Instelling Moore Stephens Verschelden www.moorestephens.be
Onderwerp Sociaal verhuren kan bijzonder interessant zijn
Datum 13 juli 2012
Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. © M&D Seminars – 2012
M&D SEMINARS Eikelstraat 38 | 9840 De Pinte | T 09 224 31 46 | F 09 225 32 17 |
[email protected] | www.mdseminars.be
Sociaal verhuren kan bijzonder interessant zijn In de fiscale wetgeving staan af en toe maatregelen vermeld die weinig publieke bekendheid genieten. Nochtans kunnen deze voor bepaalde personen bijzonder interessant zijn. Zo’n geval is de belastingvermindering die in het leven werd geroepen voor wie één of meerdere woning(en) verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor. Jaarlijks kan op die manier een belastingvermindering tot 1.100 € worden genoten met daarbovenop mogelijks nog één of meerdere premies en subsidies. En dat zijn niet de enige voordelen … Verhuur een pand aan een sociaal verhuurkantoor Daar het aanbod aan sociale huurwoningen veel te beperkt is, heeft de overheid uit bekommernis erkende sociale verhuurkantoren opgericht. Die helpen minder begoede mensen - die moeilijk op de reguliere huurmarkt terecht kunnen voor het huren van een woning, appartement of studio - aan een degelijke woonst. Door een sociaal verhuurkantoor tussen verhuurders en minder begoede kandidaat-huurders te plaatsen, is het gemakkelijker voor deze laatste om een betaalbaar onderkomen te vinden. Het voordeel voor de verhuurder-eigenaars is dat zij op basis van een langdurige huurovereenkomst (in principe voor een termijn van 9 jaar) zeker zijn dat de huurprijs maandelijks stipt op hun rekening wordt gestort en dat het sociaal verhuurkantoor verantwoordelijk is voor alle huurdersverplichtingen. Ook staat het sociaal verhuurkantoor garant dat de woning in goede staat wordt teruggegeven en nemen zij alle praktische beslommeringen voor hun rekening, zoals:
• • • • • • •
de keuze van de huurder en het opstellen van het huurcontract de opmaak van een plaatsbeschrijving de inning van de huur bij de onderhuurder het afsluiten van een brandverzekering de organisatie van kleine herstellings- en onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder de begeleiding van de huurder de opvolging ingeval van wanbetaling van de onderhuurder of zelfs de uitzetting van de onderhuurder
Of de bewoner in kwestie al dan niet effectief zijn huur betaalt, maakt voor u niet uit. Zelfs bij niet- of laattijdige betaling zal het sociaal verhuurkantoor maandelijks de huur van de woning stipt naar uw rekening overschrijven. Het voornaamste nadeel is dat de maandelijkse huurprijs in principe minder hoog zal zijn dan deze die zou kunnen worden bekomen op de reguliere huurmarkt. Een belangrijke voorwaarde is dat de woning in goede staat te huur wordt aangeboden. De aangeboden huurwoning dient m.a.w. te voldoen aan alle hedendaagse kwaliteitsnormen. Om kandidaat-verhuurders te bewegen tot dergelijke vorm van verhuring werd er een interessant fiscaal voordeel aan gekoppeld. Daarbovenop kan een kandidaat-verhuurder in bepaalde gevallen genieten van een aantal interessante premies en subsidies. Tijd dus om deze voordelen eens van naderbij te bekijken … Een lucratieve belastingvermindering voor uitgaven gedaan ter vernieuwing van de woning De eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van een woonhuis, appartement of studio wordt beloond met een belastingvermindering[1] voor de uitgaven die worden gedaan ter vernieuwing van een dergelijk in België gelegen pand. De belastingvermindering wordt genoten in het jaar waarin de uitgaven werkelijk worden betaald. Niet de factuurdatum maar de betaaldatum is dus van belang. De belastingvermindering bedraagt in totaal 45% van de werkelijke gedane vernieuwingswerken inclusief BTW. Bijzonder is
dat de belastingvermindering niet ineens in het jaar van betaling wordt toegekend, maar gespreid over een periode van negen jaar, dit is de normale duur van een huurcontract met een sociaal verhuurkantoor. Jaarlijks kan aldus 5% van de werkelijk gedane uitgaven als belastingvermindering in aftrek worden gebracht van de verschuldigde personenbelasting. De belastingvermindering bedraagt maximaal 1.100 €[2] per jaar en wordt jaarlijks slechts toegekend tot zolang de woning wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor. Voorbeeld Dirk erft als enig kind de ouderlijke woning van zijn overleden ouders. De woning werd gebouwd in 1950 en is in vrij slechte staat. Om de woning terug bewoonbaar te maken naar hedendaagse kwaliteitsnormen investeert Dirk in de loop van 2012 een bedrag van 50.000 € inclusief BTW. Alle facturen m.b.t. de verbouwingswerken worden onmiddellijk betaald. Vanaf december 2012 wordt de vernieuwde woning verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor. Dirk kan vanaf 2012 tot en met 2020 jaarlijks van de volgende belastingvermindering genieten: 50.000 € x 5% = 2.500 € verlaagd naar het maximum van 1.100 €. Na afloop van de huurperiode van 9 jaar zal Dirk een totale belastingvermindering hebben genoten van 9.900 €. In bovenstaand voorbeeld zal het fiscaal voordeel in principe zelfs nog iets hoger uitkomen aangezien het maximale grensbedrag van 1.100 € voor inkomstenjaar 2012 jaarlijks wordt geïndexeerd. De belastingvermindering heeft bovendien een positieve impact op de te betalen aanvullende gemeentebelasting. De minimale kostprijs van de verbouwingswerken dient, voor uitgaven gedaan in 2012, minstens 10.980 € te bedragen. In principe komen de meeste verbouwingswerken in aanmerking, op voorwaarde dat er kan worden genoten van het verlaagd BTW-tarief van 6%. De belastingvermindering kan echter niet worden genoten voor uitgaven voor zover die in hoofde van één van beide echtgenoten of wettelijk samenwonende partners:
• • • • •
worden afgetrokken als beroepskosten recht geven op de investeringsaftrek in aanmerking worden genomen voor de aftrek als uitgaven voor onderhoud, restauratie en behoud van monumenten en landschappen in aanmerking komen voor de belastingvermindering voor energiebesparende uitgaven in aanmerking komen voor de belastingvermindering voor vernieuwing van een woning gelegen in een zone voor Positief Grootstedelijk Beleid
Nu de belastingvermindering voor energiebesparende investeringen sedert inkomstenjaar 2012 is afgeschaft, is het merkwaardig dat dergelijke uitgaven niet in aanmerking kunnen worden genomen. Wellicht is dat een vergetelheid van de wetgever die nog dient te worden rechtgezet. Tot slot is het essentieel dat de woning sedert reeds minimaal 15 jaar in gebruik is genomen en op het ogenblik van de vernieuwingswerken in huur is gegeven of leeg staat. Ontvangen huur wordt niet belast Bij verhuur van een woning aan een rechtspersoon dient u de ontvangen brutohuur aan te geven in uw aangifte personenbelasting, wat in principe minder voordelig is in vergelijking met de verhuring aan een natuurlijke persoon[3]. Bij verhuring aan een natuurlijke persoon wordt u als verhuurder immers “enkel” belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen
vermenigvuldigd met 1,40. Welnu; wanneer de woning wordt verhuurd aan een rechtspersoon die geen vennootschap is en deze rechtspersoon de woning ter beschikking stelt aan één of meer natuurlijke personen die ze uitsluitend als woning gebruiken, dan voorziet het wetboek der inkomstenbelastingen[4] in een uitzondering: in dat geval wordt de verhuurder enkel belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1,40 en dient hij m.a.w. de brutohuur niet aan te geven. De verhuur aan een sociaal verhuurkantoor catalogeert daar in principe onder aangezien dat meestal wordt opgericht onder de vorm van een VZW. Maar het kan nog voordeliger: wordt er een lening afgesloten om de verbouwingswerken te financieren, dan kunnen de interesten worden aangewend om het belastbaar onroerend inkomen te verminderen of zelfs volledig te neutraliseren. Tijdelijke bevriezing van het kadastraal inkomen Naast de belastingvermindering en de voordelige belasting op het verhoogd geïndexeerd kadastraal inkomen, wordt er eveneens voorzien in een tijdelijke bevriezing van de verhoging van het kadastraal inkomen[5]. Dat is interessant aangezien een structurele verbouwing van een woning meestal gepaard gaat met een verhoging van het kadastraal inkomen, wat op zich een hogere belastingdruk op het onroerend inkomen met zich meebrengt. Na een periode van 9 jaar komt er een einde aan die tijdelijke bevriezing en dit ongeacht of de woning na deze termijn verder wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor. De tijdelijke bevriezing geldt enkel op het vlak van de personenbelasting. Voor de te betalen onroerende voorheffing wordt de verhoging van het kadastraal inkomen wel doorgevoerd. Mogelijke premies en andere tegemoetkomingen Indien u als eigenaar-verhuurder aan de woning vernieuwingswerken uitvoert, dan hebt u mogelijks recht op een verbeteringsof aanpassingpremie. Ook een renovatiepremie behoort tot de mogelijkheden voor wie een grondige renovatie voorziet. Wordt de woning voorzien van energiebesparende investeringen, dan kan worden genoten van een REG-premie. Of u al dan niet kan genieten van die subsidies hangt o.a. af van uw belastbaar inkomen, het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van de verhuurde woning en de aard van de werken die worden uitgevoerd. Meer info hierover kunt u o.a. vinden op:
• • •
www.premiezoeker.be www.hetportaal.be www.vob-vzw.be/SVK/Informatievoorverhuurders/MogelijkePremies/tabid/119/Default.aspx
Wie in het bezit is van een op te knappen woning, appartement of studio kan munt slaan uit het verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Op het eerste gezicht lijkt dat minder interessant, aangezien u waarschijnlijk minder huur zal opstrijken in vergelijking met de verhuring van het pand op de reguliere huurmarkt. Daartegenover staan een aantal niet te versmaden voordelen, zoals een interessante belastingvermindering, een voordelige belasting op de ontvangen huurinkomsten en mogelijks subsidies voor de uit te voeren vernieuwingswerken. Aangezien er een langdurig huurcontract wordt afgesloten met een sociaal verhuurkantoor bent u bovendien voor 9 jaar verzekerd van een maandelijks huurinkomen en zijn alle praktische beslommeringen die bij verhuring komen kijken voor rekening van het sociaal verhuurkantoor. De overheid financiert m.a.w. een groot deel van de vernieuwingswerken in uw plaats!
Auteurs: Bart Vermoesen en Marc Ottevaere
[1] Op basis van artikel 145/30 WIB’92 [2] Maximumbedrag voor inkomstenjaar 2012 – aanslagjaar 2013 [3] Op voorwaarde dat deze de woning niet voor zijn beroepswerkzaamheid gebruikt cfr. artikel 7 §1, 2° a) WIB’92 [4] Artikel 7 §1, 2° b) bis WIB’92 [5] Artikel 494 §6 WIB’92
