Instelling hof van beroep Brussel
Onderwerp Overeenkomst. Verkoop van een onroerend goed. Compromis. Verbreking van de compromis. I. Betwisting door de koper inzake zijn handteken op de compromis. II. Inroepen van het wilsgebrek van dwaling door de koper. Informatieplicht van de koper voor het sluiten van de compromis
Datum 7 september 2009
Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. © M&D Seminars – 2013
M&D SEMINARS Eikelstraat 38 | 9840 De Pinte | T 09 224 31 46 | F 09 225 32 17 |
[email protected] | www.mdseminars.be
Details Justel Nummer:
N-20090907-1
Rolnummer: 2006AR2305 Instantie: Hof van Beroep, Brussel Datum : 07/09/2009
Type van beslissing:
Arrest
Samenvatting I. De koper stelt dat het compromis nietig zou zijn wegens gebrek aan aanvaarding, meer bepaald om reden dat het compromis enkel door hem geparafeerd werd en nergens door hem ondertekend werd met zijn gebruikelijke volledige handtekening. Hij verwijst hierbij naar de handtekening die voorkomt op zijn rijbewijs. Evenwel, de koper heeft elke pagina van de overeenkomst geparafeerd en op de laatste pagina de vermelding aangebracht " gelezen voor akkoord" (= vrije vertaling van "Lu pour accord") met daaronder de volledige vermelding van zijn naam en deze van zijn echtgenote en zijn handtekening. Het feit dat de koper op andere documenten doorgaans een andere handtekening gebruikt - wat niet eens bewezen is - is niet van aard de nietigheid van de overeenkomst met zich mee te brengen. De aangebrachte paraferingen en de vermeldingen aangebracht door de koper zelf in de overeenkomst tonen afdoend aan dat de koper wel degelijk de bedoeling had dit document te tekenen en zodoende de wil heeft uitgedrukt de termen van die overeenkomst te aanvaarden. II. Appellanten zijn verder de mening toegedaan dat er nooit een geldige wilsovereenstemming tot stand kwam gezien zij, bij de ondertekening van het offerte, gedwaald zouden over het voorwerp zelf van de verkoop omdat het immobiliënkantoor hen een pand te koop aanbood dat totaal ongeschikt was gelet op de behoeften van hun gezin. Het argument als zou hen een woning zijn aangeboden die achteraf gezien totaal ongeschikt bleek te zijn voor het gezin is niet ter zake dienend. De vernietiging van een contract kan slechts worden ingeroepen voor zover de dwaling verschoonbaar is in hoofde van de dwalende partij d.w.z. in de mate dat ook een redelijke persoon in gelijkaardige omstandigheden ook zou gedwaald hebben. Op elke contractant rust de verplichting om voldoende informatie in te winnen, zo niet is zijn dwaling niet verschoonbaar. Het behoorde dus aan kopers zelf om alle nodige informatie in te winnen over de woning die zij wensten aan te kopen en het behoorde enkel aan kopers zelf om te beslissen of een bepaalde woning aan al hun verzuchtingen tegemoet kwam. Een dergelijke oefening wordt niet gedaan nadat de verkoopovereenkomst reeds afgesloten is.
Vrije woorden
Overeenkomst. Verkoop van een onroerend goed. Compromis. Verbreking van de compromis. I. Betwisting door de koper inzake zijn handteken op de compromis. II. Inroepen van het wilsgebrek van dwaling door de koper. Informatieplicht van de koper voor het sluiten van de compromis.
Trefwoord(en) UTU BURGERLIJK RECHT-> VERBINTENISSEN UIT OVEREENKOMST-> Geldigheidsvereisten overeenkomst-> Toestemming BURGERLIJK RECHT-> BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN-> Koop-verkoop-> Algemeen BURGERLIJK RECHT-> VERBINTENISSEN UIT OVEREENKOMST-> Geldigheidsvereisten overeenkomst-> Toestemming-> Dwaling BURGERLIJK RECHT-> BEWIJS VAN VERBINTENISSEN-> Handtekening-> Handgeschreven handtekening-> Algemeen BURGERLIJK RECHT-> BEWIJS VAN VERBINTENISSEN-> Handtekening-> Handgeschreven handtekening-> Geldigheid
Volledige tekst ARREST N° Het Hof van Beroep te BRUSSEL, eerste kamer, na beraadslaging, spreekt volgend arrest uit : Rep. Nr. 2009/ A.R. nr. 2006/AR/2305 INZAKE VAN : 1) De heer G. A. D., 2) Mevrouw A. M. L. G., appellanten tegen een vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel op 30 juni 2006, vertegenwoordigd door Meester Kelly BOSMANS loco Meester Jan DE BRABANTER, advocaat te 1730 ASSE, Stationsstraat 69, 1ste kamer TEGEN : De heer L. W., wonende te geïntimeerde, vertegenwoordigd door Meester VANHASTEL loco Meester Vera DE DIJCKER, advocaat te 9860 OOSTERZELE, Roosbloemstraat 4,
Gelet op de procedurestukken: · het voor eensluidend verklaard afschrift van het vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Brussel op 30 juni 2006, beslissing waarvan geen akte van betekening wordt overgelegd; · het verzoekschrift tot hoger beroep neergelegd ter griffie van het hof op 23 augustus 2006; · de syntheseconclusie van geïntimeerde neergelegd ter griffie op 13 juni 2007; · de syntheseconclusie van appellanten neergelegd ter griffie op 13 augustus 2007. Gehoord de advocaten van partijen ter openbare terechtzitting van 15 juni 2009 en gelet op de stukken die zij neerlegden. Het hoger beroep en het incidenteel beroep werden regelmatig naar vorm en termijn ingesteld en zijn bijgevolg ontvankelijk. I. Voorwerp van de vorderingen. 1.1. De oorspronkelijke eis van geïntimeerde strekte ertoe (1) te zeggen voor recht dat de koop - verkoop van 18 augustus 2004 ontbonden was overeenkomstig artikel 1184 B.W. en (2) appellanten te horen veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van 9.000 euro plus de intresten vanaf 5 oktober 2004, datum van de eerste ingebrekestelling. Huidige appellanten stelden een tegeneis in en vroegen geïntimeerde te veroordelen tot betaling van een bedrag van 570 euro ten definitieve titel en van een provisie van 250 euro op een eis geraamd op 1.000 euro ten titel van schadevergoeding voor de kosten en erelonen van hun raadsman. 1.2. De eerste rechter heeft (1) de hoofdvordering niet ontvankelijk verklaard in zoverre gericht tegen tweede appellante en haar buiten zake gesteld, (2) de hoofdvordering ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond verklaard in zoverre gericht tegen eerste appellant, (3) de heer D. veroordeeld tot betaling van een bedrag van 4.500 euro plus de wettelijke verwijlintresten vanaf 5 oktober 2004 en de gerechtelijke intresten, (4) de tegenvordering ontvankelijk doch ongegrond verklaard en (5) de heer D. veroordeeld in de gerechtskosten. 1.3. In hoger beroep vragen appellanten (1) de vordering in zoverre ingesteld tegen eerste appellant ongegrond te verklaren, (2) hun oorspronkelijke tegeneis ontvankelijk en gegrond te verklaren en (3) geïntimeerde te veroordelen tot de kosten van beide aanleggen. 1.4. Bij incidenteel beroep vordert geïntimeerde de integrale toekenning van zijn oorspronkelijke vordering tegen beide appellanten. II. De Feiten.
2.1. De eerste rechter heeft de feiten die aanleiding hebben gegeven tot huidig geschil precies en volledig omschreven zodat het hof desbetreffend verwijst naar het bestreden vonnis. 2.2. Samengevat komt het hierop neer dat geïntimeerde zijn woning gelegen te A. te koop aanbood via het immobiliënkantoor NV W. eveneens gelegen in A.. Op 18 augustus 2004 werd een verkoopscompromis - opgesteld in het Frans ondertekend door eerste appellant onder de opschortende voorwaarde van aanvaarding en ondertekening door de verkoper, zijnde huidige geïntimeerde, vóór 21 augustus 2004. Geïntimeerde ondertekende op zijn beurt dit compromis wat bij aangetekend schrijven van 19 augustus 2004 - waaraan tevens een kopij van de compromis was gevoegd - aan appellanten werd medegedeeld. In die compromis staat vermeld dat de verkoopprijs 90.000 euro is, dat een voorschot dient betaald te worden van 4.500 euro vóór 26 augustus 2004, het saldo van 85.500 euro dient betaald te worden bij de ondertekening van de authentieke akte wat ten laatste op 18 december 2004 diende te gebeuren en een nalatigheidsintrest verschuldigd is van 10% per jaar indien de prijs niet tijdig betaald wordt. Het voorschot van 4.500 euro werd nooit betaald en begin september 2004 deelde de koper - telefonisch - aan het immobiliënkantoor mede dat hij afzag van de koop. Hierop werden appellanten bij brieven van 8 september 2004 en 5 oktober 2004 door de NV W. in gebreke gesteld en werden zij aangemaand om ofwel de koop verder uit te voeren ofwel de conventionele voorziene schadevergoeding van 9.000 euro te betalen. Deze brieven bleven zonder reactie waarop geïntimeerde tot dagvaarding overging. III. Beoordeling. 3.1. De eerste rechter oordeelde terecht dat bij gebreke aan verdere nuttige informatie uit de offerte zelf bleek dat enkel eerste appellant zich verbonden heeft door de verkoopscompromis en de vordering in zoverre gericht tegen tweede appellante bijgevolg niet ontvankelijk was. Geïntimeerde vraagt thans dat appellanten de bewijzen zouden voorleggen nopens hun huwelijksstelsel. De feiten dateren van 2004 en in het dossier is sprake van echtscheidingsperikelen zodat het thans niet meer opportuun is, de neerlegging van stukken te bevelen waarvan overigens in eerste aanleg de neerlegging niet eens gevraagd werd.
3.2. Appellanten houden vooreerst voor dat het compromis nietig zou zijn wegens gebrek aan aanvaarding. De heer G. werpt in dat verband op dat het compromis enkel door hem geparafeerd werd en nergens door hem ondertekend werd met zijn gebruikelijke volledige handtekening. Hij verwijst hierbij naar de handtekening die voorkomt op zijn rijbewijs. De heer D. heeft elke pagina van de overeenkomst geparafeerd en op de laatste pagina de vermelding aangebracht " gelezen voor akkoord" (= vrije vertaling van "Lu pour accord") met daaronder de volledige vermelding van zijn naam en deze van zijn echtgenote en zijn handtekening. Het feit dat de heer D. op andere documenten doorgaans een andere handtekening gebruikt - wat niet eens bewezen is - is niet van aard de nietigheid van de overeenkomst met zich mee te brengen. De aangebrachte paraferingen en de vermeldingen aangebracht door de heer D. zelf in de overeenkomst tonen afdoend aan dat de heer D. wel degelijk de bedoeling had dit document te tekenen en zodoende de wil heeft uitgedrukt de termen van die overeenkomst te aanvaarden. 3.3. Appellanten zijn verder de mening toegedaan dat er nooit een geldige wilsovereenstemming tot stand kwam gezien zij, bij de ondertekening van het offerte, gedwaald zouden hebben in feite. Zij argumenteren dat er in dat verband onduidelijkheid bestaat over de verkoopprijs als essentieel element van de overeenkomst en verder nog over het voorwerp zelf van de verkoop omdat het immobiliënkantoor hen een pand te koop aanbood dat totaal ongeschikt was gelet op de behoeften van hun gezin. Wat de verkoopprijs betreft kan er geen dwaling bestaan hebben in hoofde van appellanten. Uit de overeenkomst blijkt overduidelijk dat de verkoopprijs 90.000 euro bedroeg waarvan een voorschot diende betaald te worden vóór 26 augustus 2004 en het saldo uiterlijk bij het verlijden van de authentieke akte. Het argument als zou hen een woning zijn aangeboden die achteraf gezien totaal ongeschikt bleek te zijn voor het gezin is niet ter zake dienend. De vernietiging van een contract kan slechts worden ingeroepen voor zover de dwaling verschoonbaar is in hoofde van de dwalende partij d.w.z. in de mate dat ook een redelijke persoon in gelijkaardige omstandigheden ook zou gedwaald hebben. Op elke contractant rust de verplichting om voldoende informatie in te winnen, zo niet is zijn dwaling niet verschoonbaar.
Het behoorde dus aan appellanten zelf om alle nodige informatie in te winnen over de woning die zij wensten aan te kopen en het behoorde enkel aan appellanten zelf om te beslissen of een bepaalde woning aan al hun verzuchtingen tegemoet kwam. Een dergelijke oefening wordt niet gedaan nadat de verkoopovereenkomst reeds afgesloten is. 3.4. Appellanten zijn ook nog de mening toegedaan dat de verkoopscompromis nietig is wegens het ontbreken van een bodemattest conform artikel 36 van het bodemsaneringsdecreet. De overeenkomst werd aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een gunstig attest van OVAM (= vrije vertaling van: "La vente est faite sous réserve d'obtention d'une attestation favorable de OVAM"). Op 18 augustus 2004 werd de overeenkomst afgesloten en op 8 september 2004 - amper 3 weken later - liet de heer D. reeds weten dat hij afzag van de koop zogezegd omdat hij geen hypothecaire lening kreeg. Het is dan ook ten onrechte dat hij zich beroept op artikel 36, par 4 van het Bodemdecreet dat enkel van toepassing is indien voor het verlijden van de authentieke akte de koper niet in het bezit is gesteld van een bodemattest. In deze zag de heer D. echter af van het verlijden van de authentieke akte. Gezien hij de verkoop zelf verbrak, diende hij dan ook niet in het bezit gesteld te worden van een bodemattest van een woning die hem niet meer interesseerde. Volledigheidshalve wordt er overigens op gewezen dat de verkoper op 10 november 2004 van OVAM wel degelijk een bodemattest verkreeg waarin gesteld werd dat er geen gegevens beschikbaar waren in het register van verontreinigde gronden bij gebrek aan beschikbare gegevens bij het OVAM betreffende het desbetreffende perceel. Gezien overeengekomen werd de authentieke akte te verlijden op 18 december 2004 staat vast dat een gunstig attest van OVAM beschikbaar zou zijn geweest op het ogenblik van het verlijden en alzo de opschortende voorwaarde verwezenlijkt zou zijn geweest zodat bijgevolg de nietigheid niet meer kon ingeroepen worden zoals bepaald in artikel 36 van het Bodemdecreet. 3.5. De eerste rechter heeft op pertinente wijze aangeduid dat de heer D. eenzijdig, zonder enige geldige reden, de overeenkomst verbroken heeft. Gezien het bekomen van een hypothecaire lening - reden die de heer D. opgaf bij het verbreken van de overeenkomst - niet als een opschortende voorwaarde werd opgenomen in de overeenkomst, kon de heer D. op grond van die reden evenmin op rechtsgeldige wijze een einde stellen aan de overeenkomst. Uit de stukken blijkt overigens dat mevrouw L. G. wel een dergelijke financiering kon bekomen. 3.6. Geïntimeerde begroot de door hem geleden schade forfaitair op 9.000 euro , zijnde 10% van de verkoopprijs t.b.v. 90.000 euro zoals voorzien in de overeenkomst tussen partijen.
De eerste rechter herleidde dit bedrag tot 4.500 euro , zijnde 5% van de verkoopprijs en verwees hierbij naar een berekening die geïntimeerde opgenomen had in zijn eerste conclusie en waarbij hij zijn reëel geleden schade begrootte op 4.170,52 euro . De eerste rechter kwam hierbij tot het besluit dat de conventioneel bepaalde forfaitaire schadevergoeding kennelijk het bedrag van de werkelijk geleden schade overschreed. Geïntimeerde houdt thans voor dat ingevolge de eenzijdige verbreking van de overeenkomst zijn schade wel degelijk 9.000 euro bedroeg en mede gelet op de concrete omstandigheden van de zaak een schadebeding van 10% niet als overdreven voorkomt. Een schadebeding is een forfaitaire raming van de schade die de schuldeiser ingevolge de wanprestatie kan leiden (= potentiële schade). Geïntimeerde toont thans afdoend aan dat het gevorderde schadebeding niet overdreven is en in overeenstemming te brengen is met de schade die hij geleden heeft ingevolge de eenzijdige verbreking van de koopovereenkomst. Het bedrag van 9.000 euro wordt hem bijgevolg toegekend en het bestreden vonnis wordt op dit punt hervormd. 3.7.Wat de oorspronkelijke tegeneis betreft ingesteld door appellanten, hiervan werd afstand gedaan op de zitting van 15 juni 2009, gelet op de inmiddels van toepassing zijnde regelgeving inzake de rechtsplegingsvergoeding . Appellanten berusten derhalve desbetreffend impliciet in het bestreden vonnis weliswaar om andere motieven. 3.8. Beide partijen hebben ter zitting van 15 juni 2009 om de toepassing gevraagd van het basistarief wat de rechtsplegingsvergoeding betreft . Gelet op de omvang van het gevorderde begroten partijen dit terecht op 900 euro . Dit bedrag komt toe aan geïntimeerde als de in het gelijk gestelde partij. OM DEZE REDENEN : HET HOF, Rechtdoende op tegenspraak, Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken; Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond. Verklaart het incidenteel beroep ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond.
Bevestigt het bestreden vonnis mits de enkele wijziging dat aan de heer W. een schadevergoeding toekomt van NEGENDUIZEND EURO (9.000 euro ) in hoofdsom i.p.v. de toegekende 4.500 euro . Veroordeelt de heer G. A. D. in de kosten van hoger beroep, in totaal begroot - in hoofde van appellanten op euro 1.086 (186 rolrecht + 900 rechtsplegingsvergoeding), en - in hoofde van geïntimeerde op euro 900 rechtsplegingsvergoeding. Aldus gevonnist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van de burgerlijke eerste kamer van het hof van beroep te Brussel, op 07/09/09 waar aanwezig waren en zitting hielden : Astrid DE PREESTER, Raadsheer, bijgestaan door Viviane DE VIS, Griffier. V. DE VIS A. DE PREESTER
