Instelling Taxforius Imposto Sandra Advocaten www.taxforius.be
Onderwerp De waardering van vruchtgebruik volgens de rulingcommissie: is elke blote eigenaar opgejaagd wild?
Datum 10 november 2010
Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. © M&D Seminars – 2010
M&D SEMINARS Eikelstraat 38 | 9840 De Pinte | T 09 224 31 46 | F 09 225 32 17 |
[email protected] | www.mdseminars.be
DE WAARDERING VAN VRUCHTGEBRUIK VOLGENS DE RULINGCOMMISSIE: IS ELKE BLOTE EIGENAAR OPGEJAAGD WILD? AUTEUR(S): Jan Sandra (Advocaat-vennoot), Robin Messiaen (Advocaat-vennoot) Een ophefmakende ruling Recent werd een ruling gepubliceerd inzake vruchtgebruik (voorafgaande beslissing 900.432 dd. 27 april 2010) die nogal wat ophef veroorzaakt. Deze ruling heeft zowel betrekking op de toepassing van de herkwalificatiebepaling van artikel 344 § 1 WIB 1992, de waardering van het vruchtgebruik als de voorwaarden voor de aftrekbaarheid van de kosten. In deze bijdrage wordt stilgestaan, bij wijze van een eerste kritische reflectie, bij het waarderingsaspect van het vruchtgebruik en de daarbij horende vraag of de blote eigenaar al dan niet belast dient te worden op een voordeel van alle aard. Het feitenrelaas De betrokken verrichting kaderde in een ruimer geheel. Het perceel in kwestie lag omsloten door een aantal andere percelen waarop de vennootschap-protagonist genotsrechten kon doen gelden (huur, opstal, etc.). Door de verwevenheid van de percelen waren ook bepaalde erfdienstbaarheden in het leven geroepen, die door partijen redelijkerwijze als hinderlijk werden ervaren. Zodoende was de eigenaar, tevens vader van de vennoot/zaakvoerder van voormelde vennootschap, bereid gevonden om het onroerend goed (gesplitst) over te dragen, voor het vruchtgebruik aan de vennootschap en voor de blote eigendom aan zijn zoon (mandataris van de vennootschap). Het betrokken perceel bestond uit een private woning met bijhorende grond. Deze werd verhuurd aan een derde die geen familiale banden had met de vader of de zoon. De gehanteerde waardering Het vruchtgebruik was door de aanvragers gewaardeerd op basis van de geactualiseerde geldstroom van de huurinkomsten (zgn. formule Ruysseveldt). Hierbij werd uitgegaan van de huuropbrengsten, werd een rendement weerhouden gelijk aan de OLO + 1% en werd rekening gehouden met een inflatievoet op basis van de gemiddelde cijfers van de laatste tien jaar. Dit leverde een waarde op van het vruchtgebruik op 25 jaar van ongeveer 80,00% van de venale waarde. Het saldo van de venale waarde (20,00%) werd vervolgens weerhouden als waarde voor de blote eigendom. De blote eigenaar financierde zijn volledige aankoop met eigen middelen. De vruchtgebruiker financierde zijn aankoop gedeeltelijk met eigen middelen en gedeeltelijk met een krediet. Wat kosten, herstellingen en verbouwingswerken betrof kwamen partijen in hoofdzaak overeen dat elkeen zou bijdragen in functie van het nut die hij uit de kost of investering zou halen. De zienswijze van de rulingcommissie Vooreerst stelde de rulingcommissie dat de waardering van het vruchtgebruik op zich correct is. Echter berekende zij echter ook het rendement op de geïnvesteerde eigen inbreng van zowel blote eigenaar als vruchtgebruiker. Hierbij bleek dat het rendement van de blote eigenaar danig hoger was dan het rendement van de vruchtgebruiker, ook al worden in de gepubliceerde ruling nergens bedragen vermeld. Dit werd volgens de rulingcommissie nog versterkt vermits er in hoofde van de blote eigenaar werd van uitgegaan dat de venale waarde op het einde van het vruchtgebruik gelijk zou zijn aan de huidige venale waarde en aangezien er in hoofde van de vruchtgebruiker werd uitgegaan van een constante verhuring. Hoewel de waardering van het vruchtgebruik op zich niet verkeerd was, oordeelde de rulingcommissie dat onafhankelijke vruchtgebruikers en blote eigenaars nooit tot een prijsverdeling zouden komen waarbij er een dergelijke discrepantie is tussen de onderscheiden rendementen. Indien in de voorliggende constellatie toch een dergelijke (lage) prijs zou worden afgesproken voor de blote eigendom, dan zou dit volgens de rulingcommissie enkel zijn oorsprong vinden in de relatie vennootschap-zaakvoerder en zou de onderschatting van de waarde/prijs van de blote eigendom
een belastbaar voordeel van alle aard vormen in hoofde van de zaakvoerder. Kritische aantekeningen bij de ruling Vooreerst bevestigt de ruling dat een vruchtgebruik in principe correct wordt berekend indien het wordt berekend aan de hand van de verdisconteerde potentiële huurinkomsten. Voorts lijkt de ruling tevens te bevestigen dat de waarde van de blote eigendom gelijk is aan het verschil tussen de waarde van de volle eigendom (zgn. venale waarde) en de waarde van het vruchtgebruik. Wat echter opvallend is, is dat de rulingcommissie het rendement op het geïnvesteerde eigen vermogen gaat vergelijken van de blote eigenaar en de vruchtgebruiker. Hierbij kwam schijnbaar naar voor dat het rendement van de blote eigenaar danig groter was dan dat van de vruchtgebruiker. De rulingcommissie stelt dat onafhankelijke partijen nooit tot een dergelijk discrepante overeenkomst zouden komen. Zij insinueert aldus dat onafhankelijke partijen "de stok - d.i. het rendement - in twee zouden doen". Het feit dat de vruchtgebruiker niettemin een dergelijk onevenredig rendement zou toestaan aan de blote eigenaar bij de prijszetting, zou enkel kunnen verklaard worden door de verbondenheid van partijen. Bijgevolg zou de blote eigenaar-zaakvoerder dit voordeel verkrijgen uit hoofde van zijn mandaat en aldus een (belastbaar) voordeel van alle aard krijgen van de vennootschap. Een aantal opmerkingen lijken zich hierbij op te dringen:
•
rendement van de vruchtgebruiker: vooreerst is het de vraag wat het rendement of het voordeel is dat een vruchtgebruiker zoekt bij een dergelijke investering; het komt logisch voor terzake een onderscheid te maken:
o
aanwending voor eigen gebruik: indien het onroerend goed door de vruchtgebruiker zelf wordt gebruikt, hetzij als beroepslocatie (kantoor, fabriekshal, toonzaal, etc.), hetzij als vergoeding in natura voor een bestuurder, dan lijkt de investering in het vruchtgebruik een werkingskost te zijn; het voordeel van deze investering ligt aldus in het "eindproduct" waartoe deze investering mee helpt bijdragen; in deze omstandigheden komt het voor dat aldus geen décote moet worden in aanmerking genomen bij de vaststelling van de waarde van het vruchtgebruik om het rendement van de vruchtgebruiker veilig te stellen; het rendement van de vruchtgebruiker zit in het totale productieproces; de situatie kan vergeleken worden met de huur van een onroerend goed; de huurder haalt evenmin rechtstreeks rendement uit de betaalde huur; de huur draagt als werkingskost echter bij tot winstgevende activiteit van de vennootschap; in voormelde ruling komt dit echter niet aan bod, aangezien het in casu niet om een dergelijk onroerend goed ging;
o
aanwending voor verhuring: de situatie lijkt daarentegen anders te liggen indien, net als in de ruling, het onroerend goed zal verhuurd worden; het enige zekere voordeel voor de vruchtgebruiker ligt in de meeropbrengst die de verhuur kan opleveren ten aanzien van de investering in het vruchtgebruik; gelet op het tijdelijke karakter van het vruchtgebruik, kan immers niet met zekerheid genoten worden van een eventuele latere meerwaarde bij verkoop; in deze omstandigheden komt het voor dat de vruchtgebruiker inderdaad een rendement zou moeten genereren, aangezien het de bedoeling is van elke investering om een opbrengst op te leveren; hier is bijgevolg wel een rendementsoefening vereist; tot dusver kan de ruling bijgevolg worden bijgetreden; vanuit de praktijk kan echter gesteld worden dat deze aanwending van het vruchtgebruik het minst vaak voorkomt, zodat hetzelfde kan gezegd worden van deze verplichte rendementsoefening;
•
vergelijking van het rendement van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar: de rulingcommissie gaat ervan uit - zij het dat het bij gebreke aan gepubliceerde cijfers raden is naar de precieze uitkomst - dat het rendement van de vruchtgebruiker (in de hypothese van een verhuurd vruchtgebruik!) en de blote eigenaar met elkaar moeten vergeleken worden;
men zou kunnen denken - ook al biedt de publicatie hieromtrent zoals gezegd geen uitsluitsel - dat het rendement van de blote eigenaar en de vruchtgebruiker gelijk moet zijn; zodoende zou het rendement van de vruchtgebruiker moeten opgetrokken worden (door een daling van de prijs van het vruchtgebruik of een verlenging van de duur) en zou het rendement van de blote eigenaar evenredig moeten gedrukt worden; bij dit alles dient uiteraard rekening gehouden te worden met de concrete omstandigheden, in het bijzonder de gebruikswaarde van het goed en de kredietvoorwaarden van de eventuele externe kredietverlening; zodoende zou men dienen te komen tot een genivelleerd en evenwichtig resultaat of, anders gezegd, tot een onderlinge prijsverdeling die tussen onafhankelijke vruchtgebruikers en blote eigenaars zou worden overeen gekomen; een eigen cijfermatige simulatie levert dienaangaande evenwel een bijkomend inzicht op; bij een dergelijke gelijkschakeling van de rendementen is het voordeliger voor de blote eigenaar (m.n. een hoger rendement) om zelf de volle eigendom te verwerven, deze te financieren met een eigen inbreng en voor het saldo met een extern krediet en deze te verhuren; kortom, een gelijkschakeling van de rendementen zou billijk lijken in hoofde van de vruchtgebruiker maar niet in hoofde van de blote eigenaar, aangezien deze meer rendement kan verkrijgen door een investering in de volle eigendom; allicht kan hiermee aansluiting worden gezocht bij de empirische vaststelling dat er geen "markt" is voor onafhankelijke investeerders in blote eigendom; er zijn geen onafhankelijke derden (waarmee kan vergeleken worden) die blote eigendommen kopen zodat de toets van de rulingcommissie een eerder theoretisch model lijkt te zijn; samenvattend kan worden gesteld dat de rendementen van vruchtgebruiker en blote eigenaar bijgevolg niet volledig gelijkgeschakeld mogen worden; het rendement dat de blote eigenaar kan behalen bij een investering in volle eigendom moet het minimumrendement blijven van de blote eigenaar, ook al betekent dit dat zijn rendement hoger is dan dat van de vruchtgebruiker; bovendien kan de vraag gesteld worden of de investering in een blote eigendom niet minder "liquide" of verkoopbaar is dan een investering in een verhuurde volle eigendom; dit zou de geïnvesteerde middelen van de blote eigenaar voor zeer lange tijd (cf. duur van het vruchtgebruik) onbeschikbaar maken zodat een extra rendement kan vereist zijn in hoofde van de blote eigenaar in vergelijking met de volle eigenaar/verhuurder; het rendement van de vruchtgebruiker zou aldus nog wat meer worden ingeperkt; of een dergelijke redenering volledig aansluit met de aangehaalde ruling, er een aanvulling op is of er tegenin gaat is zoals gezegd niet te achterhalen bij gebreke aan gepubliceerde cijfergegevens;
•
tijdstip van de belastbaarheid van het voordeel van alle aard: de ruling stelt dat een onderwaardering van de blote eigendom aanleiding kan geven tot een belastbaar voordeel van alle aard in hoofde van de blote eigenaar indien deze tevens mandataris is van de vennootschap; voor zover bewezen wordt door de administratie dat het toegekende voordeel kadert in de vergoeding als mandataris, kan deze stelling worden onderschreven; echter stelt de ruling dat in voorkomend geval het voordeel van alle aard belastbaar is op het einde van het vruchtgebruik; dit standpunt komt eigenaardig voor, aangezien het voordeel, met name de "prijsvermindering", ogenblikkelijk wordt genoten bij aankoop; de minderuitgave is reeds een feit; dat op het einde het vruchtgebruik juridisch aanwast bij de blote eigendom, heeft op dat ogenblik geen relevantie meer voor het vaststellen van een voordeel van alle aard; deze aanwas zat immers reeds van meet af aan vertaald in de waarde van de blote eigendom; enkel moet uitzondering gemaakt worden voor de gratis verwerving van uitgevoerde verbouwingswerken die nog een substantiële waarde hebben en waarvoor de blote eigenaar geen adequate bijdrage heeft betaald.
Een recente ruling in verband met de waardering van vruchtgebruik doet stof opwaaien. Meer bepaald kon deze bij een eerste lezing laten vermoeden dat het rendement van een blote eigenaar en een vruchtgebruiker bij een dergelijke verrichting gelijk moeten zijn, terwijl dat in vele gangbare berekeningen helemaal niet het geval is. Een kritische reflectie - waarvan niet zomaar kan gezegd worden dat deze in strijd is met voormelde ruling - nuanceert deze stelling echter in niet geringe mate. Een rendementstoets zou immers niet van doen zijn bij vruchtgebruiken die door de vruchtgebruiker zelf worden aangewend (fabriekshal, ter beschikking stelling aan de bestuurder, etc.), hetgeen voor alle duidelijkheid het vaakst voorkomende geval is. Wel kan deze toetsing een verplichte oefening zijn bij "verhuurde vruchtgebruiken", zij het dat het rendement van de blote eigenaar niet mag worden uitgehold. Een cijfermatige simulatie leert immers dat het rendement van de blote eigenaar hoger moet zijn dan dat van de vruchtgebruiker, zoniet is het voordeliger voor de blote eigenaar om zijn middelen op een andere wijze te investeren. De vraag lijkt bijgevolg misschien niet zozeer te zijn of de ruling een halt toeroept aan de wijze waarop vruchtgebruiken veelal worden
geconcretiseerd maar wel of de ruling geen bevestiging is van de onderbouwde vruchtgebruiken.
