Instelling hof van beroep Brussel
Onderwerp Verkoopscompromis. Bekwaamheid. Hoge leeftijd van de verkoper. Vordering tot nietigverklaring wegens dwaling/bedrog. Kunstgrepen; bewijs. Benadeling voor meer dan 7/12den: bewijs. Artikel 1678 BW
Datum 11 januari 2011
Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. © M&D Seminars – 2012
M&D SEMINARS Eikelstraat 38 | 9840 De Pinte | T 09 224 31 46 | F 09 225 32 17 |
[email protected] | www.mdseminars.be
Details Justel Nummer:
F-20110111-3
Rolnummer: 2009AR3249 Instantie: Cour d'appel, Bruxelles Datum : 11/01/2011
Type van beslissing:
Avis
Samenvatting Benadeling bij een verkoop wordt beheerst door de artikelen 1674 e.v. BW. Bendaeling dient bewezen te worden overeenkomstig artikel 1678 BW. Impact van artikel 1068 Ger. W.
Vrije woorden Verkoopscompromis. Vordering tot nietigverklaring wegens dwaling/bedrog. Kunstgrepen; bewijs. Bendaling voor meer dan 7/12den: bewijs. Artikel 1678 BW.
Trefwoord(en) UTU DROIT CIVIL-> CONTRATS SPÉCIAUX-> Vente-> Nullité - résolution-> Lésion
Volledige tekst HET HOF VAN BEROEP TE BRUSSEL 1e kamer, A.R. Nr.: 2009/AR/3249 zetelend in burgerlijke zaken, Rep. nr.: 2011/ na beraad, wijst volgend arrest: INZAKE VAN: D. E. appellante, vertegenwoordigd door Mr. VAN UYTVEN loco Mr. STIJNS Jan, advocaat te 3001 HEVERLEE, Philipssite 5 - 2de verdieping ; TEGEN:
LA. B.V.B.A., met maatschappelijke zetel te 3190 B., Leuvensesteenweg 287, ingeschreven met KBO-nummer 0471.064.266, geïntimeerde, vertegenwoordigd door Mr. MERCELIS Ivo, advocaat te 3000 LEUVEN, St.Jacobsplein 20 ; Betreft VERKOPÏNG VAN EEN ONROEREND GOED. I. Bekwaamheid. Hoge leeftijd van de verkoper. Vordering tot vernietiging van een verkoop wegens Dwaling/bedrog en wegens benadeling Gelet op de procedurestukken: n het voor eensluidend verklaard afschrift van het vonnis uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Leuven op 23 september 2008, beslissing die betekend werd op 16 november 2009; n het verzoekschrift tot hoger beroep neergelegd ter griffie van het hof op 9 december 2009; n de conclusie van geïntimeerde neergelegd ter griffie op 26 januari 2010; n de conclusie van appellante neergelegd ter griffie op 14 juni 2010. Gehoord de advocaten ter openbare terechtzitting van 22 november 2010. en de stukken die zij neerlegden. Het hoger beroep en het incidenteel beroep werden regelmatig naar vorm en termijn ingesteld en zijn bijgevolg ontvankelijk. I. Voorwerp van de vorderingen. 1.1. De oorspronkelijke eis van geïntimeerde strekte ertoe (1) appellante te horen veroordelen tot het verlijden van de notariële akte aangaande onroerende goederen, voorwerp van de onderhandse koopovereenkomst van 16 september 2006, (2) een notaris uit het arrondissement Leuven te horen aanstellen om samen met notaris L. te M. de notariële akte te horen verlijden en (3) een derde notaris te horen aanstellen om de weigerende of afwezige partijen te vertegenwoordigen (= A.R. nr. 2007/316/A ). Appellante stelde een tegenvordering in en vroeg de (onderhandse) koopovereenkomst nietig te willen verklaren op grond van dwaling/bedrog, minstens wegens benadeling. Zij vorderde voorafgaandelijk de aanstelling van een college van deskundige om o.a. de waarde van de verkochte goederen te schatten.
1.2. Appellante ging zelf ook over tot dagvaarding en vroeg hierin de nietigverklaring van de (onderhandse) koopovereenkomst op grond van benadeling (= A.R. nr. 2007/1456/A ). Ook in deze procedure vroeg zij de aanstelling van een college van deskundigen. 1.3. De eerste rechter heeft bij tussenvonnis van 23 september 2008 (1) de beide vorderingen gevoegd, (2) vastgesteld dat niet bewezen was dat de verkoper, de heer P., niet meer in staat was een volwaardige wil te uiten niettegenstaande zijn hoge leeftijd , (3) beslist dat het bewijs niet geleverd werd van enig bedrog of dwaling en (4) overwogen dat er eventueel sprake kon zijn van benadeling . Teneinde na te gaan of in deze inderdaad sprake was van een benadeling van meer dan 7/12 werd een college van deskundigen aangesteld. 1.4. In hoger beroep vraagt appellante (1) in hoofdorde, te zeggen voor recht dat de overeenkomst van 16 september 2006 nietig is ingevolge de wilsonbekwaamheid van de heer P. minstens haar toe te laten dit met alle middelen van recht te bewijzen, getuigenverhoor inbegrepen, (2) in ondergeschikte orde, te zeggen voor recht dat voornoemde overeenkomst nietig is op grond van dwaling en of bedrog en (3) in uiterst ondergeschikte orde, te zeggen voor recht dat deze overeenkomst nietig is op grond van artikel 1674 B.W. (= benadeling voor meer dan 7/12). 1.5. Bij incidenteel beroep vordert geïntimeerde te zeggen voor recht dat er geen aanleiding bestond om appellante toe te laten tot het bewijs van de benadeling met meer dan 7/12 en herneemt ze haar vorderingen ingesteld voor de eerste rechter (= verlijden van de notariële akte + aanstelling van notarissen). Zij vraagt tevens een schadevergoeding van 25.000 euro plus de intresten (= uitbreiding van de eis) voor de schade aan en de waardevermindering van de onroerende goederen die tijdens de hele duur van de procedure niet onderhouden konden worden. In ondergeschikte orde vraagt zij appellante te veroordelen tot betaling van een provisie van 1 euro met raming van haar eis op 25.000 euro ten titel van schadevergoeding en vraagt zij een deskundige aan te stellen teneinde zijn advies te verstrekken omtrent de schade aan en de waardevermindering van de onroerende goederen, voorwerp van de verkoop. Geïntimeerde vraagt tenslotte dat de instrumenterende notaris van de verkoopprijs een bedrag van 25.000 euro in zijn handen zou blokkeren tot het tussenkomen van een eindbeslissing in deze zaak. II. De Feiten. 2.1. De eerste rechter heeft de feiten die aanleiding hebben gegeven tot huidig
geschil precies en volledig omschreven zodat het hof desbetreffend verwijst naar het bestreden (tussen)vonnis. 2.2. Samengevat komt het hierop neer dat de heer P. - die toen 92 jaar oud was - op 16 september 2006 een woonhuis met aanhorigheden en een hele reeks landbouwgronden met een totale oppervlakte van meer dan 2ha verkocht heeft aan geïntimeerde tegen de prijs van 148.736 euro . Op 30 september 2006 overleed de heer P. na een ongelukkige val met de fiets. 2.3. Bij eigenhandig testament van 9 juni 2005 werd appellante aangeduid als enige erfgename. Bij beschikking van 1 maart 2007 werd appellante in het bezit gesteld van haar legaat. III. Bespreking. 3.1. Appellante werpt vooreerst op dat de heer P. op het ogenblik van de verkoop niet meer in staat was om de gevolgen van zijn daden te overzien. Als bewijs hiervan verwijst zij naar twee verklaringen van buurman Li. volgens dewelke de heer P. hem enkele dagen voor de verkoop niet meer herkend zou hebben. 3.2. De geciteerde verklaringen zijn zeer onsamenhangend wat twijfels doet ontstaan over de echtheid ervan. Zij zijn bovendien tegenstrijdig met deze afgelegd door de heer Lepage - een jeugdvriend van de heer P. - die verklaard heeft op 18 september 2006 nog een bezoek te hebben gebracht aan de heer P. die er toen zeer goed uitzag en nog steeds helder van geest was. Het feit op zich dat de heer P. 92 jaar oud was op het ogenblik van de verkoop betekent niet dat hij niet meer beschikte over de nodige wilsbekwaamheid om rechtshandelingen te stellen. Het feit dat iemand van 88 jaar de overgang naar de euro niet meer zou kunnen vatten, is bovendien een gratuite opmerking die nergens steun in vindt. 3.3. Appellante bewijst dus niet op afdoende wijze dat de heer P. niet meer in staat was rechtshandelingen te stellen op het ogenblik van de verkoop. Een getuigenverhoor zovele jaren na de feiten komt niet opportuun voor. Het bestreden vonnis wordt op dat punt bevestigd. 3.4. Appellante werpt verder op dat de kwestieuze verkoopovereenkomst nietig is op grond van dwaling/bedrog. Zij meent dat de zaakvoerder van de BVBA La. vier jaar op de heer P. heeft
ingewerkt om zijn onroerende goederen te verkopen en de koper hierdoor heeft doen dwalen voornamelijk wat de verkoopprijs betreft die zij aan de zeer lage kant noemt. Zij beweert verder dat diezelfde zaakvoerder misbruik heeft gemaakt van de hoge leeftijd en de mindere gezondheid van de heer P. wat zij vertaalt in bedrog. 3.5. Het feit dat vier jaar vóór de verkoop op verzoek van geïntimeerde een schattingsverslag werd opgesteld, betekent nog niet dat geïntimeerde de heer P. gedurende vier jaar zou hebben "bestookt" of "bewerkt" om te verkopen. Ook het argument dat de logica zoek is omwille van het feit dat de heer P. op 9 juni 2005 een eigenhandig testament opstelde waarbij hij appellante als universeel legataris aanstelde om dan een goed jaar verder zijn eigendommen te verkopen, overtuigt het hof niet. De helft van de verkoopprijs diende immers betaald te worden uiterlijk twee maanden na het overlijden van de heer P. en zou dus hoe dan ook toekomen aan de legataris zodat het testament wel degelijk nog steeds een voorwerp had. Er bestaan overigens tal van redenen waarom de heer P. - mede gelet op zijn hoge leeftijd - wenste te verkopen in ruil voor een levenslang bewoningsrecht. Dwaling die uitsluitend de waarde of de prijs van een zaak betreft is bovendien in principe niet doorslaggevend en kan derhalve geen aanleiding geven tot nietigverklaring. Appellante bewijst dus niet op afdoende wijze dat geïntimeerde de heer P. zou hebben doen dwalen en het bestreden vonnis wordt op dat punt ook bevestigd. 3.6. Appellante bewijst evenmin dat geïntimeerde "listige kunstgrepen" zou hebben aangewend teneinde de heer P. te doen dwalen. Iemand van 92 jaar is perfect in staat om te beslissen wat hij al dan niet gaat doen met zijn eigendommen met het oog op een betere levenskwaliteit. Nergens blijkt uit dat er iets schortte aan de gezondheid van de heer P. en dat geïntimeerde listige kunstgrepen zou hebben aangewend - gelet op de leeftijd en de gezondheid van de verkoper - om de verkoop af te dwingen. Appellante bewijst dus evenmin op afdoende wijze dat geïntimeerde listige kunstgrepen zou hebben aangewend met het doel de heer P. te doen dwalen en het bestreden vonnis wordt op dat punt eveneens bevestigd. 3.7. Appellante beroept zich tenslotte op artikel 1674 e.v. B.W. en houdt voor dat in deze sprake is van een benadeling voor meer dan 7/12. Geïntimeerde heeft op 16 september 2006 een woonhuis gekocht alsmede 2ha 37a 60 ca aan boomgaarden, bos en hooiland, gelegen te B., voor de prijs van 148.736 euro waarvan de helft diende betaald te worden bij het verlijden van
de authentieke akte en de andere helft uiterlijk twee maanden na het overlijden van de heer P., met een recht van bewoning voor de verkoper tot aan zijn overlijden. Uit de stukken neergelegd door appellante blijkt dat er inderdaad vragen kunnen gesteld worden omtrent de waarde van de verkochte goederen versus de prijs die hiervoor betaald werd. Het hof onderlijnt hierbij dat het geen kennis mag nemen van het deskundigenverslag dat inmiddels zou neergelegd zijn. De eerste rechter heeft dan ook terecht beslist dat appellante feiten aanbracht die voldoende waarschijnlijk en gewichtig waren om het bestaan van benadeling te doen vermoeden en heeft even terecht beslist om een college van deskundigen aan te stellen zoals voorzien in artikel 1678 B.W. In het bestreden vonnis wordt tenslotte de opdracht van het college correct omschreven en deze zal toelaten uitsluitsel te krijgen over het twistpunt van de benadeling. 3.8. Geïntimeerde vraagt - bij wijze van eisuitbreiding - een schadevergoeding t.b.v. 25.000 euro minstens een provisie van 1 euro omwille van de onterechte weigering van appellante om de authentieke akte te ondertekenen waardoor de onroerende goederen, voorwerp van de verkoop, gedurende drie tot vier jaar onbeheerd en onverzorgd bleven liggen. Geïntimeerde meent derhalve dat appellante een fout beging door het niet laten verlijden van de authentieke akte. Deze vordering is minstens voorbarig. Op dit ogenblik blijkt nergens uit dat appellante geen gegronde redenen had om te weigeren de authentieke akte te laten verlijden. Geïntimeerde baseert deze vordering verder op de leveringsplicht van de verkoper. Zij houdt voor dat de verkoper of zijn rechtsopvolger het goed moet leveren in de staat waarin het zich bevond op het ogenblik van de verkoop en de verkoper of zijn rechtsopvolger instaat voor de waardevermindering die ontstaat door het niet - naleven van zijn leveringsplicht. Ook deze vordering, alzo geformuleerd, is minstens voorbarig om dezelfde redenen als hier voren reeds aangehaald. Op de vraag tot de aanstelling van een deskundige m.b.t. deze beweerde waardevermindering en tot het blokkeren van gelden in handen van de instrumenterende notaris kan in de huidige stand van de procedure evenmin ingegaan worden zolang er geen beslissing is genomen m.b.t. de rechtsgeldigheid van de aangegane koopovereenkomst. 3.9. Bij toepassing van artikel 1068, lid 2 Ger.W. dient de rechter in hoger beroep de zaak opnieuw te verwijzen naar de eerste rechter indien hij, zelfs
gedeeltelijk, een in het aangevochten vonnis bevolen onderzoeksmaatregel bevestigt, niettegenstaande het gebeurlijke akkoord van de partijen om de zaak verder in hoger beroep af te handelen . De vraag tot evocatie van de zaak wordt bijgevolg verworpen. 3.10. Alle overige door partijen ingeroepen middelen zijn niet terzake dienend in het licht van wat voorafgaat. 3.11. Geïntimeerde vraagt een rechtsplegingsvergoeding t.b.v. 1.200 euro terwijl appellante een bedrag vordert van 5.000 euro . Er is geen reden voorhanden om af te wijken van het basisbedrag. De vordering van appellante is niet in geld waardeerbaar en het basisbedrag bedraagt 1.200 euro dat aan elk van de partijen toekomt voor de helft gezien zij beiden - in huidige stand van de procedure - deels in het gelijk worden gesteld. OM DEZE REDENEN HET HOF, Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 betreffende het gebruik der talen in gerechtszaken, Verklaart het hoger beroep en het incidenteel beroep ontvankelijk doch ongegrond. Bevestigt het bestreden vonnis. Verklaart de vordering tot schadevergoeding, de vordering tot aanstelling van een deskundige en het verzoek tot het blokkeren van fondsen in handen van de instrumenterende notaris (= uitbreiding van de eis in hoger beroep) ontvankelijk en in huidige stand van het geding ongegrond. Verwijst de zaak bij toepassing van artikel 1068, lid 2 Ger.W opnieuw naar de eerste rechter. Veroordeelt appellante en geïntimeerde elk tot de ½ van de kosten in hoger beroep, begroot op - in hoofde van appellante op 1.386 euro (186 euro rolrechten + 1.200 euro rechtsplegingsvergoeding) en - in hoofde van geïntimeerde op 1.200 euro rechtsplegingsvergoeding. Aldus gevonnist en uitgesproken in openbare burgerlijke terechtzitting van de eerste kamer van het hof van beroep te Brussel op 11 januari 2011.
Waar aanwezig waren: Mevr. A. De Preester, Kamervoorzitter, Dhr. E. Janssens de Bisthoven, Raadsheer, Dhr. M. Debaere, Raadsheer, Mevr. B. Heymans, Griffier. B. Heymans M. Debaere E. Janssens de Bisthoven A. De Preester
