Instelling Hof van Cassatie
Onderwerp Ondeelbare aard van de huurovereenkomst. Huurovereenkomst door meerdere huurders of verhuurders afgesloten. Begrip
Datum 28 juni 2013
Copyright and disclaimer De inhoud van dit document kan onderworpen zijn aan rechten van intellectuele eigendom van bepaalde betrokkenen, Er wordt u geen recht verleend op deze rechten. M&D Seminars geeft u via dit document informatie, maar verstrekt geen advies. M&D Seminars garandeert niet dat de informatie in dit document foutloos is. U gebruikt de inhoud van dit document op eigen risico. M&D Seminars, noch een van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook bij het gebruik van dit document en van de inhoud van dit document. © M&D Seminars – 2014
M&D SEMINARS Eikelstraat 38 | 9840 De Pinte | T 09 224 31 46 | F 09 225 32 17 |
[email protected] | www.mdseminars.be
28 JUNI 2013
C.12.0439.N/1
Hof van Cassatie van België
Arrest
Nr. C.12.0439.N JC DECAUX BILLBOARD nv, met zetel te 1000 Brussel, Groendreef 50, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de eiseres woonplaats kiest, tegen 1. ’T SEREEN BOSCH nv, met zetel te 8300 Knokke-Heist, Prins Filiplaan 49, verweerster, vertegenwoordigd door mr. Martin Lebbe, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1050 Brussel, Louizalaan 106, waar de verweerster woonplaats kiest, 2. B.V., verweerder, mede inzake
28 JUNI 2013
C.12.0439.N/2
1. J.V.H., eerste tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij, 2. G.M., tweede tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij, 3. G.I., derde tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij.
I.
RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Gent van 6 april 2002. Advocaat-generaal André Van Ingelgem heeft op 14 mei 2013 een schriftelijke conclusie neergelegd. Raadsheer Bart Wylleman heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal André Van Ingelgem heeft geconcludeerd.
II.
CASSATIEMIDDEL
De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.
III.
FEITEN
Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat: - de echtgenoten V.H.-M bij notariële akte van 23 maart 1998 de onverdeelde helft van de scheidingsmuur deel uitmakend van het gebouw gelegen te (…) te Gent, verkochten aan de verweerster; - de echtgenoten V.H.-M. bij notariële akte van 20 mei 1998 de woning gelegen aan de (…) te Gent verkochten aan de verweerder;
28 JUNI 2013
C.12.0439.N/3
- de verweerster op 17 juli 1998 met de rechtsvoorganger van de eiseres een huurovereenkomst heeft afgesloten om reclamepanelen aan te brengen op de zijgevel, voor een periode van negen jaar, bij gebrek aan opzegging stilzwijgend hernieuwbaar voor dezelfde periode; - de verweerder op 2 december 2006 op zijn beurt met de eiseres een huurcontract heeft afgesloten om op dezelfde zijgevel reclamepanelen aan te brengen; - de verweerster bij gebrek aan opzegging van de huurovereenkomst verder aanspraak maakt op de betaling van de huurgelden door de eiseres; - het bestreden vonnis voor recht zegt dat de huurovereenkomst van 17 juli 1998 tussen de verweerster en de eiser nog steeds van kracht is en de eiseres veroordeelt tot de betaling van de gevorderde huurgelden; - het bestreden vonnis de vrijwaringsvordering van de eiseres tegen de verweerder, heeft afgewezen.
IV.
BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling Eerste onderdeel 1.
Artikel 1165, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat overeenkomsten alleen gevol-
gen teweeg brengen voor de contracterende partijen. Zij brengen aan derden geen nadeel toe en strekken hen slechts tot voordeel in het geval voorzien bij artikel 1121 Burgerlijk Wetboek. 2.
Artikel 577-2, § 5, tweede lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat elke mede-
eigenaar daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan verrichten. 3.
Artikel 577-2, § 6, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat andere daden van beheer
alsmede daden van beschikking, om geldig te zijn, met medewerking van alle mede-eigenaars moeten geschieden. Deze regel betreft enkel de verhouding tussen de mede-eigenaars onderling en niet de verhouding tussen de mede-eigenaars en derden, die beheerst blijven door het
28 JUNI 2013
C.12.0439.N/4
gemeen recht. De miskenning ervan wordt niet gesanctioneerd met de ongeldigheid van de overeenkomst, maar met de niet-tegenwerpbaarheid ervan aan de andere mede-eigenaars. 4.
Het verhuren aan derden van de onverdeelde eigendom is in beginsel noch
een daad van behoud, noch een daad van voorlopig beheer in de zin van artikel 577-2, § 5, Burgerlijk Wetboek. In beginsel is daartoe de medewerking van alle mede-eigenaars vereist. 5.
Uit de voormelde wetsbepalingen volgt dat wanneer één van de mede-
eigenaars met een derde een huurovereenkomst sluit met betrekking tot een onverdeeld goed, deze huurovereenkomst niet ongeldig is, maar enkel niet kan worden tegengeworpen aan de andere mede-eigenaars. Wanneer meerdere mede-eigenaars elk afzonderlijk met dezelfde derde een huurovereenkomst sluiten met betrekking tot een onverdeeld goed, zijn deze verschillende huurovereenkomsten geldig en is de huurder in beginsel gehouden om elk van deze overeenkomsten na te komen. De ondeelbare aard van de huurovereenkomst staat hieraan niet in de weg. Deze houdt enkel in dat wanneer een huurovereenkomst door meerdere huurders of verhuurder wordt afgesloten, de uit deze huurovereenkomst voortvloeiende ondeelbare rechten door deze huurders of verhuurders samen moeten uitgeoefend worden op straffe van ongeldigheid van de verrichte handeling. In zoverre het onderdeel uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt het naar recht. 6.
Anders dan waarvan het onderdeel uitgaat, steunen de appelrechters hun be-
slissing dat de eiseres voor de periode vanaf 1 januari 2007 zowel aan de verweerster als aan de verweerder huur moet betalen niet op het gezag van gewijsde van het vonnis van de vrederechter van het eerste kanton te Gent van 29 december 2000 of van het vonnis van de vrederechter van het kanton Zandhoven van 22 december 1998, maar op eigen redenen. Het onderdeel mist in zoverre feitelijke grondslag.
28 JUNI 2013
C.12.0439.N/5
Tweede onderdeel Ontvankelijkheid 7.
De verweerster werpt een grond van niet-ontvankelijkheid op: het middel is
nieuw omdat de eiseres voor de appelrechters geen vrijwaringsvordering heeft ingesteld op basis van een rechtsstoornis uitgaande van de verweerster, maar zij haar vrijwaringsvordering heeft gesteund op de artikelen 1382, 1383 en 1134, derde lid, Burgerlijk Wetboek. 8.
De eiseres heeft ter ondersteuning van haar tegen de verweerder gerichte
vordering in vrijwaring onder meer aangevoerd dat, indien de verweerster eigenaar is van de muur, dit tot gevolg heeft dat de verweerder haar niet het rustig genot over de muur heeft verschaft. 9.
De verbintenis van de verhuurder om de huurder te vrijwaren voor rechts-
stoornissen uitgaande van derden, is een aspect van diens verbintenis om de huurder het rustig genot van het gehuurde goed te verschaffen. De eiseres heeft aldus, hoewel zij de artikelen 1726 en 1727 Burgerlijk Wetboek niet uitdrukkelijk heeft aangehaald, ter ondersteuning van haar vordering in het bijzonder feiten aangevoerd die, volgens het onderdeel, de toepassing van deze wetsbepalingen vereisen. Het onderdeel, dat schending aanvoert van wetsbepalingen die de rechter, gelet op diens verplichting om het recht toe te passen op de in het bijzonder ter ondersteuning van de vordering aangevoerde feiten, had moeten toepassen, is niet nieuw. De grond van niet-ontvankelijkheid moet worden verworpen. Gegrondheid 10.
Artikel 1719, 3°, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verhuurder, uit de aard
van het contract en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht is de huurder het rustig genot van het verhuurde goed te doen hebben zolang de huur duurt.
28 JUNI 2013
C.12.0439.N/6
Krachtens de artikelen 1726 en 1727 Burgerlijk Wetboek, is de verhuurder ertoe gehouden de huurder te vrijwaren voor rechtsstoornissen uitgaande van derden. Hieruit volgt dat de verhuurder de huurder moet vrijwaren wanneer een derde beweert een zakelijk of een persoonlijk recht te bezitten op het verhuurde goed en dit recht afbreuk doet aan het rustig genot van de huurder. Dit is het geval wanneer een derde, met wie de huurder voorheen een huurovereenkomst heeft afgesloten, voorhoudt dat deze huurovereenkomst nog steeds van kracht is en betaling vordert van de huur. 11.
De appelrechters stellen vast dat:
- de eiseres op 17 juli 1998 een huurovereenkomst heeft gesloten met de verweerster met betrekking tot de zijgevel van de woning van het pand te Gent, (…) aan een huurprijs van 50.000 frank per maand, jaarlijks te indexeren; - de eerste negenjarige periode verstreek op 1 juli 2007 en de huur stilzwijgend werd verlengd voor een nieuwe periode van negen jaar, derhalve tot 1 juli 2016, zodat het huurcontract tussen de eiseres en de verweerster nog steeds van kracht is; - de eiseres op 2 december 2006 met verweerder een huurcontract afsloot met betrekking tot dezelfde zijgevel met ingang van 1 januari 2007 aan een huurprijs van 15.000,00 euro per jaar; - de verweerster op basis van de huurovereenkomst van 17 juli 1998 betaling vordert van de onbetaalde huur vanaf 1 januari 2007. 12.
Door in die omstandigheden te oordelen dat de verweerder als verhuurder
heeft voldaan aan zijn contractuele verplichting om aan de eiseres het rustig genot van de gevel te verschaffen op grond dat de eiseres altijd gebruik heeft kunnen maken van de gevel om er reclamepanelen aan te hangen en door ondermeer op die grond de vrijwaringsvordering van de eiseres tegen de verweerder integraal te verwerpen, schenden de appelrechters de artikelen 1719, 3°, 1726 en 1727 Burgerlijk Wetboek. Het middel is gegrond.
C.12.0439.N/7
28 JUNI 2013
Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre het de vrijwaringsvordering van de eiseres tegen de verweerder als ongegrond heeft afgewezen en in zoverre het de eiseres heeft veroordeeld tot de gerechtskosten van de verweerder. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis. Veroordeelt de eiseres tot de kosten gevallen aan de zijde van de verweerster. Houdt de overige kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter. Verwijst de aldus beperkte zaak naar de rechtbank van eerste aanleg te Dendermonde, rechtszitting houdende in hoger beroep. Verklaart het arrest bindend aan de tot bindendverklaring opgeroepen partijen. Bepaalt de kosten voor de eiseres op 993,48 euro en voor de eerste verweerster op 2202,86 euro. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Eric Dirix, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Eric Stassijns, en de raadsheren Beatrijs Deconinck, Koen Mestdagh en Bart Wylleman, en in openbare rechtszitting van 28 juni 2013 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Eric Dirix, in aanwezigheid van advocaat-generaal André Van Ingelgem, met bijstand van griffier Johan Pafenols.
J. Pafenols
B. Wylleman
K. Mestdagh
B. Deconinck
E. Stassijns
E. Dirix
