Inrichtingsvisie Manpadslaangebied Heemstede
5 juni 2014
colofon
opdrachtgever Kerngroep Manpadslaangebied ontwerp Karres en Brands Landschapsarchitecten bv Oude Amersfoortseweg 123 1212 AA Hilversum www.karresenbrands.nl Bart Brands Jorrit Noordhuizen 5 juni 2014
inhoud
1. Inleiding
4
2. Uitgangspunten
6
3. Huidige situatie
8
4. Landschappelijke inrichtingsvisie
14
5. Typologieën voor bebouwing
18
6. Mogelijke ontwikkelmodules
26
7. Eindadvies
32
1. Inleiding Het tuinbouwgebied Manpadslaan te Heemstede wordt begrensd door de Leidsevaart, de Rivierenbuurt, de Herenweg en de Manpadslaan. Het betreft in totaal achttien hectare, waarvan circa drie hectare momenteel bebouwd is met kassen en bedrijfsruimten en ongeveer vier hectare in gebruik is voor volkstuinen. Verder zijn er ongeveer twintig woningen verspreid over de Manpadslaan en de Herenweg en zijn aan de Herenweg een bedrijfsverzamelgebouw en een pannenkoekenhuis gevestigd. Uit onderzoek (maart 2004) is gebleken dat de tuinbouwbedrijven in het Manpadslaangebied economisch onvoldoende functioneren. Als bollengebied is het gebied te kleinschalig en de grond maar beperkt geschikt. De functie van het gebied verandert en de gemeente Heemstede wil het gebied zodoende groen inrichten. Hierbij moet er ruimte zijn voor natuur, water en extensieve recreatie. Daarbij wordt aansluiting gezocht met het duingebied in het westen en de landgoederenzone in het oosten. Een groot deel van het gebied is in eigendom van projectontwikkelaars. Om een financieel sluitend model te krijgen voor de groene bestemming is het noodzakelijk op beperkte schaal woningbouw mogelijk te maken. Het college van B&W en de raadscommissie ruimte hebben inmiddels ingestemd met het beperkt bebouwen van de zuidwesthoek van het gebied. Daarnaast is binnen de planvorming een begeleidingsgroep gevormd van belanghebbenden en belangstellenden. In een intensief proces is door de groep zelf een sterkte-zwakte analyse van het gebied uitgevoerd en zijn vervolgens uitgangspunten geformuleerd voor de inrichting van het gebied. De begeleidingsgroep heeft aan Karres en Brands gevraagd om mede op basis van de door hun geformuleerde uitgangspunten een onafhankelijk advies te geven over de wijze van bebouwen in het Manpadslaangebied. Hierbij is het van belang om met een frisse blik de mogelijkheden en onmogelijkheden in het gebied te duiden en te verbeelden. Het product is een beknopte inrichtingsvisie voor een duurzame ontwikkeling in het gebied met zowel beperkte bebouwing als ruimte voor groen en water. Doel is om het gebied als geheel op te waarderen en de opgave niet louter vanuit de bebouwingsopgave in te steken.
4
Plan gemeente Heemstede met de mogelijke bebouwingslocaties in de zuidwest hoek
5
2. Uitgangspunten Door de kerngroep is eerder een sterkte-zwakte analyse uitgevoerd en zijn randvoorwaarden voor de invulling van het gebied geformuleerd. Deze vormen de basis voor de ruimtelijke studie van Karres en Brands. Een aantal van deze aspecten worden hier toegelicht. Sterke punten Als een van de grootste kwaliteiten van het gebied worden de openheid en het ruime karakter aangedragen. Hierbij spelen karakteristieke zichten zoals van Groenendaal naar Leyduin een belangrijke rol. Het geheel heeft een authentieke en eigen sfeer met enerzijds het karakter van het productielandschap en anderzijds de invloed van de omliggende landgoederen. Het gebied kent een bijzondere ecologie met ondermeer de aanwezigheid van schoon kwelwater. Tenslotte ligt het gebied temidden van de oude strandwallen welke deels nog goed zichtbaar zijn. Verbeterpunten Als verbeterpunten worden ondermeer gezien de verpauperde oude kassencomplexen in het gebied, het aanzicht van de bedrijfshallen en het verrommelde karakter van het gebied als geheel. Ook het beheer van het gebied laat te wensen over. Daarnaast zijn er in potentie bijzondere doorzichten in het gebied te realiseren welke het open karakter zouden kunnen versterken. Ten slotte kan het gebied zijn functie als connectie tussen de landgoederenzone in het oosten en het kustgebied in westen beter vervullen. Dit speelt enerzijds op landschappelijk niveau en anderzijds heeft het betrekking op het ontbreken van aantrekkelijke en toegankelijke recreatieve verbindingen.
6
Randvoorwaarden Het open en groene karakter is een belangrijke kwaliteit die men graag wil behouden en versterken. Hierbij horen ook karakteristieke zichten zoals de visuele verbinding tussen Groenendaal en Leyduin en de dorpse en authentieke sfeer van de Manpadslaan. De twee leeggekomen kassencomplexen blokkeren deze zichten en verkeren in twijfelachtige staat. Deze dienen zodoende verwijderd te worden. Daarnaast geldt dat het bedrijfsverzamelgebouw aan de Herenweg nu een slechte beeldkwaliteit heeft. De inpassing van dit pand moet in de visie worden meegenomen. Tenslotte dienen de aanwezige volkstuinen in omvang gehandhaafd te blijven. Eventueel is geleidelijke uitplaatsing van de volkstuinen mogelijk via een ‘sterfhuisconstructie’. Gekozen wordt voor een overwegend natuurlijk en extensief karakter van het gebied waarbij recreatie op een kleine schaal mogelijk is (bv. een wandelroute). Het vergroten van de toegankelijk is daarbij een belangrijk aandachtspunt. Er bestaat de nadrukkelijke wens om het geheel geen aangeharkt park te laten zijn maar juist een natuurlijk weidelandschap met ecologische oevers en sloten. In tegenstelling tot de huidige versnippering van het gebied, moet het landschap een eenheid uitstralen en samenhang vertonen met de aanliggende landgoederenzone en het duingebied in het westen. Onder de huidige financieel/economische situatie is de kerngroep van oordeel dat beperkte bebouwing van het gebied voorwaarde is om de financiële ruimte te scheppen voor de ontwikkeling van het gebied. Onder beperkt verstaat de kerngroep dat wat niet meer dan strikt noodzakelijk is om het gebied verder te kunnen ontwikkelen. Bebouwing dient van hoogwaardige kwaliteit te zijn en geen, althans zomin mogelijk, afbreuk doen aan het gewenste open karakter van het gebied. De opgave dient zodoende integraal te worden benaderd, het betreft niet puur een bebouwingsopgave maar een ruimtelijke impuls voor het gebied als geheel.
Luchtfoto huidige situatie Manpadslaangebied
7
3. Huidige situatie Het Manpadslaangebied ligt tussen twee strandwallen in en is een relatief laag gelegen gebied. Het contrast tussen de beboste strandwallen en het meer open gebied in het midden is sterk voelbaar. De openheid in het Manpadslaangebied is grotendeels gehandhaafd. Met name de randen van het gebied zijn meer besloten zoals de Manpadslaan, de Herenweg en de noordelijk gelegen rivierenbuurt. Bijzonder in de positie van het gebied is ook de relatie met de omliggende landgoederen. Deze is sterk voelbaar en er zijn diverse routes rondom het gebied aanwezig welke verbonden zijn met de oude buitenhuizen. Toch ontbreekt het in het Manpadslaangebied aan een duidelijke koppeling in de oost-west richting tussen ondermeer de landgoederen Leyduin en Groenendaal. Zowel in recreatieve als in ecologische zin kan deze connectie worden versterkt. Het gebied is decennialang in gebruik geweest voor tuinbouw en andere vormen van agrarische productie. Het verkavelingspatroon en de sloten zoals die nu nog aanwezig zijn, vormen al lange tijd de basisstructuur voor het gebied. Echter is deze ook enigszins vertroebeld door de komst van meer bebouwing en schaalvergroting in de tuinbouw. Het Manpadslaangebied heeft daardoor nu een tamelijk rommelig karakter. Enerzijds is dit door de kleinschaligheid van het gebied de charme, anderzijds kent het gebied door de aanwezigheid van verschillende gebruiksfuncties (ondermeer wonen, tuinbouw, bedrijfsverzamelgebouw) op een relatief klein oppervlak een wat versnipperd karakter. De aanwezige oude tuinbouwkassen en het bedrijfsverzamelgebouw hebben daarnaast een slechte beeldkwaliteit en dragen niet bij aan de aantrekkelijkheid van het gebied. De oude tuinbouwkassen welke nu nog ver het gebied in steken nemen een behoorlijke ruimte in en beperken de doorzichten. Potentieel zijn er wel heel wat interessante doorzichten in het gebied aanwezig welke kunnen bijdragen aan het gevoel van openheid in het gebied. Met name zichten vanaf de Manpadslaan het gebied in en vanuit de Rivierenbuurt voegen hier iets aan toe. Het zicht vanaf de Herenweg richting landgoed Leyduin, wat nu al aanwezig is kan verder worden versterkt. Openheid in de vorm van extensieve weides en open water dragen hier aan bij. Unieke kwaliteit van het gebied is ook het landelijke karakter van de oude Manpadslaan. De nu beperkte bebouwing direct aan de laan en de diverse mooie bomen dragen bij aan een landelijk karakter. Dit wordt als zeer waardevol ervaren. Bovengenoemde kwaliteiten vormen de basis voor het opstellen van de inrichtingsvisie voor het gebied. Structuur van strandwallen
8
1849
1951
1905 Historie van het Manpadslaangebied
1981
9
Het Manpadslaangebied temidden van de landgoederen
Huize te Manpad
10
Landgoederen Leyduin en Groenendaal
Het Manpadslaangebied en de diverse interessante doorzichten
Openheid en (mogelijke) doorzichten als grote kwaliteit
11
De Manpadslaan heeft een grote kwaliteit en draagt bij aan de landelijke uitstraling van het gebied
Landelijke sfeer van de Manpadslaan
12
De Manpadslaan als ecologische en recreatieve schakel
Potenties voor ecologische en recreatieve en oost-west verbindingen
13
4. Landschappelijke inrichtingsvisie De ontwikkeling van het Manpadslaangebied moet niet gezien worden als puur een bebouwingsopgave. Veel meer gaat het om het opwaarderen van de ruimtelijke, recreatieve en ecologische kwaliteit van het gebied als geheel. Nog los van de bebouwingsopgave, welke samenhangt met het financieren van de herinrichting van het gebied, stellen we een basisinrichting voor het landschap voor. Deze basisinrichting vormt een robuust raamwerk voor de verdere ontwikkeling van het gebied. In die zin vormt het de allereerste stap in de herinrichting van het gebied. In de basisinrichting van het gebied is veel aandacht besteed aan het behouden en versterken van het landelijke en open karakter van het gebied. Daarnaast wordt veel ruimte gegeven aan water en groen. De landschappelijke inrichting voorziet in het verruimen en uitbreiden van het slotenpatroon waardoor een natter en natuurlijker landschap ontstaat. De oevers worden ecologisch ingericht. De percelen tussen de sloten worden in basis ingericht als open bloemrijke graslanden. Opgaande beplanting komt in de basisinrichting alleen voor aan de randen van het gebied zoals nu ook al het geval is. Doel van de groene inrichting is een ecologische schakel tussen het duingebied in het westen en de landgoederenzone in het oosten te realiseren. Daarnaast domineert het groene karakter het Manpadslaangebied in de breedste zin van het woord. Er wordt tenslotte voorzien in een centrale recreatieve route, geschikt voor fietsers en voetgangers. Deze route maakt het Manpadslaangebied en haar open en landelijke karakter beter beleefbaar. Het nieuwe pad sluit aan op de fiet/voetgangersbrug over de Leidsevaart en op het padenstelsel bij landgoed Groenendaal. Met enkele eenvoudige bruggetjes in het gebied kunnen de sloten worden overgestoken. Belangrijke randvoorwaarde is ook het inpassen van de leidingtracés in het gebied. Hier dient bij de inrichting en mogelijke bebouwing rekening mee gehouden te worden.
Huidige waterstructuur in het gebied
14
Nieuwe waterstructuur
Groene oost-west verbinding en rol voor groen in het gebied
15
Referentiebeelden sfeer landschappelijke inrichting
16
Basislandschapsstructuur van water en groen met routes voor extensieve recreatie
17
