koppel.huurrecht.book Page iii Friday, October 3, 2014 3:53 PM
iii
Inhoudstafel Inleiding bij de Bibliotheek Burgerlijk Recht en Procesrecht Larcier . .
i
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1
Hoofdstuk I.
Huwelijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3
Afdeling 1. Echtgenoten als huurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 1. Huurcontract dat geen betrekking heeft op de voornaamste gezinswoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3
A. Eén van de echtgenoten heeft het huurcontract gesloten . . . . . . . . 1. Scheiding van goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Gemeenschapsstelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Beide echtgenoten hebben het huurcontract ondertekend . . . . . . . 1. Scheiding van goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Wettelijk stelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 2.
Bijzonderheden in verband met de huur van de voornaamste gezinswoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Voornaamste gezinswoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Door een van de echtgenoten gehuurd. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Geen pacht- of handelshuurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . B. Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Recht op huur behoort aan beide echtgenoten toe . . . . . . . . . . 2. Bijkomende rechten die niet het recht op huur aanbelangen en huurverplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Opzeggingen, kennisgevingen en exploten . . . . . . . . . . . . . . . . C. Dwingend recht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Einde van de bescherming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Ontbinding van het huwelijk door overlijden . . . . . . . . . . . . . 2. Ontbinding van het huwelijk door echtscheiding. . . . . . . . . . . 3. Scheiding van tafel en bed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Feitelijke scheiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 3.
Voorlopige maatregelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Toewijzing van het genot van het gehuurde goed als voorlopige maatregel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Gevolgen ten aanzien van de verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 4.
Bijzonderheden in verband met een sociale huurovereenkomst . A. Toepasselijke wetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sluiten van de huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l a r c i e r • b i b l i o t h e e k b u r g e r l i j k r ec h t e n p r o c e s r ec h t
3 3 3 8 21 21 24 26 27 27 28 30 31 31 33 34 38 39 40 44 47 48 51 51 54 55 55 56
koppel.huurrecht.book Page iv Friday, October 3, 2014 3:53 PM
iv
HET KOPPEL IN HET HUURRECHT
C. Gehoudenheid voor de huurverbintenissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Beëindiging van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
57 58
Afdeling 2. Echtgenoten als verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 1. Scheiding van goederen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
59 59 59 59 61 63
A. Verhuur van een eigen goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verhuur van de voornaamste gezinswoning. . . . . . . . . . . . . . . 3. Sluiten van het huurcontract door de echtgenoot niet-eigenaar B. Verhuur van een goed dat in onverdeeldheid toebehoort aan beide echtgenoten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Sluiten van de huurovereenkomst en het toestaan van een huurhernieuwing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Huurinkomsten en lasten verbonden aan de huurovereenkomst 3. Optreden in het kader van de uitvoering van de huurovereenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Opzegging van de huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 2.
Gemeenschapsstelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Verhuur van een goed toebehorend aan het gemeenschappelijk vermogen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Het sluiten van een huurcontract door één van de echtgenoten en het toestaan van een huurhernieuwing . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Huurgelden, vorderingen en schulden voortvloeiende uit de huurovereenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. De opzegging van de huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Verhuur van een goed toebehorend aan het eigen vermogen . . . . . 1. Vereiste toestemming. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Huurgelden, rechten en verplichtingen voortvloeiende uit het huurcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Verhuur van een goed dat in onverdeeldheid toebehoort aan beide echtgenoten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Toestemmingsvereiste voor daden van beheer en beschikking . 2. Huurgelden, rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 3.
Verhuur van een goed dat toebehoort aan de vennootschap van één of beide echtgenoten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Hoofdstuk II.
63 64 65 66 67 68 68 68 71 71 72 72 73 75 75 76 77
Wettelijk samenwonenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
81
Afdeling 1. Wettelijk samenwonenden als huurder . . . . . . . . . . . . . . § 1. Algemene principes (behoudens de huur van de gezinswoning)
81 81
A. Eén van de samenwonende partners heeft het huurcontract ondertekend . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
81
l a r c i e r • b i b l i o t h e e k b u r g e r l i j k r ec h t e n p r o c e s r ec h t
koppel.huurrecht.book Page v Friday, October 3, 2014 3:53 PM
v
INHOUDSTAFEL
B. Beide samenwonende partners hebben het huurcontract ondertekend . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Onverdeeld recht op huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Huurverplichtingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Opzegging van de huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 2.
Bijzonderheden in verband met de huur van de gezinswoning . A. B. C. D.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Einde van de wettelijke samenwoning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Feitelijke scheiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verstoring van de verstandhouding tussen de wettelijk samenwonenden: dringende voorlopige maatregelen. . . . . . . . . . . E. Bijzonder erfrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 3. § 4.
Andersluidende bepalingen in het samenlevingscontract . . . . . . Bijzonderheden in verband met een sociale huurovereenkomst . A. Sluiten van de huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Gehoudenheid voor de huurverbintenissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Beëindiging van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
82 82 83 84 88 88 89 90 90 93 96 98 98 100 100
Afdeling 2. Wettelijk samenwonenden als verhuurder . . . . . . . . . . . 102 § 1. Verhuur van een goed dat toebehoort aan één van de wettelijk samenwonende partners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 A. Vereiste toestemming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 B. Rechten en verplichtingen voortspruitende uit de overeenkomst . . 104 § 2. Verhuur van een goed dat in onverdeeldheid toebehoort aan beide wettelijk samenwonende partners . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 A. Sluiten van de huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 B. Rechten en verplichtingen voortspruitende uit de overeenkomst . . 105 C. Opzegging van de huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 § 3. Andersluidende bepalingen in het samenlevingscontract . . . . . . 107 Hoofdstuk III.
Huur en feitelijk samenwonenden . . . . . . . . . . . . . . 109
Afdeling 1. Samenwonende partners als huurder . . . . . . . . . . . . . . . 109 § 1. Een van de partners is contractpartij in het huurcontract . . . . . 109 A. Gevolgen in de verhouding tussen de huurder en verhuurder . . . . 109 B. Gevolgen in de verhouding tussen de huurder en zijn feitelijk samenwonende partner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 2.
Beide partners zijn contractpartij in het huurcontract . . . . . . . . A. Rechten en verplichtingen voortvloeiende uit het huurcontract . . . 1. In de verhouding tussen de verhuurder en huurder . . . . . . . . . 2. In de verhouding tussen de huurders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Opzegging. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Verstoring van de verstandhouding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Overlijden van een van de partners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l a r c i e r • b i b l i o t h e e k b u r g e r l i j k r ec h t e n p r o c e s r ec h t
111 112 112 112 114 115 117 119
koppel.huurrecht.book Page vi Friday, October 3, 2014 3:53 PM
vi
§ 3.
HET KOPPEL IN HET HUURRECHT
Bijzonderheden in verband met een sociale huurovereenkomst . 120 A. Sluiten van de huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 B. Samenwoonst na het sluiten van de huurovereenkomst. . . . . . . . . 121 C. Beëindiging van de huurovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
Afdeling 2. Samenwonende partners als verhuurder . . . . . . . . . . . . . 123 § 1. Verhuur van een goed dat aan één van de samenwonende partners toebehoort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 § 2. Verhuur van een goed dat aan beide samenwonende partners in onverdeeldheid toebehoort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 A. Verhuur aan derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 B. Woongenot door de langstlevende samenwonende partner bij overlijden van de andere partner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
127
Belangrijkste rechtsleer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
l a r c i e r • b i b l i o t h e e k b u r g e r l i j k r ec h t e n p r o c e s r ec h t
koppel.huurrecht.book Page 1 Friday, October 3, 2014 3:53 PM
1
Inleiding 1. In dit werk worden de gevolgen van het huwelijk en van de (feitelijke of wettelijke) samenwoning besproken op het vlak van huur1. Deze materie wint in de praktijk aan belang. Door de huidige economische situatie zijn immers steeds meer koppels genoodzaakt om een woning te huren. Daarbij kunnen er tal van problemen rijzen, zoals de vraag wie er gerechtigd is om in het gehuurde goed te blijven bij relatiebreuk, de vraag door wie de huuropzegging gedaan moet worden, enzovoorts. De oplossing voor deze problemen situeert zich ergens in een kluwen van regels afkomstig uit zowel het huurrecht, het familierecht als het familiaal vermogensrecht. In de toekomst zal de complexiteit nog toenemen, aangezien er door de zesde staatshervorming een overdracht van bevoegdheden is naar de gewesten voor de specifieke regels van de drie bijzondere huurregimes: woninghuur, pacht en handelshuur2. Dit werk tracht dit kluwen enigszins te ontwarren en een antwoord te bieden op de juridische vraagstukken die in de praktijk rijzen. Voor de praktische hanteerbaarheid en om opzoekingen te vergemakkelijken is dit werk opgedeeld in drie hoofdstukken. Eerst komen de gevolgen van het huwelijk aan bod (hoofdstuk I), dan de gevolgen van de wettelijke samenwoning (hoofdstuk II) en ten slotte de gevolgen van de feitelijke samenwoning (hoofdstuk III). Daarbij wordt telkens een onderscheid gemaakt naargelang het koppel optreedt als huurder (afdeling 1) dan wel als verhuurder (afdeling 2).
1 2
Tekstbijwerking tot 1 april 2014. Zie hierover: B. HUBEAU en D. VERMEIR, “De regionalisering van de federale huurwetgeving in de zesde staatshervorming: een stand van zaken”, TBP 2013, 584-597; N. BERNARD, “Le bail d’habitation et la sixième réforme de l’Etat: tirer le meilleur profit de la régionalisation”, JT 2014, 421-430; B. HUBEAU en D. VERMEIR, “De regionalisering van de huurwetgeving in de zesde staatshervorming”, Huur 2014, 3-6; B. LOUVEAUX, “Le bail est régionalisé”, Immobilier 2014, afl. 4, 6-7.
l a r c i e r • b i b l i o t h e e k b u r g e r l i j k r ec h t e n p r o c e s r ec h t
