vastgoedbevaks.book Page I Tuesday, November 15, 2005 11:21 AM
I
Inhoudstafel Table des matières Hoofdstuk I.
Financiële analyse van 10 jaar vastgoedbevaks . . . . . 1
POL TANSENS Afdeling 1.
Het ontstaan van de Belgische vastgoedbevaks. . . . . . . . . . . . . . 1
§ 1.
Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
§ 2.
Definitie van de vastgoedbevak als juridische en fiscale entiteit. . . . . . . . 3 I. II. III.
Afdeling 2.
Kenmerken van de Belgische vastgoedbevak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Investeringsprofiel van de vastgoedbevaks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 De concurrentiepositie van de bevaks als vastgoedbeleggingsproduct tegenover de andere spelers van de vastgoedmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
De evolutie van de vastgoedbevak in cijfers . . . . . . . . . . . . . . . 13
§ 1.
Vastgoedbevaks op de aandelenbeurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
§ 2.
De kengetallen van de financiële markten toegepast op de vastgoedbevaks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
§ 3.
De liquiditeit van de vastgoedbevaks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Afdeling 3.
De evolutie van de vastgoedbevak als activaklas . . . . . . . . . . . 27
§ 1.
De bevak als beleggingsopportuniteit ten aanzien van andere activaklassen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
§ 2.
Publiek versus privaat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
§ 3.
Particuliere beleggers versus institutionele beleggers. . . . . . . . . . . . . . . 28
§ 4.
Liquiditeit van de vastgoedbeleggingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Afdeling 4.
De toekomst van de vastgoedbevaks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
§ 1.
Kunnen de vastgoedbevaks nog groeien? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
§ 2.
De Europese REIT: een blijvende toekomstdroom? . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Hoofdstuk II.
De vastgoedbevaks: in het oog van een storm van wetten en reglementen . . . . . . . . . . . . . 35
PASCAL VANDEN BORRE & NICO GOOSSENS Afdeling 1.
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Afdeling 2.
Omschrijving van het wettelijk kader van vastgoedbevaks . . . 36
§ 1.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
§ 2.
Historiek van het wettelijk kader van vastgoedbevaks . . . . . . . . . . . . . . 38 LARCIER
vastgoedbevaks.book Page II Tuesday, November 15, 2005 11:21 AM
II § 3.
VASTGOEDBEVAKS – TIEN JAAR K.B. 10 APRIL 1995
De wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles (afgekort de “ICB-Wet”) . . . . . . . . . 39 I. II. III.
Afdeling 3. § 1.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Aantrekking van middelen via een openbaar aanbod van effecten . . . . . . 47 Uitsluiting van institutionele en private instellingen voor collectieve belegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
In de vorm van een beleggingsvennootschap met vast kapitaal (“vastgoedbevak”) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Afdeling 4. § 1.
Definitie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
“Openbare” instelling voor collectieve belegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 I. II. III.
§ 2.
Invoering van een uniform wettelijk kader voor alle instellingen voor collectieve belegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 Belangrijkste wijzigingen vervat in de ICB-Wet met betrekking tot vastgoedbevaks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Werking in de tijd van de ICB-Wet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Rechtsvorm, naam, statuten en duur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Verplichte keuze tussen de naamloze vennootschap of commanditaire vennootschap op aandelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 I. II.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Specifieke aspecten bij keuze van een Comm.VA als rechtsvorm. . . . . . . . 52
§ 2.
Naam . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
§ 3.
Statuten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
§ 4.
Duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Afdeling 5. § 1.
Beheertaken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 I. II. III.
§ 2. § 3.
In eigen beheer of via aanstelling van beheervennootschap . . . . . . . . . 58
Afdeling 6.
Historiek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 In eigen beheer of via lastgeving- of een aannemingsovereenkomst . . . . . 59 Via aanstelling van een beheervennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Organen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Raad van bestuur of zaakvoerder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 I. II. III. IV.
§ 2.
Het beheer van de beleggingsportefeuille van de vastgoedbevak . . . . . . . 56 De administratie van de vastgoedbevak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 De verhandeling van de effecten van de vastgoedbevak. . . . . . . . . . . . . . . 57
Passende beheerstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 I. II. III.
§ 1.
Werking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Taak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Samenstelling en vertegenwoordiging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Belangenconflictregeling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Aanbevelingen inzake deugdelijk bestuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Algemene vergadering van aandeelhouders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
LARCIER
vastgoedbevaks.book Page III Tuesday, November 15, 2005 11:21 AM
SICAFS IMMOBILIÈRES – DIX ANS D’APPLICATION DE L’A.R. DU 10 AVRIL 1995
§ 3.
Promotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 I. II.
§ 4.
Identiteit van de promotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Taak van de promotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
Bewaarder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 I. II.
§ 5.
III
Aanstelling van de bewaarder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Taak van de bewaarder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
Vastgoeddeskundige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 I. II.
Aanstelling van de vastgoeddeskundige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Taak van de vastgoeddeskundige . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
§ 6.
Personen die de financiële dienst waarnemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
§ 7.
De commissaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 I. II.
Afdeling 7. § 1.
Aanstelling van de commissaris. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 Taak van de commissaris. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
Beleggingsbeleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Risicospreiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
§ 2.
Beleggingsbudget. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
§ 3.
Beperkingen inzake de aard van de beleggingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 I. II.
Onroerende goederen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Aandelen met stemrecht uitgegeven door verbonden vastgoedvennootschappen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 III. Rechten van deelneming in andere erkende (Belgische of buitenlandse) vastgoedbeleggingsinstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 IV. Vastgoedcertificaten die toegelaten zijn tot de verhandeling op een gereglementeerde markt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 V. Optierechten op onroerende goederen (call- en putopties) . . . . . . . . . . . 82 VI. Rechten als onroerende leasingnemer of leasinggever . . . . . . . . . . . . . . . 82 VII. Effecten en liquiditeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
§ 4.
Kwantitatieve beperkingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 I. II.
§ 5.
Beperkingen inzake de aard van de activiteiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 I. II. III.
§ 6.
Verbod op bouwpromotie voor verkoop aan derden. . . . . . . . . . . . . . . . . 85 Verbod op deelname aan waarborgsyndicaat of uitlening van effecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 Verbod op kredietverstrekking of borgstellingen ten gunste van derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
Beperkingen inzake schuld- en bezwaringsgraad . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 I. II. III.
§ 7.
Beleggingen in “vastgoedgehelen” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Beleggingen ten aanzien van één of een beperkte groep van contractspartijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 Maximale schuldgraad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 Maximale bezwaringsgraad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
Voorafgaand akkoord van de CBFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 I.
Onderwerp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
LARCIER
vastgoedbevaks.book Page IV Tuesday, November 15, 2005 11:21 AM
IV
VASTGOEDBEVAKS – TIEN JAAR K.B. 10 APRIL 1995 II. III.
Afdeling 8.
Aanvraag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 Beslissing van de CBFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
Aandelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
§ 1.
Verplichte verhandeling van de aandelen op een gereglementeerde markt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
§ 2.
Soorten, vorm en categorieën van effecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 I. II. III.
§ 3.
Rechten verbonden aan de aandelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 I. II. III.
§ 4.
Afdeling 9. § 2.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Lidmaatschapsrechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 Vermogensrechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
Overige aspecten inzake de overdracht en verhandeling van aandelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 I. II. III.
§ 1.
Soorten effecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Vorm van de effecten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Categorieën van effecten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Verplichting tot afdoende initiële “free-float”. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 Vrijwillig en verplicht openbaar overnamebod. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 Inkoop van aandelen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
Kapitaal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
Minimumkapitaal en nettoactief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Kapitaalverhoging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 I. II. III.
Kapitaalverhoging door inbreng in geld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 Kapitaalverhoging door inbreng in natura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 Kapitaalverhoging ingevolge fusie door overneming . . . . . . . . . . . . . . . . 105
Afdeling 10. Periodieke en occasionele informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106 Afdeling 11. Erkenning als vastgoedbevak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 § 1. § 2.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Wijze van totstandkoming van vastgoedbevaks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 I. II.
§ 3. § 4.
Omvorming van een bestaande vastgoedvennootschap in een vastgoedbevak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Rechtstreekse oprichting van een vastgoedbevak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
Vergunning als vastgoedbevak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 Procedure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 I. II. III.
Vorm en inhoud van aanvraag tot vergunning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 Goedkeuring door CBFA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113 Verhaalmogelijkheden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
Afdeling 12. Prudentieel toezicht van de CBFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 § 1.
Draagwijdte van het prudentieel toezicht van de CBFA . . . . . . . . . . . . 114
§ 2.
Informatieplicht – Onderzoeksbevoegdheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
§ 3.
Bevel tot opschorting of intrekking. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116 LARCIER
vastgoedbevaks.book Page V Tuesday, November 15, 2005 11:21 AM
SICAFS IMMOBILIÈRES – DIX ANS D’APPLICATION DE L’A.R. DU 10 AVRIL 1995
V
§ 4.
Overige maatregelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
§ 5.
Administratieve geldboetes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
Afdeling 13. Prospectus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 § 1.
Overzicht van toepasselijke wetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 I. II.
Nationale regelgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 Europese regelgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
§ 2.
Prospectusplicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
§ 3.
Vorm, geldigheidsduur en bekendmaking van het prospectus . . . . . . 123
§ 4.
Inhoud van het prospectus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 I. II. III.
§ 5.
Procedure tot goedkeuring van het prospectus . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 I. II. III.
§ 6.
Toepasselijke schema’s en bouwstenen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 Taal van het prospectus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Verantwoordelijkheid voor het prospectus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Dossier tot goedkeuring van het prospectus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 Goedkeuring door de CBFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 Verhaalmiddelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
Communautaire reikwijdte van een prospectusgoedkeuring . . . . . . . . 130
Afdeling 14. Beheervennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 § 1. § 2.
Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 Vergunning van beheervennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 I. II.
§ 3. § 4.
Rechtsvorm en minimumkapitaal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 Werking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 I. II.
§ 5. § 6.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 Procedure en verhaalmiddelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
Passende beheerstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 Verbodsbepalingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
Bestuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 Aandeelhouderschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 I. II.
Bijzondere regels inzake deelnemingen in de beheervennootschap . . . . 139 Overdrachten en fusie van beheervennootschappen . . . . . . . . . . . . . . . . 140
Afdeling 15. Vastgoedbevaks naar buitenlands recht en hun erkenning in België . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 § 1. § 2.
Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 Erkenning van een vastgoedbevak naar buitenlands recht . . . . . . . . . . 142 I. II. III.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Vastgoedbevaks uit een lidstaat van de EER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Vastgoedbevaks die ressorteren uit onder het recht van een staat die geen lid is van EER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
Afdeling 16. Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
LARCIER
vastgoedbevaks.book Page VI Tuesday, November 15, 2005 11:21 AM
VI
VASTGOEDBEVAKS – TIEN JAAR K.B. 10 APRIL 1995
Hoofdstuk III.
Vastgoedbevak. Boekhoudkundige aspecten – Principes comptables. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
RIK NECKEBROECK, PIERRE-HUGUES BONNEFOY & JURGEN KESSELAERS Afdeling 1. § 1.
De toepasselijke boekhoudregels: Belgische normen en IAS/IFRS . . . . 147 I. II.
§ 2.
Algemeen boekhoudkundig kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Inleiding: definitie en basiskenmerken van de vastgoedbevak. . . . . . . . . 147 Boekhoudkundige regels van toepassing op de vastgoedbevak: Belgische normen versus IFRS (“International Financial Reporting Standards”) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
Dérogation aux principes comptables généraux. . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 I. II. III.
Afdeling 2.
Schéma de présentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 Valeur de marché. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167 Implication du principe de cash flow . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175
Omzetting van een vastgoedvennootschap naar een vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal (vastgoedbevak) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
§ 1.
Definitie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
§ 2.
Boekhoudkundige vraagstukken in verband met de omzetting van een vastgoedvennootschap naar een vastgoedbevak . . . . . . . . . . . 178 I. II. III. IV.
Afdeling 3.
Boekhoudkundige behandeling van de omzetting van historische aanschaffingswaarde naar marktwaarde (fair value). . . . . . . . . . . . . . . . . 178 Boekhoudkundige behandeling van de latente meer- en minderwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 Boekhoudkundige verwerking van de exit taks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 Boekhoudkundige verwerking van de transactiekosten. . . . . . . . . . . . . . 182
Boekhoudkundige behandeling van een fusie tussen een vastgoedvennootschap en een vastgoedbevak . . . . . . . . . 183
§ 1.
Vennootschapsrechtelijk kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
§ 2.
Het bepalen van de ruilverhouding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 I. II.
In hoofde van de overnemende vastgoedbevak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 In hoofde van de over te nemen vastgoedvennootschap . . . . . . . . . . . . . 186
§ 3.
Boekhoudkundig wettelijk kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
§ 4.
Boekhoudkundige verwerking in hoofde van de overgenomen vastgoedvennootschap. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 I. II. III.
§ 5.
Tijdstip van de laatste jaarrekening van de overgenomen vastgoedvennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 Wijziging van waarderingsregels ten behoeve van de eindbalans . . . . . . 190 Eventuele bijpassing om tot het gewaarborgde resultaat te komen. . . . . 191
Boekhoudkundige verwerking in hoofde van de overnemende vastgoedbevak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
LARCIER
vastgoedbevaks.book Page VII Tuesday, November 15, 2005 11:21 AM
SICAFS IMMOBILIÈRES – DIX ANS D’APPLICATION DE L’A.R. DU 10 AVRIL 1995 I. II. III.
§ 6.
VII
Algemene boekhoudkundige bepalingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 Boekhoudkundige verwerking van fusiewinst of -verlies en impact op de dividenduitkering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 Welke waarderingsregels te hanteren bij het opnemen van de actiefen passiefbestanddelen van de vastgoedvennootschap in de overnemende vastgoedbevak?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
Verwerking van fusiekosten in hoofde van de vastgoedbevak . . . . . . . 197
Division 4.
Traitement comptable d’un apport d’immeuble ou de participation dans une société immobilière à une sicafi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
§ 1.
Comptabilisation de l’apport dans les comptes de la sicafi . . . . . . . . . 198
§ 2.
Comptabilisation de l’apport dans les comptes de la société apporteuse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
§ 3.
Exemple . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
Afdeling 5. § 1.
Verkoop van portefeuillebestanddelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 I. II. III.
§ 2.
Wettelijk kader. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204 Interpretatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
Onroerende leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 I. II. III.
§ 4.
Boekhoudkundige verwerking van de gerealiseerde meerof minderwaarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 Transactiekosten verbonden aan de verkoop van vastgoed . . . . . . . . . . . 203 Toelichtingen met betrekking tot de verkoop van vastgoed . . . . . . . . . . 204
Voorzieningen voor (groot) onderhoud en herstellingen . . . . . . . . . . 204 I. II.
§ 3.
Specifieke boekhoudkundige aspecten in een vastgoedbevak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
Wettelijk kader. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208 Interpretatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209 IFRS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
Cession de créances. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214 I. II.
Cession d’un actif financier. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 Cession d’une partie d’un actif immobilisé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
§ 5.
Calcul du montant distribuable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
§ 6.
Consolidation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 I. II. III.
§ 7.
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 Problématiques de consolidation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 224 Regroupements d’entreprises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
Boekhoudkundige verwerking van vastgoedcertificaten aangekocht door een vastgoedbevak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 I. II.
Definitie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 Boekhoudkundige verwerking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
LARCIER
vastgoedbevaks.book Page VIII Tuesday, November 15, 2005 11:21 AM
VIII
VASTGOEDBEVAKS – TIEN JAAR K.B. 10 APRIL 1995
Afdeling 6.
Boekhoudkundige gevolgen van het verlies van de vastgoedbevakvergunning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
§ 1.
Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
§ 2.
Waardering van het vastgoed. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
§ 3.
Afschrijvingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
§ 4.
Het eigen vermogen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
Chapitre IV.
Fiscalité et sicafis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
THIERRY BLOCKERYE & HUGUES VANGINDERTAEL Section 1. § 1.
Régime sur le plan de l’impôt des sociétés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 I. II. III. IV. V. VI.
§ 2.
Base imposable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 Taux de l’impôt des sociétés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 Régime fiscal des dividendes et intérêts payés à une sicafi . . . . . . . . . . . 241 Sort fiscal des plus-values de réévaluation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 Régime fiscal des filiales détenues par la sicafi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 Régime fiscal dans le chef des actionnaires de la sicafi. . . . . . . . . . . . . . . 247
Droits d’enregistrement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 I. II.
§ 3.
Le régime fiscal de la sicafi en vitesse de croisière . . . . . . . . . 237
Droits d’apport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 Autres droits d’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253 I. II. III. IV.
Assujettissement à la TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 Régime TVA applicable aux opérations à la sortie . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 Conséquences de l’assujettissement à la TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 Régime TVA des opérations à l’entrée . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
§ 4.
Taxe sur les organismes de placements collectifs . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
§ 5.
Taxe sur les opérations de bourse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
§ 6.
Taxe sur la livraison matérielle de titres au porteur . . . . . . . . . . . . . . . 281
§ 7.
Exonération de droits de succession sur actions de sicafis spécialisées en “résidences-services” (Région flamande) . . . . . . . . . . . 282
Section 2. § 1.
Impact sur le plan des impôts directs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 I. II. III. IV.
§ 2.
Régime applicable au moment de l’agrément d’une société immobilière en sicafi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283 L’agrément de la sicafi est assimilé à une liquidation sur le plan des impôts directs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 Taux d’imposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 Base imposable des plus-values latentes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286 Impact fiscal de l’agréation pour la société immobilière . . . . . . . . . . . . . 287
Conséquences de l’agrément pour les actionnaires . . . . . . . . . . . . . . . 292 I.
Actionnaires personnes physiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
LARCIER
vastgoedbevaks.book Page IX Tuesday, November 15, 2005 11:21 AM
SICAFS IMMOBILIÈRES – DIX ANS D’APPLICATION DE L’A.R. DU 10 AVRIL 1995 II.
IX
Actionnaires sociétés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
§ 3.
Conséquences en matière de droits d’enregistrement . . . . . . . . . . . . . 297
§ 4.
TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
Section 3. § 1.
Achat de biens immobiliers par la sicafi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 I. II.
§ 2.
Généralités. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336 Taux d’imposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 Régime fiscal des actionnaires de la société scindée . . . . . . . . . . . . . . . . 338 En ce qui concerne les scissions partielles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338 Exemple comparatif entre la scission classique et la scission partielle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
Cas des apports et fusions transfrontalières (où la sicafi est la société bénéficiaire) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 I. II. III.
Section 4. § 1.
Rappel des aspects comptables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 Impôts sur les revenus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324 Droits d’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336
Cas particuliers de la scission classique et de la scission partielle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336 I. II. III. IV. V.
§ 6.
Impôts directs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 Droits d’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315 TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315
Fusions, scissions et scissions partielles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322 I. II. III. IV.
§ 5.
Impôts directs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302 Droits d’enregistrement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305 TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
Apport de branche d’activité ou d’universalité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 I. II. III.
§ 4.
Traitement fiscal dans le chef des cédants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299 Droits d’enregistrement et TVA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
L’apport de biens immobiliers à la sicafi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 I. II. III.
§ 3.
Les différents modes de transmission de biens immobiliers au sein de la sicafi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
Apport par une société étrangère d’un immeuble situé en Belgique faisant partie d’un établissement stable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 L’absorption d’une société non-résidente ayant un immeuble en Belgique par une sicafi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345 Apport par une société non-résidente d’un établissement belge constitué d’un ou plusieurs immeubles belges à une société résidente (sicafi) moyennant la remise d’actions représentatives du capital de la société. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
La perte du statut de sicafi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
Conséquences en matière d’impôts directs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 I. II.
Importance du timing de la perte du statut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 Valorisation des actifs immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348
LARCIER
vastgoedbevaks.book Page X Tuesday, November 15, 2005 11:21 AM
X
VASTGOEDBEVAKS – TIEN JAAR K.B. 10 APRIL 1995 III.
Fonds propres fiscaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351
§ 2.
Droits d’enregistrement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352
§ 3.
TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
Bibliographie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353 Hoofdstuk V.
De bevak in internationale context . . . . . . . . . . . . . . 357
HANS OP ’T VELD Afdeling 1.
De bevak in internationale context . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
Afdeling 2.
Fiscaal transparante structuren waren aanvankelijk niet enorm populair . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358
Afdeling 3.
Crisis in vastgoedmarkten leidde tot toenemende populariteit REITs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358
§ 1.
Amerikaanse “REIT-boom” start in 1991 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
§ 2.
Verre Oosten introduceert REITs na financiële crisis van 1997 . . . . . . 359
§ 3.
Europa voert nu ook REITs op grote schaal in . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
Afdeling 4.
Kenmerken van structuren bepalen het rendement . . . . . . . . 366
§ 1.
REITs zijn doorgaans beperkt in het aantrekken van schuld . . . . . . . . 367
§ 2.
Verschil tussen schuldniveau REITs en niet-REITs is klein . . . . . . . . . . 369
§ 3.
Operationele activiteiten hebben grote invloed op rendementsprofiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
§ 4.
Aandeelhoudersvereisten zijn van invloed op liquiditeit . . . . . . . . . . . 372
§ 5.
De doorstootverplichting belemmert een bevak in groei . . . . . . . . . . . 372
Afdeling 5.
Nieuwe sectoren ontbreken nog in Belgische markt . . . . . . . . 374
§ 1.
Diepte van beleggingsmogelijkheden neemt toe in internationale markten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374
§ 2.
Toenemende specialisatie van vastgoedondernemingen is te verwachten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375
§ 3.
Belgische markt heeft beperkte diepte qua product . . . . . . . . . . . . . . . 375
Afdeling 6.
De bevak als ideale structuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
§ 1.
Fiscale transparantie is een voordeel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
§ 2.
Liquiditeit is belangrijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
§ 3.
Ontwikkeling van een Euro-REIT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378
LARCIER
