onroerende.leasing.book Page i Monday, May 14, 2007 1:42 PM
i
Inhoudstafel – Table des matières Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1
Chapitre I.
5
Le leasing immobilier en droit civil . . . . . . . . . . . . .
YVES MOREAU & ANTON COX 1.
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5
2.
Caractéristiques principales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6
2.1.
Définition. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6
2.2.
Caractère sui generis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8
2.3.
Parties à la convention. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11
2.4.
Immeubles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15
2.5.
Contrat de financement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16
2.6.
Contrat non translatif de propriété. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
17
2.7.
Redevance déterminée en fonction du capital investi . . . . . .
19
2.8.
Leasing financier et leasing opérationnel . . . . . . . . . . . . . . . .
21
2.9.
Mise à disposition du bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
23
2.10. Durée et non-résiliation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
28
Quelques dispositions contractuelles habituelles . . . . . . . . . . . . . .
30
3.1.
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
30
3.2.
Mise à disposition du bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
31
3.3.
Législation environnementale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
32
3.4.
Garantie des vices cachés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
34
3.5.
Garantie du fait personnel ou du fait des tiers . . . . . . . . . . . .
35
3.6.
Charges, réparations et transfert des risques . . . . . . . . . . . . .
36
3.
4.
5.
3.7.
Garanties à fournir par le lessee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
39
3.8.
Pacte commissoire exprès et clause pénale . . . . . . . . . . . . . .
41
Leasing et droits réels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
43
4.1.
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
43
4.2.
Droit réel du lessor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
43
4.3.
Droit réel du lessee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
45
L’option du lessee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
49
5.1.
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
49
5.2.
Cessibilité de l’option . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
52
5.3.
Prix d’exercice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
52
LARCIER
onroerende.leasing.book Page ii Monday, May 14, 2007 1:42 PM
ii
ONROERENDE LEASING • LEASING IMMOBILIER
5.4.
Exercice de l’option. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
55
5.5.
Le micro lessor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
59
Conclusion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
60
Hoofdstuk II. Leasing, boekhoudkundig bekeken. . . . . . . . . . . . . .
63
6.
DR. VÉRONIQUE WEETS & JOËL BRANSON 1.
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
63
2.
Verwerking volgens de Belgische regelgeving. . . . . . . . . . . . . . . . . .
66
2.1.
Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
66
2.2.
Terminologie en definities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
68
2.3.
Aandachtspunten bij het aangaan van de leasingovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
69
2.4.
Speciale gevallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
74
2.5.
Aandachtspunten gedurende de leasingovereenkomst . . . . .
78
2.6.
Aandachtspunten op het einde van de leasingovereenkomst
81
Verwerking van leasingovereenkomsten volgens IAS 17Leaseovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
83
3.1.
Terminologie en definities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
84
3.2.
Classificatie van de lease-overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . .
86
Verwerking door de lessee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
92
4.1.
Classificatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
93
4.2.
Waardering en opname bij de lessee . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
94
3.
4.
5. 6.
Verwerking door de lessor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . “Sale and lease back”-transacties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
97 99
6.1.
Verwerking bij entiteit A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
101
6.2.
Verwerking bij entiteit B . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
102
Belangrijkste verschillen tussen IFRS en US GAAP . . . . . . . . . . . . . .
102
Hoofdstuk III. Onroerende leasing en directe belastingen . . . . . . .
105
7.
KOEN MAEREVOET 1.
Inleiding. Boekhoudkundige en fiscale definitie. . . . . . . . . . . . . . .
105
2.
Fiscale behandeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
107
2.1.
Roerende of onroerende inkomsten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
107
2.2.
Aanvang van de leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
109
2.3.
Tijdens de leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
110
LARCIER
onroerende.leasing.book Page iii Monday, May 14, 2007 1:42 PM
iii
INHOUDSTAFEL – TABLE DES MATIÈRES
2.4.
Einde van het contract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
116
Investeringsaftrek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
119
3.1.
De investeringsaftrek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
119
4.
Meerwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
122
5.
Sale and lease back. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
126
3.
5.1.
Boekhoudkundige versus fiscale behandeling van de sale and lease back-verrichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
127
5.2.
Verkoop met verwezenlijkingvan een meerwaarde . . . . . . . .
128
Cross Border leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
132
6.1.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
132
6.2.
Outbound onroerende leasing (Belgische leasinggever, buitenlands onroerend goed) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
134
Vaste inrichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
134
Hoofdstuk IV. Onroerende leasing en registratierechten . . . . . . . .
137
6.
6.3.
KOEN MAEREVOET 1.
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
137
2.
Aankoop door de leasinggever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
138
2.1.
Aankoop van gebouw (en grond) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
138
2.2.
Aankoop van grond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
138
2.3.
Afsluiten van het leasingcontract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
140
2.4.
Lichten van de koopoptie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
140
2.5.
Overdracht van een contract van onroerende (financiële) leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
141
Hoofdstuk V. Onroerende leasing en BTW . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
143
DANNY STAS 1.
2.
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
143
1.1.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
143
1.2.
Situering – historische context . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
144
Toepassingsvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
147
2.1.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
147
2.2.
Voorwaarden met betrekking tot de leasinggever . . . . . . . . .
148
2.3.
Voorwaarden met betrekking tot het voorwerp van het contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
149
LARCIER
onroerende.leasing.book Page iv Monday, May 14, 2007 1:42 PM
iv
3.
4.
ONROERENDE LEASING • LEASING IMMOBILIER
2.4.
Voorwaarden met betrekking tot het contract . . . . . . . . . . . .
155
2.5.
Aanpassing van artikel 1, 4° K.B. nr. 30. . . . . . . . . . . . . . . . . .
161
Toepassingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
168
3.1.
Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
168
3.2.
Basisbeginselen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
169
3.3.
Alternatief voor vrijgestelde onroerende verhuur . . . . . . . . .
172
3.4.
Spreiding in de tijd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
173
Openstaande issues. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
175
4.1.
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
175
4.2.
Bijzondere topics. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
175
Besluit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
181
Hoofdstuk VI. Onroerende leasing in de praktijk . . . . . . . . . . . . . .
183
5.
JEROEN OOMS Onroerende leasing als alternatieve financiering. . . . . . . . . . . . . .
183
1.1.
Inleiding en voorafgaandelijke begrippen . . . . . . . . . . . . . . .
183
1.2.
Roerende en onroerende leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
184
1.3.
Financiële en operationele leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
184
2.
De markt van onroerende leasing in België: cijfers . . . . . . . . . . . .
186
3.
Chronologie van een onroerende leasingverrichting . . . . . . . . . . .
189
4.
Klassieke elementen in het leasingcontract. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
190
1.
4.1.
5.
Partijen: leasinggever, leasingnemer, grondeigenaar, andere betrokkenen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
190
4.2.
Voorwerp van onroerende leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
193
4.3.
De looptijd van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
194
4.4.
De aankoopoptie op het einde van de leasingovereenkomst.
194
4.5.
Bepaling van de leasingvergoedingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
195
4.6.
Verzekeringen, onderhoud, herstellingen . . . . . . . . . . . . . . .
198
Overwegingen voor de leasingnemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
198
5.1.
Boekhoudkundige aspecten volgens Belgische boekhoudwetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
199
5.2.
Rapportering volgens IFRS, USGAAP. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
199
5.3.
Operationele leasing: fiscaal op maat . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
200
5.4.
Leasing als BTW-alternatief voor huur . . . . . . . . . . . . . . . . . .
201
LARCIER
onroerende.leasing.book Page v Monday, May 14, 2007 1:42 PM
v
INHOUDSTAFEL – TABLE DES MATIÈRES
5.5.
Mogelijkheid tot overdracht van het leasingcontract, overdracht van de aankoopoptie, onderhuur, co-lessee contracten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
205
5.6.
Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
208
5.7.
Leasing en subsidies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
211
5.8.
Leasing en de gespreide belastbaarheid van meerwaarden . .
212
5.9.
Onroerende voorheffing op materieel en outillage . . . . . . . .
213
5.10. Krediet- en waarborgtechnische aspecten . . . . . . . . . . . . . . .
215
5.11. Prijs/Intrestvoet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
217
5.12. Intercompany leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
217
5.13. Een correcte financiële vergelijking tussen leasing en financiering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
218
Overwegingen voor de leasinggever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
222
6.1.
Het risicoprofiel van de leasingnemer . . . . . . . . . . . . . . . . . .
222
6.2.
De intrinsieke waarde van het vastgoed . . . . . . . . . . . . . . . . .
222
6.3.
De verwerkingskost van onroerende leasing . . . . . . . . . . . . .
223
6.4.
De fiscaliteit van operationele leasing in hoofde van de leasinggever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
224
6.5.
De toepassing van een BTW-herziening bij ontbinding van het leasingcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
225
Sale & rent back . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
225
7.1.
Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
226
7.2.
BTW-herziening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
228
7.3.
Meer- of minwaarden, boekhoudkundig . . . . . . . . . . . . . . . .
228
7.4.
Meer- of minwaarden, fiscaal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
229
7.5.
Vroeger verkregen subsidies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
230
7.6.
Notionele intrestaftrek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
230
7.7.
Afzondering van het vastgoed in een patrimoniumvennootschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
232
Besluit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
233
Circulaire nr. AOIF 10/2007 (E.T.109.976) dd. 12.04.2007. . . . . . . .
235
6.
7.
8.
LARCIER
