naar index
B ijl a
ge n
naar index
2
Inhoudsopgave Elementen uit de jaarrekening Bijlage I:
Geconsolideerde balans per 31 december 2009
4
Bijlage II:
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2009
7
Bijlage III:
Grondslagen voor waardering en bepaling resultaat
9
Bijlage IV:
Toelichting op de geconsolideerde balans
17
Bijlage V:
Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening
23
Overige bijlagen Bijlage VI:
Woningvoorraad en woonruimteverdeling
28
Bijlage VII: Maatschappelijk en woon/zorgvastgoed
31
Bijlage VIII: Interne risicobeheersings- en controlesystemen
32
Fotoverklaring
35
In de bijlagen III tot en met V zijn gedeelten van de waarderingsgrondslagen en toelichtingen opgenomen uit de geconsolideerde jaarrekening 2009 van Stichting Elan Wonen. De volledige jaarrekening inclusief goedkeurende accountantsverklaring is gepubliceerd bij de Kamer van Koophandel en is tevens te downloaden via www.elanwonen.nl onder ‘publicaties’.
e v a g p o s d u o h n
naar index
3
naar index
Bijlage I: Geconsolideerde balans per 31 december 2009 Activa (x E 1.000)
31-12-2009
31-12-2008
369.398 43.111
293.762 15.338
1.640 414.149
2.008 311.108
467 855 263 1.585 415.734
605 2.701 242 3.548 314.656
Voorraden
4.825
6.082
Onderhanden projecten
4.534
3.845
185 18 53 371 627 3.510 13.496
181 74 165 342 762 2.198 12.887
429.230
327.543
Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
4
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Latente belastingen Overige
Vlottende activa
Vorderingen Huur debiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen
Totaal generaal
ide nsol Geco ge I: Bijla naar index
Passiva (x E 1.000)
31-12-2009
31-12-2008
183.869 183.869
129.162 129.162
14 399 413
23 397 420
206.115 144 206.259
175.449 87 175.536
21.136 42 7.980 3.218 106 222 5.985 38.689
13.271 10 2.807 823 78 507 4.929 22.425
429.230
327.543
Eigen vermogen Overige reserves
Egalisatierekening BWS Woonwagenstandplaatsen
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen/overheid Waarborgsommen
Kortlopende schulden Schulden kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Pensioenlasten Overige schulden Overlopende passiva
Totaal generaal
5
naar index
6
naar index
Bijlage II: Geconsolide
Bijlage II: Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2009 (x E 1.000)
2009
2008
36.732 3.300 10 24 157 1.507 41.730
34.835 3.021 10 26 371 1.161 39.424
28
29
12.281 3.764 472 817 9.678 1.200 10.889 39.129
2.437 3.418 418 774 11.548 10.407 29.031
2.601
10.393
7.488 - 1.560 16
8.610 410 -
- 6.431 - 1.824
2.193 2.468
Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa
- 8.255 62.962
4.661 - 23.767
Resultaat na mutatie bedrijfswaarde
54.707
- 19.106
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Bijdragen BWS Diversen bijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Bijzondere waardeverandering vlottende activa Overige bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentelasten Rentebaten Waardeverandering effecten
Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen
Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
7
naar index
8
B
naar index
Bijlage III: Grondslagen voor waardering en bepaling resultaat Algemeen Consolidatie De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd: • Elan Wonen Holding B.V. (100%). • Ambiance projecten B.V. (100%). • Essence B.V. (100%). • Zona Matadero B.V. (100%). • Elan Energie B.V. (100%). Overige kapitaalbelangen middels Elan Wonen Holding B.V. (20% of meer): Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. (22,78%). Financiële Instrumenten, renterisico’s Stichting Elan Wonen dekt het renterisico van leningen met variabele rente af met interest rate swaps. Deze contracten worden door de onderneming op kostprijs gewaardeerd. Ten behoeve van de jaar rekening maakt de onderneming gebruik van de mogelijkheden van kostprijshedge-accounting van Richtlijn 290 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Deze hedges worden afgesloten in het kader van het beleid zoals op 11 september 2003 door de directie is vastgesteld. De hedge-instrumenten zijn interest rate swaps ten behoeve van het renterisicomanagement op leningen met variabele rente. Op iedere datum dat de onderneming financiële
Bijla ge II I:
c ijfers op basis van Dutch GAAP naar buiten brengt, worden de hedgerelaties op hun ineffectiviteit getest. Voor het effectieve deel en in overeenstemming met de regels voor kostprijshedge-accounting van Richtlijn 290 worden deze pas verantwoord in de winst- en verliesrekening op het moment dat de afgedekte positie in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. Het ineffectieve deel wordt in over eenstemming met de regels voor kostprijshedge-accounting van Richtlijn 290, indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte positie, verwerkt in de winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Stichting Elan Wonen test de ineffectiviteit aan de hand van de ‘vergelijking van de kritische kenmerken’ - methode. In de test worden de kritische kenmerken van het hedge-instrument ver geleken met de kenmerken van de afgedekte positie. Hierbij valt te denken aan kenmerken als looptijd, nominaal bedrag, rente en betaaldata van de afgedekte positie en de ontvangst van het hedge-instrument. Als deze kritische kenmerken overeenkomen, wordt ervanuitgegaan dat deze hedge in hoge mate effectief is. Kredietrisico Elan Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Elan Wonen maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatentie in de jaarrekening heeft Elan Wonen een aantal standpunten ingenomen
Gron dslag e
9
naar index
die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2009 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste stand punten betreffen: • de waardebepaling van de ontwikkelrechten; • het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • de verwerking van projectontwikkelings resultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2009 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.
Materiële vaste activa
10
Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt bepaald als de contante waarde van alle direct toe te rekenen toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. Uitgaven kunnen zowel betrekking hebben op de exploitatie, als op investeringen. Hierbij worden ook direct toerekenbare interne kosten meegenomen. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de investeringen.
Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • jaarlijkse huurverhogingen inflatievolgend t/m 2013, daarna 2,25% (voorgaand jaar: 2,5%); • jaarlijkse huurderving van 0,8% (voorgaand jaar: idem); • de mutatiegraad is op productniveau ingerekend zodat de werkelijkheid zo reëel mogelijk benaderd wordt en harmonisatie tot de op verhuureenheidniveau vastgestelde streefhuur (voorgaand jaar: idem); • jaarlijkse stijging van de variabele lasten inflatievolgend t/m 2013, daarna 2,25%/3,25% (voorgaand jaar: 2,5%); • genormeerde variabele lasten op basis van de meerjarenbegroting (voorgaand jaar: idem); • genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) op basis van de onderhoudsbegroting (voorgaand jaar: idem); • kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting (voorgaand jaar: idem); • investeringen nieuwbouw en investeringen betreffende herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casus voorgenomen en goed gekeurd en extern gecommuniceerd beleid (voorgaand jaar: idem); • Jaarlijkse marktwaardestijging grond geprognosticeerd t/m 2013, daarna 3% (voorgaand jaar 4,5%); • verwachte opbrengstwaarde bij verkoop grond E 12.000 (voorgaand jaar idem); • een rekenrente (disconteringsvoet) van 6%
B
naar index
(voorgaand jaar: idem) voor WSW-geborgde woningen; • een rekenrente (disconteringsvoet) van 6% (voorgaand jaar: idem) voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; • de periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 2 tot 49 jaar, voorgaand jaar: 1 tot 50 jaar); • de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden
Bijla ge II I:
vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde, vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties. Bij de productindeling is vooral gelet op de fysieke ligging van de complexen in de verschillende wijken van de gemeenten in samenhang met het woningtype en de hoogte van de redelijke markthuur.
Gron dslag e
11
naar index
De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduur schattingen.
12
Onroerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaveprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voor bereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten.
Latente belastingvorderingen uit hoofde van ver rekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Elan Wonen daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voor zieningen.
Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belasting tarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.
Vlottende activa Voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Deze post betreft voornamelijk het door de in consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen aangekochte onroerend goed ter ontwikkeling. Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaar-
B
naar index
deerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstname geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoordt dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten.
Bijla ge II I:
Gron dslag e
13
naar index
Resultaat Opbrengstverantwoording De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5 (2008: 1,6).
14
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balans datum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verlies rekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’ methode, ofwel de PoC-methode). Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultaten rekening opgenomen.
B
naar index
Bijla ge II I:
15
Gron dslag e
naar index
16
g n i t h c i l e o T : V I e g ji la
naar index
Bijlage IV: Toelichting op de geconsolideerde balans Bedragen x E 1.000
Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen Onroerende en woonzaken gebouwen niet zijnde woningen Bedrijfswaarde per 1 januari 2009 Aanschafwaarde minus cumulatieve afschr. Totaal Mutaties in het boekjaar: Bij: investeringen Af: overboekingen Af: desinvesteringen Bij: afschrijvingen desinvestering Af: afschrijvingen Bij: mutatie bedrijfswaarde Af: correctie jaar 2008 Saldo 31 december 2009
266.180
27.295
Overige zaken
287
50.475 - 37.745 - 51 8
28
64.516 - 13 343.370
- 1.554
- 28
25.769
259
Totaal
293.475 287 293.762
50.503 - 37.745 - 51 8 - 28 62.962 - 13 369.398
Bedrijfswaarde bestaat uit de bedrijfswaarde bestaand bezit en de rentabiliteitswaarde correctie. 31-12-2009 31-12-2008 Bedrijfswaarde bestaand bezit Rentabiliteitswaarde correctie Totaal bedrijfswaarde
343.937 25.461 369.398
267.449 26.313 293.762
Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2009 voor E 640,5 miljoen verzekerd tegen het risico van brand-, storm en vliegtuigschade.
17
naar index
Onroerende zaken in ontwikkeling
18
Saldo per 1 januari 2009 - Stichtingskosten - Cumulatieve waardeverminderingen Saldo per 1 januari 2009
24.637 - 9.299 15.338
Mutaties in het boekjaar: - investeringen - overboeking stichtingskosten naar onroerende/roerende zaken in exploitatie - waardeverminderingen Saldo mutaties
46.412 - 6.358 - 12.281 27.773
- Stichtingskosten - Cumulatieve waardeverminderingen Saldo per 31 december 2009
64.691 - 21.580 43.111
Latente belastingen 31-12-2009 31-12-2008 Compensabele verliezen Latentie a.g.v. waarderingsverschil leningenportefeuille Herinvesteringsreserve (HIR) Latentie a.g.v. resultaat toekomstige verkopen Saldo per 31 december
3.926 1.082 - 11 - 4.142 855
1.619 1.082
2.701
De latentie is bepaald, rekening houdend met een percentage van 23,5. Stichting Elan Wonen schat in dat de verliezen binnen de toegestane periode fiscaal verrekend kunnen worden.
Voorraden
g n i t h c i l e o T : V I e g ji la
naar index
31-12-2009 31-12-2008 Onderhoudsmaterialen Onroerendgoedverbindingen Saldo per 31 december
66 4.759 4.825
Onderhanden projecten
126 5.956 6.082
31-12-2009 31-12-2008 Onderhanden werk per 1 januari Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling Saldo per 31 december
3.845 689 4.534
3.776 69 3.845
Leningen kredietinstellingen/ overheid 31-12-2009 31-12-2008 Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - nieuwe leningen - bijstorting/klim-/dkph-leningen - aflossingen Saldo per 31 december
175.449
148.528
47.000
28.000 135 - 1.214 175.449
- 16.334 206.115
19
naar index
Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 4,57%. De leningen van de overheid en kredietinstellingen worden op basis van annuïteiten, lineair, dynamisch of ineens afgelost (fixe leningen). De aflossingsverplichting zal in 2010 E 1.265.000 bedragen. Voor de beoordeling van de renterisico’s verwijzen wij naar de derivaten onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
20
Borgstellingen De per 31 december 2009 door WSW verstrekte borgstellingen bedragen E 232.651.000. Elan Wonen heeft een garantiestelling afgegeven ten bedrage van E 891.074 voor een woningbouwproject van een jonge corporatie in Zuid Afrika. Aansprakelijkheidsverplichting Elan Wonen vormt met Elan Wonen Holding B.V. en haar dochtervennootschappen een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. De in 2009 opgerichte Elan Energie B.V. is hierop een uitzondering: deze onderneming is wel een onderdeel van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting, echter niet voor de omzetbelasting.
Deelnemingen Met de meeste van haar deelnemingen heeft Elan Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Bankgarantie Per 5 juli 2007 is er een bankgarantie afgegeven van E 112.172 aan de verhuurder van het kantoorpand aan de Meesterlottelaan 301 te Haarlem. Derivaten Per 31 december 2009 vertegenwoordigde de marktwaarde van de derivaten (renteswaps) een ongerealiseerd verlies van E 1.952.000 ten opzichte van 31 december 2008. Onderstaand een overzicht van de marktwaarde van de derivaten per 31 december 2008 en 31 december 2009. Reële waarde 2009 Renteswaps
- 15.107
2008 - 17.059
naar index
Variabele leningen met gekoppelde hedge (swaps) Omschrijving Variabele roll-over Swap Variabele roll-over Swap Variabele roll-over Swap Variabele roll-over Swap Variabele roll-over Swap Variabele roll-over Swap Variabele roll-over Swap Totaal
Tegenpartij BNG BNG NWB BNG BNG BNG Robeco BNG Robeco BNG Robeco BNG Robeco BNG
Hoofdsom E 10,0 mln. E 10,0 mln. E 10,0 mln. E 10,0 mln. E 10,0 mln. E 10,0 mln. E 10,0 mln. E 10,0 mln. E 15,0 mln. E 15,0 mln. E 10,0 mln. E 10,0 mln. E 10,0 mln. E 10,0 mln. E 75,0 mln.
Looptijd 02-10-2006 03-07-2006 01-10-2007 02-07-2007 16-03-2009 04-05-2009 27-05-2009 01-06-2009 22-09-2009 01-09-2009 02-11-2009 02-11-2009 27-11-2009 01-09-2009
tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot
01-07-2016 01-07-2016 03-07-2017 03-07-2017 01-05-2011 02-05-2028 01-06-2012 01-06-2022 01-09-2014 03-09-2029 01-11-2013 01-11-2024 01-09-2013 01-09-2026
Rente 3M Eur + 0,010% 3,6450% 3M Eur - 0,0125% 3,8550% 3M Eur + 0,80% 4,9725% 3M Eur + 0,61% 5,0740% 3M Eur + 0,036% 4,9700% 3M Eur - 0,035% 3,8550% 3M Eur + 0,035% 4,9725%
Gedurende de looptijd waarin swap en roll-over samenvallen, zijn bedragen en rentedata identiek. Er is hierdoor sprake van een identieke (tegengestelde) waardeontwikkeling. In die gevallen waarin de roll-over korter loopt dan de swap, zal op vervaldatum van de roll-over vervangende financiering (met variabele rente) aangetrokken worden. Hedges (swaps) t.b.v. toekomstige financieringsbehoefte Tegenpartij BNG BNG BNG BNG BNG
Hoofdsom E 7,5 mln. E 10,0 mln. E 7,5 mln. E 12,5 mln. E 12,5 mln. E 50,0 mln.
Looptijd 01-03-2010 01-07-2010 01-09-2010 01-02-2011 02-05-2011
tot tot tot tot tot
01-03-2035 01-07-2025 03-09-2040 01-02-2041 02-05-2046
Vaste rente 4,9725% 4,9990% 4,9725% 4,7780% 4,7620%
21
naar index
22
: ge V Bijla
naar index
g chtin Toeli
Bijlage V: Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening Bedragen x E 1.000
2009
2008
37.064
35.535
149 65 128 - 10 36.732
103 62 369 - 166 34.835
Huren Te ontvangen nettohuur af: huurderving - wegens leegstand - wegens oninbaar/voorziening dubieuze debiteuren - wegens woningverbetering e.d. - nagekomen lasten Totaal
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2009 bedroeg 2,05% (1 juli 2008 1,46%). De huurderving wegens leegstand bedraagt 0,4% van de te ontvangen nettohuur
23
Overige bedrijfsopbrengsten Geactiveerde kosten inzake nieuwbouw/renovatieprojecten Overige vergoedingen Totaal
1.507 0 1.507
1.161 0 1.161
naar index
2009
2008
Belastingen Acute belastingen Latente belastingen per 1 januari 2008 Aanpassing actieve latentie voorgaande jaren Mutatie herinvesteringsreserve (HIR) Mutatie latente belastingen verrekenbare verliezen *) Mutatie latente belastingen waarderingsverschillen Mutatie latente belastingen resultaat toekomstige verkopen Totaal belastingen
- 11 179 - 11 2.307 - 146 - 4.142 -1.824
1.190 127 1.288 - 137 2.468
*) De mutatie latente belastingen verrekenbare verliezen is als volgt bepaald:
24
Resultaat voor belastingen Fiscaal lagere afschrijvingen activa ten dienste van exploitatie Deelnemingsvrijstelling Fiscaal geen waardeverandering en sloop Fiscaal geen aftrek Vogelaarheffing Fiscaal geen mutatie bedrijfswaarde Fiscaal geen rentabiliteitswaarde correctie Fiscaal hogere rentelast a.g.v. waardering leningen Fiscaal hogere onderhoudslasten Fiscaal lager resultaat verkoopwoningen en HIR Belastbaar bedrag Mutatie latente belastingen verrekenbare verliezen (bate)
- 6.431 PM -4 13.495 396 PM PM - 623 - 16.492 - 157 - 9.816 2.307
Het gemiddeld wettelijk belastingtarief bedraagt 23,5%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, onderhoud, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
: ge V Bijla
naar index
g chtin Toeli Mutaties in de bedrijfswaarde Stand per 1 januari 2009
Impact door voorraadmutaties *) Impact nieuw strategisch voorraadbeleid Impact door aanpassing in (des)investeringsbeleid Overige mutatie zoals autonome mutatie en mutatie vaste activa in ontwikkeling Totaal stijging bedrijfswaarde Stand per 31 december 2009
293.762 12.707 9.117 39.791 14.021 75.636 369.398
* )Voornamelijk veroorzaakt doordat de feitelijke huurverhoging 2009 hoger is dan de in 2008 geprognosticeerde huurverhoging.
25
Verwerkt in de winst- en verliesrekening 2009: Stijging bedrijfswaarde 2009 Af: investeringen minus desinvesteringen 2009 Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa
75.636 - 12.674 62.962
naar index
2009
2008
6,8 19,9 42,5 12,1 81,4
6,0 18,3 38,5 11,6 74,4
Werknemers Het gemiddelde aantal formatieplaatsen gedurende het boekjaar bedroeg 81,4 (2008: 74,4). De indeling is als volgt (formatieplaatsen): Directie, directiesecretariaat en beleid Financiën Woonzaken Projecten
26
Bezoldiging en persioenen van bestuurders en commissarissen De bezoldiging van het bestuur kan als volgt worden gespecificeerd:
Bedragen x E 1.000 G. Lowinsky A. Mol Totaal
Periodiek betaalde beloningen 2009 2008 142 119 261
139 116 255
Beloningen betaalbaar op termijn 2009 2008 69 55 124
67 53 120
Totaal 2009
2008
211 174 385
206 169 375
De bezoldiging van bestuurders omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, terbeschikkingstelling van auto en onkostenvergoeding), - beloningen betaalbaar op termijn (pensioenlasten). Er zijn geen uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen betaald in 2008 en 2009.
: ge V Bijla
naar index
g chtin Toeli
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:
Bedragen x E 1.000 Voorzitter Lid 1 Lid 2 Lid 3 Lid 4 Lid 5 Totaal
Als lid van de Raad Commissarissen 2009 2008 15 0 9 9 9 6 48
14 11 7 7 0 6 46
Als lid van commissies 2009 2008 1 0 1 1 1 0 4
1 1 1 1 0 0 4
Totaal 2009
2008
16 0 10 10 10 6 51
15 12 8 8 0 6 50
27
naar index
Bijlage VI: Woningvoorraad en woonruimteverdeling Overzicht huurwoningen per 31 december 2009
Per type woning Eengezinswoningen Meergezinswoningen
Per huurcategorie Huurprijs < E 400 Huurprijs < E 647 Huurprijs > max. huurgrens
28 Per bouwjaar Voor 1945 1945-1969 1970-1989 Na 1990
Woningen in aanbouw
Totaal
Haarlem
Heemstede
Velsen
3.487 3.425 6.912
2.510 2.636 5.146
977 729 1.706
60 60
2.699 4.081 132 6.912
2.150 2.923 73 5.146
549 1.122 35 1.706
36 24 60
4.406 2.714 2.348 444 6.912
1.257 1.691 1.863 335 5.146
150 1.022 485 49 1.706
60 60
216
177
39
-
naar index
Bijlage VI: Woningvoorra
Overzicht toewijzingen sociale verhuur Totaal
Haarlem
Heemstede
Velsen
Reguliere toewijzingen huur < E 400 Reguliere toewijzingen huur > E 400
97 219 316
90 150 240
7 68 75
1 1
Vrije bemiddelingen Wisselwoningen Stadsvernieuwing & tijdelijke verhuur Studentenhuisvesting Statushouders Zorg- & WMO-woningen
29 27 60 9 2 10 453
24 2 20 1 1 8 296
5 25 40 8 1 2 156
1
29
naar index
30
B
naar index
Bijlage VII: Maatschappelijk en woon/zorgvastgoed Overzicht woon/zorgvastgoed per 31 december 2009 Bouw- of aankoopjaar Bejaardenverzorgingstehuis Gezinsvervangend tehuis Begeleid zelfstandig wonen voor mensen met een beperking Woon- en werkvoorziening voor kinderen en jongeren met ontwikkelingsproblemen Woningen voor mantelzorgers en personeel
Haarlem
1984 1993
66 bedden 22 kamers
2008
18 appartementen
2008 2008
20 plaatsen 11 appartementen
Heemstede
Velsen
Heemstede
Velsen
Overzicht maatschappelijk vastgoed per 31 december 2009 Bouw- of aankoopjaar Thuiszorg steunpunt Gezondheidscentrum 33%-eigendom buurtcentrum De Hamelink Huisartsenpraktijk (HOED) Zorg onder één dak (ZOED) Kinderdagverblijf Dagopvang voor ouderen Naschoolse opvang In aanbouw Dagopvang voor kinderen met verstandelijke en lichamelijke beperkingen
1984 2005 2008 2009 2009 2009 2009 2009
Haarlem
31
493 m2 2.445 m2 1.215 m2 423 m2 832 m 417 m2 234 m2 200 m2 2
1.375 m2
Bijla ge V II: M aats chap
naar index
Bijlage VIII: Interne risicobeheersings- en controlesystemen
32
Risicomanagement
Strategische risico’s
Elan Wonen neemt deel aan het maatschappelijk rechtsverkeer. Dit brengt diverse risico’s met zich mee. Het beleid van Elan Wonen richt zich op het managen van deze risico’s door vooraf in te schatten welke risico’s onze beleidsdoelen mogelijk in gevaar kunnen brengen. Het bestuur heeft een hoog risicobewustzijn en beseft dat de kennis en integriteit van de medewerkers de belangrijkste schakels zijn in het tijdig identificeren en beheersen van risico’s. Door verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie te leggen, wordt het risicobewustzijn van de medewerkers gestimuleerd. Om dat mogelijk te maken, sturen we al jaren op kwaliteit bij het aannemen van nieuw personeel en we investeren in medewerkers door middel van trainingen en opleidingen. Tevens zijn processen en bevoegdheden in overeenstemming gebracht met de verantwoordelijkheden. Door het creëren van een open cultuur worden risico’s sneller onderkend, beheerst en waar nodig onder de aandacht van het management gebracht. Gezond verstand en de visies van verschillende personen binnen alle lagen van de organisatie leiden uitein delijk tot een bepaalde risico-inschatting.
Wijzigingen in wet- en regelgeving Wij volgen de wijzigingen in wet- en regelgeving nauwgezet. Onze afhankelijkheid en onze risicogevoeligheid zijn permanent onderwerp van discussie. Vooral de uitwerking van de Europese beschikking inzake het Staatssteundossier woningcorporaties houden we in de gaten, vanwege de gevolgen voor onze organisatie en voor onze (toekomstige) huurders. Ook de fiscale ontwikkelingen volgen we op de voet en binnen de organisatie houden we de fiscale kennis op peil. Waar nodig huren wij de kennis in van specialisten. Tenslotte heeft de hele sector te maken met een stijgende vraag naar verantwoordingsinformatie uit diverse geledingen van de maatschappij. Wij richten onze organisatie hiernaar in en gaan investeren in een modern financieel informatiesysteem.
Binnen de organisatie van onze stichting en haar verbindingen zijn diverse interne risicobeheersingsen controlesystemen aanwezig. Hiernaast geven we een overzicht van de belangrijkste risico’s en de daarmee samenhangende beheersmaatregelen.
Vastgoedstrategieën Het vastgoedbeleid voor de komende tien jaar is in 2009 vastgelegd in het strategisch voorraadbeleidsplan 2009-2019. Hierbij is een omgevingsrisico analyse gemaakt, waarin politieke, economische, sociaal-demografische en technische aspecten zijn meegenomen.
Vastgoedrisico’s Bestaande vastgoedportefeuille We beoordelen onze vastgoedportefeuille periodiek
Grondposities Elan Wonen heeft op twee locaties grondposities ingenomen om toekomstige woningbouw mogelijk te maken. Beide locaties zijn samen met andere partijen aangekocht. Vooruitlopend op de benodigde bestemmingswijzigingen is de planontwikkeling al opgestart. Op beide locaties verwachten we binnen vijf jaar woningbouw.
Projectontwikkeling De projectontwikkelingsactiviteiten vormen het grootste risico voor Elan Wonen. De totale risicosom van de ontwikkelingsactiviteiten en grondposities is berekend op ruim 9 miljoen euro. De projectontwikkelingsrisico’s zijn in kaart gebracht. Tegenover deze risico’s staan beheersmaatregelen op portefeuilleniveau, zoals fasegewijze besluitvorming, actuele procesbeschrijvingen en procedures, het standaardprogramma van eisen en de standaardisatie van contracten. Grote bouwprojecten voeren we vaak samen met derden uit. Hiervoor richten we separate juridische lichamen op. Ook zijn er beheersmaatregelen op projectniveau, zoals het (laten) uitvoeren van haalbaarheidsstudies, het opknippen van grote projecten, het narekenen van de grond- en vastgoedexploitaties door onafhankelijke kostendeskundigen, het opstellen van bouwcalculaties door externe bouwkostendeskundigen en het vastleggen van aanvullende garantieafspraken. De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek gerapporteerd door middel van de kwartaalrapportages, op basis waarvan het bestuur zicht houdt op de voortgang en risico-ontwikkeling van de projecten. Ook wordt na ieder van de zeven fases die een ontwikkelproject doorloopt, een fasedocument opgesteld. Daarin worden onder meer financiële berekeningen (kosten, opbrengsten en rendementen), risicoanalyses en planningen opgenomen. Op basis van deze fasedocumenten neemt het bestuur zijn investeringsbeslissingen.
: I I I V e g ji la
op aspecten als verhuurbaarheid en de technische en woontechnische staat. We volgen de landelijke en lokale marktontwikkeling op de voet en we meten de verhuurbaarheid van onze eigen vastgoedportefeuille aan de hand van het aantal leegstanddagen bij mutatie, het aantal weigeringen en de zoekduur. Elan Wonen had in 2009 geen woningen langer dan drie maanden leegstaan als gevolg van onverhuurbaarheid. Ieder jaar wordt van een derde deel van de vastgoedportefeuille een inventarisatie van de technische staat opgemaakt. Het welzijn en de gezondheid van onze huurders hebben daarbij een hoge prioriteit. Dit heeft concreet geleid tot het vervangen van alle open verbrandingstoestellen door gesloten systemen. Tevens is het risico op branddoor- en overslag voor al onze complexen onderzocht. Naar aanleiding hiervan worden op korte termijn in 1238 woningen rookmelders aangebracht. Verder maken we voor de risicocomplexen een plan van aanpak. Ten slotte is al het vastgoed verzekerd via een opstalverzekering met uitgebreide gevarendekking.
i r e n r e t In
naar index
33
naar index
Financiële risico’s Elan Wonen voert een actief treasurybeleid. Vanwege de beperkte omvang van onze organisatie huren we op dit gebied kennis in bij Thésor. De treasuryactiviteiten omvatten (her)financieringen, renterisicobeheer en liquiditeitenbeheer. De doelstellingen van het treasurybeleid en de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de betrokkenen bij het treasuryproces zijn vastgelegd in het treasurystatuut. In de kwartaalrapportages worden alle afgeronde en verwachte transacties op de kapitaalmarkt gemeld.
34
(Her)financieringen Elan Wonen heeft een gelijkmatige leningenver valkalender. Ieder jaar moet minimaal 5% van de restantschuld aflosbaar zijn, zodat de financieringsbehoefte kan worden afgestemd op de leningenomvang. Ieder kwartaal wordt de financieringsbehoefte voor de komende tien jaar vastgesteld. Er worden geen leningen aangetrokken voor financierings behoeften die verder dan drie jaar in de toekomst liggen. Om blijvend toegang te houden tot de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, wordt in de meerjarenprognose gestuurd op de interestdekkingsratio en de leningwaarderatio. Renterisicobeheer Door middel van renterisicobeheer worden resul taten en balansposities beschermd tegen ongewenste invloed van rentebewegingen. Het rente
risico mag op jaarbasis maximaal 15% van de netto-financieringsbehoefte bedragen. De rente op de leningenportefeuille wordt minder gevoelig voor renteschommelingen door jaarlijks een deel van de leningen een renteaanpassing te laten ondergaan. Elan Wonen maakt uitsluitend gebruik van financiële instrumenten waarvan het maximale risico van tevoren is vast te stellen. Liquiditeitenbeheer Door middel van liquiditeitenbeheer wordt het renteresultaat op liquide middelen geoptimaliseerd. Elan Wonen heeft continu de beschikking over voldoende direct opvraagbare kredietfaciliteit om te kunnen inspelen op onverwachte ontwikkelingen en om kortstondige liquiditeitstekorten te kunnen opvangen. Iedere vijf jaar wordt beoordeeld of de banktarieven nog marktconform zijn.
Organisatierisico’s Stichting Elan Wonen kan haar doelstellingen alleen realiseren door mensen te laten samenwerken en verschillende vormen van kennis, vaardigheden en competenties bij elkaar te brengen. Dit brengt vele risico’s met zich mee. Het risico dat Elan Wonen haar doelstellingen niet kan realiseren als gevolg van onderbezetting door personeelsverloop of ziekteverzuim, wordt beperkt door ervoor te zorgen dat de persoonlijke doelen van de werknemers en de doelstellingen van Elan Wonen elkaar versterken. Dit wordt bereikt door:
g larin verk Foto
naar index
Fotoverklaring • het personeelsbeleid, dat gericht is op het stimuleren van de betrokkenheid en de eigen verantwoordelijkheid van werknemers; • het opleidingsbeleid, dat verbreed is naar competentieontwikkeling en -vorming, waardoor de kwaliteiten van medewerkers optimaal benut kunnen worden.
Het jaarverslag heeft als thema ‘duurzaamheid’. In deze bijlage krijgt dit thema een extra lading. Femke van Veen studeerde dit jaar cum laude af van de Fotovakschool, richting Fotografische vormgeving, met haar fotoserie ‘The things you own end up owning you …’
De organisatie is ook sterk afhankelijk van in computerbestanden vastgelegde informatie. Er zijn maatregelen getroffen om deze data veilig te bewaren en indien nodig te kunnen herstellen. Voor calamiteiten zijn ICT-uitwijkvoorzieningen getroffen.
Jaarlijks gooit een gemiddeld Nederlands gezin ca. 35 kilo eten weg, waarvan het grootste deel nog niet bedorven is. Jaarlijks worden miljoenen ganzen levend geplukt om ons te voorzien van zachte donsdekbedden en -kussens. Dit proces herhaalt zich meerdere malen gedurende hun korte leven.
De bedrijfsprocessen zijn grotendeels beschreven. De interne controle is verankerd in de administratieve organisatie. De periodieke verslaggeving wordt samengesteld op basis van informatie uit het centrale geautomatiseerde informatiesysteem.
In deze serie krijgen de gevolgen van ons veelvuldige consumptiegedrag de kans om wraak te nemen.
Dit zijn slechts enkele voorbeelden van ons veelvuldige consumptiegedrag. Wordt het niet eens tijd om stil te staan bij de gevolgen die dit heeft? Is het echt nodig om nagellak te hebben in alle kleuren van de regenboog? Echt? Door Femke van Veen Autonome fotografe, www.femkevanveen.com.
35
naar index
36
