Verhuur van woningen in Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 44. Geconsolideerde balans per 31 december

Inhoudsopgave 1.Bestuursverslag

3

2. Verslag raad van commissarissen

16

3. Volkshuisvestingsverslag

22



Verhuur van woningen in 2013

22



Leefbaarheid

26



Zorg: samenwerken!

28



Kwaliteit van woningen

31



Onderhoud in 2013

34



Financiële continuïteit

37

4. Jaarrekening

44



Kengetallen over de afgelopen 5 jaar

44



Geconsolideerde balans per 31 december 2013

45



Geconsolideerde winst- en verliesrekening per 31 december 2013

47



Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013

48



Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2013

49



Grondslagen voor waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling

49



Toelichting op de geconsolideerde balans (x e 1.000)

62



Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

73



Garantstelling project Juigalpa Nicaragua

74



Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (x e 1.000)

75



Enkelvoudige balans per 31 december 2013

81



Enkelvoudige winst- en verliesrekening per 31 december 2013

83



Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2013

84

5. Overige gegevens

86



Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

87



Bijlage 1: Verbindingen

90

Woningstichting Ons Doel Rijnsburgersingel 60 2316 XX Leiden Postbus 569 2300 AN Leiden t (071) 522 2025

f (071) 521 4008 e [email protected] w www.onsdoel.nl KvK Rijnland: 28027900 L-nummer CFV: L0682 NRV-nummer: 15555

1. Bestuursverslag Inleiding Terug naar de volkshuisvesting? Wij zijn er nooit vanaf gedreven. Niet met de woningen in Het Gebouw die wij in januari van 2013 hebben opgeleverd. En al helemaal niet met de nieuwbouw-woningen in Zuidhoven. Wij zijn trots dat wij 139 nieuwe woningen hebben gerealiseerd in de kwetsbare wijken Leiden Noord en Leiden Zuidwest. Het nieuwbouwplan van 55 woningen in Zuidhoven is de uitkomst van een proces waarbij een buurtplatform van huurders samen met ons de toekomst van deze buurt aan de Boshuizerkade heeft uitgestippeld. In de opgestelde buurtvisie is aangegeven dat het wenselijk is de eengezinswoningen en de drielaagse woongebouwen met portieken te renoveren. De vierlaagse portiekgebouwen en de ondoelmatige seniorenwoningen zouden moeten wijken voor levensloopgeschikte woningen. In twee blokken aan de Boshuizerkade zijn 36 levensloopgeschikte woningen gerealiseerd, waarin totaal 13 huurders uit de buurt zijn gehuisvest en de overige woningen via Woonzicht verhuurd. Aan de Willem Klooslaan zijn 18 woningen en een begeleidersruimte gerealiseerd voor cliënten van Stichting De Haardstee, jongeren met een verstandelijke beperking. Het Gebouw vormt straks met de nieuwbouw rond het Kooiplein het hart van Leiden Noord. Samen met de gemeente hebben wij hier onder meer drie scholen, een peuterspeelzaal, een sporthal, een multifunctioneel wijkcentrum, een bibliotheek, een Centrum voor Jeugd en Gezin, 50 levensloop-geschikte woningen, 14 zorgwoningen voor De Haardstee, 20 zorgwoningen voor ouderen met een psychogeriatrische aandoening (dementie) en 120 plaatsen in een parkeergarage gerealiseerd. Ons Doel is eigenaar van de woningen en de parkeergarage. De 50 woningen in de vrije huursector waren oorspronkelijk als koopappartementen bedacht. De crisis op de woningmarkt heeft ons doen besluiten de koopwoningen om te zetten in vrijesector huurwoningen. Deze woningen waren, ondanks de huurprijs van gemiddeld € 800 per maand en ondanks de locatie, binnen twee maanden na de oplevering alle verhuurd. Het Gebouw is prachtig geworden, maar het financieel rendement is laag en de risico’s waren niet gering. Het is dus geen typisch beleggersobject. Het maatschappelijk rendement daarentegen van de combinatie van deze functies is nog niet bewezen, maar vermoedelijk zeer groot.

1

Wat hebben we nog meer gedaan in 2013: • 9 woningen en 9 schoolwoningen naast Het Gebouw aanbesteed en in uitvoering genomen; • 305 woningen verhuurd; • 23 eengezinswoningen verkocht en 12 woningen aan de Kooilaan aan de gemeente overgedaan in verband met de herinrichting van het Kooiplein en de Willem de Zwijgerlaan; • 3,3 miljoen euro aan onderhoud besteed; • een jaarresultaat gehaald van € 6,3 miljoen; • het huurdersinitiatief voor de moestuin achter de Pieter de la Courtstraat ondersteund; • de binnentuin achter de Leliestraat en Pioenstraat opgeknapt; • aan de ontwikkeling van de organisatie gewerkt; • afscheid genomen van drie medewerkers; • onze bijdrage geleverd aan de regio in de besturen van de vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland, Holland Rijnland Wonen en de stichting Ondersteuning en Beheer Regionale Commissie Gezondheidszorg Zuid-Holland Noord; • een detacheringsovereenkomst gesloten met woningstichting Warmunda Warmond voor het leveren van een bestuurder voor één dag per week. Hierna gaan wij in op landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen en belichten wij de organisatie Ons Doel in 2013.

Jaarverslag 2013  |  3

Landelijke ontwikkelingen Woonakkoord februari 2013 Omdat de regeringscoalitie geen meerderheid heeft in de Eerste Kamer, zag minister Blok zich ge-noodzaakt draagvlak te zoeken bij de ‘constructieve oppositie’ en zijn hervormingsplannen enigszins bij te stellen. Na lang besprekingen gevoerd te hebben met het CDA, wijzigde de minister op het laatste moment zijn koers en sloot hij met een gelegenheidscoalitie ( SGP, ChristenUnie en D66) een Woonakkoord. De • • • • • •

hoofdlijnen van dit akkoord zijn: De verhuurdersheffing voor woningcorporaties wordt niet 2 miljard, maar 1,7 miljard euro in 2017. De jaarlijkse huurverhoging voor huishoudinkomens tot 33.000 euro wordt 1,5 procent boven inflatie. Voor huishoudinkomens tot 43.000 euro geldt een huurverhoging van 2 procent boven in-flatie (was 2,5 procent) en voor huishoudinkomens boven 43.000 euro een huurverhoging van 4 procent boven inflatie (was 6,5 procent). De huurverhogingen van 2013 bedroegen 4%, respectievelijk 4,5% en 6,5%. Ook voor inkomens boven de 43.000 euro gaat een maximale huur gelden, anders dan het regeer-akkoord voor schreef. Het woningwaarderingsstelsel blijft voor deze huurders van toepassing. Wie in inkomen daalt, kan ook weer in huur zakken. De inkomensafhankelijke extra huurstijging kan worden teruggedraaid als iemand kan aan tonen dat zijn inkomen onder een van voornoemde grenzen is gezakt. De BTW op renovatie en verbouwing ging per 1 maart 2013 één jaar lang omlaag van 21 naar 6 procent. Versoepeling van de hypotheekmaatregelen voor starters. De rijksbijdrage aan startersleningen is verhoogd van 20 naar 50 miljoen euro. Kopers krijgen de mogelijkheid om een tweede, aflossingsvrije lening te sluiten die kan oplopen tot maximaal 50% van de waarde van de woning. Op de rente van deze tweede lening krijgt de koper geen belastingaftrek. De Belastingdienst is niet in staat om de renteaftrek te baseren op een fictieve (annuïtaire) hypotheek. Vandaar de ‘combinatiehypotheek’, of ‘Blok-hypotheek’. De banken hebben nog geen product kunnen ontwikkelen dat het vertrouwen van de kopers heeft. Minister Blok is er van overtuigd dat de corporaties investeringsruimte houden, maar het Woonakkoord is maar beperkt gunstiger dan het Regeerakkoord. De huren zullen niet voldoende stijgen om de heffing te kunnen compenseren. Voor Ons Doel zijn ook verkoopopbrengsten en bezuinigingen in bedrijfskosten en onderhoud nodig om beperkt te kunnen blijven investeren in projecten. Net als bij veel andere corporaties slaat het Regeerakkoord en het Woonakkoord 2013 twee derde van de investeringsruimte voor de komende vijf jaar weg.

De gedachte dat huurders met een inkomen boven de 43.000 euro tot verhuizing gedwongen zouden kunnen worden met excessieve huurverhogingen tot boven de maximaal toegestane huur is afgezwakt. Ook op het ministerie begint het inzicht te dagen dat veel van deze huurders geen kant op kunnen. Ze verdienen te weinig of zijn te oud voor de financiering van een koopwoning en het midden huursegment is nog onvoldoende ontwikkeld om een alternatief te kunnen zijn. De combinatiehypotheek mag inmiddels als mislukt worden beschouwd. Er is geen bank die dit product aanbiedt. Ondanks de aanhoudend lage rente lukt het kopers slecht hun financiering rond te krijgen. Banken verstrekken slechts leningen met annuïtaire of lineaire aflossing, waardoor kopers op korte termijn hogere maandlasten hebben dan met aflossingsvrije of spaarhypotheken. Op termijn hebben deze kopers meer afgelost, waardoor de schuldenberg kleiner wordt en het risico van waardedaling minder grote gevolgen heeft. Herzieningswet en Aedes-akkoord De Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, de nieuwe woningwet, is in 2012 wel door de Tweede Kamer behandeld, maar nog niet door de Eerste Kamer. Minister Blok kwam met een aanvulling, een novelle, op de wet in lijn met het Regeerakkoord en het Woonakkoord. Concepten van de (toelichting op de) Novelle zijn bij de media terecht gekomen. De hoofdpunten in deze gelekte versie zijn:

4  |  Jaarverslag 2013

• Woningcorporaties mogen nog uitsluitend actief zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Dat is in de tekst beperkt tot bouwen en beheren van sociale huurwoningen in de eigen regio. • Het niet-Daeb bezit (dure huurwoningen, commerciële ruimten, koopwoningen in ontwikkeling enz.) moeten in een apart rechtspersoon worden ondergebracht. De afsplitsing heeft het doel op termijn de werkzaamheden te beëindigen. Wat niet verkocht kan worden aan beleggers moet in een commerciële ‘overgangsvennootschap’ worden geplaatst die bestuurlijk los staat van de corporatie en daar niet mee consolideert. • Vastgoed moet tegen actuele waarde (bedrijfswaarde, marktwaarde of vervangingswaarde) in de jaarrekening worden gewaardeerd, omdat deze waardering het best aansluit bij de afsplitsing van vastgoed in een overgangsvennootschap. Het bezit wordt tegen marktwaarde in de overgangsvennootschap ingebracht. • Het toezicht wordt geconcentreerd bij het ministerie van Wonen en Rijksdienst. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting houdt enkel de rol van saneerder. • De minister gaat investeringen boven een nog vast te stellen bedrag goedkeuren. • De gemeentelijke aansturing krijgt onder meer gestalte door de mogelijkheid van gemeenten om een zienswijze op de jaarrekening en het jaarverslag in te dienen, door het recht op inlichtingen en door de mogelijkheid om jaarlijks voor 1 juli bouwvoornemens in het kader van prestatie-afspraken op te vragen. • De Ymeres en Portalen mogen blijven bestaan, maar mogen hun bezit alleen uitbreiden in de woningmarkt gebieden waar het grootse gedeelte van hun bezit ligt. In noodsituaties kan de minister deze grote corporaties dwingen zich op te splitsen. • Visitatie wordt een wettelijke verplichting. Met name de verplichting om niet-Daeb bezit in een aparte rechtspersoon onder te brengen dwingt de corporaties wel heel rigoureus terug naar het sociale segment. Er is dan geen ruimte meer voor gemengde projecten, laat staan dat woningcorporaties bij kunnen dragen aan gemengde buurten. Bovendien zou uit de notitie ‘voorgenomen verkoopbeleid’ opgemaakt kunnen worden dat alle woningen met 142 of meer woningwaarderingspunten, ongeacht de feitelijke huur, in het niet-Daeb-segment zouden moeten worden ondergebracht. Eind augustus kwam naar buiten dat een onderhandelingsdelegatie van Aedes, bestaande uit een aantal bestuursleden en een aantal vooraanstaande corporatiebestuurders afspraken heeft gemaakt met premier Rutte en de ministers Asscher en Blok. De onderhandelingen hebben in de zomerperiode plaatsgevonden. Het onderhandelingsteam van Aedes werd ondersteund door een team van bestuurders en beleidsmedewerkers. Voorwaarde was dat er geen andere partijen aan mochten schuiven. Het kabinet wilde exclusief met de Aedestop aan tafel. De hoofdlijnen van het Aedes-akkoord zijn: • De corporatiesector beschouwt de verhuurdersheffing voor deze kabinetsperiode als een voldongen feit. De onderhandelingsdelegatie en hun ondersteuners hebben de inschatting gemaakt dat – hoewel nog niet door de Eerste Kamer behandeld – de verhuurdersheffing ’in beton gegoten’ is. Gezien de extra bezuinigingsopgave van zes miljard is er geen politiek draagvlak voor alternatieven voor de heffing. • Er komen – bescheiden – extra middelen voor investeringen beschikbaar: de integratieheffing BTW vervalt (60 miljoen/jaar) en uit het Energieakkoord komen in 2019 en 2019 200 miljoen per jaar. • De scheiding tussen Daeb- en niet-Daeb-activiteiten wordt afgezwakt ten opzichte van de uitgelekte novelle en het voorgenomen verkoopbeleid. De huur is maatgevend, niet het aantal punten van de woning. Een juridische splitsing is niet meer verplicht. Een administratieve scheiding mag ook, maar dan komt de corporatie onder een zwaarder toezichtregime dat bewaakt dat de corporatie niet aan marktverstoring doet, verlies van maatschappelijk bestemd vermogen voorkomt en zich blijft concentreren op de kerntaken. • Het WSW krijgt een grotere rol bij de sanering van woningcorporaties, die gericht is op continuering van de Daeb- activiteiten en niet op de continuering van de instelling. Met het verschuiven van de toezichtstaak naar de overheid en de saneringstaak naar het WSW betekent dit de feitelijke opheffing van het Centraal Fond voor de Volkshuisvesting. Het akkoord is aangegaan op voorwaarde dat het ledencongres van Aedes op 3 oktober er mee zou instemmen. Dit is gebeurd. Ruim twee derde van het aanwezige ‘stemgewicht’ stemde voor het akkoord. Een belangrijke factor daarbij was een motie die het bestuur van Aedes oproept om betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen in

5  |  Jaarverslag 2013

het akkoord als uitgangspunt vast te houden. Nadrukkelijk roept de motie ook op om de verhuurdersheffing alleen voor deze kabinets-periode te accepteren en te concretiseren dat het speelveld van woningcorporaties voldoende breed blijft om leefbare buurten te creëren of te behouden. Ook voor de bestuurder van Ons Doel was het breed ondersteunen van de motie (bijna 90% stemde in met de motie) een belangrijk argument om toch voor het akkoord te stemmen. Het akkoord is op veel plekken onderwerp van discussie geweest. Het gegeven dat de Woonbond niet aan tafel zat, zet de sector in de beeldvorming op achterstand. Het beeld is wel geschetst dat de corporaties over de ruggen van de huurders een akkoord hebben bereikt door de verhuurdersheffing te accepteren en de verplichte juridische scheiding tussen Daeb- en niet-Daeb-activiteiten af te wenden. Het akkoord en de motie zijn ook uitvoerig besproken met het HOOD-bestuur. Samen met het bestuur is nog een alternatief voor de motietekst opgesteld. Deze kwam evenwel te laat om nog verwerkt te kunnen worden. De oproep die in het HOOD-voorstel zat om ook naar de inkomensgrens (90% verhuren aan inkomens beneden e 34.000) te kijken is in een aparte motie op het ledencongres ook verwoord. Aangezien de motie opriep om het akkoord open te breken en de onderhandelingen opnieuw te voeren, was hier geen meerderheid voor te vinden. Er is veel voor te zeggen om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen in gebieden met een grote marktdruk op te trekken naar e 38.000. Zoals verwacht is de verhuurdersheffing in de Tweede én de Eerste Kamer in december 2013 behandeld en met een Kamermeerderheid aanvaard. PvdA-senator Adri Duivesteijn hield het nog lang spannend bij de behandeling in de Eerste Kamer op 18 december. Met de toezegging van minister Blok dat de heffing niet pas over drie jaar maar al over twee jaar zal worden geëvalueerd conformeerde ook Duivesteijn zich aan de partijlijn. Na het verslagjaar (februari 2014) is een ‘consultatieversie’ van de Novelle gepubliceerd. De juridische scheiding van het Daeb- en niet-Daeb-bezit van woningcorporaties is weliswaar van de baan, de administratieve scheiding blijkt inmiddels met zoveel aanvullende regels zijn omgeven dat het in de praktijk onmogelijk is om niet-Daeb-activiteiten gefinancierd te krijgen. De conclusie kan niet anders zijn dan dat de door deze regeringscoalitie ingezette koers van verkleining van de sociale huursector onverminderd doorgaat. Dit gebeurt ondanks kleine concessies aan de ‘constructieve oppositie’ en aan de Aedeslobby. Wet normering topinkomens Op 30 oktober 2013 heeft de Rechtbank Den Haag uitspraak gedaan over de staffel voor bestuurders van woningcorporaties, die eind 2012 is gepubliceerd. Ten opzichte van de tot dan geldende regeling, de Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties, betekende deze staffel een verslechtering van gemiddeld 40%, die vooral voor bestuurders van kleine woningcorporaties negatief uitpakte. De belangrijkste conclusie in het vonnis van de Rechtbank is, dat de regeling onrechtmatig is en buiten toepassing is verklaard. Dat betekent dus dat de WNT-staffel niet door de minister aan de sector mag worden opgelegd. In december is de minister met een alternatieve staffel gekomen. De twee enige variabelen in deze staffel zijn de omvang van de woningcorporatie en de omvang van de gemeente. Ook deze staffel is een poging om tegemoet te komen aan de maatschappelijke discussie over de hoogte van de bestuurdersbezoldiging. Zij laat minder ruimte voor interpretatie en betekent ook een verlaging over de hele linie.

Regionale ontwikkelingen Heroriëntatie Holland Rijnland In het regeerakkoord is het voornemen opgeschreven om tot groter provincies te komen en tot gemeentelijke samenvoeging, zodat gemeentes in de toekomst meer dan 100.000 inwoners tellen. Dit moet de bestuursdrukte verminderen en gemeente beter opgewassen laten zijn tegen nieuwe taken zoals de decentralisatie van zorg, jeugdzorg en toeleiding naar werk. Deze en andere ontwikkelingen hebben tot gevolg dat Holland Rijnland zich beraadt op welke taken in de samenwerking moeten worden uitgevoerd en welke schaal die samenwerking zou moeten hebben. Dit heeft in het voorjaar geleid tot het bespreken van een discussienotitie over de toekomst van Holland Rijnland. Er zijn verschillende opties besproken, maar er is nog geen keuze gemaakt.

6  |  Jaarverslag 2013

Nieuw woonruimteverdeelsysteem De ontwerp verordening Woonruimteverdeling is onderwerp van inspraak geweest. In februari liep de periode af. Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland stelde op 26 juni de verordening vast. De verordening zal 1 april 2014 in werking treden. Ondertussen hebben de woningcorporaties een offertetraject gedaan voor het woonruimteverdelingssysteem. De Algemene Ledenvergadering van de VWHR, uitgebreid met de leden van het Centraal Overleg Rijnstreekcorporaties (COR) heeft op 8 april definitief voor WoningNet gekozen. Op 1 juli hebben de bestuurders van de woningcorporaties in Holland Rijnland de overeenkomst met WoningNet getekend. Tijdens dezelfde bijeenkomst is ook het convenant met Holland Rijnland getekend. Holland Rijnland Wonen Voor de uitvoering van de woonruimteverdeling is in 2013 een aparte vereniging opgericht. De vereniging, Holland Rijnland Wonen, onderhoudt namens de leden (alle woningcorporaties in Holland Rijnland) de contacten met WoningNet en beheert het register van woningzoekenden. In het eerste bestuur hebben zitting genomen de leden van de werkgroep woonruimteverdeling: Hans Al (STEK Wonen), Ben Noorlander (Ons Doel) en Rogier van der Laan (Woondiensten Aarwoude). De kosten van de woonruimteverdeling moeten op termijn opgebracht worden uit de inschrijvings- en verlengingsbijdragen van woningzoekenden. Onder verantwoordelijkheid van het bestuur is begonnen met de implementatie van WoningNet. Er is een tijdelijke projectleider aangesteld en het bestuur wordt ondersteund door een procesbegeleider. Onder de projectleider ressorteren een werkgroep Fleximatch (instellen standaardsysteem van WoningNet), Koppelingen (voor de koppelingen met de verschillende primaire systemen van de aangesloten woningcorporaties en de werkgroep Conversie (voor de omzetting van het woningzoekendenbestand naar WoningNet). De procesbegeleider stuurt een werkgroep Content (de website) en de werkgroep Communicatie aan. Alles is gericht op ‘livegang’ van WoningNet Holland Rijnland op 1 april 2014. Op weg naar een nieuwe federatie Een werkgroep bestaande uit vertegenwoordigers van de VWHR en de COR heeft de samenwerking vanaf 2014 onderzocht. Voor het woonruimteverdeelsysteem is de oprichting van een aparte vereniging wenselijk. Alle woningcorporaties in Holland Rijnland die deelnemen aan WoningNet zijn lid van Holland Rijnland Wonen. Niet alle woningcorporaties hoeven zich aan te sluiten bij een netwerk voor belangenbehartiging. De gedachten gaan nu uit naar een federatieve vereniging voor belangenbehartiging, beleidsontwikkeling, uitvoering sociale agenda en innovatie. Lidmaatschap van deze federatie is facultatief. Alfred Busser (Dunavie), Rob Donninger (Wonen Centraal) en Jan de Vries (Rijnhart Wonen) zullen het eerste bestuur vormen van deze vereniging. Zij hebben de opdracht gekregen van de Algemene Ledenvergadering van de VWHR om statuten op te laten stellen, de vereniging op te richten en een profielschets voor een ‘kwartiermaker’ op te stellen. Sociale agenda De Binnenvest wil het sociaal pension sluiten en onderbrengen in woningen van de corporaties in Holland Rijnland, maar hoofdzakelijk in Leiden. Het voordeel van woningen is dat deze sneller het leven op orde brengen van de cliënten van De Binnenvest dan de collectiviteit van het sociaal pension. Naast de eenmalige claim van vijftien woningen zijn er drie woningen per maand nodig voor de uitstroom van cliënten in woningen met begeleiding, de contingentswoningen voor bijzondere doelgroepen. Bij deze contingentswoningen is er driepartijenovereenkomst: een huurcontract tussen cliënt en corporatie, een zorgovereenkomst tussen cliënt en zorginstelling gedurende twee jaar en een woonbegeleidingsovereenkomst tussen de corporatie en de zorginstelling. Rond de zomervakantie hebben medewerkers van Leidse corporaties samen met de Binnenvest gewerkt aan de voorbereiding van een pilot van vijf woningen, waarvan één van Ons Doel. De woningen kwamen in september beschikbaar voor cliënten van de Binnenvest. Afgesproken is dat nieuwe cliënten van de Binnenvest in deze zogenaamde opvangwoningen gehuisvest zullen worden, dus geen cliënten die nu al in crisisopvang zitten. In een tussenevaluatie in november zal in een evaluatie bepaald worden of de pilot uitbreiding krijgt met nogmaals vijf woningen. De gemeente voert druk uit op de Binnenvest om de crisisopvang snel te sluiten, want een plaats kost € 36.000 per jaar. De corporaties zien allerlei risico’s

Jaarverslag 2013  |  7

op hun woningbestand afgewenteld en willen daarom goede afspraken over de evaluatie en het vervolg. De Binnenvest en de corporaties zijn uiteindelijk tot goede afspraken gekomen. Een punt van zorg is nog de uitstroom. Hierin moet ook de regio een rol krijgen, opdat niet alle cliënten van De Binnenvest uiteindelijk in de Leidse woningmarkt opgevangen worden. De Binnenvest heeft 36 woningen geclaimd uit het contingent bijzondere doelgroepen voor de uitstroom uit de crisisopvangwoningen én de overige uitstroom. De Binnenvest hecht veel belang aan het slagen van dit project. Zij heeft een projectleider ingehuurd en Vilans ingeschakeld voor een degelijke evaluatie. Inmiddels is besloten de pilot in een regulier proces om te zetten. Spreiding van de crisisopvangwoningen in de regio vergt wel overleg met de betrokken gemeenten, omdat die de afgesproken begeleiding uit Wmo-middelen moeten bijdragen. Omdat dit meer tijd vergt dan was voorzien zal de volgende tranche crisisopvangwoningen toch weer in Leiden terecht komen. We hebben afgesproken dat dit een tijdelijke oplossing is. Ondertussen verloopt de uitstroom uit de crisisopvang met horten en stoten. Regionale woonvisie Holland Rijnland treft voorbereidingen voor een herziene regionale woonvisie. Het rapport dat Rigo Research heeft gemaakt in opdracht van de werkgroep Ruimte van de VWHR is ingebracht in bij de werkgroep die de woonvisie voorbereidt. Eind 2012/ begin 2013 voerde Companen in opdracht van Holland Rijnland een marktopname-onderzoek uit. Het resultaat moet zijn een overzicht van kansrijke en kwetsbare woningmarktsegmenten op korte en op lange termijn. Er is in mei een presentatie geweest in het portefeuillehouderoverleg van Holland Rijnland. De eerste voorlopige conclusie is dat de plancapaciteit in het oostelijk en noordelijk deel van Holland Rijnland de behoefte overtreft. In het westelijk deel (Leiden en Katwijk is de behoefte groter dan de beschikbare plannen). Er komt vervolgonderzoek.

Lokale ontwikkelingen Nota Wonen De gemeenteraad heeft op 14 februari 2013 de Nota Wonen 2020 vastgesteld. Dankzij uitvoerig meedenken, het houden van excursies en woondebatten met raadscommissieleden ligt er nu een woonvisie die op een groot draagvlak kan rekenen. Het Leidse Directeurenoverleg heeft voorbereidingen getroffen om tot prestatieafspraken te komen. De inzet zal zijn om weinig, maar wel ‘smart’ afspraken, te maken. De ontwikkelingen rond de Novelle hebben het proces vertraagd. In het kader van de Nota Wonen heeft in 2013 een aantal woondebatten plaatsgevonden. Daarbij waren steeds vertegenwoordigers van huurders, gemeente, woningcorporaties en beleggers aanwezig. Sociaal statuut De Leidse huurdersorganisaties hebben het initiatief genomen om een nieuw sociaal statuut op te stellen. Hun concept tekst kon niet rekenen op de steun van de Leidse corporaties. Het was nu aan de corporaties om de huurdersorganisaties te overtuigen met een tegenvoorstel. Op 8 oktober hebben de corporaties en huurdersorganisatie uiteindelijk overeenstemming weten te bereiken over de inhoud van het sociaal statuut. Op 19 november, voorafgaand aan het woondebat hebben de partijen het sociaal statuut ondertekend.

Governance Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van commissarissen.

8  |  Jaarverslag 2013

Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de raad van commissarissen. Integriteit Ons Doel heeft een integriteitscode en een klokkenluidersregeling. Beide zijn gepubliceerd op de website en worden onder de aandacht van nieuwe medewerkers gebracht. Verbindingen Ons Doel heeft in het kader van Vaststellingsovereenkomst 1 (VSO1) een BV-structuur opgezet: Ons Doel Holding BV, Ons Doel Projecten BV en Ons Doel Diensten BV. De Bv’s zijn nog niet actief. Ons Doel is voor 100% deelnemer. Gedetailleerde gegevens zijn te vinden in bijlage 1. Ons Doel is bestuurder van de stichtingen Juffrouw Maashofje en Het Schachtenhof. Deze stichtingen en Bv’s zijn geconsolideerd in de jaarrekening van Ons Doel.

Garantstelling project Juigalpa In 2008 bestond de stedenband Leiden – Juigalpa 20 jaar. De burgemeester van Leiden, Henri Lenferink heeft de woningcorporaties benaderd om te bekijken of er mogelijkheden waren om een huisvestingsproject te realiseren. Tijdens de reis van de Leidse delegatie is er een model ontwikkeld waarbinnen een woningbouwproject haalbaar is. In Juigalpa is grond aangekocht. Er zijn grondonderzoeken verricht en de urbanisatiekosten zijn in kaart gebracht. De grond wordt bouwrijp gemaakt waardoor er 100 bouwrijpe kavels ontstaan. Er worden 40 nieuwe woningen gebouwd. De overige 60 kavels worden in fasen gebouwd (groeiwo-ningen). Dit gebeurt met behulp van een materialenbank. De woningen zijn in de eerste fase simpel maar wel bewoonbaar. Uitbreiding gebeurt naar gelang de financiële mogelijkheden van de eigenaar. De woningen worden gebouwd in nauw overleg met de coöperatieve vereniging. Na afbetaling van de hypotheek wordt de bewoner eigenaar van de grond en de woning. De woningen beschikken over de basisvoorzieningen zoals riolering, elektra en water. De doelgroep is mensen met inkomens (per familie) tussen de $ 300 en $ 700 en met name uit de publieke sector (verplegend personeel, onderwijs). Ceprodel heeft een website ontwikkeld waar alle toewijzingen en vorderingen te volgen zijn. De vijf woningcorporaties met bezit in Leiden (Portaal, Ons Doel, de Sleutels, SLS Wonen en Ymere) staan ieder voor 1/5 deel garant voor een lening die loopt via het DIGH. Ymere is hoofdgarantiever-strekker vanwege administratieve redenen. Het totale garantiebedrag is € 637.063. Dit is € 127.413 voor Ons Doel of een annuïteit van e 10.000 per jaar tot 2021. De annuïteit voor de garantiestelling van het project Juigalpa valt ruim binnen de gestelde norm van 0,3 promille van het balanstotaal op basis van de waarderingsmethodiek van het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting en voldoet aan de eisen die in MG 2006-04 en MG 2011-02 zijn gesteld. Nicaragua wordt met name genoemd in MG 2005-04. In 2013 werd duidelijk dat het bedrijfsmodel van DIGH onder spanning staat, omdat de woningcorporaties gestopt zijn met het afgeven van nieuwe garanties. In plaats van een provisievergoeding voor nieuwe garantstellingen zag DIGH zich genoodzaakt van de bestaande garantiegevers een extra bijdrage te vragen. Deze bedroeg in 2013 voor Ons Doel e 1.693.

Jaarverslag 2013  |  9

Ons Doel in 2013 Ondernemingsplan In 2013 hebben wij het ondernemingsplan 2011 – 2015 geactualiseerd. De integrale tekst van deze tussenbalans is te vinden op onze website. De kern van Ons Doel hebben wij als volgt samengevat. Kern Ons Doel Wij zijn er voor mensen die een steuntje in de rug nodig hebben bij het wonen. Wij willen dat mensen zich thuis voelen in hun woning en buurt. Ons Doel wil mensen met een kwetsbare positie op de Leidse woningmarkt een thuis bieden. Wij willen verschil maken voor onze (toekomstige) huurders, partners en collega’s door: • een integere, respectvolle houding; • mensen aan te spreken op hun eigen verantwoordelijkheid; • makkelijk benaderbaar te zijn; • een goede lokale verankering; • ons vooral te richten op starters, landers en bijzondere doelgroepen. Mensen met een gering inkomen of een beperking verdienen onze steun. Wij nemen op het gebied van huisvesting belemmeringen weg, zodat sociale stijging mogelijk wordt. Veiligheid, ontmoetingsmogelijkheden en betrouwbare partners dragen er aan bij dat mensen zich thuis voelen in hun woning en hun buurt. Direct contact met klanten, kunnen luisteren naar hun wensen en daar respectvol mee omgaan vraagt een organisatie met een menselijke maat waarin onderlinge samenwerking en die met externe partners belangrijk is en medewerkers zich eigenaar voelen van hun taken. Ook klant- en kwaliteitsgerichtheid horen tot de kerncompetenties van de medewerkers en daarmee van de organisatie.

10  |  Jaarverslag 2013

Doelen samenleving 1. Ons Doel heeft draagvlak voor haar beleid bij haar belanghebbenden en zoekt nieuwe wegen om de belanghouders bij het werk van Ons Doel te betrekken. Jaarlijks legt Ons Doel verantwoording af over hoe zij dit draagvlak bij haar belanghebbenden toetst.

toelichting De belanghebbenden van Ons Doel zijn: • huurders, woningzoekenden en hun organisaties • overheden waar Ons Doel mee te maken heeft • samenwerkingspartners (Libertas Leiden, De Haardstee, De Binnenvest en Boerhaave) • overige zorginstellingen actief in Leiden • collega-corporaties in Leiden en de regio.

2. Ten minste 90% van de woningen van Ons Doel heeft een huur beneden de liberalisatiegrens (nu 99%)

Ons Doel richt zich in hoofdzaak op huishoudens met een laag inkomen. Duurdere woningen zijn bestemd voor een middengroep die te veel verdient voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning. De Nederlandse uitwerking van Europese staatssteunregels verhindert vooralsnog bouwen in dit middensegment. Afgezien van 50 woningen in Het Gebouw zal Ons Doel geen vrije sectorwoningen in exploitatie nemen.

3. Van de vrijkomende zelfstandige woningen zal Ons Doel jaarlijks 5% aan bijzondere doelgroepen toewijzen. Daarbij monitort Ons Doel in het sociaal beheer regelmatig het leefklimaat in de wooncomplexen.

Dit is in lijn met de regionale afspraken. Daarnaast spant Ons Doel zich in voor niet-zelfstandige of intramurale woonzorgcombinaties voor bijzondere doelgroepen. Ons Doel bewaakt of de mix van kwetsbare huurders blijft passen bij de draagkracht van een wooncomplex.

4. Ons Doel spant zich in om maatschappelijk vastgoed te realiseren als haar samenwerkingspartners daar om vragen. In de ondernemingsplanperiode ligt het accent op maatschappelijk vastgoed bestemd voor Libertas Leiden (Robijnhof en Lorentzhof ).

Maatschappelijk vastgoed is geen doel op zich, maar is een middel waarmee gezamenlijke doelen van Ons Doel en de samenwerkingspartners worden gerealiseerd.

Doelen bedrijf (mensen en middelen) 5. De totale waardering van de medewerkerstevredenheid zal driejaarlijks gemeten worden en stijgt weer naar 7,7 (2007: 7,7: 2010: 7,4).

toelichting Na een lichte daling in 2010 en 2012 moet de komende jaren de stijgende lijn weer opgepakt worden. Naar aanleiding van het onderzoek wordt gewerkt aan integrale organisatieontwikkeling.

6. Ons Doel krijgt jaarlijks van het Centraal Fonds een continuïteitsoordeel A en van de accountant het oordeel “goed niveau van interne beheersing”.

Het continuïteitsoordeel A is het CFV-oordeel van een financieel gezonde woningcorporatie. Daarnaast stelt het WSW eisen aan de kasstromen, inclusief een (fictieve) afschrijving van 2%/jaar. De solvabiliteit op basis van marktwaarde in verhuurde staat moet meer dan 50% zijn. Interne financiële eisen zijn: een positieve operationele kasstroom en een rentedekkingsgraad (ICR) van 1,3.

7. De netto bedrijfslasten van Ons Doel liggen niet hoger dan het gemiddelde van de sector en van de referentiecorporaties.

Deze doelstelling is nieuw toegevoegd in 2013.

Jaarverslag 2013  |  11

Doelen ‘stenen’ (productie en proces) 8. Ons Doel bereikt door bouwprogramma, verwerving, fusie en verkoop van tenminste 20 woningen per jaar een groei van gemiddeld 1% per jaar.

toelichting Met de schoolwoningen naast Het Gebouw, de verwerving van woon- en zorgcentrum Robijnhof moet een groei van gemiddeld 1.1% over de periode 2011 -2013 mogelijk zijn.

9. Het aandeel etagewoningen met lift, bestemd voor landers, neemt toe van 7% (2009) naar 25%. Van de vrijkomende woningen zal jaarlijks 40% aan starters worden toegewezen (2009: 54%, 2010 drie kwartalen: 43%). referentiecorporaties.

Deze doelstelling verwoordt onze inspanning voor landers en starters. Met de huidige bekende plannen zal het aandeel etagewoningen met lift op 23% uitkomen.

10. In 2015 zijn alle woningen die nu een energielabel van D of hoger hebben na-geïsoleerd. Het gemiddelde van de woningen van Ons Doel is dan label C. Bovendien hebben alle woningen de basiskwaliteit die omschreven is als “goed wonen” (onder meer douche, wasmachineaansluiting, centrale verwarming en mechanische ventilatie.

Met deze doelstelling sluit Ons Doel aan bij de prestatieafspraken met de gemeente Leiden en bij het Convenant Energiebesparing dat Aedes, de Woonbond en het ministerie hebben gesloten. De berekende besparing op het gasverbruik bedraagt 29%. De reductie van de CO2-uitstoot is berekend op 25% (1600 ton/jaar). Voor sommige maatregelen zijn wij afhankelijk van de medewerking van huurders.

Doelen huurders en partners (markt en marketing) 11. De totaalbeoordeling van de tevredenheid van de huurders met de woning, de dienstverlening en de woonomgeving stijgt naar 7,8 (2009: woning 7,6; dienstve lening 7,6 en woonomgeving 7,5).

Toelichting

12. Ons Doel ontwikkelt met samenwerkings-partners op het gebied van wonen, zorg en welzijn diensten die bijdragen aan het welbevinden van huurders en wijkbewoners.

Het voorkomen van huisuitzettingen, wijkbeheer, veiligheidsbeleid, vroeg-signalering van problemen bij (geestelijke) gezondheid en opvoeding enz. vragen een ketengerichte samenwerking van partijen.

Ons Doel streeft voortdurend naar verbetering van de kwaliteit van dienstverlening.

Onze - bijgestelde - doelen voor 2011 - 2015 Strategisch voorraadbeleid Ons Doel heeft in 2007 voor het eerst strategisch voorraadbeleid geformuleerd. Iedere twee jaar worden de complexen met de methodiek van de eerste nota opnieuw beoordeeld. De belangrijkste bevindingen van november 2013 zijn te vinden in het volkshuisvestingsverslag

Organisatie Ons Doel heeft een, voor een woningcorporatie die in het stedelijk gebied actief is, relatief kleine omvang. De bestuurder, de raad van commissarissen en de medewerkers hechten sterk aan de zelfstandige positie. Een kleinschalige organisatie heeft als voordeel dat de interne lijnen kort zijn en de betrokkenheid bij de organisatie en de klant groot is. Keerzijde is dat Ons Doel als kleine organisatie ook kwetsbaar is. Er zit veel specialisme bij medewerkers waardoor er bij uitval een risico ontstaat dat niemand het werk kan overnemen.

12  |  Jaarverslag 2013

Ons Doel kent een laag personeelsverloop, waardoor de organisatie een ‘geheugen’ heeft opgebouwd, de huurder goed kent en verbonden is met de gemeente en andere belanghouders. Keerzijde van een laag verloop is de kans op verstopping en verstarring. Ons Doel heeft in 2013 een proces gestart van organisatieontwikkeling. De omstandigheden zijn veranderd. De bedrijfsvoering staat onder druk als gevolg van de verhuurders- en saneringsheffingen. De huurders zijn in het algemeen tevreden over de dienstverlening, maar de interne en externe samenwerking kan verder verbeterd. Dit was aanleiding om een proces van organisatieontwikkeling te starten. In dit kader is het ondernemingsplan 2011 – 2015 geactualiseerd met een tussenbalans. Daarnaast hebben onder meer de volgende activiteiten plaatsgevonden: • opstellen visie strategisch personeelsbeleid; • opstellen visie op leiderschap; • herijking visie leefbaarheid; • opstellen visie op waardesturing, als verdere uitwerking van het strategisch voorraadbeleid; • opstellen visie op analyse en beschrijving van de werkprocessen; • een werkgroep cultuur heeft onder meer de kernwaarden en –normen van Ons Doel geformuleerd, de kerncompetenties herijkt en aanbevelingen gedaan voor cultuurverandering. De visienotities zullen in 2014 verder worden uitgewerkt. Daarnaast visies opgesteld en uitgewerkt worden over duurzaamheid en externe samenwerking. Eind 2013 was de visie op het strategisch personeelsbeleid gereed. We blikken in de visie vijf jaar vooruit. Hoe werken we toe naar een toekomstbestendige corporatie zodat we in 2018 ‘gezond’ ons honderd jarig bestaan kunnen vieren? Ons Doel focust op: • een eenduidige en inspirerende leiderschapsstijl; • het aanscherpen van ons prestatiemanagementsysteem (PMS): dit zijn onze plannings- voortgangs- en beoordelingsgesprekken; • employability: waarbij we het accent leggen op kwalitatieve inzetbaarheid, functionele mobiliteit, veranderingszin en opleidingsbereidheid. Thema’s binnen employability zijn: • het aanscherpen van het competentiemanagement: we besteden meer aandacht aan het vertalen van de competenties naar kennis, vaardigheden en persoonlijkheid; zo geven we duidelijker richting aan ontwikkeling, maar ook aan beoordeling; • loopbaanbegeleiding; met als doel het bevorderen van een goede doorstroming en gemotiveerde medewerkers; • werken in projectteams en het creëren van allround functies; • overdracht van kennis. De Ondernemingsraad in 2013 In 2013 bestond de Ondernemingsraad uit Felix Hogenbirk, Marcel van der Blom en Annemarie Hermes. In de loop van 2013 heeft Marcel van der Blom aangegeven zijn werk als OR-lid te beëindigen. Vervolgens werden Bernard Sparnaaij als vervangend OR-lid en Cindy Bakker als aspirant-lid gekozen. Gedurende 2013 is er een aantal zaken de revue gepasseerd: • bezuinigingen; • organisatieontwikkeling; • huisvesting; • vaststellen verplichte vrije dagen; • secundaire arbeidsvoorwaarden; • samenwerking Warmunda; • regeling jubilarissen.

Jaarverslag 2013  |  13

De organisatie in cijfers Bij Ons Doel werkten eind 2013 28 medewerkers, of voltijds 24,9 equivalenten (fte). Met de woningen en verzorgingshuizen van Ymere en Libertas Leiden beheert Ons Doel ruim 3.000 verhuureenheden (vhe). Per fulltimer beheert Ons Doel 132 verhuureenheden. Dat is ruim meer dan het gemiddelde van de branche (85 vhe/fte in 2010). Ons Doel zal er niettemin ook niet aan ontkomen de komende jaren de efficiëntie nog verder op te voeren. 2013 2012 2011 2013 2012 Leeftijdsgroepen Aantal medewerkers percentages

2011

18 – 30 jaar

1

2

3

4%

6%

9%

30 – 40 jaar

9

9

9

32%

29%

27%

40 – 50 jaar

7

7

6

25%

23%

18%

50 – 60 jaar

9

11

14

32%

36%

43%

60 – 65 jaar

2

2

1

7%

6%

3%

28

31

33

100%

100%

100%



In 2013 hebben drie medewerkers afscheid genomen van Ons Doel. Alle drie maakten ze gebruik van het flexpensioen. Het ziekteverzuim is iets gestegen ten opzichte van 2012. Dit heeft te maken met langdurige uitval van een tweetal collega’s. Ziekteverzuim

2013

2012

2011

Aantal ziekmeldingen

37

33

52

Aantal medewerkers dat zich ziek meldde

20

18

27

4,92%

4,57%

4,8%

Ziekteverzuimpercentage in dagen

Communicatie Door één maal per kwartaal een plenaire personeelsbijeenkomst te houden betrekt Ons Doel haar medewerkers bij het reilen en zeilen van Ons Doel. Tijdens de personeelsbijeenkomsten in 2013 waren de belangrijkste gespreksonderwerpen huisvesting, begroting, jaarcijfers en organisatieontwikkeling. Daarnaast ontvingen de medewerkers vier interne nieuwsbrieven. Ons Doel hield haar huurders ook op de hoogte; zij ontvingen vier informatiebulletins “Thuis”.

Kwaliteitszorg Continue KlantContactMonitor (CKC-monitor) In 2013 heeft USP gedurende twee kwartalen weer de kwaliteitsmetingen voor Ons Doel verricht. Dit gebeurde via een ‘Continue Klantcontact Monitor’. De tevredenheid over Ons Doel als corporatie wordt in belangrijke mate bepaald door het daadwerkelijke contact tussen Ons Doel en de klant. Inzicht in hoe dit contact verloopt biedt mogelijkheden om de klant beter van dienst te kunnen zijn en daarmee de tevredenheid te vergroten. Eén van de methodieken die USP hanteert, is het zo kort mogelijk nadat het contact heeft plaatsgevonden, dit contact te evalueren. USP gebruikt hiervoor de Continue KlantContactMonitor. Ons Doel heeft USP gevraagd de tevredenheid te meten van nieuwe huurders, vertrokken huurders en van huurders die een reparatieverzoek hebben ingediend. In 2013 rapporteerde USP twee keer over de resultaten aan Ons Doel. In 2013 zijn er in totaal 51 nieuwe huurders, 45 vertrokken huurders en 778 huurders die een reparatieverzoek hadden ingediend, geënquêteerd. Ons Doel voldoet op alle gemeten onderdelen aan de norm (7,5). Alle geënquêteerde huurders waren vooral tevreden over de vriendelijkheid en de telefonische bereikbaarheid van de medewerkers. Daarnaast gaven huurders met een reparatieverzoek aan vooral tevreden te zijn over de bereikbaarheid van de balie (8,4) en de uitvoeringsaspecten (7,9). Ten opzichte van 2012 is de tevredenheid bij alle drie de groepen gestegen.

14  |  Jaarverslag 2013

Totale tevredenheid Nieuwe huurders Vertrokken huurders Reparatieverzoeken

2013 7,7 7,8 7,4

2012 7,6 7,3 7,2

Verbetering Alleen de staat van de woning scoorde bij nieuwe huurders met 6,9 onder de norm. Ook zijn er onderdelen die weliswaar nog steeds een voldoende scoren, maar dalen ten opzichte van 2012. De volgende onderdelen zullen extra aandacht krijgen in 2014: • de oplevering en de staat van de woning; • deskundigheid van medewerkers die inspecties en controle uitvoeren (7,3 in 2013, 7,6 in 2012); • duidelijkheid informatie huurovereenkomst (7,7 in 2013, 8,0 in 2012). Aannemers USP meet op individueel niveau ook de kwaliteit van de aannemers waarmee Ons Doel werkt. Op deze manier kunnen wij onze aannemers het beste aanspreken op verbeterpunten, maar ook complimenteren met een goede beoordeling. In het jaarverslag vermelden wij gemiddelde cijfers per branche. Jaaroverzicht prestaties naar aanleiding van reparatieverzoeken Onderwerp



Aannemers Loodgieter

Snelle afhandeling algemeen Gedrag en kennis van medewerker(s) Kwaliteit van de reparatie Netheid uitvoering

7,0 8,1 7,6 7,9

6,9 7,8 7,5 7,8

CV-bedrijven

Elektricien

Ontstopper

Schilder

Ventilatie

Glas

6,8 7,9 7,7 7,7

7,0 7,9 7,9 8,1

7,2 8,0 7,8 7,9

6,9 8,0 7,5 7,8

6,7 8,7 8,4 8,3

6,5 7,9 6,9 7,5

Verklaring De middelen van woningstichting Ons Doel zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten vonden uitsluitend plaats voor de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in over-eenstemming met de statuten van Ons Doel. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. Leiden, 20 mei 2014 ir. B.J. Noorlander MRE bestuurder Woningstichting Ons Doel

Jaarverslag 2013  |  15

2. Verslag raad van commissarissen

Inleiding Voor de raad van commissarissen van Ons Doel stond 2013 aanvankelijk in het teken van de herijking van de maatschappelijke onderneming. Aan het begin van het jaar 2013 hadden we voor ons zelf daarbij drie aandachtspunten op het netvlies. Slechts voor een deel zijn deze punten in het afgelopen jaar aan de orde gekomen. En dan vooral in relatie tot de gesprekken rond de verhuurdersheffing. De drie aandachtspunten die wij aan het begin van 2013 centraal zagen staan betroffen de volgende domeinen: • De omslag van de verzorgingsstaat naar zelfredzame burgers in een netwerksamenleving en hoe gaat de woningcorporatie zich in de diversiteit aan maatschappelijke instellingen, organisaties en sociale bewegingen hiertoe verhouden? • De pro-activiteit als maatschappelijke onderneming in een steeds sterker horizontaal verband, waarbinnen professionals zich bundelen met burgerinitiatieven; • De paradox van het stringente toezicht; gaat het daarbij nu om het accent leggen op de dingen goed doen (protocollering) of de goede dingen doen(maatschappelijke effecten)? Ondanks de gewenste oriëntaties op deze (voor de hand liggende) aandachtspunten is het niet mogelijk gebleken hier met elkaar in 2013 de juiste conclusies te trekken en deze te implementeren. Juist door de discussie over de verhuurdersheffing en de insteek daarbij van minister Blok zijn wij het afgelopen jaar vooral teruggeworpen op het voeren van meer bedrijfseconomische gesprekken met onze bestuurder. Op welke wijze kunnen wij de corporatie met de consequenties van de verhuurdersheffing toch ‘overeind’ houden als het gaat om exploitatie, investeringen en het bijbehorende risicomanagement. En wat zijn daarbij de consequenties voor onze huurders? En hoe gaan wij uitleggen welke keuze tussen twee kwaden (aanpassingen rond de continuïteit op de middellange termijn versus huurververhogingen op de korte termijn) wij moeten gaan maken? En toch is er dan ook altijd nog het geluk bij het ongeluk. Als commissarissen werden we nu wel gedwongen om ons over de sociaal wenselijke ‘toezichthouderspraat’ heen meer inhoudelijk te verdiepen in de ‘knoppen’ waaraan de bestuurder nog wel kon draaien om zo goed mogelijk op het volkshuisvestelijk vlak te presteren. Dit heeft plaatsgevonden in sessies waarin we ons verdiept hebben in de samenhang tussen het ondernemingsplan, de begroting, het investeringsstatuut, de nieuwbouwprojecten (op basis van risicomanagement) en het strategisch voorraadbeheer. En dit allemaal om gevoel en grip te krijgen waar onze risico’s lagen en een betere controle kon worden georganiseerd om te voldoen aan de eisen van de centrale toezichthoudende instellingen. In het jaar 2014 stellen we de notitie vast waarin dit hele instrumentarium samenhangend uiteengezet wordt. Het leren hanteren van deze instrumenten is zonder meer leerzaam geweest. Maar diep in ons hart gaat het maatschappelijk ondernemerschap toch over andere opgaven: maatschappelijke opgaven op het gebied van wonen en leven in Leiden!

Koers ondernemingsplan Vanzelfsprekend hebben in 2013 samen met de bestuurder het ondernemingsplan tegen het licht gehouden. Bij de tussenbalans hebben wij het volgende geconstateerd: Voor de korte termijn past dit ondernemingsplan met enkele kleine bijstellingen in het tijdsgewricht waarin we opereren. Maar als het gaat om het vergezicht, dan zullen we ons vanaf 2014 indringender dienen te gaan beraden op de toekomst. Anders opgaven oppakken in het Leidse samen met maatschappelijke instellingen, anders samenwerken met gelijkgestemde woningcorporaties in het sociaal domein en innovaties doorvoeren als het gaat om inhoudelijke- en bedrijfsvoeringsopgaven.

16  |  Jaarverslag 2013

Het organisatieontwikkelingstraject dat in 2013 gestart is door de bestuurder is de opmaat om vanaf 2014 de modernisering van Ons Doel in groter verband te kunnen gaan invullen. Vanuit de oorspronkelijke wortels van Ons Doel willen wij met andere ‘soortgenoten’ kwalitatief invulling gaan geven aan de maatschappelijke opgaven, die op ons afkomen.

Personalia bestuurder •

De heer ir. B.J. (Ben) Noorlander MRE (1956), werkzaam bij Ons Doel sinds 1 augustus 2007; benoemd voor onbepaalde tijd; bestuurder van Juffrouw Maashofje en Schachtenhofje; bestuurslid van de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland; bestuurslid van de vereniging Holland Rijnland Wonen; bestuurslid Stichting beheer Regionale Commissie Gezondheidszorg Zuid-Holland Noord; lid Raad van Advies van Stichting Urgente Noden Leiden; lid Raad van Advies stichting Present Leiden.

Samenstelling van de raad van commissarissen ultimo 2013, personalia en relevante (neven)functies • • • • • •

De heer H. (Hans) van Dam (1946); benoemd in 2005, herbenoemd in 2008 en voor de tweede maal voor twee jaar herbenoemd in 2011; gepensioneerd; geen relevante nevenfuncties; De heer mr. J.P.A. (Joost) Spithoven REIM (1958); benoemd in 2009 op voordracht van de HOOD, in 2012 herbenoemd en aangetreden als voorzitter; verandermanager en organisatieadviseur; voorzitter Raad van Toezicht Stichting Kinderopvang Oegstgeest. De heer drs. E.W.F. (Eduard) van Bockel MBA (1959); benoemd in 2010; lid Raad van Bestuur stichting Zorgbalans (zorginstelling actief in Zuid Kennemerland en Zuid Holland-Noord); voorzitter stichting Xenia (hospice voor jongeren en jongvolwassenen in Leiden); Mevrouw drs. J.W.A. (Ankie) Verlaan (1948); benoemd in 2012 op voordracht van HOOD; directeur-eigenaar adviesbureau; onder meer voorzitter Amsterdams Federatie van Woningcorporaties en voorzitter wijkvereniging Meerburg Leiden; Mevrouw ir. A.M. (Annette) Ottolini (1958); benoemd in 2012: sectordirecteur sector klant, markt en relaties en van sector middelen bij Waternet; lid ledenraad RABO Leiden; De heer mr. H.C. (Herman) Michels (1951); benoemd in 2013 op voordracht van HOOD; adviseur jongerenhuisvesting Rotterdam; geen relevante nevenfuncties;

Rooster van aftreden 2013 2013 2014 2015 2015 2017

de heer H. van Dam (2005, 2008, 2011) de heer J. Spithoven (2009) de heer E. van Bockel (2010) mevrouw J.W.A. Verlaan (2012) mevrouw A.M. Ottolini (2012) de heer H. Michels (2013)

De raad heeft besloten de data van herbenoemingen steeds te laten vallen aan het eind van het betreffende kalenderjaar. De benoeming is voor vier jaar en een raadslid kan maximaal een keer herbenoemd worden. Voor de heer Van Dam is een overgangsregeling afgesproken. Hij is twee keer herbenoemd, maar zal maximaal acht jaar zitting hebben in de raad. Zo is aansluiting gezocht bij de Governancecode van juli 2011. De heer Spithoven is in 2013 herbenoemd als voorzitter van de raad. Mevrouw E. Klein Schiphorst heeft op 1 april de functie aanvaard van algemeen directeur van de Rijksgebouwendienst. Dat betekende dat zij, om elke schijn van belangenverstrengeling tegen te gaan, haar functie met onmiddellijke ingang moest neerleggen. Met behulp van een extern adviesbureau heeft het HOOD-bestuur twee kandidaten geselecteerd, die wat de huurdersorganisatie betreft beide voorgedragen konden worden. Uit deze twee heeft de raad de heer H. Michels

Jaarverslag 2013  |  17

geselecteerd en benoemd tot lid van de raad van commissarissen. De heer H. van Dam is eind 2013 afgetreden, zodat de raad eind 2013 weer uit vijf leden bestaat. Alle raadsleden zijn onafhankelijk volgens de criteria van artikel III.2.2 van de Governancecode. Er zijn geen belangenverstrengelingen geconstateerd. De afspraak binnen de raad is dat mogelijke belangenverstrengelingen vooraf worden gemeld aan de voorzitter en daarna kunnen worden besproken in de raad.

Vergoedingen Raad van commissarissen Leden van de raad ontvingen in 2013 een vergoeding van 1.112 euro, behalve de voorzitter, die een vergoeding ontving van 1.503 euro. Een vergelijking met andere corporaties laat zien dat de raad van commissarissen van Ons Doel een geringe vergoeding ontvangt. In 2014 komt er een voorstel op basis waarvan de hoogte van de vergoedingen opnieuw wordt beoordeeld. Ons Doel heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad van Commissarissen. Er zijn geen aanvragen gedaan. De leden van de raad zijn ook bekend met en onderschrijven de integriteitscode en de klokkenluidersregeling van Ons Doel. Beloning bestuurder De bestuurder is bij zijn aanstelling in 2007 benoemd en ingeschaald conform de richtlijnen van de Commissie Izeboud. Ook aan hem worden geen leningen of garanties verstrekt. De arbeidsovereenkomst is voor onbepaalde tijd in verband met de continuïteit van de betrekkelijk kleine organisatie die Ons Doel is. De overeenkomst wijkt in dit opzicht af van de Governancecode. Op 17 mei 2010 is de “Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties” vastgesteld. Deze beloningscode is tot stand gekomen door de samenwerking van de Nederlandse Vereniging van Bestuurders van Woningcorporaties (NVBW) en de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). De beloningscode heeft een verplichtend karakter. Hoewel de inhoud van bestaande overeenkomsten wordt gerespecteerd hebben de bestuurder en de raad de arbeidsovereenkomst aangepast aan de nieuwe beloningscode. De raad heeft zich daarbij door een extern adviseur laten bijstaan. Het totale jaarinkomen van de bestuurder, samengesteld uit het belastbaar jaarloon inclusief pensioenafdracht werkgevers- en werknemersdeel en bijtelling bedrijfsauto, bedroeg in 2013 145.479 euro. Het werkgeversdeel van de pensioenafdracht dat in dit bedrag is opgenomen bedroeg 24.410 euro. De raad heeft kennis genomen van de wet Normering Topinkomens en de staffel die is gepubliceerd voor bestuurders van woningcorporaties. De raad heeft ook kennis genomen van de uitspraak van de rechter en de Regeling bezoldigingsmaxima van 29 november 2013 die naar aanleiding van deze uitspraak is bekendgemaakt. Volgens de tabel die bij deze regeling hoort is de bestuurder ingedeeld in bezoldigingsklasse E (meer dan 2.500 woningen in bezit of beheer; omvang gemeente meer dan 100.000 inwoners). Daar hoort een bezoldigingsmaximum bij van € 130.600 vanaf 1 januari 2014. De bezoldiging van de bestuurder bedraagt in 2014 naar schatting € 138.650 (inclusief € 5.010 bijtelling privégebruik bedrijfsauto) en valt onder het overgangsrecht. In 2013 zijn door de voorzitter en vicevoorzitter van de RvC diverse gesprekken gevoerd met de bestuurder over het traject van organisatieontwikkeling. Centraal daarbij staat dat de bestuurder in overleg met de medewerkers stappen hoort te maken rond organisatieontwikkeling die recht doen aan integraal, resultaatgericht en flexibel presteren als kleine woningcorporatie in de maatschappelijke context met andere partijen en huurders. Dit proces van organisatieontwikkeling wordt in 2014 afgerond.

18  |  Jaarverslag 2013

Profielschets raad van commissarissen Er is een actuele profielschets. Alle leden van de raad dienen vanuit algemene kwaliteitseisen te beschikken over: • Strategisch inzicht; • Visie; • Bestuurskracht en besluitvaardigheid; • Maatschappelijke betrokkenheid en omgevingsbewustzijn; • Oordeelsvorming, evalueren van gegevens; • Mondelinge uitdrukkingsvaardigheid; • Integriteit. De raad is bij voorkeur een afspiegeling van de samenleving en samengesteld uit mannen én vrouwen van uiteenlopende achtergrond. De leden van de raad hebben vakinhoudelijke kwaliteiten op het gebied van • financiën; • management en bestuur; • bouwen en wonen; • zorg, welzijn en onderwijs.

Werkwijze raad van commissarissen en governancestructuur De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen Ons Doel. Hij bewaakt de maatschappelijke koers van Ons Doel. De raad bestaat uit ten minste vijf personen. De raad treedt op als werkgever van de bestuurder en geeft goedkeuring aan in de statuten omschreven besluiten van de bestuurder. De werving en selectie van nieuwe commissarissen, evenals de bezoldiging is een zaak van de gehele raad, die voor de uitvoering gedelegeerd kan worden aan een ad hoc commissie. Alle leden van de raad worden op gelijke wijze geïnformeerd over de financiën en ieder raadslid vormt zich in de vergaderingen een oordeel over de financiële toestand van Ons Doel. In 2013 heeft de raad een auditcommissie ingesteld. Tot voorzitter is benoemd E. van Bockel, tot lid van de commissie H. van Dam. Zijn plaats zal in 2014 ingenomen worden door H. Michels. Er is geen specifieke remuneratiecommissie, met dien verstande dat jaarlijks het functioneren van de bestuurder wordt beoordeeld door twee leden van de raad van commissarissen, waaronder de voorzitter. Daarbij worden de geleverde prestatie besproken als ook de visie op de organisatie. Beoordeeld wordt of de gestelde doelen zijn gehaald; beleids- en werkplan worden getoetst op continuïteit. De raad van commissarissen is viermaal bijeengekomen op een reguliere vergadering en houdt voorafgaand een kort vooroverleg. Voorafgaand aan de vergadering vindt er een themadiscussie plaats, waarbij ook de leden van het managementteam aanwezig zijn. In de loop van een kalenderjaar wordt deelgenomen aan informatieve (regionale) bijeenkomsten. De raad heeft ten minste eenmaal per jaar contact is met het bestuur van de huurdersorganisatie (HOOD). Dit verslagjaar is eenmaal contact geweest met de ondernemingsraad. Vaste agendapunten op de reguliere vergaderingen zijn de ingekomen stukken, het verslag van de vorige bijeenkomst, de managementrapportage, besluitvorming en de voortgang beleidsontwikkeling. De raad van commissarissen hecht er aan dat de informatievoorziening voldoet om de rol als toezichthouder goed te kunnen vervullen.

19  |  Jaarverslag 2013

Risicobeheersing- en controlesysteem Ons Doel heeft een risicobeheersing- en controlesysteem in opbouw. De bestuurder is verantwoordelijk voor dit systeem. De inhoud van dit systeem is afgebakend door de governance-structuur die eisen stelt aan sturing en beheersing, door de doelen die vastgelegd zijn in het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid, en door het kader van wet- en regelgeving. Het systeem kent een aantal instrumenten: • De planning- en control cyclus, die gestalte krijgt door begroting, managementrapportages en jaarverslaglegging. In 2013 is verder gewerkt aan een nadrukkelijker koppeling tussen begroting en resultaat van benoemde activiteiten. • Risicomanagement. Het identificeren van risico’s en op grond daarvan het nemen van beheermaatregelen is het verst gevorderd bij projecten in ontwikkeling. Per project verschijnt ieder kwartaal een risicokaart met de benoemde risico’s, een inschatting van de omvang van het risico en de te nemen maatregelen. In het strategisch voorraadbeleid zijn de economische, maatschappelijke en (verhuur)technische risico’s in de woningvoorraad onderkend. • Integriteitscode en klokkenluidersregeling. Deze zijn op de website van Ons Doel te vinden. • Administratieve organisatie. Beschrijft belangrijkste processen en taken en bevoegdheden van medewerkers van Ons Doel. De inventarisatie heeft ook aanbevelingen voor de administratieve organisatie opgeleverd. • Zelfevaluatie en visitatie. Ons Doel heeft in 2011 een visitatie laten uitvoeren. Het intern risicobeheersing- en controlesysteem is een lerend systeem, waarbij de input uit de visitatie, de managementletters van de accountant en de discussie binnen raad en managementteam komt.

Beoordeling eigen functioneren raad van commissarissen Dit jaar is gekozen voor een kruislingse evaluatie van de raad van commissarissen. Op verzoek van de voorzitter van de RvC van Sint Antonuis van Padua uit Noordwijk hebben voorzitter Arie de Jong van deze corporatie en de voorzitter van de RvC van Ons Doel als relatieve buitenstaander over en weer de evaluatiegesprekken gefaciliteerd. Centraal stond daarbij aansluiten bij de gewenste wijze van evalueren per gezelschap. In beide evaluatiegesprekken zijn de bestuurders ook volledig betrokken geweest. Van de gesprekken zijn verslagen gemaakt met daarin de aandachts- en leerpunten. Het proces en de uitkomsten van evalueren zijn bij beide RvC‘s naar tevredenheid verlopen. Koepelorganisatie VTW wil de gevolgde werkwijze nog eens beoordelen; met als insteek om het als een praktisch instrument onder de aandacht te brengen van de VTW-leden.

Overleg met HuurdersOrganisatie Ons Doel (HOOD) Een delegatie van de raad heeft in 2013 enige keren met het bestuur van HOOD gesproken. Onderwerpen van bespreking zijn de algemene gang van zaken en het beleid van Ons Doel.

Klachten- en geschillencommissie De raad heeft kennis genomen van het jaarverslag over 2013 van de klachten- en geschillencommissie, die de gezamenlijke Leidse woningcorporaties hebben ingesteld.

Governance Code Woningstichting Ons Doel heeft verklaard in te stemmen met de Aedescode en daarmee met de Governance Code Woningcorporaties. De raad van commissarissen is opdrachtgever van de accountant. De accountant is benoemd voor een bepaalde termijn. De accountant licht jaarlijks de jaarstukken toe in de raad. De accountant kan over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de raad van commissarissen.

Jaarverslag 2013  |  20

2013 in vogelvlucht De belangrijkste raadsbesluiten in 2013 • De raad besluit lid te worden van de VTW • De raad keurt het treasuryjaarplan 2013 goed en verleent de bestuurder het in dit jaarplan aangegeven mandaat voor het aantrekken van leningen. • De raad stelt de tussenbalans van het ondernemingsplan 2011 – 2015 formeel vast. • De raad van commissarissen keurt het jaarverslag en de jaarrekening over 2012 goed en verleent decharge aan de bestuurder voor het gevoerde financiële beleid over 2013. • De raad gaat akkoord met het in uitvoering nemen van achttien schoolwoningen bij Het Gebouw en met de benodigde financiering. • De raad gaat akkoord met het instellen van de auditcommissie en het reglement wordt vastgesteld. • E. van Bockel wordt benoemd tot voorzitter van de auditcommissie. • De raad geeft goedkeuring aan het reglement mandatering en procuratie. • De raad stemt in met actualisering van het strategisch voorraadbeleid. • De raad verleent goedkeuring aan de volmacht aan het WSW, die het voor het WSW mogelijk maakt het woningbezit hypothecair te belasten en de huren te verpanden. • De raad benoemt H. Michels tot lid van de raad. • De raad keurt de begroting 2014 goed en neemt kennis van de meerjarenraming 2014-2018. • De raad keurt het treasuryjaarplan 2014 goed en verleent de bestuurder het in dit jaarplan aangegeven mandaat voor het aantrekken van leningen. • De besluit tot detachering van de bestuurder voor één dag in de week naar Warmunda De • • • • • • • •

belangrijkste besproken onderwerpen in 2013: de projecten in voorbereiding en uitvoering, met name Robijnhof en Lorentzhof; het woonakkoord; de cyclus van begroting, rapportages en jaarverslaglegging; De balans verstoord, rapport over de woningcorporatiesector ten behoeve van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties; de ontwikkelingen rond wonen en zorg, onder meer de decentralisaties; het rijksbeleid voor wonen, onder meer vertaald in de uitgelekte novelle; het WoonOnderzoek Nederland (WooN 2012); sociografische buurtprofielen en rol Libertas en Ons Doel in wijkteams

Verklaring van de raad van commissarissen Op 20 mei 2014 bespraken de raad van commissarissen en de bestuurder dit jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening met de accountant. Ook stemde de raad in met de uitgebrachte verklaring van Deloitte Accountants op 20 mei 2014 over de jaarrekening. De middelen van woningstichting Ons Doel zijn naar het oordeel van de raad uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten vonden uitsluitend plaats voor de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van Ons Doel. Naar het oordeel van de raad heeft Ons Doel binnen haar mogelijkheden gewerkt aan de volkshuisvestelijke opgave. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij strijdige belangen van bestuurder en leden van de raad van commissarissen speelden. De raad van commissarissen keurt het jaarverslag en de jaarrekening over 2013 op 20 mei 2014 goed en verleent decharge aan de bestuurder voor het gevoerde financiële beleid over 2013. J. Spithoven Voorzitter raad van commissarissen

21  |  Jaarverslag 2013

3. Volkshuisvestingsverslag Verhuur van woningen in 2013 Huurbeleid en toewijzingsbeleid De hoofdlijnen van het huurbeleid van Ons Doel zijn de volgende: • De streefhuur is 78% van de maximaal toegestane huur voor woningen met een energielabel A tot en met C; de streefhuur is 75% voor woningen met energielabel D of hoger. Uitzonderingen hierop zijn recent gebouwde of verworven woningen en goedkope woningen met een huur beneden de kwaliteitskortingsgrens, die specifiek bestemd zijn voor jonge starters. • Huurstijgingen worden alleen gedifferentieerd als de overheid een huursombeleid toestaat. • Tot 2017 blijft 75% van het sociale bezit beneden de hoge aftoppingsgrens. • 90% van de woningen van Ons Doel blijft in het sociale segment, met een huur tot de liberaliseringsgrens. Ons Doel is aangesloten bij Woonzicht.nl, het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland. Zij heeft het convenant Woonruimteverdeling Holland Rijnland ondertekend en handelt binnen de spelregels die in de verordening en convenant Woonruimteverdeling zijn opgesteld. De volgorde van toewijzing in Woonzicht.nl gebeurt op basis van ‘inschrijfwaarde’, een combinatie van inschrijfduur (in maanden) en ‘woonwaarde’ (de WOZ-waarde van de achtergelaten woning, met een factor omgerekend in maanden). Starters hebben uitsluitend inschrijfduur. Als twee of meer kandidaten voor een woning gelijke inschrijfwaarde hebben, dan wordt er geloot. Voor 2012 heeft Ons Doel er voor gekozen alle woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van minder dan 33.000 euro. Uitzondering vormen de eventuele urgenten met een inkomen tot 43.000 euro. Het huurincassobeleid is er op gericht om huurachterstanden terug te dringen. Bij een huurachterstand van een maand krijgen huurders een brief. Indien geen betaling volgt worden huurders na gebeld. Bij oplopende huurachterstanden wordt de vordering uit handen gegeven aan de deurwaarder. Ons Doel heeft in 2011 een herzien convenant Voorkomen Huisuitzettingen bij Huurschuld ondertekend. Dit convenant is ondertekend door de vier Leidse woningcorporaties, de gemeente Leiden – de Stadsbank en Team Stadsleven, de GGD en Kwadraad. Het convenant geeft uitvoering aan de doelstelling van het Regionaal Kompas om dakloosheid fundamenteel aan te pakken. Het regelt vooral de rollen en verantwoordelijkheden van de convenantpartners. Verkoopbeleid Ons Doel moet woningen verkopen om de bouwambities te kunnen realiseren. Zij heeft daarom in 2011 een nieuw verkoopbeleid opgesteld en in uitvoering gebracht. Ons Doel heeft besloten alle eengezinswoningen, met uitzondering van die in de omgeving van de Suriname-/ Antillenstraat en de Pioenhof te koop aan te bieden aan de zittende huurders. Al deze woningen zijn in 2010 getaxeerd. De huurders kunnen hun woning tegen 90% van de getaxeerde waarde kopen. Huurders van de overige woningen van Ons Doel kunnen tegen dezelfde korting leegkomende eengezinswoningen kopen. Als er geen belangstelling is voor deze leegkomende woningen bij de huurders van Ons Doel, dan worden zij verkocht op de vrije markt. Als de woningen na een half jaar nog niet verkocht zijn, gaan ze weer terug in de verhuur. Er zijn ruim 640 woningen gelabeld als mogelijk te verkopen. Ons Doel heeft dit verkoopbeleid gemeld aan de gemeente Leiden en het ministerie van Binnenlands Zaken en Koninkrijksrelaties. Ons Doel heeft voor verkoop van eengezinswoningen gekozen, omdat de gestapelde woningen zich voornamelijk in kwetsbare buurten bevinden en versnippering van eigendom tot grote beheerrisico’s leidt. Ons Doel heeft bovendien gekozen zich vooral te richten op starters, senioren en bijzondere doelgroepen. De verkoop van eengezinswoningen stelt middeninkomens in staat tegen een redelijke prijs een eigen woning te verwerven.

Jaarverslag 2013  |  22

Gemeentelijke prestatieafspraken 2009 – 2015; thema verhuur • De Leidse corporaties garanderen tot 2015 dat de omvang van de sociale woningvoorraad gedurende het tijdsbestek van deze prestatieafspraken tenminste 1,5 maal de omvang van de doelgroep van beleid zal zijn. Partijen overleggen in 2010 of de hierbij gehanteerde definities aanpassing behoeven. Deze afspraak, die bekend staat als de “factor anderhalf” staat onder druk als gevolg van de inkomensnorm die de Europese Commissie verbonden heeft aan staatssteun. Geoorloofde staatssteun vereist dat ten minste 90% van de sociale huurwoningen aan huishoudens met inkomens van minder dan e 34.000 worden toegewezen. Opbouw woningbezit per einde 2013 netto huur < 374,44 374,44<= huur < 535,91 535,91<= huur < 574,35 574,35<= huur < 681,02 >=681,02



netto huur 2013 aantal %

streefhuur aantal

maximale huur aantal %

%

tot kwaliteitskortingsgrens tot lage aftoppingsgrens tot hoge aftoppingsgrens tot liberaliseringsgrens boven liberaliseringsgrens

456 1.293 156 526 51

18,4 52,1 6,3 21,2 2,1

48 1.449 259 352 374

1,9 58,4 10,4 14,2 15,1

0 104 249 999 1.130

0,0 4,2 10,0 40,2 45,5



2.482

100%

2.482

100%

2.482

100%



De gemiddelde netto huur bedraagt 68,8% van de maximaal toegestane huurprijs. De gemiddelde streefhuur bedraagt 75,9% van maximale huurprijs. Huuraanpassing juli 2013 De huren zijn per 1 juli met 4% verhoogd. Het was de bedoeling om de huren inkomensafhankelijk te verhogen. Dat is niet gelukt om meerdere redenen. De inkomensgegevens kwamen te laat van de belastingdienst. Bovendien was het foutpercentage te groot. Dat had te maken met de wijze waarop de gemeente Leiden het vastgoed registreert. Telefoon en internet Reparatieservice Reparatieverzoeken worden op een speciaal telefoonnummer door huurders gemeld. Die verzoeken worden aangenomen door een externe dienstverlener, Lekker Leven. Hieronder staat de tabel van telefoonopnames door Lekker Leven in 2013. Minder dan de helft van alle telefoontjes per maand (370 van 804) naar de reparatielijn gaan over reparatieverzoeken. De overige zijn andere onderwerpen die met ons werk te maken hebben. Er komen binnen kantoortijden ongeveer 18 reparatieverzoeken per dag binnen. Buiten kantoortijden is dat iets meer dan één per dag. Reparatieverzoeken

jan

feb

mrt

apr

mei

jun

jul

aug

sep

okt

nov

dec

2013

Reguliere aanvragen nieuw

428

332

309

322

282

283

278

233

330

408

359

303

322

7

5

5

11

8

12

9

12

4

10

8

16

9

55

47

36

45

25

19

33

23

40

40

45

52

38

Totaal nieuwe aanvragen

490

384

350

378

315

314

320

268

374

458

412

371

370

Informatie gegeven

235

187

167

191

143

136

142

116

160

195

190

167

169

35

29

27

27

31

38

20

18

19

25

30

21

27

222

173

149

167

117

175

158

133

191

237

193

179

175

binnen kantooruren

854

697

670

685

751

551

590

523

671

794

705

768

688

buiten kantooruren

170

110

102

112

95

132

100

103

121

130

106

110

116

1024

807

772

797

846

683

690

626

792

924

811

878

804

Spoed nieuw Spoed buiten kantoortijden

Afgewezen Overgedragen Ons Doel Aantal telefoontjes



23  |  Jaarverslag 2013

Verhuur Woonruimteverdeling In 2014 wordt een nieuw woonruimteverdeelsysteem geïmplementeerd. Woningnet wordt de nieuwe leverancier van het systeem. In onderstaande tabel zijn de verhuringen van 2013 te zien. Gegevens verhuringen verhuringen totaal verhuringen voor derden verhuringen vrije sector verhuringen zorgwoningen Zorgruimten verhuringen bijzondere doelgroepen verhuringen statushouders Hofje 2% vrije beleidsruimte Omklapping Woningruil Bedrijfsruimte/berging Parkeerplaats/garage Onbekend

2013 305 15 51 64 6 6 5 2 2 6 1 2 20 2

Gegevens verhuringen verhuringen via Woonzicht

2013 123

2012

gemiddeld aantal reacties 204 gemiddeld aantal aanbiedingen 10,8 gemiddelde inschrijfwaarde (maanden) 105,4 percentage < € 682 met inkomen < € 34.085 99% aandeel eenpersoonshuishoudens 79%

181 9 110 98% 71%

274 4,9 86 98% 65%

2012 20% 91% 41% 18% 53% 14%

2011 21% 86% 52% 4% 67% 27%

Gegevens verhuringen aandeel tweepersoonshuishoudens aandeel een- en tweepersoonshuishoudens aandeel leeftijd < 31 aandeel leeftijd >=65 aandeel starters aandeel urgenten

2013 15% 94% 33% 13% 42% 41%

2011

Het grote aantal verhuringen aan vrije sector- en zorgwoningen is opvallend. Het heeft te maken met de opleveringen van twee nieuwbouwcomplexen. In Het Gebouw werden de 50 vrije sectorwoningen gerealiseerd. Daar kwamen ook 35 zorgwoningen. Aan de Willem Klooslaan kwamen 17 zorgwoningen. De overige zorgwoningen die opnieuw werden verhuurd zijn bestaande woningen in complexen Parelvissers, Professorenpad en Rijn en Vliet. De toewijzing van de vrije sectorwoningen is op basis van ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’ verhuurd. De zorgwoningen zijn op voordracht van zorginstellingen verhuurd. De Haardstee, Fokus en Libertas om precies te zijn. Libertas en De Haardstee namen in Het Gebouw zelf de huurovereenkomsten af. Aan de Willem Klooslaan deed De Haardstee dat. Het aandeel urgenten is meer dan vorige jaren. De stadsvernieuwingsurgenten van de Sleutels in Leiden Noord en Tuinstadwijk zijn de hoofdoorzaak van 41 van de 50 urgenten in totaal.

Jaarverslag 2013  |  24

Huisvesting statushouders De taakstelling in Leiden voor het huisvesten van statushouders is 63 in 2013. Het aandeel te leveren woningen voor Ons Doel is daarvan een afgeleide. We huisvestten 5 woningen aan statushouders waarin in totaal 9 mensen wonen. Bijzondere doelgroepen Ons Doel wil 5% van de vrijkomende woningen verhuren aan bijzondere doelgroepen. Er zijn zes woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen. Dat is bijna 5% van de vrijkomende woningen als je de nieuwbouw- en zorgwoningen niet meerekent. Verkoop In 2013 werden 23 woningen verkocht. Vier aan zittende huurders, negentien bij woningmutatie, waarvan zes huurder waren van een andere woning van Ons Doel. Overlastzaken Klacht Agressie Bedreiging Burenruzie Drugsproblematiek Geluidsoverlast Nog te indexeren Ongedierte Onrechtmatige bewoning Overige klachten Rechtszaak Schoonmaak Schotelantennes Stankoverlast Tuinonderhoud Vandalisme Vervuiling omgeving Zorg Totaal

Aantal 5 2 23 6 54 4 8 30 13 1 9 5 7 19 2 37 28 253

Geluidsoverlast is de meest voorkomende overlastklacht. Vervuiling van de omgeving is een goede tweede en zorg en onrechtmatige bewoning staan op een gedeelde derde plaats. Zorg betekent dat huurders of zorginstellingen contact opnemen omdat zij zich zorgen maken over buren.

25  |  Jaarverslag 2013

Huurachterstanden

Maand Huurachterstand Aantal contracten % prol jaarhuur jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec 2013

Gem huurachterstand

182.682 210.862 227.262 238.864 227.411 247.522 221.109 224.663 228.299 240.569 254.677 243.990

258 309 346 331 315 334 303 322 315 345 355 337

1,0% 1,2% 1,3% 1,4% 1,3% 1,4% 1,3% 1,3% 1,3% 1,4% 1,5% 1,4%

708 682 657 722 722 741 730 698 725 697 717 724

228.992

323

1,3%

710

Het huurachterstandspercentage is opgelopen in 2013.

Leefbaarheid Beleid leefbaarheid Naast ‘schoon, heel en veilig’ richt het beleid van Ons Doel zich ook op ‘ontmoeten’. Ons Doel zoekt de samenwerking met gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen om gezamenlijk tot leefbare woonomgeving te komen. Ze houdt zich onder meer bezig met: • • • •

wijkbeheer; de wijkbeheerders houden toezicht op woonomgeving en gemeenschappelijke ruimten; organiseren buurtactiviteiten (voetbalkooi-toernooi Ruud Smitplein, vuurwerkopruimacties, zakgeldprojecten enz.). veiligheid: project Leiden Buitengewoon Veilig samen met gemeente en de overige Leidse corporaties; ontmoetingsplekken: Nieuw Groenhoven (Meelbox), Professorenpad (samen met stichting Radius), buurtontmoetingsplek (BOP) Zuidhoven; maatschappelijk vastgoed, indien maatschappelijke partners daarom vragen en het past binnen de financiële kaders.

Gemeentelijke prestatieafspraken 2009 – 2015 Voor leefbaarheid relevante prestatieafspraken: • Partijen zijn zich bewust van het belang van leefbaarheid en veiligheid voor de kwaliteit van het wonen. Beide partijen werken hier actief aan door beheer en onderhoud, voorzieningen, handhaving, etc. en spreken het volgende af: - Gemeente Leiden en de corporaties financieren ten minste tot 2012 gezamenlijk een projectleider- coördinator veiligheid in het kader van het project Leiden Buitengewoon Veilig. In dit kader wordt integraal gewerkt aan de veiligheid door middel van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (dat inmiddels verleend is voor een belangrijk deel van het corporatiebezit), sociale veiligheid, veilig verkeer, veilig winkelen, beheer en leefbaarheid en veiligheidsadvies en –ondersteuning in concrete projecten. In 2011 wordt een besluit genomen over het vervolg van dit project en de financiering ervan. - De corporaties zorgen voor één huismeester of wijkbeheerder per 800 à 1.200 woningen.

Jaarverslag 2013  |  26

Wijkbeheerplannen De medewerkers van het Team sociaal beheer –drie wijkbeheerders en hun collega’s, die zich bezig houden met huurdersparticipatie, maar ook met overlast, woonfraude en huurachterstanden – werkten samen aan wijkbeheerplannen. In die plannen komen werkzaamheden in wijken bij elkaar. Bijvoorbeeld het groenonderhoud, schoonmaakwerk in gebouwen en wijkactiviteiten. Dat gebeurt naar aanleiding van huidige contracten met aannemers. Oude afspraken zijn opnieuw in kaart gebracht en geëvalueerd. Het huidige schema is een goed werkschema voor iedereen die met leefbaarheid werkt. Leiden Buitengewoon Veilig Leiden Buitengewoon Veilig heeft het doel de veiligheid in Leiden integraal te vergroten. Het is een samenwerkingsverband dat in 2003 is opgestart op initiatief van Ons Doel. Naast de andere Leidse corporaties en de gemeente Leiden doen inmiddels meer dan dertig partners mee. Om tot een integrale aanpak te komen zijn zes aandachtgebieden benoemd: Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW, alle woningen van Ons Doel voldoen aan dit keurmerk); • sociale veiligheid; • veilig verkeer; • veilig winkelen; • veiligheid, beheer en leefbaarheid; • advies en ondersteuning m.b.t. veiligheid. De coördinator van het project, André van Dijk, heeft een werkplek bij Ons Doel. Hij is een gedetacheerd politieman. Het project verbindt veiligheid aan leefbaarheid en beheer aan wijkontwikkeling. De aanpak is heel praktisch en vertoont veel overeenkomsten met opbouwwerk nieuwe stijl: de coördinator fungeert vooral als aanjager/katalysator en treedt terug als de participanten het zelf kunnen organiseren. Leiden Noord De vernielingen op en rond het Rode Touwenplein duurden voort. In samenwerking met politie en jeugdwerk werden de boosdoeners in kaart gebracht en regelmatig aangesproken. Ook gestraft, maar daarvoor zijn aangiftes van belang. De wijkbeheerder doet aangifte van vernieling als dat aan de orde is. Om overlast voor te zijn werd als proef één noodtrappenhuis opgeknapt en voorzien van een Musquito. Een Musquito produceert een continue hoge toon, die jongeren niet kunnen verdragen. Ouderen horen de toon niet. De effecten waren positief. Leiden Zuid Wijkbeheerder Arjan was het eerste half jaar uit de roulatie vanwege zijn gezondheid. De wijkbeheerders van De Sleutels en Portaal namen waar in de omgeving. Voor klussen werden de overige twee wijkbeheerders van Ons Doel ingezet. Na zijn terugkeer organiseerde Arjan samen met de wijkbeheerders van De Sleutels en Portaal, waarmee hij de wijkpost “Bij Willem” deelt, een conferentie voor alle wijkbeheerders van de drie corporaties. Op die bijeenkomst werd gesproken over delen en overnemen van werk. Binnenstad De woningen van Ymere werden toegevoegd aan het werkgebied van de wijkbeheerder. Sponsoring en donaties Ons Doel Ons Doel sponsort een aantal organisaties die geen winstoogmerk hebben en naar de visie van Ons Doel bijdragen aan de leefbaarheid in wijken. De totale uitgave aan sponsoring in 2013 bedraagt € 4.800. Het betreft de volgende organisaties: • Stichting Tam Tam, een vrijwilligersorganisatie die het Tam Tam festival organiseert in Leiden Noord (1.250 euro); • Jaarlijkse Leidse Co Verhoogprijs uitreiking. Deze prijs is een symbolisch eerbetoon aan de Leidse vrijwilliger van het jaar (1.500 euro); • Stichting Voor Elkaar Leiden (1.750 euro); • Jeugddorp (300 euro).

27  |  Jaarverslag 2013

Zorg: samenwerken! Beleid prestatieveld zorg Ons Doel richt zich – naast starters – op de huisvesting van ‘landers’ en op de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Ze werkt daartoe intensief samen met onder meer: • Libertas Leiden; een Leidse organisatie die zorg biedt in een drietal verzorgingshuizen, thuiszorg levert, buurthuizen exploiteert en kinderwerk levert; • Stichting De Haardstee, voor mensen met een verstandelijke beperking; • Stichting De Binnenvest, voor mensen die niet kunnen voldoen aan de eisen van de samenleving, zoals verslaafden, dak- en thuislozen; • gemeente Leiden • Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR) en stadsregio Holland Rijnland. De samenwerking is er vooral op gericht om met de zorginstellingen samen arrangementen voor kwetsbare groepen te ontwikkelen. Dit kan leiden tot gezamenlijke projecten, of – bij bijzondere doel-groepen – tot driepartijenovereenkomsten. Gemeentelijke prestatieafspraken 2009 – 2015 De gemeente Leiden heeft in haar Nota Winkelen, Wonen, Zorg en Welzijn zes gebieden als stimuleringsgebieden aangewezen, te weten: Kooiplein en omgeving (KEO), Boshuizen/ Luifelbaan, Fortuin-wijk, Diamantlaan/De Robijn, Merenwijk Centrum en Stevensbloem en omgeving. Partijen maken mede naar aanleiding van de Nota de volgende afspraken: • De corporaties investeren in bestaande woningen (levensloopgeschikt maken) en gebouwen (toe-gankelijk maken). De gemeente wil corporaties er niet van weerhouden om (ook) te investeren in andere gebieden dan de stimuleringsgebieden. Partijen zullen in 2010 nog bezien of zij ook nadere samenwerkingsafspraken kunnen maken ten aanzien van de zogenaamde Pluslocaties (gebieden waar de corporaties ook kansen of aanleidingen zien voor combinaties van wonen, zorg en welzijn, naast de stimuleringsgebieden). • De gemeente zal zich in de stimuleringsgebieden inzetten voor het levensloopgeschikt maken van de woonomgeving, door: - gezondheidscentra waar mogelijk ruimtelijk te faciliteren; - functies voor ontmoeting en activiteiten te subsidiëren; - in 2010 te bezien hoe zij het netwerk van corporaties, zorg- en welzijnsinstellingen kan faciliteren, zodat hun activiteiten op elkaar afgestemd kunnen worden en elkaar kunnen aanvullen; - de openbare ruimte speciale aandacht te geven door de woonomgeving zo in te richten dat deze goed bereikbaar, toegankelijk en sociaal en fysiek veilig is. • Op basis van de nieuwe inzichten zijn er vraagtekens te zetten bij de doelstelling uit de Woonvisie om 3.500 extra levensloopgeschikte woningen te realiseren. Corporaties en gemeente doen in 2009 gezamenlijk onderzoek naar de kwalitatieve en de kwantitatieve vraag voor de komende jaren. Zij vragen voor de onderzoeksopzet en -uitvoering advies aan de afdeling BOA van de gemeente Leiden. • De Leidse corporaties garanderen dat zij de taakstelling die de gemeente krijgt met betrekking tot de huisvesting van statushouders (inclusief pardonregeling) zullen invullen. • De Leidse corporaties reserveren jaarlijks naar behoefte van de opvanginstellingen woningen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. • Partijen evalueren jaarlijks de afspraken van het convenant “voorkomen van huisuitzetting bij huurschuld” en leveren daarvoor de benodigde gegevens aan bij de gemeente. Tijdens de evaluatie kunnen afspraken worden gemaakt over aanpassingen in het convenant. Het streven is een eerste (tussen)evaluatie in juni 2009 te laten plaatsvinden. • Partijen streven – binnen het kader van de regionale afspraken over de uitvoering van het Regionaal Kompas in Holland Rijnland – naar oplossingen bij het zoeken van locaties voor bijzondere huisvestingsprojecten, zoals een tweede sociaal pension, een woonhotel voor acute daklozen en ‘scheve huisjes’.

Jaarverslag 2013  |  28

Huisvesting bijzondere doelgroepen, samenwerking in regioverband Regionaal werken woningcorporaties en zorginstellingen samen bij de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Holland Rijnland stelt jaarlijks een contingent vast van 120 tot 150 woningen die aan bijzondere doelgroepen worden toegewezen. Zorginstellingen kunnen een aanvraag doen voor woningen uit dit contingent, woningcorporaties krijgen een taakstelling. De huurders die in deze groep vallen zoeken zelf via een voucher, of worden actief bemiddeld door de VWHR in samenwerking met de corporaties. De huurders die in deze contingent regeling vallen krijgen te maken met een driepartijenovereenkomst. Naast de huurovereenkomst is er een begelei-dingsovereenkomst met de zorginstelling voor twee jaar. De woningcorporatie – vertegenwoordigd door de VWHR en de zorginstellingen hebben daartoe samenwerkingsovereenkomsten gesloten. De begeleiding is er op gericht om de huurders weer zelfstandig te leren wonen. De werkgroep Sociale Agenda van de VWHR adviseert Holland Rijnland over de contigenten en de uitvoering van dit beleid voor bijzondere doelgroepen. Libertas Leiden Ons Doel sloot in 2009 een samenwerkingsovereenkomst met Libertas Leiden. Beide willen zich inzetten voor de Leidse samenleving, waardoor mensen zich (blijven) thuis voelen, niet uit de stad wegtrekken vanwege tekort aan geschikte woonconcepten. Ons Doel en Libertas Leiden stellen mensen in staat hun talenten en tijd in te zetten voor leefbare buurten en wijken. De samenwerkingsovereenkomst is een raamovereenkomst. Per project zullen aparte ontwikkelingsovereenkomsten, business cases en programma’s van eisen gemaakt worden. Beide partijen richten zich in de samenwerking op de taken waar zij goed in zijn: Ons Doel richt zich vooral op vastgoedontwikkeling en beheer, Libertas richt zich op het verlenen van diensten – al dan niet op indicatie. De gezamenlijke projecten zijn: • De Parelvissers; • Het Gebouw; • Lorentzhof: • Robijnhof; • Rijn en Vliet. In het voorgaande zijn deze projecten al uitvoerig beschreven. Ons Doel en Libertas Leiden hebben maandelijks een bestuurlijk vastgoedoverleg, medewerkers van beide organisaties bereiden dit overleg voor. De Haardstee Stichting De Haardstee begeleidt mensen met een verstandelijke beperking. Zij huurt een blokje wo-ningen aan de Kooilaan. Dit blokje is in 2013 gesloopt in verband met de herinrichting van het Kooiplein. Het alternatief is nu gevonden in het bouwplan voor Zuidhoven in het blok aan de Willem Klooslaan. Hier zijn in 2013 achttien eenheden voor cliënten van de Haardstee gekomen. De Haardstee heeft ook veertien woningen gehuurd in het in 2013 opgeleverde Gebouw in Leiden Noord. Libertas Leiden, Ons Doel en de Haardstee werken samen in het project Smaakwerk, het kantineproject voor medewerkers van Ons Doel en Libertas Leiden die werken op de Rijnsburgersingel. Cliënten van de Haardstee maken onder begeleiding broodjes klaar. Stichting De Binnenvest Stichting de Binnenvest biedt diverse vormen van opvang, ondersteuning en begeleiding, gericht op het zo zelfstandig mogelijk functioneren van cliënten, te weten mensen met complexe problematiek die niet in staat zijn te voldoen aan de eisen die de samenleving stelt. Dak- en thuislozen vormen een belangrijke groep cliënten. In de weg terug naar de samenleving zijn er ook vormen van begeleid wonen nodig. De Lammenschansweg en de Sparrenhorst van Ons Doel voldoen elk op hun manier aan de wensen van De Binnenvest. In 2013 is intensief samengewerkt met De Binnenvest in de pilot ambulante crisisopvang.

29  |  Jaarverslag 2013

Huisvesting bijzondere doelgroepen Ons Doel heeft voor 2013 een taakstelling van vijf huishoudens gekregen en er vier geplaatst. Het regionale contingent van 127 woningen heeft uiteindelijk geleid tot 100 verhuringen aan zorginstellin-gen. Bewonersparticipatie HOOD Eén keer per zes weken vond overleg plaats tussen de manager Wonen en het bestuur van HOOD. In dat overleg werden lopende zaken besproken. Dat zijn onderwerpen uit de werkplannen van HOOD en Ons Doel. Overleg over het (inkomensafhankelijke) huurbeleid vroeg veel aandacht. HOOD volgt Ons Doel kritisch De huurdersorganisatie van Ons Doel heeft het beleid en het functioneren van Ons Doel in 2013 kritisch gevolgd. Het belangrijkste onderwerp was het huurbeleid, eerst met het oog op de huurverhoging per 1 juli 2013, daarna overlegden we over het meerjarig huurbeleid. De randvoorwaarden waren geheel anders dan in voorgaande jaren ten gevolge van de lastverzwaringen die de corporaties zijn opgelegd. Ons Doel koos voor een pessimistische inschatting van de verdere ontwikkelingen, door de aanname dat de verhuurdersheffing ook na deze kabinetsperiode in stand zal blijven. Waarop HOOD met Ons Doel afsprak dat er anders een nieuwe afspraak moet worden gemaakt. Het HOOD-bestuur had verschillende bezwaren tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging die door de regering was mogelijk gemaakt. Ons Doel wil deze toch toepassen, hoewel dat in 2013 niet lukte vanwege onvolledige informatie van de belastingdienst. Voor het overige heeft HOOD zich neergelegd bij de voorstellen, mede gezien de uitzonderingen die Ons Doel maakte bij overschrijding van de streefhuur of van de huurtoeslaggrens en bij slecht geïsoleerde woningen. Ons Doel wil dat ten minste twee derde van haar woningvoorraad betaalbaar is voor huishoudens met een laag inkomen (tot e 34.614,-). Daarbij hoort de huurgrens van e 574,35. Dat dit alles slechts met moeite kan worden aanvaard is niet verwonderlijk als de Woonbond met een onderzoek heeft aangetoond dat in 2017 een derde van de huurders onder de armoedegrens zal zitten. Toen Aedes, de landelijke vereniging van corporaties, met minister Blok een akkoord had gesloten, hebben de bestuurder van Ons Doel, Ben Noorlander, en het HOOD-bestuur in nauw overleg geprobeerd, het congres van Aedes te beïnvloeden door een motie, maar dat is niet gelukt. Uitvoerig is gesproken over de procedure die moet worden gevolgd als een huurder meent niet goed door Ons Doel te zijn behandeld. De voorlichting over deze procedure zal worden verbeterd. En zowel HOOD als Ons Doel hebben nagedacht over de vraag hoe de participatie van de huurders kan worden vergroot. HOOD hield nauw contact met de bewonerscommissies. In Het Gebouw kwam een nieuwe bewonerscommissie tot stand. Vertegenwoordigers van HOOD hebben meegewerkt aan een stedelijk Sociaal Statuut, toe te passen bij sloop of renovatie. De Leidse federatie van huurdersorganisaties, waarin HOOD participeert, organiseerde een stedelijk woondebat over de gevolgen van het regeringsbeleid. Door aftreden van een lid van de Raad van Commissarissen kreeg HOOD gelegenheid daarvoor een opvolger te selecteren en voor te dragen. Dat werd de heer Herman Michels. Tenslotte kunnen de aanbevelingen worden gememoreerd die HOOD deed met betrekking tot het strategisch voorraadbeleid van Ons Doel. Over dit en andere onderwerpen wordt naar behoefte overlegd. Maar structureel is er het bijna maandelijkse overleg met het Hoofd Bewonerszaken en per kwartaal het overleg met Ben Noorlander. Arie Korteweg, voorzitter bestuur HuurdersOrganisatie Ons Doel (HOOD) Bewonerscommissies Ons Doel was op uitnodiging vertegenwoordigd bij vergaderingen van bewonerscommissies. Dat deed Corrie, de medewerker Leefbaarheid. In juni organiseerde bewonerscommissie Zuidoost een feestje omdat het complex Professorenpad 20 jaar bestond. Er werd flink uitgepakt met eten, dans en zang. In Het Gebouw is een bijeenkomst geweest van huurders waarin zij bespraken of het oprichten van een bewonerscommissie tot de mogelijkheden behoort. Die commissie is niet lang daarna opgericht. In De Parelvissers is een actieve groep bewoners die veel aandacht vraagt.

Jaarverslag 2013  |  30

Projecten Moestuinen Pieter de la Courtstraat In de Pieter de la Courtstraat zijn huurders enthousiast van start gegaan met het gebruiken een ongebruikt binnenterrein als moestuin. Omdat bodemonderzoek nog niet was gedaan werd dat uitgevoerd. Uit het onderzoek bleek dat het zink- en loodgehalte hoger is dan gemiddeld. Voor zink levert dat geen problemen op voor de gezondheid. Voor lood wel. In juli was overleg met de huurders over het vervolg. Daaruit kwamen nog heel veel vragen. Begrijpelijke vragen, die te maken hadden met gezondheid. In september werd een milieudeskundige gevraagd om een rapport te schrijven over de situatie. Zodat duidelijk kon worden wat er nu precies aan de hand is. Tuin Pioenstraat De binnentuin tussen Pioenstraat en Leliestraat was aan een opknapbeurt toe. In de loop van dit jaar werd daar samen met omwonende huurders werk van gemaakt. In het najaar werd een nieuw ingerichte tuin opgeleverd.

Kwaliteit van woningen Strategisch voorraadbeleid, actualisering 2013 Ons Doel heeft in 2007, op basis van een model van RIGO, een vereenvoudigd model gebouwd voor het bepalen van de complexstrategieën in relatie tot de bedrijfsstrategie. Iedere twee jaar vindt een actualisering plaats. In 2013 was Ons Doel dus weer aan de beurt. In de onderstaande matrix worden de complexen, op basis van hun score op het economisch-, het markt- en maatschappelijk profiel, gerankt. Een negatieve score op het marktprofiel komt in de Leidse context niet voor; daarvoor is de markt te sterk, c.q. te gretig. Dus wordt de ranking vooral bepaald door het economische en maatschappelijke profiel. Hier het schema: Strategieën

Maatschappelijk profiel -

+

-

3. Maatschappelijk profiel verbeteren of afstoten.

4. Exploitatie rendabel maken, behouden voor langere termijn (34%).

+

7. Behouden; mogelijkheden bezien om maatschappelijk profiel te versterken

8. Behouden en goed beheren, minimaal 20 jaar (66%).

Economisch profiel

Wat zijn de meest in het oog springende conclusies van de beleidsronde van 2013? • Het merendeel van het bezit valt onder strategie 8 en is sinds de meting uit 2011 zelfs iets toegenomen, namelijk van 59 naar 66%. Dit is dus de kurk waarop Ons Doel drijft. • 34% valt onder strategie 4. Daarbij valt op dat de conclusie ‘rendabel maken’ bemoeilijkt wordt door langjarige verplichtingen met betrekking tot de financiering. • Het woningbezit van Ons Doel is helemaal weg uit de strategieën 3 en 7; • Voor een aantal complexen zijn beheervoorstellen gedaan die in de organisatie verder uitgewerkt worden. Deze plannen gaan zich richten op verbeteringen van de leefomgeving, portieken en bergingsgangen, sociale activering e.d.. • Het energielabel C is nog niet behaald maar komt elk jaar wel dichterbij (zie ‘Energielabel’). Maar echt alle complexen in C plaatsen blijkt aanzienlijke investeringen te vergen. In het Energieakkoord wordt voor 2020 zelfs een streven van label B benoemd. We moeten onderzoeken of dit voor Ons Doel haalbaar is, in relatie tot de kosten en de uitvoerbaarheid.

31  |  Jaarverslag 2013

• • •

Aan de verkooplijst van eengezinswoningen zijn de woningen uit de complexen Antillenstraat en Pioenhof e.o. toegevoegd. Het aantal woningen dat wordt verkocht, verloopt volgens planning. Aanpassing van het verkoopbeleid is niet nodig. Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd op een gedefinieerd basisniveau. Gedateerde ‘binnenboel’ wordt aanpakt bij mutaties, maar de budgetten zijn begrensd. Dus moeten we zonder extra financiële ruimte meer voor elkaar te krijgen, bijvoorbeeld door onderhandeling met nieuwe huurder over de wederzijdse wensen.

De portfolio van Ons Doel in 2013 Huurklasse

Eengezinswoning



2013



abs.

< e 389

24

2011 perc.

abs.

Maisonnette 2013

2011

Benedenwoning 2013

2011

Etagewon. zonder lift 2013

Etagewon. met lift

2011

2013

2011

abs. perc.

abs.

abs. perc. abs.

abs.

perc.

abs.

abs.

perc.

abs.

1%

102

0

56

155

6%

230

211

9%

354

0

0%

0

e 389 - e 556 367

15%

312

310 13%

262

174 7%

122

474

19%

364

235

10%

241

e 556 - e 699 317

13%

315

24

24

22

12

18

1%

4

120

5%

56

Totaal

29%

729

334 14%

342

351 14% 364

703

29%

722

355

14%

297

708

0% 1%

1%

Planontwikkelingen van de vastgoedprojecten in 2013 Ons Doel had in 2013 de volgende projecten lopen: • Het Gebouw, 50 markthuurwoningen en 34 zorgwoningen (20 voor Libertas Leiden, 14 voor de Haardstee) in Leiden Noord nabij het Kooiplein. Dit plan is opgeleverd begin 2013. • Nieuwbouw Zuidhoven; 54 sociale huurwoningen, waarvan 36 levensloopgeschikt en 18 bestemd voor jongeren met een verstandelijke beperking (De Haardstee, krijgt ook een steunpunt). Ook dit plan is begin 2013 opgeleverd. • Lorentzhof; ingrijpende veranderingen in de markt hebben herziening van het plan afgedwongen. De ontwikkel locatie valt in twee delen uiteen: het zorgcentrum (renovatie) en de Lammenschansweg (nieuwbouw) • Op verzoek van Libertas onderzochten wij of het wooncentrum van Robijnhof (complex van 120 aanleunwoningen) gerenoveerd kan worden. • Aanpak complexen Pioenhof e.o. en Suriname- en Antillenstraat. • Tot slot de Noordelijke Sportvelden; Ons doel heeft in samenwerking met Ymere gepoogd de ontwikkeling vlot te trekken. Hier volgt een korte beschrijving per project. Het Gebouw – architect Venhoeven CS, Amsterdam – hoofdaannemer Botbouw, Heerhugowaard Het project Het Gebouw (wonen, scholen, maatschappelijke voorzieningen) is begin 2013 opgeleverd. De bewoners namen hun nieuwe woningen direct in gebruik; de scholen, het buurthuis, de bieb, enz. volgende in het vroege voorjaar. Inmiddels zijn de meeste kinderziekten overwonnen en ‘draait het complex’. Maar nog niet op volle toeren. Het ontwerp en de organisatie bieden nog ongebruikte mogelijkheden en het vergt meer collectief bewustzijn om die mogelijkheden te benutten. Want ze zijn onder ander ingebouwd om de gebruikers van Het Gebouw niet alleen zelf meer kansen te bieden, maar daar ook de buurt, de wijk, zelfs de stad mee te laten profiteren. De ‘wijkondernemer’, die die kansen moet ‘vermarkten’ binnen maatschappelijke condities, moet dat terrein ontginnen. Ook het aangrenzende ontwikkelingsgebied ‘Kooiplein’ ‘Het Plein’ krijgt vorm. Dat wil zeggen als bouwrijp gebied. Al het vastgoed dat moest wijken voor nieuwe ontwikkelingen, is inmiddels gesloopt. Ook ons blokje van vijftien woningen aan de Kooilaan. Het maakt daarmee plaats voor een veel groter complex, waar naast wonen ook een brede eerstelijns-zorgvoorziening zal worden gerealiseerd. Ook aan de zuidkant van het Kooiplein is een andere ontwikkelaar druk doende om dat gebied in productie te nemen. Het Marecollege, dat in 2013 verhuisde naar de andere kant van de straat, wordt op dit moment gesloopt. Het kan niet anders dat er in 2014, als vervolg op Het Gebouw, (veel) productie op gang gaat komen.

Jaarverslag 2013  |  32

De (school-)woningen – architect Venhoeven CS, Amsterdam – hoofdaannemer Vinkbouw, Nieuwkoop De twee blokjes die grenzen aan het schoolplein zijn later gebouwd dan Het Gebouw. Om verschillende redenen was besloten dit deel van het plan als tweede fase te realiseren. Begin 2014 worden de blokjes opgeleverd . Eén blokje wordt toegewezen aan starters op de woningmarkt. Het andere blokje start een heel ander leven. De gemeente heeft Ons Doel gevraagd of één blokje tijdelijk voor onderwijsdoeleinden kan worden gebruikt. Het naastgelegen Marecollege groeide namelijk letterlijk uit haar jasje. De nieuwbouw bleek niet groot genoeg om de toeloop aan leerlingen te kunnen faciliteren. Ons Doel zal daarom voor een periode van tien jaar negen appartementen inrichten als klaslokalen en verhuren aan de school. Want naast twee nieuwe schoolgebouwen meteen al noodlokalen gaan plaatsen zou de, met zorg ontworpen woonomgeving voor lange tijd belasten. Zuidhoven Nieuwbouw – architect Ninedots (HvdN), Amsterdam – hoofdaannemer Vinkbouw, Nieuwkoop Het project Zuidhoven Nieuwbouw is begin 2013 opgeleverd. Hiermee is de laatste stap in een intensief proces om samen met de buurtbewoners de buurt te verbeteren, afgerond. Vanuit de gezamenlijk opgestelde buurtvisie zijn inmiddels de plannen voor renovatie en herstructurering uitgevoerd. HvdN architecten uit Amsterdam heeft het ontwerp van de nieuwbouwwoningen gemaakt; Vinkbouw uit Nieuwkoop bouwt het project. Langs de Boshuizerkade staan nu twee mooie appartementenblokken met in totaal 36 sociale huurwoningen. De huurprijs van deze woningen is onder de aftoppingsgrens gebleven, waardoor ze ook voor de buurtbewoners bereikbaar waren. Aan de Willem Klooslaan staan 18 wooneenheden voor cliënten van Stichting de Haardstee. Deze stichting begeleidt jongeren met een verstandelijke beperking op hun weg om uiteindelijk zelfstandig in het leven te staan. Op de begane grond van dit blok is een steunpunt van waaruit die begeleiding wordt gegeven. Lorentzhof – stedenbouwkundig ontwerp en renovatieplan DP6, Delft Hoewel uiteindelijk de Raad van State akkoord is gegaan met de nieuwe bestemming van de locatie ‘Lorentzhof’ is er sinds de indiening van het plan heel veel tijd verstreken. In deze periode is de woningmarkt en de zorgmarkt zo ingrijpend veranderd dat de oorspronkelijke doelstelling van het bestemmingsplan niet meer gerealiseerd kan worden. Dit wordt versterkt doordat het investeringsvolume van de corporatie op korte termijn wordt uitgehold door de verhuurdersheffing en de zorginstelling moet inspelen op een totaal veranderd AWBZ-regime. Deze omstandigheid bracht met zich mee dat de zorginstelling en de corporatie eendrachtig, maar met tegenzin, hebben moeten besluiten om het roer om te gooien. Ons Doel heeft dit dilemma in studie genomen en kwam tot de conclusie dat er alleen een oplossing tot stand te brengen zou zijn als het oude zorgcentrum ingrijpend gerenoveerd zou gaan worden. Na veel beraad met de contractpartners Ipse en gemeente Leiden, is daartoe is door Libertas Leiden besloten. Libertas heeft, als opdrachtgever, Ons Doel gevraagd het bouwmanagement voor haar te voeren. De ontwikkeling van de locatie aan de Lammenschansweg heeft vooralsnog een lage prioriteit gekregen, eerst moet de renovatie op gang gebracht worden. Robijnhof- wooncentrum – architect VVKH, Leiden Ook bij dit complex van Libertas is gaandeweg het inzicht gegroeid dat hergebruik van het bestaande vastgoed meer voordelen biedt dan nadelen. Dit bleek uit het onderzoek dat Ons Doel, op verzoek van Libertas, had uitgevoerd. In dit onderzoek werden naast bouwkosten ook het woonprogramma, planologische verplichtingen en het parkeerregime tussen nieuwbouw en renovatie vergeleken. Een ander onderdeel was een onderzoek naar de aanwezigheid van asbest. We wisten dat bij de bouw asbest als toeslagstof in de plafondafwerking was gebruikt. Maar het gebouw bleek helaas nog ernstiger verontreinigd te zijn dan gedacht, met nog hogere saneringskosten tot gevolg. Desondanks heeft Ons Doel de besprekingen over de overname van het complex voortgezet. De strategie is dat Ons Doel het complex op hoog niveau renoveert en in de markt zet als woongebouw voor senioren met een zorgvraag die voorheen recht gaf op een woonplek in een zorgcentrum (zorgzwaarte 1 t/m 3). Nu al moet deze zorgvraag met intensieve thuiszorg beantwoord worden. Libertas verbindt zich langjarig aan deze plek met een zorgsteunpunt, bij voorkeur

33  |  Jaarverslag 2013

met een intramurale zorgvoorziening. Een dergelijke combinatie tussen zorginstelling en corporatie biedt de meeste borging voor een adequaat woon-zorg-aanbod aan de toekomstige generatie ouderen. Robijnhof - zorgcentrum Maar nu gebleken is dat het wooncentrum ernstig verontreinigd is met asbest, moet ook het zorgcentrum nader onderzocht worden. Dit onderzoek zal uitwijzen of het herontwikkelingsplan dat Ons Doel ook voor dit gebouw heeft opgesteld, uitvoerbaar is. Als dit niet het geval blijkt te zijn, zal de hele intramurale vastgoedportefeuille van Libertas opnieuw onderwerp worden van studie, teneinde de toekomstige zorgvraag gepast te kunnen opvangen. Pioenhof e.o. / Antillenstraat De complexen Pioenhof en omgeving en de Suriname- en Antillenstraat kwamen opnieuw in beeld bij de actualisering van het strategisch voorraadbeleid in 2011. In de Pioenstraat kwam daarbij de nadruk te liggen op het verbeteren van de uitrusting van de woning en de warmte-isolatie. In de Suriname- en Antillenstraat waren dat de trappenhuizen en ook hier de warmte-isolatie. In 2012 en 2013 zijn beide complexen aangepakt, in nauwe samenspraak met de bewoners. En inmiddels (bijna) afgerond. In 2014 moeten nog enkele trappenhuizen worden afgemaakt en moeten de noodtrappenhuizen nog worden opgeknapt. De Noordelijke voetbalvelden Van deze ontwikkeling heeft Ons Doel afscheid moeten nemen. Na een lange zoektocht om op eigen kracht deze omvangrijke ontwikkeling tot stand te brengen, drong de onzekere woningmarkt de noodzaak op om de ontwikkelingsrisico’s te delen. Samen met woningstichting Ymere, en gebaseerd op het stedenbouwkundig plan, deed Ons Doel alsnog een bod op de grond. Helaas ging de gemeente Leiden niet akkoord met het bod en moesten beide corporaties het plan teruggeven aan de gemeente. Stichting Boerhaave Stichting Boerhaave is een particuliere stichting die ooit is gevormd door de gemeente Leiden en de universiteit van Leiden. De stichting stelt zich in beginsel tot doel (tijdelijke) huisvesting te bieden aan academici die promotieonderzoek doen. Boerhaave wil haar woningbezit herstructureren en laat zich daarbij ondersteunen door Ons Doel. Naast het beheer van haar wooncomplex, begeleiden we de renovatie/vernieuwing van het voormalig Anatomiegebouw in het Boerhaavekwartier.

Onderhoud in 2013 Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid van Ons Doel is afgeleid van het strategisch voorraadbeleid en er op gericht om de woningen in een redelijke tot goede onderhoudsconditie te houden. Zolang voor een complex geen grootschalige ingreep staat gepland, worden alle bouwdelen op een niveau onderhouden waardoor zij ten minste 25 jaar in stand blijven. Van bouwdelen met een eindige levensduur, zoals dakbedekking en installaties, benut Ons Doel de technische levensduur maximaal. Deze bouwdelen worden in de meerjarenbegroting voor onderhoud begroot. Voordat een begrotingsjaar taakstellend wordt, wordt onderzocht of onderhoud noodzakelijk is. De posten schuiven vervolgens door naar een volgend jaar als het bouwdeel nog niet aan vervanging toe is. Kwaliteitsverbeteringen worden projectmatig aangepakt of bij mutatie aangebracht. Waar huurders in het verleden geen kwaliteitsverbetering wensten, worden deze bij mutatie alsnog tot stand gebracht. Ons Doel hecht veel waarde aan de tevredenheid van huurders over het onderhoud. De tevredenheid wordt voortdurend gemeten. De bedrijven, waar Ons Doel mee werkt, worden ‘scherp’ gehouden door evaluaties van huurders bij het storingsonderhoud en door regelmatige prijs- en kwaliteitstoetsingen.

Jaarverslag 2013  |  34

Onderhoudskosten De totale besteding aan onderhoudskosten is ruim binnen de begroting gebleven. Deels werd dat veroorzaakt door de lagere BTW over een deel van het jaar. Maar we hebben ook bestedingsresultaten geboekt én enkele overschrijdingen als gevolg van de toevoeging van meer kwaliteit en/of het nog meer benutten van de Btw-verlaging. Hieronder het overzicht over de onderhoudskosten in zijn geheel; we zullen het op onderdelen toelichten. bedragen x e 1.000

totale besteding

geactiveerd

exploitatie

totaal

voorzien

onderhouds-

overige

besteding -

begroting begrotingen /-voorzien

storingsonderhoud

778

778

636

614

22

-142

mutatieonderhoud

492

492

578

578



86

serviceonderhoud

15

15

13

13



-2

1.920

1.920

2.524

2.274

250

604

energieplan

51

51

154

154



103

brandschade

4

4

0





-4

0

373

373



84

59

59

0





-59

3.608

3.319

4.278

4.006

272

670

planmatig onderhoud

verbeteringen overlopend onderhoud

289

289

Planmatig onderhoud Van het begrote bedrag van e 2,5 miljoen, is ruim e 0,6 miljoen niet besteed. Van dit bedrag is e 0,35 miljoen doorgeschoven naar 2014 en is e 0,25 miljoen onderschreden. Hieronder in hoofdlijnen de verantwoording, allereerst de doorgeschoven posten: • Het project renovatie trappenhuizen Suriname- en Antillenstraat loopt door in het nieuwe jaar. Hierdoor wordt een deel van het budget doorgeschoven naar 2014. De uitvoering blijft binnen dit budget. Ons Doel heeft bij aanvang besloten meer uit te geven om zowel het kwaliteitsniveau met oog op het beheer hoger te stellen, als de verlaging van de BTW meer te benutten. • De vervanging van de houten rabatdelen van de schuurtjes Pioenstraat e.o. is in het najaar van 2013 opgestart en zal nog verder doorlopen in 2014. De uitvoering blijft ruim binnen het budget. • De liftrenovaties aan het Professorenpad en Schuttersveld worden in zijn geheel pas begin 2014 uitgevoerd, waar bij de voorbereidingen en verplichtingen wel in 2013 zijn aangegaan. Om de veiligheid en toegankelijkheid en eventuele tijdelijke herhuisvesting te waarborgen voor mindervalide bewoners is meer tijd nodig, waardoor de uitvoering moest worden doorgeschoven. Het werk wordt binnen het budget uitgevoerd. Vervolgens de onderschrijdingen: • Op het onderdeel leefbaarheid zijn niet alle kosten door de afdeling Vastgoed geboekt, waardoor er een restant budget is blijven staan van ruim € 116.000. • In 2013 zijn meerdere onderhoudscontracten (schilderwerkzaamheden en installaties) opnieuw aanbesteed of na onderhandeling bijgesteld. Door de druk op de bouwsector zijn hier scherpere prijzen uit voortgekomen, waar door budget uit de begroting is overgehouden. • Zoals al gememoreerd, is er dankzij het lagere BTW tarief over onderhoudswerkzaamheden minder uitgegeven dan begroot. Niet-planmatig onderhoud In voorgaande tabel is te zien wat is uitgegeven aan niet-planmatig onderhoud. In totaal zijn we binnen de begroting gebleven. Op het onderdeel storingsonderhoud is meer uitgegeven dan vooraf begroot. Op de onderdelen mutatieonderhoud en woningverbeteringen zijn we ruimschoots onder de begroting gebleven.

35  |  Jaarverslag 2013

Energiebesparing in 2013 Ons Doel heeft enkele jaren geleden de ambitie gesteld om binnen vijf jaar haar bestaande bezit gemiddeld op het energielabel C te hebben. In 2015 moet dat gereed zijn en we zijn een heel eind op weg. Ook vorig jaar heeft weer een aanzienlijk aantal woningen een of meer labelsprongen gemaakt. In het onderstaande schema wordt de vergelijking gemaakt met het startjaar. Verdeling energielabels Ons Doel

A B C D E F G

2013 2009 landelijk 2013 6% 8% 32% 36% 11% 6% 1%

0% 8% 18% 40% 20% 12% 1%

corporaties

A + B C + D E + F + G

21% 57% 23%

Ons Doel 14% 68% 18%

De labels E, F en D zijn afgenomen in het voordeel van label A en C. Op zich dus en verbetering, maar we zijn er nog niet! Gemiddeld komt onze energie-index uit op 1,70. We moeten dus nog 0,1 zien te winnen om onze doelstelling te halen. Hoewel het gemiddelde gasverbruik weer minder is geworden, is de uitstoot van CO2 niet echt gedaald. Het hogere verbruik van elektriciteit (13,5%) is daarvan de oorzaak. Immers, het maken van warmte met een CV-ketel vraagt op haar beurt elektrische apparatuur. En het maken van elektriciteit brengt op haar beurt ook weer het verbruik van fossiele brandstoffen met zich mee. Bovendien wordt in de meeste woningen van Ons Doel de ventilatie in de woning gestuurd door een mechanische ventilatie-unit. Toch is Ons Doel hard op weg om de doelstellingen die in de Prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties zijn gemaakt, veel eerder te halen dan we aan elkaar verplicht zijn. Uiterlijk in 2018 moesten de corporaties 20% besparen op het verbruik van gas. Ons Doel zit in 2013 op 16,1% minder gasverbruik en 18,9% lagere CO2-uitstoot! Gemiddeld verbruik

gasverbruik in m³

elektraverbruik

CO2-uitstoot in kg

energie-index energielabel

per woning







in kWh

2009 2010 2012 2013 besparing 2009/2013 landelijk gemiddelde corporaties 2013

1.327 1.271 1.172 1.113 16,1%

827 822 903 939

3.262 3.201 2.653 2.657 18,9%

1,89 1,83 1,76 1,70

D D D D

1.187

1.008

2.732

1,69

D

Jaarverslag 2013  |  36

Financiële continuïteit Financieel beleid Zoals wij al vanaf de jaarrekening 2009 en begroting 2010 aangeven, is het economische en politieke klimaat voor woningcorporaties in ongunstige zin veranderd. Gevolg is dat niet alleen de branche, maar uiteindelijk de huurders het kind van de rekening zijn. Die betalen uiteindelijk het gelag. Dit is niet nieuw. Wij onderkennen dit en anticiperen hier al enkele jaren op. We zien dat onze ambities uit het ondernemingsplan en het nastreven van de sociale doelstellingen met een financieel verantwoorde exploitatie onder druk blijft staan. Toch blijven wij van mening dat wij ons primair blijven richten op de door ons gedefinieerde kerntaak; het opereren voor groepen die niet direct voor zichzelf kunnen zorgen in het vervullen van hun woonbehoefte. Hiertoe behoort ook een huurbeleid, gericht op betaalbaarheid voor de doelgroep. Ons Doel zet haar beleid en vermogen maximaal in om maatschappelijk te presteren voor de doelgroepen. Hier doen wij géén concessies in. Om deze uitdaging volledig waar te maken hebben wij vanaf de begroting 2012 dan ook een heroriëntatie geformuleerd met een pakket aan maatregelen. Deze maatregelen staan nog steeds over eind. Hoewel de uitkomsten van de maatregelen positief uitpakt, houdt het wel in dat wij de uitvoering van het ondernemingsplan hebben getemporiseerd en het financiële speelveld hebben bijgesteld. Dit is noodzakelijk omdat in onze ogen de financiële continuïteit een belangrijk en voorwaardelijk middel is om onze doelen op de overige BBSH prestatievelden te kunnen realiseren. Vanuit het continuïteitperspectief streeft Ons Doel naar de A-status volgens het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting te behouden. Daarnaast streven wij naar een goed niveau van interne beheersing naar de maatstaven van de accountant. Vertaald naar concrete criteria komt dit neer op: • de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde is hoger dan 25%; • de solvabiliteit op basis van de executiewaarde is hoger dan 50% (ofwel de som van de leningen is minder dan 50% van de executiewaarde); • de operationele kasstromen, alsmede de kasstromen met 2% afschrijvingsfictie (eis Waarborgfonds Sociale Woning bouw) zijn positief; • de rentedekkingsgraad (ICR, intrest coverage ratio) is hoger dan 1,4. De voornoemde strategische focus vraagt om een actief (investerings)beleid in wonen, wijken en diensten, maar het behelst ook een adequaat desinvesteringsbeleid omwille van de haalbaarheid. De validiteit en het risicoprofiel van onze strategie wordt daarom ook permanent getoetst op de effectiviteit van de besluiten, maar zeker ook op de overkoepelende financiële- en bedrijfseconomische criteria om blijvend te kunnen opereren. Risicobeheersing staat dus onverminderd hoog op de agenda, waarbij een sterk accent wordt gelegd op de strategische en financieringsrisico’s. De risicogevoeligheid van ons beleid toetsen wij meerdere keren per jaar. Hierbij krijgen de voorgenomen (des)investeringsprogramma’s, maar ook de leefbaarheid en duurzaamheid specifieke aandacht. Het is passen en meten, maar de maatregelen die wij in de begroting 2012 hebben benoemd zijn nog steeds bemoedigend. De conclusie is niet anders dan in andere jaren, namelijk dat door de bijstellingen de spanning op het ondernemingsplan relatief beperkt blijft. Maar het vraagt wel om continu alert te blijven. Het accent op ons opereren hoeft dan ook niet te verschuiven. Een sterk gedreven projectontwikkelingscorporatie behoeven wij ook niet te zijn. Echter, het verkopen van bezit om de vastgoedportefeuille te verjongen kan niet in het tempo zoals was geschetst in het ondernemingsplan. Hier waren we door de overheidsheffingen al achter gekomen. Treasurybeleid Sinds jaren werkt Ons Doel vanuit een vastgesteld treasurystatuut. Het statuut is in mei 2013 geactualiseerd met de nieuwe ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’. Het treasurystatuut heeft tot doel een formeel kader te scheppen waarbinnen de financierings- en beleggingsactiviteiten van de organisatie dienen plaats te vinden. In het statuut zorgen de vier elementen sturen, beheersen, verantwoorden en toezicht houden in hun samenhang voor duidelijkheid en transparantie in het treasuryproces.

37  |  Jaarverslag 2013

De doelstellingen van het treasurybeleid zijn: • het verkrijgen en handhaven van toegang tot de vermogensmarkten (geld- en kapitaalmarkt) tegen de scherpst mogelijke condities; • het zoveel mogelijk beschermen van de organisatie tegen ongewenste financiële risico’s zoals rente-, koers-, interne liquiditeits- en kredietrisico; • het minimaliseren van de interne verwerkingskosten en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities; • het realiseren van een flexibel en controleerbaar kasstroommanagement in de organisatie; • het optimaliseren van de renteresultaten binnen de kaders van de limieten en richtlijnen van het statuut, respectievelijk het Waarborgfonds Sociale Woningbouw; • het realiseren van informatiestromen ter ondersteuning van het beleid. Naast de onder financiële continuïteit genoemde criteria gelden de volgende criteria: • de jaarlijkse renterisico’s - aflossingen op bestaande leningen en renteconversies over bestaande leningen - mogen niet meer bedragen dan 15 % over het totaal van de hoofdsommen van de bestaande leningen binnen een periode van 12 maanden; • Ons Doel dient altijd aan haar betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Daartoe zullen voldoende borging- en kredietfaciliteiten ingericht worden; • rente-instrumenten mogen slechts worden ingezet als verzekeringsinstrument om toekomstige renterisico’s te verminderen of weg te nemen. Het type of soort instrument is limitatief afgebakend.

De resultaten De ingezette koers werpt direct zijn vruchten af zonder concessies te doen aan onze principes: • dat wij geld maximaal inzetten voor onze maatschappelijke taakstelling; • dat wij oog blijven houden voor de betaalbaarheid voor de doelgroepen; • dat verkopen van woningen alleen ingezet kunnen worden voor investeringen, of als tijdelijke opvang voor de opgelegde heffingen en daarom niet bestemd zijn voor bedrijfsinefficiënties; • dat efficiëntieslagen nodig zijn om de netto besteding aan bedrijfskosten binnen de perken te houden; • dat het huur- en onderhoudsbeleid, via het strategisch voorraadbeleid onze aandacht blijven vragen. Door consequent te sturen op kasstromen, waarbij verkopen een sleutelrol vervullen, en het temporiseren van het investeringsprogramma dragen deze acties direct bij aan resultaatverbetering. Door de afname van aangegane investeringen is de druk op de verhouding tussen investeringskosten in relatie tot netto huuropbrengsten verminderd. Daarnaast wordt door voortzetting van het verkoopprogramma (investerings)reserves opgebouwd om de niet-financierbare c.q. onrendabele investeringen in nieuwbouw en of bestaande bouw af te dekken. Ook bemoedigend zijn de resultaten die worden geboekt met betrekking tot beheersing van bedrijfslasten. Door natuurlijk verloop, directe bezuinigingen op de personeels- en algemene overheadkosten, een betere spreiding van de onderhoudslasten en efficiëntieslagen met betrekking tot de arbeidsproductiviteit, wordt de interne norm voor bedrijfslasten gehaald.

Jaarverslag 2013  |  38

De positieve verandering in het jaarresultaat ten opzichte van 2012, alsook het positief effect ten opzichte van de begroting 2013 wordt hierna weergegeven.



geconsolideerd x 1.000

Realisatie 2012

Realisatie 2013

Begroot 2013

Verschil Realisatie 2012/2013

Begroting -/Realisatie 2013

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat Ov. waardeveranderingen Geactiveerde productie Overige bedrijfsopbrengsten

12.905 630 123 2.994 0 252 526

14.307 724 83 3.202 0 158 476

14.303 762 23 2.785 0 133 365

1.402 94 -40 208 0 -94 -50

4 -38 60 417 0 25 111



Totaal bedrijfsopbrengsten

17.430

18.950

18.371

1.520

579



Afschrijvingen M.V.A. Overige waardeveranderingen Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

4.419 370 0 1.615 215 292 5.487 148 558 2.240

4.719 -3.112 0 1.575 212 292 3.319 167 727 2.911

3.315 5.423 1.596 226 316 3.479 218 778 3.041

-300 3.482 0 40 3 0 2.168 -19 -169 -671

-1.404 8.535 0 21 14 24 160 51 51 130



Totaal bedrijfslasten

15.344

10.810

18.392

4.534

7.582



BEDRIJFSRESULTAAT

2.086

8.140

-21

6.054

8.161



Gerealiseerde herwaardering Niet-gerealiseerde waardeverand. Rentebaten Rentelasten

991 -177 681 -2.162

1.351 -716 130 -2.632

0 -2.827 239 -2.792

360 -539 -551 -470

1.351 2.111 -109 160



Totaal financiële baten en lasten

-667

-1.866

-5.380

-1.200

3.513



Resultaat voor belastingen Belastingen

1.420 -24

6.274 -9

-5.401 0

4.854 15

11.674 -9



JAARRESULTAAT

1.396

6.265

-5.401

4.869

11.665

39  |  Jaarverslag 2013

Toelichting op de verandering in jaarresultaat De belangrijkste uitschieters worden toegeschreven aan de effecten die voortvloeien uit het ingezette beleid. Een aantal bijzondere posten worden hieronder uitgelicht. Aan de inkomstenzijde zijn de verkoopopbrengsten uit het bestaand bezit ten opzichte van 2012 gestegen. In 2013 zijn 23 woningen verkocht tegen 21 woningen in 2012. Daarnaast zijn in het kader van de projectovereenkomst uit 2006 met de gemeente Leiden twaalf (sloop)eenheden overgedragen aan de aan gemeente. Exclusief de overgedragen woningen aan de gemeente is het gemiddelde netto verkoopopbrengst gedaald van e 165.000 tot circa e 157.000 per eenheid. De overige waardeverandering, de reservering voor onrendabele top van projecten, is ten opzichte van 2012 met e 3,7 miljoen in positieve zin gecorrigeerd, omdat er geen nieuwe projecten in ontwikkeling zijn genomen. Door toepassing van de nieuwe waarderingsgrondslagen dienen de afschrijvingen op materiële vaste activa in verband te worden gebracht met de post gerealiseerde herwaardering. Per saldo wordt het effect geneutraliseerd. De lagere bedrijfslasten worden eveneens veroorzaakt door het ingezette beleid gericht op het effectief en efficiënt inzetten van middelen. De hogere post overige bedrijfslasten wordt veroorzaakt door de opgelegde saneringsheffing CFV. De lagere post aan rentebaten wordt volledig toegeschreven aan de projecten Het Gebouw en Zuidhoven nieuwbouw, die in de eerste maanden van 2013 in gebruik zijn genomen. In 2012 waren deze projecten nog in aanbouw. De hogere post aan rentelasten wordt eveneens toegeschreven aan de oplevering van deze projecten. Begroting 2013 en realisatie Het jaarresultaat is ten opzichte van de oorspronkelijke begroting 2013 e 11,7 miljoen positief. De belangrijkste verschillen zijn toe te schrijven aan de waardeveranderingen (de posten gerealiseerde herwaardering en niet-gerealiseerde waardeverandering) inzake materiële vaste activa, onrendabele toppen projecten (de overige waardeverandering) en de afschrijvingen op materiele vaste activa. Deze posten samen dragen bij aan het resultaat voor e 10,6 miljoen. De boekhoudkundig genomen overige waardeverandering wordt beïnvloed door het temporiseren van nieuwe projecten, waardoor e 5,4 miljoen aan onrendabele top projecten niet is genomen. Het restant van het verschil van e 3,3 miljoen in de overige waardeverandering wordt voornamelijk veroorzaakt door het timingsverschil in de vrijval van de voorziening onrendabele top voor de opgeleverde projecten Het Gebouw in januari 2013 en Zuidhoven in maart 2013. Het verschil in de gerealiseerde herwaardering van e 1,4 miljoen dient in samenhang te worden gezien met de afschrijvingen op materiële vaste activa van e 1,4 miljoen negatief. De boekwaarde verkopen komt rechtstreeks ten laste van het netto verkoopresultaat. De bedrijfswaarde verkopen wordt rechtstreeks via het vermogen verwerkt. Het verschil in de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen van e 2,1 miljoen positief betreft een hogere taxatiewaardemutatie van het commercieel vastgoed dan aanvankelijk was voorzien. Naast de hierboven genoemde waarderingsachtige posten die voor e 10,6 miljoen het resultaat in positieve zin beïnvloeden, wordt het begrotingsresultaat met e 1,1 miljoen positieve zin direct beïnvloed door de verkopen, het renteresultaat en bedrijfslasten. De verkopen worden voornamelijk beïnvloed doordat een twaalftal (sloop)woningen zijn overgedragen aan de gemeente. Het renteresultaat wordt voornamelijk beïnvloed doordat het investeringsprogramma voor nieuwe projecten is getemporiseerd, waardoor geen additionele financieringsbehoefte is ontstaan. Daarnaast is door het behoedzaam inzetten van middelen een begrotingseffect gerealiseerd in de bedrijfs- en exploitatielasten.

Jaarverslag 2013  |  40

Meerjarenperspectief Ondanks dat Ons Doel tot op vastgestelde grenzen haar middelen maximaal inzet voor de maatschappelijke prestatie, koerst Ons Doel vanuit het meerjarenperspectief af op een zodanige financiële positie dat de continuïteit gewaarborgd blijft. Het is ons streven dat de A-status bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting voor de toekomst wordt behouden. De lage monitoringspositie met toereikend borgingsvolume bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, inclusief meerjarig positieve exploitatiekasstromen vinden wij van belang. Dit geldt ook voor toereikende kredietfaciliteiten bij kredietverleners. In 2013 zijn wij wederom op alle drie fronten in geslaagd aan de gestelde eisen te voldoen. Zoals eerder is genoemd, wordt onze continuïteit gewaarborgd door ons financieel beleid af te stemmen op de meerjarenprognose, waarbij positieve kasstromen maatgevend zijn. Op basis van actuele gegevens analyseren en berekenen wij meerdere keren per jaar de mogelijke effecten en maatregelen van het beleid. Zo ook de oorspronkelijke meerjarenbegroting 2014 e.v., maar dan aangepast aan de definitieve uitkomsten naar aanleiding van deze jaarrekening 2013 en rekening houdend met de meest actuele ontwikkelingen, en feiten en omstandigheden ten tijde van de publicatie van de jaarrekening. De jongste en meest actuele prognose laat de volgende ontwikkeling zien:



2014 2014 2015 2016 2017 2018

begroot realisatie begroting prognose bijstelling

2013

Jaarresultaat x 1.000 -5.403 Solvabiliteit (%) 33,5 Nominale schuld leningen o/g per VHE x 1.000 27,4 Loan to Value (%) (leningen/WOZ-waarde) 28,2 Operationele kasstroom x 1.000 * 3.517 Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie x 1.000 * 1.995 Rentedekkingsgraad (ICR) * 2,36 * Operationele kasstroom conform dPi-categorisering

2013

6.265 -1.141 -1.736 4.666 5.142 5.125 5.706 35,3 26,8 35,2 38,9 41,0 46,0 49,7 26,9 24,3 25 23,6 21,6 21,4 20,8 19,3 19,9 18,3 17,0 15,6 15,2 14,5 6.422 2.749 2.827 3.907 4.110 4.144 5.207 4.975 1.302 1.381 2.575 2.860 2.919 4.001 1,97 2,14 2,09 2,56 2,68 2,73 3,41

Zoals gezegd is het vertrekpunt van voornoemde cijfers de jaarcijfers 2013, aangevuld met de oorspronkelijke meerjarenbegroting 2014 en verder. Als correctie op de meerjarenbegroting wordt in de cijfermatige doorkijk rekening gehouden met alle doorgeschoven projecten (onrendabele toppen), waarvan in de oorspronkelijke meerjarenbegroting aanvankelijk werd uitgegaan van een besluitvorming in 2013. Alle overige uitgangspunten zijn intact gelaten. Dit houdt in dat naast het inrekenen van de het verkoopprogramma van 20 eenheden tot en met 2018, ook de verhuurders- en saneringsheffing volledig is ingerekend. Voor de gehanteerde parameters wordt verwezen naar pagina 64. De stabilisering van ratio’s laat zich verklaren doordat investeringsactiviteiten pas worden opgestart als voldoende middelen daarvoor beschikbaar is. Overigens zijn de effecten met betrekking tot de verhuurdersheffing en het aangepaste huurbeleid in de prognose verwerkt. Financiering Het waarborgen van de korte en lange termijn financieringspositie tegen acceptabele voorwaarden en binnen een aanvaardbaar risicoprofiel is vanuit het continuïteitvraagstuk voor Ons Doel essentieel. De uitgangspunten hieromtrent zijn vastgelegd in ons treasurystatuut en de uitwerking daarvan vertalen wij jaarlijks in treasuryjaarplannen. Als gevolg hiervan maakt Ons Doel geen gebruik van (rente)derivaten die kunnen leiden tot een margin call. Ons Doel maakt geen gebruik van instrumenten die indruisen tegen de toezicht belemmerende bepalingen. Het grootste deel van de door ons opgenomen leningen is geborgd door het WSW. Op 27 mei 2013 ontvingen wij van het WSW de uitslag van de herbeoordeling van de financiële positie op basis van de ingediende prognosecijfers. Op grond artikel 8 van het reglement van deelneming voldoet Ons Doel aan de (hoogste) eisen van kredietwaardigheid.

41  |  Jaarverslag 2013

Hiermee kan Ons Doel gebruik blijven maken van de borgingsfaciliteiten van het fonds. Tegelijkertijd is op basis van de ingediende producties een faciliteringsvolume afgegeven van circa e 15 miljoen voor de periode 2013-2015. Ultimo 2013 bedraagt de huidige schuldrest e 72 miljoen tegen e 69 miljoen eind 2012. De portefeuille uitgesplitst naar restant looptijd van de leningen en naar renteklasse kent de volgende kenmerken: Restant looptijd \ Rente% < 1,00 % < 2,00 %

< 3,00 %

< 4,00 %

< 5,00 %

< 6,00 % < 7,00 %

Totaal

< 1,00 jaar < 2,00 jaar < 3,00 jaar < 4,00 jaar < 7,00 jaar < 10,00 jaar < 15,00 jaar < 20,00 jaar < 25,00 jaar < 50,00 jaar

0 0 0 0 4.000.000 9.000.000 4.000.000 0 0 5.000.000

4.164.271 625.541 195.276 0 0 3.588.000 1.067.634 0 0 23.468.964

0 0 0 0 1.500.000 0 273.279 58.122 880.000 7.032.482

229.792 0 2.490.009 0 655.115 0 1.359.704 0 1.035.587 0 0 0 0 1.400.432 0 0 5.366 0 0 0

4.394.063 3.115.551 850.391 1.359.704 6.841.429 12.588.000 6.741.346 58.122 885.366 35.501.447

0 22.000.000 33.109.688

9.743.884

0 0 0 0 305.842 0 0 0 0 0

Totaal

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

305.842

5.775.575 1.400.432 72.335.423

Het renterisico voortvloeiend uit de huidige portefeuille ultimo 2013 bestaat uit eindaflossingen van leningen en renteaanpassingen. De renterisico’s ontwikkelen zich de komende jaren als volgt:

Verloop huidige leningportefeuille (x 1.000)

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

schuld op 1-1 nw. leningen 2013 reguliere aflossingen eindaflossingen schuld op 31-12

69.031 9.000 -1.721 -3.974 72.336

72.336 -1.745 -4.000 66.591

66.591 -1.419 -2.645 62.527

62.527 -1.236 0 61.291

61.291 -983 0 60.308

60.308 -655 -1.500 58.153

58.153 -438 0 57.715

57.715 -442 -4.003 53.270

53.270 -424 -3.588 49.258

49.258 -440 -4.000 44.818

44.818 -443 -5.000 39.375

gewogen gem. rente% over gewogen schuld Opbouw en verloop renterisico (x 1.000) Totaal exposure Fixerend afgedekt (grotendeels) Fixerend afgedekt Exposure niet afgedekt Exposure niet afgedekt t.o.v. portefeuille (%) Risiconorm (%) beschikbare ruimte t.o.v. norm (%)

3,52 8.974 5.000 10.000 3.974 5,8 15 9,2

3,65 14.000 5.000 4.000 5,5 15 9,5

3,62 7.645 2.600 2.645 4,0 15 11,0

3,62 2.600 5.000 0 0,0 15 15,0

3,65 6.115 1.115 1,8 15 13,2

3,61 1.500 1.500 2,5 15 12,5

3,76 5.000 5.000 8,6 15 6,4

3,83 4.003 4.003 6,9 15 8,1

3,83 3.588 3.588 6,7 15 8,3

3,97 6.084 6.084 12,4 15 2,6

4,15 5.000 5.000 11,2 15 3,8

















De caps ter afdekking van het renterisico op de variabele rente zijn ‘embedded’ in de basisleningsovereenkomsten. De opbouw en verloop hiervan wordt onderstaand weergegeven: Nr.

type

Begindatum

Einddatum

Modaliteiten

Hoofdsom

Koppeling

Ultimo 2012

1

Cap

25-feb-10

27-feb-12

3 maands Euribor, caprate 4%

5.000.000

41851

0

0

2

Cap

05-sep-10

05-jan-13

1 maands Euribor, caprate 4%

2.600.000

42523

2.600.000

0

3

Cap

05-sep-10

05-jan-13

1 maands Euribor, caprate 4%

5.000.000

42521

5.000.000

0

4

Cap

05-sep-10

05-jan-13

1 maands Euribor, caprate 4%

5.000.000

42526

5.000.000

0

5

Cap

05-sep-10

05-jan-13

1 maands Euribor, caprate 4%

5.000.000

42525

5.000.000

0











22.600.000



17.600.000

0

Jaarverslag 2013  |  42

Ultimo 2013

De basisrenteleningen inclusief de embedded caps zijn: Intern WSW totaal nr nr

rollover periode van tot

basis coupon

cap 1e fixatie basisrente spread strike van tot

61

41851 5.000.000

25-feb-10 27-feb-12 3-m Euribor 0,00%

4%

27-feb-12 25-feb-14

3,880%

0,300%

25-feb-14 26-feb-18

3,880%

0,400% 26-feb-18 25-feb-60

3,880% pm

62

41850 5.000.000

nvt

nvt





25-feb-10 25-feb-19

2,720%

0,000%







25-feb-19 25-feb-60

3,600%

63

42525 5.000.000

6-sep-10

7-jan-13

1-m Euribor 0,40%

4%

07-jan-13 05-jan-14

3,035%

0,000%

07-jan-14 05-jan-18

3,035%

0,350% 05-jan-18 05-jan-57

3,035%

pm

64

42526 5.000.000

6-sep-10

7-jan-13

1-m Euribor 0,40%

4%

07-jan-13 05-jan-17

3,035%

0,450%









5-jan-17

05-jan-56

0,000%

pm

65

42521 5.000.000

6-sep-10

7-jan-13

1-m Euribor 0,40%

4%

07-jan-13 05-jan-15

3,060%

0,000%









05-jan-15 07-jan-58

3,060%

pm

66

42523 2.600.000

6-sep-10

7-jan-13

1-m Euribor 0,40%

4%

07-jan-13 05-jan-16

3,075%

0,000%









05-jan-16 07-jan-59

3,075%

pm



basis coupon spread

2e periode van tot

basis vervolgperiode coupon spread van tot



basis coupon spread

27.600.000

De realisaties ten opzichte van het treasuryjaarplan 2013 kunnen als volgt worden weergegeven:

Gewogen gem. rentepercentages

5,00

% Renterisico (herfinanciering & renteaanpassing)

15,00

(incl. raming spreadherziening)

4,00

10,00

3,00

5,00

Gem. % Plan 2013 Gem. % Plan 2014

Risico % Plan 2013 Risico % Plan 2014

43  |  Jaarverslag 2013

23

21

22

20

20

19

20

20

20

18

20

17

20

16

20

15

20

20

13

20

20

23

22

20

21

20

20

20

19

20

18

20

17

20

16

20

15

20

14

20

13

20

20

14

0,00

2,00

pm

4. Jaarrekening Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 2013

2012

2011

2010

2009

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: - woningen en woongebouwen - meegeconsolideerde hofjes woningen - overige verhuureenheden niet zijnde woningen totaal in eigendom - aantal woningen in beheer voor derden

2.482 16 254 2.752 542

2.372 16 131 2.519 542

2.404 16 121 2.541 542

2.459 16 121 2.596 543

2.341 16 121 2.478 88



3.294

3.061

3.083

3.139

2.566

267 35 1

21

50 5

7 2 1 125



-22 -55 150,75 160,59

118 171,1

-6 180,85





totaal in exploitatie

Mutaties woningbezit - aantal nieuwbouw opgeleverd - aantal gesloopt - aantal verkocht - aantal samengevoegd - aantal afgezonderde onderruimtes bij woningen - aantal aangekocht totaal mutaties Gemiddelde grondslag WOZ per woning x e 1.000

233 150,44

4

Aantal woningen naar huurklasse - laag - overig

468 2.030

542 1.847

644 1.776

601 1.874

607 1.750



totaal incl. hofjes

2.498

2.389

2.420

2.475

2.357

Kwaliteit - aantal reparatieverzoeken per woning - aantal gevallen mutatieonderhoud per woning - aantal kosten onderhoud per woning

1,04 0,07 1.328

1,03 0,06 2.254

1,10 0,06 2.143

1,05 0,08 1.486

1,15 0,08 1.572

143 480

142 446

145 443

124 420

124 406

6,70 2,32 1,74 35,26 0,87 15,10 3,50 8,24

6,31 1,98 0,62 35,59 0,10 3,38 3,07 3,30

8,70 1,54 2,63 25,72 1,05 -22,74 3,19 -2,68

7,98 1,90 1,27

8,35 2,32 1,31

27,73 2,10 40,40 3,34 15,13

20,34 0,20 -76,90 4,04 -12,08

Prijs-kwaliteitverhouding - gemiddelde aantal punten WWS - gemiddelde netto-huurprijs / per woning Verhuren van woningen - mutatiegraad - huurachterstand in % jaarhuur - huurderving in % jaarhuur Financiële continuïteit - solvabiliteit eigen vermogen (%) - liquiditeit - rentabiliteit eigen vermogen - rentabiliteit gemiddeld vreemd vermogen - rentabiliteit gemiddeld totaal vermogen

Jaarverslag 2013  |  44



Geconsolideerde balans per 31 december 2013 In duizenden euro’s, na resultaatbestemming



ACTIVA VASTE ACTIVA





31-12-2013 31-12-2012

Immateriële vaste actica Computersoftware Immateriële vaste activa



1.1

34 34

42 42



Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Bedrijfsmiddelen



2.1

96.099

99.631





2.2

1.141

5.247



2.3

296 97.535

345 105.223

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoedbeleggingen



3.1

11.824

3.049



3.2

0 11.824

6.661 9.710

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Actieve latentie leningen Overige vorderingen Financiële vaste activa



4

37 0 46 83

45 9 1 55

SOM DER VASTE ACTIVA





109.476

115.030

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Vorderingen Liquide middelen Liquide middelen Liquide middelen



5.1 5.2 5.3 5.4

310 12 454 720 1.497

258 12 255 204 729



6

6.675 6.675

430 430

SOM DER VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA





8.172 117.648

1.159 116.189

45  |  Jaarverslag 2013





Geconsolideerde balans per 31 december 2013 In duizenden euro’s, na resultaatbestemming PASSIVA VASTE PASSIVA Groepsvermogen Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen Groepsvermogen Egalisatierekeningen BWS-subsidies PTT-zendmast Egalisatierekeningen Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen Voorzieningen Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Langlopende schulden SOM DER VASTE PASSIVA VLOTTENDE PASSIVA Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Kortlopende schulden SOM DER VLOTTENDE PASSIVA TOTAAL PASSIVA

Jaarverslag 2013  |  46



31-12-2013

31-12-2012











7 8 9.1 9.2 10

41.478 41.478 37 102 139 0 0 0 320 66.270 66.590 108.207

41.351 41.351 45 106 152 156 0 156 337 62.998 63.335 104.993

11

5.745 0 1.226 400 99 1.971 9.441 9.441

5.695 0 2.608 710 0 2.183 11.196 11.196



117.648

116.189











Geconsolideerde winst- en verliesrekening per 31 december 2013 In duizenden euro’s Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten 12.1 Opbrengsten servicecontracten 12.2 Overheidsbijdragen 12.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 12.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf 12.5 Overige bedrijfsopbrengsten 12.6 Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 13.1 Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille 13.2 Erfpacht 13.3 Lonen en salarissen 13.4 Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten 13.5 Leefbaarheid 13.6 Lasten servicecontracten 13.7 Overige bedrijfslasten 13.8 Som der bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille 14.1 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 14.2 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 14.3 Rentelasten en soortgelijke kosten 14.4 Financiële baten en lasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering 15 JAARRESULTAAT

31-12-2013 14.307 724 83 3.202 158 476 18.950

31-12-2012 12.905 630 123 2.994 252 526 17.431

4.719

4.419

-3.112 0 1.575 212 292 3.319 167 727 2.911 10.810

370 0 1.615 215 292 5.487 148 558 2.240 15.344

8.140

2.087

1.351

991

-716 130 -2.632 -1.866

-177 681 -2.162 -667

6.274

1.420

-9 6.265

-24 1.396





47  |  Jaarverslag 2013

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013 In duizenden euro’s



2013

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Mut. egalisatierekeningen Mut. voorzieningen Overige Veranderingen in werkkapitaal - mut. operationele vorderingen - mut. operationele schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Ontvangen dividenden Ontvangst wegens buiteng.baten Betaalde interest Betaalde winstbelasting Betaald wegens buiteng.last Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in immateriële vaste activa Desinvesteringen in immateriële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Mutatie rekening-courantschuld kredietinstellingen Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Betaalde dividenden Mut. langlopende effecten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen Liquide middelen Saldo per 01-01 Saldo per 31-12 Mutatie

4.719 -3.112 -12 -156 716 -768 -1.805 130 0 0 -2.632 -9 0 0 0 -3.159 791 84 0 -36 0 50 9.000 -5.695 0 0 430 6.675

Jaarverslag 2013  |  48

2012 8.140 7.723 5.211 -2.321 3.355 6.246 6.246

4.419 370 -11 0 0 1.551 2.016 681 0 0 -2.162 -24 0 0 0 -8.628 947 -11.986 0 16 0 0 10.067 -4.096 0 0 5.673 430

1.596 9.941 8.436 -19.651 5.971 -5.244 -5.244

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2013 Toegelaten instelling Woningstichting Ons Doel, gevestigd te Leiden op Rijnsburgersingel 60, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Valkenburg, Voorschoten en Zoeterwoude. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale-huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van Boek 2 Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zijn bepalingen opgenomen die nadere interpretatie geven aan de in Titel 9 opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling Algemeen De geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Ons Doel is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerke¬lijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzie¬ningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: • Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie, met name voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten zijn van de bedrijfswaarde

49  |  Jaarverslag 2013

•

•

zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeleid waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces (uitvoeringsbesluit) van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Ons Doel zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woningstichting Ons Doel. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Ons Doel Holding (100%) Ons Doel Projecten (100%) Ons Doel Diensten (100%) Stichting Juffrouw Maashofje (100%) Stichting Het Schachtenhof (100%) Allen gezeteld in Leiden. Ons Doel is bestuurder van de Stichting Juffrouw Maashofje en de Stichting Het Schachtenhof. De jaarrekeningen van beide stichtingen zijn omgerekend naar de waarderingsgrondslagen van Woningstichting Ons Doel. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten vorderingen onder vaste en vlottende activa, liquide middelen, langlopende en kortlopende schulden, en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmer-

Jaarverslag 2013  |  50

ken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Algemeen De toegelaten instelling maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om renterisico’s op toekomstige kasstromen af te dekken. De toegelaten instelling handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan de toegelaten instelling verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instru¬menten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s. Liquiditeitsrisico De toegelaten instelling loopt liquiditeitsrisico inzake de onderpandverplichting inzake de renteswaps. Zie verder toelichting bij zekerheden onder de langlopende schulden. Kredietrisico De toegelaten instellingen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt e 0,04 miljoen (zijnde BWS-subsidies). Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt e1,6 miljoen. De vorderingen van de toegelaten instelling uit hoofde van de huurdebiteuren zijn gespreid over een groot aantal huurders. Renterisico en kasstroomrisico De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Zie voor een nadere toelichting inzake de renteherzieningsdata- en aflossingsdata, het tegenpartijrisico en de onderpandverplichtingen inzake rente-instrumenten de toelichting bij de langlopende schulden. Reële waarde De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2013 e 73 miljoen en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een disconteringsvoet afhankelijk van de duration van de betreffende lening (gebaseerd op actuele marktrente voor vergelijkbare leningen). De boekwaarde bedraagt ultimo 2013 e 72 miljoen.

51  |  Jaarverslag 2013

Valutarisico Woningstichting Ons Doel is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderings¬verliezen. Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve-rentemethode. Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, aflopen of worden verkocht of wanneer de onderneming niet langer kiest voor hedge accounting wordt hedge accounting beëindigd. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst-en-verliesrekening zijn verwerkt. Een verlies voor het percentage groter dan de omvang van het afgeleide instrument ten opzichte van de afgedekte positie wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winsten-verliesrekening. De onderneming documenteert de hedgerelaties in generieke hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat geen sprake is van overhedges. Immateriële vaste activa Computersoftware Gekochte softwarelicenties worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld. Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten van Woningstichting Ons Doel worden geactiveerd. Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste activa worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat er economische voordelen zullen worden behaald en de kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma’s en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

Jaarverslag 2013  |  52

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens e 681,02 (2012: e 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijf onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningstichting Ons Doel kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningstichting Ons Doel een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroom genererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op wijkniveau. Ons Doel kiest voor deze indeling van de kasstroom genererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de onderliggende complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond en opstal. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.

53  |  Jaarverslag 2013

De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: • Een waardevermeerdering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord. • Een waardevermindering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op de prijsinflatie achteraf. Voor 2014 van 2,5 %, vanaf 2015 1,75% oplopend tot 2,0% in 2019, vervolgens 2,0% (voorgaand jaar voor 2014: 2,0% en vanaf verder 2,0%); • Voor de jaren 2014 tot en met 2018 is een extra huurverhoging ingerekend van 1,5% bovenop de hierboven genoemde inflatie. • Alle woningen behorend tot het sociale vastgoed worden afgetopt op de liberalisatiegrens. De extra huurverhoging van 1,5% wordt alleen toegepast indien hier ruimte voor is binnen de streefhuur. • Een jaarlijkse huurderving van 1,35% (voorgaand jaar: 1,31%). • Een mutatiegraad van 6,75% (voorgaand jaar: 6,75 %) en huurharmonisatie tot 75 % of 78% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: idem) ingerekend voor de periode 2014 tot en met 2018. •

• • • •

Jaarlijkse stijgingen van de lasten is gebaseerd op een inschatting voor de verwachte stijgingen. Voor 2014 tot 2017 loopt deze geleidelijk van 1,5% naar 2,5% en vanaf 2018 met 3,0% (voorgaand jaar voor 2014 tot 2017 oplopend van 2,3% tot 3,0% en vanaf 2018: 3,0%). Genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) conform meerjarenbegroting. Klachten- en mutatie- en planmatig onderhoud conform reële begroting tot einde levensduur van de complexen; hierbij is rekening gehouden met de jaarlijkse stijging voor variabele lasten; Een disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%). De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de verwachte economische levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 15 tot 50 jaar).

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering zo nodig onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Jaarverslag 2013  |  54

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Installaties en Overige roerende zaken: 3 – 15 jaar. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerende goed (of een deel daarvan) die wordt aangehouden om huuropbrengsten of waardestijging, of beide, te realiseren. De volgende onroerende goederen worden niet beschouwd als vastgoedbelegging: • Onroerende zaken die worden aangehouden voor verkoop, als onderdeel van de gewone bedrijfsvoering; • Onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling ten behoeve van derden; • Onroerende zaken voor eigen gebruik. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst- en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de Overige reserves, een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.

55  |  Jaarverslag 2013

Financiële vaste activa Actieve belasting latentie Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor Woningstichting ons Doel geldende rente voor langlopende leningen (a%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (b%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Te vorderen BWS-subsidies: De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Overige vorderingen De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderings¬grond¬slagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve netto¬vermogens¬waarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deel¬neming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardevermin¬derings¬verliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige netto kasstromen die het actief naar verwachting zal genereren.

Jaarverslag 2013  |  56

Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder de financiële instrumenten. Liquide middelen De grondslagen voor de waardering van liquide middelen zijn beschreven onder de financiële instrumenten. Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: 1. sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en 2. een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en 3. het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd.” Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. Voorziening oninbare huurdebiteuren De voorziening voor oninbaarheid van huurdebiteuren wordt gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum. Langlopende schulden De grondslagen voor de waardering van langlopende schulden zijn beschreven onder de financiële instrumenten. Kortlopende schulden De grondslagen voor de waardering van kortlopende schulden zijn beschreven onder de financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 6,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten . De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van

57  |  Jaarverslag 2013

daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidssubsidies worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruit ontvangen baten zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat de toegelaten instelling zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door de toegelaten instelling gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst- en verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van de toegelaten instelling voor de kosten van een actief worden systematisch in de winsten - verliesreke¬ning opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de boekwaarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Opbrengsten uit hoofde van verleende diensten worden in de winst-en-verliesrekening als opbrengsten opgenomen naar rato van het stadium van voltooiing van de transactie op verslagdatum. Het stadium van voltooiing wordt bepaald aan de hand van beoordelingen van de verrichte werkzaamheden. Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

Jaarverslag 2013  |  58

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Immateriële vaste activa Computersoftware

lineair

5jaar

geen afschrijvingen lineair

0 jaar 15 - 50 jaar

Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco

Over vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie wordt niet afgeschreven Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Installaties Inventaris Vervoersmiddelen

lineair lineair lineair

5 - 10 jaar 5 - 10 jaar 5 jaar

Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Lonen, salarissen, pensioenlasten en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De te betalen premie aan de pensioenuitvoerder wordt verwerkt als last in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks wordt beoordeeld of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. Lasten onderhoud Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

59  |  Jaarverslag 2013

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille De gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille betreft de realisatie van de herwaardering door het gebruik maken van het complex en vervreemding van het complex. De realisatie door het gebruik van het complex is het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde van het complex en de afschrijving gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het complex. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting¬tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.

Jaarverslag 2013  |  60

Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslag¬datum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan wel contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (de corporatie is bevoegd tot salderen en heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling). Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij de Toegelaten Instelling geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd. Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereist de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangs¬punten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is. Vorderingen onder vaste en vlottende activa De reële waarde van vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Derivaten De reële waarde van renteruilcontracten is gebaseerd op de genoteerde marktprijs, indien voorhanden. Indien geen genoteerde marktprijs beschikbaar is, wordt de reële waarde bepaald door de verwachte kasstromen, gedisconteerd tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s, contant te maken. Niet-afgeleide financiële verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd tegen de actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen

61  |  Jaarverslag 2013

Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000) VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa 1.1 Computersoftware Een overzicht van de immateriële vaste activa is onderstaand opgenomen: Stand per 1 januari 2013:



• Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs • Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

42 0

Boekwaarde per 1 januari 2013

42





Mutaties 2013:



• Investeringen • Afschrijvingen

0 -8

Totaal mutaties 2013

-8





Stand per 31 december 2013:



• Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs • Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

42 -8

Boekwaarde per 31 december 2013

34

Bedrijfsmiddelen 2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Een overzicht van het sociaal vastgoed in exploitatie op basis van de bedrijfswaarde is onderstaand opgenomen:

Bedrijfswaarde Jaarrekening 2012 Mutaties 2013: - investeringen - desinvesteringen - mutatie bedrijfswaarde

99.631 6.649 -1.119 -9.061

Bedrijfswaarde per 31 december 2013

96.099



De activa zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen, zoals dit door het CBS wordt berekend. De roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn op basis van uitgebreide inboedel verzekerd. Het sociaal vastgoed in exploitatie is grotendeels gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW kan op eerste verzoek hypotheek vestigen op het ingezette onderpand. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Het commerciële vastgoed in exploitatie is niet bezwaard met hypothecaire zekerheden. De taxatiewaarde voor de onroerende zaakbelasting van de vaste activa in de exploitatie bedraagt 369 miljoen peiljaar 2013.(2012: 367 miljoen).

Jaarverslag 2013  |  62

Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met e 3,5 miljoen gemuteerd. Mutatie bedrijfswaarde De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren:

2013

Bedrijfswaarde 1 januari 31 december Mutatie (inclusief afschrijving en waardestijging) (a) Autonome ontwikkelingen

99.631 96.099 -3.532 -745

- vrijval kasstromen - effect een jaar opschuiven - nieuwe (des)investeringen binnen horizon (b) Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent - in de onderhoudslasten - in de verhuurderheffing - in de overige baten en lasten - in de vermogenskostenvoet - in de levensduur - in de restwaarde-inschatting - in de voorgenomen (des)investeringen - in de inflatie - in de waarderingsmethode (c) Gevolgen van mutaties in het bezit - aangekocht bezit - nieuwbouw woningen - verkocht bezit - gesloopt bezit - verbeteringen bestaand bezit - overige mutaties bezit

-7.345 6.920 -320 -10.452 10.661 -1.938 -26.503 3.991 0 -265 -120 881 2.840 0 7.665 0 7.022 -1.119 0 -248 2.010

63  |  Jaarverslag 2013











Hieronder worden de grootste mutaties in de bedrijfswaarde kort toegelicht. • Verhuurderheffing: Bij het opstellen van de bedrijfswaarde ultimo 2012 was de verhuurderheffing nog niet in beleid/wet omgezet. Alleen de bijdrage van 2013 was vastgesteld. Op grond daarvan was alleen de genoemde bijdrage 2013 ingerekend. In de bedrijfswaarde ultimo 2013 is de verhuurderheffing voor de gehele looptijd ingerekend. • Huuropbrengsten: In de huurverhoging van 2013 is een extra huurverhoging van 1,5% toegepast. In de bedrijfswaarde is deze extra huurverhoging van 1,5% ingerekend voor de eerste vijf jaren. Dit is noodzakelijk om de gevolgen van de verhuurderheffing deels op te vangen. • Overige baten en lasten: De positieve mutatie van e 4,0 miljoen wordt veroorzaakt door een aantal besparende maatregelen. Dit betreft met name huisvestingskosten, door de interne verhuizing naar één etage wordt e 2,3 miljoen bespaard. Overige besparingen in de algemene kosten en in de belastingen/verzekeringen leveren respectievelijk e 0,4 en e 0,6 miljoen op. • Inflatie: Ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2012 zijn alle indexcijfers voor de jaren 2014 tot en met 2018 gedaald. De indices voor de bedrijfslasten zijn echter sterker gedaald dan die voor de ontvangsten. Dit resulteert in een stijging van e 2,8 miljoen. In onderstaande tabel worden de belangrijkste parameters en gegevens met betrekking tot de verkopen weergegeven.

Component Huren - Aanvullende huurstijging Onderhoud Bedrijfslasten Marktwaarde ontwikkelingverkopen

Jaar Aantal verkopen Opbrengstwaarde Oorspronkelijke boekwaarde

2013 2,30% 1,50% 2,25% 2,25% -5,00%

2014 2,50% 1,50% 1,50% 2,00% -2,00%

2015 1,75% 1,50% 1,95% 2,00% 2,00%

2016 1,83% 1,50% 2,27% 2,00% 2,00%

2017 1,88% 1,50% 2,49% 2,00% 2,00%

2018 1,91% 1,50% 3,00% 3,00% 2,00%

2013 35 4.067 -791

2014 20 3.290 -482

2015 20 3.337 -501

2016 20 3.516 -520

2017 20 3.572 -368

2018 20 3.478 -357

De parameters voor de eerste vijf jaar zijn gebaseerd op het eigen beleid van Ons Doel. Vanaf zes jaar wordt gerekend met de parameters die zijn vastgesteld door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Jaarverslag 2013  |  64

2.2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Een overzicht van het sociaal vastgoed in ontwikkeling is hieronder opgenomen:

Stand per 1 januari 2013: • Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs • Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Verantwoord onder: • Sociaal vastgoed in ontwikkeling • Voorziening onrendabele investeringen Mutaties 2013: • Investeringen • Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan • Overboekingen naar M.V.A. in exploitatie • Overboekingen naar exploitatielasten Totaal mutaties 2013 Stand per 31 december 2013: • Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs • Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013 Verantwoord onder: • Sociaal vastgoed in ontwikkeling • Voorziening onrendabele investeringen

Hieronder wordt een uitsplitsing per project gegeven: Stand Investeringen per 01-01 2013 Het Gebouw Fase I 2.809 -159 Het Gebouw Fase II -156 1.282 Zuidhoven 2.018 1.618 Overige projecten 420 128 Totaal 5.092 2.869

Jaarverslag 2013  |  65

12.674 -7.582 5.092

5.247 -156

2.869 202 -7.022 0 -3.951

2.665 -1.525 1.141

1.141 0





Waardemutatie 2013 36 -170 700 -364 202

Overboeking naar M.V.A. -2.686 0 -4.336 0 -7.022

Saldo per 31-12 0 957 0 184 1.141

In het boekjaar werd ten zake van sociaal vastgoed in ontwikkeling een bedrag van e 93.000,- aan bouwrente geactiveerd (2012: e 296.000,-). Er is een gemiddelde rentevoet van 4% gehanteerd (2012: 4%). Het bedrag van e 184.000 onder ‘Overige projecten’ betreft een grondpositie op het voormalige Marinevliegkamp Valkenburg. Deze grond is gedeeltelijk in 2002 en gedeeltelijk in 2005 aangekocht. 2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Een overzicht van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is onderstaand opgenomen:

Stand per 1 januari 2013: • Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs • Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties 2013: • Investeringen • Desinvesteringen • Afschrijvingen Totaal mutaties 2013 Stand per 31 december 2013: • Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs • Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013

963 -619 345 58 0 -107 -49 1.022 -726 296

Vastgoedbeleggingen 3.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Een overzicht van het commercieel vastgoed in exploitatie is onderstaand opgenomen:

Stand per 1 januari 2013: • Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 3.049 • Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 0 Boekwaarde per 1 januari 2013 3.049 Mutaties 2013: • Herwaardering marktwaarde -716 • Overboeking van commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 9.491 Totaal mutaties 2013 8.775 Stand per 31 december 2013: • Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 12.540 • Cumulatieve herwaarderingen -716 Boekwaarde per 31 december 2013 11.824

66  |  Jaarverslag 2013

De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per 31.12.2013 e 12.622.830 (31.12.2012 e 131.411). De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde aan de actieve markt voor gelijksoortig vastgoed ontleende netto aanvangsrendementen per te onderscheiden segment van de commerciële vastgoedportefeuille en bedraagt e 11.824.000 (2012: e 3.049.000). Deze stijging wordt grotendeels veroorzaakt door de ingebruikneming van het nieuwbouwcomplex Het Gebouw. Deze marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Ons Doel actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contactuele verplichtingen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Ons Doel actief is. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn de actuele huur- prijzen en een disconteringsvoet per te onderscheiden segment in de bandbreedte van 5% tot 10%. De methoden, relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op het feit dat de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde besteed zou zijn. De waardering is gebaseerd op een integrale waardering van alle eenheden door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van opbrengsten. De integrale waardering zal jaarlijks worden uitgevoerd. 3.2 Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Een overzicht van het commercieel vastgoed in ontwikkeling is onderstaand opgenomen:

Stand per 1 januari 2013: • Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 11.986 • Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen -5.325 Boekwaarde per 1 januari 2013 6.661 Mutaties 2013: • Investeringen 339 • Bijdrage Gemeente -422 • Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan 2.910 • Overboekingen naar M.V.A. in exploitatie -9.487 • Overboekingen naar exploitatielasten 0 Totaal mutaties 2013 -6.661 Stand per 31 december 2013: • Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs 0 • Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen 0 Boekwaarde per 31 december 2013 0

Jaarverslag 2013  |  67

4 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:



Te vorderen BWS-subsidies

Actieve latentie leningen

Overige

45 0 -12 4 -8 37

9 0 -9 0 -9 0

1 45 0 0 45 46

Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties 2013 Toevoegingen Ontvangsten Toegevoegde rente Totaal mutaties Boekwaarde per 31 december 2013

VLOTTENDE ACTIVA 5 Vorderingen De mutaties in de vorderingen zijn in het navolgende schema samengevat: Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.

5.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Boekwaarde per 31 december 5.2 Gemeenten Vordering op Gemeente Leiden Boekwaarde per 31 december 5.3 Overige vorderingen Overige debiteuren Boekwaarde per 31 december 5.4 Overlopende activa Overige overlopende activa Boekwaarde per 31 december

2013 338 28 310 2013 12 12 2013 454 454 2013 720 720

2012 258 0 258 2012 12 12 2012 255 255 2012 204 204

68  |  Jaarverslag 2013

Totaal

56 45 -21 4 27 83

De hoogte van de post ‘Overlopende activa’ wordt veroorzaakt door een extra subsidie van de Gemeente Leiden. Uit de ‘Bestemmingsreserve Herstructurering Woongebieden Ons Doel’ is een extra onttrekking van e 594.370 goedgekeurd. Ons Doel ontvangt dit bedrag ter dekking van een extra onrendabel op de parkeergarage van Het Gebouw. De post voorziening dubieuze debiteuren is opgenomen ter dekking van openstaande vorderingen huurdebiteuren waarvan de inbaarheid onzeker is. De post huurdebiteuren bestaat uit vorderingen op zowel actieve als niet-actieve contracten. De vorderingen op actieve contracten worden allemaal als inbaar gezien en hier wordt geen voorziening voor getroffen. De vorderingen op niet-actieve contracten zijn beoordeeld, voor het gedeelte waarvan niet zeker is dat deze nog geïnd gaan worden is de voorziening getroffen.

6 Liquide middelen 2013 6.675 0 6.675

Direct opvraagbaar: Kas- en Banktegoeden Depot NWB Totaal per 31 december

2012 430 0 430

VASTE PASSIVA 7 Groepsvermogen 2013 2012 Stand per 1 januari 41.351 39.955 Af: mutatie sociaal vastgoed -6.138 Bij: uit de resultaatverdeling over het boekjaar 6.265 1.396 Stand per 31 december 41.478 41.351 Het groepsvermogen bestaat uit een herwaarderingsreserve en een overige reserve. In onderstaande tabel is de opbouw van het groepsvermogen gegeven. 2013 2012 Herwaarderingsreserve 28.914 35.767 Overige reserves 12.564 5.584 Totaal Groepsvermogen 41.478 41.351 8 Egalisatierekeningen Boekwaarde per 1 januari 2013 Vrijval ten gunste van de exploitatie Boekwaarde per 31 december 2013

BWS-subsidie 45 -8 37

Jaarverslag 2013  |  69

PTT-zendmast 106 -4 102

Totaal 152 -12 139





9 Voorzieningen 9.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw In onderstaande tabel is het verloop van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw weergegeven.

Boekwaarde per 1 januari Dotaties Onttrekkingen Boekwaarde per 31 december

2013 156

2012 6.843

170 -326 0

370 -7.058 156



10 Langlopende schulden

Leningen overheid en kredietinstellingen Bij: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar: • Nieuw opgenomen leningen • Aflossingen Saldo mutaties Leningen overheid en kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar Stand per 31 december 2013 Looptijd van: < 1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar

63.335 5.695 69.031 9.000 5.695 3.305 72.335 5.745 66.590 5.483 6.176 60.677 72.335







De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Leningen overheid en kredietinstellingen Vastrentende leningen 44.735 Basisrenteleningen 27.600 Stand per 31 december 2012 72.335

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 3,521% (2012: 3,098%).

70  |  Jaarverslag 2013

De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: • op het moment van renteherziening indien deze hoger dan wel lager is dan de oude contractrente; • de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. Voor één basisrentelening met een hoofdsom van € 5 miljoen is een vastrentende periode afgesproken zonder een liquiditeitsopslag. In de overeenkomst is opgenomen dat op moment van herziening van de liquiditeitsopslag de geldgever eenmalig het recht heeft de lening te beëindigen. Maakt de geldgever van dit recht geen gebruik dan wordt de lening gecontinueerd als basisrentelening met een basisrente en een liquiditeitsopslag. Als de geldgever hier wel gebruik van maakt, dan wordt de lening afgelost en eventueel geheel of gedeeltelijk geherfinancierd tegen een hogere dan wel lagere rente, met een kortere of langere looptijd. Bij vier basisrenteleningen met een totale hoofdsom van e 17,6 miljoen is gedurende de eerste renteperiode van de overeenkomst een variabel rente (zogeheten roll-overperiode) afgesproken. De rente is gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-overperiode kent een spread van 0,4% boven de onderliggende Euribor. Het renterisico van de roll-overperiode is in de onderliggende overeenkomst van de leningen afgedekt met een rente-instrument (zijnde Cap met een strike op 4%). . Op 7 januari 2013 zijn de roll-overperiodes, en derhalve de Cap geëxpireerd. Per die datum is per lening de liquiditeitsopslag vastgezet variërend van één tot vier jaar. Renterisico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid is erop gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met • de restant hoofdsom van rente typisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én • de restant hoofdsom van rente typisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen. Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er voor de komende 10 jaar als volgt uit: Verloop huidige leningportefeuille

2013 2014 2015 2016 2017

Exposure niet afgedekt t.o.v. portefeuille (%) 5,8 Risiconorm (%) 15,0 Beschikbare ruimte t.o.v. norm (%) 9,2

5,5 15,0 9,5

4,0 15,0 11,0

0,0 15,0 15,0

1,8 15,0 13,2

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2,5 15,0 12,5

8,6 15,0 6,4

6,9 15,0 8,1

6,7 15,0 8,3

12,4 15,0 2,6

11,2 15,0 3,8

Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 12,4% in 2022. Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar.

Jaarverslag 2013  |  71

Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten zijn de volgende instellingen:

Leningen overheid en kredietinstellingen N.V. Bank Nederlandse Gemeenten 26.671 Nartionale Waterschapsbank N.V. 40.600 Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) 2.042 Overige bankinstellingen (alleen Nederlands) 3.023 Stand per 31 december 2013 72.335

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij BNG en NWB. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 25 jaar (2012: 26 jaar). Rentederivaten Ons Doel heeft, na de expiratie van de eerder toegelichte embedded Cap bij vier basisrenteleningen, geen andere rentederivaten in portefeuille. Zekerheden Ons Doel is geen onderpandverplichtingen (een zogenaamde margin call-verplichting), dan wel andersoortig verplichtingen aangegaan en heeft geen zekerheden verstrekt. Onder de langlopende schulden aan kredietinstellingen is een niet gegarandeerde lening opgenomen in 2010 met een hoofdsom van 1 miljoen euro (schuldrest ultimo 2013 e 0,9 miljoen). Alle overige leningen zijn gemeentelijke leningen en lening onder garantiestelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

72  |  Jaarverslag 2013

VLOTTENDE PASSIVA 11 Kortlopende schulden 2013 Schulden aan kredietinstellingen 5.745 Schulden aan leveranciers 1.226 Belastingen en premies sociale verzekeringen 400 Overige schulden 99 Overlopende passiva 1.971 Totaal kortlopende schulden 9.441 De ‘Overige schulden’ en ‘Overlopende passiva’ bestaan uit 2013 Nog niet opeisbare rente 1.394 Vooruitontvangen huren 215 Nog af rekenen ivm beheer derden 120 Facturen ontvangen in 2014 48 Nog te ontvangen facturen 2013 114 Overig 179 2.070

2012 5.695 2.608 710 178 2.005 11.196

Door ING bank is een kredietfaciliteit in rekening-courant beschikbaar gesteld van e 5,5 miljoen. De vrije borgingsruimte dient tenminste e 5,5 miljoen te bedragen. Ultimo 2013 zijn geen trekkingen ten laste van het krediet genomen.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed (het kantoor van Ons Doel) bedraagt in 2013 e 322.000. Per 1 februari 2014 is een nieuwe huurovereenkomst van kracht gegaan. Deze geldt voor vijf jaar en bedraagt e 114.000 per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd Bankgarantie Ons Doel heeft per 31 december 2013 bankgaranties verstrekt voor een bedrag e 100.000 (31.12.2012: e 100.000). Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2013 e 2,5 miljoen (2012: e 2,3 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2012 : 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Erfpacht gemeente Leiden Ons Doel is in bespreking met de gemeente Leiden inzake suppletieverzoek van de gemeente Leiden met betrekking tot de erfpacht van verkochte woningen in complex de Rodes en overige complexen. Het suppletiebedrag is ingehouden op de verkopen van de woning en totdat overeenstemming is bereikt gestort op een derden rekening.

Jaarverslag 2013  |  73

Investeringsverplichtingen De niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw bedraagt e 0,5 miljoen. Dit gehele bedrag is ten behoeve van sociaal vastgoed. Bestemmingsreserve herstructurering Voortvloeiend uit de raamovereenkomst met de gemeente Leiden heeft Ons Doel een gelimiteerd trekkingsrecht op de overeenkomen herstructureringsfonds voor specifieke projecten in het kader van stedelijke vernieuwing. Garantstelling project Juigalpa Nicaragua Vijf woningcorporaties met bezit in Leiden staan ieder voor 1/5 deel garant voor een lening die loopt via het DIGH. Het garantiebedrag voor Ons Doel is gelijk aan de jaarlijkse annuïteit van e 9.880, en loopt tot het jaar 2021. De garantiestelling project Juigalpa valt ruim binnen de door de BBSH gestelde norm van 0,3 promille van het balanstotaal op basis van de waarderingsmethodiek van het Centraal Fonds van de Volkshuisvesting en voldoet aan de eisen die in MG 2006-04 en MG 2011-02 zijn gesteld. Nicaragua wordt met name genoemd in MG 2005-04. Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belasting¬wetgeving. De specifieke invulling van de belastingplicht is voor woningcorporaties vastgelegd in de VSO 1 en VSO 2. VSO 2 heeft VSO 1 opgevolgd en had oorspronkelijk een looptijd tot en met 31 december 2012. Ons Doel heeft besloten om de VSO 2 (vooralsnog) tot en met 31 december 2013 toe te passen in het verlengde van het voorstel van de Belastingdienst om de VSO 2 voor de jaren 2013 en 2014 te verlengen. In onderstaande opstelling is uitgegaan van de huidige VSO 2 regel¬geving, ook voor de periode na 31-12-2014, aangezien de VSO 2 ten tijde van het opstellen van de fiscale positie in de commerciële jaarrekening 2013 de vigerende regelgeving betreft. Vooralsnog is onvoldoende duidelijk wat de consequenties zijn van het aflopen van VSO 2 en de fiscale wetgeving na 31 december 2014. De VPB aanslag 2008 is ontvangen en door middel van het zogeheten metatoezicht met de Belastingdienst afgestemd. Deze aanslag bevat tevens de fiscale resultaten van 2006 en 2007. Het fiscale resultaat volgens de definitieve aanslagen 2008 tot en met 2011 bedraagt nihil door de toepassing van de herbestedingsreserve. Rekening houdend met de mogelijkheid het onroerend goed af te waarderen op basis van WOZ-waarden en/of de mogelijkheid een onderhoudsvoorziening te treffen, zal ultimo 2013 mogelijk een beperkt compensabel verlies resteren. Bij het opstellen van de aangifte vennootschapsbelasting 2012 zal een definitieve keus gemaakt moeten worden met betrekking tot de omvang van de afwaardering op basis van WOZ-waarden en de te verwachten fiscale resultaten. Indien het onroerend goed waarvan de WOZ-waarde meer dan 30% is gedaald, wordt afgewaardeerd, bedraagt de afwaardering ultimo 2013 e 4,7 miljoen. Op dit moment is de berekening van de fiscale onderhoudsvoorziening nog niet definitief. Op basis van de conceptberekening (zoals opgesteld bij de aangifte vennootschapsbelasting 2008) bedraagt de onderhoudsvoorziening ultimo 2012 ongeveer e 1,2 miljoen.

74  |  Jaarverslag 2013

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (x e 1.000) BEDRIJFSOPBRENGSTEN 12.1 Huuropbrengsten

2013 2012 Woningen en woongebouwen 14.163 12.695 Onroerende zaken, niet zijnde woningen 354 287 Af: huurderving wegens leegstand 206 75 Af: huurderving wegens oninbaarheid 4 2 Totaal huuropbrengsten 14.307 12.905 De te ontvangen netto huur is gewijzigd als gevolg van: • de reguliere huurverhoging per 1 juli 2013 ad 2,5%; • de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 ad 1,5%; (effectiefe huurverhoging na aftopping liberalisatiegrens is 3,81% ) • de oplevering van de Brede School en Zuidhoven • verkoop van 35 woningen; • huurverhoging als gevolg van individuele woningverbeteringen; • aanpassing van de netto huur bij mutaties tot een niveau van 75% van de maximaal redelijke huurprijs of 78% in de situatie van woningverbetering 12.2 Opbrengsten servicecontracten



Overige goederen, leveringen en diensten Af: opbrengstenderving wegens leegstand Totaal opbrengsten servicecontracten

2013 771 47 724

12.3 Overheidsbijdragen Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie Overige rijksbijdragen Totaal overheidsbijdragen

2013 8 74 83

12.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2013 Opbrengst verkopen bestaand bezit 4.067 Af: direct toerekenbare kosten 74 Af: boekwaarde verkopen 791 Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit sociaal vastgoed in exploitatie 3.202

Jaarverslag 2013  |  75

2012 640 10 630

2012 8 115 123

2012 3.477 26 456 2.994

12.5 Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw huurwoningen • Het Gebouw • Zuidhoven • Lorentzhof • Robijnhof • Overige projecten Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf





2013 44 20 28 67 0 158

2012 102 84 37 29 0 252

12.6 Overige bedrijfsopbrengsten Beheerdiensten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2013 373 103 476

2012 469 56 526

2013 8 4.603 107

2012 0 4.321 98

4.719

4.419

2013 -202 -2.910

2012 149 221

BEDRIJFSLASTEN 13.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa Computersoftware Sociaal vastgoed in exploitatie (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

13.2 Overige waardeveranderingen Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Totaal overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille



-3.112

3.4 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 1 2013 • Lonen en salarissen 1.575 • Sociale lasten 212 • Pensioenlasten 292 Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 2.079

Jaarverslag 2013  |  76

370

2012 1.615 215 292 2.122

De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december is verlaging van pensioenen volgens het SPW in 2014 niet aan de orde. Bestuurder en commissarissen De bezoldiging van de heer B.J. Noorlander over 2013, conform de regeling bezoldigingscomponent WNT, bedroeg in totaal e 145.479 en is als volgt opgebouwd: • • • •

De beloning De sociale verzekeringspremies De belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen De voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn

120.301,89 767,04 0,00 24.409,80

De heer B.J. Noorlander heeft de functie van directeur-bestuur vervuld gedurende het hele kalenderjaar 2013. De beloning is e 1.447 lager ten opzichte van vorig jaar. Ons Doel kent geen topfunctionarissen zonder dienstbetrekking. Evenmin zijn er personen werkzaam die als topfunctionaris gekwalificeerd kunnen worden. De totale bezoldiging in 2013 voor de leden van Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Naam commissaris

J. Spithoven

A. Verlaan

E.W.F. v. Bockel

1.503,00

1.112,00

1.112,00

1.112,00

278,00

1.112,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

De beloning De sociale verzekeringspremies De belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen De voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn

H. van Dam E.M. Klein-Schiphorst











0,00

0,00

0,00

0,00

0,00











0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

A. Ottolini

0,00 0,00

Functie

Voorzitter

Lid

Lid

Lid

Lid

Lid

Duur van het dienstverband

Heel 2013

Heel 2013

Heel 2013

Heel 2013

T/m 15 april

Heel 2013

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

N.V.T.

Omvang van het dienstverband

Voornoemde vergoedingen zijn inclusief reiskosten en exclusief BTW. Aan de leden van de Raad van Commissarissen of Bestuurder zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt. Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT van 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken als uitgangspunt gehanteerd.

77  |  Jaarverslag 2013

13.5 Lasten onderhoud Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Totaal onderhoudslasten De onderhoudskosten zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Totaal onderhoudslasten 13.6 Leefbaarheid Leefbaarheid Totaal leefbaarheid 13.7 Lasten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Totaal servicecontracten 13.8 Overige bedrijfslasten Beheerskosten: Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurs- en toezichtskosten Subtotaal beheerskosten Heffingen Belastingen Verzekeringen Sectorspecifieke heffing Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten Algemene kosten Overige directe exploitatielasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

Jaarverslag 2013  |  78

2013 1.290 2.029 3.319 2013 2.029 492 798 3.319 2013 167 167 2013 727 727 2013 127 389 15 531 729 66 584 1.379 968 33 1.001 2.911

2012 1.911 3.576 5.487

2012 3.576 808 1.103 5.487

2012 148 148

2012 558 558

2012 155 401 25 580

712 54 47 813

825 21 846 2.240

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 14.1 Gerealiseerde herwaardering Realisatie herwaardering door afschrijving Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille

2013 1.351 1.351

(verkopen is geen onderdeel meer) 14.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 2013 Waardevermeerdering commercieel vastgoed in exploitatie -716 Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -716 14.3 Rentebaten 2013 Rente materiële & financiële vaste activa - Rente opbrengsten activa in ontwikkeling 93 - Renteopbrengsten BWS-subsidies 4 Overige rentebaten 1 Rentebaten rekening-courant en deposito’s 31 Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 130 14.4 Rentelasten 2013 Toegevoegde rente egalisatierekeningen - Overig 7 Rente langlopende schulden - Leningen overheid 16 - Leningen kredietinstellingen 2.609 Rente kortlopende schulden - Kredietinstellingen 0 - Overige schulden 0 Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 2.632

2012 991 991

2012 -177 -177 2012 587 4 3 87 681 2012 7 17 2.136 0 2 2.162

79  |  Jaarverslag 2013

Honoraria accountant De volgende honoraria van Deloitte Accountants en overige Deloitte-entiteiten zijn ten laste gebracht van de onderneming (en haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert), één en ander bedoeld in artikel 2:382a BW.



Deloitte accountants 2013

Overig Deloitte Netwerk 2013

Totaal Deloitte 2013

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Advies op fiscaal terrein Andere niet controlediensten Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Advies op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

56 56 Deloitte accountants 2012 52

0 Overig Deloitte Netwerk 2012 52 0

56 56 Totaal Deloitte 2012

52

Jaarverslag 2013  |  80



52

Enkelvoudige balans per 31 december 2013 In duizenden euro’s, na resultaatbestemming ACTIVA VASTE ACTIVA

Immateriële vaste activa Computersoftware Immateriële vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Bedrijfsmiddelen Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa 16 Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Actieve belasting latentie Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen Financiële vaste activa SOM DER VASTE ACTIVA VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Vorderingen Liquide middelen Liquide middelen Liquide middelen SOM DER VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA

31-12-2013

31-12-2012

34 34 95.834

42 42 99.389

1.141

5.247

296 97.271 11.824

345 104.981 3.049

0 11.824 1 36 0 37 46 120 109.249

6.661 9.710 3 36 9 45 1 94 114.828

309 12 456 716 1.493 6.257 6.257 7.750 116.999

258 12 257 197 724 1 1 725 115.553

81  |  Jaarverslag 2013











Enkelvoudige balans per 31 december 2013 In duizenden euro’s, na resultaatbestemming PASSIVA VASTE PASSIVA

Eigen vermogen Eigen vermogen Eigen vermogen Egalisatierekeningen BWS-subsidies PTT-zendmast Egalisatierekeningen Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen Voorzieningen Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Langlopende schulden SOM DER VASTE PASSIVA VLOTTENDE PASSIVA Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overige schulden en overlopende passiva Kortlopende schulden SOM DER VLOTTENDE PASSIVA TOTAAL PASSIVA

Jaarverslag 2013  |  82

31-12-2013

31-12-2012

17

40.837 40.837 37 102 139 0 0 0 320 66.270 66.590 107.566

40.776 40.776 45 106 151 156 0 156 337 62.998 63.335 104.418



5.745 0 1.220 400 99 1.969 9.433 9.433 116.999

5.695 0 2.498 710 178 2.053 11.135 11.135 115.553









Enkelvoudige winst- en verliesrekening per 31 december 2013 In duizenden euro’s

31-12-2013

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Financiële baten en lasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering Resultaat deelnemingen 18 Mutatie reële waarde M.V.A. RESULTAAT NA BELASTINGEN

Jaarverslag 2013  |  83

31-12-2012

14.231 706 79 3.202 158 489 18.864 4.711

12.831 617 78 2.994 252 545 17.318 4.410

-3.112 0 1.575 212 292 3.297 167 712 2.902 10.756 8.109 1.350 -716 128 -2.632 -1.869

370 0 1.615 215 292 5.361 148 545 2.230 15.186 2.132 989 -177 676 -2.162 -673

6.240 -9 -2 0

1.459 -24 -1 0

6.228

1.434









Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2013 Algemeen De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening. 16. Financiële vaste activa

Te vorderen BWS- subsidie 1 januari 2013 Boekwaarde Mutaties Aflossingen Aandeel in resultaat Toevoegingen Totaal mutaties 31 december 2013 Boekwaarde

Actieve belasting latentie

45 -8 - 0 -8 37

9 -9 0 0 -9 0

Deelnemingen

Vorderingen op deelnemingen

Overige

36 - - 0 0 36

1 - - 45 45 46

3 - -2 0 -2 1

De deelneming betreft: Ons Doel Holding BV (100% Woningstichting Ons Doel) te Leiden

17 Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:

Stand per 1 januari Bij: uit de resultaatverdeling over het boekjaar Bij: mutatie sociaal vastgoed Stand per 31 december

Jaarverslag 2013  |  84

2013 40.776 6.228 -6.167 40.837

2012 39.342 1.434 40.776

totaal

95

-18 -2 45 25

120

Het verschil tussen het eigen vermogen en jaarresultaat volgens de enkelvoudige jaarrekening en het eigen vermogen en jaarresultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening wordt als volgt verklaard

Woningstichting Ons Doel Stg.Juffr. Maashofje en Stg. Het Schachtenhof

2013 40.837 641 41.478

Mutaties 61 66 127

2012 40.776 575 41.351

Ons Doel is bestuurder van de Stichting Juffrouw Maashofje en de Stichting Het Schachtenhof.

18 Resultaat deelnemingen Ons Doel Holding B.V.

2013 -2

2012 -1

Werknemers Ultimo het jaar 2013 had de Woningstichting Ons Doel 28 werknemers in dienst (25 fte). In 2012 waren 31 werknemers in dienst (27 fte). Leiden, 20 mei 2014 ir. B.J. Noorlander MRE Bestuurder Woningstichting Ons Doel mr. J.P.A. Spithoven Voorzitter raad van commissarissen drs. E.W.F. van Bockel MBA Commissaris mr. H.C. Michels Commissaris drs. J.W.A. Verlaan Commissaris ir. A.M. Ottolini Commissaris

Jaarverslag 2013  |  85





5. Overige gegevens Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen betreffende de resultaatbestemming. De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Voorstel tot resultaatbestemming Vooruitlopend op de goedkeuring van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen wordt voorgesteld het positieve resultaat over 2013 ad e 6.265.000 toe te voegen aan de Overige reserves. Dit voorstel is verwerkt in de balans per 31 december 2013. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is op de volgende pagina opgenomen. Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen gebeurtenissen voortgedaan die nog van invloed kunnen zijn op de jaarrekening.

86  |  Jaarverslag 2013

Jaarverslag 2013  |  87

88  |  Jaarverslag 2013

Jaarverslag 2013  |  89

Bijlage 1: Verbindingen Ons Doel Holding BV. Naam van de verbinding Rechtsvorm Statutaire vestigingsplaats Statutaire doelstelling Oprichtingsdatum Bestuurder Waardering Kern-/nevenactiviteiten Consolidatie





Financiële gegevens 2013 Vennootschap geplaatst kapitaal Eigen vermogen inclusief resultaat verslagjaar Resultaat verslagjaar Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie/prioriteit Intrinsieke waarde Overige participanten Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Geldstromen Doorberekende kosten aan verbinding Waarde verstrekte lening(en) Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel Ontvangen winstuitkeringen door Stichting Afgegeven zekerheden t.b.v. de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Ons Doel Projecten BV. Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Statutaire vestigingsplaats Statutaire doelstelling Oprichtingsdatum Bestuurder Waardering Kern-/nevenactiviteiten Consolidatie



Ons Doel Holding BV. Besloten vennootschap Leiden Beheer- en financieringsactiviteiten en exploitatie registergoederen 19 maart 2008 Woningstichting Ons Doel Netto vermogenswaarde Houdster- en financieringsactiviteiten binnen Woningstichting Ons Doel



€ 18.000,€ 6.167,€- 2.270,€0 € 100 € 18.000,€ 6.167,Geen



Woningstichting Ons Doel heeft als rechtspersoon 100% zeggenschap



€ 0,€ 36.000,n.v.t. n.v.t. €0 n.v.t. Aansprakelijkheid is verzekerd, max. verlies aandelenkapitaal ter waarde van 18.000 euro.



Ons Doel Projecten BV. Besloten vennootschap Leiden Verkrijgen, beheren, ontwikkelen, exploiteren en vervreemden registergoederen en vermogenswaarden in het algemeen 19 maart 2008 Ons Doel Holding BV. Netto vermogenswaarde Ontwikkelen projecten binnen Ons Doel Holding BV.

90  |  Jaarverslag 2013



Financiële gegevens 2013 Vennootschap geplaatst kapitaal Eigen vermogen inclusief resultaat verslagjaar Resultaat verslagjaar Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie/prioriteit Intrinsieke waarde Overige participanten Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Geldstromen Doorberekende kosten aan verbinding Waarde verstrekte lening(en) Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel Afgegeven zekerheden t.b.v. de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Ons Doel Diensten BV. Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Statutaire vestigingsplaats Statutaire doelstelling Oprichtingsdatum Bestuurder Waardering Kern-/nevenactiviteiten Consolidatie Financiële gegevens 2013 Vennootschap geplaatst kapitaal Eigen vermogen inclusief resultaat verslagjaar Resultaat verslagjaar Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie/prioriteit Intrinsieke waarde Overige participanten

Jaarverslag 2013  |  91



€ 18.000,€ 15.354,€ - 106,€0 100 € 18.000,€ 15.354,Geen



Woningstichting Ons Doel heeft als rechtspersoon indirect 100% zeggenschap



€ 0,€ 0,n.v.t. n.v.t. n.v.t. Aansprakelijkheid is verzekerd, max. verlies aandelenkapitaal ter waarde van 18.000 euro.



Ons Doel Diensten BV. Besloten vennootschap Leiden Verkrijgen, beheren, ontwikkelen, exploiteren en vervreemden registergoederen en vermogenswaarden in het algemeen en het verlenen en verrichten van diensten 19 maart 2008 Ons Doel Holding BV. Netto vermogenswaarde Beheren van registergoederen en verlenen van diensten binnen Ons Doel Holding BV.



€ 18.000,€ 15.383,€ - 106,€0 100 € 18.000,€ 15.383,Geen



Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Geldstromen Doorberekende kosten aan verbinding Waarde verstrekte lening(en) Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel Afgegeven zekerheden t.b.v. de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Bestuurlijk: Stichting Juffrouw Maashofje Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Statutaire vestigingsplaats Statutaire doelstelling Oprichtingsdatum Bestuurder Waardering Kern-/nevenactiviteiten Consolidatie Financiële gegevens 2013 Vennootschap geplaatst kapitaal Eigen vermogen inclusief resultaat verslagjaar Resultaat verslagjaar Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie/prioriteit Intrinsieke waarde Overige participanten Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Geldstromen Doorberekende kosten aan verbinding Waarde verstrekte lening(en) Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel Ontvangen winstuitkeringen door Stichting Afgegeven zekerheden t.b.v. de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Stichting Het Schachtenhof Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm





Woningstichting Ons Doel heeft als rechtspersoon indirect 100% zeggenschap



€ 0,€0 n.v.t. n.v.t. n.v.t. Aansprakelijkheid is verzekerd, max. verlies aandelenkapitaal ter waarde van € 18.000 euro.



Stichting Juffrouw Maashofje. Stichting Leiden Beheer- en financieringsactiviteiten en exploitatie registergoederen 07 mei 1975 Woningstichting Ons Doel Netto vermogenswaarde Exploitatie Stichting Juffrouw Maashofje binnen Woningstichting Ons Doel



€0 € 469.840,€ 18.365,€ 37.890,100 €0 € 469.840,Geen



Woningstichting Ons Doel heeft als rechtspersoon 100% bestuurlijke zeggenschap



€ 5.565,€0 Alle faciliteiten van de stichting, door middel van opslag op bedrijfskosten doorberekend Volgens vaste vergoeding €0 n.v.t. Aansprakelijkheid verzekerd



Stichting Het Schachtenhof. Stichting

92  |  Jaarverslag 2013



Statutaire vestigingsplaats Statutaire doelstelling Oprichtingsdatum Bestuurder Waardering Kern-/nevenactiviteiten Consolidatie





Financiële gegevens 2013 Vennootschap geplaatst kapitaal Eigen vermogen inclusief resultaat verslagjaar Resultaat verslagjaar Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie/prioriteit Intrinsieke waarde Overige participanten Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Geldstromen Doorberekende kosten aan verbinding Waarde verstrekte lening(en) Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel Ontvangen winstuitkeringen door Stichting Afgegeven zekerheden t.b.v. de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid

Jaarverslag 2013  |  93



Leiden Beheer- en financieringsactiviteiten en exploitatie registergoederen 00-00-1670 Woningstichting Ons Doel Netto vermogenswaarde Exploitatie Stichting Het Schachtenhof binnen Woningstichting Ons Doel



€0 € 171.464,€ 18.423,€ 60.258,100 €0 € 171.464,Geen



Woningstichting Ons Doel heeft als rechtspersoon 100% bestuurlijke zeggenschap



€ 6.811,€0 Alle faciliteiten van de stichting, middels opslag op bedrijfskosten doorberekend Volgens vaste vergoeding €0 n.v.t. Aansprakelijkheid verzekerd