Inhoudsopgave ALGEMENE INFORMATIE 4 PROFIEL 5. VERSLAG VAN DE beheerder 11. Geconsolideerde balans per 30 juni

Inhoudsopgave ALGEMENE INFORMATIE

4

PROFIEL

5

VERSLAG VAN DE beheerder

11

HALFJAARBERICHT

20

Geconsolideerde balans per 30 juni 2014

21

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2014

22

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2014

23

Toelichting geconsolideerd halfjaarbericht

24

OVERIGE GEGEVENS

43

2

3

Algemene informatie

Profiel

Fonds

Algemeen

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. (hierna het

Gustav Mahlerlaan 10

“fonds” of “NV”) is op 27 oktober 2006 opgericht onder de naam

Postbus 283 (HQ 5040)

Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. De beheerder

1000 EA Amsterdam Beheerder ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V.

Fund Management B.V. Het fonds is een beleggingsinstelling in

huurders of korte huurcontracten waar waarde aan het

de zin van artikel 2:65 Wft en opgericht voor onbepaalde tijd. Enig

vastgoed toegevoegd kan worden.

aandeelhouder van het fonds is Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund die voor ieder aandeel

1000 EA Amsterdam

een certificaat heeft uitgegeven aan de certificaathouders. De NV is een entiteit met beperkte aansprakelijkheid opgericht onder

Prins Bernhardplein 200 Postbus 990 1000 AZ Amsterdam

data huurcontracten, branche huurders, etcetera. • Bij voorkeur langjarige huurcontracten met solvabele

Postbus 283 (HQ 5040)

Stichting Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund

op transportassen van Nederland. • Spreiding portefeuille met betrekking tot locatie, expiratie-

van het fonds is ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth

Gustav Mahlerlaan 10

Administratiekantoor

• Gebouwen zijn gelegen in economisch sterke regio’s en/of

Nederlands recht.

• Investeringsvolume tussen de € 1 miljoen en € 50 miljoen per object. • Toezicht, advies en goedkeuring aan- en verkoop beslissingen door Raad van Commissarissen (“RvC”). • Gematigde financiering van de portefeuille. • Actief vastgoedmanagement door professionele fonds-

De beheerder is sinds 20 juli 2012 in het bezit van een vergunning als

manager en property manager.

bedoeld in artikel 2:65 Wft en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (‘AFM’).

De NV kan beleggen in objecten die zijn aan te merken als direct vastgoed alsmede in indirect vastgoed. Onder direct vastgoed

Fondsmanager MPC Capital

Beleggingsdoelstelling en beleggingsbeleid

wordt verstaan de ‘stenen’ alsook vastgoed dat in eigendom is van

Strawinskylaan 835

van de NV

een rechtspersoon, vennootschap of lichaam waarin de NV een

1077 XX Amsterdam

De NV heeft als doel het beleggen van vermogen, onder meer in

meerderheidsbelang houdt en zeggenschap over het management

registergoederen en (personen-)vennootschappen die op hun

daarvan heeft. Onder indirect vastgoed wordt verstaan vastgoed

beurt beleggen in registergoederen. De beleggingsdoelstelling

dat in eigendom is van een rechtspersoon, vennootschap of lichaam

van ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. is het

waarin de NV een minderheidsbelang houdt en geen zeggenschap

Postbus 8800

realiseren van een stabiel rendement met een aanvaardbaar

heeft over het management daarvan. Het is de NV verder toegestaan

1009 AV Rotterdam

risicoprofiel binnen een gespreide portefeuille van logistiek en

om een object (direct of indirect) in mede-eigendom te houden.

Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Fascinatio Boulevard 350

bedrijfsmatig direct vastgoed in Nederland en in de toekomst Accountant

mogelijk in Duitsland, België en Luxemburg. Het fonds tracht haar

Financieringsbeleid van de NV

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

beleggingsdoelstelling te realiseren door een adequate maar ook

Vanuit de oorsprong streeft de NV er naar om elk object voor circa

tevens dynamische exploitatie van de vastgoedportefeuille. Dit laat

maximaal 50% tot 60% van de fiscale boekwaarde van dat object

zich vertalen in een verdere groei van de portefeuille door het kopen

te financieren met vreemd vermogen. Dit beleid zal in de komende

van bij voorkeur lang en volledig verhuurde logistieke en industriële

tijd, gezien de huidige situatie op de financiële markten onverkort

Juridisch adviseur

bedrijfsgebouwen, groothandelsgebouwen, productielocaties en

worden voortgezet. Echter in verband met de aanstaande mogelijke

Loyens & Loeff N.V

datacenters verspreid over (vooralsnog) Nederland. Het fonds zal

herfinanciering van een deel van de portefeuille kan ervoor worden

Fred. Roeskesstraat 100

in de toekomst geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen verwerven

gekozen om deze grens tijdelijk te verhogen om herfinanciering

Postbus 71170

en zich volledig richten op de markt voor logistiek vastgoed en

mogelijk te maken. In verband met het speciale statuut van Fiscale

1008 BD Amsterdam

bedrijfsgebouwen.

Beleggingsinstelling (FBI) van de NV mag het totale vreemd

Thomas R. Malthusstraat 5 Postbus 90357 1006 BJ Amsterdam

Notaris Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskesstraat 100 Postbus 71170 1008 BD Amsterdam

vermogen niet meer dan 60% van de fiscale boekwaarde (inclusief Kernpunten van het beleggingsbeleid

geactiveerde kosten) van alle objecten plus 20% van de fiscale

• Streven naar een stabiel rendement met een verantwoord

waarde van de overige beleggingen bedragen (zie fiscale aspecten).

risicoprofiel.

In uitzonderlijke situaties kan het fonds, na toestemming van de

• Logistiek en bedrijfsmatig (direct) vastgoed in Nederland en

RvC, tijdelijk een hoger financieringspercentage hanteren, waarbij

mogelijk in de toekomst daarbuiten, in Duitsland, België, en

het voor een FBI wettelijk vastgestelde percentage van maximaal

Luxemburg.

60% niet of slechts tijdelijk mag worden overschreden conform de daarvoor geldende voorwaarden.

4

5

Daarnaast streeft het fonds naar een goede verhouding tussen

2 Financiering met vreemd vermogen mag maximaal 60%

vaste en variabele rente alsmede een passende looptijd voor de

van de fiscale boekwaarde van de onroerende zaken (en

financiering bij de aankoop van een nieuw object. Er zal worden

aanverwante rechten) bedragen en maximaal 20% van de

getracht aflossingsvrije leningen aan te gaan. Voor zover dat streven niet realiseerbaar blijkt, wordt er getracht om de aflossing tijdens de looptijd gering te laten zijn.

fiscale boekwaarde van de overige beleggingen.

In onderstaande grafieken worden de kerncijfers van de afgelopen vijf jaar grafisch weergegeven. Bezettingsgraad (%) 100,0%

3 Binnen acht maanden na afloop van het boekjaar moet het fonds een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben

99,1

99,1

Resterende gewogen looptijd huurcontracten (jaar) 10

99,4

9,5

9,6 7,9

97,8%

7,5

95,5%

5

7,7

uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door Uitkeringsbeleid van de NV

op de fiscale winst van de NV een aantal correcties toe te passen.

Het bedrag dat jaarlijks in de vorm van dividend aan de certificaathouders wordt uitgekeerd, is in belangrijke mate

5,9

4 De samenstelling van de kring van certificaathouders moet 93,3%

aan de wettelijke eisen voldoen.

93,0

93,2

2011

2010

2,5

afhankelijk van de fiscale winst van de NV. Om voor het fiscaal regime voor beleggingsinstellingen in aanmerking te komen,

De fondsmanager onderzoekt de optie om fiscaal af te gaan

moet de NV onder andere binnen acht maanden na afloop van

schrijven op de portefeuille. Een belangrijke reden hiervoor is dat

het boekjaar een bepaald gedeelte van zijn fiscale winst hebben

een dergelijke afschrijving bijdraagt aan een betere weerspiegeling

uitgekeerd. Deze uitdelingsverplichting wordt berekend door een

van de waarde van de objecten in het fonds gedurende hun

aantal correcties toe te passen op het commerciële resultaat van

levenscyclus.

0

91,0% 2014 (hj)

2013

2012

Dividenduitkering per certificaat (€) 800

Gezien het dynamische karakter van het fonds waarbij

toepassing- in halfjaarlijkse termijnen worden uitgekeerd per einde

certificaathouders tegen verschillende waarden certificaten

december van elk boekjaar en per einde juni van het jaar daarop.

hebben aangekocht gedurende de looptijd van het fonds wordt

625

600

625

De waarde van een certificaat is gedurende de verslagperiode met

Dit houdt in dat 0% vennootschapsbelasting is verschuldigd, mits

1,2% gedaald van € 4.386,- naar € 4.333,-. De belangrijkste reden

aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging en behoud van de

hiervoor is de afschrijving door geactiveerde aankoopkosten

status van een FBI is voldaan. De belangrijkste voorwaarden zijn:

uit het verleden (zie hierna). Gedurende de verslagperiode is

1 Het doel en de feitelijke werkzaamheden van het fonds dienen te bestaan uit het beleggen van vermogen.

Vreemd vermogen (€) Eigen vermogen (€)

7.000

9,9

9,6

11,3

5.250 4.333

4.386

4.250

2014 (hj)

2013

2012

1.750

0,0%

0 2014 (hj)

2013

2012

2011

2010

0 2014 (hj)

2013

2012

2011

2010

* beschikbaar voor dividenduitkering over eerste halfjaar van 2014, vóór fiscale afschrijving, zie opmerking pagina 6.

Verloop waarde certificaat

Een waardestijging van een actief dient gecompenseerd

gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten

Het verloop van de waarde van een certificaat wordt hierboven

te worden met het afschrijven van de nog geactiveerde

nagenoeg gelijk gebleven (van 9,6 jaar naar 9,5 jaar). De weging

nader weergegeven. Gedurende de eerste helft van 2014 zijn

aankoopkosten van dat actief voordat een waardestijging per

wordt berekend op basis van de omvang van de contracthuren.

twee objecten verkocht. Dit heeft geresulteerd in een negatief

saldo leidt tot een bate in de winst- en verliesrekening. Per

indirect resultaat. De werkelijke kasstroom (commercieel

saldo daalt de waarde van een certificaat hiermee met € 53,- van

resultaat zonder herwaarderingsresultaat en afschrijvingslasten)

€  4.386,- naar € 4.333,- gedurende de eerste helft van 2014.

30-06-2014

31-12-2013

31-12-2012

31-12-2011

31-12-2010

117.293.840

121.156.497

90.850.646

111.406.049

86.888.664

uitgekeerde dividend over de tweede helft van 2013 bedraagt

75.541.989

78.889.947

58.961.986

64.155.187

45.034.289

€ 200,-. De herwaardering is positief en bedraagt € 17,- per

41.751.851

42.266.550

31.888.660

47.250.862

41.854.375

bedraagt € 191,- per certificaat gedurende het jaar. Het

certificaat. De afschrijvingen op geactiveerde aankoopkosten,

1e helft van 2014

€

%

Waarde certificaat per 1 januari 2014 (=100%)

4.386

100%

Gerealiseerd indirect resultaat verkoop objecten

-12

-0,3%

Direct resultaat exploitatie portefeuille

191

4,3%

4.565

104,1%

9.637

9.637

7.503

7.503

6.288

alsmede de afschrijving op financierings- en emissiekosten

Intrinsieke waarde per certificaat (€)

4.333

4.386

4.250

6.298

6.656

bedragen in totaal € 49,- negatief per certificaat. Dit is mede het

Dividenduitkering per certificaat (€)

191*

420

625

625

754

Halfjaarlijkse uitkering 2e helft 2013

resultaat van waardestijging op een tweetal objecten in Waalwijk

Subtotaal

Subtotaal

Dividendrendement (in % van intrinsieke waarde per einde periode)

4,4%*

9.6%

14,7%

9,9%

11,3%

(Zijlweg 18) en Zaltbommel (Heksekamp 31). Ten aanzien van

Indirect rendement (in % van intrinsieke waarde voorgaande periode)

-1,2%

3.2%

-32,5%

-5,4%

-6,6%

Herwaardering (geen kasstroom)

deze objecten stonden aankoopkosten geactiveerd op de balans.

Bezettingsgraad (%)

99,1%

99.1%

99,4%

93,0%

93,2%

Afschrijvingen geactiveerde kosten (geen kasstroom)

9,5

9.6

7,9

7,7

5,9

Waarde certificaat per 30 juni 2014

-200

-4,6%

4.365

99,5%

17

0,4%

-49

-1,1%

4.333

98,78%

*30-6-2014: beschikbaar voor interim-dividend 2014, vóór fiscale afschrijving, zie opmerking pagina 6.

6

6.656

3.500

Aantal certificaten van aandelen

Resterende gewogen looptijd huurcontracten (jaar)

6.298

de bezettingsgraad gelijk gebleven (99,1%) en de gewogen

Kerncijfers In onderstaande tabel worden de kerncijfers van de afgelopen vijf jaar weergegeven. Totaal activa (€)

Intrinsieke waarde per certificaat (€)

3,8%

191*

De NV heeft de status van Fiscale Beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 verkregen.

2010

4,4* 200

meest recente intrinsieke waarde per certificaat.

2011

7,5%

het dividendrendement weergegeven ten opzichte van de Fiscale aspecten

2012

14,7

15,0%

11,3%

420

400

2013

Dividendrendement (%)

754

het fonds. De NV dient in beginsel dividendbelasting over deze uitkering in te houden en af te dragen. Het dividend zal - indien van

2014 (hj)

7

2011

2010

Juridische structuur

CV’s) en aanpassingen door de zogenaamde “ringfence” die

Gedurende de eerste helft van 2014 is de juridische structuur

opgetuigd is tijdens de herfinanciering in 2013, bevindt het

van het fonds niet gewijzigd. In de geconsolideerde cijfers

juridisch eigendom van de objecten zich in vier verschillende

zijn de cijfers van de entiteiten ABN AMRO MeesPierson

entiteiten.

Real Estate Growth Fund N.V. en haar 100% deelneming Real Estate Growth Fund B.V. opgenomen. Dankzij de

In onderstaande overzicht is de situatie per 30 juni 2014

historische structuur (waaronder verschillende vastgoed

weergegeven.

Certificaathouders

ABN AMRO Bank NV 100% aandeelhouder

certificaten

AA MP Private & Trust Holding BV

SAK REGF 100% aandeelhouder

100% aandeelhouder

AA MP REGF Management BV Stichting Depositary REGF

AA MP REGF NV

100% aandeelhouder

beheerder

100% aandeelhouder

Real Estate Growth Fund Depositary BV

Real Estate Growth Fund BV 100% jur. eigendom (3 objecten)

100% jur. eigendom (12 objecten)

8

100% jur. eigendom (9 objecten) 100% ec. eigendom (21 objecten)

100% jur. eigendom (1 object) 100% ec. eigendom (4 objecten)

9

Verslag van de beheerder Operationele gang van zaken

HET FONDS, BEHEERDER EN FONDSMANAGER

De bij wet verplichte aanstelling van de bewaarder is specifiek

ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund Management

noemenswaardig, aangezien deze aanzienlijke kosten voor het

B.V. treedt op als beheerder van het fonds. MPC Capital (‘MPC’) is

Fonds met zich meebrengt. Onder AIFMD heeft de bewaarder

vanaf 1 november 2011 gedelegeerd fondsmanager.

een sterk uitgebreid takenpakket toegekend gekregen. Deze

Het eerste halfjaar van 2014 stond in het teken van de toepassing

taken hebben betrekking op het op dagbasis controleren en

op het fonds van de nieuwe AIFMD regelgeving en de eisen die

reconciliëren van kasstromen, het controleren van de berekening

deze recent in werking getreden AIFMD (Alternative Investment

van de intrinsieke waarde van het fonds en belangrijke betalingen

Fund Managers Directive) stelt aan beheerders van alternatieve

van het fonds, zoals dividend en beheerkosten aan de beheerder,

beleggingsinstellingen, waaronder vastgoedfondsen. Deze AIFM-

en tenslotte de verificatie van eigendom van de assets.

richtlijn is voor ABN AMRO tevens aanleiding geweest voor het bewerkstelligen van de voorgenomen overdracht van ABN AMRO

Naast de directe kosten voor de bewaarder brengt AIFMD

MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V. aan MPC

aanzienlijke kosten met zich mee, zowel voor het fonds als voor

Capital Real Estate Services B.V. ABN AMRO MeesPierson Real Estate

de management organisatie. Deze kosten hebben enerzijds

Growth Fund Management B.V. blijft beheerder van het fonds maar

betrekking op de implementatie, bijvoorbeeld wat betreft

zal vanaf de overdracht van aandelen bemand worden vanuit MPC

juridische en andere adviseurs die hierbij betrokken zijn. Anderzijds

Capital in plaats van ABN AMRO. Als gevolg van deze wijziging is

hebben de kosten betrekken op het continue beheer, bijvoorbeeld

de naam van ABN AMRO Real Estate Growth Fund Management

in relatie tot de aanstelling van een internal auditor, compliance

BV gewijzigd in Real Estate Growth Fund Management BV. Deze

officer en frequentere controle door de accountant. Voor 2014 is

overdracht heeft na de verslagperiode plaatsgevonden. Tevens

uitgegaan van totale kosten met betrekking tot de implementatie

heeft de verkoop plaatsgevonden van twee objecten die minder

van AIFMD ter grootte van € 150.000,-.

goed aansloten bij het profiel van het fonds. Tot slot zijn verdere voorbereidingen getroffen voor de aanstaande noodzakelijk

OPERATIONELE ZAKEN BINNEN HET FONDS GEDURENDE DE

herfinanciering van het fonds aangaande de financiering van

VERSLAGPERIODE

Hypothekenbank Frankfurt.

De stabiele operationele performance van het fonds heeft zich in de eerste helft van 2014 kunnen voortzetten. De fondsmanager

Alternative Investment Fund Managers Directive

is erin geslaagd enkele huurcontracten langjarig te verlengen

(AIFMD)

en nieuwe huurcontracten af te sluiten. Hierdoor is de gewogen

Zoals eerder opgemerkt is de AIFM-richtlijn op 22 juli 2013 in

looptijd van de huurcontracten en de bezettingsgraad op het

werking getreden en aan bestaande beheerders is de mogelijkheid

hoge peil gebleven van ultimo 2013. Daarnaast is het onderhoud

gegeven om van een overgangsjaar gebruik te maken alvorens zij

van de portefeuille uitgevoerd conform de daarvoor opgestelde

volledig aan de vereisten die voortvloeien uit de AIFM-richtlijn,

meerjaren onderhoudsplanning en zijn de gebouwen die

moeten voldoen. Gedurende het overgangsjaar (tussen juli 2013

onderdeel uitmaken van het fonds van goede kwaliteit gebleven.

en juli 2014) gold er een inspanningsverplichting voor beheerders om aan de AIFMD regels te voldoen. De beheerder heeft inmiddels

AANKOPEN GEDURENDE DE VERSLAGPERIODE

haar bedrijfsvoering op de AIFMD regelgeving aangepast.

Gedurende de eerste helft van 2014 hebben er geen aankopen in het fonds plaatsgevonden.

AIFMD heeft een aantal belangrijke wijzigingen voor het beheer van het fonds met zich meegebracht, voor een groot deel

VERKOPEN GEDURENDE DE VERSLAGPERIODE

gericht op een uitbreiding en verzwaring van het toezicht op het

In de eerste helft van 2014 hebben er twee verkopen plaatsgevonden

fondsbeheer. Voorbeelden hiervan zijn de scheiding tussen risico

welke beiden zijn goedgekeurd door de RvC van het fonds.

en portefeuille beheer op alle vlakken in organisatie, het aanstellen van een internal auditor en een bewaarder en een verzwaring van de rapportage eisen, zowel richting beleggers als intern en aan toezichthouders.

10

11

Zwolle – Ferdinand Bolstraat 25

In de eerste helft van 2014 is een aantal huurcontracten

Breda – Huifakkerstraat 20

In januari 2014 heeft de verkoop van het gebouw gelegen aan

tussentijds opengebroken en verlengd. Tevens is een nieuwe

Per 1 januari is de huurovereenkomst met Saint Gobain voor

BEZETTINGSGRAAD (PER 30 JUNI 2014)

de Ferdinand Bolstraat 25 te Zwolle plaatsgevonden. Het betreft

huurovereenkomst afgesloten voor het gebouw gelegen

het object gelegen aan de Huifakkerstraat 20 te Breda langjarig

De gewogen gemiddelde looptijd van de huurcontracten per

een kantoorgebouw welke sinds enkele jaren niet meer in gebruik

aan de Innsbruckweg 97 te Rotterdam. Hierop zal hieronder

verlengd tot en met 31 december 2020. In 2013 werd ook al het

30 juni 2014 is 9,5 jaar (9,6 jaar per 31 december 2013) en de

was door de huurder. Nadat de huurovereenkomst zou eindigen

gedetailleerder worden ingegaan. Bij het afsluiten van nieuwe of

naastgelegen gebouw, Huifakkerstraat 18 welke eveneens wordt

bezettingsgraad bedraagt 99,1% (99,1% per 31 december 2013).

in 2016, hadden zij zeker de bestaande huurovereenkomst niet

het verlengen van bestaande huurcontracten wordt aangesloten

gehuurd door Saint Gobain, langjarig verlengd. Dit geeft aan dat

verlengd. Tevens lag het gebouw enigszins verscholen tussen

bij de taxaties van Cushman & Wakefield, waar markthuurwaarden

huurder Saint Gobain tevreden is over deze locatie en de gebouwen

andere kantoorgebouwen. Hierdoor was het de inschatting van

per gebouw zijn opgenomen.

en zich voor een langere periode aan het fonds wilde binden. De

Zoals ieder jaar wordt het meeste onderhoud uitgevoerd en/of in

overeengkomen jaarhuur bedraagt € 105.000,- en de markthuur

opdracht gegeven gedurende de tweede helft van het jaar. Dat is

de fondsmanager dat het niet eenvoudig zou zijn geweest om een

GEWOGEN GEMIDDELDE LOOPTIJD HUURCONTRACTEN EN

Onderhoud en verbouwingen gedurende 2014

nieuwe huurder voor het gehele gebouw aan te trekken. Het gebouw

Almere – Keersluisweg 20

bedraagt € 102.200,- (Cushman & Wakefield). De boekwaarde per

dit jaar ook de situatie. Per 30 juni 2014 is er € 112.585,67 uitgegeven

is verkocht toen zich daar een goede mogelijkheid voor aan deed.

Per 1 januari is een vernieuwde huurovereenkomst met Staalmarkt

30 juni 2014 van dit object bedraagt €1.040.000,- (€ 1.040.000,- per

aan onderhoud. Het jaarbudget bedraagt € 434.888,28. Gedurende

31 december 2013).

de tweede helft van het jaar zullen de kosten voor het onderhoud

De verkoopopbrengst bedraagt circa € 1,53 mn en is aangewend

afgesloten voor het gebouw gelegen aan de Keersluisweg 20

om de lening van Hypothekenbank Frankfurt verder af te lossen. De

te Almere. De huurovereenkomst is afgesloten voor een periode

boekwaarde van dit object bedroeg € 1,10 mn per 31 december 2013.

van 5 jaar en expireert derhalve op 31 december 2019. De

Rotterdam – Innsbrückweg 97

overeengekomen jaarhuur bedraagt € 120.000,-, de markthuur

De huurovereenkomst met Houdijk is wederom met een periode

Mogelijke aankoop uitbreiding distributiecentrum SPAR in

Venlo – Columbusweg 20

wordt door de taxateur gewaardeerd op € 112.600,- per jaar.

van 0,5 jaar verlengd. De expiratiedatum van het huurcontract

toekomst

Het gebouw gelegen aan de Columbusweg 20 te Venlo is in maart

De huurder heeft een incentive gekregen in de vorm van een

is hiermee 30 september 2015. In de tweede helft van 2013 werd

Zoals reeds genoemd in het jaarverslag van 2013 en tijdens de

2014 verkocht. Het betreft een ouder distributiecentrum uit 1992.

huurkorting ten opzichte van de huur die betaald werd van 21%.

het huurcontract al eens met een periode van 0,5 jaar verlengd.

jaarvergadering van 2013 besproken heeft SPAR aangegeven

In ‘logistieke vastgoed termen’ was dit object enigszins gedateerd.

Tevens is er een verbouwingsbijdrage verstrekt van € 16.500,-

De oorspronkelijke expiratiedatum was 30 november 2014. Er zijn

mogelijk geïnteresseerd te zijn om het aangrenzende perceel te

De vrije hoogte van 7 meter is bijvoorbeeld lager dan de huidige

welke wordt aangewend voor nieuwe verlichting door de gehele

geen incentives verleend en de huurverlenging heeft geen invloed

verwerven vóór 1 juli 2015. Indien SPAR vervolgens besluit het

gevraagde standaard van 11 meter en is het object niet uitgerust

hal van het gebouw en de realisatie van een extra opslagvloer in de

gehad op de waarde van het object.

perceel te bebouwen dan is het fonds verplicht de uitbreiding

met een sprinklerinstallatie. De verkoopprijs van het object

hal. Deze verlenging maakt onderdeel uit van de rebranding van

Tevens is er een nieuwe huurovereenkomst getekend welke

binnen één maand na oplevering te verwerven. Vervolgens gaat er

bedraagt € 1.552.500,-. De boekwaarde per 31 december 2013

de gebouwen die Staalmarkt huurt. Eerder werd voor de locatie in

ingaat een dag nadat het huurcontract met Houdijk expireert.

een nieuwe huurtermijn van 15 jaar lopen voor het gehele complex

toenemen zoals dat in alle voorgaande jaren geweest is.

bedroeg € 1.500.000,-. De opbrengst van de verkoop is aangewend

Almelo een langjarige huurovereenkomst afgesloten. Momenteel

De nieuwe huurder is HMVR Invest BV; een internationaal

(huidige gebouw plus de mogelijk te realiseren uitbreiding). Op

om de kredietfaciliteit van ABN AMRO gedeeltelijk af te lossen met

is de fondsmanager in gesprek met Staalmarkt om de locaties in

opererende

Met

dit perceel, momenteel in eigendom van de Gemeente Waalwijk,

€ 1.500.000,-.

Alkmaar en Doetinchem te verlengen. De boekwaarde per 30 juni

productielocaties in Azië, willen zij de Innsbruckweg gebruiken

heeft de SPAR een eerste recht van koop welke expireert op 1 juli

2014 bedraagt € 1.070.000,- (€ 1.040.000,- per 31 december 2013).

als assemblage- en distributiecentrum. De eigenaren van de

2015. Dit perceel is 13.142 m2 groot en kan aangewend worden

huurder zijn reeds tientallen jaren actief in deze branche. Er is een

om het distributiecentrum van SPAR met 8.000-10.000 m2 uit te

HUUR, VERHUUR EN/OF VERLENGINGEN VAN BESTAANDE

producent

en

distributeur

van

fietsen.

HUURCONTRACTEN GEDURENDE DE VERSLAGPERIODE

Andelst – Geurdeland 13

huurovereenkomst overeen gekomen voor een periode van 5,25

breiden. Met het oog op verwachte toekomstige groei heeft SPAR

Ondanks de eerste tekenen van herstel van de Europese en

De huurovereenkomst met Tegelgroep Nederland is tussentijds

jaar. De expiratiedatum is 31 december 2020. De jaarhuur bedraagt

destijds dit recht gevestigd.

Nederlandse

vastgoedmarkt

verlengd tot en met 31 december 2020. Dit betekent een verlenging

€ 120.000,-, de markthuur voor deze locatie bedraagt € 118.000,-

zich nog steeds als een “huurdersmarkt”. Om hun leegstaande

van de huurtermijn met 5 jaar. De oorspronkelijke expiratie-

(Cushman & Wakefield). Om de huurovereenkomst tot stand te

In de koopovereenkomst die met SPAR is gesloten is opgenomen

gebouwen te verhuren, bieden verhuurders potentiële huurders

datum was 31 december 2015. De overeengekomen jaarhuur

brengen heeft de huurder een incentive gekregen in de vorm van

dat het fonds een eventuele uitbreiding van het distributie-

hun gebouwen aan waarbij zij aanzienlijke incentives verstrekken

bedraagt € 230.000,-. De markthuur wordt door de taxateur

een huurvrije periode van 6 maanden, hetgeen marktconform is.

centrum, tegen bepaalde voorwaarden, aankoopt op basis van

als zij het betreffende gebouw gaan huren, in de vorm van lage

gewaardeerd op € 238.000,-. De huurverlenging is tot stand

De boekwaarde per 30 juni 2014 van dit object bedraagt € 670.000,-

hetzelfde rendement (7,087%) waartegen de aankoop in juni

aanvangshuren, verbouwingsbijdragen en/of huurvrije perioden.

gekomen door vooruitlopend op de expiratie van het huur-

(€ 670.000,- per 31 december 2013).

2011 is gedaan. De daaruit volgende huurprijs wordt, conform

Ook de fondsmanager merkt dat de huurders van het fonds

contract deze jaarhuur aan te bieden. De jaarhuur bedroeg voor de

vastgoedmarkt,

kenmerkt

de

de koopovereenkomst, verhoogd danwel verlaagd met een

benaderd worden om een andere locatie te betrekken. Het behoud

verlenging € 298.684,-, hetgeen neerkomt op een huurverlaging

OBJECTEN BESCHIKBAAR VOOR VERHUUR

percentage gelijk aan de stijging casu quo daling van 12 maands

van de huurders in het fonds is derhalve een van de belangrijkste

van 23%. Tevens heeft de huurder een bedrag van € 25.000,- ter

Per 30 juni 2014 is binnen de portefeuille nog slechts 330 m2

Euribor ten tijde van de aankoop (1,9%) ten opzichte van de 12

aandachtspunten van de fondsmanager.

beschikking gesteld gekregen voor het plaatsen van zonnepanelen

bedrijfsruimte en 520 m winkelruimte beschikbaar voor verhuur in

maands Euribor op de datum van levering van de eventuele

op het dak van de kantoorruimte. De boekwaarde per 30 juni 2014

Helmond en 416 m2 kantoorruimte in Venlo (Venrayseweg 180). Dit

uitbreiding. Vooralsnog zal een dergelijke mogelijke transacte

bedraagt €  2.730.000,- (€ 2.570.000,- per 31 december 2013).

betekent dat het fonds en bezettingsgraad kent van 99,1%. Voor

leiden tot een positieve bijdrage aan de waardeontwikkeling van

beide objecten is een lokaal goed ingevoerde makelaar aangesteld

het fonds.

2

om een duurzame invulling te geven aan deze objecten.

12

13

Verslag van de beheerder Financiële gang van zaken

WAARDE VASTGOEDBELEGGINGEN

Hieronder is een overzicht weergegeven van de dividenduitkeringen

Na de beoordeling van offertes van drie verschillende partijen,

over het resultaat van 2013.

heeft na goedkeuring van de RVC, Cushman & Wakefield de taxatieopdracht opgedragen gekregen voor het uitvoeren van de taxatiewerkzaamheden van de totale portefeuille van het fonds. Deze opdracht is ingegaan per 1 april 2014 en loopt tot en met 30 juni 2016. Per 30 juni 2014 is de hele portefeuille volledig getaxeerd. De totale waarde van de vastgoedportefeuille is door Cushman & Wakefield getaxeerd op € 113.860.000,-. Dit is een waardestijging

Juni

Dividenduitkering (€) op niveau van de NV

(uitgekeerd in dec. 2013)

Bruto dividenduitkering Ingehouden dividendbelasting Netto dividenduitkering

December

(uitgekeerd in juni 2014)

Totaal

2.120.140

1.927.400

4.047.540

-318.021

-289.110

-607.131

1.802.119 Juni

1.638.290 3.440.409

In de tweede helft van 2014 worden de resultaten en correcties

Ten aanzien van de nieuwe opzet van de taxatieovereenkomst zijn de

hiervan verwacht. De kosten van verzekeringen (€ 63.456,-) zijn € 659,-

taxatiekosten hoger dan gebudgetteerd. De extra kosten ten aanzien

hoger dan de begrote verzekeringskosten van € 62.500,- (+1,5%).

van AIFMD zijn gebudgetteerd; ook in de tweede helft van 2014

De kosten voor fondsmanagement (€ 214.619,-) zijn € -15.427,-

worden aanzienlijke kosten voor implementatie van deze nieuwe

lager (6,9%) dan begroot. Dit is grotendeels veroorzaakt door een

wetgeving verwacht.

verrekening op de vergoeding uit 2013 die geheven werd over een zestal gebouwen in de portefeuille. De verrekening heeft in het

De interestlasten ten bedrage van € 2.120.523,- zijn € 76.425,- hoger

eerste halfjaar van 2014 plaatsgevonden.

(+3,7%) dan de begrote lasten van € 2.044.098,-. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door een correctieboeking met betrekking tot 2013

December

van € 160.000,- ten opzichte van de taxatiewaarden per 31 december

Dividenduitkering (€) per certificaat

De overige exploitatiekosten van € 114.359,- zijn € 11.265,- hoger dan

en anderzijds doordat de rente op de Bawag financiering in de

2013 (exclusief de objecten die na deze datum zijn verkocht). Vanaf

Bruto dividenduitkering

220

200

420

de begrote exploitatiekosten van € 103.094,- (+10,9%). In verband met

werkelijkheid hoger is (5,3%) dan gebudgetteerd (5,1%).

het derde kwartaal 2014, zal de taxateur tegen het einde van ieder

Ingehouden dividendbelasting (15%)

-33

-30

-63

diverse verlengingen van huurcontracten is de verhuurvergoeding

Netto dividenduitkering

187

170

357

kwartaal een volledige taxatie vervaardigen van een-vierde van de totale portefeuille van het fonds en een desktop update van de

(uitgekeerd in dec. 2013)

(uitgekeerd in juni 2014)

Totaal

aan makelaars hoger dan begroot.

Begroting versus werkelijke directe resultaten

De overige fondskosten ten bedrage van € 191.401,- zijn € 14.260,-

portefeuille van het fonds. Cushman & Wakefield voert haar taxaties

gedurende 2014

hoger dan de begrote overige fondskosten van € 177.141,- (+8,1%).

uit conform de richtlijnen daarvoor van INREV (Institute for Non-

In de tabel worden de begrote (directe) opbrengsten en kosten

listed Real Estate Vehicles) en de waarderingsgrondslagen zoals

vergeleken met de werkelijke (directe) resultaten. Het commerciële

omschreven in de Practice Statements van de Royal Institution of

resultaat wordt weergegeven exclusief verkoopresultaat direct

Chartered Surveyors; ‘Red Book’ van de RICS. Cushman & Wakefield

vastgoed, herwaarderingsresultaat en afschrijvingslasten, oftewel de

heeft verklaard bij het uitvoeren van de taxatiewerkzaamheden, te

kasstroom van de operationele activiteiten van het fonds.

taxatie vervaardigen van het overige drie-vierde deel van de totale

voldoen aan de vereisten van de wet- en regelgeving, waaronder de AIFMD, de Wft en toezichthouders.

De huurinkomsten ten bedrage van € 5.165.358,- zijn € 10.651,hoger dan de begrote huurinkomsten van € 5.154.707,- (+0,2%). Dit

FINANCIERING MET EIGEN VERMOGEN

wordt voornamelijk veroorzaakt door een hogere huurindexatie

Het maatschappelijk kapitaal van het fonds bedraagt € 4.375.000,-. Dit

dan begroot.

kapitaal is verdeeld over 17.500 aandelen met een nominale waarde van € 250,-. Aan het begin en einde van de verslagperiode bedroeg

De onderhoudskosten ten bedrage van € 112.585,- zijn, €  104.859,-

het geplaatste kapitaal € 2.409.250,-. Het volledige aandelenkapitaal

lager dan het begrote onderhoud van € 217.444,- (-48,2%). Dit wordt

in het fonds is ten titel van beheer overgedragen aan Stichting

met name veroorzaakt door de planning van de onderhouds-

Administratiekantoor ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund

werkzaamheden. Een groot deel van de onderhoudswerkzaamheden

(SAK), waartegenover het SAK certificaten heeft uitgegeven. Het aantal

zal in de tweede helft van 2014 plaatsvinden.

uitstaande certificaten van aandelen is 9.637 certificaten. Het eigen vermogen bedraagt per 30 juni 2014 € 41.751.851,- ,- (per 31 december

De kosten voor vastgoedbeheer (€ 145.629,-) zijn € 29.648,- hoger

2013: € 42.266.550,- ), hetgeen neerkomt op € 4.333,- per certificaat.

door extra werkzaamheden op het gebied van huurcontractverlengingen en verbouwingsbegeleiding (+25,6%) met betrekking

Direct (dividend) rendement

tot diverse objecten.

Binnen acht maanden na afloop van het boekjaar moet het fonds aan haar uitdelingsverplichting die voortvloeit uit de status van de FBI

De kosten voor lokale belastingen en erfpacht ten bedrage van

hebben voldaan. Over het tweede halfjaar van 2013 is in juni 2014 een

€ 116.683,- zijn lager dan begroot, namelijk € 5.817,- (-4,7%). De kosten

dividend uitgekeerd € 200, - per certificaat.

zijn gerelateerd aan de WOZ waarden en tarieven van de diverse

Begroting (hj)

Werkelijk (hj)

Afwijking (abs.)

Afwijking

€

€

%

Inkomsten Huurinkomsten

5.154.707

5.165.358

10.651

0,2

5.154.707

5.165.358

10.651

0

217.444

112.585

-104.859

-48,2

Vastgoedbeheer

115.981

145.629

29.648

25,6

Locale belastingen en erfpacht

122.500

116.683

-5.817

-4,7

Totale inkomsten Kosten Onderhoud

62.500

63.456

956

1,5

Fondsmanagement

Verzekeringen

230.046

214.619

-15.427

-6,7

Overige exploitatiekosten

103.094

114.359

11.265

10,9

177.141

191.401

14.260

8,1

Totale operationele kosten

1.028.706

958.732

-69.975

-6,8

Operationeel resultaat

4.126.000

4.206.626

80.626

2,0

Interest vreemd vermogen

2.044.098

2.120.523

76.425

3,7

2.081.902

2.086.103

4.201

0,2

Overige fondskosten

Kasstroom operationele activiteiten

gemeenten. Naar aanleiding van een scan uitgevoerd door PwC is in een viertal gevallen bezwaar aangetekend tegen aanslagen.

14

15

Indirect rendement - waardemutatie van de certificaten

Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust

Onder invloed van de verslechterde marktomstandigheden en de daarmee gepaard gaande afwaarderingen op vastgoed, is het indirecte

Holding B.V.

rendement de afgelopen jaren negatief geweest. Hierdoor is de intrinsieke waarde per certificaat gedaald. Door het gebruik van vreemd

Het fonds had een kredietfaciliteit van € 3.800.000,- lopen bij ABN

vermogen (het “hefboomeffect”) werkt het effect van waardemutaties van het vastgoed versterkt door in de waardemutaties van de intrinsieke

AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. per 1 januari 2014.

waarde van de certificaten. Aan deze neerwaartse trend is in 2013 een einde gekomen. In de eerste helft van 2014 is de intrinsieke waarde van

Op deze faciliteit is € 1.900.000,- afgelost per april 2014. Deze aflossing

de certificaten echter licht gedaald. De oorzaak hiervan is tweeledig: door de verkoop van de twee objecten Zwolle – Ferdinand Bolstraat 25 en

is enerzijds door de verkoopopbrengst van Venlo – Columbusweg 20

Venlo – Columbusweg 20 is een verkoopverlies opgetreden, deze heeft geleidt tot een negatief indirect resultaat.

geschiet en anderzijds door € 400.000,- aan liquiditeit. Op 30 juni 2014

Daarnaast is de portefeuille in waarde is toegenomen. Echter, deze is afgeschreven op de geactiveerde aankoopkosten. Een waardestijging van

bedraagt de kredietfaciliteit € 1.900.000,-. De rentevergoeding over

een actief dient gecompenseerd te worden met het afschrijven op de nog geactiveerde aankoopkosten voordat zij per saldo leiden tot een

de resterende lening bedraagt het 1-maands Euribor tarief met een

bate in de winst- en verliesrekening. Voor een overzicht van de rendementen wordt verwezen naar onderstaande tabel.

opslag van 7,75%. De aflossingsverplichting per 1 april 2015 bedraagt € 1.900.000,-. De beheerder is in overleg met ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. om deze lening te verlengen.

Overzicht rendementen per certificaat sinds oprichting fonds   Intrinsieke waarde per einde periode (€)

2014 (hj)

2013

2012

2011

2010

Converteerbare lening

4.333

4.386

4.250

6.298

6.656

In 2013 is er een converteerbare lening uitgegeven, die voor het

191*

420

625

625

754

Deze lening is aflossingsvrij. De looptijd van de achtergestelde lening,

4,4%*

9,6%

14,7%

9,9%

11,3%

-1,2%

-3,2%

-32,5%

-5,4%

-6,6%

 

volledige bedrag van € 15.000.000,- door ABN AMRO is opgenomen.

Uitgekeerd direct rendement (absoluut) (€)  

met een ingangsdatum van 28 juni 2013, is 5 jaar. De rentevergoeding

Uitgekeerd direct rendement (in % van intrinsieke waarde)  

is vast en bedraagt 7,0% per jaar. Indien dit voor het behoud van de FBI status noodzakelijk is, kan de onderhavige lening te allen tijde door

Indirect rendement (in % t.o.v. intrinsieke waarde voorgaand jaar)

het fonds worden omgezet in eigen vermogen (middels omzetting van het leningsbedrag naar certificaten met een discount van 10%

*Beschikbaar interim-dividend 2014, vóór fiscale afschrijving, zie opmerking pagina 6.

op de dan geldende NAV). Voor ABNAMRO geldt dat zij aan het einde Financiering met vreemd vermogen

Lening Hypothekenbank Frankfurt

van de looptijd het recht hebben om de lening te converteren naar

Lening BAWAG

De lening bij Hypothekenbank Frankfurt heeft een looptijd tot

eigen vermogen met een discount van 5% op de dan van toepassing

ZDe Oostenrijkse bank BAWAG P.S.K. is met een bedrag van

november 2014. Gedurende de eerste helft van 2014 is op deze

zijnde NAV.

€  48.620.000,- de grootste financier van het fonds. De looptijd

lening een bedrag van € 1.900.000,- afgelost. Enerzijds een reguliere

van de financiering bedroeg bij aanvang nagenoeg 5 jaar en

aflossing van € 400.000,- en anderzijds € 1.500.000,-aflossing door

heeft als einddatum 15 juni 2018. De lening is aflossingsvrij en de

verkoop van het object Zwolle– Ferdinand Bolstraat 25. De lening per

rentekosten bedragen het 3-maands Euribor tarief met een opslag

30 juni 2014 bedraagt € 7.900.000,-.

van 4,05%. Daarnaast is de rente gefixeerd (vastgezet middels een

De rentevergoeding over de lening bedraagt het 3-maands Euribor

swap-contract) voor 75% van het leningsbedrag. De kosten van het

tarief met een opslag van 3,50%. Als zekerheid is een recht van

fixeren van de rente zijn 1,17% van het gefixeerde bedrag. De totale

eerste hypotheek gevestigd op een viertal objecten, te weten:

gemiddelde rentelasten bedragen daarmee circa 5,3%. Op de lening

Huifakkerstraat 18 en 22 te Breda, Sobriëtasplein 101-103 te Helmond

van BAWAG P.S.K. zijn verschillende convenanten van toepassing. De

en Venrayseweg 180 te Venlo. De gezamenlijke getaxeerde waarde

loan-to-value (LTV) ratio van de lening mag niet meer bedragen dan

van deze vier objecten bedraagt (per 30 juni 2014) € 12.090.000,-.

53% gedurende het eerste jaar. Gedurende het tweede, derde en

Tot het einde van de looptijd van de lening van Hypothekenbank

vierde en vijfde jaar is dit respectievelijk: 51%, 48,5%, 48,5% en 47%.

Frankfurt (30 november 2014) is er geen loan-to-value convenant

De interestcoverage- ratio (ICR) mag niet lager zijn dan 2,3 gedurende

van toepassing. De beheerder is in overleg met Hypothekenbank

de looptijd. Per 30 juni 2014 bedroeg de LTV 47,7% en de ICR 3,14.

Frankfurt over diverse scenario’s welke uiteindelijk dienen te leiden tot aflossing of verlenging van deze lening. De beheerder verwacht

Hieronder worden de huidige financieringen in detail verder beschreven.

Financier (niet converteerbare financiering)

BAWAG Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo) Converteerbare obligatielening ABN AMRO

Financiering

Aantal objecten

Taxatiewaarde

Expiratiedatum

Rentevorm

Rente

Reguliere aflossing

LTV

€ 48.620.000

21

€ 101.770.000

16-06-2018

75% vast, 25% var.

ca. 5%

nee

51%

€ 7.900.000

4

€ 12.090.000

30-11-2014

variabel

3 m euribor + 3,50%

ja

n.v.t.

€ 15.000.000

-

-

31-05-2018

vast

7%

nee

n.v.t.

€ 1.900.000

-

-

01-04-2015

variabel

1 m euribor + 7,75%

ja

n.v.t.

€ 73.420.000

-

€ 113.860.000

AA MP Private & Trust Holding BV

Totaal leningen

in het najaar hier uitsluitsel over te krijgen.

16

17

Overall loan-to-value ratio van het fonds en solvabiliteitsratio van het fonds De omvang van vreemd vermogen financieringen in totaal bedraagt per 30 juni 2014 € 73.420.000,-. De waarde van de portefeuille bedraagt € 113.860.000,- . Indien de converteerbare obligatielening ABN AMRO wordt meegeteld met het garantievermogen van het fonds dan bedraagt de overall loan-tovalue ratio circa 51,3%. Het fonds blijft onverkort voldoen aan de voorwaarden van de FBI aangezien hierbij de fiscale boekwaarde van de onroerende zaken leidend is en niet de commerciële waarde van de onroerend zaken. De solvabiliteitsratio geeft de verhouding weer van het eigen vermogen ten opzichte van het totale fondsvermogen. De solvabiliteitsratio van de NV (zonder de converteerbare obligatielening mee te tellen als garantievermogen) is gedurende de verslagperiode licht gestegen en bedraagt 35,6% (2013 34,9%). Amsterdam, 25 september 2014 Real Estate Growth Fund Management B.V. Namens de directie E. van Gameren P.W. Akkerman

18

19

Halfjaarbericht 2014 ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V.

Geconsolideerde balans per 30 juni 2014 (Voor winstbestemming)

Activa

Toelichting

 

 

Beleggingen

 

Direct vastgoed Vorderingen

 

€

€  

114.274.391  

2  

117.760.071  

453.583  

347.305  

Immateriële vaste activa

3

1.112.749

1.259.636

Liquide middelen

4

1.453.116

1.789.485

117.293.840

121.156.497

30-06-2014

31-12-2013

€

€

Totaal Activa

 

Passiva

Toelichting

 

 

Eigen vermogen

5

 

 

Geplaatst en gestort kapitaal

 

2.409.250

2.409.250

Agio op kapitaalstorting

 

50.064.175

53.216.163

Herwaarderingsreserve

 

1.242.431

0

Wettelijke reserve

 

108.191

126.033

Overige reserves

 

-13.484.896

-16.753.376

Resultaat boekjaar

 

1.412.700

3.268.480

41.751.850

42.266.550

Totaal eigen vermogen

 

Langlopende schulden

6

63.620.000

65.520.000

Kortlopende schulden

7

11.921.989

13.369.947

117.293.840

121.156.497

  Totaal Passiva

20

31-12-2013

  1

Overige vorderingen Overige activa

30-06-2014

   

21

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

(Over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2014)

(Over de periode 1 januari tot en met 30 juni 2013)

Toelichting

Budget 30.06.2014

 

01.01 - 30.06.2014

€

Opbrengsten uit beleggingen   Huurinkomsten direct vastgoed 

 

 

 Gerealiseerd verkoopresultaat direct vastgoed  Ongerealiseerde waardemutatie direct vastgoed Som der bedrijfsopbrengsten  Bedrijfslasten 

01.01 - 30.12.2013

€  

€  

5.154.707

5.165.358

9.751.150

9

0

-112.433

0

10

0

-325.728

-353.104

5.154.707

4.727.196

9.398.046

 Exploitatiekosten vastgoed 

11

-505.538

-495.438

-1.262.940

12 & 13

-2.412.624

-2.480.771

-4.236.235

 Afschrijvingen immateriële vaste activa 

14

-146.887

-146.887

-211.578

 Overige kosten 

15

-154.641

-191.401

-418.813

-3.219.691

-3.314.496

-6.129.566

 

1.935.016

1.412.700

3.268.480

 

0

0

0

1.935.016

1.412.700

3.268.480

Som der bedrijfslasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor

 

belasting Belastingen 

 

€ 3.268.480

Aankopen direct vastgoed

0

-29.967.569

Verkopen direct vastgoed

3.093.837

0

Activering aankoopkosten

0

-938.120

Herwaardering vastgoed

88.355

331.951

325.728

353.104

Correctie huurincentives

-22.241

-36.977

Mutatie immateriële vaste activa

146.887

-1.142.293

€

Mutatie kortlopende vorderingen en reclass.

-106.278

-50.350

Mutatie kortlopende schulden

452.044

157.961

Veranderingen in werkkapitaal

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

    Resultaat na belastingen

€

1.412.700

Resultaat na belastingen

Afschrijving aankoopkosten

 

 Rentelasten, vastgoed- en fondsbeheer kosten 

€

01.01 - 31.12.2013

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

8

 

01.01 - 30.06.2014

5.391.031

01.01 - 30.06.2014 €

-28.023.813

01.01 - 31.12.2013 €

€

€

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -1.927.400

-2.120.140

Geplaatst en gestort kapitaal

0

533.500

Agio op kapitaalstorting

0

8.696.050

Nieuwe financiering (langlopend)

0

63.620.000

-3.800.000

-43.850.000

Dividenduitkering

Aflossing bestaande financieringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom

-5.727.400

26.879.410

-336.369

-1.144.403

01.01 - 30.06.2014 €

€

€

Liquide middelen aanvang verslagperiode

1.789.485

2.933.888

Liquide middelen einde verslagperiode

1.453.116

1.789.485

Mutatie geldmiddelen

22

01.01 - 31.12.2013

-336.369

€

-1.144.403

23

Toelichting geconsolideerd halfjaarbericht Activiteiten

een rechtspersoon, vennootschap of lichaam waarin de NV

verliesrekening. In het geval van een waardedaling van een

Exploitatiekosten

Het ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. (hierna

een meerderheidsbelang houdt en zeggenschap over het

actief, wordt de boekwaarde bepaald als de som van de reële

Onder exploitatiekosten worden de direct met de exploitatie

“fonds” of “NV”) heeft als doel het beleggen van vermogen, onder

management daarvan heeft, en die worden aangehouden

waarde en de nog niet afgeschreven aankoopkosten, tenzij

van direct vastgoed samenhangende kosten opgenomen

meer in registergoederen en (personen-)vennootschappen die

om (directe of indirecte) huuropbrengsten en/of waarde-

de aankoopkosten al zijn gecompenseerd door een eerdere

zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, erfpacht en

op hun beurt beleggen in registergoederen.

stijgingen te realiseren.

waardestijging, zoals bedoeld in de vorige zin (RJ 615.307).

onroerende zaakbelastingen.

De beleggingsdoelstelling van de NV is het realiseren van een

De

stabiel rendement met een aanvaardbaar risicoprofiel binnen

geschiedt tegen de verkrijgingprijs. De verkrijgingprijs van

Immateriële vaste activa

Renteswaps

een gespreide portefeuille van logistiek en bedrijfsmatig direct

een

Opstartkosten

Ter afdekking van het renterisico kan gebruik worden gemaakt

vastgoed in Nederland en in de toekomst mogelijk in Duitsland,

overdrachtsbelasting en eventueel niet-verrekenbare BTW,

De initiële kosten in verband met het oprichten en de introductie

van renteswaps. Renteswaps worden gewaardeerd tegen

België en Luxemburg.

alsmede aan het object overige toe te rekenen aankoopkosten.

van de NV worden vanaf de introductie in 5 jaar lineair

kostprijs. Dit betekent dat de renteswaps initieel tegen kostprijs



Alle objecten worden gewaardeerd tegen reële waarde.

afgeschreven. Tegenover deze activering wordt een wettelijke

worden gewaardeerd, en vervolgens tegen kostprijs of lagere

Het fonds tracht haar beleggingsdoelstelling te realiseren door

Hieronder wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde

reserve aangehouden. Onder geactiveerde opstartkosten wordt

marktwaarde.

een adequate maar ook tevens dynamische exploitatie van de

in

onder andere verstaan de underwriting fee en de advieskosten

Indien mogelijk wordt kostprijshedge-accounting toegepast voor

vastgoedportefeuille. Dit laat zich vertalen in een verdere groei

gestanddoening van de vigerende huurovereenkomsten. Bij

bij de opstart van het fonds.

de renteswaps die ervoor zorgen dat het variabele renterisico

van de portefeuille door het kopen van bij voorkeur lang en

de bepaling van deze waarde wordt onder meer rekening



op hypothecaire leningen gefixeerd wordt voor een bepaalde

volledig verhuurde logistieke en industriële bedrijfsgebouwen,

gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele

Financieringskosten

periode. Hiermee wordt beoogd de NV te beschermen tegen

groothandelsgebouwen,

datacenters

huur, exploitatiekosten, leegstand, resterende looptijd, de staat

Financieringskosten hebben betrekking op de transactiekosten

stijgende rentelasten. Onder kostprijshedge-accounting worden

verspreid over (vooralsnog) Nederland. Het fonds zal in de

van onderhoud en verwachte toekomstige ontwikkelingen.

en afsluitprovisie die betaald moeten worden bij het aantrekken

de renteswaps in de balans en de winst-en verliesrekening

toekomst geen nieuwe solitaire kantoorgebouwen verwerven

Ieder object wordt jaarlijks getaxeerd door een onafhankelijke

van de (hypothecaire) financiering. Financieringskosten worden

verwerkt op het moment dat ook de rente op de onderliggende

en zich volledig richten op de markt voor logistiek vastgoed en

externe deskundige. Indien de taxatiewaarde per pand hoger

geactiveerd en gedurende de looptijd van de financiering lineair

hypothecaire leningen in de winst- en verliesrekening wordt

bedrijfsgebouwen.

is dan de verkrijgingprijs plus geactiveerde aankoopkosten

afgeschreven.

verantwoord. Om kostprijshedge-accounting toe te passen zijn

productielocaties

en

eerste

waardering

vastgoedbelegging

verhuurde

staat,

van omvat

conditie

een de

vastgoedbelegging koopsom,

kosten

koper

eventuele

en

onder

per object vindt er een positieve herwaardering plaats die



de hedge relaties gedocumenteerd en worden deze periodiek

De beheerder is sinds 20 juli 2012 in het bezit van een vergunning

verantwoord wordt in de winst- en verliesrekening. Indien de

Emissiekosten

getest op effectiviteit. Voorzover sprake is van een effectieve

als bedoeld in artikel 2:65 Wft en staat onder toezicht van de AFM.

taxatiewaarde per object lager is dan de verkrijgingprijs per

Emissiekosten hebben betrekking op de kosten die gepaard

hedge worden de waardeveranderingen van de renteswaps



pand vindt er een negatieve herwaardering plaats via de winst-

gaan met de emissie van nieuwe certificaten. De kosten van

niet verantwoord in de balans en de winst- en verliesrekening.

Algemene

grondslagen

en

resultaatbepaling

en verliesrekening. Voor deze ongerealiseerde waardemutaties

elke emissie worden geactiveerd en over een periode van 5 jaar

Indien van toepassing wordt het ineffectieve deel van de

voor de financiële verslaggeving

wordt een herwaarderingsreserve aangehouden mits per saldo

lineair afgeschreven vanaf de emissiedatum.

waardeverandering van de renteswaps verantwoord in de winst-

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de

per object sprake is van een cumulatief positieve herwaardering.



en verliesrekening onder de rentelasten.

wettelijke bepalingen van titel 9 Boek 2 BW en de stellige

De dotatie aan deze reserve vindt plaats vanuit de agioreserve.

Vorderingen

uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving,



Vorderingen worden gewaardeerd op nominale waarde

Vastgoed- en fondsbeheerkosten

die uitgegeven zijn door de Raad van Jaarverslaggeving. De

Aankoopkosten

onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor

Onder de vastgoedbeheerkosten wordt de vergoeding voor de

jaarrekening is opgesteld in euro’s.

De aankoopkosten bevatten onder andere overdrachtsbelasting,

oninbaarheid.

property manager (Kadans Vastgoed B.V.) opgenomen. Onder de fondsbeheerkosten wordt de vergoeding voor de

niet-verrekenbare BTW alsmede de selectie- en acquisitiekosten, Activa en passiva worden in het algemeen gewaardeerd tegen

notariskosten en overige aankoopkosten. Onder deze overige

Eigen vermogen

de verkrijgingprijs- of vervaardigingprijs of de actuele waarde.

aankoopkosten wordt verstaan de taxatiekosten en advieskosten

De mutaties in de herwaarderingsreserve worden gevormd ten

Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt

die betrekking hebben op de aankoop van de vastgoedobjecten.

laste of ten gunste van de winstbestemming. Voor geactiveerde

Overige kosten

waardering plaats tegen de verkrijgingprijs. In de balans en de

Deze aankoopkosten per object worden geactiveerd in de eerste

opstart- en emissiekosten wordt een wettelijke reserve

Onder overige kosten zijn onder andere opgenomen: kosten

winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze

waardering. Transactiekosten kunnen worden afgeschreven over

aangehouden.

verbonden aan de financiële administratie van de NV, kosten

referenties wordt verwezen naar de toelichting.

de vermoedelijke looptijd van de belegging (8 jaar) indien en



voor zover de verantwoorde waarde inclusief transactiekosten

Huuropbrengsten

onafhankelijke

Direct vastgoed

lager is dan de reële waarde. Dit betekent dat in geval van een

De huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan de

kosten voor (het bijeenroepen van) de algemene vergadering

Beleggingen in direct vastgoed betreffen objecten waarvan

waardestijging van het actief, waardestijgingen gecompenseerd

huurders in rekening gebrachte huren. Verstrekte huurincentives

van aandeelhouders en de vergadering van certificaathouders,

de NV de ‘stenen’ in (mede-)eigendom houdt alsook objecten

worden met de nog geactiveerde aankoopkosten van dat

worden toegerekend aan de resterende looptijd van het

kosten voor publiciteit, drukwerk, de kosten voor adviseurs

waarbij het onderliggende vastgoed in eigendom is van

actief voordat zij per saldo leiden tot een bate in de winst-en

huurcontract (“straightlining”).

van de NV, kosten voor informatieverschaffing en overige,

beheerder opgenomen.

voor de jaarlijkse externe taxatie van de objecten door een deskundige,

jaarlijkse

accountantskosten,

onvoorziene kosten. 24

25

Resultaatverantwoording

lange termijn huurcontracten, is het gewoonlijk niet mogelijk

van invloed op het exploitatieresultaat van de NV alsmede op

Onderhoud

Huuropbrengsten en overige opbrengsten worden verantwoord

om op korte termijn te reageren op schaarste of overschot.

de marktwaarde van het desbetreffende object. Renterisico’s

Een slechte staat van onderhoud is van invloed op de

in het jaar waarop ze betrekking hebben. De bedrijfslasten

Veranderingen in algemene economische ontwikkelingen,

worden door de beheerder zoveel mogelijk afgedekt middels

huuropbrengsten en de waarde van een object. Beleid van de

komen eveneens ten laste van het verslagjaar waarop ze

rentestanden en (verwachte) inflatie niveaus kunnen eveneens

swapcontracten.

NV is te beleggen in nieuwe en recent ontwikkelde objecten.

betrekking hebben.

de waarde beïnvloeden. Hefboomeffectrisico

de objecten in een kwalitatief goede staat van onderhoud te

Vennootschapsbelasting

Economie

Het fonds maakt bij de financiering van de portefeuille gebruik

houden. Gedurende de looptijd kan de NV te maken krijgen met

De NV heeft de status van een fiscale beleggingsinstelling als

De algemene economische situatie in Nederland kan een

van vreemd vermogen. Door gebruik te maken van vreemd

onvoorziene onderhoudslasten hetgeen een negatieve invloed

bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting

negatieve invloed hebben op de waarde van objecten,

vermogen stijgt de rendementsverwachting voor het eigen

kan hebben op het exploitatieresultaat van het jaar waarop deze

1969. Dit houdt in dat 0% vennootschapsbelasting is verschuldigd,

de leegstand en de mogelijkheid van huurders om aan de

vermogen. Ook het financiële risico voor de belegger - als

onvoorziene last betrekking heeft.

mits aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging en behoud

betalingsverplichtingen te voldoen.

verschaffer van eigen vermogen- neemt dan toe. Als er een

Tevens gaat de NV uit van de jaarlijkse onderhoudslasten om

wijziging optreedt in de waarde van de activa van het fonds, en

Verlies inleg certificaathouders

waarin het Fonds haar beleggingen mag financieren middels

Debiteurenrisico

als de financiering met vreemd vermogen in absolute zin gelijk

Als de huurinkomsten sterk teruglopen, kan de mogelijkheid zich

leningen, is één van de belangrijkste voorwaarden: direct

Het risico bestaat dat een huurder niet aan zijn huurverplichtingen

blijft, dan zal de intrinsieke waarde van de certificaten, sterker

voordoen dat de NV niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen

vastgoed mag voor maximaal 60% van de fiscale boekwaarde

jegens de NV kan voldoen. De kwaliteit en de kredietwaardigheid

dalen of stijgen dan wanneer er geen gebruik zou zijn gemaakt

en dat objecten gedwongen moeten worden verkocht. Indien

worden gefinancierd. Een belegging in indirect vastgoed mag

van huurders beïnvloedt derhalve het debiteuren- en het

van vreemd vermogen. Voorbeeld hefboomwerking: als het

de schulden van de NV hoger zijn dan de verkoop-opbrengst

met maximaal 20% aan leningen worden gefinancierd. Een

leegstandsrisico dat de NV loopt. Om die reden worden de

fonds een financieringspercentage van 50% aanhoudt, dan zal

van de objecten zal het door de certificaathouders ingelegde

andere voorwaarde is dat de NV de fiscale winst binnen acht

huurders getoetst op hun solvabiliteit, betrouwbaarheid en

bij een absolute waardedaling van 10% van de objecten een

kapitaal worden aangesproken. Het risico bestaat dat de

maanden na afloop van het boekjaar heeft uitgekeerd aan de

betalingsgedrag.

waardedaling van 20% van het eigen vermogen optreden. Bij

certificaathouders hun volledige inleg op deze wijze kwijtraken.

een waardestijging werkt dit uiteraard andersom.

Reeds door de NV gedane uitkeringen kunnen in beginsel niet

van de status van fiscale beleggingsinstelling is voldaan. De mate

certificaathouders, de zogenaamde uitdelingsverplichting. Leegstandsrisico

worden teruggevorderd van de certificaathouders.

Schattingen

Het leegstandsrisico is het risico dat objecten, na afloop of

Regelgeving

Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de

beëindiging van de overeenkomst met een huurder, niet

De NV is onderworpen aan de plaatselijke, regionale en nationale

Illiquiditeit van certificaten

jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat de

opnieuw verhuurd kan worden. Dit houdt in dat gedurende de

regelgeving waar zij beleggingen heeft. De regelgeving waaraan

Een certificaat kan uitsluitend na de uitdrukkelijke schriftelijke

beheerder van het ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth

leegstandsperiode geen huuropbrengsten gegenereerd worden.

zij is onderworpen heeft betrekking op milieu-, veiligheids-

toestemming van de beheerder worden overgedragen.

Fund NV zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat

Tevens kan de beheerder genoodzaakt worden, teneinde nieuwe

en onderhoudsnormen, de rechten van huurders en andere

Certificaten kunnen uitsluitend worden verworven tegen een

de beheerder schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor

huurders aan te trekken, huurkorting te geven of aanpassingen

wetgeving die van invloed is op de onroerend goedmarkten,

tegenwaarde van tenminste € 50.000,- per belegger, welke

de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het

aan te brengen in objecten welke additionele kosten voor de NV

waaronder met name de fiscale wetgeving. Er kan geen

minimale tegenwaarde ook geldt voor certificaathouders

geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk

met zich meebrengen.

zekerheid worden gegeven dat de regelgeving dan wel de

die additionele certificaten wensen te verwerven. Het is een

is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de

interpretatie, uitvoering of wijziging van bestaande regelgeving,

certificaathouder verder niet toegestaan om certificaten

bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting

Huurrisico

niet zal leiden tot extra kosten van de NV of geen andere nadelige

te verkopen indien de tegenwaarde van zijn certificaten

op de betreffende jaarrekeningposten.

De algemene economische situatie is van invloed op de

gevolgen zullen hebben voor de exploitatie van haar onroerend

daardoor minder dan € 50.000,- zou gaan bedragen., tenzij de

huurprijzen. In geval van toenemende leegstand, en derhalve

goed portefeuille, hetgeen de resultaten en de financiële situatie

certificaathouder alle door hem gehouden certificaten verkoopt

van de NV in negatieve zin kan beïnvloeden.

en overdraagt. Er is geen garantie dat een regelmatige of

Risicoparagraaf

een lagere vraag naar huurruimtes, komen de huurprijzen

Algemeen

onder druk te staan. In economisch voorspoedige tijden zal

Een bepaalde mate van risico is inherent aan iedere belegging

een toename van de vraag bij een gelijkblijvend aanbod aan

Verkoopopbrengst

zijn niet ter beurze genoteerd noch bestaat daartoe het

in direct en indirect vastgoed en deze risico’s zijn ook van

huurruimtes leiden tot hogere huurprijzen. Lagere huurprijzen

De waarde bij de verkoop van vastgoed is voor een groot deel

voornemen. De NV is voorts niet verplicht certificaten terug of in

toepassing op de NV. Voor een uitgebreidere beschrijving van

leiden tot een lager exploitatieresultaat van de NV en mogelijk

afhankelijk van de huur. De huurprijzen komen tot stand op basis

te kopen in geval certificaathouders wensen uit te treden. Gevolg

de risico’s wordt verwezen naar de prospectus van het fonds.

tot een lagere verkoopopbrengst van objecten.

van vraag en aanbod. In economische tijden zullen de huren en

is dat een belegging in het fonds een beperkt verhandelbare en

Bij direct vastgoed gaat het hierbij in het algemeen om de



de kapitalisatiefactor dalen en zal de leegstand toenemen. Dit

mogelijk zelfs illiquide belegging is. De verwachting is verder dat

waardefluctuaties van het onroerend goed die onder andere

Renterisico / financieringsrisico

betekent dat de waarde van de objecten in een neergaande

de looptijd van de NV langer zal zijn dan de acht tot tien jaar die

het gevolg kunnen zijn van een verandering in vraag en aanbod.

Voor zover verplichtingen gerelateerd zijn aan een object van

conjunctuur kan dalen, hetgeen een negatieve invloed heeft op

in de vastgoedsector voor niet-groeifondsen gebruikelijk is.

Vanwege de relatief lange periode die benodigd is om onroerend

langere aard zijn dan die van het vreemd vermogen waarmee dit

de verkoopopbrengst.

goed te ontwikkelen, het kapitaalintensieve karakter en de

(gedeeltelijk) is gefinancierd, is een wijziging van de rentestand

26

levendige handel in certificaten zal ontstaan, en de certificaten

27

Toelichting op de geconsolideerde balans per 30 juni 2014 De aan de objecten toe rekenen kosten zijn als volgt opgebouwd:

1 Direct vastgoed Beleggingen in direct vastgoed

Geactiveerde kosten

Afschrijvingen

Stand per 30 juni

€

€

€

€

Totale aankoopkosten

1.824.204

0

-18.992

1.805.213

Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)

-1.077.542

-485.705

0

-1.563.247

-34.958

-44.788

0

-79.746

711.704

-530.493

-18.992

162.220

Totale overdrachtsbelasting

567.986

0

-59.936

508.050

Reclassificatie naar taxatiewaarden (cum.)

-137.797

0

0

-137.797

Verkoop objecten

-182.927

-147.616

0

-330.543

247.262

-147.616

-59.936

39.711

18.856

0

-9.428

9.428

0

0

-88.355

211.359

Taxatiewaarde

30-06-2014

31-12-2013

€

€

€

€

113.860.000

211.359

114.071.359

117.707.822

0

323.316

194.772

Verkoop objecten

0

0

-120.282

-142.523

Totale toe te rekenen

113.860.000

211.359

114.274.391

117.760.071

117.760.071

87.502.460 29.967.569

Verbouwingskosten Af: huurincentives per einde verslagperiode

Stand per 1 januari

Aan objecten toe te rekenen kosten

a) Aankoopkosten

aankoopkosten na reclassificatie Totaal Het verloop van de beleggingen in direct vastgoed is als volgt: Stand per begin boekjaar

b) Overdrachtsbelasting

Aankopen Verkopen Activering aankoopkosten Verbouwingskosten Afschrijvingen aankoopkosten Herwaardering via winst- en verliesrekening Mutatie huurincentives

-3.222.380

0

128.543

423.534

Totale toe te rekenen

0

514.586

overdrachtsbelasting na reclassificatie

-88.355

-331.951

-325.728

-353.104

22.241

36.977

114.274.391

117.760.071

c) Niet verrekenbare BTW Niet verrekenbare BTW Verkoop gebouwen

Stand per einde verslagperiode

# Totaal

28

0 977.822

-678.108

29

2 Overige vorderingen

30-06-2014

31-12-2013

€

€

3.655

-16.033

a) Financieringskosten b) Emissiekosten

Debiteuren servicekosten lopend boekjaar Huurincentives

2a

120.282

142.523

Debiteuren huurders

2b

124.599

193.960

Nog te ontvangen rente Vooruitbetaalde exploitatiekosten Overige vorderingen

0

0

140.047

26.855

65.001

0

3 Immateriële vaste activa

Totaal

30-06-2014

31-12-2013

€

€

1.004.559

1.133.603

108.191

126.033

1.112.749

1.259.636

Hieronder worden de immateriële vaste activa nader gespecificeerd. Totaal

453.583

347.305

2a Huurincentives huurkortingen zijn verwerkt volgens de straightlining methode, waarbij de verstrekte huurincentives worden toegerekend aan de resterende looptijd van het huurcontract. In onderstaande tabel is weergegeven welk objecten het hier betreft en het verloop van de geactiveerde huurincentives.

Stand per 1 januari

Nieuw verstrekte incentive

Toe te rekenen korting verslagperiode

Stand per 30 juni

€

€

€

€

Huurincentive Jeverweg 16-19 Groningen

40.474

0

-6.875

33.599

Huurincentive Huifakkerstraat 22 Breda

40.474

0

-6.875

33.599

6.037

0

-1.034

5.002

Huurincentive Venrayseweg 180 Venlo

11.800

0

-2.022

9.777

Huurincentive Geurdeland 7 Andelst

43.739

0

-5.434

38.305

142.523

0

-22.241

120.282

Totaal

Geactiveerde kosten

Afschrijvingen

Stand per 30 juni

€

€

€

€

CBRE Debt Advisory

356.755

0

-39.640

317.116

Afsluitprovisie BAWAG

328.185

0

-36.465

291.720

Juridische en notariele kosten Loyens & Loeff

194.241

0

-21.582

172.659

Juridische kosten Clifford Chance

117.791

0

-13.088

104.703

Due Diligence (milieu en technisch)

45.900

0

-5.100

40.800

Belastingadvies

30.600

0

-3.400

27.200

Overige kosten

19.194

0

-2.133

17.062

a) Financieringskosten

Deze vordering heeft betrekking op huurkortingen (incentives) in verschillende vormen verstrekt aan verschillende huurders. Alle

Huurincentive Tussenriemer ong. Roosendaal

Stand per 1 januari

Afsluitprovisie Hyp.Frankfurt

715

0

-357

358

6.471

0

-3.529

2.941

33.750

0

-3.750

30.000

1.133.603

0

-129.044

1.004.559

Emissiekosten juli 2011

42.967

0

-8.613

34.354

Emissiekosten juni 2013

83.066

0

-9.230

73.837

126.033

0

-17.843

108.191

1.259.636

0

-146.887

1.112.749

Afsluitprovisie Hypothekenbank Frankfurt Afsluitprovisie ABN AMRO Bank Totale financieringskosten b) Emissiekosten

Totale emissiekosten Het bedrag ad € 22.241 is in de winst- en verliesrekening van de NV opgenomen als huurkorting. 2b Debiteuren huurders

30-6-2014

31-12-2013

€

€

Servicekosten 2014 REGF NV

561

38.405

Servicekosten 2014 REGF BV

124.038

155.555

124.599

193.960

Totaal

30

Totaal

31

5 Eigen Vermogen

3a financieringskosten







30-06-2014

31-12-2013

€

€

2.409.250

1.875.750

De financieringskosten hebben betrekking op de afsluitprovisie die moet worden betaald ten tijde van het opnemen van bedragen onder de financiering. Financieringskosten worden geactiveerd en een periode van de looptijd van de financiering

Geplaatst en gestort kapitaal

lineair afgeschreven. Indien een deel van de lening vroegtijdig wordt afgelost wordt de provisie dienovereenkomstig

Het verloop van het geplaatst en gestort kapitaal:

afgeschreven.

Stand per aanvang verslagperiode Bij: uitgegeven

3b EMISSIEKOSTEN

Stand per einde verslagperiode

0

533.500

2.409.250

2.409.250

53.216.163

46.706.093

0

8.696.050

-1.242.431

0

Er worden kosten gemaakt voor de marketing van de certificaten en de productie van de marketingmaterialen zoals prospectus en vastgoedbrochure. In juli 2011 is een bedrag van € 86.131,- aan emissiekosten geactiveerd. Dit is 1% van het bedrag van tijdens de

Agio op kapitaalstorting

emissie aangekochte certificaten (exclusief verkochte certificaten) ten bedrage van € 8.613.080,-.

Het verloop van de agioreserve is als volgt:

In juni 2013 bedroegen de geactiveerde emissiekosten € 92.296,-. Dit is 1% van de waarde aan uitgegeven certificaten van

Stand per aanvang verslagperiode

€ 9.229.550,- gedurende juni 2013.

Bij: storting emissie juni 2013

















4 Liquide middelen Bankrekeningen rekening-courant Totaal

Af: vrijval van wettelijke reserve 30-06-2014

31-12-2013

€

€

1.453.116

1.789.485

1.453.116

1.789.485

Bij: vrijval herwaarderingsreserve Af: dividenduitkering Stand per einde verslagperiode

17.843

-65.840

-1.927.400

-2.120.140

50.064.175

53.216.163

0

0

1.242.431

0

1.242.431

0

126.033

60.193

Herwaarderingsreserve Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Bij: herwaardering (from share premium on paid-up capital) Stand per einde verslagperiode Wettelijke reserve Het verloop van de wettelijke reserve is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Bij: vorming wettelijke reserve in verband met activering emissiekosten Af: vrijval wettelijke reserve in verband met afschrijving emissiekosten Stand per einde verslagperiode

0

92.296

-17.843

-26.456

108.191

126.033

-16.753.376

-6.080.550

Overige reserves Het verloop van de post overige reserves is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode Bij: bestemming resultaat voorgaand boekjaar Stand per einde verslagperiode

3.268.480

-10.672.826

-13.484.896

-16.753.376

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 4.375.000,-. Het is verdeeld over 17.500 aandelen met een nominale waarde van € 250,-. Het geplaatste kapitaal bedraagt € 1.875.750 (7.503 aandelen). Na de emissie van 2.134 aandelen in juni 2013, bedraagt het geplaatst en gestort kapitaal € 2.409.250,- (9.637 aandelen).















32

33

6 Langlopende schulden

30-06-2014

31-12-2013

€

€

Hypothecaire lening BAWAG P.S.K. BAWAG P.S.K. heeft een hypothecaire lening verstrekt van € 48.620.000,-. De looptijd van de financiering bedraagt nagenoeg 5 jaar

Langlopende schulden

van 28 juni 2013 tot 15 juni 2018. Op de lening hoeft niet te worden afgelost. De rentevergoeding is per kwartaal verschuldigd. Als

De langlopende schulden bestaan per balansdatum uit

rentevergoeding geldt het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 4,05%. Daarnaast is de rente gefixeerd (vastgezet middels een

de volgende leningen:

swap-contract) voor 75% van het leningsbedrag, ofwel € 36.465.000,-. De kosten voor het fixeren van de interest bedragen 1,17%. Op

Hypothecaire lening BAWAG P.S.K.

48.620.000

48.620.000

deze lening is een loan-to-value (LTV) ratio en interest coverage ratio (ICR) convenant van toepassing. Een portefeuille van 21 objecten

Converteerbare obligatielening Stichting Converteerbare Obligatielening

15.000.000

15.000.000

is verhypotheceerd voor het aangaan van deze lening. De taxatiewaarde van de portefeuille bedraagt € 101.770.000,- per 30 juni 2014.

Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo)

0

0

Het SWAP contract heeft een negatieve waarde van € 1.152.855,- op 30 juni 2014. De historische kostprijs methode is van toepassing

Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V.

0

1.900.000

waardoor de negatieve marktwaarde van de waarde van de renteswap niet op de balans verschijnt. Zodra de marktrente stijgt, dan zal de waarde van de swap ook stijgen. Aan het einde van de looptijd van het contract zal de waarde nul zijn. Als het swap-contract in

Totaal

63.620.000

65.520.000

Ter meerdere zekerheid van de hypothecaire geldlening zijn, naast een hypotheek op de objecten, pandrechten op alle huur-

Het verloop van de langlopende schulden is als volgt: Stand per aanvang verslagperiode

65.520.000

11.500.000

Af: aflossingen lening

0

-11.500.000

Bij: opgenomen leningen

0

63.620.000

-1.900.000

1.900.000

63.620.000

65.520.000

Reclassificatie van kortlopende leningen Stand per einde verslagperiode

de tussenliggende periode niet heronderhandeld wordt, dan zal het geen impact hebben op het resultaat.

overeenkomsten, opstalverzekeringen, depot- en huurrekeningen verstrekt, alsmede op vorderingen op grond van het recht op teruggaaf jegens de Belastingdienst en de hedgingovereenkomst (de IRS). Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. Per 15 juli 2011 is er eveneens voor de aankoop van het object aan de Zijlweg 18 te Waalwijk een kredietfaciliteit aangegaan met Real Estate Participations & Finance B.V., een 100% dochter van ABN AMRO Bank N.V. Deze entiteit is op 14 december 2012 middels een akte van fusie opgehouden te bestaan. ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. (eveneens een 100% dochter van ABN AMRO Bank N.V.) heeft het vermogen van de opgeheven vennootschap onder algemene titel verkregen. De hoogte van de faciliteit bedroeg

Converteerbare obligatielening Stichting Converteerbare Obligatielening

maximaal € 4.000.000,-. Vanaf 2011 tot op heden is voor € 3.800.000,- gebruik gemaakt van deze faciliteit. De faciliteit had een looptijd

Om de aankoop van het object te Zaltbommel mogelijk te maken is een converteerbare obligatielening uitgegeven voor een bedrag

tot uiterlijk 31 augustus 2012 maar is in 2012 verlengd tot 1 april 2013. De rente was variabel en gebaseerd op het 1-maands Euribor

van € 15.000.000,- en een looptijd van 5 jaar (met ingangsdatum 28 juni 2013). ABN AMRO heeft het gehele bedrag opgenomen. Op

tarief met een opslag van 2,50%. De opslag gold tot 1 april 2013.

de lening wordt niet tussentijds afgelost. De rentevergoeding is vast en bedraagt 7,0% per jaar. Indien dit voor het behoud van de FBI status noodzakelijk is, kan de onderhavige lening te allen tijde worden omgezet in eigen vermogen (middels omzetting van het

ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V. heeft de kredietfaciliteit inmiddels weer verlengd met twee jaar tot 1 april 2015.

leningsbedrag naar certificaten).

Na deze verlenging bedraagt de kredietfaciliteit maximaal € 3.800.000,-. De rentevergoeding is gebaseerd op de 1-maands Euribor rente verhoogd met een opslag van 7,75%. Per 1 april 2014 is € 1.900.000,- afgelost en per 1 april 2015 dient het restant van € 1.900.000,-

Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo)

afgelost te worden. Deze verplichting is gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

Een bedrag van € 27.700.000,- is afgelost op de lening in juni 2013. Na de herfinanciering resteert een hypothecaire lening van Hypothekenbank Frankfurt van € 10.000.000,- De expiratiedatum van deze lening is 30 November 2014. Gedurende de looptijd geldt een reguliere aflossingsverplichting van € 200.000,-. per kwartaal, ingaande per december 2013. Vanaf 30 november 2013 is de rentevergoeding gebaseerd op het 3-maands Euribor tarief met een opslag van 3,50%. Als zekerheid is een recht van eerste hypotheek gevestigd op een viertal objecten, te weten: Huifakkerstraat 18 en 22 te Breda, Sobrietasplein 101-103 te Helmond en Venrayseweg 180 te Venlo. De gezamelijke getaxeerde waarde van deze vijf objecten bedraagt € 12.090.000,-. Tot het einde van de looptijd van de lening van Hypothekenbank Frankfurt (30 november 2014) is er geen loan-to-value convenant meer van toepassing.

34

35

7 Kortlopende schulden

30-06-2014

31-12-2013

€

€

Hypothecaire lening Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo)

7.900.000

9.800.000

Kredietfaciliteit ABN AMRO MeesPierson Private & Trust Holding B.V.

1.900.000

1.900.000

Vooruitontvangen huur

1.033.210

943.324

10.983

366.511

402.271

114.603

Crediteuren Omzetbelasting Te betalen exploitatiekosten

33.850

13.970

Te betalen accountants en advieskosten

63.026

24.296

132.087

187.075

Te betalen rente financiering Te betalen fondskosten

54.943

9.407

8.286

8.288

Te betalen financieringskosten

0

2.340

Overige nog te betalen kosten

383.333

132

11.921.989

13.369.947

Waarborgsommen

Totaal

36

37

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2014 8 Huurinkomsten direct vastgoed Huurinkomsten Verleende huurkortingen (zie 2 a). Totaal

01.01-30.06.2014

01.01-31.12.2013

€

€

5.187.598

9.788.127

-22.241

-36.977

11 Exploitatiekosten vastgoed Verzekeringskosten Onderhoud

01.01-30.06.2014

01.01-31.12.2013

€

€

63.456

149.065

112.585

489.998

Erfpacht

34.150

58.327

OZB en rioolrechten

81.043

139.022

1.490

15.685

46.240

0

5.165.358

9.751.150

01.01-30.06.2014

01.01-31.12.2013

€

€

Afrekening servicekosten voorgaand boekjaar

0

5.787

Verkoop gebouw Zwolle

-79.959

0

Niet terugvorderbare BTW

-21.804

10.064

Verkoop gebouw Venlo

-32.474

0

Oninbare huur / kosten leegstand

24.084

63.041

Verkoopfees ABN AMRO MeesPierson REGF Management B.V.

65.839

0

-112.433

0

verrekenbare BTW)

69.364

198.704

01.01 - 30.06.2014

01.01 - 30.06.2013

Afschrijving aankoopkosten

18.992

133.247

€

€

Positieve herwaardering naar aanleiding van taxatie

1.164.272

760.000

495.438

1.262.939

Negatieve herwaardering naar aanleiding van taxatie

-2.980.000

-1.113.104 01.01-30.06.2014

01.01-31.12.2013

€

€

175.116

1.434.453

1.785.007

2.114.812

160.400

-24.750

2.120.523

3.524.515

01.01-30.06.2014

01.01-31.12.2013

€

€

Waterschapslasten 9 Gerealiseerd verkoopresultaat direct vastgoed

Totaal 10 Ongerealiseerde waardemutatie direct vastgoed

Kosten makelaar en advertentiekosten

Afschrijvingen direct vastgoed (overdrachtsbelasting en niet-

Totaal 12 Rentelasten

Totaal

-325.728

-353.104 Rente swap contract

De herwaardering geldt voor de volgende gebouwen: Sobrietasplein 101- 103, Helmond Columbusweg 20 Venlo Ferdinand Bolstraat 25 Zwollw Helfheuvelweg 47 Den Bosch Huifakkerstraat 18 Breda Huifakkerstraat 22 Breda Veldsteen 19 Breda Edisonstraat Almelo Zijlweg 18 Waalwijk Venrayseweg Venlo Diamantweg 8 Alkmaar De Gaard 126-128 te Waalwijk Geurdeland 13 Andelst Geurdeland 7 Andelst Hogenkamp 16 Ulft Huifakkerstr. 20 Breda Informatiecaweg Doetinchem Jeverweg Groningen Keersluisweg 20 Almere Korte Stadionweg 107/109 Rotterdam Munnikenheiweg Etten-Leur Schieweg Delft Tussenriemer Roosendaal Van Salmstraat Boxtel

38

-350.000 0 0 -50.000 20.000 70.000 -40.000 20.000 615.589 -690.000 -30.000 -30.000 -40.000 50.000 -60.000 -40.000 -30.000 -70.000 170.000 -30.000 -10.000 -20.000 20.000 198.682

-500.000 -300.000 430.000 120.000 -30.000 70.000 140.000 -229.855 -53.249 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Rente leningen Rente inkomsten Totaal 13 Vastgoed- en fondsbeheer kosten Vastgoedbeheer fee

145.629

239.259

Fondsbeheer fee

214.619

398.889

360.248

638.148

Totaal

39

De kosten voor het vastgoedbeheer houden verband met het technisch, administratief en financieel beheer van de objecten. Deze

Expense ratio

01.01-30.06.2014

01.01-31.12.2013

€

€

360.248

638.148

17.843

26.456

129.044

185.122

werkzaamheden zijn uitbesteed aan Kadans Vastgoed BV te Haaren. De kosten voor het vastgoedbeheer bedragen 2,25% van de jaarlijks gefactureerde bruto huur en zijn per kalenderkwartaal achteraf te voldoen. Eventuele overschrijdingen of besparingen

Vastgoed- en fondsbeheerkosten

komen ten laste respectievelijk ten gunste van de NV.

Afschrijving emissiekosten Afschrijving financieringskosten

De beheerder is verantwoordelijk voor (de coördinatie van) het administratief, financieel, technisch en commercieel beheer van de

Overige kosten

191.401

492.386

objecten en beheer van het vermogen van de NV. De beheervergoeding bedraagt voor de portefeuille aangekocht tot en met 30 juni

Exploitatiekosten vastgoed

495.438

1.262.939

1.193.974

2.605.051

5,68%

7,03%

2011 jaarlijks 2,25% van de jaarlijks gefactureerde bruto huur en is per kalenderkwartaal achteraf te voldoen. De vergoeding voor de beheerder met betrekking tot de aankopen gedaan na 30 juni 2011 bedraagt jaarlijks 0,6% van de getaxeerde waarde van de objecten

Totaal

en is per halfjaar achteraf te voldoen. Total expense ratio op jaarbasis Aan het eind van het jaar worden de definitieve afrekeningen van de beheerfees opgesteld aan de hand van de totale jaarhuren. De total expense ratio heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale (exploitatie- en fonds) kosten exclusief rentelasten van het fonds gedeeld door de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende 14 Afschrijvingen immateriële vaste activa Afschrijving financieringskosten Afschrijving emissiekosten

01.01-30.06.2014

01.01-31.12.2013

€

€

129.044

185.122

Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2013 en 30 juni 2014, waarbij de

17.843

26.456

bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding (1:1). Dit wijkt af van de methodiek zoals in de Wft vermeld. Deze schrijft 5

146.887

211.578

het jaar. De gemiddelde intrinsieke waarde is bepaald op basis van de intrinsieke waarde per begin en einde van de verslagperiode.

meetmomenten voor bij de bepaling van de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar het fonds geen kwartaalcijfers opstelt wordt hiervan Totaal

afgeweken. Werknemers

15 Overige kosten

Gedurende het eerste halfjaar 2014 en in 2013 waren er geen werknemers in dienst van de N.V.

01.01-30.06.2014

01.01-31.12.2013

€

€

25.944

49.649

9.016

103.532

0

125.047

ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth Fund Management B.V.

Overige advieskosten

47.238

117.890

Namens de directie

Taxatiekosten

42.600

0

Notariskosten

0

3.051

Vergoeding RVC

15.000

30.000

Facility agent

12.000

24.347

3.500

7.000

Accountantskosten Fiscaal en juridisch advies Advieskosten herfinanciering

Vergoeding Stichting Administratiekantoor Vergoeding Stichting Convertible Obligationloans

3.113

6.225

Vergoeding Stichting Depositary AA MP REGF

3.000

6.000

29.991

19.645

191.401

492.386

Overige kosten Totaal

40

Amsterdam, 25 september 2014

E. van Gameren P.W. Akkerman

41

Overige gegevens Bestuurdersbelangen

Grote beleggers

De

bestuurders van de beheerder hebben gedurende de

De NV heeft op balansdatum één aandeelhouder, te weten

eerste helft van 2014 (en in 2013) zowel direct als indirect geen

Stichting Administratiekantoor ABN Amro MeesPierson Real

aandelen belang gehad in de NV.

Estate Growth Fund (voorheen Stichting Administratiekantoor Fortis MeesPierson Real Estate Growth Fund), die alle aandelen

Nauwe banden

in de NV ten titel van beheer overgedragen heeft gekregen.

Als initiatiefnemer is het ABN Amro concern (voorheen Fortis

De stichting heeft hier tegenover certificaten uitgegeven. De

concern) gerechtigd tot de selectie- en acquisitiefee; evenals

grootste belegger in de NV is een rechtspersoon met een totale

de underwritingfee. ABN Amro MeesPierson Real Estate Growth

positie van 809 certificaten.

Fund Management B.V. is een 100% dochter van het ABN Amro concern (voorheen Fortis concern) en is gerechtigd tot een

Gebeurtenissen na balansdatum

vergoeding als fondsbeheerder ter hoogte van 2,25% van de

Er hebben zich na balansdatum geen materiële gebeurtenissen

jaarlijks gefactureerde huur van de portefeuille aangekocht voor

voorgedaan.

30 juni 2011. De vergoeding voor de beheerder met betrekking tot de aankopen gedaan na 30 juni 2011 bedraagt jaarlijks 0,8%

Winstbestemming

van de getaxeerde waarde van de objecten. Zoals aangekondigd

De winst staat ter vrije beschikking van de algemene

tijdens de jaarvergadering op 27 mei 2013 is deze vergoeding

vergadering. Uitkeringen kunnen slechts plaats hebben tot ten

verlaagd van 0,8% tot 0,6% van de getaxeerde waarde van de

hoogste het uitkeerbare deel van het eigen vermogen. Uitkering

objecten. Dit met ingang van de tweede helft van 2013. Bij

van de winst geschiedt, na de vaststelling van de jaarrekening

aan- en verkopen van nieuwe objecten, zal de management BV

waaruit blijkt dat zij geoorloofd is, binnen acht maanden na

een vergoeding krijgen ter hoogte van 1,5% van de koopsom,

het einde van ieder boekjaar tot een dusdanige hoogte dat de

waaruit eventuele kosten van makelaars uit dienen te worden

status van Fiscale Beleggingsinstelling in de zin van artikel 28

voldaan. Er zijn verder geen afspraken gemaakt met andere

van de Wet op de vennootschapsbelasting gehandhaafd blijft.

gelieerde partijen.

De algemene vergadering kan besluiten tot uitkeringen ten laste van een reserve die niet krachtens de wet moet worden aangehouden.

Disclaimer

42

De informatie in deze publicatie is ontleend aan gegevens en v­ eronderstellingen

om enig recht of enige verplichting te creëren. Het beleggen van gelden is

die ons inziens juist zijn, maar wij staan hier niet voor in. In het bijzonder geldt dat

zeer ­ afhankelijk van de (persoonlijke) omstandigheden. Gebruikmaking van de

alle hierin opgenomen ­verwachte ­rendementen zonder uitzondering als voorbeeld

­informatie geschiedt dan ook geheel voor eigen risico. Raadpleeg voor het nemen

zijn bedoeld. ­ Uiteindelijke ­ beleggingsresultaten zijn niet te voorspellen. Het is

van b ­ eslissingen uw beleggingsadviseur. De opinies in deze publicatie kunnen

dan ook ­waarschijnlijk dat het daadwerkelijke rendement niet gelijk zal zijn aan de

zonder n ­ adere aankondiging worden gewijzigd. Aan alle beleggingen zijn risico’s

­verwachte rendementen die hierin zijn vermeld. Aan de w ­ eergegeven v­ erwachte

­verbonden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde

­rendementen kan dan ook geen enkel recht worden ontleend. Alle hierin ­opgenomen

resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. MeesPierson is een h ­ andelsnaam

resultaten betreffen zonder uitzondering ­ resultaten uit het verleden, die geen

van ABN AMRO Bank N.V., s­tatutair gevestigd te Amsterdam, ingeschreven bij de

­betrouwbare indicator vormen voor t­oekomstige resultaten. Deze publicatie dient

­Kamer van K ­ oophandel te Amsterdam onder nummer 34334259 en staat onder

niet te ­worden opgevat als een a­ anbod om waardepapieren te verkopen noch als een

­toezicht van en is geregistreerd bij De Nederlandsche Bank en de Autoriteit ­Financiële

­uitnodiging tot aankoop daarvan of een advies daaromtrent, en is ook niet bedoeld

Markten te Amsterdam.

43

44