JAARVERSLAG 2012
JAARVERSLAG 2012
Algemene informatie
5
Ontwikkeling Woon-Winkel Fonds
7
Profiel
9
Verslag van de Beheerder
11
Beleggingsbeleid 2013
23
Jaarrekening 2012
25
Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht
26 27 27
Toelichting Toelichting op de balans
29 34
Beleggingen Vorderingen Overige activa Fondsvermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden Niet uit de balans blijkende rechten en plichten Risicoparagraaf Toelichting op de winst- en verliesrekening Netto opbrengst Overige baten en lasten Kosten van beheer van beleggingen Kostenvergelijking Overige bedrijfslasten Financieringslasten Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht Fiscale positie
34 35 35 36 37 38 39 40 42 42 42 42 43 43 43 44 45
Overige gegevens Voorstel uitkering
47 49
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
51
Bijlagen
55
Verloopstaat onroerend goed Kostenopslag Juridische structuur van het Fonds
56 59 60
INHOUD
Woon-Winkel Fonds is een beleggingsfonds naar Nederlands recht, opgericht op 31 maart 1995. De Voorwaarden van Beheer en Bewaring zijn opnieuw vastgesteld bij besluit van de vergadering van Participanten d.d. 3 april 2000 en zijn voor het laatst gewijzigd op 7 december 2011.
BEHEERDER
Beethoven Beheer B.V. p/a Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Telefoon 0341 43 86 10
[email protected] www.woonwinkelfonds.nl De directie bestaat uit: drs. R.H.J.B. Knobben mr. F.Y.M. van Zinnicq Bergmann
BEWAARDER
Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. p/a Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk De directie bestaat uit: D. Overmeer mr. R. van de Kamp
RAAD VAN TOEZICHT
drs. J. Boogaard ing. J.W.G. Sanders
ACCOUNTANT
Ernst & Young Accountants LLP Zwartewaterallee 56 9031 DX Zwolle
JURIDISCH ADVISEUR
DLA Piper Amstelveenseweg 638 1070 AG Amsterdam
ALGEMENE INFORMATIE 5
Fondsvermogen (bedragen zijn in duizenden euro’s)
31-12-2012
31-12-2011
Gestort kapitaal
15.952
16.871
Herwaarderingsreserve
2.588
3.484
Resultaat lopend boekjaar
Aantal uitstaande Participaties Waarde per Participatie in €
- 3.110
- 786
15.430
19.569
305.946
312.869
50,43
62,55
De waarde per Participatie is inclusief de voorgestelde uitkering van € 0,-- (2011 € 1,95; 2010 € 3,90) per Participatie.
Stand 1 januari in aantallen Uitgegeven Participaties Uitgegeven Participaties via herbeleggingen
2012
2011
312.869
302.348
10.773
15.964
3.937
7.016
Ingekochte Participaties
- 21.633
- 12.459
Stand 31 december in aantallen
305.946
312.869
2012
2011
Winst- en verliesrekening (bedragen zijn in duizenden euro’s)
4.939
4.903
Netto opbrengst onroerend goed Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (verkoop O.G.) Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (herwaardering O.G.) Overige baten en lasten
259
160
- 4.358
- 1.746
431
134
Opbrengsten uit beleggingen
3.487
1.235
Af Kosten van beheer van beleggingen
1.007
1.027
Financieringslasten
3.057
3.012
Overige bedrijfslasten
234
281
Totaal beleggingsresultaat
Fondsvermogen en uitkering
4.345
4.273
- 3.110
- 786
2012
2011
2010
2009
15.430
19.569
20.849
20.365
305.946
312.869
302.348
294.556
50,43
62,55
68,96
69,14
-
1,95
3,90
4,11
50,43
60,60
65,06
65,03
2012
2011
2010
2009
Opbrengst uit beleggingen
1.235
3.487
5.400
4.479
Kosten
4.345
4.273
4.213
4.300
- 3.110
- 786
1.187
179
Netto vermogenswaarde (in duizenden euro’s) Aantal uitstaande Participaties Netto vermogenswaarde per Participatie in € incl. uitkering (Voorgestelde) uitkering in € Netto vermogenswaarde per Participatie in € excl. uitkering
Winst- en verliesrekening (bedragen in duizenden euro’s)
Totaal beleggingsresultaat
6
Totaal rendement Woon-Winkel Fonds 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20
1997
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Uitgekeerd
12,1
16,9
13,2
Niet uitgekeerd
11,6
7,8
Totaal
23,7
24,7
11
6,4
6
14,5
5,9
6,4
3,6
27,7
16,9 12,8
9,6
5,8
6
5,8
6,5
2,5
4,1
-11,3
8,3
10,1
-5,5
2012 Gemiddeld
6,4
3
6
6
3
0
7,1
0,8
1
-2,6
-5,1
0
-6,9
-16,8
1,0
7,3
7,4
0,4
0,9
6
-3,9
-16,8
8,1
Waarde ontwikkeling per Participatie bij volledige herbelegging (afgerond) 400 400 350 350 300 300 250 250 200 200 150 150 100 100
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Waarde
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
ultimo
100
121
151
193
224
253
276
298
327
309
331
355
356
359
381
366
na kosten
ONTWIKKELING WOON-WINKEL FONDS 7
305
Projecten van Woon-Winkel Fonds
Hallum
Wagenborgen
Aduard
Drachten Stadskanaal
Beilen
Nieuw Weerdinge Hoogeveen
Klazienaveen
Emmeloord Hardenberg Nieuwleusen
Amsterdam Haarlem
Hierden
Diemen
Deventer Apeldoorn
Hilversum Hoogland Wassenaar Voorschoten Den Haag
Utrecht Zoetermeer Rotterdam
Tiel
Dordrecht
Andel
Hoeven Roosendaal Wemeldinge
Etten-Leur Son en Breugel Venlo
Zaamslag Sluiskil
8
Goor
Woon-Winkel Fonds is een Fonds voor gemene rekening en is niet genoteerd op een effectenbeurs. Het Fonds is Fonds in principe niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Aangezien het Fonds voor de toepassing van de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting transparant is, is niet het Fonds, maar zijn de Participanten belastingplichtig. De waarde van de Participaties in het Fonds wordt,
Uitgifte en inkoop van Participaties kan eenmaal per
voor zover het een belegging betreft, in principe
jaar plaatsvinden. Uitgifte vindt plaats op de dertigste
belast volgens de bepalingen die gelden voor Box 3. Daar waar in het Fonds te omvangrijke activiteiten
werkdag van het desbetreffende kalenderjaar. Inkoop vindt plaats op de twintigste werkdag van
worden als ondernemingsactiviteiten kan het deel van de opbrengsten dat voortkomt uit die activiteiten belast worden volgens de regels voor Box 1. Dergelijke activiteiten hebben overigens in 2012 niet plaatsgevonden.
elk kalenderjaar. De minimuminleg per Participant bedraagt € 5.000. Hiernaast kan uitgifte van Participaties plaatsvinden op de zevende werkdag na vaststelling van de jaarrekening van het Fonds uit hoofde van herbelegging van uitkeringen door het Fonds aan Participanten.
Het Fonds biedt Participanten de mogelijkheid rechtstreeks te beleggen in een gespreide portefeuille onroerend goed die overwegend bestaat uit verhuurde woningen en winkels. Daarnaast kan ook belegd worden in kantoren en kunnen worden aangetrokken tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van de onroerendgoedportefeuille van het Fonds. Woningen waarbij de huur wordt opgezegd zullen in de regel verkocht worden. Het Fonds kan tevens woningen in verhuurde staat verkopen. Winkels waarbij de huur wordt opgezegd zullen in principe opnieuw verhuurd worden. Minimaal 20% van de
Indien de normale bedrijfsuitoefening van het Fonds het toelaat, zullen het directe resultaat (ontvangen huur minus betaalde rente en gemaakte kosten) alsmede het aan het Fonds toekomende deel in de gerealiseerde winst bij verkoop van onroerend goed aan de Participanten worden uitgekeerd. De overige bij verkoop van onroerend goed vrijkomende middelen worden zoveel mogelijk herbelegd in onroerend goed
De jaarverslagen, waaronder begrepen de jaarrekeningen, van het Fonds verschijnen uiterlijk
boekjaren zijn gelijk aan de kalenderjaren.
onroerendgoedbeleggingen bestaat uit winkels. Maximaal 10% van de totale beleggingen van het Fonds kan belegd worden in onroerend goed dat bij aankoop voor minder dan 50% verhuurd is. Het Fonds belegt uitsluitend in Nederland.
Daarnaast stelt de Beheerder jaarlijks in de maand augustus een halfjaarbericht op. De verslagen liggen ter inzage en zijn te verkrijgen bij de Beheerder van het Fonds. Het zal tevens op de Website worden geplaatst en daarvan gedownload kunnen worden.
Voor de Participaties is geen beursnotering aangevraagd. De Participaties luiden op naam.
PROFIEL 9
VERSLAG VAN DE BEHEERDER
Woon-Winkel Fonds is een Fonds voor gemene rekening en is een closed-end beleggingsinstelling
effect op de werkgelegenheid. Een gezonde
die gevestigd is in Harderwijk. Het Fonds heeft geen
De stille reserve van ons woningbezit is dit jaar na
personeel in dienst en is opgenomen in het register als
hertaxatie iets afgenomen. Per jaar ultimo bedroeg de stille reserve € 6.808.000. In 2011 bedroeg de stille reserve € 7.757.000. Deze afname komt doordat er een aantal woningen is verkocht en doordat de taxatiewaarden in leegstaat meer zijn gedaald dan de taxatiewaarden in verhuurde staat.
woningmarkt is van essentieel belang.
bijgehouden door de AFM. Het jaar 2012 is afgesloten met een positief bedrijfsresultaat van 5,0% ten opzichte van 4,7% over 2011. In de afgegeven prognose in de jaarvergadering van 26 april 2012 hebben wij geen verkoopresultaat afgegeven, gezien de onduidelijke marktomstandigheden. Uiteindelijk zijn we in staat geweest om 5 woningen te verkopen, waarvan er 2 in 2013 geleverd zullen worden. Het huidige economische klimaat en de beperkte toegang tot kapitaal heeft geresulteerd in een afwaardering van € 4,4 miljoen op de gehele vastgoedportefeuille van € 81,1 miljoen ten opzichte van € 1,7 miljoen in 2011. Dit resulteert in een negatief totaal rendement van 16,8% ten opzichte van 3,9% negatief over 2011. De Beheerder zal geen uitkering voorstellen in de Participantenvergadering, voor meer informatie wordt verwezen naar de continuïteitsparagraaf op pagina 31 e.v.
De bezettingsgraad van de winkels is nagenoeg op peil gebleven, mede door de investeringen in de portefeuille. Hierdoor hebben wij de gewogen gemiddelde looptijd van onze commerciële contracten nagenoeg kunnen vasthouden. De voorzieningen voor oninbare debiteuren zijn ten opzichte van vorig jaar gestegen. De verkopen in 2012 zijn nagenoeg gelijk gebleven, daarentegen is de verkoopopbrengst fors gestegen ten opzichte van 2011, hiermee laat Woon-Winkel Fonds zien dat het een stabiel direct rendement realiseert in een roerige vastgoedmarkt. Direct rendement is het netto huurresultaat + resultaat verkopen onroerend goed.
De uitdaging voor Woon-Winkel Fonds voor de komende jaren zit in het verlagen van de leverage. Intensivering van woningverkopen kan hier een positieve bijdrage aan leveren en leidt tot een hoger rendement en een verlaging van het vreemd vermogen. Hiervoor is het noodzakelijk
Vastgoedmarkt In heel 2012 is het opnamevolume van kantoorruimte gedaald naar 794.000 m². Voor het tweede jaar op rij wordt minder kantoorruimte aangeboden. In de eerste drie kwartalen van 2012 is voor circa € 705 miljoen belegd in winkelvastgoed. Dit is een daling van 29% vergeleken met dezelfde periode in 2011. De opname van winkelruimte blijft stijgen en bedroeg in de eerste drie kwartalen in totaal 512.500 m². Dit is
dat de verkopen op de woningmarkt weer gaan aantrekken, hetgeen afhankelijk is van het politieke en economische klimaat. Verder spelen rol. Woningverkopen hebben in het algemeen ook een positief effect op de omzetcijfers van (ook onze) winkels. Elke verkochte woning zorgt voor een impuls in de omzet van winkels, bouw en dienstondersteunende bedrijven. Dit heeft weer
een stijging van 18% vergeleken met een vergelijkbare periode vorig jaar. Dit lijkt moeilijk te rijmen met de cijfers over de dalende consumentenbestedingen die het CPB onlangs heeft afgegeven (-1,8%). De aanscherping van de hypotheekregels per 1
12
januari 2013 heeft in het vierde kwartaal van 2012 geleid tot een toename in het transactievolume van 7%. Daarnaast is het aanbod op gelijk niveau gebleven. Echter de looptijden blijven toenemen en de transactieprijzen nemen af. (bron: vastgoedmarkt)
winkelruimte, een vijfde van de totale winkelopname in deze periode. De meest actieve retailer in dit segment was warenhuis Action. Dit Nederlandse retailbedrijf opende in de eerste drie kwartalen 15 nieuwe vestigingen met een totaal metrage van 16.000 m². De Action startte in 1993 met één winkel in Enkhuizen. In september werd de 300ste winkel geopend. Doe-het-zelfzaken en woonwinkels in Nederland worden dubbel hard getroffen door de economische crisis. Ook in 2013 zullen ze het zwaar krijgen. De woninginrichters zien hun verkopen niet alleen door ! enorme terugval in het aantal woningen dat van eigenaar wisselt heeft ingrijpende gevolgen voor de omzetten. Doordat er minder woningen worden verkocht en minder vaak wordt verbouwd, dalen de uitgaven voor de inrichting van woningen. De verkopen van de doe-het-zelfbranche en woonwinkels liepen sinds halverwege 2008 tot het derde kwartaal van dit jaar met grofweg een kwart terug. In dezelfde periode nam het aantal woningtransacties met 28% af. (bron: vastgoedmarkt)
Winkels Winkelcentra en solitaire winkelunits op A1-locaties zijn het meest in trek bij winkelvastgoedbeleggers. Dit blijkt uit onderzoek van Jones Lang LaSalle. economische onzekerheid zorgen voor historisch lage beleggingsactiviteit van 705 miljoen in de eerste drie kwartalen van 2012. Het beleggingsvolume in commercieel vastgoed bestaat nu voor ruim 20% uit winkelvastgoed. In 2011 was dit nog 30%. Veel retailers maken pas op de plaats wat betreft de uitbreiding naar middelgrote en kleine steden. Retailers hebben het moeilijk. Het aantal faillissementen stijgt. De non-food branche die het meest geraakt is door de crisis is de woonbranche. DHZ-winkels en woonwinkels hebben een behoorlijke tik gekregen. Volgens het ABN AMRO Economisch Bureau heeft dit segment sinds 2008 het volume zien dalen met 21-25%. Zelfs McDonalds ontkomt niet aan de gevolgen van de crisis. Een ander gevolg van de aanhoudende crisis is dat de consument de goedkopere winkelformules lijkt te omarmen. Ketens als Action, Wibra, Op=Op Voordeelwinkel, H&M,
Maatschappelijke veranderingen en technologische ontwikkelingen beïnvloeden het winkelgedrag en daarmee het functioneren van aanloopstraten. Verschillende trends laten zich onderscheiden. Zo worden beleving en vrije tijd steeds belangrijker. Voor de winkelmarkt betekent dit dat niet alleen
Aldi, Lidl en ook kringloopwinkels worden steeds zichtbaarder in het winkellandschap. In de eerste negen maanden huurden discounters ruim 110.000 m2
VERSLAG VAN DE BEHEERDER
het product of dienst centraal staat, maar de hele entourage. De consument wil daarnaast meer gemak en vermaak. Gemaksaspecten, zoals bereikbaarheid
13
>
>
en parkeren, spelen vooral een rol bij het doen van boodschappen en het verrichten van doelgerichte aankopen. Gaat de consument winkelen, dan wil deze worden vermaakt, bijvoorbeeld door het ontdekken van een bijzonder aanbod en evenementen. (bron: NVM)
voortdurende aandacht voor het in stand houden en verbeteren van de kwaliteit, is het winkelvastgoed van Woon-Winkel Fonds minder in waarde gedaald dan de benchmark. De bezettingsgraad van de winkels is afgenomen, dit kwam door huuropzeggingen en een faillissement.
Voor de transactieprijzen geldt dat deze de afgelopen " betaald dient te worden voor de verschillende vastgoedobjecten buitenproportioneel is opgelopen.
Voor 2013 en later heeft Woon-Winkel Fonds een aantal verbouwingen gepland: a. Hoogeveen, t uitbreiding van de Aldi;
t vergroting parkeerterrein winkelcentrum Winkels van Woon-Winkel Fonds Momenteel zijn wij gelet op de huidige taxaties "
van gevoeligheden. De Beheerder van WoonWinkel Fonds vindt uitspraken hieromtrent gezien het huidige grillige, economische en politieke klimaat en de onzekerheid over de internationale schuldencrisis erg voorbarig. De ervaring uit de eigen portefeuille, waarbij opgemerkt wordt dat de getaxeerde huurwaarde in lijn is gebleven met de huuropbrengsten, leert dat de huuropbrengsten stabiel zijn. Mede door de investeringen in de winkelportefeuille (€ 724.000 in 2012) en
Wielewaal; t uitbreiding Coop Supermarkt; b. Utrecht, verbouwing gevel Prénatal en Sleep 4 Less; c. Son en Breugel, wijziging gevel woonboulevard. Woningen Het nieuwe regeerakkoord, waarin de maximale huur wordt gesteld op 4,5% van de WOZ-waarde, zorgt voor tumult op de woningmarkt. Op dit moment wordt de maximale huur vastgesteld op basis van een puntensysteem. Wat een verhuurder mag vragen, is dus afhankelijk van zaken als de locatie van de woning, de grootte en de voorzieningen. Het nieuwe kabinet vindt dat te ingewikkeld en wil de huurprijs laten afhangen
14
van de WOZ-waarde van een woning. Dit zal in veel
herstel beperkt zal zijn en dat daardoor niet veel extra
gebieden leiden tot een daling van de huurprijzen,
kopers naar de huizenmarkt zullen komen. Maar het
er wordt gevreesd voor een daling van 25%. De per 1 juli geplande inkomensafhankelijke huurverhoging
kan het einde van de daling markeren. (bron: vastgoedmarkt)
in de sociale sector is naar verwachting niet langer haalbaar, de maatregelen zijn vooralsnog gestrand
Woningen van Woon-Winkel Fonds
in de Eerste Kamer. Dat meldde de Nederlandse Woonbond, de belangrijkste vertegenwoordiger van sociale huurders. Volgens de huurdersorganisatie
en een in het regeerakkoord opgenomen algemene huurverhoging van 1,5 procent waarschijnlijk wel door. Dat betekent dat sociale huurders per 1 juli kunnen rekenen op een huurverhoging van zo’n 4 procent in plaats van maximaal 9 procent.
De Beheerder van Woon-Winkel Fonds verwacht voor 2013 en 2014 een verdere daling van de transactieprijzen. Daarbij wenst hij op te merken dat het segment waar Woon-Winkel Fonds in belegt, woningen tot € 175.000, minder conjunctuur gevoelig is dan de rest van de markt en hier de waardedalingen geringer zijn. Na 2014 verwachten wij een klein herstel, of stabilisatie van de transactieprijzen. Voor Woon-Winkel Fonds geldt dat de huurmarkt verder is versterkt. Dit heeft geleid tot hogere huurprijzen en een goede bezettingsgraad. Het verschil tussen de gerealiseerde huren in de WoonWinkel Fonds portefeuille en de maximaal redelijke huren bedraagt bijna € 200.000. Wij verwachten de komende jaren dat de mutatiegraad van de woningen stabiel zal blijven en dat het aantal verkopen geëxtrapoleerd kan worden op basis van 2012, waarin 5 woningen werden verkocht. Dit geeft het Fonds de mogelijkheid om zijn eigen vermogen te versterken en zijn vreemd vermogen te laten dalen.
In 2012 zijn steeds meer mensen op zoek naar een huurhuis en is het aanbod op de huurmarkt ook sterk gegroeid. Echter doordat het aanbod van huurwoningen nog wat sneller groeide dan de vraag, nam de gemiddelde prijs per vierkante meter van de huurwoningen iets af. Deze trend wordt bevestigd door de Nederlandse Woonbond. # niet rond. Degenen die kunnen kopen doen dat niet vanwege de nog altijd dalende prijzen. De huizenprijzen gaan in 2013 dalen, daar zijn banken, makelaars en de vereniging van huiseigenaren VEH het wel over eens. Naar schatting zakken de huizenprijzen
De woningen van Woon-Winkel Fonds worden getaxeerd op complexniveau. De afslagen voor vastgoedcomplexen zijn de afgelopen jaren verder toegenomen wat voor een groot deel wordt
met ongeveer 7% over heel 2013 en dat is zelfs zonder
#
$ misschien al vrij snel een gebrek aan huizen, maar het is niet zeker of daardoor de prijzen stijgen. Er zijn twee scenario’s: banken gaan weer meer geld lenen aan
"
woningen. De stille reserve is dit jaar na hertaxatie iets afgenomen, dit komt doordat er een aantal woningen is verkocht en doordat de taxatiewaarden in leegstaat harder zijn gedaald dan de taxatiewaarden in verhuurde staat.
huizenkopers en in dat geval gaan de prijzen zeker omhoog. Of de banken blijven terughoudend en dan komen er juist lange wachtlijsten voor huurwoningen. Economen stellen dat de huizenprijzen onder druk staan, maar ook dat er veel van de prijzen is afgegaan. Mogelijk trekt de economie halverwege 2013 licht aan en dat zou direct gevolgen hebben voor de dalende huizenprijzen. Zij verwachten wel dat het economisch
15
Fondsrendement Woon-Winkel Fonds heeft 2012 afgesloten met een positief direct resultaat van 5,0% en een negatieve herwaardering in 2012 ( in 2011 8,6 %) van 21,8% (€ 4.357.612 op een gehele vastgoedportefeuille van € 81,1 miljoen), hetgeen resulteert in een totaal negatief netto fondsrendement van 16,8%. In de vergadering van Participanten zal de Beheerder geen uitkering voorstellen. In onderstaand overzicht staan de belangrijkste fondsgegevens over de afgelopen jaren vermeld.
Fondsvermogen en uitkering Netto vermogenswaarde (in duizenden euro’s) Aantal uitstaande Participaties Netto vermogenswaarde per Participatie in € incl. uitkering (Voorgestelde) uitkering in € Netto vermogenswaarde per Participatie in € excl. uitkering
Winst- en verliesrekening (bedragen in duizenden euro’s) Opbrengst uit beleggingen (voor herwaardering en verkoopresultaten) Herwaardering + verkoopresultaten OG + overige baten Af Kosten Totaal beleggingsresultaat Totaal fondsrendement Uitkering
2012
2011
2010
2009
2008
15.430
19.569
20.849
20.365
21.603
305.946
312.869
302.348
294.556
305.835
50,43
62,55
68,96
69,14
70,64
0,--
1,95
3,90
4,11
2,11
50,43
60,60
65,06
65,03
68,53
2011
2010
2009
2008
4.903
2012
4.939
4.849
4.696
4.319
- 3.668
- 1.452
551
- 217
- 143
4.345
4.273
4.213
4.300
4.095
- 3.110
- 786
1.187
179
81
- 16,8
- 3,9%
6,0%
0,9%
0,4%
0%
3,0%
6,0%
6,0%
3,0%
Beleggingsportefeuille Het belegd vermogen 2012 is inclusief investeringen,
fondsresultaat is uitgekomen op -/- € 3.110.188 wat resulteert in een rendement van 16,8% negatief. De verkopen uit de vastgoedportefeuille tonen een positief resultaat van € 259.150 ten opzichte van de balanswaarde per 1 januari 2012. De herwaardering van de portefeuille wordt jaarlijks uitgevoerd door gerenommeerde taxateurs en bedraagt per saldo € 4.357.612 negatief, wat neerkomt op 5,38% van het belegd vermogen.
verkopen en herwaardering gedaald van € 81,1 naar € 77,2 miljoen. In 2012 is het beleid tot “upgraden” van de portefeuille doorgezet. Zoals blijkt uit de toelichting op de balans is het afgelopen jaar € 724.000 geïnvesteerd in de winkel- en woningportefeuille. Daarnaast stond de beheersing van de exploitatiekosten en verbetering van het directe rendement centraal. Ook voor 2013 zal de Beheerder dit beleid doorzetten. Het totale
Beleggingen Woon-Winkel Fonds (in percentages) 100
80
60
40
20
0 1997
1998
1999
2000
2001
2002 2003
2004 2005
2006 2007
2008 2009
2010
2011
2012
Overige
0
0
0
0
14
12
11
12
10
2
1
1
1
1
1
1
Winkels
32
38
50
53
43
36
27
19
39
54
60
69
69
69
71
71
Woningen
68
62
50
47
43
52
62
69
51
44
39
30
30
30
28
28
VERSLAG VAN DE BEHEERDER
17
Portefeuille
verkocht waarvan alle voorbehouden zijn vervallen
Jaarlijks wordt de portefeuille aan het eind van
en het transport in 2013 zal plaatsvinden. De vijf
het jaar getaxeerd, wat inzicht geeft in zowel de
woningverkopen vertegenwoordigen een boekwaarde van € 552.500. De gerealiseerde verkoopprijzen
beleggingswaarde als de huurwaarde van de portefeuille. Uit de laatste taxaties blijkt dat de
liggen een fractie lager dan de verkoopprijzen van
huuropbrengsten van het commerciële onroerend
voorgaande jaren in de desbetreffende complexen,
goed 101% bedragen van de huurwaarde. De contracten van het commercieel onroerend goed hebben per 31 december 2012 nog een looptijd van 3,9 jaar t.o.v. 4 jaar vorig jaar. Woon-Winkel Fonds heeft in 2009 een vaststellingsovereenkomst met de projectontwikkelaar van het Raadhuisplein gesloten voor leegstandsderving vanwege de bouwactiviteiten. In 2012 heeft Woon-Winkel Fonds een positieve bijdrage in de exploitatiekosten gekregen van € 90.000. Dit was het laatste jaar dat er een positieve bijdrage was, echter de bouwwerkzaamheden zijn nog niet klaar en de plannen van de projectontwikkelaar zijn veranderd. De Beheerder beraadt zich momenteel of er een juridische basis is om aanvullende planschade te eisen.
maar liggen aanzienlijk hoger dan de getaxeerde leegwaardes per ultimo 2011. De woningverkopen hebben plaatsgevonden in Haarlem (Edward Jennerstraat (3) en Ierlandstraat (1)) en één in Apeldoorn. In het tweede half jaar zijn er drie woningen verkocht, waarvan één aan een zittende huurder. Ten aanzien van woningverkopen uit onze portefeuille kunnen we zeggen dat de markt noch verbeterd noch verslechterd is. Voor 2013 is het van groot belang wat er in de politiek besloten wordt om de woningmarkt vlot te trekken.
Aankopen In 2012 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen Over geheel 2012 zijn er drie woningen verkocht en getransporteerd. Daarnaast zijn er nog twee woningen
Verbouwing ! " ' # ingestemd met een uitbreiding van de winkelruimte aan de Griendtsveenweg. Hiervoor is het dak verhoogd waardoor de verdieping van ons object kon worden uitgebreid. De totale uitbreiding bedroeg 400 m². Deze upgrading en uitbreiding boden tevens de mogelijkheid om de voorgevels van Beter Bed en Keukenconcurrent te vernieuwen en hier meer glas en een verbeterde uitstraling te realiseren. Naast extra
huuropbrengst levert dit tevens een kwaliteitsimpuls
van de nieuwe woningen op een hoger niveau liggen
op en is het onderhoud voor een aantal jaren geborgd.
en de oppervlaktes kleiner zijn. Woon-Winkel Fonds
De plannen om het winkelcentrum aan de Wielewaal te Hoogeveen uit te breiden zijn in een vergevorderd
heeft als groot eigenaar binnen de VvE ook uitgebreide plannen om het complex te moderniseren, waarvoor
stadium. De vergunningsaanvraag ligt bij de gemeente
*<>? Q$
en de start van deze verbouwing zal begin 2013
zullen worden. Bij de uitvoering van deze plannen
kunnen plaatsvinden. Op dit moment staan er enkele winkels leeg, deze zijn grotendeels in te vullen door een uitbreiding van de Aldi en de komst van een drogisterij.
zullen wij rekening houden met de energieprestaties van de woningen en het wooncomfort. Dit hangt samen met de verplichting tot het hebben van een energielabel. Al met al verwachten wij in 2015 gemoderniseerde woningen te hebben midden in het vernieuwde stadshart van Drachten, waar parkeer- en groenvoorzieningen binnen handbereik zijn.
In Haarlem aan de Edward Jennerstraat hebben wij begin dit jaar 4 woningen voorzien van een nieuwe badkamer en toilet (2 zijn er inmiddels verkocht). In Apeldoorn hebben wij een leeggekomen woning aan de Mariastraat voorzien van een nieuwe keuken en badkamer (ook deze is inmiddels verkocht). In Drachten is men begonnen met de bouwwerkzaamheden aan het grootste centrumproject van dit moment in Nederland. Het merendeel van de grond is reeds afgegraven en de heiwerkzaamheden zijn voor de eerste fase volledig afgerond. Momenteel wordt er volop beton gestort ten behoeve van parkeergarage en winkelvloeren. Te midden van deze bedrijvigheid slagen wij er nog steeds in de woningen te verhuren. Ten opzichte van de nieuw te bouwen woningen in dit project zijn wij van mening een zeer goede concurrentiepositie te hebben, doordat de huurprijzen
Nieuwe contracten Door de verdere verslechtering van de economie hebben wij ons proactiever opgesteld ten aanzien van ons verhuurbeleid met als uitgangspunt om de leegstand te verlagen. Dit heeft geresulteerd in een verlaging van het aantal te huur staande objecten. Zoals in de jaarvergadering van 2012 is aangegeven is het beleid ten aanzien van leeg gekomen woningen aangepast. Het nieuwe beleid is om 1 woning per complex leeg te houden voor verkoop en de overige woningen te verhuren. Algemeen geldt dat alle leeggekomen woningen voor substantieel hogere bedragen worden verhuurd, dit varieert per woning tussen de € 50 en € 150 per maand. Ten aanzien van de parkeerplaatsen en garages is de leegstand teruggebracht naar een aantal plekken in de garage te Apeldoorn. Commerciële huurcontracten In Hardenberg hebben wij begin dit jaar de leegstaande winkel voor 5 jaar kunnen verhuren aan de Goudman. De winkel heeft een halfjaar leeggestaan, nadat de vorige huurder zijn activiteiten had gestaakt en het huurcontract had afgekocht. In Hoogeveen was er 1 november 2012 een winkel leeggekomen doordat de huurder in de schuldsanering terecht was gekomen. Wij hebben
>
>
de winkel direct weten te verhuren aan een bloemist voor een periode van 2 jaar met een optie op nog 3 jaar. De overige leegstand wordt deels ingevuld door de verbouwing van de Aldi, waarvoor reeds
In waarde bedroeg de toetreding € 652.783, en de uittreding € 1.310.960. De kosten voor toetreding bedroegen in 2012 net zoals in voorgaande jaren 1,5%, voor uittreding bedroegen deze 2,5%.
een bouwvergunning is aangevraagd. Na de verbouwing aan de Griendtsveenweg in Hoogeveen, is op 2 september 2012 een nieuw 10-jarige ' # ! valreep van het jaar hebben wij de bovenverdieping aan de Australiëlaan verhuurd aan Sleep 4 Less voor een periode van 2 jaar met een optie op nog 3 jaar. De leegstand in de gehele portefeuille bedraagt per 31 december 2012 5,3% t.o.v. 4,9% in 2011. Deze stijging is voornamelijk het gevolg van een faillissement. Daarnaast is het ook moeilijker geworden om lang leegstaande winkelruimtes te verhuren. Debiteurenbeheer De gevolgen van de economische recessie ten aanzien van het debiteurenbeheer lijken vooralsnog aan Woon-Winkel Fonds vrijwel voorbij te gaan. De debiteurenstand per december 2011 bedroeg € 170.840,10 en per 31 december 2012 € 66.449,38. Hieruit blijkt dat steeds meer huurders conform huurovereenkomst betalen. De voorziening die genomen is voor dubieuze debiteuren bedroeg € 103.735,92 in 2011 en € 115.249,24 in 2012. Afgelopen jaar heeft in het huurdersbestand van Woon-Winkel Fonds één faillissement en één schuldsanering plaatsgevonden. Fondsvermogen en groei In februari 2012 zijn er 14.710 nieuwe Participaties uitgegeven. Dit is inclusief de herbelegging uit de uitkering ad € 1,95 per Participatie. Een substantieel gedeelte van de uitkering is in 2012 herbelegd. Dit blijft het vertrouwen weergeven van de Participanten in Woon-Winkel Fonds. Het aantal ingekochte Participaties bedroeg 21.633.
Financiering en continuïteit Eind 2012 hebben wij een positieve revisie ontvangen [\ " 2012 verlengd met respectievelijk 3 en 5 jaar. FGH Bank heeft een voorstel gedaan om de in maart expirerende lening ad € 9.000.000 met een jaar te verlengen, dit moet nog nader uitgewerkt en geformaliseerd worden. Op 5 maart 2012 heeft SNS Property Finance te kennen gegeven dat zij in het kader van het op orde brengen van haar eigen solvabiliteit haar balans wenste te verkorten. Voor Woon-Winkel Fonds betreft het één lening van € 19.040.139 en één lening van € 1.150.000. Beide leningen zijn op 20 april 2012 verlengd tot 31 december 2012. De directie van Beethoven Beheer is sinds 2011 bezig geweest de leningen van SNS Property Finance over te sluiten. Het feit dat per 1 januari 2012 een lening van SNS Property Finance zonder enige aarzeling is verlengd tegen exact dezelfde condities heeft ons, terugkijkend op de mededeling van 5 maart, volledig op het verkeerde been gezet. Vanaf 5 maart hebben wij de ] heeft geleid dat inmiddels met meerdere banken in binnen- en buitenland is gesproken. Op 17 december 2012 hebben wij wederom een persoonlijk gesprek gehad met de directie van SNS Property Finance en hierin hebben wij aangegeven dat gezien de huidige markt het ons niet is gelukt om
" Wij hebben de directie verzocht om de twee leningen met nog één jaar te verlengen, zodat wij meer tijd "
"
^
_^
20
Fonds door middel van een syndicaat. Dit verzoek is inmiddels ingewilligd door SNS Property Finance.
betaald van 3,0% inclusief opslagen (exclusief kosten rente Swaps).
Op dit moment zijn wij nog in gesprek met een aantal
Met de verhouding 20%/80% wordt er niet meer
voldaan aan het Prospectus januari 2012, waarin
de opgezegde leningen. Daarnaast zijn wij ook in
aangetrokken tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van het onroerend goed. Daarnaast wordt niet voldaan aan de LTV (loan to value) zoals afgesproken met de FGH Bank. De Beheerder dient binnen 1 maand een plan van aanpak te overleggen aan de FGH Bank dat als doel heeft de LTV onder de grens van 75% te brengen. Indien dit plan niet voldoet wordt er in principe een jaarlijkse risicoafbouw van 2% ingesteld op alle [\
gesprek met de FGH Bank om de gehele portefeuille
voordeel van een syndicaat is dat het Fonds dan weer voor een langere tijd zekerheid heeft. Zodra wij over beide zaken meer weten zullen wij u hierover uiteraard berichten. De consequenties van bovenstaande zijn op pagina 31 e.v. van de jaarrekening toegelicht onder het kopje “continuïteit”. Financieringslasten Hypothecaire leningen De verhouding tussen het eigen vermogen en schulden aan de kredietinstellingen bedraagt per ultimo 2012: 20%/80%. De leningen bij kredietinstellingen bedragen per jaarultimo € 58.174.764. De leningen hadden bij aanvang een gemiddelde contractduur van 3,4 jaar, per jaarultimo is de resterende looptijd gemiddeld nog 2 jaar. De rente voor deze leningen is variabel en in 2012 werd een gemiddelde rente
Rentedekkingsinstrumenten Woon-Winkel Fonds beperkt het renterisico door de variabele rente die het betaalt op de leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiervoor zijn contracten gesloten met een vaste rente variërend van 4,060% tot `{`|<}
*<>? *<>| derivaten van Woon-Winkel Fonds maken onderdeel uit van het renterisico afdekkingsbeleid van de Beheerder en zijn een onderdeel van de leningsvoorwaarden met de banken. De prijs voor de derivaten wordt bepaald
>
>
bij het afsluiten en kan leiden tot een verplichting
Gebeurtenissen na balansdatum
van Woon-Winkel Fonds om bij te storten gedurende
"
de looptijd van de contracten. Dit is het geval als de waarde van het derivaat van SNS Property Finance
(€ 19.040.139 en € 1.150.000) van SNS Property Finance verlengd tot en met 31 december 2013.
lager is dan € 300.000 negatief en bij de Rabobank
FGH Bank heeft een voorstel gedaan om de in maart
is dit als de waarde van de derivaten lager is dan
expirerende lening ad € 9.000.000 met een jaar
€ 4.900.000 negatief. Door het afsluiten van deze contracten is de variabele rente op de hypothecaire leningen voor 51,6% afgedekt. Deze zijn afgesloten met een gemiddelde contractsduur van meer dan 7,6 jaar. Per jaarultimo resteert er gemiddeld nog een looptijd van 1,7 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de portefeuille, gedekt en ongedekt, is 5,17%.
te verlengen, dit moet nog nader uitgewerkt en geformaliseerd worden.
Risk management en compliance ~ instrumenten. De hiermee samenhangende risico’s zijn nader omschreven in de fondsvoorwaarden. Er wordt belegd conform het beleggingsbeleid en uitgangspunten van het Prospectus. Risicobeheer is een integraal onderdeel van het beleggingsproces. De directie van de Beheerder heeft in de verslagperiode gesproken over zaken met betrekking tot risicobeheer en compliance, hetgeen ook onderwerp van bespreking is in het verslagjaar in de vergaderingen met de Raad van Toezicht alsmede in de vergaderingen met de Bewaarders. Tevens is in het verslagjaar in de vergaderingen met de Raad van Toezicht en in de vergaderingen van de Bewaarders uitvoerig van gedachten gewisseld over de gevolgen van de economische crisis, over het beleggingsbeleid en de daarmee gepaard gaande risico’s, de behaalde resultaten en de ontwikkeling van het belegde vermogen. De directie van de Beheerder is van mening dat met het hiervoor geschetste raamwerk op ~ " aan de eis van onafhankelijk toezicht op de gang van zaken bij de beleggingsinstelling.
22
Beleggingsbeleid 2013 Het beleid van de afgelopen jaren, waarbij kwaliteit, verhoging direct resultaat en “upgraden” van de portefeuille als doelstelling werd gezien, heeft naast een verbeterd operationeel resultaat een afwaardering op de portefeuile niet kunnen verhinderen. Voor het komende jaar zullen wij dit beleid onverminderd voortzetten. De positieve punten van de huidige portefeuille kunnen als volgt samengevat worden:
relatief veel goedkope woningen/appartementen aantrekkelijke looptijd huurcontracten goede kwaliteit van het vastgoed jaarlijkse taxatie van het vastgoed renterisico grotendeels voor meerdere jaren afgedekt positieve impuls lage rentestanden
Gezien de ontwikkelingen van de afgelopen jaren binnen de vastgoedmarkt zullen wij ons voorlopig terughoudend opstellen t.o.v. nieuwe aankopen. Doelstellingen voor 2013 zijn onder andere om de leegstand van de winkels verder ingevuld te krijgen door het doorvoeren van bestemmingswijzigingen en verbouwingen, één en ander ~ \
" " {
AO/IC Verklaring Beethoven Beheer B.V. beschikt als Beheerder in de zin van de Wft over een beschrijving van de Administratieve Organisatie en een systeem van Interne Controle (AO/IC) – als bedoeld in artikel 121 van het Bgfo – die voldoet aan de vereisten van de Wft. De AO/IC functioneert effectief en overeenkomstig deze beschrijving. Harderwijk, 25 januari 2013 De Beheerder Beethoven Beheer B.V.
JAARREKENING 2012
Balans (voor winstbestemming, bedragen zijn in duizenden euro’s) 31-12-2012
Activa
31-12-2011
Beleggingen (1) Woningen
21.438
22.643
Winkels
55.047
57.710
Overige
665
689
95
65
77.245
81.107
365
293
84
44
77.694
81.444
15.952
16.871
Vooruitbetaalde termijnen onroerend goed
Vorderingen (2) Vorderingen en overlopende activa Overige activa (3) Liquide middelen
Passiva Fondsvermogen (4) Kapitaal
2.588
3.484
- 3.110
- 786
15.430
19.569
28.773
38.282
29.402
20.402
Bankiers
2.765
1.884
Schulden en overlopende passiva
1.324
1.307
77.694
81.444
Herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar
Langlopende schulden (5) Hypothecaire leningen Kortlopende schulden (6) Hypothecaire leningen
26
Winst- en verliesrekening (bedragen zijn in duizenden euro’s) Opbrengsten uit beleggingen (7)
2012
2011
Huuropbrengsten
5.601
5.540
Exploitatiekosten
698
601
4.903
4.939
Netto opbrengst onroerend goed Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (verkoop O.G.) Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (herwaardering O.G.) Overige baten en lasten
259
160
- 4.358
- 1.746
431
134
1.235
3.487
Kosten van beheer van beleggingen
1.007
1.027
Financieringslasten
3.057
3.012
281
234
Som der bedrijfsopbrengsten Kosten (8)
Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Resultaat
4.345
4.273
- 3.110
- 786
Kasstroomoverzicht (bedragen zijn in duizenden euro’s) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
2012
2011
Direct beleggingsresultaat
1.248
960
Aankopen van beleggingen/investeringen
- 842
- 249
Verkopen van beleggingen
347
573
Mutatie vorderingen
- 72
392
Mutatie overige passiva
17
- 128
698
1.548
649
1.034
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen bij uitgifte nieuwe Participaties Uitkering Betaald bij inkoop Participaties Nieuwe hypotheken Netto kasstroom Aansluiting met banksaldi Saldo liquide middelen per 1 januari Saldo bankkrediet per 1 januari
- 367
- 717
- 1.311
- 811
- 193
- 30
-
-
- 317
- 477
- 1.539
- 1.001
- 841
547
2012
2011
44
67
- 1.884
- 2.454 - 1.840
Saldo liquide middelen per 31 december Saldo bankkrediet per 31 december
JAARREKENING 2012
- 1.884
- 2.765
Kasstroom
27
- 2.387 44
84 - 2.681
- 1.840
- 841
547
TOELICHTING
Woon-Winkel Fonds is een beleggingsfonds naar Nederlands recht, opgericht op 31 maart 1995. Het Fonds vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting transparant is, is niet het Fonds maar zijn de Participanten belastingplichtig. De jaarrekening is opgesteld conform de wettelijke voorschriften uit BW 2 Titel 9, de Richtlijn !"#$ % & ' *' + Verbonden partijen De Bewaarder van het Fonds (Woon-Winkel Fonds
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar
Bewaarbedrijf B.V.) en de Beheerder (Beethoven Beheer B.V.) zijn verbonden partijen. De aandelen van Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. worden gehouden door de Stichting Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf. De aandelen van de Beheerder worden gehouden door de Stichting Vergelegen.
waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het jaarverslag, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Financiële instrumenten
Schattingsprocessen
Het Fonds past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. Het Fonds documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge.
Bij de opmaak en vaststelling van deze jaarrekening wordt noodzakelijkerwijs een aantal schattingsprocessen gehanteerd. Deze processen hebben met name betrekking op de waardering van de beleggingen en derivaten. De waardering van de beleggingen is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren rendementseis, leegstandsontwikkelingen, kwaliteit huurders en contractverlengingen en -opzeggingen.
Het Fonds past kostprijs hedge accounting toe: Het Fonds dekt zijn renterisico voornamelijk af door middel van renteswaps.
Grondslagen voor de waardering en ~ " toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.
resultaatbepaling Woningen, winkels en overig onroerend goed worden bij aankoop in het eerste jaar gewaardeerd op kostprijs (inclusief transactiekosten, waaronder overdrachtsbelasting), tenzij de directie besluit tot tussentijdse taxatie. Onroerend goed, dat langer dan een jaar in bezit is, wordt getaxeerd en gewaardeerd tegen reële waarde op basis van waardebepalingen
Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening
door onafhankelijke externe taxateurs. Al het onroerend goed in Woon-Winkel Fonds is per ultimo 2012 getaxeerd tegen reële waarde. Onder reële waarde wordt verstaan de waarde van het onroerend goed bij onderhandse verkoop in verhuurde staat, condities “kosten koper”. Bij de bepaling van de waarde wordt onder meer rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende
vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.
30
en de toekomstige ontwikkelingen. Waardeverschillen
van de reële waarde van het ineffectieve deel worden
ten opzichte van de vorige waardering of kostprijs
direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.
worden verwerkt in de resultatenrekening. Niet gerealiseerde positieve verschillen per object tussen
De opslag respectievelijk afslag (zie bijlage 2) voor kosten begrepen in de prijs van uitgifte
de reële waarde en de kostprijs worden opgenomen
respectievelijk inkoop van Participaties wordt in
in de herwaarderingsreserve. Toevoegingen en
het resultaat verwerkt. De daadwerkelijk betaalde
onttrekkingen van de herwaarde-ringsreserve vinden plaats ten laste van de overige reserves. Resultaten
kosten (oprichtingskosten, emissiekosten en overige kosten in verband met de eventueel
die behaald worden met de verkoop van onroerend goed worden verwerkt in de resultatenrekening. Nieuw verworven onroerend goed dat voor minder dan 50% verhuurd is, zal worden gewaardeerd tegen kostprijs plus investeringen met daarin begrepen bouwrente.
noodzakelijke aanpassing van de omvang van de onroerendgoedportefeuille of hypothecaire desbetreffende jaarresultaat gebracht. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen.
De portefeuille wordt jaarlijks getaxeerd door meerdere onafhankelijke taxateurs. Deze taxateurs zijn maximaal 5 jaar verbonden aan een object, waarna het door een andere onafhankelijke taxateur zal worden overgenomen.
Continuïteit De Beheerder heeft bij het opstellen van de jaarrekening de gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling gebaseerd op de continuïteitsveronderstelling van het Fonds.
Overige activa zijn opgenomen voor nominale waarde, tenzij anders vermeld. Voor zover noodzakelijk wordt op huurvorderingen een voorziening voor oninbaarheid in mindering gebracht.
Zoals u op pagina 20 onder Financiering en De eerste waardering van schulden geschiedt tegen reële waarde, inclusief de direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste verwerking worden
continuïteit heeft kunnen lezen zijn begin 2012 de [\ >|`<<<<
? ?<<<<<{ `>|<<< € 750.000, zijn verlengd voor 5 jaar. FGH Bank heeft een voorstel gedaan om de in maart expirerende lening ad € 9.000.000 met een jaar te verlengen, dit moet nog nader uitgewerkt en geformaliseerd worden. Daarnaast hebben wij u op pagina 20 gemeld dat op 5 maart 2012 SNS Property Finance te kennen heeft gegeven dat zij in het kader van het op orde brengen van haar solvabiliteit, haar balans wenste te verkorten. Dit impliceerde dat de twee uitstaande leningen, die in april respectievelijk juli 2012 verlengd zouden moeten worden, niet verlengd zijn. Op 19 april 2012 is in een persoonlijk gesprek met de directie van SNS Property Finance de afspraak gemaakt dat deze
de schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. De kosten voor het beheer van de instelling, voor het externe beheer van het vastgoed, de bewaring van de activa en de accountants worden in het jaar waarop zij betrekking hebben ten laste van het resultaat geboekt. Het Fonds past hedge accounting toe. Het effectieve deel van rente instrumenten, die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen
31
>
>
twee leningen verlengd worden tot 31 december 2012.
Scenario één: Herfinanciering
><`<>?
Ondanks de houding van de banken blijft de
>><<<<
Half december 2012 hebben wij SNS Property Finance
in de kern gezond fonds als Woon-Winkel Fonds gerealiseerd zal kunnen worden in 2013. De opties
verzocht de leningen met 12 maanden te verlengen.
daarvoor zijn overname van het gehele SNS pakket,
De reden hiervoor is dat wij in serieuze gesprekken "
de opgezegde leningen en met een syndicaat voor
^
_^ [ Inmiddels heeft SNS Property Finance de toezegging gedaan de leningen te verlengen tot 31 december 2013. Additionele voorwaarden zijn onder andere *{ }
dan wel een groot deel daarvan, door één of twee {
middel van een gesyndiceerde lening met FGH Bank zal naar verwachting leiden tot aanpassing van de loan to value ratio van nu 79% naar (op termijn) 65%. Deze verlaging is noodzakelijk voor een succesvolle syndicering en zal bewerkstelligd moeten worden door
! " open gehouden moeten worden voor het aantrekken van nieuw eigen vermogen. De Beheerder trekt voor de verlaging van de loan to value ratio een periode uit van enkele jaren, dit kan verkort worden door de " periode kan tevens verkort worden door eventueel verkoop van onroerend goed. Hierbij zullen geen overhaaste beslissingen genomen worden, omdat dit een negatief effect kan hebben op de waarde van het onroerend goed.
Voor Woon-Winkel Fonds betekende de opzegging ' [ gezocht moest worden. Oriënterende gesprekken met diverse partijen lopen al vanaf 2011. Deze gesprekken zijn na de opzegging medio maart 2012 verder geïntensiveerd. Wij hebben sindsdien met veel banken gesproken, zowel in Nederland als in het buitenland, maar zoals bekend hebben de meeste banken "
ondernemingen in het algemeen en de vastgoedsector " met moeizame beslissingstrajecten bij de banken tijd in beslag zal nemen, maar wel binnen de periode van verlenging door SNS Property Finance afgerond zal kunnen worden. Vooralsnog zien wij de volgende scenario’s die in 2013 aan de orde kunnen komen: > * Scenario 3: liquidatie Deze scenario’s worden hierna nader toegelicht.
Scenario twee: Geen passende herfinanciering In dit scenario gaan wij ervan uit dat SNS Property Finance de leningen per 31 december 2013 niet direct zal opeisen. Wel bestaat de mogelijkheid dat SNS Property Finance vanaf die datum een boeterente in rekening zal brengen, hetgeen ten koste zal gaan van het rendement van het Fonds. Daarnaast kan in dit scenario, zeker als in het eerste half jaar zal blijken dat {
{ blijft, de situatie ontstaan dat SNS Property Finance
objecten op gaat eisen. Indien bovenstaande zich aandient zal dit een belangrijke overweging van de Beheerder kunnen zijn om de panden uit de SNS Property Finance portefeuille te verkopen om zo de rest van de portefeuille gezond te houden. Daarnaast
32
kan dit ook consequenties hebben voor de lening van
lossen, zodat de loan to value ratio versneld verlaagd
€ 9.000.000 die bij FGH Bank loopt. Deze zal wel of
kan worden. Hierbij moet echter wel rekening worden
niet worden verlengd, dit zal afhangen van het plan dat de Beheerder op zal stellen.
gehouden met de kosten van een aantal reeds
Scenario drie: Liquidatie
aangevangen verbouwingen, waardoor er dus minder liquiditeit over blijft om extra af te lossen. Voor 2013 verwacht de Beheerder een positieve operationele
Dit scenario voorziet in de mogelijkheid dat door de Participanten besloten wordt het Fonds te liquideren, geheel of gedeeltelijk. Het nadeel van dit scenario is dat de verkoopprijzen dan rond de liquidatiewaarde zullen liggen en dat de derivaten portefeuille op basis van de contante waarde per ultimo 2012 negatief (€ 3,1 miljoen) vervroegd afgerekend moet worden. Dit gaat onherroepelijk ten koste van het eigen vermogen van het Fonds, anders gezegd, de waarde van de Participaties.
kasstroom te realiseren en tevens te kunnen voldoen *<>?
Mogelijke consequenties van de drie scenario’s
Samenvattend is de Beheerder van mening dat er sprake is van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van het Fonds maar de Beheerder heeft er nog steeds alle vertrouwen in dat het Fonds kan worden voortgezet, zonder gedwongen liquidatie verkopen.
Consequenties van alle scenario’s zijn dat de eerste jaren geen uitkeringen gedaan worden en dat het Fonds voorlopig dicht blijft, dan wel slechts voor beperkte bedragen ruimte zal geven voor uittreding. Wel ziet de Beheerder dat in alle drie de scenario’s voldoende liquiditeit gegenereerd wordt om extra af te
De Beheerder ziet voor alle scenario’s als (deel) oplossing de versnelde verkoop, ver onder de vraagprijs, van woningen. Hierbij moet opgemerkt worden dat de verkoopprijs altijd boven de boekwaarde dient te liggen, de boekwaarde is een waarde in verhuurde staat, waardoor het Fondsvermogen bij een verkoop zal stijgen.
Toelichting op de balans (bedragen zijn in duizenden euro’s)
1. Beleggingen Woningen
Vooruitbetaalde termijnen o.g.
Overig
Winkels
Verloop van de beleggingen Stand per 1 januari 2012
Totaal
22.643
57.710
689
65
81.107
Aankopen / Investeringen
91
603
-
30
724
118
-
-
-
118
- 347
-
-
-
- 347
Herwaardering (op basis van taxaties)
- 1.067
- 3.266
- 24
-
- 4.357
Stand per 31 december 2012
21.438
55.047
665
95
77.245
Overige mutaties Verkopen
De boekwaarde per ultimo boekjaar bedraagt € 77,2 miljoen op basis van de reële waarde. De reële waarde van de beleggingen wordt jaarlijks vastgesteld door middel van een taxatie, uitgevoerd door onafhankelijke en deskundige taxateurs en is opgesteld per 31 december 2012. De taxateurs hebben bij de bepaling van de marktwaardes gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatie methode. Onder overig vastgoed worden de garages en parkeerplaatsen gerubriceerd. De herwaardering van € 4.357.612 negatief is op te splitsen in € 200.000 positief en € 4.557.612 negatief.
Het grootste deel van de positieve herwaardering komt voor rekening van Son en Breugel. Het grootste deel van de negatieve herwaardering komt voor rekening van Drachten, Dordrecht, Nieuwleusen, diverse Spar Supermarkten en Utrecht. De beleggingen zijn voor het grootste gedeelte (99%) zowel juridisch als economisch eigendom van het Fonds. Het overige gedeelte (1%) betreft een winkel in Tiel die alleen in economisch eigendom van Woon-Winkel Fonds is. De gehele vastgoedportefeuille dient tot zekerheid ^
_^ [ ~ Q
onroerend goed verwijzen wij naar de gegevens die in bijlage 1, behorende bij dit verslag, zijn vermeld.
De belangrijkste veronderstellingen welke zijn gehanteerd bij de waardering van de beleggingen zijn:
t Het bruto aanvangsrendement is de procentuele verhouding tussen de huurwaarden op jaarbasis per 31 t
december 2012 en de waarde van de beleggingen vrij op naam. Het commercieel onroerend goed is effectief gewaardeerd op een bruto aanvangsrendement tussen de 7% en 8%. (2011: tussen de 7% en 8%) en de woningen op een bruto aanvangsrendement tussen de 6% en 7% (2011: tussen de 6% en 7%).
t Op de waardering van het commercieel onroerend goed is gemiddeld een percentage tussen de 6% en 7% (2011: tussen de 6% en 7%) in mindering gebracht voor transactiekosten. Voor de woningen was dit percentage tussen de 2% en 3% (2011: tussen de 6% en 7%).
t De gemiddelde markthuur per m² voor het commercieel onroerend goed bedraagt € 125 (2011: € 130), voor de t
woningen bedraagt deze € 95 (2011: € 95).
met een periode voor leegstand en huurvrije perioden variërend tussen 6 en 12 maanden. Voor de woningen is rekening gehouden met een periode tussen de 0 en 1 maand.
34
2. Vorderingen De vorderingen betreffen de debiteurenpositie alsmede de vooruitbetaalde kosten en de nog te ontvangen bedragen inzake de exploitatie van het onroerend goed. De nog te ontvangen bedragen bestaan uit de nog te ontvangen storting van een Participant alsmede de berekende rente over dit openstaande bedrag. Zowel hoofdsom als rente zijn inmiddels voldaan.
Vorderingen en overlopende activa Debiteuren Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde bedragen
3. Overige activa Liquide middelen Dit betreft direct opeisbare bank tegoeden.
TOELICHTING
35
31-12-2012
31-12-2011
67
171
286
5
12
117
365
293
4. Fondsvermogen De ontwikkeling van het fondsvermogen kan als volgt worden weergegeven:
Gestort Kapitaal Stand per 1 januari 2012 Uitkering over het boekjaar 2011
herwaarderingsreserve
Resultaat lopend boekjaar
Totaal
16.871
3.484
- 786
19.569
- 610
-
-
- 610
653
-
-
653
Mutaties kapitaal Uitgegeven Participaties Uitgegeven Participaties via herbelegging Ingekochte Participaties
239
-
-
239
- 1.311
-
-
- 1.311
- 786
-
786
-
896
- 896
-
-
-
-
1.248
1.248
-
-
- 4.358
- 4.358
15.952
2.588
- 3.110
15.430
Toevoeging/ontrekking resultaat vorig boekjaar aan overige reserves Mutaties herwaarderingsreserve Taxaties lopend boekjaar Resultaat lopend boekjaar Direct beleggingsresultaat Taxatie 2012 Stand per 31 december 2012
De mutatie in het gestort kapitaal en het aantal Participaties gedurende het boekjaar is als volgt: Gestort kapitaal
2012
2011
16.871
15.937
Uitgegeven Participaties
653
1.038
Uitgegeven Participaties via herbelegging
239
458
Stand per 1 januari
Ingekochte Participaties
- 1.311
- 811
Uitkering over vorig boekjaar
- 610
- 1.179
Toevoeging overige reserves
- 786
1.187
896
241
15.952
16.871
2012
2011
312.869
302.348
10.773
15.964
Mutatie herwaarderingsreserve Stand per 31 december
Aantal Participaties (werkelijke aantallen) Stand per 1 januari Uitgegeven Participaties Uitgegeven Participaties via herbelegging
3.937
7.016
Ingekochte Participaties
- 21.633
- 12.459
Stand per 31 december
305.946
312.869
36
5. Langlopende Schulden
Totaal langlopende hypothecaire schulden
2012
2011
28.773
38.282
Hypothecaire leningen met een looptijd < 1 jaar
-
-
Hypothecaire leningen met een looptijd > 1 jaar
28.773
38.282
Vervallen tussen 1 en 5 jaar
20.873
30.392
7.900
7.900
58.175
58.684
-
-
5,17%
5,00%
Vervallen > 5 jaar Leningen tegen een variabel rentepercentage Leningen tegen een vast rentepercentage Gemiddelde betaalde rente
Onroerendgoedbeleggingen met een gezamenlijke boekwaarde van € 77,2 miljoen dienen tot zekerheid van al ^
_^ [
~ instellingen schuldig is.
Overzicht leningen*
Oorspronkelijke hoofdsom
SNS Property Finance
€
379.361
FGH Bank
€
FGH Bank
€
FGH Bank
€
SNS Property Finance
€
FGH Bank
€
750.000
TOTAAL
€
31.987.361
Verval datum
in 2012
Saldo per 31-12-2012
1-1-2014
€
379.361
€
0
18.940.000
1-1-2015
€
15.866.980
€
468.250
3.600.000
1-3-2017
€
3.537.000
€
27.000
418.000
2-1-2017
€
371.890
€
3.520
7.900.000
1-5-2018
€
7.900.000
€
0
1-3-2017
€
717.295
€
11.445
€
28.772.526
€
510.215
* Dit betreft de exacte bedragen.
De leningen hebben een gemiddelde contractlooptijd van 3,4 jaar en zijn afgesloten tegen een variabele hypothecaire leningen heeft het Woon-Winkel Fonds een aantal renteswaps afgesloten. Onder *<
lening van FGH Bank (€ 18.940.000) zijn voor € 317.000 het gevolg van de verkopen van de woningen die in 2012 hebben plaatsgevonden en voor >>*< de leningen van FGH Bank (€ 3.600.000, € 418.000 en € 750.000) zijn contractueel vastgelegd.
37
[\
Woon-Winkel Fonds voldoet niet aan de LTV ratio, zoals
Bank dient Woon-Winkel Fonds te voldoen aan de LTR
*>
ratio, de LTV ratio en moet het renterisico minimaal voor 70% afgedekt zijn.
De Beheerder dient binnen 1 maand een plan van aanpak te overleggen aan de FGH Bank dat als doel heeft de LTV onder de grens van 75% te brengen.
Woon-Winkel Fonds voldoet aan de LTR ratio (Loan
Indien dit plan niet voldoet wordt er in principe een
to Rent ratio). De LTR ratio geeft de verhouding aan tussen de theoretische huuropbrengsten en de hypothecaire leningen. Conform de voorwaarden van de FGH Bank dient de LTR te allen tijde lager dan 14 te zijn. Voor Woon-Winkel Fonds is hij 10.
jaarlijkse risicoafbouw van 2% ingesteld op alle [\
6. Kortlopende Schulden Hypothecaire leningen
Overzicht leningen
Oorspronkelijke hoofdsom
Verval datum
in 2012
Saldo per 31-12-2012
20.030.049
31-12-2012 *
€
19.040.139
€
0
€
1.150.000
31-12-2012 *
€
1.150.000
€
0
FGH Bank
€
18.940.000
1-1-2015
€
165.000
€
0
FGH Bank
€
3.600.000
1-3-2017
€
36.000
€
0
FGH Bank
€
418.000
2-1-2017
€
3.840
€
0
FGH Bank
€
750.000
2-1-2017
€
7.260
€
0
FGH Bank
€
9.000.000
1-3-2013
€
9.000.000
€
0
TOTAAL
€
53.888.049
€
29.402.239
€
0
SNS Property Finance
€
SNS Property Finance
* Deze twee leningen zijn door SNS Property Finance per vervaldatum opgezegd en inmiddels verlengd tot uiterlijk 31-12-2013.
Bankiers _ ~ " aan één van de langlopende leningen.
38
Schulden en overlopende passiva Dit betreft diverse te betalen kosten inzake het onroerend goed. De onderverdeling ziet u hieronder. 31-12-2012
31-12-2011
11
324
Crediteuren
487
248
Nog te betalen kosten
393
337
Vooruitontvangen huren
242
207
Latent winstaandeel Beheerder
Omzetbelasting
48
21
132
120
Servicekosten
-1
37
Overig
12
13
1.324
1.307
Waarborgsommen
In de post ‘nog te betalen kosten’ zit de nog te betalen rente over december 2012, de nog te ontvangen facturen 2012 en een depot van € 120.000 voor het vervangen van het dak in Son en Breugel verwerkt.
Niet in de balans opgenomen verplichtingen/rechten* Door REAAL Levensverzekeringen N.V. (voorheen Hooge Huys Levensverzekeringen N.V.) is een terugkoopgarantie afgegeven op van haar verkregen onroerend goed. Ultimo 2012 bedraagt de terugkoopgarantie € 500.000 (2011: € 500.000). De huidige reële waarde van het onroerend goed bedraagt € 550.000 (2011: € 540.000). * Dit betreft de exacte bedragen.
TOELICHTING
39
RISICOPARAGRAAF De belangrijkste risico’s van het Fonds zijn de volgende: MARKTRISICO’S Deze risico’s bestaan uit waardeschommelingen van onroerend goed ten gevolge van veranderingen op de markten voor dat onroerend goed, bijvoorbeeld als gevolg van de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt, algemene economische ontwikkelingen en wijzigingen in rendementsverwachtingen van beleggers. Die risico’s kunnen anders zijn naar gelang het soort onroerend goed waarin wordt belegd. Ultimo 2012 is dat risico hoger dan normaal als gevolg van de economische crisis. Deze crisis kan ook het komende jaar resulteren in dalingen van de waarde van vastgoed op de markten. FINANCIERINGS- EN RENTERISICO De beleggingen van het Fonds worden (deels) de rentelasten lager zijn dan de baten van de zogenaamde positieve hefboom die tot een hoger rendement kan leiden. Hier staat uiteraard tegenover
" hefboomwerking kan opdrogen en zelfs kan omslaan in een negatieve hefboom. De Beheerder heeft de mogelijkheid om, uitsluitend in verband met het afdekken van te groot geachte renterisico’s, gebruik _ _ en renterisico kan daardoor verminderd worden, { _ betrekking hebben, een boete verschuldigd kan " bijzondere omstandigheden gebruik maken van hun recht om de rentetarieven te verhogen. Ook kunnen leningen met een expiratiedatum op die datum opgezegd worden. Dit verhoogt de exploitatiekosten en gaat ten laste van het rendement van het Fonds.
40
Zowel de hypothecaire leningen als de derivaten zijn afgesloten tegen 1-maands Euribor. Indien deze 25 basispunten zal stijgen, zal dit deels effect hebben op de rentelasten, welke zullen stijgen, aangezien 48,4%
stijging van de Euribor zal de marktwaarde van de derivaten stijgen. Indien de Euribor zal dalen met 25 basispunten is het effect andersom. De rentelasten zullen dalen alsmede de marktwaarde van de derivaten. VERHUUR- EN LEEGSTANDSRISICO De mogelijkheid bestaat dat huurcontracten niet worden verlengd. In dat geval dient een nieuwe huurder te worden gezocht. Hier kan enige tijd mee gemoeid zijn. Daarnaast staat niet vast dat de hoogte van de huur gehandhaafd kan blijven. Aangezien er ook belegd kan worden in onroerend goed dat voor minder dan 50% verhuurd is blijft het risico aanwezig dat het resterende gedeelte niet volledig verhuurd wordt. Dat kan consequenties hebben voor de waarde van een project (en dus voor de verkoopopbrengst) en voor de kasstroom. DEBITEURENRISICO De mogelijkheid bestaat dat huurders niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. De Beheerder zal zich tot het uiterste inspannen om de verschuldigde bedragen alsnog te innen, maar de situatie kan zich voordoen dat vorderingen oninbaar zijn en (gedeeltelijk) moeten worden afgeboekt. Dit kan een negatieve invloed hebben op het rendement van het Fonds.
TOELICHTING
41
Toelichting op de winst- en verliesrekening (bedragen zijn in duizenden euro’s)
7. Netto opbrengst onroerend goed Huuropbrengsten
2012
2011
5.601
5.540
Af: Exploitatiekosten Onderhoud Property management Belastingen en verzekeringen
107
32
40
88
228
206
36
28
Overige exploitatiekosten Taxatiekosten Juridische ondersteuning Bijdrage Vereniging van Eigenaren Niet verrekenbare BTW Oninbare huur Overige Netto opbrengst onroerend goed
10
23
242
265
14
18
-
-
21
- 59
698
601 4.903
4.939
Het leegstandspercentage over 2012 bedroeg 5,3% ( 2011: 4,9%)
Expiratiedata commercieel O.G. per 31 december 2012 1.600.00
Overige baten en lasten Dit betreft Overige baten en lasten (€ 95.000), Latent winstaandeel Beheerder (€ 313.000) en de op- en afslagen (€ 23.000). In de Overige baten en lasten zit de positieve bijdrage verwerkt die voortvloeit uit de vaststellingsovereenkomst met de projectontwikkelaar van het Raadhuisplein te Drachten. Het latent winstaandeel Beheerder is hoger dan voorgaande jaren als gevolg van een andere benadering van reservering van het winstaandeel van de Beheerder.
1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0,00 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2010 2021 2022
8. Kosten van beheer van beleggingen Dit betreft de vergoeding voor directievoering en administratie van € 974.583 (2011:€ 994.285) alsmede de vergoeding voor de bewaarneming van de activa van het Fonds van € 32.374 (2011: € 33.143). Deze vergoeding bedraagt conform het Prospectus januari 2012 voor de directievoering en administratie 0,60% (2011: 0,60%) en voor bewaarneming van de activa 0,02% (2011: 0,02%, excl. BTW) per halfjaar op basis van de totale activa per 1 januari en 1 juli.
42
Kosten vergelijking Vaste kosten*
Werkelijk
Prospectus
974.583
974.583
32.374
32.374
Kosten Raad van Toezicht
16.173
16.187
Marketingkosten
21.671
38.715
1.044.801
1.061.859
Beheervergoeding Vergoeding Bewaarder
* Dit betreft de exacte bedragen.
Overige bedrijfslasten
2012
2011
Marketing-, advertentie- en portikosten
27
62
Drukwerk
19
19
6
11
Bankkosten Honoraria adviseurs
22
41
Accountantskosten Raad van Toezicht
55 16
29 16
136
56
281
234
Algemene kosten
De overige bedrijfslasten zijn in 2012 t.o.v. 2011 licht gestegen. Dit komt voornamelijk door hogere accountantskosten en algemene kosten. De accountantskosten zijn hoger doordat er meer uren door de accountant zijn gemaakt in 2012 voor de afwikkeling van de jaarrekening 2011. De algemene kosten zijn hoger doordat er in 2012 een hogere voorziening is genomen vanwege dubieuze debiteuren. De marketingkosten en honoraria adviseurs zijn lager dan 2011. Voor 2012 bedragen de overige bedrijfslasten exclusief de kosten inzake de Raad van Toezicht € 265.522 (2011: € 217.329) zijnde 0,34% (2011: 0,27%) van de waarde van de beleggingen. De ten laste van het boekjaar gebrachte honoraria voor de externe accountant en de accountantsorganisatie, genoemd in artikel 1, eerste 1, eerste lid, onder a en e, van de Wet toezicht accountantsorganisatie, zijnde Ernst & Young Accountants LLP en gelieerde organisaties bedragen voor het onderzoek van de jaarrekening 2012 € 25.000 (2011: € 0,-)
TOELICHTING
Het Fonds heeft geen werknemers in dienst. Financieringslasten Het betreft de rentelasten uit hoofde van hypothecaire leningen alsmede de rentevergoeding ten gevolge van rekening-courantverhoudingen inzake opgenomen krediet. Daarnaast betreft het ook nog de rentelasten/baten van de afgesloten Interest Rate Swaps.
>{}
middel van renteswaps, waardoor het renterisico beperkt is. Door de gedaalde markt-rentestanden is de reële waarde van de swapcontracten ultimo 2012 negatief (€ 3,1 miljoen). Bij reguliere voortzetting van de swapcontracten tot einddatum, in combinatie { leidt dit echter niet tot negatieve resultaten. Het Fonds past voor deze contracten in de jaarrekening een waardering toe op basis van kostprijs-hedgeaccounting, waarbij de contracten tegen kostprijs, zijnde nihil, worden gewaardeerd gedurende de looptijd van de contracten.
43
In 2007 en 2008 heeft Woon-Winkel Fonds 10 Interest Rate Swaps afgesloten met een nominaal bedrag van € 47.700.000. In 2012 is er een Interest Rate Swap komen te vervallen van € 10.000.000 (3,985%) en één van € 2.700.000 (4,98%). Bank Rabobank
Nominaal bedrag
Rente
Ingangsdatum
Einddatum
€ €
4.000.000
4,060%
1-4-2007
1-4-2017
Rabobank
5.000.000
4,160%
1-4-2007
1-4-2013
SNS Property Finance
€
5.000.000
4,480%
1-6-2008
1-6-2013
Rabobank
€
4.000.000
4,185%
1-3-2008
1-3-2015
Rabobank
€
4.000.000
4,190%
1-4-2007
1-4-2015
Rabobank
€
4.000.000
4,230%
1-4-2007
1-4-2017
Rabobank
€
4.000.000
4,375%
1-3-2008
1-3-2018
€
30.000.000
De gemiddelde contractlooptijd van de nog aanwezige Interest Rate Swaps was 7 jaar en 7 maanden en de gemiddelde rente, waartegen de Interest Rate Swaps zijn afgesloten, (gemiddelde nog resterende looptijd 1,7 jaar) bedraagt 4,24% (2011: 4,23%). De gemiddelde variabele rente in 2012 over de renteswaps bedraagt 0,63% (2011: 1,20%), terwijl de gemiddelde vaste rente 4,24% (2011: 4,23%) was, hetgeen betekent dat Woon-Winkel Fonds over de
renteswaps meer rente heeft betaald dan er ontvangen is. De prijs voor de derivaten wordt bepaald bij het afsluiten en kan leiden tot een verplichting van WoonWinkel Fonds om bij te storten gedurende de looptijd van de contracten. Dit is het geval als de waarde van de derivaat van SNS Property Finance lager is dan € 300.000 negatief en bij de Rabobank is dit als de waarde van de derivaten lager is dan € 4.900.000 negatief.
Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht Toelichting op kasstromen: De mutatie ‘vorderingen’ heeft betrekking op de ontvangen gelden voortvloeiend uit de vaststellingsovereenkomst inzake Drachten en een lagere stand van de vooruitbetaalde bedragen per jaarultimo ten opzichte van vorig jaar en een hogere stand van de nog te ontvangen bedragen per jaarultimo ten opzichte van vorig jaar. Mutatie ‘overige passiva’ is het gevolg van een hogere crediteurenstand, nog te betalen kosten en vooruit ontvangen huren per jaarultimo ten opzichte van vorig jaar en een lagere voorziening latent winstaandeel Beheerder per jaarultimo ten opzichte van vorig jaar.
Lopende kosten De ten laste van het Fonds komende kosten bedragen 26,5% (2011: 23,3%) van de gemiddelde vermogenswaarde. Het is als volgt berekend: Datum
Netto vermogenswaarde
1e kwartaal 2012
19,4 miljoen
2e kwartaal 2012
18,9 miljoen
3e kwartaal 2012
19,1 miljoen
4e kwartaal 2012
18,0 miljoen
Gemiddelde netto vermogenswaarde
18,9 miljoen
Lasten
5,0 miljoen
Lopende kosten
De hoogte van de lopende kosten wordt voor een belangrijk deel beïnvloed door de rentelasten. Na eliminatie van de rentelasten bedragen de lopende kosten 10,5% (2011: 9%). De waarde die wordt toegekend aan de lopende kosten is in deze situatie betrekkelijk, aangezien de (mogelijk) positieve impuls door de hogere leverage buiten beschouwing wordt gelaten. Ter maximalisering van het rendement van het fondsvermogen worden de beleggingen gedeeltelijk
Conform het Prospectus januari 2012 kunnen tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van het onroerend goed hypothecaire
" " [ worden geoptimaliseerd op het moment dat de netto rendementen op het onroerend goed. Echter
26,5%
Fiscale positie Voor de vennootschapsbelasting wordt het Fonds voor gemene rekening. Dit houdt in dat, indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, het Fonds in principe niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Eén van de belangrijkste voorwaarden is dat de Participaties in het Fonds uitsluitend aan het Fonds overdraagbaar zijn (en/of aan bloed- en aanverwanten in de rechte lijn).
Harderwijk, 25 januari 2013 De Beheerder Beethoven Beheer B.V.
door de afwaardering van het onroerend goed dit jaar is het maximum van 75% overschreden. De Beheerder is bezig met een plan van aanpak om weer aan deze voorwaarde te voldoen.
TOELICHTING
45
OVERIGE GEGEVENS
WFT-VERGUNNING Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van
^ " ^ onderworpen aan de vergunningseisen en het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten krachtens de Wft. De Beheerder beschikt over een vergunning als bedoeld in artikel 2:67 van de Wft en is ingeschreven in het register. Het Fonds valt onder de werking van deze vergunning. Het register ligt ter inzage bij de Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam. BEPALING INZAKE UITKERINGEN Onder artikel 14 van de Voorwaarden van Beheer en Bewaring is het volgende bepaald: 1. Het (positieve) resultaat over enig boekjaar zal op een door de Beheerder vast te stellen tijdstip en wijze worden uitgekeerd aan de Participanten. 2. In afwijking van het gestelde in lid 1 is de Beheerder gerechtigd een gedeelte van het resultaat over enig boekjaar niet te doen uitkeren om de solvabiliteit en liquiditeit van het Fonds in stand te houden, zulks uitsluitend ter beoordeling van de Beheerder. 3. De Bewaarder zal de door de Beheerder als zodanig vastgestelde uitkeringen doen toekomen aan de Participanten. 4. De betaalbaarstelling van uitkeringen aan Participanten, de samenstelling daarvan, alsmede de wijze van betaalbaarstelling moeten worden bekend gemaakt per advertentie in een landelijk verspreid Nederlands dagblad, op de website van het Fonds en/of aan het adres van iedere Participant.
48
VOORSTEL UITKERING Aan de vergadering van Participanten wordt voorgesteld af te zien van een uitkering ten laste van het fondsvermogen. BESTUURDERSBELANGEN De Beheerder van het Fonds en de bestuurders van de Beheerder hebben in het boekjaar 2012 geen belangen in de vastgoed beleggingen van het Fonds gehad. Wel heeft een aan een bestuurder gerelateerde onderneming een belang in het Fonds. Dit belang in het Fonds zit tussen de 10% en 15%. OVERIGE GEGEVENS
" van Participanten plaatsvinden. De Participanten ontvangen hiervoor tijdig een uitnodiging. GROTE BELEGGERS Het Fonds heeft rechtstreeks geen grote beleggers in de zin van de Wet op het Financieel toezicht (Wft). In indirecte zin heeft Woon-Winkel Fonds twee grote beleggers in de zin van de Wft, zijnde Stichting Vergelegen, die een 100% belang heeft in de Beheerder en Stichting Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf, die een 100% belang heeft in de Bewaarder. RAAD VAN TOEZICHT De leden van de Raad van Toezicht hebben in de verslagperiode geen belangen gehad in de vastgoedbeleggingen van het Fonds. GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM " (€ 19.040.139 en € 1.150.000) van SNS Property Finance verlengd tot en met 31 december 2013. FGH Bank heeft een voorstel gedaan om de in maart expirerende lening ad € 9.000.000 met een jaar te verlengen, dit moet nog nader uitgewerkt en geformaliseerd worden.
OVERIGE GEGEVENS
49
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT
52
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT
53
BIJLAGEN
Bijlage 1 Verloopstaat onroerend goed (in aantallen objecten)
Stand per 1-1-2012 Woningen Amsterdam, Ceintuurbaan
Herrubricering Aankoop Splitsing/ Samenvoeging
Verkoop
2
2
Amsterdam, Frans Halsstraat Apeldoorn, Nieuwstraat/Mariastraat Den Haag, Fahrenheitstraat
Stand per 31-12-2012
3
3
14
14
2
2
Diemen, M.L. Kinglaan
11
11
Drachten, Raadhuisplein
61
61
1
1
Emmeloord, De Schalm
20
Ettten-Leur, Huygenslaan/Brederolaan/Vondellaan 20 Haarlem, Edward Jennerstraat
28
3
25
Haarlem, Ierlandstraat
4
4
Hoogland, Zandkamp
1
1
Klazienaveen, Langestraat
2
2
Nieuwleusen, Burg. Backxlaan / Westerveen
8
8
Roosendaal, Brugstraat
6
6
10
10
2
2
11
11
5
5
Rotterdam, Zwart Janstraat/Jacob Catsstraat Venlo, Aan Cedron Voorschoten, Witte de Withstraat Wassenaar, Seringenlaan Wassenaar, Tuinpad Zoetermeer, Graaf Janstraat Zoetermeer, Willemstraat
1
1
11
11 12
12 0
215
0
3
212
* Er moeten nog twee verkochte woningen getransporteerd worden in 2013.
Stand per 1-1-2012 Winkels
Herrubricering Aankoop Splitsing/ Samenvoeging
Verkoop
Stand per 31-12-2012
Aduard, Burg. Seinenstraat
1
1
Andel, Burg. van Schansstraat
1
1
Amsterdam, Ceintuurbaan
1
1
Amsterdam, Frans Halsstraat
1
1
Apeldoorn, Leienplein/Nieuwstraat/Mariastraat
7
7
Beilen, Kanaalweg
2
2
Den Haag, Fahrenheitstraat
1
1
Deventer, Spaarpotstraat
3
3
Dordrecht, Mijlweg
1
1
Emmeloord, Lange Nering
1
1
Goor, De Höfte
2
2
56
>
Stand per 1-1-2012 Winkels
>
Herrubricering Aankoop Splitsing/ Samenvoeging
Verkoop
Stand per 31-12-2012
Hallum, Mounebuorren
1
1
Hardenberg, Admiraal Helfrichstraat
2
2
Hierden, Zuiderzeestraatweg
1
1
Hilversum, ‘s-Gravelandseweg Hoeven, St. Janstraat / Tuin van Gerlach Hoogeveen, Griendtsveenweg Hoogeveen, De Wielewaal
3
3
10
10
4
4
13
13
Klazienaveen, Langestraat
5
5
Nieuwleusen, Burg. Backxlaan / Westerveen
6
6
Nieuw Weerdinge, Eerste Kruisdiep WZ
1
1
Rotterdam, Zwart Janstraat
1
1
Sluiskil, Kerkplein
1
1
Son en Breugel, Ekkersrijt
6
6
Stadskanaal, Van Boekerenweg
1
1
Tiel, Waterstraat
1
1
Utrecht, Australiëlaan
2
2
Venlo, Kleine Beekstraat
1
1
Wagenborgen, Kerkstraat
1
1
Wassenaar, Langstraat
1
1
Wemeldinge, Dorpsplein
1
1
Zaamslag, Plein
1
1 84
Overig (garages/parkeerplaatsen) Apeldoorn, De Leien
Stand per 1-1-2012
0
0
Herrubricering Aankoop Splitsing/ Samenvoeging
0
Verkoop
84
Stand per 31-12-2012 48
48
Diemen, M.L. Kinglaan
4
4
Etten-leur, Huygenslaan/Brederolaan
6
6
Hoogland, Zandkamp
4
4
Wassenaar, Seringenlaan
9
9
Zoetermeer, Graaf Janstraat
4
4
Zoetermeer, Willemstraat
3
3
Totaal
78
0
0
0
78
377
0
0
3
374
57
58
Bijlage 2 Kostenopslag Kostenopslag, respectievelijk –afslag bij uitgifte, respectievelijk inkoop van Participaties. Kosten bij uitgifte van Participaties Uitgifte van Participaties vindt plaats op de dertigste werkdag in het jaar (de “Uitgiftedatum”). Uitgifte vindt plaats tegen de per 31 december van het voorafgaande jaar geldende Intrinsieke Waarde per Participatie, minus de uitkering over dat jaar (het “Participatiebedrag”), vermeerderd met maximaal 6%, waarbij de volgende verdeling gehanteerd wordt:
>} ^ ' } ^ [ door het Fonds in verband met de toetreding te maken transactie- en toetredingskosten. De totale kosten (inclusief entreevergoeding) bedroegen over het emissiejaar 2011/2012 1,5% en over 2010/2011 >{} " " van belastingen en/of rechten met betrekking tot de uitgifte van Participaties dan wel de aankoop van onroerend goed. Kosten bij inkoop van Participaties Tenzij inkoop is opgeschort (zie het Prospectus januari 2012 “Opschorting inkoop” blz. 45) zal het Fonds één keer per jaar, op de twintigste werkdag van dat jaar (de “Inkoopdatum”), Participaties inkopen tegen de Intrinsieke Waarde per Participatie per 31 december van het voorgaande jaar minus de uitkering over dat jaar (de “Inkoopwaarde”), verminderd met maximaal 6% van de inkoopwaarde. De hoogte van de vermindering zal als volgt berekend worden:
>}
}
[
het Fonds in verband met de inkoop te maken transactie- en uittredingskosten). " " belastingen en/of rechten met betrekking tot de inkoop van Participaties dan wel de verkoop van onroerend goed. De totale kosten (inclusief uittredingsvergoeding) bedroegen over het emissiejaar 2011/2012 2,5%. Overdragen van Participaties Participaties kunnen worden overgedragen aan bloed- en aanverwanten in de rechte lijn van de Participant en aan het Fonds. Elke andere overdracht is niet toegestaan.
59
Bijlage 3 Juridische structuur van het Fonds In onderstaand schema is de juridische structuur van het Fonds weergegeven.
Beheerder Beethoven Beheer B.V. drs. R.H.J.B. Knobben mr. F.Y.M. van Zinnicq Bergmann
Raad van Toezicht drs. J. Boogaard ing. J.W.G. Sanders
Participanten
Bewaarder Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. D. Overmeer mr. R. van de Kamp
60
Bel ons gerust voor meer informatie of met vragen over Woon-Winkel Fonds. U wordt dan persoonlijk te woord gestaan door één van onze medewerkers.
Woon-Winkel Fonds Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Postbus 1188 3840 BD Harderwijk telefoon 0341 43 86 10 fax 0341 46 06 74 e-mail
[email protected] internet www.woonwinkelfonds.nl
