INHOUD. Algemene informatie 5. Ontwikkeling Woon-Winkel Fonds 6. Profiel 9. Verslag van de Beheerder 11 Beleggingsbeleid

JAARVERSLAG 2013

JAARVERSLAG 2013

Algemene informatie

5

Ontwikkeling Woon-Winkel Fonds

6

Profiel

9

Verslag van de Beheerder Beleggingsbeleid 2013

11 25

Jaarrekening 2013 Balans Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht

27 28 29 29

Toelichting

31

Toelichting op de balans Beleggingen Vorderingen Overige activa Fondsvermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden Niet in de balans opgenomen verplichtingen/rechten Risicoparagraaf Toelichting op de winsten verliesrekening Netto opbrengst onroerend goed Overige baten en lasten Kosten van beheer van beleggingen Kostenvergelijking Overige bedrijfslasten Financieringslasten Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht

36 36 37 37 38 39 40 41 42 44 44 44 44 45 45 45 46

Fiscale positie

47

Overige gegevens Voorstel uitkering

49 51

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

53

Bijlagen

57

Verloopstaat onroerend goed Beleggingsportefeuille Kostenopslag Juridische structuur van het Fonds

58 60 67 68

INHOUD

Woon-Winkel Fonds is een beleggingsfonds naar Nederlands recht, opgericht op 31 maart 1995. De Voorwaarden van Beheer en Bewaring zijn opnieuw vastgesteld bij besluit van de vergadering van Participanten d.d. 3 april 2000 en zijn voor het laatst gewijzigd op 7 december 2011.

BEHEERDER

Beethoven Beheer B.V. p/a Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Telefoon 0341 43 86 10 [email protected] www.woonwinkelfonds.nl De directie bestaat uit: drs. R.H.J.B. Knobben mr. F.Y.M. van Zinnicq Bergmann

BEWAARDER

Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. p/a Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk De directie bestaat uit: D. Overmeer mr. R. van de Kamp

RAAD VAN TOEZICHT

drs. J. Boogaard ing. J.W.G. Sanders

ACCOUNTANT

EY (Ernst & Young Accountants LLP) Zwartewaterallee 56 9031 DX Zwolle

JURIDISCH ADVISEUR

DLA Piper Amstelveenseweg 638 1070 AG Amsterdam

ALGEMENE INFORMATIE 5

Fondsvermogen (bedragen zijn in duizenden euro’s) Gestort kapitaal Herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar

Aantal uitstaande Participaties Waarde per Participatie in €

31-12-2013

31-12-2012

14.653

15.952

777

2.588

- 3.012

- 3.110

12.418

15.430

305.946

305.946

40,59

50,43

De waarde per Participatie is inclusief de voorgestelde uitkering van € 0,-- (2012 € 0,--; 2011 € 1,95) per Participatie.

Stand 1 januari in aantallen Uitgegeven Participaties

2013

2012

305.946

312.869

-

10.773

Uitgegeven Participaties via herbeleggingen

-

3.937

Ingekochte Participaties

-

- 21.633

305.946

305.946

Stand 31 december in aantallen

2013

Winst- en verliesrekening (bedragen zijn in duizenden euro’s) 5.001

Netto opbrengst onroerend goed Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (verkoop O.G.)

2012 4.903

179

259

Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (herwaardering O.G.) - 4.258

- 4.358

Overige baten en lasten

8

Opbrengsten uit beleggingen

431 930

1.235

Af Kosten van beheer van beleggingen Financieringslasten Overige bedrijfslasten

954

1.007

2.837

3.057

151

281

Totaal beleggingsresultaat

Fondsvermogen en uitkering

2013

Netto vermogenswaarde (in duizenden euro’s) Aantal uitstaande Participaties Netto vermogenswaarde per Participatie in € incl. uitkering (Voorgestelde) uitkering in € Netto vermogenswaarde per Participatie in € excl. uitkering

Winst- en verliesrekening (bedragen in duizenden euro’s) Opbrengst uit beleggingen Kosten Totaal beleggingsresultaat

6

3.942

4.345

- 3.012

- 3.110

2012

2011

2010

12.418

15.430

19.569

20.849

305.946

305.946

312.869

302.348

40,59

50,43

62,55

68,96

-

-

1,95

3,90

40,59

50,43

60,60

65,06

2013

2012

2011

2010

930

1.235

3.487

5.400

3.942

4.345

4.273

4.213

- 3.012

- 3.110

- 786

1.187

Totaal rendement Woon-Winkel Fonds 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 16,9

Uitgekeerd Niet uitgekeerd Totaal

13,2

11

6,4

6

5,8

6

5,8

6,5

6,4

7,8

14,5

5,9

6,4

3,6

2,5

4,1

-11,3

0,8

1

24,7

27,7

16,9

12,8

9,6

8,3

10,1

-5,5

7,3

7,4

3

6

-2,6 0,4

2010

2011 2012 0

2013 Gemiddeld* 0

6,7

6

3

-5,1

0

-6,9

-16,8 -19,5

-0,2

0,9

6

-3,9

-16,8 -19,5

6,5

* Het gemiddelde vanaf 1997 tot heden.

Waarde ontwikkeling per Participatie bij volledige herbelegging (afgerond) 400

350

300

250

200

150

100 Waarde

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

ultimo

100

121

151

193

224

253

276

298

327

309

331

355

356

359

381

366

na kosten

ONTWIKKELING WOON-WINKEL FONDS 7

305

245

Projecten van Woon-Winkel Fonds

Hallum

Aduard

Wagenborgen

Drachten Stadskanaal

Beilen

Nieuw Weerdinge Hoogeveen

Klazienaveen

Emmeloord Hardenberg Nieuwleusen

Amsterdam Haarlem

Hierden

Diemen

Deventer Apeldoorn

Hilversum Hoogland Wassenaar Voorschoten Den Haag

Utrecht Zoetermeer Rotterdam

Tiel

Dordrecht

Andel

Hoeven Roosendaal Wemeldinge

Etten-Leur Son en Breugel Venlo

Zaamslag Sluiskil

8

Goor

Woon-Winkel Fonds is een Fonds voor gemene rekening en is niet genoteerd op een effectenbeurs. Het Fonds het Fonds in principe niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Aangezien het Fonds voor de toepassing van de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting transparant is, is niet het Fonds, maar zijn de Participanten belastingplichtig. Woon-Winkel Fonds is een closed-end beleggingsinstelling, gevestigd in Harderwijk. Het Fonds heeft geen personeel in dienst en is opgenomen in het register van de AFM. De waarde van de Participaties in het Fonds wordt,

Uitgifte en inkoop van Participaties kan eenmaal per

voor zover het een belegging betreft, in principe

jaar plaatsvinden. Uitgifte vindt plaats op de dertigste

belast volgens de bepalingen die gelden voor Box 3. Daar waar in het Fonds te omvangrijke activiteiten

worden als ondernemingsactiviteiten kan het deel van de opbrengsten dat voortkomt uit die activiteiten belast worden volgens de regels voor Box 1. Dergelijke activiteiten hebben overigens in 2013 niet plaatsgevonden.

werkdag van het desbetreffende kalenderjaar. Inkoop vindt plaats op de twintigste werkdag van elk kalenderjaar. De minimuminleg per Participant bedraagt € 5.000. Hiernaast kan uitgifte van Participaties plaatsvinden op de zevende werkdag na vaststelling van de jaarrekening van het Fonds uit hoofde van herbelegging van uitkeringen door het Fonds aan Participanten. *

Het Fonds biedt Participanten de mogelijkheid rechtstreeks te beleggen in een gespreide portefeuille onroerend goed die overwegend bestaat uit verhuurde woningen en winkels. Daarnaast kan ook belegd worden in kantoren en bedrijfsgebouwen.

Indien de normale bedrijfsuitoefening van het Fonds het toelaat, zullen het directe resultaat (ontvangen huur minus betaalde rente en gemaakte kosten) alsmede het aan het Fonds toekomende deel in de gerealiseerde winst bij verkoop van onroerend goed aan de Participanten worden uitgekeerd. De overige bij verkoop van onroerend goed vrijkomende middelen worden zoveel mogelijk herbelegd in onroerend goed

aangetrokken tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van de onroerendgoedportefeuille van het Fonds.

De jaarverslagen, waaronder begrepen de jaarrekeningen, van het Fonds verschijnen uiterlijk

boekjaren zijn gelijk aan de kalenderjaren.

Woningen waarbij de huur wordt opgezegd zullen in de regel verkocht worden. Het Fonds kan tevens woningen in verhuurde staat verkopen. Winkels waarbij de huur wordt opgezegd zullen in principe opnieuw verhuurd worden. Minimaal 20% van de onroerendgoedbeleggingen bestaat uit winkels.

Daarnaast stelt de Beheerder jaarlijks in de maand augustus een halfjaarbericht op. De verslagen liggen ter inzage en zijn te verkrijgen bij de Beheerder van het Fonds. Het zal tevens op de Website worden geplaatst en daarvan gedownload kunnen worden.

Maximaal 10% van de totale beleggingen van het Fonds kan belegd worden in onroerend goed dat bij aankoop voor minder dan 50% verhuurd is. Het Fonds belegt uitsluitend in Nederland.

* Het Fonds is in de jaarvergadering van 29 januari 2013 gesloten voor toe- en uittreding. Over eventuele toetreding in

Voor de Participaties is geen beursnotering aangevraagd. De Participaties luiden op naam.

2014 zal in de jaarvergadering van 20 maart 2014 besloten worden.

PROFIEL 9

VERSLAG VAN DE BEHEERDER

Het jaar 2013 is afgesloten met een positief

€ 6.808.000 in 2012. Deze afname wordt veroorzaakt

bedrijfsresultaat van € 1.245.684 (8,1%) ten opzichte

door de verkoop van de woningen. De bezettingsgraad van de winkels is nagenoeg op peil gebleven, mede

van € 934.558 (5,0%) over 2012. In de prognose, afgegeven in de jaarvergadering van 29 januari 2013,

door de investeringen in de portefeuille. Ook heeft de

is geen verkoopresultaat geprognosticeerd, omdat

Beheerder de gewogen gemiddelde looptijd van de

onvoldoende duidelijk was hoe de woningmarkt zich

commerciële contracten op 3,5 jaar kunnen houden. De dotatie aan de voorzieningen voor oninbare debiteuren is gedaald met € 38.492. In 2013 was dit € 50.078 ten opzichte van € 88.570 in 2012.

over 2013 zou ontwikkelen. De Beheerder heeft uiteindelijk 4 woningen en 3 garages verkocht en geleverd, naast de levering van 3 objecten waarvan het verkoopresultaat in de jaarrekening van 2012 is verantwoord. Het economische klimaat en de beperkte toegang tot kapitaal hebben geresulteerd in een afwaardering van € 4,3 miljoen op de gehele vastgoedportefeuille van € 77,2 miljoen ten opzichte van € 4,4 miljoen in 2012. De Beheerder zal dan ook geen uitkering voorstellen in de Participantenvergadering, voor meer informatie wordt verwezen naar de continuïteitsparagraaf op pagina 34.

Het aantal verkopen in 2013 is iets gestegen ten opzichte van voorgaand jaar, daarentegen is de verkoopprijs per woning wel iets gedaald. Hierdoor is de verkoopopbrengst gedaald ten opzichte van 2012. Het directe resultaat is gestegen ten opzichte van vorig jaar en daarmee laat Woon-Winkel Fonds zien dat het die kosten en opbrengsten waar het Fonds invloed op kan uitoefenen goed onder controle heeft. (Direct resultaat is het netto huurresultaat + resultaat verkopen).

De uitdaging voor Woon-Winkel Fonds blijft het verlagen van de leverage, gelet op het belang van dragen onder meer bij aan een verdere verlaging van het vreemd vermogen. Ook draagt dit bij aan een hoger rendement. Van belang is dat de verkopen op de woningmarkt verder gaan aantrekken. Dit wordt

Vastgoedmarkt De meeste deskundigen verwachtten een forse stijging van het totale beleggingsvolume over 2013. Het totale beleggingsvolume voor direct commercieel vastgoed is per 31 december uitgekomen op € 4,9 miljard, dit is een stijging van meer dan 17% vergeleken met 2012. Hiermee is de trend van dalende beleggingsvolumes doorbroken. In het eerste halfjaar van 2013 kwam de beleggingsmarkt moeizaam op gang en het beleggingsvolume daalde in die periode zelfs met bijna 13% vergeleken met dezelfde periode in 2012. Transacties binnen enkele grote beleggingsportefeuilles tijdens de zomermaanden en het laatste kwartaal keerden het tij.

beïnvloed door politieke en economische factoren. ! een belangrijke rol. Woningverkopen hebben in het algemeen ook een positief effect op de omzetcijfers van de winkels (inclusief die van Woon-Winkel Fonds). Elke verkochte woning zorgt voor een impuls in de omzet van winkels, bouw en dienstverlenende bedrijven. Dit heeft weer een positief effect op de werkgelegenheid. Een gezonde woningmarkt is van essentieel belang.

Binnen de woningmarkt is het totale beleggingsvolume voor 2013 uitgekomen op € 1,02 miljard, dit is exclusief het onderling verhandelde corporatiebezit. Vergeleken met 2012 (€ 999 miljoen) is dit een zeer lichte stijging (+2%).

De stille reserve van het woningbezit van het Fonds is dit jaar na hertaxatie iets afgenomen. Per jaar ultimo bedroeg de stille reserve € 6.741.000 tegenover


13

>

>

Er is sprake van aanhoudende interesse in

in verschillende grootteklassen dominant was.

huurwoningen omdat het huidige prijsniveau

Daarnaast kwamen GDV- en PDV-projecten, zoals

beleggers voldoende rendement biedt op basis van de exploitatie. Anders dan voorheen hoeven beleggers

meubelboulevards en dergelijke, sterk op.

geen actieve uitpondstrategie te voeren om hun

Deze, overigens planologisch strak gereguleerde, uitbreiding leidde in de afgelopen veertig

rendement te behalen. Het totale beleggingsvolume over 2013 in winkelvastgoed is uitgekomen op ongeveer € 670 miljoen, een daling van ongeveer 40% vergeleken met 2012. Deze daling wordt vooral veroorzaakt doordat omvangrijke portefeuilletransacties ontbreken. De dispositieprogramma’s van zowel Unibail als Corio vertegenwoordigden in voorgaande jaren een substantieel volume. Daarnaast toont de winkelvastgoedmarkt tekenen van polarisatie. Door de laagconjunctuur en de daarmee gepaard gaande lage consumentenbestedingen is de leegstand binnen de winkelmarkt sterk opgelopen. Op het moment dat de economie weer aantrekt, volgens de meest recente voorspellingen medio 2014, verwachten de deskundigen een opwaarts effect. Ruim een kwart van hen verwacht dat medio 2014 de winkelmarkt weer herstelt, terwijl ruim 40% dit pas medio 2015 verwacht. Dit herstel zal overigens niet gelijkmatig over de winkelmarkt gelden. Voor enkele winkelcentra en PDV (Perifere Detailhandels Vestigingen)- en GDV (Grootschalige Detailhandels Vestigingen) -locaties is herstel niet vanzelfsprekend. Hier spelen locatie, branchering, stabiliteit van huurders en courantheid van het beleggingsproduct een doorslaggevende rol bij het herstel. Winkels De ontwikkelingen in winkelvastgoed zijn in de periode 1974-2013 spectaculair geweest. Daarbij werd voortgeborduurd op trends die al begin jaren zestig waren ingezet, toen de eerste grote nieuwe stadsdeelcentra van de grond kwamen. De verkoopvloeroppervlakte in ons land steeg van ruim 11 miljoen m² in 1974 naar 31 miljoen m² eind 2013 waarbij de bouw van nieuwe winkelcentra

jaar tot een vergroting van de beschikbare verkoopvloeroppervlakte per 1.000 inwoners van bijna 750 m² tot tegen de 1.700 m². Dit werd mogelijk door de sterk gestegen welvaart en de daarmee samenhangende groei van de consumentenbestedingen. Maar sinds enige jaren neemt de planvoorraad winkelcentra inclusief GDV/ PDV-locaties relatief sterk af, namelijk van een top van meer dan 5 miljoen m² eind 2007 tot ongeveer 3 miljoen m² eind 2013. Vooral op mindere locaties, in aanloopstraten en in bepaalde typen GDV en PDV is de leegstand de afgelopen jaren sterk toegenomen. Faillissementen van een aantal ketens maar vooral ook bij individuele detaillisten, worden veroorzaakt door lagere consumentenbestedingen, de opkomst van internetwinkels en overcapaciteit. In hoeverre internet de gewone winkels op langere termijn zal beïnvloeden moet worden afgewacht. In het rapport ‘Retailer van de toekomst’ van ABNAMRO staat dat de Nederlanders bij lange na niet zo warm lopen om online te winkelen als in de ons omliggende landen. Hoewel de online verkopen in Nederland elk jaar stijgen en dit jaar de omzetgrens van € 10 miljard is doorbroken, komt volgens internationale cijfers in ons land de online winkelomzet als percentage van de totale omzet uit op slechts 4,2%. De meest succesvolle winkels zijn Ahold, RFS, Appel/iTunes en Zalando. Nederland zit Europees gezien daarmee nog steeds in de achterhoede als het gaat om online winkelen. Dat komt volgens ABN-AMRO doordat Nederland een enorm hoge winkeldekking heeft. Daarbij speelt ook de bevolkingsdichtheid een grote rol.

14

Daarnaast is uit onderzoek, uitgevoerd door de Hogeschool van Amsterdam en Seinpost Adviesbureau, gebleken dat ruim twee derde van de webwinkels interesse heeft in een fysieke winkel. Dus waar vaak wordt gesproken over de ‘bedreigingen’ van internetwinkels, laten de resultaten uit dit landelijk onderzoek naar de vestigingsbehoeften van webwinkels duidelijk kansen zien om de leegstand in winkelgebieden terug te dringen.

onder druk van het lage consumentenvertrouwen en de dalende bestedingen in de non-foodsector. De daling van de huurprijzen wordt vooral veroorzaakt door een lagere vraag in middelgrote en kleine steden, maar ook in grote steden, aldus de vastgoedadviseur, die de huurprijzen meet in bijna tweehonderd straten in 75 Nederlandse steden. Jones Lang LaSalle stelt dat er ondanks de economische crisis nog altijd relatief veel belangstelling is van detailhandelaars voor een vestiging in exclusieve winkelstraten.

Ruim 20% van de ondervraagde webwinkels heeft al (eens) de stap gezet van de verkoop via internet naar

!

een eigen winkel is populair, maar ook een winkel in een winkel en een tijdelijke winkel komen voor. Webwinkels hebben vooral interesse in locaties

Winkels van Woon-Winkel Fonds Ook Woon-Winkel Fonds heeft de huurprijzen in 2013 zien dalen. Een aantal huurovereenkomsten is verlengd of opnieuw afgesloten maar soms tegen een lagere huurprijs. Daartegenover staat wel dat de huurovereenkomsten verlengd zijn voor meerdere jaren, zodat er een zekerheid voor een langere periode is.

buiten de hoofdwinkelstraten. Daarbij zoeken zij overwegend naar de wat kleinere panden tot 100 m². !

worden gewaardeerd door internetondernemers. " # belangrijke voorwaarden om hen te verleiden om leegstaande panden in te vullen.

De ervaring uit eigen portefeuille leert dat de huuropbrengsten stabiel zijn. Door de voortdurende aandacht voor het in stand houden en verbeteren van de kwaliteit, alsmede door investeringen in de winkelportefeuille is het winkelvastgoed van WoonWinkel Fonds op gelijke wijze in waarde gedaald als de markt.

De huurprijzen van winkelpanden in Nederland zijn in 2013 opnieuw gedaald. Dat maakte vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle 1 januari 2014 bekend in zijn rapport over de winkelhuurprijzen. Gemiddeld daalden de winkelhuurprijzen met 1,85%. Daarmee zijn de huurprijzen al vier jaar op rij omlaag gegaan,


15

>

>

Voor 2014 en later heeft Woon-Winkel Fonds een aantal verbouwingen gepland: t Hoogeveen, winkelcentrum “de Wielewaal”

Nieuwbouw is dankzij grote inspanningen van projectontwikkelaars de drijvende kracht geweest achter deze ontwikkeling, maar het koopaandeel in de

- vergroting parkeerterrein;

markt is ook gestimuleerd door omzetting van huur- in

- uitbreiding Coop Supermarkt;

koopwoningen, vooral in grote steden.

t Utrecht, Australiëlaan - verbouwing gevel Prénatal en Sleep 4 Less;

t Venlo, Kleine Beekstraat - verhoging van de verdiepingsvloer en vernieuwing van de gevel. Woningen De meest opvallende trend op de woningmarkt in de periode 1974-2013 is de sterke groei van het eigen woningbezit vergeleken met het huurwoningbestand. In 1974 bedroeg het aandeel van de koopsector in de totale woningvoorraad 38% van 4,2 miljoen eenheden. In 2013 gaat het om 57% op een voorraad van 7,2 miljoen eenheden. Anders gezegd: het aantal koopwoningen nam in de afgelopen veertig jaar toe van 1,6 miljoen tot 4,1 miljoen, terwijl de totale woningvoorraad met 3 miljoen woningen groeide.

Overigens is juist de afgelopen vijf jaar deze trend in nieuwbouw woningen afgevlakt door de crisis van nieuwe woningen. Vooral de ontwikkelaars van nieuwe woningen hebben het sinds 2008 zeer zwaar en vele kleinere aannemers/ontwikkelaars zijn daaraan ten onder gegaan. Ook het feit dat de zogenoemde Vinex-wijken inmiddels zijn volgebouwd, heeft een remmend effect op de cijfers van de afgelopen vijf jaar. Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor koopwoningen halveerde sinds 2007 tot rond de 20.000 stuks per jaar. Dat was zeker niet het geval in de jaren zeventig en tachtig van

$ # in de vorm de zogenaamde ‘suburbanisatie’ en de aanwijzing van groeikernen en Vinex-wijken.

In de Eerste Kamer is afgesproken de

Woningen van Woon-Winkel Fonds De Beheerder van Woon-Winkel Fonds verwacht dat de transactieprijzen in 2014 het dieptepunt hebben

$ het voorstel om een einddatum in de wet op te nemen

bereikt en weer langzaam gaan stijgen. Het segment waar Woon-Winkel Fonds in belegt, woningen tot

haalde het niet. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) had zowel

€ 175.000, is stabieler dan de rest van de markt. Voor

richting de Tweede als Eerste Kamer nog voorgesteld

Woon-Winkel Fonds geldt dat de huurmarkt verder is versterkt. Dit heeft geleid tot hogere huurprijzen en een goede bezettingsgraad. De gerealiseerde huren in de Woon-Winkel Fonds portefeuille liggen € 200.000 lager dan de maximaal redelijke huren. De Beheerder verwacht dat de mutatiegraad van de woningen de komende jaren stabiel zal blijven en dat het aantal verkopen geëxtrapoleerd kan worden op basis van 2013, waarin 4 woningen en 3 garages werden verkocht (naast de levering van 3 objecten waarvan het verkoopresultaat in de jaarrekening van 2012 is verantwoord). Dit geeft het Fonds de mogelijkheid om zijn eigen vermogen te versterken en zijn vreemd vermogen te laten dalen.

naar € 600. Dit zou beleidsmatig de verkoop van te liberaliseren corporatiebezit stimuleren en het

verminderen. Maar het voorstel moet vooral ook de

in de vrije sector huur en het terugvallen van eenmaal geliberaliseerde huurwoningen onder de { voorgesteld omdat de beleggers, in tegenstelling tot corporaties, geen staatssteun ontvangen. Verhuurdersheffing voor Woon-Winkel Fonds In 2013 had Woon-Winkel Fonds 178 (van de 209) woningen die aan de criteria voldoen en deze hadden een totale WOZ waarde van € 22.848.500. ] _<=^ '<=_ berekening voor de komende jaren ziet er als volgt uit:

De woningen van Woon-Winkel Fonds worden getaxeerd op complexniveau. In de afgelopen jaren zijn de prijzen voor vastgoedcomplexen verder gedaald hetgeen voor een belangrijk deel wordt

woningen. De stille reserve is dit jaar na hertaxatie iets afgenomen, omdat er een aantal woningen en garages is verkocht.

Jaar 2013 2014 2015 2016 2017

Verhuurdersheffing De Eerste Kamer stemde op 17 december 2013 met een nipte meerderheid in met de Wet ‘maatregelen woningmarkt 2014’ met als onderdeel de '<=> voor huurwoningen onder de € 699,48 gebaseerd op

?Q[\ in 2014 0,381% van de WOZ en loopt op tot 0,536% in 2017. Voor een huurwoning met een WOZ-waarde van € 175.000 en een huur van € 600 moet dan een ] ^_`


17

Tarief

0,014%

€ 3.019

0,381%

€ 82.162

0,449%

€ 96.826

0,491%

€ 105.883

0,536%

€ 115.587

Fondsrendement Woon-Winkel Fonds heeft 2013 afgesloten met een positief direct resultaat van 8,1%, (€ 1.245.684), tegenover 5% in 2012 (€ 934.558). Er heeft in 2013 een negatieve herwaardering Onroerend Goed van 27,6% (€ 4.257.704) plaatsgevonden, tegenover 21.8% in 2012 (€ 4.357.612). Dit resulteert per saldo in een negatief fondsrendement van 19,5%. In de vergadering van Participanten zal de Beheerder dan ook geen uitkering voorstellen. In onderstaand overzicht staan de belangrijkste fondsgegevens over de afgelopen jaren vermeld.

Fondsvermogen en uitkering Netto vermogenswaarde (in duizenden euro’s) Aantal uitstaande Participaties Netto vermogenswaarde per Participatie in € incl. uitkering (Voorgestelde) uitkering in € Netto vermogenswaarde per Participatie in € excl. uitkering

Winst- en verliesrekening (bedragen in duizenden euro’s) Opbrengst uit beleggingen (voor herwaardering en verkoopresultaten) Herwaardering + verkoopresultaten O.G. + overige baten Af Kosten

2013

2012

2011

2010

2009

12.418

15.430

19.569

20.849

20.365

305.946

305.946

312.869

302.348

294.556

40,59

50,43

62,55

68,96

69,14

0,--

0,--

1,95

3,90

4,11

40,59

50,43

60,60

65,06

65,03

2013

2012

2011

2010

2009

5.001

4.903

4.939

4.849

4.696

- 4.071

- 3.668

- 1.452

551

- 217

3.942

4.345

4.273

4.213

4.300

Totaal beleggingsresultaat

- 3.012

- 3.110

- 786

1.187

179

Totaal fondsrendement

- 19,5%

- 16,8%

- 3,9%

6,0%

0,9%

0,0%

0,0%

3,0%

6,0%

6,0%

Uitkering

Beleggingsportefeuille Het belegd vermogen 2013 is inclusief investeringen,

hetgeen resulteert in een rendement van 19,5%

verkopen en herwaardering gedaald van € 77,2 miljoen

negatief. De verkopen uit de vastgoedportefeuille

naar € 72,4 miljoen. Ook in 2013 is het beleid tot “upgraden” van de portefeuille doorgezet. Zoals blijkt

tonen een positief resultaat van € 178.673 ten opzichte van de balanswaarde per 1 januari 2013.

uit de toelichting op de balans is het afgelopen jaar

De herwaardering van de portefeuille wordt jaarlijks

€ 284.000 geïnvesteerd in de portefeuille. Daarnaast stond de beheersing van de exploitatiekosten en optimalisatie van de huurinkomsten centraal. Ook voor 2014 zal de Beheerder dit beleid doorzetten. Het totale fondsresultaat is uitgekomen op -/- € 3.011.977

uitgevoerd door gerenommeerde taxateurs en bedraagt per saldo € 4.257.704 negatief, hetgeen neerkomt op 5,52% van het belegd vermogen. Meer informatie over de beleggingsportefeuille vindt u in bijlage 2 op pagina 60.

Beleggingen Woon-Winkel Fonds (in percentages) 100

80

60

40

20

0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Overige

0

0

0

14

12

11

12

10

2

1

1

1

1

1

1

1

Winkels

38

50

53

43

36

27

19

39

54

60

69

69

69

71

71

71

Woningen

62

50

47

43

52

62

69

51

44

39

30

30

30

28

28

28


19

Portefeuille Jaarlijks wordt de portefeuille aan het eind van het

Ook bij winkelcentrum De Wielewaal te Hoogeveen is

jaar getaxeerd, hetgeen inzicht geeft in zowel de

begonnen met de upgrading van dit winkelcentrum. De

beleggingswaarde als huurwaarde van de portefeuille. Uit de laatste taxaties blijkt dat de huuropbrengsten

verbouwing van de Aldi is reeds met succes afgerond en hiermee is ook een deel van de leegstand ingevuld.

van het commerciële onroerend goed 107%

Daarnaast zijn er, door herinrichting van de openbare

bedragen van de huurwaarde. De contracten van het commercieel onroerend goed hebben per 31 december 2013 nog een gemiddelde looptijd van 3,5 jaar t.o.v. 3,9 jaar vorig jaar.

ruimte, meer gratis parkeerplaatsen voor de deur gerealiseerd. Volgens planning zal ook de andere supermarkt (Coop) binnenkort verbouwd worden, waarbij tevens de oppervlakte wordt vergroot. Ook het parkeerterrein zal worden gemoderniseerd en waar mogelijk wordt door aanpassing van de bestrating een nog betere aansluiting met de rest van het winkelcentrum gemaakt.

Aankopen | \ mogelijkheden hebben er in 2013 geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen Over geheel 2013 zijn er 4 woningen en 3 garages verkocht en getransporteerd, naast de levering van 3 in 2012 verkochte objecten. De verkopen vertegenwoordigen een boekwaarde van € 725.000. De gerealiseerde verkoopprijzen liggen in lijn met de reeds gerealiseerde verkoopprijzen in de desbetreffende complexen en liggen hoger dan de getaxeerde leegwaarden per ultimo 2013. De woningverkopen hebben plaatsgevonden in EttenLeur (2), Haarlem (1) en Diemen (1). De markt voor woningverkopen uit de portefeuille van Woon-Winkel Fonds zal waarschijnlijk in 2014 iets verbeteren. De voornaamste obstakels zullen ook in 2014 politieke Verbouwingen De verbouwing aan de Griendtsveenweg te Hoogeveen is begin 2013 helemaal afgerond. Hier is het dak van

} |

verdieping is meer winkeloppervlakte gecreëerd. Deze verdieping is via een vaste trap, maar ook met een lift bereikbaar. Tevens is van de twee naastgelegen winkels de gevel ook vernieuwd, waardoor het gehele complex dezelfde sterk verbeterde uitstraling heeft gekregen.

In Drachten is de eerste fase van de herontwikkeling afgerond en is begin 2014 begonnen met de tweede fase. Hier is al goed het resultaat van de kwaliteitsimpuls zichtbaar die deze locatie krijgt. Naast de werkzaamheden die door de ontwikkelaar worden uitgevoerd (nieuw te realiseren liften, nieuwe entreepartijen met automatische schuifdeuren en videofoon/intercomsysteem) is besloten om ook de daken van de appartementengebouwen compleet te vernieuwen en te voorzien van extra isolatie. In 2014 zal ook de uitstraling sterk verbeteren doordat de betonnen galerij-/balkonhekken worden gesloopt en hier nieuwe hekken van staal en glas worden geplaatst. De gebruiksvriendelijkheid van het complex zal worden vergroot door de ophoging van de galerijvloeren waardoor de woningen toegankelijker zullen worden. Hiermee zullen de woningen weer voldoen aan de eisen van deze tijd en dit zal de verhuurbaarheid en in de toekomst ook de verkoopbaarheid vergroten. Door de huuropzegging van UPC van de winkelruimte aan de Ceintuurbaan te Amsterdam ontstond de gelegenheid om de scheurvorming in de vloer aan te pakken. Er is een nieuwe vloer gestort. In het verbouwingstraject meldde zich een nieuwe huurder, een buitenschoolse opvang, die de inrichting volledig

20

beleid is de Beheerder er in geslaagd het afgelopen

bouweisen voor deze branche. Inmiddels is deze

jaar een groot aantal nieuwe contracten af te sluiten

locatie in gebruik en ziet de binnenzijde er weer fantastisch uit.

of te verlengen. Zo is in Apeldoorn een huurder van kantoorruimte

In Deventer is eind 2013, begin 2014 een kleinschalige verbouwing uitgevoerd. De hier aanwezige pinautomaat van de Rabobank is verwijderd. Deze ruimte is door de mondhygiënistepraktijk gehuurd en als wachtkamer ingericht. Tevens is hier de gevelbeplating vernieuwd, waardoor de uitstraling van de praktijk en de naastgelegen Spar supermarkt sterk is verbeterd. Nieuwe contracten Naast de gebruikelijke mutaties in de woningportefeuille is dit jaar nog een groot aantal nieuwe contracten afgesloten. Voor het Fonds is het van belang zekerheid te hebben dat huurders voor langere tijd een huurcontract aangaan. Deze tijd kenmerkt zich door een voorzichtige houding van de huurders die niet ver vooruit durven te kijken en zich liever niet voor een lange tijd binden. Door zeer actief

verplaatst naar een andere ruimte, die al geruime tijd leeg stond. Met de huurder is een nieuwe huurovereenkomst aangegaan voor 3 jaar. De oude ruimte is verbouwd tot woning en deze woning is per 1 januari 2014 verhuurd. Deze conversie past in het beleid van de Beheerder. In Hoogeveen in winkelcentrum “De Wielewaal” is door de Beheerder een nieuw 10-jarige huurovereenkomst afgesloten met Aldi Vastgoed. De Aldi heeft meer oppervlakte gekregen door de leegstaande winkel er naast te betrekken in de verbouwingsuitbreiding van de Aldi. In hetzelfde winkelcentrum is een nieuw huurcontract afgesloten met een lokale kapper. De lokatie is direct doorverhuurd na beëindiging van het contract van de vorige huurder (ook een kapper).

>

>

In Dordrecht aan de Mijlweg is het huurcontract met

Financiering en continuïteit

de Gamma verlengd tot eind 2020. Deze overeenkomst

Zoals bekend is SNS Property Finance ondergebracht

'<=~

bij NL Financial Investments. Onder de nieuwe naam

In Goor is een jaarcontract van een van de huurders

Propertize krijgt het voormalige SNS Property Finance 10 jaar de tijd om de portefeuille af te bouwen.

omgezet naar een huurcontact voor 5 jaar. Tevens is een drietal jaarcontracten met Spar Holding omgezet naar huurcontracten voor 5 jaar. Het betreft de Spar in Andel, Hallum en Nieuw Weerdinge. In Amsterdam aan de Ceintuurbaan is met de buitenschoolse opvang een nieuw huurcontract gesloten voor 5 jaar. De leegstand in de gehele portefeuille bedraagt per 31 december 2013 6,1% t.o.v. 5,3% in 2012. Dit percentage is het gevolg van lang leegstaande winkelruimtes die moeilijk te verhuren zijn en de grote mutatie in de woningen (Drachten), waarbij het niet altijd lukt om de woning weer direct te verhuren. Debiteurenbeheer

Mede door bovenstaande heeft het lang geduurd

} was naar aanleiding van het gesprek in de tweede week augustus 2013 met de Beheerder. Propertize heeft besloten onze verzoeken in te willigen en de leningen te verlengen tot 1 januari 2016. Hiermee is de

gewaarborgd. De Beheerder heeft op basis van recente contacten met de FGH Bank de verwachting dat de in maart expirerende lening ad € 9.000.000 tot 1 maart 2015 verlengd zal gaan worden, dit moet nog nader uitgewerkt en geformaliseerd worden. Ook is per 1 december 2013 een additionele lening verstrekt van € 200.000 voor de verbouwing van de Aldi in Hoogeveen.

De gevolgen van de economische recessie ten aanzien van het debiteurenbeheer lijken nog steeds aan Woon-Winkel Fonds vrijwel voorbij te gaan. Zo daalde de voorziening dubieuze debiteuren tot € 97.605 per ultimo 2013 (2012 € 115.294). Nietemin liep de debiteurenstand in 2013 op tot € 110.950 (2012 € 66.449. Deze stijging komt doordat sommige huurders later zijn gaan betalen dan conform huurovereenkomst is overeengekomen.

Q 2016 door Propertize zal de Beheerder onverminderd doorgaan met het zoeken naar acceptabele alternatieven gelet op de uiteindelijke afbouw van de Propertize portefeuille. De consequenties van bovenstaande zijn op pagina 34 van de jaarrekening toegelicht onder het kopje “continuïteit”.

Fondsvermogen en groei In 2013 zijn er geen nieuwe Participaties uitgegeven en zijn er ook geen Participaties ingekocht. Hiertoe is in de jaarvergadering van 29 januari 2013, mede onder invloed van de banken, besloten. De verhouding tussen het eigen vermogen en schulden aan de kredietinstellingen bedraagt per ultimo 2013: 17%/83%.

Financieringslasten Hypothecaire leningen De leningen bij kredietinstellingen bedragen per jaarultimo € 56.616.552. De leningen hadden bij aanvang een gemiddelde contractduur van 3,4 jaar, per jaarultimo is de resterende looptijd gemiddeld nog bijna 2 jaar. De rente voor deze leningen is variabel en in 2013 werd een gemiddelde rente betaald van

22

2,75% inclusief opslagen (exclusief kosten rente Swaps). Met de verhouding 17%/83% wordt niet meer voldaan aan het Prospectus van januari 2012.

'<=_ '<=` van Woon-Winkel Fonds maken onderdeel uit van het renterisico afdekkingsbeleid van de Beheerder en zijn een onderdeel van de leningsvoorwaarden met de banken. De prijs voor de derivaten wordt bepaald

kunnen worden aangetrokken tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van het onroerend goed.

de FGH Bank dient Woon-Winkel Fonds het renterisico voor minimaal 70% door renteinstrumenten af te dekken. Ultimo 2013 wordt 35,3% van het renterisico afgedekt middels rente-instrumenten. Gelet op de kortstondige verlenging heeft de FGH Bank hiervoor vooralsnog een waiver verleend.

bij het afsluiten en kan leiden tot een verplichting van Woon-Winkel Fonds om bij te storten gedurende de looptijd van de contracten. Dit is het geval als de waarde van de derivaten bij de Rabobank lager is dan € 4.900.000 negatief (de waarde per ultimo 2013 was € 2.017.504 negatief). Door het afsluiten van deze contracten is de variabele rente op de hypothecaire leningen voor 35,3% afgedekt. Deze zijn afgesloten met een gemiddelde contractsduur van meer dan 7,6 jaar, per jaarultimo resteert er gemiddeld nog een looptijd van 2,6 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de portefeuille, gedekt en ongedekt, is 4,89%.

Rentedekkingsinstrumenten Woon-Winkel Fonds beperkt het renterisico door de variabele rente die het betaalt op de leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiervoor zijn contracten gesloten met een vaste rente variërend van 4,060% tot 4,375% en


Risk management en compliance instrumenten. De hiermee samenhangende risico’s zijn nader omschreven in het Prospectus. Er wordt belegd conform het beleggingsbeleid en

23

>

>

uitgangspunten van het Prospectus. Risicobeheer is een integraal onderdeel van het beleggingsproces. De directie van de Beheerder heeft in de verslagperiode gesproken over zaken met betrekking tot risicobeheer en compliance, hetgeen ook onderdeel van bespreking was in het verslagjaar in de vergaderingen met de Raad van Toezicht en met de Bewaarders. Tevens is in het verslagjaar in deze vergaderingen uitvoerig van gedachten gewisseld over de gevolgen van de economische crisis, over het beleggingsbeleid en de daarmee gepaard gaande risico’s, de behaalde resultaten en de ontwikkeling van het belegde vermogen. De Beheerder is van mening dat met het hiervoor geschetste raamwerk op adequate en van onafhankelijk toezicht op de gang van zaken bij de beleggingsinstelling. AIFMD Vanaf 22 juli 2014 krijgen de beheerders en bewaarders van beleggingsinstellingen, zoals Woon-Winkel Fonds, te maken met een pakket aan nieuwe regelgeving. Op die datum treedt de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) in werking. De AIFMD is van toepassing op

alle beheerders van beleggingsinstellingen die niet \$ één van de geldende vrijstellingen. Met UCITS wordt kort gezegd gedoeld op beleggingsinstellingen die zich richten op particuliere (retail) beleggers. Gelet op de invoering van de AIFMD is de Beheerder in nauw overleg met de Bewaarder en Raad van Toezicht om de nieuwe richtlijnen in de organisatie te implementeren. Dit proces is vrijwel afgerond. Gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum is de schriftelijke bevestiging binnen (€ 18.196.962 en € 1.120.000) van Propertize zijn verlengd tot 1 januari 2016. De Beheerder heeft op basis van recente contacten met de FGH Bank de verwachting dat de in maart expirerende lening ad € 9.000.000 tot 1 maart 2015 verlengd zal gaan worden, dit moet nog nader uitgewerkt en geformaliseerd worden. Gebruikte bronnen in het verslag van de Beheerder zijn: Jones Lang LaSalle, Financieel Dagblad, Vastgoedmarkt, AFM, EY (website) en eigen research.

24

Beleggingsbeleid 2014 Het beleid van de afgelopen jaren, waarbij kwaliteit, verhoging direct resultaat en “upgraden” van de portefeuille als doelstelling werd gezien, heeft naast een verbeterd operationeel resultaat een afwaardering op de portefeuille niet kunnen verhinderen. Voor het komende jaar zal de Beheerder dit beleid onverminderd voortzetten. De positieve punten van de huidige portefeuille kunnen als volgt samengevat worden:

relatief veel goedkope woningen/appartementen aantrekkelijke looptijd huurcontracten goede kwaliteit van het vastgoed jaarlijkse taxatie van het vastgoed

Nu de woningmarkt zich positief lijkt te ontwikkelen zouden nieuwe aankopen ter versterking van de portefeuille en de vermogensratio’s weer serieus overwogen moeten worden. De huidige

Doelstellingen voor 2014 De belangrijkste doelstelling voor 2014 is de casco winkelunits van Woon-Winkel Fonds zodanig te “upgraden” en aan te passen, dat de winkelunits te allen tijde aan de veranderende eisen van de markt (blijven) voldoen. Een speerpunt blijft het optimaliseren van de huurinkomsten en het terugbrengen van de leegstand. Een strategische doelstelling betreft de graduele verandering naar een evenwicht in de twee segmenten waarin het Fonds belegt. AO/IC Verklaring Beethoven Beheer B.V. beschikt als Beheerder in de zin van de Wft over een beschrijving van de Administratieve Organisatie en een systeem van Interne Controle (AO/IC) – als bedoeld in artikel 121 van het Bgfo – die voldoet aan de vereisten van de Wft. De AO/IC functioneert effectief en overeenkomstig deze beschrijving. Harderwijk, 28 februari 2014 De Beheerder Beethoven Beheer B.V.

JAARREKENING 2013

Balans (voor winstbestemming, bedragen zijn in duizenden euro’s) Activa

31-12-2013

31-12-2012

20.313

21.438

51.441

55.047

602

665

72

95

72.428

77.245

133

365

153

84

72.714

77.694

14.653

15.952

777

2.588

Beleggingen (1) Woningen Winkels Overige Vooruitbetaalde termijnen onroerend goed

Vorderingen (2) Vorderingen en overlopende activa Overige activa (3) Liquide middelen

Passiva Fondsvermogen (4) Kapitaal Herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar

- 3.012

- 3.110

12.418

15.430

46.620

28.773

9.996

29.402

2.498

2.765

Langlopende schulden (5) Hypothecaire leningen

Kortlopende schulden (6) Hypothecaire leningen Bankiers Schulden en overlopende passiva

28

1.182

1.324

72.714

77.694

Winst- en verliesrekening (bedragen zijn in duizenden euro’s) Opbrengsten uit beleggingen (7) Huuropbrengsten

2013

2012

5.687

5.601

Exploitatiekosten

- 686

- 698

Netto opbrengst onroerend goed

5.001

4.903

Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (verkoop O.G.) Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (herwaardering O.G.) Overige baten en lasten Som der bedrijfsopbrengsten

179

259

- 4.258

- 4.358

8

431

930

1.235

Kosten (8) Kosten van beheer van beleggingen Financieringslasten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Resultaat

954

1.007

2.837

3.057

151

281

3.942

4.345

- 3.012

- 3.110

Kasstroomoverzicht (bedragen zijn in duizenden euro’s) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

2013

2012

Direct beleggingsresultaat

1.246

1.248

Aankopen van beleggingen/investeringen

- 284

- 842

725

347

Verkopen van beleggingen Verkopen van beleggingen (verkoopresultaat gerealiseerd in 2012)

118

-

Mutatie vorderingen

231

- 72

Mutatie overige passiva

- 142

17

1.894

698

Ontvangen bij uitgifte nieuwe Participaties

-

649

Uitkering

-

- 367

Betaald bij inkoop Participaties

-

- 1.311

- 1.090

- 193

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

" Nieuwe hypotheken " Netto kasstroom Aansluiting met banksaldi Saldo liquide middelen per 1 januari Saldo bankkrediet per 1 januari

200

-

- 668

- 317

- 1.558

- 1.539

336

- 841

2013

2012

84

44

- 2.765

- 1.884 - 2.681

Saldo liquide middelen per 31 december

153

Saldo bankkrediet per 31 december

- 2.498

Kasstroom

JAARREKENING 2013

29

- 1.840 84 - 2.765

- 2.345

- 2.681

336

- 841

TOELICHTING

Woon-Winkel Fonds is een beleggingsfonds naar Nederlands recht, opgericht op 31 maart 1995. Het Fonds vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting transparant is, is niet het Fonds maar zijn de Participanten belastingplichtig. De jaarrekening is opgesteld conform de wettelijke voorschriften uit BW 2 Titel 9, de Richtlijn !"#$ & ' + /+ ;

Verbonden partijen De Bewaarder van het Fonds (Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V.) en de Beheerder (Beethoven Beheer B.V.) zijn verbonden partijen. De aandelen van Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. worden gehouden door de Stichting Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf. De aandelen van de Beheerder worden gehouden door de Stichting Vergelegen. Financiële instrumenten Het Fonds past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie. Het Fonds documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Het Fonds past kostprijs hedge accounting toe: Het Fonds dekt zijn renterisico voornamelijk af door middel van renteswaps. toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Het Fonds bepaalt op elke balansdatum of er sprake is van een ineffectiviteit. Het Fonds maakt geen gebruik van vervroegde toepassing van RJ290.1012. Vervroegde toepassing van deze richtlijn is niet van invloed op de jaarrekening van het Fonds.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende

vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het jaarverslag, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Schattingsprocessen Bij de opmaak en vaststelling van deze jaarrekening wordt noodzakelijkerwijs een aantal schattingsprocessen gehanteerd. Deze processen hebben met name betrekking op de waardering van de beleggingen en derivaten. De waardering van de beleggingen is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren rendementseis, leegstandsontwikkelingen, kwaliteit huurders en contractverlengingen en -opzeggingen. Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling Woningen, winkels en overig onroerend goed worden bij aankoop in het eerste jaar gewaardeerd op kostprijs (inclusief transactiekosten, waaronder overdrachtsbelasting), tenzij de directie besluit tot

32

tussentijdse taxatie. Onroerend goed, dat langer dan een jaar in bezit is, wordt getaxeerd en gewaardeerd tegen reële waarde op basis van waardebepalingen door onafhankelijke externe taxateurs. Al het onroerend goed in Woon-Winkel Fonds is per ultimo 2013 getaxeerd tegen reële waarde. Onder reële waarde wordt verstaan de waarde van het onroerend goed bij onderhandse verkoop in verhuurde staat, condities “kosten koper”. Bij de bepaling van de waarde wordt onder meer rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en de toekomstige ontwikkelingen. Waardeverschillen ten opzichte van de vorige waardering of kostprijs worden verwerkt in de resultatenrekening. Niet gerealiseerde positieve verschillen per object tussen de reële waarde en de kostprijs worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. Toevoegingen en

Overige activa zijn opgenomen voor nominale waarde, tenzij anders vermeld. Voor zover noodzakelijk wordt op huurvorderingen een voorziening voor oninbaarheid in mindering gebracht. De eerste waardering van schulden geschiedt tegen reële waarde, inclusief de direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste verwerking worden de schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. De kosten voor het beheer van de instelling, voor het externe beheer van het vastgoed, de bewaring van de activa en de accountants worden in het jaar waarop zij betrekking hebben ten laste van het resultaat geboekt. Het Fonds past hedge accounting toe. Het effectieve deel van rente instrumenten, die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs

onttrekkingen van de herwaarderingsreserve vinden plaats ten laste van de overige reserves. Resultaten die behaald worden met de verkoop van onroerend goed worden verwerkt in de resultatenrekening. Nieuw verworven onroerend goed dat voor minder

gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. De opslag respectievelijk afslag (zie bijlage 3) voor

dan 50% verhuurd is, zal worden gewaardeerd tegen kostprijs plus investeringen met daarin begrepen bouwrente.

kosten begrepen in de prijs van uitgifte respectievelijk inkoop van Participaties wordt in het resultaat verwerkt. De daadwerkelijk betaalde kosten (oprichtingskosten, emissiekosten en overige kosten in verband met de eventueel noodzakelijke aanpassing van de omvang van de onroerendgoedportefeuille of desbetreffende jaarresultaat gebracht.

De portefeuille wordt jaarlijks getaxeerd door meerdere onafhankelijke taxateurs. Deze taxateurs zijn maximaal 5 jaar verbonden aan een object, waarna het door een andere onafhankelijke taxateur zal worden overgenomen.

TOELICHTING

33

>

>

Grondslagen voor het opstellen van het

leningen tot 1 januari 2016 is medio januari 2014

kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens

door de Beheerder geaccordeerd. De leningen zijn gecontinueerd met een verhoging van de

de indirecte methode. De geldmiddelen in het

} $

kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en opgenomen bankkrediet.

vanuit de bestaande faciliteiten en operationele kasstromen kan worden voldaan. De overige voorwaarden zijn ongewijzigd.

Continuïteit De Beheerder heeft bij het opstellen van de jaarrekening 2013, de gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling gebaseerd op de onderstaande continuïteitsveronderstelling van het Fonds.

Het Fonds heeft daarnaast een doorlopende rekening courant faciliteit bij de Rabobank met een plafond van € 3.000.000. Tenslotte merkt de Beheerder op dat naar aanleiding 2014 geen uitkeringen gedaan zullen worden en dat het Fonds vooralsnog dicht blijft.

Financieringen FGH Bank Per 1 maart 2014 loopt één hypothecaire lening af (pro resto ultimo 2013 € 8.760.000) en per 1 januari 2015 loopt één hypothecaire lening af (pro resto ultimo 2013 € 15.542.030). De Beheerder heeft op basis van recente contacten met de FGH Bank de verwachting dat eerstgenoemde lening zal worden verlengd tot 1 maart 2015.

De continuïteit van het Fonds is afhankelijk van de Op grond van de feiten zoals hierboven uiteengezet, het Fonds voor de periode tot en met 31 december 2014 voldoende is gewaarborgd en verwacht de $

] =~~>'<_< = '<=~$ als ook dat de kredietfaciliteit in stand zal blijven. De jaarrekening 2013 is derhalve opgesteld op basis van continuïteit.

De Beheerder zal in 2014 tevens in gesprek gaan met de FGH Bank om de hypothecaire lening ad ] =~~>'<_< = '<=~

$ verlengen. De Beheerder verwacht dat ook deze hypothecaire lening ultimo 2014 verlengd zal gaan worden. Financieringen Propertize Per 31 december 2013 is de looptijd van twee hypothecaire leningen (pro resto ultimo 2013 € 19.316.962) en per 1 januari 2014 van één hypothecaire lening (pro resto ultimo 2013 € 379.361) afgelopen. Het van Propertize ontvangen voorstel voor verlenging van de drie hypothecaire

34

TOELICHTING

35

Toelichting op de balans € 1. Beleggingen Verloop van de beleggingen Stand per 1 januari 2013 Aankopen / Investeringen Overige mutaties

Woningen

Winkels

21.438

55.047

32 - 118

Overig Vooruitbetaalde termijnen o.g.

Totaal

665

95

77.245

275

-

- 23

284

-

-

-

- 118

Verkopen

- 673

-

- 52

-

- 725

Herwaardering (op basis van taxaties)

- 366

- 3.881

- 11

-

- 4.258

20.313

51.441

602

72

72.428

Stand per 31 december 2013 Bedragen zijn in duizenden euro’s

De boekwaarde per ultimo boekjaar bedraagt € 72,4 miljoen op basis van de reële waarde. De reële waarde van de beleggingen wordt jaarlijks vastgesteld door middel van taxatie’s, uitgevoerd door onafhankelijke en deskundige taxateurs en is opgesteld per 31 december 2013. De taxateurs hebben bij de bepaling van de marktwaardes gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatie methode. Onder overig vastgoed worden de garages en parkeerplaatsen gerubriceerd. De herwaardering van € 4.257.704 negatief is op te splitsen in € 478.692 positief en € 4.736.396 negatief. Het grootste deel van de positieve herwaardering komt voor rekening van de woningen in Apeldoorn, Amsterdam, Diemen, Etten-Leur en

in Dordrecht en de Spar in Stadskanaal een positieve herwaardering. Het grootste deel van de negatieve herwaardering komt voor rekening van de winkels in Apeldoorn, Hoogeveen, Son en Breugel, Beilen, diverse Spar Supermarkten en het woningcomplex in Drachten, gelet op de verbouwingen die daar plaatsvinden. De beleggingen zijn voor het grootste gedeelte (99%) zowel juridisch als economisch eigendom van het Fonds. Het overige gedeelte (1%) betreft een winkel in Tiel die alleen economisch eigendom van WoonWinkel Fonds is. De gehele vastgoedportefeuille dient tot zekerheid van leningen die Woon-Winkel Fonds !

naar de gegevens die in bijlage 1, behorende bij dit

Haarlem. Daarnaast had de Gamma aan de Mijlweg

verslag, zijn vermeld.

De belangrijkste veronderstellingen die zijn gehanteerd bij de waardering van de beleggingen zijn:

t Het bruto aanvangsrendement is de procentuele verhouding tussen de huurwaarden op jaarbasis per 31 december 2013 en de waarde van de beleggingen vrij op naam.

t Het commercieel onroerend goed is effectief gewaardeerd op een bruto aanvangsrendement tussen de 8%

en 9%. (2012: tussen de 7% en 8%) en de woningen op een bruto aanvangsrendement tussen de 7% en 8% (2012: tussen de 6% en 7%). Op de waardering van het commercieel onroerend goed is gemiddeld een percentage tussen de 6% en 7% (2012: tussen de 6% en 7%) in mindering gebracht voor transactiekosten. Voor de woningen was dit percentage tussen de 2% en 3% (2012: tussen de 2% en 3%). De gemiddelde markthuur per m² voor het commercieel onroerend goed bedraagt € 122 (2012: € 125), voor de woningen bedraagt deze € 102 (2012: € 95).

met een periode voor leegstand en huurvrije perioden variërend tussen 6 en 12 maanden. Voor woningen is rekening gehouden met een periode tussen 0 en 1 maand. 36

2. Vorderingen De vorderingen betreffen de debiteurenpositie alsmede de vooruitbetaalde kosten en de nog te ontvangen bedragen inzake de exploitatie van het onroerend goed.

Vorderingen en overlopende activa Debiteuren Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde bedragen

31-12-2013

31-12-2012

111

67

0

286

22

12

133

365

Bedragen zijn in duizenden euro’s

3. Overige activa De liquide middelen betreffen direct opeisbare bank tegoeden. Het depot bij de FGH Bank kan worden aangewend voor verbouwingen en groot onderhoud van de beleggingen.

Liquide middelen Liquide middelen Depot FGH Bank Bedragen zijn in duizenden euro’s

TOELICHTING

37

31-12-2013

31-12-2012

13

84

140

-

153

84

4. Fondsvermogen (bedragen zijn in duizenden euro’s) De ontwikkeling van het fondsvermogen kan als volgt worden weergegeven: Gestort kapitaal Stand per 1 januari 2013

HerwaarderingsResultaat reserve lopend boekjaar

Totaal

15.952

2.588

- 3.110

15.430

-

-

-

-

Uitgegeven Participaties

-

-

-

-

Uitgegeven Participaties via herbelegging

-

-

-

-


-

-

-

-

- 3.110

-

3.110

-

1.811

- 1.811

-

-

-

-

1.246

1.246

-

-

- 4.258

- 4.258

14.653

777

- 3.012

12.418

Uitkering over het boekjaar 2013 Mutaties kapitaal

Toevoeging/ontrekking resultaat vorig boekjaar aan overige reserves Mutaties herwaarderingsreserve Taxaties lopend boekjaar Resultaat lopend boekjaar Direct beleggingsresultaat Taxatie 2013 Stand per 31 december 2013

De mutatie in het gestort kapitaal en het aantal Participaties gedurende het boekjaar is als volgt: Gestort kapitaal Stand per 1 januari

2013

2012

15.952

16.871

Uitgegeven Participaties

-

653


-

239


-

-1.311

Uitkering over vorig boekjaar

-

- 610

Toevoeging overige reserves

- 3.110

- 786

Toevoeging herwaarderingsreserve Stand per 31 december

Aantal Participaties (werkelijke aantallen) Stand per 1 januari Uitgegeven Participaties

1.811

896

14.653

15.952

2013

2012

305.946

312.869

-

10.773


-

3.937


-

- 21.633

305.946

305.946

Stand per 31 december

38

5. Langlopende Schulden

Totaal langlopende hypothecaire schulden

2013

2012

46.619

28.773

Hypothecaire leningen met een looptijd < 1 jaar

-

-

Hypothecaire leningen met een looptijd > 1 jaar

46.619

28.773

Vervallen tussen 1 en 5 jaar

46.619

20.873

-

7.900

46.433

58.175

186

-

4,89%

5,17%

Vervallen > 5 jaar Leningen tegen een variabel rentepercentage Leningen tegen een vast rentepercentage Gemiddelde betaalde rente Bedragen zijn in duizenden euro’s

Onroerendgoedbeleggingen met een gezamenlijke boekwaarde van € 72,4 miljoen dienen tot zekerheid van al ?

\?

instellingen schuldig is.

Oorspronkelijke hoofdsom

Overzicht leningen

Verval datum

Saldo per 31-12-2013

in 2013

Propertize

€

379.361

1-1-2014 *

€

379.361

€

-

Propertize

€

20.030.049

1-1-2014 *

€

17.696.962

€

843.177

Propertize

€

1.150.000

1-1-2014 *

€

820.000

€

30.000

FGH Bank

€

18.940.000

1-1-2015

€

15.240.710

€

489.950

FGH Bank

€

418.000

2-1-2017

€

368.050

€

3.840

FGH Bank

€

3.600.000

1-3-2017

€

3.319.035

€

113.985

FGH Bank

€

750.000

1-3-2017

€

710.035

€

7.260

Propertize

€

7.900.000

1-5-2018

€

7.900.000

€

-

FGH Bank

€

200.000

1-12-2018

€

185.960

€

-

TOTAAL

€

53.367.410

€

46.620.113

€

1.488.212

* Na balansdatum is de schriftelijke bevestiging binnen gekomen dat deze leningen zijn verlengd tot 1 januari 2016. Op grond van RJ 254.307 zijn deze leningen als langlopend verantwoord. De leningen hebben een gemiddelde contractlooptijd van 3,4 jaar en zijn allemaal, op één na, afgesloten tegen # ?

\? ''

TOELICHTING

39

>

>

in 2013 op de lening van FGH Bank

Ultimo 2013 wordt 35,3% van het renterisico afgedekt

(€ 18.940.000) zijn voor € 324.950 het gevolg van de verkopen van de woningen die in 2013 hebben

middels rente-instrumenten. Gelet op de kortstondige verlenging heeft de FGH Bank hiervoor vooralsnog een waiver verleend.

plaatsgevonden en voor € 165.000 contractueel '<=_ (€ 3.600.000, € 418.000, en € 750.000) van FGH

] ~_<<<<

Bank zijn contractueel vastgelegd.

leningen van Propertize, is een Cash Sweep (terugbetaling van liqiditeiten aan de bank) van

in 2013 op de lening (€ 20.030.049)

toepassing van maximaal € 320.000, alsmede een

van Propertize zijn voor € 343.177 het gevolg van de verkopen van de woningen die in 2013 hebben plaatsgevonden en voor € 500.000 contractueel in 2013 op de lening (€ 1.150.000) van Propertize is contractueel vastgelegd.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR het vermogen van Woon-Winkel Fonds om de dienst der lening te voldoen). Ultimo 2013 bedraagt het DSCR 1,26. Voor Propertize zijn uitkeringen vooralsnog niet mogelijk. Daarnaast heeft ook de FGH Bank voorwaarden gesteld betreft uitkeringen aan Participanten en uittredingen van Participanten uit het Fonds. Hierdoor zijn uitkeringen en uittredingen vooralsnog niet mogelijk.

Bank dient Woon-Winkel Fonds het renterisico voor minimaal 70% door rente-instrumenten af te dekken.

6. Kortlopende Schulden Hypothecaire leningen Overzicht leningen

Oorspronkelijke hoofdsom

Verval datum

Saldo per 31-12-2013

in 2013

FGH Bank

€

9.000.000

1-3-2014

€

8.730.000

€

270.000

FGH Bank

€

18.940.000

1-1-2015

€

301.320

€

-

Propertize

€

20.030.049

1-1-2016

€

500.000

€

-

Propertize

€

1.150.000

1-1-2016

€

300.000

€

-

FGH Bank

€

418.000

2-1-2017

€

3.840

€

-

FGH Bank

€

750.000

2-1-2017

€

7.260

€

-

FGH Bank

€

3.600.000

1-3-2017

€

139.980

€

-

FGH Bank

€

200.000

1-12-2018

€

14.040

€

-

TOTAAL

€

54.088.049

€

9.996.440

€

270.000

in 2013 op de lening ad € 9.000.000 van FGH Bank is contractueel vastgelegd. Bankiers Dit betreft de rekening-courantverhouding met de Rabobank die qua zekerheidsstelling is gekoppeld aan één van de langlopende leningen.

40

Schulden en overlopende passiva Dit betreft diverse te betalen kosten. De onderverdeling ziet u hieronder.

31-12-2013 Latent winstaandeel Beheerder Crediteuren

31-12-2012

-

11

101

487

Nog te betalen kosten

521

393

Vooruitontvangen huren

332

242

Omzetbelasting Waarborgsommen Servicekosten Overig

48

48

167

132

1

-1

12

12

1.182

1.324


In de post ‘nog te betalen kosten’ zit de nog te betalen rente over december 2013, de nog te ontvangen facturen 2013 en een depot van € 120.000 voor het vervangen van het dak in Son en Breugel verwerkt.

Niet in de balans opgenomen verplichtingen/rechten Door REAAL Levensverzekeringen N.V. (voorheen Hooge Huys Levensverzekeringen N.V.) is een terugkoopgarantie afgegeven op van haar verkregen onroerend goed. Ultimo 2013 bedraagt de terugkoopgarantie € 500.000 (2012: € 500.000). De huidige reële waarde van het onroerend goed bedraagt € 540.000 (2012: € 550.000). Het Fonds is op basis van de huurovereenkomst met Coop Supermarkten verbouwingsverplichtingen aangegaan ten bedrage van circa € 485.000 (zie ook het verslag van de Beheerder, pagina 20).

TOELICHTING

41

RISICOPARAGRAAF De belangrijkste risico’s van het Fonds zijn de volgende:

MARKTRISICO’S Deze risico’s bestaan uit waardeschommelingen van onroerend goed ten gevolge van veranderingen op de markten voor dat onroerend goed, bijvoorbeeld als gevolg van de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt, algemene economische ontwikkelingen en wijzigingen in rendementsverwachtingen van beleggers. Die risico’s kunnen anders zijn naar gelang het soort onroerend goed waarin wordt belegd. Ultimo 2013 is dat risico hoger dan normaal als gevolg van de economische crisis. Deze crisis kan ook het komende jaar resulteren in dalingen van de waarde van vastgoed op de markten. FINANCIERINGS- EN RENTERISICO De beleggingen van het Fonds worden (deels) [ de rentelasten lager zijn dan de baten van de zogenaamde positieve hefboom die tot een hoger rendement kan leiden. Hier staat uiteraard tegenover

hefboomwerking kan opdrogen en zelfs kan omslaan in een negatieve hefboom. De Beheerder heeft de mogelijkheid om, uitsluitend in verband met het afdekken van te groot geachte renterisico’s, gebruik \ \ en renterisico kan daardoor verminderd worden, $ \ betrekking hebben, een boete verschuldigd kan zijn. De prijs voor de derivaten wordt bepaald bij het afsluiten en kan leiden tot een verplichting van Woon-Winkel Fonds om bij te storten gedurende de looptijd van de contracten. Dit is het geval als de waarde van de derivaten bij de Rabobank lager is dan € 4.900.000 negatief (de waarde per ultimo 2013 was € 2.017.504 negatief). Daarnaast bestaat het risico

42

recht om de rentetarieven te verhogen. Ook kunnen leningen met een expiratiedatum op die datum opgezegd worden. Dit kan de continuïteit in gevaar brengen, verhoogt de exploitatiekosten en gaat ten laste van het rendement van het Fonds. Zowel de hypothecaire leningen als de derivaten zijn afgesloten tegen 1-maands Euribor. Indien deze 25 basispunten zal stijgen, zal dit deels effect hebben op de rentelasten, die zullen stijgen, aangezien 64,7%

stijging van de Euribor zal de marktwaarde van de derivaten stijgen. Indien de Euribor zal dalen met 25 basispunten is het effect andersom. De rentelasten zullen dalen alsmede de marktwaarde van de derivaten. VERHUUR- EN LEEGSTANDSRISICO De mogelijkheid bestaat dat huurcontracten niet worden verlengd of dat huurders hun contractverplichtingen niet meer kunnen voldoen. In dat geval dient een nieuwe huurder te worden gezocht. Hier kan enige tijd mee gemoeid zijn. Daarnaast staat niet vast dat de hoogte van de huur gehandhaafd kan blijven. Aangezien er ook belegd kan worden in onroerend goed dat voor minder dan 50% verhuurd is blijft het risico aanwezig dat het resterende gedeelte niet volledig verhuurd wordt. Dat kan consequenties hebben voor de waarde van een project (en dus voor de verkoopopbrengst) en voor de kasstroom. DEBITEURENRISICO De mogelijkheid bestaat dat huurders niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. De Beheerder zal zich tot het uiterste inspannen om de verschuldigde bedragen alsnog te innen, maar de situatie kan zich voordoen dat vorderingen oninbaar zijn en (gedeeltelijk) moeten worden afgeboekt. Dit kan een negatieve invloed hebben op het rendement van het Fonds.

RISICOPARAGRAAF

43

Toelichting op de winsten verliesrekening 7. Netto opbrengst onroerend goed (bedragen zijn in duizenden euro’s) Huuropbrengsten

2013

2012

5.687

5.601

Af: Exploitatiekosten Onderhoud

80

Property management Belastingen en verzekeringen

107

32

40

222

228

34

36

Overige exploitatiekosten Taxatiekosten Juridische ondersteuning Bijdrage Vereniging van Eigenaren Niet verrekenbare BTW

8

10

215

242

19

14

-

-

Oninbare huur Overige

76

21

686

698 5.001

Netto opbrengst onroerend goed

4.903

Het leegstandspercentage over 2013 bedroeg 6,1% ( 2012: 5,3%) Expiratiedata commercieel onroerend goed per 31 december 2013 1.800

Overige baten en lasten Dit betreft Overige baten en lasten (-/- € 2.700) en Latent winstaandeel Beheerder (€ 10.500). In de Overige baten en lasten zit een gecorrigeerde boeterente van een huurder. Het latent winstaandeel is de reservering van het verkoopresultaat van de twee woningen en één parkeergarage die zijn meegenomen in het resultaat 2012 maar in 2013 zijn getransporteerd.

1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2010 2021 2022 2023

8. Kosten van beheer van beleggingen Dit betreft de vergoeding voor directievoering en administratie ad € 922.932 (2012:€ 974.583) alsmede de vergoeding voor de bewaarneming van de activa van het Fonds ad € 30.764 (2012: € 32.374). Deze vergoeding bedraagt, conform het Prospectus januari 2012, voor directievoering en administratie 0,60% (2012: 0,60%) en voor bewaarneming van de activa 0,02% (2012: 0,02%, excl. BTW) per halfjaar op basis van de totale activa per 1 januari en 1 juli.

44

Kosten vergelijking Vaste kosten

Werkelijk

Prospectus

922.932

922.932

Vergoeding Bewaarder

30.764

30.764

Kosten Raad van Toezicht

15.382

15.382

Beheervergoeding

Marketingkosten

9.655

31.045

978.733

1.000.123

2013

2012

15

27

Drukwerk

1

19

Bankkosten

6

6

Honoraria adviseurs

0

22

Accountantskosten

38

55

Raad van Toezicht

15

16

Overige bedrijfslasten Marketing-, advertentie- en portikosten

Algemene kosten

76

136

151

281


De overige kosten zijn in 2013 ten opzichte van 2012 gedaald. Dit komt omdat vrijwel alle kosten fors zijn gedaald. Marketing-, advertentie- en portikosten, maar ook drukwerk, zijn gedaald omdat er in 2013 weinig marketing activiteiten zijn ontplooid gelet op het besluit (geen toe- en uittreding van het Fonds) van de jaarvergadering van 29 januari 2013. In 2013 zijn er geen adviseurs geraadpleegd, terwijl dit in 2012 wel het geval was omdat de Beheerder toen advies heeft ingewonnen met betrekking tot de opzegging van de leningen door (toen) SNS Property Finance. Deze opzegging heeft (ten dele) tot hogere accountantskosten geleid in 2012. De algemene kosten zijn lager omdat er in 2013 een lagere voorziening dubieuze debiteuren is genomen. Daarentegen zit in

$ jaar nieuw is/ "< ; Voor 2013 bedragen de overige bedrijfslasten exclusief de kosten inzake de Raad van Toezicht € 135.186 (2012: € 265.522) zijnde 0,19% (2012: 0,34%) van de waarde van de beleggingen.

TOELICHTING

De ten laste van het boekjaar gebrachte honoraria voor de externe accountant en de accountantsorganisatie, genoemd in artikel 1, eerste 1, eerste lid, onder a en e, van de Wet toezicht accountantsorganisatie, zijnde Ernst & Young Accountants LLP en gelieerde organisaties, bedragen voor het onderzoek van de jaarrekening 2013 € 28.000 (2012: € 25.000). Het Fonds heeft geen werknemers in dienst. Financieringslasten Het betreft de rentelasten uit hoofde van hypothecaire leningen alsmede de rentevergoeding ten gevolge van rekening-courantverhoudingen inzake opgenomen krediet. Daarnaast betreft het ook nog de lasten/baten van de afgesloten Interest Rate Swaps. De rente op de leningen is voor 35,3% #

middel van renteswaps, waardoor het renterisico beperkt is. Door de gedaalde rentestanden is de reële waarde van de swapcontracten ultimo 2013 negatief € 2 miljoen (ultimo 2012 € 3,1 miljoen). Bij reguliere voortzetting van de swapcontracten tot einddatum, in

45

>

>

$ Het Fonds past voor deze contracten in de jaarrekening een waardering toe op basis van kostprijs-hedgeaccounting, waarbij de contracten tegen kostprijs, momenteel nihil, worden gewaardeerd gedurende de looptijd van de contracten. In 2007 en 2008 heeft Woon-Winkel Fonds 10 Interest Rate Swaps afgesloten met een nominaal bedrag van € 47.700.000. In 2013 is er een Interest Rate Swap komen te vervallen van € 5.000.000 (4,160%) en één van € 5.000.000 (4,48%). Bank

Nominaal bedrag

Rente

Ingangsdatum

Einddatum

Rabobank

€

4.000.000

4,060%

1-4-2007

1-4-2017

Rabobank

€

4.000.000

4,185%

1-3-2008

1-3-2015

Rabobank

€

4.000.000

4,185%

1-4-2007

1-4-2015

Rabobank

€

4.000.000

4,230%

1-4-2007

1-4-2017

Rabobank

€

4.000.000

4,375%

1-3-2008

1-3-2018

€

20.000.000

De gemiddelde contractlooptijd van de nog aanwezige Interest Rate Swaps was 8 jaar en 10 maanden en de gemiddelde rente, waartegen de Interest Rate Swaps zijn afgesloten, (gemiddelde nog resterende looptijd 2,6 jaar) bedraagt 4,23% (2012: 4,24%). De gemiddelde variabele rente in 2013 over de renteswaps bedraagt 0,13% (2012: 0,63%), terwijl de

hetgeen betekent dat Woon-Winkel Fonds over de renteswaps meer rente heeft betaald dan er ontvangen is. De prijs voor de derivaten wordt bepaald bij het afsluiten en kan leiden tot een verplichting van WoonWinkel Fonds om bij te storten gedurende de looptijd van de contracten. Dit is het geval als de waarde van de derivaten van de Rabobank lager is dan € 4.900.000 negatief.

gemiddelde vaste rente 4,23% (2012: 4,24%) was, Toelichting op de onderscheiden posten van het kasstroomoverzicht Toelichting op kasstromen: De mutatie ‘vorderingen’ heeft betrekking op een in 2013 ontvangen storting van een Participant alsmede de berekende rente en een hogere debiteurensaldo en een hogere stand van de vooruitbetaalde bedragen per jaarultimo ten opzichte van vorig jaar. Mutatie ‘overige passiva’ is het gevolg van een hoger saldo nog te betalen kosten en waarborgsommen per jaarultimo, een lagere voorziening Latent winstaandeel Beheerder en crediteurenstand per jaarultimo ten opzichte van vorig jaar.

46

Lopende kosten De ten laste van het Fonds komende kosten bedragen 29,3% (2012: 26,5%) van de gemiddelde vermogenswaarde. Het is als volgt berekend:

Datum

Netto vermogenswaarde

1e kwartaal 2013

15.600.000

2e kwartaal 2013

15.900.000

3e kwartaal 2013

16.300.000

4e kwartaal 2013

15.100.000

Gemiddelde netto vermogenswaarde

15.700.000

Lasten

4.600.000

Lopende kosten

De hoogte van de lopende kosten wordt voor een belangrijk deel beïnvloed door de rentelasten. Na eliminatie van de rentelasten bedragen de lopende kosten 11,4% (2012: 10,5%). De waarde die wordt toegekend aan de lopende kosten is in deze situatie betrekkelijk, aangezien de (mogelijk) positieve impuls door de hogere leverage buiten beschouwing wordt gelaten. Ter maximalisering van het rendement van het fondsvermogen worden de beleggingen gedeeltelijk

Conform het Prospectus januari 2012 kunnen tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van het onroerend goed nieuwe

het Fonds worden geoptimaliseerd op het moment dat

29,30%

Fiscale positie Voor de vennootschapsbelasting wordt het Fonds voor gemene rekening. Dit houdt in dat, indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, het Fonds in principe niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Eén van de belangrijkste voorwaarden is dat de Participaties in het Fonds uitsluitend aan het Fonds overdraagbaar zijn (en/of aan bloed- en aanverwanten in de rechte lijn).

Harderwijk, 28 februari 2014 De Beheerder Beethoven Beheer B.V.

netto rendement op het onroerend goed.

TOELICHTING

47

OVERIGE GEGEVENS

WFT-VERGUNNING Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van

? ? onderworpen aan de vergunningseisen en het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten krachtens de Wft. De Beheerder beschikt over een vergunning als bedoeld in artikel 2:67 van de Wft en is ingeschreven in het register. Het Fonds valt onder de werking van deze vergunning. Het register ligt ter inzage bij de Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam. BEPALING INZAKE UITKERINGEN Onder artikel 14 van de Voorwaarden van Beheer en Bewaring is het volgende bepaald: 1. Het (positieve) resultaat over enig boekjaar zal op een door de Beheerder vast te stellen tijdstip en wijze worden uitgekeerd aan de Participanten. 2. In afwijking van het gestelde in lid 1 is de Beheerder gerechtigd een gedeelte van het resultaat over enig boekjaar niet te doen uitkeren om de solvabiliteit en liquiditeit van het Fonds in stand te houden, zulks uitsluitend ter beoordeling van de Beheerder. 3. De Bewaarder zal de door de Beheerder als zodanig vastgestelde uitkeringen doen toekomen aan de Participanten. 4. De betaalbaarstelling van uitkeringen aan Participanten, de samenstelling daarvan, alsmede de wijze van betaalbaarstelling moeten worden bekend gemaakt per advertentie in een landelijk verspreid Nederlands dagblad, op de website van het Fonds en/of aan het adres van iedere Participant.

50

VOORSTEL UITKERING Aan de vergadering van Participanten wordt voorgesteld af te zien van een uitkering ten laste van het fondsvermogen. BESTUURDERSBELANGEN De Beheerder van het Fonds en de bestuurders van de Beheerder hebben in het boekjaar 2013 geen belangen in de vastgoed beleggingen van het Fonds gehad. Wel heeft een aan een bestuurder gerelateerde onderneming een belang in het Fonds. Dit belang in het Fonds zit tussen de 10% en 15%. OVERIGE GEGEVENS

van Participanten plaatsvinden. De Participanten ontvangen hiervoor tijdig een uitnodiging. GROTE BELEGGERS Het Fonds heeft rechtstreeks geen grote beleggers in de zin van de Wet op het Financieel toezicht (Wft). In indirecte zin heeft Woon-Winkel Fonds twee grote beleggers in de zin van de Wft, zijnde Stichting Vergelegen, die een 100% belang heeft in de Beheerder en Stichting Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf, die een 100% belang heeft in de Bewaarder. RAAD VAN TOEZICHT De leden van de Raad van Toezicht hebben in de verslagperiode geen belangen gehad in de vastgoedbeleggingen van het Fonds en hebben geen Participaties in Woon-Winkel Fonds. GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Na balansdatum is de schriftelijke bevestiging binnen gekomen dat de € 18.196.962 en € 1.120.000) van Propertize zijn verlengd tot 1 januari 2016. De Beheerder heeft op basis van recente contacten met de FGH Bank de verwachting dat de in maart expirerende lening ad € 9.000.000 tot 1 maart 2015 verlengd zal gaan worden, dit moet nog nader uitgewerkt en geformaliseerd worden.

OVERIGE GEGEVENS

51

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

54

CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

55

BIJLAGEN

Bijlage 1 Verloopstaat onroerend goed (in aantallen objecten)

Woningen

Stand per 1-1-2013

Herrubricering Splitsing/ Samenvoeging

Aankoop

Verkoop

Stand per 31-12-2013

Amsterdam, Ceintuurbaan

2

2

Amsterdam, Frans Halsstraat

3

3

Apeldoorn, Nieuwstraat/Mariastraat Den Haag, Fahrenheitstraat

14

1

2

13 2

Diemen, M.L. Kinglaan

11

Drachten, Raadhuisplein

61

61

1

1

Emmeloord, De Schalm

1

10

Ettten-Leur, Huygenslaan/Brederolaan/Vondellaan

20

1

19

Haarlem, Edward Jennerstraat

28

2

26

Haarlem, Ierlandstraat

4

1

3

Hoogland, Zandkamp

1

1

Klazienaveen, Langestraat

2

2

Nieuwleusen, Burg. Backxlaan / Westerveen

8

8

Roosendaal, Brugstraat Rotterdam, Zwart Janstraat/Jacob Catsstraat

6

6

10

10

Venlo, Aan Cedron

2

2

Voorschoten, Witte de Withstraat

11

11

5

5

Wassenaar, Seringenlaan Wassenaar, Tuinpad Zoetermeer, Graaf Janstraat Zoetermeer, Willemstraat

1

1

11

11

12 215

Winkels

Stand per 1-1-2013

12 0


0

Aankoop

6

Verkoop

209


Aduard, Burg. Seinenstraat

1

1

Andel, Burg. van Schansstraat

1

1

Amsterdam, Ceintuurbaan

1

1

Amsterdam, Frans Halsstraat

1

1

Apeldoorn, Leienplein/Nieuwstraat

7

7

Beilen, Kanaalweg

2

2

Den Haag, Fahrenheitstraat

1

1

Deventer, Spaarpotstraat

3

3

Dordrecht, Mijlweg

1

1

Emmeloord, Lange Nering

1

1

Goor, De Höfte

2

2

58

>

Winkels

>

Stand per 1-1-2013


Aankoop

Verkoop


Hallum, Mounebuorren

1

1

Hardenberg, Admiraal Helfrichstraat

2

2

Hierden, Zuiderzeestraatweg

1

1

Hilversum, ‘s-Gravelandseweg

3

3

10

10

Hoeven, St. Janstraat / Tuin van Gerlach Hoogeveen, Griendtsveenweg Hoogeveen, De Wielewaal

4

4

13

13

Klazienaveen, Langestraat

5

5

Nieuwleusen, Burg. Backxlaan / Westerveen

6

6

Nieuw Weerdinge, Eerste Kruisdiep WZ

1

1

Rotterdam, Zwart Janstraat

1

1

Sluiskil, Kerkplein

1

1

Son en Breugel, Ekkersrijt

6

6

Stadskanaal, Van Boekerenweg

1

1

Tiel, Waterstraat

1

1

Utrecht, Australiëlaan

2

2

Venlo, Kleine Beekstraat

1

1

Wagenborgen, Kerkstraat

1

1

Wassenaar, Langstraat

1

1

Wemeldinge, Dorpsplein

1

1

Zaamslag, Plein

1 84

Overig (garages/parkeerplaatsen) Apeldoorn, De Leien

Stand per 1-1-2013

1 0


0

Aankoop

48

0

Verkoop 1

84

Stand per 31-12-2013 47

Diemen, M.L. Kinglaan

4

4

Etten-leur, Huygenslaan/Brederolaan

6

Hoogland, Zandkamp

4

4

Wassenaar, Seringenlaan

9

9

Zoetermeer, Graaf Janstraat

4

4

Zoetermeer, Willemstraat

3

3

3

78 Totaal

VERLOOPSTAAT ONROEREND GOED

377

59

0

0

3

4

74

10

367

Bijlage 2 Beleggingsportefeuille De portefeuille van Woon-Winkel Fonds is voor 71% opgebouwd uit winkels. Een belangrijk deel van deze winkelruimte betreft winkels in wijkwinkelcentra. De elf Spar supermarkten maken hier een groot deel van uit en liggen verspreid in Nederland. Het deel van de portefeuille dat uit woningen bestaat bedraagt 28%. Het merendeel van deze woningen betreft appartementen in diverse complexen, met name in Noord- en Zuid Holland. Het overige deel (1%) bestaat over het algemeen uit diverse parkeergelegenheden die ondergeschikt zijn aan de complexen waartoe zij behoren. Kenmerkend voor de spreiding van het onroerend goed in de portefeuille is de verdeling van winkelruimten over alle twaalf provincies van Nederland. Indien de individuele woningen behorende bij de bedrijfsruimte buiten beschouwing worden gelaten dan is het woningbezit verdeeld over acht van de twaalf provincies. Complexen waarvan de woningen separaat verkocht kunnen worden bevinden zich in 4 van de 12 provincies. Dergelijke verkopen vinden plaats in twaalf van de twintig complexen binnen het Fonds.

Aduard, Burg. Seinenstraat 32 Soort object: Winkel Bouwjaar: 1978 Verhuurbaar opp: 415 Locatie: Gelegen in het hart van het dorp – Gemeente Zuidhorn

Amsterdam, Frans Halsstraat 63 Soort object: Winkel met 3 afzonderlijke bovenwoningen Bouwjaar: 1900 Verhuurbaar opp: diverse Locatie: Gelegen in het stadsdeel de Pijp, nabij Albert Cuypmarkt

Amsterdam, Ceintuurbaan 117 Soort object: Winkel met 2 afzonderlijke bovenwoningen Bouwjaar: 1900 Verhuurbare opp: diverse Locatie: Gelegen in stadsdeel de Pijp, nabij Albert Cuypmarkt en Ferdinand Bolstraat

Andel, Burg. van de Schansstraat 18 Soort object: Winkel Bouwjaar: 1985 Verhuurbare opp: 650 Locatie: Gelegen in het hart van het dorp, gemeente Woudrichem

Apeldoorn, de Leien / Nieuwstraat Soort object: Winkels, appartementen, kantoren en parkeergarages Bouwjaar: 1975 Verhuurbare opp: 3201 Locatie: Gelegen aan de rand van het centrum van Apeldoorn

60

Beilen, Kanaalweg 1 Soort object: Bouwmarkt en kantoor Bouwjaar: 1970 Verhuurbare opp: 2152 Locatie: Gevestigd aan afrit 30 van de A28 Hoogeveen-Groningen

Den Haag, Fahrenheitstraat 496-498 Soort object: Winkel met bovengelegen woningen Bouwjaar: 1900 Verhuurbare opp: 297 Locatie: Gelegen in een buurtwinkelcentrum van Den Haag

Diemen, Martin Luther Kinglaan Soort object: Appartementencomplex met ondergelegen garages Bouwjaar: 1972 Verhuurbaar opp: diverse Locatie: Gelegen nabij buurtwinkelcentra en uitvalswegen

Deventer, Spaarpotstraat 12-14 Soort object: Winkel Bouwjaar: 2003 Verhuurbaar opp: 451 Locatie: Gelegen in een buitenwijk van Deventer

Dordrecht, Mijlweg 49 Soort object: Bouwmarkt Bouwjaar: 2003 Verhuurbaar opp: 4000 Locatie: Gevestigd naast een woonboulevard, tegen de A16 aan.

Drachten, Raadhuisplein / De Marke Soort object: Appartementencomplex Bouwjaar: 1965 Verhuurbaar opp: diverse Locatie: Nabij het centrum van Drachten

Emmeloord, Lange Nering 69 / De Schalm Soort object: Winkel + bovenwoning Bouwjaar: 1960 Verhuurbaar opp: 210 Locatie: Gelegen in de hoofdwinkelstraat van Emmeloord

Etten-Leur, Brederolaan/Vondellaan Soort object: eengezinswoningen en garageboxen Bouwjaar: 1970 Verhuurbare opp: diverse Locatie: Nette woonwijk uit de jaren zeventig vlakbij het kernwinkelgebied

BELEGGINGSPORTEFEUILLE

61

Goor, Höfte 15-27 Soort object: Winkel en kantoorruimte Bouwjaar: 2003 Verhuurbare opp: 1087 Locatie: Gelegen in het winkelcentrum De Mulderij

Haarlem, Edward Jennerstraat Soort object: Appartementencomplex Bouwjaar: 1960 Verhuurbare opp: diverse Locatie: Gelegen in Schalkwijk, een typische na-oorlogse wijk

Haarlem, Ierlandstraat Soort object: Appartementencomplex Bouwjaar: 1961 Verhuurbare opp: diverse Locatie: Rustig gelegen in de Europawijk te Haarlem

Hallum, Mounebuoren 4-6-8-10 Soort object: Winkel Bouwjaar: 1910 Verhuurbare opp: 600 Locatie: Gelegen in het hart van het dorp, gemeente Ferwerderadeel

Hardenberg, Admiraal Helfrichstraat 6, 8 Soort object: Winkels Bouwjaar: 1990 Verhuurbare opp: 187 Locatie: Gelegen net buiten het centrum van Hardenberg

Hierden, Zuiderzeestraatweg 143A Soort object: Winkel Bouwjaar: 1977 Verhuurbare opp: 765 Locatie: Gelegen in het hart van het dorp, gemeente Harderwijk

Hilversum, ‘s Gravenlandseweg 28-32 en 46 Soort object: Winkels Bouwjaar: 1910 Verhuurbare opp: 583 Locatie: Gelegen in een winkelstraat aan de rand van het stadscentrum

Hoeven, Winkelcentrum St. Janstraat Soort object: Winkels Bouwjaar: 1996 Verhuurbare opp: 1617 Locatie: Centraal gelegen in de woonwijk

62

Hoogeveen, Griendtsveenweg 26-34 Soort object: Winkels Bouwjaar: 1991 Verhuurbare opp: 6100 Locatie: Gelegen direct naast de A28

Hoogeveen, Winkelcentrum de Wielewaal Soort object: Winkelcentrum Bouwjaar: 1971 Verhuurbare opp: 3332 Locatie: Het winkelcentrum ligt centraal in de woonwijk

Hoogland, Zandkamp Soort object: Eengezinswoningen en garages Bouwjaar: 1970 Verhuurbaar opp: diverse Locatie: Gelegen in het groene en ruim opgezette Hoogland

Klazienaveen, Langestraat 144, 145, 145A Soort object: Winkels Bouwjaar: 2007 Verhuurbare opp: 1953 Locatie: Gelegen in het centrum van Klazienaveen nabij diverse supermarkten

Nieuwleusen, Burgemeester Backxlaan Soort object: Winkels en bovenwoningen Bouwjaar: 1990 Verhuurbare opp: 1273 Locatie: Gelegen in centrum van Nieuwleusen

Nieuw Weerdinge, Eerste Kruisdiep W Z 12 Soort object: Winkel Bouwjaar: 1935 Verhuurbare opp: 400 Locatie: Gelegen in het hart van het dorp, gemeente Emmen

Roosendaal, Brugstraat 25 Soort object: Woningen Bouwjaar: 1911 Verhuurbare opp: diverse Locatie: Gelegen in het centrum nabij NS station

Rotterdam, Jacob Catsstraat Soort object: Woningen Bouwjaar: 1900 Verhuurbare opp: diverse Locatie: Gelegen om de hoek van winkelstraat Zwart Jan en het Noordplein


63

Rotterdam, Zwart Janstraat Soort object: Winkel en bovenwoningen Bouwjaar: 1900 Verhuurbare opp: 340 Locatie: Gelegen in het Noordmolenkwartier

Sluiskil, Kerkplein 1 Soort object: Winkel Bouwjaar: 1999 Verhuurbare opp: 600 Locatie: Gelegen in het hart van het dorp, gemeente Terneuzen

Son en Breugel, Ekkersrijt 4028-4040 Soort object: Winkels Bouwjaar: 1998 Verhuurbare opp: 10858 Locatie: Gelegen op goede PDV locatie Ekkersrijt

Stadskanaal, van Boekerenweg 1 Soort object: Winkel Bouwjaar: 1965 Verhuurbare opp: 480 Locatie: Gelegen aan de doorgaande weg richting het centrum

Tiel, Waterstraat 99 Soort object: Winkel Bouwjaar: 1910 Verhuurbare opp: 220 Locatie: Gelegen in het kernwinkelgebied van Tiel

Utrecht, Australiëlaan 40-42 Soort object: Winkels Bouwjaar: 1980 Verhuurbare opp: 3273 Locatie: Gelegen op meubelboulevard Kanaleneiland, naast Ikea

Venlo, Kleine Beekstraat/ Aan Cedron Soort object: Woningen/Winkelpand Bouwjaar: 1930 Verhuurbare opp: 476 Locatie: Direct gelegen in het centrum van Venlo

Voorschoten, Witte de Withstraat Soort object: Appartementencomplex Bouwjaar: 1974 Verhuurbare opp: diverse Locatie: Centrale ligging t.o.v. winkels, openbaar vervoer, natuur en wegen

64

Wagenborgen, Kerkstraat 58-60 Soort object: Winkel Bouwjaar: 2002 Verhuurbare opp: 440 Locatie: Gelegen in het hart van het dorp, gemeente Delfzijl

Wassenaar, Seringenlaan Soort object: Appartementencomplex Bouwjaar: 1965 Verhuurbare opp: diverse Locatie: Gelegen in het noorden van Wassenaar, nabij winkels en uitvalswegen

Wassenaar, Langstraat/Tuinpad Soort object: Winkel met bovenwoning Bouwjaar: 1991 Verhuurbare opp: 278 Locatie: Gelegen in het winkelgebied van Wassenaar

Wemeldinge, Dorpsplein 23 Soort object: Winkel Bouwjaar: 1978 Verhuurbare opp: 641 Locatie: Gelegen in het hart van het dorp, gemeente Kapelle

Zaamslag, Plein 19-20 Soort object: Winkel Bouwjaar: 1978 Verhuurbare opp: 310 Locatie: Gelegen in het hart van het dorp, gemeente Terneuzen

Zoetermeer, Graaf Janstraat Soort object: Appartementencomplex Bouwjaar: 1973 Verhuurbare opp: diverse Locatie: Gelegen nabij station en winkels

Zoetermeer, Willemstraat Soort object: Appartementencomplex Bouwjaar: 1973 Verhuurbare opp: diverse Locatie: Gelegen nabij station en winkels


65

66

Bijlage 3 Kostenopslag Kostenopslag, respectievelijk –afslag bij uitgifte, respectievelijk inkoop van Participaties. Kosten bij uitgifte van Participaties Uitgifte van Participaties vindt plaats op de dertigste werkdag in het jaar (de “Uitgiftedatum”). Uitgifte vindt plaats tegen de per 31 december van het voorafgaande jaar geldende Intrinsieke Waarde per Participatie, minus de uitkering over dat jaar (het “Participatiebedrag”), vermeerderd met maximaal 6%, waarbij de volgende verdeling gehanteerd wordt:

# = ? } # ~ ? door het Fonds in verband met de toetreding te maken transactie- en toetredingskosten. De totale kosten (inclusief entreevergoeding) bedroegen over het emissiejaar 2012/2013 nihil en over 2011/2012 =$~ van belastingen en/of rechten met betrekking tot de uitgifte van Participaties dan wel de aankoop van onroerend goed. In het verslagjaar 2013 heeft er geen toe- en uittreding plaatsgevonden. Kosten bij inkoop van Participaties Tenzij inkoop is opgeschort (zie het Prospectus januari 2012 “Opschorting inkoop” blz. 45) zal het Fonds één keer per jaar, op de twintigste werkdag van dat jaar (de “Inkoopdatum”), Participaties inkopen tegen de Intrinsieke Waarde per Participatie per 31 december van het voorgaande jaar minus de uitkering over dat jaar (de “Inkoopwaarde”), verminderd met maximaal 6% van de inkoopwaarde. De hoogte van de vermindering zal als volgt berekend worden:

# =

# ~

het Fonds in verband met de inkoop te maken transactie- en uittredingskosten). belastingen en/of rechten met betrekking tot de inkoop van Participaties dan wel de verkoop van onroerend goed. De totale kosten (inclusief uittredingsvergoeding) bedroegen over het emissiejaar 2012-2013 nihil en over 2011/2012 2,5%. In het verslagjaar 2013 heeft er geen toe- en uittreding plaatsgevonden. Overdragen van Participaties Participaties kunnen worden overgedragen aan bloed- en aanverwanten in de rechte lijn van de Participant en aan het Fonds. Elke andere overdracht is niet toegestaan.

KOSTENOPSLAG

67

Bijlage 4 Juridische structuur van het Fonds In onderstaand schema is de juridische structuur van het Fonds weergegeven.

Beheerder Beethoven Beheer B.V. drs. R.H.J.B. Knobben mr. F.Y.M. van Zinnicq Bergmann

Raad van Toezicht drs. J. Boogaard ing. J.W.G. Sanders

Participanten

Bewaarder Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. D. Overmeer mr. R. van de Kamp

JURIDISCHE STRUCTUUR

68

JAARVERSLAG 2013

Bel ons gerust voor meer informatie of met vragen over Woon-Winkel Fonds. U wordt dan persoonlijk te woord gestaan door één van onze medewerkers.

Woon-Winkel Fonds Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Postbus 1188 3840 BD Harderwijk telefoon 0341 43 86 10 fax 0341 46 06 74 e-mail [email protected] internet www.woonwinkelfonds.nl

INHOUD. Algemene informatie 5. Ontwikkeling Woon-Winkel Fonds 6. Profiel 9. Verslag van de Beheerder 11 Beleggingsbeleid

Recommend Documents