HALFJAARVERSLAG 2013
HALFJAARVERSLAG 2013
Algemene informatie
5
Profiel
6
Verslag van de Beheerder
7
Halfjaarrekening 2013 Balans Fondsvermogen Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans
10 10 10 11 11
Toelichting op de winst- en verliesrekening
14
Overige gegevens
15
INHOUD
12
BEHEERDER
Beethoven Beheer B.V. p/a Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Telefoon 0341 43 86 10
[email protected] www.woonwinkelfonds.nl De directie bestaat uit: drs. R.H.J.B. Knobben mr. F.Y.M. van Zinnicq Bergmann
BEWAARDER
Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. p/a Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk De directie bestaat uit: D. Overmeer mr. R. van de Kamp
RAAD VAN TOEZICHT
drs. J. Boogaard ing. J.W.G. Sanders
ACCOUNTANT
Ernst & Young Zwartewaterallee 56 8031 DX Zwolle
JURIDISCH ADVISEUR
DLA Piper Amstelveenseweg 638 1070 AG Amsterdam
ALGEMENE INFORMATIE 5
Woon-Winkel Fonds is een Fonds voor gemene rekening en is niet genoteerd op een effectenbeurs. Het Fonds is fiscaal transparant. Dat wil zeggen dat de fiscus door het Fonds heen naar de Participant kijkt. Hierdoor is het Fonds in principe niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Aangezien het Fonds voor de toepassing van de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting transparant is, is niet het Fonds, maar zijn de Participanten belastingplichtig. De waarde van de Participaties in het Fonds wordt, voor zover het een belegging betreft, in principe belast volgens de bepalingen die gelden voor Box 3. Daar waar in het Fonds te omvangrijke activiteiten plaatsvinden die door de fiscus beschouwd kunnen worden als ondernemingsactiviteiten, kan het deel van de opbrengsten dat voortkomt uit die activiteiten belast worden volgens de regels van Box 1. Dergelijke activiteiten hebben overigens in de verslagperiode niet plaatsgevonden.
Uitgifte en inkoop van Participaties kan eenmaal per jaar plaatsvinden. Uitgifte vindt plaats op de dertigste werkdag van het desbetreffende kalenderjaar. Inkoop vindt plaats op de twintigste werkdag van elk kalenderjaar. De minimuminleg per Participant bedraagt € 5.000. Hiernaast kan uitgifte van Participaties plaatsvinden op de zevende werkdag na vaststelling van de jaarrekening van het Fonds uit hoofde van herbelegging van uitkeringen door het Fonds aan Participanten.
Het Fonds biedt Participanten de mogelijkheid rechtstreeks te beleggen in een gespreide portefeuille onroerend goed die overwegend bestaat uit verhuurde woningen en winkels. Daarnaast kan ook belegd worden in kantoren en bedrijfsgebouwen. Hypothecaire financieringen kunnen worden aangetrokken tot een maximum van 75% van de onderhandse verkoopwaarde van de onroerendgoedportefeuille van het Fonds. Woningen waarbij de huur wordt opgezegd zullen in de regel verkocht worden. Het Fonds kan tevens woningen in verhuurde staat verkopen. Winkels waarbij de huur wordt opgezegd zullen in principe opnieuw verhuurd worden. Minimaal 20% van de onroerendgoedbeleggingen bestaat uit winkels. Maximaal 10% van de totale beleggingen van het Fonds kan belegd worden in onroerend goed dat bij aankoop voor minder dan 50% verhuurd is. Het Fonds belegt uitsluitend in Nederland.
Op het ogenblik is het Fonds tot nader order gesloten voor toe- en uittredingen. Indien de normale bedrijfsuitoefening van het Fonds het toelaat, zullen het directe resultaat (ontvangen huur minus betaalde rente en gemaakte kosten) alsmede het aan het Fonds toekomende deel in de gerealiseerde winst bij verkoop van onroerend goed aan de Participanten worden uitgekeerd. De uitkering vindt plaats binnen veertien werkdagen (begin mei) na vaststelling van de jaarrekening van het Fonds. De jaarverslagen, waaronder begrepen de jaarrekeningen, van het Fonds verschijnen uiterlijk binnen vier maanden na afloop van het boekjaar. De boekjaren zijn gelijk aan de kalenderjaren. Daarnaast stelt de Beheerder jaarlijks in de maand augustus een halfjaarbericht op. De verslagen liggen ter inzage en zijn te verkrijgen bij de Beheerder van het Fonds. Deze zullen tevens op de Website worden geplaatst en daarvan gedownload kunnen worden.
Voor de Participaties is geen beursnotering aangevraagd. De Participaties luiden op naam.
PROFIEL 6
Algemeen In de jaarvergadering van 29 januari 2013 is besloten dat het Fonds voorlopig dicht blijft en de Participanten geen uitkering zullen ontvangen. De Participanten hebben zich unaniem achter deze aanpak van de Beheerder geschaard. Het Fonds zal niet open gaan voor toe- en uittreding totdat een passende oplossing voor de herfinanciering gerealiseerd zal zijn.
gemaakt, waardoor de overige bedrijfslasten lager uit zijn gekomen. De Intrinsieke Waarde per Participatie bedraagt per 30 juni 2013 € 52,38. Deze had per 31 december 2012 een waarde van € 50,43. Dit betekent dat het direct resultaat over het eerste halfjaar 2013 is uitgekomen op 3,9%.
Resultaten In het eerste halfjaar van 2013 zijn er twee woningen en drie garages verkocht voor een totaalbedrag van € 393.000. Met deze verkopen werd een boekwinst van € 110.000 behaald. Inclusief het huurresultaat van netto € 2.427.000 en overige baten en lasten bedroegen de totale opbrengsten € 2.534.000, een daling van € 95.000 ten opzichte van de eerste helft van 2012. Deze daling, ondanks gelijk blijvende huuropbrengsten en een gestegen verkoopresultaat onroerend goed, komt door hogere exploitatiekosten, geen emissievergoeding en omdat het Fonds geen vergoeding meer krijgt uit de vaststellingsovereenkomst van Drachten.
Rente De leningen hebben een gemiddelde contractlooptijd van 3,1 jaar en zijn afgesloten tegen een variabele rente. Voor de leningen resteert er per 30 juni 2013 nog gemiddeld een looptijd van 1,7 jaar. De schulden bij kredietinstellingen bedragen per 30 juni 2013 € 57.335.000. De rente voor deze leningen is variabel en over het eerste halfjaar 2013 werd een gemiddelde rente betaald van 2,39% inclusief opslagen. Over het eerste halfjaar 2012 was dit 2,61%. Ter fixering van de variabele rente op de hypothecaire leningen heeft de Beheerder een aantal renteswaps afgesloten. In het eerste halfjaar van 2013 zijn er twee contracten vervallen en heeft de directie van de Beheerder besloten geen nieuwe contracten te sluiten gezien de huidige lage rentestand en de verlengingstermijnen van de financieringen met een jaar. De overgebleven contracten zijn gesloten met een vaste rente variërend van 4,06% tot 4,48% met afloopdata van 2015 tot en met 2018. Door het afsluiten van deze contracten was tot 1 juni 2013 de variabele rente op de hypothecaire leningen voor 51,6% afgedekt. Doordat er twee contracten zijn vervallen is dit percentage gedaald naar 34,9%. Per 30 juni 2013 resteert er gemiddeld nog een looptijd van 3 jaar.
Na aftrek van de beheer-, financierings- en overige kosten kwam het “Totaal beleggingsresultaat” uit op € 594.000 oftewel € 1,94 per Participatie, een stijging van 44,5% ten opzichte van de eerste helft 2012. Deze stijging is het gevolg van lagere financieringslasten en lagere overige bedrijfslasten. De lagere financieringslasten zijn het gevolg van het vervallen van swapcontracten en een lagere rentestand. Vorig jaar waren er extra kosten gemaakt (accountants, juridische en overige adviezen) als gevolg van het nieuwe Prospectus en de opzegging van leningen door SNS Property Finance. Deze kosten zijn dit jaar niet
VERSLAG VAN DE BEHEERDER 7
Ontwikkeling vastgoedportefeuille De portefeuille bestaat per 30 juni 2013 voor 27% uit woningen, 72% winkels en 1% overig onroerend goed.
De leegstand is het afgelopen jaar gestegen naar 6,6% op jaarbasis, dit komt hoofdzakelijk door meer leegstand in de winkels.
Voor de woningen waarin Woon-Winkel Fonds belegt, de niet geliberaliseerde woningen, zijn de huurprijzen met ingang van 1 juli gestegen met 4%. Vorig jaar bedroeg de maximale huurverhoging 2,3%.
In maart 2013 verviel er een financiering, die via de FGH bank liep. Deze is verlengd voor een 1 jaar. Hoewel de rente toe- en opslagen zijn gestegen, zal deze stijging overigens niet leiden tot een verhoging van de financieringslasten. De reden hiervoor is dat per 1 april 2013 en 1 juni 2013 derivaten bij Rabobank verlopen zijn en deze derivaten door ons niet zijn verlengd, vanwege de lage 5 jaars IRS.
Voor de woningen die eigenlijk bestemd zijn voor de verkoop geldt dat deze nu voortvarend worden weggezet in de verhuurmarkt, dit genereert extra cash-flow. Doordat de vraag naar huisvesting in ons marktsegment onverminderd hoog is en de koopmogelijkheden voor starters nog altijd beperkt zijn vanwege de starre opstelling van de hypotheekverstrekkers blijft men terugvallen op de huurwoningen. Dit maakt het voor ons mogelijk om op eenvoudige wijze huurcontracten te sluiten tegen betere huurvoorwaarden. De woningen die na lange tijd leeg komen worden nu verhuurd tegen de maximaal redelijke huurprijzen, die vaak 10% tot 15% hoger liggen dan de laatst gerealiseerde huren.
De leningen die door SNS Property Finance begin maart 2012 zijn opgezegd zijn inmiddels verlengd tot 1 januari 2014. De Beheerder is nog steeds onverminderd druk met het zoeken naar alternatieven voor de opgezegde leningen van SNS Property Finance. De Beheerder heeft vertrouwen in een goede oplossing voor het Fonds. Aankopen Er hebben zich in het eerste halfjaar van 2013 geen aankopen voorgedaan. Ook over het tweede halfjaar worden er geen aankopen verwacht. Indien er zich interessante proposities voordoen zal daar zeker onderzoek naar gedaan worden, uiteraard is dit mede afhankelijk van het volume, de locatie en de financiering. Het belegd vermogen op 30 juni 2013 bedraagt € 76,7 miljoen. De samenstelling en kwaliteit van de huidige beleggingsportefeuille, zowel qua verdeling woningen/winkels als grootte van de objecten en locaties, past uitstekend in het door de directie geformuleerde beleggingsbeleid.
VERSLAG VAN DE BEHEERDER
8
Verkopen In het eerste halfjaar zijn twee woningen en drie garages verkocht en getransporteerd in Haarlem, Etten-Leur en Wassenaar. In het eerste half jaar 2012 waren er twee woningen verkocht.
Prognose Ondanks het feit dat per 30 juni 2013 de netto opbrengsten onroerend goed en het verkoopresultaat onroerend goed iets achter lopen op de afgegeven prognose, in de laatste Participantenvergadering van 29 januari 2013, handhaaft de directie van de Beheerder deze prognose. Dit zou betekenen dat, onvoorziene omstandigheden voorbehouden, het direct resultaat over geheel 2013 zal uitkomen op 7,5%. Hierbij is, net als de afgegeven prognose in de laatste Participantenvergadering, geen rekening gehouden met de herwaarderingen (taxaties) aan het eind van het jaar.
Vooruitzichten Door verdere optimalisering, investeringen en verhuur van leegstaande woningen en winkels verwacht de Beheerder dat er in de tweede helft van dit jaar, net zoals in 2012, een hogere netto opbrengst onroerend goed wordt gerealiseerd. Zoals gebruikelijk zullen per eind 2013 alle panden getaxeerd worden. Het totale effect van de herwaarderingen op het jaarresultaat van WoonWinkel Fonds is moeilijk in te schatten.
VERSLAG VAN DE BEHEERDER
9
Balans
(voor winstbestemming, bedragen zijn in duizenden euro’s)
Activa
30-06-2013
31-12-2012
30-06-2012
Woningen
20.894
21.438
22.428
Winkels
55.090
55.047
57.710
Overige
613
665
689
97
95
339
76.694
77.245
81.166
233
365
788
Beleggingen
Vooruitbetaalde termijnen onroerend goed
Vorderingen Vorderingen en overlopende activa Overige activa Liquide middelen
14
84
18
76.941
77.694
81.972
12.842
15.952
15.056
2.588
2.588
3.484
Passiva Fondsvermogen Gestort kapitaal Herwaarderingsreserve Resultaten lopend boekjaar
594
- 3.110
411
16.024
15.430
18.951
28.313
28.773
38.160
29.022
29.402
20.296
2.468
2.765
2.600
Langlopende schulden Hypothecaire leningen Kortlopende schulden Hypothecaire leningen Bankiers Schulden en overlopende passiva
Fondsvermogen
1.114
1.324
1.965
76.941
77.694
81.972
30-06-2013
31-12-2012
30-06-2012
12.842
15.952
15.056
2.588
2.588
3.484
(bedragen zijn in duizenden euro’s)
Gestort kapitaal Herwaarderingsreserve Resultaat lopend boekjaar
Aantal uitstaande Participaties
594
- 3.110
411
16.024
15.430
18.951
305.946
305.946
305.946
52,38
50,43
61,94
Waarde per Participatie*
* De Intrinsieke Waarde per 31 december van een boekjaar is inclusief de uitkering (2012: € 0,00) die in de eerste maanden van het volgende boekjaar wordt uitgekeerd.
HALFJAARREKENING 2013 10
Winst- en verliesrekening
(bedragen zijn in duizenden euro’s)
Opbrengsten uit beleggingen
30-06-2013
31-12-2012
30-06-2012
2.811
5.601
2.814
Huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto opbrengst onroerend goed Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (verkoop O.G.)
384
698
352
2.427
4.903
2.462
110
259
95
-
- 4.358
-
Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen (herwaardering O.G.) Overige baten en lasten
-3
431
72
2.534
1.235
2.629
Af: Kosten van beheer van beleggingen Financieringslasten
478
1.007
506
1.411
3.057
1.555
Overige bedrijfslasten
51
281
157
1.940
4.345
2.218
594
- 3.110
411
30-06-2013
30-06-2012
594
411
-
-4
594
407
Aankoop van beleggingen
66
- 290
Verkoop van beleggingen
485
231
Mutatie vorderingen
132
- 495
- 210
658
1.067
511
Totaal lasten Totaal resultaat
Kasstroomoverzicht
(bedragen zijn in duizenden euro’s)
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Exploitatieresultaat Waarvan mutatie herwaarderingsreserve Uitkeerbaar
Mutatie overige passiva
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen bij uitgifte nieuwe Participaties
-
653
Uitkering
-
- 367
Betaald bij inkoop Participaties
-
- 1.311
- 840
- 228
Ontvangen inzake nieuwe hypotheken
-
-
Mutaties inzake hypotheken
-
-
-297
716
- 1.137
- 537
- 70
- 26
2013
2012
14
18
Aflossing bestaande hypotheken
Gefinancierd middels bankkrediet/aflossing bankkrediet Netto Kasstroom
Aansluiting met liquide middelen Saldo per 30 juni Saldo per 1 januari Kasstroom
HALFJAARREKENING 2013
11
84
44
- 70
- 26
Toelichting op de balans (bedragen zijn in duizenden euro’s) Beleggingen Vooruitbetaalde
Woningen
Winkels
Overig o.g.
21.438
55.047
665
95
Verloop van de beleggingen Stand per 1 januari 2013 Aankopen / Investeringen
Totaal 77.245
7
43
-
2
52
- 118
-
-
-
- 118
433
-
52
-
485
-
-
-
-
-
20.894
55.090
613
97
76.694
Overige mutaties Verkopen* Herwaardering (op basis van taxaties) Stand per 30 juni 2013
termijnen o.g.
* Dit betreft de invloed van de transporten op de balans van het Fonds
Procentuele verdeling van de belegging
27% woningen
1% overig
72% winkels
Vorderingen Vorderingen en overlopende activa De vorderingen betreffen de debiteurenpositie alsmede de vooruitbetaalde kosten en de nog te ontvangen kosten inzake de exploitatie van het onroerend goed. De onderverdeling is als volgt:
Debiteuren Nog te ontvangen bedragen Vooruitbetaalde bedragen
Overige activa Servicekosten
Liquide middelen Dit betreft direct opeisbare bank tegoeden.
TOELICHTING OP DE BALANS 12
30-06-2013
30-06-2012
82
141
5
390
123
257
23
-
233
788
Langlopende Schulden 30-06-2013
30-06-2012
Totaal langlopende hypothecaire schulden
28.313
38.160
Hypothecaire leningen met een looptijd > 1 jaar
28.313
38.160
Vervallen tussen 1 en 5 jaar
20.413
30.260
7.900
7.900
57.335
58.456
-
-
2,39%
2,61%
Vervallen > 5 jaar Leningen tegen een variabel rentepercentage Leningen tegen een vast rentepercentage Gemiddelde variabele rente
Kortlopende Schulden Hypothecaire leningen Dit betreft de twee opgezegde leningen van SNS Property Finance, de per 1 maart 2013 verlengde lening ad € 9.000.000 bij de FGH Bank tot 28 februari 2014 en de aflossingsverplichting voor dit jaar bij de FGH Bank. Bankiers Dit betreft het rekening-courantkrediet bij een financiële instelling die qua zekerheidstelling is gekoppeld aan één van de langlopende leningen. Schulden en overlopende passiva Dit betreft diverse te betalen kosten inzake het onroerend goed. De onderverdeling is als volgt:
Latent winstaandeel Beheerder
30-06-2013
30-06-2012
11
324
Crediteuren
242
570
Nog te betalen kosten
302
467
Vooruitontvangen huren
295
432
Omzetbelasting Waarborgsommen Servicekosten Overig
TOELICHTING OP DE BALANS
13
99
18
152
118
-
24
13
12
1.114
1.965
Toelichting op de winst- en verliesrekening BATEN Overige baten Dit betreft resultaten die geen periodiek karakter hebben. Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Dit betreft het gerealiseerde resultaat bij verkoop ten opzichte van de boekwaarde minus de verkoopkosten. KOSTEN Kosten van beheer van beleggingen Dit betreft de vergoeding voor directievoering en administratie alsmede de vergoeding voor de bewaarneming van de activa van het Fonds. Deze bedraagt voor directievoering en administratie 0,6% en voor bewaarneming van de activa 0,02% (exclusief BTW) per halfjaar op basis van de totale beleggingen per 1 januari en per 1 juli. Overige bedrijfslasten Onder overige bedrijfslasten zijn onder meer begrepen de kosten van de accountantscontrole, honoraria adviseurs, kosten publiciteit, drukwerk en de kosten van de leden van de Raad van Toezicht. De door Stichting Vergelegen gemaakte kosten waaronder begrepen de kosten van de beloning van de bestuurders van de Stichting en de Raad van Advies worden door Beethoven Beheer B.V. gedragen en komen derhalve niet ten laste van het Fonds. Het Fonds heeft geen werknemers in dienst. Financieringslasten Het betreft de rentelasten uit hoofde van de hypothecaire leningen alsmede de rente voor het rekening courant krediet. Daarnaast betreft het ook de rentelasten c.q. rentebaten van de afgesloten Interest Rate Swaps.
TOELICHTING WINST-EN VERLIESREKENING 14
WFT-VERGUNNING Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en is derhalve onderworpen aan de vergunningseisen en het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten krachtens de Wft. De Beheerder beschikt over een vergunning als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht en is ingeschreven in het register. Het Fonds valt onder de werking van deze vergunning. Het register ligt ter inzage bij de Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam. BEPALING INZAKE UITKERINGEN Onder artikel 14 van de Voorwaarden van Beheer en Bewaring is het volgende bepaald: 1. Het (positieve) resultaat over enig boekjaar zal op een door de Beheerder vast te stellen tijdstip en wijze worden uitgekeerd aan de Participanten. 2. In afwijking van het gestelde in lid 1 is de Beheerder gerechtigd een gedeelte van het resultaat over enig boekjaar niet te doen uitkeren om de solvabiliteit en liquiditeit van het Fonds in stand te houden, zulks uitsluitend ter beoordeling van de Beheerder. 3. De Bewaarder zal de door de Beheerder als zodanig vastgestelde uitkeringen doen toekomen aan de Participanten. 4. De betaalbaarstelling van uitkeringen aan Participanten, de samenstelling daarvan alsmede de wijze van betaalbaarstelling moeten worden bekend gemaakt per advertentie in een landelijk verspreid Nederlands dagblad, op de website van het Fonds en aan het adres van iedere Participant. Tot nader order zal het Fonds geen uitkeringen doen. BESTUURDERSBELANGEN De Beheerder van het Fonds en de bestuurders van de Beheerder hebben in het boekjaar 2013 geen belangen in de vastgoed beleggingen van het Fonds gehad. Wel heeft een aan een bestuurder gerelateerde onderneming een belang in het Fonds. Dit belang in het Fonds zit tussen de 10% en 15%. OVERIGE GEGEVENS Binnen vier maanden na afloop van het boekjaar zal een jaarvergadering van Participanten plaatsvinden. De Participanten ontvangen hiervoor tijdig een uitnodiging. GROTE BELEGGERS Het Fonds heeft rechtstreeks geen grote beleggers in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). In indirecte zin heeft Woon-Winkel Fonds twee grote beleggers in de zin van de Wft, zijnde Stichting Vergelegen, dat een 100% belang heeft in de Beheerder en Stichting Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf, dat een 100% belang heeft in de Bewaarder. RAAD VAN TOEZICHT De leden van de Raad van Toezicht hebben in de verslagperiode geen belangen gehad in de vastgoedbeleggingen van het Fonds. Harderwijk, augustus 2013 De Beheerder Beethoven Beheer B.V.
OVERIGE GEGEVENS 15
Bel ons gerust voor meer informatie of met vragen over Woon-Winkel Fonds. U wordt dan persoonlijk te woord gestaan door één van onze medewerkers.
Woon-Winkel Fonds Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Postbus 1188 3840 BD Harderwijk telefoon 0341 43 86 10 fax 0341 46 06 74 e-mail
[email protected] internet www.woonwinkelfonds.nl
