Inhoudsopgave. 1. Voorwoord Strategisch kader en ontwikkelingen Goede woningen en diensten op maat Woongenot in leefbare wijken 25

2 – Ymere jaarverslag 2011

Inhoudsopgave

1. Voorwoord

5

2. Strategisch kader en ontwikkelingen

9

3. Goede woningen en diensten op maat

15

4

25

Woongenot in leefbare wijken

5. Keuzevrijheid en wooncarrières

31

6. Talentontwikkeling en sociale stijging

37

7. Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken

41

8. Maatschappelijke verankering

49

9. Activiteiten in de gemeente Almere

55

10. Activiteiten in de gemeente Amsterdam

61

11. Activiteiten in de gemeente Haarlem

69

12. Activiteiten in de gemeente Haarlemmermeer

77

13 Activiteiten in de regio Noord-Kennemerland

83

14. Activiteiten in de overige gemeenten

87

15. Personeel en organisatie

91

16. Financiën

95

Geconsolideerde balans per 31 december 2011

112

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011

114

17. Bericht van de Raad van Bestuur

117

18. Verslag van de Raad van Commissarissen

127

Bijlage 1 (Activiteiten in het kader van de uitvoeringsovereenkomst)

145

Holdingstructuur Ymere

148

Controleverklaring

150

Ymere in 't kort

151

1

1. Voorwoord

Ymere ligt goed op koers. In een periode van slechte marktomstandigheden en grote onzekerheid rond de economie en politieke besluitvorming blijken wij goed in staat onze ondernemingsstrategie uit te voeren. We realiseren niet alleen onze maatschappelijke ambities, maar doen dit vanuit een sterke financiële basis, met een professionele governance en professioneel risicomanagement. Onze medewerkers werken met trots en betrokkenheid aan onze ambities. De reputatie van Ymere als innovatieve en ondernemende corporatie blijft onverminderd goed. Na het succesvol verlopen jaar 2011 zien we, ondanks de economische malaise, onze toekomst met vertrouwen tegemoet. Op volkshuisvestingsgebied zijn we doorgegaan op de ingeslagen weg. We werken aan perspectiefvolle wijken, waar bewoners willen wonen, leven, groeien. Ondanks terugtrekkende bewegingen van andere betrokken partijen in wijken en buurten blijven wij onze brede wijkaanpak centraal stellen. We verbeteren de kwaliteit van ons woningbezit en investeren in nieuwe woningen, buurtvoorzieningen en – samen met onze partners – in activiteiten die leiden tot vitale en aantrekkelijke buurten. In de nieuwe wijk Nobelhorst in Almere geven we ruimte aan initiatieven van toekomstige bewoners om zo een sociaal duurzame nieuwbouwwijk te realiseren. Al deze activiteiten vinden plaats in intensieve samenspraak met bewoners en belanghebbenden. Ymere richt zich niet alleen op verhuringen in het sociale segment, maar ook op middeldure huur; in onze woningmarkt is dat zeer noodzakelijk. Bij de woonruimteverdeling introduceerden we het Woonticket Middeninkomens. Ymere is een van de grotere woningcorporaties. Te groot, vinden sommigen. De term defuseren valt tegenwoordig. Wij kunnen ons daarin niet vinden, ook al sluiten we onze ogen niet voor het groeiende sentiment met betrekking tot ‘de instituties’. Daarom ontplooien we acties om belanghouders – zoals bewoners, gemeenten en collega-woningcorporaties – invloed te geven op ons beleid. Het doel van die initiatieven is het vergroten van de legitimiteit van ons handelen. Bij de beïnvloeding van ons beleid en onze keuzen hebben we stappen voorwaarts gezet, zowel van de zijde van de bewoners als van de politiek, specifiek met betrekking tot onze vastgoedsturing. De klant is steeds het uitgangspunt van ons handelen. In 2011 zijn wij ons programma ‘Customer intimacy’ gestart. Met acht vestigingen is Ymere dichtbij de klant en de belanghouder georganiseerd, omdat wij veel belang hechten aan de lokale verankering van ons bedrijf. In 2011 is het aantal lokale adviesraden uitgebreid. Ook in 2011 was er sprake van intensief overleg met, en constructieve advisering door onze huurdersorganisatie SHY (Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere). We gebruiken onze omvang om expertise te vergroten, innovatief te werken en een stevige financiële basis te leggen onder onze ambities. Onze beheerlasten per verhuurbare eenheid zijn sinds de fusie met 10% gedaald, terwijl wij wel meer activiteiten ondernemen. Dat biedt ruimte voor investeringen. Met een productie van 1.475 nieuwbouwwoningen en 1.931 ingrijpend verbeterde woningen in het afgelopen jaar is Ymere op het vlak van gebieds- en projectontwikkeling een succesvolle en betekenisvolle partij.

Ymere jaarverslag 2011 – 5

Financieel staan we er goed voor. Met een kasstroomgerelateerd resultaat van Z 207 miljoen (een stijging van Z 61 miljoen ten opzichte van 2010) kunnen we spreken van een zeer positief verlopen jaar. Ook als organisatie wordt Ymere goed beoordeeld. De visitatie en de externe onderzoeken naar onze deelnemingen, grondposities en derivaten werden positief afgesloten. Bij een bedrijf met een balanstotaal van Z 10 miljard en een jaaromzet van ruim Z 900 miljoen past een hoge kwaliteitsstandaard. Wij vinden kwaliteit van processen, integriteit en transparantie van essentieel belang voor het welslagen van onze organisatie. In onze financiële cijfers zijn in het verslagjaar twee wijzigingen doorgevoerd. Allereerst is de fusie met Goed Wonen afgerond en zijn de activiteiten in Ymere geïntegreerd. Ten tweede hebben wij ervoor gekozen om onze waardering van het vastgoed te presenteren op basis van de marktwaarde in verhuurde staat, in plaats van op basis van de bedrijfswaarde. Deze keuze past veel beter bij onze rendementssturing, maakt ons vergelijkbaar met commerciële verhuurders en is van belang voor de financiering. Het effect van de nieuwe wijze van waardering is boekhoudkundig erg groot. De wijziging in de waarderingsgrondslagen, gekoppeld aan de daarvoor noodzakelijke administratieve wijzigingen, leidt samen met de slechtere markt enerzijds tot een enorme groei van het eigen vermogen (naar bijna Z 6 miljard), anderzijds tot een negatief resultaat van Z 330 miljoen. Veranderende marktomstandigheden zullen voortaan leiden tot fluctuaties in de jaarresultaten. Zij laten immers de prijsbeweging in de vastgoedmarkt zien. Ymere blijft als maatschappelijke onderneming sturen op een goede balans van financieel en maatschappelijk rendement met het oog op de continuïteit op lange termijn; wij zijn er ook voor de huurders en wijken van morgen. Zoals gezegd is Ymere zeer solide. Om dit ook in de toekomst te waarborgen werken we aan scenario’s waarbij we in verschillende omstandigheden de optimale mix berekenen tussen kosten, verkoopopbrengsten, huurinkomsten en investeringen. Ons doel: maximaal blijven inzetten op onze ambities en tegelijkertijd Ymere vernieuwen. Sleutelwoorden daarbij zijn efficiency, innovatiekracht en ondernemerschap. We zijn ons ervan bewust dat deze organisatieambitie in deze hectische tijd veel vergt, maar we geloven niet voor niets in de kracht van ons bedrijf en onze medewerkers. Wij danken alle medewerkers en partners voor hun inzet en betrokkenheid bij Ymere en haar maatschappelijke doelen en resultaten. Namens de Raad van Bestuur van stichting Ymere Roel Steenbeek, voorzitter



2 8 – Ymere jaarverslag 2011

2. Strategisch kader en ontwikkelingen 2.1 Ondernemingsstrategie en missie Ymere heeft in 2010 de ondernemingsstrategie Met ziel en zakelijkheid vastgesteld. Hierin zijn onze uitgangspunten en ambities helder vastgelegd. Vanuit een positief mensbeeld willen we op een zakelijke wijze én maatschappelijk gedreven inspelen op de (veranderende) vraag vanuit de samenleving. In 2015 willen we beter bekendstaan om onze kwaliteit en dienstverlening, onze innovatieve (wijk)aanpak en onze concepten gebiedsontwikkeling. Samenwerken en bedrijfsmatig werken staan centraal in de manier van werken van Ymere. We bieden bewonersorganisaties en andere belanghouders de ruimte om onze beleidskeuzes te beïnvloeden en te volgen. We kiezen voor een eigentijdse, hybride organisatie met een brede taakopvatting, die werkzaam is op regionaal niveau. De wijk vormt daarbij een belangrijk aanknopingspunt voor onze activiteiten, omdat de wijk voor Ymere het niveau is waar individuele en collectieve wensen van bewoners samenkomen. Onze missie luidt: Ymere werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspectief, waar bewoners willen wonen, leven en groeien. Om bij het uitvoeren van deze missie succesvol te kunnen blijven, moet Ymere keuzes maken. Daarom hebben we een driedeling aangebracht in de wijken waar we bezit hebben.

n

jke

iwi

oe Gr Sociale stijging en talentontwikkeling

n

ijke ijke

nw

o Wo

Goede producten en

efw

en schoon, heel, veilig

Le

Woongenot, maatschappelijk vastgoed

n

goede dienstverlening

In de Woonwijken zijn onze woningen op orde en bieden we passend beheer en adequate dienstverlening. Dit is de brede basis waar veel van ons werk over gaat. In de Leefwijken, waar we relatief veel bezit hebben, gaan we verder dan onze kerntaak. Hier begint de strategie van onze wijkaanpak. Ymere wil in deze Leefwijken méér bereiken, door middel van fysieke investeringen en acquisities. Hier ontwikkelen we maatschappelijk vastgoed. In de Groeiwijken reikt onze ambitie nog verder. Hier leveren we een extra inspanning. We gaan hier allianties aan met andere partijen om te (re)vitaliseren. Onze investeringen zijn hier niet alleen fysiek, maar ook sociaal, maatschappelijk en economisch.


2.2 Werkgebied Ons werkgebied is de metropoolregio Amsterdam, met als kerngemeenten Almere, Amsterdam, Haarlem en Haarlemmermeer, en daarnaast Alkmaar en Leiden, die nauw met deze kerngemeenten verbonden zijn.

2.3 Externe ontwikkelingen Woningmarkt Naar verwachting zal de woningmarkt nog wel even in mineur blijven, ook in 2012. Een economische crisis leidt altijd tot een afnemend aantal verhuizingen. Door het afgenomen vertrouwen (kan ik mijn baan behouden, komen er nog andere tegenvallers, raak ik mijn oude huis wel kwijt) en de aangescherpte kredietregels is er minder vraag naar koopwoningen. Verder is er ook binnen de huursector sprake van een dalende mutatiegraad. Huurders met een inkomen boven de Z 33.614 komen door Europese regelgeving niet langer in aanmerking voor een (andere) sociale huurwoning. Dit leidt tot een lagere verhuisgeneigdheid. Politiek Uit het wetsvoorstel Wijziging Woningwet en de Woonvisie, beide medio 2011 aan de Tweede Kamer aangeboden, blijkt dat de corporatiesector - volgens de Haagse politiek - flink moet krimpen. De sector moet zich vooral richten op huishoudens met een inkomen onder de sociale huurgrens. Een woningcorporatie mag volgens het wetsvoorstel wel een rol spelen bij huisvesting van middeninkomens, door middel van de bouw van duurdere huur- en koopwoningen. Maar dat moet dan zonder staatssteun en onder gelijke condities met commerciële partijen. Daarnaast verschuiven de verantwoordelijkheden voor de volkshuisvesting meer in de richting van gemeenten, bewoners en lokale partijen. Woningcorporaties moeten hun kerntaken uitvoeren en daarnaast meer uitvoerders zijn van het gemeentelijke volkshuisvestelijke beleid. Verder heeft de ministerraad ermee ingestemd om het wetsvoorstel Kooprecht voor Huurders voor advies aan de Raad van State te sturen. In dit wetsvoorstel worden woningcorporaties verplicht om minstens driekwart van de woningvoorraad te koop aan te bieden aan hun huurders. Ymere is geen tegenstander van verkoop, maar is wel tegen dit voorstel. We hebben zo’n 25% van onze woningen in de verkoopvijver en verkopen juist veel woningen, maar slechts 0,5% aan zittende huurders. We willen samenhangende plannen kunnen maken voor wijken, waarin we renovatie, isolatie en sloop/nieuwbouw als instrumenten kunnen inzetten. Verkoop van 75% van ons bezit tast onze mogelijkheden om effectief te werken aan gemengde en leefbare wijken wezenlijk aan. Vanaf 2014 moet Ymere jaarlijks circa Z 24 miljoen gaan bijdragen aan de huurtoeslag. Om deze bijdrage te betalen en toch te kunnen blijven investeren, moeten er extra financiële middelen worden gegenereerd. De extra (15 of 25) woningwaarderingspunten in schaarstegebieden bieden mogelijk ruimte om deze bijdrage te betalen. De marktomstandigheden, het beleid van Ymere en de daadwerkelijke uitvoering van dat beleid bepalen of deze punten ook in extra huurinkomsten (kunnen) worden omgezet. Het mag er niet toe leiden dat nieuwkomers op de markt nauwelijks meer aan een sociale huurwoning kunnen komen. Een andere extra inkomstenpost is de extra huurverhoging van 5% bij de huurders van sociale huurwoningen met een inkomen boven Z 43.000. Uiteraard moet dit ook praktisch mogelijk worden gemaakt.


Het toezicht op woningcorporaties wordt stringenter. Er komt een nieuwe autoriteit die financieel toezicht gaat houden op de woningcorporaties in Nederland en op de naleving van de regels voor staatssteun. De corporaties moeten dan ook een scheiding aanbrengen tussen de taken die zij met staatssteun uitvoeren (Diensten van Algemeen Economisch Belang – DAEB) en hun commerciële activiteiten zonder staatssteun (niet-DAEB). De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) houdt toezicht op onder meer de governance, de integriteit en de prestaties van de corporaties. De minister kan een of meer leden van de Raad van Toezicht ontslaan als deze slecht functioneren. De verplichte inzet van het maatschappelijk bestemde vermogen van corporaties wordt versterkt en de minister van BZK krijgt hiervoor interventiemogelijkheden. Wijkaanpak De wijkaanpak heeft de wind tegen vanuit de politiek, de economie en de woningmarkt. In Den Haag draagt men de wijkaanpak een warm hart toe, maar geen geld. Er wordt meer verwacht van burgers zelf. ‘Burgerschap’ is de nieuwe term in de wijkaanpak. De gemeente is een van de belangrijkste partners in transformatie en herstructurering, maar moet noodgedwongen – door de slechte economie en de bezuinigingen – soms andere prioriteiten stellen. Ten slotte is het bijzonder moeilijk om gemengde wijken te realiseren als de vraag naar koopwoningen wegvalt. Herontwikkelen kost tijd en het is bovendien de vraag of sloop nog wordt gerechtvaardigd door de kwaliteit van wat we nieuw kunnen bouwen.

2.4 Verwachtingen 2012 Zorgen om de doelgroep Uit onderzoeken over armoede van het CBS en het CPB blijkt dat de gevolgen van de crisis voor bepaalde bevolkingsgroepen in 2012 echt voelbaar worden. Vooral de laagopgeleiden, de eenoudergezinnen met jonge kinderen, alleenstaanden onder de 65 jaar en mensen met een bijstandsuitkering – een groot deel van onze klanten dus – worden getroffen. De komende jaren zullen er circa 60.000 huishoudens bij komen die naar Nederlandse maatstaven ‘in armoede’ leven. Naar verwachting verdubbelt het percentage mensen met financiële problemen en betalingsachterstanden van 10% naar 20%. In combinatie met de bezuinigingen op de huurtoeslag verwachten we een toename aan huurachterstanden, ondanks onze extra inspanningen om die te voorkomen. Aandacht voor het middensegment De belangrijkste ontwikkeling ten opzichte van voorgaande jaren is dat de economie, de politiek en de woningmarkt aansturen op het ontstaan van een middensegment in de huur. Het gaat dan om een huurprijs vanaf de huurtoeslaggrens tot circa Z 900. De vraag naar deze huurwoningen zal groeien. De condities voor middeninkomens om een woning te kopen verslechteren namelijk, en de huidige Europese regelgeving maakt huren in de sociale sector nagenoeg onmogelijk voor huishoudens met een inkomen boven Z 33.614. Ook het aanbod wordt waarschijnlijk groter: een groter deel van de huurwoningen valt namelijk in het geliberaliseerde segment doordat in schaarstegebieden extra punten worden toegekend. In 2011 heeft Ymere de kansen en bedreigingen van dit nieuwe segment verkend, vanuit klant-, belanghouders-, vastgoed- en financieel perspectief. In 2012 zetten we stappen om dit nieuwe segment verder te betreden.


Veranderende vraag Nederland gaat de komende jaren in verdubbeld tempo vergrijzen. Deze vergrijzing betekent – zeker op termijn – dat er andere eisen zullen worden gesteld aan ons woningaanbod en aan onze dienstverlening. Deze veranderende eisen zijn echter nog niet echt scherp in beeld. Ook de verdunning vraagt aandacht. Het aantal huishoudens is in de afgelopen jaren sterker gestegen dan de bevolking. De groei wordt vooral bepaald door een toename van het aantal alleenstaanden en samenwonenden zonder kinderen, vooral ouderen. Deze macrotrends in de demografie zijn zeer bepalend voor de ontwikkeling van de woningvraag, zowel kwantitatief als kwalitatief. Per gemeente zijn soms zeer grote verschillen te zien in macrotrends als vergrijzing, ontgroening en verdunning. Waar bijvoorbeeld in Alkmaar sprake is van ontgroening, is in Amsterdam juist sprake van vergroening. Ons werkgebied is te groot en te divers voor gemiddelden en generalisaties. Dit bevestigt ons in onze keuze om de vastgoedsturing niet alleen op concernniveau, maar nadrukkelijk ook op locatieniveau vorm en inhoud te geven. Een regionaal of zelfs lokaal verschillende ontwikkeling van de bevolking leidt immers ook tot een specifieke kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar woonruimte per gemeente. Customer intimacy De klanten van Ymere, onze kopers en huurders, hebben verschillende wensen en verwachtingen. Ymere heeft er met Customer intimacy voor gekozen om zo goed mogelijk in te spelen op deze verschillen. Daarbij is de klant het uitgangspunt van ons denken en doen: het begint bij de klant. We bieden die producten, diensten en communicatie aan waar de klant om vraagt. We doen dat vanuit de overtuiging dat onze producten en diensten beter worden als we beter inspelen op de specifieke klantwensen. Als we de moeite nemen om te luisteren naar de klant, en onszelf de ruimte geven om in te spelen op wat we horen, betaalt dat zich terug. We zullen minder herhaalcontact hebben, er is een kleinere kans op fouten, we zullen minder klachten krijgen en juist meer tevreden en betrokken klanten zien die graag meehelpen om onze producten en diensten te verbeteren en die zich inzetten voor de wijk. Daarom investeren we onze tijd en middelen in luisteren naar de klant. Duurzaamheid steeds duurzamer Het energiegebruik neemt toe, terwijl de beschikbaarheid van fossiele brandstoffen juist afneemt. Het gevolg is dat de prijzen van energie stijgen en de afhankelijkheid ervan toeneemt. Duurzaamheid is dus business. Ook – en zelfs steeds meer – in de Nederlandse woningbouw. Ymere wil zich samen met andere partijen richten op steeds duurzamere toepassingen. Inmiddels is gebleken dat we al regelmatig tot de koplopers behoren op het gebied van duurzaamheid. Onze belanghouders zien dat ook zo. Bovendien blijkt dat het begrip woonlasten, dus inclusief onder meer stookkosten, voor onze huurders belangrijker is dan het begrip huurlasten. Ook is duurzaamheid gewoon goed voor het milieu. Technische duurzaamheid en duurzaamheid in de bedrijfsvoering krijgen daarom een steeds prominentere plek in ons handelen. Financierbaarheid en investeringsvolume In lijn met de ondernemingsstrategie wil Ymere het investeringsvolume op niveau houden. Ymere heeft voor de komende jaren een substantiële financieringsbehoefte vanwege deze doorlopende investeringsinspanning en voor herfinanciering. Onder invloed van de financiële en economische crisis is de afhankelijkheid van de twee sectorbanken voor de financiering van door het WSW geborgde financiering toegenomen. Gezien de onzekerheid over de consequenties van de invoering van Basel III en schatkistbankieren voor de prijsstelling en


beschikbaarheid van financiering heeft Ymere besloten om zich via een Euro Medium Term Notes (EMTN-) programma direct op de kapitaalmarkt te richten. Het betreft een voor de kapitaalmarkt standaard programma dat in zijn vorm uniek is voor de Nederlandse corporatiesector. In 2011 is veelvuldig overlegd met alle betrokken partijen. Vanwege de financiële (landen)problematiek in Europa en de derivatenissues in onze bedrijfstak is het goedkeuringsproces vertraagd. De ontwikkelingen op de kapitaalmarkt bevestigen nog steeds dat de keuze die Ymere gemaakt heeft om een EMTN-programma uit te brengen, juist is. We gaan ervan uit dat in 2012 de eerste emissie onder dit programma geplaatst zal worden.



3. Goede woningen en diensten op maat Doelstelling 2011

Doelstelling 2011 gerealiseerd

Ambitie 2012

Goede woningvoorraad en passend beheer Gemiddelde onderhoudsconditie woningen < 2,6

Ja, is gemiddeld 2,5

1.000 woningen isoleren

Nee, 800

Minder ontruimingen in verband met huurschuld dan in 2010 (201)

Ja, 175

Gemiddelde onderhoudsconditie woningen < 2,6

Aantal ontruimingen in verband met huurschuld < 200

Verhoogde aandacht voor duurzaamheid Minimaal 5.000 ‘energielabelstappen’ verbeteren

Ja, 5.500

- 7.000 ‘energielabelstappen’ gezet - Minimaal 3 innovatieve projecten opgestart

Dienstverlening op maat Dienstverlening op niveau KWH-Huurlabel

Ja, KWH-Huurlabel is behouden

- Pilots Customer intimacy: reparatieverzoeken, klachtenafhandeling en woonruimteverdeling zijn uitgevoerd - My home-concept is vernieuwd

Dienstverlening door VvE op niveau SKW-certificatie

Ja, procescertificaat is verkregen

VvE-beleid geïmplementeerd en 2 experimenten met betrekking tot huurdersparticipatie

Ymere in ’t kort • Ymere bezit bijna 77.000 woningen en beheert voor Verenigingen van Eigenaren bijna 20.000 woningen • Gemiddeld nettohuurniveau per woning per maand: € 431 • Huurachterstand: € 11,9 miljoen • Huurderving: € 11,5 miljoen • Onderhoudsuitgaven: € 89,2 miljoen

3.1 De voorraad Het bezit van Ymere bestaat uit verschillende soorten verhuureenheden. Het bevindt zich in twintig gemeenten. Monumenten Monumenten en andere beeldbepalende gebouwen zijn van groot belang als iconen van kwaliteit, eigenheid en herkenbaarheid van steden. Ymere is trots op haar ruim 370 monumenten (met 4.800 verhuureenheden) in Amsterdam, Haarlem, Hoofddorp en Vijfhuizen. Vereniging van Eigenaren (VvE-)beheer Sinds juni 2011 is de afdeling VvE-beheer van Ymere in het bezit van het SKW1 Procescertificaat ‘Beheerder van Verenigingen van Eigenaars’. Het afgelopen jaar heeft Ymere het beleid

1 Samen Kwaliteit Waarborgen (SKW) ontwikkelt en verstrekt certificaten voor de sectoren bouwen, wonen, zorg en lokale overheid.


Omvang en samenstelling bezit Ymere op 31 december 2011

Gemeente

Aantal woningen

Alkmaar Almere

Amsterdam

Aantal overige wooneenheden

702 7.528

Alphen a/d Rijn

Verzorgingsplaatsen in verzorgingstehuis

41

Aantal garages/ parkeerplaatsen

10

66

778

109

596

8.274

100

200

100 44.465

326

62

Beemster Haarlem

Bedrijfsonroerendgoed

1.863

2.935

Aantal overige objecten

34

1 9.211

Haarlemmerliede en Spaarnwoude

496

Haarlemmermeer

13.288

63

120

194

3

12

56

86

623 22

103

1

Heerhugowaard

139

6

49.685 1

0

Heemstede

Totaal

803

1

10.272 511

10

14.183 126 145

Hillegom

16

16

Langedijk

407

4

411

Leiden

89

4

93

Leiderdorp

29

29

Lelystad

92

92

Oegstgeest

1

Teylingen

1

32

32

Velsen

2

2

Weesp

14

0

18

32

Zaanstad

31

2

100

133

2.295

5.263

Totaal

76.742

550

121

45

met betrekking tot VvE’s vastgelegd in een beleidsdocument, vanuit het perspectief van (groot)eigenaar en beheerder. We kiezen bewust voor een eigen afdeling VvE-beheer. Deze heeft als hoofddoelstelling ‘het door goed VvE-beheer organiseren van duurzame kwaliteit in complexen waar Ymere woningen bezit’. Door onze dubbelrol – we zijn eigenaar en beheerder – kunnen we efficiënt en met een goede prijs-kwaliteitverhouding werken. Goed onderhouden, gemengde complexen met huur- en koopwoningen dragen bij aan een sterk woonmilieu. Door ons verkoopbeleid neemt het aantal Verenigingen van Eigenaren toe. VvE-beheer beheert en administreert per eind 2011 bijna 27.000 appartementsrechten2 voor 498 Verenigingen van Eigenaren. Samen bevatten ze bijna 20.000 appartementen (waarvan 9.900 in eigendom bij Ymere), 2.163 garages, 5.174 bergingen, 4.158 parkeerplaatsen en 713 bedrijfsruimtes.

3.2 Huurbeleid Het huurbeleid van Ymere is erop gericht om de prijs en de kwaliteit (en daaronder verstaan we ook de populariteit) van de woningen beter met elkaar in overeenstemming te brengen. Op dit moment hanteren we drie categorieën op basis van populariteit. Aan elke categorie is een percentage van de maximale huur gekoppeld. Aan de hand daarvan stellen we de huur 2 Een appartementsrecht kan betrekking hebben op meerdere appartementen, garages en dergelijke.


85.016

Aantallen woningen per gemeente en per categorie op 31 december 2011 Sociale huur Gemeente

Vrije sector

Totaal

Huur < € 361,65

Huur > € 361,66 < € 554,75

Huur > € 554,76 < € 652,52

Huur > € 652,53

Alkmaar

59

546

40

57

702

Almere

503

5.361

1.367

297

7.528

21

6

73

100

15.896

23.276

3.683

1.610

44.465

2.229

6.010

790

182

9.211

Haarlemmerliede en Spaarnwoude

100

291

82

23

496

Haarlemmermeer

1.358

8.560

2.940

430

13.288

36

31

36

8

50

62

90

303

Alphen a/d Rijn Amsterdam Beemster Haarlem

Heemstede Heerhugowaard Hillegom Langedijk

103 19

16

16

Leiden Leiderdorp

14

407

89

89

29

29

Lelystad

5

34

20

Oegstgeest

14

18

Teylingen

139

33

92

32

Velsen Weesp Zaanstad

1

2

12

14

7

23

31

20.285

44.542

9.156

2.759

76.742

26,5%

58,0%

11,9%

3,6%

100%

2.759 (3,6%)

76.742

Totaal

73.983 (96,4%)

vast bij een nieuwe verhuring. Binnen de grenzen van het huidige woningwaarderingsstelsel (inclusief de 15 of 25 extra punten in de zogenoemde schaarstegebieden)3 is de nieuwe huur een weerspiegeling van de populariteit en de kwaliteit van de woning. Het behoud van een betaalbare woningvoorraad voor mensen met lage inkomens is daarbij gewaarborgd, onder meer door afspraken met verschillende gemeenten. Eind 2011 zijn we gestart met de voorbereidingen voor een nieuw huurbeleid. Amsterdam en Haarlem

Almere en Haarlemmermeer

Populariteit

Populariteit

Matig

Gemiddeld

Hoog

Matig

Gemiddeld

Hoog

Woningen kleiner dan 80 m2

80%

80-100%

100%

70%

70-90%

90%

Woningen groter dan 80 m2

maximaal 80%

maximaal 80%

100%

70%

70-90%

90%

3 Per 1 oktober 2011 hebben woningen in een schaarstegebied vanwege aangepast rijksbeleid 15 of 25 extra punten gekregen. Dit geldt voor alle woningen binnen ons werkgebied, met uitzondering van Almere.


Huuraanpassing 2011 Ymere heeft in 2011 de huren van de meeste woningen verhoogd met 1,3%, het inflatiepercentage van het voorafgaande jaar, tevens het maximaal toegestane huurverhogingspercentage in 2011. Huurders van woningen die in de nabije toekomst worden gesloopt of gerenoveerd, kregen geen huurverhoging. Huurders van woningen met een huurprijs die werd afgetopt op de huurtoeslaggrens, kregen geen of een lagere huurverhoging. De huurdersorganisatie adviseerde positief over de voorgenomen huurverhoging. De gemiddelde verhoging per 1 juli 2011 bedroeg 1,27%. Bezwaren tegen huurverhoging 2011 In 2011 maakten 155 huurders (2010: 187) bezwaar tegen de huurverhoging. Van de ontvangen bezwaren zijn er 22 opgelost in overleg met de huurders. De overige zaken (133) zijn doorgestuurd naar de huurcommissie. In 28 gevallen (2010: 40) werd het bezwaarschrift toegewezen, in 44 gevallen afgewezen. De overige zaken (61) waren eind 2011 nog in behandeling. Huurharmonisatie Het gemiddelde nettohuurniveau van onze woningen was eind 2011 Z 431. De huurprijzen bedroegen eind 2011 gemiddeld 79% van de huurprijs die op grond van regelgeving als maximaal redelijk kan worden beschouwd. Huurderving In 2011 bedroeg de huurderving als gevolg van leegstand van alle verhuureenheden Z 10,1 miljoen (2010: Z 8,2 miljoen). De huurderving als gevolg van oninbare vorderingen bedroeg in 2011 Z 1,4 miljoen (2010: Z 1,2 miljoen). De totale huurderving bedroeg in 2011 dus Z 11,5 miljoen (2010: Z 9,4 miljoen). De toename van de huurderving wordt voor een groot deel verklaard door administratieve wijzigingen die samenhangen met harmonisatie van waarderingsgrondslagen. Verder was er sprake van oplopende leegstand bij bedrijfsruimtes en parkeerplaatsen, in het topsegment van de vrijehuursector en als gevolg van projecten (sloop/verbetering).

3.3 Interventie en preventie De Taskforce Interventie Preventie (TIP) van Ymere ondersteunt de Ymere-kantoren bij het optimaliseren van het huurincasso, teneinde huurachterstanden zo laag mogelijk te houden en financiële problemen en ontruimingen op basis van huurschuld zo veel mogelijk te voorkomen. In 2011 heeft het team veel tijd gestoken in het uniformeren van de processen op alle kantoren en in de introductie van een nieuw administratief systeem. Daarbij is het instrument ‘aanmanen per SMS’ geïntroduceerd. Een speciale unit van het team is gericht op de opsporing van woonfraude. Dit leidt vaak tot vrijwillige huuropzegging, maar ook tot ontruimingen (zie ook 4.1).

Woningontruimingen

HaarlemAlmere Amsterdam Haarlem mermeer

NoordK.Land

Totaal Totaal 2011 2010

Ontruimingen in verband met huurschuld

27

124

10

13

1

175

201

Ontruimingen in verband met overlast en woonfraude

15

63

10

12

0

100

80

Totaal aantal ontruimingen

42

187

20

25

1

275

281


Ondanks de economische crisis is het aantal ontruimingen in verband met huurschuld gedaald, net als in 2010.

3.4 Onderhoud Ymere wil een goede basiskwaliteit van haar bezit. De bouwtechnische kwaliteit wordt daarom gemeten met een zogenoemde conditiescore4. De cijfers daarvan liggen tussen 1 (zeer goed) en 6 (zeer slecht). Ymere streeft naar een gemiddelde conditiescore van 2,6 of lager. Op dit moment is de gemiddelde conditiescore 2,5. Hierbij zijn alle complexen opgenomen, ook de complexen waar de komende jaren ingrijpende verbeteringen zijn gepland. Omdat er grote verschillen zijn tussen de conditiescores, is er een tweede doelstelling geformuleerd. Uiteindelijk mag maximaal 5% van de complexen een conditiescore boven de 3,5 hebben. Op dit moment voldoet Ymere daar nog niet aan; 11% van de complexen scoort boven de 3,5. Ten opzichte van 2010 is dit percentage wel gedaald: van 14% naar 11%. Door renovatie en ingrijpende woningverbetering moet dit de komende jaren steeds verder verbeteren. Naast reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud investeert Ymere in herstructurering en verbetering van bestaand bezit (zie hoofdstuk 7). Ymere heeft aan het onderhoud van woningen in 2011 Z 89,2 miljoen besteed. Dit is inclusief de toegerekende apparaatkosten van ons interne servicebedrijf.

Uitsplitsing naar onderhoudssoort in de kerngemeenten

Bedragen x € 1 miljoen

NoordHaarlem- KenneAlmere Amsterdam Haarlem mermeer merland

Totaal 2011

Totaal 2010

Reparatieonderhoud

1,2

18,0

3,6

4,9

0,4

28,1

35,8

Mutatieonderhoud

0,1

6,0

1,7

2,8

0,1

10,7

11,3

Planmatig onderhoud

6,3

29,9

6,6

7,1

0,5

50,4

39,3

Totaal bruto-onderhoud

7,6

53,9

11,9

14,8

1,0

89,2

86,4

Af: intern servicebedrijf

14,0

12,2

Onderhoudslasten extern

75,2

74,2

3.5 Duurzaamheid Ymere richt zich op het verduurzamen van het bezit. Niet alleen reductie van energieverbruik en isolatie van woningen zijn van belang, ook het opwekken van energie is een thema waar Ymere zich op richt. Woningverbetering van de bestaande voorraad levert daarbij de grootste winst op. Onze ambitie vertalen we voortaan alleen in het aantal labelstappen dat we daarbij realiseren en niet meer op het aantal woningen dat we daarbij onder handen nemen. In 2011 hebben we voldaan aan ons uitgangspunt om minimaal 5.000 energielabelstappen te maken (5.500). Dit leverde 800 geïsoleerde woningen op. Ymere heeft in 2011 haar duurzaamheidsprogramma conform het Energiebeleidsplan voortgezet. Twee PV-systemen (systemen met zonnepanelen) zijn geplaatst, financieel aantrekkelijk gemaakt door SDE-subsidie. Daarnaast is er via de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) een forse subsidie binnengehaald voor een herstructureringsproject in Haarlem. Ook heeft Ymere een FSC-jaarplan opgesteld. Hierin onderstrepen we onze

4 Deze conditiescore is gebaseerd op een methode om de conditie van bouwen installatiedelen op objectieve en eenduidige manier vast te leggen (conform NEN 2767).


doelstellingen om zogeheten goed hout te gebruiken in onze nieuwbouw-, renovatie- en onderhoudsprojecten. Tot slot hebben we de doelstellingen voor de bestaande woningvoorraad aangescherpt. Onze ambitie is nu om in tien jaar de woningen met een energielabel D of zwakker aan te passen tot B-labelniveau (zie ook 7.2).

3.6 Goede dienstverlening Ook in 2011 ligt het dienstverleningsniveau van Ymere minimaal op de eisen van het KWHHuurlabel. Ymere is dan ook houder van het KWH-Huurlabel. In 2011 hebben we, samen met het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) het initiatief genomen om het huidige huurlabel veel meer dan nu het geval is af te stemmen op de specifieke context waarin grootstedelijke corporaties opereren. Dat vereist een label dat uitgaat van maatwerk en flexibiliteit, passend bij een organisatie die zowel centraal als decentraal opereert, en dat doet in verschillende steden in sterk wisselende buurten. Het label wordt dus veel meer een toetsingskader dan een rigide normatief kader. Het streven is om dit ‘KWH-Huurlabel XL’ in 2012 operationeel te krijgen. We laten daarnaast maandelijks verschillende dienstverleningsprocessen meten door externen, zodat we continu zicht hebben op onze prestaties. Ymere heeft ervoor gekozen zich in de toekomst te richten op Customer intimacy als concurrentiestrategie. De eerste stappen zijn inmiddels gezet.

3.7 Bijzonder aanbod Ymere heeft het bijzondere aanbod van woningen en overig vastgoed verdeeld over twee afdelingen: Maatschappelijk Vastgoed en Commercieel Vastgoed. De reden daarvoor is dat onze klanten verschillen. Ook kunnen we op deze wijze onderscheid maken tussen DAEBactiviteiten en niet-DAEB-activiteiten, zoals het Europese beleid van ons vraagt. De afdeling Maatschappelijk Vastgoed bedient mensen met een zorgvraag, studenten en klanten voor maatschappelijk vastgoed. De afdeling Commercieel Vastgoed bedient klanten voor huurwoningen in de vrije sector, bedrijfsonroerendgoed, en parkeren. Deze afdelingen ondersteunen ook het beleid, de exploitatie en projecten. De commerciële activiteiten lichten we toe in hoofdstukken hierna. Onder maatschappelijk vastgoed verstaan we alle gebouwen die worden gebouwd of getransformeerd met de primaire doelstelling om leefbare en vitale steden, wijken en buurten te realiseren. Het gaat dan om: 1. voorzieningen voor zorg, welzijn, onderwijs, cultuur en sport; 2. speciale woonzorgvormen, vaak verhuurd aan of via zorg- of opvangorganisaties; 3. studentenwoningen; 4. bedrijfsverzamelgebouwen, broedplaatsen en ateliers; 5. combinaties van functies (woon, werk, educatie, zorg, economie, cultuur). De portefeuille van de afdeling Maatschappelijk Vastgoed omvat in totaal 4.670 eenheden en vertegenwoordigt medio 2011 een huursom van circa Z 35,3 miljoen per jaar. Hiervan is ongeveer Z 15,7 miljoen per jaar afkomstig van zorghuisvesting, circa Z 7,3 miljoen van studentenwoningen en circa Z 12,3 miljoen van overig maatschappelijk vastgoed. Zorg Ymere vindt het belangrijk dat mensen met een zorgvraag in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen. Omdat de samenleving langzaam maar zeker vergrijst, vergt dit woningaanpassingen en aanpassing van het verzorgingsniveau in buurten. In 2011 lag de focus op deze drie punten:


1. het ontwikkelen van gezondheidscentra in buurten. Zo is in 2011 in Amsterdam-Noord de Kadoelerbreek opgeleverd. Hierin is een dienstencentrum gevestigd, waarin ruimtes zijn verhuurd aan fysiotherapeuten, huisartsen, een apotheek en een Mensendiecktherapeut; 2. het in samenwerking met zorgpartijen ontplooien van initiatieven voor kleinschalige woonvoorzieningen. In de Kadoelerbreek zijn ook vier groepswoningen voor 32 cliënten van Cordaan gerealiseerd; 3. het huisvesten van bijzondere doelgroepen, zoals begeleid wonen voor mensen met een verstandelijke beperking. In Nieuw-Vennep is ten behoeve van de Regionale Instelling voor Begeleiding op het gebied van Wonen, Werken en Welzijn (RIBW) een kleinschalige woonvoorziening gerealiseerd voor mensen met een verstandelijke beperking. In Hoofddorp is een hospice voor de stichting Bardo opgeleverd. In Haarlem zijn veertien Focuswoningen voor mensen met een lichamelijke beperking opgeleverd. Ook is hier voor de Hartekampgroep huisvesting gerealiseerd aan het DSK-terrein voor 24 cliënten met een verstandelijke beperking. Studentenhuisvesting Ymere beheert in Amsterdam, Haarlem en Almere 2.227 studenteneenheden, waarvan 927 met een campuscontract5 en 68 gemeubileerde eenheden met een short-staycontract. Deze laatste eenheden zijn speciaal bestemd voor internationale studenten van de Universiteit van Amsterdam, de Vrije Universiteit, de Hogeschool van Amsterdam en de Amsterdamse Hogeschool voor de Kunsten. In 2011 heeft Ymere 820 studentenwoningen en -kamers verhuurd: 614 in Amsterdam, 34 in Almere en 172 in Haarlem. Ymere wil een aanbod leveren dat complementair is aan de reguliere studentenhuisvesting. In de afgelopen jaren hebben we studentenhuisvesting gerealiseerd voor bijvoorbeeld topsport-, conservatorium-, kunsten theaterstudenten en studenten uit het buitenland. In 2011 is Ymere een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met de Hogeschool voor de Kunsten, voor de verhuur van gemeubileerde kamers aan hun buitenlandse studenten. Omdat het realiseren van studentenhuisvesting een bijdrage moet leveren aan wijken met perspectief, is Ymere altijd op zoek naar synergie met (andere bewoners in) de wijk en de buurt. Daarom verhuren we, in afwachting van verkoop, renovatie of sloop, al onze tijdelijke woningen in Amsterdam (2011: 534) aan studenten. Naar schatting hebben we hiermee zo’n negenhonderd studenten aan woonruimte geholpen, omdat een deel van de woningen bewoond wordt door twee of drie personen. Om de studenten ook te betrekken bij de vernieuwing van de buurt, hebben we voor leefbaarheidsprojecten een samenwerkingsverband met VoorUit en de Stichting Academie van de Stad. Meer hierover in het hoofdstuk 6, Talentontwikkeling en sociale stijging. Overig maatschappelijk vastgoed Het overige maatschappelijk vastgoed bevindt zich vaak in de plinten van onze (sociale huur)woningen. In totaal gaat het om ruim 504 verhuureenheden vastgoed, waaronder ateliers, kinderopvang en buurthuizen.

5 Een campuscontract is een huurovereenkomst waarin is aangegeven dat de huurder de woning verlaat wanneer hij of zij de studie beëindigt. Op die manier blijft de woning beschikbaar voor studenten.


3.8 Centraal Meldpunt Klachten en Geschillenadviescommissie In het contact met onze klanten kunnen er dingen misgaan. Om fouten in de dienstverlening te signaleren en te herstellen, heeft Ymere een Centraal Meldpunt Klachten ingesteld. Als er toch een meningsverschil blijft bestaan over onze dienstverlening, kan de klant een geschil voorleggen aan de Geschillenadviescommissie Ymere. In 2011 zijn bij het Centraal Meldpunt Klachten 1.746 klachten (2010: 1.262) geregistreerd. Dit hoge aantal geregistreerde klachten heeft vooral te maken met de extra aandacht die binnen de organisatie is besteed aan het duidelijk maken van het belang van een goede klachtenregistratie. Op die manier is het namelijk veel beter mogelijk om te monitoren welke processen verbeterd moeten worden. Uiteindelijk heeft de Geschillenadviescommissie 41 (2010: 38) geschillen behandeld.

De samenstelling van de Geschillenadviescommissie Ymere op 31 december 2011 Naam

Functie

Benoemd op

Aftredend per

De heer mr. F. van der Brug

Voorzitter

1 februari 2005

31 december 2012

De heer V. Thöne

Lid, voorgedragen door huurdersorganisatie SHY

1 januari 2011

31 december 2013

Mevrouw mr. J. Siemons

Lid, voorgedragen door Ymere

1 januari 2004

31 december 2011

De heer C. van Maanen

Plaatsvervangend lid, voorgedragen door Ymere

1 januari 2011

31 december 2013

De heer G.G. de Jong

Plaatsvervangend lid, voorgedragen door huurdersorganisatie SHY

1 januari 2011

31 december 2012

Mevrouw Siemons is op 31 december 2011 afgetreden. In haar plaats is mevrouw M. Langendijk benoemd.

Uitspraken Geschillenadviescommissie Ymere in 2011 2011

2010

Aantal

Aandeel

Aantal

9

22%

4

24%

28

68%

24

60%

Deels gegrond/ deels ongegrond

3

8%

10

16%

Geen oordeel

1

2%

0

0%

41

100%

38

100%

Ongegrond Gegrond

Totaal

Aandeel

Het bestuur van Ymere heeft alle uitspraken van de Geschillenadviescommissie overgenomen. In het eerste jaar na de fusie tussen Ymere en Goed Wonen Noord-Kennemerland behandelde de regionale klachtencommissie SVNK nog de geschillen voor de regio NoordKennemerland. Hier zijn in 2011 geen geschillen over Ymere gemeld. Vanaf 2012 behandelt de Geschillenadviescommissie Ymere de geschillen van alle vestigingen van Ymere.




4. Woongenot in leefbare wijken Doelstelling 2011


Ambitie 2012

Woongenot in de woning realiseren en bestendigen Aanpak geluids- en burenoverlast

Ja, nieuw programma van eisen - Pilot informatie over leefstijlen met extra geluidsisolatie (boven bij verhuring bouwbesluit) - Informatiefolder beschikbaar over juridische mogelijkheden voor bewoners bij overlast Ja, inzet Beter Buren (Amsterdam-Noord), Buurtbemiddeling

Leefbare wijken Betere Buurtprijs: 21 voorstellen Ja, 25 voorstellen zijn uitgeuitwerken voerd

(Wordt reguliere activiteit)

500 woningen vrij door aanpak woonfraude

Ja, 569 woningen vrij

530 woningen vrij door aanpak woonfraude

Realisatie ontmoetingsplekken Tolhuistuin, Pakhuys Afrika en Rozenprieel

Nee, uitwerking gestart, realisatie in 2012

Realisatie volgens planning

5 plannen voor ontmoetingsplekken verder uitwerken

Ja, uitwerking gestart

Ymere in ’t kort • Totale investeringen in wijkaanpak en leefbaarheid in 2011: Z 13,3 miljoen • Initiatieven op gebied van schoon, heel en veilig (onderdeel van leefbaarheid): Z 8 miljoen

4.1 Leefbaarheid Mensen willen een woonomgeving die schoon, heel en veilig is. Ofwel: een leefbare buurt. Naarmate we meer woningen in een wijk bezitten, maken we ons – samen met de bewoners – sterk voor een schone, hele en veilige openbare ruimte. Ymere stimuleert de actieve betrokkenheid van de bewoners. Betere Buurtprijs 2011 Bij de Betere Buurtprijs nodigen we bewoners uit om met ideeën te komen voor de verbetering van de leefbaarheid in hun buurt. De winnaars voeren hun project zelf uit; Ymere biedt financiële en praktische ondersteuning. In 2011 ontving Ymere weer veel goede ideeën van haar huurders. Daarvan werden er 25 gerealiseerd. Per vestiging zijn de prijswinnaars in het zonnetje gezet tijdens een feestelijke prijsuitreiking. Dag van de Dialoog De Dag van de Dialoog is een simpele en doeltreffende methode om de sociale cohesie tussen bewoners en hun betrokkenheid bij de stad en buurt te bevorderen. In de Week van de Dialoog, van 2 tot 13 november, namen meer dan zeventig gemeenten aan deze dag deel. Ymere, landelijk partner van Nederland in Dialoog, was zelf gastheer van tien tafels in de gemeenten Amsterdam en Almere. Schoon, heel en veilig Ymere heeft de aandacht voor ‘schoon, heel en veilig’, de basis voor het vertrouwen van de bewoners, verhoogd met (onder andere) een nieuw huismeesterbeleid. Huismeesters en gebiedsbeheerders zijn de verbindingsofficieren tussen Ymere en de bewoners in de wijk. In


2011 zijn we gestart met de verdere professionalisering van deze functies, zowel binnen onze organisatie als in onze contacten met de buitenwereld. Het doorbelasten van de kosten van de inzet van huismeesters is daar ook een onderdeel van. Ook was Ymere intensief betrokken bij de voorbereiding van de Dag van de Huismeesters in september 2011. In de Van Nelle fabriek te Rotterdam kwamen toen zo’n zeshonderd huismeesters uit heel Nederland bijeen om inspiratie op te doen. Bloemkoolwijken Gevoed door interne en externe signalen is Ymere in 2011 gestart met een preventieve aanpak van onze zogenoemde bloemkoolwijken. Deze wijken – waarvan de plattegrond aan een bloemkool doet denken – zijn in de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw gebouwd. In ons werkgebied zijn ze met name te vinden in Haarlemmermeer en Almere. Deze wijken dreigen langzaam maar zeker achteruit te gaan. Onze preventieve aanpak is gericht op verbetering van de leefbaarheid op een klein schaalniveau. We maken daarbij slimme verbindingen tussen bewonersparticipatie, kleine fysieke ingrepen, bijzondere manieren van toewijzing en beheerconcepten. Daarbij gaan we in overleg met de (vele) particuliere eigenaars om het tij te keren.

4.2 Aanpak woonfraude Ymere hecht veel belang aan het tegengaan van woonfraude. Fraude frustreert de woningmarkt en heeft een negatieve invloed op de leefbaarheid in de wijken. Ook kan fraude leiden tot onveilige woonsituaties, zoals vaak het geval is bij hennepkwekerijen in woningen. We onderzoeken fraudemeldingen van omwonenden, uit ons eigen netwerk of van bureau Zoeklicht in Amsterdam. Ook scannen we continu welke woningen worden aangeboden op websites als Marktplaats en Kamernet. In 2011 zijn op deze wijze 17 woningen opgespoord die onrechtmatig werden aangeboden (2010: 22). Ymere wil na de ontdekking van woonfraude tot vrijwillige huuropzegging komen. Daarmee zijn in 2011 ook weer goede resultaten geboekt. Daarnaast kunnen juridische procedures leiden tot ontruimingen. In totaal hebben onze inspanningen om woonfraude op te sporen ertoe geleid dat 569 woningen weer rechtmatig kunnen worden verhuurd. Er zijn 43 huurovereenkomsten beëindigd vanwege een hennepkwekerij in de woning (Almere: 13, Amsterdam: 13, Haarlem: 5 en Haarlemmermeer: 12) (2010: 30).

Woonfraude

Almere

HaarlemAmsterdam Haarlem mermeer

NoordKennemerland

Totaal 2011

Totaal 2010

Ontruimingen i.v.m. woonfraude

15

56

10

12

0

93

71

Huuropzeggingen i.v.m. woonfraude

44

309

72

48

3

476

456

Totaal

59

365

82

60

3

569

527

4.3 Bedrijven en onroerend goed In 2011 zijn circa 75 contracten getekend voor bedrijfsonroerendgoed (maatschappelijk en commercieel). Ymere kent een portefeuille van ruim 2.200 verhuureenheden bedrijfsonroerendgoed (winkels, bedrijfsruimtes, ateliers, (brede) scholen, kinderopvang, buurthuizen/ ontmoetingsruimten/jongerencentra). Meestal zijn deze gevestigd in de plint van onze


(sociale huur)complexen. Verder bevat deze portefeuille parkeerplaatsen (in stallings- en parkeergarages), bergingen en opslagruimten. In 2011 introduceerde Ymere een nieuwe digitale reactiemodule voor bedrijfsonroerendgoed en parkeerplaatsen. Hierdoor zijn we beter in staat om maatwerk te bieden aan specifieke groepen ondernemers. Dankzij de digitale module verhuren we het merendeel van onze bedrijfsruimten en parkeerplaatsen zonder dat we actief hoeven te adverteren. Ook zijn we gestart met een YouTube-kanaal. Onze activiteiten op sociale media zijn uitgebreid. De leegstand van commercieel bedrijfsonroerendgoed is gedaald tot 4% (2010: 7%). Hiermee doen we het niet slecht, zeker gezien de marktomstandigheden. Ymere heeft echter vooral te maken met leegstand van parkeerplaatsen in stallingsgarages. Dit is met name het geval in gebieden waar geen parkeergeld hoeft te worden betaald (Europakwartier Almere en Amsterdam-Nieuw-West) of waar een verlaagd tarief geldt (IJburg). Als gevolg van de economische crisis verwachten we in 2012 een toenemend aantal huuropzeggingen van bedrijfsruimten. Met kortere contracten, innovatieve concepten en meer maatwerk verwachten we de leegstand te kunnen beperken. Het realiseren van bedrijfsonroerendgoed is voor Ymere altijd een aanvulling op het wonen. Het heeft ook een maatschappelijke doelstelling. We geloven in het belang van een stabiele wijkeconomie; deze draagt naar onze overtuiging bij aan de groei van wijken. Zo zorgen we ervoor dat lokale initiatieven worden gefaciliteerd en talentontwikkeling wordt ondersteund. Daarnaast is een stabiele wijkeconomie van cruciaal belang voor het verbinden van mensen met verschillende inkomens, achtergronden en leefstijlen in een wijk. Ymere heeft een sterke positie in de verhuur van bedrijfsonroerendgoed aan het midden- en kleinbedrijf. Onze focus ligt op de lokale ondernemer die op zoek is naar een bedrijfs- of kantoorruimte tussen 80 en 100 m². Daarin hebben we een divers aanbod.

4.4 Architectuur, kunst en groen In 2011 werden enkele bijzondere projecten op het gebied van architectuur, kunst en groen opgeleverd. Daaronder het Hercules Seghersplein in de Amsterdamse Pijp (inclusief verlichte huisnummers), ontworpen door OKRA landschapsarchitecten. Het Palmplein in Haarlem kreeg bijzonder meubilair van ontwerper Baukje Trenning. Studio Makkink & Bey leverde de eerste hekwerken op van een serie in het Reimerswaalhof in Amsterdam-Nieuw-West. In 2011 gaven we aan (samenwerkings)projecten op het gebied van kunst, groen en ontwerp openbare ruimte Z 610.963 uit (in 2010: Z 788.925). Hierin is rond de Z 235.000 opgenomen voor architectuurgerelateerde activiteiten, waaronder ook de prijsvraag die Ymere uitschreef samen met het Nederlands Architectuurinstituut (NAi). Door te investeren in goede architectuur, beeldende kunst en groen investeert Ymere in de kwaliteit en identiteit van de woonomgeving. Kunst biedt herkenningspunten, inspireert en geeft karakter. Kunst is geen doel op zich, maar is aanleiding voor bewoners om met elkaar in contact te komen en zich hun buurt eigen te maken. Uitgangspunt is altijd de binding die bewoners en omwonenden hebben met hun woning en hun buurt. Ymere investeert al jarenlang bewust in kunst in de openbare ruimte, omdat we geloven dat dit actief bijdraagt aan de kwaliteit van de buurt en daarmee ook aan de sociale duurzaamheid ervan. Hiervoor reserveren we dus structureel budget. Juist in een jaar waarin vanuit


verschillende kanten fors op cultuur is bezuinigd, heeft Ymere ervoor gekozen dat (culturele) opdrachtgeverschap voort te zetten. Onze kunstopdrachten zijn vooral gericht op kunst die in architectuur is geïntegreerd. Het accent ligt op kunsttoepassingen in nieuwbouw- en renovatieprojecten. We vragen beeldende kunstenaars en ontwerpers om samen te werken met de architect, en vanuit die samenwerking een voorstel te doen voor een onderdeel van een gebouw of straat. Om de vorming van een visie op woningbouw en goed opdrachtgeverschap te stimuleren, werken we onder meer samen met het NAi. Onder de naam New Harloheim heeft Ymere een prijsvraag uitgeschreven voor Haarlem-Oost. Vanwege de complexiteit en breedte van de opgave konden alleen multidisciplinaire teams hieraan deelnemen. De tentoonstelling over deze prijsvraag is opgezet als een ontwerplaboratorium. Het winnende team van hoofdontwerpers Joep van der Veen en Tom Blokkers werkte hierin verder aan hun plan. De bezoekers zagen dus ook de verdere ontwikkeling van het winnende plan. In het voorjaar van 2012 reist de tentoonstelling naar ABC Architectuurcentrum in Haarlem.

4.5 Ontmoetingsplekken van de 21e eeuw Ymere investeert graag in de zogenoemde ontmoetingsplekken van de 21e eeuw. Dit zijn openbare ruimten met een bovengemiddeld niveau van ontwerp en uitvoering, in buurten waar Ymere veel bezit heeft. Bijvoorbeeld een park of plein met iets extra’s, om de hoek van de locatie waar mensen wonen of werken. Ymere jaagt het ontstaan van deze plekken aan en investeert er graag in, maar is bij voorkeur geen eigenaar. Dat is de gemeente, of een groep gebruikers rond de ontmoetingsplek. Vanuit deze gedachte worden ontmoetingsplekken alleen gerealiseerd als alle partijen in de buurt het plan omarmen, in eigendom willen nemen, zich verantwoordelijk voelen en willen onderhouden. Dit maakt processen veelzijdig en soms complex, maar we weten zo wel dat de plekken waarin we investeren breed worden gedragen en dus ook blijvend zijn. In 2011 zijn we druk geweest met de voorbereidingen en inrichting van acht ontmoetingsplekken binnen ons werkgebied. In 2012 zullen vier van die plekken worden gerealiseerd: 1. de poëtische, verscholen Tuin van Jonker in Haarlem; 2. de Tolhuistuin in Amsterdam-Noord, met een collectief kunstwerk door bewoners uit de Van der Pekbuurt; 3. de letterkubussen/speelen zitelementen op de Piet Heinkade, tussen de pakhuizen van Ymere in Amsterdam; 4. lichtgevende en steeds van kleur veranderende kunstobjecten (Marbles) op het Van Eesterenplein in Almere. De overige vier projecten zijn: 5. het Limperplantsoen in Delftwijk-Noord (Haarlem-Noord), in participatie met de ontwerper, de gemeente en omwonenden; 6. een podium met zitelementen op het Waterlandplein in Amsterdam-Noord. Winkeliers, de muziekschool en de bibliotheek kunnen hiervan gebruikmaken. De oplevering staat gepland als het plein wordt ingericht bij de oplevering van de nieuwbouw; 7. een mobiele ontmoetingsplek door het ontwikkelgebied van de Laan van Spartaan in Amsterdam-Nieuw-West. Deze ‘reizende plek’ wordt onderhouden door leerlingen van het ROC. Momenteel wordt aan de planvorming gewerkt; 8. het Krugerplein in Amsterdam-Oost. In het oorspronkelijke plan zouden twee horecaondernemers samen met Ymere en de gemeente een foodcourt met leer-werktraject reali-


seren. Helaas konden niet alle belangen worden verenigd. De ondernemers zijn daarop gaan zoeken naar een andere plek. Het Krugerplein is nu geen ontmoetingsplek van de 21e eeuw meer, maar wordt wel opnieuw door de gemeente ingericht.



5. Keuzevrijheid en wooncarrières Doelstelling 2011


Ambitie 2012

Het aanbod is inzichtelijk voor woningzoekenden Aanbodmodule met koop en huur voor inkomens tussen € 33.614 en € 43.000

Minimaal 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot € 33.614

Ja, Woonticket

Woonticket Middeninkomens voortzetten

Inzet social media bij nieuwbouw verkoop

Inzet social media bij alle verkoop

Ja, 95%

Minimaal 90% van de sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot € 33.614

Vergroten van de mogelijkheden tot wooncarrière Uitvoering bestaande experimenten

Ja, dé Woonswitch uitgevoerd; Woonversnelling is afgerond in 2011 en Huur op Maat is geëvalueerd door SEV

Optimaliseren dé Woonswitch

Verkopen van 850 woningen

Ja, 912, waarvan 794 aan particulieren en 118 pakketverkoop aan corporatie

Verkopen van 850 woningen

Voldoende aanbod middeldure huur

Ja, met 480 extra middeldure huurwoningen, 747 verhuringen middeldure huur en 100 verhuringen met Woonticket Middeninkomens

Voldoende aanbod middeldure huur

5.1 Woningtoewijzing sociale huurwoningen In 2011 verhuurde Ymere in totaal circa 3.800 leeggekomen sociale huurwoningen opnieuw. Dat komt neer op een mutatiegraad van ons sociale woningbezit van ongeveer 5,6% (2010: 5,9%, 2009: 6,2%). Voor het derde jaar op rij is dus een daling van de mutatiegraad te zien. Dat heeft een relatie met de vastlopende woningmarkt. Hoewel er als gevolg van de Europese regelgeving6 in potentie minder mensen op minder huurwoningen konden reageren, is het gemiddelde aantal reacties in drie van onze vier regio’s juist gestegen. Ook dat kan worden gezien als een teken van de stagnatie op de woningmarkt. In 2011 heeft Ymere 95% van de toewijzingen in de sociale huursector gedaan aan mensen met een inkomen onder Z 33.614. Daarmee hebben we aan de Europese regelgeving voldaan. De verschillende woonruimteverdelingssystemen zijn aangepast aan de nieuwe regelgeving. Uitzonderingen zijn gemaakt voor stadsvernieuwingsurgenten en mensen met een sociale en/of medische urgentie met een inkomen boven Z 33.614. Voor hen is nog wel een woning beschikbaar in de sociale huursector van Ymere. Ymere regelt de toewijzing van haar sociale huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam en Almere via WoningNet. De dienstverlening aan woningzoekenden is in de Stadsregio Amsterdam meer aangesloten op het digitale tijdperk. De papieren woningkrant is daar afgeschaft. In plaats daarvan kan de woningzoekende nu een digitale (vaste) selectie maken

6 We moeten minimaal 90% van ons sociale bezit (dat wil zeggen met een maandhuur tot € 652) verhuren aan huishoudens met een inkomen onder € 33.614.


van woningen die hij of zij relevant vindt en desgewenst kan uitprinten, zo nodig bij (en met hulp van) een vestiging van Ymere. Zo zorgen we ervoor dat ook de uiterst kleine minderheid die nog niet digitaal participeerde (4%), toch kan reageren. Woonservice is de organisatie voor de toewijzing van de woningen in Haarlem, Haarlemmerliede en Spaarnwoude. In Teylingen en Leiden verloopt de toewijzing via Woonzicht. Deze instanties verzorgen de inschrijving van woningzoekenden, de woningbemiddeling bij urgentieverklaringen, de publicatie van het actuele woningaanbod van de woningcorporaties, en het op volgorde zetten van de kandidaten op basis van lokale regels.

Gemiddeld aantal reacties op vrijkomende sociale huurwoningen

en acceptatiegraad in een aantal gemeenten

Gemiddeld aantal reacties 2011

Acceptatiegraad

2010

2011

Almere

160,7

122,6

3,2

2010 2,6

Amsterdam

179,9

180

6,9

7,1

Haarlem

156,2

188

7,3

7,4

Haarlemmermeer

124,1

105

3,0

3,3

5.2 Beweging op de woningmarkt Om beweging op de woningmarkt te krijgen, experimenteert Ymere in overleg met de betrokken gemeenten onder andere op het gebied van de woonruimteverdeling (de woningtoewijzing) en het woonlastenbeleid. Met De Woonversnelling, dé Woonswitch en Huur op Maat heeft Ymere daarvoor drie instrumenten ingezet. De Woonversnelling In 2011 is in april het experiment Woonversnelling afgerond. Het afgesproken aantal woningen dat met dit experiment zou worden verhuurd, was namelijk gehaald: zevenhonderd woningen. Ymere heeft het experiment uitgevoerd in de stadsregio Amsterdam, samen met de corporaties Eigen Haard en de Woongroep Holland. Het wordt nu geëvalueerd. Dé Woonswitch Via dé Woonswitch heeft Ymere in 2011 43 huurders bemiddeld (2010: 74). In 2012 gaan we verder met het optimaliseren en verbreden van dit instrument, in de werkgroep dé Woonswitch versie 2.0. Ook komt er een promotiecampagne die voor nieuwe belangstelling en actualisering van het klantenbestand moet zorgen. Dit bemiddelingsmodel moet ervoor zorgen dat huurders van Ymere in Zuid-Kennemerland sneller kunnen verhuizen naar een woning die beter aansluit bij hun wensen. In 2011 is de methode het derde jaar ingegaan. Per 31 december 2011 staan 1.137 huurders van Ymere ingeschreven (2010: 1.049). Daarvan zijn 608 huurders actief op zoek met gemiddeld 5 switchverzoeken per persoon (2010: respectievelijk 614 en 3,5). Dit zijn in totaal 3.059 switchverzoeken, een toename van 909. Het aantal woningen dat via dé Woonswitch wordt verhuurd, voldeed in 2011 niet aan onze doelstelling en de verwachtingen. Dit komt onder meer door de ingebruikname van een nieuwe webapplicatie en ons nieuwe administratieve systeem.


Huur op Maat In april is de landelijke evaluatie van Huur op Maat gepresenteerd tijdens een landelijk congres van de SEV. Begin 2012 heeft de minister besloten om – in afwijking van het advies van de SEV – het experiment te beëindigen. Wel is er ruimte voor een experiment met betrekking tot flexibele huren in Amsterdam.

5.3 Commercieel vastgoed: vrije sectorhuur De portefeuille met huurwoningen in de vrije sector van Ymere telt 2.759 huurwoningen. Dat is een uitbreiding ten opzichte van 2010 met 320 nieuwbouwwoningen en circa 60 voormalige sociale huurwoningen. Huurwoningen in de vrije sector zijn belangrijk: ze bevorderen de doorstroming op de woningmarkt en dragen bij aan een gemengde wijk. Dit geldt vooral voor de woningen in het middensegment (vanaf de huurtoeslaggrens van Z 652 tot Z 900). Momenteel staan 17.000 mensen ingeschreven die op zoek zijn naar een vrijesectorhuurwoning. Daarvan woont ruim 60% nu nog in een sociale huurwoning. In 2011 verhuisden zo’n 50 huurders van Ymere vanuit een sociale huurwoning naar een vrijesectorhuurwoning van Ymere. Woningzoekenden In 2011 schreven opvallend veel mensen met een koopwoning zich in voor een vrijesectorhuurwoning. Eind 2011 stonden in totaal meer dan 17.000 huishoudens ingeschreven, een stijging van circa 5.000 ten opzichte van 2010. Deze stijging is voornamelijk afkomstig vanuit de doelgroep personen van 25-35 jaar die voor het eerst de woningmarkt betreden. We merken dat andere doelgroepen zich ‘voorlopig’ hebben teruggetrokken van de woningmarkt, bijvoorbeeld ouderen die hun huidige woning niet kunnen verkopen. Verhuringen In 2011 zijn 772 huurcontracten getekend met een gemiddelde maandhuur van Z 851. Vanwege de grote vraag naar betaalbare vrijesectorhuurwoningen bedienen we hoofdzakelijk het middensegment, met zo’n vijfhonderd verhuringen (gemiddelde nettomaandhuur Z 800). Het merendeel van de woningzoekenden is afkomstig uit de metropoolregio Amsterdam. Langs digitale weg maken we ons aanbod aan deze doelgroep bekend. Bij verhuur van nieuwbouwcomplexen maken we meer gebruik van kijkdagen en advertenties in de lokale weekbladen. Woonticket Middeninkomens Sinds het voorjaar van 2011 biedt Ymere het Woonticket Middeninkomens aan. Dit is een extra service voor huishoudens met een middeninkomen tussen Z 33.614 en Z 43.000. Via onze website kunnen zij gemakkelijk zoeken naar een huur- en koopwoning die past bij hun inkomen. Als een woningzoekende zich inschrijft voor een Woonticket, ontvangt hij of zij een persoonlijk advies. Kandidaten zijn dan beter op de hoogte van de mogelijkheden. Ymere vraagt ze documenten op te sturen, voordat ze worden uitgenodigd voor de bezichtiging van een woning. Deze documenten worden dan op voorhand gecontroleerd, waardoor het aantal passende kandidaten per bezichtiging hoger wordt. Woonticket is genomineerd voor de KWH-i-Opener, de innovatieprijs van KWH. Deze wordt in 2012 uitgereikt. In 2011 zijn bijna 100 kandidaten met een Woonticket bemiddeld naar een huurwoning in de vrije sector. In een aantal nieuwbouwprojecten van Ymere hebben 25 kandidaten met een Woonticket een optie op een woning. Van de inschrijvers hebben ook 19 kandidaten een woning van Ymere gekocht; 16 van hen huurden een sociale huurwoning van Ymere.


In totaal hebben ruim 3.100 woningzoekenden zich inmiddels ingeschreven voor een Woonticket. Bijna 25% van hen is afgewezen, omdat de kredietwaardigheidstest voor hen negatief uitviel of omdat hun inkomen te hoog of te laag was. Van de overige inschrijvers hebben ruim 450 een actief Woonticket.

5.4 Verkoop De opbrengsten van de verkoop van woningen uit onze bestaande woningvoorraad gebruiken we onder andere voor het financieren van investeringen in de nieuwbouw. Als onze huurders hun huurwoning kopen, kunnen zij wooncarrière maken in hun eigen wijk. In de praktijk blijkt echter slechts een klein percentage van de huurders bereid en/of in staat hun woning te kopen. In totaal zijn op dit moment circa 20.000 woningen, verdeeld over de verschillende gemeenten waarin we actief zijn, aangewezen voor verkoop. Dit is de zogenoemde verkoopvijver. Hiervan zijn op dit moment circa 17.500 woningen verkoopgereed. De huidige huurders kunnen deze woningen kopen. Als ze dat niet doen, dan gaan de woningen in de verkoop op de vrije markt, zodra ze vrijkomen. Koopgarant Ymere zet Koopgarant in om het eigenwoningbezit onder lagere inkomensgroepen te stimuleren. Via deze regeling krijgen kopers een korting op de marktprijs. Als zij hun woning later (verplicht) terugverkopen aan Ymere, delen de koper en Ymere in de waardeontwikkeling van de woning (of deze nu positief of negatief is). De verkochte woning komt dus op termijn weer beschikbaar voor onze portefeuille. We brengen de woning vervolgens in de verhuur of in de verkoop. Eind 2011 heeft de Belastingdienst toestemming gegeven om ook voor woningen met grond op erfpacht gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek. Wel moeten daarover nog uitvoeringsafspraken worden gemaakt. Hierdoor komen in de toekomst ook kopers in Amsterdam in aanmerking voor deze regeling. In 2011 hebben alle zittende huurders van een verkoopcomplex van Ymere buiten Amsterdam de mogelijkheid gekregen om hun eigen huurwoning met Koopgarant te kopen. Hierdoor is het aandeel woningen dat we hebben verkocht aan de huidige huurders gestegen van 10% in 2010 naar 15% in 2011. In 2011 heeft Ymere 126 woningen met Koopgarant verkocht. Er zijn daarnaast 10 Koopgarantwoningen teruggekocht en meteen weer doorverkocht. Verkochte huurwoningen 2011 Uit de bestaande huurvoorraad heeft Ymere in 2011 in totaal 794 woningen individueel verkocht en geleverd. Inclusief een pakketverkoop van een complex in Purmerend (118 woningen) aan een collega-corporatie brengt dit het totaal op 912 verkochte en geleverde woningen in 2011. NoordHaarlem- Kenne- PurmerAlmere Amsterdam Haarlem mermeer merland end Aan zittende bewoners

16

58

10

35

Na mutatie

92

429

78

75

108


487

88

110

Totaal 2010

119

87

675

481

118

118

86

118

912

654

1

Verkoop aan corporatie Totaal

Totaal 2011

1

Vergeleken met 2010 (568 individuele verkopen en 86 verkopen via pakketverkoop) is het aantal verkochte woningen fors gegroeid. Onze succesvolle aanpak willen we in 2012 doorzetten. We streven ernaar 850 verkopen in bestaand bezit te realiseren. Dat doen we door het vergroten van de verkoopvijver, verkopen via Koopgarant in Amsterdam en door verkoopstimulerende acties. Nieuwbouw koopwoningen In Amsterdam heeft de toewijzing van nieuwe koopwoningen in de vrije sector plaatsgevonden in overeenstemming met de ‘Spelregels met betrekking tot de toewijzing van nieuwe vrijesectorkoopwoningen in Amsterdam’ van 13 december 2006 (verlengd op 10 februari 2009) tussen de Vereniging Eigen Huis en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.



6. Talentontwikkeling en sociale stijging Doelstelling 2011


Ambitie 2012

Wijkvernieuwing in crisistijd: andere instrumenten ontwikkelen om tot gemengde wijken te komen Alternatief scenario voor 4 wijken is uitgewerkt

Opzet wijkontwikkeling 2.0

Inzicht in maatschappelijk rendement Uitvoering 6 MKBA's (Maatschappelijke kosten-batenanalyses)

Nee, 2 - Oprichting 10 voor MKBA*

- Uitvoeren van een MKBA - Aansturen 10 voor MBKA - Organiseren congres om de resultaten van 10 MKBA’s te presenteren.

Speerpunt Werk, Wijkeconomie en Ondernemerschap 50 leer-werkplekken

Ja, 87

187 leerwerkplekken

10 extra stageplaatsen vmbo

Deels, 5 plekken voor kortlopende 5 stageplekken voor kortlopende stages gerealiseerd (Amsterdam-Oost) stages (Amsterdam-West) en en start voorbereiding 5 stageplekken 5 stageplekken voor langlopende/ (inventarisatie, Amsterdam-West) lintstages

Creëren kansen voor (startende) ondernemers

Ja, investeringen in H-Spot (Amsterdam-Zuid-Oost), Notweggarage en De Coppel (Amsterdam-West), bedrijfspanden Van der Pekstraat (Amsterdam-Noord)

Speerpunt Bewoners in Balans en Talentontwikkeling Sport in de Wijk in Haarlem, Almere en Haarlemmermeer

- 1.100 deelnemers judo (Almere, Haarlem en Haarlemmermeer) - 1.200 deelnemers streetdance en tafeltennis (Haarlem) - 200 leden KwiQfit (Haarlem) - 92 deelnemers Buurt in Beweging (Amsterdam-West)

- 2.300 kinderen hebben kennisgemaakt met judo of tafeltennis - Overige buurtsportactiviteiten bereiken 500 kinderen en volwassenen

Inzet studenten die in ruil voor huur activiteiten opzetten

47 studenten gehuisvest in ruil voor maatschappelijke activiteiten

80 studenten actief in onze wijken

- 60 huishoudens nemen deel aan Signaleren en ondersteuning bij indi- - Eropaf Hoofddorp: 56 huisbezoeken langlopende, preventieve budgetviduele problematiek - ‘Even Buurten’ Haarlem-Noord: training. 21 huisbezoeken; 3 Meet & Eat- 300 bewoners nemen deel aan bijeenkomsten en een bingoavond training Daadkr8, met positieve uit- Amsterdam: opening Talentenhuizen stroom van 30% naar werk, stage Meer en Vaart en Transvaal of opleiding. - Grote gezinnen: 2 grote gezinnen verhuisd, 2 in voorbereiding; oplossingen voor tijdelijke extra woning blijken juridisch niet haalbaar. - Haarlem: 911 deelnemers bliksemstage en sollicitatietraining - Haarlemmermeer: 89 deelnemers bliksemstage

1.600 kinderen bereikt met huiswerkbegeleiding, mentorschap en weekendschool

Kleinschalige groenprojecten

2 grote braakliggende terreinen ingericht; 2 natuurspeelplekken; 3 moestuinen en 2 in voorbereiding

5 actieve bewoners per moestuincomplex en het beheer (bij 13 moestuinen)

Multifunctionele accommodaties (MFA)

- 1 MFA gerealiseerd (de Coppel) - 1 MFA in voorbereiding - Garage Notweg in ‘bewerking’ - 1 Brede School in voorbereiding

3 lopende MFA's zijn gemonitord, onder andere op exploitatieresultaat, gebruik, programmering en beknopte MKBA

Talentontwikkeling via onderwijs

Speerpunt Ontmoeten

* Ymere heeft in 2011 het initiatief genomen om het kenniscentrum 10 voor MKBA op te richten waarbij de deelnemende partijen (negen corporaties en een adviesbureau) ieder jaarlijks één MKBA uitvoeren en de resultaten delen.

Ymere in ’t kort • Totale investeringen in wijkaanpak en leefbaarheid in 2011: € 13,3 miljoen


In de zogenoemde Groeiwijken van Ymere hebben wijkbewoners meer ondersteuning nodig om in balans te blijven en hun plek in de samenleving te bemachtigen. De persoonlijke en maatschappelijke groei van onze huurders in deze wijken is een belangrijke bron van motivatie en inspiratie voor ons. Ymere ziet zichzelf bij alle initiatieven als aanjager. We hebben niet de pretentie dat we in staat zijn zelfstandig het verschil te maken. Bij de uitvoering van projecten zoeken we dan ook de samenwerking met andere instellingen, de overheid en het bedrijfsleven. Wijkvernieuwing in crisistijd In 2010 is de ‘wijkvernieuwing in crisistijd’ gestart. Het doel was om andere instrumenten te ontwikkelen om tot gemengde wijken te komen, nu de transformatie van vastgoed vastloopt op de verslechterende afzetbaarheid van koopwoningen. In 2011 is voor vier wijken een alternatief scenario uitgewerkt. In 2012 zal het instrument van vastgoedtransformatie in de vernieuwingswijken naar verwachting nog sterker onder druk komen te staan. In combinatie met de ernstige effecten van bezuinigingen bij de overheid en onze partnerorganisaties op de sociaaleconomische wijkvernieuwing is dat alle reden om ons in 2012 extra sterk in te zetten voor de herontwikkeling van ons bestaande instrumentarium, oftewel: de wijkaanpak 2.0. Boven op de initiatieven die gericht zijn op de verbetering van de leefomgeving en fysieke ingrepen, kent onze wijkaanpak drie sociaaleconomische speerpunten: Speerpunt 1: Werk, wijkeconomie en ondernemerschap In groeiwijken met een grote herstructurerings- of renovatieopgave heeft Ymere buurtbeheerbedrijven en klussenteams opgezet met in totaal 37 leer-werkplekken. Via andere leer-werkbedrijven heeft Ymere nog eens 21 structurele leer-werkplekken aangeboden. Eind 2011 waren 29 leer-werkplekken beschikbaar bij aan- en opdrachtnemers van Ymere, via een verplichtstelling in de bestekken. Door deze leer-werkplekken hebben we in 2011 de contacten met het bedrijfsleven verder uitgebreid. Zodoende kunnen we tot meer samenwerking komen op het gebied van succesvolle arbeidsre-integratie. Voor huurders scheppen we een doorlopende leerlijn van sociale activering naar volwaardig werk. Dat gebeurt bijvoorbeeld via BASTA, een samenwerkingsverband tussen ondernemingen als Delta Lloyd en IBM. In samenwerking met winkeliers en andere ondernemers werkt Ymere in groeiwijken aan de verbetering van het imago van de wijk, door kleine fysieke ingrepen, ondersteuning van ondernemersnetwerken of de organisatie van een boerenmarkt. Ymere heeft in 2011 een onderzoek laten uitvoeren naar de wijzigende regelgeving met betrekking tot WW en bijstand in relatie tot de werktoeleiding en arbeidsre-integratie. Het overgangsjaar 2012 wordt gebruikt om een toekomstbestendige aanpak te ontwikkelen. Speerpunt 2: Talentontwikkeling en Bewoners in Balans De gecombineerde woon-werkinitiatieven met studenten, waarbij studenten in woningen van Ymere zich inzetten voor de buurt, zijn een inmiddels beproefd recept. Er is ook de nodige mediabelangstelling voor (nrc.next, RTL4). Ook kinderen zetten zich in voor de wijk: als ‘portiekportiers, ‘straatportiers’ of ‘buurtexperts’ zijn ze actief in de groeiwijken, zoals de Bouwmeesterbuurt in Almere en de Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord.


Een aanzienlijk deel van onze huurders zal de gevolgen ervaren van de economische crisis: oplopende werkloosheid en bezuinigingen. De ervaring leert dat het belangrijk is om een opeenstapeling van zorgen tijdig te signaleren. In 2011 zijn hiertoe enkele extra initiatieven gestart. Zowel in Amsterdam-West als in Amsterdam-Oost heeft Ymere Talentenhuizen. De oude ROC-locatie aan de Meer en Vaart in Amsterdam-West is omgebouwd tot het Talentenhuis Meer en Vaart. Dit is een verzamelgebouw met huurders die samen een gevarieerd aanbod bieden, gericht op persoonlijke groei en talentontwikkeling voor jong en oud. Bewoners uit Amsterdam-Nieuw-West kunnen hier terecht voor huiswerkbegeleiding, een coachklas, een talentenklas, budgetvoorlichting, computer-, taal-, theater- en danslessen, het maken van een film, of voor hulp bij een sollicitatie. Onder de naam Talentenhuis Transvaal zijn Ymere en het Montessori College Oost in Amsterdam-Oost gestart met een talentontwikkelingsproject voor vmbo-leerlingen. Met samenwerkingspartner JINC zijn nieuwe rondes bliksemstages bij Ymere uitgevoerd, dit keer bij Ymere Service. In Haarlem hebben 911 leerlingen deelgenomen aan een bliksemstage en sollicitatietraining. In Haarlemmermeer is dit jaar gestart met 89 leerlingen. Steeds meer bedrijven organiseren een bliksemstage, inmiddels zo’n 50 in totaal. In samenwerking met Academie van de Stad en VoorUit kregen 47 studenten in 2011 woonruimte in een van de wijken van Ymere in ruil voor maatschappelijke activiteiten, zoals huiswerkbegeleiding, voorlezen, deelname aan het project straatportiers en begeleiding van huiskamerinitiatieven. Daarnaast waren er in Amsterdam-Oost en Landlust (AmsterdamWest) nog ruim 50 studenten betrokken bij de projecten voor hun studie of als vrijwilliger. In Heesterveld in Amsterdam-Zuidoost zetten studenten zich in als portiekbeheerder in ruil voor korting op de huur. Via de samenwerkingsprojecten WOW! en 3H’s, en in samenwerking met Fifteen, heeft Ymere aan vijftig jongeren in beroepsopleidende- of beroepsbegeleidende leerwerktrajecten huisvesting met ambulante woonbegeleiding geboden. De succesvolle doorstroom lag bij WOW! en 3H’s in 2011 op meer dan 75%. Speerpunt 3: Ontmoeten De evaluatie van projecten in het kader van ontmoetingen tussen wijkbewoners laat zien dat groenprojecten in de buurt relatief goedkoop zijn en veel buurtbinding genereren, met een zichtbaar effect op de leefomgeving. Het gaat hier om kleine (speel)parkjes, moestuinen, geveltuintjes en gezamenlijk tuinonderhoud. In 2011 heeft Ymere 14% van onze uitgaven in speerpunt 3 besteed aan de inrichting van twee grote braakliggende terreinen, twee speelen ontmoetingsplekken en vier moestuinen. Buiten onze Groeiwijken worden in allerlei Leefwijken ook nog groenprojecten gerealiseerd. Het aantal Multifunctionele Accommodaties (MFA’s) neemt toe. Momenteel heeft Ymere achttien grote MFA’s in beheer. In 2011 werd op Meer en Vaart de Talentenschool nieuwe stijl geopend als voorbeeld van een gebouw met een maatschappelijke functie (zie boven). Buiten dit aantal hebben we nog tien buurtontmoetingspunten in onze aandachts- en Leefwijken in exploitatie, meestal met steun van actieve bewoners. De ontwikkeling van Brede Scholen is op dit moment beperkt tot één school in Amsterdam-Noord. Ymere nam deel aan het landelijke MFA-lab om expertise op te bouwen op het gebied van exploitatie en beheer.



7. Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Doelstelling 2011


Ambitie 2012

Op te leveren nieuwbouwhuurwoningen: 1.585

Nee, 1.213

Op te leveren nieuwbouwkoopwoningen: 341

Nee, 262

Start bouw huurwoningen: 493

Nee, 403

Start bouw huurwoningen: 480

Start bouw koopwoningen: 387

Nee, 241

Start bouw koopwoningen: 650

Ymere realiseert sociaal duurzame wijken Principes sociale duurzaamheid zijn toegepast bij de ontwikkeling van Nobelhorst en Toolenburg-Zuid Evaluatie en maatschappelijke effecten MKBA-instrument uitgewerkt en ingezet bij pilots Volledige implementatie van strategische, tactische en operationele cockpit - Operationele cockpit is geïmplementeerd en uitgewerkt in complexbeheerplannen bij minimaal 50% van het bezit - Onderzoek naar woonbehoeften en ontwikkelkansen maatschappelijk vastgoed voor zorgdoelgroepen en ouderen is uitgevoerd

Ymere in ’t kort • Geïnvesteerd in het eigen bezit: € 311 miljoen • Ingrijpend verbeterde woningen: 1.931 • Niet-ingrijpend verbeterde woningen: 747

7.1 Cockpitsturing Ymere werkt als maatschappelijke ondernemer aan wijken met perspectief, waar mensen willen wonen, leven en groeien. Vastgoed is het belangrijkste instrument om deze missie te verwezenlijken. We willen de beschikbare gelden zo goed mogelijk inzetten, zowel financieel als met betrekking tot maatschappelijk rendement. De vastgoedportefeuille die nodig is voor onze missie krijgt vorm en inhoud door middel van de zogenoemde cockpitsturing. Cockpitsturing bestaat uit een cyclus waarin debatten worden georganiseerd op drie niveaus: het metropoolniveau (strategisch), het wijkniveau (tactisch) en het complexniveau (operationeel). In deze debatten wordt de vastgoedstrategie bepaald op basis van data en kaartmateriaal. We beoordelen de situatie daarbij vanuit het perspectief van de klant, het vastgoed, de belanghouders en de financiën.

7.2 Gebieds- en projectontwikkeling Ymere wil bijdragen aan een sterkere stad en samenleving. We willen dat doen door een brede aanpak van binnenstedelijke nieuwbouw en renovatie, met veel aandacht voor bewonersparticipatie, samenwerking met de overheid en verbetering van de omgeving.


Onze focus leidt tot concentratie van onze investerings- en ontwikkelkracht in de wijken waar we een substantieel deel van de woningen bezitten. We willen de meest kwetsbare wijken, de zogeheten Groeiwijken, niet alleen via fysieke ingrepen aanpakken, maar ook via sociale en economische maatregelen. Uiteraard doen we dat in samenwerking met andere partijen. Ymere zal zich de komende jaren verder ontwikkelen als binnenstedelijke (her)ontwikkelaar met een accent op nieuwe wijkconcepten, verdichting, verdunning en sociale duurzaamheid. Voor woningverbetering en nieuwbouw in de huursector heeft Ymere, ondanks de economische crisis, een investeringsvolume van ruim Z 300 miljoen beschikbaar. Dit heeft ertoe geleid dat we in Amsterdam in 2011 de meeste nieuwbouwwoningen hebben opgeleverd van alle ontwikkelaars. Van het tijdschrift NUL20 kregen we voor deze prestatie in 2011 de Gouden Bouwsteen uitgereikt. Co-makership Niet meer elk project aanbesteden, maar langdurig samenwerken met een aantal bouwbedrijven van bewezen kwaliteit, met als doel: een betere productie, gerealiseerd tegen lagere kosten, in minder tijd, met meer plezier. Dat zijn de uitgangspunten van de samenwerkingsovereenkomst die Ymere in juni 2011 formeel heeft gesloten met de bouwondernemingen Dura Vermeer, Era Contour en Thunnissen. In 2010 waren er met deze partijen al zes projecten in de vorm van co-makership gestart: in Amsterdam (de Gele Panden en Kraaipan), Haarlemmermeer (Jansonius en Toolenburg-Zuid), Almere (Nobelhorst) en Haarlem (Berlagelaan). In 2011 zijn hier de projecten Kadoelerbreek in Amsterdam-Noord, Marktplein in Amsterdam-Zuidoost en Mientekade in Vijfhuizen aan toegevoegd. Invloed op vastgoedportefeuille Onze focus op (her)ontwikkeling en waardecreatie in de zes kerngebieden heeft consequenties voor de vastgoedportefeuille van Ymere. Om een verantwoorde bedrijfsvoering mogelijk te maken, wil Ymere binnen de metropoolregio een brede, evenwichtige portefeuille met verschillende, gedifferentieerde woonmilieus realiseren. Via acquisitie, dispositie en uitruil zullen we onze positie binnen het werkgebied verder verstevigen en concentreren. De focus voor zowel de (her)ontwikkelings- als de beleggingsactiviteiten zal liggen op onze huidige wijken. Het doel is om de waarde van het bezit in onze eigen wijken te laten groeien en een evenwichtige winst-en-risicoverhouding te creëren. Koopwoningen Het is te verwachten dat de aanhoudende crisis zowel korte- als langetermijneffecten heeft op de woningen de woningbouwmarkt. De kredietcrisis heeft al gezorgd voor een daling van de woningprijzen, een daling van de nieuwbouwproductie en een afname van de doorstroming. Deze effecten hangen nauw met elkaar samen. Het geringe vertrouwen en de afwachtende houding van woonconsumenten, (andere) woningcorporaties, (andere) projectontwikkelaars, banken en gemeenten, versterken de negatieve spiraal op de woningmarkt. Naar verwachting zal de koopwoningmarkt niet terugkeren naar een situatie met prijzen van vóór de kredietcrisis. De toenemende werkloosheid, de dalende koopkracht, het stijgende aantal woningeigenaren dat de hypotheek niet kan aflossen, de strengere regels voor kredietverlening door banken: het zijn ontwikkelingen die met zich meebrengen dat kopers en bouwers hun kwaliteitsaspiraties bijstellen. In combinatie zal dit alles op de langere termijn een dempend effect hebben op de woningprijzen. Gelukkig zullen deze effecten van de


mondiale kredietcrisis in onze regio met haar gespannen woningmarkt minder ingrijpend zijn dan in de krimpregio’s. Duurzaamheid Eind december heeft Ymere de notitie ‘Duurzaam huurt het langst’ vastgesteld. De notitie kiest voor het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad, met als bijbehorende ambitie: door 3.000 extra labelstappen per jaar te zetten, kan Ymere de ambitie waarmaken om haar oude voorraad (met label D en lager) op te schalen naar label B. In de notitie wordt het begrip duurzaamheid verkend en specifiek belicht vanuit de perspectieven klant, maatschappij, Ymere en medewerkers. Het gekozen duurzaamheidsprogramma richt zich in beginsel op onze huurders: beheersing van woonlasten en een gezonde woning krijgen voorrang. Het gehele programma heeft uiteindelijk vier effecten als doel: 1. voor de klant een positief effect van de investering op de woonlasten (woonlasteneffect); 2. voor de maatschappij een positief effect op het milieu (milieubesparingseffect); 3. voor Ymere een positief effect op de financiële situatie (terugverdieneffect); 4. voor Ymere bovendien een positief effect op ons duurzame imago (imago-effect). Voor de nieuwbouw blijven we vasthouden aan het realiseren van een lage EPC. We wekken energie zo veel mogelijk duurzaam op. Ook hebben we ons verbonden aan de toepassing van FSC-hout bij nieuwbouw en renovaties. Daarnaast neemt Ymere deel aan het programma The Borneo Initiative. Daardoor leveren we een bijdrage aan het certificeren van bossen op Borneo en garanderen we een duurzame afname van het tropische hardhout dat we in onze producten toepassen. Sociale duurzaamheid Doel van sociale duurzaamheid is het verhogen van de betrokkenheid van bewoners bij hun directe leefomgeving. Dit is bijvoorbeeld het leidende thema bij de ontwikkeling van het nieuwe stadsdorp Nobelhorst in Almere. We willen de betrokkenheid van de bewoners daar verhogen door ze écht invloed te geven op hun woning, woonomgeving en voorzieningen. Ook voor de stedenbouwkundige opzet is dit de rode draad. Aan bestaande duurzame waarden als natuur, groen en de nabijheid van de stad voegen we sociale duurzaamheid toe aan de hand van de drie kernwaarden: ondernemend, talentvol en ecologisch. Deze komen terug in de structuur van de wijk, de buurtjes, de ontmoetingsplekken en de activiteiten die we faciliteren. Belangrijke pijlers zijn de kavels voor particulier opdrachtgeverschap (30%) en de ‘rode loper’ die we ontwikkeld hebben voor initiatieven. Meer informatie is te vinden op www.nobelhorst.nl. Maatschappelijk vastgoed Klanten willen een woonomgeving die schoon, heel en veilig is. Ymere draagt daaraan bij door – eventueel met hulp van de lokale overheid en overige instanties – initiatieven te nemen om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren. We richten ons met de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling op gemengde wijken en monofunctionele buurten. We blijven hierbij streven naar woonwijken waarin een bloeiende wijkeconomie, maatschappelijk vastgoed en goede culturele en sportvoorzieningen beschikbaar en bereikbaar zijn voor de wijkbewoners.


Een bijzonder nieuwbouwproject in 2011 was Hospice Bardo, onderdeel van het planJansonius in Hoofddorp. Hospice Bardo bestaat uit tien opnameplaatsen. Het biedt ruimte voor palliatieve dagzorg/polikliniek en een leercentrum voor palliatieve zorg.

Selectie van andere opgeleverde projecten in 2011 Nieuwbouw

Herstructurering

Kadoelerbreek, Amsterdam-Noord

Olympia, Amsterdam-Zuid

De Wending, Amsterdam-West

Graan voor Visch, Hoofddorp

Raaks, Haarlem

Van Eesterenplein, Almere

Nieuwe Kom, Nieuw-Vennep

Hercules Seghersplein, Amsterdam-Centrum

Selectie van de projecten waarvan de nieuwbouw is gestart in 2011 Almere

El Greco (vooral starterswoningen)

Amsterdam

Multifunctioneel Centrum (Nieuw-West) Gele Panden (Oost) De Tribune (Nieuw-West)

Haarlem

Delftlaan-Noord

Haarlemmermeer

Jansonius

Leiden

Derde en vierde fase Groenoord

Ymere heeft op verschillende locaties in de metropoolregio grond in bezit om in de toekomst sociale woningbouw op aantrekkelijke locaties mogelijk te maken. In 2011 hebben we een klein deel van deze grondposities verkocht. Op een ander deel van de grond is de ontwikkeling gestart (en is dus een project ontstaan). Eind 2011 heeft Ymere ruim 353 hectare grond in bezit (2010: 373 hectare). Het overzicht opgeleverde woningen en bouw gestart staat op pagina 45. Ymere vindt het belangrijk om gedifferentieerde wijken te creëren. De wensen van onze klanten verschillen immers. Daarom bouwt Ymere koop- en huurwoningen in verschillende prijscategorieën. Van 404 nieuwbouwhuurwoningen en 249 koopwoningen die in 2011 zijn opgeleverd, bedroegen de stichtingskosten meer dan Z 200.000. Dit wordt veroorzaakt door de complexiteit van de opgave, hoge grondkosten, hoge bouwprijzen en – voor een beperkt deel – door het ontwerp en/of de grootte van de woning. Omdat differentiatie essentieel is bij onze wijkaanpak, accepteren we deze hogere stichtingskosten. Samenwerking met partners Op dit moment heeft Ymere ruim veertig samenwerkingsverbanden op het gebied van projectontwikkeling. De samenwerkingsverbanden – meestal in de vorm van een vof of een bv/cv-constructie – lopen uiteen van kleine binnenstedelijke projecten tot grote herstructureringsprojecten en (grote) nieuwbouwlocaties. Door de oprichting van afzonderlijke rechtspersonen beperken we de financiële risico’s voor Ymere en bevorderen we de transparantie van de activiteiten. Zie voor meer informatie over verbindingen hoofdstuk 16.


Overzicht opgeleverde woningen en bouw gestart Opgeleverd Gemeente Almere

Bouw gestart

Nieuwbouw Renovatie*

Nieuwbouw

Renovatie*

Huur

72

0

7

103

Koop

0

0

61

0

Totaal

72

0

68

103

72 Amsterdam

171

Huur

775

279

305

202

Koop

145

163

7

87

Totaal

920

442

312

289

1.362 Haarlem

601

Huur

119

0

41

0

Koop

47

0

90

4

Totaal

166

0

131

4

166 Haarlemmermeer

135

Huur

96

264

50

0

Koop

0

0

0

0

Totaal

96

264

50

360 Overige gemeenten

50

Huur

151

0

0

0

Koop

70

0

83

0

Totaal

221

0

83

0

221 Totaal

Totaal

83

Huur

1.213

543

403

305

Koop

262

163

241

91

1.475

706

644

396

2.181

1.040

In dit overzicht zijn de woningen (nieuwbouw of gerenoveerde woningen van nieuwbouwkwaliteit) opgenomen die zijn opgeleverd, respectievelijk waarvan de bouw is gestart – door Ymere zelf of door een samenwerkingsverband waarin Ymere actief is. Indien sprake is van samenwerking, is het aantal woningen opgenomen dat overeenkomt met ons aandeel in het samenwerkingsverband. * Soms is ook renovatie nodig om een woning verkoopgereed te maken.

Herstructurering Ymere streeft naar prettige, gedifferentieerde wijken met kwalitatief goede woningen die aansluiten op de wensen van de bewoners, en naar een bijpassend voorzieningenniveau. Instrumenten daarbij zijn het samenvoegen, verbeteren, op hoog niveau renoveren, slopen (met vervangende nieuwbouw) en verkopen van woningen. Huurders die moeten verhuizen omdat hun woning wordt gerenoveerd of gesloopt, krijgen daarvoor een bijdrage in de verhuiskosten. Ymere heeft hiervoor een Verhuiskostenreglement, dat na overleg met de huurdersorganisaties tot stand gekomen is. De verhuiskosten-


vergoedingen sluiten aan bij het Besluit beheer socialehuursector (BBSH) en worden conform dit BBSH jaarlijks geïndexeerd. Op basis van het reglement bedroeg de vergoeding voor een verhuizing uit een zelfstandige woning eind 2011 Z 5.396.

Veranderingen in de woningvoorraad in 2011 Overige Bedrijfs- Garages/ Verzorgings- wooneen- onroerend- parkeer- Overige Woningen tehuis heden goed plaatsen objecten

Bezit Per 1/1/2011

76.494

605

529

1.725

3.574

918

Totaal

Verloop in 2010

83.845

83.205

- 912

-654

Verkopen

912

Sloop

850

55

2

- 907

-305

1.161

3

100

1.264

103

103

6

- 109

-58

1.213

891

44

47

Aankopen/fusie Samenvoegen Opgeleverde nieuwbouwwoningen

1.213

Opgeleverde nieuwbouw BOG

44

Nieuwbouw parkeren

725

725

Overige verschuivingen*

-261

-55

-408

584

866

-873

-147

616

Per 31/12/2011

76.742

550

121

2.295

5.263

45

85.016

83.845

* bij de ingebruikname van het nieuwe administratieve systeem zijn de definities aangepast/aangescherpt. Dit leidt tot wijzigingen van aantallen in verschillende categorieën.

Verbetering bestaand bezit Ymere investeert in haar woningen, zodat deze blijven voldoen aan de eisen van de tijd. In 2011 investeerden we bijna Z 112 miljoen (2010: Z 117,9 miljoen) in de verbetering van ons bestaande woningbezit. Daarbij ging het zowel om ingrijpende verbetering (kosten hoger dan Z 15.000) als om niet-ingrijpende verbetering (kosten tot Z 15.000). Ymere verbeterde 1.388 huurwoningen (2010: 292) ingrijpend. In het kader van herstructurering werden 543 huurwoningen verbeterd (2010: 295). Dit is inclusief 103 woningen die werden samengevoegd. Niet-ingrijpend verbeterd werden 747 woningen (2010: 628). Sloop Om herstructurering mogelijk te maken, is in sommige gevallen sloop of samenvoeging van woningen noodzakelijk. Uiteraard is dit ingrijpend voor de bewoners. Ymere neemt een sloopbesluit dan ook pas na een zorgvuldige afweging, en altijd in overleg met de gemeente en de bewoners. In 2011 hebben we 850 woningen gesloopt of met uitplaatsing gerenoveerd. De grootste projecten waren Kadoelerbreek in Amsterdam-Noord, Reimerswaal in Amsterdam-West en de Slachthuisbuurt in Haarlem. Daarnaast is de woningvoorraad met 103 woningen afgenomen door samenvoeging van woningen.




8. Maatschappelijke verankering 8.1 Bewonersparticipatie Op bestuursniveau overlegt Ymere over beleidszaken met de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere (SHY). In de SHY zijn de vier lokale huurdersorganisaties van Ymere vertegenwoordigd: de Stedelijke Bewonersorganisatie uit Amsterdam (SBO), de Huurdersvereniging Almere (HVA), de Waakvlam uit Haarlem, en de Vereniging Huurdersorganisaties Haarlemmermeer (VHH). In 2011 heeft ook stichting Huurdersbelangen (SHB), de huurdersorganisatie van voormalig Goed Wonen, zich aangesloten. Eenmaal per jaar vindt ook overleg plaats tussen de SHY en de Raad van Commissarissen van Ymere. Ymere betrekt de huurdersorganisaties al vroeg bij beleidszaken. Hiertoe is een werkgroep ingesteld met beleidsmedewerkers van Ymere en bewoners. Vóór de formele adviesaanvraag worden zij in het traject betrokken. Tijdens de vier overlegbijeenkomsten met het bestuur in 2011 zijn de volgende onderwerpen besproken en ter advisering aan de huurders voorgelegd: - huurverhoging - VvE-beleid - verkoopbeleid verspreid bestaand bezit - jaarplan Ymere - jaarverslag Ymere - jaarverslag Geschillenadviescommissie Naast de adviesaanvraagtrajecten zijn in 2011 voor het eerst instemmingstrajecten van start gegaan met betrekking tot de servicekosten en het huismeesterbeleid. Beide trajecten zijn positief verlopen. Vernieuwd participatiebeleid De afgelopen jaren heeft een werkgroep met actieve bewoners en bij participatie betrokken medewerkers van Ymere gewerkt aan vernieuwing van het participatiebeleid. In 2011 heeft dit resultaat opgeleverd: een gezamenlijke kick-off van een vernieuwd participatiebeleid onder de naam Samen in de Buurt. Het beleid wordt in 2012 breed ingevoerd. De ideale mix Ymere zorgt ervoor dat niet alleen de formele (traditionele, wettelijke) participatie een onderdeel is van de participatiestructuur, maar ook de informele participatie. Het klantenbestand van Ymere is zeer divers: huurders en kopers, jong en oud, hoogopgeleid en laagopgeleid, afkomstig uit alle windstreken. Het vernieuwde beleid van Ymere doet recht aan deze diversiteit. Het biedt mensen de mogelijkheid deel te nemen op de manier die ze persoonlijk het meest aanspreekt. Om tot een toekomstbestendige participatiestructuur te komen, wordt de formele participatie versterkt en de informele gestimuleerd, terwijl beide vormen aan elkaar worden gekoppeld. Het streven is naar ‘de ideale mix’ die recht doet aan de oude, beproefde en formele vorm, en die tegelijkertijd de nieuwe, experimentele, informele vorm omarmt.


Formele participatie versterken Het getrapte model met bewonerscommissies, lokale huurdersorganisaties en de huurderskoepel is en blijft de ruggengraat van de participatiestructuur. Binnen Ymere zijn 176 bewonerscommissies actief. Wel maken we werk van verbetering van deze structuur en werkwijze, op basis van de lessen die de werkgroep participatie in haar verkenning heeft geleerd. Het gaat deels om serieuze verbeteringen (zoals een cursus participatie voor actieve bewoners én voor Ymere-medewerkers), maar ook om meer lichtvoetige, maar zeker zo effectieve afspraken. Het informele stimuleren De levendige cultuur van experimenteren met informele participatievormen bij Ymere wordt gestimuleerd en verder uitgedragen, zowel binnen de Ymere-organisatie als onder actieve bewoners. Er is een website ontwikkeld (http://participatiehuis.ymere.nl) met de diverse methoden en instrumenten waarmee Ymere ervaring heeft opgedaan. De site biedt een online gereedschapskist waaruit men kan putten als men een participatietraject gaat vormgeven. Om er zeker van te zijn dat Ymere een nog bredere en daarmee meer representatieve groep bewoners leert kennen, zijn vier experimenten geselecteerd voor de komende jaren. Het digitale klantenpanel kan al meteen een zeer wezenlijke bijdrage leveren (www.ymere.nl/ klantenpanel). Verbinden van formele en informele participatie Ymere heeft erover nagedacht hoe de informele initiatieven – die nu nog (te) veel op zichzelf staan – kunnen worden verbonden met de bestaande formele overlegstructuur. Het antwoord:de verbinding tussen beide wordt gelegd doordat de formele huurdersorganisaties (de commissies en koepels) en Ymere samen de keus kunnen maken voor de inzet van (in) formele instrumenten in de onderlinge samenwerking. Daarbij worden afspraken gemaakt over de manier waarop formele dan wel informele participatie een rol speelt in de onderlinge samenwerking, en welk gewicht er wordt toegekend aan de uitkomsten. Het informele overleg levert bijvoorbeeld input voor het formele overleg, of het informele overleg vervangt het formele. In alle gevallen geldt dat het om maatwerk gaat. Samenwerken, niet langs elkaar heen werken is het uitgangspunt.

8.2 Belanghouders Gemeenten Gemeenten zijn belangrijke partners bij het bereiken van onze doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting. We voeren dan ook regelmatig overleg met de verschillende gemeenten en stadsdelen in ons werkgebied, zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau. Omdat ons werkgebied uitgebreid is, hebben we met veel gemeenten te maken. We streven naar duidelijke prestatieafspraken met alle gemeenten (zie hiervoor ook de hoofdstukken 9 tot en met 14). Andere overheden Overheden hebben publieke verantwoordelijkheden die ons vakgebied raken. Samen werken we aan het belang van goede huisvesting. We overleggen regelmatig met de Provincie Noord-Holland, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en met de financiële toezichthouder: het Centraal Fonds Volkshuisvesting (dat onder andere de financiële positie van woningcorporaties beoordeelt).


Partijen op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs Ook zorgen welzijnsorganisaties en middelbare en hogere onderwijsinstellingen zijn belangrijke samenwerkingspartners. Ymere biedt combinaties aan van wonen, zorg en welzijn en van wonen, leren en werken. Andere woningcorporaties Ymere is lid van een aantal netwerken van woningcorporaties. Daartoe behoren lokale netwerken zoals de AFWC (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties), het ROSV (Regionaal Overleg Sociale Verhuurders in Zuid-Kennemerland), de Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek en Waterland, de SVNK (Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland) en de Vereniging van Woningcorporaties Holland Rijnland. Ymere participeert daarnaast ook in het landelijke netwerk van corporaties met grootstedelijke vraagstukken (De Vernieuwde Stad). Ymere is lid van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. De voorzitter van de Raad van Bestuur van Ymere, Roel Steenbeek, is bestuurslid van Aedes. Projectontwikkelaars/bouwbedrijven Projectontwikkelaars en bouwbedrijven, zeker die waarmee samenwerkingsovereenkomsten zijn gesloten in het kader van co-makership, zijn voor Ymere belangrijke partners. Ymere is lid van de NEPROM, de vereniging van Nederlandse projectontwikkelmaatschappijen. Stefan Schuwer, bestuurder van Ymere, is bestuurslid van de NEPROM. Overige organisaties Een andere belangrijke belanghouder voor Ymere is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), die onze leningen borgt en ons monitort. We vinden het belangrijk te participeren in ontwikkeling en vernieuwing van kennis en beleid. Daarom zijn we actief in een aantal organisaties: DeltaMetropool (de organisatie die zich bezighoudt met vraagstukken op het snijvlak van verstedelijking, culturele en historische waarden, bedrijvigheid en groen), het Nirov (Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting), de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) en het Kenniscentrum Stedelijke vernieuwing (KEI).

8.3 Lokale verankering Ymere voelt zich langdurig en intensief betrokken bij de wijken en buurten waarin we actief zijn. Daarin ligt onze kracht. We willen weten wat er speelt. Die lokale verankering maken we ook waar door onze lokale vestigingen. Ymere heeft kantoren in de gemeenten Almere, Amsterdam (vier), Haarlem, Haarlemmermeer (Hoofddorp) en Noord-Kennemerland (SintPancras). Ons beleid is gericht op de specifieke situatie van de gebieden waarin we opereren. Met de gemeenten waar we werkzaam zijn, hebben we prestatieafspraken gemaakt.

8.4 Sponsoring Het sponsorbeleid van Ymere geeft aan dat we kritisch zijn bij het aangaan van sponsorverplichtingen. We richten ons met corporate sponsoring op initiatieven die gerelateerd zijn aan onze missie in het kader van wonen, leven en groeien. Daarmee is gewaarborgd dat onze sponsoring een relatie heeft met de kerntaken van woningcorporaties. Ymere sponsort alleen wanneer een tegenprestatie wordt geboden die in verhouding staat tot de investering in publiciteitswaarde of activiteiten. Bijvoorbeeld doordat Ymere hierdoor de mogelijkheid krijgt om bewoners en/of belanghouders te ontvangen. Bovendien ontplooien we de sponsoractiviteiten alleen in ons eigen werkgebied.


Buiten de uitgaven voor de initiatieven gericht op wonen, leven en groeien waren de belangrijkste sponsoractiviteiten in 2011 de Open Monumentendag, architectuurbijeenkomsten/architectuurcentra en de Dag van de Dialoog.

8.5 Ymere en het buitenland Ymere stond in 2011 garant voor twaalf leningen die via DIGH (Dutch International Guarantees for Housing) lopen, waarbij het accent lag op Zuid-Afrika. De activiteiten zijn gericht op het opbouwen van een sociale huurvoorraad en het bieden van kennis aan corporaties die daar werken. Daarnaast ondersteunen we energieprogramma’s. De buitenlandactiviteiten van Ymere vallen binnen de kaders die het ministerie van BZK stelt aan activiteiten van woningcorporaties in het buitenland. Financieel gezien blijft de omvang van de garantstelling van Ymere onder de norm van maximaal 0,03% van het balanstotaal. Bij één project is er een juridisch geschil rond de betaling van rente en aflossing. Hier wordt samen met DIGH en een specialistisch bureau geprobeerd orde op zaken te stellen.




9. Activiteiten in de gemeente Almere 9.1 Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente Ymere overlegt frequent met de gemeente Almere. Dit overleg bestrijkt verschillende onderwerpen, zoals de wijkaanpak, nieuwbouw, renovatie en woonruimteverdeling. Op ambtelijk niveau zijn de contacten goed. Op bestuurlijk niveau hadden we een verschil van inzicht over de toekomst van de woonruimteverdeling. Op het gebied van de wijkaanpak en gebiedsontwikkeling sluiten onze inzichten wel goed op elkaar aan. Om meer en beter te kunnen samenwerken met de gemeente hebben we voor alle stadsdelen inzichtelijk gemaakt wie namens de gemeente Almere onze belangrijkste gesprekspartners zijn in het dagelijkse beheer. Overleg met huurders Met de Huurdersvereniging Almere (HVA) voert Ymere eens per kwartaal overleg. In 2011 zijn onder andere de woonruimteverdeling, de klanttevredenheid, het strategisch voorraadbeleid en het incassobeleid besproken. Ook is het protocol erkenning bewonerscommissies tot stand gekomen. Met de bewonerscommissies voert Ymere minimaal twee keer per jaar overleg. Voor de toekomstige wijk Nobelhorst hebben we een businessplan opgeleverd voor de ParticipatieOnderneming van wijkvestigers. Hiervoor hebben we ook een ‘Tafel van Hout’ georganiseerd, om input van toekomstige bewoners te krijgen. Ten slotte hebben we een klankbordgroep gestart voor ons renovatieproject de Stationade in het stadscentrum. Adviesraad Ymere Almere De Adviesraad adviseert over algemene en Almeerse (maatschappelijke) ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op het functioneren van Ymere in Almere. De leden zitten op persoonlijke titel in de raad. Ze hebben allen een sterke band met Almere en weten wat er leeft en speelt.

Samenstelling en aandachtsgebieden Adviesraad Ymere Almere Mevrouw S. Calkin

diversiteit, participatie en emancipatie

Mevrouw K. Groebbé

zelfstandig ondernemer

Mevrouw Y. Hopman

openbaar bestuur

Mevrouw J. Jacobus Durand

zelfstandig ondernemer

De heer R. Telderman

veiligheid

De heer O. Telkamp

economie

De heer J.A. Bakx

zorg, bijzondere doelgroepen

De heer A. Gijsberts

ondernemer, groene woonomgeving

De heer H.J. Linzel

zorg, maatschappelijke ondersteuning

De heer P. Roelofs

milieu, welzijn

De heer V.E. de Ruiter (voorzitter)

woningmarkt en vastgoed

Mevrouw W. van Schendel

welzijn

Mevrouw G. Verduin

kunst en cultuur


In 2011 zijn de volgende onderwerpen besproken met de Adviesraad: het rapport van de visitatiecommissie, de rol van belanghouders, de woonruimteverdeling en het strategisch voorraadbeleid. Ook is er een excursie geweest naar verschillende woonzorgcomplexen. Voorzitter Victor de Ruiter en Will van Schendel hebben hun werkzaamheden na vele jaren enthousiaste inzet per 31 december 2011 beëindigd. Otto Telkamp heeft in december de voorzittershamer overgenomen. Overige belanghouders Ymere neemt deel aan de Futuregroep, een samenwerkingsplatform van het maatschappelijk middenveld in Almere. De groep adviseert gevraagd en ongevraagd het college van burgemeester en wethouders over de ontwikkelingen in de stad. Verder werken we goed samen met de andere Almeerse woningcorporaties, bijvoorbeeld in 2011 met de afstemming van het voorraadbeleid. De voorbereidingen voor de belanghoudersbijeenkomst in het voorjaar van 2012 zijn in volle gang. Het thema hiervan is de Ymere-methode voor de integrale wijkaanpak en de doorontwikkeling van de bestaande stad.

9.2 Goede woningen en diensten op maat

De voorraad in Almere 2011 Aantal woningen

7.528

Gemiddelde maandhuur

€ 492

Percentage maximaal redelijk

77%

Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed

109

Aantal parkeerplaatsen/garages

596

Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen Opgeleverde koopwoningen Verkochte huurwoningen

72 0 108

Onderhoud en duurzaamheid In Almere is aan onderhoud in 2011 Z 7,6 miljoen besteed. Hiervan was Z 1,2 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 0,1 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 6,3 miljoen voor planmatig onderhoud. In 2011 hebben we voorbereidingen getroffen voor de renovatie van complex Stationade in het stadscentrum. Eind 2011 heeft de benodigde 70% van de huurders ingestemd met de plannen. In juni 2012 start de uitvoering. Bijzonder aanbod: zorg Ymere biedt op dit moment al verschillende woonzorgconcepten aan in Almere. Voorbeelden hiervan zijn het A-complex voor bewoners met schizofrenie, Fokuswoningen voor meervoudig gehandicapten, en Castrovalva voor ouderenzorg. Ymere wil in de toekomst nog meer betekenen voor deze doelgroepen. In 2011 zijn we begonnen met het in kaart brengen van de wensen en mogelijkheden voor bijzondere doelgroepen. Bijzonder aanbod: studenten De gemeente Almere wil zich onderscheiden als studentenstad door goede studentenhuisvesting te bieden. Op verzoek van de gemeente heeft Ymere in 2011 in dit kader extra woningen beschikbaar gesteld. Bij leegkomst worden ze specifiek gelabeld voor studenten.


Het gaat om zelfstandige en onzelfstandige woningen in het centrum van de stad. Ymere is in gesprek met de gemeente over het toekomstperspectief van studentenhuisvesting in Almere. Dienstverlening Op de afdelingen met klantcontacten zijn telefooncoaches benoemd om onze dienstverlening te verbeteren. Ook is een intern kwaliteitsteam van start gegaan om verbeteringen te initiëren. In de ontvangsthal is informatie te vinden over al onze huur- en koopwoningen in Almere. Daarnaast hebben we bekeken hoe we huurders opties kunnen aanbieden om de woning naar eigen smaak aan te passen op het moment dat zij de woning betrekken. In 2012 geven we daar uitvoering aan.

9.3 Woongenot in leefbare wijken Woongenot In 2011 zijn we gaan werken volgens een nieuwe overlastprocedure. Daarnaast hebben we een actieplan opgesteld voor buurtbemiddeling; dit wordt in 2012 uitgevoerd. Leefbaarheid In 2011 hebben we het wijkbeoordelingsformulier ingevoerd om beter zicht te krijgen op wat wijzelf en onze bewoners vinden van de kwaliteit van het woongebouw en de directe woonomgeving. Op basis van de geleverde oordelen worden afspraken gemaakt over de belangrijkste verbeterpunten. In een apart opgerichte begeleidingsgroep is een businesscase voor een toekomstig buurtbeheerbedrijf in de Bouwmeesterbuurt goedgekeurd. De selectie van een passende opdrachtnemer loopt op dit moment; de daadwerkelijke start is in 2012. Interventie en preventie In Almere is er bij 90 huurders onderzoek gedaan naar mogelijke woonfraude. In 31 gevallen bleek er niets aan de hand, de overige 59 onderzoeken resulteerden in huurbeëindiging. In 15 gevallen was hiervoor een juridische procedure nodig. Eind 2011 liep er bij 115 adressen nog een onderzoek naar mogelijke woonfraude.

9.4 Keuzevrijheid en wooncarrière Woningtoewijzing

Een- en tweepersoonshuishoudens

Goedkoop

Betaalbaar

Duur

Huur < € 361,66

Huur > € 361,66 < € 517,64

Huur > € 517,65

22 Huishoudens van drie of meer personen

Onbekend Totaal aantal toewijzingen Almere 2011

Huur < € 361,66

229 Huur > € 361,66 < € 554,75

140

Totaal

391

Huur > € 554,76

0

53

49

102

0

1

0

1

22

283

189

494

Vrijesectorhuur In 2011 heeft Ymere haar bestand met huurwoningen in de vrije sector in Almere uitgebreid. Dit is met name gebeurd door middel van nieuwbouw in Almere-Poort.


Beweging op de woningmarkt De woonruimteverdeling in Almere is een actueel thema. In 2011 heeft de gemeente een nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld. Bij de invoering daarvan heeft Ymere samen met de andere Almeerse corporaties een voorstel tot samenwerking uitgewerkt. In 2012 gaat de invoering van de huisvestingsverordening verder. De voordeelregeling bleek een succes: de slaagkans van buurtbewoners is fors toegenomen in de wijken waar deze regeling wordt gehanteerd. Ook heeft de regeling een sterk positief effect op de doorstroming in deze buurten. In aanvulling hierop hebben we van de gemeente Almere toestemming gekregen om in Nobelhorst bouwen initiatiefgroepen de mogelijkheid te geven zelf hun eigen (huur)woning vorm te geven, en om ze ook voorrang te geven bij de verhuur.

9.5 Talentontwikkeling en sociale stijging De integrale wijkaanpak in De Wierden en de Bouwmeesterbuurt is in 2011 gecontinueerd. Het afgelopen jaar is de inzet van drie jaar wijkaanpak tegen het licht gehouden. Op een aantal aspecten is vooruitgang geboekt: buurtbewoners hebben met name meer vertrouwen gekregen in de toekomst van de buurt. Ze zijn positiever gaan oordelen over de voorzieningen. Op andere, ‘harde’ indicatoren, zoals schooluitval, is ook verbetering te constateren, al is dat geen effect van de wijkaanpak. Over veiligheid en buurtbeheer zijn bewoners nog niet positiever; daar is nog een slag te maken. De samenwerking met de verschillende partijen bij de wijkaanpak werd positief gewaardeerd. In april 2011 is een samenwerkingsovereenkomst getekend voor de oprichting van een leerwerkbedrijf van acht studenten. Ze zullen in de Bouwmeesterbuurt een bijdrage leveren aan het sociale programma voor deze wijk. Het studententeam heeft inmiddels een jaar gefunctioneerd. De partijen hebben de opzet geëvalueerd en op grond daarvan besloten door te gaan. Wel voeren ze enkele organisatorische wijzigingen door. Het buurtbeheerbedrijf Bouwmeesterbuurt begint in 2012 met werkzaamheden die gericht zijn op het gezamenlijke beheer van de woonomgeving. De signaalgerichte achter-de-voordeuraanpak in de Bouwmeesterbuurt is in 2011 voortgezet, na een succesvolle aanpak bij bewoners van de appartementen op het Van Eesterenplein. Rond de Bijhouwerstraat zijn 56 adressen geselecteerd. Daarvan zijn er 39 persoonlijk benaderd en 5 bezocht. Een aantal bewoners had ernstige financiële problemen. Ymere heeft de bevindingen gedeeld met het zorgnetwerk. In de Wierden is gestart met de aanleg van een kunstwandelroute. In 2011 zijn bijna alle kunstwerken langs deze route opgeleverd. De formele opening is in het voorjaar van 2012. Dan zijn ook blauwe tegels geplaatst waardoor de route kan worden herkend. Ymere neemt in het kader van de 40+-wijken in de Stedenwijk, Kruidenwijk en AlmereCentrum deel aan verschillende projecten. Hiervoor is een plan opgesteld met de andere betrokken partijen.

9.6 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken In 2011 is de bouw gestart van El Greco. Verder is de ontwikkeling van stadsdorp Nobelhorst van start gegaan in de vorm van de oplevering van een woning uit het Stenen Tijdperk. In 2012 begint de bouw aan de Middachtenlaan en in Nobelhorst.


Opgeleverde nieuwbouwwoningen Naam project

Aantal

Portefeuille

Locatie

Europakwartier

51

Sociale huur

Almere Poort

Europakwartier blok E5

21

Wonen & Stijl

Almere Poort

Totaal huurwoningen

72

Totaal koopwoningen

0

In Europakwartier, bouwblok E5, zijn eind 2011 de eerste woningen opgeleverd. De laatste woning leveren we begin 2012 op. Herstructurering De nieuwbouw op het Van Eesterenplein is gestart; de huurders zijn inmiddels bekend. In 2012 zullen ze hun nieuwe woning betrekken. Ook is begonnen met de renovatie van de woningen op het plein. Deze werkzaamheden zullen eveneens in 2012 worden afgerond. Eind 2011 heeft Ymere besloten om fors te investeren in de portiekflats in De Wierden en De Hoven. De aanpak zal per flat verschillen, maar het resultaat is dat de wijk gedifferentieerder wordt. In 2012 werken we de plannen verder uit.



10. Activiteiten in de gemeente Amsterdam 10.1 Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente Ymere heeft in Amsterdam vier vestigingen van waaruit klantcontacten plaatsvinden. Hier voeren we ook overleg met vertegenwoordigers van de stadsdelen, ambtelijk en politiek. De vestigingen voeren met raadsfracties gesprekken over de opgave in het stadsdeel en over volkshuisvesting in het algemeen. Zo wordt ook het jaarplan besproken. De vestiging Amsterdam-Centrum organiseert jaarlijks een wandeling voor haar belanghouders, in de week voorafgaand aan de Open Monumentendag. In 2011 vond de wandeling plaats in de Jordaan. Naast ambtenaren waren vooral politici goed vertegenwoordigd, zowel van het stadsdeel als van de centrale stad. De vestiging Amsterdam-Oost heeft de VVDfractie op bezoek gehad. De PvdA en D66 komen in 2012 op deze vestiging langs. Overleg met huurders De Ymere-vestigingen in Amsterdam voeren vier keer per jaar overleg met de huurdersvereniging Stedelijke Bewonersorganisatie (SBO) over het beleid van Ymere. Daarnaast zijn er per vestiging twee of drie bijeenkomsten georganiseerd voor alle actieve bewonerscommissies. Een daarvan was gewijd aan het jaarplan van de vestiging van Ymere. In vestiging Amsterdam-Centrum is samen met de SBO de aanpak van het renovatieproject Marnixkade geëvalueerd. In vestiging Amsterdam-Oost is het thema duurzaamheid besproken. In 2011 zijn belangrijke stappen gezet bij de verdere professionalisering van de bewonersparticipatie bij sloop-nieuwbouw- en renovatieprojecten. Voortdurend is een grootschalige aanpak van enkele tientallen complexen in voorbereiding en uitvoering. Daarom heeft Ymere de expertise om dergelijke processen te begeleiden gebundeld bij de afdeling Stedelijke Vernieuwing. Het gaat doorgaans om ingewikkelde en ingrijpende processen. Bewoners hebben er dus baat bij dat de jarenlange ervaring die projectmanagers hebben met bewonersparticipatie wordt benut bij nieuwe projecten. Van elk project wordt opnieuw geleerd. In 2011 haalden enkele projecten de media, mede door kritische vragen van Amsterdamse gemeenteraadsleden. De politieke en publieke aandacht voor deze projecten hebben ons nog meer op scherp gezet. We hebben leerpunten verwerkt in de procesafspraken met de bewoners. Ook zijn de ervaringen gedeeld binnen de organisatie, zodat ze kunnen worden benut in andere projecten met een grootschalige aanpak. Daarnaast kunnen we de leerpunten verwerken in nieuwe afspraken rond de bewonersparticipatie. Overleg met overige belanghouders Ymere is actief aanwezig geweest op verschillende (buurt)bijeenkomsten met bewoners en professionele partners in de buurt. Onze belanghouders ontvangen een digitale nieuwsbrief met nieuws vanuit ons werkgebied. Het blijkt dat deze vorm van informatie zeer wordt gewaardeerd. Verder zijn we actief op social media, zoals Facebook en Twitter. In AmsterdamOost hebben we een jongerennetwerk opgezet.



De voorraad in Amsterdam 2011 Aantal woningen Gemiddelde maandhuur Percentage maximaal redelijk

44.465 € 403 81%


1.863


2.935

Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen

775

Opgeleverde koopwoningen

145

Verkochte huurwoningen

487

Onderhoud en duurzaamheid In Amsterdam heeft Ymere in 2011 Z 53,9 miljoen besteed aan onderhoud. Daarvan was Z 18 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 6 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 29,9 miljoen voor planmatig onderhoud. Bijzondere aanbod: zorg In Amsterdam-Noord is de Kadoelerbreek opgeleverd. Dit complex omvat 180 woningen, plus 4 groepswoningen voor 32 cliënten van Cordaan, en een dienstencentrum waarin ruimtes zijn verhuurd aan fysiotherapeuten, huisartsen, een apotheek en een Mensendiecktherapeut. Bijzonder aanbod: studenten In Amsterdam-West is in 2011 de Tribune opgeleverd. In dit grote complex huren 67 ROCstudenten en 102 studerende (top)sporters een appartement. Ook worden nog 36 (deels gemeubileerde) kamers verhuurd aan short-staystudenten en verder voornamelijk aan Arubaanse studenten. Met succes zijn we in 2011 doorgegaan met het begeleid-wonenproject 3H (Huiswerk, Hulp en Huisvesting), een samenwerking van Ymere met het ROC van Amsterdam en Spirit. De doelstellingen zijn gehaald: van de 33 geplaatste studenten heeft 91% de opleiding afgemaakt of is op weg naar het diploma. We zijn blij dat de gemeente Amsterdam in 2012 weer subsidie beschikbaar stelt om met dit project door te gaan.

10.3 Woongenot in leefbare wijken Woongenot In het Hercules Segherskwartier (de Pijp) hebben we samen met bewoners posters laten ontwerpen die op een luchtige manier wijzen op het belang van prettig samenleven en het voorkomen van geluidsoverlast. In Amsterdam-Noord zetten we de organisatie Beter Buren in bij overlastgevallen. Bij mutatiesplus van woningen brengen we hier vloerisolatie aan bij houten vloeren. In het kader van het project Veilig Wonen De Punt zijn bijna driehonderd woningen voorzien van inbraakwerende materialen. De bewoners hebben voorlichting gekregen over inbraakpreventie. Leefbaarheid In Amsterdam heeft Ymere een groot aantal projecten uitgevoerd op het gebied van schoon, heel en veilig en prettig samenleven. Hierna geven we enkele voorbeelden.


In Amsterdam-Centrum hebben we samen met het stadsdeel en de bewoners het plantsoen Rosarium in de Nieuwe Houttuinen opgeknapt. Met de bewoners van het zelfbeheercomplex De Halve Wereld aan het Waterlooplein hebben we een vernieuwd protocol ondertekend. In Tuindorp Oostzaan en Floradorp zijn we gestart om bewoners aan te spreken en te ondersteunen bij het onderhoud van hun tuin. We doen dit in samenwerking met Present. Bij een aantal complexen in Amsterdam-West hebben we de binnenterreinen opgeknapt. Ook in dit stadsdeel hebben we individuele tuinen aangepakt, bijvoorbeeld door mensen te helpen die het zelf niet meer kunnen, of door het snoeien of kappen van bomen die overlast veroorzaken. Het jongerennetwerk in Amsterdam-Oost krijgt vorm in de Watergraafsmeer en op IJburg. Onder de naam Inside Oost zijn jongeren tussen de 16 en 25 jaar actief. Kortvoort-kanjers zijn kinderen tussen 8 en 12 jaar in Amsterdam-Zuidoost (E-, G- en K-buurt) die zich inzetten voor de buurt, bijvoorbeeld door het opruimen van portieken of door een bezoek te brengen aan oudere mensen die door hun gezondheidstoestand veel thuis zitten.



Goedkoop

Betaalbaar

Duur

Huur < € 361,66

Huur > € 361,66 – < € 517,64

Huur > € 517,65


Huur < € 361,66

Onbekend Totaal aantal toewijzingen Amsterdam 2011

580 Huur > € 361,66 – < € 554,75

418

Totaal

1.157

Huur > € 554,76

6

147

152

305

3

20

3

26

168

747

573

1.488

10.5 Talentontwikkeling en sociale stijging In bijlage 1 is een volledig overzicht opgenomen van de activiteiten in het kader van de uitvoeringsovereenkomst. Wijkvernieuwing in crisistijd In 2010 is de zogenoemde wijkvernieuwing in crisistijd gestart. Het doel daarvan was om andere instrumenten te ontwikkelen om tot gemengde wijken te komen, nu de transformatie van vastgoed vastloopt. In 2011 is voor drie wijken in Amsterdam een alternatief scenario uitgewerkt: - Voor de tweede fase van Kadoelerbreek (Amsterdam-Noord) hebben we gekozen voor herontwikkeling van de nieuwbouwplannen. Het nieuwe plan moet door zijn typologie, prijs en kwaliteit en door zijn gedetailleerde faseerbaarheid nu beter afzetbaar zijn op de koopmarkt. - Voor Heesterveld (Amsterdam-Zuidoost) is gekozen voor het stilleggen van de nieuwbouwontwikkeling. Er is een pakket ‘tussentijd’-oplossingen uitgewerkt en uitgevoerd, in relatie tot de branding van het gebied. - Voor de Reimerswaalbuurt en de Waterschapsbuurt (Amsterdam-Nieuw-West) hebben we gekozen voor een mix van maatregelen, te weten gedeeltelijke herontwikkeling, ge-


deeltelijke uitstel van nieuwbouw, tussentijdse oplossingen, en een strategie van particulier opdrachtgeverschap (met rijkssubsidie). Dit alles vanuit de focus op de wensen en de vraag van bestaande en nieuwe doelgroepen. Amsterdam-Noord In de Van der Pekbuurt is de inzet van het buurtbeheerbedrijf gecontinueerd. De woningen voor het project Bed en Brek zijn opnieuw ingericht en er is een mooie website geïntroduceerd. Ook werpen de activiteiten rondom de branchering van de winkels in de Van der Pekbuurt hun vruchten af. In Nieuwendam-Noord is in 2011 de zogenoemde modebroedstraat gestart. Amsterdam-Oost In 2011 zijn meerdere empowermenttrainingen gegeven aan jongeren en moeders uit de Transvaalbuurt. Deze trainingen zijn zeer goed bezocht. Ook onze voorleesservice was een groot succes. Bij vele kinderen thuis is door studenten van de Academie van de Stad voorgelezen. Daarnaast heeft het Tugelateam een wekelijkse, zeer goed bezochte inloop georganiseerd. Er zijn nu twee groepen ‘buurtbikkels’ (portiekportiers) actief in de Transvaalbuurt. Zij zetten zich onder begeleiding van het Tugelateam in om de wijk schoon, heel en veilig te houden. Eind 2011 is het Talentenhuis Transvaal van start gegaan, een vernieuwend talentontwikkelingsproject in de Transvaalbuurt. Hiermee biedt Ymere twaalf leerlingen van het Montessori College Oost uit (aandachts)wijken in Amsterdam-Oost de kans om deel te nemen aan een intensief programma, gericht op talentontwikkeling en persoonlijke groei. Drie dagdelen per week komen de leerlingen naar het Talentenhuis. In deze ruimte kunnen ze huiswerk maken, koken ze eens per week samen, gaan ze op pad voor bijzondere uitstapjes en ondernemen ze verschillende activiteiten. Studenten van de Academie van de Stad stellen dit driedaagse programma op en voeren het uit, in ruil voor woonruimte in het Talentenhuis. Een van de projecten van het buurtbeheerbedrijf is het tuintjes-plus-project in Betondorp. De wijkploeg helpt hier mensen van 65 jaar en ouder tegen een kleine vergoeding bij het onderhouden van hun tuin. Ongeveer veertig bewoners hebben zich hiervoor aangemeld. Daarnaast is de wijkploeg ingezet bij het opknappen van de tijdelijke locatie voor het eerdergenoemde Talentenhuis in de Transvaalbuurt. Voor verschillende collega-woningcorporaties en stadsdeel Oost heeft het buurtbeheerbedrijf klussen uitgevoerd, zoals het schoonmaken van trappenhuizen, het leeghalen van boxen en het verwijderen van fietswrakken. In de Indische Buurt hebben samenwerkende partijen in 2011 bureau Nowhere opdracht gegeven om een programma te ontwikkelen voor Jeugdland. De programmering start in het voorjaar van 2012. In Heesterveld is de sloop/nieuwbouw uitgesteld. Daarom investeert Ymere hier in tijdelijke activiteiten, zoals H-talks: workshops en tijdelijke exposities van kunstwerken in de bergingen. Verder verzorgen we huiswerkbegeleiding en kookworkshops voor kinderen. Amsterdam-West Aan de Meer en Vaart is het oude schoolgebouw tijdelijk herontwikkeld tot een Talentenhuis, een maatschappelijk verzamelgebouw met huurders die samen een gevarieerd aanbod bieden, gericht op persoonlijke groei en talentontwikkeling voor jong en oud. Bewoners uit Amsterdam-Nieuw-West kunnen hier terecht voor huiswerkbegeleiding, coachklas, talentenklas, budgetvoorlichting, computerlessen, taal-, theater- en danslessen, film maken of hulp bij sollicitatie.


In Amsterdam-West zijn veertig structurele leer-werkplekken gerealiseerd: bij buurtbeheerbedrijf Buurt 5, bij buurtbeheerbedrijf Nieuw-Reimerswaal, bij aannemers via Fundeon en WW&W, bij leer-werkplekken in de receptie, en bij het beheer van maatschappelijk vastgoed, zoals aan de Willinklaan en de Notweggarage, en bij het Klussenteam Landlust. In Landlust is een nieuw type bedrijfsverzamelgebouw geopend: de Coppel. Een leegstaande garage is omgebouwd tot een bijzonder bedrijfsverzamelgebouw. Behalve flexibele kantoorruimte voor startende ondernemers biedt het verschillende faciliteiten (vergaderruimte, flexplekken en dergelijke) voor ondernemers uit de omgeving. Verder komt er een interessante programmering voor ondernemers om netwerken te stimuleren. Het pand is volledig verhuurd; het biedt onderdak aan negen ondernemers. In Landlust is nu de omslag tot stand gebracht van Groeiwijk naar Leefwijk. Dat is toe te schrijven aan de geslaagde combinatie van een initiatief als de Coppel met andere succesvolle wijkinitiatieven, zoals het klussenteam, het Van de Buurt-restaurant, Landlust Springlevend en overige bewonersinitiatieven.

10.6 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken


Regio

Aantal

Portefeuille

Wijk

Kadoelerbreek

Noord

116

Sociale huur

Banne

Kadoelerbreek

Noord

64

Wonen & Stijl

Banne

Noordermare Weerenscheg

Noord

61

Sociale huur

Nieuwendam-Noord

IJburglaan

Oost

23

Wonen & Stijl

IJburg

De Wending

West

18

Sociale huur

De Baarsjes

De Wending

West

26

Wonen & Zorg

De Baarsjes

De Tribune

West

80

Sociale huur

Laan van Spartaan

De Tribune

West

195

Student & Wonen

Laan van Spartaan

De Tribune

West

42

Wonen & Zorg

Laan van Spartaan

Reimershoven blok 1

West

72

Sociale huur

Osdorp-Midden-Noord

Waterschapsbuurt blok

West

54

Sociale huur

Osdorp-De Punt

Govert Flinckstraat

Centrum

20

Sociale huur (wibo) De Pijp

Totaal nieuwbouwhuurwoningen

775

De Pijp (3 locaties)

Centrum

16

Koop

De Pijp

Waterstad

Oost

44

Koop

IJburg

De Wending/Admiralenblok

West

78

Koop

De Baarsjes

Hoogheemraadbuurt

West

7

Koop

Osdorp-De Punt

Totaal nieuwbouwkoopwoningen

145

Uitgevoerde renovatie/herstructurering Er zijn 242 woningen gerenoveerd voor de socialehuurportefeuille. Er zijn 37 vrijesectorhuurwoningen gereserveerd. Voorafgaand aan de verkoop zijn 163 woningen gerenoveerd. Amsterdam-Oost Ymere is in 2011 druk bezig geweest met het uitplaatsen van bewoners uit de Tugelawegblokken. Ook zijn plannen uitgewerkt voor de nieuwbouw en renovatie van deze blokken, in nauw overleg met de bewoners. We zijn blij dat ook de vergunning voor het project Kraaipanschool e.o. in 2011 is afgegeven.


De bouwenvelop voor het Zeeburgereiland is getekend. De bouw van blok 7 en 15 kan naar verwachting eind 2012 beginnen. De herontwikkeling van Heesterveld is voor ten minste vijf jaar uitgesteld. In de tussentijd is deze wijk aan het uitgroeien tot een levendige culturele hotspot. De voorbereidingen voor de renovatie van de plint van het Flevohuis zijn gestart. Begin 2012 begint de daadwerkelijke renovatie. Amsterdam-Noord In de Van der Pekbuurt heeft Ymere twee blokken aangewezen als pilot voor de algehele aanpak van de buurt. We zijn nog in gesprek met de bewoners en de politiek over het type aanpak (sloop en/of renovatie). Er is een begin gemaakt met de nieuwbouw van het Waterlandplein. Naar verwachting is de oplevering eind 2013. Na veel overleg is er overeenstemming met de bewonerscommissie voor de aanpak van Het Breed, zodat de werkzaamheden medio 2012 kunnen beginnen. Tot slot is in 2011 de Kadoelerbreek opgeleverd.




11. Activiteiten in de gemeente Haarlem 11.1 Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente Op verschillende niveaus heeft Ymere in 2011 overleg gevoerd met de gemeente Haarlem. Aan het begin van het jaar is er overleg geweest tussen de wethouders en de Raad van Bestuur van Ymere. In april en oktober heeft regulier bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Op bestuurlijk/ambtelijk niveau hebben de directies van de Haarlemse woningcorporaties daarnaast zo’n zes keer per jaar contact in het zogenoemde Geco-overleg. In november heeft een bijeenkomst met de raadsleden plaatsgevonden. Verder is deelgenomen aan diverse projecten werkgroepen over onderwerpen als duurzaamheid, leefbaarheid, de wijkaanpak, de woonvisie en de prestatieafspraken. Ook met de gemeenten Heemstede en Haarlemmerliede en Spaarnwoude is in 2011 zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau contact geweest. Overleg met huurders De vestiging Haarlem van Ymere heeft elke twee maanden overleg met huurdersvereniging De Waakvlam. In 2011 zijn daarbij onder meer de volgende onderwerpen besproken: afrekening servicekosten, huurverhoging 2011, huurbeleid, voortgang projecten, verkoop bestaand bezit, stand van zaken energielabel, jaarplan 2012, wijkagenda Rozenprieel, planmatig onderhoud, niet-ingrijpende woningverbetering (NIW) en huismeesterbeleid. Daarnaast is er overleg met bewonerscommissies, voornamelijk over het beheer en (de uitvoering van) projecten, zoals de niet-ingrijpende woningverbetering van de projecten Heiligenhuisjes, Engelandlaan en Briandlaan, de herstructurering van Bavodorp, het opknappen van de tuinen bij het Diaconessenplein en de Muiderslotweg. Intensieve bewonersparticipatie vond onder meer plaats bij de Ontmoetingstuin bij De Delft, bij plaatsing van kunst op de bouwhekken rond dit project, bij het project buurtvaders in Meerwijk, en bij de vergroening van de Emostraat. Adviesraad Haarlem In 2011 is de Adviesraad in Haarlem opgericht. Negen deelnemers vanuit het maatschappelijk middenveld, op enthousiaste wijze betrokken bij Ymere Haarlem, geven in deze raad advies over diverse onderwerpen. De adviesraad bestaat uit: Mevrouw H. van de Molen, mevrouw H. de Vilder, de heer A. van Zon, mevrouw J. de Groot, de heer E. Vonk, mevrouw T. Rumpff, de heer J. Beumer, de heer T. Stöver en mevrouw N. Jelles. In 2011 is de Adviesraad vier keer bijeengekomen. De eerste bijeenkomst was een wederzijdse kennismaking, waarbij ook een presentatie over Ymere werd gegeven. Op de andere bijeenkomsten stonden Schalkwijk, (jongeren in) de gebouwde omgeving en een evaluatie van het afgelopen jaar op de agenda. Overige belanghouders De digitale nieuwsbrief van Ymere in Haarlem wordt vier keer per jaar verspreid onder de belanghouders. Om praktische redenen is besloten om de belanghoudersbijeenkomst niet jaarlijks, maar tweejaarlijks te organiseren. De samenwerkingspartners worden in diverse overlegbijeenkomsten geïnformeerd. Naast de gemeente is dit bijvoorbeeld het midden- en kleinbedrijf in Haarlem.



De voorraad in Haarlem 2011 Aantal woningen

9.211


€ 433


78%


194


803


119

Opgeleverde koopwoningen

47


88

Onderhoud en duurzaamheid In Haarlem is aan onderhoud in 2011 Z 11,9 miljoen besteed. Daarvan was Z 3,6 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 1,7 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 6,6 miljoen voor planmatig onderhoud. De gemeente Haarlem wil onderzoek doen naar de mogelijkheden om grootschalig groene energie op te wekken en te benutten. In 2011 heeft Ymere zich bij dit initiatief aangesloten. Inmiddels is een programma van eisen opgesteld. De opdracht is verleend en in het voorjaar van 2012 volgt de verdere uitwerking. De toegenomen aandacht voor duurzaamheid is goed voor onze woningen. Bij onze mutatiesplus-plannen ligt een belangrijk accent op het terugdringen van het energieverbruik. In 2011 zijn we erin geslaagd om per ingreep minimaal twee labelstappen te realiseren. Bijzonder aanbod: zorg Het aantal zorgwoningen van Ymere in Haarlem is in 2011 uitgebreid met zeven Fokuswoningen in Novus Fossa/Raakshof en met twaalf woningen in De Spits. Deze worden verhuurd aan de Hartekampgroep. In Meerwijk-Centrum was de nieuwbouw van Het Reliëf eind 2011 nagenoeg afgerond. Het complex omvat naast sociale huurwoningen ook tien zorgwoningen (twee groepswoningen en acht tweekamerappartementen) voor de Hartekampgroep, en een dagbestedingsruimte. Verder is in 2011 overlegd met Zorgbalans over de toekomst van het woonzorgcomplex Kennemerduin in Heemstede en over verbetering van het bestaande gebouw. Bijzonder aanbod: studenten Ymere is een project gestart om een meer vraaggericht en klantgericht toewijzingssysteem voor studentenwoningen te ontwikkelen. In 2011 is overeenstemming bereikt met andere woningcorporaties/aanbieders van studentenwoningen. WoningNet heeft opdracht gekregen om de applicatie te ontwikkelen. Dit heeft enige vertraging opgelopen omdat het parallel liep met de ontwikkeling van de nieuwe applicatie StudentenWoningWeb. Deze is eerst in de stadsregio Amsterdam ingevoerd. Naar verwachting volgt de invoering in Zuid-Kennemerland in 2012. Dienstverlening In 2011 is Ymere gestart met een pilot om bij woningoplevering direct en ter plaatse een afspraak te maken voor herstel van eventuele technische gebreken. Dit project loopt door in 2012. Het voornemen was om van alle woningen een goede plattegrond beschikbaar te heb-


ben. Door het faillissement van het leer-werkbedrijf het Tekengilde is dat niet gelukt. We zijn in gesprek met mogelijke andere aanbieders om het in 2012 alsnog te realiseren.

11.3 Woongenot in leefbare wijken Woongenot In 2011 heeft Ymere veel energie gestoken in intensief beheer. We zijn gestart met portiekportiers in de Braillelaan en omgeving (Meerwijk, Schalkwijk). In 2012 willen we deze jeugdige helpers ook inzetten in de E. Jennerstraat (Boerhaavewijk, Schalkwijk). In appartementencomplexen controleren we streng op voorwerpen in de algemene ruimtes. Ook hebben we de nieuwe overlastprocedure geïntroduceerd. Leefbaarheid Ymere onderzoekt de mogelijkheden voor een kantoorruimte voor de gebiedsbeheerder in Schalkwijk. Ook hebben we werkzaamheden in voorbereiding voor een huismeesterpost in nieuwbouw De Delft. We plegen intensief beheer bij de herontwikkeling van De Delft, de Berlagelaan en de Hannie Schaftstraat. Bedrijven en onroerend goed Op de begane grond van het nieuwbouwcomplex De Spits, opgeleverd in 2011, zijn vier bedrijfsruimten gerealiseerd.



Goedkoop

Betaalbaar

Duur

Huur < € 361,66

Huur > € 361,66 – < € 517,64

Huur > € 517,65


Onbekend Totaal aantal toewijzingen Haarlem 2011

Huur < € 361,66

152 Huur > € 361,66 – < € 554,75

Totaal

144

465

Huur > € 554,76

0

21

22

43

17

1

3

21

186

174

169

529

Beweging op de woningmarkt In Haarlem verhuurt Ymere woningen via dé Woonswitch. Meer informatie hierover staat in hoofdstuk 5. Deze manier van woningaanbieden hebben we in 2011 verbeterd en verbreed. Daarom is een aantal maatregelen voor de korte termijn getroffen, zoals voorlichting aan de balie en extra inzet van stagiairs voor het ondersteunen van de kandidaten. We werken nog aan de aanpassing van de webapplicatie. Volgens planning zijn de aanpassingen per 1 maart 2012 operationeel. Ymere heeft een voorstel gedaan om op een andere, eenduidige manier woningen toe te wijzen aan urgenten. Dit voorstel is inmiddels goedgekeurd in de Beleidscommissie. De invoering is echter afhankelijk van ontwikkelingen rond de nieuwe huisvestingswet. Ook hebben we een nieuwe samenwerkingsovereenkomst afgesloten met de Regionale Instelling voor Begeleiding op het gebied van Wonen, Werken en Welzijn (RIBW) voor nieuwe kanswoningen.


Huurwoningen in de vrije sector Het aantal huurwoningen in de vrije sector is in 2011 gegroeid door de oplevering van 38 vrijesectorhuurwoningen in het complex Novus Fossa.

11.5 Talentontwikkeling en sociale stijging In Haarlem is Ymere actief in de Groeiwijken Slachthuisbuurt, Parkwijk, Boerhaavewijk en Rozenprieel. Voor de laatstgenoemde wijk hebben we samen met de gemeente Haarlem een gebiedsvisie opgesteld. Deze visie is uitgewerkt in een pragmatische agenda voor de middellange termijn. Deze ‘Agenda voor het Rozenprieel’ is aangeboden aan de wijkraad en toegelicht op een door ons georganiseerde wijkmarkt. Daarbij is de agenda ter inspraak voorgelegd aan bewoners. Mede op basis hiervan is de agenda afgerond. De definitieve versie wordt begin 2012 aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd ter vaststelling. Inmiddels is een aantal projecten gestart; een ander deel is in voorbereiding. De ontwikkelingen in het Rozenprieel zijn zo positief dat de wijk in 2012 de status van Groeiwijk kan verruilen voor die van Leefwijk. Wijkvernieuwing in crisistijd In 2010 is de wijkvernieuwing in crisistijd gestart. Het doel is om andere instrumenten te ontwikkelen om tot gemengde wijken te komen. Voor de nieuwbouw in de Slachthuisbuurt is gekozen voor de uitwerking van ‘what if’-scenario’s. Ze beschrijven wat we kunnen doen als we de voorverkoopeis voor (delen van) de nieuwbouw niet halen. Speerpunten In het kader van het speerpunt Werk, wijkeconomie en ondernemerschap heeft Ymere enige tijd geleden het leer-werkbedrijf Het Tekengilde opgericht. Helaas ontstond in 2011 tussen de aandeelhouders verschil van inzicht over de bedrijfsvoering. Een doorstart is niet gelukt; het project is gestopt. In 2011 gaven we onze speerpunten Bewoners in Balans en Talentontwikkeling gestalte met een aantal projecten. Aan Sport in de Wijk hebben ruim 1.400 leerlingen deelgenomen. Schooljudo was gericht op leerlingen uit groep 3 en 4, het Rondje rond de Tafel (tafeltennis) op groep 5 en 6, en Streetdance op middelbare scholieren. Daarnaast hebben enkele tientallen jongeren deelgenomen aan het Medialab. Ze volgden workshops fotografie, radio maken en dj’en. In juli gaven ze een eindpresentatie tijdens het zomerfeest in Parkwijk. In januari 2012 was de presentatie van het tweede deel. Ymere heeft financieel bijgedragen aan de aanstelling van een activiteitenmedewerker en aan het bewegingsonderwijs op de Hannie Schaftschool in het Rozenprieel; deze school is omgevormd tot een brede school. Ymere beheert namens de drie betrokken woningcorporaties De Hamelink in de Slachthuisbuurt. Om het beheer te verbeteren heeft De Talenten, de school die ook in dit gebouw is gehuisvest, de beheerder in dienst genomen. Zo is deze functie ook niet langer afhankelijk van de tijdelijke preventie-40-plusgelden. Het lesprogramma in het gebouw is uitgebreid, zodat er een breed aanbod is van cursussen voor alle wijkbewoners. Door de samenwerking met JINC geven we vorm aan de ambitie om ons op jongeren te richten. In 2011 werd een nieuwe ronde bliksemstages uitgevoerd. Daaraan namen leerlingen deel uit groepen 7 en 8. Daarnaast hebben leerlingen van twee vmbo-scholen sollicitatietrainingen gevolgd.


In de Slachthuisbuurt wordt hard gewerkt aan een gevarieerd aanbod in de KwiQfit-garage. Daar zijn nu 200 leden aan het fitnessen, beoefent een groep buurtbewoners yoga, en leren kinderen kickboksen, gecombineerd met talentontwikkeling op de bovenverdieping, zoals een empowermentprogramma voor tienermeiden. Een aanzienlijk deel van onze huurders zal de gevolgen van de economische crisis ervaren: oplopende werkloosheid en bezuinigingen. De ervaring leert dat het belangrijk is om de stapeling van zorgen tijdig te signaleren. In een probleemcomplex van 47 woningen in HaarlemNoord doet Ymere daarom aan ‘Even buurten’, om woonsituaties en zorgvragen in kaart te brengen. Vijf studenten Social Work werken vanaf september 2011 ‘outreachend’ vanuit een van de woningen, onder begeleiding van het Lectoraat Maatschappelijk werk. Ze hebben inmiddels met 21 bewoners gesprekken gevoerd, en twee Meet- & Eat-bijeenkomsten en een bingoavond georganiseerd. Binnen het speerpunt Ontmoeten zou in 2011 de Tuin van Jonker worden aangelegd in het Rozenprieel. Dat is helaas niet doorgegaan. De tuin is een groot binnenterrein (600 m²) in een van de oudste, karakteristieke delen van de buurt, met smalle straatjes waar voor- en achterkanten van woningen tegenover elkaar liggen. Dit terrein ligt al meer dan tien jaar braak. Het bood voorheen onderdak aan het atelier van beeldend kunstenaar Wim Jonker. Het binnenterrein ernaast is ingericht als parkeerterrein. Een aantal bewoners heeft gevraagd dit stukje openbare ruimte groen in te richten zodat ze elkaar er kunnen ontmoeten. In 2011 waren er meerdere bijeenkomsten met de omwonenden en de buurt om tot een goed ontwerp te komen. Dat ontwerp werd in september door de wethouder goedgekeurd voor de inspraak. De insprekers waren daarop over het algemeen positief. Hun goede suggesties neemt Ymere mee in de aanleg. De aanbesteding vond plaats in januari 2012; de aanleg staat gepland voor het eerste halfjaar van 2012. De eigendomssituaties zijn overigens nog niet uitgekristalliseerd. Verschillende personen blijken zich openbare grond te hebben toegeëigend. We werken hard aan het rechtzetten van deze situaties. De aanleg van een ontmoetingstuin in Delftwijk-Noord ligt op schema. Ook hier is de realisatie niet eenvoudig, voornamelijk omdat het plangebied drie eigenaren heeft en de groep omwonenden zeer gedifferentieerd is. Het bewonersparticipatietraject is in het najaar gestart. De start van de uitvoering staat gepland voor 2012.

11.6 Ontwikkelkracht voor sociaal duurzame wijken Voor de Slachthuisbuurt is in 2011 een wijkvisie opgesteld. Ymere heeft hierbij samengewerkt met Pré Wonen, Elan en de gemeente Haarlem. Voor Schalkwijk werkt Ymere aan een sociaal-maatschappelijke visie. De geplande wijkvisie op de Indische Buurt-Noord stellen we in 2012 op, parallel aan het verkooptraject en de aanpak van een van de complexen. In Meerwijk is de realisatie gestart van een complex met sociale huurappartementen en zorgwoningen op locatie 7. De oplevering hiervan is in 2012. Voor de plannen de Entree en Belcanto heeft als gevolg van de marktontwikkelingen een herijking moeten plaatsvinden.



Aantal

Portefeuille

Ripperda (officierswoningen)

12

Sociale huur

De Spits (DSK-terrein)

36

Sociale huur

De Spits (DSK-terrein)

12

Wonen & Zorg

Nieuw Oost-Indië

6

Sociale huur

Novus Fossa

8

Sociale huur

Novus Fossa

38

Wonen & Stijl

Novus Fossa

4

Wonen & Zorg

Raakshof

3

Wonen & Zorg

Totaal huurwoningen

Bijzonderheden

119

De Flank (Van Zeggelenplein)

47

Totaal koopwoningen

47

Koop

Nieuwbouwproject DSK

De locatie van de 48 opgeleverde woningen De Spits, vormt de overgang tussen de aandachtswijken Slachthuisbuurt en Parkwijk (de Zomerzone). Herstructurering De woningen aan de Hannie Schaftstraat zijn in 2011 gesloopt. De nieuwbouw begint in 2012. Voorafgaand aan de sloop heeft Ymere samen met kinderen uit de buurt foto’s geplaatst op leegstaande huizen. Ook in andere herstructureringswijken hebben we dit soort activiteiten georganiseerd, zoals kunst op bouwhekken, een ijsbaan en een plantjesmarkt. De woningen aan de Berlagelaan kwamen in december leeg. In 2012 worden ze gesloopt. Het intensieve beheer zal tot die tijd worden voortgezet.




12. Activiteiten in de gemeente Haarlemmermeer 12.1 Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente In juni 2011 hebben de gemeente Haarlemmermeer en Ymere een samenwerkingsconvenant gesloten over hun gezamenlijke ambities op het gebied van volkshuisvesting, nieuwbouw en herstructurering, wijkaanpak en duurzaamheid. Het convenant gaat tevens in op de rol van beide partijen in de samenwerking, en hoe zij die rol zien. Tijdens een sessie met de gemeenteraad in januari 2011 heeft Ymere een duidelijk beeld geschetst van wat wij als corporatie doen en waarom we bepaalde keuzes (moeten) maken. In december organiseerde Ymere samen met de gemeente een Woondebat. Daarin gingen de wethouder, Ymere en een aantal andere partijen in discussie over stellingen rond het thema wonen. Verder voert Ymere regelmatig gesprekken met individuele raadsfracties over volkshuisvesting in de Haarlemmermeer. Overleg met huurders Met de Vereniging van Huurders in Haarlemmermeer (VHH) voert Ymere ieder kwartaal regulier overleg. Op dit moment werken Ymere en de VHH aan verbetering van de samenwerking. We kijken daarbij ook naar de relatie tussen Ymere, de VHH en de bewonerscommissies. Verder heeft een groep vertegenwoordigers van de bewonerscommissies een bezoek gebracht aan ons callcenter. Adviesraad De Adviesraad Haarlemmermeer is in 2011 opgericht. Met deze raad bespreekt Ymere belangrijke (lokale) thema’s. Er zijn vijf bijeenkomsten geweest in 2011. Vooral de excursie naar Graan voor Visch met de adviesraad heeft veel bruikbare adviezen opgeleverd, zoals het advies om het jongerenwerk in de wijk te versterken en jongeren ook meer bij de ontwikkeling van het programma te betrekken.

Samenstelling en aandachtsgebieden Adviesraad Haarlemmermeer Mevrouw S. de Boer (voorzitter)

onderwijs

Mevrouw S. Leclaire

kunst, cultuur en participatie

De heer P. Bos

ondernemer, duurzaamheid

De heer M. van der Weijden

franchise ondernemer

De heer F. Bodner

kunst en cultuur

De heer L. Schenk

woningmarkt en vastgoed

Overige belanghouders Voor gebiedsgericht overleg voert Ymere ook gesprekken met zorgen welzijnsorganisaties, onderwijsinstellingen en de politie in de Haarlemmermeer. Daarnaast hebben we regelmatig contact met de AM-groep, vrijwilligersorganisatie SASA, het Leger des Heils en de RIBW. Ook neemt Ymere deel aan de workshops van de zogenoemde Raad van 100. In 2011 hebben we twee keer onze digitale lokale nieuwsbrief verzonden aan ruim driehon-


derd belanghouders en geïnteresseerden. Van verschillende kanten horen we dat deze nieuwsbrief met interesse wordt gelezen.


De voorraad in Haarlemmermeer 2011 Aantal woningen

13.288

Gemiddelde maandhuur Percentage maximaal redelijk Aantal eenheden bedrijfsonroerendgoed Aantal parkeerplaatsen/garages Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen Opgeleverde koopwoningen Verkochte huurwoningen

€ 481 74% 86 623 96 0 110

Onderhoud en duurzaamheid In Haarlemmermeer is in 2011 Z 14,8 miljoen besteed aan onderhoud. Hiervan was Z 4,9 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 2,8 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 7,1 miljoen voor planmatig onderhoud. In 2011 is de aanpak van het brandrisico opnieuw een stap verder gekomen. De aanpak met beperkte maatregelen voor individuele woningen is helemaal afgerond. De grootschalige complexmatige aanpak is in voorbereiding. Voorbereidingen voor niet-ingrijpende woningverbetering zijn getroffen voor de complexen Korsholm, Bosstraat, Nauerna, Graan voor Visch en Kalsslagerring. Een deel van de aanpak is een verduurzaming van deze woningen. De eerste contacten hierover met de bewoners zijn inmiddels gelegd. Afhankelijk van hun instemming kunnen de ingrepen in 2012 worden uitgevoerd. Dienstverlening Ymere wil meer maatwerk bieden aan huurders voor tuinonderhoud en klusjes in en om de woning. Een klussenteam hiervoor is in voorbereiding in Graan voor Visch en Bornholm/ Overbos. Vanaf 2012 lopen stagiairs mee met de huismeesters. Bijzonder aanbod: zorg Het hospice Bardo is binnen één jaar gebouwd en opgeleverd.

12.3 Woongenot in leefbare wijken Woongenot Bij een aantal complexen doet Ymere intensief beheer. Zo hebben we samen met de bewoners van Liesbos in Overbos leefregels opgesteld. Bij het complex Bervoetsbos in Overbos hebben we het sociaal beheer rond dit jongerencomplex voortgezet. Leefbaarheid In het kader van de Betere Buurtprijs zijn in Zwanenburg bewegingstoestellen voor ouderen geplaatst. Op basisschool De Wegwijzer hebben we voor technieklessen gezorgd. In NieuwVennep is een fietstocht met de buurt georganiseerd.


In de Bosstraat in Nieuw-Vennep stond Ymere in de wijk met informatie over het uitvoeren van kleine klussen en gegevensuitwisseling over de buurt. Op verzoek van de huurders zijn aan de Bernadottestraat in Hoofddorp de achterpaden verlicht. Met een groep bewoners bereidt Ymere een themadag voor over veiligheid. Deze zal in 2012 in de wijk plaatsvinden. Voor de uitwerking van de visie Rijsenhout hebben huurders (onder wie veel kinderen) foto’s gemaakt van leuke en minder leuke plekken en situaties in hun wijk. Op basis van deze foto’s en verhalen bepalen we of we in samenwerking met de gemeente en de buurt actie zullen ondernemen, en zo ja, welke. De dorpsanalyse Zwanenburg is in 2011 afgerond en biedt input voor de volgende tactische en operationele cockpit en voor het dagelijks beheer. De pilot ‘Eropaf’ in Bornholm/Overbos is afgerond. Er komt een vervolg in 2012; daarbij kijken we niet specifiek naar dit gebied, maar richten we ons op huurders met een huurachterstand. In Tolheksbos hebben we samen met de gemeente Haarlemmermeer de beplanting aangepakt. De gemeente heeft een trapveld aangelegd. Aanpak woonfraude De gezamenlijke inzet van de Taskforce Interventie Preventie van Ymere en de afdeling Gebiedsbeheer heeft geleid tot zestig nieuwe vrijkomende woningen voor reguliere woningzoekenden. Maatschappelijk vastgoed In 2011 is in Nieuw-Vennep een school voor speciaal basisonderwijs voor de Aloysius Stichting en een buurtcentrum voor de stichting Meerwaarde opgeleverd.



Huishoudens van drie of meer personen

Onbekend Totaal aantal toewijzingen Haarlemmermeer 2011

Goedkoop

Betaalbaar

Duur

Totaal

Huur < € 361,66

Huur > € 361,66 – < € 517,64

Huur > € 517,65

41

278

200

Huur < € 361,66

Huur > € 361,66 – < € 554,75

Huur > € 554,76

2

48

90

140

1

1

0

2

44

327

290

661

519

Doorstroming Ymere heeft in 2010 en 2011 een vervolg op De Woonversnelling uitgevoerd. In de Haarlemmermeer zijn in 2011 in totaal 11 woningen via De Woonversnelling toegewezen. Net als in 2010 zijn in 2011 ‘oudere jongeren’ uit een jongerenwoning in Nieuw-Vennep doorgestroomd naar een nieuwbouwwoning in de Noordrand.


Verkoop In 2011 zijn er in de Haarlemmermeer 108 huurwoningen van Ymere verkocht, waarvan 35 aan zittende huurders. In totaal heeft Ymere vijftig woningen via de Koopgarantregeling verkocht. Daarvan zijn tien woningen wederverkopen van maatschappelijk gebonden eigendom.

12.5 Talentontwikkeling en sociale stijging Binnen deze speerpunten heeft Ymere in 2011 een flink aantal projecten gerealiseerd. Zo hebben we bliksemstages georganiseerd op onze vestiging om jongeren kennis te laten maken met ons werk. In Bornholm/Overbos vond het project In Goede Aarde plaats, met een verhalencafé door en voor de bewoners. Samen met de stichting SASA heeft Ymere een ruilwinkel geopend in Graan voor Visch. Het doel is onder andere om allochtone vrouwen in de winkel te laten werken. Daarmee is de ruilwinkel een verlengde van vrouwenstudio Oum en Oum, waar Ymere al enige jaren taalles faciliteert. Onze portiekgesprekken in het complex Liesbos hebben een groep van actieve bewoners opgeleverd die sociale activiteiten organiseren en woonafspraken maken over het complex. Samen met de Rabobank organiseerde Ymere een aantal bijeenkomsten voor het zzp-netwerk in Bornholm/Overbos. We faciliteren initiatieven in deze wijk. In 2012 wordt dit netwerk uitgebreid naar de rest van Hoofddorp; de organisatie wordt dan volledig overgedragen aan de Rabobank. Ymere is in 2011 ver gevorderd met de voorbereidingen om ons kantoor aan de Burgemeester Pabstlaan te transformeren tot een werken ontmoetingsplek voor zelfstandige en startende ondernemers. In het project ‘Eropaf’ in Hoofddorp is bij 56 huurders met een huurachterstand een huisbezoek afgelegd. Ruim tien huishoudens zijn doorverwezen naar maatschappelijk werk, sociaal raadslieden of vluchtelingenwerk. Verder zijn er betaalregelingen getroffen en is duidelijk gemaakt hoe belangrijk het is om de huurschuld in te lopen.



Aantal

Portefeuille

Nieuwe Kom Nieuw-Vennep

28

Wonen & Stijl

Noordrand Nieuw-Vennep

48

Sociale huur

Noordrand Nieuw-Vennep

20

Wonen & Zorg

Totaal huurwoningen

96

Totaal koopwoningen

0

Bijzonderheden

Noordrand Nieuw-Vennep In maart 2011 is het tweede blok van het complex Noordrand in Nieuw-Vennep opgeleverd. Voor beide blokken heeft kunstenaar Jaap Velserboer kunstwerken gemaakt met gebruikmaking van oude spullen die de huurders niet wilden meenemen bij hun verhuizing.


Nieuwe Kom Nieuw-Vennep In fase 1 van dit nieuwbouwproject zijn zowel koop- als vrijesectorhuurwoningen opgeleverd. Door de crisis is de verkoopbaarheid van nieuwbouwwoningen sterk afgenomen. In het project hebben we daarom twintig koopwoningen omgezet naar huurwoningen in de vrije sector. Voor fase 2 is Ymere plannen aan het maken. Ook hier heeft de financiële crisis invloed op de uitvoerbaarheid van het project. Jansonius Dankzij co-makership is het hospice Bardo binnen één jaar tijd gebouwd en opgeleverd. In december is ook de bouw gestart van de eerste sociale huurwoningen in dit project. De oplevering is naar verwachting in het voorjaar van 2012. In totaal komen er 42 sociale huurwoningen, waarvan zes voor de stichting Meerbalans, die woningen aanbiedt aan autistische jongeren. Ewijkstraat Ymere is het met de gemeente Haarlemmermeer eens geworden over de stedenbouwkundige opzet en het programma van het project Ewijkstraat. In het licht van de economische crisis moeten we bij de verdere uitwerking scherp kijken naar de producten in relatie tot de financiële mogelijkheden. Toolenburg-Zuid De crisis heeft ook de programmering van Toolenburg-Zuid beïnvloed. Appartementen worden ingeruild voor eengezinswoningen, en de focus in het plan ligt nu op de eerste fase. Omdat de markt ongewis is, heeft het weinig zin verder vooruit te kijken. Daarom werken we aan een eerste fase die ook daadwerkelijk realiseerbaar is. Eind 2012 gaat de eerste paal de grond in. Met de gemeente is overeenstemming bereikt over de stedenbouwkundige uitgangspunten voor Tuindorp Toolenburg.



13. Activiteiten in de regio Noord-Kennemerland 13.1 Maatschappelijke verankering Overleg met de gemeente Met de fusie per 1 januari 2011 tussen Ymere en Goed Wonen Noord-Kennemerland is Ymere toegetreden tot het netwerk van Goed Wonen. Ymere is in 2011 geïntroduceerd bij gemeenten en collega-woningcorporaties in deze regio, waarbij de basis is gelegd voor verdere samenwerking. Ymere neemt deel aan het reguliere overleg tussen gemeenten en woningcorporaties. Overleg met huurders Ymere heeft regelmatig overleg met Stichting Huurdersbelang. Vier keer per jaar is er regulier overleg. In 2011 is gesproken over de effecten van de fusie, het jaarplan 2012, de inrichting van het platform lokale verankering Noord-Kennemerland, en de verdere vormgeving van de bewonersparticipatie in Noord-Kennemerland. Overige belanghouders Met de andere woningcorporaties hebben we regelmatig overleg over de woonruimteverdeling. Daarnaast hebben we de stichting Platform Lokale Verankering Noord-Kennemerland opgericht. Dit vloeit voort uit de fusie van Ymere en Goed Wonen. Het doel van deze stichting is om de gemaakte fusieafspraken te volgen en Ymere te adviseren en te ondersteunen bij maatschappelijke en volkshuisvestelijke aangelegenheden rond ontwikkelingen in Noord-Kennemerland. In november was de startbijeenkomst.

De samenstelling van het Platform Lokale Verankering Noord-Kennemerland De heer N. Alsemgeest

voormalig wethouder Wonen

Mevrouw M. Franken (voorzitter)

adviseur strategische en bestuurlijke vraagstukken

De heer E. Jongejan

organisatieadviseur

De heer G. Valk

voorzitter Kamer van Koophandel


De voorraad in Noord-Kennemerland 2011 Aantal woningen

1.248


! 459


80,7%


20


66


88


1


In 2011 hebben we de achterstand bij de afrekening van de servicekosten weggewerkt. Na een nulmeting is de dienstverlening vormgegeven volgens het KWH-label. Bij drie nieuwbouwcomplexen hebben huurders kunnen kiezen uit diverse meerwerkopties. Interventie en preventie We zijn in gesprek met onze belanghouders over de aanpak van onrechtmatige bewoning. Onderhoud en duurzaamheid In Noord-Kennemerland is in 2011 Z 1,0 miljoen aan onderhoud besteed. Hiervan was Z 0,4 miljoen voor reparatieonderhoud, Z 0,1 miljoen voor mutatieonderhoud en Z 0,5 miljoen voor planmatig onderhoud.

13.3 Woongenot in leefbare wijken Leefbaarheid De zes portieken aan de Braspenningstraat in Alkmaar zijn opgeknapt. We zijn gestart met de realisatie van een gemeenschappelijke tuin als ontmoetingsruimte. Verder hebben we bij het complex De Horst in Heerhugowaard een huismeester aangesteld. De woon- en leefbaarheidswensen van bewoners zijn in beeld gebracht.



Goedkoop

Betaalbaar

Duur

Huur < € 361,66

Huur > € 361,67 < € 517,64

Huur > € 517,65

0

54

Huur < € 361,66

Huishoudens van drie of meer personen

Totaal aantal toewijzingen NoordKennemerland 2011

Huur > € 361,67 < € 554,76

Totaal

36

90

Huur > € 554,77

0

4

8

12

0

58

44

102


Opgeleverde nieuwbouwwoningen Naam project Bolwerk

Aantal 50

Portefeuille

Gemeente

Wonen & Stijl

Alkmaar

Bovenweg

8

Wonen & Zorg

Langedijk

Domeynen

11

Wonen & Zorg

Langedijk

Eclips

19

Sociale huur

Heerhugowaard

Totaal huurwoningen

88

Totaal koopwoningen

0

Voor de ontwikkeling van Overstad in Alkmaar was, na Europese aanbesteding, een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen Ymere, BNG, VolkerWessels, Ballast Nedam en de gemeente Alkmaar. In de loop van 2011 bleek, door de aanhoudende crisis en het uitblijven


van herstel op de woningmarkt, dat de afgesproken werkwijze niet haalbaar is. In goed overleg is vervolgens besloten de samenwerking te beëindigen. Ymere gaat ervan uit dat ze, als in het gebied werkzame corporatie, in de toekomst alsnog een portefeuille kan opbouwen in Overstad.



14. Activiteiten in de overige gemeenten De activiteiten van Ymere in de gemeenten Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer en Noord-Kennemerland staan beschreven in de hoofdstukken 9 tot en met 13. Ymere is echter ook in enkele andere gemeenten actief. Dit hoofdstuk gaat hier kort op in.

Overzicht bezit in overige gemeenten

op 31 december 2011

Gemeente

VerzorgingsAantal Aantal plaatsen in overige Bedrijfs- garages/ Aantal Aantal verzorgingswoon- onroerend- parkeeroverige woningen tehuis eenheden goed plaatsen objecten

Alphen a/d Rijn

100

100

496

Heemstede

103

3

200

1

1

12

511

Beemster Haarlemmerliede en Spaarnwoude

Totaal

1

22

126 16

Hillegom

16

Leiden

89

Leiderdorp

29

29

Lelystad

92

92

Oegstgeest

1

1

Purmerend Teylingen

93

4

3

32

32

Velsen

2

2

Weesp

14

Zaanstad

31

3

2

18

32

100

133


Gemeente

Aantal

Portefeuille

Galjoen-Zuid

Lelystad

3

Sociale huur

Galjoen-Zuid

Lelystad

30

Wonen & Stijl

Zaanse gracht

Zaandam

30

Wonen & Stijl

Totaal huurwoningen

63

Helsinkihaven (Weidevenne)

Purmerend

57

Koop

Rhijngeest

Oegstgeest

13

Koop

Totaal koopwoningen

70


Aantallen woningen per gemeente en per categorie

op 31 december 2011 Sociale huur Huur < € 361,65

Vrije sector

Huur > € 361,66 - Huur > € 554,76 < € 554,75 < € 652,52

Totaal

Huur > € 652,53

Gemeente Alphen a/d Rijn

21

6

73

100

100

291

82

23

496

36

31

36

Beemster Haarlemmerliede en Spaarnwoude Heemstede Hillegom

103

16

Leiden

16 89

Leiderdorp

89

29

Lelystad

5

29

34

20

14

18

33

92

Oegstgeest Purmerend Teylingen

32

Velsen Weesp Zaanstad

1

2

12

14

7

23

31 1.002

142

436

260

164

14,2%

43,5%

25,9%

16,4%

Totaal

838 (83,6%)


164 (16,4%)

1.002



15. Personeel en organisatie Doelstelling 2011 gerealiseerd

Ambitie 2012

Ziekteverzuim < 4,13% (Verbaannorm in 2011)

Nee (4,78%)

Ziekteverzuim < Verbaannorm

Behouden CRF-keurmerk Top Employer

Ja, keurmerk behouden

Behouden CRF-keurmerk Top Employer

Doelstelling 2011

Medewerkerstevredenheidsonderzoek is uitgevoerd en verbetervoorstellen zijn gereed

Ymere in ’t kort • Eind 2011 had Ymere 1.105 medewerkers in dienst • Verzuimfrequentie: 1,24 per medewerker • De salariskosten bedroegen € 70 miljoen • Aan externe opleidingen gaf Ymere € 1,6 miljoen uit

Eigentijdse organisatie Bij de verdere professionalisering van Ymere zijn het doorbreken van de bedrijfskolommen, het vergroten van het lerend vermogen en innovatiekracht door kennisdeling, en het binnenhalen van externe expertise belangrijke uitgangspunten. In 2011 is besloten programmaraden in te richten die zorgen voor de inzet van een 'zwerm' van Ymere-collega’s (multidisciplinair en wisselend van samenstelling) en externe experts op het gebied van marketingservices, FLX (conceptontwikkeling) en strategie. Marketingservices richt zich met name op het vertalen van de consumentenvraag in haalbare gebiedsvisies en vastgoedproducten. FLX (in 2010 ontstaan onder de naam fabrYque) is bedoeld om het conceptueel denken binnen Ymere te vergroten. FLX biedt letterlijk en figuurlijk ruimte om te brainstormen of een workshop of ‘wasstraatsessie’ te organiseren. Het eindproduct kan een strategisch of tactisch advies zijn, een visuele ondersteuning of onderbouwing van een gebiedsvisie, of feedback van de buitenwereld. Het is altijd een bijdrage aan een project of vraagstuk; een bijdrage die het project in een nieuw daglicht stelt, positief beïnvloedt en zo nodig versnelt. Keurmerk Top Employer Ook in 2011 heeft het CRF Institute Ymere gecertificeerd als Top Employer. We zijn blij met dit keurmerk van topwerkgever; het draagt bij aan de versteviging van onze positie op de arbeidsmarkt. Bovendien vergroot het onze bekendheid als aantrekkelijke werkgever bij talentvolle en betrokken mensen. Efficiencyverbetering In het kader van de verbetering van de efficiency en effectiviteit zijn in 2011 (delen van) de bedrijfsonderdelen Gebieds- & Projectontwikkeling, Wonen en Strategie opnieuw ingericht. In verband hiermee heeft de afdeling Human Resources & Organisatie een mobiliteitscentrum ingericht. Dit centrum begeleidt de medewerkers van Ymere die gevolgen ondervinden van de reorganisaties. Van de achttien boventallig geworden medewerkers zijn er op dit moment acht herplaatst binnen Ymere. Van de overige tien medewerkers zijn er vijf begeleid naar ander werk elders;


de andere vijf worden op dit moment nog begeleid. Daarnaast heeft Ymere in 2011 aandacht besteed aan de verdere professionalisering van het Facilitair Bedrijf. De functie van VGW-Coördinator (VGW: Veiligheid, Gezondheid en Milieu) met bijbehorend takenpakket is stevig verankerd in de organisatie. De BHV-organisatie (BHV: Bedrijfshulpverlening) is verbeterd door de invoering van BHV-nieuwe stijl binnen de gehele Ymere-organisatie. Binnen het efficiencyprogramma FOCUS zijn diverse projecten in uitvoering die in 2012 zullen worden afgerond, waarbij de doelstelling is de efficiency en effectiviteit van Ymere te verbeteren en de verhouding direct/indirect te optimaliseren. HPY/SAP Het jaar 2011 stond in het teken van de introductie van de invoering van een organisatiebrede nieuwe werkwijze (100% Ymere oftewel HPY). Dit betrof zowel de aanpassing van de werkprocessen (uniformering op alle vestigingen) als de introductie van SAP (een nieuw administratief systeem). De introductie vergde, zoals verwacht, veel inzet en gewenning. Gedurende het jaar zijn de nieuwe werkprocessen en SAP de medewerkers meer eigen geworden, zodat we er de vruchten van kunnen plukken. Ook voor de afdelingen ICT-Automatisering en Informatisering betekende dit veel extra inzet en aandacht. In de tweede helft van 2011 zijn de voorbereidingen begonnen om ook de vestiging NoordKennemerland per 1 januari 2012 over te laten gaan op de HPY-werkprocessen en SAP. Deze overgang is goed verlopen. Aantal personeelsleden Eind 2011 had Ymere 1.105 medewerkers in dienst (1.029 fte’s). Hiervan waren 497 vrouw (45%) en 608 man (55%). In 2011 traden tachtig medewerkers in dienst. Honderd medewerkers hebben zelf de organisatie verlaten, waarvan veertien wegens (vroeg)pensionering. Helaas moesten we afscheid nemen van twee collega’s die in 2011 overleden. Verder heeft Ymere negentig stagiairs gelegenheid geboden om werkervaring op te doen. Dit past bij onze maatschappelijke taak: we dragen bij aan scholing, ervaring en kansen voor starters op de arbeidsmarkt. Ook versterkt dit stagebeleid onze positie op de arbeidsmarkt. Daarnaast heeft Ymere een traineeship gestart voor zes afgestudeerde bouwkundigen. Personeelskosten De totale brutopersoneelskosten bedroegen in 2011 Z 86 miljoen (2010: Z 86 miljoen). Onderdeel hiervan zijn onder andere de salariskosten, de kosten van externen en opleidingskosten. De salariskosten (salarissen, vakantietoeslag, sociale lasten, pensioenlasten en variabele beloning/gratificaties) bedroegen in 2011 Z 69,9 miljoen. De kosten van uitzendkrachten, interim-medewerkers en andere externen waren in 2011 Z 8,9 miljoen (2010: Z 10,6 miljoen). Personeelsbeoordeling en -ontwikkeling In 2011 zijn de variabele beloning en - door middel van een pilot - een nieuw beoordelingssysteem geïntroduceerd bij Ymere. Dit systeem draagt bij aan onze groei en ontwikkeling in termen van resultaatgerichtheid, opleiding en (loopbaan)ontwikkeling van onze medewerkers. Het helpt medewerkers en managers om heldere afspraken met elkaar te maken over de resultaten en de ontwikkeling. Onderdeel van de nieuwe systematiek zijn talentbesprekingen. Hierin komen de performance, het potentieel en de ambities van alle medewerkers aan de orde. Ymere geeft hiermee invulling aan de groeiende aandacht voor talentontwikkeling in de organisatie. In 2012 wordt de nieuwe systematiek bedrijfsbreed geïmplementeerd. In 2011 zijn twintig servicemonteurs geslaagd voor de tweejarige opleiding ‘Servicemedewerker Gebouwen’. Zij beschikken daardoor over een landelijk erkend diploma op mbo-


niveau. Ymere werkt hiervoor samen met het ROC van Amsterdam. Het ROC heeft de theoretische onderdelen verzorgd; de leermeesters van Ymere hebben het praktijkgedeelte begeleid. Investeren in de ontwikkeling van medewerkers heeft voor Ymere grote prioriteit. In 2011 vonden vooral veel interne opleidingen en bijeenkomsten plaats. 'Ymere inspireert' was een bedrijfsbreed project met als belangrijkste thema’s: ontmoeten, de strategie van Ymere en de kernwaarden (Betrokken, Inspirerend, Ondernemend, Samenwerkend). Aan externe opleidingen heeft Ymere in 2011 Z 1,6 miljoen uitgegeven. Ziekteverzuim Bij het ziekteverzuim hanteert Ymere de zogenoemde Verbaannorm. Deze norm houdt rekening met de leeftijd en het opleidingsniveau van de medewerkers. Hoe hoger de leeftijd, hoe hoger de norm; hoe hoger het opleidingsniveau, hoe lager de norm. De Verbaannorm voor de totale organisatie ligt op 4,13% (2010: 4,18%). In 2011 is extra aandacht besteed aan het terugbrengen van het ziekteverzuim. De begeleiding van verzuim is geïntensiveerd en alle leidinggevenden worden getraind in verzuimbegeleiding. Het ziekteverzuim over 2011 kwam bij Ymere uit op 4,78% (2010: 5,51%). Dit is lager dan in 2010 maar boven onze doelstelling.

Raad van Bestuur

Wonen

Gebieds- en Projectontwikkeling

Waardesturing, Financiën en Ondersteuning

Concernstaf

Almere

Realisatie

Waarde- en Portfoliosturing

Bestuurlijke Zaken

Amsterdam-Centrum

Projectontwikkeling Alkmaar, Amsterdam

Concernfinanciën

Human Resources & Organisation

Kwaliteitszorg

Communicatie

Amsterdam-Noord

Projectontwikkeling Almere, Haarlem, Haarlemmermeer, Leiden

Amsterdam-Oost

Informatisering Bedrijfsvoering & Financiën

Amsterdam-West

ICT-Automatisering

Haarlem

Facilitair Bedrijf

Haarlemmermeer

Noord-Kennemerland

Vastgoed, Wijkvernieuwing & Innovatie

Bedrijfsvoering & Ondersteuning



16. Financiën

Doelstelling 2011

Realisatie 2011

Ambitie 2012

Cashflowindicator: > 2,0%

Ja, 2,5%

Cashflowindicator > 2,0%

Interest coverage ratio: > 1,4

Ja, 1,5

Financierbaarheid en efficiency

Faciliteringsvolume van drie jaar Ja van het WSW

Faciliteringsvolume van drie jaar van het WSW

CFV beoordeelt Ymere als A1corporatie

CFV beoordeelt Ymere als A1corporatie

Ja

Indirect rendement >= IPD/ROZ Transparantie Verder uitwerken van de maatschappelijke prestaties EMTN-programma operationeel

Ymere in het kort • Kasstroom gerelateerd resultaat: € 207 miljoen • Maatschappelijke prestatie: € 236 miljoen • Jaarresultaat: € 330 miljoen negatief • Totale omzet: € 920 miljoen, waarvan € 199 miljoen interne omzet ten bate van de eigen portefeuille • WOZ-waarde vastgoed: € 15,1 miljard • Balanstotaal: € 10,1 miljard • Marktwaarde vastgoed in verhuurde staat: € 9,3 miljard • Bedrijfswaarde (exclusief rentabiliteitswaardecorrectie): € 4,6 miljard • Eigen vermogen: € 5,8 miljard • Investeringen in eigenwoningbezit: € 263 miljoen • Direct rendement op bestaand bezit: 2,8% (op basis van de marktwaarde in verhuurde staat) • Indirect rendement op bestaand bezit: - 2,3% • Van de investeringen in 2011 is 30% extern gefinancierd (leningen van banken) en

70% intern (positieve kasstroom uit operationele activiteiten en verkoop bestaand bezit

16.1 Algemeen Uit de voorgaande hoofdstukken blijkt dat de primaire activiteiten van Ymere ondanks de aanhoudende crisis zijn doorgegaan. Het volume van onze investeringen daalt relatief beperkt. Tegelijkertijd heeft Ymere maatregelen genomen om haar ambities ook in de komende jaren te blijven waarmaken. Onze strategie en investeringsambities zijn meerjarig zodanig afgestemd op de financierbaarheid ervan dat onze belangrijkste financiële pijlers – de cashflowindicator en de interest coverage ratio – steeds boven de door Ymere gehanteerde normen blijven. Ymere is financieel gezond en heeft de risico’s van haar vastgoedposities (grond, onderhanden projecten en te verkopen woningen) goed in beeld. De kasstroom uit operationele activiteiten is Z 92 miljoen; dit is een stijging van Z 13 miljoen ten opzichte van 2010. Deze stijging is vooral te verklaren door een toename als gevolg van de jaarlijkse huurstijging, huurharmonisatie en nieuw in exploitatie genomen complexen. Verder


is door efficiencyverbetering en kostenbeheersing de exploitatielast nagenoeg gelijk gebleven. De financieringsbehoefte voor borgbare investeringen is voor de komende drie jaar veiliggesteld door de volledige borgstelling door het WSW op alle borgbare activiteiten. Ook naar de maatstaven van het Centraal Fonds Volkshuisvesting zijn de solvabiliteit en continuïteit van Ymere gedegen. De vernieuwde richtlijn RJ 645 maakt het voor woningcorporaties mogelijk voor de waardering (actuelewaardemodel) van het vastgoed te kiezen uit twee methoden, vastgoed als bedrijfsmiddel (RJ 212) of vastgoed als vastgoedbelegging (RJ 213). Deze keuze is afhankelijk van het beleid dat de woningcorporatie voert. Vanuit haar strategie Met ziel en zakelijkheid werkt Ymere als maatschappelijke ondernemer aan wijken met perspectief, waar mensen willen wonen, leven en groeien. Vastgoed is het belangrijkste instrument om deze missie te verwezenlijken. Investeringen, zowel in leefbaarheid als in vastgoed, zijn gericht op het optimaliseren van zowel maatschappelijk als financieel rendement. Ymere kwalificeert zich op basis van de vernieuwde RJ-richtlijn als vastgoedbelegger, met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Voor het bepalen van de reële waarde van het vastgoed wordt aangesloten bij het waardebegrip marktwaarde in verhuurde staat. Dit wordt bepaald aan de hand van de discounted cash flow-methode (netto contante waardeberekening). Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. De parameters voor deze waardering worden vooraf getoetst door een taxateur. Na het interne taxatieproces wordt een derde deel van het getaxeerde bezit getoetst en gevalideerd door een externe taxateur. Ymere heeft ervoor gekozen te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Deze manier van rapporteren sluit beter aan bij de wijze waarop commerciële partijen dat doen. De resultaten/rendementen van Ymere zijn hierdoor ook beter vergelijkbaar met die van commerciële partijen vanwege de meer objectieve waardering: wat zou een derde/belegger betalen voor de woningen in verhuurde staat? Een tweede reden is dat we binnen Ymere voor de interne sturing al enkele jaren gebruikmaken van de marktwaarde in verhuurde staat en het biedt voordelen om de externe verantwoording te laten aansluiten op de interne sturing. Een derde reden is de technische verwerking van deze manier van boek-


houden die veel eenvoudiger is, zodat de cijfers van Ymere beter te controleren en dus transparanter zijn. Het gevolg van deze stelselwijziging is verwerkt in de vergelijkende cijfers 2010. De consequentie hiervan is dat de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit aanzienlijk hoger is dan de tot nu toe gehanteerde bedrijfswaarde. Het resultaat van deze stelselwijziging is duidelijk zichtbaar in het eigen vermogen van Ymere en daarmee ook in de solvabiliteit. Ook is de fusie met Goed Wonen verwerkt in de vergelijkende cijfers 2010. Het eigen vermogen steeg hierdoor van Z 1,2 miljard op 1 januari 2010 naar Z 5,8 miljard op 31 december 2011. Algemene conclusie financiële meerjarenplanning De uitkomsten van de belangrijkste financiële kengetallen en ratio’s voldoen aan de door Ymere gestelde meerjarige doelen en randvoorwaarden. Hierbij is ook rekening gehouden met de heffing huurtoeslag vanaf 2014. Maatregelen worden voorbereid om de effecten van de heffing in 2014 (voor Ymere ca. Z 24 miljoen) te kunnen opvangen. Mede op basis van de (nog te publiceren) Algemene Maatregel van Bestuur (AMVB) m.b.t. de scheiding van DAEB en niet-DAEB zal Ymere een nieuwe scenarioanalyse maken. Doelstelling hierbij is om het investeringsniveau zo veel mogelijk intact te laten. Op basis van de scenarioanalyse zal Ymere keuzes maken voor de strategische koers met betrekking tot de belangrijkste stuurknoppen: kostenontwikkeling, het huurbeleid, het verkoopbeleid en de investeringsruimte. Het financiële meerjarenbeeld heeft Ymere uitgewerkt in het financieel meerjarenplan (FMP), dat jaarlijks wordt geactualiseerd. Ook zijn scenario’s doorgerekend, waarin een eventueel langer durende economische crisis nader wordt uitgewerkt. Op grond van het FMP is de conclusie dat de financiële continuïteit gewaarborgd is en dat aan alle financiële prestatienormen meerjarig wordt voldaan. Ten tijde van het opstellen van de jaarrekening is een discussie over het gebruik van derivaten en de effecten daarvan op de financiële positie van de corporatie in de publiciteit. Ymere gebruikt rentederivaten om haar renterisico in de toekomst te beperken. Hierbij heeft Ymere ervoor gekozen om geen CSA’s af te sluiten, zodat er geen liquiditeitsrisico (betalen margin calls) is. Wel zijn rentederivaten afgesloten met zogenaamde breakclauses in de toekomst (vanaf 2018). Omdat hierin afspraken gemaakt zijn over mogelijke liquiditeitsstortingen die aan een (bekend) tijdstip gekoppeld zijn en niet aan een (onbekend) renteniveau, kan Ymere hierop anticiperen in haar treasuryactiviteiten en waar nodig tijdig maatregelen treffen. De kasstroom uit operationele activiteiten is gestegen naar Z 92 miljoen (2010: Z 79 miljoen). Hogere huurinkomsten en kostenbeheersing hebben geresulteerd in een hogere kasstroom uit operationele activiteiten en daarmee een gunstige ontwikkeling van de cashflowindicator. In 2011 heeft de indicator zich ontwikkeld van 2,2% naar 2,5%. Het niet-kasstroomgerelateerde resultaat laat een sterke daling zien, waardoor het jaarresultaat Z 330 miljoen negatief is. Deze daling is vooral te verklaren door de gewijzigde waardering naar marktwaarde in verhuurde staat. Door de verslechtering van de woningmarkt, daalt de marktwaarde van het bezit met Z 213 miljoen (indirect rendement -2,3%). Een vergelijking tussen het niet-kasstroom gerelateerde resultaat 2011-2010 is niet te maken vanwege de wijziging in de waarderingsgrondslagen.


16.2 Financiële positie en continuïteit Het financiële beleid van Ymere is gebaseerd op de financiële pijlers cashflowindicator en solvabiliteit. De hoogte van deze ratio’s is niet alleen van belang voor interne sturing maar ook voor de risico- en continuïteitsbeoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de financieringsbeoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het CFV gaat sinds 2008 uit van een benadering die is gebaseerd op ‘value at risk’. Binnen de strategische financiële sturing hanteert Ymere de volgende belangrijke financiële doelen: 1. Financierbaarheid: - cashflowindicator - financierings-/investeringsratio - verkoop-/investeringsratio - loan to value - interest coverage ratio - gemiddelde rente - huren/net-debtratio 2. Rendementssturing: - rendementseis op investeringsprojecten - direct rendement op bestaand bezit 3. Solvabiliteit 4. Boekhoudkundig jaarresultaat Financierbaarheid De cashflowindicator is over 2011 uitgekomen op 2,5%. Dit is boven de norm van 2,0% die Ymere hanteert. Ymere heeft een positieve kasstroom uit operationele activiteiten van Z 92 miljoen; Z 13 miljoen hoger dan in 2010. Vooral de hogere huuropbrengsten als gevolg van nieuwe opleveringen, huurharmonisatie en jaarlijkse huurverhoging in combinatie met strakke kostenbeheersing zijn hiervoor doorslaggevend geweest. Ymere heeft een interest coverage ratio (ICR) van 1,5 over 2011 (2010: 1,5). Deze ratio geeft aan in hoeverre Ymere in staat is om haar rentelasten te betalen vanuit de exploitatie van het bestaande bezit (exclusief verkopen bestaand bezit en kasstromen nieuwbouw koop). Het overschot kan dienen ten behoeve van de (interne) financiering van investeringen. Volgens het WSW is in de bedrijfstak een ICR van 1,4 gewenst. Ymere houdt deze 1,4 aan als randvoorwaarde.

Eigen vermogen en solvabiliteit x € 1 miljoen Totaal eigen vermogen Solvabiliteit

31-12-2011

31-12-2010

5.800

6.148

57,6%

59,4%

Het eigen vermogen bedraagt per ultimo 2011 Z 5,8 miljard. Dit betekent een daling van Z 348 miljoen ten opzichte van 2010. Deze daling komt voort uit het negatieve resultaat van Z 330 miljoen in 2011. Het restant wordt verklaard door de stelselwijziging in 2011 met betrekking tot de voorraden en onderhandenwerk posities van ontwikkeling welke is verwerkt in 2011 (Z 18 miljoen negatief).


Minimumweerstandsvermogen volgens Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting gaat uit van een benadering die is gebaseerd op ‘value at risk’. Het vermogen van de corporatie wordt binnen deze benadering gebaseerd op een genormaliseerde actuele waarde. Vervolgens worden de meest waarschijnlijke ontwikkelingen afgezet tegen een ‘worst case’-scenario, waarbij marktrisico’s, operationele en macroeconomische risico’s worden afgewogen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) stelt twee financiële doelen op: 1. Het solvabiliteitsoordeel; een financieel oordeel over de vermogenspositie op balansdatum. Dit oordeel luidt ‘voldoende’ of ‘onvoldoende’. 2. Het continuïteitsoordeel; een financieel oordeel over de voorgenomen activiteiten na balansdatum. Dit oordeel kent vier gradaties (A1-, A2-, B1-, B2-oordeel), waarmee wordt uitgedrukt in hoeverre de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Ymere. Zowel het continuïteitsoordeel als het solvabiliteitsoordeel is positief voor Ymere. Het meest recente door Ymere van het CFV ontvangen solvabiliteitsoordeel luidt ‘voldoende’ (per balansdatum 31-12-2010). Met betrekking tot het continuïteitsoordeel heeft Ymere het A1-oordeel volgens CFV-toetsing behouden (periode 2011-2015). Dat betekent dat de voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van Ymere en dat we voldoen aan de eis om onze middelen voldoende in te zetten in het belang van de volkshuisvesting. De voorgenomen investeringen kan Ymere naar verwachting doen zonder onder het minimumweerstandsvermogen van het CFV uit te komen.

16.3 Analyse jaarresultaat

Opbouw jaarresultaat Realisatie 2011

Realisatie 2010

240

221

-148

-142

92

79

Verkoopresultaat

115

67

Kasstroomgerelateerd resultaat

207

146

Niet-kasstroomgerelateerd resultaat*

-537

-358

Jaarresultaat Ymere

-330

-212

x € 1 miljoen Exploitatieresultaat Renteresultaat Kasstroom uit operationele activiteiten

* Bedrag 2010 is gebaseerd op de best mogelijke schatting op basis van de vastgoedindex.

De kasstroom uit operationele activiteiten is Z 13 miljoen gestegen ten opzichte van 2010. Deze stijging is vooral te verklaren door een toename van Z 17 miljoen als gevolg van de jaarlijkse huurstijging, huurharmonisatie en nieuw in exploitatie genomen complexen. Verder is door efficiencyverbetering en kostenbeheersing de exploitatielast nagenoeg gelijk gebleven. Door bovengenoemde ontwikkeling is het directe rendement gestegen van 2,6% in 2010 tot 2,8% in 2011. Het directe rendement wordt bepaald door de nettohuurinkomsten af te zetten tegen de gemiddelde waarde van het bezit in verhuurde staat. De nettohuurinkomsten bestaan uit de huurinkomsten na aftrek van beheers- en onderhoudslasten. Het indirecte


rendement is bepaald door de waardemutatie in het jaar af te zetten tegen de gemiddelde waarde van het bezit in verhuurde staat. Het renteresultaat 2011 van Z 148 miljoen negatief is Z 6 miljoen ongunstiger dan in 2010. Hier is in 2010 gecorrigeerd voor het incidentele renteresultaat van Z 19 miljoen door gewijzigde rentesystematiek. De rentebaten zijn Z 3 miljoen lager en de lasten zijn Z 3 miljoen hoger dan in 2010. De rentelasten van Z 166 miljoen zijn Z 3 miljoen hoger door de gestegen financiering met vreemd vermogen van Z 39 miljoen als gevolg van investeringen. Dit wordt deels opgevangen door een lagere gemiddelde rente. De gewogen gemiddelde rente van de leningenportefeuille per 31-12-2011 is 4,41% (2010: 4,48%). De gemiddelde rente is gedaald ten opzichte van 2010 door actief treasurybeleid. Het verkoopresultaat bestaat vooral uit de opbrengst die gerealiseerd wordt uit de verkopen van bestaand bezit. De verkoop bestaand bezit leverde een bedrag van Z 118 miljoen op. Dit is een flinke stijging ten opzichte van 2010 (Z 79 miljoen). In 2011 zijn 912 woningen verkocht, wat aanzienlijk hoger is dan de 654 verkochte woningen in 2010. Het kasstroomgerelateerde resultaat zoals hierboven toegelicht is dus sterk verbeterd ten opzichte van 2010. Hierdoor heeft Ymere een groter deel van haar investeringen kunnen financieren uit eigen middelen (70%). Het niet-kasstroomgerelateerderesultaat is Z 537 miljoen negatief. Dit is mede veroorzaakt door de stelselwijziging, waardoor de mutatie van de waarde van het bezit van Z 213 miljoen negatief in de niet gerealiseerde waardeveranderingen wordt gepresenteerd. Tevens bedragen de overige waardeveranderingen Z 358 miljoen, hierin is een verlies van Z 13 miljoen opgenomen voor afwaarderingen op grondposities. De vestigingsinvesteringen van Z 52 miljoen worden hierin al onrendabel beschouwd, als deze niet tot een hogere marktwaarde leiden. Z 63 miljoen is het gevolg van het besluiten tot de bouw van ruim 585 nieuwe huurwoningen en omvangrijke renovaties (685 woningen). De overige waardeveranderingen bevatten de marktwaarde van verkochte woningen bestaand bezit en de onrendabele top op investeringen in woningverbeteringen. Verder is er Z 1,4 miljoen opgenomen aan herwaardering voor Koopgarantwoningen. Als laatste is het belastingresultaat onderdeel van het niet-kasstroomgerelateerde resultaat. Het belastingresultaat is Z 75 miljoen gunstiger dan over 2010. In 2010 heeft Ymere haar latente belastingvordering volledig voorzien. Dit omdat op basis van de fiscale vertaling van het in 2010 geactualiseerde FMP verrekening met fiscale winsten op korte termijn niet waarschijnlijk is. Dit wordt mede veroorzaakt door verschuiving van de focus van nieuwbouw naar renovatie en niet-ingrijpende woningverbetering. Tevens biedt de fiscale waardering ten opzichte van de commerciële waardering ruimere mogelijkheden om uitgaven voor woningverbeteringen/ renovaties ten laste van het resultaat te brengen. Bovendien zijn als gevolg van de ongunstige markt projectresultaten achtergebleven en zijn toekomstige ontwikkelwinsten onzeker. Naar verwachting zal Ymere onder het huidige regime de eerstkomende tien jaar jegens de fiscus niet in een betalende positie komen, terwijl het (commerciële) FMP een solide en stabiele cashflowindicator, solvabiliteit en commerciële jaarresultaten toont.


16.4 Maatschappelijke prestaties Over de financiële prestaties van corporaties zijn in 2011 verschillende publicaties verschenen. Kern van de boodschap is dat een corporatie veel rollen en functies in zich verenigt en dat zij er goed aan zou doen hierover meer (financiële) informatie te verstrekken. Dit zou juist van belang kunnen zijn om het verschil in (financiële) prestaties tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders/beleggers zichtbaar te maken. Ymere toont al verschillende jaren achtereen haar in geld uitgedrukte maatschappelijke prestatie in het jaarverslag. Hierin wordt zichtbaar gemaakt welk financieel resultaat Ymere niet heeft gerealiseerd vanwege haar maatschappelijke functie. Omdat Ymere haar vastgoed nu ook op marktwaarde heeft gewaardeerd, evenals de overige vastgoedbeleggers ontstaat nu de mogelijkheid om rendementen tussen beide te vergelijken. Onderstaand een eerste poging om een vergelijkend beeld te schetsen. Op basis van het Woningwaarderingsstelsel kan Ymere een maximaal (redelijke) huur vragen van Z 542 miljoen. Ymere doet dit niet. Ymere maakt in haar huurbeleid onderscheid in categorieën op basis van grootte van de woning en populariteit. Aan elke categorie is een percentage van de maximale huur gekoppeld. Het behoud van een betaalbare woningvoorraad voor mensen met lage inkomens is daarbij gewaarborgd, onder meer door afspraken met verschillende gemeenten. Het werkelijke huurniveau van Ymere in 2011 bedraagt Z 434 miljoen. De maatschappelijke bijdrage in het huurniveau is in 2011: Z 108 miljoen. Vanwege het feit dat Ymere geen markthuur voor haar vastgoed kan vragen, is de marktwaarde op basis van de reële huur lager dan de kosten van de nieuwbouw. Hierdoor ontstaan de zogenaamde onrendabele investeringen; in 2011 Z 63 miljoen voor nieuwbouw. Bovendien is in 2011 voor Z 52 miljoen aan woningverbetering uitgegeven zonder dat daar een huurverhoging tegenover staat. Totaal onrendabele investeringen in 2011: Z 115 miljoen. Aan leefbaarheid en bewonersparticipatie heeft Ymere vanuit haar visie op Wonen, Leven en Groeien in 2011 Z 13 miljoen uitgegeven. Bovengenoemde bedragen aan leefbaarheid, onrendabele investeringen en niet-maximale huur zijn uitgaven die een woningcorporatie doet en een commerciële verhuurder niet. Prof. dr. J. Conijn heeft onder andere. in zijn Vastgoedlezing 2011 een model weergegeven met een functionele splitsing van de corporatie en de daarbij behorende geldstromen.


In dit model zijn een toegelaten instelling, een vastgoedonderneming en een huurder weergegeven. De toegelaten instelling is de beheerder van het vermogen en zij bezit (in eerste instantie) de aandelen van de vastgoedonderneming. Het beheer over het vastgoed, de woningen, vindt plaats in de vastgoedonderneming. De opdracht van de vastgoedonderneming is om een marktconform rendement re realiseren. De huurder betaalt een marktconforme huurprijs op basis waarvan de vastgoedonderneming het marktconforme rendement kan realiseren dat vervolgens door de toegelaten instelling wordt ontvangen. De toegelaten instelling beheert een “trustvermogen”. Het vermogen wordt in principe in stand gehouden. Het ontvangen rendement, voor zover uitkeerbaar, wordt gebruikt voor de publieke taken die er op de woningmarkt zijn. Een deel van het uitkeerbare rendement gaat naar de huurders als bijdrage in de betaalbaarheid van het wonen. Voor veel huurders is een marktconform huurniveau immers niet op te brengen. Een ander deel van het uitkeerbare rendement is beschikbaar voor leefbaarheid en de aanpak van wijken en wordt ontvangen door de vastgoedonderneming. Het grote voordeel van deze functiescheiding is dat rollen en verantwoordelijkheden duidelijk afgebakend zijn. Een reëel rendement van 4% op het eigen vermogen op jaarbasis zou voldoende moeten zijn voor de bekostiging van de publieke taken. (Uit: De Vastgoedlezing 2011, Woningcorporaties op een kruispunt, prof. dr. Johan Conijn.) Conclusie hieruit is dat Ymere een jaarresultaat had kunnen realiseren dat zo’n Z 236 miljoen. (2010: Z 232 miljoen.) hoger ligt dan nu het geval is. Vanwege haar maatschappelijke functie is hier niet voor gekozen.


De behaalde rendementen in 2011 Direct rendement Indirect rendement Kapitaalwaarde

IPD/ROZ*

Ymere

4,1%

2,8%

- 2,2%

- 2,3%

€ 17,8 miljard

€ 9,3 miljard

* IPD/ROZ Nederlandse vastgoedindex, Woningen - 2011

Uit bovenstaande tabel blijkt dat over 2011 door Ymere een met de markt vergelijkbaar indirect rendement wordt gerealiseerd. Het directe rendement blijft achter, eerder in deze paragraaf wordt de oorzaak hiervan verklaard. Indien Ymere de marktconforme huurprijs had ontvangen en niet had bijgedragen in de leefbaarheid, dan had Ymere in 2011 een direct rendement van 4,1% gerealiseerd. De kapitaalswaarde van Ymere bedraagt circa 50% van het totaal van wat de commerciële verhuurders die deelnemen aan de IPD/ROZ in woningen hebben belegd.

16.5 Treasury De treasuryactiviteiten zorgen ervoor dat zowel de lange- als de kortetermijnfinanciering van Ymere concernbreed verzekerd is, binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. De activiteiten omvatten cashmanagement, financierings- en beleggingsbeleid en (rente)risicomanagement. Ymere heeft in het treasurystatuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Ymere over een treasurybeleidsplan en een treasuryjaarplan. In het treasurybeleidsplan zijn de (interne) regels voor het vooruit afdekken van het renterisico gegeven. De belangrijkste zijn: - maximaal vijf jaar vooruit afdekken; - het totale renterisico, dus zowel van herfinancieringen als van nieuwe investeringen in enig jaar, mag maximaal 25% van de bestaande leningenportefeuille uitmaken; dit maximumrisico van 25% is gebaseerd op de WSW-norm voor het renterisico op de herfinanciering van de bestaande leningenportefeuille van 15% en een aanvullende interne norm van 10% voor het renterisico op de financiering van nieuwe leningen als gevolg van investeringen; - als de rente lager ligt dan 4%, kan vooruit worden afgedekt voor een steeds groter deel van het renterisico en met langere looptijden. Hiervoor is een matrix in het treasurybeleidsplan opgenomen. De ontwikkeling van de net-debtpositie wordt bepaald door de ontvangst van huren en verkoopopbrengsten, verminderd met de betaling van de exploitatielasten, rente en investeringen. Met name de omvang van de investeringen veroorzaakt een negatieve cashflow. Dit tekort wordt grotendeels gefinancierd met langlopende WSW-geborgde leningen. In 2011 is voor Z 1.335 miljoen aan leningen aangetrokken. Dit bedrag is inclusief de leningen benodigd voor de herfinanciering van leningen die in 2011 zijn afgelost voor Z 1.296 miljoen. Voor de extra financieringsbehoefte is Z 39 miljoen aan leningen aangetrokken. Ymere prognosticeert de ontwikkeling van de liquiditeitenpositie maandelijks voor een periode van dertien maanden vooruit. Op basis van het financieel meerjarenplan, waarin kasstromen uit het meerjareninvesteringsprogramma zijn verwerkt, is een meerjarige liquiditeitenplanning opgesteld voor de


periode 2012-2021. Op basis van de meerjarige liquiditeitenplanning wordt een actief rentemanagement gevoerd. Hierbij wordt gebruikgemaakt van ‘forwardleningen’ (leningen met uitgestelde storting) maar vooral van ‘forward starting swaps’ (renteruilovereenkomsten met startdata in de toekomst) en caps. Ymere loopt een renterisico tussen 2012 en 2016 ten gevolge van renteconversies herfinancieringen en extra investeringen over een totaalbedrag aan leningen van Z 1.724 miljoen. Door het afsluiten van swap- en capovereenkomsten met een startdatum in de toekomst is hiervan Z 668 miljoen afgedekt. Voor 2012 is 100% afgedekt. Het jaar 2013 is gedeeltelijk afgedekt. Voor de komende jaren blijft Ymere binnen de norm van 15% van de leningenportefeuille. Sinds 1995 heeft Ymere één beleggingsproduct in portefeuille: een deposito, groot Z 18,2 miljoen, 8,2% rente, met een looptijd tot 2025. Om het renterisico van herfinancieringen en nieuwe investeringen te reduceren maakt Ymere gebruik van rentederivaten. Ymere gebruikt daarbij slechts twee types producten: interest rate swap’s (IRS’s) en caps (opties waarbij de rente gemaximeerd is). Deze derivaten zijn afgesloten door Stichting Ymere. Per ultimo 2011 heeft Ymere 119 contracten afgesloten met acht verschillende banken. Als onderliggende overeenkomst heeft Ymere met de banken ISDA-agreements afgesloten. Ymere is geen credit support annexes overeengekomen. Met de ABN AMRO Bank (oud Fortis Bank) heeft Ymere een negative rescontre limiet afgesproken. Ymere heeft per ultimo 2011 geen margin calls hieruit behoeven te verstrekken. In 30 IRS-contracten zijn breakclausules afgesproken: 2 Optional Early Termination en 28 Mandatory Early Termination Breaks. Deze breaks worden van kracht in de jaren 2018 tot en met 2025. De nominale waarde van deze derivaten met breakclausules bedraagt ultimo 2011 Z 786 miljoen en de marktwaarde bedraagt ultimo 2011 Z 201 miljoen negatief. Het totaal van de door Ymere gesloten swap- en capcontracten per ultimo 2011 is Z 3.155 (2010: Z 2.659 miljoen). Dit bedrag bestaat uit Z 185 miljoen aan interest rate swaps (IRS’s) waarbij Ymere een vaste rente ontvangt, voor Z 125 miljoen aan caps, voor Z 668 miljoen aan IRS’s met een startdatum na 31 december 2011 en Z 2.177 miljoen aan lopende IRS’s. De gewogen gemiddelde rente van de IRS’s en caps bedraagt 4,24%. De marktwaarde ultimo 2011 van de swap- en capportefeuille is Z 512 miljoen negatief (2010: Z 174 miljoen negatief). Deze marktwaarde kan, behoudens de breakclausules in 2018 tot en met 2025, niet worden opgevraagd

Overzicht afgesloten derivaten x € 1 miljoen

31-12-2011

Actieve caps

125

Actieve IRS’s (payers)

2.177

Actieve IRS’s (receivers)

185

Forward starting IRS’s 2012

332


256


80

Totaal afgesloten derivaten


3.155

De uitstaande nominale bedragen van afgesloten derivaten per ultimo jaar x € 1 miljoen 2011

2.487

2012

2.601

2013

2.740

2014

2.752

2020

1.902

2030

915

2040

786

2050

786

2060

95

2070

0

Ymere past cost price hedge accounting toe op haar derivatenportefeuille. Ymere past daarbinnen portfolio hedging toe, waarbij het totaal van de derivatenportefeuille wordt afgezet tegenover het renterisico. Per ultimo 2011 is er sprake van een effectieve hedgerelatie. Dit betekent dat de omvang van de derivaten en de onderliggende waarde overeenstemmen met de vervaldatum van rentebetaling en aflossing. De negatieve marktwaarde behoeft derhalve niet in de jaarrekening verwerkt te worden.

16.6 Risicoprofiel en risicomanagement Ymere stelt jaarlijks een risicoprofiel op. Hierbij betrekt zij onder andere de algemene politieke risico’s, de risico’s op het gebied van projectontwikkeling en grondkosten, de ontwikkeling van salariskosten en rentelasten en nu bijvoorbeeld ook de consequenties van de Europese beschikking met betrekking tot staatssteun. Op een aantal belangrijke punten is het risico/kans-percentage aangepast ten opzichte van vorig jaar. Er zijn twee achterliggende doelen waarom dit jaarlijks gebeurt. 1. In de eerste plaats toetsing van de hoogte van de solvabiliteitsnorm. Ymere wil maatschappelijk verantwoord omgaan met haar vermogen. Daarom is toetsing van de juiste omvang van het eigen vermogen een blijvend aandachtspunt. Met het risicoprofiel wil Ymere een beeld krijgen van het minimaal benodigde weerstandsvermogen (lees: eigen vermogen) waarmee risico’s kunnen worden opgevangen. Een te laag weerstandsvermogen is gevaarlijk voor het bereiken van de volkshuisvestelijke doelen van het bedrijf. Omgekeerd is een te hoog eigen vermogen niet in overeenstemming met de maatschappelijke oriëntatie van Ymere. Het is daarom goed om inzicht te hebben en te houden in de normatieve ondergrens van het eigen vermogen. Deze doelstelling is in lijn met de beoordeling door het CFV (solvabiliteit én genoeg investeren). 2. In de tweede plaats geeft het risicoprofiel inzicht in de gevoeligheid en kwetsbaarheid van de bedrijfsprocessen op basis waarvan gestuurd kan worden en waarover voortgangsinformatie kan worden gegeven in de managementrapportages (sturen op beheersing en het verkleinen/elimineren van risico’s). Het risicomanagement stelt Ymere in staat om de belangrijkste risico’s te monitoren en daar waar nodig aanvullende beheersingsmaatregelen te nemen.


Het systeem van risicomanagement is afgestemd met de accountant, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de Raad van Commissarissen. Maatschappelijke risico’s Maatschappelijke risico’s zijn risico’s waarop Ymere slechts beperkt invloed kan uitoefenen. Ymere houdt rekening met eventuele gebeurtenissen. Een voorbeeld hiervan is dat het CFV een heffing oplegt aan corporaties. Vastgoedrisico’s Deze risico’s hebben onder andere betrekking op grondposities en op de projectontwikkelingsactiviteiten voor nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten. Ook is rekening gehouden met risico’s in het bestaande vastgoed, zoals extra onderhoud of tegenvallende verkoop- en huuropbrengsten. Ten slotte is een inschatting gemaakt van de algemene vastgoedgerelateerde risico’s, zoals de leefbaarheidsproblematiek en daling van de aantrekkelijkheid van bepaalde wijken als woonlocatie. Grondposities Ymere voert een actief grondbeleid. Dit beleid wordt ingezet om de bouwproductie voor de woningbouw zeker te stellen, tegen betaalbare condities. De risico’s die met grondaankoop gepaard gaan, worden beperkt doordat Ymere verwacht binnen een termijn van tien jaar te kunnen overgaan tot ontwikkelingsactiviteiten op de door Ymere ingenomen grondposities. In de risicosfeer is een belangrijk onderscheid te maken tussen: - grondposities waarop nog geen bestemming woningbouw rust; - grondposities waarop de gewenste RO-bestemming rust; - verkregen posities (bijvoorbeeld prijsvragen) van gronden in erfpacht of anderszins ontwikkellocaties zonder RO-problematiek. Projectontwikkeling De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Financiële risico’s worden drie keer per jaar op projectniveau in kaart gebracht aan de hand van projectbegroting, realisatie en prognose. Vanuit risico-optiek werkt Ymere bij grote bouwprojecten vaak samen met derden in de vorm van samenwerkingsverbanden. Hiertoe worden separate juridische entiteiten opgericht. Risico’s bij de uitvoering worden zo veel mogelijk beperkt door te werken met vooraf afgesproken bouwkosten. Projecten worden in principe niet eerder gestart dan nadat 70% van de woningen bij voorintekening is verkocht. De laatste jaren is gebleken dat de economische crisis het behalen van deze voorverkoopeis bemoeilijkt. Bij enkele projecten is in geval van een lage risicoverwachting van de voorverkoopeis afgeweken, om de productie niet te laten stagneren. Klantrisico’s Bij klantrisico’s kan worden gedacht aan de toenemende druk van de markt op het vergroten van de kwaliteit van de dienstverlening. Ymere beschikt over het KWH-Huurlabel. Daarnaast onderkent Ymere het risico dat koopkrachtverlaging leidt tot extra huurderving. Organisatierisico’s Van belang is dat er sprake is van het continu aantrekken, ontwikkelen, optimaal inzetten en behouden van strategisch noodzakelijke competenties, zodat de kwaliteiten van medewerkers optimaal worden benut en ontwikkeld en Ymere haar strategische doelstellingen


kan blijven realiseren. Organisatierisico’s worden beperkt door het HRM-beleid en door de synergie die wordt verkregen door de inzet van HRM-instrumenten op elkaar af te stemmen. De jaarlijkse cao-stijging ligt buiten de directe invloedssfeer van Ymere. Financiële risico’s Risico’s vanuit financiële optiek zijn bijvoorbeeld een tariefstijging boven inflatie van de zakelijke lasten (zoals de onroerendezaakbelasting) en veranderingen in het belastingklimaat. Ook de gevolgen van het Europese dossier inzake staatssteun vormen een financieel risico. De renteontwikkeling is van grote invloed op de toekomstige kasstromen en het eigen vermogen van Ymere. Om het renterisico te beperken voert Ymere een actief treasurybeleid. De treasuryactiviteiten omvatten cashmanagement, financieringsbeleid en beleggingsbeleid. In het treasurystatuut zijn de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt Ymere over een treasurybeleidsplan en een treasuryjaarplan. Een treasurycommissie adviseert het bestuur bij het formuleren en uitvoeren van het treasurybeleid. Ymere stuurt op risico’s Ymere stuurt op risico’s door het in kaart brengen van de mogelijke risico’s, bereidt zich op de consequenties goed voor en creëert hiervoor een financiële buffer. Ymere maakt voor het doorrekenen van de macro-economische risico’s gebruik van een ALM-pakket (Wals) en heeft daarnaast ook een eigen systematiek voor het opstellen van een risicoprofiel waarin alle bovenstaande risicogebieden financieel zijn vertaald. Daarop worden scenario’s doorgerekend, waarbij de financierbaarheid van onze ambities ‘worst case’ wordt beoordeeld. Ook in 2011 zijn de scenario’s meerjarig doorgerekend. Hierdoor komen de effecten op cashflowindicator en solvabiliteit nader in beeld en kan Ymere tijdig bijsturen bij (materiële) afwijkingen.

16.7 Verbindingen Ter beperking van de risico’s ontwikkelt Ymere grootschalige projecten als Laan van Spartaan, Overhoeks en Oostpoort in samenwerkingsverbanden met derden. Die samenwerkingen worden geconsolideerd in de jaarcijfers van Ymere. De samenwerkingsverbanden zijn aangegaan in vof/cv/bv-structuren. De financiële risico’s die met de ontwikkelingen in de samenwerkingsverbanden samenhangen, zijn in principe beperkt tot maximaal de kapitaalinbreng door Stichting Ymere. De samenwerkingen zijn gevormd met als doelstelling het verwerven, ontwikkelen en verkopen van onroerend goed. De activiteiten van de verbindingen zijn gebaseerd op volkshuisvestelijke overwegingen en daarmede passend binnen de mogelijkheden en grenzen die het BBSH daaraan stelt. Daarnaast worden projecten doorgaans niet eerder aanbesteed dan nadat 70% van de te realiseren koopwoningen bij voorintekening zijn verkocht. De risico’s bij uitvoering van projecten worden zo veel mogelijk beperkt door contractueel vooraf overeengekomen betalingsschema’s. De Z 155,5 miljoen balanstotaal van de samenwerkingsverbanden vormen 98% van het totale aantal samenwerkingen waarin Ymere activiteiten heeft. De leningen van derden van Z 24,2 miljoen (2010: 43,2 miljoen) betreffen door de verbindingen zelfstandig aangetrokken leningen van kredietinstellingen. Voor het overige deel worden de samenwerkingsverbanden gefinancierd door Ymere en haar partners.


De belangrijkste verbindingen van Ymere op 31 december 2011 Totaal

x € 1 miljoen

Aandeel Stichting Ymere

Balanstotaal

Leningen van derden

V.o.f. Vogelpark

15,5

0

V.o.f. Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied

42,6

Activiteitengebied

Balanstotaal

Leningen van derden

50,00%

7,7

0,0

Heemstede

0

33,33%

14,2

0,0

Amsterdam-Oost

3,8

50,00%

1,9

0,0

Amsterdam-Osdorp

V.o.f. Aan het Spaarne

18,2

0

33,33%

6,1

0,0

Haarlem

Groep Waterstad 3 CV

28,4

0

20,00%

5,7

0,0

Amsterdam

GEM Spiegelhout CV

90,6

0

25,00%

22,6

0,0

Almere

17,14

15,2

50,00%

8,6

7,6

Weesp

Groenoord CV

13,8

0

80,00%

11,0

0,0

Leiden

GEM Lisserbroek CV

28,8

28,1

33,33%

9,6

9,4

Lisserbroek

139,3

0

50,00%

41,8

0,0

Amsterdam-Noord

De Ringvaart Hillegom CV

10,2

0

50,00%

5,1

0,0

Hillegom

Nieuw Waterlandplein CV

17,3

0

8,6

0,0

Amsterdam-Noord

Ontwikkelingscombinatie Stadshart Heerhugowaard CV

1,1

1,4

50,00%

0,5

0,7

Heerhugowaard

Ontwikkelingsmaatschappij 023 CV

39,5

19,1

25,00%

9,9

4,8

Haarlem

4,3

3,5

50,00%

2,1

1,8

Almere

155,5

24,2

V.o.f. De Stadstuinen

Gebiedsontwikkeling Wesopa CV

Overhoeks CV

Ontwikkelingscombinatie Y AM Home CV

%

Indien voor alle projecten die via de samenwerkingsverbanden uitgevoerd worden gekozen zou worden voor het nemen van het volledige verlies, dan betekent dit voor de financiële positie van Ymere een claim van Z 158 miljoen. Dit bedrag vermenigvuldigd met 40% geeft het nettorisico van Z 63 miljoen (2010: Z 73 miljoen). Voorzichtigheidshalve wordt gerekend met een percentage van 40% (kans op afboeking op portefeuilleniveau). Ymere neemt niet alleen deel in de in de consolidatie betrokken deelnemingen maar ook in een aantal entiteiten waarvan het belang van zeer beperkte financiële betekenis is. Hieronder staan deze verbindingen aangegeven, met de bijbehorende percentages. 1. Stadsherstel Amsterdam NV

0,56%

2. Gaasperplas I CV

99,77%

3. Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV

41,11%

4. WoningNet NV

17,85%

5. Kleinschalig Vastgoed BV

25,00%

6. Coöperatieve Herverzekeringsmaatschappij Woningcorporaties UA

36,95%

7. Amsterdams Parkeerfonds

25,00%

8. Gemeenschappelijk Glas Amsterdam BV 9. NV Zeedijk 10. Goed Wonen Vastgoed B.V.

*

12,50% 2,80% 100,00%

*Deelname verloopt via Ymere Markten B.V. Met toestemming van de minister van WWI is per 1 januari 2010 de deelname van Ymere aan Glasvezelnet Amsterdam (experiment) beëindigd en omgezet in een deelname aan een verbinding op basis van het proportionaliteitsbeginsel.


De Coöperatieve Herverzekeringsmaatschappij Woningcorporaties UA is in 2011 geliquideerd. De activiteiten van het Amsterdams Parkeer Fonds zijn in 2011 opgeheven In de eerste helft van 2010 is door het Centraal Fonds Volkshuisvesting een nader onderzoek uitgevoerd naar de aard en het risicoprofiel van de activiteiten die door onze verbindingen zijn of worden uitgevoerd. Het CFV constateert dat we een aanvaardbaar ambitie- en risiconiveau hebben bij onze verbindingen en/of ontwikkelposities. Er is in 2011 een verbindingenstatuut opgesteld om het risiconiveau te bewaken. Dit statuut stelt nadere regels aan de verbindingen die Ymere aangaat. In het statuut worden met name de beheersingsmaatregelen en de verantwoordingsgegevens op diverse niveaus afgebakend om de risico’s die voortvloeien uit de activiteiten van de verbindingen af te dekken.

16.8 Vooruitblik 2012 Door de keuze voor het meerjarig vaststellen van de investeringsruimte en andere kostenbeheersende maatregelen wordt door Ymere aangestuurd op het behalen van de normen voor de cashflowindicator en solvabiliteit, waardoor de financierbaarheid van onze ambities is geborgd. De stabiele basis, een positieve kasstroom uit operationele activiteiten en een goede solvabiliteit geven het vertrouwen dat Ymere tegen zwaar weer bestand is. Binnen die kaders gaat zij door met (maatschappelijk) investeren. De verwachting is dat de komende jaren druk op de huurmarkt blijft bestaan, mensen kopen minder snel en ook het aantal verhuizingen binnen de sociale huursector neemt af. Het beleid vanuit de Rijksoverheid lijkt erop gericht dat de corporatiesector sector flink moet krimpen, onder andere door kooprecht huurders, meer liberalisatiemogelijkheden door extra punten in schaarstegebieden toe te kennen en doordat corporaties zich vooral moeten richten op huishoudens met een inkomen onder de sociale huurgrens. De corporatie kan een rol spelen bij huisvesting van middeninkomens met de bouw van duurdere huur- en koopwoningen, maar zonder staatssteun en onder gelijke condities met commerciële partijen. Het toezicht op corporaties wordt stringenter. Een nieuwe autoriteit gaat naar verwachting extern financieel toezicht houden op de woningcorporaties in Nederland en op de naleving van de regels voor staatssteun.

16.9 Grondslagen voor de financiële waardering en resultaatbepaling De op de voorgaande pagina’s opgenomen geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening komen voort uit de jaarrekening 2011 van Ymere. De grondslagen voor de financiële waardering en resultaatbepaling worden in de jaarrekening 2011 vermeld. De belangrijkste zijn: Algemeen Woningcorporatie Ymere is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling’ op het gebied van de volkshuisvesting. Zij is actief in de metropoolregio Amsterdam, met name in de gemeente Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Alkmaar en Leiden. De vestigingsplaats is Amsterdam. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening van Stichting Ymere is opgesteld conform de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2


Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2004 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke verplichte modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Vergelijking met voorgaand jaar Met ingang van boekjaar 2011 past Ymere de vernieuwde RJ richtlijn 645 toe. De vernieuwde RJ richtlijn 645 maakt het voor woningcorporaties mogelijk de marktwaarde in verhuurde staat als waardebegrip voor de waardering van de vastgoedportefeuille toe te passen. Dit betekent dat gedurende het verslagjaar de bepaling van de actuele waarde van de activa in exploitatie is gewijzigd van reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde naar actuele waarde op marktwaarde in verhuurde staat. Overigens zijn de gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling verder ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar, slechts het waardebegrip is gewijzigd. Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed (het DAEB bezit). De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Voor het bepalen van de reële waarde van de woningen wordt aangesloten bij het waardebegrip marktwaarde in verhuurde staat. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed (het niet DAEB bezit). Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld op dezelfde werkwijze als sociaal vastgoed in exploitatie. Financiële instrumenten Ymere waardeert haar rente derivaten tegen kostprijs. Dit betekent dat de derivaten bij eerste opname over het algemeen worden opgenomen tegen nul in de balans. Indien op balansmoment de marktwaarde van het derivaat beneden kostprijs is, wordt er voor dat verschil geen voorziening gevormd via de winst- en verliesrekening, omdat het kostprijshedge-accounting model wordt toegepast.


Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde.

De langlopende schulden worden gepresenteerd tegen geamortiseerde kostprijs.



(na resultaatbestemming)

(x Z 1.000.000)

Activa

31-12-2011

Vaste activa

31-12-2010

Materiële vaste activa

Onroerende zaken in exploitatie

110

107

Grondposities

123

131

785

769

8.533

8.721

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

119

95

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

158

252

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie

9.827

10.075

Financiële vaste activa

Deelnemingen

3

3

Latente belastingvorderingen

0

1

31

53

2

3

61

Effecten en leningen Te vorderen BWS-subsidies

36 Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

10

16

140

138

1

1

156

150 Onderhanden projecten

0

-1

Vorderingen

Huurdebiteuren

7

6

12

20

2

3

Overige vorderingen

25

25

Overlopende activa

18

10

64

64

10.077

10.355

Debiteuren koopwoningen Debiteuren gemeenten

Totaal activa



(na resultaatbestemming)

(x Z 1.000.000)

Passiva

31-12-2011

31-12-2010

5.800

6.148

Groepsvermogen

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen

149

149

3.067

2.924

117

93

4

4

116

116

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting Woningen Verkocht onder Voorwaarden Waarborgsommen

3.188

Kortlopende schulden

3.020

Aflossingsverplichtingen langlopende leningen

620

724

Kasgeldleningen en rekening-courantkrediet

164

126

8

26

10

8

7

8

165

145

974

1.037

10.077

10.355

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal passiva


Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2011

2011

(x ! 1.000.000) Bedrijfsopbrengsten

434

421

25

23

4

0

Opbrengsten uit exploitatie

462

444

Opbrengst verkoop bestaand bezit

118

79

Netto-omzet projectontwikkeling

129

109

Mutatie onderhanden werk projectontwikkeling

1

0

Geactiveerde kosten

7

22

Overige opbrengsten

4

3

658

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen

Totaal bedrijfsopbrengsten

2010

721

Bedrijfslasten

11

7

Kosten uitbesteed werk projectontwikkeling

133

110

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

131

72

Desinvesteringen materiële vaste activa*

142

103

4

4

53

53

Sociale lasten

7

6

Pensioenlasten

10

9

Onderhoudslasten

75

75

Leefbaarheidsinvesteringen

13

14

Lasten servicecontracten

25

25

Overige bedrijfslasten

74

85

679

564

42

94

Afschrijvingen

Erfpacht Lonen en salarissen

Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille*

-213

Rentebaten

18

Rentelasten

166

Financiële baten & lasten

40

-148

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting

-95

163

-123

-124

Vennootschapsbelasting

-12

-87

Resultaat deelnemingen

0

-1

-212

Resultaat na belasting

-318

-330

* De vergelijkende cijfers 2010 zijn aangepast op de best mogelijke schatting op basis van de vastgoedindex.




17. Bericht van de Raad van Bestuur Inleiding De Raad van Bestuur bestuurt de stichting Ymere. De statuten geven regels over onder meer de samenstelling van het bestuur, de besluitvorming, de taken en bevoegdheden van het bestuur en de verantwoording door het bestuur. In de statuten staat ook welke voorgenomen besluiten het bestuur ter goedkeuring moet voorleggen aan de Raad van Commissarissen. De werkwijze van het bestuur is nader beschreven in het reglement Raad van Bestuur Ymere. De Raad van Bestuur vindt het vanwege zijn bestuursverantwoordelijkheid van belang een aantal onderwerpen nader toe te lichten in dit jaarverslag. Het betreft de samenstelling van de Raad van Bestuur, de nevenfuncties van de Raad van Bestuur, de governancestructuur en de ontwikkelingen daarin in 2011, de integriteit en het toezicht op het bestuur. Samenstelling Raad van Bestuur De Raad van Bestuur bestaat uit vier leden. De besluitvorming van de Raad vindt plaats op basis van meerderheid van stemmen, waaronder de stem van de voorzitter. Het onderstaande schema geeft de samenstelling van de Raad van Bestuur in 2011 aan. Werkzaam Werkzaam bij Geboorte- in huidige Ymere of rechtsjaar functie sinds voorganger sinds

Naam

Functie

Portefeuille

R. Steenbeek

Voorzitter Raad van Bestuur

Algehele coördinatie Externe vertegenwoordiging Concernstaf

1956

2008

1994

L.A. Bosveld

Lid Raad van Bestuur, tevens Waardesturing, plaatsvervangend voorzitter Financiën en OnderRaad van Bestuur steuning

1955

2008

2000

P.D. de Jong

Lid Raad van Bestuur

Wonen

1953

2001

1999

S.J. Schuwer

Lid Raad van Bestuur

Gebieds- en Projectontwikkeling

1959

2007

2007

Een actueel overzicht van de samenstelling van het bestuur staat op www.ymere.nl. Nevenfuncties bestuurders Ymere De leden van de Raad van Bestuur van Ymere oefenen een aantal nevenfuncties uit. Een bestuurder die een nevenfunctie wil accepteren, legt deze vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Bestuur. Voor structureel betaalde nevenfuncties of andere werkzaamheden vragen de leden van de Raad van Bestuur vooraf goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Incidenteel betaalde werkzaamheden leggen de leden van de Raad van Bestuur vooraf ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van Bestuur. De voorzitter van de Raad van Bestuur meldt zijn incidenteel betaalde werkzaamheden aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van een nevenfunctie spelen onder meer de eventuele strijdigheid met het bedrijfsbelang, de (schijn van) belangenverstrengeling en het verwachte tijdsbeslag een rol.


Nevenfuncties leden Raad van Bestuur Ymere in 2011 De leden van de Raad van Bestuur van Ymere bekleedden in 2011 de volgende relevante nevenfuncties. De betreffende personen ontvangen voor deze nevenfuncties geen vergoeding, tenzij anders (met een *) aangegeven. Naam

Nevenfunctie

L.A. Bosveld

- - - -

Lid deelnemersraad Waarborgfonds Sociale Woningbouw Penningmeester bestuur stichting Boom Ruygrok* Lid bestuur Stichting Colonnade DuHaf Holding Lid bestuur Stichting Vrienden Ymere

P.D. de Jong

- - - - - - - - -

Lid Raad van Toezicht Humanitas Groep Den Haag* Lid nationaal adviescomité Dag van de Dialoog Lid bestuur stichting De Glazen Lift Lid bestuur stichting Studenten voor Samenleving Lid dagelijks bestuur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) Lid agendacommissie Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad Lid bestuur stichting Het Hofje De Zeven Keurvorsten Lid bestuur Stichting Vrienden Ymere Lid Raad van Advies Master of Urban & Area Development, Hogeschool Utrecht

S.J. Schuwer

- - - - - -

Lid bestuur NEPROM Voorzitter commissie Duurzaamheid en transformatie NEPROM Lid bestuur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling Lid lokale adviesraad AISEC Lid bestuur stichting Landelijk Nieuwbouw Portaal Docent leergang projectontwikkeling NEPROM

R. Steenbeek

- - - - - -

Lid algemeen bestuur Aedes, vereniging van woningcorporaties Lid bestuur ABC Architectuurcentrum Haarlem Lid bestuur stichting Vrienden Hospice Bardo Voorzitter Raad van Toezicht stichting DIGH Lid bestuur Platform Openbare Ruimte Lid bestuur stichting Vastgoed Overleg

Een actueel overzicht van nevenfuncties van de bestuurders is te vinden op www.ymere.nl. In 2011 waren er bij de besluitvorming van het bestuur geen onverenigbaarheden. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. Goed ondernemingsbestuur: de hoofdlijnen van de governancestructuur De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur vinden ‘goed ondernemingsbestuur’ (corporate governance) van groot belang. Het helpt ons om slagvaardig, ‘in control’ en transparant te handelen. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderwerp governance en bespreken dit minimaal eenmaal per jaar. Bovendien heeft de Raad van Commissarissen een governancecommissie ingesteld. In overeenstemming met de statuten keurt de Raad van Commissarissen de wijzigingen in de governancestructuur goed. De hoofdlijnen van de governancestructuur bij Ymere zijn als volgt. - Ymere heeft als rechtsvorm de stichting. - De Raad van Bestuur bestuurt de onderneming Ymere. - De Raad van Commissarissen ziet toe op de Raad van Bestuur en op de algemene gang van zaken van de stichting, en geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies. - De Raad van Commissarissen beslist over benoeming, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurders. - Ymere streeft naar een organisatie en processen die gebaseerd zijn op principes als betrouwbaarheid, controleerbaarheid, checks and balances en integriteit. - Voor Ymere is de Governancecode Woningcorporaties leidend. Daarnaast is naar relevante onderdelen uit overige codes gekeken (zie verder).


- De corporategovernanceprincipes komen tot uitdrukking in documenten als:

- de statuten van Ymere

- het reglement Raad van Commissarissen Ymere

- het reglement commissies Raad van Commissarissen Ymere

- de profielschets Raad van Commissarissen Ymere

- de profielen van de leden van de Raad van Bestuur Ymere

- het reglement Raad van Bestuur Ymere

- het Investeringsstatuut Ymere

- het Verbindingenstatuut Ymere

- het treasurystatuut Ymere

- het onafhankelijkheidsprotocol externe accountant

- de integriteitscode Ymere

- de beschrijving gewenste integriteitscultuur Ymere

- de klokkenluidersregeling Ymere

- de integriteitsverklaring Raad van Commissarissen

- De Raad van Bestuur legt wijzigingen in de governancestructuur vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. Een uitgebreide beschrijving van de hoofdlijnen van de governancestructuur staat op www.ymere.nl. Ontwikkelingen corporate governance in 2011 Beloningscodes De Raad van Commissarissen besprak de betekenis voor Ymere van de Beloningscode bestuurders woningcorporaties en de Code voor de honorering van toezichthouders bij woningcorporaties. Voor meer informatie wordt verwezen naar het verslag van de Raad van Commissarissen (hoofdstuk 18). Plaatsing governancedocumenten op website De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur hebben besloten het reglement van de Raad van Commissarissen, de profielschets van de Raad van Commissarissen en de klokkenluidersregeling ook op de website te plaatsen. Verbindingenstatuut, actualisatie Investeringsstatuut en actualisatie ID-procedure Ymere stelde in 2011 een Verbindingenstatuut op. Dit statuut geeft regels over het aangaan en het beheer van verbindingen (samenwerkingsverbanden met andere partijen, in de praktijk met name op het gebied van gebieds- en projectontwikkeling). Vanwege de relatie van verbindingen met de investeringen die Ymere doet, is daarbij ook het Investeringsstatuut van Ymere geactualiseerd. Ook de investerings- en desinvesteringsprocedure (ID-procedure) is gewijzigd. Onderdeel daarvan is dat voortaan een interne investeringsadviescommissie de besluitnemer adviseert over te nemen investeringsbesluiten. De interne investeringsadviescommissie bestaat uit vertegenwoordigers van de bedrijfsonderdelen Gebieds- & Projectontwikkeling, Wonen, en de afdeling Waardesturing. Betrekken van belanghouders in vastgoedsturing en beleidscyclus In 2011 heeft Ymere belanghouders – zoals gemeenten en collega-woningcorporaties – op verschillende manieren intensiever betrokken bij onze vastgoedsturing. Daarbij komen vragen aan de orde als: waar ontwikkelen wij nieuwbouw en waar verkopen wij woningen? Ook bij het opstellen van het Jaarplan 2012, waarin onze voorgenomen activiteiten in 2012


zijn aangegeven, is dit gebeurd. Hiermee geven we invulling aan de aanbeveling van de Visitatiecommissie uit 2010 (zie www.ymere.nl/visitatie). Deze commissie beval ons aan om de invloed van andere belanghouders dan huurdersorganisaties op onze activiteiten te vergroten. Het doel van al deze initiatieven is het vergroten van de legitimiteit van ons handelen. Actualisatie Governancecode Woningcorporaties Sinds 1 juli 2011 is een geactualiseerde Governancecode Woningcorporaties van kracht. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur hebben de betekenis van de wijzigingen voor Ymere besproken (zie ook het volgende onderdeel). De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties Ymere voldoet in het algemeen aan de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties.7 Beide codes zijn gebaseerd op het principe ‘pas toe of leg uit’. Afwijken van de meeste aanbevelingen in de code kán, maar dient wel te worden gemotiveerd. De belangrijkste afwijkingen van Ymere van de code motiveren we hieronder. - De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan bestuurders voor maximaal vier jaar te benoemen. Ymere benoemt haar bestuurders voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen kiest hiervoor omdat zij groot belang hecht aan continuïteit in de besturing van het bedrijf. - De Nederlandse Corporate Governance Code adviseert een zogeheten clawback-clausule in de arbeidscontracten van bestuurders op te nemen. Op basis daarvan is het eenvoudiger om een aan een bestuurder toegekende variabele beloning terug te vorderen wanneer deze beloning achteraf gezien is toegekend op onjuiste gegevens. De huidige arbeidsovereenkomsten van de bestuurders kennen een dergelijke bepaling niet. Bij nieuwe arbeidsovereenkomsten zal de Raad van Commissarissen het opnemen van een dergelijke bepaling overwegen. - De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan een apart remuneratierapport op te stellen. Bij Ymere wordt geen apart remuneratierapport opgesteld; de onderdelen van een dergelijk rapport worden opgenomen in het verslag van de Raad van Commissarissen. - Het remuneratierapport krijgt bij Ymere vorm via het verslag van de Raad van Commissarissen zoals opgenomen in het jaarverslag. Daarin staan de inkomens van de individuele bestuursleden vermeld. De Raad van Commissarissen heeft besloten dat het verslag bij uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband van bestuurders vermeldt dat een dergelijke uitkering is gedaan, zonder de hoogte van de vergoeding te vermelden. Hiervoor is gekozen vanwege privacybelangen van de betreffende bestuurder. Vanzelfsprekend zal de geldende wetgeving over de openbaarheid van (bijzondere) vergoedingen aan bestuurders worden gerespecteerd. - Ymere onderschrijft evenals de Governancecode Woningcorporaties het belang van het voorkómen van belangenverstrengeling. De code geeft aan dat om die reden het management, het bestuur of de Raad van Commissarissen van een corporatie niet lid is van het management, het bestuur of de Raad van Commissarissen van een andere corporatie binnen hetzelfde werkgebied. Ymere onderschrijft dit, maar maakt daarbij één uitzondering: een personele unie tussen corporaties (management, bestuur en/of Raad van Commissarissen) in het zelfde werkgebied is mogelijk wanneer dit een meerwaarde oplevert voor de volkshuisvesting. - De Governancecode Woningcorporaties geeft aan dat leden van de Raad van Commissarissen op openbare wijze worden geworven. De Raad van Commissarissen onderschrijft dit, met twee nuances: - De Raad van Commissarissen wil naast een openbare werving ook zelf mensen actief kunnen benaderen om hen attent te maken op een mogelijk lidmaatschap van de Raad van Commissarissen. Dit vergroot de mogelijkheid om de juiste kandidaat te vinden. Kandidaten via openbare

7 De Nederlandse Corporate Governance Code is een belangrijke basis voor de Governancecode Woningcorporaties.


werving en kandidaten die door de Raad van Commissarissen zelf zijn benaderd, doorlopen dezelfde selectieprocedure. Beoordeling vindt plaats op basis van de criteria die in de profielschets zijn omschreven en van een ‘klik’ met de commissarissen. - Drie leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie en de Ondernemingsraad (respectievelijk twee leden en één lid). De Raad van Commissarissen zal bij deze instanties het belang van een openbare werving onder de aandacht brengen, maar de uiteindelijke wijze waarop het wervingsproces wordt vormgegeven, is aan de voordragende instantie. - De Governancecode Woningcorporaties geeft aan dat de profielschets van de Raad van Commissarissen vermeldt welke kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen de Raad hanteert ten aanzien van diversiteit. Voor zover de bestaande situatie afwijkt van de doelstelling, legt de Raad hierover verantwoording af in het jaarverslag. Hij geeft daarbij aan in welke termijn hij verwacht de doelstelling te realiseren. De Raad van Commissarissen telt vanaf 2012 zeven personen. Het is niet mogelijk alle mogelijke vormen van diversiteit (kennisgebieden, geslacht, beroepsgroepen, etniciteit, leeftijd etc.) te verenigen in die zeven personen. De Raad van Commissarissen onderschrijft het belang van een grote diversiteit van de Raad, maar wil daar geen aantallen of percentages aan verbinden. - De Governancecode Woningcorporaties en de Nederlandse Corporate Governance Code bevelen aan dat de Raad van alle commissievergaderingen van de Raad van Commissarissen een verslag ontvangt. De Raad van Commissarissen heeft als regel dat van de vergaderingen van de agendacommissie en de remuneratiecommissie een actielijst wordt gemaakt, en geen verslag. Het besprokene in deze commissies leidt in de regel direct tot verwerking ervan in de stukken voor de Raad van Commissarissen voor de daaropvolgende vergaderingen van de Raad. Het opstellen van een verslag zou dan ‘dubbelop’ zijn. Als het relevant is, koppelen de agendacommissie en de remuneratiecommissie mondeling terug aan de Raad van Commissarissen. - De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan dat de Raad van Commissarissen beoordeelt of en hoe de externe accountant wordt betrokken bij de inhoud en de publicatie van financiële berichten. Ymere is van mening dat het opstellen van (financiële) berichten tot de bevoegdheid van het bestuur behoort. Wanneer daar aanleiding toe is, betrekt het bestuur de accountant en/of de Raad van Commissarissen bij het opstellen van deze berichten. - De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de Raad van Commissarissen de belangrijkste bevindingen over het functioneren van de accountant meldt in het jaarverslag. Ymere neemt deze aanbeveling niet over. Ymere (RvB/RvC) bespreekt de bevindingen over het functioneren van de accountant met de accountant. Van een dergelijke bespreking maken we melding in het jaarverslag. In verband met het vertrouwelijke en gevoelige karakter van het besprokene melden we echter niet de inhoud of conclusies van de bespreking. - De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan dat de accountant en de auditcommissie kennisnemen van de bevindingen van de interne controller. Ymere neemt deze aanbeveling niet over. De opdrachtgever van de interne controller is het bestuur. De rapportage van de bevindingen van de interne controller vindt daarom ook aan het bestuur plaats. Het bestuur bepaalt welke bevindingen relevant zijn om te bespreken met de accountant, de auditcommissie en/of de Raad van Commissarissen. De interne controller heeft overigens rechtstreeks toegang tot de voorzitter van de auditcommissie wanneer dat naar het oordeel van de interne controller noodzakelijk is. - De Governancecode Woningcorporaties geeft aan dat het bestuur in zijn verantwoording zichtbaar maakt tot welke aanpassingen in het beleid de dialoog met belanghebbenden aanleiding heeft gegeven. Ymere vindt het van groot belang dat belanghouders in de gelegenheid zijn het beleid van Ymere te beïnvloeden. De visitatiecommissie gaf aan dat dit goed gaat met betrekking tot huurdersorganisaties. Met betrekking tot andere belanghouders is verbetering mogelijk. Ymere gaat op dit moment na welke verbeteringen in de jaarplancylcus en in de vastgoedsturingscyclus mogelijk zijn teneinde de invloed van overige belanghouders te vergroten. Dit met als uiteindelijk doel om – conform onze ondernemingsstrategie Met ziel en zakelijkheid – de tevredenheid van belanghouders over Ymere verder te vergroten. Ymere geeft in haar verantwoording aan hoe Ymere het beleid laat beïnvloeden door belanghouders, en welke ontwikkelingen zich daarin in het afgelopen jaar hebben voorgedaan. Tegelijkertijd wekt de formulering van de code de suggestie dat beïnvloeding eenduidig aan te geven is. In de praktijk is dat lang niet altijd het geval. Wijzigingen van (voorgenomen) beleid komen vaak tot stand als gevolg van gesprekken met verschillende internen en externen. Ymere zal daarom niet altijd kunnen aangeven tot welke beleidsaanpassingen de dialoog met belanghebbenden heeft geleid. Overigens geven we bij adviezen van huurdersorganisaties altijd aan of en hoe we deze adviezen overnemen.


- De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de Raad van Commissarissen en het bestuur gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de opdracht voor visitatie. Ymere kiest ervoor dat alleen het bestuur opdrachtgever is van visitatie. De Raad van Commissarissen keurt de opdracht tot visitatie goed. - De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan het visitatierapport op de website te plaatsen, evenals het standpunt ter zake van het bestuur en de Raad van Commissarissen. Ymere neemt deze aanbeveling over, met één nuance: vertrouwelijke informatie in het visitatierapport (zoals informatie over personen) plaatsen we niet op de website.

Het overzicht van de aanbevelingen die Ymere niet overneemt, evenals de motivatie daarvoor, is ook te vinden op www.ymere.nl. Integriteit Ymere vindt integer handelen van haar medewerkers en de bedrijven waarmee we samenwerken vanzelfsprekend van groot belang. De kern van het integriteitsbeleid van Ymere is dat integer handelen enerzijds duidelijke regels vergt, en anderzijds een bedrijfscultuur vereist waarin het handelen op basis van deze regels vanzelfsprekend is. Het bestuur vindt het ook van groot belang dat medewerkers zelf verantwoordelijkheid durven te nemen voor hun activiteiten. Dit vanuit de ervaring dat de werkelijkheid complexer en afwisselender is dan vooraf in regels is te vangen. Om werkelijk integer handelen te bevorderen, gaat het dus om het vinden van de juiste balans tussen regels en eigen verantwoordelijkheid. De regels met betrekking tot integriteit zijn onder meer vastgelegd in: - de integriteitscode Ymere. Deze code geeft regels met betrekking tot integer handelen waaraan het bestuur en de medewerkers zich moeten houden. We verwachten dat onze leveranciers en klanten ons niet in een positie brengen waarin we in de verleiding worden gebracht om niet integer te handelen. Om deze reden is de integriteitscode ook terug te vinden op www.ymere.nl. In 2011 werden geen sancties opgelegd vanwege het niet volgen van de code; - de beschrijving gewenste integriteitscultuur Ymere. Deze cultuur is gebaseerd op principes als eigen verantwoordelijkheid, transparant handelen, het goede voorbeeld geven en elkaar aanspreken op gedrag; - de klokkenluidersregeling Ymere. Deze regeling biedt medewerkers de mogelijkheid zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende misstanden en andere onregelmatigheden van algemene, operationele of financiële aard. Onze website www.ymere.nl geeft aan hoe belangstellenden in het bezit van deze regeling kunnen komen. Het meldpunt ontving in 2011 geen meldingen; - het reglement Raad van Bestuur. Dit reglement bevat regels voor bestuurders over onverenigbaarheden in hun werkzaamheden. Het schrijft ook voor hoe zij moeten handelen bij mogelijke gevallen van belangenverstrengeling; - de integriteitsverklaring Raad van Commissarissen. Zie hiervoor het verslag van de Raad van Commissarissen, hoofdstuk 16; - het onderschrijven van de Aedes-code; - het onderschrijven van de NEPROM-gedragscode; - de AO/IC (administratieve organisatie/interne controle) geeft regels over de bevoegdheid van medewerkers van Ymere tot het aangaan van verplichtingen en de controle daarop. De Raad van Bestuur is van oordeel dat elke bestuurder zijn functie in 2011 onafhankelijk en integer heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat alle bestuurders voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode


Woningcorporaties. Het reglement Raad van Bestuur geeft aan hoe bestuurders dienen te handelen bij mogelijke onverenigbaarheden. In 2011 deden zich bij de besluitvorming door de Raad van Bestuur geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. Integriteit in 2011 In 2011 hebben diverse zogeheten dilemmatrainingen plaatsgevonden voor delen van het management en medewerkers van Ymere. De trainingen zijn gericht op bewustwording en het bespreekbaar maken van mogelijke situaties waarbij integriteit een rol speelt. In 2011 is een vastgoedtransactieregister ingevoerd. Dit register is bedoeld om de transparantie van vastgoedtransacties te vergroten, zodat verdachte vastgoedtransacties kunnen worden voorkomen. In 2011 zijn geen verdachte vastgoedtransacties gesignaleerd. Toezicht Het toezicht op het bestuur van Ymere bestaat uit intern, extern en horizontaal toezicht. - Intern toezicht door de Raad van Commissarissen. Zie hiervoor hoofdstuk 18. - Extern toezicht door de minister. Jaarlijks stelt de minister (nu die van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) een zogeheten oordeelsbrief op. Deze brief gaat in op de prestaties van Ymere in een bepaald jaar. De minister besteedt daarbij aandacht aan de rechtmatigheid en doelmatigheid van de uitgaven, en aan de financiële positie. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting adviseert de minister over de beoordeling van de financiële positie.

In 2011 gaf de minister over het jaar 2010 aan dat hij onze voorgenomen activiteiten passend acht bij onze financiële positie. Hij is van oordeel dat Ymere een zodanig financieel beleid en beheer heeft gevoerd dat het voortbestaan, zonder rekening te houden met de effecten van de voorgenomen activiteiten, in financieel opzicht is gewaarborgd. De minister vraagt om nadere informatie over sponsoractiviteiten, grondposities en een aantal verbindingen. Hij wijst ons verder op regels rond de taxatie van te verkopen woningen. Ymere heeft daar inmiddels op geantwoord.

- Horizontaal toezicht. Er is sprake van horizontaal toezicht wanneer collega-corporaties, gemeenten, huurdersorganisaties of andere belanghouders ons aanspreken op ons functioneren. Om duidelijk aan te geven waarop we aanspreekbaar zijn, heeft Ymere de Aedes-code (voor woningcorporaties) en de NEPROM-gedragscode (voor projectontwikkelaars) onderschreven. Ymere heeft in 2011 in overeenstemming met beide codes gehandeld. De Aedes-code en de NEPROM-gedragscode staan op www.ymere.nl.


Verklaring Raad van Bestuur De Raad van Bestuur van stichting Ymere verklaart: 1. dat de stichting haar middelen (batige saldi daaronder begrepen) uitsluitend bestemt voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting; 2. dat de Raad van Commissarissen op 17 april 2012 de jaarstukken 2011, inclusief het volkshuisvestingsverslag 2011, heeft goedgekeurd; 3. dat de accountant met betrekking tot de jaarrekening 2011 een goedkeurende verklaring heeft afgegeven en dat hij in zijn onderzoek de cijfers in het volkshuisvestingsverslag 2011 heeft getoetst.

Amsterdam, 17 april 2012

L.A. Bosveld P.D. de Jong S.J. Schuwer R. Steenbeek, voorzitter Raad van Bestuur




18. Verslag van de Raad van Commissarissen Algemene beschouwing Nederland heeft te maken met een economische crisis. Het consumentenvertrouwen is gering. Banken stellen zwaardere eisen aan kopers van een woning als zij een lening willen verkrijgen. Intussen spant de overheid zich in om de overheidsfinanciën op orde te brengen. Ymere is niet immuun voor de gevolgen van deze ontwikkelingen. De vraag naar nieuwbouwkoopwoningen is afgenomen. De overheid is van plan om vanaf 2014 de woningcorporaties een heffing op te leggen. Voor Ymere betekent dit een jaarlijkse extra belasting van naar verwachting Z 24 miljoen per jaar. De financiële resultaten van Ymere komen daardoor onder druk. De Raad van Commissarissen vindt een gezonde financiële positie van groot belang. Tegelijkertijd wil de Raad dat Ymere maximaal blijft investeren in de volkshuisvesting door nieuwbouw en ingrijpende verbetering van bestaande woningen, en in de leefbaarheid en de wijkaanpak. Om dat mogelijk te maken, vragen wij het bestuur en de medewerkers te sturen op mogelijke kostenreducties en – waar dat in volkshuisvestelijk opzicht verantwoord is – op het verhogen van de opbrengsten. Op die manier kan Ymere zich op langere termijn blijven inzetten in het belang van de volkshuisvesting. Verantwoordelijkheden Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Ymere houdt toezicht op het functioneren van de Raad van Bestuur van Ymere en de algemene gang van zaken binnen Ymere. De Raad adviseert daarnaast de Raad van Bestuur gevraagd en ongevraagd, is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van bestuurders, en stelt de beoordeling en arbeidsvoorwaarden van de bestuurders vast. De Raad van Commissarissen geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken en keurt de opdrachtverlening goed voor de visitatie die Ymere elke vier jaar laat uitvoeren. De Raad van Commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. Een actuele versie van deze statuten staat op www.ymere.nl. De werkwijze van de Raad is beschreven in een reglement van de Raad van Commissarissen. Samenstelling Raad van Commissarissen Aftreden commissarissen In december 2011 traden de heren Van Mook, Krol en Wilson af als commissaris van Ymere. Dit was voor Ymere niet zomaar een vertrek en wisseling van de wacht. De heren hebben namelijk een essentiële rol gespeeld binnen de RvC en Ymere. Zij hebben een grote bijdrage geleverd aan de ontwikkeling van Ymere als maatschappelijke organisatie met een breed werkterrein. Ook zijn zij betrokken geweest bij een aantal fusies. Daarnaast zijn zij aanjager geweest bij het op een hoog niveau brengen van de governance. Verder hebben zij succesvol gepleit voor ondernemerschap en innovatie vanuit een basis van een sterk primair proces. De Raad bedankt de heren Van Mook, Krol en Wilson voor hun jarenlange inzet, deskundigheid en betrokkenheid. Met het aftreden van deze drie commissarissen en de benoeming van één commissaris per december 2011 is de omvang van de Raad in 2011 afgenomen van negen tot zeven commissarissen. Daarmee heeft de Raad van Commissarissen de omvang bereikt die na de fusie van Ymere en Woonmaatschappij werd beoogd.


Benoeming mevrouw M.H. Carrilho De Raad van Commissarissen benoemde in december 2010 mevrouw drs. M.H. Carrilho tot commissaris van Ymere per 1 januari 2011, als opvolger van de heer E. Jongejan, die op 31 december 2010 aftrad. Mevrouw Carrilho is op voordracht van huurdersorganisatie SHY benoemd. De voordracht was conform de profielschets Raad van Commissarissen die eerder met de huurdersorganisatie was besproken. Bij de bespreking van de Raad van Commissarissen over haar voorgenomen benoeming was mevrouw Carrilho afwezig. In 2011 nam zij deel aan een introductieprogramma. Benoeming de heer G.H.N.L. Van Woerkom In december 2011 trad de heer P. Wilson af als voorzitter van de Raad van Commissarissen van Ymere. Op grond van het rooster van aftreden was hij niet herbenoembaar. Om tijdig in de opvolging van de voorzitter te voorzien, is de Raad van Commissarissen in 2010 een procedure gestart voor de werving en selectie van een nieuwe voorzitter. Daarbij heeft de Raad zich laten ondersteunen door een werving-en-selectiebureau. In het kader van de werving is, conform de governancecode, een advertentie geplaatst in een dagblad. Ook zijn mogelijke kandidaten rechtstreeks benaderd. Na de selectieprocedure heeft de Raad van Commissarissen besloten de heer mr. G.H.N.L. van Woerkom te benoemen tot voorzitter van de Raad van Commissarissen per 14 december 2011. Bij de bespreking van de Raad over zijn voorgenomen benoeming was de heer Van Woerkom afwezig. De heer Van Woerkom was in 2011 in het kader van zijn introductie soms als toehoorder aanwezig bij bijeenkomsten van de Raad van Commissarissen. In 2011 nam hij deel aan een introductieprogramma. Herbenoeming de heer Th. Sijmons en de heer F.J. Smit Op grond van het rooster van aftreden waren de heren Smit en Sijmons op 31 december 2011 aftredend als commissaris van Ymere, en herbenoembaar. Op 1 juli 2011 is de Governancecode Woningcorporaties gewijzigd. Deze code geeft aan dat een commissaris voortaan alleen voor herbenoeming in aanmerking komt wanneer de betreffende commissaris minder dan acht jaar commissaris is. Hoewel de Raad van Commissarissen de Governancecode Woningcorporaties onderschrijft, zou de toepassing van dit onderdeel van de code betekenen dat eind 2011 vijf commissarissen aftreden, in plaats van drie, volgens het vastgestelde rooster van aftreden. De Raad van Commissarissen vindt dat het aftreden van vijf commissarissen tegelijkertijd een te grote bedreiging vormt voor de continuïteit in het functioneren van de Raad van Commissarissen en (dus) Ymere. De Raad heeft er daarom voor gekozen de heer Sijmons en de heer Smit per 1 januari 2012 wel voor een nieuwe periode te benoemen, maar daarbij af te spreken dat deze nieuwe benoeming geldt voor een kortere periode dan de gebruikelijke vier jaar. Afgesproken is ook dat beide commissarissen zoveel eerder aftreden als redelijkerwijs mogelijk is. Zodoende heeft de Raad van Commissarissen een evenwicht gevonden tussen het belang van de continuïteit van Ymere en dat van het volgen van de Governancecode Woningcorporaties.


Samenstelling en relevante (neven)functies Raad van Commissarissen in 2011 Naam Geboortejaar Functie in RvC Benoemd op voordracht van

Relevante (neven)functie(s)

De heer W.T. Brethouwer 1957 Vicevoorzitter RvC (vanaf 31-12-2011) Ondernemingsraad

Functie: - Directeur-grootaandeelhouder MarketResponse International Group, Leusden (onderzoeks- en adviesbureau gespecialiseerd in belevingsonderzoek) Nevenfunctie(s): - Lid bestuur Nudge - Lid Raad van Commissarissen Unirobe/Meeùs groep B.V. (holding van intermediaire bedrijven voor verzekeringen) - Penningmeester Stichting Beheer Gelden Vrouwen Hogerop, Balans in de Top

Mevrouw drs. M.H. Carrilho 1960 Lid Huurdersorganisatie

Functie: - Partner en senioradviseur De Galan en Voigt, Amsterdam (bureau voor organisatieontwikkeling en diversiteit) Nevenfunctie(s): - Voorzitter Raad van Toezicht Pharos, Utrecht (kenniscentrum vluchtelingen, migranten en gezondheid) - Lid Raad van Toezicht Fonds Podiumkunsten, Den Haag - Lid bestuur stichting Microfinanciering en Ondernemerschap Nederland, Utrecht - Lid bestuur Holland Festival, Amsterdam - Penningmeester bestuur Theater ZO!, Amsterdam - Penningmeester bestuur stichting Julius Leeft, Amsterdam (stichting gericht op het onder de aandacht brengen van maatschappelijke issues bij breed publiek) - Lid bestuur Theater Bellevue, Amsterdam

Mevrouw drs. M.W. Gout-van Sinderen 1954 Lid

Functie: - President-directeur ProRail, Utrecht Nevenfunctie(s): - Lid Raad van Toezicht Haagse Hogeschool, Den Haag (onderwijs) - Voorzitter bestuur Intercoach (onderdeel ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), Den Haag (coaching van leidinggevenden en adviseurs bij overheid)

De heer mr. A.W. Kouwets 1954 Lid Huurdersorganisatie

Functie: - Partner Vorstman Advocaten, Naarden Nevenfunctie(s): - Voorzitter Raad van Commissarissen Braspenning B.V. (industrieel bedrijf op gebied van stralen en coaten van schepen en staalobjecten) - Voorzitter van het scheidsgerecht voor de Grafische Industrie

De heer drs. A.T.J. Krol 1946 Lid (tot 14.12.2011)

Nevenfunctie(s): - Voorzitter Raad van Commissarissen Unirobe/Meeùs groep B.V. (holding van intermediaire bedrijven voor verzekeringen) - Voorzitter Raad van Commissarissen MVGM B.V. (vastgoedmanagement) - Voorzitter Raad van Commissarissen Blue Sky Groep B.V. (organisatie voor adviseren en ondersteunen van pensioenfondsen en hun verzekerden) - Lid Raad van Commissarissen bij M.J. de Nijs en Zonen Holding B.V. (aannemer/ projectontwikkelaar) - Voorzitter Raad van Toezicht Spaarne Ziekenhuis, Haarlem - Voorzitter Raad van Toezicht stichting Amstelring Osiragroep (organisatie voor ouderen- en thuiszorg) - Lid Raad van Commissarissen VB groep B.V. (landelijk opererende onderneming met deelnemingen in diverse bouwen vastgoedgerelateerde bedrijven)

De heer drs. A.M.H. van Mook 1946 Vicevoorzitter RvC (tot 31.12.2011)

Functie: - Zelfstandig managementadviseur Nevenfunctie(s): - Visitator woningcorporaties bij Reaflex - Lid Raad van Commissarissen Timpaan ((sociale) projectontwikkelaar)

De heer ir. Th. Sijmons 1940 Lid

Functie: - Directeur-eigenaar Amstate B.V., Rosmalen (bedrijfsorganisatorisch adviesbureau) Nevenfunctie(s): - Voorzitter Raad van Toezicht Woningstichting Woonwijze, Vught (woningcorporatie)

De heer drs. F.J. Smit 1947 Lid

Nevenfunctie(s): - Lid bestuur J.C. Ruigrok Stichting (charitatieve instelling werkzaam in/vanuit de regio Kennemerland) - Lid Raad van Commissarissen Hartekampgroep (zorginstelling voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking)

De heer drs. P. Wilson 1942 Voorzitter RvC (tot 14.12.11)

Nevenfunctie(s): - Lid Energieonderzoek van het ministerie van Economische Zaken - Vicevoorzitter Raad van Toezicht Onze Lieve Vrouwe Gasthuis te Amsterdam (ziekenhuis)


De heer mr. G.H.N.L. van Woerkom 1955 Voorzitter RvC (vanaf 14.12.2011)

Functie: - Hoofddirecteur ANWB, Den Haag Nevenfunctie(s): - Diverse internationale functies gerelateerd aan de ANWB - President-commissaris Evides NV, Rotterdam (waterbedrijf) - Voorzitter Raad van Toezicht Hotelschool, Den Haag - Vicevoorzitter Stichting Wetenschappelijk Onderzoek Verkeersveiligheid, Leidschendam - Lid Algemeen Bestuur VNO-NCW, Den Haag (ondernemingsorganisatie) - Lid Dagelijks Bestuur Algemene Werkgevers Vereniging, Den Haag - Lid Bestuur Fonds Slachtofferhulp, Den Haag - Penningmeester Stichting Nederland Schoon, Den Haag - Lid Formule E-team, Den Haag (bevordering van het elektrisch rijden in Nederland) - Voorzitter Maatschappelijke dialoog Rijk-Regiobesluiten Amsterdam-AlmereMarkermeer - Raad van Advies Stichting Innovatie Recreatie & Ruimte, Den Haag

Een actueel overzicht van de samenstelling en de relevante (neven)functies van de Raad van Commissarissen is te vinden op www.ymere.nl. Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de Raad van Commissarissen voldoende divers is samengesteld wat betreft deskundigheid en competenties. De samenstelling en deskundigheid van de Raad sluiten aan bij de beschrijving daarvan in de profielschets van de Raad van Commissarissen.

Lidmaatschap commissies Naam

Lidmaatschap commissie

Agendacommissie

P. Wilson (voorzitter, tot 14.12.2011) A.M.H. van Mook (tot 31.12.2011) G.H.N.L. van Woerkom (voorzitter, vanaf 14.12.2011) W.T. Brethouwer (vanaf 31.12.2011)

Remuneratiecommissie

A.M.H. van Mook (voorzitter, tot 31.12.2011) P. Wilson (tot 14.12.2011) G.H.N.L van Woerkom (vanaf 14.12.2011) W.T. Brethouwer (vanaf 31.12.2011)

Auditcommissie

F.J. Smit (voorzitter) M.W. Gout-van Sinderen

Governancecommissie

A.M.H. van Mook (voorzitter, tot 31.12.2011) A.T.J. Krol (tot 14.12.2011) W.T. Brethouwer M.H. Carrilho (vanaf 14.12.2011)

Commissie Volkshuisvesting

A.W. Kouwets (voorzitter) M.H. Carrilho

Commissie G&PO

Th. Sijmons (voorzitter) A.T.J. Krol (tot 14.12.2011) M.W. Gout-van Sinderen (vanaf 14.12.2011)


Rooster van aftreden van de Raad van Commissarissen Naam

Eerste benoeming Benoemd tot

Herbenoembaar?

W. T. Brethouwer

01.01.2000

31.12.2012

Nee

M. H. Carrilho

01.01.2011

31.12.2014

Ja

M.W. Gout-van Sinderen

11.12.2009

31.12.2013

Ja

A.W. Kouwets

01.01.2004

31.12.2012

Nee

Th. Sijmons

01.01.2002

31.12.2013 of aftredend zoveel Nee eerder als redelijkerwijs mogelijk

F.J. Smit

01.01.2003

31.12.2014 of aftredend zoveel Nee eerder als redelijkerwijs mogelijk

G.H.N.L. van Woerkom

14.12.2011

31.12.2015

Ja

De benoemingstermijn van een commissaris bedraagt in principe vier jaar. Soms wordt daarvan iets afgeweken, om zodoende een meer ‘dakpansgewijze’ opzet van het rooster van aftreden te bereiken. Na afloop van de eerste benoemingsperiode kan de Raad van Commissarissen op basis van een evaluatie van het functioneren besluiten om een commissaris te herbenoemen voor een tweede en tevens laatste periode van maximaal vier jaar. Als een commissaris is voorgedragen door de huurdersorganisatie of de Ondernemingsraad (OR), wordt bij het aftreden van deze commissaris de huurdersorganisatie respectievelijk de OR gevraagd een nieuwe voordracht te doen. Bij een eerste voorgenomen benoeming van een commissaris wordt de OR gevraagd te adviseren over deze benoeming, behalve als het gaat om een commissaris op voordracht van de huurdersorganisatie. Een actuele versie van het rooster van aftreden is te vinden op www.ymere.nl. Activiteiten van de Raad van Commissarissen in 2011 De Raad van Commissarissen van Ymere kwam in 2011 zes keer in reguliere vergadering bijeen. Naast deze vergaderingen waren er besprekingen in de verschillende commissies en organiseerde de Raad van Commissarissen de volgende bijeenkomsten: - in mei een strategiedag, waarop onder meer de HR- en communicatiestrategie van Ymere, de legitimiteit van de activiteiten van Ymere en het VvE-beheer door Ymere aan de orde kwamen; - in oktober een excursie naar Amsterdam-Zuid en de Staatsliedenbuurt in Amsterdam, waarbij de wijze waarop Ymere bewoners betrekt bij sloop/nieuwbouw of ingrijpende renovatie van woningen centraal stond; - in november een themabijeenkomst over sturen op gedrag en cultuur door de Raad van Commissarissen, en het betrekken van belanghouders bij de vastgoedsturingscyclus van Ymere. De Raad van Commissarissen sprak verder eenmaal met de Ondernemingsraad en eenmaal met de Samenwerkende Huurdersorganisaties Ymere. Een vertegenwoordiging van de Raad was aanwezig bij de twee halfjaarlijkse besprekingen tussen de Raad van Bestuur en de Ondernemingsraad over de algemene gang van zaken. De Raad van Bestuur was aanwezig bij de bijeenkomsten van de Raad van Commissarissen, met uitzondering van de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen.


Toezichtskader Het toezichtskader dat de Raad van Commissarissen gebruikt, bestaat onder andere uit (de realisatie van) de strategie Met ziel en zakelijkheid, (de realisatie van) de begroting en (de realisatie van) het beoordelingskader Raad van Bestuur. Dit beoordelingskader noemt als prestatiegebieden van de bestuurders onder meer de volkshuisvesting, de verbetering van de efficiency, het in control zijn, het sturen op waardeontwikkeling en de reputatie van Ymere. Om de Raad van Commissarissen in de gelegenheid te stellen zijn rol als toezichthouder goed te vervullen, legt de Raad van Bestuur een aantal voorgenomen besluiten vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. De statuten geven aan welke voorgenomen besluiten vooraf aan de Raad van Commissarissen moeten worden voorgelegd. De statuten staan op www.ymere.nl. Informatievoorziening Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen baseert zijn oordeel mede op informatie van de Raad van Bestuur (onder andere via tertiaalrapportages (viermaandsrapportages) of andere periodieke rapportages), de accountant, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het ministerie van BZK, de gemeenten en de pers. Daarnaast vormt het gesprek van de Raad van Commissarissen met de huurdersorganisaties en de Ondernemingsraad een basis voor de beoordeling van het bestuur. De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat de informatie die hij ontvangt de relevante aspecten laat zien op financieel, volkshuisvestelijk, maatschappelijk en organisatorisch gebied, en daarnaast op het gebied van de dienstverlening aan de klanten van Ymere. De Raad van Commissarissen ontvangt via de tertiaalrapportages informatie over onder meer: - externe ontwikkelingen - financiële resultaten - successen en aandachtspunten - kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambitie Goede woningen en diensten op maat - kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambitie Woongenot in leefbare wijken - kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambitie Keuzevrijheid en wooncarrières - kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambitie Talentontwikkeling en sociale stijging - kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen ten aanzien van de ambitie Sociaal duurzame wijken - ontwikkeling klanttevredenheid - financierbaarheid en efficiency - ontwikkeling van een aantal kerncijfers Besluitvorming in 2011 De Raad van Commissarissen nam in 2011 in totaal 29 besluiten. Bij deze besluiten baseerde de Raad zich mede op het toetsingskader zoals in het onderdeel ‘toetsingskader’ staat beschreven.


De Raad van Commissarissen stelde in 2011 vast: - het verslag van de Raad van Commissarissen 2010 voor het jaarverslag Ymere; - de beoordeling van het functioneren van de bestuurders van Ymere en de hoogte van de variabele beloning; - het beoordelingskader Raad van Bestuur 2012; - de governancevisie Ymere; - de vergoeding van de Raad van Commissarissen in 2012 en verder; - het declaratiereglement Raad van Commissarissen; - het declaratiereglement Raad van Bestuur; - de benoeming van de voorzitter en vicevoorzitter en samenstelling van de commissies Raad van Commissarissen; - de (her)benoeming van commissaris Sijmons en commissaris Smit. De Raad van Commissarissen keurde in 2011 goed: - het jaarverslag en de jaarrekening Ymere 2010; - het jaarverslag en de jaarrekening Goed Wonen Noord-Kennemerland 2010; - de begroting 2012; - het financiële meerjarenplan 2012-2021; - het gewijzigde Investeringsstatuut Ymere; - het Verbindingenstatuut Ymere; - de aanpassing van de indekmatrix; - de fusie tussen Ymere Wonen BV en Wopro III BV; - afwijkingen van de geactualiseerde Governancecode Woningcorporaties; - de investering in de Brink, Noordwijk; - de investering in Nobelhorst, Almere; - de investering in de Zuidstrook Slachthuisbuurt in Haarlem; - de betrokkenheid van Ymere als medeoprichter bij stichting KwiQfit in Haarlem; - de wijziging van de samenwerkingspartner in het project NieuwerAmstel, Amsterdam. De Raad van Commissarissen besprak in 2011 verder onder meer de volgende onderwerpen: - het visitatierapport Ymere; - de mutatie voorzieningen 2010; - Ymere en betekenis Europese beschikking; - Ymere en betekenis Basel III; - wijzigingen in de organisatie van Ymere; - de gewijzigde procedure voor investeringen en desinvesteringen (ID-procedure); - de vierde kwartaalrapportage over 2010 en de tertiaalrapportages over de eerste twee viermaandsperioden van 2011; - het accountantsverslag over 2010; - het risicoprofiel Ymere 2012-2021. De Raad van Commissarissen nam zijn besluiten tijdens de reguliere vergaderingen van de Raad of tijdens andere bijeenkomsten, zoals de strategiedag. Er werd geen gebruik gemaakt van de spoedprocedure (beschreven in het reglement van de Raad van Commissarissen) om buiten de vergadering om te besluiten. Twee besluiten werden genomen door commissies van de Raad van Commissarissen, daartoe gemachtigd door de Raad van Commissarissen.


Toezicht op strategie De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de inhoud van de strategie van de onderneming en de mate waarin deze strategie wordt gerealiseerd. De Raad van Commissarissen besprak in 2011 de strategie van Ymere en de eventueel noodzakelijke bijstellingen daarin met de Raad van Bestuur tijdens de jaarlijkse gezamenlijke strategiedag. De Raad van Commissarissen ontvangt jaarlijks, dus ook in 2011, ter informatie het bedrijfsplan van Ymere. Dit bedrijfsplan bevat een concrete uitwerking van de geldende strategie voor het komende jaar. Toezicht op beheersing financiële risico’s Het financieel meerjarenplan (FMP) van Ymere heeft betrekking op de ontwikkeling van de financiële positie van de organisatie in de komende tien jaar. De Raad van Commissarissen keurt jaarlijks het FMP goed. Hierbij neemt de Raad ook kennis van de beheersingsproblemen die zich kunnen voordoen. Tegelijkertijd met dit meerjarenplan bespreekt de Raad van Commissarissen het financiëlerisicoprofiel van Ymere. Dit profiel benoemt en kwantificeert risico’s die Ymere loopt op het gebied van vastgoed, maatschappij, klant, organisatie en financiën. De begroting die de Raad van Commissarissen jaarlijks ter goedkeuring ontvangt, bevat de operationele en financiële doelstellingen van Ymere voor het komende jaar. De financiële pijlers van de financiële sturing van Ymere staan aangegeven in hoofdstuk 16 van dit jaarverslag. Via tertiaalrapportages ontvangt de Raad van Commissarissen gedurende het jaar informatie over de financiële positie van Ymere. De besluiten die de Raad van Commissarissen neemt over investeringen voor concrete projecten, baseert de Raad mede op informatie over het beslag van het project op het risicoprofiel van het bedrijfsonderdeel Gebieds- en Projectontwikkeling. Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties De Raad van Commissarissen ontvangt jaarlijks informatie over het investeringsprogramma van Ymere. Hierin wordt aangegeven welke initiatieven Ymere de komende tien jaar wil ontplooien op het gebied van onder andere nieuwbouw, renovatie, sloop, aankoop, samenvoegen en verkoop van onder meer woningen, teneinde de gewenste opbouw van de vastgoedportefeuille te bereiken. Het meerjareninvesteringsprogramma vormt de basis voor het financieel meerjarenplan. De Raad ontvangt rapportages en informeert zich daarnaast periodiek over specifieke onderwerpen en bespreekt via de commissie Volkshuisvesting, de auditcommissie en de commissie G&PO thema’s op het gebied van de volkshuisvesting en de gebieds- en projectontwikkeling. Toezicht op verbindingen Een deel van de activiteiten van Ymere vindt niet plaats in de stichting Ymere, maar in andere rechtspersonen of samenwerkingsverbanden. Ymere is direct of indirect 100% aandeelhouder van deze entiteiten of – bij samenwerking met andere organisaties – voor een beperkter deel. Hieronder staat aangegeven hoe Ymere omgaat met verbindingen. Voor dochtermaatschappijen geldt dat de Ymere-bepalingen leidend zijn en eenvoudig toegepast kunnen worden bij het inrichten van deze verbindingen. Voor de andere verbindin-


gen geldt dat deze vaak wordt aangegaan met één of meerdere partijen. Dat betekent dat Ymere in overleg treedt met de samenwerkingspartners en daarbij onder meer onderstaande uitgangspunten bespreekt. Daarbij geldt dat de hieronder genoemde uitgangspunten 1 tot en met 5 altijd geborgd dienen te zijn. 1. Ymere onderneemt alleen activiteiten in een verbinding die de stichting Ymere zelf als toegelaten instelling op grond van weten regelgeving ook mag ondernemen. 2. Ymere onderneemt alleen activiteiten in een verbinding wanneer de deelname aan deze verbinding bijdraagt aan risicobeperking en/of een transparante opstelling, en/of fiscale voordelen biedt, of anderszins voordelen biedt voor Ymere boven uitvoering van de activiteiten binnen de stichting Ymere. 3. De activiteiten en (financiële) resultaten van verbindingen worden (proportioneel) geconsolideerd in de rapportages van Ymere. 4. De inrichting van de administratie en de wijze van administreren van een verbinding worden gedocumenteerd. In de overwegingen worden ten minste de navolgende aandachtsgebieden benoemd:

- aard van de activiteiten;

- strategische doelstelling van de activiteiten;

- samenwerkingspartners en afspraken;

- soort verbinding;

- financiering van de activiteiten;

- voorstel voor de inrichting van de verbinding: ((bestuurlijke) organisatie, administratie

verbinding, planning en control, tekeningsbevoegdheid, afspraken over integriteit,

benoeming externe accountant, et cetera).

5. De inrichting van een verbinding (administratie, planning en control) vindt plaats in overeenstemming met de inrichting van Ymere. In andere situaties bespreekt Ymere de inrichting hiervan met de partner. 6. Bestuurder van een verbinding is de rechtspersoon die de aandelen van verbinding houdt. Uitzondering hierop is de rechtspersoon Nieuwe Land BV, die in BV/CV-constructies optreedt als commandiet. 7. Verbindingen van Ymere hebben geen personeel in dienst, maar lenen dit personeel in van de stichting Ymere. 8. Het beleid van de stichting Ymere is eveneens van toepassing op verbindingen die Ymere is aangegaan. Dit betekent onder meer dat:

- de integriteitscode Ymere en de klokkenluidersregeling Ymere van toepassing zijn;

- de governanceregels van toepassing zijn (onder andere het treasurystatuut);

9. Het is beleid van Ymere om de activiteiten die we in samenwerking met andere partijen ontwikkelen bij voorkeur extern te financieren, of alleen financiering beschikbaar te stellen voor ons eigen aandeel in die samenwerking. 10. Ymere geeft er de voorkeur aan om het penvoerderschap te houden voor verbindingen. Dit zal in de praktijk niet altijd mogelijk zijn, met name bij joint ventures en (minderheids) deelnemingen. In de afzonderlijke aandeelhoudersovereenkomsten met de partners worden nadere afspraken gemaakt over de wederzijdse verantwoordelijkheden ten aanzien van het proces en de inhoud van het penvoerderschap. 11. De vorm en inhoud van de verbindingen worden voor ondertekening van de overeenkomst beoordeeld door een interne of externe juridisch, fiscaal en/of financieel deskundige. De Raad van Commissarissen ziet toe op deze entiteiten door: - goedkeuring vooraf van de oprichting van rechtspersonen of het aangaan van samenwerkingen/verbindingen (conform de statuten). Daarbij let de Raad erop dat de doelstel-


ling van deze rechtspersonen of verbinding(en) niet breder is dan de doelstelling van stichting Ymere. Met andere woorden: alle activiteiten van verbindingen moeten passen binnen de activiteiten die op grond van weten regelgeving voor woningcorporaties zijn toegestaan (principe: ‘dochters mogen niet meer dan moeder’); - goedkeuring dan wel afkeuring vooraf van besluiten tot investering in entiteiten waarin de stichting Ymere of een dochteronderneming zeggenschap heeft (indien deze bestuursbesluiten volgens de statuten van Ymere vooraf de goedkeuring dienen te hebben van de Raad van Commissarissen); - de rapportages die de Raad van Commissarissen ontvangt. Daarin zijn de financiële en overige prestaties van onze dochtermaatschappijen en samenwerkingsverbanden verwerkt. Als sprake is van een samenwerkingsverband, is alleen het deel van Ymere opgenomen. Bovendien geldt dat het bestuur van de meeste dochtermaatschappijen van Ymere wordt gevormd door de rechtspersoon die de aandelen van deze dochtermaatschappij in bezit heeft. Met deze maatregelen is gewaarborgd dat uiteindelijk de Raad van Commissarissen van de stichting Ymere toezicht houdt op deze dochtermaatschappijen. De wijze waarop Ymere omgaat met verbindingen staat beschreven in het Verbindingenstatuut, dat in 2011 is opgesteld en door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd. Voor meer informatie over het eigen vermogen, de financiering, het resultaat, de eigendomsverhouding en de activiteiten van de belangrijkste verbindingen, verwijzen we naar hoofdstuk 16. Interpretatie bedrijfsrisico’s Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen is – na beoordeling van de informatie (onder andere jaarlijks risicoprofiel gekoppeld aan financiële positie) die van het bestuur is ontvangen – van oordeel dat Ymere in voldoende mate rekening houdt met de diverse risico’s. Raad van Commissarissen in werkgeversrol De Raad van Commissarissen vervult de werkgeversrol voor de bestuurders van Ymere. Deze werkgeversrol krijgt onder meer gestalte door het sluiten van arbeidsovereenkomsten. Hierin zijn onder meer afspraken gemaakt over salariëring, pensioenvoorziening, nevenactiviteiten en declaratiemogelijkheden. De Raad van Commissarissen heeft de bestuurders benoemd voor onbepaalde tijd. De Raad kiest hiervoor vanwege het belang van continuïteit in de besturing van de organisatie. De opzegtermijn van elke bestuurder is minimaal vier maanden. De Raad van Commissarissen heeft in 2011 geen bestuurders berispt, geschorst of ontslagen. Beleid inzake beloning Raad van Bestuur Elke bestuurder heeft een salaris en overige arbeidsvoorwaarden, die concurrerend zijn op de relevante arbeidsmarkt, onder andere gekoppeld aan de inhoudelijke portefeuille van de bestuurder. Voor de fusie van 1 januari 2008 is een beoordelings- en een beloningsbeleid opgesteld, die qua bedragen gekoppeld zijn aan benchmarkgegevens van Hay. Daarbij is nadrukkelijk gekozen voor een honorering tussen overheid en markt in. Voor de hoogte is ervoor gekozen


om binnen het maximum van de destijds bestaande adviesregeling-Izeboud te blijven. Er is bij Ymere sprake van drie schalen met salaristreden. De pensioenregeling en indexatie zijn conform de cao voor personeel in dienst van woningcorporaties. Tevens is gekozen voor een systematiek van variabele beloning, gekoppeld aan concern-, bedrijfsonderdeel- en individuele prestaties. In totaal is maximaal 25% van het vaste salaris beschikbaar als variabele beloning. Tijdens het jaarlijkse beoordelingsgesprek tussen de bestuurder en de remuneratiecommissie van de RvC wordt duidelijk welk percentage van de variabele beloning wordt toegekend. De bestuurders beschikken over een lease-auto. Er zijn en worden geen leningen aan bestuurders verstrekt. Er is geen sprake van specifieke beëindigingafspraken in de arbeidsovereenkomsten. Ontwikkeling honorering en beloning 2011 Tot en met 2010 is, afgezien van de indexatie, geen verhoging van de salaristreden toegepast. Per jaar en per bestuurder is sprake geweest van verschillende percentages variabele beloning. Bij de beoordelingsronde in 2011, over de resultaten van het jaar 2010, is gezien de waardering voor de inzet en behaalde resultaten van de bestuurders besloten hen per 1 juli 2011 een trede in het salaris toe te kennen. Daarnaast heeft de RvC besloten 16% variabele beloning toe te kennen. In de afgelopen jaren zien we een toenemende discussie met betrekking tot de salarissen en vooral bonussen van bestuurders, ook ten opzichte van onze branche. In dat kader is er een 'beloningscode bestuurders woningcorporaties' opgesteld, die verplicht deel uitmaakt van de door Ymere onderschreven Aedes-code. De beloningscode geldt voor nieuwe bestuurders. Eind 2011 heeft de Tweede Kamer ingestemd met een nieuw wetsvoorstel, Wet normering Topinkomens in de publieke en semipublieke sector (WNT)8 welke van toepassing is op bestuurders van woningcorporaties9. Dit wetsvoorstel gaat qua impact veel verder. Het wetsvoorstel gaat nu naar de Eerste Kamer en zal naar verwachting op 1 januari 2013 in werking treden. Voor de beoordeling 2011 speelt de WNT geen rol. Ons inziens wordt Ymere als private stichting, weliswaar met maatschappelijk gebonden vermogen, steeds meer het publieke domein ingezogen, waarbij politieke opvattingen en sentiment belangrijker lijken dan een reële arbeidsmarktbenadering. We zijn van mening dat de code en het wetsvoorstel onvoldoende recht doen aan de omvang, complexiteit, marktomstandigheden en risico’s van grote woningcorporaties zoals Ymere, waarvoor een daarbij passende honorering moet gelden. Tevens wordt ingegrepen in een privaatrechtelijke overeenkomst. Tegelijkertijd willen we onze ogen ook niet sluiten voor het maatschappelijke debat. In dat kader is besloten het honoreringsbeleid voor de zittende bestuurders aan te passen. Daarbij wordt de variabele beloning van de bestuursleden teruggebracht van 25% naar het niveau dat voor alle medewerkers van Ymere geldt (maximaal 8,5%). Ter compensatie wordt een nog overeen te komen bedrag in het vaste salaris ondergebracht.

8 De Tweede Kamer heeft bepaald dat na de inwerkingtreding een overgangstermijn van vier jaar de WNT ook geldt voor bestaande salarissen die boven het nieuwe maximum uitkomen. Daarna moeten deze in drie jaar worden teruggebracht naar het maximum (ministersalaris plus 30%). Ook heeft de Tweede Kamer besloten dat er geen prestatiebeloningen mogen worden toegekend. 9 De WNT regelt ook de beloning van commissarissen (5% van bestuurssalaris voor leden RvC, 7,5% voor de voorzitter van de RvC). De beloning van commissarissen staat geagendeerd voor de RvC-vergadering van 12 december 2012.


Beoordelingskader Raad van Bestuur Het beoordelingskader voor de Raad van Bestuur in 2011 bestond uit de mate van realisatie van: (1) het beoordelingskader 2011, dat aangeeft op welke onderwerpen de Raad van Commissarissen het bestuur aanspreekt. Deze onderwerpen liggen onder meer op het gebied van de volkshuisvesting, waardesturing, risicobeheersing, leiderschap, efficiency, ondernemerschap en reputatie; (2) de begroting 2011; (3) de onderwerpen die zijn opgenomen in de tertiaalrapportage voor de Raad van Commissarissen. Bovenstaande documenten zijn door de Raad van Commissarissen vastgesteld (1) of goedgekeurd (2 en 3). Zodoende bereikt de Raad van Commissarissen een evenwichtige beoordeling van volkshuisvestelijke en financiële prestaties.

Beloning leden Raad van Bestuur Ymere

(in Z, afgerond op hele bedragen) Naam

Functie

Totaal vast inkomen1

Variabel inkomen2

Total cash3

2011

2010

2011

2010

2011

2010

L.A. Bosveld

Lid RvB

217.205

209.577

33.532

12.281

250.737

221.858

P.D. de Jong

Lid RvB

182.748

176.235

28.198

11.200

210.946

187.435

S.J. Schuwer

Lid RvB

217.205

209.577

33.532

0

250.737

209.577

R. Steenbeek

Voorzitter RvB

222.039

214.341

34.295

16.977

256.334

231.318

1 Totaal vast inkomen: het totale gegarandeerde jaarinkomen, inclusief vakantietoeslag, exclusief kostenvergoedingen. 2 Variabel inkomen: het niet-gegarandeerde variabele deel van het inkomen dat afhankelijk is van behaalde prestaties. 3 Total cash: totaal vast inkomen + variabel inkomen (exclusief kostenvergoedingen).

Er zijn in 2011 of eerder geen aandelen of leningen verstrekt aan bestuurders. Het is beleid om dat ook niet te doen. Beloningscode bestuurders woningcorporaties De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft samen met de Nederlandse Vereniging van Bestuurders bij Woningcorporaties in 2010 de ‘Beloningscode bestuurders woningcorporaties’ opgesteld. De code geldt voor nieuw te benoemen bestuurders van woningcorporaties. De code wijkt op een aantal onderdelen af van het beloningsbeleid bij Ymere met betrekking tot de huidige bestuurders. Het gaat dan om de maximale hoogte van de beloning van bestuurders, de omvang van de variabele beloning, de wijze van indexering van de beloning en de aanspraken bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst. De Raad van Commissarissen heeft aangegeven nieuwe bestuurders conform de beloningscode te belonen, of – als dat relevant is – een verzoek voor afwijking te doen aan een toetsingscommissie die op basis van de code in het leven is geroepen. De Raad van Commissarissen heeft vanuit het oogpunt van rechtszekerheid geen beroep gedaan op de huidige bestuurders om de bestaande arbeidsovereenkomsten in overeenstemming te brengen met de beloningscode. Evaluatie eigen functioneren Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen evalueerde eind 2011 zijn eigen functioneren. De Raad deed dit tijdens een afzonderlijke bijeenkomst. De inbreng van de vertrekkende commissarissen, de heer Krol, de heer Van Mook en de heer Wilson, vormde de basis voor de zelfevaluatie. De bespreking van het eigen functioneren vond plaats in afwezigheid van het bestuur. Vooraf-


gaand aan de zelfevaluatie stelde de Raad van Commissarissen de Raad van Bestuur in de gelegenheid eventuele opmerkingen over het functioneren van de Raad van Commissarissen naar voren te brengen. De Raad van Commissarissen concludeerde bij de zelfevaluatie onder meer dat het zijn eigen functioneren kan verbeteren door de volkshuisvestelijke kennis binnen de Raad van Commissarissen verder te versterken, en voorafgaand aan elke vergadering van de Raad van Commissarissen de vergadering voor te bereiden zonder aanwezigheid van het bestuur. Bezoldiging Raad van Commissarissen 2011 De bezoldiging die de Raad van Commissarissen in 2011 ontving, bedroeg in totaal Z 221.500 (2010: Z 232.749). De aangegeven honoraria betreffen brutobedragen, waarover nog belastingen en heffingen worden afgedragen.

Bezoldiging Raad van Commissarissen 2011 Ontvangen honorarium (bruto, in €)

Onkostenvergoeding (netto, in €)

W.T. Brethouwer

24.000

1.250

Lid Raad van Commissarissen

M.H. Carrilho

12.000

0


M.W. Gout-Van Sinderen

24.000

1.250


A.W. Kouwets

24.000

1.250


A.T.J. Krol

24.000

1.250

Lid Raad van Commissarissen (tot 14.12.11)

A.M.H. van Mook

27.500

1.500

Vicevoorzitter Raad van Commissarissen (tot 31.12.11)

Th. Sijmons

24.000

1.250


F.J. Smit

24.000

1.250


P. Wilson

27.500

1.500

Voorzitter Raad van Commissarissen (tot 14.12.11)

0

0

Voorzitter Raad van Commissarissen (vanaf 14.12.11)

211.000

10.500

1

2

G.H.N.L. van Woerkom Totaal

Functie

1 Het honorarium van de commissarissen die zijn benoemd na het verschijnen van de honoreringscode in 2010 (mevrouw Carrilho en de heer Van Woerkom) is in overeenstemming met de beloningscode. 2 De Raad van Commissarissen hanteert als regel dat indien een commissaris btw over zijn vergoeding(en) dient af te dragen, de stichting dit vergoedt. In 2011 was dit het geval bij de heer Krol. Het bedrag is niet opgenomen in de bezoldiging Raad van Commissarissen 2011.

Beloningscode toezichthouders woningcorporaties De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft in 2010 de ‘Code voor de honorering van toezichthouders bij woningcorporaties’ opgesteld. Deze code geeft aan welk honorarium commissarissen bij woningcorporaties vanaf 1 januari 2012 maximaal kunnen ontvangen. De code geeft woningcorporaties de mogelijkheid aan een toetsingscommissie toestemming te vragen om af te wijken van de code. Het honorarium van de meeste leden van de Raad van Commissarissen die zijn benoemd vóór het verschijnen van de beloningscode is hoger dan de nieuwe beloningscode aangeeft. Twee commissarissen zijn benoemd kort na vaststelling van de code. De wervingsperiode was echter al wel gestart. De Raad van Commissarissen heeft in 2010 een verzoek om dispensatie gedaan aan de toetsingscommissie om af te wijken van de beloningscode. De reden hiervoor was dat door omvang, complexiteit en risicoprofiel van de organisatie een


hoge kwaliteitsstandaard qua bemensing nodig is. Ymere streeft dit ook na en de honorering moet dit niet belemmeren. De toetsingscommissie heeft dit verzoek in 2011 afgewezen met als argument dat Ymere ook met een lagere beloning in het vooruitzicht nieuwe commissarissen heeft kunnen vinden. Het argument dat de wervingsprocedure reeds was gestart deed niet ter zake. De Raad heeft aangegeven de uitspraak van de toetsingscommissie over het verzoek tot dispensatie nu te respecteren, maar in de toekomst te heroverwegen. De huidige honorering voor alle commissarissen is in overeenstemming met de code gebracht. Vanaf 1 januari 2012 bedraagt de vergoeding (bruto) voor de voorzitter van de Raad van Commissarissen Z 16.800 en voor de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen Z 14.400 per jaar. Een lid ontvangt Z 12.000 per jaar. De vaste onkostenvergoeding is afgeschaft. Een commissaris die actief is in de remuneratiecommissie, governancecommissie, commissie volkshuisvesting of commissie G&PO ontvangt daarnaast Z 1.000 per jaar per commissie; een commissaris die actief is in de auditcommissie ontvangt Z 2.000. Een commissaris kan voor maximaal twee commissies een vergoeding ontvangen, ook wanneer hij of zij in meer commissies actief is. Een lid van de agendacommissie ontvangt géén extra vergoeding. Onkosten kunnen op basis van werkelijk gemaakte kosten worden gedeclareerd. Commissies Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen kende in 2011 de volgende zes commissies: 1. De agendacommissie De agendacommissie bereidt de vergaderingen van de Raad van Commissarissen voor in overleg met de voorzitter van de Raad van Bestuur, en stelt het conceptverslag van de Raad van Commissarissen op. 2. De selectie-, beoordelings- en remuneratiecommissie (kortweg: remuneratiecommissie) De remuneratiecommissie doet onder meer voorstellen aan de Raad van Commissarissen voor de benoeming, de beoordeling, beloning en arbeidsvoorwaarden van bestuurders en commissarissen. 3. De auditcommissie De auditcommissie rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert het bestuur onder meer over haar bevindingen op het gebied van financiën, de interne beheersing, het risicoprofiel, treasury en de werkzaamheden en aanbevelingen van de accountant. 4. De governancecommissie De governancecommissie rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert het bestuur over onder meer haar bevindingen met betrekking tot de governance van de organisatie, de werking van de integriteitscode en de klokkenluidersregeling van Ymere, de transparantie, en de invloed die belanghouders hebben op het beleid van Ymere. De commissie herijkt – als dat relevant is – de statuten van Ymere, het reglement van de Raad van Commissarissen en het reglement Commissies Raad van Commissarissen Ymere. 5. De commissie Volkshuisvesting De commissie Volkshuisvesting rapporteert aan de Raad van Commissarissen en adviseert het bestuur over onder meer haar bevindingen op het gebied van verhuur, woonruimteverdeling, verkoop van woningen, leefbaarheid en VvE-beheer.


6. De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling rapporteert aan de Raad van Commissarissen over haar bevindingen op het gebied van gebieds- en projectontwikkeling. Alle commissies handelen op basis van het reglement commissies Raad van Commissarissen. De commissies hebben geen besluitvormende bevoegdheden, met twee uitzonderingen: - De remuneratiecommissie is bevoegd de beoordeling van de Raad van Bestuur vast te stellen, indien deze beoordeling past binnen het door de Raad van Commissarissen vastgestelde beoordelingskader. - De auditcommissie is bevoegd wijzigingen van de zogeheten indekmatrix zoals opgenomen in het treasurybeleidsplan goed te keuren. De Raad van Commissarissen kan besluiten een commissie het mandaat te geven om over een specifiek onderwerp te besluiten. De agendacommissie De agendacommissie kwam in 2011 vier keer bijeen om een vergadering of andere bijeenkomst van de Raad van Commissarissen voor te bereiden. De remuneratiecommissie De remuneratiecommissie kwam in 2011 vier keer bijeen. Onderwerpen die aan de orde kwamen, waren: - het verslag van de Raad van Commissarissen Ymere 2010; - het beoordelingskader Raad van Bestuur Ymere 2012; - de uitspraak van de toetsingscommissie beloningscode bestuurders woningcorporaties en de honoreringscode van toezichthouders bij woningcorporaties; - de beloning van de Raad van Commissarissen 2012; - de benoeming van de nieuwe voorzitter van de Raad van Commissarissen; - de herbenoeming van twee commissarissen; - de samenstelling van de commissies van de Raad van Commissarissen; - de (voorbereiding van de) voortgangsgesprekken en beoordelingsgesprekken van de leden van de Raad van Bestuur; - de voorbereiding van de evaluatie van het eigen functioneren van de Raad van Commissarissen. Daarnaast kwam de remuneratiecommissie enkele keren bijeen in het kader van het (voorbereiden van) het voeren van sollicitatiegesprekken met kandidaten voor de vacature van commissaris binnen de Raad van Commissarissen. De auditcommissie De auditcommissie kwam in 2011 vijfmaal bijeen. Aan de orde kwamen onder meer: - de tertiaalrapportages; - de betekenis van de nieuwe RJ 645 voor Ymere; - de betekenis van ‘Basel III’ voor Ymere; - de rendementscijfers 2010; - het EMTN-programma Ymere (diverse malen); - de verlenging van de forward periode bij het aangaan van interest rate swaps; - de stand van zaken rond de herziening van de Woningwet/financiering; - de inrichting van de procedure rond het (her)benoemen van de accountant;


- de indekmatrix treasury; - het Investeringsstatuut Ymere; - het Verbindingenstatuut Ymere; - het auditprogramma 2012 en de voortgangsrapportages 2011; - het Jaarplan 2012; - het financieel meerjarenplan 2012-2021; - het risicoprofiel 2012-2021; - de begroting 2012; - de managementletter accountant 2011; - het jaarverslag, de jaarrekening en het accountantsverslag Ymere 2010; - het jaarverslag, de jaarrekening en het accountantsverslag Goed Wonen NoordKennemerland 2010. De governancecommissie De governancecommissie kwam in 2011 tweemaal bijeen. Aan de orde kwamen onder meer: - het Investeringsstatuut Ymere; - het Verbindingenstatuut Ymere; - het lidmaatschap VTW; - het declaratiereglement Raad van Bestuur; - het declaratiereglement Raad van Commissarissen. De commissie Volkshuisvesting De commissie Volkshuisvesting kwam in 2011 tweemaal bijeen. Aan de orde kwamen: - het Jaarplan Taskforce Wijkaanpak 2011; - het huurbeleid 2011; - het Woonticket Middeninkomens; - het participatiebeleid van Ymere; - de manier waarop Ymere de 15/25 ‘Donnerpunten’ invult; - de stand van zaken rond Koopgarant Amsterdam. De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling De commissie Gebieds- en Projectontwikkeling kwam in 2011 tweemaal bijeen. Aan de orde kwamen onder meer: - de stand van zaken van de reorganisatie G&PO; - de mijlpalenbegroting G&PO; - het Investeringsstatuut Ymere; - het Verbindingenstatuut Ymere; - het overzicht van de vijf belangrijkste projecten Gebieds- en Projectontwikkeling. Raad van Commissarissen en accountant De Raad van Commissarissen wijst de accountant van Ymere aan. In 2009 besloot de Raad van Commissarissen op basis van een uitgebreid selectietraject PWC aan te wijzen als accountant tot 1 juli 2012 (dus tot en met de controle over de jaarstukken 2011). In 2011 is besloten de accountant per 1 juli 2012 te herbenoemen voor een jaar (derhalve tot 1 juli 2013). De reden hiervoor is dat de veranderende waarderingsregels en regelgeving met betrekking tot DAEB- en niet-DAEB-activiteiten grote effecten hebben op de (financiële) inrichting van de organisatie. Het is een onverantwoord risico in een dergelijk jaar van accountant te wisselen.


Sinds 1994 is PWC de accountant van Ymere en van een aantal rechtsvoorgangers. Vanaf de controle van de jaarstukken 2008 heeft PWC de tekenende accountant gewisseld, om op deze manier een onafhankelijke positie te bevorderen. Daarnaast wordt de onafhankelijke positie van de accountant ten opzichte van Ymere gewaarborgd door het bestaande onafhankelijkheidsprotocol. Dit bevat onder meer afspraken over de randvoorwaarden waaronder (de organisatie van) de accountant diensten kan verlenen aan Ymere. In 2011 is in overeenstemming met het onafhankelijkheidsprotocol gehandeld. De auditcommissie van de Raad van Commissarissen besprak de managementletter en de jaarstukken (jaarverslag, jaarrekening en accountantsverslag) in aanwezigheid van de accountant. De accountant was ook aanwezig bij de bespreking van de jaarstukken in de voltallige vergadering van de Raad van Commissarissen. Raad van Commissarissen en Geschillenadviescommissie Ymere De Raad van Commissarissen nam kennis van de uitspraken van de Geschillenadviescommissie van Ymere in 2010 via het jaarverslag van de Geschillenadviescommissie en via het verslag van de Geschillenadviescommissie, zoals opgenomen in het jaarverslag van Ymere in 2010. De jaarrekening en het jaarverslag over 2011 Op 17 april 2012 zijn de jaarrekening en het jaarverslag (tevens volkshuisvestingsverslag) van stichting Ymere over 2011 goedgekeurd. De jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag zijn met de accountant besproken. Ook is kennisgenomen van de controleverklaring van de accountant. Raad van Commissarissen en goed ondernemingsbestuur De Raad van Commissarissen vindt goed ondernemingsbestuur (good governance) van groot belang. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur vinden dit een onderwerp dat behoort tot de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur. Voor overige informatie hierover verwijzen we naar hoofdstuk 17, het bericht van de Raad van Bestuur. Via www.ymere.nl is actuele informatie over dit onderwerp beschikbaar. Onafhankelijkheid commissarissen en integriteit De Raad van Commissarissen is van oordeel dat elke commissaris zijn functie in 2011 onafhankelijk heeft uitgeoefend. Dit komt onder meer tot uitdrukking in het feit dat alle commissarissen voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria zoals omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. Het reglement van de Raad van Commissarissen geeft aan hoe commissarissen dienen te handelen bij mogelijke onverenigbaarheden. Kern daarvan is dat commissarissen een mogelijke onverenigbaarheid actief melden. Zij nemen niet deel aan de bespreking van en besluitvorming over dergelijke onderwerpen. Als sprake is van een structurele onverenigbaarheid, treedt de betrokken commissaris terug. In het verslagjaar deden zich bij de besluitvorming door de Raad van Commissarissen geen onverenigbaarheden voor. Er zijn geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang.


Ymere heeft een klokkenluidersregeling. Doel daarvan is ervoor te zorgen dat (vermeende) misstanden worden gemeld en onderzocht, noodzakelijke maatregelen worden genomen en dat de klokkenluider wordt beschermd. De regeling geeft aan dat bij een vermeende misstand waarbij een lid van de Raad van Bestuur betrokken is, het meldpunt de voorzitter van de Raad van Commissarissen hierover informeert. Wanneer de vermeende misstand een lid van de Raad van Commissarissen betreft, informeert het meldpunt de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Wanneer het om de voorzitter van de Raad van Commissarissen gaat, informeert het meldpunt de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen. De voorzitter en de vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen ontvingen in 2011 geen meldingen van misstanden. De leden van de Raad van Commissarissen hebben allen een integriteitsverklaring Raad van Commissarissen ondertekend. Door ondertekening ervan geeft een commissaris aan dat hij of zij zich in het verleden, heden en in de toekomst integer en in overeenstemming met weten regelgeving en bedrijfsregels heeft en zal gedragen. Overig De Raad van Commissarissen is lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). Tot slot De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor de resultaten die Ymere in 2011 heeft bereikt. We danken hiervoor de medewerkers en het bestuur. Raad van Commissarissen van Stichting Ymere

G.H.N.L. van Woerkom, voorzitter


bijlage 1

Activiteiten in het kader van de uitvoeringsovereenkomst Bos en Lommer Bos en Lommer

Springlevend Landlust; huisvesting van studenten in ruil voor maatschappelijke activiteiten

Bos en Lommer

De Woonkamer Landlust; centrale ontmoetingsruimte voor bewoners uit de wijk

Bos en Lommer

Klussenteam Landlust

Bos en Lommer

Actieprogramma schoon, heel en werk Landlust

Bos en Lommer

Aanpak wijkeconomie Landlust

Bos en Lommer

Kwartiermaker Landlust

Bos en Lommer

Vervangen huidige verlichting door verlichting op zonne-energie A. van Nassaustraat, Landlust

De Baarsjes

BOOT

De Baarsjes

Chasco Works

Ymere West Beurs

Bijlmer EGK-buurt

Project kansrijk Zuidoost; project ten behoeve van de armoedebestrijding

EGK-buurt

Kortvoorkanjers 2011

EGK-buurt

Huismeester Groesbeekdreef

Amsterdam-Nieuw-West Buurt 5

Naschools activiteitenprogramma jongeren Buurt 5

Buurt 5

Buurtbeheerbedrijf Buurt 5

Buurt 5

De buurt in beweging

Buurt 5

Ons Pand: huisvesting maatschappelijke activiteiten

Buurt 5

Westside Stories; fotografieproject in de wijk met Foam

Buurt 5

Multifunctioneel centrum Slotermeerlaan

Buurt 5

Nieuwbouw achttien sociale huurwoningen Hof van Socrates (Confucius, tweede fase)

Buurt 5

Upgrading woningen Epicurusstraat ten behoeve van verbetering van de leefbaarheid

Buurt 5

Omvorming braakliggende terreinen tot sport- en speelweides

De Punt

Sociaal programma De Punt

De Punt

Portiekgesprekken De Punt

De Punt

Inzet Inkr8; verbetering subjectieve veiligheid onder de bewoners via de werkwijze van Inkr8

De Punt

Upgrading woningen De Punt Hoogheemraadhoven ten behoeve van de verbetering van de leefbaarheid

Heel Nieuw-West

Communicatie via Buurtkranten

Heel Nieuw-West

Moestuinen Nieuw-West

Heel Nieuw-West

WOW!: huisvesting met woonbegeleiding voor jongeren in leer-werktrajecten

Heel Nieuw-West

Programmering en branding maatschappelijk vastgoed

Heel Nieuw-West

Preventieve budgettrainingen

Heel Nieuw-West

Mannencentrum Daadkr8


Heel Nieuw-West

Express your best: inzet Studio West in Ymere-wijken

Heel Nieuw-West

JINC (verhoging ouderparticipatie en deelname scholen)

Heel Nieuw-West

JINC (effectmeting van programma’s)

Heel Nieuw-West

West Beach Filmfestival

Osdorp Midden

Portiekgesprekken Reimerswaal

Osdorp Midden

Sociaal programma Zuidwestkwadrant

Osdorp Midden

Buurtbeheerbedrijf Nieuw-Reimerswaal en De Punt

Osdorp Midden

Voorlees Express

Osdorp Midden

VoorUit; huisvesting van studenten in ruil voor maatschappelijke activiteiten

Osdorp Midden

Notweggarage (maatschappelijk vastgoed) beheer, programmering, branding en doorontwikkeling

Osdorp Midden

Pal West Naaiatelier

Osdorp Midden

De Weekend Academie

Amsterdam-Noord Van der Pekbuurt

IMC Weekend School; jongeren uit achterstandswijken steunen bij het verruimen van hun perspectieven

Van der Pekbuurt

Jongeren Advies Raad

Van der Pekbuurt

’t Crat; additionele programmering leefbaarheid voor jong en oud

Van der Pekbuurt

Noorderparkkamer; culturele ontmoetingsplaats voor bewoners en kunstenaars

Van der Pekbuurt

Versterken van de wijkeconomie in de Van der Pekbuurt

Van der Pekbuurt

Werkbedrijf Van der Pek Werkt (buurtbeheerbedrijf)

Van der Pekbuurt

Bed & Brek; Bed & Breakfast in de Van der Pekbuurt, tevens leer-werkbedrijf

Van der Pekbuurt

Noordjes Kinderkunst; talentontwikkeling kinderen kunst en cultuur

Van der Pekbuurt

Taartrovers Kinderfilmlab; talentontwikkeling voor kinderen

Van der Pekbuurt

Tolhuistuin: activiteiten Van der Pek en verbouwing Tolhuistuin-gebouw

Van der Pekbuurt

Squashing kids; sportprogramma voor kinderen uit de Van der Pekbuurt

Van der Pekbuurt

Van huisvrouw tot assistent-huismeester

Van der Pekbuurt

Communicatie wijkaanpak en bewonersparticipatie

Van der Pekbuurt

Academie van de Stad; huisvesting studenten in ruil voor maatschappelijke activiteiten en onderzoek ten behoeve van de wijkaanpak

Van der Pekbuurt

Participatie en activiteiten Van der Pek; diverse activiteiten gericht op participatie en activeren van bewoners

Van der Pekbuurt

Van der Pek Schoner; programma gericht op schoon en heel

Van der Pekbuurt

Van der Pek Groener; diverse groenprojecten ten behoeve van een groenere wijk

Van der Pekbuurt

Programmamanagement wijkaanpak

Van der Pekbuurt

Haalbaarheidsonderzoek proefblokken Van der Pek

Van der Pekbuurt

Schilderwerk aantal complexen in de Van der Pekbuurt

Van der Pekbuurt

Van der Pek in gesprek; communicatie/participatieprogramma

Van der Pekbuurt

Bijdrage inrichting buurtwinkel Van der Pekstraat als onderdeel project Buurtwinkels met Amsterdam Museum

Amsterdam-Oost Indische Buurt

Timorschool-community

Indische Buurt

Talentontwikkeling en verfraaiing stadsvernieuwingsbouw

Indische Buurt

Postzegelparkjes; openbare ruimte als ontmoetingsplek


Indische Buurt

Aanvalsplan Javastraat; versterking van de buurteconomie

Indische Buurt

Programmering Jeugdland

Indische Buurt

Maatschappelijk vastgoed; fysieke aanpassingen Zeeburgerdijk 84

Indische Buurt

Communicatie en participatie wijkaanpak

Indische Buurt

Programmamanagement coalitie wijkaanpak

Indische Buurt

Bijdrage inrichting buurtwinkel Javastraat als onderdeel project Buurtwinkels met Amsterdam Museum

Indische Buurt

Inzet wijkmeester

Transvaal

Interim-beheer in samenwerking met Academie van de Stad en inzet wijkmeesters

Transvaal

Open planproces Tugelaweg; participatietraject fysieke aanpak

Transvaal

Programmering Tugelahuis

Transvaal

Kick-off Krugerplein

Transvaal

Buurtbeheerbedrijf Transvaal

Transvaal

Talentenhuis; pilot met vmbo-leerlingen om schooluitval te voorkomen

Transvaal

Training succesmentaliteit; empowermenttraining door Le Succes

Transvaal

Groen in de Transvaalbuurt

Transvaal

Kids van Amsterdam-Oost

Transvaal

Transvaal steeds schoner; schoonmaakacties door bewoners

Transvaal

Stimulering wijkeconomie Transvaal

Transvaal

Participatie en communicatie Transvaal steeds beter

Transvaal

Haalbaarheidsstudie en visie fysieke aanpak Tugelawegblokken


Holdingstructuur Ymere op 31 december 2011 Bolwerkfonds BV


Nieuwoverstad CV


Controleverklaring


Ymere in ’t kort Jaarresultaten*

2011

2010

Maatschappelijke prestatie

€ 236 miljoen

€ 232 miljoen

Jaarresultaat na belastingen

€ 330 miljoen negatief

€ 212 miljoen negatief

Totale omzet

€ 920 miljoen

€ 934 miljoen

Huuromzet

€ 434 miljoen

€ 421 miljoen

Eigen vermogen

€ 5,8 miljard

€ 6,1 miljard

Balanstotaal

€ 10,1 miljard

€ 10,3 miljard

Bedrijfswaarde

€ 4,6 miljard

€ 4,7 miljard

WOZ-waarde van de woningen

€ 15,1 miljard

€ 14,8 miljard

Cashflowindicator

2,5%

2,2%

Solvabiliteit

57,6%

59,4%

Interest coverage ratio

1,5

1,5

Investeringen in het eigenwoningbezit

€ 263 miljoen

€ 354 miljoen

Nieuwbouw koopwoningen

€ 129 miljoen

€ 109 miljoen

Onderhoud aan woningen

€ 89 miljoen

€ 86 miljoen

Investeringen in leefbaarheid van de wijken en buurten

€ 13 miljoen

€ 14 miljoen


1.213

891

Opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen

262

439

Verkochte nieuwbouwkoopwoningen

433

583

Ingrijpend verbeterde woningen

1.931 (inclusief 103 samenvoegingen)

587 (inclusief 58 samenvoegingen)

Niet-ingrijpend verbeterde woningen

747

628

Verhuureenheden

85.016 (76.742 woningen)

83.845 (76.494 woningen)

Gemiddeld nettohuurniveau woningen

€ 431

€ 424

Gerealiseerde gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2011

1,27%

1,14%

Verkochte bestaande huurwoningen

912

654

Mutatiegraad

5,6%

5,9%

Ontruimingen

275

281

Financiële kengetallen

Omzet en investeringen

Productie

Bezit

Organisatie Aantal fte’s per 31 december

1.029

1.059

Totale brutopersoneelskosten

€ 86 miljoen

€ 86 miljoen

Ziekteverzuim

4,78%

5,51%

* vergelijkende cijfers 2010 gecorrigeerd voor stelselwijziging naar marktwaarde in verhuurde staat en fusie met Goed Wonen


Colofon Ymere Jollemanhof 8 1019 GW Amsterdam Postbus 2412 1000 CK Amsterdam T. 088 000 89 00 [email protected] Dit is een uitgave van Ymere. Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. Dit jaarverslag maakt integraal onderdeel uit van de jaarverslaggeving van Stichting Ymere 2011 en dient derhalve te worden bezien in combinatie met de jaarrekening van Stichting Ymere over 2011 die in een afzonderlijk document is opgenomen. De Nederlandse en Engelse versie van het jaarverslag zijn online beschikbaar via www.ymere.nl © Ymere 2012


wonen, leven, groeien 154 – Ymere jaarverslag 2011

Inhoudsopgave. 1. Voorwoord Strategisch kader en ontwikkelingen Goede woningen en diensten op maat Woongenot in leefbare wijken 25

Recommend Documents