SPORTHAL VENRAY
1
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Centrale vraagstelling 1.3 De initiatiefnemers 2
Concept Sporthal Venray 2.1 Werkwijze 2.2 Zaalsporten in Venray 2.3 Overdag sporten 2.4 Avond en weekend sport 2.5 Urenverdeling
3
De sporthal 3.1 Technische omschrijving sporthal 3.2 Plattegrond 3.3 Artist Impression
4
Exploitatie 3.1 De inkomsten 3.2 De uitgaven 3.2.1 Financieringskosten sporthal
5
Conclusie
2
1. INLEIDING 1.1
Aanleiding
Aanleiding van dit initiatief is het tekort aan beschikbare zaaluren binnen de gemeente Venray. Op het moment van schrijven zijn er diverse Venrayse verenigingen die buiten de gemeentegrens hun sport moeten beoefenen. In totaal gaat het om 30 uur per week. Om deze verenigingen ook binnen het Venrayse te kunnen plaatsen, is er vanuit de gemeente Venray besloten om de haalbaarheid te toetsen voor de bouw van een 4 e sporthal, met als uitgangspunten: Bedrijventerrein De Hulst 2, uitgaande van gemeentelijke grond. Maximaal budget van € 180.000 per jaar of een éénmalige inbreng van € 1.000.000 en € maximaal € 100.000 per jaar. Basis C1 sporthal conform het handboek sportaccommodaties van ISA Sport, uitgegeven door Arko media in combinatie met NOC*NSF. De sporthal moet onder te verdelen zijn in 3 aparte compartimenten.
1.2
Centrale vraagstelling
Kunnen de initiatiefnemers een nieuwe basis C1 sporthal realiseren tegen een zo aantrekkelijk mogelijke prijs, conform de uitgangspunten van de gemeente Venray? Uiteraard kunnen de initiatiefnemers de gemeente Venray een passend aanbod doen, wat in het vervolg van dit document tot uiting zal komen. Hierbij zullen verschillende opties de revue passeren waarbij de gemeente Venray de mogelijkheden op korte termijn maar ook op langer termijn in overweging kan nemen. De specifieke kennis die J.A. van Stokkem heeft in het verenigingsleven, is het onderscheidend vermogen van dit initiatief. Er wordt niet alleen gekeken naar de wensen en behoeften vanuit de gemeente, maar ook vanuit de verenigingen. We hopen in dit document de gemeente Venray duidelijkheid te geven over de mogelijkheden die wij ze als partij kunnen bieden.
3
1.3
De initiatiefnemers
Stichting Sporthal Venray: Dit is de partij die 2,5 jaar geleden het initiatief nam tot het bouwen van de 4e sporthal in Venray. De Stichting Sporthal Venray dient nog te worden opgericht. Dit zal gebeuren nadat er een positieve uitkomst is gekomen vanuit de gemeente. In het verdere plan zullen de initiatiefnemers aangemerkt worden als Stichting Sporthal Venray welke bestaat uit de volgende personen: J.A. van Stokkem: Degene met een grote schat aan ervaring in het verenigingsleven. In dit plan van groot belang voor het slagen van het plan aangezien er meerdere verenigingen betrokken zullen worden in deze sporthal. HIj heeft een groot netwerk in het Venrayse verenigingsleven. M. Corstjens: Eigenaar van Maasrand B.V. Maasrand is een organisatie die zich, als financieel- zakelijk dienstverlener, toelegt op het midden- en kleinbedrijf. Kerndisciplines zijn het geven van adviezen op financieel, fiscaal en juridisch gebied. Hij heeft jaren ervaring in de sporthalbranche aangezien hij jaren voor Optisport gewerkt heeft. Dit is dan ook de aangewezen persoon om alle financiële / juridische zaken op zich te nemen. Alle contracten en overeenkomsten kunnen via deze persoon gaan lopen. Een persoon met een groot netwerk zowel lokaal als landelijk. Heeft vele goede referenties die hij kan overleggen. A.H. van Stokkem: nog een persoon uit de sportwereld. Heeft meer dan 30 jaar ervaring in het verenigingsleven in Venray. Is al sinds jaar en dag het gezicht van Judo Vereniging Venray en heeft inmiddels ook ervaring in het ontwikkelen en bouwen van accommodaties. Zoals bekend heeft hij samen met Red Stars het nieuwe onderkomen aan de Zuidsingel in Venray weten te realiseren. Unibouw: Unibouw is gespecialiseerd in de ontwikkeling en realisatie van bedrijfspanden op basis van turnkey systeembouw. Dit betekent dat zij een professionele invulling geven aan de bouwwensen zonder dat de klant daar omkijken naar heeft. Na oplevering van het nieuwe bedrijfspand kan de klant als het ware de sleutel in de deur steken en aan de slag. Unibouw heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een belangrijke en sterke speler op de markt voor de bouw van bedrijfsmatig onroerend goed, uiteenlopend van bedrijfspanden tot leisureen sportaccommodaties. Het vakkundig en gedreven team timmert hard aan de weg om de kwaliteit te waarborgen en onze innovatieve producten verder te ontwikkelen. Daardoor zijn zij in staat om hoogwaardige en tegelijkertijd duurzame panden te realiseren conform de wensen. Kortom een zeer betrouwbare partner voor de realisatie van de sporthal. In dit project is Rendall van Muijden contactpersoon namens Unibouw. Unigoed: Unigoed is net als Unibouw een onderdeel van de Van Dijk Groep en verzorgt de financieringen voor Unibouw. Tevens biedt Unigoed de mogelijkheid om bedrijfshuisvesting te leasen. Zo kunnen de nadelen van kopen en regulier huren uit de weg gegaan worden en kunnen de volgende voordelen worden gecombineerd: De mogelijkheid om bedrijfspanden voor 100 procent te financieren
Keuze uit verschillende financieringscontracten
Geen financiering van onroerend goed op de balans en dus een betere solvabiliteit
Geen kosten voor verzekering en groot onderhoud van het bedrijfspand
4
2. CONCEPT STICHTING SPORTHAL VENRAY 2.1
Werkwijze
Stichting Sporthal Venray en Unibouw zullen alle participerende verenigingen betrekken in de realisatie van de bouw en het uiteindelijke gebruik hiervan. Deze vertegenwoordigers van de diverse verenigingen zullen worden ondergebracht in een gebruikersraad om een zo optimaal mogelijk resultaat te behalen voor de sport in Venray. Dat is waar het uiteindelijk om draait! Het concept wat wij voor ogen hebben is de gebruikers en dan in het bijzonder de verenigingen, het “thuis”gevoel te geven. De gedachte is dat de gebruikers het gevoel hebben dat de sporthal een beetje van hun is en zich daardoor dus ook verantwoordelijk voelen voor het gebruik hiervan. Om een voorbeeld te noemen : De schoonmaakkosten naar beneden brengen door de verenigingen verantwoordelijk te maken voor de kleine schoonmaakwerkzaamheden. Deze verantwoordelijkheid zal gestimuleerd worden door middel van een plan, waarin nakomen van huishoudelijke regels beloond zal worden met een financiële bijdrage of sponsoring. Door dit concept te volgen ontstaan de volgende voordelen: Exploitatiekosten gaan omlaag. Verenigingen worden financieel ondersteund. Vooral deze financiële ondersteuning is een belangrijke factor voor verenigingen. Men gaat zich verantwoordelijk voelen voor “hun eigen hal” wat de samenhorigheid stimuleert. Dit is een voorbeeld van hoe wij de samenwerking tussen verenigingen en Stichting Sporthal Venray zien. Zo zijn er nog legio voorbeelden te noemen van kleine simpele werkzaamheden die goed uitgevoerd kunnen worden door de verenigingen zelf. Denk aan openen / sluiten, kleine technische werkzaamheden etc. Uiteraard zal er op het moment van het niet nakomen van huishoudelijke regels, ook geen financiële bijdrage of sponsorgeld overgemaakt worden.
5
2.2
Zaalsporten in Venray
De zaalsporten zijn in Venray rijk vertegenwoordigd. Zo beschikt de gemeente over de meest voorkomende zaalsporten. De meeste hiervan bestaan al een lange tijd terwijl de andere sport al menig fusie achter de rug heeft. Ook de grootte van de verenigingen varieert sterk. Zo zijn de korfbalverenigingen samen gaan werken en hebben zij in totaal 900 leden en heeft de basketbalvereniging “slechts” 100 leden. Eén ding hebben ze allemaal gemeen. Ze zitten verlegen om ruimte en hebben het zwaar om het hoofd boven water te houden. Hieronder een opsomming van de diversiteit van de verenigingen in Venray. Vereniging :
Sport :
Gebruik :
Vereniging 1
zaalvoetbal
Volledig jaar
Vereniging 2
Basketbal
Volledig jaar
Vereniging 3
Handbal
Volledig jaar
Vereniging 4
Volleybal
Volledig jaar
Vereniging 5
Badminton
Volledig jaar
Vereniging 6
Korfbal
Half jaar
Tevens zijn er ook nog een aantal incidentele gebruikers van de sporthal. Deze partijen maken met name in de winter gebruik van de sporthal. Hieronder een overzicht van deze partijen. Vereniging :
Sport :
Vereniging 7
Atletiek
Vereniging 8
Tennis
Vereniging 9
Honk-softbal
Vereniging 10
Voetbal
Ook kan men denken aan diverse evenementen die door de verenigingen georganiseerd worden. Deze zullen absoluut ondersteund worden door Stichting Sporthal Venray. Dit omdat we weten hoe belangrijk evenementen kunnen zijn voor verenigingen. Vaak levert ze dit extra inkomsten op of men kan het aanbieden in een sponsorplan. Zo heeft alleen SV Lake Valey al 3 toernooien op jaarbasis die zorgen voor de nodige inkomsten voor deze vereniging. We zullen alle initiatieven vanuit het verenigingsleven ondersteunen daar waar mogelijk.
6
2.3
Overdag sporten
In de exploitatie van de sporthal speelt de bezetting overdag een cruciale rol. Tevens is dit het moeilijkste segment om huurders te vinden. Op het moment van schrijven zijn we er in geslaagd om een aantal partijen hiervoor te vinden. Hieronder een opsomming van de verschillende partijen die zich verbonden hebben aan ons initiatief: Vereniging / bedrijf
Aantal leden/werknemers
Sport :
Gebruik :
Onderwijs
2000 leerlingen
Diverse
Jaargebruik
Onderwijs
200 leerlingen (topsport)
Diverse
Jaargebruik
Bedrijfssport
onbekend aantal werknemers
Diverse
Jaargebruik
Tevens zijn we nog met een aantal potentiële huurders in gesprek. Verwacht wordt hier op korte termijn duidelijkheid over te hebben. Met name wordt hier gezocht in de combinatie werk en sport, waarbij men clinics kan volgen bij de verenigingen die participeren. Hierdoor gaan werknemers aan het sporten en verenigingen kunnen nieuwe leden/sponsoren werven. Voor de verenigingen is dit weer een kans om leden te werven en hierdoor inkomsten te genereren.
7
2.4
Avond en weekend sport
De avond sport is het knelpunt en de reden waarom er een 4 e sporthal in Venray gebouwd dient te worden. Hier zijn dan ook gemakkelijk huurders voor te vinden. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk complete verenigingen te kunnen plaatsen in deze hal. Op deze wijze speelt namelijk de gehele vereniging in dezelfde sporthal, van jeugd tot senioren, zodat men de verantwoordelijkheid ook wil nemen voor de sporthal en de samenhorigheid wordt versterkt. Hieronder de verenigingen die gebruik kunnen maken van de hal in de avonduren: Vereniging :
Sport :
Gebruik :
Vereniging 1
zaalvoetbal
Volledig jaar
Vereniging 2
Basketbal
Volledig jaar
Vereniging 3
Handbal
Volledig jaar
Vereniging 4
Volleybal
Volledig jaar
Vereniging 5
Badminton
Volledig jaar
Vereniging 6
Korfbal
Half jaar
Tevens zullen een aantal van bovenstaande verenigingen hun competitiewedstrijden afwerken in de sporthal. Dit vindt meestal plaats in het weekend. Deze uren worden geboekt door de diverse sportbonden. Tevens is er tijdens een aantal weekenden de mogelijkheid tot het organiseren van evenementen.
8
2.5
Urenverdeling
Hieronder een up to date over zicht van uren zoals ze zijn ingedeeld en overeengekomen. Ma Di Woe Do Vr Za Zo 08.00 uur 08.30 uur 09.00 uur 09.30 uur 10.00 uur 10.30 uur 11.00 uur 11.30 uur 12.00 uur 12.30 uur 13.00 uur 13.30 uur 14.00 uur 14.30 uur 15.00 uur 15.30 uur 16.00 uur 16.30 uur 17.00 uur 17.30 uur 18.00 uur 18.30 uur 19.00 uur 19.30 uur 20.00 uur 20.30 uur 21.00 uur 21.30 uur 22.00 uur 22.30 uur 23.00 uur KNVB Vereniging 2 Vereniging 1 Competitiewedstrijden / evenementen, tijden nog onbekend i.v.m. planning bonden Bedrijfssport Bedrijfssport Onderwijs Vereniging 6 Nog beschikbare uren
9
3. DE SPORTHAL 3.1 Technische omschrijving sporthal A. Afmetingen en oppervlakten
SPORTRUIMTE - Lengte - Breedte - Vrije hoogte onderkant spant - Dakrandhoogte - Bruto vloeroppervlakte begane grondvloer
: : : : :
45 25 7 8,5 1125
m¹ m¹ m¹ m¹ m²
TOESTELLENRUIMTE - Lengte - Breedte - Dakrandhoogte - Bruto vloeroppervlakte begane grondvloer
: : : :
25 5 4 125
m¹ m¹ m¹ m²
KLEEDRUIMTEN EN ENTREE - Lengte - Breedte - Aantal bouwlagen - Dakrandhoogte - Bruto vloeroppervlakte begane grondvloer
: : : : :
35 10 1 4 350
m¹ m¹ st m¹ m²
B. Bouwtijd Bouwtijd
: circa 85 werkbare werkdagen
C. Casco van de sporthal -
Complete bouwvoorbereiding, alle benodigde werkzaamheden voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning, activiteit bouw en wijziging van het bestemmingsplan. Het zogenoemde Engineerings & Vergunningentraject (E&V traject) Grondwerk op basis van een gesloten grondbalans. Het unieke Unibouw funderingssysteem op staal, bestaande uit een geïsoleerde in het werk gestorte funderingsbalk Staalconstructie gestaalstraald en gecoat in een nader te bepalen RAL kleur. Begane grondvloer op staal, traditioneel gewapend. Dakconstructie opgebouwd uit een geperforeerde akoestische stalen dakplaat, welke aan de binnenzijde is voorzien van een witte interieurcoating, EPS isolatie met een Rc waarde van 3,5 en kwalitatief hoogwaardige PVC dakbedekking. Hemelwaterafvoer en riolering, die zorgen voor de afvoer van regenwater vanaf het dakvlak. Gevelbekleding opgebouwd als sandwichelement, een Rc waarde van 3,5, een hoogwaarde coating aan de buitenzijde en een witte interieurcoating aan de binnenzijde. Gevelopeningen voorzien van koudebrugvrije aluminium kozijnen, beglaasd met HR ++ glas.
10
D. Binnenzijde van de sportruimte -
Schoon metselwerk binnenwanden tot 2400 + Peil. Meterkast conform eisen van de NUTS bedrijven. Sporthal voorzien van een goedgekeurde en gecertificeerde vloer volgens DIN 18032-2 en EN14904 met de benodigde belijningen Toestellenruimte voorzien van een gecoate vloer. Binnenzijde sportvelden afgewerkt met Bialux blokken tussen de kolommen t.b.v. afscherming kolommen en akoestiek van de ruimte, tot een hoogte van 340cm. Belijningen van de verschillende type sportvelden. Deuren naar de toestellenruimte. 2 stuks elektrisch neerlaatbare wandvlakken om de sporthal in 3 delen onder te verdelen. Elektrotechnische installatie bestaande uit 500 lux verlichting, de benodigde noodverlichting en diverse voedingspunten. Brandmeldontruimtingsinstallatie ten behoeve van de brandveiligheid. Brandslanghaspels ten behoeve van de brandveiligheid. Complete werktuigkundige installatie, incl. ventilatiesysteem conform eisen gesteld in het bouwbesluit.
E. Binnenzijde van kleedkamers, entree, EHBO -
De kleedkamers en verkeersruimten worden voorzien van gipswanden voorzien van texwerk, systeemplafond en vloerbekleding. De natte groepen worden afgewerkt met wandtegels, systeemplafond geschikt voor vochtige ruimte en de vloeren afgewerkt met vloertegels. Hardhouten deur- en raamkozijnen voorzien van stompe kunststof beklede deuren en RVS beslag. Sanitair in de natte groepen en wastafels in de werkkast en EHBO ruimte. Vloerverwarming in alle kleedkamers, toiletten en EHBO ruimte. Ventilatiesysteem conform eisen gesteld in het bouwbesluit. Elektrotechnische installatie bestaande uit de verlichting geïntegreerd in het systeemplafond, benodigde noodverlichting en diverse voedings- en datapunten.
F. Terrein rondom uw bedrijfspand -
Het perceel voorzien van terreinbestrating van betonklinkers voor 48 parkeervakken. Terreinriolering. Rondom het gebouw een verhoogde stoeprand ter bescherming van de gevel.
11
3.2
Plattegrond
12
3.3
Artist Impression
13
4. DE EXPLOITATIE 4.1
Inkomsten
Huur sporthal dag Omschrijving :
Eenheid :
Eenh. Prijs
Aantal :
Contract:
Totaal :
Gilde opleidingen
per uur
€ 35,00
480
3 jr
€ 16.800,00
Den Hulster
per uur
€ 35,00
240
3 jr
€ 8.400,00
Bedrijfssport
per uur
€ 35,00
200
1 jr
€ 7.000,00
SV Lake Valley
per uur
€ 35,00
120
1 jr
€ 4.200,00
Tennisschool D. Mulder
per uur
€ 35,00
100
1 jr
€ 3.500,00
TOTAAL
39.900,00
Huur sporthal avond Omschrijving :
Eenheid :
Eenh. prijs
Aantal :
Contract:
Totaal :
Jumpers'76
per uur
€ 35,00
240
1 jr
€ 8.400,00
Sv Lake Valley
per uur
€ 35,00
160
1 jr
€ 5.600,00
Korfbalkring Venray
per uur
€ 35,00
200
1 jr
€ 7.000,00
KNVB
per uur
€ 35,00
160
3 jr
€ 5.600,00
TOTAAL
26.600,00
Huur sporthal weekend Omschrijving : Wedstrijdsport
Eenheid :
Eenh. prijs
Aantal :
Contract:
Totaal :
per uur
€ 35,00
400
1 jr.
€ 14.000,00
TOTAAL Totaal inkomsten
€ 14.000,00 2300 uur
€ 80.500,00
14
3.2
De uitgaven
Beheerder
per maand
€ 600
12
€ 7200,00
Kantoorartikelen
per maand
€ 200
12
€ 2400,00
Schoonmaakkosten
per jaar
€ 10.000
1
€ 10.000,00
Onderhoud bouwkundig
per jaar
€ 11.000
1
€ 11.000,00
Energie gas
per maand
€ 1000
12
€ 12.000,00
Energie electra
per maand
€ 500
12
€ 6.000,00
Energie water
per maand
€ 200
12
€ 2.400,00
Per jaar
€ 5.000
1
€ 5.000,00
Accountant
per maand
€ 200,00
12
€ 2400,00
Onvoorzien
per jaand
€ 5000,00
1
€ 5.000,00
Sponsorgeld / bonus verenigingen
Totaal
€ 63.400,00
15
4.2.1 Financieringskosten sporthal Investeringsvoorstel volgens bijgevoegde omschrijving - Bestemmingsplan procedure bestaande uit: o Archeologisch onderzoek incl. proefsleuven onderzoek. o Bodemonderzoek. o Onderzoek naar Flora & Fauna. o Goede ruimtelijke onderbouwing (waarin luchtkwaliteit en externe veiligheid weggeschreven zijn). o Digitaal aan te leveren kaart en bestemmingsplan omschrijving - Engineering & Vergunning traject. - Aankoop van 3200m2 gemeentegrond op De Hulst 2 (€ 150/m2) - Bouwleges uitgaande van 2,5%. - Realisatie van sporthal conform technische omschrijving - Verzekering. - OZB.
Huur zonder startbijdrage
Bij een huurperiode van 20 jaar (langer bespreekbaar) geldt: - Huur per jaar €
149.087,- excl. BTW
Huur met startbijdrage € 480.000,-
Bij een huurperiode van 20 jaar (langer bespreekbaar) geldt : - Huur per jaar €
117.887,- excl. BTW
Huur met startbijdrage € 1.000.000,-
Bij een huurperiode van 20 jaar (langer bespreekbaar) geldt: - Huur per jaar €
89.087,- excl. BTW
Huurvoorwaarden: - Uitgangspunt betreft een BTW belaste, marktconforme grondaankoop zonder overdrachtsbelasting. - Indexering volgens CBS of 3% per jaar vast - Waarborgsom is 25% van de eerste jaarhuur. - De basis voor het huurcontract is het ROZ-huurcontract kantoorruimte met de algemene bepalingen.
16
5. CONCLUSIE Het rapport geeft een duidelijk beeld in de invulling, exploitatie, financiering en beheer van een nieuwe extra sporthal in Venray. Deze ruimte vervult voor veel verenigingen de behoefte. De investering van de sporthal is rendabel. Door de verschillende financieringsconstructies ontstaan keuzes voor de gemeentes waar de balans kan worden gezocht tussen de eenmalige investering en jaarlijkse bijdrage. Voor een extra financiële zekerheid bestaat de mogelijkheid om de energie- en onderhoudskosten voor 10 tot 20 jaar af te kopen. Uit de exploitatie-opzet met zelfwerkzaamheid van verenigingen blijkt dat een positief resultaat gerealiseerd wordt, die ingezet kan worden voor toekomstige nieuwe of vervangingsinvesteringen. Stichting Sporthal Venray is van mening dat de exploitatie nog gunstiger kan uitvallen indien de sporthal wordt voorzien van extra faciliteiten als een kantine en tribune. Naast financiële voordelen vergroot dit ook de saamhorigheid en sociale contacten. Deze mogelijkheden kunnen worden onderzocht in een vervolgtraject.
17
