1. Inleiding en vraagstelling

1. Inleiding en vraagstelling De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft in de afgelopen jaren samen met de projectontwikkelaars ING Real Estate en Schouten & de Jong/ Bouwfonds, en de woningcorporaties Wooninvest en Vidomes een Masterplan opgesteld voor het historisch centrum van Leidschendam. Dat Masterplan Damcentrum is op 6 april 2004 door de gemeenteraad vastgesteld, met daarbij een aantal kanttekeningen en wensen voor verdere detaillering. Eén van de wensen van gemeente (en andere partijen) richt zich op het verder concretiseren van het brancheplan voor het centrum, ook in relatie tot het nieuw te ontwikkelen bestemmingsplan (volgens huidige planning eind 2004 in ontwerp gereed). Gezien de (on)mogelijkheden van regeling via het nieuwe bestemmingsplan is de vraag op welke (andere) manier er sturing kan worden gegeven aan een noodzakelijke verplaatsing van reeds aanwezige winkels. Dat brancheplan moet een visie geven op de verdere ontwikkeling en situering van commerciële publiekverzorgende functies (winkels, horeca, en andere dienstverlening met baliefuncties), voor zowel de nieuwbouw op/om het Damplein als in de bestaande bebouwing aan de Damlaan e.o. Van belang is dat binnen de mogelijkheden die de markt ziet het brancheplan concreet is voor het gehele centrum. Gemeente en andere in het centrum betrokken partijen (ondernemers, projectontwikkelaars, eigenaren vastgoed, bewoners e.d.) moeten zich in de branchering herkennen, en moeten zich ook verbonden weten in de uitvoering en realisatie van dat plan. Dit betekent dat er twee vragen beantwoord moeten worden: ⇒ Wat willen we met het Damplein, de Damlaan e.d. qua functies? ⇒ Hoe kun je wat we willen op zo efficiënt mogelijke wijze realiseren? Voor het beantwoorden van deze vragen en het opstellen van dit brancheplan zijn in mei-juni 2004 volgende werkzaamheden uitgevoerd: ⇒ Analyse conclusies/uitgangspunten van het distributie-planologisch onderzoek, Masterplan en andere beleidsstukken t.a.v. winkels en andere publiekverzorgende functies (horeca, dienstverlening e.d.); ⇒ Gesprekken (individueel/groepsgesprek) met betrokken partijen; ⇒ Inzichtelijk maken en naar het Damcentrum vertalen en inspelen op actuele ontwikkelingen en trends in winkels, horeca en vermaak; ⇒ Formuleren van algemene criteria voor programma’s van eisen in relatie tot de branchering en commerciële voorzieningen; ⇒ Opstellen van het brancheringplan, inclusief actieplan/plan van aanpak waarin wordt aangegeven wat van de diverse betrokken partijen (gemeente, ontwikkelaar, eigenaren, ondernemers) wordt verwacht en wanneer en op welke wijze marktpartijen worden geïnformeerd over hun positie in Damcentrum en eventuele vestigingsmogelijkheden in het vernieuwde Damplein.

050601 Brancheplan winkelgebied Damcentrum Leidschendam

B@S Retail Consultants

1

2. Achtergronden en uitgangspunten

2.1 Brancheplan onderdeel van Masterplan Damcentrum In dat Masterplan Damcentrum (zie o.a. pagina 29) is ten aanzien van het in de toekomst gewenste winkelaanbod gekozen voor een basisvoorziening in de vorm van een wijkwinkelcentrum van ongeveer 4.100 m² met winkels in de dagelijkse behoefte, zoals een supermarkt, een slager en een bakker en ondersteunende horeca. Dit wijkwinkelaanbod zal zoveel mogelijk worden geconcentreerd op het Damplein. Naast dit wijkwinkelcentrum wordt de Damlaan een aanloopstraat, waar naast wonen en zakelijke dienstverlening ook andere winkels een plaats kunnen krijgen, die niet tot het primaire wijkwinkelapparaat behoren maar wel een kwalitatief hoogwaardige uitstraling hebben en daardoor een versterking betekenen voor het Damcentrum als een aantrekkelijk winkelgebied. Gedacht wordt aan woninginrichting, kledingwinkels, winkels voor huishoudelijke artikelen. 2.2 Taken, verantwoordelijkheden en reikwijdte brancheplan Bij het opstellen van een brancheplan is de vraag gerechtvaardigd hoe gedetailleerd dat plan moet worden opgesteld en uitgewerkt. Daarbij speelt of, en zo ja in hoeverre in het gebied betrokken partijen (gemeente, ondernemers, eigenaren) de mogelijkheden, de wil en de invloed hebben om de situatie aldaar te beïnvloeden. Anders gezegd: ⇒ Hoeveel invloed hebben partijen om de situatie te beïnvloeden? ⇒ In hoeverre willen partijen de situatie beïnvloeden? Gemeente De gemeente vindt het belangrijk om voor zowel de bevolking als voor de ondernemers een gezond winkelen voorzieningenaanbod te bieden. Hiervoor worden de randvoorwaarden gecreëerd waarbinnen de marktpartijen aan de slag kunnen. De gemeentelijke invloed concentreert zich op het scheppen van een kader waarbinnen marktpartijen kunnen werken aan een gezond(er) ruimtelijkeconomische structuur. Diverse middelen kunnen worden ingezet: ⇒ Bestemmingsplan, waarin de winkelfunctie in omvang en locatie kan worden vastgelegd. ⇒ Plan of visie op de gewenste Ruimtelijk Economisch Structuur (RES), met daaraan gekoppelde instrumenten die aan realisatie bijdragen (subsidieregeling, straatmanagement e.d.). ⇒ Programma van Eisen voor herontwikkeling biedt mogelijkheden om via branche- en selectiecommissie invloed uit te oefenen op de uiteindelijke invulling van het winkelgebied. ⇒ Flankerend beleid, ten aanzien van al die zaken die het economisch functioneren van een winkelgebied beïnvloeden (bereikbaarheid en parkeren, openbaar vervoer, ambulante handel, sluitingstijden, laaden losplaatsen/tijden, imago e.d.).



2

Marktpartijen: ondernemers en eigenaren Het is de taak van marktpartijen om binnen de door de gemeente geformuleerde kaders en randvoorwaarden tot invulling over te gaan. In de meest optimale vorm presenteren zij zich als één geheel, als één centrum. Door de sterke concurrentie tussen winkelcentra zullen zij gezamenlijk moeten nadenken over zaken als marketing, reclame en public relations. Wanneer een winkelcentrum zich wil onderscheiden en profileren moet er een passende associatie worden opgeroepen bij de beoogde consumenten en bezoekers van het centrum. Het is belangrijk dat ondernemers en andere marktpartijen rekening houden met bestaande en nieuwe doelgroepen, en veranderend koopgedrag. De consument De consument verandert qua samenstelling (leeftijd, huishoudensituatie) en koopgedrag (lifestyle), terwijl ook de beschikbare winkeltijd afneemt. Naast het boodschappen doen, doet men doelgerichte aankopen, gaat men winkelen en zelfs recreatief winkelen. Bij elk van deze koopsituaties hoort een ander aanbod en een anders oordelende/kiezende consument.

2.3 Huidige situatie Damcentrum In het Damcentrum (Damlaan, Damplein e.d.) is per pand nagegaan of, en zo ja welke publiekverzorgende functie er gevestigd is. De in juni 2004 aangetroffen functies zijn in de navolgende tabel en functiekaart weergegeven. Het winkelaanbod is met een ruime 6.000 m² in ruime mate aanwezig. Wel is het zo dat de opbouw van het aanbod voor de consument onduidelijk is: het vertoont trekken van een wijkwinkelcentrum, van een aanloopgebied, van een kernwinkelgebied en van een zwerfmilieu. Opvallend is voorts de grote hoeveelheid horeca en dienstverlening. De omvang van het dienstenpakket is met name groot door de realisatie van het complex aan de Bachlaan, waar met name de makelaars en hypotheekadviseurs zijn neergestreken. Kwaliteitsbeeld Het winkelaanbod kan in kwalitatieve zin als diffuus worden gekenschetst. Winkels aan de bovenkant van de markt (zoals Fleurop 2000, Schuyt Meubelen en Glasbergen Audio/Video) worden afgewisseld door bedrijven die zich eerder op een doorsnee publiek richten. De wijkverzorgende winkels (voedings- en genotmiddelen, frequent benodigd non-food) bevinden zich over het algemeen op een (licht beneden) gemiddeld kwaliteitsniveau, maar ook hier zijn er uitschieters naar boven. Het kwaliteitsbeeld wordt echter niet alleen veroorzaakt door het winkelen voorzieningenaanbod, maar ook door de uitstraling en ambiance. Ook hier laat zich een diffuus beeld aflezen. Karakteristieke deelgebieden (Sluisgebied) en enkele bijzondere jugendstil-achtige panden langs de Damlaan kunnen echter niet verhullen dat de totale uitstraling van het gebied te wensen overlaat. De vrij omvangrijke leegstand draagt hieraan bij.



3

Overzicht aanbod juni 2004

Functiekaart Damcentrum (Damlaan, Damplein e.o.)

Functie-opbouw Damcentrum (Damlaan, Damplein e.o.) aantal gem. branche m² vvo vestigingen grootte Dagelijkse artikelen winkels 12 1.512 126 Niet-dagelijkse artikelen winkels - frequent niet-dagelijkse artikelen - modisch recreatieve winkels - overig recreatieve winkels - gericht niet-dagelijkse winkels

2 3 8 14

429 198 916 3.654

215 66 115 261

horeca diensten leegstand

21 27 16

1.855 1.779 1.685

88 66 105

bron: Locatus en eigen waarneming, metrages horeca, diensten ingeschat juni 2004



4

Wijkverzorgende winkels en buurtverzorgende winkels Het winkelgebied heeft reeds een aantal ‘echte’ wijkverzorgende winkels. Een supermarkt, twee bakkers, een slager, een slijter, een drogist, een apotheek, twee tabak- en lectuurzaken, een visboer. Verder zijn er een dierenspeciaalzaak, een postkantoor, videotheek, enkele kappers. De branches huishoudelijke artikelen, (laagdrempelige) bloemen- en planten en textiel ontbreken. Behalve deze wijkwinkels zijn er ook ondernemers met een typisch bovenwijkse aantrekkingskracht die soms wordt ontleend aan de doorgaande verkeersfunctie van de Damlaan en soms aan de kracht van de eigen formule. Fleur 2000, Schuyt Meubelen, de antiekhal, Glasbergen Audio en Video, de uitzendbureaus en de makelaars zijn daar voorbeelden van. De juiste winkel op de juiste plek? Omdat wijkverzorgende en bovenwijkse winkels door elkaar heen zijn gevestigd heeft het winkelgebied een onduidelijk profiel. Wel is de omgeving rond het Damplein grosso modo wat meer gericht op de wijkverzorgende functie terwijl met name de Damlaan en Bachlaan een wijkoverstijgende functie vervullen. De opgave voor het nieuwe Damcentrum is dan ook om de wijkwinkels daar te concentreren. De overige deelgebieden kunnen zich dan elk in een eigen richting ontwikkelen. De volgende bestaande winkels kunnen op grond van hun aanbod goed gaan gedijen in het te realiseren wijkwinkelcentrum. Overzicht ‘kansrijke’ winkels voor vestiging in Damcentrum naam adres branche 't Kaaswinkeltje Damln 11 kaas Remmerswaal Sluispln 13b bakker Wesseling Damln banketbakker Leo de Jong Damln 69b vis DA drogisterij parf.J v. Kuijk Dampln 8-9 drogist De Koning Damln tabak en lectuur De Sluis Sluispln 3 tabak en lectuur Pas-Storm-Electro Damln 47 elektro Ilja Staas Damln 10-12 dierbenodigdheden Stomerij All in One Zaagmolenstr 114 stomerij Dam Apotheek Damln 23 apotheek Postkantoor Damln 42 postkantoor diverse kappers kapper

2.4 Overzicht sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen In onderstaand overzicht is een SWOT-analyse gemaakt van de belangrijkste sterke en zwakke punten alsmede van de kansen en bedreigingen.



5

SWOT sterk ⇒ vaste klantenstroom ⇒ passerend autoverkeer ⇒ redelijk compleet ⇒ historisch karakter + sluis ⇒ aanwezigheid bijzonder aanbod

zwak ⇒ congestie autoverkeer ⇒ onduidelijk aanbodprofiel ⇒ grootschalige jaren ’60 ⇒ architectuur icm. kleinschalige historische structuur

kansen bedreigingen ⇒ service, deskundigheid en ⇒ minder bestedingen door kwaliteit autopassanten t.g.v. Norah ⇒ leegstand ⇒ verbetering ambiance ⇒ toename inwoners in ⇒ concurrentie moderne omgeving winkelcentra in omgeving ⇒ aanwezigheid ouderen ⇒ betaald parkeren ⇒ rol autoverkeer: stop&shop ⇒ culturele sector ⇒ broedplaatsfunctie

2.5 Relevante ontwikkelingen en trends Boodschappen Onder invloed van minder beschikbare tijd, meer besteedbaar inkomen (o.a. door het toenemend aantal tweeverdieners) en toegenomen mobiliteit verandert het consumentengedrag. Veel consumenten willen meer gemak, zijn kritisch en gaan efficiënter boodschappen doen (onestop-shopping). Deze drang naar efficiency hangt ook samen met hun behoefte om de vrije tijd niet alleen te besteden, maar ook te beleven. Maar dé consument bestaat niet. Een winkelcentrum spreekt verschillende klantgroepen aan en zelfs de klantgroepen zijn nauwelijks nog voorspelbaar in hun koopgedrag (zie kader). Voor het doen van boodschappen mag de supermarkt zich verheugen in nog steeds stijgende marktaandelen. Speciaalzaken kunnen hierop alleen nog een toegevoegde waarde vervullen als ze zich weten te onderscheiden in kwaliteit, service en deskundigheid. Voor het Damcentrum betekent dit dat het voor de ene klant een aanvullende rol zal vervullen, waarbij men wekelijks of maandelijks ook bij een grote supermarkt bulkaankopen doet en voor vergeten boodschappen, boodschappen tussendoor en speciaalaanbod naar het Damcentrum gaat. Voor de andere klant zal het Damcentrum hét wijkwinkelcentrum zijn waar het merendeel van de hoogfrequente boodschappen wordt gedaan. De behoefte aan one-stopshopping betekent ook een compleet centrum, waar niet alleen ruimte is voor winkels maar ook voor aanvullende commerciële én nietcommerciële voorzieningen. Voor de Damlaan en het Sluisgebied betekent dit dat de belevingstrend beter gefaciliteerd moet worden via bijzonder aanbod en dat voor een ander deel gemikt kan worden op de bereikbaarheid ‘tot voor de winkeldeur’, inclusief benodigde parkeerplek.



6

Non-store retail Non-store retail (postorderbedrijven, e-commerce, thuisbezorgdiensten) neemt op dit moment een bescheiden plaats in. De opkomst van ecommerce verloopt weliswaar trager dan verwacht maar zal de komende jaren zeker een vlucht gaan nemen. Welke effecten dit heeft voor ‘traditionele’ winkels laat zich nog moeilijk vaststellen. Voor het boodschappensegment kunnen allerlei bezorgservices, variërend van Albert tot aan boodschappenbegeleidingsdiensten voor ouderen zich in een toenemende belangstelling verheugen. Voor het Damcentrum is het denkbaar dat de daar te vestigen winkels via extra services en bezorgdiensten een toegevoegde waarde weten in te vullen ten opzichte van bijvoorbeeld het boodschappenaanbod in Leidsenhage. Retaildynamiek Tegelijkertijd vinden twee tegenovergestelde processen plaats: schaalvergroting en schaalverkleining. Schaalvergroting hangt samen met de toenemende filialisering en internationalisering en de noodzaak tot ‘inkoopkracht’ om producten prijseffectief te kunnen aanbieden (overigens is de meerwaarde van deze schaalvergroting vaak teleurstellend). Schaalverkleining speelt in op de behoefte aan onderscheidende producten in onderscheidende productpresentaties waarin de factor prijs minder belangrijk is. Sfeer, ambiance en omgevingskenmerken zijn belangrijk. De opkomst van (in de Haagse regio) Haaglanden Megastores, Mediamarkt, de supers in Leidsenhage en de nieuwe Gamma bij Leidschenveen illustreren de schaalvergroting. De attractiviteit van de Haagse Denneweg, de Herenstraat in Voorburg en tot op zekere hoogte de Damlaan illustreren de schaalverkleining. Deze schaalveranderingen hangen ook samen met functionele verwevenheid waarmee retailers proberen de verblijfsduur en bestedingen van de consument te stimuleren door het toevoegen van niet-winkelactiviteiten in de winkel. Naast functionele verweving in de winkel neemt in (winkel)gebieden ook de functionele verwevenheid toe. De opgave voor het Damcentrum is om in een hedendaagse schaal een compact en compleet wijkwinkelcentrum te realiseren. Voor de Damlaan en het Sluisgebied kan juist het handhaven van een kleinschalig aanbod een bijzondere kwaliteit zijn, en het onderscheidend vermogen garanderen.

In het bepalen van de mogelijkheden in Damcentrum zullen aanbieders oog moeten hebben voor kenmerken, wensen en koopgedrag van de bestaande en beoogde consumenten. Maar: DE consument bestaat niet. Er zijn consumenten met:

⇒ veel geld, weinig tijd ⇒ veel geld, veel tijd ⇒ weinig geld, veel tijd ⇒ weinig geld, weinig tijd Deze socioeconomische profielen kunnen nog verder verfijnd worden. De groepen vertonen allen een eigen koopgedrag en vrijtijdsbesteding. Maar op individueel niveau zijn grote verschillen. Men kan bij de discount supermarkt in de rij staan om die ene aanbieding te bemachtigen, en een uur daarna voor veel geld exclusief uit eten gaan.

Aanloopstraten De Damlaan vertoont kenmerken van een aanloopstraat (de term klopt eigenlijk niet: de verbinding tussen centrum en omgeving geldt voor alle vervoermiddelen en dus niet alleen voor de voetganger). Veel van de oorspronkelijke functies zijn de afgelopen tientallen jaren sowieso langzamerhand uit het straatbeeld verdwenen (levensmiddelenspeciaalzaken, combinaties ambacht-detailhandel ) of verplaatst zijn naar andere locaties (supermarkten, meubelwinkels, doe-hetzelfspeciaalzaken, bruin- en witgoed). Door het wegtrekken van deze functies uit aanloopstraten ontstaat leegstand en soms een neerwaartse spiraal van minder winkels, minder bezoekers, minder winkels. Maar aan deze observatie kan ook een keerzijde worden verbonden. De dynamiek heeft namelijk een dempend effect op huurniveaus waardoor

Het is dus een illusie te denken dat het nieuwe Damcentrum en het hele winkelgebied Damlaan zich kan gaan richten op één klantgroep. Rondom de Damlaan zijn ook verschillende woonmilieus aanwezig met een rijk scala aan klantgroepen. Het winkelcentrum moet zich daarom zo veel mogelijk gaan richten op de directe omgeving en daarbij extra kwaliteit bieden ten opzichte van andere centra in de omgeving. Die kwaliteit kan liggen op het gebied van service, vakkennis, dienstverlening.



7

aanloopstraten zich in het stedelijk weefsel als C-milieu kunnen ontwikkelen tot straten waar ruimte is voor nieuw ondernemerschap, voor etnische detailhandel, voor zakelijke detailhandel. Voor de Damlaan liggen kansen om voor ondernemers in Leidschendam relatief goedkope huisvesting te bieden.

2.6. Deelconclusie: compleet, compact, comfortabel wijkcentrum Uitgangspunt is dat het winkelaanbod in het historisch centrum van Leidschendam voldoet aan de eisen die nu en in de komende jaren worden gesteld aan winkelcentra met een primair verzorgingsgebied van 8.000 (klein wijkcentrum) tot 12.500 inwoners (groot wijkcentrum). Afgestemd op het draagvlak moet het wijkcentrum als het gaat om de dagelijkse verzorging zo compleet, compact en comfortabel mogelijk zijn, omdat alleen dan een goede binding van de koopkracht uit het primaire marktgebied kan worden gegarandeerd. Naast winkels met dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen worden ook andere in het wijkcentrum geïntegreerde commerciële functies (horeca, dienstverleners met baliefunctie en bijvoorbeeld vrijetijdsbedrijven) en publiekverzorgende niet-commerciële functies steeds belangrijker. In essentie gaat het voor Damcentrum om volgende zaken: ⇒ Ontwikkelen van een nieuw dagelijks winkelcentrum op het Damplein, inclusief 2e supermarkt en kwalitatief goede levensmiddelenzaken en overige dagelijkse artikelenzaken; ⇒ Instandhouden van de huidige mix met niet-dagelijkse artikelenzaken die gevestigd zijn/blijven aan de Damlaan. Voor de niet-dagelijkse winkels bestaat er mogelijkheden voor met name de frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen (i.c.m. met het dagelijkse aanbod) en doelgerichte aankopen. Ook de huidige horeca (Chinees, Griek, Italiaan) kan in de Damlaan gevestigd blijven. Nieuwvestiging van nachthoreca moet in de Damlaan worden voorkomen. ⇒ In de nieuwbouw op het Damplein is het gewenst aan de sluiszijde ruimte te reserveren voor (nieuwe) horeca. Die horeca zal een dagen een avondfunctie moeten hebben (geen disco). Tijdens het winkelen moet je er een kop koffie kunnen nuttigen, je moet er kunnen lunchen, maar ook kunnen dineren en op terras kunnen zitten. Voor horeca in de Damlaan wordt géén nieuwvestiging nagestreefd. Ook voor winkelondersteunende horeca (lunchroom, snackbar, eetcafé, broodjeszaak e.d.) wordt géén uitbreiding in de Damlaan zelf nagestreefd. Wel wordt ingezet op kwaliteitsverbetering van de al bestaande aanbieders in de Damlaan. Er kunnen maatregelen genomen worden om bestaande avondhoreca te transformeren tot winkelondersteunende horeca. In het volgend hoofdstuk wordt het op deze hoofdlijnen gebaseerde brancheplan nader uitgewerkt, inclusief randvoorwaarden en uitgangspunten. 050601 Brancheplan winkelgebied Damcentrum Leidschendam


8

3. Uitgangspunten winkels Damcentrum 3.1.

Distributie-planologische onderbouwing

In opdracht van de gemeente Leidschendam-Voorburg heeft B@S Consultants in maart 2003 een distributieplanologische raming opgesteld van de economische ruimte voor herontwikkeling en uitbreiding van het wijkwinkelcentrum Damcentrum (030311 dpo-raming Damcentrum). Aan de hand van gegevens van EIM/HBD/BRO (geraamde bestedingen per hoofd van de bevolking in 2002) en andere in het distributieplanologisch onderzoek geformuleerde aannamen ten aanzien van de door het nieuwe Damcentrum te realiseren bindingen is het in de toekomst mogelijke winkelaanbod in winkelcentrum Damcentrum als volgt worden ingeschat (alle geldbedragen in euros 2002).

Dagelijkse artikelen 2003 - 2010

Niet-dag. Artikelen 2003 - 2010

Primair verzorgingsgebied Inwoners Besteding per hoofd Totale bestedingspotentie Waarvan gebonden in wijkcentrum Damcentrum

(in euros) (in euros) (percentage) (in euros)

6.900 - 8.000 1.967 13,5-15,7 miljoen 50% - 70% 6,8 - 11,0 miljoen

6.900 - 8.000 2.790 19,3-22,3 miljoen 15% 2,9 - 3,3 miljoen

Secundair verzorgingsgebied Inwonertal Besteding per hoofd Totale bestedingspotentie Waarvan gebonden in wijkcentrum Damcentrum

(in euros) (in euros) (percentage) (in euros)

8.500 - 8.500 1.967 € 16,7 miljoen 15% - 25% 2,5 - 4,2 miljoen

8.500 - 8.500 2.790 € 23,7 miljoen 5%-10% 1,2 - 2,4 miljoen

5%-10% 0,5 - 1,7 miljoen

10%-25% 0,4 - 1,7 miljoen

(in euros) (in euros)

9,8 - 16,9 miljoen € 7.000,-

4,5 - 7,6 miljoen € 3.000,-

(in m2 vvo)

1.400-2.400

1.500-2.500

Toevloeiing van buiten verzorgingsgebied Waarvan in wijkwinkelcentrum (percentage totale omzet) Damcentrum (in euros) Totaal gerealiseerde omzet Economisch benodigde omzet per m2 vvo1 Economische marktruimte voor

Zo geraamd resulteert voor het vernieuwde Damcentrum een te verwachten omzet van in totaal ongeveer 14,3 tot 24,5 miljoen euro, waarvan ca. 10 tot 17 miljoen euro in de dagelijkse sector en ongeveer 4 tot 8 miljoen euro in niet-dagelijkse sector. Dit resulteert in een economisch rendabel winkelverkoopvloeroppervlak van in totaal minimaal ca. 2.900 m2 (in buurtwinkelcentrum, waarvan ca. 1.400 m2 dagelijks) tot maximaal ca. 4.900 m2 (in wijkcentrum, waarvan ongeveer 2.400 dagelijkse artikelen).



9

3.2. Functionele invulling, omvang en samenstelling Het winkelaanbod in het historisch centrum van Leidschendam heeft primair een buurt/wijkverzorgende functie voor 8.000 tot 12.500 inwoners. Daarbij past een wijkverzorgend aanbod van minimaal 2.900 m² vvo en maximaal 4.900 m² vvo, met in ieder geval het volgende basispakket en zo mogelijk aangevuld met aanbod uit het pluspakket. Branche

Opmerkingen

marktsegment en omvang

Winkels met dagelijkse artikelen Basis full-service supermarkt Plus discount-supermarkt

Basis groentewinkel, slager, bakker, slijter, drogist, apotheek

Plus kaas/noten/delicatessen, zoetwaren en chocolaterie, viswinkel, poelier, extra drogist, toko, traiteur, ekowinkel

De kans is groot dat Edah in de landelijke ombouwoperatie zich zal ontwikkelen tot een Lekker en Laag-formule. Hiermee zal de Edah zich van een full-service super meer ontwikkelen tot softdiscounter. Bij deze ontwikkeling is in aanvulling daarop een fullservice supermarkt (> 1.000 m²) of een aanvullende local conveniencestore wenselijk.

discount (500-700 m²)

De primaire versgroepen staan onder druk, en hebben als speciaalzaak alleen nog perspectief in wijkcentrum, als zij onderscheidend en aanvullend aanbod hebben op de supermarkt(en). Eventueel in de vorm van een vershof.

4-5 winkelunits voor foodspeciaalzaken met samen 300 m² vvo, aangevuld met een drogist van ongeveer 200 m² vvo

Genoemde plus-aanbieders vragen voor een succesvolle exploitatie een verzorgingsgebied van tenminste 10.000 tot 15.000 inwoners. Onderscheidend vermogen en vooral goed ondernemerschap is essentieel.

voor aanvullende plusspeciaalzaken en 2e drogist ongeveer 300 tot 500 m² vvo reserveren

b.v.k. fullservice (1.0001.200 m²) òf een local convienciestore (500-800 m²)

Winkels met niet-dagelijkse artikelen Basis (frequent benodigd) huishoudelijke artikelen, gemakswinkel, lectuur, tabak, bloemen/planten, dierenbenodigdheden, algemeen textiel Plus (algemeen niet-dag.) kleine kado-artikelen cd's/video/elektronica speelgoed, foto/film, kleding/schoenen/sport, optiek/juwelier Overig niet-dagelijks Doelgericht bezochte winkels

De onder basis en plus genoemde artikelgroepen behoren tot het basispakket van centra van vergelijkbare omvang. Op dit moment ontbeert Damcentrum met name aanbod in de voor een groot wijkcentrum benodigde artikelgroepen. Aanvulling is van belang en dient bij voorkeur gesitueerd te worden in/aan het nieuwe Damplein. Afhankelijk van de aard en historie van het winkelgebied kan -net als in Damcentrum het geval is- een meer of minder groot aantal niet direct wijkgebonden winkels aanwezig zijn.

De basis omvat zo'n 5 winkels met frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen met samen 1.000 m² vvo

Het betreft hier zaken als woninginrichting, ijzerwaren/doe-het-zelf e.d., ikv ‘stop&shop’

Doelgericht bezochte autonome winkels m.n. in Damln

Voorgaand basispakket wordt aangevuld met nog eens ongeveer 10 aanbieders met samen ca. 1.500 m² vvo. Het betreft meer algemene assortimenten.

Overige publiekverzorgende voorzieningen Basis: apotheek, videotheek, kapper, stomerij, postkantoor, lunchroom/cafetaria

Op/aan het Damplein ruimte reserveren voor winkelondersteunende horeca en een service-punt waarin een aantal basisdiensten worden geconcentreerd.

Overige horeca en standalone dienstverlening in Damlaan. Leisure-horeca aan Sluiskant e.d.

Plus: gezondheidcentrum, creche café/restaurants



10

De nu voorgenomen herontwikkeling van Damplein zal (in combinatie met omliggende bestaande winkelbebouwing) een kwalitatief compleet, compact en comfortabel wijkverzorgende winkelcentrum opleveren. Het hiervoor geformuleerde basisaanbod aan dagelijkse en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelenwinkels zal dan zoveel mogelijk geconcentreerd moeten worden in/aan de nieuwbouw op het plein zelf. Het hiervoor genoemde plusaanbod (dat ook van buiten de wijk kan aantrekken) maakt het totale Damcentrum completer. Het dagelijkse plusaanbod behoort in het nieuwe centrum zelf te worden opgenomen. Als het gaat om het niet-dagelijkse plusaanbod, dan hoeft dat aanbod niet op het Damplein zelf gevestigd te zijn. Gegeven de bovenwijkse uitstraling en doelgroepen kan het in de Damlaan een plek vinden. In de huidige plannen wordt op/aan het Damplein ongeveer 2.600 m² bvo winkels ontwikkeld, in units van minimaal ongeveer 50 m² bvo tot maximaal 225 m² bvo. Door samenvoeging kunnen ruimten ontstaan van maximaal 750 m² bvo (wat neerkomt op ongeveer 600 m² vvo). Supermarktaanbod: In principe is het nu onder maaiveld voorgenomen ca. 1.000 m² vvo grote maximaal aaneengesloten vloeroppervlak maar net voldoende om de vestiging van de voor een goed functionerend wijkcentrum benodigde tweede supermarkt mogelijk te maken. Bedenk daarbij dat het gaat om een ondergrondse supermarkt, die in een latere fase bij een eventuele modernisering aan bestaande maten gebonden is en een eventuele uitbreidingswens dan niet kan realiseren. Potentiële exploitanten blijken overigens ook om minimaal genoemde meters te vragen als het gaat om een full-service invulling. Ten aanzien van het levensmiddelenspeciaalaanbod wordt gedacht aan een concentratie/clustering op het plein van 5 tot 8 speciaalzaken (in ieder geval bakker, slager, groenteboer, slijterij, zo mogelijk aangevuld met kaas/noten, delicatessen, zoetwaren, vis, poelier). Steeds vaker vindt concentratie en soms samenwerking in de exploitatie plaats in de vorm van een vershof (voorbeelden in Wateringen, Uithoorn e.d.). Daarnaast is in de nieuwbouw op het plein zelf aanbod aan frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen denkbaar (zoals huishoudelijke artikelen, dierenbenodigdheden, gemakswinkel met lectuur en schrijfwaren e.d.), en kan voor het overige (in het algemeen wat doelgerichter bezochte) winkelaanbod zeker ook een goede plek gevonden worden in de al bestaande winkelpanden rondom het Damplein en in de Damlaan. Daarmee wordt de wijkverzorgende boodschappenfunctie van het Damplein aangevuld en wordt het Damcentrum als totaal een ‘boodschappen-pluscentrum’’ met een marktgebied dat groter is dan alleen de direct omliggende wijk. Het huidig beleid m.b.t. standplaatsen kan worden gecontinueerd. Dit beleid is er op gericht dat in verband met het uiterlijk aanzien van de omgeving in de vier belangrijkste winkelgebieden (waaronder Damlaan e.o.) geen standplaatsen kunnen worden uitgegeven. 050601 Brancheplan winkelgebied Damcentrum Leidschendam

In deze kan ook worden verwezen naar de Referentieset van het HBD, waarin voor kleine wijkwinkelcentra wordt uitgegaan van 3000 tot 6000 m2 winkelvloeroppervlak. In dit type centra zijn gemiddeld 11 winkels in de dagelijkse artikelensector (voedings- en genotmiddelen en persoonlijke verzorging) aanwezig. In dit type centra gebouwd voor 1960 bevindt zich gemiddeld 1 supermarkt. In dit type centra gebouwd na 1960 zijn gemiddeld 2 supermarkten. Uitgaande van de herontwikkeling en nieuwbouw Damplein is een vergelijking met buurt/wijkcentra na 1960 relevant. Ten aanzien van het aanbod aan frequentbenodigde nietdagelijkse artikelen en overige niet-dagelijkse artikelen wordt in de referentieset door het HBD uitgegaan van nog eens ca. 13 tot 20 zaken, hetgeen overeenkomst met het op de vorige pagina geformuleerde bij het wijkcentrum passende winkelaanbod. B@S Retail Consultants

11

3.3 Overige uitgangspunten winkels, horeca en dienstverlening Naast omvang en samenstelling van het aanbod zijn diverse andere zaken essentieel om de aantrekkingskracht en het toekomstig economisch functioneren van de winkels in het nieuwe Damcentrum te optimaliseren. Ten aanzien van de stedenbouwkundige opzet en andere zaken stellen de winkels in het beoogde Damplein onder meer volgende specifieke eisen. Stedenbouwkundige opzet/ambiance De consument bezoekt het wijkwinkelaanbod doelgericht en relatief kort. Rekening houdend met het bezoekersgedrag in wijkcentra spelen herkenbaarheid, zichtbaarheid en inrichting een belangrijke rol. Het centrum moet een overzichtelijke opzet hebben; de supermarkt(en) en overige aanbieders moeten in elkaars directe nabijheid en zicht liggen. Duidelijke en overzichtelijke routing langs ononderbroken winkelfronten, zodat de consument geen delen van het winkelcentrum kan overslaan. Op beperkte schaal zullen zit- en speelelementen aanwezig moeten zijn. De individuele winkels zijn ruim opgezet, met een verzorgd eigentijds(e) interieur, pui en presentatie. Bij dit aspect staat voorop dat een wijkwinkelcentrum veelal gericht en relatief kort door de consument wordt bezocht, maar dat er ook mensen komen voor sociaal contact (ontmoetingsplek). De inrichting moet dan ook zijn toegespitst op verschillende typen bezoekersgroepen. Het doelgerichte bezoek moet zijn/haar inkopen snel kunnen doen (duidelijke looplijnen, geen barrières voor karretjes e.d.). Inrichtingsmeubilair zoals zit- en speelelementen kunnen een bijdrage leveren in de ontmoetingsfunctie (met name op pleinen). Hoekjes, voor het publiek toegankelijke/zichtbare achterkanten en dode/blinde wanden in smalle verbindende straatjes moeten te allen tijde zoveel mogelijk vermeden worden. Het totaal moet helder en licht zijn en een veilig gevoel geven aan alle bezoekers en gebruikers. Wonen boven winkels Wonen boven winkels is een beproefde en noodzakelijk combinatie in wijkwinkelcentra. De bewoners leveren draagvlak/omzet en zorgen voor levendigheid buiten winkeluren. Een punt van aandacht in Damplein is de wijze van ontsluiting van beide functies. In principe vraagt de detailhandel om een ononderbroken winkelfront. Vanuit winkeloptiek is de situering van woningentrees in winkelfront ongewenst, en daarom zoveel mogelijk op het binnenplein gesitueerd. Door de winkelentrees aan de buitenkant te plaatsen, wordt de bezoekersdruk op het binnenplein ook verkleind. Bereikbaarheid en parkeren (voor auto en fiets) Een goede bereikbaarheid vanuit alle delen van het verzorgingsgebied is essentieel, voor auto, fiets en voetgangers. In principe voldoet de locatie, waarbij de discussie rondom het doorgaande karakter medebepalend is voor de toekomstige toegankelijkheid. Direct nabij het winkelcentrum moeten voldoende auto- en fietsparkeerplaatsen worden geboden, bij voorkeur gratis. Voor de supermarkt(en) waar de meest volumineuze aankopen worden gedaan zijn goede en met het karretje beloopbare autoparkeerplaatsen essentieel. 050601 Brancheplan winkelgebied Damcentrum Leidschendam


12

Voor een wijkwinkelcentrum als Damplein kan worden uitgegaan van een norm voor de parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen per 100 m² bvo voor zowel bezoekers als winkelpersoneel. De (verkeers)overlast voor de (woon)omgeving dient zoveel mogelijk te worden beperkt. De toegang tot de parkeerplaatsen moet gemakkelijk verlopen, en in principe uit het zicht van winkelend publiek en bewoners worden gerealiseerd. Eén ingang/uitgang heeft de voorkeur boven twee. De genoemde parkeerbehoefte is exclusief die van de bewoners (in de plannen wordt uitgegaan van wonen boven winkels). Bewonersparkeren in de garage is niet bruikbaar voor het winkelend publiek. Bevoorrading, laden/lossen, afvalbeheer Winkelen en bevoorrading dienen ruimtelijk gescheiden te worden. Opslag en toelevering moet zoveel mogelijk plaatsvinden buiten het gezichtsveld van de consument, aan de achterzijde van de winkels. In (ver)nieuwbouwsituaties zal fysiek op strategische plekken ook voldoende ruimte gereserveerd moeten worden voor afvalverwerking en zal gekeken moeten worden naar eventuele nieuwe systemen (papier- en glasbakken, retourette statiegeld flessen, karton en afvalcontainers winkels). Het ontbreken van achterkanten in de huidige planvorming bemoeilijkt een optimale invulling, en indien geen goede oplossing gevonden wordt zal dit komende jaren leiden tot overlast.

Een facilitypoint of gemaksbalie kan een bijdrage leveren aan de behoefte om zich met het Damcentrum te onderscheiden op het gebied van service en kwaliteit. Zo’n centrum fungeert als intermediair tussen klant en winkeliers: zorgt voor

Internet en afhaalvoorzieningen Mede door de te verwachten groei van internet en intenetbestellingen zal de vraag naar afgiftepunten van bestelde goederen toenemen. Nagaan of ruimte gereserveerd kan worden voor een aparte ophaalzone in de vorm van een 'drive' en 'loket'. Winkeliers maken het ook mogelijk per internet (dus via één en dezelfde site) artikelen te bestellen die vervolgens in één keer (via de gemaksbalie) worden thuisbezorgd op het moment dat de klant dat wil. Voordeel voor klant: gemak bij bestelling en aflevering. Oftewel: de Damlaan als e-winkelcentrum: http://www.damlaan.nl. Een facilitypoint aan het Damplein kan dit ondersteunen.

thuisbezorgen, afleveren en ophalen van bestelde goederen of te repareren goederen (schoenreparatie, stomerij, etc). Het kan ook zorgfuncties (kinderopvang etc.) faciliteren. De gemaksbalie richt zich op de drukbezette tweeverdiener maar ook op de oudere

3.4 Ruimtelijk toekomstbeeld Damcentrum, Damlaan e.o.

buurtbewoners die tijdelijk of permanent

De toekomst van de Damlaan e.o. zal bestaan uit een aantal submilieus.

(zorg)diensten behoeven. Enkele voorbeelden zijn

De kern en de belangrijkste trekkracht wordt gevormd door het nieuwe wijkwinkelcentrum op en rond het Damplein. De overige winkels opereren hier relatief los van en bedienen een groter gebied dan het Damcentrum dat primair een wijkverzorgend karakter heeft. Daarbij dient te worden aangesloten bij bestaande karakteristieken van het gebied en bij bestaande functie-opbouw.

Goede Start (Feijenoord, Rotterdam), Dienstenknooppunt Drienerlo (Enschede), de Company (Colmschate Deventer). Een internetfaciliteit

Zo onderscheiden kan het nieuwe en historisch centrum een specifieke rol gaan spelen ten opzichte van het grootschalige en gefilialiseerde Leidsenhage door bijzonder, onderscheidend en/of hoogwaardig aanbod. 050601 Brancheplan winkelgebied Damcentrum Leidschendam

kan een dergelijke facilitypoint voor de wijk ondersteunen. B@S Retail Consultants

13

Damplein e.o.: accent wijkwinkelcentrum Het wijkwinkelcentrum zal met de trefwoorden compleet, comfortabel en compact volgens de hierboven uitgewerkte lijnen worden ontwikkeld. Damlaan nabij Damplein: accent Stop&Shop Dit deelmilieu leent zich voor de ontwikkeling van Stop&Shop. Het gaat dan om formules en branches die niet direct thuishoren in het wijkwinkelcentrum, maar afhankelijk zijn van een goede bereikbaarheid. De bereikbaarheid ‘tot aan de winkeldeur’ is hierbij een belangrijk pluspunt. Er is een groep mensen die aankopen wil doen in combinatie met andere boodschappen, behoefte heeft aan deskundig advies en grote producten direct wil meenemen. Branches die hierin een rol kunnen spelen zijn elektro, doe-het-zelf, computers, automotive, stomerij, afhaalrestaurants etc. Voorwaarde voor een succesvolle exploitatie is dat de mogelijkheden voor parkeren direct voor de deur, zowel voor auto’s als voor fietsers en scooters worden geoptimaliseerd. Een heldere parkeerregulering (blauwe zône) kan uitkomst brengen mits goed gehandhaafd. Damlaan nabij Oude Trambaan: accent in en om het huis en vrije tijd Meer naar het noorden, in de richting van de Oude Trambaan, kan de Damlaan zich profileren rond het thema ‘in en om huis’. De reeds aanwezige woninginrichtingszaken, de bloemenwinkel, antiekwinkels en dergelijke vormen hiervoor een belangrijke aanleiding. Verder denkbaar: muziekinstrumenten, woondecoratie, aardewerk/porcelein etc. In de grotere vrijkomende ruimten bieden wellicht (extra) vestigingsmogelijkheden voor leisure-, uitgaans- en cultuurfuncties en ambachtelijke dienstverlening, of bijvoorbeeld een rijwielzaak annex reparatie. Met elkaar kan hier een beperkt ‘zwerfmilieu’ worden vormgegeven. Hierbij liggen ook kansen voor jong en startend ondernemerschap. Omgeving Bachlaan/Oude Trambaan: accent dienstverlening Ten noorden van de Oude Trambaan is de afgelopen jaren, met name in de nieuwbouw, een thematisering rond zakelijke en persoonlijke dienstverlening ontstaan (uitzendbureaus en makelaars). Hiermee profileert dit deelgebied zich heel duidelijk naar de consumenten en profiteren de verschillende aanbieders van elkaars aanwezigheid. Dit profiel kan zo mogelijk verder worden versterkt. Sluisgebied: accent horeca Het gebied rond Sluis en Sluiskant is bij uitstek geschikt om het horecaaanbod verder te versterken. Deze kan profiteren van consumenten uit de buurt, van fietspassanten en passerende watersporters. Hier zijn, naast de bestaande horeca, kansen voor restaurants, eetcafe’s, en een grandcafé. Met name aan de Sluiskant zijn door de zonligging extra terrassen heel goed denkbaar. Het kan ook kleine festivals en optredens accommoderen. Het versterken van de horecafunctie in het Sluisgebied hoeft niet ten koste te gaan van de in de Damlaan gevestigde horeca, voorzover die horeca past in de aangegeven branchering van die aanloopstraat. De winkelfunctie ten zuiden van de Vliet zal naar onze verwachting langzaam aan betekenis inboeten. 050601 Brancheplan winkelgebied Damcentrum Leidschendam


14

3.5 Deelconclusie Het hiervoor uitgewerkte brancheplan vormt een belangrijke leidraad voor het vastleggen van de gewenste winkelstructuur in het nieuwe bestemmingsplan en voor het vaststellen van het ontwerp. De formele juridisch-planologische mogelijkheden beperken zich tot het gebiedsgericht vastleggen van (maximum)metrages voor winkels, horeca en publiekverzorgende dienstverlening. Daarom zal ook bij het maken en uitwerken van bouwplannen de gewenste branchering meespelen. Dit geldt allereerst voor het Damcentrum waar de functie van wijkwinkelcentrum in lay-out, maatvoering, inrichting en materialisering zo goed mogelijk in het programma tot uitdrukking moet komen. Dit geldt ook voor planontwikkeling in de toekomst op andere locaties.



15

4. Toetsing visie marktpartijen In het kader van dit brancheplan is regelmatig overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de gemeente en ontwikkelende partijen zoals verenigd in het Projectbureau Damcentrum en vertegenwoordigd in de brancheringscommissie (in oprichting). Daarnaast is gesproken met vertegenwoordigers van het bestuur van de Ondernemersvereniging Damcentrum (OVD) en op de ledenvergadering van de OVD ook met een groot aantal in het Damcentrum gevestigde ondernemers. Ook is (telefonisch) overlegd met vertegenwoordigers van kandidaten voor vestiging van een supermarkt in het centrum. De resultaten van die gesprekken worden hieronder kort weergegeven Algemeen gesteld kunnen de in Damcentrum gevestigde ondernemers zich vinden in de plannen voor behoud en versterking van de functie van hun winkelcentrum. De herontwikkeling van het Damplein wordt ook als een noodzakelijke voorwaarde daarvoor beschouwd. Vraagtekens heeft men nog wel bij de wijze waarop één en ander geregeld en gerealiseerd wordt. Het plan is OK, maar er is volgens de ondernemers méér nodig. Aan de ene kant moeten de ondernemers zelf zich bewust zijn van de veranderingen in de markt (bijv. meer senioren, meer vraag naar kwaliteit) en zij moeten daar actief op inspelen en hun aanbod vernieuwen (meer onderscheidend worden). De loop moet komen van de dagwinkels voor de buurt/wijk, maar daarnaast is er voldoende mogelijkheid voor specialistische zaken met regio aantrekkingskracht. De ontwikkelende partijen moeten passend aanbod realiseren qua oppervlakte en huurprijs. De gemeente moet ook investeren in de ondernemers. Essentiële voorwaarden en aandachtspunten zijn en blijven parkeerplaatsen, concurrerend parkeerbeleid en bereikbaarheid. In de visie van de ondernemersvereniging zal naast de dagelijkse artikelen het andere aanbod echt onderscheidend moeten zijn, qua branchering en qua benadering van het publiek. De slogan: ‘Kwaliteit is de Boodschap’ zal echt origineel ingevuld moeten worden. Regie vanuit een duidelijke visie is daarbij essentieel. Leidend zal moeten zijn het denken vanuit de behoeften van een overwegend senior publiek (boven 45 jaar), dat redelijk koopkrachtig is en eigen keuzes maakt (niet massa-volgend). Er zullen ondernemers moeten worden aangetrokken die deze visie onderschrijven en zien als een uitdaging om met nieuwe producten en diensten, of combinaties daarvan, te komen. We zouden écht uniek moeten durven zijn. Maar wat er ook qua branchering bedacht wordt, volgens de OVD staat of valt alles met bereikbaarheid en doorgankelijkheid van de oude Leidschendamse dorpskern voor het winkelpubliek en de wijkbewoners ter weerszijden van de Vliet. Oude en nieuwe plannen op het gebied van bereikbaarheid (maximering aantal voertuigen over Sluis) en parkeerregime (betaald parkeren) zijn volgens het OVD gespeend van elk besef aan realiteit.



16

5. Plan van aanpak branchecommissie Voor de implementatie en verdere uitvoering van het brancheplan gaat het binnen de branchecommissie om onder meer om de volgende proceswerkzaamheden: ⇒ contact hebben/houden met gemeentelijke beleidsmakers en politiek, ontwikkelaar, ondernemers en andere betrokken marktpartijen. ⇒ Inventariseren, integreren en uitdragen van de visie van betrokkenen omtrent branchering en commerciële voorzieningen en communiceren resulterend brancheplan naar marktpartijen; ⇒ ervoor zorgdragen dat de commerciële functie op een verantwoorde manier een plek krijgt in het programma van eisen en het leveren van commerciële inbreng aan ontwerpopgave; ⇒ bijdragen selectie marktpartijen en samenwerkingsovereenkomsten; ⇒ inzichtelijk maken en afstemmen kenmerken Damcentrum/Damplein en kenmerken van commerciële voorzieningen. De hiernavolgende aanzet voor een plan van aanpak geeft aan wat van de diverse betrokken partijen (gemeente, ontwikkelaar, eigenaren, ondernemers) wordt verwacht en wanneer en op welke wijze marktpartijen worden betrokken en geïnformeerd. 5.1 Rol branchecommissie Brancheringsafspraken werken niet als ze van bovenaf worden opgelegd. Ondernemers en eigenaren zullen ook overtuigd moeten zijn dat enige reshuffeling van het aanbod noodzakelijk is voor een gezond winkelklimaat. Tegen deze achtergrond beoogt een branchecommissie de invulling van nieuwe en bestaande winkelruimten zo goed mogelijk te stroomlijnen. Participeren zijn de ontwikkelaars, de gemeente, de OVD, de Kamer van Koophandel en de eigenaren van winkelpanden, desgewenst onder leiding van een onafhankelijk voorzitter (winkelstraatmanager). Het is daarbij om slagvaardig te kunnen opereren belangrijk dat de leden gemandateerd zijn om beslissingen te nemen. De branchecommissie heeft de volgende taken: ⇒ Definitief vaststellen van de in dit brancheplan uitgezette lijnen. Het vaststellen van het brancheplan betekent, samen met de voorgenomen ontwikkeling van het Damcentrum (voor sommigen eindelijk) duidelijkheid en de publieke investeringen in openbare ruimte, over de toekomstige betekenis van de Damlaan e.o. in Leidschendam. Dergelijke duidelijkheid geeft ondernemers de ruimte om investeringsbeslissingen af te wegen. ⇒ Vaststellen van spelregels omtrent de werving van huurkandidaten. Het is denkbaar dat de in het gebied gevestigde ondernemers die passen in het brancheplan (zie ook paragraaf 2.3) voorrang krijgen bij relocatie naar het Damcentrum. Daarnaast moeten ook de nog niet gevestigde branches worden benaderd. Dit geldt in elk geval voor de branches textiel, huishoudelijke artikelen en bloemen en planten. Afhankelijk van de beschikbare metrages kunnen ook



17

⇒

⇒

⇒

⇒

⇒

⇒

bedrijven uit het plussegment worden benaderd. Op dat moment worden ook afspraken gemaakt over de te nemen acties indien er vanuit een bepaalde branche geen huurkandidaten zijn. Zorgen voor een goede juridisch-planologische verankering. Hoewel het gegeven de Mededingingswet moeilijk is om branche-afspraken juridisch-planologisch vast te leggen, is het wel belangrijk om de rol en betekenis van het wijkwinkelcentrum dan zo strak mogelijk te omschrijven. De ontwikkelingsrichting van de andere deelmilieus kan ook worden vastgelegd. Voor bestaande situaties is hierbij het overgangsrecht van toepassing: bestaande winkeliers en eigenaren worden daardoor niet belemmerd in hun bedrijfsvoering. Tegelijkertijd is er de mogelijkheid om via gebruiksvoorschriften en het horecaconcentratiebeleid richting te geven aan de ontwikkeling van horeca. Eventuele juridische vestigingsmogelijkheden voor nieuwe detailhandel, horeca en publieksgerichte diensten buiten het huidige winkelgebied moeten b.v.k. worden weggenomen. Aanjagen van vastleggen privaatrechtelijke afspraken. De gemeente Voorburg-Leidschendam en de ontwikkelaar kunnen samen afspraken maken, bijvoorbeeld in het kader van de gronduitgifteovereenkomst, over de invullingsmogelijkheden van het nieuw te ontwikkelen Damcentrum. Soms is het nodig om met de eigenaren van achter te laten panden afspraken te maken over hergebruik. Kandidatenselectie. In het verhuurproces kan de branchecommissie worden uitgebreid met de verhurend makelaar. Kandidaten worden doorgenomen op passendheid en er wordt afgesproken welke acties worden ondernomen om branches en formules te benaderen (marketing en promotie). Zorgen voor duidelijkheid over publieke en private investeringen. Ondernemers hebben behoefte aan duidelijkheid over aard en timing van de voorgenomen ingrepen. Over de onderlinge communicatiestromen zullen duidelijke afspraken gemaakt moeten worden. Mogelijk kan voor en tijdens de bouwfase ‘interim beheer’ wordt geïntroduceerd waarmee kleinere knelpunten in de openbare ruimte om korte termijn worden weggenomen: via een driemaandelijkse schouw worden in het bijzijn van een OVD-vertegenwoordiger ‘misstanden’ (denk aan slechte bestrating, graffiti, beschadigd straatmeubilair) genoteerd en vervolgens zo snel mogelijk verholpen. Hiermee kan op korte termijn aan ondernemers duidelijk gemaakt worden dat de gemeente haar zaak serieus neemt. Meedenken in ontwerpopgaven. De komende periode wordt zowel voor de ontwikkeling van het Damcentrum als voor de ingrepen in de openbare ruimte (o.a. aanpassen profiel Damlaan) het nodige geregeld. Hierbij moet de vinger aan de pols wordt gehouden om er voor te zorgen dat de beoogde ondernemers ook daadwerkelijk kunnen worden ingepast en goed kunnen functioneren. Coördineren verplaatsingsproces. Zorgdragen voor een goede stroomlijning van het verplaatsingsproces, voor het stimuleren van wenselijke verplaatsingen (al dan niet via subsidies), en voor een adequate invulling van achter te laten panden.



18

⇒

Ondersteunen en adviseren van de OVD. Zorgen voor gezamenlijke promotie en evenementen, intermediair tussen ondernemers en gemeente, informatievoorziening (bijvoorbeeld via nieuwsbrieven) en draagvlakverwerving.

5.2 Instrumenten en andere aandachtspunten Het lijkt verstandig te kiezen voor een gebiedsgerichte aanpak. De eerste ontwikkelingsopgave is het wijkwinkelcentrum. Daarna kan een blokgewijze aanpak plaatsvinden waarin de overige deelmilieus functioneel en fysiek worden herontwikkeld. Het zorgen voor een goede stroomlijning van het bouwproces is overigens uitermate belangrijk. De implementatie van het brancheplan zal alleen succesvol kunnen zijn als ondersteunende (beleidsmatige) instrumenten worden ingezet. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van volgende instrumenten: Bestemmingsplan: wordt op dit moment nieuw opgesteld. Bedrijfsstimuleringsregeling: . In Amsterdam is (met Europees geld) een BSR-regeling ontwikkeld (project Bedrijfs Stimulerings Regeling). De regeling moet ondernemers stimuleren om te investeren in hun bedrijf en de bedrijfshuisvesting. Hierbij horen ook verhuizingen. In Den Haag is de revitalisering van diverse winkelstraten samengebracht in het takenpakket van de SWB (Stichting Werk en Bedrijven), waarvoor de gemeente Den Haag financiële middelen ter beschikking heeft gesteld. Een evaluatie van het functioneren van de SWB leerde dat het noodzakelijk is commitment te hebben onder alle betrokken partijen, dat er een – door de gemeente aangestuurde- taskforce moet zijn, inclusief winkelstraatmanagement, en een stille maar actieve strategische verwerving van panden helpt. Winkelstraatmanagement: Een onafhankelijke winkelstraatmanager vervult een belangrijke rol bij het fijnslijpen van zowel de private als de publieke investeringen en bij het stroomlijnen van het verplaatsingsproces. De winkelstraatmanager is de schakel tussen alle betrokkenen in het gebied: de ‘smeerolie’ tussen de gemeente, de ondernemers en hun vereniging en eigenaren van panden. De winkelstraatmanager ondersteunt, begeleidt, informeert en adviseert. Deze rol sluit nauw aan op de activiteiten rond het brancheplan. Imagoverbetering en promotie wijkwinkelcentrum Damcentrum Convenant: met het branchevoorstel als uitgangspunt worden in dat convenant worden concrete werkafspraken vastgelegd voor alle bij de ontwikkeling van het Damcentrum betrokken partijen. Het is voor het commitment belangrijk dat alle partijen ook daadwerkelijk verantwoordelijkheid krijgen en nemen voor onderdelen uit het convenant. Daarmee wordt onderstreept dat de doelstelling zowel privaat als publiek relevant is.



19

6. Tot Slot In de branchering en selectie van nieuwe winkels op het Damplein spelen de betrokken marktpartijen zelf een belangrijke rol. In samenspraak kan men tot oplossingen komen, en een optimaal vestigingsplaatje realiseren. Anders ligt het met de bestaande winkels elders in Damcentrum. Omdat we hier te maken hebben met een veelheid van individuele ondernemers en eigenaren e.d. Punt van aandacht is de vraag welke middelen er zijn om verplaatsing moegelijk te maken en welke rol een branche- en selectiecommissie kan uitoefenen op de gewenste situering van die bestaande winkels. In deze nota is een duidelijke visie geformuleerd en antwoord gegeven op de vraag hoe we de in het brancheringsplan uitgezette lijnen ook kunnen realiseren. Vastgesteld is dat de huidige ondernemers en eigenaren hierbij onmisbaar zijn, terwijl ook de gemeente een grote rol speelt. Om het Damcentrum tot een compleet en comfortabel wijkcentrum om

voor onderzoek ontwikkeling organisatie van winkels horeca vermaak

te vormen, zou verplaatsing van kandidaten hierbij de prioriteit kunnen hebben. De opgave is nu om via gerichte ingrepen en het ontwikkelen

van uitgekiende winkelomgevingen verplaatsingen uit te lokken. Marktwerking en marktstimulering staat hierbij voorop. Een gedwongen (f te zeer door de overheid gestuurd) verplaatsingsbeleid is onze optiek niet de juiste weg en ook niet realiseerbaar. De markt moet binnen bepaalde gezamenlijk onderschreven voorwaarden haar werk kunnen doen. De functionele verandering kan door de overheid wel krachtig worden ondersteund door een ruimtelijke vertaalslag in de openbare ruimte en de fysieke omgeving. Ondernemers en eigenaren kunnen ook zelf invulling geven aan brancheringsregels. Zo wordt bijvoorbeeld langs de HaarlemmerdijkHaarlemmerstraat in Amsterdam de branchering gestuurd via een belangenorganisatie van winkeliers. In de Haagse Weimarstraat heeft met behulp van een pandenbank een vergelijkbaar proces plaatsgevonden. Bij de herstructurering van winkelstraten wordt nogal eens gewerkt met een wijkontwikkelingsmaatschappij. Een WOM koopt, huurt en beheert (winkel)vastgoed met doel om tot een binnen een afgesproken branchering passende invulling te komen. Voor de Damlaan lijkt een dergelijke aanpak ons op dit moment een stap te ver. Wel is het denkbaar dat de betrokken partijen op een of enkele plekken een strategische aankoop doen. Een vorm van winkelstraatmanagement is wel een goede optie. Gegeven de reeds bestaande leegstandsproblematiek en de gewenste verplaatsingen binnen het gebied en naar de nieuwbouw kan winkelstraatmanagement een stimulerende en coördinerende rol vervullen. De instelling daarvan en kosten zullen door alle partijen in het gebied gedragen moeten worden.


Albrecht Thaerlaan 69 3571 EH Utrecht tel: 030-2730411 mobiel: 06-24264814 fax: 030-2730495 [email protected] www.basconsultants.nl KvK Utrecht 30156577 Postbank 8407154


20

1. Inleiding en vraagstelling

Recommend Documents