INHOUDSOPGAV. 1. Bestuursverslag Verslag van de Raad van Commissarissen Interne Organisatie en externe invloeden 10

J A A R V E R S L A G

2

0

0

5

INHOUDSOPGAV 1.

Bestuursverslag

2

2.

Verslag van de Raad van Commissarissen

6

3.

Interne Organisatie en externe invloeden

10

4.

Betrokkenheid bewoners bij beleid en beheer

13

5.

Kwaliteit van het woningbezit

18

6.

Projecten

23

7.

Leefbaarheid

27

8.

Verhuur

30

9.

Wonen en zorg

35

10.

Financiële gang van zaken

38

11.

Verkorte enkelvoudige jaarrekening

43

12.

Bestuursverantwoording

53

13.

Accountantsverklaring

56

RKLARING VAN…

het bestuur 2005 Een jaar waarin woningstichting Het Grootslag zich voornam de klant nog meer centraal te stellen. Grotendeels gebaseerd op onze eigen visie en daarnaast afhankelijk van landelijke en lokale ontwikkelingen. Wat kwam er van dit voornemen terecht? Ik licht de (landelijke) ontwikkelingen en de gevolgen voor onze klant hiernaast graag toe. In de volgende hoofdstukken leest u hoe de organisatie concrete invulling aan haar voornemens gaf.

De landelijke ontwikkelingen en onze klant De maatschappij De sector lag in 2005 regelmatig onder het vergrootglas. Veel aandacht in de media en onbekendheid bij de gemiddelde Nederlander, zorgden niet altijd voor een positieve kijk. De teneur was; de sector is te rijk, biedt onvoldoende transparantie, verdient teveel en bouwt te weinig. Een hoos aan rapportages verscheen, waarvan ik verwacht dat zich dat in 2006 voort zet.

Maar laten we als sector ook eens goed in de spiegel kijken. De beheerskosten zijn de afgelopen jaren gestegen en tot op de dag van vandaag kunnen we niet aantonen wat ons maatschappelijk rendement is. Kortom de opmerkingen vanuit de landelijke politiek en de media staan niet op zichzelf.

Brussel

We sluiten 2005 af terwijl de contouren van nieuw beleid nog niet duidelijk zijn. Ik denk hierbij aan de ontwikkelingen rond de vennootschapsbelasting. Terwijl we met de overheid “in gesprek” waren om tot nieuwe afspraken binnen de BBSH te komen, ging Financiën met een van de hoofdstukken zelfstandig verder. Met als gevolg, veel vragen van onze kant. Als Den Haag de sector serieus nam, dan gingen ze transparanter met het nieuwe beleid om, zodat we eind 2005 exact wisten wat ons in 2006 wacht.

Europa mengde zich vorig jaar in de discussie. Langzamerhand rijst bij mij de vraag: waarmee worden we vergeleken? Internationaal gezien zijn we als sector uniek te noemen. In Brussel spreekt men van staatssteun en daarmee oneerlijke concurrentie. Maar realiseert Brussel zich wel voldoende dat er geen geld van de overheid naar de corporaties gaat maar wel andersom! De betaalbaarheidheffing 2006 is daarvan een voorbeeld. Wij gaan in Nederland goed om met de probleemwijken en steken op dat gebied positief af bij onze internationale collega’s. Blijkbaar moeten we samen met de minister, als sector, beter communiceren met Brussel.

Nieuw volkshuisvestingsbeleid. Hoezo transparant?

De Politiek Den Haag roert zich volop in de discussie. Ik vind samenspel met en wisselwerking tussen de sector en (lokale) politiek belangrijk. Wij moeten dan ook reageren op signalen vanuit de politiek en hen niet negeren. Helaas zie ik dat de sector de problemen nog wel eens bagatelliseert.

jaarverslag 2005 5woningstichting Het Grootslag

3

Waar staan nu onze klanten? Gevolgen landelijke ontwikkelingen Laat duidelijk zijn dat onze klanten geen voordeel hebben van de ontwikkelingen, het nieuwe beleid en de maatregelen. Sterker nog, de betaalbaarheidheffing is kostenverhogend en leidt bij de meeste corporaties wellicht tot extra huuraanpassing op de korte of lange termijn. Ook voor welwillende kleine corporaties zoals woningstichting Het Grootslag, zijn de maatregelen kostenverhogend. Wij missen op een aantal vlakken specifieke deskundigheid, waardoor wij veel (dure) uren moeten inhuren. Adviesbureaus en accountantskantoren profiteren tot op heden het meest van de maatregelen uit Den Haag. En ondertussen gaat het schimmenspel in 2006 gewoon verder. Voel je thuis De kwaliteit en de betaalbaarheid van onze woningen en de wensen van onze klanten staan bij ons als belangrijkste punten op iedere agenda. Daar doen we het tenslotte allemaal voor. Ik ben geen voorstander van motto’s, maar in 2005 gaven we het begrip “voel je thuis” meer handen en voeten. We realiseren ons terdege dat onze klant altijd “thuis” komt in de woning, die hij van ons huurt. Zijn woning! Zijn thuis! Deze koers hebben we in 2005 nog verder uitgezet. Als een huurder zijn of haar woning aan zijn eigen wensen wil aanpassen, staan wij hem/haar met raad en daad bij. De afdeling Vastgoed en Projecten levert hierin steeds meer maatwerk. Dat vraagt iets van onze medewerkers en van onze huurders. Iedereen moet wennen aan dit gedachtegoed. Maar iedere medewerker

binnen woningstichting Het Grootslag is zich er terdege van bewust dat soms een kleine verandering maakt dat je je echt thuis voelt. Maatschappelijke verantwoordelijkheid Als we het over maatschappelijke verantwoordelijkheid en rendement hebben, gaat het om meer dan alleen het beheren van vastgoed. En terecht, vind ik. We hadden in 2005 veel (nieuwbouw)projecten onder handen, juist voor veel verschillende doelgroepen. Natuurlijk gaan we hier ook de komende jaren mee door. We willen een thuis kunnen bieden aan ieder mens binnen onze maatschappij. Maar ook meehelpen aan de leefbaarheid. Wat de wensen van al die verschillende klanten zijn, weten we alleen als we goed met ze communiceren. Hiervoor hebben we diverse middelen die we in een later hoofdstuk noemen. Eind 2005 kozen we er bewust voor om ons KWH huurlabel uit te breiden en mee te doen aan het participatielabel. Hier kunnen we weer van leren en daar ligt voor ons een grote uitdaging. Jubileumjaar 1995 – 2005, tien jaar woningstichting Het Grootslag! Op verschillende momenten stonden we hier met alle (oud)medewerkers, (oud)bestuursleden en natuurlijk de huurders bij stil. 300 huurders ontvingen een extra (straat)prijs omdat een inwoner uit hun straat (en zijzelf ook) de huur automatisch betaalt. De hoofdprijs was een maand gratis huren. Uiteraard keerden we in 2005 ook de 12 gewone prijzen uit ter stimulering van het automatisch betalen. Daarnaast vertrokken we op 16 november met ruim 400 huurders

naar schouwburg Het Park in Hoorn voor een aangename middag. Onze medewerkers reikten aan al onze huurders een blijvende herinnering uit in de vorm van een koektrommel. Daarnaast ontvingen (oud-)bestuurders, (oud-)leden van de Raad van Commissarissen en (oud-)medewerkers een aandenken. Het bestuur van de huurdersvereniging, leden van de Raad van Commissarissen en de medewerkers hadden elk hun eigen jubileumuitje. Het hele jaar gebruikten we speciaal briefpapier, zodat iedereen kon zien dat het ons jubileumjaar was. Tot slot Ik stel dagelijks vast dat we in een mooie en leuke sector werken. Ik prijs mij gelukkig dat ik regelmatig met onze klanten, huurders, kopers en woningzoekenden spreek. Dan ervaar je dat we het voor hen goed doen, maar dat het altijd nog beter kan. Ik bezocht seminars en ontving veel nieuwsbrieven en informatie over en uit de sector. Toch waren de kerstkaarten van huurders met de simpele woorden “bedankt” de mooiste en duidelijkste berichten die ik eind 2005 op mijn bureau vond. Ik wil de medewerkers, de leden van de Raad van Commissarissen, de bestuursleden van huurdersvereniging de Driehoek, Collegeleden van de gemeenten, ambtenaren, medewerkers uit de zorg – en welzijnsinstellingen en in het bijzonder onze huurders bedanken. Bedanken voor de samenwerking binnen deze mooie sector en de bereikte resultaten voor onze (soms gezamenlijke) klant. Als u ons Volkshuisvestingsverslag leest, kunt u zelf beoordelen of ik overdrijf. Ik verneem graag uw reactie.

Hans Kröger, directeur bestuurder

4


5

RSLAG VAN…

de Raad van Commissarissen

Taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen liggen vast in de statuten van de woningstichting. Daarnaast zijn in een bestuursreglement de onderlinge verhouding, taken en bevoegdheden van het bestuur opgenomen. Verder stond de Raad in voorkomende gevallen het bestuur met raad en daad bij en verleende het bestuur gevraagd en ongevraagd advies.

Jaarstukken 2004 Het bestuur stelde de jaarrekening 2004 vast. De Raad keurde na een bespreking met de accountant, in aanwezigheid van de directeur bestuurder, de jaarstukken 2004 goed.

Besluiten en goedkeuring De Raad vergaderde het afgelopen jaar 5 keer.

De Raad van Commissarissen streeft, in het verlengde van wat er in de statuten is bepaald, een goed toezicht op het beleid van het bestuur

In 2005 nam zij 4 besluiten: • •

en op de gang van zaken binnen woningstichting Het Grootslag na. • •

oprichten nevenstructuur; het niet aanstellen van een vervanger voor de heer De Jong. Het aantal leden van de Raad blijft 5; het aanstellen van de heer G.M.J. Korse als voorzitter van de Raad per 13 januari 2006; het instellen van een auditcommissie.

Gedurende het jaar verleende de Raad goedkeuring aan onder andere de volgende bestuursbesluiten: • • • • •

jaarstukken 2004; begroting en werkplan 2006; voortgangsrapportages; nieuwbouwprojecten; treasury jaarplan 2005.

Er vond in 2005 geen interventie van een bestuursbesluit plaats. De Raad van Commissarissen vergaderde in 2005 eenmaal in afwezigheid van het bestuur. Dit in verband met de jaarlijkse interne zelfevaluatie van de Raad.

Besproken onderwerpen Verder bespraken de leden van de Raad een aantal onderwerpen met elkaar en met het bestuur. Interne zaken De ontwikkeling van de woonwinkel, de processen en bijbehorende personele gevolgen kwamen meerdere keren aan de orde. Ook de noodzakelijke verbouwing is regelmatig besproken binnen de Raad. De Raad beoordeelde en toetste het eerste concept van de Toekomstvisie op haar merites en adviseerde het bestuur hierover. Waarbij de meetbare doelstellingen belangrijke onderwerpen waren. Ook de missie en de legitimiteit van woningstichting Het Grootslag kwamen hierbij aan de orde. De taken en het functioneren van woningstichting Het Grootslag als maatschappelijk ondernemer vormden een belangrijk item tijdens de vergaderingen. Waarbij de Raad zich intern beraadde welke rol en functie zij voor zichzelf ziet in het gehele proces. Rol en functie Toezichthoudend orgaan en de daarbij behorende samenstelling De Raad beoordeelde intern of uitbreiding van de Raad na het vertrek van de voorzitter eind 2005 gewenst was. Hierbij was de beoordeling of de overgebleven raadsleden gezamenlijk voldoen aan het profiel van de Raad van Commissarissen, zoals dit nader bepaald is, maatgevend. De wenselijkheid van kennis van de maatschappelijke omgeving waarbinnen woningstichting Het Grootslag werkzaam is, kwam aan de orde. De Raad besprak Aedes en VTW rapportages over de toezichthoudende rol van de corporaties. Maatschappelijke ontwikkelingen binnen het werkgebied Regelmatig informeerde de directeur bestuurder de Raad over allerlei belangrijke ontwikkelingen die speelden binnen de drie gemeenten en bij de stakeholders waar woningstichting Het Grootslag mee samenwerkt. Maar ook andere maatschappelijke ontwikkelingen die relevant waren vanuit de regio West-Friesland kwamen nadrukkelijk aan de orde. Op dit gebied heeft de Raad gebruik gemaakt van haar mogelijkheid gevraagd en ongevraagd advies te verstrekken.


7

Maatschappelijke onderwerpen als de terreinafbakening tussen woningstichting Het Grootslag en de andere bespelers van de markt (gemeenten, zorginstellingen en welzijnorganisaties), maar ook het matchen van taken en middelen waren onderwerp van gesprek. Landelijke ontwikkelingen De vele rapporten die in 2005 verschenen, zijn regelmatig geagendeerd. Ook heeft de directeur bestuurder de Raad in iedere vergadering nader geïnformeerd over de stand van zaken en de bepaling van standpunten. Belangrijke onderwerpen waren de Grote Beweging en de ontwikkeling van de vereniging Aedes. Maar ook de adviezen van de WRR en de in opdracht van de Tweede kamer verschenen rapportage van RIGO. Het rapport van de commissie de Boer, opgesteld in opdracht van Aedes en de minister van VROM, is besproken en de eventuele effecten voor woningstichting Het Grootslag kwamen hierbij aan de orde. Het rapport van de commissie Leemhuis, opgesteld in opdracht van de Woonbond en de minister van VROM, is niet behandeld. Hierover is afgesproken dat het bestuur dit rapport in 2006 samen met de huurdersvereniging nader uitwerkt voor de eigen organisatie. Het advies van de VROM/Raad wordt in 2006 geagendeerd.

Profiel en omvang In 2000 is het reglement vastgesteld en de profielschets voor (de leden van) de Raad van Commissarissen opgesteld. De Raad telt minimaal 5 en maximaal 7 leden. In de profielschets is opgenomen dat van de leden wordt verwacht dat binnen de gehele Raad de volgende kennis- en ervaringsgebieden vertegenwoordigd zijn: • volkshuisvestelijk, juridisch, sociaal/maatschappelijk, financieel/economisch en technisch (bouwkundig). Daarnaast wordt van het individuele lid verwacht: • bestuurlijke ervaring, betrokkenheid bij de volkshuisvesting, het vermogen op hoofdlijnen beleidsmatig te kunnen denken en het onderhouden van kennis.

8

Samenstelling Raad van Commissarissen De statuten schrijven voor dat een lid van de Raad maximaal 2 termijnen van vier jaar zitting kan hebben binnen de Raad. Per 12 januari 2006 is de heer de Jong afgetreden, omdat hij niet meer herkozen kon worden. De heer Korse is vanaf 13 januari 2006 actief als voorzitter. De Raad heeft besloten dat zij geen vervanger aanstelt voor de heer De Jong. Hiermee komt het aantal uit op 5 personen. De heer G.M.J. Korse en J.F.M. Pennock zijn benoemd op bindende voordracht van huurdersvereniging de Driehoek. Mevrouw E. Weel is benoemd op voordracht van de ondernemingsraad.

Samenstelling Raad van Commissarissen (per 31 december 2005) Functie

Jaar van aftreden

Beëindiging RvC

Beroep

C.C. de Jong

voorzitter

2006*

2006

historicus

E. Beekhuis

vice-voorzitter

2008*

2008

jurist

J.F.A. Leurs

secretaris

2007*

2007

maintenance engineer

E. Weel

lid

2008*

2008

functionaris

G.M.J. Korse

lid

2007

2011

agrariër

J.F.M. Pennock

lid

2010

2014

P&O

Vergoeding De jaarlijkse vergoeding voor de leden van de Raad van Commissarissen is vastgesteld op € 1.500,- per persoon. De voorzitter ontvangt een jaarlijkse vergoeding van € 2.500,-. De vergoedingen zijn voor het laatst aangepast in 2003. In 2005 is besloten om vanaf 1 januari 2006 de vergoeding jaarlijks trendmatig aan te passen.

Tevens worden van de voorzitter aanvullende kwaliteiten verwacht: • overtuigingskracht en besluitvaardigheid, leidinggevend vermogen en goed communicatief vermogen.

In 2005 bedroeg het salaris voor het bestuur inclusief pensioenlasten en sociale premies € 119.891,-.


* 2e zittingstermijn in de Raad

9

Interne organisatie

Interne organisatie en externe invloeden De tweelagenstructuur zorgt voor een scheiding tussen intern toezicht en bestuur. De heer J.Th. Kröger bestuurt de stichting en heeft als directeur de leiding over de dagelijkse werkzaamheden. De Raad van Commissarissen oefent het interne toezicht uit. Daarnaast heeft de Raad een adviserende rol.

Personeelsbestand In 2005 is het personeelsbestand uitgebreid. De eigen onderhoudsdienst is, na een langdurige discussie in 2004, teruggebracht op de oude sterkte van 3 personen. We startten in 2005 met het uitvoeren van preventief onderhoud. In hoofdstuk 4 komen we op dit onderwerp terug. Ook breidden we de afdelingen FEAZ en Woondiensten uit met elk een fulltime medewerkster. Voor de communicatie stelden we een PR-medewerkster aan voor 4 uur per week. Hiermee kunnen we persberichten, folders, het bewonersblad en de website zelf opstellen en bijhouden. Bij woningstichting Het Grootslag werken op dit moment 34 personen (25,14 fte, inclusief uitvoerende dienst), waarvan 17 fulltime en 17 parttime. Daarnaast hebben wij een oproepkracht interieurverzorging in dienst. Het ziekteverzuim daalde in 2005 tot 1,93% (2004: 3,51%). In 2005 introduceerden wij binnen de organisatie het nieuwe functiewaarderingssysteem CATS. Alle medewerkers ontvingen een nieuwe functiebeschrijving die is opgesteld volgens de nieuwe CAO Woondiensten. Het gevolg is dat er nieuwe functiewaarderingen zijn vastgesteld. Geen enkele medewerker heeft tijdens de invoering gebruik gemaakt van de geschillencommissie. In 2005 voerden wij het Cafetariamodel in om zo de medewerkers meer keuze te geven bij de invulling van hun secundaire arbeidsvoorwaarden. De eerste evaluatie leert ons dat het gebruik minimaal is. Ondernemingsraad Het bestuur overlegt regelmatig met de ondernemingsraad. In 2005 waren er verkiezingen voor een “nieuwe” ondernemingsraad. Een lid trad af en was niet meer herkiesbaar. De ontstane vacature is opgevuld.

De ondernemingsraad had een belangrijke rol bij het invoeren van het nieuwe functiewaarderingssysteem. Zij bewaakten voor de medewerkers het gehele proces. In 2005 is het personeelsbeleid besproken met de medewerkers. Een aantal onderwerpen uit dit beleid werkten we in 2005 nader uit. Recente ontwikkelingen vanuit Den Haag verplichten ons extra aandacht te geven aan het employabilitybeleid. We pakken dit in 2006 op. Verder stelden we een nieuwe vergoeding voor zakelijke kilometers vast. In 2005 kwam nog aan de orde: begroting en werkplan 2006, jaarverslag 2004, integriteitsbeleid, de nevenstructuur en lopende interne zaken. Ondernemingsraad en bestuur vergaderden 5 maal. Ook overlegt de Ondernemingsraad één keer per jaar met een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. Jubilea en VUT In 2005 vierden we intern met twee medewerkers hun 25 jarig dienstjubileum. Er hebben geen medewerkers gebruik gemaakt van de voormalige VUT regeling. Opleidingen Woningstichting Het Grootslag voert een beleid dat erop gericht is het opleidingsniveau van haar medewerkers nu en in de toekomst te bevorderen, waardoor hun (bredere) inzet behouden blijft. Ook maken wij medewerkers bewust van hun eigen verantwoordelijkheid voor het vergroten van hun kennis en mogelijkheden. In totaal gaven wij in 2005 € 53.000,- uit aan opleidingen. Dit komt neer op 5% van de loonsom.


11

Automatisering

Overige verbindingen

De automatisering neemt binnen de organisatie een steeds prominentere rol in. Ook al dalen de kosten verhoudingsgewijs, het blijft een post om kritisch te volgen. De gemaakte afspraken uit het werkplan automatisering 2005 – 2009 zijn in 2005 niet voor 100% uitgevoerd. Dit komt voornamelijk omdat de verbouwing van het kantoor is uitgesteld. Wij verwachten ze wel te realiseren zodra de verbouwing eind 2006 gereed is. Een student van de Hogeschool INHolland onderzocht de algemene behoefte van onze organisatie aan bedrijfs- en kantoorautomatisering. Zijn advies was om de komende jaren de bedrijfsautomatisering bij het NCCW te laten en het huidige kantoor-automatiseringssysteem te handhaven. Daarnaast volgden wij enkele suggesties van zijn kant op. Verder is vastgesteld dat er binnen de personele organisatie meer kennis moet komen om de optimale mogelijkheden van de automatisering zo goed mogelijk te gebruiken. Enerzijds is automatisering informatief, anderzijds moet het efficiency opleveren voor de organisatie. Voor de laatstgenoemde, moeilijk te realiseren opdracht, is de werkgroep automatisering ingezet. Het vormt de grootste uitdaging voor de werkgroep in 2006.

Woningstichting Het Grootslag neemt deel in een drietal Verenigingen van Eigenaren en voert voor hen de administratie. Verder is woningstichting Het Grootslag vertegenwoordigd of aangesloten bij:

Externe invloeden en samenwerking Verbindingen

• • • • • • • •

Aedes, Vereniging van woningcorporaties Nederland; MKW, vereniging van midden- en kleine woningcorporaties; PWW, Platform van Westfriese woningcorporaties; WIN, platform van innovatieve woningcorporaties uit Noord-Holland; Wonenplus; KWH huurlabel; Certificaathouderoverleg NCCW; OGGZ platform.

Tenslotte Uiteraard blijven we in gesprek met de politiek, de gemeentebesturen, de raadsfracties en andere belanghebbenden. In 2005 organiseerden we een relatieavond, waarbij diverse partijen hun inbreng hadden in onze (nieuwe) toekomstvisie. We werkten samen met collega-corporaties op het gebied van dak-en thuislozen, zorg en woningtoewijzing. Verder hebben wij (nieuwbouw)projecten met zorginstellingen voorbereid en ontwikkeld.

Door de splitsing van sociale en commerciële taken richtten wij eind 2005 Olympia Vastgoedbeheer BV op. Woningstichting Het Grootslag is 100% aandeelhouder en voert de directie van de BV. Vooralsnog brachten wij alleen de in 2005 aangekochte buurtsupermarkt in Onderdijk in deze BV onder.

12


Betrokkenheid bewoners bij beleid en beheer Zoals eerder gezegd, komt de klant steeds meer in de schijnwerpers te staan. In 2005 hebben we ons intern beraden. De ontwikkeling van de markt en niet te vergeten onze maatschappelijke rol, maakten een herbezinning op onze klantoriëntatie noodzakelijk.

De woonconsument is vandaag de dag goed geïnformeerd en kan aan de hand van zijn eigen behoeften en wensen duidelijke afwegingen en keuzes maken. Hierdoor is hij in staat te kiezen wat voor hem van belang is. Daarnaast geldt dat hij op individueel en collectief niveau invloed wil uitoefenen op de producten en de diensten die hij afneemt. Dat betekent dat wij nog meer dan vandaag de dag vraaggericht moeten werken. Kortom onze klanten bedienen zoals een winkelier zijn klanten bedient. Vandaar dat onze keuze in 2005 viel op het woonwinkelconcept. We troffen een aantal voorbereidingen vooral in de sfeer van de bedrijfsprocessen en de fysieke verbouwing van het kantoor. De invoering staat gepland voor 2006.

Participatie en communicatie Participatie en communicatie werkt als “Haarlemmerolie” tussen de raderen van onze organisatie en de producten en diensten die wij leveren. Natuurlijk houden wij onze bewoners in hoofdlijnen op de hoogte van ons handelen via “Het Grootverslag” en onze internetsite www.wst-hetgrootslag.nl. Maar dit is niet voldoende! Nog steeds blijkt dat we er niet genoeg in slagen om zaken waar individuele klanten mee te maken krijgen, goed te communiceren. Bij onze dagelijkse activiteiten gaat het om kwaliteiten als vriendelijk, geduldig, behulpzaam, deskundig en redelijk. Bij de ontwikkeling van producten en diensten gaat het om ondernemerschap en lef. Dat vergt een pro-actieve opstelling van onze medewerkers als zij de klant benaderen. Ons contact met individuele woonconsumenten of andere groeperingen zoals ouderenbonden, jongerengroeperingen, klankbordgroepen, dorpsraden, et cetera, maar ook contact met politieke fracties en zorginstellingen over onze toekomstvisie, vinden wij van groot belang. Het vormt een belangrijke bijdrage

14

voor de beleidsbeslissingen. Kortom, communicatie is voor ons van wezenlijk belang. Intern leidde dit in 2005 tot aanpassingen van procedures en werkwijzen. De website is geactualiseerd en het Grootverslag verschijnt nu zes keer per jaar in plaats van vier keer Voor alle duidelijkheid, het gaat niet alleen om onderhoud maar om al onze activiteiten. Het is nodig dat wij een deugdelijke communicatiestrategie ontwikkelen en deze uitwerken via onze huisstijl.

Huurderoverleg collectief Wij voerden in 2005 5 keer overleg met huurdersvereniging De Driehoek. Met als onderwerpen: de begroting 2006, de jaarstukken 2004 en hun jaarlijkse contactavonden met huurders. Daarnaast is overleg geweest over individuele geschillen of onduidelijkheden, maar ook over nieuwe of evaluatie van bestaande diensten en producten. Wij ervaren dat het overleg bijdraagt aan de optimalisatie van onze bedrijfsvoering en de tevredenheid van onze huurders. In een aantal woningcomplexen is een bewonerscommissie actief. Met hen bespreken we minimaal één keer per jaar zaken die rechtstreeks te maken hebben met hun complex. Daarnaast overleggen wij regelmatig informeel over diverse zaken. In 2005 is in goed overleg met de bewonerscommissie van het Bisschop Grentplantsoen de gemeenschappelijke voorziening in de hal gecreëerd en plaatsten wij ter ere van ons jubileum een beeld in de hal. Samen met de huurdersvereniging ondersteunen wij de bewonerscommissies. Bij nieuwbouw heeft de (kandidaat)huurder tijdens de ontwikkelfase geen inbreng. Dat gebeurt pas in een later stadium bij de keuze van het sanitair, tegelwerk en de inrichting van de eigen keuken. Wij zijn wel van mening dat de inbreng van de klant tijdens de ontwikkelfase moet worden gewaarborgd. Vandaar dat wij met een externe klankbordgroep alle nieuwbouwplannen vooraf doorspreken. Hun adviezen worden zoveel als mogelijk meegenomen in de uiteindelijke ontwerpfase. Bij uitvoering van planmatig onderhoud, vindt eerst overleg plaats met een bewonerscommissie. Als deze commissie ontbreekt maar de aard en omvang van de werkzaamheden vragen er wel om,

dan wordt een bewonerscommissie opgericht. Ons uitgangspunt is dat er zoveel als mogelijk overeenstemming moet zijn over de plannen en dat de uitvoering tot een optimaal resultaat voor de gebruikers leidt. Daarna werken wij de onderhandelingen per huurder verder uit.

Huurderoverleg individueel De individuele klant is voor ons van groot belang. Wij zien huurders, kopers en woningzoekenden als klanten. Als het gaat om de individuele contacten over de woning of woonomgeving, gaan wij uit van het idee dat de huurder zijn huurwoning als zijn eigen woning ervaart.

Wat mag de klant van ons verwachten? De klant van nu heeft zijn eigen behoeften en wensen. De afwegingen en keuzes die hij maakt, maken zijn wensen specifiek en uniek; dit vraagt steeds vaker maatwerk. Woningstichting Het Grootslag, in de rol van aanbieder, probeert daar zoveel mogelijk op in te spelen. Wij willen onze klanten bedienen zoals een winkelier zijn klanten bedient. Zo min mogelijk beperken en zoveel mogelijk faciliteren. Daar hoort een aansprekend aanbod van woondiensten en woonproducten bij. Wat stelt een winkel voor zonder goed gevulde etalage? Hieronder ziet u een overzicht van bestaande diensten en producten die wij in 2005 handhaafden. Daarnaast kwamen er drie nieuwe producten bij. Om het dienstenpakket in 2006 weer te kunnen verbeteren deden we nader onderzoek naar nieuwe producten en actualiseerden en evalueerden we bestaande diensten.

Bestaande diensten en beleid De diensten die wij onze huurders bieden zijn: • (Eindeloos) Huurvast- en Huurzeker; • bemiddeling bij de vraag naar woonruimte en de aanvraag van urgentie; • bemiddeling bij overlast; • bemiddeling en advisering bij huurachterstanden; • begeleiding bij de aanvraag van huursubsidie. In 2005 is daar de begeleiding van de huurtoeslag vanaf 2006 bijgekomen; • begeleiding bij de koop van een huurwoning;


15

• • • • • • • •

begeleiding bij onderhoudsmeldingen en planmatig onderhoud; gratis huurdersonderhoud; deelname aan het glasfonds; een liberaal en royaal beleid voor de individuele woningverbetering; een eigentijds beleid voor de vervanging van keuken, badkamer en sanitair; kleurkeuze bij al het buitenschilderwerk; keuze eigen voordeur bij vervanging; after sales bij nieuwe huurcontracten.

Het jaar 2005 was ons jubileumjaar. Op 1 januari 2005 bestond woningstichting Het Grootslag 10 jaar. Hierdoor ontstonden nieuwe initiatieven, die vanaf 2006 worden toegevoegd aan onze producten en diensten lijn.

•

Welke nieuwe woondiensten onderzochten wij in 2005?

Kwaliteitsbeleid

•

In 2005 behielden wij het KWH huurlabel “Kwaliteit in ondernemen”. Een belangrijke meting van de kwaliteit van onze dienstverlening. Het huurlabel is in 2004 ingrijpend gewijzigd. Naast interviews met onze klanten worden de verschillende labelonderdelen op 450 meetpunten gecontroleerd. Daardoor weten we in detail waar onze verbetermogelijkheden liggen. Voor zover wenselijk en mogelijk voeren we deze verbeteringen in.

Introductie nieuwe woondiensten in 2005 Buiten de jaarlijkse evaluatie van de bestaande producten en diensten, ontwikkelden we drie nieuwe producten: •

•

•

Het Beste Buurt Idee. Wij stimuleren ideeën om de buurt leefbaarder te maken dan wel leefbaar te houden. Ideeën met aandacht voor de woonomgeving. Huurders, maar ook een bewonerscommissie of een groep huurders dienden hiervoor een aanvraag in. Een verdere uitwerking van ons klantrelatiemanagement. Waarbij wij de individuele klant volgen, verrassen en belonen als de gelegenheid zich voordoet. Maar ook aandacht voor de klant, wanneer wij een fout maken. Preventief woningonderhoud. Eén keer per drie jaar lopen wij de woning van onze klanten technisch na. Vergelijk dat met de APK keuring voor de auto. Er is echter een groot verschil; bij ons is het gratis en vrijblijvend.

•

•

•

•

16

Het aanbod van een woonverzekering. Het gaat daarbij om een concurrerend aanbod van een uitgebreide inboedel- en WA-verzekering. We stelden vast dat dit alleen interessant is, wanneer we dit product ontwikkelen en aanbieden met collega-corporaties. Andere corporaties vonden dat dit product geen toegevoegde waarde heeft en wij besloten het product niet te ontwikkelen. De persoonlijke woningoplevering bij mutatie. De sleuteluitreiking is een kritisch moment in de relatie met onze klant. Naast het belang van de persoonlijke woningoplevering volgens het huurrecht en de eisen die het KWH huurlabel daar aan stelt, kan het uit serviceoogpunt niet minder dan dat we de klant op dat belangrijke moment persoonlijk begeleiden en wegwijs maken. In 2006 volgt de uitvoering. Woonplan-concept. Wij helpen, via persoonlijke voorlichting, advisering en begeleiding, ouderen, woningzoekenden en urgenten met hun (toekomstige) woonwensen. Wij verwachten dit medio 2007 in nauwe samenwerking met collega-corporaties af te ronden. Het optiemodel voor de verhuur van duurdere woningen. Het huidige woonruimteverdelingsysteem is niet of minder geschikt voor het aanbieden van woningen in het duurdere segment. Wij verwachten medio 2007 hiervoor in samenwerking met collega-corporaties een systeem binnen de gehele regio te realiseren. Website. Wij willen onze website uitbouwen tot een digitale winkel waarmee we onze dienstverlening ondersteunen. De klant kan 7 dagen, 24 uur per dag een onderhoudsmelding doorgeven. De start is ingezet in 2005. In 2006 gaan we met deze procedure verder.

Collectief contract voor de levering van energie. In 2005 is dit punt niet verder behandeld. Maar als proef zetten we in 2006 het onderhoudscontract voor de eigen energie om van NUON naar Woonenergie.

Ons kwaliteitsbeleid mag niet ophouden bij de onderdelen van het huurlabel. Kwaliteit moet op ieder moment en door iedereen geleverd worden. Het is daarom belangrijk te weten dat we op de factoren “Gedrag” en “Tevredenheid” hoog scoren in de verschillende metingen. Dit geeft aan dat de organisatie in staat is om kwaliteit te leveren. Het is bovendien de belangrijkste voorwaarde om de toekomst met vertrouwen tegemoet te kunnen treden omdat houding en gedrag niet gemakkelijk te veranderen zijn, zoals dat bijvoorbeeld wel geldt voor de factoren “Proces” en “Informatie”.

Participatielabel In 2005 meldden wij ons aan voor deelname aan het nieuwe KWH participatielabel. Het label geeft ons straks inzicht hoe de bewoners, individueel en collectief, de kwaliteit van onze participatie waarderen. Het houdt ons een spiegel voor, waar wij als lerende organisatie ons voordeel mee kunnen opdoen. Wij zijn er trots op dat het bestuur van huurdersvereniging De Driehoek aan deze meting mee doet. Het is nadrukkelijk geen instrument om de kwaliteit van onze huurdersvereniging en/of bewonerscommissies te beoordelen. Hiervoor ontwikkelde de Woonbond een apart meetinstrument. Het KWH participatielabel en het meetinstrument van de Woonbond sluiten op elkaar aan, zodat woningstichting Het Grootslag en De Driehoek gelijktijdig een kwaliteitsmeting doorlopen en dat allemaal voor onze gezamenlijke klant.


17

WALITEIT…

van het woningbezit Door de genomen maatregelen van de afgelopen jaren verkeert nagenoeg het gehele woningbezit in een goede bouwkundige staat en heeft een redelijke tot goede woonkwaliteit.

Wij willen de komende jaren nog meer inspelen op de meer kritische en veeleisende individuele consument. Met als resultaat een verdere verbetering van de woonkwaliteit van onze woningen en de woonomgeving. Daar waar woningstichting Het Grootslag een bijdrage kan verstrekken voor behoud of verbetering van de woonomgeving, nemen we dit planmatig mee. Klanten van onze organisatie hebben een gratis onderhoudsservice. Uit KWH onderzoek bleek echter, dat wij op dit gebied qua waardering minder scoren. Aan de ene kant omdat sommige huurders het als gewoon ervaren en aan de andere kant de onbekendheid van dit product. Vandaar dat wij in 2005 de gratis onderhoudsservice meer hebben gepromoot en in samenwerking met de huurdersvereniging een ABC folder uitbrachten. In deze folder is af te lezen welke werkzaamheden voor rekening komen van woningstichting Het Grootslag en welke formeel voor rekening komen van de huurder. Daarnaast startten we in 2005 met preventief onderhoud. Beide servicepakketten blijven wij gratis aanbieden aan onze klanten. Om het bezit in stand te houden en te verbeteren en om meer in te spelen op de wens van de klant gaven wij in 2005 een totaalbedrag van € 3.279.000,- incl. BTW uit aan onderhoud. (2004: € 4.060.000,- en 2003: € 3.484.000,-).

Planmatig onderhoud; verbetering woonomgeving en levensduurverlengende maatregelen Het in de jaarbegroting opgenomen planmatig onderhoud (PO) is gebaseerd op jaarlijkse (her)inspecties van het woningbezit. Deze inspecties zijn vertaald in een meerjaren onderhoudsprogramma waarin het reguliere periodiek onderhoud maar ook bijzonder, éénmalig onderhoudswerk op complexniveau is opgenomen. Om onze huurders tegemoet te komen, trachten we zo veel mogelijk de werkzaamheden in en rondom de woning te clusteren. Een bijkomend voordeel is dat dit voor de eigen organisatie een efficiëntere manier van werken is. Qua kostenverdeling in de meerjarenbegroting is dit daarentegen weer lastiger.


19

1. Uitvoering periodiek schilderwerk In totaal is in 2005 bij 15 complexen (189 woningen) schilderwerk uitgevoerd voor een totaalbedrag van € 250.755,-. 2. Timmerwerk (o.a. buitenkozijnen) Het houtwerk aan de buitenzijde wordt regelmatig gecontroleerd en opgeknapt. Ook vervangen we met regelmaat kozijnen en deuren. Totaal gaven we voor deze post in 2005 € 62.000,- uit. 3. Vervanging cv-ketels etc. In 2005 vervingen we in totaal 144 cv-ketels. Bij 88 woningen is geen cv-installatie van de woningstichting aanwezig. Wel kan het zijn dat bij een aantal van deze woningen de bewoners zelf een cv-installatie hebben aangelegd. Bij twee huurders is

in 2005 op hun verzoek en tegen een huuraanpassing een cvinstallatie aangelegd. Wij plaatsen in alle gevallen HC-combi ketels. In 2005 was hier een totaalbedrag van € 275.000,- mee gemoeid. 4. Metsel- en voegwerk In 2005 liepen wij in diverse complexen het voegwerk na. Wij vervingen voor ruim € 230.000, - aan voegwerk. 5. Dakdekkerswerk

Leefbaarheid

Niet planmatig onderhoud

Buiten het vaste planmatig onderhoud, groeien de uitgaven voor leefbaarheid. Dit komt omdat wij een deel van het huurderonderhoud voor onze rekening nemen. Daarnaast investeren wij in de woonomgeving, tuinen, groenonderhoud, onderhoud atria, beschoeiing en herstel van achterpaden. In 2005 gaven wij hier in totaal ruim € 128.000,- aan uit.

Het “niet planmatig onderhoud” (NPO) splitsen wij op in vier hoofdposten. Het gaat hierbij om de dagelijkse geringe onderhoudswerkzaamheden op woningniveau, die niet vooraf gepland zijn/kunnen worden. De begrote en daadwerkelijk uitgegeven bedragen zijn in volgende tabel weergegeven:

Groot onderhoud In 2005 hebben we geen complexmatig groot onderhoud gerealiseerd.

Onderhoud van platte daken is van groot belang. In 2005 pasten wij meerdere daken aan voor een totaalbedrag van ruim € 150.000,-. 6. Badkamer- en toiletverbeteringen In 2005 zijn 136 badruimtes en 129 toiletten verbeterd, verdeeld over 10 verschillende wooncomplexen. Uiteraard boden wij de bewoners keuzemogelijkheden voor tegels en sanitair. We gaven in totaal € 935.000, - aan verbeteringen uit.

Werkzaamheden niet planmatig onderhoud

Begrote bedragen incl. BTW

Daadwerkelijk uitgegeven bedragen incl. BTW

Gemiddeld per verhuureenheid 1)

Mutatieonderhoud

234.000

365.000

154

Klein, dagelijks (reparatie) onderhoud incl. service- en preventieonderhoud

493.000

448.000

189

Vervanging keukens

148.000

133.000

56

50.000

23.000

10

925.000

969.000

409

Incidenteel vervangen sanitair Totaal niet planmatig onderhoud

1) Bij de berekening is uitgegaan van het totaal aantal Verhuureenheden op 31 december 2005.

20


21

1. Mutatieonderhoud Het gaat hierbij om het onderhoud aan woningen na bewonerswisselingen. Het aantal mutaties was voor 2005 begroot op 225. Werkelijk vonden er in 2005 228 mutaties plaats. (2003: 230 en 2004: 250). Dit komt neer op een mutatiepercentage van 9,6%. De gemiddelde kosten per mutatie waren € 1.535,- incl. BTW (begroting 2005: € 1.040,-) Bij 19 woningen waren de kosten hoger dan € 2.500,-, met een totaalbedrag van maar liefst € 116.014,-. Hierbij merken wij op dat er drie mutaties waren met totaal € 60.000,- aan kosten. Daarnaast is een groot deel van de mutatiekosten besteed aan plafondrenovatie en asbestsanering, voor een totaalbedrag van € 56.813,-. 2. Klein, dagelijks reparatieonderhoud en preventieonderhoud Het budget voor de uitvoering van het dagelijks klachtenonderhoud baseerden wij op de uitgaven in voorgaande jaren. Het aantal reparatieverzoeken nam af van 3.992 naar 3.806 meldingen. Ook verminderde het aantal opdrachten van 4.694 naar 4.400 over het gehele jaar. Een belangrijk item is de gemiddelde afhandelingduur van een reparatieverzoek. Deze verbeterde voor de eigen dienst ten opzichte van 2004 van gemiddeld 6,35 kalenderdagen naar 4.9 kalenderdagen. De afhandelingduur van derden steeg licht en wel van 7,85 kalenderdagen in 2004 naar 8,4 kalenderdagen in 2005. Dit is deels te verklaren omdat het de grotere opdrachten zijn die worden uitbesteed. Het bestellen van materialen bepaalt voor een groot deel de afhandelingduur.

22

3. Vervanging keukens Het begrote bedrag baseerden wij op de ervaring van voorgaande jaren; 110 keukens tegen gemiddeld € 1.350,incl. BTW per keuken (begroting 2004: € 1.273,-). In 2005 hielden wij ons goed aan het aantal begrote keukens: 107. De gemiddelde kosten daalden naar € 1.306,- per keuken. Het tegen vaste verrekenprijzen werken met een vaste aannemer, veroorzaakte deze daling. In de prijs is opgenomen dat we bij 40 keukens het gehele tegelwerk direct moesten vervangen. Naast het vervangen van keukens, leverden we ook in alle nieuwbouwwoningen keukens, waarbij de huurder een keuzemogelijkheid had. Deze kosten nemen we op in de stichtingskosten van de desbetreffende nieuwbouw. 4. Incidentele vervanging sanitair In de onderhoudsbegroting zijn in 2005 forse aantallen badkamer- en toiletverbeteringen uitgevoerd als onderdeel van planmatig onderhoud. Hierbij ramen we dat bij gemiddeld 90% van de woningen in de geplande complexen de badruimte werkelijk is aangepakt. Sommige bewoners hadden zelf hun badruimte al verbeterd. Daarnaast verbeteren wij tussentijds ook bij niet planmatig onderhoud badkamers op basis van reparatieverzoeken en bij mutatieonderhoud.

Individuele woningverbeteringen (IWV) Wij ontvingen van huurders totaal 138 verzoeken voor medewerking aan, of toestemming voor allerlei vormen van woningverbetering. De huurder is bereid om een bijdrage te leveren in de vorm van zelfwerkzaamheden en/of een eenmalige financiële bijdrage. In 2005 wezen wij twee verzoeken af en leverden 34 huurders door zelfwerkzaamheden een bijdrage. Eén huurder zegden wij toe dat hij na uitvoering een vergoeding ontvangt van woningstichting Het Grootslag. Andersom ontvingen we van vier huurders bericht dat zij niet akkoord zijn gegaan met de regeling en dus geen initiatief namen om hun eigen huis te verbeteren.


Projecten De nieuwbouw, de aan- en verkoop van bezit en ons strategisch voorraadplan. Wij zetten in dit hoofdstuk de gebeurtenissen 2005 op een rij.

Nieuwbouw

Overzicht nieuwbouwprogramma 2005 Start bouw

Oplevering

Gemeente Drechterland:

Jongerenwoningen Reigersborg Noord

12

Witte Dam II, 3e fase, grondgebonden woningen

9

Appartementen Narcissenlaan te Hoogkarspel

23

Gemeente Wervershoof:

Bonstraat, appartementen en grondgebonden woningen Onderdijk (G. Majellaschool) grondgebonden woningen

16 7

Gemeente Andijk:

Fruittuinen, grondgebonden woningen

10

Totaal 2005

38

39

De doelgroep starters heeft onze bijzondere aandacht. Voor het eerst sinds jaren is in 2005 een nieuwbouwproject specifiek voor jongeren tot 23 jaar gestart. Daarnaast startten wij met de bouw van 9 grondgebonden woningen in Westwoud, 7 in Onderdijk en 10 in Andijk. Oplevering volgt in 2006. In 2005 leverden we 16 wooneenheden aan de Bonstraat in Wervershoof op. Daarnaast realiseerden we 23 appartementen aan de Narcissenlaan in Hoogkarspel. Het nieuwbouwprogramma betreft grotendeels wooneenheden in het bereikbare/betaalbare segment (zie tabel hiernaast). Het accent bij nieuwbouwprojecten ligt de komende jaren, en ook in 2005, op de bouw van de zogenaamde levensloopbestendige woningen. Hierdoor zijn de woningen beschikbaar voor meerdere doelgroepen. Daarnaast realiseren wij voorzieningen voor specifieke doelgroepen en de daarbij behorende wensen van die klanten. Als basis hanteren wij bij het ontwerp van de woningen zoveel mogelijk de uitgangspunten zoals verwoord in Woonkeur (Nationaal certificaat voor nieuwbouwwoningen).

Aankoop bezit In Onderdijk kochten wij uit het oogpunt van de leefbaarheid het woon-winkelpand aan de Nes 116 aan. De Tweede Kamer gaf aan dat commerciële taken moeten worden overgeheveld naar een aparte BV. In een zogenaamde “ABC-constructie” verkocht woningstichting Het Grootslag daarom het pand op 28 december 2005 aan Olympia vastgoedbeheer BV. Eind 2005 kochten wij het pand Simon Koopmanstraat 19-21 in Wervershoof aan. Wij slopen het pand in 2006 en realiseren dan samen met de zorginstelling Leekerweide een nieuw pand op deze locatie.

Verkoop van woningbezit Het programma van te verkopen woningen is gebaseerd op het Vooraadbeheerplan (2002 t/m 2005) dat eind 2002 is uitgebreid met een aantal woningen uit het verspreide bezit. Totdat in 2006 in navolging van de Toekomstvisie een

24

nieuw Strategisch Voorraadplan is opgesteld, gaan we in de meerjarenbegroting uit van het huidige verkoopbeleid. De verkoop van woningen vindt in twee vormen plaats: • Koopvast (verkoop met aanbiedingsplicht); • Koopzeker (verplichte terugkoopgarantie). Huurders van woningstichting Het Grootslag hadden een voorkeurspositie bij het kopen van deze woningen en kregen daarbij een huurderkorting van 5%. In 2005 stond deze “voorkeurspositie” onder politieke druk. Daarnaast was het resultaat van een onderzoek uit 2004 onder jongeren in Onderdijk aanleiding om de regels in 2005 te actualiseren. In de eerste plaats verviel de huurderkorting en in de tweede plaats bieden wij de woning via loting op de koopmarkt aan. Iedereen met een huurwoning en alle niet huurders die thuiswonend, inwonend en dus niet in het bezit van een koopwoning zijn, mogen reageren op de woningen. Hierdoor zien we een verschuiving van de korting. Bij zittende huurders gaven wij de huurderkorting van 5% en de verrekenbare koopzekerkorting van 20%. Omdat de huurderkorting verviel is de koopzekerkorting toegenomen. Nu krijgt iedere koper van een koopzekerwoning dezelfde verrekenbare koopzekerkorting van 25%. Verkopen vinden in hoofdzaak plaats bij mutatie van woningen uit het verkoopprogramma. In 2005 verstrekten wij aan huurderkorting een bijdrage van € 103.475,-. Dit geld wordt nu, in overleg met huurdersvereniging De Driehoek, ingezet om de huren betaalbaar te houden. In 2005 verkochten wij in totaal 28 woningen, waarvan 18 aan huurders en 10 aan starters. Er waren 20 te verkopen woningen begroot. De woningen worden vooraf getaxeerd door twee onafhankelijke beëdigd taxateurs. We hebben in 2005 bewust gekozen voor twee taxateurs, omdat er intern verschil van inzicht was ontstaan over de taxatieprijs. In 2006 evalueren wij dit experiment. De verkoop van de woningen verzorgen wij geheel zelfstandig en in nauw overleg en samenwerking met notariskantoor Meijer uit Hoogkarspel.


25

Overzicht verkopen:

Overzicht verkoop 2005:

Aangewezen

Woningen voor verkoop per 1 januari 2005

Bij:

Geen woningen

Af:

Koopvast

-13

Koopzeker

-15

Nog voor verkoop aangewezen woningen per 31 december 2005

273

Totaal

Totaal

Zittende huurder

Huurder

Niet huurder

Koopzeker

15

2

6

7

Koopvast

13

3

7

3

301 –

Sloop In 2005 zijn er geen woningen door ons gesloopt. Ook staan er geen woningen op de nominatie om gesloopt te worden.

Koopzeker

Herstructurering

In 2005 verkochten we net als in 2004 15 woningen onder koopzekervoorwaarden. Bij de koopzekervoorwaarden verlenen wij korting op de koopprijs. Deze korting wordt bij terugkoop door ons met de eigenaar verrekend. Verkoper en woningstichting Het Grootslag delen op dat moment de waarde-ontwikkeling van de woning.

2003

€ 28.000.-

Binnen ons werkgebied ligt geen formele herstructureringsopgave van de overheid. Dat laat onverlet dat kleinschalig uiteraard wel het een en ander op dit gebied gebeurt. Denk in 2005 ondermeer aan de ontwikkeling in de Bonstraat in Wervershoof. Door de sloop van de bestaande gedateerde woningen, kwamen er in 2005 enkele nieuwe woningen bij. Zo wordt over het gehele bezit regelmatig gekeken naar dit soort opgaven. Maar ook andere ontwikkelingen binnen de dorpskernen hebben onze aandacht. Denk hierbij ondermeer aan Onderdijk, waar we de oude basisschool sloopten om nieuwe levensloopbestendige grondgebonden woningen te realiseren. In Wervershoof proberen we door de aankoop en sloop van de boerderij Simon Koopmanstraat ook iets moois te realiseren voor het dorp.

2004

€ 30.494.-

Strategisch voorraadplan

2005

€ 34.800.-

Gemiddelde korting per woning:

Overzicht verleende kortingen op koopwoningen in 2005:

Totaal verkochte woningen op basis van Koopzeker per 1 januari 2005

1.037.725

–

–

In 2005 verkocht onder koopzeker voorwaarden

15

521.800

Totaal geleverde woningen tot en met 31 december 2005 onder koopzeker voorwaarden

49

1.559.525


die de woon- en leefomgeving ten goede komen, werkt woningstichting Het Grootslag samen met haar

afspraken over huisuitzettingen, Tweede Kansenbeleid en opvang voor daken thuislozen. Verder overleggen we regelmatig met politie en medewerkers van de OGGZ en DNO (De nieuwe Opvang). Zowel jongeren als ouderen hebben recht op goede huisvesting en een veilige en goede woonomgeving. We doen als woningstichting Het Grootslag veel om dat

Bedrag

34

In 2005 teruggekocht

26

Aantal

Aandacht en actie voor leefbaarheid. Dat hadden wij in 2005 voor ogen. Bij het nemen van initiatieven

huurders, gemeente en andere instellingen. Maar ook samen met collega-corporaties maken we beleid en

In 2005 is gestart met het actualiseren van ons strategisch voorraadplan. Het huidige plan eindigt eind 2005. In het nieuwe plan komt een risicoparagraaf en een nieuw voorstel van woningen die in aanmerking komen om verkocht te worden. Tevens staat er voor de komende jaren een overzicht van sloop/nieuwbouw in. En we maken inzichtelijk welke woningen waar gewenst zijn.

Omschrijving

Leefbaarheid

samen met hen te realiseren.

Initiatieven Om onze doelstelling te bereiken bevat onze dienstverlening een aantal concrete activiteiten. Zonder volledig te willen zijn, noemen we er hier een aantal: Uitbreiding onderhoudsservice

Leefbaarheid Wij vinden dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig in de vertrouwde omgeving moeten kunnen blijven wonen. Uiteraard in betaalbare en kwalitatief goede woningen, in een veilige, verzorgde woonomgeving die de nodige voorzieningen heeft. Ons woningbezit ligt voornamelijk in aantrekkelijke wijken en dorpen, waar de hedendaagse herstructureringsopgave niet van toepassing is. Wij richten ons dus op de leefbaarheid in de ruimste zin. Wij behartigen waar nodig de belangen van onze huurders. Een leefbare buurt versterkt de buurt- en dorpsbinding, de onderlinge samenhang en daaruit voortvloeiend een grotere sociale cohesie met een bijdrage aan de veiligheid. Vandaar ons belang in juist kleine initiatieven die de onderlinge samenhang alleen maar kunnen verbeteren. Daarnaast willen wij dat huurders zich thuis voelen in hun eigen huurwoning. Als je je thuis voelt, voel je je goed. En als je je goed voelt, kom je tot dingen en ga je aan de slag met jezelf en de woonomgeving. We bieden de consument veel keuzevrijheid bij de aanpassing of verbetering van voorzieningen binnen en buiten hun huis en streven naar een gedifferentieerd woningaanbod.

We huisvesten steeds meer kwetsbare huishoudens. Kwetsbaar op grond van inkomen, leeftijd of psychosociale achtergrond. Voor een groot deel ook huishoudens die (langer) zelfstandig moeten wonen, maar die dat zonder hulp niet kunnen. Een deel van deze hulpvraag ligt besloten in het huurderonderhoud. We kozen er voor om ons (gratis) serviceonderhoud in 2005 uit te breiden en preventief onderhoud in te voeren. Investeren in woonkwaliteit Met de gemeenten maakten we ook in 2005 afspraken voor kleinschalige woningbouwlocaties voor bewoners met beperkingen. In Andijk zoeken we met de stichting Philadelphia naar een complex met 6 tot 8 woningen. In Wervershoof met Leekerweide naar een locatie voor ongeveer 18 bewoners en in Hoogkarspel voerden we de eerste gesprekken met EsdégéReigersdaal en de gemeente over een locatie aan de Streekweg voor ongeveer 15 bewoners. Daarnaast spraken we met de gemeente Wervershoof over initiatieven om kleine kernen leefbaar te houden. Zoals de realisatie van een servicewinkel in Onderdijk en nieuwbouw van het dorpshuis in Zwaagdijk-Oost. Hierbij denken we ondermeer aan de vorming van een “Brede school”. Investeren in en verfraaien van de woonomgeving Wij plaatsten in 2005 2 ondergrondse afvalcontainers bij woongebouwen. Daarnaast was er in 2005 veel aandacht voor het

groen en daarmee de verzorging en verfraaiing van de omgeving. Wij namen bewust een deel van het groenbeheer bij een aantal woningcomplexen, voornamelijk gestapelde woningen, in eigen beheer. In datzelfde licht staat ook de individuele tuincontrole. We startten eind 2005 met het opknappen van de gemeenschappelijke tuin aan de voorzijde van het woongebouw aan de Keizerskroon op. Tenslotte trokken we in plan Noord in Hoogkarspel samen met onze huurders en de gemeente Drechterland op bij een actueel wijkbeheerplan, waarbij “groen en grijs” op de schop is genomen. Leefbaarheid kleine kernen De verdere verschraling van het voorzieningenaanbod zet de leefbaarheid in de kleine kernen onder druk. Inmiddels zijn er private initiatieven om in een aantal kernen wijksteunpunten op te richten. Wij leveren een bijdrage aan de komst en het instandhouden van dergelijke steunpunten. Onze extra bijdrage in 2005 was de eerder genoemde aankoop van de laatste buurtsupermarkt in Onderdijk. Deze buurtsupermarkt dreigde uit het dorp te vertrekken. In onze filosofie is eens weg altijd weg. Vandaar dat wij op verzoek van de dorpsraad het pand aankochten en met de pachter overeen kwamen dat hij de winkel nog 1 jaar pacht. Samen met hem en de dorpsraad kijken wij in 2006 uit naar een nieuwe pachter. Het Beste Buurt Idee Voor dit fonds trekken we jaarlijks € 35.000,- uit. We hebben een adviescommissie in het leven geroepen die vanaf medio 2005 ieder kwartaal de aanvragen beoordeelde. Hierin zitten 3 medewerkers en 2 vertegenwoordigers van de huurdersvereniging. In 2005 heeft het Tweede Kamer lid van Groen Links, Ineke van Gent, de eerste cheques voor buurt ideeën uitgereikt aan drie bewonerscommissies: ’t Eiland en Bisschop Grentplantsoen in Wervershoof en de Klamptweid in Andijk. In het vierde kwartaal honoreerden wij een aanvraag voor het plaatsen van fietsenrekken en een financiële bijdrage voor een kerstdiner voor bewoners. In 2005 gaven wij in totaal € 11.675,- uit. Afstemming van woningvraag en woningaanbod In 2005 startten we, in nauwe samenwerking met collegacorporaties, met de ontwikkeling van specifieke advisering en begeleiding van, kwetsbare, woningzoekenden volgens het

28

Woonplan-concept. We verwachten dat dit systeem 1 januari of 1 juli 2007 operationeel is. OGZ en OGGZ In het voorjaar van 2003 verscheen de nota waarin de contouren van het lokale gezondheidsbeleid ofwel de openbare gezondheidszorg (OGZ) staan. Voor een van de speerpunten, de openbare geestelijke gezondheidszorg (OGGZ) is inmiddels een werkgroep geformeerd die voorstellen doet voor een regionaal convenant. Een van de in 2005 in nauwe samenwerking met de stichting DNO gerealiseerde doelen is de opzet van een regionaal meldpunt voor overlast en hygiënische probleemsituaties. De invloed van overlast op de totale woonbeleving is veel groter dan die van de meeste andere kwaliteiten van de woonomgeving. Wij merken bovendien dat overlast en hygiënische probleemsituaties steeds vaker voorkomen. Wonenplus Om bewoners langer zelfstandig te kunnen laten wonen en functioneren, leveren we een bijdrage aan de ontwikkeling en de financiering van de servicepunten van Wonenplus. Deze vorm van dienstverlening heeft zijn bestaansrecht inmiddels in 11 van de 13 Westfriese gemeenten bewezen. Veel (potentiële) klanten van Wonenplus behoren tot ons huurderbestand. In 2005 startte ook de gemeente Wervershoof met dit initiatief en daarmee is dit pakket aan al onze huurders leverbaar. Veilig wonen Een gevoel van veiligheid is voor veel, met name oudere, bewoners een belangrijk item. Onderzoek wees uit dat het inbraakrisico bij woningen die voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW), met 90% is gedaald. Nagenoeg alle woningen van woningstichting Het Grootslag voldoen aan de eisen van dit Politiekeurmerk Veilig Wonen. Het PKVW was tot eind 2005 een politietaak. Daarna besloot de politiek het “gratis” aanbod te laten vervallen. Wij tekenden hier namens de huurders met succes bewaar tegen aan. Aan het eind van 2005 zijn we er in geslaagd om voor onze huurders de verlenging van dit label voor de eerstkomende 5 jaar gratis te realiseren. Over vijf jaar beraden we ons welke maatregelen we dan nemen.


29

Woonruimtebemiddeling

Verhuur Hoe verliep de verhuur van onze woningen in 2005 en welke ontwikkelingen speelden er? Een verslag van onze kernactiviteit.

Bij woningstichting Het Grootslag vormen alle woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens samen de betaalbare voorraad. Binnen deze voorraad spelen de toetsingsnormen (relatie tussen inkomen en huurprijs én tussen huishoud- en woninggrootte) alleen een rol bij de advisering over woonlasten en niet bij de toewijzing. Dit beleid bewijst inmiddels ook in andere delen van het land zijn waarde. Woningzoekenden kunnen een betere keus maken terwijl het huurtoeslagbeslag niet sterker toeneemt dan in gebieden waar men wel met passendheidsnormen werkt. Bewoners zijn zelf eerstverantwoordelijk voor hun woonsituatie en de bijbehorende woonlasten. De praktijk leert dat bewoners met een smalle beurs niet zo snel irrationele beslissingen nemen over de woonlasten. Gerichte advisering doet de rest. 96% van de woningen wijzen wij toe aan onze primaire doelgroep. Boven de aftoppingsgrens voor 1-2 persoons huishoudens leggen wij een nadrukkelijke relatie tussen de huurprijs en het huishoudinkomen. Dit aanbod is dus gelabeld.

Huisvesten doelgroepen

cliënten die zelfstandig een specifieke woning moeten huren: • verhuur van woningen aan gemeente en COA voor de huisvesting van asielzoekers; • toewijzing in- en aanleunwoningen na een indicatie van het Centrum Indicatie Zorg (CIZ) te Hoorn; • toewijzing zorgwoningen voor mensen met een beperking; • samenwerking met stichting DNO ( De Nieuwe Opvang te Hoorn) van moeilijk plaatsbare bewoners waarbij voor de woonbegeleiding afspraken worden gemaakt. In het kader van de Wet Voorzieningen Gehandicapten zijn 51 woningen aangepast. Daarmee was een totaalbedrag gemoeid van ruim € 50.000,-. Een veel voorkomend probleem is het plaatsen van boosters bij de woningen. Ook bij grondgebonden woningen ontvangen wij verzoeken voor een stalling van de booster. Omdat deze overdekt moeten staan en de bergingen veelal niet toereikend zijn, realiseren wij in de tuinen speciale booster bergingen.

Urgenten: Sociaal en Medisch

Over het algemeen werkt het aanbodmodel goed. Dat geeft ons voldoende vertrouwen om ons huidige beleid te continueren. Voor de groep kwetsbaren die buiten de boot dreigen te vallen, hebben we meer persoonlijke aandacht. Daarnaast noemen we die huishoudens die alleen zelfstandig kunnen wonen, wanneer er voldoende zorg en welzijnsondersteuning aanwezig is. Het betreft de groep ouderen, maar ook mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking. Als maatschappelijk ondernemer in vastgoed hebben we een belangrijke verantwoordelijkheid om mogelijkheden voor alle doelgroepen te realiseren.

Relatieverbrekers zijn niet langer automatisch urgent. Daarvoor moet de woningzoekende een verzoek indienen bij de Regionale Urgentie Commissie (RUC). Het aantal woningzoekenden met urgentie is hierdoor meer dan gehalveerd! Ook voor medische urgenties kan men bij de RUC terecht. De urgent woningzoekenden krijgen vier maanden de tijd om via het aanbodmodel zelf een woning te huren in de gemeente waarvoor men een urgentie heeft gekregen. Indien dit niet leidt tot een geslaagde verhuring zal de corporatie een eenmalige aanbieding doen binnen de volgende cyclus van vier maanden. De praktijk leert dat wij in ons werkgebied redelijk tot goed uit de voeten kunnen met deze termijnen, maar dat zegt ook iets over de marktdruk.

In alle drie de gemeenten is hier in 2005 voldoende aandacht aan besteed. Zowel via het aanbodmodel als ook via aparte afspraken werkte woningstichting Het Grootslag samen met diverse instellingen voor maatschappelijke opvang om passende huisvesting te bieden aan cliënten van deze instellingen en aan

De verhuringen van de aanleunwoningen verlopen via een urgentie van het CIZ in Hoorn. De datum van toekenning van de indicatie “zeer urgent” is bepalend voor toewijzing. Momenteel variëren de wachttijden voor een aanleunwoning sterk. In Andijk en Wervershoof tussen 1 en 2 jaar en in Hoogkarspel ongeveer 4 jaar.


31

Toewijzing naar inkomen en doelgroep

Brussel mengde zich in de loop van 2005 nadrukkelijk in de discussie over de legitimiteit van het Nederlandse volkshuisvestingsmodel. Reden is de mogelijke bevoordeling van huishoudens die op grond van hun inkomen niet in de huursector zouden thuishoren. Nu weten wij dat één van de belangrijkste kwaliteiten van het Nederlandse model de pluriforme samenstelling van veel wijken is. Dat voorkomt segregatie en het afglijden van wijken met alle gevolgen van dien. Als grens voor deze wijze van “goedkoop scheefwonen“ (“goedkoop“ omdat het niet tot gebruik van huurtoeslag leidt) wordt € 33.000,gehanteerd. Volgens onze praktijk mist deze discussie elke grond. Wij verhuurden in 2005 237 woningen, waarvan er slechts 17 aan huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.000,-. Vier van deze verhuringen gingen bovendien om dure appartementen, waarbij de toewijzing dus passend was.

Op dit terrein zijn voorbereidingen getroffen voor het hanteren van huurtoeslag. Huurtoeslag wordt vanaf 1 januari 2006 verwerkt door de belastingdienst. Of alle wijzigingen gunstig zijn voor de woonconsumenten, zal de toekomst leren. Belangrijk voor ons is het besef dat het toch om een doelgroep gaat die het veelal financieel niet breed heeft en dus onvoldoende in staat is om de financiële klap waarnodig op te vangen. Wij hebben een Huursubsidie Informatie Punt (HIP) ingericht. Hier kunnen huurders terecht met alle vragen en problemen over hun aanvraag huurtoeslag. Daarnaast gaan we soepel om met huurders die problemen hebben met de aanvraag of afwikkeling.

Goedkoop (Huur tot 331,78)

Betaalbaar (Van 331,78 tot 474,88)

Duur (Boven 474,88)

Jonger dan 65, inkomen ⭐ 18.925

30

20

1

Jonger dan 65, inkomen ⭓ 18.925

20

29

1

Ouder dan 65, inkomen ⭐ 16.825

4

16

-

Huurbeleid

Ouder dan 65, inkomen ⭓ 16.825

-

13

-

54

78

2

Totaal Tweepersoonshuishouden


2

20

2


4

14

2


1

12

-


1

6

-

Totaal

8

52

4

(Huur tot

(Van 331,78

(Boven

331,78)

tot 508,92)

508,92)


-

31

-


-

4

-


-

-

-


-

-

-

Totaal

-

35

-

Totale toewijzing

62

165

6

Waarvan aan doelgroep

37

99

4

3 of meerpersoonshuishouden

32

Huurtoeslag

Woningstichting Het Grootslag huisvest een aanzienlijk deel van de zogenaamde primaire aandachtsgroep. Binnen ons werkgebied woont een relatief grote groep ouderen zonder óf met slechts een geringe oudedagsvoorziening. De betaalbaarheid van het wonen blijft daarom een belangrijk punt van zorg voor woningstichting Het Grootslag.

Eenpersoonshuishouden

Verhuringen 2005 naar inkomen

Woonlasten

In hoofdstuk 1 stonden we hier al even bij stil. Op 31 december was nog weinig bekend, maar duidelijk is wel dat er binnen de Tweede Kamer onduidelijkheid bestaat over het huurbeleid voor de komende jaren. Tijdens de jaarvergadering van de huurdersvereniging is officieel verkondigd dat woningstichting Het Grootslag geen gebruik maakt van de liberalisatiemogelijkheden. Dat is iets wat niet past in onze visie. Wij staan voor de levering van kwalitatieve huurwoningen met betaalbare prijzen. Het is ook nog maar de vraag of wij het zouden moeten willen, gelet op de woningmarktsituatie en de sociale situatie in ons werkgebied.

Huuraanpassing De huuraanpassing per 1 juli 2005 bedroeg 1,6%. Wij hebben in overleg met huurdersvereniging De Driehoek de huuraanpassing niet per woning op basis van prijskwaliteitverhouding gedifferentieerd. De overheid stond een gemiddeld huursompercentage van 2,2% toe.

Huurvast en Huurzeker In verband met aanhoudende onzekerheid over het toekomstige (landelijk) huurbeleid brachten we deze contractvormen met regelmaat onder de aandacht van onze huurders. Het doel was en is om onze huurders onder de gunstige condities van dit moment zekerheid te bieden over de huuraanpassingen op middellange termijn. Aan het eind van 2005 hadden we 133 contracten afgegeven, waarvan er 11 in 2005 zijn afgesloten.

Huurbetaling, incasso en huisuitzetting Het maken van schulden is een geaccepteerde praktijk in Nederland. In verreweg de meeste gevallen kunnen huishoudens de financiële lasten van aflossing en rente op eigen kracht opbrengen om zo weer schuldenvrij te worden. Een toenemend deel van de huishoudens slaagt daar niet in en loopt het risico om in een neerwaartse spiraal terecht te komen. Dit risico is het grootst bij de huishoudens met een inkomen tot maximaal 150% van het netto-sociaal minimum. Een groot deel van onze doelgroep behoort tot deze categorie. Zorgwekkend is de ontwikkeling waarbij ook steeds meer jongeren en ouderen in uitzichtloze situaties raken. Het aantal uitzichtloze zaken neemt toe en de werkzaamheden schuiven steeds meer op van de minnelijke incassofase naar de procedure- en executiefase. Hoewel het verbreken van de huurovereenkomst een flinke stok achter de deur is, is het voorkomen van ontruimingen steeds vaker een flinke opgave. Juist daarom staken we in op een redelijk hoog ambitieniveau voor de huurachterstanden, namelijk het in 2005 gerealiseerde percentage (1%) van de te betalen huur en vergoedingen en het begrote percentage (0,8%) voor 2006. Om dit percentage te realiseren ligt de nadruk op de pré-incasso en de minnelijke schuldhulpverlening. Daarvoor moet op lokaal niveau maatwerk


33

worden geleverd en een adequaat vangnet aanwezig zijn. Met alle gemeenten hebben we hierover afspraken gemaakt. Waar nodig werken we met een “laatste kans contract”. Dit hebben we in 2005 één maal toegepast.

Ontruimingen In totaal deden wij in 2005 35 aanzeggingen tot een huurontruiming. Dit resulteerde na veel overleg, inspanning en het zoeken naar oplossingen, in de daadwerkelijke ontruiming van drie woningen en één garage. De oorzaak lag bij twee woningen in de voortdurende overlast veroorzaakt door de (alleenstaande) bewoners. Bij de andere woning was er sprake van zich herhalende vonnissen door huurachterstand en onwil van de alleenstaande huurder om het probleem op te lossen.

Huurderving De huurderving is voor dit begrotingsjaar vastgesteld op 0,47% van de bruto jaarhuur. Dit is opgebouwd uit 0,15% voor oninbaar en 0,32 % voor leegstand. De 0,15% voor oninbaar staat door de hierboven genoemde ontwikkelingen onder druk.

Woningvoorraad Onze woningvoorraad per 1 januari 2006 bestaat uit:

34

Wervershoof

Andijk

Drechterland

Senioren woningen

174

173

252

Een-/tweepersoonshuishoudens

117

90

158

Gezinswoningen

510

362

429

Aanleunwoningen

26

44

40

827

669

879

Interne Geschillencommissie In 2005 is de commissie vier keer bijeengekomen. Bij twee vergaderingen stond alleen het nieuwe reglement, de samenstelling van de commissie en een oriënterende bespreking met de directeur bestuurder op de agenda. De commissie ontving één klacht van een huurder uit Andijk. Hiervoor gebruikten zij de overige 2 bijeenkomsten. Na de hoorzitting verklaarde de commissie de klacht ontvankelijk en ongegrond. Wel bracht zij in het verlengde van de klacht een advies uit aan woningstichting Het Grootslag. Het bestuur nam de uitspraak en het advies van de commissie over en informeerde de klager over de uitspraak. In 2005 kwam er tevens een nieuwe folder uit over de procedure en werkwijze van de geschillencommissie.

Wonen en zorg

Huurcommissie

Er verandert veel rond het thema wonen, zorg en welzijn. Zowel voor onze klanten als voor onze

Er zijn in 2005 geen zaken doorgestuurd naar de huurcommissie. De vijf huurders met een bezwaar of vraag naar aanleiding van de jaarlijkse huurverhoging zijn persoonlijk benaderd. Hierna trokken de huurders hun bezwaar in.

organisatie. Actuele trends vragen om een heldere visie en een gemeenschappelijke aanpak. Daarbij staat voor ons centraal dat onze klanten autonome burgers zijn die zelf de regie over het

Regionale klachtencommissie woningtoewijzing West-Friesland

eigen leven voeren. Daarnaast willen wij, maar ook de overheid, dat iedereen langer zelfstandig

In het jaar 2005 heeft de Regionale klachtencommissie beduidend meer klachten/zaken te verwerken gehad dan in 2004. De commissie is in 2005 11 maal bijeen geweest. Omdat het een regionale commissie betreft, rapporteren wij in dit verslag alleen zaken die onze corporatie direct betreffen. Er is één klacht in behandeling genomen tegen woningstichting Het Grootslag. Het betrof hier een woningzoekende uit Den Haag, die op grond van het niet tijdig inleveren van de juiste gegevens een woning niet kreeg toegewezen. De commissie heeft de klacht van de betrokken persoon ontvankelijk doch gedeeltelijk ongegrond en gedeeltelijk gegrond verklaard. Daarnaast diende één bewoner uit Hoogkarspel een klacht in met als reden het niet toekennen van urgentie. De klacht was ontvankelijk doch ongegrond volgens de commissie.

in zijn woning blijft wonen. Het aantal intramurale plaatsen binnen de zorg neemt de komende


jaren af, terwijl de vraag naar geschikte woningen voor ouderen en mensen met een beperking toeneemt. Met als gevolg; spanning op de (huur) woningmarkt.

Wonen, zorg en welzijn

Hoogkarspel

Onze samenleving vergrijst. Jongere mensen met beperkingen, die voorheen al dan niet in instellingen verbleven, hebben de wens om zelfstandig te wonen en maatschappelijk actief te zijn. Dit veroorzaakt een grotere vraag naar zorgwoningen en levensloopbestendige woningen. Wij komen aan deze vraag tegemoet door realisatie van nieuwbouw, het aanpassen/ toegankelijk maken van bestaande woningen en gerichte woningtoewijzing via labeling. Waarbij wij de samenwerking zoeken met en vinden bij diverse zorg- en welzijnsinstellingen.

Nachtegaal : 9 appartementen voor cliënten van EsdégéReigersdaal Waterhoen : 7 appartementen voor cliënten van EsdégéReigersdaal Meerkoet :11 appartementen voor cliënten van EsdégéReigersdaal Laurier : 4 appartementen voor cliënten van Leekerweide Saffraan : 4 woningen voor cliënten van Leekerweide Wervershoof Nes 132

Senioren Wij plaatsen alarmering in de woningen. De openbare ruimte in wooncomplexen moet zoveel mogelijk voor iedereen bruikbaar en toegankelijk zijn. Hierbij wijzen wij op de noodzakelijke samenhang in fysieke en sociale structuur. Met de gemeente Drechterland en de zorginstelling Wilgaerden voerden wij oriënterende gesprekken om in het centrum van Hoogkarspel een woonservicezone te realiseren. De psychogeriatrische (dementerende) ouderen vragen binnen de diverse dorpskernen de nodige aandacht. Met Wilgaerden voeren we overleg om voor 20 personen zelfstandige huisvesting in een wooncomplex te realiseren in het centrumplan van Wervershoof.

: huisvesting voor 6 autistische kinderen, cliënten van De Waerden

De volgende projecten zijn in ontwikkeling:

Wervershoof op de locatie Simon Koopmanstraat 19; een gezinsvervangend tehuis voor ongeveer 18 jeugdcliënten van Leekerweide. Hoogkarspel aan de Streekweg; een locatie voor 15 cliënten van Esdégé-Reigersdaal. In Andijk dienden we al geruime tijd geleden een verzoek in om zes inwoners uit Andijk te huisvesten samen met de Stichting Philadelphia. We hopen dat bij het realiseren van een volgend nieuwbouwplan ook woningen voor deze groep Andijkers beschikbaar komen.

Woningen voor huurders met beperkingen Binnen het huidige bezit hebben we al diverse woonvoorzieningen. In het onderstaand overzicht zijn verschillende specifieke woonvormen opgenomen voor mensen met een verstandelijke beperking. Het gaat om de volgende clusters voor beschermd wonen:

36

Helaas zien we dat deze groep, mede veroorzaakt door de huidige maatschappelijke en economische situatie in Nederland, (weer) toeneemt. Doordat de overheid zich steeds meer onttrekt aan de verzorgingsstaat, zien we binnen de laagste groepen van de maatschappij problemen ontstaan. Wij proberen door preventieve maatregelen huisuitzettingen te voorkomen. Wanneer ontruiming onvermijdelijk is, moeten we er als maatschappelijke organisatie in deze samenleving alles aan doen om deze groep mensen ook daarna nog te helpen. Echter alleen in samenwerking met partijen als de stichting DNO. Wij kunnen in de vorm van vastgoed een bijdrage leveren. Ook helpen we via het zogenaamde 2e kansbeleid deze doelgroep weer aan reguliere huisvesting en bevorderen zo hun terugkeer in de maatschappij.

Dak- en thuislozen Een actueel onderwerp. Als sociaal maatschappelijke ondernemer is onze missie dat het aantal daken thuislozen in de regio West friesland afneemt. In hoeverre dragen wij daar als verhuurder aan bij?

In overleg met de collega-corporaties van het PWW (Platform Westfriese Woningcorporaties) onderzoeken we welke huisvestingsbehoefte in de regio bestaat voor specifieke doelgroepen zoals psychiatrische patiënten, daken thuislozen, et cetera. Daarnaast is het de bedoeling om samenwerkingsafspraken te maken over het toekomstige aanbod dat nodig is voor deze doelgroepen. Daarbij gaan wij ervan uit dat deze specifieke vormen van “regionale” huisvesting ook tot regionale financieringsstructuren leiden. In 2005 zijn de eerste gesprekken gevoerd over samenwerking met bestaande particuliere initiatieven binnen de regio. Voor de specifieke groep ex-psychiatrische patiënten vond regelmatig overleg plaats met de projectgroep “TIL”. De leden van deze projectgroep zijn familieleden van mensen met een chronische psychose en vertegenwoordigers van zorg-en begeleidende organisaties.


37

Ontwikkeling van de financiële positie

De financiële gang van zaken Aan de hand van de (meerjaren)begroting volgden wij in 2005 de ontwikkelingen en namen waar nodig maatregelen. Hier vindt u een overzicht. Er stonden veel BBSH aanpassingen gepland voor 2005. Helaas sloten wij het jaar af met veel onduidelijkheden. Ondermeer rond de activiteiten die onder de vennootschapsbelasting vallen. Samen met de Raad van Commissarissen besloten wij om voorlopig de landelijke ontwikkelingen af te wachten. De voorbereidingen om te komen tot de oprichting van één of meerdere verbindingen zijn voortgezet. Dat heeft ertoe geleid dat we eind 2005 Olympia Vastgoedbeheer BV oprichtten.

De financiële positie van woningstichting Het Grootslag is eind 2005 nog steeds goed. Wij sloten het boekjaar 2005 af met een positief resultaat van € 859.000,-. Ten opzichte van 2004 betekent dat een verschil van € 2.051.000,-. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn: lagere kosten onderhoud (€ 780.000,-) en lagere afboeking bedrijfswaarde (€ 1.869.000,-). De opbrengst uit verkoop viel daartegen € 480.000,- lager uit. Mede door de opbrengsten uit de geplande woningverkopen en ondanks de afboekingen van de onrendabele investeringen bij nieuwbouw, heeft de solvabiliteit een gunstig verloop. Wij vinden de feitelijke bedrijfsvoering een betere graadmeter om te beoordelen of woningstichting Het Grootslag gezond is. Hierbij halen we de onrendabele toppen en de verkoop woningbezit uit het resultaat. Ons resultaat komt dan neer op € 1.116.000,-.

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft aan in hoeverre wij aan de verplichtingen op langere termijn kunnen voldoen. De solvabiliteit is uitgedrukt in een percentage en betreft het eigen vermogen in verhouding tot het totaal vermogen. Onze solvabiliteit was in 2003 25% en in 2004 26,3%. Landelijk is voor de corporaties 15% acceptabel. Eind 2005 steeg de solvabiliteit naar 27%.

Bedrijfsvoering De meerjarenbegroting 2006 – 2011 is de basis voor de beoordeling van onze financiële continuïteit. Ook voor een maatschappelijk ondernemer is een gezonde financiële bedrijfsvoering een belangrijk uitgangspunt. De inkomsten versus de uitgaven vragen continue de aandacht. Onze inkomsten komen voornamelijk uit de huurinkomsten en een gedegen treasury beleid. De uitgaven bestaan uit onderhoud, rente en interne bedrijfskosten. Juist de hoogte van de bedrijfskosten kreeg in 2005 de specifieke aandacht. Aan de ene kant stegen de loonkosten, als gevolg van onze insteek om onder andere via personeelsuitbreiding de dienstverlening te verbeteren en te continueren. Aan de andere kant optimaliseerden wij de

processen en daarmee de efficiency en effectiviteit. Door deze maatregelen moeten op termijn de kosten in de pas blijven lopen met de inkomsten. Uit de meerjarenbegroting en de ontwikkeling van de solvabiliteit, blijkt dat we ondanks de afspraak over de lage huuraanpassingen aan al onze verplichtingen kunnen blijven voldoen. De betaalbaarheidsheffing blijft een punt van aandacht. Vooralsnog gaan we er vanuit dat we deze heffing vier jaar moeten betalen.

Beleggingen Woningstichting Het Grootslag heeft drie beleggingen. Een obligatielening in het Woon Investerings Fonds (WIF). Hiervoor stortten wij in 2005 € 500.000,-. Daarnaast stortten wij in 2004 en 2005 een totaalbedrag van € 45.200,- in het participatiefonds van het NCCW. Verder is de reserve van het voormalig gemeentelijk woningbedrijf Andijk bij de gemeente Andijk belegd (€ 409.000,-).

Leningen In 2005 trokken wij geen nieuwe leningen aan. Ook losten wij in 2005 geen leningen af, uitgezonderd de reguliere jaarlijkse aflossingen. De gemiddelde rentevoet bedraagt per 31 december 2005 5,2%.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Bij het aantrekken van leningen maken wij gebruik van de borgingsmogelijkheden van het WSW. Op basis van de geldende uitgangspunten van het WSW voldoet woningstichting Het Grootslag ruim aan de eisen van kredietwaardigheid en kan desgewenst volledig gebruik maken van de borgingsfaciliteiten.

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Jaarlijks controleert en beoordeelt het CFV onze financiële positie. Hiervoor heeft zij diverse risicocategorieën vastgesteld. Het CFV rapporteert jaarlijks aan de minister. Op grond van onze financiële positie en het weerstandvermogen van 2004 deelde het CFV in 2005 het bestuur schriftelijk mee dat er geen aanleiding was tot een nader dossieronderzoek.


39

Maatschappelijk rendement

Investeringsbeleid Het beleid van woningstichting Het Grootslag is om alleen te investeren in vastgoed als dit geschikt (te maken) is voor een van onze doelgroepen, bijdraagt aan het behoud van leefbaarheid of ruimte oplevert voor nieuwbouw in de toekomst. In 2005 investeerden wij in totaal voor € 4.516.000,-. Een totaalbedrag van € 708.000,- is als onrendabele investering ten laste gebracht van het exploitatieresultaat.

Onrendabele investeringen In het boekjaar namen wij een aantal besluiten voor nieuwbouw en aankopen bezit waarbij sprake was van onrendabele investeringen: • aankoop woon/winkel pand Nes 116 te Onderdijk (deze is ook weer in 2005 verkocht); • nieuwbouw 9 woningen Witte Dam, Westwoud; • nieuwbouw 7 woningen Sportlaan, Onderdijk.

Toekomstige verplichtingen Voor het restant vakantie-uren is een bedrag van € 35.000,- als toekomstige verplichting opgenomen.

De effecten van beleid voor de bedrijfswaardeberekening We hebben de onderhoud-meerjarenbegroting kritisch geanalyseerd en bepaalde vaste theoretische uitgaven aangepast aan het geldende beleid. Bij de huurstijging zijn we uitgegaan van ons eigen huurbeleid,

40

dat wil zeggen dat onze huurders het recht hebben mee te profiteren van ons treasury beleid. Daarom is er met de huurdersvereniging De Driehoek een meerjaren afspraak gemaakt over het huurbeleid en wel 20% onder de geldende inflatie. De effecten hiervan zijn meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. De (verplichte) bijdrage van ons aan de Betaalbaarheid is voor vier jaar meegenomen in de berekening. Bewust hanteerden wij de genoemde vier jaar, omdat wij van mening zijn en blijven dat dit een onjuiste heffing is binnen onze samenleving. Het kan en mag niet zo zijn dat een deel van de inwoners een extra belasting krijgt opgelegd om de tekorten van de overheid te dichten. Vooralsnog gaan we uit van de gemaakte afspraken tussen Aedes en de minister.

Als sociaal maatschappelijk ondernemer maken we inzichtelijk waaruit ons maatschappelijk rendement is opgebouwd. Hoewel onderstaande cijfers een indicatie geven, is het verre van compleet. Enerzijds omdat we veel effecten niet met cijfers inzichtelijk kunnen maken en anderszins omdat het effecten zijn voor meerdere jaren. Bijvoorbeeld; een lagere huuraanpassing heeft effecten voor meerdere jaren. Het aankopen van bezit voor leefbaarheid is een investering, maar de uiteindelijke financiële effecten zijn niet zichtbaar te maken. Hiervoor gebruiken we dan de bedrijfswaardeberekening. Hieronder kunt u zien hoe wij onze middelen maatschappelijk inzetten ten gunste van de klanten, woningen en woonomgeving, met als uitgangspunt de uitgaven of inkomstenderving 2005. Met daarbij de opmerking dat het om een richtlijn gaat.

Omschrijving maatschappelijke investering

2005

Minder inkomsten, omdat we geen gebruik maakten van de maximale huuraanpassing

€

31.000,-

Onrendabele Top nieuwbouw

€

708.000,-

Onderhoudsinvesteringen voor de leefbaarheid

€

119.242,-

Het niet doorberekenen van serviceonderhoud

€

99.500,-

Beste Buurt Idee

€

11.675,-

Het aanbrengen van ondergrondse vuilcontainers

€

7.200,-

Bijdrage aan Koopzeker in bestaande bouw, voor behoud koopwoningen voor de doelgroep

€ 1.559.000,-

Realisatie van een Gezondheidscentrum Onder Een Dak, zonder winstoogmerk


41

Toerekening Jaarresultaat De stichting kent geen statutaire bepalingen voor de winstdeling. Artikel 70 van de Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen alleen uitkeringen mogen doen in het kader van de Volkshuisvesting. De directeur bestuurder bepaalt, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen, dat het resultaat wordt besteed dan wel aan de reserves wordt toegevoegd.

Verkorte enkelvoudige jaarrekening

De jaarrekening 2004 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen, gehouden op 9 juni 2005. De vergadering van de Raad van Commissarissen heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld, conform het gedane voorstel. Ten laste van het resultaat 2005 is een voorziening gevormd voor Koopzeker nieuwbouw voor een totaalbedrag van € 750.000,-. Het resterende resultaat zal worden toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Resultaat 2005

Balans per 31-12-2005

Balans per 31-12-2004

× € 1.000

× € 1.000

× € 1.000

Algemene Reserve

859

20.903

20.044

Totaal resultaat / reserves

859

20.903

20.044

Omschrijving

42

Gebaseerd op de gecontroleerde jaarrekening over het boekjaar 2005.


BALANS PER 31 DECEMBER 2005 ACTIVA

2005 € x 1.000,-

2004 € x 1.000,-

72.157 1.591

71.455 665

1.279

1.253

75.027

73.373

673 18 954 365

732 0 433 25

2.010

1.190

59

81

PASSIVA

Vaste activa

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Beleggingen Diversen

Vlottende activa Voorraden

Liquide middelen

Totaal generaal

Overige Reserve

Egalisatierekeningen


20.044

673

732

139 750

351 0

889

351

917 50.665 264

932 51.319 264

51.846

52.515

677 132 0 591 0 61 1.656

595 124 0 0 0 57 1.739

3.117

2.515

77.429

76.157

Voorzieningen Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Voorziening koopwoningen Wervershoof

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

127 46 77 15

116 174 154 87

265

531

68

982

77.429

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Aangegane verplichtingen Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende leningen Huurders i.v.m. huurvast afkoopsommen Overlopende passiva

76.157 Totaal generaal

44

20.904

Kortlopende schulden

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

Uitkomst 2004 € x 1.000,-

Eigen vermogen

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Uitkomst 2005 € x 1.000,-


45

WINST-EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2005 Boekjaar 2005 € x 1.000,-

Begroting 2005 € x 1.000,-

Boekjaar 2004 € x 1.000,-

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten

10.761 99 100 2.877 74

10.750 162 100 1.916 48

10.437 141 294 3.357 103

Som der bedrijfsopbrengsten

13.911

12.976

14.332

Bedrijfsopbrengsten

Toelichting op de Jaarrekening 2005 Algemeen Voor het verkrijgen van een duidelijker beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen en het resultaat, moet de verkorte jaarrekening in samenhang met de gecontroleerde jaarrekening 2005 worden gelezen. In de gecontroleerde jaarrekening 2005 zijn alle toelichtingen die volgens de van toepassing zijnde grondslagen voor financiële verslaggeving zijn vereist, opgenomen. Activiteiten

Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

1.369 3.136 901 140 174 3.279 1.407

1.318 1.860 872 145 117 3.184 1.445

1.289 5.005 850 123 155 4.060 1.290

10.406

8.941

12.772

3.507

4.035

1.561

39 -2.687

0 -2.706

69 -2.822

De activiteiten van woningstichting Het Grootslag, statutair gevestigd te Wervershoof, bestaan voornamelijk uit: • het stichten, verwerven, in stand houden, verhuur en verkopen van woningen • het onderhouden en verbeteren van woningen • het voeren van een sociaal rechtvaardig verhuur- en toewijzingsbeleid • het betrekken van huurders bij onderwerpen van beleid en beheer • het zich openstellen voor nieuwe woonvormen • het (mede) ontwikkelen van projecten buiten de sfeer van de sociale huursector, voorzover dit dienstig is aan de realisering van de doelstelling

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo rentebaten -/- rentelasten

46

-2.648

-2.706

-2.753

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

859

1.329

-1.192

Jaarresultaat

859

1.329

-1.192


Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2004 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winsten-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Toelichtingen op posten in de balans en winst-en-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd. Schattingswijziging In 2005 is de complexindeling gewijzigd. Het interne beleid en de bedrijfsvoering van woningstichting Het Grootslag is gericht op sturen van het vastgoed op basis van type woning alsmede het soort onderhoud van die woningen. Bij het samenstellen van de nieuwe complexindeling is hierbij aansluiting gezocht.


47

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Materiële vaste activa Keuze kasstroomgenererende eenheid (complexen) Met kasstroomgenerende eenheid wordt de verdeling van de woningen in complexen bedoeld. De complexen zijn ingedeeld op bouwjaar, zonder te kijken naar typen woningen etc. Die woningen die in een bepaald bouwjaar in één bouwstroom zijn vervaardigd, zijn in één complex samengevoegd. Hierdoor kan het bestaan dat diverse type woningen, ook qua onderhoud, in één complex zijn samengevoegd. Onroerende zaken in exploitatie De niet aan economische slijtage onderhevige grondkosten zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs. De woningen met de daarbij behorende installaties en aanpassingen en de garages zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, dan wel tegen de lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn berekend volgens het annuïtaire systeem. Bij de berekening van de annuïteit is rekening gehouden met een rentepercentage van 6%. De investeringen in woningverbetering zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen, danwel lagere bedrijfswaarde. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investering.

48


Exploitatieperiode:

Gelijk aan restant levensduur. Voor complexen waarvan de economische levensduur ultimo boekjaar korter is dan 10 jaar, maar vooralsnog voor onbepaalde tijd worden doorgeëxploiteerd, wordt een restant levensduur van 10 jaar aangehouden.

Onderhoud:

Kosten volgens de 50-jarige meerjarenprognose

Bij de bedrijfswaardeberekeningen zijn de volgende parameters gehanteerd:

Huurstijging

2006

1,36%

(2004 = 2,20%)

Huurstijging

2007

1,44%

(2004 = 2,60%)

Huurstijging

2008

1,44%

(2004 = 3,00%)

Huurstijging

2009

1,44%

(2004 = 1,80%)

Huurstijging

2010

1,44%

(2004 = 1,80%)

Huurstijging

2011 ev

2,25%

(2004 = 2,25%)

Huurderving

0,60%

(2004 = 0,60%)

Lastenontwikkeling

1,80%

(2004 = 1,80%)

Betaalbaarheidsheffing: De betaalbaarheidsheffing is voor de eerstkomende 4 jaar in de berekeningen opgenomen. Voor 2006 is rekening gehouden met een korting van 50%. De betaalbaarheidsheffing wordt niet in de huren doorberekend. Overige lasten:

Voor de overige lasten is een gemiddeld bedrag per woning aangehouden. Een en ander is gebaseerd op de meest recente begrotingscijfers. Per woning is rekening gehouden met een bedrag van € 1.136,(2004 = € 1.112,-). Tevens is rekening gehouden met een jaarlijkse indexering met 1,8%.

Complexindeling:

Per 1 januari 2005 is er een nieuwe complexindeling gemaakt en is gebaseerd op beheerscomplexen.

Grondwaarde:

In de bedrijfswaardeberekening is de restwaarde gelijk gesteld aan de oorspronkelijke grondkosten.

Disconteringsvoet van 5,70% (2004 = 5,70%) Groot onderhoud:

Klachten- en mutatie-onderhoud:

Geplande danwel ingeschatte groot onderhoudsprojecten op basis van de meerjarenbegroting. Voor het totale woningbezit is de geactualiseerde onderhoudsraming, inclusief het groot onderhoud het uitgangspunt geweest. Voor het klachten- en mutatie onderhoud is een gemiddeld bedrag per woning aangehouden. Een en ander is gebaseerd op de meest recente begrotingscijfers. Per woning is rekening gehouden met een bedrag van € 398,(2004 = € 391,-). Tevens is rekening gehouden met een jaarlijkse indexering met 1,8%.


49

In de bedrijfswaarde is begrepen de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaarde– correctie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De rentabiliteitswaardecorrectie wordt per complex toegerekend. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot de balansdatum bestede bedragen. Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, onder aftrek van het eventueel (verwachte) onrendabele gedeelte van de investering. Het moment van de afwaardering is het boekjaar waarin het besluit tot investeren is genomen (intern geformaliseerd) en eveneens extern is gecommuniceerd. Onroerende- en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem.

Financiële vaste activa

Voorraden

Egalisatierekening BWS-subsidies

De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijzen.

De egalisatierekening bevat toekomstige baten waarop aanspraak is verkregen. Deze te egaliseren BWS-subsidie is verhoogd met de subsidierente en verlaagd met het traditionele exploitatietekort.

Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en zonodig onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

Voorzieningen

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn.

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Huren

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw, worden als bijzondere waarde-verandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex, waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. Met een aantal huurders is een zgn. Huurvast of Huurzeker contract afgesloten. Met deze huurders is voor een bepaalde periode een vast stijgingspercentage van de huur afgesproken. In sommige gevallen van Huurvast/Huurzeker is een afkoopsom betaald. De ontvangen afkoopsommen worden gelijkelijk in de afgesproken periode aan het resultaat toegevoegd.

Te vorderen BWS-subsidies: De te vorderen subsidies ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo. Deelnemingen en resultaat deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening.

50


Resultaatbepaling

Vergoedingen

Egalisatierekening Egalisatierekening brutering De egalisatierekening brutering is gevormd om de in 1995 ontvangen afkoopsom met betrekking tot toekomstige exploitatiesubsidies aan de toekomstige jaarresultaten toe te rekenen. De egalisatierekening brutering valt lineair vrij ten gunste van de post overheidsbijdragen van de winsten verliesrekening op basis van de ingeschatte exploitatieduur. De laatste termijn is in het boekjaar 2004 vrijgevallen.

Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders (boven de netto-huurprijs) voor leveringen van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen. Overheidsbijdragen Hieronder worden zowel de toerekening van de overheidsbijdragen op basis van de egalisatierekening brutering verantwoord, alsmede de overheidsbijdragen uit hoofde van andere subsidie regelingen.


51

Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële vaste activa (uitgezonderd grond) worden gebaseerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel de lagere bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. In afwijking hiervan worden de activa ten dienste van de exploitatie vanaf 2000 lineair afgeschreven. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder wordt de afboeking ten gevolge van een lagere bedrijfswaarde dan de boekwaarde verantwoord. Lonen, salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de lonen en salarissen en de sociale lasten met betrekking tot de in het boekjaar werkzame werknemers opgenomen. Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten wegens het jaarlijks terugkerend onderhoud (planmatig en dagelijks - en mutatieonderhoud). Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

52


Bestuursverantwoording Het bestuur is belast met het besturen van woningstichting Het Grootslag. Dit houdt in dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de organisatiedoelstellingen, de strategie, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling.

Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van woningstichting Het Grootslag en voor de financiering van woningstichting Het Grootslag. Het bestuur streeft als maatschappelijke ondernemer naar een effectieve en expliciete verantwoording van de hiervoor genoemde zaken. Het bestuur legde de operationele, volkshuisvestelijke en financieel bereikte doelstellingen van woningstichting Het Grootslag als ook de strategie en de randvoorwaarden die bij de strategie worden gehanteerd, ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. Deze doelstellingen zijn nader uitgewerkt in de eerdere hoofdstukken van dit jaarverslag. Over de gevoeligheden van de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen rapporteerde het bestuur aan de Raad van Commissarissen. Onder eindverantwoordelijkheid van het bestuur is een op woningstichting Het Grootslag toegesneden systeem van interne risicobeheersing en –controle voorgesteld dat in 2006 wordt uitgewerkt. Als instrumenten hanteert het bestuur: risicoanalyse van de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen, handleiding voor de interne inrichting van de financiële verslaglegging en een systeem van monitoring en rapportering.

nadrukkelijk stil bij de (gevolgen van de) inrichting van een BV. Eind 2005 kwam de oprichting van Olympia vastgoedbeheer BV aan de orde. Het bestuur besprak met de Raad van Commissarissen en de auditcommissie de informatievoorziening met de bijbehorende analyses. De auditcommissie en de Raad van Commissarissen stemden in met de door de werkorganisatie voorgestelde nieuwe rapportagesystematiek. De rapportages zijn vanaf 2006 onder meer gestoeld op de principes van de balanced scorecard.

Verantwoording Op grond van de bevindingen en de bij de jaarrekening opgenomen accountantsverklaring stelt de directeur bestuurder van woningstichting Het Grootslag het jaarverslag en jaarrekening over 2005 vast en keurt na lezing van de stukken en de persoonlijke toelichting van de heer ing. J.L. Wisse RA, partner van Deloitte, de Raad van Commissarissen de stukken goed. In het kader van artikel 26 van het BBSH verklaart ondergetekende dat de middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de Volkshuisvesting.

Wervershoof, 8 juni 2006

Raad van Commissarissen en de auditcommissie In het verslagjaar deden zich geen onvoorziene risico’s en omstandigheden voor. Wel stonden wij in het verslagjaar

J. Th. (Hans) Kröger directeur bestuurder

54


55

56


Bezoekadres Olympiaweg 25 1693 EJ Wervershoof T 0228 587 587 F 0228 587 555

Openingstijden • maandag t/m donderdag van 08.30 uur tot 16.30 uur • vrijdag van 8.00 uur tot 12.00 uur (’s middags gesloten)

Gratis onderhoudslijn T 0800 0 22 24 26 Op werkdagen van 8.00 tot 12.00 uur bereikbaar. Buiten deze tijden alleen voor uw spoedmeldingen.

Postadres Postbus 90 1693 ZH Wervershoof [email protected] www.wst-hetgrootslag.nl


INHOUDSOPGAV. 1. Bestuursverslag Verslag van de Raad van Commissarissen Interne Organisatie en externe invloeden 10

Recommend Documents