Inhoudsopgave. Bestuursverslag 5. Volkshuisvestingsverslag 24. Verslag raad van commissarissen 49

Jaarverslag

2012

Inhoudsopgave Bestuursverslag

5

Inleiding

5

Landelijk beleid: Rutte I, Lenteakkoord, Rutte II

5

Regionale ontwikkelingen

8

Lokale ontwikkelingen

9

Ondernemingsplan Ons Doel

10

Governance

14

Organisatie

14

Bestuursbesluiten

16

Verbindingen

16

20

Garantstelling project Juigalpa

Kwaliteitszorg

20

Verklaring

22

Volkshuisvestingsverslag

24

Inleiding

24

Verhuur van woningen

24

Kwaliteit van woningen

28

Betrekken van bewoners bij beleid en beheer

35

Leefbaarheid: schoon, heel, veilig en ontmoeten

35

Zorg: samenwerken!

38

Beschouwing van het bestuur van de huurdersorganisatie Ons Doel

41

Financiële continuïteit

41

Verslag raad van commissarissen

49

Inleiding

49

Koers ondernemingsplan

49

Personalia bestuurder

50

Samenstelling van de raad van commissarissen ultimo 2012, personalia en relevante (neven)functies

50

Vergoedingen

51

Profielschets raad van commissarissen

52

Werkwijze raad van commissarissen en governancestructuur

52

Risicobeheersing- en controlesysteem

53

Verklaring van de raad van commissarissen

55

2 Ons Doel - Jaarverslag 2012

Jaarrekening

57

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar

57

Geconsolideerde balans per 31 december 2012

58

Geconsolideerde winst- en verliesrekening per 31 december 2012

60

Geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2012

61

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012

62

Algemeen

62

Grondslagen voor waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling

62

Algemeen

62

Gebruik van schattingen

63

Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000)

76

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

88

Garantstelling project Juigalpa Nicaragua

88

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000) 89

Enkelvoudige balans per 31 december 2012

95

Enkelvoudige winst- en verliesrekening per 31 december 2012

96

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2012

97

Overige informatie

98

Overige gegevens

100

101

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant


2 Bestuursverslag 2012

Bestuursverslag Inleiding We dachten vorig jaar dat de magere jaren nu echt waren aangebroken. Dat de bodem nog niet is bereikt blijkt wel uit het Lenteakkoord en het Regeerakkoord van de coalitie PvdA – VVD (Rutte II). We zitten in een kring van bezuinigingen, teruglopende werkgelegenheid en tegenvallende economische groei en nog meer bezuinigingen. Alles is bespreekbaar, zolang het begrotingstekort maar beneden de 3 % blijft. De heffingen die aan de sector zullen worden opgelegd, zijn maar ten dele door extra huurstijgingen op te vangen. Zeker de eerstkomende jaren zullen bezuiningen op de bedrijfskosten, woningverkopen en beperkingen in de investeringsprogramma’s nodig zijn om ondanks de heffingen een gezonde bedrijfsvoering te houden.

In dit verslag zullen we eerst ingaan op een aantal landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen. Er valt veel op af te dingen, maar de overheidsmaatregelen lijken er op gericht te zijn dat de woningmarkt weer in beweging komt. Het zal langzaam gaan, maar onwrikbare politieke waarheden, zoals de heiligverklaring van de hypotheekrenteaftrek, of de inflatievolgende huurstijging uit oogpunt van woonlastenbeperking lijken nu van tafel. Of de politieke compromissen die nu gesloten zijn houdbaar zullen zijn en tot verbeteringen op de woningmarkt zullen leiden, zal nog moeten blijken. Wat heeft Ons Doel in 2012 gedaan: • 112 woningen verhuurd via Woonzicht.nl; • 21 woningen verkocht; • de huurachterstanden ondanks de crisis die ook toeslaat bij onze huurders nagenoeg gelijkgehouden; • € 5,4 miljoen aan onderhoud uitgegeven, waaronder 0,5 miljoen aan na-isolatiemaatregelen; daarnaast is € 0,6 miljoen aan verbeteringen geactiveerd; • 138 woningen in aanbouw (50 appartementen, 14 zorgappartementen voor De Haardstee en 20 zorgappartementen voor Libertas Leiden in Het Gebouw; 36 sociale huurwoningen en 18 appartementen voor De Haardstee in Zuidhoven); • deelgenomen aan het project Kleiner Wonen met Korting; • met de huurders samen plannen gemaakt en uitgevoerd voor de Pioenhof en de Suriname/Antillenstraat; • gewerkt aan plannen voor schoolwoningen bij Het Gebouw, Lorentzhof en Robijnhof; • tal van leefbaarheidsinitiatieven gefaciliteerd, zoals tuintjesprojecten, het Rode Touwenproject en zakgeldjongeren.

Landelijk beleid: Rutte I, Lenteakkoord, Rutte II Rutte I: ‘gluurverhoging’ Het huurbeleid voor 2012 komt nog van kabinet Rutte I (VVD, CDA en gedoogsteun van de PVV). Dit huurbeleid was voor de meeste huurders inflatievolgend. Voor de huishoudens met een inkomen boven de € 43.000 opende het kabinet de mogelijkheid de huren met 5% boven de inflatie te verhogen. Op het laatste moment is dit niet doorgegaan. De rechtbank heeft op 13 april 2012 uitgesproken dat de Belastingdienst de inkomensverklaringen pas mag afgeven als de wet is gewijzigd. Ons Doel heeft er niet voor gekozen de informatie bij de Belastingdienst op te vragen. De inkomensgegevens waren erg onbetrouwbaar, hoorden wij van corporaties die dat wel – feitelijk onwettig - hebben gedaan. Er kleefden ook andere bezwaren aan wat bij de huurdersorganisaties de ‘gluurverhoging’ werd genoemd. Het voorstel hield geen rekening met eventuele inwonende kinderen. De huurders met een hoog inkomen moesten in het kader van het bevorderen van de doorstroming ‘uitgerookt’ worden. De middeldure huurwoningen en de betaalbare koopwoningen waar deze groep dan naar toe zou moeten zijn onvoldoende beschikbaar.


Lenteakkoord De voorjaarsronde voor de rijksbegroting is een nieuw fenomeen dat is veroorzaakt door de Europese regels. EU-Landen moeten in het voorjaar al laten zien dat hun begrotingstekort binnen de grens van 3% van het bruto binnenlands product blijft. De bezuinigingsgesprekken waren voor de PVV aanleiding om de gedoogsteun in aan het VVD-CDAkabinet in te trekken. De regeringscoalitie heeft met GroenLinks, de ChristenUnie en D66 in een paar dagen tijd een ‘Kunduzakkoord’, later geframed als Lenteakkoord in elkaar getimmerd. Dit gebeurde net voor de sluitingsdatum van 30 april, die ‘Brussel’ had opgelegd. Het woningmarktpakket binnen deze maatregelen komt in grote lijnen op het volgende neer: • De verhuurdersheffing wordt een jaar naar voren gehaald (2013 in plaats van 2014) en moet 450 miljoen opleveren. Uitvoering gebeurt door de Belastingdienst. • De huren van huurders met een inkomen van 33.000 tot 43.000 euro mogen verhoogd worden met 1% boven de inflatie. Om dit mogelijk te maken komt er een jaarlijkse periodieke inkomenstoets. • De WOZ-waarde krijgt een nog grotere rol in de woningwaardering. Als de WOZ-waarde hoger is dan gemiddeld in de regio mogen nog eens 25 wws-punten bovenop de schaarstepunten worden opgeteld. In sommige gevallen dus 50 punten extra! • Vanaf 2013 (nieuwe leningen) is de hypotheekrente alleen aftrekbaar als de lening annuïtair is en in 30 jaar wordt afgelost. • De maximale hypotheek wordt in stappen afgebouwd van 106% naar 100% van de waarde van het huis (loan-to-value ratio). • De overdrachtsbelasting blijft op 2% gehandhaafd.

Wonen 4.0 Na het Lenteakkoord, maar voor de verkiezingen presenteerden Aedes, de Woonbond, de Vereniging Eigen Huis en makelaarsorganisaties NVM, VBM en Vastgoedpro een gezamenlijk plan voor hervorming van de woningmarkt. Net als bij het Lenteakkoord zijn de partijen “over hun schaduw gesprongen” om tot een integraal plan te komen, dat zowel de koop- als de huursector moet veranderen. Drie ingrijpende maatregelen zijn volgens het plan noodzakelijk: • De hypotheekrenteaftrek wordt in dertig jaar geleidelijk afgebouwd. Huishoudens krijgen compensatie voor de hogere hypotheeklasten met geleidelijk lagere tarieven voor de inkomstenbelasting per belastingschijf. Het eigenwoningforfait wordt afgebouwd en de overdrachtsbelasting verdwijnt. • De huren van woningen die onder marktniveau liggen worden geleidelijk verhoogd. De totale huursom van een corporatie mag stijgen met het inflatiepercentage plus 2%, daarbinnen kunnen corporaties de stijging variëren. Hierdoor ontstaat een betere relatie tussen de hoogte van de huur en de kwaliteit en waarde van de woning. De hogere huren worden ook hier gecompenseerd met geleidelijk lagere tarieven voor de inkomstenbelasting per belastingschijf. • Introductie van een Woontoeslag als steun voor lagere en bescheiden middeninkomens in zowel de huur- als de koopsector. Hoewel het plan op een breed draagvlak mag rekenen is de politieke realiteit dat er bezuinigd moet worden. Het is niet het eerste doel van Wonen 4.0 om een bijdrage te leveren aan een gezonde rijksbegroting. Het plan heeft ongetwijfeld invloed gehad, maar was juist om deze reden kansloos.


Rutte II: Bruggen Slaan Het kabinet Rutte II is een coalitie van PvdA en VVD. De coalitie kwam in ruim zes weken tot het Regeerakkoord “Bruggen Slaan”. Nieuw is de minister voor Wonen en Rijksdienst, die bij binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties is ondergebracht. Stef Blok heeft de eer gekregen beweging te brengen in deze ingewikkelde dossiers. De paragraaf Wonen bevat de volgende hoofdzaken: • Voor bestaande en nieuwe hypotheken wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf ), in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf. Voor nieuwe leningen gelden de regels uit het Lenteakkoord (alleen van annuïtaire leningen mag de rente afgetrokken worden). • Er komt een inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor huurders met een huishoudinkomen tot 33.000 is dat 1,5 procent plus inflatie. Bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 gaat het om 2,5 procent bovenop de inflatie. Boven de 43.000 is de huurverhoging 6,5 procent plus inflatie. Verhuurders mogen hierbij werken met een huursombenadering. De systematiek met een huurliberalisatiegrens blijft intact. Het systeem voor woningwaardering wordt sterk vereenvoudigd met als grondslag 4,5 procent van de waarde op basis van de wet waardering onroerende zaken. Daarmee komt een einde aan het puntensysteem. Voor huurders met een inkomen boven 43.000 wordt de maximale huurprijs op basis van het woning waarderingssysteem tijdelijk buiten werking gesteld. Na vertrek van de zittende bewoners geldt de maximale huurprijs weer. Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten. Gemeenten met meer dan honderdduizend inwoners krijgen extra bevoegdheden. De schaal van een woningbouwcorporatie moet in overeenstemming zijn met de schaal van de regionale woningmarkt en met de maatschappelijke kerntaak. De extra huuropbrengsten van corporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector worden via een heffing afgeroomd. De verhuurdersheffing loopt op van 45 miljoen euro in 2013 naar 2,0 miljard in 2017. Daarna blijft de bijdrage structureel op dit niveau. Het Regeerakkoord slaat gaten in de begrotingen van de woningcorporaties. De verder opgevoerde heffing staat ver af van de visie, waarvan Wonen 4.0 getuigt. Het is vooral gericht op het bereiken van een aanvaardbaar begrotingstekort, met desastreuze gevolgen voor de huurders, de bouwsector en de woningcorporaties. De beloning van bestuurders van woningbouwcorporaties wordt versneld aangepast op basis van de nieuwe wet normering topinkomens. Minister Blok is in december met voorstellen gekomen, die een relatie leggen met de omvang van de woningcorporatie, maar op geen enkele manier aansluiten bij de sectorbrede beloningscode die de sector voor zichzelf verbindend heeft verklaard.

Herzieningswet (Woningwet) De Tweede Kamer heeft op 5 juli unaniem ingestemd met de Herzieningswet. De herzieningswet regelt onder meer het werkdomein van woningcorporaties (zorgen voor voldoende, goede, betaalbare woningen en investeren in wijken en buurten), de relatie met de gemeente(n), de betrokkenheid van huurders en de gevolgen van de Europese beschikking over staatssteun. De kamer heeft een amendement van Jacques Monasch (PvdA) aangenomen waardoor alle artikelen die betrekking hebben op de Europese beschikking over staatssteun pas later in werking treden. Zo onstaat ruimte om de uitkomsten van gesprekken die de minister met Brussel voert over bijvoorbeeld de inkomensgrenzen te verwerken in de wetgeving. Huurdersorganisaties krijgen door de amendementen een steviger rol bij fusiebesluiten. Ook is nu in de wet geregeld dat de huurdersorganisatie het recht heeft om deel te nemen aan het overleg tussen gemeente en woningcorporatie(s) over prestatieafspraken. In de Leidse praktijk gebeurt dit al in het Leids Platform Wonen. De governancecode en de vierjaarlijkse visitatie zijn nu ook in de wet verankerd. Nu zijn uitsluitend leden van Aedes verplicht zich te houden aan de Aedescode en daarmee aan de governancecode en aan de visitatieplicht. Minister Blok heeft behandeling in de Eerste Kamer opgeschort, omdat hij aspecten van het Regeerakkoord door middel van een novelle wil toevoegen aan de wet.


Regionale ontwikkelingen Nieuw woonruimteverdeelsysteem De stuurgroep woonruimteverdeling, met bestuurlijke vertegenwoordigers van gemeenten, woning-corporaties en huurdersorganisatie in Holland Rijnland inclusief Rijnstreek, heeft overeenstemming bereikt over de hoofdlijnen van een nieuw woonruimteverdeelsysteem. De belangrijkste beleidsuit-gangspunten zijn: • meer lokale beleidsruimte; 30% van de vrijkomende woningen via lokale afspraken verdelen; • inschrijftijd is het belangrijkste volgordecriterium; bij gelijke inschrijftijd loten; • omzetting inschrijfwaarde Holland Rijnland: nieuwe inschrijfwaarde is oude inschrijftijd plus woonwaarde gedeeld door twaalf (woonwaarde is woz-waarde met factor omgerekend in maan-den); • een nieuwe urgentiecommissie met voordrachten van steeds twee leden door gemeenten, wo-ningcorporaties en huurdersorgansaties; onafhankelijk voorzitter; • stadsvernieuwingsurgenten zoeken tot jaar voor sloop binnen eigen gemeente, vervolgens een half jaar met bemiddeling van corporatie en het laatste half jaar in de hele regio. Op basis van deze uitgangspunten is een ontwerp verordening en een convenant opgesteld. Details in de verordening zijn in nadere regels vastgelegd. Het Dagelijks Bestuur kan deze nadere regels aanpassen, na advies van de Beleidscommissie Woonruimteverdeling (vertegenwoordigers van woningcorporaties, huurdersorganisaties en van gemeenten. Een projectgroep heeft een selectieadvies voor de keuze van een woonruimteverdeelpakket gegeven. In 2013 is de besluitvormingsprocedure rond de verordening afgerond. Dan kan de VWHR overgaan tot aanschaf en implementatie van het nieuwe ICT-systeem voor woonruimteverdeling. De invoering van het nieuwe stelsel zal in 2014 plaatsvinden.

Sociale agenda, contingenten voor bijzondere doelgroepen Het bestuurslidmaatschap van de VWHR betekent voor de bestuurder van Ons Doel dat hij de portefeuille Sociale Agenda behartigt. In de werkgroep Sociale Agenda, waarin medewerkers van verschillende corporaties actief zijn, wordt het beleid rond de contingentwoningen voorbereid en uitgevoerd. De besluitvorming ligt bij Holland Rijnland. Jaarlijks worden 120 woningen (5% van de mutaties) gekoppeld aan 14 woningcorporaties in Holland Rijnland en aan 15 erkende zorginstellingen in de vorm van driepartijenovereenkomsten. Deze driepartijenovereenkomsten komen er op neer dat de cliënt een huurovereenkomst sluit met de corporatie, een begeleidingsovereenkomst met de zorginstelling. De woningcorporaties vertegenwoordigd door de VWHR en de erkende zorginstellingen hebben ook een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Uitgangspunt is dat cliënten gedurende twee jaar begeleiding krijgen om hun leven weer op de rails te krijgen. Cliënten kunnen zelf naar een woning zoeken door middel van een voucher dat de VWHR afgeeft, of zij worden direct bemiddeld. Ons Doel heeft in 2012 9 woningen verhuurd in het kader van de contingentregeling. Zij had daarmee relatief het grootste aandeel in de regio (7% van 107 verhuringen aan bijzondere doelgroepen)

Pilot ambulante crisisopvang De Binnenvest wil het sociaal pension onderbrengen in 15 woningen van de corporaties in Holland Rijnland, maar hoofdzakelijk in Leiden. Het voordeel van woningen is dat deze sneller het leven op orde brengen van de cliënten van De Binnenvest dan de collectiviteit van het sociaal pension. Naast de eenmalige claim van 15 woningen zijn er drie woningen per maand nodig voor de uitstroom van cli-enten in woningen met begeleiding, de contingentswoningen voor bijzondere doelgroepen. Bij deze contingentswoningen is er een driepartijenovereenkomst: een huurcontract tussen cliënt en corporatie, een zorgovereenkomst tussen cliënt en zorginstelling gedurende twee jaar en een woonbegeleidingsover-eenkomst tussen de corporatie en de zorginstelling. Rond de zomervakantie hebben medewerkers van Leidse corporaties samen met de Binnenvest gewerkt aan de voorbereiding van een pilot van vijf woningen, waarvan één van Ons Doel. De woningen kwamen in september beschikbaar voor cliënten van de Binnenvest. De Binnenvest hecht veel belang aan het slagen van dit project. Zij heeft een projectleider ingehuurd en Vilans ingeschakeld voor een degelijke evaluatie.


Regionale woonvisie Holland Rijnland treft voorbereidingen voor een herziene regionale woonvisie. Het rapport dat Rigo Research heeft gemaakt in opdracht van de werkgroep Ruimte van de VWHR is ingebracht in bij de werkgroep die de woonvisie voorbereidt. Eind 2012/ begin 2013 voert Companen in opdracht van Holland Rijnland een marktopnameonderzoek uit. Het resultaat moet zijn een overzicht van kansrijke en kwetsbare wo-ningmarktsegmenten op korte en op lange termijn. Als de inventarisatie gereed is, omstreeks mei, dan zal de VWHR betrokken worden bij de discussie over het vervolg.

Lokale ontwikkelingen PRIL Het Programma ruimtelijke investeringen Leiden (PRIL) legt de investeringen van de gemeente in de openbare ruimte vast. De gemeente ziet de inkomsten sterk teruglopen door dalende grondprijzen en doordat de grond ‘op’ is. De gemeente kwam eind mei met een bezuinigingsplan van 13 miljoen euro naar buiten.

Nota Wonen In 2012 is hard gewerkt aan de nieuwe woonvisie. De Leidse corporaties leverden ambtelijke en bestuurlijke inbreng. Op 3 juli is een inspraakversie van de nota, met de titel”Leiden kijkt vooruit en pakt door” gepubliceerd. Tot 7 september was er gelegenheid om zienswijzen in te dienen. De gemeente heeft de opmerkingen die de corporaties hebben ingebracht tijdens excursies, woondebatten en het reguliere overleg in het Leids Platform Wonen goeddeels te hebben verwerkt. Er is meer aandacht voor leefstijlen, voor Leiden als onderdeel van een regionale agglomeratie en voor de kansen die ontwikkelingslocaties nabij de nieuwe stadsring (Willem de Zwijgerlaan, Churchilllaan en oostelijke randweg, als die er komt). De gemeente heeft de nota aangepast aan de inspraakreacties. Eind 2012 was de nota gereed voor besluitvorming in de gemeenteraad. In 2013 zullen op mede op basis van de woonvisie nieuwe prestatieafspraken tussen Leiden en de Leidse woningcorporaties tot stand komen.

RAP Het Rijnlands Architectuurplatform (RAP) speelde een grote rol in de ontwikkeling van de woonvisie. Het RAP heeft zichzelf de afgelopen tijd ‘opnieuw uitgevonden’ en draagt met veel elan bij aan het stedelijk debat. Er is een reeks van debatten met interessante sprekers geweest. Er was een excursie van de raadscommissie Ruimte en Regio, de woningcorporaties en huurdersorganisaties naar Groningen en er volgt nog een afsluitende excursie. Deze activiteiten hebben er toe bijgedragen dat de betrokkenen elkaar beter hebben leren kennen en dat er meer overeenstemming is over de langetermijnvisie op Leiden. De gemeente is bereid om het RAP voor vijf jaar steun te verlenen, op voorwaarde dat de woningcorporaties meebetalen. De woningcorporaties zijn bereid om voor in ieder geval twee jaar een bijdrage van € 5000 per corporatie toe te zeggen. Na deze periode volgt een evaluatie en een besluit over een eventueel vervolg van drie jaar.

Sociaal statuut De huurdersorganisatie hebben een poging gedaan om een nieuw sociaal statuut op te stellen. De concept tekst kon niet rekenen op de steun van de Leidse corporaties. Het was nu aan de corporaties om de huurdersorganisaties te overtuigen met een tegenvoorstel. In juni heeft er constructief overleg plaatsgevonden met een uitgebreide delegatie van de Leidse huurdersorganisaties. De jurist van De Sleutels gaat de tekst aanpassen op de gemaakte opmerkingen. Eind 2012 was het proces nog niet afgerond.


Ondernemingsplan Ons Doel Van het ondernemingsplan is in het voorjaar een boekje gemaakt, dat op 15 mei aan onze belanghouders is gepresenteerd. Hierna volgen de kern van Ons Doel en de 11 doelen die wij hebben geformuleerd.

De kern van Ons Doel Wij zijn er voor mensen die een steuntje in de rug nodig hebben bij het wonen. Wij willen dat mensen zich thuis voelen in hun woning en buurt. Wij willen verschil maken door: • een integere, respectvolle houding; • mensen aan te spreken op hun eigen verantwoordelijkheid; • makkelijk benaderbaar te zijn voor huurders en partners; • ons vooral te richten op starters, landers en doorstarters. Mensen met een gering inkomen of een beperking verdienen onze steun. Wij nemen op het gebied van huisvesting belemmeringen weg, zodat sociale stijging mogelijk wordt. Veiligheid, ontmoetingsmogelijkheden en betrouwbare partners dragen er aan bij dat mensen zich thuis voelen in hun woning en hun buurt. Direct contact met klanten, kunnen luisteren naar hun wensen en daar respectvol mee omgaan vraagt een organisatie met een menselijke maat waarin onderlinge samenwerking en die met externe partners belangrijk is en medewerkers zich eigenaar voelen van hun taken. Ook klanten kwaliteitsgerichtheid horen tot de kerncompetenties van de medewerkers en daarmee van de organisatie. Ons Doel wil haar imago van betrokken en betrouwbare organisatie steeds weer laten zien in haar handelen. Daarom is het van groot belang de tevredenheid van huurders, medewerkers en samenwerkingspartners regelmatig te meten en zo nodig verbeteringsplannen op te stellen.


Onze doelen voor 2012 – 2015 Doelen samenleving

Doelen samenleving:

Toelichting:

1. Ons Doel heeft draagvlak voor

De belanghouders van Ons Doel zijn: • huurders, woningzoekenden en hun organisaties; • overheden waar Ons Doel mee te maken heeft; • samenwerkingspartners (Libertas Leiden, De Haardstee, De Binnenvest en Boerhaave); • overige zorginstellingen actief in Leiden; • collegacorporaties in Leiden en de regio.

haar beleid bij haar belanghouders en zoekt nieuwe wegen om de belanghouders bij het werk van Ons Doel te betrekken.

Van het bestuur van HOOD, de gemeente en onze belangrijkste samenwerkingspartners hebben teruggekregen dat ons sociale gezicht en de focus op starters, landers en bijzondere ons herkenbaar en onderscheidend maken. Het sterkt ons in de overtuiging om op eigen kracht verder te gaan.

2. Ten minste 90% van de woningen van Ons Doel heeft een huur beneden de liberalisatiegrens (nu 99%)

3. Van de vrijkomende zelfstandige woningen zal Ons Doel jaarlijks 5% aan bijzondere doelgroepen toewijzen.

4. Ons Doel spant zich in om maatschappelijk vastgoed te realiseren als haar samenwerkingspartners daar om vragen.

Ons Doel richt zich in hoofdzaak op huishoudens met een laag inkomen. Duurdere woningen zijn bestemd voor een middengroep die te veel verdient voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning. In Het Gebouw komen 50 woningen met een huur van gemiddeld € 800 per maand voor een woning van gemiddeld 100 m². Daarmee hebben wij in 2013 ineens 5% woningen boven de liberalisatiegrens. Dit heeft gevolgen voor de streefhuren van de overige woningen. Dit is in lijn met de regionale afspraken over de contingentregeling. Ons Doel levert zijn aandeel aan woningen voor cliënten, die op weg naar volledige zelfstandigheid gedurende twee jaar begeleiding van een zorginstelling krijgen. Er is sprake van een driepartijenovereenkomst in de vorm van een huurovereenkomst tussen ons en de huurder en een begeleidingsovereenkomst tussen de huurder als cliënt en de zorginstelling. Daarnaast verhuurt Ons Doel direct aan instellingen. Ons Doel levert 2,8% van haar woningen aan zorginstellingen (Exodus, Gemiva, Cardea, De Binnenvest en De Haardstee). Met 69 woningen is Ons Doel in absolute zin de aanvoerder in de regio. Enkel Vooruitgang in Sassenheim levert in de regio een relatief hogere bijdrage (2,9%). Maatschappelijk vastgoed is geen doel op zich, maar is een middel waarmee gezamenlijke doelen van Ons Doel en de samenwerkingspartners worden gerealiseerd. Ons Doel voert besprekingen met Libertas Leiden om twee verzorgingshuizen te transformeren in woonzorgcombinaties van groepswonen voor PG-geïndiceerde ouderen en levensloopgeschikte woningen voor ouderen met een somatische indicatie. In 2013 nemen wij een beslissing of het eigendom van deze huizen bij Libertas blijft of van een of beide huizen naar Ons Doel gaat.


Doelen bedrijf (mensen en middelen)

5. De totale waardering van de medewerkerstevredenheid zal driejaarlijks gemeten worden en stijgt weer naar 7,7 (2007: 7,7: 2010: 7,4).

6. Ons Doel krijgt jaarlijks van het Centraal Fonds een continuïteitsoordeel A en van de accountant het oordeel “goed niveau van interne beheersing”.

Toelichting: De algemene tevredenheid kwam in 2012 uit op 7,2. Desondanks zijn 53% meer medewerkers die Ons Doel als werkgever aanbevelen dan medewerkers die Ons Doel afraden. Een uitzonderlijk hoog percentage: de gemiddelde score van andere ondernemingen die dit onderzoek hebben laten uitvoeren is 12%. Medewerkers voelen zich in het algemeen met respect behandeld, hebben prettige werktijden, afwisselend werk, weten welke resultaten van hun verwacht worden en zijn trots op hun werk. Men vindt dat beslissingen niet snel genoeg genomen worden, dat de samenwerking beter kan en dat de organisatie beter geleid kan worden. Een relatief kleine brengt met zich mee dat er weinig doorgroeimogelijkheden zijn en dat er weinig collega’s zijn de taken kunnen overnemen. Er zijn verschillende verbetertrajecten gestart naar aanleidng van de resultaten van deze tevredenheidsmonitor.

Het continuïteitsoordeel A is het CFV-oordeel van een financieel gezonde woningcorporatie. Daarnaast stelt het WSW eisen aan de kasstromen, inclusief een (fictieve) afschrijving van 2%/jaar. De solvabiliteit op basis van marktwaarde in verhuurde staat moet meer dan 50% zijn. Interne financiële eisen zijn: een positieve operationele kasstroom en een rentedekkingsgraad (ICR) van 1,3. In 2012 heeft Ons Doel weer een continuïteitsoordeel A opgehaald bij het CFV. Het waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft ons in 2012 weer onverander kredietwaardig verklaard en een faciliteringsvolume van € 10,1 miljoen vastgesteld. De accountant heeft in de managementletter in het voorjaar aangegeven dat het risicomanagement en het aanbestedingsbeleid nog extra aandacht verdienen. Op beide punten is in het verslagjaar actie ondernomen. Voor het risicomanagement heeft een extern adviesbureau na een onderzoek aanbevelingen geformuleerd. Het aanbestedingsbeleid is verder aangescherpt.

Doelen ‘stenen’ (productie en proces)

7. Ons Doel bereikt door bouwprogramma, verwerving, fusie en verkoop een groei van gemiddeld 1% per jaar.

Dit doel moet duidelijk in meerjarenperspectief worden opgevat. Ons Doel heeft in 2012 geen woningen opgeleverd, maar heeft 138 woningen in aanbouw. Naast het Gebouw kunnen nog 19 woningen worden gebouwd en de locaties Robijnhof en Lorentzhof die wij samen met Libertas Leiden in studie hebben gaan over 180 woningen en 40 intramurale plaatsen voor psychogeriatrische (PG-)zorg. Samenhangend met deze ambitie zou Ons Doel 100 woningen moeten verkopen in de periode 2012 – 2016. Als wij in staat zijn, ondanks de verhuurdersheffingen, deze plannen doorgang te laten vinden, dan zou de gemiddelde groei op 2,2% uitkomen.


Toelichting:

8. Het aandeel etagewoningen met lift, bestemd voor landers, neemt toe van 7% (2009) naar 25%. Van de vrijkomende woningen zal jaarlijks 40% aan starters worden toegewezen.

9. In 2015 zijn alle woningen die nu een energielabel van D of hoger hebben na-geïsoleerd naar het niveau van label C (tenzij een concreet plan voor sloop of renovatie in voorbereiding is. Bovendien hebben alle woningen de basiskwaliteit die omschreven is als “goed wonen”.

10. De totaalbeoordeling van de tevredenheid van de huurders met de woning, de dienstverlening en de woonomgeving stijgt naar 7,8 (2009: woning 7,6; dienstverlening 7,6 en woonomgeving 7,5).

11. Ons Doel ontwikkelt met samenwerkingspartners op het gebied van wonen, zorg en welzijn diensten die bijdragen aan het welbevinden van huurders en wijkbewoners.

Deze doelstelling verwoordt onze inspanning voor landers en starters. Als alle plannen zoals hierboven beschreven gestalte krijgen, dan stijgt het aantal etagewoningen met lift tot 24%. De doelstelling wordt net niet gehaald. Onder invloed van het veranderde rijksbeleid moeten wij andere investeringskeuzes maken dan wij eerder hadden voorzien. We lijken evenwel dicht bij het gestelde doel uit te komen. De ambitie voor starters blijkt achteraf wellicht te laag gesteld. In 2011 hebben wij 67% van onze verhuringen via woonzicht.nl aan starters toegewezen. In 2012 was dit 56%. De overwegend compacte woningen in of nabij de Leidse binnenstad lenen zich uitstekend voor de startende huishoudens. Met deze doelstelling sluit Ons Doel aan bij de prestatieafspraken met de gemeente Leiden en bij het Convenant Energiebesparing dat Aedes, de Woonbond en het ministerie hebben gesloten. De berekende besparing op het gasverbruik bedraagt 29%. De reductie van de CO2-uitstoot is berekend op 25% (1600 ton/jaar). Voor sommige maatregelen zijn wij afhankelijk van de medewerking van huurders. We hebben het afgelopen jaar weer gevels geïsoleerd, HR++-glas aangebracht waar enkel glas was. Waar cv-ketels aan vervanging toe waren hebben wij die vervangen door hoogrendementsketels. Met name in de complexen Suriname-/Antillenstraat en Pioenhof hebben wij het afgelopen jaar grote stappen gezet. Het gemiddelde gasverbruik (gegevens Liander) per woning daalde van 1327 m³ in 2009 naar 1172 m³ in 2012. Dit is een daling van 12%. De CO2-uitstoot daalde zelfs met 19% in deze periode. Ons Doel streeft voortdurend naar verbetering van de kwaliteit van dienstverlening. Wij meten twee keer per jaar de tevredenheid van nieuwe huurders, van vertrokken huurders en de tevredenheid van alle huurders over reparatieverzoeken. Nieuwe huurders waarderen ons met een 7,7 in het eerste half jaar en met een 7,6 het tweede half jaar. Bij de vertrokken huurders is de waardering om moeilijk te achterhalen redenen gedaald van 7,6 naar 7,0. De afhandeling van de reparatieverzoeken steeg van 7,2 naar 7,3 Het voorkomen van huisuitzettingen, wijkbeheer, veiligheidsbeleid, vroegsignalering van problemen bij (geestelijke) gezondheid en opvoeding enz. vragen een ketengerichte samenwerking van partijen. Een doorlopend project is Leiden Buitengewoon Veilig dat gemeente en Leidse woningcorporaties al een flink aantal jaren uitvoert. In 2012 heeft Ons Doel zich onder meer met de volgende zaken bezig gehouden: • Het ontwikkelen van een instrument voor het vroegsignaleren van psychosociale problemen bij ouderen in samenwerking met de GGD, GGZ-Leiden, Radius en het Programma Ketenzorg Dementie Zuid Holland Noord. Met dit instrument hebben medewerkers van woningcorporaties en vrijwilligers die bij welzijnsorganisaties werken een handvat. • Een pilot ambulante crisisopvang in samenwerking met De Binnenvest, de VWHR en Leidse woningcorporaties. Zie ook de regionale ontwikkelingen hiervoor.


Governance Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het bestuur legt hierover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Het bestuur verschaft de raad van commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de raad van commissarissen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante weten regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de raad van commissarissen.

Organisatie Ons Doel heeft een, voor een woningcorporatie die in het stedelijk gebied actief is, relatief kleine omvang. De bestuurder, de raad van commissarissen en de medewerkers hechten sterk aan de zelfstandige positie. De kleinschalige organisatie heeft als voordeel dat de interne lijnen kort zijn en de betrokkenheid bij de organisatie groot is. Er is weinig verloop, waardoor de organisatie een ‘geheugen’ heeft opgebouwd, dicht op de huurder zit en goed verbonden is met de gemeente en andere belanghouders. Een kleine organisatie heeft ook nadelen. Voor veel functies zijn er te weinig taken om een voltijds functie mee te beleggen. Combinatiefuncties zijn daarom noodzakelijk. Zo kent Ons Doel geen aparte beleidsfunctie; deze functie is belegd bij zowel de bestuurder als de managers van Ons Doel. Interne en externe communicatie, personeelswerk en een aantal facilitaire zaken zijn ook in één persoon gecombineerd. Dit maakt de functies veelzijdig en uitdagend, maar ook kwetsbaar en sterk afhankelijk van persoonlijke kwaliteiten. Ons Doel streeft er naar de organisatie verder te professionaliseren. Dit gebeurt onder meer door middelen zoals informatiesystemen en communicatiemiddelen bij de tijd te houden, door opleidingen, door werk voor derden te doen en door de bedrijfscultuur meer resultaatgericht te maken.

De Ondernemingsraad in 2012 In 2012 bestond de Ondernemingsraad uit Felix Hogenbirk, Marcel van der Blom en Annemarie Hermes. Omdat Annemarie in het vierde kwartaal met zwangerschapsverlof was heeft ex OR-lid Ronald van Kan de honneurs tijdelijk voor Annemarie waargenomen in het vierde kwartaal van 2012. Gedurende 2012 is er een aantal zaken de revue gepasseerd: • Bezuinigingsopgave personele kosten • Samenwerking met Libertas • Aanpassing verlofdagen • Verplichte vrije dagen • Huisvesting • Cultuur Ons Doel – achterbanraadpleging door OR


De organisatie in cijfers Bij Ons Doel werken eind 2012 31 medewerkers, of voltijds 27,2 equivalenten (fte). Met de woningen en verzorgingshuizen van Ymere en Libertas Leiden beheert Ons Doel ruim 3.000 verhuureenheden (vhe). Per fulltimer beheert Ons Doel 107 verhuureenheden. Dat is ruim meer dan het gemiddelde van de branche (85 vhe/fte in 2010). Ons Doel zal er niettemin ook niet aan ontkomen de komende jaren de efficiëntie nog verder op te voeren. 2012

2011

2010

2012

2011

2010

Leeftijdsgroepen

aantal medewerkers

18 – 30 jaar

2

3

4

6%

9%

12%

30 – 40 jaar

9

9

8

29%

27%

24%

40 – 50 jaar

7

6

6

23%

18%

18%

50 – 60 jaar

11

14

15

36%

43%

46%

6%

3%

31

100%

100%

60 – 65 jaar

2

1

31

33

percentages

100%

Per 1 april 2012 is de arbeidsovereenkomst van twee medewerkers beeindigd. Beiden zijn meegeteld in de tabel. Slechts één medewerker is vervangen door een nieuwe medewerker. Vanaf het tweede kwartaal waren er dus 31 medewerkers in dienst, exclusief stagaire. De werkzaamheden van de medewerker die niet is vervangen zijn overgenomen door collega’s van de afdeling. Het ziekteverzuim is weer iets gezakt ten opzichte van 2011. Ziekteverzuim

2012

2011

2010

Aantal ziekmeldingen

33

52

45

Aantal medewerkers dat zich ziek meldde

18

27

27

Ziekteverzuimpercentage in dagen

4,57%

4,8%

12,7%

Communicatie Door één maal per kwartaal een plenaire personeelsbijeenkomst te houden betrekt Ons Doel haar medewerkers bij het reilen en zeilen van Ons Doel. Tijdens de personeelsbijeenkomsten in 2012 waren de belangrijkste gespreksonderwerpen een nieuwe arbodienst, visitatie van Ons Doel, het jaarverslag, Zuidhoven nieuwbouw, huisvesting, medewerkerstevredenheidsonderzoek, aanpassing van verlofdagen, begroting en bezuinigingen. Daarnaast ontvingen de medewerkers vier interne nieuwsbrieven. Ons Doel hield haar huurders ook op de hoogte; zij ontvingen vier informatiebulletins “Thuis”.

Integriteit Ons Doel heeft een integriteitscode en een klokkenluidersregeling. Beide zijn gepubliceerd op de website en worden onder de aandacht van nieuwe medewerkers gebracht.


Bestuursbesluiten De belangrijkste bestuursbesluiten in 2012 zijn: • vaststellen jaarverslag en jaarrekening over 2011; • vaststellen begroting en werkplan 2013; • afscheid nemen van project Noordelijke voetbalvelden; • elk jaar kredietwaardigheidsbeoordeling aannemers; • aanbestedingsbeleid renovatie en nieuwbouw; • asbestcommunicatieplan; • energiemaatregelen Pioenstraat; • bedrijfswaardemethode wordt doorgevoerd; • het regeerakkoord wordt ingerekend in de begroting voor 2013; • vervolgverkenning schoolwoningen behorende bij het project Het Gebouw.

Verbindingen Ons Doel heeft in het kader van Vaststellingsovereenkomst 1 (VO1) een BV-structuur opgezet: Ons Doel Holding BV, Ons Doel Projecten BV en Ons Doel Diensten BV. De BV’s zijn nog niet actief. Ons Doel is voor 100% deelnemer. Ons Doel is bestuurder van de stichtingen Juffrouw Maashofje en Het Schachtenhof. Deze stichtingen en BV’s zijn geconsolideerd de jaarrekening van Ons Doel.

Ons Doel Holding BV. Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Statutaire vestigingsplaats Statutaire doelstelling registergoederen Oprichtingsdatum Bestuurder Waardering Kern-/nevenactiviteiten Consolidatie

Ons Doel Holding BV. Besloten vennootschap Leiden Beheer- en financieringsactiviteiten en exploitatie 19 maart 2008 Woningstichting Ons Doel Netto vermogenswaarde Houdster- en financieringsactiviteiten binnen Woningstichting Ons Doel

Financiële gegevens 2012 Vennootschap geplaatst kapitaal Eigen vermogen inclusief resultaat verslagjaar Resultaat verslagjaar Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie/prioriteit Intrinsieke waarde Overige participanten

€ 18.000,€ 3.386,€ - 513,€0 100 € 18.000,€ 3.386,Geen

Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Woningstichting Ons Doel heeft als rechtspersoon 100% zeggenschap


Geldstromen Doorberekende kosten aan verbinding € 0,Waarde verstrekte lening(en) € 36.000,Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen n.v.t. Inzet van personeel n.v.t. Ontvangen winstuitkeringen door Stichting €0 Afgegeven zekerheden t.b.v. de verbinding n.v.t. Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Aansprakelijkheid is verzekerd, max. verlies aandelenkapitaal ter waarde van 18.000 euro.

Ons Doel Projecten BV. Algemene gegevens Naam van de verbinding Ons Doel Projecten BV. Rechtsvorm Besloten vennootschap Statutaire vestigingsplaats Leiden Statutaire doelstelling Verkrijgen, beheren, ontwikkelen, exploiteren en vervreemden registergoederen en vermogenswaarden in het algemeen Oprichtingsdatum 19 maart 2008 Bestuurder Ons Doel Holding BV. Waardering Netto vermogenswaarde Kern-/nevenactiviteiten Ontwikkelen projecten Consolidatie binnen Ons Doel Holding BV.


€ 18.000,€ 15.460,€ - 244,€0 100 € 18.000,€ 15.460,Geen

Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Woningstichting Ons Doel heeft als rechtspersoon indirect 100% zeggenschap

Geldstromen Doorberekende kosten aan verbinding € 0,Waarde verstrekte lening(en) € 0,Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen n.v.t. Inzet van personeel n.v.t. Afgegeven zekerheden t.b.v. de verbinding n.v.t. Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Aansprakelijkheid is verzekerd, max. verlies aandelenkapitaal ter waarde van 18.000 euro.


Ons Doel Diensten BV. Algemene gegevens Naam van de verbinding Ons Doel Diensten BV. Rechtsvorm Besloten vennootschap Statutaire vestigingsplaats Leiden Statutaire doelstelling Verkrijgen, beheren, ontwikkelen, exploiteren en vervreemden registergoederen en vermogenswaarden in het algemeen en het verlenen en verrichten van diensten Oprichtingsdatum 19 maart 2008 Bestuurder Ons Doel Holding BV. Waardering Netto vermogenswaarde Kern-/nevenactiviteiten Beheren van registergoederen en verlenen van diensten Consolidatie binnen Ons Doel Holding BV.


€ 18.000,€ 15.489,€ - 244,€0 100 € 18.000,€ 15.489,Geen

Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Woningstichting Ons Doel heeft als rechtspersoon indirect 100% zeggenschap

Geldstromen Doorberekende kosten aan verbinding € 0,Waarde verstrekte lening(en) €0 Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen n.v.t. Inzet van personeel n.v.t. Afgegeven zekerheden t.b.v. de verbinding n.v.t. Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Aansprakelijkheid is verzekerd, max. verlies aandelenkapitaal ter waarde van 18.000 euro.

Bestuurlijk: Stichting Juffrouw Maashofje Algemene gegevens Naam van de verbinding Stichting Juffrouw Maashofje. Rechtsvorm Stichting Statutaire vestigingsplaats Leiden Statutaire doelstelling Beheer- en financieringsactiviteiten en exploitatie registergoederen Oprichtingsdatum 07 mei 1975 Bestuurder Woningstichting Ons Doel Waardering Netto vermogenswaarde Kern-/nevenactiviteiten Exploitatie Stichting Juffrouw Maashofje Consolidatie binnen Woningstichting Ons Doel


Financiële gegevens 2012 Vennootschap geplaatst kapitaal €0 Eigen vermogen inclusief resultaat verslagjaar € 437.067,Resultaat verslagjaar € -800,Jaaromzet € 36.988,Belang in % 100 Nominale waarde belang, preferentie/prioriteit €0 Intrinsieke waarde € 437.067,Overige participanten Geen Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Woningstichting Ons Doel heeft als rechtspersoon 100% bestuurlijke zeggenschap

Geldstromen Doorberekende kosten aan verbinding € 6.155,Waarde verstrekte lening(en) €0 Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Alle faciliteiten van de stichting, door middel van opslag op bedrijfskosten doorberekend Inzet van personeel Volgens vaste vergoeding Ontvangen winstuitkeringen door Stichting €0 Afgegeven zekerheden t.b.v. de verbinding n.v.t. Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Aansprakelijkheid verzekerd

Stichting Het Schachtenhof Algemene gegevens Naam van de verbinding Stichting Het Schachtenhof. Rechtsvorm Stichting Statutaire vestigingsplaats Leiden Statutaire doelstelling Beheer- en financieringsactiviteiten en exploitatie registergoederen Oprichtingsdatum 00-00-1670 Bestuurder Woningstichting Ons Doel Waardering Netto vermogenswaarde Kern-/nevenactiviteiten Exploitatie Stichting Het Schachtenhof Consolidatie binnen Woningstichting Ons Doel


€0 € 137.930,€ - 36.936,€ 95.758,100 €0 € 137.930,Geen

Stichting Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Woningstichting Ons Doel heeft als rechtspersoon 100% bestuurlijke zeggenschap


Geldstromen Doorberekende kosten aan verbinding € 13.693,Waarde verstrekte lening(en) €0 Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Alle faciliteiten van de stichting, middels opslag op bedrijfskosten doorberekend Inzet van personeel Volgens vaste vergoeding Ontvangen winstuitkeringen door Stichting €0 Afgegeven zekerheden t.b.v. de verbinding n.v.t. Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Aansprakelijkheid verzekerd

Stichting Lengo Letu Al een aantal jaar participeert Ons Doel in de stichting Lengo Letu. Deze stichting werd samen met partners opgericht ten behoeve van de bouw van een middelbare meisjeskostschool in Kenia. De bouw van deze school werd in 2007 voltooid. De realisatie heeft plaatsgevonden met financiële steun van het NCDO, donaties van relaties, financiële bijdrage van Ons Doel en diverse inzamelingsacties van (oud)medewerkers. Ons Doel heeft als laatste actie een opvanghuis voor misbruikte jongens gerealiseerd. De werkzaamheden voor Kenia zijn beëindigd en de stichting Lengo Letu is in 2012 opgeheven.

Garantstelling project Juigalpa In 2008 bestond de stedenband Leiden – Juigalpa 20 jaar. De burgemeester van Leiden, Henri Lenferink heeft de woningcorporaties benaderd om te bekijken of er mogelijkheden waren om een huisvestingsproject te realiseren. Tijdens de reis van de Leidse delegatie is er een model ontwikkeld waarbinnen een woningbouwproject haalbaar is. In Juigalpa is grond aangekocht. Er zijn grondonderzoeken verricht en de urbanisatiekosten zijn in kaart gebracht. De grond wordt bouwrijp gemaakt waardoor er 100 bouwrijpe kavels ontstaan. Er worden 40 nieuwe woningen gebouwd. De overige 60 kavels worden in fasen gebouwd (groeiwoningen). Dit gebeurt met behulp van een materialenbank. De woningen zijn in de eerste fase simpel maar wel bewoonbaar. Uitbreiding gebeurt naar gelang de financiële mogelijkheden van de eigenaar. De woningen worden gebouwd in nauw overleg met de coöperatieve vereniging. Na afbetaling van de hypotheek wordt de bewoner eigenaar van de grond en de woning. De woningen beschikken over de basisvoorzieningen zoals riolering, elektra en water. De doelgroep zijn mensen met inkomens (per familie) tussen de $ 300 en $ 700 en met name uit de publiek sector (verplegend personeel, onderwijs). Ceprodel heeft een website ontwikkeld waar alle toewijzingen en vorderingen te volgen zijn. De vijf woningcorporaties met bezit in Leiden (Portaal, Ons Doel, de Sleutels, SLS Wonen en Ymere) staan ieder voor 1/5 deel garant voor een lening die loopt via het DIGH. Ymere is hoofdgarantieverstrekker vanwege administratieve redenen. Het garantiebedrag is € 637.063 of € 10.000 per jaar tot 2021. De garantiestelling project Juigalpa valt ruim binnen de door de BBSH gestelde norm van 3 promille van het balanstotaal op basis van de waarderingsmethodiek van het Centraal Fonds van de Volkhuisvesting en voldoet aan de eisen die in MG 2006-04 en MG 2011-02 zijn gesteld. Nicaragua wordt met name genoemd in MG 2005-04.

Kwaliteitszorg Continue KlantContactMonitor (CKC-monitor) In 2012 heeft USP weer de kwaliteitsmetingen voor Ons Doel verricht. Dit gebeurde via een ‘Continue Klantcontact Monitor’. De tevredenheid over Ons Doel als corporatie wordt in belangrijke mate bepaald door het daadwerkelijke contact tussen Ons Doel en de klant. Inzicht in hoe dit contact verloopt biedt mogelijkheden om de klant beter van dienst te kunnen zijn en daarmee de tevredenheid te vergroten. Eén van de methodieken die USP hanteert, is het zo kort mogelijk nadat het contact heeft plaatsgevonden, dit contact te evalueren. USP gebruikt hiervoor de Continue KlantContactMonitor. Ons Doel heeft USP gevraagd de tevredenheid te meten van nieuwe huurders, vertrokken huurders en van huurders die een reparatieverzoek hebben ingediend. Twee keer per jaar rapporteert USP aan Ons Doel over de resultaten.


In 2012 zijn er in totaal 81 nieuwe huurders, 59 vertrokken huurders en 1.100 huurders die een reparatieverzoek hadden ingediend, geënquêteerd. Ons Doel voldoet op alle gemeten onderdelen aan de norm (7,0). Ten opzicht van 2011 is in 2012 de tevredenheid over alle processen licht gestegen. Alle geënquêteerde huurders waren vooral tevreden over de vriendelijkheid van de medewerkers. Nieuwe huurders waardeerden vooral de duidelijke informatie in en over de huurovereenkomst. Daarnaast gaven huurders met een reparatieverzoek de bereikbaarheid van en de wachttijden aan de balie en ook een goed rapportcijfer. Totale tevredenheid

2012

2011

Nieuwe huurders

7,6

7,5

Vertrokken huurders

7,3

7,2

Reparatieverzoeken

7,2

7,1

Verbetering Alleen de staat van de woning scoorde bij nieuwe huurders, met 6,8 onder de norm van 7,0 en de vertrokken huurders gaven een 6,8 voor de deskundigheid van de medewerker die de eindinspectie verrichtte. Ons Doel vindt een deel van de cijfers aan de magere kant. Deze onderdelen zullen onderwerp zijn van verbeteringsacties. Het gaat om de volgende zaken: • de oplevering en de staat van de woning; • proces eindinspectie; • het in één keer uitvoeren van reparaties; • de communicatie/informatievoorziening en het nakomen van afspraken.

Aannemers USP meet op individueel niveau ook de kwaliteit van de aannemers waarmee Ons Doel werkt. Op deze manier kunnen wij onze aannemers het beste aanspreken op verbeterpunten, maar ook complimenteren met een goede beoordeling. In het jaarverslag vermelden wij gemiddelde cijfers per branche.

Aannemers

Loodgieter

CV-bedrijven

Elektricien

Ontstopper

Schilder

Glas

Jaaroverzicht prestaties naar aanleiding van reparatieverzoeken

Snelle afhandeling algemeen

7,3

7,3

7,4

7,3

7,7

7,2

7,0

Gedrag en kennis van medewerker(s)

8,2

8,0

7,9

8,1

8,1

8,3

8,2

Kwaliteit van de reparatie

7,9

7,8

7,6

7,8

8,0

7,9

8,4

Netheid uitvoering

7,9

8,1

8,0

8,0

8,0

8,3

8,0


Verklaring De middelen van woningstichting Ons Doel zijn uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten vonden uitsluitend plaats voor de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van Ons Doel. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. Leiden, 13 mei 2013 ir. B.J. Noorlander MRE

bestuurder Woningstichting Ons Doel


21 Volkshuisvestingsverslag 2012

Volkshuisvestingsverslag Inleiding In dit deel van het jaarverslag zetten wij voor de zes prestatievelden de activiteiten van Ons Doel af tegen de gemeentelijke prestatieafspraken en het eigen geformuleerde beleid. De zes prestatievelden zijn:

• verhuur van woningen; • kwaliteit van woningen; • betrekken van bewoners bij beleid en beheer; • leefbaarheid; • zorg • financiële continuïteit. Verhuur en kwaliteit van woningen hebben betrekking op het fysieke aspect van het werk van woningcorporaties. Betrekken van bewoners, leefbaarheid en zorg zijn de sociale aspecten van het werkveld van corporaties. Het huisvesten van mensen die daarbij enige ondersteuning nodig hebben is een mix van deze fysieke en sociale aspecten. Financiële continuïteit is daarbij een middel om dit op langere termijn vol te kunnen houden.

Verhuur van woningen Huurbeleid en toewijzingsbeleid De hoofdlijnen van het huurbeleid van Ons Doel zijn de volgende: • De streefhuur is 78% van de maximaal toegestane huur voor woningen met een energielabel A tot en met C; de streefhuur is 75% voor woningen met energielabel D of hoger. Uitzonderingen hierop zijn recent gebouwde of verworven woningen en goedkope woningen met een huur beneden de kwaliteitskortingsgrens, die specifiek bestemd zijn voor jonge starters. • Huurstijgingen worden alleen gedifferentieerd als de overheid een huursombeleid toestaat. • Tot 2017 blijft 75% van het sociale bezit beneden de hoge aftoppingsgrens. • 90% van de woningen van Ons Doel blijft in het sociale segment, met een huur tot de liberaliseringsgrens. Ons Doel is aangesloten bij Woonzicht.nl, het woonruimteverdeelsysteem van Holland Rijnland. Zij heeft het convenant Woonruimteverdeling Holland Rijnland ondertekend en handelt binnen de spelregels die in de verordening en convenant Woonruimteverdeling zijn opgesteld. De volgorde van toewijzing in Woonzicht.nl gebeurt op basis van ‘inschrijfwaarde’, een combinatie van inschrijfduur (in maanden) en ‘woonwaarde’ (de woz-waarde van de achtergelaten woning, met een factor omgerekend in maanden). Starters hebben uitsluitend inschrijfduur. Als twee of meer kandidaten voor een woning gelijke inschrijfwaarde hebben, dan wordt er geloot. Voor 2012 heeft Ons Doel er voor gekozen alle woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van minder dan 33.000 euro. Uitzondering vormen de eventuele urgenten met een inkomen tot 43.000 euro. Het huurincassobeleid is er op gericht om huurachterstanden terug te dringen. Bij een huurachterstand van een maand krijgen huurders een brief. Indien geen betaling volgt worden huurders nagebeld. Bij oplopende huurachterstanden wordt de vordering uit handen gegeven aan de deurwaarder. Ons Doel heeft in 2011 een herzien convenant Voorkomen Huisuitzettingen bij Huurschuld ondertekend. Dit convenant is ondertekend door de vier Leidse woningcorporaties, de gemeente Leiden – de Stadsbank en Team Stadsleven, de GGD en Kwadraad. Het convenant geeft uitvoering aan de doelstelling van het Regionaal Kompas om dakloosheid fundamenteel aan te pakken. Het regelt vooral de rollen en verantwoordelijkheden van de convenantpartners.


Verkoopbeleid Ons Doel moet woningen verkopen om de bouwambities te kunnen realiseren. Zij heeft daarom in 2011 een nieuw verkoopbeleid opgesteld en in uitvoering gebracht. Ons Doel heeft besloten alle eengezinswoningen, met uitzondering van die in de omgeving van de Suriname-/ Antillenstraat en de Pioenhof te koop aan te bieden aan de zittende huurders. Al deze woningen zijn in 2010 getaxeerd. De huurders kunnen hun woning tegen 90% van de getaxeerde waarde kopen. Huurders van de overige woningen van Ons Doel kunnen tegen dezelfde korting leegkomende eengezinswoningen kopen. Als er geen belangstelling is voor deze leegkomende woningen bij de huurders van Ons Doel, dan worden zij verkocht op de vrije markt. Als de woningen na een half jaar nog niet verkocht zijn, gaan ze weer terug in de verhuur. Er zijn ruim 640 woningen gelabeld als mogelijk te verkopen. Ons Doel heeft dit verkoopbeleid gemeld aan de gemeente Leiden en het ministerie van Binnenlands Zaken en Koninkrijksrelaties. Ons Doel heeft voor verkoop van eengezinswoningen gekozen, omdat de gestapelde woningen zich voornamelijk in kwetsbare buurten bevinden en versnippering van eigendom tot grote beheerrisico’s leidt. Ons Doel heeft bovendien gekozen zich vooral te richten op starters, senioren en bijzondere doelgroepen. De verkoop van eengezinswoningen stelt middeninkomens in staat tegen een redelijke prijs een eigen woning te verwerven.

Gemeentelijke prestatieafspraken 2009 – 2015; thema verhuur

•

De Leidse corporaties garanderen tot 2015 dat de omvang van de sociale woningvoorraad gedurende het tijdsbestek van deze prestatieafspraken tenminste 1,5 maal de omvang van de doelgroep van beleid zal zijn. Partijen overleggen in 2010 of de hierbij gehanteerde definities aanpassing behoeven.

Deze afspraak, die bekend staat als de “factor anderhalf” staat onder druk als gevolg van de inkomensnorm die de Europese Commissie verbonden heeft aan staatssteun. Geoorloofde staatssteun vereist dat ten minste 90% van de sociale huurwoningen aan huishoudens met inkomens van minder dan € 34.000 worden toegewezen. Het is ook in 2012 niet gelukt om in het kader van de Nota Wonen een alternatief voor deze norm te formuleren.

Opbouw woningbezit per einde 2012 netto huur

totaal

%

tot kwaliteitskortingsgrens

541

23%

366,37<= huur < 524,37

tot lage aftoppingsgrens

1.282

54%

524,37<= huur < 561,98

tot hoge aftoppingsgrens

146

6%

561,98<= huur < 664,66

tot liberaliseringsgrens

418

17%

boven liberaliseringsgrens

0

0%

2.390

100%

< 366,37

>=664,66

Huuraanpassing juli 2012 De huren zijn overeenkomstig het rijksbeleid per 1 juli met 2,3% verhoogd. Ons Doel heeft de schaarstepunten van Donner in het systeem verwerkt en van invloed laten zijn op het huurbeleid. De streefhuur blijft 78% van de maximaal toegestane huur, maar nu inclusief schaarstepunten. Dit betekent op termijn een huurniveau dat ruim 10% hoger ligt dan het streefhuurniveau zonder schaarstepunten. Ons Doel heeft er voor gekozen de 5% extra huurverhoging bij hoge inkomens niet door te voeren. Er zijn ook geen gegevens opgevraagd bij de Belastingdienst. Veel corporaties hebben wel gebruik gemaakt van deze mogelijkheid om op te vragen welke huishoudens meer verdienen dan € 43.000. De verstrekte informatie bleek in een groot aantal gevallen niet juist te zijn. De Belastingdienst heeft ook de inkomens van inwonende kinderen meegeteld. De Tweede Kamer heeft op een laat moment uitgesproken dat inkomens tot € 13.362 van inwonende kinderen niet meetellen. Bovendien heeft de rechtbank op 13 april 2012 uitgesproken dat de inkomensverklaringen pas mogen worden afgegeven als de wet is gewijzigd. Daarmee was de juridische basis van deze maatregel voor 1 juli 2012 van de baan.


Andere bezwaren die Ons Doel tegen de inkomensafhankelijke huurmaatregel heeft: • De inkomensgrens houdt geen rekening met verschillen in bestedingsruimte van huishoudens: een gezin met twee inkomens van € 22.000 en kinderen heeft minder ‘over’ dan een alleenstaande die € 44.000 verdient. • De maatregel houdt geen rekening met eventuele inkomensdaling. • De maatregel beoogt doorstroming te bevorderen, maar waarheen? Naar middeldure huurwoningen die er niet zijn? Naar bereikbare koopwoningen? • De maatregel heeft geen effect op de woningmarkt, want de meeste huishoudens die dit treft willen of kunnen niet verhuizen. • De maatregel geeft onbedoeld de prikkel niet het inkomen te verbeteren. Als iemand meer gaat verdienen, wordt dit ‘beloond’ met een extra huurstijging. • De maatregel treft een relatief kleine groep (WooN2009: 17% van de huurders van sociale huurwoningen in Leiden) en ondermijnt zoiets ouderwets als onderlinge solidariteit tussen huurders.

Verhuringen De dalende trend in het aantal verhuringen zet zich voort. 2011 was slechts een opleving. Het gemiddeld aantal reacties per woning is fors gedaald. Het aantal aanbiedingen per woning neemt toe. In een schaarstemarkt wordt men ook kritischer. De gemiddelde inschrijfwaarde neemt weer toe. Ons Doel verhuurt hoofdzakelijk aan starters – vooral eenpersoonshuishoudens. Opvallend is dat jonge starters relatief veel kansen krijgen. Een deel van de woningen voor senioren gaat buiten Woonzicht om. Deze worden verhuurd aan mensen met een zorgindicatie. De verhuringen aan huurders van 65 jaar en ouder maken 9% uit van de verhuringen via Woonzicht, maar zijn 17% van alle in 2012 geregistreerde verhuringen (‘aanhangsel E’). Gegevens verhuringen

2012

2011

2010

2009

aantal verhuringen via Woonzicht

112

152

124

187

gemiddeld aantal reacties

181

274

302

261

9,0

4,9

6,2

7,0

gemiddelde inschrijfwaarde (maanden)

103

86

110

152

percentage met inkomen < € 34.085

98%

98%

86%

90%

aandeel éénpersoonshuishoudens

71%

65%

56%

aandeel tweepersoonshuishoudens

20%

21%

27%

aandeel één- en tweepersoonshuishoudens

91%

86%

83%

85%

aandeel leeftijd < 31

41%

52%

39%

31%

aandeel leeftijd >=65

18%

4%

3%

7%

aandeel starters

53%

67%

62%

58%

aandeel urgenten

14%

27%

36%

18%

gemiddeld aantal aanbiedingen

Aanhangsel E geeft het verband weer tussen huishoudenomvang, leeftijd, inkomen en de huur van de woning die is betrokken. Het aandeel alleenstaanden komt overeen met het aandeel dat via Woonzicht is verhuurd. Er is niet gestuurd op passendheid van de huur in relatie tot de huishoudenkenmerken. De meeste huurders hebben zelf gereageerd op een woning via woonzicht.nl, waarna bij verhuur het inkomen is getoetst. Er waren dit jaar 34 huishoudens met een inkomen hoger dan in de tabel aangegeven grenzen op 28 woningen die boven de aftoppingsgrens maar onder de liberalisatiegrens liggen.


Aanhangsel E Huishoudengrootte

leeftijd

inkomen

<= 361,66

361,66 < huur <= a-grens

> a-grens

<65

<=22.025

4

45

8

57

>22.025

5

14

6

25

>=65

<=20.675

0

9

3

12

>20.675

0

2

0

2

<=29.900

0

12

1

13

>29.900

0

1

0

1

<=28.225

0

3

2

5

>28.225

0

1

3

4

<=29.900

0

9

4

13

>29.900

0

2

0

2

9

97

28

134

1 persoon

2 personen

<65

>=65 3 en meer personen

<65

totaal

a-grens: aftoppingsgrens; € 524,37voor een- en tweepersoonshuishoudens, € 561,98 voor drie- en meerpersoonshuishoudens Inkomen: huishoudenverzamelinkomen..

Huurtoeslag en huurincasso Huurincasso tot en met vierde kwartaal

2012

2011

2010

bekende huurders met huurtoeslag

413

465

499

huurachterstand in euro x 1.000 (k€)

258

221

265

waarvan drie maandhuren of meer (k€)

144

153

199

1,65%

1,54%

1,9%

68

89

96

118

129

126

in percentage van jaarhuur aantal huurders met betalingsregeling uit handen gegeven vorderingen

Het aantal geregistreerde huurders met huurtoeslag is verder gedaald. De huurachterstanden zijn ondanks de inspanningen door de crisis weer iets opgelopen. Het aantal huurders met betalingsregelingen en het aantal uit handen gegeven vorderingen zijn weer verder afgenomen.

Sociaal beheer, overlastzaken In de eerste helft van 2012 zijn de overlastzaken door ziekte niet goed geregistreerd. In de tweede helft van 2012 zijn er ongeveer 35 zaken geweest die langer duurden. Bijna alle zaken waren gerelateerd aan geluidsoverlast. In drie gevallen was er sprake van intimiderend gedrag en geweld, tweemaal was er sprake van overlast van duiven, driemaal van stankoverlast door vervuiling of blowen. Driemaal bleek er geen sprake van overlast maar bleek de melder in de war te zijn en moest diegene begeleid worden naar zorg. Eenmaal was er sprake van ‘overlast’ van schotelantennes. Er zijn 30 zaken omtrent woonfraude in behandeling genomen. In 2012 is feitelijk één huurder ontruimd. In 31 gevallen hebben de aanzeggingen tot ontruiming zoveel druk op huurder en andere betrokken partijen dat de feitelijke ontruiming voorkomen kon worden.


Verkoopcampagne eengezinswoningen De verkoopcampagne is in september 2011van start gegaan. Alle huurders hebben een speciale editie van het Huurdersblad Thuis gekregen. Daarnaast zijn drie verschillende brieven naar de huurders gegaan: • een brief voor de huurders van eengezinswoningen die gekocht kunnen worden; deze brief was voorzien van een recente taxatie, die de bandbreedte aangaf van de taxatiewaarde; • een brief voor de huurders van de eengezinswoningen die nog niet in verkoop gaan (eengezinswoningen in Suriname/Antillenstraat en Pioenhof ); • een brief voor de overige huurders van Ons Doel, die met korting een leegkomende eengezinswoning kunnen kopen. De huurders die hebben gereageerd zijn uitgenodigd voor een gesprek bij de makelaar. In dit gesprek is het inkomen en het eventuele vermogen beoordeeld. Als dit voldoende is dan volgt de tweede taxatie, door een andere makelaar dan die de eerste taxatie heeft uitgevoerd. De effecten van de verkoopcampagne zijn pas in 2012 goed zichtbaar geworden. In 2012 zijn 21 woningen getransporteerd. Vijf woningen zijn verkocht bij mutatie, de overige woningen zijn met 10% korting verkocht aan huurders.

Kleiner wonen met korting Ons Doel doet samen met Portaal Leiden en De Sleutels mee aan een experiment dat doorstroming moet bevorderen. Huurders die verhuizen naar een kleinere woning (minstens 10% oppervlakte minder), of van een eengezinswoning naar een appartement, krijgen korting op de nieuwe huur. Zij betalen voor de nieuwe woning hetzelfde percentage ten opzichte van de maximaal toegestane huur als in hun oude woning. Het is een experiment in samenwerking met Platform31, voorheen de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). In 2013 wordt het project geëvalueerd.

Kwaliteit van woningen Strategisch voorraadbeleid, actualisering 2013 Ons Doel heeft in 2007 op basis van een model van Rigo Research een eenvoudig model voor het bepalen van de complexstrategieën gerelateerd aan de bedrijfsstrategie ingevoerd. Iedere twee jaar vindt een actualisering plaats. In januari 2011 vond de laatste actualisering plaats; in 2012 zijn de voorbereidingen begonnen voor de actualisering in 2013. Dit proces zal iets meer voorbereiding vragen; we willen de leeraspecten verwerken in de meting van 2013. De complexen kunnen scoren op economisch profiel, marktprofiel en maatschappelijk profiel aan de hand van nauwkeurig omschreven criteria. Een negatieve score op het marktprofiel komt in de Leidse context niet voor, dus de voorraad van Ons Doel is afhankelijk van de score op economisch en maatschappelijk profiel in vier categorieën in te delen. Zie het hier navolgend schema. Strategieën

Maatschappelijk profiel

Economisch profiel +

-

+

3. Maatschappelijk profiel verbeteren of afstoten

4. Exploitatie rendabel maken, behouden voor langere termijn

7. Behouden, mogelijkheden bezien om maatschappelijk profiel te versterken

8. Behouden en goed beheren, minimaal 20 jaar


Afwegingskader verwerven en nieuwbouw van woningen Naast de analyse van het bestaande bezit is in de nota “strategisch voorraadbeleid” ook een afwegingskader opgenomen voor de nieuwbouw van woningen. Ons Doel heeft strategische, tactische en operationele criteria benoemd om projecten te kunnen prioriteren. De criteria zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

De investering past in onze ambities rond starters, landers en bijzondere doelgroepen. De investering heeft betekenis voor onze strategische samenwerkingspartners. Het project voegt iets toe aan de woningmarkt dat er nog niet is, of niet voldoende beschikbaar is. Het project draagt bij aan een goed imago van Ons Doel. Er zijn gerede verwachtingen ontstaan bij belanghebbenden. Het project bedreigt niet de A-status (norm CFV) van Ons Doel. Overige financiële criteria: • de onrendabele top is in beginsel lager dan € 50.000 per woning; • projecten met koopwoningen starten pas indien 80% van de woningen verkocht is; • de financiering van het sociale deel van het project past in het faciliteringsvolume van WSW. 8. De organisatie kan de ontwikkeling en implementatie van het project dragen. 9. De deelnemers/dragers van de ontwikkeling zijn ‘vervangbaar’. 10. Er zijn tijdig liquiditeiten beschikbaar 11. Het planologisch kader staat de ontwikkeling toe, of is beïnvloedbaar. 12. Overige risico’s zijn afdoende in kaart gebracht en van passende maatregelen voorzien.

Energiebesparings- en CO2-reductiebeleid Ons Doel streeft er naar in 2015 alle woningen op label C gebracht te hebben. De energiebesparing is dan 25% ten opzichte van het niveau van 2009, de CO2-reductie 29%.

Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid van Ons Doel is afgeleid van het strategisch voorraadbeleid en er op gericht om de woningen in een redelijke tot goede onderhoudsconditie te houden. Zolang voor een complex geen grootschalige ingreep staat gepland, worden alle bouwdelen op een niveau onderhouden waardoor zij ten minste 25 jaar in stand blijven. Een houten kozijn dat geen constructiefouten heeft, kan bijvoorbeeld onbeperkt mee zolang het tijdig wordt onderhouden. Groot onderhoud als aparte ingreep is dan niet nodig vanuit technisch perspectief. Kwaliteitsverbeteringen worden projectmatig aangepakt of bij mutatie aangebracht. Waar huurders in het verleden geen kwaliteitsverbetering wensten, worden bij mutatie standaard een cv-installatie aangebracht en zo nodig het sanitair en de keuken vervangen. Van bouwdelen met een eindige levensduur, zoals dakbedekking en installaties, benut Ons Doel de technische levensduur maximaal. Deze bouwdelen worden in het planmatig onderhoud begroot. De posten schuiven door naar een volgend jaar als het bouwdeel nog niet vervangen hoeft te worden. Ons Doel heeft geen uitvoerend technisch personeel in dienst. Ons Doel hecht veel waarde aan de tevredenheid van huurders over het onderhoud. Ons Doel werkt daarom bij voorkeur met vaste bedrijven, die ‘scherp’ gehouden worden door evaluaties van huurders bij het storingsonderhoud en door regelmatige prijs- en kwaliteitstoetsingen. Ons Doel heeft het voornemen om in de nabije toekomst met prestatiecontracten te werken. Bij deze vorm van uitbesteding van het onderhoud draagt het ingeschakelde bedrijf ook verantwoordelijkheid voor het in stand houden van de afgesproken onderhoudsconditie. Dit zal worden uitgewerkt in het kader van het aanbestedingsbeleid voor niet-planmatig onderhoud.


Gemeentelijke prestatieafspraken 2009 - 2015 Voor de kwaliteit van woningen relevante prestatieafspraken zijn: • Voor de periode 2010-2015 zijn er in de Woonvisie geen harde doelstellingen (voor nieuwbouw van sociale huurwoningen) geformuleerd door de gemeente Leiden. De huidige inschatting (in 2009) is dat er in totaal ongeveer 5.200 woningen in ontwikkeling worden genomen, waarvan de verwachting is dat er circa 2.700 zullen worden gerealiseerd in deze periode. De corporaties zijn voornemens in de periode 2010-2014 ruim 1.350 sociale huurwoningen in ontwikkeling te nemen. De verwachting is dat daarmee tenminste 650 sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd, ruim meer dan de 540 die op grond van de 20%-norm nodig zouden zijn. Hiermee wordt ruimschoots aan de 20%-norm voldaan. • De huidige plannen van de corporaties voor de periode 2010-2014 voor de bestaande woningvoorraad voorzien in de sloop van 738 woningen, de verkoop van 669 woningen op de vrije markt en ongeveer 250 in maatschappelijk gebonden eigendom • De Leidse corporaties investeren in de periode 2009-2015 actief in hun woningvoorraad door middel van (planmatig) onderhoud en renovatie. In 2015 zijn naar verwachting ongeveer 2.000 woningen gerenoveerd met een investering van meer dan € 15.000, -. Het gaat daarbij onder meer om maatregelen als isolatie en andere duurzaamheidsinvesteringen (zie ook de volgende afspraak), vernieuwing van het dak, de portiekingang, vervanging van installaties, verhoging van het uitrustingsniveau (keuken/badkamer), etc. • De gemeente Leiden en de Leidse corporaties hechten grote waarde aan duurzaamheid. Met de vaststelling van het Leidse Klimaatprogramma is de toon en de koers voor de komende jaren gezet. De Leidse corporaties zullen zich stevig inspannen om de doelstellingen die op hen betrekking hebben voor hun rekening te nemen. Zij committeren zich daarbij aan de landelijke afspraken tussen het ministerie van VROM en Aedes, zoals vastgelegd in het “Convenant Energiebesparing Corporatiesector”. Deze sluiten volledig aan op het Klimaatprogramma van de gemeente Leiden. • Hiermee wordt beoogd meerdere doelen ineens te bereiken: een forse reductie van het energieverbruik (en daarmee CO2-verbruik) dat gepaard gaat met wonen, het verbeteren van de kwaliteit en het comfort van de woningen en het beter beheersbaar houden van de woonlasten voor de Leidse huurders (deze lasten bestaan uit huur en verbruikskosten (zoals gas, water en licht)). Gemeente en corporaties hebben geconstateerd dat de grote milieuwinst met name te behalen is door te investeren in de bestaande woningvoorraad. Veel woningen zijn matig of slecht geïsoleerd en hebben verouderde installaties. Daarom zijn de volgende concrete afspraken voor de bestaande woningvoorraad gemaakt: – De Leidse corporaties zullen bij ingrijpende woningverbetering (niet zijnde instandhouding) energielabel B halen of tenminste een sprong van twee labels ten opzichte van de huidige situatie maken. Als dit bouwtechnisch onhaalbaar is, of slechts tegen zeer hoge kosten te realiseren, dan zullen gemeente en de betreffende corporatie overleggen over alternatieve oplossingen. – De Leidse corporaties hebben de ambitie om 20% te besparen op het totale gasverbruik in hun bezit sociale huurwoningen in de periode 2008-2018. – De corporaties zeggen hun medewerking toe aan een communicatiecampagne van de Milieudienst om bewoners te stimuleren zich energiezuiniger te gedragen. – Portaal Leiden, Ons Doel en de Sleutels zeggen toe eind 2009 een actieplan aan de gemeente te overleggen waarin zij de bovengenoemde afspraken concretiseren. • In de Woonvisie is onder meer vastgelegd dat nieuwbouwprojecten moeten voldoen aan het Dubo-pluspakket. Sinds de vaststelling van de Woonvisie zijn de eisen die destijds als Dubo-plus golden grotendeels opgenomen in het Bouwbesluit. Daarmee gelden zij als standaardeis. Een standaardeis in het huidige Bouwbesluit is bijvoorbeeld het realiseren van een EPC (EnergiePrestatieCoëfficiënt) van 0,8. Ondanks de grote inspanningen in de bestaande woningvoorraad hebben de corporaties ook de volgende afspraken in de nieuwbouw op zich genomen. • Bovenop de eisen uit het Bouwbesluit zeggen de corporaties toe dat: – er altijd FSC-gecertificeerd hout gebruikt zal worden, indien er hout wordt toegepast; – er geen uitloogbare metalen worden gebruikt of – als dat wel het geval is – op zodanige wijze dat uitloging wordt voorkomen; – zij in bijzondere projecten hogere ambities willen realiseren.

Projecten in 2012 Ons Doel had in 2012 de volgende projecten lopen: • Het Gebouw, 50 markthuurwoningen en 34 zorgwoningen (20 voor Libertas Leiden, 14 voor de Haardstee) in Leiden Noord nabij het Kooiplein. Dit plan was in uitvoering. De oplevering viel rond de jaarwisseling van 2012 en 2013.


• • • • •

Nieuwbouw Zuidhoven; 54 sociale huurwoningen, waarvan 36 levensloopgeschikt en 18 bestemd voor jongeren met een verstandelijke beperking (De Haardstee, krijgt ook een steunpunt). Ook dit plan was in 2012 volop in uitvoering en zal begin 2013 worden opgeleverd. Lorentzhof; circa 60 huurwoningen, 54 koopwoningen, een zorgcentrum, een wijkservicecentrum en een grote parkeergarage. Het bestemmingsplan is goedgekeurd door de Raad van State, maar de wereld is in de tussentijd ingrijpend veranderd. Dat vraagt herbezinning. Aanpak complexen Pioenhof e.o. en Suriname- en Antillenstraat. Op verzoek van Libertas onderzochten wij of het wooncentrum van Robijnhof (complex van 120 aanleunwoningen) gerenoveerd kan worden. Tot slot de Noordelijke Sportvelden; Ons doel heeft in samenwerking met Ymere gepoogd de ontwikkeling vlot te trekken.

Hierna volgt een korte beschrijving per project. Het Gebouw Het project Brede School Leiden Noord heeft de naam Het Gebouw gekregen. De bouw is het eind van 2012 bijna voltooid. Toen het steigerdoek werd weggehaald drong pas de architectuur door tot Leiden Noord. Tot dat moment gold de kwalificatie “Tjee, wat groot”. Nadat doek en steiger waren weggehaald werd de beoordeling bijgesteld en klonk er “Best wel mooi!”. De filiaalhouder van een winkel op het Kooiplein vatte de metamorfose op deze manier samen. Begin 2013 leveren de aannemers Het Gebouw op en zal het in gebruik worden genomen door alle ‘bewoners’. Dat zijn kinderen die naar school gaan, buurtbewoners die hun boek willen ruilen in de bieb, ouders die een vraag hebben over jeugdgezondheidszorg, senioren uit de buurt die naar de kaartclub gaan in het buurthuis, kinderen die hun ouders opzoeken in het woon-zorgcomplex, cliënten van De Haardstee, bewoners die er wonen enz. Ons Doel wordt eigenaar van 34 zorgen 50 markthuurwoningen in het Gebouw. Ook de parkeergarage zal Ons Doel in exploitatie nemen. Voor Ons Doel trad in het najaar een spannende fase aan: 50 marktwoningen verhuurd zien te krijgen in de vrije sector, in Leiden Noord. Dit was voor ons een eerste kennismaking met dit marktsegment. Na aanvankelijk vooral gericht te zijn geweest op de lokale markt via billboards, werd in het najaar gekozen voor een offensievere benadering door middel van dagbladen en internet. Daarmee kwam de belangstelling op gang en konden we aan het einde jaar tevreden constateren dat de meeste appartementen verhuurd waren. Ook de overeenkomsten met de zorgaanbieders waren gesloten, waarmee het grootste deel van het verhuurrisico is geëlimineerd. De twee blokjes die grenzen aan het schoolplein zullen later gebouwd worden. Om verschillende reden was besloten dit deel van het plan als tweede fase te realiseren. De gemeente heeft Ons Doel gevraagd of één blokje tijdelijk voor onderwijsdoeleinden kan worden gebruikt. Het naastgelegen Marecollege groeit letterlijk uit haar jasje, De nieuwbouw bleek niet groot genoeg om de toeloop aan leerlingen te kunnen faciliteren. Ons Doel zal voor een periode van tien jaar negen appartementen inrichten als klaslokalen en verhuren aan de school. Want naast twee nieuwe schoolgebouwen meteen al noodlokalen gaan plaatsen zou de, met zorg ontworpen woonomgeving voor lange tijd belasten. Met de ondertunneling van de Willem de Zwijgerlaan, die in 2012 ook voor een belangrijk deel gereed is gekomen, en de voltooiing van het Gebouw, is ook de ontwikkeling van het gehele Kooipleingebied op gang gebracht. Aan de Kooilaan zal het blokje woningen van Ons Doel plaats gaan maken voor een veel groter complex, waar naast wonen ook een brede eerste lijns-zorgvoorziening zal worden gerealiseerd. Aan de zuidkant van het Kooiplein is een andere ontwikkelaar druk doende om, nadat het Marecollege haar oude schoolgebouw heeft verlaten, dat gebied in productie te nemen. Hoewel, ook aan de verdere ontwikkeling van het gebied Kooiplein gaat de veranderde markt niet voorbij. Lastig om in te schatten of 2013 nog meer stagnatie met zich mee zal brengen of juist herstel. Zuidhoven Nieuwbouw Het project Zuidhoven Nieuwbouw, dat begin 2013 zal worden opgeleverd, is de laatste stap in een intensief proces om samen met de buurtbewoners de buurt te verbeteren. In 2011 zijn 50 woningen gesloopt en met het project ‘t Was Goed hebben de bewoners en de buurt afscheid kunnen nemen. Vanuit de gezamenlijk opgestelde buurtvisie werden plannen voor renovatie en herstructurering gemaakt. HVDN architecten uit Amsterdam heeft het ontwerp van de nieuwbouwwoningen gemaakt; Vinkbouw uit Nieuwkoop bouwt het project. Langs de Boshuizerkade zullen twee appartementenblokken komen met in totaal 36 sociale huurwoningen. Uitgangspunt is dat de huurprijs van deze woningen onder de aftoppingsgrens blijft, waardoor ze ook voor de buurtbewoners bereikbaar zijn en blijven. Aan de


Willem Klooslaan komen 18 wooneenheden voor cliënten van Stichting de Haardstee. Deze stichting begeleidt jongeren met een verstandelijke beperking op hun weg om uiteindelijk zelfstandig in het leven te staan. Op de begane grond komt voor dit doel een steunpunt van waaruit die begeleiding wordt gegeven. Lorentzhof De ontwikkeling van dit project behelst het vernieuwen van het zorgcentrum Lorentzhof, het vernieuwen van het orthopedagogisch centrum Ipse/de Bruggen (opdrachtgever en eigenaar Ipse/de Bruggen) en het realiseren van een aantal woningen. Het project is ernstig vertraagd door een bestemmingsplanprocedure bij de Raad van State. Hoewel dit jaar uiteindelijk de Raad van State akkoord is gegaan met de nieuwe bestemming van de locatie ‘Lorentzhof’ is er sinds de indiening van het plan tweeëneenhalf jaar verstreken. In deze periode is de woningmarkt en de zorgmarkt ingrijpend veranderd. De koopmarkt ligt bijna stil, de prijzen staan zwaar onder druk, het investeringsvolume van de corporatie wordt op korte termijn uitgehold door de verhuurdersheffing en de zorginstelling moet inspelen op een totaal veranderd AWBZ-regime. Kortom, reden genoeg om eens stil te staan bij het oorspronkelijk programma en de mogelijkheden van dit moment. Eendrachtig, maar met tegenzin, hebben de zorginstellingen en de corporatie, moeten besluiten dat het roer om moest. Ons Doel heeft dit dilemma in studie genomen en kwam tot de conclusie dat er alleen een oplossing tot stand te brengen zou zijn als het oude zorgcentrum ingrijpend gerenoveerd wordt. Een zeer controversiële conclusie zo vlak voor het einde van het jaar.


Robijnhof- wooncentrum Ook bij dit complex van Libertas is gaandeweg het inzicht gegroeid dat hergebruik meer voordelen biedt dan nadelen. Natuurlijk is een iets grotere tweekamerwoning met een iets bredere middengang prettig. Maar weegt dat op tegen veel lagere procesrisico’s, lagere kosten, lagere huren en een veel kleiner herhuisvestingsprobleem? Met de ervaring Lorentzhof nog vers in het geheugen en een eerste verkenning van Ons Doel op tafel, besloot Libertas het hergebruik van de aanleunwoningen serieus te laten onderzoek. Ons Doel kreeg opdracht een voorlopig ontwerp te laten maken. Onderdeel daarvan was een saneringsonderzoek naar het asbest; helaas is het gebouw ernstig verontreinigd met asbest. Hoewel de resultaten van dit onderzoek bemoedigend waren is het besluit om verder te gaan aangehouden; de noodzaak drong zich op om voor de volledige vastgoedportefeuille van Libertas een heroverweging te maken, zeker nu ook voor Lorentzhof andere omstandigheden waren gaan gelden. In die zin wordt 2013 voor Libertas, en daarmee voor Ons Doel als partner voor het vastgoed, een belangrijk jaar. Pioenhof e.o. / Antillenstraat De complexen Pioenhof en omgeving en de Suriname- en Antillenstraat kwamen opnieuw in beeld bij de actualisering van het strategisch voorraadbeleid in 2011. In de Pioenstraat wil Ons Doel vooral de geluidsisolatie tussen de boven en benedenwoningen verbeteren. De woningen zijn door de houten vloeren erg gehorig. Verder wilden we de woningen voor zover mogelijk isoleren en ze daarmee gelijk in label C plaatsen. In de Suriname- en Antillenstraat wil Ons Doel de trappenhuizen opknappen en ook hier de warmte-isolatie verbeteren. Er is in 2011 en 2012 intensief overleg met de bewonerscommissie (Pioenstraat e.o.), respectievelijk klankbordgroep (Suriname- en Antillenstraat) gevoerd. In 2012 zijn de werkzaamheden in de Pioenstraat en omgeving uitgevoerd. In de Suriname- en Antillenstraat bleek het zeer moeilijk te zijn het vereiste deelnemerspercentage van 70% voor collectieve ingrepen met huurverhoging te halen. Dit ondanks de sterk gestegen energielasten en de voorgerekende woonlastenbesparing. Toen we echter op individuele basis alsnog van start gingen, bleken toch veel bewoners het wel fijn te vinden om er ‘s winters wat warmer bij te zitten. Via deze wat omslachtige weg hebben we uiteindelijk zelfs een hoger percentage behaald, namelijk 80%. De kopgevels zullen zonder huuraanpassing worden geïsoleerd en, indien nodig, zullen centrale verwarming en mechanische ventilatie op individuele basis gebeuren. Stichting Boerhaave Stichting Boerhaave is een particuliere stichting die ooit is gevormd door de gemeente Leiden en de universiteit van Leiden. De stichting stelt zich in beginsel tot doel (tijdelijke) huisvesting te bieden aan academici die promotieonderzoek doen. Boerhaave wil haar woningbezit herstructureren en laat zich daarbij ondersteunen door Ons Doel. Naast het beheer van haar wooncomplex, begeleiden we de renovatie/vernieuwing van het voormalig Anatomiegebouw in het Boerhaavekwartier.


Onderhoud in 2012 De totale besteding aan onderhoudskosten is nagenoeg binnen de begroting gebleven. Binnen de specifieke onderhoudsbegroting zijn daarentegen overschrijdingen gerealiseerd, met name bij de posten storingsonderhoud, mutatieonderhoud en energie. In de Pioenhof en omgeving en de Suriname- en Antillenstraat zijn veel keuken- en doucherenovaties op niet-planmatig onderhoud geboekt. Ook bij mutaties komen wij veel verouderde badkamers, keukens en installaties tegen. De gerealiseerde onderschrijding op het planmatig onderhoud is vooral toe te schrijven aan niet uitgevoerde cq. doorgeschoven werkzaamheden. Er is ook meer in isolatie geïnvesteerd dan was begroot. Naast maatregelen die drukken op de onderhoudsbegroting zijn er ook veel naïsolatiemaatregelen geactiveerd. Totaal is voor € 624 duizend huurdragend geactiveerd. bedragen x € 1.000

totale geactiveerd exploitatie totaal onderhoudsoverige besteding/ besteding voorzien begroting begrotingen voorzien

storingsonderhoud

1.076

1.076

647

647

-429

mutatieonderhoud

808

808

714

714

-94

serviceonderhoud

20

20

13

13

-7

2.957

2.957

3.915

3.183

538

538

448

448

-90

367

-276

planmatig onderhoud energieplan brandschade verbeteringen overlopend onderhoud

7 643

624

63 6.112

624

7

0

19

367

63

0

5.488

6.104

732

958 -7 -63

5.372

732

-8

Energiebesparing in 2012 verdeling energielabels

2012

2009

A

1%

0%

B

8%

8%

C

33%

18%

D

36%

40%

E

12%

20%

F

8%

12%

G

2%

1%

100%

100%

De labels E en F zijn afgenomen in het voordeel van label C en D. In 2010 heeft een herberekening plaatsgevonden van de meeste labels. Sommige woninggegevens waren niet helemaal accuraat en de herberekening veroorzaakt ook kleine verschuivingen. Om die reden zijn er zowel meer woningen met een G-label, als met een A-label. De renovatie van Zuidhoven in 2010 betekende een verbetering van twee of meer labelsprongen. Deze woningen zitten nu ook op label C. Het gemiddelde gasverbruik per woning daalde van 1327 m³ in 2009 naar 1172 m³ in 2012. Dit is een daling van 12%. De CO2-uitstoot daalde zelfs met 19% in deze periode.


Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Samenwerkingksovereenkomst met Huurdersorganisatie Ons Doel (HOOD) In 2011 vormde de samenwerkingsovereenkomst die in 2009 is gesloten met Huurdersorganisatie Ons Doel (HOOD) de basis voor de huurdersparticipatie. De overeenkomst sluit aan op de gewijzigde Overlegwet. De overeenkomst kent formele participatievormen met formele advies- en instemmingsbevoegdheden, zoals met het bestuur van HOOD, de bewonerscommissies en werkgroepen bij renovatie- of sloop-/nieuwbouwprojecten. Daarnaast laat de overeenkomst ruimte voor informele vormen, die meer gericht zijn op ontmoeting en netwerkvorming. Voorafgaand aan de vergadering van de raad van commissarissen heeft de bestuurder van Ons Doel overleg met het bestuur van HOOD. Onderwerp van gesprek zijn actuele ontwikkelingen en de managementrapportage. Het bestuur van HOOD denkt ook intensief mee met een aantal beleidsonderwerpen van Ons Doel. Het bestuur is intensief betrokken geweest bij de opstelling van bijvoorbeeld het verkoopbeleid en het strategisch voorraadbeleid.

Geschillencommissie De Leidse woningcorporaties hebben in 2005 gezamenlijk een geschillencommissie in de zin van Bbsh artikel 16 ingesteld. Huurders, huurdersorganisaties en bewonerscommissies kunnen geschillen met de verhuurder onder voorwaarden voorleggen aan de Geschillencommissie. Bij ontvankelijk verklaarde geschillen hoort de commissie de verzoeker en de verhuurder. De commissie doet een uitspraak over het geschil en geeft een gekwalificeerd advies aan de betrokken bestuurder, met een kopie naar de verzoeker.

Gemeentelijke prestatieafpraken Er zijn geen specifieke afspraken over betrekken van bewoners bij beleid en beheer gemaakt. Stedelijk en regionaal functioneert de Federatie Huurdersbelangen Leiden en Omstreken (FLHO) als gezamenlijke belangenbehartiger van de Leidse huurdersorganisaties.

Resultaten 2012 Iedere zes weken is er een voortgangsoverleg met HOOD. Daarnaast vindt regelmatig overleg plaats met bewonerscommissies. In 2012 ging de meeste aandacht uit naar de klankbordgroep in de Suriname- en Antillenstraat en bewonerscommissie in de Tuinstadwijk. De op stapel staande renovatie-/isolatieprojecten worden in nauw overleg met die bewoners voorbereid. Andere bewonerscommissies hebben hun reguliere (avond)overleg, dat meestal wordt bijgewoond door een medewerker van Ons Doel.

Leefbaarheid: schoon, heel, veilig en ontmoeten Beleid leefbaarheid Naast ‘schoon, heel en veilig’ richt het beleid van Ons Doel zich ook op ‘ontmoeten’. Ons Doel zoekt de samenwerking met gemeente, zorgen welzijnsinstellingen om gezamenlijk tot leefbare woonomgeving te komen. Ze houdt zich onder meer bezig met: • wijkbeheer; de wijkbeheerders houden toezicht op woonomgeving en gemeenschappelijke ruimten; organiseren buurtactiviteiten (voetbalkooitoernooi Ruud Smitplein, vuurwerkopruimacties, zakgeldprojecten enz.). • veiligheid: project Leiden Buitengewoon Veilig samen met gemeente en de overige Leidse corporaties; • ontmoetingsplekken: Nieuw Groenhoven (Meelbox), Professorenpad (samen met stichting Radius), buurtontmoetingsplek (BOP) Zuidhoven; • maatschappelijk vastgoed, indien maatschappelijke partners daarom vragen en het past binnen de financiële kaders.


Gemeentelijke prestatieafspraken 2009 – 2015 Voor leefbaarheid relevante prestatieafspraken: • Partijen zijn zich bewust van het belang van leefbaarheid en veiligheid voor de kwaliteit van het wonen. Beide partijen werken hier actief aan door beheer en onderhoud, voorzieningen, handhaving, etc. en spreken het volgende af: – Gemeente Leiden en de corporaties financieren tenminste tot 2012 gezamenlijk een projectleider-coördinator veiligheid in het kader van het project Leiden Buitengewoon Veilig. In dit kader wordt integraal gewerkt aan de veiligheid door middel van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (dat inmiddels verleend is voor een belangrijk deel van het corporatiebezit), sociale veiligheid, veilig verkeer, veilig winkelen, beheer en leefbaarheid en veiligheidsadvies en –ondersteuning in concrete projecten. In 2011 wordt een besluit genomen over het vervolg van dit project en de financiering ervan. – De corporaties zorgen voor één huismeester of wijkbeheerder per 800 à 1.200 woningen.

Wijkbeheerplannen De medewerkers van het Team sociaal beheer –drie wijkbeheerders en hun collega’s, die zich bezig houden met huurdersparticipatie, maar ook met overlast, woonfraude en huurachterstanden – werkten samen aan wijkbeheerplannen. In die plannen komen werkzaamheden in wijken bij elkaar. Bijvoorbeeld het groenonderhoud, schoonmaakwerk in gebouwen en wijkactiviteiten. Dat gebeurt naar aanleiding van huidige contracten met aannemers. Oude afspraken zijn opnieuw in kaart gebracht en geëvalueerd. Het huidige schema is een goed werkschema voor iedereen die met Leefbaarheid werkt. In 2012 zullen deze operationele plannen een meer beleidsmatige vertaling krijgen.

Leiden Buitengewoon Veilig Leiden Buitengewoon Veilig heeft het doel de veiligheid in Leiden integraal te vergroten. Het is een samenwerkingsverband dat in 2003 is opgestart op initiatief van Ons Doel. Naast de andere Leidse corporaties en de gemeente Leiden doen inmiddels meer dan dertig partners mee. Om tot een integrale aanpak te komen zijn zes aandachtgebieden benoemd: • Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW, alle woningen van Ons Doel voldoen aan dit keurmerk); • sociale veiligheid; • veilig verkeer; • veilig winkelen; • veiligheid, beheer en leefbaarheid; • advies en ondersteuning m.b.t. veiligheid. De coördinator van het project, André van Dijk, heeft een werkplek bij Ons Doel. Hij is gedetacheerd politieman. Het project verbindt veiligheid aan leefbaarheid en beheer aan wijkontwikkeling. De aanpak is heel praktisch en vertoont veel overeenkomsten met opbouwwerk nieuwe stijl: de coördinator fungeert vooral als aanjager/katalysator en treedt terug als de participanten het zelf kunnen organiseren.

Speelterrein B4kids, Pieterskerk Choorsteeg, Inde Vrolijcke Arke In de Vrolijcke Arke is een rijksmonument dat Ons Doel verhuurt aan kinderdagverblijf B4kids. De tuinmuur die aan de Arent Roelantsteeg grenst, stond op instorten. De wortels van de grote beuk in de tuin hadden de muur scheefgedrukt. In overleg met de gebruikers en de gemeente is een ontwerp gemaakt van stalen hekken die zijn bevestigd aan gemetselde kolommen. De steeg is meer bij de tuin betrokken, wat het gevoel voor veiligheid bevordert. In september is de muur feestelijk in gebruik genomen. Wethouder Jan Jaap de Haan deed de openingshandeling en hield voor de kinderen een onderhoudend verhaal over de Pilgrimfathers. Hun geschiedenis is ook aan deze locatie verbonden.


Su en An Wils Spies beheert al ruim bijna twee jaar als vrijwilliger een ontmoetingsruimte aan de Antillenstraat. De ruimte wordt goed bezocht door huurders van de Suriname- en Antillenstraat. Er wordt koffie geschonken, maar ook bijeenkomsten voor buurtbewoners georganiseerd. Bijvoorbeeld samen met Maatschappelijk Werk.

Kunstige huurders Een oproep aan onze huurders in Thuis heeft ruim twintig reacties opgeleverd. We hebben best een flink aantal creatieve huurders. Van elf huurders zal hun werk in het kantoor van Ons Doel tentoongesteld worden.

Tuintjesproject, moestuinen in de tuinstadwijk De achtertuinen bij deze beneden- en bovenwoningen liggen er vaak slecht bij. Dit geldt met name voor de tuinen die bij de bovenwoningen horen. Een aantal huurders is in overleg met Ons Doel met deze tuinen tussen de Pioenstraat en de Pieter de la Courtstraat aan de slag. Ze maken een moestuin en er komt een kleine fruitboomgaard. Het levert tal van informele ontmoetingen op. Sommige nieuwsgierige buurtbewoners hebben zich bij het project aangesloten. Ons Doel draagt bij aan de planten en struiken.

Zelf binnentuin aan Zuidsingel onderhouden Een aantal huurders van het complex Nieuw Groenhoven was niet tevreden met het tuinonderhoud en heeft het heft in eigen hand genomen. De huurders verzochten Ons Doel zelf het tuinonderhoud te mogen uitvoeren. Ons Doel vergoedt de planten. De huurders steken hun handen uit de mouwen, hetgeen de onderlinge banden verstevigt.

Zakgeldjongeren Samen met het zakgeldbureau 2Work4 van Libertas Leiden helpen we jongeren aan kleine klussen in de wijk. Het concept is eenvoudig en helder. Met de klussen verdienen de jongeren zakgeld en tegelijkertijd wordt de betrokkenheid in de wijk vergroot.

Social Sofa Aan de Valeriusstraat werd een terras gemaakt. Daarop kwam een betonnen bank en die bank werd door buurtbewoners met zelf voorzien van een mozaïek. Het ontwerp daarvoor werd door de eigenaar van de nabijgelegen tattooshop gemaakt. Social Sofa is een beproefd project dat op andere plekken in Nederland ook succesvol is. Buurtbewoners zien elkaar op het nieuwe kleine terras.

Halloweenfeest Wijkbeheerder Ruud Smit organiseerde samen met een paar ouders een Halloweenfeest. Hij maakte een speurtocht langs snoepkramen. Er deden ongeveer 60 kinderen mee. Een ongekend succes.

Rode Touwenplein Het plein bij het kantoor van wijkbeheerder Ruud Smit aan de Suriname- en Antillenstraat wordt vanwege het klimrek met rode touwen het Rode Touwenplein genoemd. Op het plein is veel overlast van een groep jongeren. Vernielingen en brandstichting komen regelmatig voor. Die groep jongeren is door het Veiligheidshuis en politie geanalyseerd. De jongeren zijn in kaart gebracht en in december vonden verschillende gesprekken plaats. De jongeren werden door Ons Doel, politie en door ambtenaren van het Veiligheidshuis geconfronteerd met hun gedrag. In één situatie leidde een bekenning tot een taakstraf via Halt en een schadeclaim door Ons Doel. De aanpak moet leiden tot een verbetering van de overlastsituatie op het plein.


Sponsoring en donaties Ons Doel Ons Doel sponsort een aantal organisaties die geen winstoogmerk hebben en naar de visie van Ons Doel bijdragen aan de leefbaarheid in wijken. De totale uitgave aan sponsoring in 2012 bedraagt € 12.051. Het betreft de volgende organisaties: • Stichting Tam Tam, een vrijwilligersorganisatie die het Tam Tam festival organiseert in Leiden Noord (1.200 euro); • Jaarlijkse Leidse Co Verhoogprijs uitreiking. Deze prijs is een symbolisch eerbetoon aan de Leidse vrijwilliger van het jaar (1.500 euro) • Oxfam Novib sponsoring (851 euro) • Stichting Jeugd en Samenleving (JES), bijdrage voorleesprogramma (2.000 euro); • Rijnlands Architectuurplatform (RAP), bijdrage aan opdrachtgeversprijsvraag ELAN (1.000 euro); • Stichting Present Leiden, gericht op vrijwilligerswerk in kleine groepen (5.000 euro); • Donatie stichting Leven in Guatemala (500 euro) ten behoeve van verbeteren woon- en leefomstandigheden in Guatemala door woonprojecten. Stichting is geinitieerd door Laurentius.

Zorg: samenwerken! Beleid prestatieveld zorg Ons Doel richt zich – naast starters – op de huisvesting van ‘landers’ en op de huisvesting bijzondere doelgroepen. Ze werkt daartoe intensief samen met: • Libertas Leiden; een Leidse organisatie die zorg biedt in een drietal verzorgingshuizen, thuiszorg levert, buurthuizen exploiteert en kinderwerk levert; • Stichting De Haardstee, voor mensen met een verstandelijke beperking; • Stichting De Binnenvest, voor mensen die niet kunnen voldoen aan de eisen van de samenleving, zoals verslaafden, dak- en thuislozen; • gemeente Leiden • Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland (VWHR) en stadsregio Holland Rijnland. De samenwerking is er vooral op gericht om met de zorginstellingen samen arrangementen voor kwetsbare groepen te ontwikkelen. Dit kan leiden tot gezamenlijke projecten, of – bij bijzondere doelgroepen – tot driepartijenovereenkomsten.


Gemeentelijke prestatieafspraken 2009 – 2015 De gemeente Leiden heeft in haar Nota Winkelen, Wonen, Zorg en Welzijn zes gebieden als stimuleringsgebieden aangewezen, te weten: Kooiplein en omgeving (KEO), Boshuizen/ Luifelbaan, Fortuinwijk, Diamantlaan/De Robijn, Merenwijk Centrum en Stevensbloem en omgeving. Partijen maken mede naar aanleiding van de Nota de volgende afspraken. • De corporaties investeren in bestaande woningen (levensloopgeschikt maken) en gebouwen (toegankelijk maken). De gemeente wil corporaties er niet van weerhouden om (ook) te investeren in andere gebieden dan de stimuleringsgebieden. Partijen zullen in 2010 nog bezien of zij ook nadere samenwerkingsafspraken kunnen maken ten aanzien van de zogenaamde Pluslocaties (gebieden waar de corporaties ook kansen of aanleidingen zien voor combinaties van wonen, zorg en welzijn, naast de stimuleringsgebieden). • De gemeente zal zich in de stimuleringsgebieden inzetten voor het levensloopgeschikt maken van de woonomgeving, door: – gezondheidscentra waar mogelijk ruimtelijk te faciliteren; – functies voor ontmoeting en activiteiten te subsidiëren; – in 2010 te bezien hoe zij het netwerk van corporaties, zorgen welzijnsinstellingen kan faciliteren, zodat hun activiteiten op elkaar afgestemd kunnen worden en elkaar kunnen aanvullen; – de openbare ruimte speciale aandacht te geven door de woonomgeving zo in te richten dat deze goed bereikbaar, toegankelijk en sociaal en fysiek veilig is. • Op basis van de nieuwe inzichten zijn er vraagtekens te zetten bij de doelstelling uit de Woonvisie om 3.500 extra levensloopgeschikte woningen te realiseren. Corporaties en gemeente doen in 2009 gezamenlijk onderzoek naar de kwalitatieve en de kwantitatieve vraag voor de komende jaren. Zij vragen voor de onderzoeksopzet en -uitvoering advies aan de afdeling BOA van de gemeente Leiden. • De Leidse corporaties garanderen dat zij de taakstelling die de gemeente krijgt met betrekking tot de huisvesting van statushouders (inclusief pardonregeling) zullen invullen. • De Leidse corporaties reserveren jaarlijks naar behoefte van de opvanginstellingen woningen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. • Partijen evalueren jaarlijks de afspraken van het convenant “voorkomen van huisuitzetting bij huurschuld” en leveren daarvoor de benodigde gegevens aan bij de gemeente. Tijdens de evaluatie kunnen afspraken worden gemaakt over aanpassingen in het convenant. Het streven is een eerste (tussen)evaluatie in juni 2009 te laten plaatsvinden. • Partijen streven – binnen het kader van de regionale afspraken over de uitvoering van het Regionaal Kompas in Holland Rijnland – naar oplossingen bij het zoeken van locaties voor bijzondere huisvestingsprojecten, zoals een tweede sociaal pension, een woonhotel voor acute daklozen en ‘scheve huisjes’.

Huisvesting bijzondere doelgroepen, samenwerking in regioverband Regionaal werken woningcorporaties en zorginstellingen samen bij de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Holland Rijnland stelt jaarlijks een contingent vast van 120 tot 150 woningen die aan bijzondere doelgroepen worden toegewijzen. Zorginstellingen kunnen een aanvraag doen voor woningen uit dit contingent, woningcorporaties krijgen een taakstelling.


De huurders die in deze groep vallen zoeken zelf via een voucher, of worden actief bemiddeld door de VWHR in samenwerking met de corporaties. De huurders die in deze contingentregeling vallen krijgen te maken met een driepartijenovereenkomst. Naast de huurovereenkomst is er een begeleidingsovereenkomst met de zorginstelling voor twee jaar. De woningcorporatie – vertegenwoordigd door de VWHR en de zorginstellingen hebben daartoe samenwerkingsovereenkomsten gesloten. De begeleiding is er op gericht om de huurders weer zelfstandig te leren wonen. De werkgroep Sociale Agenda van de VWHR adviseert Holland Rijnland over de contigenten en de uitvoering van dit beleid voor bijzondere doelgroepen.

Libertas Leiden Ons Doel sloot in 2009 een samenwerkingsovereenkomst met Libertas Leiden. Beide willen zich inzetten voor de Leidse samenleving, waardoor mensen zich (blijven) thuis voelen, niet uit de stad wegtrekken vanwege tekort aan geschikte woonconcepten. Ons Doel en Libertas Leiden stellen mensen in staat hun talenten en tijd in te zetten voor leefbare buurten en wijken. De samenwerkingsovereenkomst is een raamovereenkomst. Per project zullen aparte ontwikkelingsovereenkomsten, business cases en programma’s van eisen gemaakt worden. Beide partijen richten zich in de samenwerking op de taken waar zij goed in zijn: Ons Doel richt zich vooral op vastgoedontwikkeling en beheer, Libertas richt zich op het verlenen van diensten – al dan niet op indicatie. De gezamenlijke projecten zijn: • De Parelvissers; • Het Gebouw; • Lorentzhof: • Robijnhof; • Rijn en Vliet. In het voorgaande zijn deze projecten al uitvoerig beschreven. Ons Doel en Libertas Leiden hebben maandelijks een bestuurlijk vastgoedoverleg, medewerkers van beide organisaties bereiden dit overleg voor.

De Haardstee Stichting De Haardstee begeleidt mensen met een verstandelijke beperking. Zij huurt een blokje woningen aan de Kooilaan. Dit blokje wordt gesloopt in verband met de herinrichting van het Kooiplein. Ons Doel en de Haardstee hebben regelmatig overleg over alternatieven voor deze locatie. Daarnaast is er een aanzienlijke wachtlijst van 40 cliënten die ook ergens een plek moeten vinden. Het alternatief is nu gevonden in het bouwplan voor Zuidhoven in het blok aan de Willem Klooslaan. Hier komen in 2013 achttien eenheden voor cliënten van de Haardstee. De Haardstee zal ook veertien woningen gaan huren in Het Gebouw in Leiden Noord. Libertas Leiden, Ons Doel en de Haardstee werken samen in het project Smaakwerk, het kantineproject voor medewerkers van Ons Doel en Libertas Leiden die werken op de Rijnsburgersingel. Cliënten van de Haardstee maken onder begeleiding broodjes klaar.

Stichting De Binnenvest Stichting de Binnenvest biedt diverse vormen van opvang, ondersteuning en begeleiding, gericht op het zo zelfstandig mogelijk functioneren van cliënten, te weten mensen met complexe problematiek die niet in staat zijn te voldoen aan de eisen die de samenleving stelt. Dak- en thuislozen vormen een belangrijke groep cliënten. In de weg terug naar de samenleving zijn er ook vormen van begeleid wonen nodig. De woningen aan de Lammenschansweg en aan de Sparrenhorst van Ons Doel voldoen elk op hun manier aan de wensen van De Binnenvest. In 2012 is intensief samengewerkt met De Binnenvest in de pilot ambulante crisisopvang. Zie het bestuursverslag.

Huisvesting bijzondere doelgroepen Ons Doel heeft voor 2012 een taakstelling van vijf huishoudens gekregen en er zeven geplaatst. Het regionale contingent van 120 woningen heeft uiteindelijk geleid tot 107 verhuringen aan zorginstellingen.


Beschouwing van het bestuur van de huurdersorganisatie Ons Doel De belangen van de huurders van Ons Doel worden in de eerste plaats behartigd door een tiental bewonerscommissies. Zij komen in actie als daar behoefte aan is, vooral als er sprake is van overlast in de openbare ruimte rond hun complex, of als er sprake is van technische problemen aan de woningen, of van renovatie. Verschillende bewonerscommissies waren in 2012 nauwelijks actief. Dat kan opgevat worden als een gunstig teken; er waren weinig problemen. Wel hebben de bewonerscommissies van de Surinamestraat/Antillenstraat en van de Pioenhof e.o. een belangrijke rol gespeeld bij de renovaties in hun complexen. En in het complex Liviuslaan vroegen allerlei gebreken en kinderziekten de aandacht. Ook bijzonder zijn de ontmoetingsruimten de Meelbox in Nieuw-Groenhoven en Su & An in de Surinamestraat. Vrijwel alle leden van de bewonerscommissies vormen daarnaast de meedenkende kern van de Huurdersorganisatie Ons Doel, HOOD. Zij bezoeken trouw de ledenvergaderingen van HOOD, twee maal per jaar. Daar legt het bestuur verantwoording af over tal van activiteiten en worden plannen en prioriteiten besproken. Het bestuur bleef in 2012 goed op sterkte. Ton Faas werd helaas getroffen door een beroerte. Jan Arie Oudshoorn trad toe als aspirantbestuurslid. Behalve met deze meedenkende kern heeft het HOOD-bestuur frequent contact met leden die klachten hebben over burenoverlast. HOOD volgt met aandacht de wijze waarop Ons Doel daarmee omgaat. Het HOOD-bestuur is zeer tevreden over het overleg eens per kwartaal met de bestuurder van Ons Doel, Ben Noorlander. Daarin wordt op open wijze het beleid van de corporatie besproken. Hetzelfde geldt voor de regelmatige ontmoetingen met de Raad van Commissarissen. HOOD kreeg de gelegenheid mevr. Ankie Verlaan voor te dragen als lid van de Raad. HOOD kon in 2012 met weinig moeite positief adviseren over de huurverhogingen. In het Strategisch Voorraadbeleid trad geen opmerkelijke wijziging op. Belangrijk waren tenslotte de inbreng van HOOD-bestuursleden in de federatie van huurderorganisaties FHLO, vooral bij de totstandkoming van de gemeentelijke Nota Wonen, de participatie in de werkgroep die een Sociaal Statuut voor renovaties en sloop concipieerde en het lidmaatschap van de raad van toezicht op het WOZ-fonds.

Financiële continuïteit Financieel beleid Financiële continuïteit is naar de visie van Ons Doel een belangrijk middel om haar doelen op de overige prestatievelden te kunnen realiseren. Ons Doel streeft er naar de A-status volgens het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting te behouden. Daarnaast streeft zij naar een goed niveau van interne beheersing naar de maatstaven van de accountant. Vertaald naar concrete criteria komt dit in 2012 neer op het volgende: • de solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde is hoger dan 20% (vanaf 2013 25%); • de solvabiliteit op basis van de executiewaarde is hoger dan 50% (ofwel de som van de leningen is minder dan 50% van de executiewaarde); • de operationele kasstromen, alsmede de kasstromen met 2% afschrijvingsfictie (eis Waarborgfonds Sociale Woningbouw) zijn positief; • de rentedekkingsgraad (ICR, intrest coverage ratio) is hoger dan 1,3 (vanaf 2013 1,4).


Ons Doel zet haar beleid en vermogen maximaal in om maatschappelijk te presteren voor de doelgroepen. Hier doen wij géén concessies in. Dit was eenmaal zo en zo blijft het ook. Onze inspanningen en investeringen resulteren in producten en diensten met een evenwichtige prijs- / kwaliteitsverhouding die niet alleen bijdragen aan het directe woongenot, maar ook impact hebben om buurten weerbaar en leefbaar te houden. Voornoemde strategie vraagt om een actief (investerings)beleid in wonen, wijken en diensten, maar het behelst ook een adequaat desinvesteringsbeleid omwille van de haalbaarheid. De validiteit en het risicoprofiel van onze strategie wordt daarom ook permanent getoetst op de effectiviteit van de besluiten, maar zeker ook op de overkoepelende financiële- en bedrijfseconomische criteria om blijvend te kunnen opereren. Risicobeheersing staat dus onverminderd hoog op de agenda van onze corporatie, waarbij een sterk accent wordt gelegd op de strategische en financieringsrisico’s. De risicogevoeligheid van ons beleid toetsen wij meerdere keren per jaar. Hierbij krijgen de voorgenomen (des)investeringsprogramma’s, maar ook de leefbaarheid en duurzaamheid specifieke aandacht. Door de sterk veranderende en ongunstige politieke- en economische klimaat, is de stapeling van overheidsmaatregelen erop gericht om het vermogen af te romen en de sector onder druk te zetten. Corporaties worden klem gezet tussen hun financiële spankracht en de primaire taakstelling. Het is voor de sector evident dat de (financiële) ratio’s slechter zullen uitpakken, waardoor corporaties noodgedwongen maatregelen moeten nemen. Hierop vormen wij geen uitzondering. Vanaf 2013 wordt de uitvoering van het ondernemeingsplan getemporiseerd en het het financiële speelveld aangepast. Het vertrekpunt daarbij is dat een A-status CFV en passende kredietwaardigheid bij het WSW een ‘heilige huis’ is en blijft. Om hieraan te kunnen voldoen wordt het liquiditeitsbegrip (ICR naar 1,4) en solvabiliteitsbegrip (naar 25%) aangepast.

Treasurybeleid Ons Doel werkt vanuit een vastgestelde treasurystatuut. Dit heeft tot doel een formeel kader te scheppen waarbinnen de financierings- en beleggingsactiviteiten van de organisatie dienen plaats te vinden. In het statuut zorgen de vier elementen sturen, beheersen, verantwoorden en toezicht houden in hun samenhang voor duidelijkheid en transparantie in het treasuryproces. De doelstellingen van het treasurybeleid zijn: • het verkrijgen en handhaven van toegang tot de vermogensmarkten (gelden kapitaalmarkt) tegen de scherpst mogelijke condities; • het zoveel mogelijk beschermen van de organisatie tegen ongewenste financiële risico’s zoals rente-, koers-, interne liquiditeits- en kredietrisico; • het minimaliseren van de interne verwerkingskosten en externe kosten bij het beheren van de geldstromen en financiële posities; • het realiseren van een flexibel en controleerbaar kasstroommanagement in de organisatie; • het optimaliseren van de renteresultaten binnen de kaders van de limieten en richtlijnen van het statuut, respectievelijk het Waarborgfonds Sociale Woningbouw; • het realiseren van informatiestromen ter ondersteuning van het beleid. Naast de onder financiële continuïteit genoemde criteria gelden de volgende criteria: • de jaarlijkse renterisico’s - aflossingen op bestaande leningen en renteconversies over bestaande leningen - mogen niet meer bedragen dan 15 % over het totaal van de hoofdsommen van de bestaande leningen binnen een periode van 12 maanden; • Ons Doel dient altijd aan haar betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Daartoe zullen voldoende borging- en kredietfaciliteiten ingericht worden; • rente-instrumenten mogen slechts worden ingezet als verzekeringsinstrument om toekomstige renterisico’s te verminderen of weg te nemen.

De resultaten De groei van de aangegane investeringen hebben in 2012 onverminderd plaatsgevonden. De verhouding tussen investeringskosten in relatie tot netto huuropbrengsten blijven onder druk staan. Door consequent te sturing op kasstromen, waarbij verkopen een sleutelrol vervullen kunnen de niet-financierbare c.q. onrendabele investeringen in nieuwbouw en of bestaande bouw worden afgedekt. Voornoemde beleidslijn resulteert in een positef jaarresultaat van € 1,4 miljoen over 2012. De positeve verandering in het jaarresultaat ten opzichte van 2011, alsook het positief effect ten opzichte van de begroting 2012 wordt hierna weergegeven.


Geconsolideerd x 1.000 Bedrijfsopbrengsten

Realisatie 2011

- Huren - Vergoedingen - Overheidsbijdragen - Verkoop onroerende goederen netto - Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Totaal Bedrijfslasten

Begroting 2012

Realisatie 2012

12.408 499 78 633 175

12.888 802 65 2.264 386

12.905 630 123 2.504 252

746 14.539

304 16.709

526 16.940

Realisatie 2011

Begroting 2012

Realisatie 2012

- Afschrijvingen op materiele vaste activa - Overige waardeverandering - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - Leefbaarheid - Lasten servicecontracten - Overige bedrijfslasten Totaal

4.236 5.926 0 1.706 201 299 5.448 118 555 2.778 21.267

3.152 3.712 0 1.684 175 311 5.372 122 778 2.824 18.130

4.419 370 0 1.615 215 292 5.487 148 558 2.240 15.344

Bedrijfsresultaat

-6.728

-1.421

1.596

Financiële baten en lasten

Realisatie 2011

Begroting 2012

Realisatie 2012

Verandering Begroting realisatie / realisatie 2011/2012 2012 497 17 131 -172 45 58 1.871 240 77 -134 -220 2.401

222 231

Verandering Begroting realisatie / realisatie 2011/2012 2012 -183 -1.267 5.556 3.342 0 0 91 69 -14 -40 7 19 -39 -115 -30 -26 -3 220 538 584 5.923 -2.786 8.324

-3.017

Verandering Begroting realisatie / realisatie 2011/2012 2012 327 677 -63 687 -228 -2.564 -101 -177 -65 -1.377

- Rentebaten - Rentelasten en soortgelijke kosten - Gerealiseerde herwaardering - Niet gerealiseerde waardeverandering Totaal

354 -2.099 1.710 -76 -111

4 -2.849 4.046 0 1.201

681 -2.162 1.482 -177 -176

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting

-6.839

-220

1.420

8.259

1.640

Realisatie 2011

Begroting 2012

Realisatie 2012

1.047 1.047

0 0

-24 -24

Verandering realisatie 2011/2012 -1.071 -1.071

Begroting / realisatie 2012 -24 -24

-5.792

-220

1.396

7.188

1.616

Overig

Belastingen Totaal Jaarresultaat na belastingen

Toelichting op de verandering in jaarresultaat De belangrijkste uitschieters kunnen worden toegeschreven aan de effecten die voortvloeien uit het ingezette beleid. Een aantal bijzondere posten worden hieronder toegelicht. Aan de inkomstenzijde zijn de verkoopopbrengsten uit het bestaand bezit ten opzichte van 2011 sterk gestegen. In 2012 zijn 21 woningen verkocht tegen 5 eenheden in 2011. De gemiddelde netto verkoopopbrengst is daarentegen gedaald van € 169.000 tot circa € 165.000 per eenheid.


De overige waardeverandering, zijnde de reservering voor onrendabele top projecten, is ten opzichte van 2011 met € 5,6 miljoen afgenomen, omdat geen nieuwe projecten in ontwikkeling zijn genomen. Door toepassing van de nieuwe waarderingsgrondslagen dienen de hogere afschrijvingen op materiele vaste activa in verband te worden gebracht met de post gerealiseerde herwaardering. Per saldo wordt het effect geneutraliseerd. De lagere bedrijfslasten worden eveneens veroorzaakt door het ingezette beleid gericht op het effectief en efficient inzetten van middelen. De lagere besteding in de post overige bedrijfslasten is hier het resultaat van. De hogere post aan rentebaten wordt volledig toegeschreven aan de projecten Brede School en Zuidhoven nieuwbouw, die ultimo 2012 nagenoeg gereed zijn om in het 1e kwartaal van 2013 in exploitatie te worden genomen. De mutatie belastingen betreft een eenmalige post in 2011 veroorzaakt destijds door aanpassing van regelgeving. Hierdoor was de opgebouwde VpB-positie tot en met 2010 komen vrij te vallen, waardoor een resultaat van € 1,1 miljoen werd genomen in 2011.

Begroting 2012 en realisatie Het jaarresultaat is ten opzichte van de oorspronkelijke begroting 2012 € 1,6 miljoen positief. De belangrijkste verschillen zijn toe te schrijven aan de waardeverandering inzake materiële vaste activa en onrendabele toppen projecten, de afschrijvingen op materiële vaste activa, het renteresultaat en de overige bedrijfslasten. De vergoedingen voor levering goederen en diensten dienen in samenhang te worden gezien met de lasten servicecomponenten. Voor dit laatste is de afwijking ten opzichte van de begroting per saldo marginaal. De boekhoudkundig genomen overige waardeverandering wordt beïnvloed door het temporiseren van nieuwe projecten, waardoor € 3,3 miljoen aan onrendabele top projecten niet is genomen. Het verschil van € 2,6 miljoen in de gerealiseeerd herwaardering en € 1,3 miljoen in de afschrijving op materiële vaste activa wordt voornamelijk veroorzaakt door aanpassing van parameters en uitgangspunten met betrekking tot de laatste best practice vanuit de RJ 645. Het renteresultaat wordt voornamelijk positief beïnvloed doordat leningsfaciliteiten die zijn aangegaan voor de nieuwbouwproductie later werden afgeroepen dan aanvankelijk was voorzien. Daarnaast is het investeringsprogramma nieuwe projecten getemporiseerd, waardoor geen additionele financieringsbehoefte is ontstaan. Aansluitend is het betaalschema van de bouwtermijnen voor projecten zodanig geoptimaliseerd, dat het een rentebesparing heeft opgeleverd. Binnen de algemene kosten, die onderdeel zijn van de overige bedrijfslasten, is door behoedzaam inzet van middelen een besparing gerealiseerd.


Meerjarenperspectief Ondanks dat Ons Doel tot op vastgestelde grenzen haar middelen maximaal inzet voor de maatschappelijke prestatie, koerst Ons Doel vanuit het meerjarenperspectief af op een zodanige financiële positie dat de continuïteit gewaarborgd blijft. Het is daarom ons streven dat de A-status bij het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting voor de toekomst wordt behouden. De lage monitoringspositie met toereikende borgingsvolume bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, inclusief meerjarig positieve exploitatiekasstromen vinden wij zeer van belang. Dit geldt ook voor toereikende kredietfaciliteiten bij kredietverleners. In 2012 zijn wij dan ook op alle drie fronten in geslaagd aan de gestelde eisen te voldoen. Zoals eerder is gesteld wordt onze continuïteit gewaarborgd door ons financieel beleid af te stemmen op de meerjarenprognose, waarbij positieve kasstromen maatgevend zijn. Op basis van actuele gegevens analyseren en berekenen wij meerdere keren per jaar de mogelijke effecten en maatregelen van het beleid. Als blijkt dat de aannames onvoldoende overeenkomen met de werkelijkheid treffen we maatregelen om in de pas te lopen met het gewenste resultaat. Gedurende 2012 hebben wij op grond van onze tussentijdse analyse en het Regeerakkoord een strakke koers ingezet op het verkoopprogramma om niet alleen invulling te geven aan onze nieuwbouwambitie, maar ook ons huidige nieuwbouwprogramma te faciliteren. Daarnaast wordt het bestaand beleid met betrekking tot kostenbeheersing en efficiencyverbeteringen onverkort voortgezet. De jongste prognose laat de volgende ontwikkeling zien:

norm Jaarresultaat (x 1000)

begroot

realisatie prognose

2012

2012

2013

2014

2015

2016

2017

-220

1.396

-5.403

1.753

2.192

2.720

2.814

>20 / > 25

22,9

35,6

33,5

35,9

38,4

40,5

42,8

Operationele kasstroom (x 1000) *

positief

968

2.148

3.517

2.472

2.384

2.646

2.675

Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie (x 1000) *

positief

-193

767

1.995

969

898

1.222

1.276

>1,3 / > 1,4

1,4

2,0

2,4

1,9

1,9

2,0

2,1

>1

0,8

1,1

1,5

1,2

1,2

1,3

1,3

Solvabiliteit (%)

Rentedekkingsgraad (ICR) * Debt service coverage ratio (DSCR)* * Operationele kasstroom conform dPi-categorisering/CFV en WSW

De stabilisering van ratio’s laat zich verklaren doordat investeringsactiviteiten pas worden opgestart als voldoende middelen daarvoor beschikbaar is. Overigens zijn de effecten met betrekking tot de verhuurdersheffing en het aangepaste huurbeleid in de prognose verwerkt. Voor een uiteenzetting van de uitgangspunten wordt verwezen naar de Overige Gegevens als onderdeel van de jaarrekening.

De financiering Het waarborgen van de korte- en langetermijn financieringspositie tegen acceptabele voorwaarden en binnen een aanvaardbaar risicoprofiel is vanuit het continuïteitvraagstuk voor Ons Doel essentieel. De uitgangspunten hieromtrent zijn vastgelegd in ons treasurystatuut en de uitwerking daarvan vertalen wij jaarlijks in treasury jaarplannen. Als gevolg hiervan maakt Ons Doel geen gebruik van (rente)derivaten die kunnen leiden tot een margin call. Ook maakt Ons Doel geen gebruik van instrumenten die van speculatieve aard zijn. Het grootste deel van de door ons opgenomen leningen is geborgd door het WSW. Op 20 november 2012 ontvingen wij van het WSW de uitslag van de herbeoordeling van de financiële positie op basis van de ingediende prognosecijfers. Op grond artikel 8 van het reglement van deelneming voldoet Ons Doel aan de (hoogste) eisen van kredietwaardigheid. Hiermee kan Ons Doel blijven gebruikmaken van de borgingsfaciliteiten van het fonds. Tegelijkertijd is op basis van de ingediende producties een faciliteringsvolume afgegeven van circa € 13 miljoen voor de periode 2012-2013.


Ultimo 2012 bedraagt de huidige schuldrest € 69 miljoen tegen € 63,1 miljoen eind 2011. De portefeuille uitgesplitst naar restant looptijd van de leningen en naar renteklasse kent de volgende kenmerken: verdeling leningen naar looptijdklasse

totaal

< 1jr

< 2jr

< 3jr

< 4jr

< 7jr

< 10jr

Aantal contracten

34

2

3

3

Schuldrest x 1.000

69.031

4.032

4.770

3.332

3,10

4,90

3,65

5,36

5,32

3,94

26

1

2

3

4

100

6

7

5

2

Gem.percentage Gem.restantlooptijd Aandeel % verdeling leningen naar renteklasse

totaal

Aantal contracten Schuldrest x 1.000

< 1%

34

< 2% 5

6

1.106 12.303

4.000

2.936

2,49

4,94

4,01

2,14

7

10

15

23

43

18

6

4

1

52

< 4%

< 5% 7

< 6%

2

8

925 35.626

< 7%

10

8

1

13.000 15.888 13.867

6.864

1.462

0,51

2,67

3,74

4,44

5,76

6,35

26

45

24

16

25

4

15

100

26

19

23

20

10

2

Aandeel %

> 25jr

1

3,10

Gem.restantlooptijd

< 20jr

7

3

69.031 17.950

Gem.percentage

< 3%

2

< 15jr

Het renterisico voortvloeiend uit de huidige portefeuille ultimo 2012 bestaat uit eindaflossingen van leningen en renteaanpassingen. De renterisico’s ontwikkelen zich de komende jaren als volgt: Verloop huidige leningportefeuille (x 1.000)

2012

schuld op 1-1

2016

-1.721 -1.745 -1.419 -1.236

eindaflossingen

opbouw en verloop renterisico (x 1.000)

2015

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

5.000

reguliere aflossingen

gewogen gem. rente% over gewogen schuld

2014

69.031 68.336 62.591 58.527 57.291 56.308 54.167 53.743 49.311 45.312 40.884

nieuwe leningen in 2012 met storting 2013

schuld op 31-12

2013

-3.974 -4.000 -2.645

0

-983

-655

0 -1.500

-438

-446

-424

-440

-443

0 -4.000 -3.588 -4.000 -5.000

69.031 68.336 62.591 58.527 57.291 56.308 54.167 53.743 49.311 45.312 40.884 35.438 3,10

3,59

3,63

3,59

3,59

3,62

3,58

3,74

3,81

3,80

3,96

4,16

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Totaal exposure

8.974 9.000 7.645 2.600 6.115 1.500 5.000 4.000 3.588 6.084 5.000

Fixerend afgedekt

5.000

(grotendeels) Fixerend afgedekt

5.000 5.000 2.600 5.000

Exposure niet afgedekt Exposure niet afgedekt t.o.v. portefeuille (%)

3.974 4.000 2.645 4,20

5,76

5,85

4,23

0 1.115 1.500 5.000 4.000 3.588 6.084 5.000 0,00

1,95

2,66

9,23

7,44

7,28 13,43 12,23

Risiconorm (%)

15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00

beschikbare ruimte t.o.v. norm (%)

10,80

9,24

9,15 10,77 15,00 13,05 12,34


5,77

7,56

7,72

1,57

2,77

De caps ter afdekking van het renterisico op de variabele rente zijn ‘embedded’ in de basislenings overeenkomsten. De opbouw en verloop hiervan wordt hieronder weergegeven: Derivatenportefeuille (embedded in leningsovereenkomst) Nr

type

Begindatum Einddatum

Modaliteiten

Hoofdsom koppeling

1

Cap

25/Feb/10

27/Feb/12

3 maands Euribor, caprate 4%

5.000.000

41851

0

0

2

Cap

5/Sep/10

5/Jan/13


2.600.000

42523

2.600.000

0

3

Cap

5/Sep/10

5/Jan/13


5.000.000

42521

5.000.000

0

4

Cap

5/Sep/10

5/Jan/13


5.000.000

42526

5.000.000

0

5

Cap

5/Sep/10

5/Jan/13


5.000.000

42525

5.000.000

0

17.600.000

0

22.600.000

ultimo 2012

ultimo 2013

De basisrenteleningen inclusief de embedded caps zijn: c ap

1e fixatie basisrente

basis

vervolgperiode

basis

62 basis rente/extend. 1-26537 41850 5.000.000 nvt

nvt

spread

coupon

tot

van

spread

coupon

tot

van

strike

spread

coupon

tot

van

2-26536 41851 5.000.000 25/Feb/10 27/Feb/12 3-m Euribor 0,00% 4% 27/Feb/12 25/Feb/14 3,880% 0,300% 25/Feb/14 25/Feb/60 3,880% pm

som

61 basis rente/fixe

WSW nr

Len.nr gever

basis

Intern nr len. type

rollover periode

25/Feb/10 25/Feb/19 2,720% 0,000% 25/Feb/19 25/Feb/60 3,600% pm

63 basis rente/fixe

2-26788 42525 5.000.000 6/Sep/10 7/Jan/13 1-m Euribor 0,40% 4% 7-Jan-13

5-Jan-14

3,035% 0,000% 7-Jan-14

5-Jan-57

3,035% pm

64 basis rente/fixe


5-Jan-17

3,035% 0,450% 5/Jan/17

5-Jan-56

3,035% pm

65 basis rente/fixe


5-Jan-15

3,060% 0,000% 5-Jan-15

7-Jan-58

3,060% pm

66 basis rente/fixe


5-Jan-16

3,075% 0,000% 5-Jan-16

7-Jan-59

3,075% pm

De realisaties ten opzichte van het treasuryjaarplan 2012 kunnen als volgt worden weergegeven:


46 Verslag Raad van Commissarissen

Verslag raad van commissarissen Inleiding In het vorige jaarverslag over 2011 hadden wij vijf vragen centraal gesteld, die bedoeld waren om in 2012 een nadere uitwerking te krijgen:

• • • • •

Wat zijn de slagingskansen rond de groei van onze corporatie met nieuwbouw dan wel met andere uitbreidingsstrategieën? Hoe gaat de orderportefeuille er concreet uit zien rond de nieuwbouw- en de herstructureringsopgaven en met inschatting van welke risico’s? Welke vorm van dienstverlening kan Ons Doel zich permitteren op het snijvlak van wonen, welzijn en zorg? Op welke wijze kan bij de woningtoewijzing de kloof van het woonsysteem in Leiden tussen huur en koop worden verbeterd? Hoe komt de organisatie er op basis van deze uitkomsten uit te zien?

Deze vragen hadden voor ons als toezichthouders van doen met de behoefte om met elkaar scherper te krijgen, aan welke knoppen Ons Doel zou kunnen of moeten draaien om de gewenste maatschappelijke resultaten te boeken. In het jaar 2012 werden de perspectieven met het kabinet Rutte II duidelijk anders Met de verhuurdersheffing en de saneringsheffing wordt een dusdanig groot beslag gelegd op de financiële middelen van Ons Doel, dat we heel anders naar het draaien aan knoppen moesten gaan kijken. In goed overleg met de directeur-bestuurder zijn dan ook vervolgens de uitgangspunten voor de begroting aangepast.

Koers ondernemingsplan Ondanks de forse financiële tegenwind, willen we bij Ons Doel vasthouden aan de koers van het ondernemingsplan. Richting het honderdjarig bestaan in 2018 willen we bij Ons Doel: • Focus houden op de kerntaken: voorzien in woningen voor (door)starters en ‘landers’ (senioren met en zonder zorgvraag); • Samenwerking zoeken met partners bij de ondersteunende taken in de wijken: dan gaat het om (nieuwe) dienstverlening aan kwetsbare huurders op het vlak welzijn en zorg; • Activiteiten (blijven) schrappen die niets toevoegen voor onze huurders en partners (buiten het bereik vallen van sociale huur, leefbaarheid, welzijn en zorg). Al geruime tijd wordt gestuurd op een geleidelijke groei van het woningbezit van Ons Doel. Bestaand bezit verkopen om deze wijze een kasstroom aan geld op gang te brengen en houden, waarmee de nieuwbouwprojecten kunnen worden bekostigd. De verhuurdersheffing zet wel onmiddellijk onze eigen sociale taak onder druk. Om deze druk op te vangen kunnen wij in beginsel aan vier knoppen draaien. Het verhogen van de huren, stoppen met investeren (nieuwbouw), verkopen woningbezit en verlagen bedrijfslasten. Waar wij vaak 80% van maximaal toegestane huur kiezen als huurniveau, zien wij dat huurverhogingen bij anderen sneller naar de 100% zullen gaan. Die ruimte hebben wij ‘gelukkig’ nog. Voor onze huurders met een laag inkomen zal deze verhoging naar verwachting niet gecompenseerd worden met een hogere huurtoeslag. Ons Doel rekende in haar begroting met een verkoop van 20 woningen per jaar over een periode van vijf jaar. Dit is een optimistische inschatting in de huidige markt. Dit alles om voor twee grote bouwprojecten de benodigde kasmiddelen vrij te maken. De verhuurdersheffing en de saneringsheffing zijn grote strepen door deze voornemens. Dit alles leidt ertoe dat we vrijwel zeker niet voldoende kasmiddelen kunnen gaan vrijmaken met de bijbehorende financiering voor alle geplande nieuwbouwprojecten (met name Lorentzhof en Robijnhof ). Het betekent dat we minder nieuwe zorgwoningen gaan opleveren, waar veel vraag naar is.


Voor de verlaging van de bedrijfslasten heeft de directeur-bestuurder met de afdelingshoofden een meerjarig plan opgesteld. Over de volle breedte van de bedrijfsvoering wordt gekeken naar besparende maatregelen. Eén daarvan betreft het inkrimpen van de huisvesting van het werkapparaat. Zoals zo vaak gesteld: elk nadeel heeft zijn voordeel. Samen met Libertas wordt inmiddels op de verschillende niveaus nadrukkelijker samengewerkt. Dit om samen met elkaar beter dienstbaar te zijn richting de bewoners, die behoefte hebben aan huisvesting, welzijn en zorg.

Personalia bestuurder • De heer ir. B.J. (Ben) Noorlander MRE (1956), werkzaam bij Ons Doel sinds 1 augustus 2007; benoemd voor onbepaalde tijd; bestuurslid van de Vereniging Woningcorporaties Holland Rijnland; bestuurslid Stichting beheer Regionaal Commissie Gezondheidszorg Zuid-Holland Noord; lid Raad van Advies van Stichting Urgente Noden Leiden; bestuurder van Juffrouw Maashofje en Schachtenhofje.

Samenstelling van de raad van commissarissen ultimo 2012, personalia en relevante (neven)functies • De heer H. (Hans) van Dam (1946); benoemd in 2005, herbenoemd in 2008 en voor de tweede maal voor twee jaar herbenoemd in 2011; gepensioneerd; geen relevante nevenfuncties. • De heer mr. J.P.A. (Joost) Spithoven (1958); benoemd in 2009 op voordracht van HOOD, in 2012 herbenoemd en aangetreden als voorzitter; verandermanager en organisatieadviseur; voorzitter Raad van Toezicht Stichting Kinderopvang Oegstgeest. • De heer drs. E.W.F. (Eduard) van Bockel MBA (1959); benoemd in 2010; lid Raad van Bestuur stichting Zorgbalans (zorginstelling actief in Zuid Kennemerland en Zuid Holland-Noord); voorzitter stichting Xenia (hospice voor jongeren en jong-volwassenen in Leiden) • Mevrouw drs. E.M. (Eva) Klein Schiphorst (1964); benoemd in 2010 op voordracht van HOOD; directeur Vastgoed bij de Rijksgebouwendienst; geen relevante nevenfuncties. • Mevrouw drs. J.W.A. (Ankie) Verlaan (1948); benoemd in 2012 op voordracht van HOOD; directeur-eigenaar adviesbureau; onder meer voorzitter Amsterdams Federatie van Woningcorporaties en voorzitter wijkvereniging Meerburg Leiden; • Mevrouw ir. A.M. (Annette) Ottolini; sectordirecteur sector klant, markt en relaties en van sector middelen bij Waternet; lid ledenraad RABO Leiden


Rooster van aftreden 2013 2013 2014 2014 2015 2015

de heer H. van Dam (2005, 2008, 2011) de heer J. Spithoven (2009) mevrouw E. Klein Schiphorst (2010) de heer E. van Bockel (2010) mevrouw J.W.A. Verlaan (2012) mevrouw A.M. Ottolini (2012)

De raad heeft besloten de data van herbenoemingen steeds te laten vallen aan het eind van het betreffende kalenderjaar. De benoeming is voor vier jaar en een raadslid kan maximaal een keer herbenoemd worden. Voor de heer Van Dam is een overgangsregeling afgesproken. Hij is twee keer herbenoemd, maar zal maximaal acht jaar zitting hebben in de raad. Zo is aansluiting gezocht bij de Governancecode van juli 2011. De heer Spithoven heeft in de loop van 2012 de voorzittersrol overgenomen van H. van Dam. Omdat besloten is dat de voorzitter niet op voordracht van huurdersorganisatie HOOD benoemd kan zijn, is gekozen voor het zoeken van een nieuw raadslid op voordracht van HOOD. Mevrouw A. Janzen is eind 2012 afgetreden. In 2012 is met behulp van een extern adviesbureau gezocht naar twee nieuwe leden. De ad hoc wervingscommissie bestond uit twee leden van de raad (J. Spithoven en E. Klein Schiphorst) en een vertegenwoordiger van het HOOD-bestuur (J. Cambier). Deze commissie werd bijgestaan door de bestuurder en de externe adviseur. De procedure heeft twee nieuwe raadsleden opgeleverd: A. Ottolini en A. Verlaan. Mevrouw Verlaan is op voordracht van HOOD benoemd. De raad zal tijdelijk, gedurende 2013, uit zes personen bestaan. Alle raadsleden zijn onafhankelijk volgens de criteria van artikel III.2.2 van de Governancecode. Er zijn geen belangenverstrengelingen geconstateerd. De afspraak binnen de raad is dat mogelijke belangenverstrengelingen vooraf worden gemeld aan de voorzitter en daarna kunnen worden besproken in de raad.

Vergoedingen Raad van commissarissen Leden van de raad ontvangen een jaarlijkse vergoeding van 1.095 euro, behalve de voorzitter, die een vergoeding ontvangt van 1.480 euro. De vergoeding is inclusief reiskosten. Een vergelijking met andere corporaties laat zien dat de raad van commissarissen van Ons Doel een geringe vergoeding ontvangt. Deze keuze bepaalt de wijze waarop de raad van commissarissen zijn maatschappelijke bijdrage opvat. Deze vergoeding wordt jaarlijks geïndexeerd. Ons Doel heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad van Commissarissen. Er zijn geen aanvragen gedaan. De leden van de raad zijn ook bekend met en onderschrijven de integriteitscode en de klokkenluidersregeling van Ons Doel.

Beloning bestuurder De bestuurder is bij zijn aanstelling in 2007 benoemd en ingeschaald conform de richtlijnen van de Commissie Izeboud. Ook worden geen leningen of garanties verstrekt. De arbeidsovereenkomst is voor onbepaalde tijd in verband met de continuïteit van de betrekkelijk kleine organisatie die Ons Doel is. De overeenkomst wijkt in dit opzicht af van de Governancecode. Op 17 mei 2010 is de “Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties” vastgesteld. Deze beloningscode is tot stand gekomen door de samenwerking van de Nederlandse Vereniging van Bestuurders van Woningcorporaties (NVBW) en de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). De beloningscode heeft een verplichtend karakter. Hoewel de inhoud van bestaande overeenkomsten wordt gerespecteerd hebben de bestuurder en de raad de arbeidsovereenkomt aangepast aan de nieuwe beloningscode. De raad heeft zich daarbij door een extern adviseur laten bijstaan. Het totale jaarinkomen van de bestuurder, samengesteld uit het belastbaar jaarloon inclusief pensioenafdracht werkgevers- en werknemersdeel, bedroeg in 2012 149.329 euro. De pensioenafdracht bedroeg 33.563 euro. De raad heeft kennis genomen van de wet Normering Topinkomens en de staffel die is gepubliceerd voor bestuurders van woningcorporaties.


Profielschets raad van commissarissen Er is een actuele profielschets. Alle leden van de raad dienen vanuit algemene kwaliteitseisen te beschikken over: • Strategisch inzicht; • Visie; • Bestuurskracht en besluitvaardigheid; • Maatschappelijke betrokkenheid en omgevingsbewustzijn; • Oordeelsvorming, evalueren van gegevens; • Mondelinge uitdrukkingsvaardigheid; • Integriteit. De raad is bij voorkeur een afspiegeling van de samenleving en samengesteld uit mannen én vrouwen van uiteenlopende achtergrond. De leden van de raad hebben vakinhoudelijke kwaliteiten op het gebied van • financiën; • management en bestuur; • bouwen en wonen; • zorg, welzijn en onderwijs.

Werkwijze raad van commissarissen en governancestructuur De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen Ons Doel. Hij bewaakt de maatschappelijke koers van Ons Doel. De raad bestaat uit ten minste vijf personen. De raad treedt op als werkgever van de bestuurder en geeft goedkeuring aan in de statuten omschreven besluiten van de bestuurder. De werving en selectie van nieuwe commissarissen, evenals de bezoldiging is een zaak van de gehele raad, die voor de uitvoering gedelegeerd kan worden aan een ad hoc commissie. Alle leden van de raad worden op gelijke wijze geïnformeerd over de financiën en ieder raadslid vormt zich in de vergaderingen een oordeel over de financiële toestand van Ons Doel. Er is geen aparte auditcommissie. Ook is er geen specifieke remuneratiecommissie, met dien verstande dat jaarlijks het functioneren van de bestuurder wordt beoordeeld door twee leden van de raad van commissarissen, waaronder de voorzitter. Daarbij worden de geleverde prestatie besproken als ook de visie op de organisatie. Beoordeeld wordt of de gestelde doelen zijn gehaald; beleids- en werkplan worden getoetst op continuïteit. In 2012 is onder meer teruggeblikt op interne en externe ontwikkelingen; op producten en klanten. Ook is vooruitgeblikt op het komende jaar. De raad van commissarissen is viermaal bijeengekomen op een reguliere vergadering en houdt voorafgaand een kort vooroverleg. Voorafgaand aan de vergadering vindt er een themadiscussie plaats, waarbij ook de leden van het managementteam aanwezig zijn. In de loop van een kalenderjaar wordt deelgenomen aan informatieve (regionale) bijeenkomsten/. De raad heeft ten minste eenmaal per jaar contact is met het bestuur van de huurdersorganisatie (HOOD). Dit verslagjaar is eenmaal contact geweest met de ondernemingsraad. Vaste agendapunten op de reguliere vergaderingen zijn de ingekomen stukken, het verslag van de vorige bijeenkomst, de managementrapportage, besluitvorming en de voortgang beleidsontwikkeling. De raad van commissarissen hecht er aan dat de informatievoorziening voldoet om de toezichthoudende taken naar behoren te kunnen vervullen. Vanaf het moment dat de financiële crisis in beeld kwam is de aandacht voor risico’s en kostenbeheersing verder verscherpt.


Risicobeheersing- en controlesysteem Ons Doel heeft een risicobeheersing- en controlesysteem in opbouw. De bestuurder is verantwoordelijk voor dit systeem. De inhoud van dit systeem is afgebakend door de governancestructuur die eisen stelt aan sturing en beheersing, door de doelen die vastgelegd zijn in het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid, en door het kader van weten regelgeving. Het systeem kent een aantal instrumenten: • De planning- en controlcyclus, die gestalte krijgt door begroting, managementrapportages en jaarverslaglegging. In 2012 is verder gewerkt aan een nadrukkelijkere koppeling tussen begroting en resultaat van benoemde activiteiten. • Risicomanagement. Het identificeren van risico’s en op grond daarvan het nemen van beheermaatregelen is het verst gevorderd bij projecten in ontwikkeling. Per project verschijnt ieder kwartaal een risicokaart met de benoemde risico’s, een inschatting van de omvang van het risico en de te nemen maatregelen. In het strategisch voorraadbeleid zijn de economische, maatschappelijke en (verhuur)technische risico’s in de woningvoorraad onderkend. In 2012 is met behulp van een externe adviseur het risicomanagement verder geïnventariseerd. De aanbevelingen zullen in 2013 worden geïmplementeerd. • Integriteitcode en klokkenluidersregeling. Deze zijn op de website van Ons Doel te vinden. • Administratieve organisatie. Beschrijft belangrijkste processen en taken en bevoegdheden van medewerkers van Ons Doel. De inventarisatie heeft ook aanbevelingen voor de administratieve organisatie opgeleverd. • Zelfevaluatie en visitatie. Ons Doel heeft in 2011 een visitatie laten uitvoeren. Het intern risicobeheersing- en controlsysteem is een lerend systeem, waarbij de input uit de visitatie, de managementletters van de accountant en de discussie binnen raad en managementteam komt.

Beoordeling eigen functioneren raad van commissarissen Aan het einde van elk kalenderjaar belegt de raad van commissarissen een aparte vergadering teneinde een algemeen evaluatiegesprek met de bestuurder te voeren als ook het eigen functioneren te evalueren. Beide besprekingen hebben aaneengesloten plaatsgevonden op 11 december 2012. Een van de raadsleden bereidt de evaluatie voor en de bestuurder reikt ook bespreekpunten aan. In het gesprek met de directeur-bestuurder is stilgestaan bij het toetsingskader. Dit wordt met de auditcommissie scherper uitgelijnd. Tevens wordt het overleg tussen de directeur-bestuurders en de voorzitter van de raad van commissarissen meer gestructureerd; dit ook om ter voorbereiding van de vergaderingen de gemaakte afspraken te realiseren. Bij de programmering van de vergaderingen van de raad van commissarissen wordt nadrukkelijker de afstemming met Libertas betrokken. Het overleg met de accountant voert de Raad van Commissarissen plenair; het uitgangspunt is twee gesprekken per jaar op basis van de jaarplanning. In het jaar 2013 moet scherp worden aan welke knoppen de raad van commissarissen van Ons Doel kan draaien ter versterking en verhoging van het presteren als maatschappelijk ondernemer. Het verslag van de evaluatie wordt ter kennisname toegezonden aan de bestuurder.

Overleg met HuurdersOrganisatie Ons Doel (HOOD) Een delegatie van de raad heeft in 2012 enige keren met het bestuur van HOOD gesproken. Onderwerpen van bespreking zijn de algemene gang van zaken en het beleid van Ons Doel.

Klachten- en geschillencommissie De raad heeft kennis genomen van het jaarverslag over 2011 van de klachten- en geschillencommissie, die de gezamenlijke Leidse woningcorporaties hebben ingesteld.


Governance Code en keuze nieuwe accountant Woningstichting Ons Doel heeft verklaard in te stemmen met de Aedescode en daarmee met de Governance Code Woningcorporaties. De raad van commissarissen is opdrachtgever van de accountant. De accountant is niet benoemd voor een bepaalde termijn. De accountant licht jaarlijks de jaarstukken toe in de raad. De accountant kan over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de raad van commissarissen. In 2012 heeft, op basis van een evaluatie in 2011, een accountantsselectie plaatsgevonden. De ad hoc selectiecommissie bestond uit H. van Dam en E. van Bockel. Zij werden bijgestaan door de bestuurder en de manager financiën. De selectieprocedure heeft geleid tot de benoeming van Deloitte als de accountant van Ons Doel.

2012 in vogelvlucht De belangrijkste raadsbesluiten in 2012

• • • • • • •

Het treasurystatuut en het jaarplan worden vastgesteld door de RvC De raad besluit dat vanaf 2012 er een autorisatiebegroting zal worden opgesteld. De procedure werving accountant wordt met een aanvullende tussenstap (gesprek met twee kandidaten) vastgesteld. De raad stelt het ondernemingsplan 2011 – 2015 formeel vast. De RvC stelt het jaarverslag over 2011 vast en keurt de jaarcijfers goed. De raad keurt de begroting 2013 goed en neemt kennis van de meerjarenraming 2013-2017 De raad keurt het treasuryjaarplan 2013 goed en verleent de bestuurder het in dit jaarplan aangegeven mandaat voor het aantrekken van leningen.

De belangrijkste onderwerpen in 2012

• • • • • • • • • • •

de projecten van Ons Doel; Wonen 4.0; het Lenteakkoord en het regeerakkoord; het ondernemingsplan 2012 – 2015; de samenwerking met Libertas, inclusief twee vergaderingen met de raad van toezicht van Libertas meerjarenverkenningen als voorbereiding op de begroting; huur- en betaalbaarheidsbeleid; de profielschets van de raad; de klantcontactmonitor, uitgevoerd klanttevredenheidsonderzoek; de RJ 645 en de gevolgen voor de waardering van het vastgoed; de managementrapportages verschaften inzicht in de lokale context, de projecten van Ons Doel en de zaken die binnen het bedrijf speelden; • het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting is uitgenodigd voor een themadiscussie.


Verklaring van de raad van commissarissen Op 13 mei 2013 bespraken de raad van commissarissen en de bestuurder dit jaarverslag en de bijbehorende jaarrekening met de accountant. Ook stemde de raad in met de uitgebrachte verklaring van Deloitte Accountants op 13 mei 2013 over de jaarrekening. De middelen van woningstichting Ons Doel zijn naar het oordeel van de raad uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting besteed. Activiteiten vonden uitsluitend plaats voor de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van Ons Doel. Naar het oordeel van de raad heeft Ons Doel binnen haar mogelijkheden gewerkt aan de volkshuisvestelijke opgave. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Op het gebied van beleggen en verbintenissen zijn geen risicovolle posities ingenomen. Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij strijdige belangen van bestuurder en leden van de raad van commissarissen speelden. De raad van commissarissen keurt het jaarverslag en de jaarrekening over 2012 op 13 mei 2013 goed en verleent decharge aan de bestuurder voor het gevoerde financiële beleid over 2012.

mr. J.P.A. Spithoven Voorzitter raad van commissarissen


54 Jaarrekening

Jaarrekening Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 2009

2008

2012

2.372

2.404

2.459

2.341

2.348

- meegeconsolideerde hofjes woningen

16

16

16

16

16

- winkels, garages en onderruimtes

70

60

60

60

60

Gegevens woningbezit

Aantal verhuureenheden in exploitatie: - woningen en woongebouwen

- overige verhuureenheden niet zijnde woningen totaal in eigendom

- aantal woningen in beheer voor derden

61

61

61

61

60

2.519

2.541

2.596

2.478

2.484

totaal in exploitatie

Mutaties woningbezit

- aantal nieuwbouw opgeleverd

2011 2010

542

542

543

88

3.061

3.083

3.139

2.566

2.484

- aantal gesloopt

50

- aantal verkocht

21

5

7

4

18

1

2

125

-22

-55

118

-6

-18

- aantal samengevoegd - aantal samengevoegde onderruimtes bij woningen - aantal aangekocht

totaal mutaties

150,75 160,59

Gemiddelde grondslag WOZ per woning x € 1.000 Aantal woningen naar huurklasse

171,1 180,85 183,56

542

644

601

607

758

1.847

1.776

1.874

1.750

1.606

2.389

2.420

2.475

2.357

2.364

1,03

1,10

1,05

1,15

1,06

0,06

0,06

0,08

0,08

0,09

2.254

2.143

1.486

1.572

2.300

Prijs-kwaliteitverhouding

- gemiddelde aantal punten WWS

142

145

124

124

124

- laag

- overig

totaal incl. hofjes Kwaliteit

- aantal reparatieverzoeken per woning - aantal gevallen mutatieonderhoud per woning - aantal kosten onderhoud per woning

- gemiddelde netto-huurprijs / per woning

446

443

420

406

405

6,31

8,70

7,98

8,35

9,14

- huurachterstand in % jaarhuur

1,98

1,54

1,90

2,32

1,85

- huurderving in % jaarhuur

0,62

2,63

1,27

1,31

0,91

35,59

25,72

27,73

20,34

35,31

0,10

1,05

2,10

0,20

0,18

3,38

-22,74

40,40

-76,90

-1,39

- rentabiliteit gemiddeld vreemd vermogen

3,07

3,19

3,34

4,04

4,67

- rentabiliteit gemiddeld totaal vermogen

3,30

-2,68

15,13

-12,08

3,51

Verhuren van woningen - mutatiegraad

Financiële continuïteit

- solvabiliteit eigen vermogen (%) - liquiditeit

- rentabiliteit eigen vermogen


Geconsolideerde balans per 31 december 2012 in duizenden euro’s, na resultaatbestemming

ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

42

0

42

0

1.2

99.631

86.959

1.3

5.247

460

1.4

345 105.223

336 87.756

2.1

3.049

3.226

2.2

6.661 9.710

0 3.226

45 9 1 56

53 33 1 88

115.030

91.069

VASTE ACTIVA Immateriële vaste actica Computersoftware

1.1

Immateriële vaste activa Bedrijfsmiddelen Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Bedrijfsmiddelen Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Actieve latentie leningen Overige vorderingen Financiële vaste activa

3

SOM DER VASTE ACTIVA

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Vorderingen

4.1 4.2 4.3 4.4

258 12 255 204 729

269 2 293 1.715 2.278

Liquide middelen Liquide middelen Liquide middelen

5

430 430

5.674 5.674

1.159

7.953

116.189

99.023

SOM DER VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA


Geconsolideerde balans per 31 december 2012 InACTIVA duizenden euro’s, na resultaatbestemming

PASSIVA

31-12-2012 31-12-2012

31-12-2011 31-12-2011

42

0

6

42 41.351 41.351

25.4720 25.472

71.2

99.631 45 106 5.247 152

86.959 53 110 460 163

345 105.223 156 0 156 3.049

336 87.756 6.843 0 6.843 3.226

6.661 63.335 9.710 63.335

58.9650 3.226 58.965

104.993

91.443

45 9 1 56 5.695 0 115.030 2.608 710 2.183 11.196

53 33 1 88 4.095 0 91.069 1.473 202 1.809 7.580

258 11.196 12 255 116.189 204 729

269 7.580 2 293 99.023 1.715 2.278

430 430

5.674 5.674

1.159

7.953

116.189

99.023

VASTE ACTIVA

VASTE PASSIVA Immateriële vaste actica Computersoftware Groepsvermogen Immateriële vaste activa Groepsvermogen Groepsvermogen

1.1

Bedrijfsmiddelen Egalisatierekeningen Sociaal vastgoed in exploitatie BWS-subsidies Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd PTT-zendmast voor eigen exploitatie Egalisatierekeningen Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Voorzieningen Bedrijfsmiddelen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingen Vastgoedbeleggingen Voorzieningen Commercieel vastgoed in exploitatie vastgoed in ontwikkeling LanglopendeCommercieel schulden bestemd voor eigenenexploitatie Leningen overheid kredietinstellingen Vastgoedbeleggingen Langlopende schulden SOM DER VASTE PASSIVA Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies VLOTTENDE Actieve PASSIVAlatentie leningen Overige vorderingen Kortlopende schulden Financiële vaste activa Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten SOM DER VASTE ACTIVA Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva VLOTTENDE ACTIVA Kortlopende schulden Vorderingen Huurdebiteuren SOM DER VLOTTENDE PASSIVA Gemeenten Overige vorderingen TOTAAL PASSIVA Overlopende activa Vorderingen Liquide middelen Liquide middelen Liquide middelen

1.3 1.4 8.1 8.2 2.1 92.2

3

10

4.1 4.2 4.3 4.4

5

SOM DER VLOTTENDE ACTIVA TOTAAL ACTIVA


Geconsolideerde winst- en verliesrekening per 31 december 2012 In duizenden euro’s

31-12-2012

31-12-2011

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

11.1

12.905

12.408

Opbrengsten servicecontracten

11.2

630

499

Overheidsbijdragen

11.3

123

78

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

11.4

2.504

633

Geactiveerde productie eigen bedrijf

11.5

252

175

Overige bedrijfsopbrengsten

11.6

526

746

16.940

14.538

12.1

4.419

4.236

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille

12.2

370

5.926

Erfpacht

12.3

0

0

Lonen en salarissen

12.4

1.615

1.706

215

201

Sociale lasten Pensioenlasten

292

299

Onderhoudslasten

12.5

5.487

5.448

Leefbaarheid

12.6

148

118

Lasten servicecontracten

12.7

558

555

Overige bedrijfslasten

12.8

Som der bedrijfslasten BEDRIJFSRESULTAAT

2.240

2.778

15.344

21.265

1.596

-6.728

Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

13.1

1.482

1.710

13.2

-177

-76

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

13.3

681

354

Rentelasten en soortgelijke kosten

13.4

-2.162

-2.099

-176

-111

1.420

-6.838

-24

1.047

1.396

-5.792

Financiële baten en lasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering

14.1

JAARRESULTAAT


Geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2012 In duizenden euro’s

2012

2011

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

1.596

-6.728

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen

4.419

4.236

- Mutatie egalisatierekeningen

-11

-

- Overige waardeveranderingen

370

5.926

- Mutatie operationele vorderingen

1.551

-423

- Mutatie operationele schulden

2.016

243

Veranderingen in werkkapitaal:

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

8.345

Betaalde interest

9.982

-2.162

-2.048

Ontvangen interest

681

302

Belastingen

-24

-

Kasstroom uit operationele activiteiten

-1.505

-1.746

Kasstroom uit operationele activiteiten

8.436

1.509

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa

-20.614

-7.513

947

213

Mutatie te vorderen BWS-subsidies

-8

Mutatie actieve belasting latentie

24

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

7 -19.651

-7.293

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangen langlopende schulden

10.067

3.588

Aflossingen langlopende schulden

-4.096

-2.123

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Mutatie liquide middelen

5.971

1.465

-5.244

-4.319

Liquide middelen Stand per 01-01

5.673

Stand per 31-12

430

Mutatie liquide middelen

9.993 5.674 -5.244


-4.319

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012 Algemeen Toegelaten instelling Woningstichting Ons Doel, gevestigd te Leiden op Rijnsburgersingel 60, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Valkenburg, Voorschoten en Zoeterwoude.

Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale-huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van Boek 2 Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zijn bepalingen opgenomen die nadere interpretatie geven aan de in Titel 9 opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing.

Verslaggevingsperiode Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van een verslaggevingsperiode van een kalenderjaar.

Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuiteitsveronderstelling.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling Algemeen De geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Ons Doel is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in januari 2011 herzien. Woningstichting Ons Doel past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige verslagjaar toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.


Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: • Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie, met name voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten zijn van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeleid waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. • Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces (uitvoeringsbesluit) van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers. • Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.

Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Ons Doel zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woningstichting Ons Doel. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken.


De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:

Volledig geconsolideerd Ons Doel Holding (100%) Ons Doel Projecten (100%) Ons Doel Diensten (100%) Stichting Juffrouw Maashofje (100%) Stichting Het Schachtenhof (100%) Allen gezeteld in Leiden. Ons Doel is bestuurder van de Stichting Juffrouw Maashofje en de Stichting Het Schachtenhof. De jaarrekeningen van beide stichtingen zijn omgerekend naar de waarderingsgrondslagen van Woningstichting Ons Doel.

Stelselwijzigingen Woningstichting Ons Doel past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Woningstichting Ons Doel haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Woningstichting Ons Doel voor de actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed tegen marktwaarde. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Woningstichting Ons Doel de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. Het effect van de stelselwijziging op het vermogen bedraagt € 3.982.000 en het effect op het resultaat bedraagt € 2.778.000 -/- en is als volgt weer te geven. 2012

2011

25.472

27.281

– Vervallen rentabiliteitswaardecorrectie

0

-6.043

– Minimale levensduur 15 jaar

0

7.991

– Classificatie commercieel vastgoed

0

-3.072

– Marktwaarde commercieel vastgoed

0

3.226

– Mutatie bedrijfswaarde 2011 (via resultaat)

0

2.043

– Correctie egalisatierekeningen

0

-163

25.472

31.263

2012

2.011

1.396

-3.013

– Mutatie bedrijfswaarde 2011 (via resultaat)

0

-2.043

– Herrekening voorziening nieuwbouw

0

-735

1.396

-5.791

Eigen vermogen 1 januari

Herrekend eigen vermogen 1 januari

Resultaat boekjaar: Voor stelselwijziging

Resultaat boekjaar na stelselwijziging – Mutatie bedrijfswaarde sociaal vastgoed 2012

14.482

Eigen vermogen 31 december

41.351


25.472

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten vorderingen onder vaste en vlottende activa, liquide middelen, langlopende en kortlopende schulden, en overige te bepalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Algemeen De toegelaten instelling maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om renterisico’s op toekomstige kasstromen af te dekken. De toegelaten instelling handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan de toegelaten instelling verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s. Liquiditeitsrisico De toegelaten instelling loopt liquiditeitrisico inzake de onderpandverplichting inzake de renteswaps. Zie verder toelichting bij zekerheden onder de langlopende schulden. Kredietrisico De toegelaten instellingen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt EUR 0,05 (zijnde BWS-subsidies). Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt EUR 0,8 miljoen. De vorderingen van de toegelaten instelling uit hoofde van de huurdebiteuren zijn gespreid over een groot aantal huurders. Renterisico en kasstroomrisico De toegelaten instelling loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Zie voor een nadere toelichting inzake de renteherzieningsdata en aflossingsdata, het tegenpartijrisico en de onderpandverplichtingen inzake renteinstrumenten de toelichting bij de langlopende schulden. Reële waarde De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2012 EUR 70 miljoen en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van een disconteringsvoet afhankelijk van de duration van de betreffende lening (gebaseerd op actuele marktrente voor vergelijkbare leningen). De boekwaarde bedraagt ultimo 2012 EUR 69 miljoen.


Valutarisico Woningstichting Ons Doel is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve-rentemethode.

Afgeleide financiële instrumenten Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge accounting onder het kostprijs hedge model wordt toegepast. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor ‘hedge accounting’, aflopen of worden verkocht of wanneer de onderneming niet langer kiest voor hedge accounting wordt hedge accounting beëindigd. Indien kostprijs hedge accounting wordt toegepast vindt eerste waardering plaats tegen reële waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de winst-en-verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de afdekkingsresultaten die nog niet in de winst-en-verliesrekening zijn verwerkt. Een verlies voor het percentage groter dan de omvang van het afgeleide instrument ten opzichte van de afgedekte positie wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd. De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winsten-verliesrekening. De onderneming documenteert de hedgerelaties in generieke hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat geen sprake is van overhedges.

Immateriële vaste activa Computersoftware Gekochte softwarelicenties worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld. Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten van Woningstichting Ons Doel worden geactiveerd. Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste activa worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat er economische voordelen zullen worden behaald en de kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma’s en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening.


Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningstichting Ons Doel kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningstichting Ons Doel het beleid heeft, gericht op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van kasstroomgenererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op wijkniveau. Ons Doel kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en de basis vormt voor haar vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de onderliggende complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, geen periodiek groot onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond en opstal. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.


De herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: • Een waardevermeerdering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zijn verantwoord. • Een waardevermindering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

• jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op de prijsinflatie achteraf. Voor 2013 van 2,5 %, vanaf 2014 vervolgens 2,0% • • • • • • •

(voorgaand jaar voor 2013: 2,0% en vanaf verder 2,0%); jaarlijkse huurderving van 1,31% (voorgaand jaar: 1,31%); mutatiegraad van 6,75% (voorgaand jaar: 6,75 %) en huurharmonisatie tot 75 % of 78% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: idem) ingerekend voor de periode 2013 tot en met 2017; jaarlijkse stijgingen van de lasten is gebaseerd op een inschatting voor de verwachte stijgingen. Voor 2013 tot 2017 loopt deze geleidelijk van 2,3 naar 3,0% en vanaf 2017 met 3,0% (voorgaand jaar voor 2013 en verder: 2,0% en vanaf 2017: 3,0%); genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) conform meerjarenbegroting; klachten- en mutatie- en planmatige onderhoud conform reële begroting tot einde levensduur van de complexen; hierbij is rekening gehouden met de jaarlijkse stijging voor variabele lasten; een disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar 5,25%); de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de verwachte economische levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 10 tot 50 jaar).

Sociaal vastgoed in ontwikkeling Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering zonodig onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd: Installaties en Overige roerende zaken: ·3 – 15 jaar.


Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerende goed (of een deel daarvan) die wordt aangehouden om huuropbrengsten of waardestijging, of beide, te realiseren. De volgende onroerende goederen worden niet beschouwd als vastgoedbelegging: • Onroerende zaken die worden aangehouden voor verkoop, als onderdeel van de gewone bedrijfsvoering; • Onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling ten behoeve van derden; • Onroerende zaken voor eigen gebruik.

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst- en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoen, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs.

Commercieel vastgoed in ontwikkeling Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de te ontvangen prestaties (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.


Financiële vaste activa Actieve belastinglatentie Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Woningstichting Ons Doel geldende rente voor langlopende leningen (a%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (b%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Te vorderen BWS-subsidies: De onder de financiële vaste activa opgenomen vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Overige vorderingen De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.


Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder de financiële instrumenten.

Liquide middelen De grondslagen voor de waardering van liquide middelen zijn beschreven onder de financiële instrumenten.

Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: 1. sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en 2. een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en 3. het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.

Langlopende schulden De grondslagen voor de waardering van langlopende schulden zijn beschreven onder de financiële instrumenten.

Kortlopende schulden De grondslagen voor de waardering van kortlopende schulden zijn beschreven onder de financiële instrumenten.

Opbrengstverantwoording Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidssubsidies worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruitontvangen baten zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat de toegelaten instelling zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door de toegelaten instelling gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst- en verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van de toegelaten instelling voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief.


Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de bedrijfswaarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden o.a. de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. Opbrengsten uit hoofde van verleende diensten worden in de winst-en-verliesrekening als opbrengsten opgenomen naar rato van het stadium van voltooiing van de transactie op verslagdatum. Het stadium van voltooiing wordt bepaald aan de hand van beoordelingen van de verrichte werkzaamheden.

Bedrijfslasten Afschrijving op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Immateriële vaste activa Computersoftware

lineair

5 jaar

Grond

geen afschrijvingen

0 jaar

Casco

lineair

15 - 50 jaar

Sociaal vastgoed in exploitatie:

Over vastgoed in ontwikkeling voor de eigen exploitatie wordt niet afgeschreven Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Installaties

lineair

5 - 10 jaar

Inventaris

lineair

5 - 10 jaar

Vervoersmiddelen

lineair

5 jaar


Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Lonen, salarissen, pensioenlasten en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De te betalen premie aan de pensioenuitvoerder wordt verwerkt als last in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks wordt beoordeeld of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. Lasten onderhoud Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille De gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille betreft de realisatie van de herwaardering door het gebruik maken van het complex en vervreemding van het complex. De realisatie door het gebruik van het complex is het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde van het complex en de afschrijving gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het complex. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen.


Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering danwel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde danwel contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en RJ 115.305 (de corporatie is bevoegd tot salderen en heeft het stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling).

Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij de Toegelaten Instelling geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Kasstromen uit financiële afgeleide instrumenten die worden verantwoord als kostprijshedges worden in dezelfde categorie ingedeeld als de kasstromen uit de afgedekte balansposten. Kasstromen uit financiële derivaten waarbij hedge accounting niet langer wordt toegepast, worden consistent met de aard van het instrument ingedeeld, vanaf de datum waarop de hedge accounting is beëindigd.


Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de volgende methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

Vorderingen onder vaste en vlottende activa De reële waarde van vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen.

Derivaten De reële waarde van renteruilcontracten is gebaseerd op de genoteerde marktprijs, indien voorhanden. Indien geen genoteerde marktprijs beschikbaar is, wordt de reële waarde bepaald door de verwachte kasstromen, gedisconteerd tegen actuele rentes waarin een opslag is opgenomen voor de relevante risico’s, contant te maken.

Niet-afgeleide financiële verplichtingen De reële waarde van niet-afgeleide financiële verplichtingen wordt berekend op basis van de contante waarde van toekomstige aflossingen en rentebetalingen, gedisconteerd tegen de actuele rentevoet voor vergelijkbare leningen.


Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000) VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa 1.1 Computersoftware Een overzicht van de immateriële vaste activa is onderstaand opgenomen: Stand per 1 januari 2012:

– Verkrijgingsprijzen

0

– Cumulatieve afschrijvingen

0

Boekwaarde

0

Mutaties 2012:

– Investeringen

42

– Afschrijvingen

0

Saldo

42

Stand per 31 december 2012: – Verkrijgingsprijzen – Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

42 0 42

Bedrijfsmiddelen 1.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Een overzicht van het sociaal vastgoed in exploitatie op basis van de bedrijfswaarde is onderstaand opgenomen: Bedrijfswaarde Jaarrekening 2011 Correcties i.v.m. wijziging RJ645: – Rentabiliteitswaardecorrectie – Minimale levensduur 15 jaar – Classificatie Bedrijfswaarde per 1 januari 2012 Mutaties 2012: – investeringen – desinvesteringen

88.083 -6.043 7.991 -3.072 86.959 1.975 -947

– mutatie bedrijfswaarde

11.643

Bedrijfswaarde per 31 december 2012

99.631

De activa zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen, zoals dit door het CBS wordt berekend. De roerende goederen ten dienst van de exploitatie zijn op basis van uitgebreide inboedel verzekerd. Het sociaal vastgoed in exploitatie is grotendeels gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW kan op eerste verzoek hypotheek vestigen op het ingezette onderpand. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen.


Het commerciële vastgoed in exploitatie is niet bezwaard met hypothecaire zekerheden. De taxatiewaarde voor de onroerende zaakbelasting van de vaste activa in de exploitatie bedraagt 369 miljoen peiljaar 2012.(2011: 390 miljoen). Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 12,7 miljoen gemuteerd.

Mutatie bedrijfswaarde De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: 2012 Bedrijfswaarde

1 januari

86.959

31 december

99.631

Mutatie (inclusief afschrijving en waardestijging)

12.671

(a) Autonome ontwikkelingen

4.700

- vrijval kasstromen

-3.184

- effect een jaar opschuiven

4.573

- nieuwe (des)investeringen binnen horizon

3.311

(b) Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten

10.421

- in de huurprijscomponent

-882

- in de onderhoudslasten

1.261

- in de overige baten en lasten

10.383

- in de vermogenskostenvoet

0

- in de levensduur

1.330

- in de restwaarde-inschatting

-6.439

- in de voorgenomen (des)investeringen

5.538

- in de inflatie

-772

- in de waarderingsmethode

0

(c) Gevolgen van mutaties in het bezit

-2.450

- aangekocht bezit

0

- nieuwbouw woningen

0

- verkocht bezit

-947

- gesloopt bezit

0

- verbeteringen bestaand bezit

0

- overige mutaties bezit

-1.503


Hieronder worden de grootste mutaties in de bedrijfswaarde kort toegelicht. • Overige baten en lasten: De positieve mutatie van € 10,4 wordt veroorzaakt door een aantal besparende maatregels die zijn doorgevoerd in de begroting 2013. Dit betreft € 5.1 miljoen op de personeelskosten en € 5.3 miljoen op de bedrijfskosten. • Restwaarde: De negatieve mutatie van € 6.4 miljoen wordt veroorzaakt door het toepassen van de best-practice bij het inrekenen van de restwaardes. • (des)investeringen: De positieve mutatie van € 5.5 miljoen wordt veroorzaakt door het feit dat er bij de bedrijfswaardeberekening 2011 geen verkopen waren ingerekend. In het regeerakkoord is vanaf 2013 een bijdrage door de woningcorporaties aan de verhuurdersheffing ingerekend. Dit voornemen is nog niet in beleid/wet omgezet. Op dit moment is alleen de bijdrage die woningcorporaties in 2013 moeten bijdragen vastgesteld. Op grond hiervan heeft in de bedrijfswaarde ultimo 2012, met uitzondering van genoemde bijdrage 2013, geen inrekening van de bijdrage verhuurdersheffing plaatsgevonden. In onderstaande tabel worden de belangrijkste parameters en gegevens met betrekking tot de verkopen weergegeven. Component

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Huren

2,30%

2,50%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Onderhoud

1,75%

2,25%

2,48%

2,63%

2,74%

3,00%

Bedrijfslasten

1,75%

2,25%

2,48%

2,63%

2,74%

3,00%

-5,00%

-4,00%

-2,13%

-0,81%

0,11%

0,75%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

21

20

20

20

20

20

3.477

3.151

3.366

3.439

3.255

3.379

-456

-518

-638

-600

-558

-493

Marktwaarde ontwikkelingverkopen Jaar Aantal verkopen Opbrengstwaarde Oorspronkelijke boekwaarde

De parameters voor de eerste vijf jaar zijn gebaseerd op het eigen beleid van Ons Doel. Vanaf 6 jaar wordt gerekend met de parameters die zijn vastgesteld door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


1.3 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Een overzicht van het sociaal vastgoed in ontwikkeling is onderstaand opgenomen: Stand per 1 januari 2012:

– Aanschafprijs

3.815

– Cumulatieve waardeverminderingen

-7.708

Boekwaarde

-3.893

Mutaties 2012:

– Investeringen

9.483

– Waardeverminderingen

- 149

– Overboekingen naar sociaal vastgoed in exploitatie – Overboekingen naar exploitatielasten

0 - 349

Saldo

8.985

Stand per 31 december 2012:

– Aanschafprijs

13.298


-7.857

– Overboekingen naar sociaal vastgoed in exploitatie – Overboekingen naar exploitatielasten

0 - 349

Boekwaarde

5.092

Verantwoord onder:

– Sociaal vastgoed in ontwikkeling

5.247

– Voorziening onrendabele investeringen

-156

De investeringen in 2012 betreffen: Sociaal vastgoed

T.l.v. voorziening

Saldo in ontwikkeling

Brede School

4.173

944

3.229

Zuidhoven

4.902

2.884

2.018

408

408

0

9.483

4.236

5.247

Overige projecten TOTAAL

In het boekjaar werd ten zake van sociaal vastgoed in ontwikkeling een bedrag van € 296.000,- aan bouwrente geactiveerd (2011: € 227.000,-). Er is een gemiddelde rentevoet van 4% gehanteerd (2011: 4%)


1.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Een overzicht van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is onderstaand opgenomen: Stand per 1 januari 2012: – Verkrijgingsprijzen

857


-521

Boekwaarde

336

Mutaties 2012:

– Investeringen

106

– Desinvesteringen – Afschrijvingen

0 -98

Saldo

8


– Verkrijgingsprijzen

963


-619

Boekwaarde

345

Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Een overzicht van het commercieel vastgoed in exploitatie is onderstaand opgenomen: Stand Jaarrekening 2011 Classificatie n.a.v. RJ645 Stand per 1 januari 2012 Mutatie marktwaarde 2012 Stand per 31 december 2012

0 3.226 3.226 -177 3.049

De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde aan de actieve markt voor gelijksoortig vastgoed ontleende netto aanvangsrendementen per te onderscheiden segment van de commerciële vastgoedportefeuille en bedraagt € 3.049.000 (2011: € 3.226.000). Deze marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop Ons Doel actief is. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contactuele verplichtingen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop Ons Doel actief is. De belangrijkste gehanteerde parameters bij de bepaling van de marktwaarde zijn de actuele huurprijzen en een disconteringsvoet per te onderscheiden segment in de bandbreedte van 6% tot 9,25%. De methoden, relevante veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gebaseerd op het feit dat de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde besteed zou zijn.


De waardering is gebaseerd op een integrale waardering van alle eenheden door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Er zijn geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van opbrengsten. De integrale waardering zal jaarlijks worden uitgevoerd. 2.2 Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Een overzicht van het commercieel vastgoed in ontwikkeling is onderstaand opgenomen: Stand per 1 januari 2012:

– Aanschafprijs

2.616


-5.104

Boekwaarde

-2.488

Mutaties 2012:

– Investeringen

9.370

– Waardeverminderingen

- 221

– Overboekingen naar commercieel vastgoed in exploitatie

0

– Overboekingen naar exploitatielasten

0

Saldo

9.149


– Aanschafprijs

11.986


-5.325

– Overboekingen naar commercieel vastgoed in exploitatie

0

– Overboekingen naar exploitatielasten

0

Boekwaarde

6.661

Commercieel vastgoed

T.l.v. voorziening

Saldo in ontwikkeling

Brede School

9.370

2.709

6.661

TOTAAL

9.370

2.709

6.661

In het boekjaar werd ten zake van commercieel vastgoed in ontwikkeling een bedrag van € 291.000,- aan bouwrente geactiveerd (2011: € 62.000,-). Er is een gemiddelde rentevoet van 4% gehanteerd (2011: 4%)


3 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

1 januari 2012 Boekwaarde

Te vorderen BWS-subsidies

Actieve latentie leningen

Overige

Totaal

53

33

1

88

Mutaties 2012

Ontvangsten

-12

-24

0

-36

Toegevoegde rente

4

0

0

4

Totaal mutaties

-8

-24

0

-32

31 december 2012

45

9

1

56

Boekwaarde

De actieve belastinglatentie komt in 2013 in zijn geheel vrij te vallen.

VLOTTENDE ACTIVA 4 Vorderingen De mutaties in de vorderingen zijn in het navolgende schema samengevat: 4.1 Huurdebiteuren

2012

2011

Huurdebiteuren

258

269

0

0

Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren

258

269

4.2 Gemeenten

2012

2011

Totaal Gemeente Leiden

12

2

12

2

4.3 Overige vorderingen

2012

2011

Overige debiteuren

255

293

255

293

Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.


4.4 Overlopende activa

2012

2011

Totaal overlopende activa

204

1.715

In 2011 stond hier nog een post van € 1,2 miljoen van het zogenoemde “Herstructureringsfonds”. Deze post is in 2012 geactiveerd onder het sociaal vastgoed in exploitatie. Verder waren er in 2011 nog twee woningen verkocht rond de jaarwisseling. De ontvangst van ruim € 340.000 vond pas plaats in 2012. 5 Liquide middelen 2012

2011

430

673

0

5.000

430

5.673

2012

2011

Stand per 1 januari

25.472

31.263

Bij: mutatie sociaal vastgoed

14.482

Direct opvraagbaar: Kas- en Banktegoeden Depot NWB

VASTE PASSIVA 6 Groepsvermogen

Bij: uit de resultaatverdeling over het boekjaar Stand per 31 december

1.396

-5.791

41.351

25.472

De stand per 1 januari 2011 is herrekend naar aanleiding van de nieuwe verslaggevingsregels. Voor een overzicht hoe deze tot stand is gekomen wordt verwezen naar de paragraaf stelselwijzigingen in hoofdstuk Grondslagen voor waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling. Het groepsvermogen bestaat uit een herwaarderingsreserve en een overige reserve. In onderstaande tabel is de opbouw van het groepsvermogen gegeven.

Herwaarderingsreserve Overige reserves Totaal Groepsvermogen

2012

2011

35.767

21.461

5.584

4.011

41.351

25.472


7 Egalisatierekeningen

BWS-subsidie

PTT-zendmast

Totaal

1 januari 2012 Boekwaarde

53

110 163

Mutaties 2012 Aflossingen Totaal mutaties

-8 -8

-4 -11 -4 -11

31 december 2012 Boekwaarde

45

106 152

8 Voorzieningen 8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw In onderstaande tabel is het verloop van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw weergegeven. Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw

2012

2011

Boekwaarde per 1 januari

6.843 4.939

• Onrendabele investeringen • Vrijval • Dotatie

-7.058 - 370

-4.021 5.926

Boekwaarde per 31 december

156

6.843

8.2 Voorziening latente belastingen 2012

2011

Stand per 1 januari

0

813

Mutaties in het boekjaar

0

0

Vrijval ten gunste van het resultaat

0

-813

Stand per 31 december

0

0

De post voorziening latente belastingen betrof voornamelijk de tot waardering gebrachte tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering. Op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat woningcorporaties als ANBI kunnen worden gekwalificeerd. In zijn arrest oordeelt de Hoge Raad dat een woningcorporatie het algemeen nut beoogt als de werkzaamheden van de woningcorporatie voor ten minste 90% uit de verhuur van woningen in de sociale huursector bestond. Ons Doel voldoet aan de eisen om te kwalificeren als ANBI. Dit arrest is van belang voor de jaren tot en met 2011. Het belang van dit arrest is dat Ons Doel gebruik kan maken van een aantal fiscale aftrekfaciliteiten die door reguliere belastingplichtigen niet kunnen worden toegepast. De belangrijkste is de toepassing van de herbestedingsreserve vanaf 2008. Via deze toepassing wordt de fiscale winst teruggebracht tot nihil voor de jaren tot en met 2011. Hierdoor is de opgebouwde positie vennootschapsbelasting tot en met 2010 in 2011 komen vrij te vallen. Met ingang van 1 januari 2012 zijn de woningcorporaties wettelijk uitgesloten van de fiscale aftrekfaciliteiten voor ANBI’s.


9 Langlopende schulden

Leningen Leningenoverheid overheid en en kredietinstellingen kredietinstellingen Bij: aflossingsverplichting komendjaar jaar Bij: aflossingsverplichting komend Stand Standper per11januari januari2012 2012

58.965 58.965 4.095 4.095 63.060 63.060

Mutaties in het het boekjaar: boekjaar: Mutaties in • Nieuw opgenomen leningen Nieuw opgenomen leningen • Aflossingen Aflossingen Saldomutaties mutaties Saldo

10.067 10.067 4.096 4.096 5.971

Leningenoverheid overheid en en kredietinstellingen kredietinstellingen Leningen Af: aflossingsverplichting Af: aflossingsverplichtingkomend komendjaar jaar Standper per31 31december december2012 2012 Stand

69.031 69.031 5.695 5.695 63.335 63.335

Looptijd van: van: Looptijd < 1 jaar < 1 jaar 1-5 jaar jaar 1-5 > 5 jaar > 5 jaar

4.032 4.032 10.864 10.864 54.135 54.135 69.031 69.031

De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Leningen overheid en kredietinstellingen Vastrentende leningen

41.431

Basisrenteleningen

27.600

Stand per 31 december 2012

69.031

Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van renteinstrumenten, bedraagt 3,098% (2011: 3,38%). De rente van de vastrentende leningen is danwel voor de gehele looptijd gefixeerd danwel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: • op het moment van renteherziening indien deze hoger danwel lager is dan de oude contractrente; • de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere danwel lagere rente. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode. Voor één basisrentelening met een hoofdsom van EUR 5 miljoen is een vastrentende periode afgesproken zonder een liquiditeitsopslag. Bij vier basisrenteleningen met een totale hoofdsom van EUR 17,6 miljoen is gedurende de eerste renteperiode van de overeenkomst een variabel rente (zogeheten roll-overperiode) afgesproken. De rente is gebaseerd op 1-maands danwel 3-maands Euribor. De rente van de roll-overperiode kent een spread van 0,0% tot en met 0,4% boven de onderliggende Euribor. Het renterisico van de roll-overperiode is in de onderliggende overeenkomst van de leningen afgedekt met een renteinstrument (zijnde Cap met een strike op 4%).


Bij één basisrentelening met een hoofdsom van EUR 5 miljoen is in de overeenkomst opgenomen dat op moment van herziening van de liquiditeitsopslag de geldgever eenmalig het recht heeft de lening te beëindigen. Maakt de geldgever van dit recht geen gebruik dan wordt de lening gecontinueerd als basisrentelening met een basisrente en een liquiditeitsopslag. Als de geldgever hier wel gebruik van maakt, dan wordt de lening afgelost en eventueel geheel of gedeeltelijk geherfinancierd tegen een hogere danwel lagere rente, met een kortere of langere looptijd.

Renterisico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid is erop gericht jaarlijks niet meer 15% renterisico bij herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: • het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met • de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen, én • de restant hoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen. Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er voor de komende 10 jaar als volgt uit: opbouw en verloop renterisico 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 (x 1.000) Exposure niet afgedekt t.o.v. portefeuille (%)

4,20

5,76

5,85

4,23

0,00

1,95

2,66

9,23

7,44

7,28 13,43 12,23

Risiconorm (%)

15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00 15,00

beschikbare ruimte t.o.v. norm (%)

10,80

9,24

9,15 10,77 15,00 13,05 12,34

5,77

7,56

7,72

1,57

2,77

Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 13% in 2022. Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar.

Tegenpartijrisico De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten zijn de volgende instellingen: Leningen overheid en kredietinstellingen N.V. Bank Nederlandse Gemeenten

28.266

Nationale Waterschapsbank N.V.

35.600

Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)

2.042

Overige

3.123

Stand per 31 december 2011

69.031

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij BNG en NWB. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd.


Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 26 jaar (2011: 27 jaar).

Rentederivaten Ons Doel heeft, naast de eerder toegelichte embedded Cap bij vier basisrenteleningen, geen andere rentederivaten afgesloten..

Zekerheden Ons Doel is geen onderpandverplichtingen (een zogenaamde margin call-verplichting) danwel andersoortig verplichtingen aangegaan en heeft geen zekerheden verstrekt. Onder de langlopende schulden aan kredietinstellingen is een niet gegarandeerde lening opgenomen in 2010 met een hoofdsom van 1 miljoen euro (schuldrest ulimo 2012 € 0,9 miljoen). Alle overige leningen zijn gemeentelijke leningen en lening onder garantiestelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

VLOTTENDE PASSIVA 10 Kortlopende schulden 2012

2011

Schulden aan kredietinstellingen

5.695

4.095

Schulden aan leveranciers

2.608

1.473

710

202

2.183

1.808

11.196

7.578

Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva

De ‘Overige schulden en overlopende passiva’ bestaan uit 2012 Nog niet opeisbare rente

1.104

Vooruitontvangen huren

105

Vooruitontvangen huurtoeslag

70

Facturen ontvangen in 2013

334

Vooruitontvangen bijdrage Gemeente Leiden Nog te ontvangen facturen 2012

60 92

Negatief banksaldo ING

274

Overig

144 2.183

Door ING bank is een kredietfaciliteit in rekening-courant beschikbaar gesteld van EUR 5,5 miljoen. De vrije borgingsruimte dient tenminste EUR 5,5 miljoen te bedragen. Ultimo 2012 zijn geen trekkingen ten laste van het krediet genomen.


Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed (het kantoor van Ons Doel) bedraagt in 2013 € 352.000. In 2014 gaat een nieuwe huurovereenkomst van kracht. Deze geldt voor vijf jaar en bedraagt € 114.000 per jaar.

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2012 € 2,3 miljoen (2011: € 2,1 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2011 : 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale risicovermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken.

Erfpacht gemeente Leiden Ons Doel is in bespreking met de gemeente Leiden inzake suppletieverzoek van de gemeente Leiden met betrekking tot de erfpacht van verkochte woningen in complex de Rodes en overige complexen. Het suppletiebedrag is ingehouden op de verkopen van de woning en totdat overeenstemming is bereikt gestort op een derden rekening.

Investeringsverplichtingen De niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw bedraagt € 4,2 miljoen. Van dit bedrag is € 3,8 miljoen ten behoeve van sociaal vastgoed en € 0,4 miljoen ten behoeve van commercieel vastgoed.

Bestemmingsreserve herstucturering Voortvloeiend uit de raamovereenkomst met de gemeente Leiden heeft Ons Doel een gelimiteerd trekkingsrecht op de overeenkomen herstructureringsfonds voor specifieke projecten in het kader van stedelijke vernieuwing.

Garantstelling project Juigalpa Nicaragua Vijf woningcorporaties met bezit in Leiden staan ieder voor 1/5 deel garant voor een lening die loopt via het DIGH. Het garantiebedrag is € 637.063, of € 10.000 per jaar tot 2021. De garantiestelling project Juigalpa valt ruim binnen de door de BBSH gestelde norm van 3 promille van het balanstotaal op basis van de waarderingsmethodiek van het Centraal Fonds van de Volkhuisvesting en voldoet aan de eisen die in MG 2006-04 en MG 2011-02 zijn gesteld. Nicaragua wordt met name genoemd in MG 2005-04.


Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000) BEDRIJFSOPBRENGSTEN 11.1 Huuropbrengsten

Netto huur Af: huurderving wegens leegstand en oninbaarheid

2012

2011

12.982

12.783

77

377

12.905

12.406

De te ontvangen netto huur is gewijzigd als gevolg van: – de reguliere huurverhoging per 1 juli 2012 ad 2,3%; – verkoop van 21 woningen; – huurverhoging als gevolg van individuele woningverbeteringen; – aanpassing van de netto huur bij mutaties tot een niveau van 75% van de maximaal redelijke huurprijs of 78% in de situatie van woningverbetering

11.2 Opbrengsten servicecontracten 2012

2011

Overige goederen, leveringen en diensten

640

581

Af: vergoedingsderving wegens leegstand

10

83

630

498

2012

2011

8

6

115

72

123

78

11.3 Overheidsbijdragen

Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie Overige rijksbijdragen

11.4 Netto verkoopresultaat vastgoedprtefeuille

Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten Af: bedrijfswaarde verkopen


2012

2011

3.477

862

26

16

947

213

2.504

632

11.5 Geactiveerde productie eigen bedrijf 2012

2011

102

36

– Zuidhoven

84

73

– Lorentzhof

37

20

– Robijnhof

29

19

0

27

252

175

2012

2011

469

657

56

89

526

746

2012

2011

4.321

4.101

98

134

4.419

4.236

Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw huurwoningen – Het Gebouw

– Overige projecten

11.6 Overige bedrijfsopbrengsten

Beheerdiensten Overige bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN 12.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

12.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2012

2011

Materiële vaste activa

149

4.015

Vastgoedbeleggingen

221

1.911

370

5.926

12.4 Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 2012

2011

1.615

1.706

– Sociale lasten

215

201

– Pensioenlasten

292

299

2.122

2.206

– Lonen en salarissen

De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.


Per 31 december bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 101%. De dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 98%. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Dit kan op zijn vroegst in 2013. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december is verlaging van pensioenen volgens het SPW in 2013 nog niet aan de orde. 12.5 Onderhoudslasten De onderhoudskosten zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud

2012

2011

3.576

3.739

Mutatie-onderhoud

808

845

Klachtenonderhoud

1.103

864

5.487

5.448

12.6 Leefbaarheid

Leefbaarheid

2012

2011

148

118

148

118

12.7 Lasten servicecontracten 2012

2011

558

555

558

555

2012

2011

Overige personeelskosten

155

131

Huisvestingskosten

401

368

25

7

Subtotaal beheerskosten

580

506

Belastingen

Lasten servicecontracten

12.8 Overige bedrijfslasten

Toezichtkosten

712

712

Verzekeringen

54

91

Sectorspecifieke heffing

47

151

Subtotaal heffingen

813

954

Algemene kosten

825

1244

Overige directe exploitatielasten

21

74

Subtotaal overige bedrijfslasten

846

1.318

2.240

2.778

Totaal overige bedrijfslasten


13.1 Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille 2012 Realisatie herwaardering door afschrijving

991

Realisatie herwaardering door verkoop

491 1.482

13.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie

2012

2011

177

76

177

76

2012

2011

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 13.3 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente materiële & financiële vaste activa § Rente opbrengsten activa in ontwikkeling

587

290

§ Renteopbrengsten BWS-subsidies

4

5

Rente op vorderingen

3

2

87

58

681

354

2012

2011

7

7

17

18

2.136

2.070

Rente op liquide middelen

13.4 Rentelasten en soortgelijke kosten

Toegevoegde rente egalisatierekeningen § Overig Rente langlopende schulden § Leningen overheid § Leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden § Kredietinstellingen

0

§ Overige schulden

2

4

2.162

2.099


Honararia accountant De volgende honoraria van Deloitte Accountants en overige Deloitte-entiteiten zijn ten laste gebracht van de onderneming (en haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert), één en ander bedoeld in artikel 2:382a BW.

Deloitte accountants 2012

Overig Deloitte Netwerk 2012

Totaal Deloitte 2012

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleafspraken Advies op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

27

27

27

0

27

KPMG accountants 2011

Overig KPMG Netwerk 2011

Totaal KPMG 2011

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleafspraken Advies op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

23

23

23

23

0


Enkelvoudige balans per 31 december 2012 In duizenden euro’s, na resultaatbestemming

ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

Computersoftware

42

0

Immateriële vaste activa

42

0

99.389

86.706

5.247

460

345 104.981

336 87.502

3.049

3.226

6.661 9.710

0 3.226

3 36 9 45 1 95

4 36 33 53 1 128

114.828

90.856

258 12 257 197 724

255 2 295 1.709 2.262

Liquide middelen Liquide middelen Liquide middelen

1 1

5.287 5.287

SOM DER VLOTTENDE ACTIVA

725

7.548

115.553

98.404

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa

Bedrijfsmiddelen Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Bedrijfsmiddelen Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Actieve belasting latentie Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen Financiële vaste activa

15

SOM DER VASTE ACTIVA

VLOTTENDE ACTIVA Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Vorderingen

TOTAAL ACTIVA


Enkelvoudige balans per 31 december 2012 In duizenden euro’s, na resultaatbestemming

31-12-2012

31-12-2011

40.776 40.776

24.854 24.854

Egalisatierekeningen BWS-subsidies PTT-zendmast Egalisatierekeningen

45 106 152

53 110 163

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingen Voorzieningen

156 0 156

6.843 0 6.843

63.335 63.335

58.965 58.965

104.418

90.825

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva Kortlopende schulden

5.695 0 2.498 710 2.231 11.135

4.095 0 1.476 202 1.806 7.579

SOM DER VLOTTENDE PASSIVA

11.135

7.579

115.553

98.404

PASSIVA VASTE PASSIVA Groepsvermogen Eigen vermogen Groepsvermogen

16

Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Langlopende schulden SOM DER VASTE PASSIVA

VLOTTENDE PASSIVA

TOTAAL PASSIVA


Enkelvoudige winst- en verliesrekening per 31 december 2012 In duizenden euro’s

31-12-2012

31-12-2011

12.831

12.338

617

485

78

78

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2.504

633

Geactiveerde productie eigen bedrijf

252

175

Overige bedrijfsopbrengsten

545

746

16.827

14.455

4.410

4.236

370

5.926

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht

0

0

1.615

1.706

Sociale lasten

215

201

Pensioenlasten

292

299

5.361

5.397

148

118

Lonen en salarissen

Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten

545

555

Overige bedrijfslasten

2.230

2.740

Som der bedrijfslasten

15.186

21.177

1.641

-6.722

1.480

1.710

-177

-76

BEDRIJFSRESULTAAT Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Financiële baten en lasten RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSVOERING VOOR BELASTINGEN Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsvoering Resultaat deelnemingen

17

Mutatie reële waarde M.V.A. RESULTAAT NA BELASTINGEN


676

349

-2.162

-2.097

-182

-113

1.459

-6.836

-24

1.047

-1

-14

0

280

1.434

-5.523

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2012 Algemeen De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening. 15. Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Te vorderen BWSsubsidie

Actieve belasting latentie

Deel nemingen

Vorderingen op deelnemingen

Overige

totaal

53

33

4

36

1

128

Aflossingen

-8

-24

-

-

-

-32

Aandeel in resultaat

-

0

-1

-

-

-1

Totaal mutaties

-8

-24

-1

0

0

-32

45

9

3

36

1

95

1 januari 2012 Boekwaarde Mutaties

31 december 2012 Boekwaarde

De deelneming betreft: Ons Doel Holding BV (100% Woningstichting Ons Doel) te Leiden 16 Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: 2012

2011

24.855

30.378

1.434

-5.523

Bij: mutatie sociaal vastgoed

14.487

Stand per 31 december

40.776

24.855

Stand per 1 januari Bij: uit de resultaatverdeling over het boekjaar

Het verschil tussen het eigen vermogen en jaarresultaat volgens de enkelvoudige jaarrekening en het eigen vermogen en jaarresultaat volgens de geconsolideerde jaarrekening wordt als volgt verklaard:

Woningstichting Ons Doel Stg.Juffr. Maashofje en Stg. Het Schachtenhof

2012

Mutaties

2011

40.776

15.921

24.855

575

-42

618

41.351

15.879

25.473

Ons Doel is bestuurder van de Stichting Juffrouw Maashofje en de Stichting Het Schachtenhof.


17 Resultaat deelnemingen

Ons Doel Holding B.V.

2012

2011

-1

-14

Werknemers Ultimo het jaar 2012 had de Woningstichting Ons Doel 31 werknemers in dienst (27 fte). In 2011 waren 32 werknemers in dienst (28 fte).

Overige informatie Bestuurder en commisarissen De bezoldiging van bestuurder omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte en ter beschiking stelling van auto), evenals betalingen van pensioenlasten. Het totaal aan belastbaar loon, dan wel de voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn ligt onder de gestelde grens Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens 2012. In 2012 bedroeg het totaal aan bezoldiging voor de bestuurder € 149.329,-. De totale bezoldiging in 2012 voor de leden van Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

•

jaarvergoeding voorzitter € 1.480,-

•

Jaarvergoeding leden € 1.095,-

Voornoemde vergoedingen zijn inclusief reiskosten. Aan de leden van de Raad van Commissarissen of Bestuurder zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt. Leiden, 13 mei 2013

Ir. B.J. Noorlander MRE Bestuurder Woningstichting Ons Doel

mr. J.P.A. Spithoven Voorzitter raad van commissarissen

H. van Dam Commissaris

drs. E.W.F. van Bockel MBA Commissaris

drs. E.M. Klein Schiphorst Commissaris

drs. J.W.A. Verlaan Commissaris

ir. A.M. Ottolini Commissaris


97 Overige gegevens

Overige gegevens Statutaire bepaling inzake de resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen betreffende de resultaatbestemming. De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

Voorstel tot resultaatbestemming Vooruitlopend op de goedkeuring van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen wordt voorgesteld het positieve resultaat over 2012 ad € 1.396.000 toe te voegen aan de Overige reserves. Dit voorstel is verwerkt in de balans per 31 december 2012.

Gebeurtenissen na balansdatum Er is één leningen onder borging WSW aangetrokken. Deze lening is aangetrokken bij de Nederlandse Waterschapsbank NV voor een bedrag van 5.000.000 euro (storting plaatsgevonden op 7 januari 2013).

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is op de volgende pagina opgenomen.

Kabinetsbeleid Eind 2012 is het woonakkoord vastgesteld en begin 2013 is dit woonakkoord door het parlement goedgekeurd. In paragraaf meerjarenperspectief, als onderdeel van hoofdstuk financiele continuiteit van het jaarverslag, wordt ingegaan op de gevolgen van het voorgenomen regeringsbeleid op de ontwikkeling van de solvabiliteit en de kasstromen (ICR) in onze meerjarenbegroting 2013-2017. Ons Doel heeft de effecten van het woonakkoord volledig in de meerjarenbegroting verwerkt en tezamen met een aantal scenario’s aangeleverd aan CFV/WSW. Uit deze meerjarenbegroting blijkt dat dankzij beleidsmatige bijstellingen, de in de planning verwerkte (overheids)maatregelen, de continuïteit van Ons Doel niet in gevaar komt. Ons Doel heeft de financiële gevolgen van het voorgenomen kabinetsbeleid ingerekend in de bedrijfswaarde, opgenomen op pagina 39 van het jaarverslag. Als uitgangspunt zijn de volgende aannames meegenomen in de bedrijfswaarde: • verhuurdersheffing conform richtlijnen CFV/WSW oplopend naar ruim € 1,96 miljoen in 2017. • jaarlijkse huurbeleid tot en met 2017 op basis van inflatie met een opslag van 1,5%, daarna inflatie volgend. • verkoopprogramma van 20 eenheden tot en met 2017, daarna nihil.




Woningstichting Ons Doel Rijnsburgersingel 60 2316 XX Leiden Postbus 569 2300 AN Leiden

t f e w

(071) 522 2025 (071) 521 4008 [email protected] www.onsdoel.nl

KvK Rijnland:

28027900

L-nummer CFV: L0682 NRV-nummer: 15555

Inhoudsopgave. Bestuursverslag 5. Volkshuisvestingsverslag 24. Verslag raad van commissarissen 49

Recommend Documents