Jaarverslag 2014
Wonen Wittem Jaarverslag 2014 Versie: definitief Vaststeld door het algemeen bestuur: 13-apr-2015 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen: 13-mei-2015
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Inhoud Bestuursverslag ........................................................................................ 2 Verslag van de Raad van Commissarissen ................................................... 9 Volkshuisvestingsverslag .......................................................................... 14 1. Organisatie ............................................................................. 14 1.1 Toelating, inschrijving en lidmaatschap ..................................... 14 1.2 Organisatie ............................................................................. 14 1.3 Samenwerkingsverbanden en lidmaatschappen.......................... 14 1.4 Verbindingen met andere rechtspersonen .................................. 15 1.5 Integriteit ............................................................................... 16 2. Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden ............ 17 2.1 Vastgoedsturing ...................................................................... 17 2.2 Strategieën van de complexen en kwaliteitsbeleid ...................... 17 2.3 Aard en prijs van de woningvoorraad ........................................ 18 2.4 Woningverbetering .................................................................. 19 2.5 Onderhoud ............................................................................. 20 2.6 Huurdersonderhoudsabonnement ............................................. 21 2.8 Woningbouwprojecten in aanbouw/in voorbereiding ................... 23 2.9 Prestatieafspraken met de Gemeente Gulpen-Wittem ................. 23 3. Leefbaarheid ........................................................................... 24 4. Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen .................. 25 4.1. Huurprijsbeleid ........................................................................ 25 4.2. Mutaties ................................................................................. 26 4.4. Toewijzing van woningen ......................................................... 26 4.5. Verhuringen ............................................................................ 27 4.6. Europese richtlijnen voor staatssteun aan woningcorporaties, DAEB ..... 27 4.7. Huurtoeslag ............................................................................ 28 4.8. Huurbetaling en incasso ........................................................... 29 4.9. Nieuwbouwbeleid .................................................................... 30 4.10. Verkoopbeleid ......................................................................... 30 5. Bewonersparticipatie bij leefbaarheid en bij beleid en beheer ...... 31 5.1. Huurdersvereniging ................................................................. 31 5.2. Geschillen met individuele huurders .......................................... 31 6 Wonen en zorg ....................................................................... 32 6.1 Ouderenhuisvesting ................................................................. 32 6.2 Huisvesting gehandicapten ....................................................... 32 7 Financieel beleid en beheer ...................................................... 33 7.1 Algemeen ............................................................................... 33 7.2 Jaarresultaat ........................................................................... 33 7.3 Ontwikkeling vermogenspositie................................................. 35 7.4 Financiële continuiteit .............................................................. 36 7.5 Treasury ................................................................................. 38 7.6 Deelnemingen ......................................................................... 39
Versie: definitief
1
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Bestuursverslag Nieuwe Woningwet geeft nieuwe richting De inhoud van de nieuwe Woningwet is in 2014 op hoofdlijnen duidelijk geworden. In maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem met deze nieuwe wet ingestemd. De voor Wonen Wittem relevante hoofdelementen van de wet zijn met name: inperking van het werkdomein van de corporaties; het financieel passend toewijzen; de grotere rol van de gemeente; de verslaglegging en de financiële transparantie; het extern toezicht door de Autoriteit Woningcorporaties; de grotere rol van de huurders; de governance en het intern toezicht. Doordat we slechts één woning in het geliberaliseerde segment exploiteren zal de scheiding van DEAB en niet DEAB zo goed als geen effect hebben. Zodra de regelgeving inclusief de Algemene Maatregelen van Bestuur definitief is, zullen we de effecten van de Woningwet verder oppakken en zaken implementeren. Mede omdat het strategisch plan drie jaar oud is, zullen we een nieuw strategisch plan opstellen, waarin de gevolgen van de nieuwe wet, voor zover die duidelijk en uitgewerkt zijn, worden geïncorporeerd. In het verslagjaar, maar ook de jaren daarvoor hebben we waar mogelijk reeds ingespeeld op het nieuwe kader van de Woningwet waarin de corporatie moet werken. Dat betrof overigens vooral het financiële kader als gevolg van de verhuurdersbelasting en de saneringsheffing. Ook in 2014 is in dat kader gebruik gemaakt van de mogelijkheid van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Strategische visie Het Strategisch Plan Wonen Wittem 2012-2016 met als titel “De kern als basis” vormt tot de goedkeuring van het nieuwe strategisch plan, nog steeds de basis voor het doen en laten van Wonen Wittem. Daar waar het nodig is hebben we uiteraard ingespeeld op actuele ontwikkelingen in de woningmarkt en de corporatiesector. In het strategisch plan worden keuzes gemaakt betreffende ons takenpakket en onze doelgroepen. Keuzes die passen bij onze missie zoals verwoord in het strategisch plan:
“Wonen Wittem biedt, onder waarborging van haar (financiële) continuïteit, mensen die financieel gezien niet of moeilijk zelf in huisvesting kunnen voorzien, goede huisvesting met een goede prijs / kwaliteit verhouding.”
Versie: definitief
2
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Bij onze keuzes waren en zijn een aantal items en ontwikkelingen zeer relevant. De (financiële) slagkracht staat steeds meer onder druk. De kaders van de nieuwe Woningwet. In ons werkgebied is sprake van vergrijzing en ontgroening. Ouderen willen zolang mogelijk in hun vertrouwde woonomgeving blijven wonen. Onze primaire doelgroep wordt gevormd door diegenen die niet of moeilijk zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Concreet betekent dit dat mensen met een inkomen tot ongeveer € 43.000 tot onze doelgroep behoren. Daarbinnen vormt de groep met een inkomen tot ongeveer € 34.000 onze primaire doelgroep. Wij geven prioriteit aan het hebben van voldoende levensloopbestendige woningen voor onze doelgroep. Dit geldt zeker voor onze bestaande huurders. Wonen Wittem is actief in de zeven kernen van de voormalige gemeente Wittem. Zonder afbreuk te willen doen aan de volkshuisvestelijke opgave in de kleinere kernen wordt, gelet op de schaarse investeringscapaciteit, door ons een groter accent gelegd op de grotere kernen waar meer voorzieningen aanwezig zijn en waar wij meer woningen in bezit hebben. Qua leefbaarheid in de kernen zien wij voor Wonen Wittem uitsluitend een taak weggelegd waar het de eigen huurders en ons woningbezit raakt. Een andere belangrijke uitdaging voor de toekomst ligt bij het verbeteren van de duurzaamheid van onze woningen. Enerzijds doordat zich bij een groot deel van ons bezit de grotere onderhoudsopgaven aandienen. Anderzijds doordat het belang van energetische maatregelen door de gestaag stijgende energieprijzen alsmaar toeneemt. Het strategisch plan is gebruikt voor verdere detailplannen waaronder het portefeuilleplan, waarin meer wordt ingezoomd op de koers die we op vastgoedgebied willen varen. Voor enkele complexen waarvan de strategie nog niet duidelijk was, is een keuze voor een strategie gemaakt. Ook in het verslagjaar hebben we een aantal beleidsitems nieuw opgesteld en aangepast. Dat betreft: investeringsstatuut; verbindingenstatuut; aanbestedingsbeleid; duurzaamheidsbeleid; asbestbeleidsplan en Asbestbeheer- en Communicatieplan; analyse zorgvastgoed; huurbeleid (beperkte aanpassing). Governance structuur Het bestuur en de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance van de woningcorporatie en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties. De structuur is op hoofdlijnen als volgt vormgegeven. De corporatie heeft als rechtsvorm de stichting. Het bestuur bestuurt de woningstichting en benoemt / kent cf. statuten een voorzitter, secretaris en penningsmeester welke drie gezamenlijk het dagelijks bestuur vormen. Het dagelijks bestuur kent een afgesproken portefeuilleverdeling. De Raad van Commissarissen ziet toe op het bestuur en op de algemene
Versie: definitief
3
Wonen Wittem jaarverslag 2014
-
-
gang van zaken van de stichting, en geeft het bestuur gevraagd en ongevraagd advies. De Governancecode Woningcorporaties wordt ultimo 2014 integraal toegepast. De governance principes zijn vastgelegd in documenten als de statuten van de woningstichting, het reglement Raad van Commissarissen, de profielschets Raad van Commissarissen, de profielen van de bestuursleden, het bestuursreglement, het integriteitbeleid en de klokkenluidersregeling. Wijzigingen in de governance structuur en in de naleving van de governancecode worden vooraf ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd.
Een beschrijving van de hoofdlijnen van de governance structuur is tevens te vinden op de website. Het algemeen bestuur bestaat uit drie leden (tevens zijnde dagelijks bestuur) en is in de hoedanigheid van algemeen bestuur in 2014 zeven keer in vergadering bijeen geweest. Het dagelijks bestuur komt in die hoedanigheid wekelijks in vergadering bijeen. Organisatie In 2014 is besloten om vanaf 2015 enkele wijzigingen in de organisatie van Wonen Wittem door te voeren. Kernpunten van deze wijzigingen zijn: aantrekken van een Manager Bedrijfsvoering en Strategie t.b.v. de beleidsmatige ondersteuning van het Bestuur en aansturing van de werkorganisatie; vermindering inhuur bij collega corporatie Woonpunt; eenduidigere taakverdelingen binnen werkorganisatie; vermindering aantal bestuursleden van drie naar twee per 1 januari 2016. Wij zijn er van overtuigd hiermee onze organisatie een nog stevigere en slagvaardigere basis te geven voor de toekomst. Governancecode Woningcorporaties Wonen Wittem onderschrijft de beginselen zoals vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties en past deze beginselen toe. In de Governancecode Woningcorporaties is de maatschappelijke functie van de leden van Aedes op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan deze code laten corporaties zien waarvoor zij staan, waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. Wonen Wittem onderschrijft als lid van Aedes de code die geldt voor alle bij Aedes aangesloten corporaties. De Governancecode Woningcorporaties wordt in de nieuwe Woningwet verplicht gesteld voor alle corporaties. De Governancecode verplicht woningcorporaties te beschikken over een goed werkend intern risicobeheersings- en controlesysteem. Ook in 2014 is aandacht besteed aan een goed werkend intern risicobeheersings- en controlesysteem. Daarbij is rekening gehouden met financiële doelstellingen maar ook met strategische en operationele doelstellingen (integraal risicomanagement). In 2015 zal verder aandacht worden besteed aan de implementatie van diverse maatregelen die door het WSW en andere partijen zijn aanbevolen of voorgeschreven. Nadere info vindt u in hoofdstuk 7.
Versie: definitief
4
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Visitatie Onderdeel van de GovernanceCode Woningcorporaties is de verplichting dat alle leden zich eens in de vier jaar laten visiteren. Deze visitaties geven behalve inzicht in de prestaties van de corporaties ook inzicht in de checks en balances van de corporatie. Met de visitatie legt de corporatie verantwoording af aan de omgeving. In februari 2011 heeft Wonen Wittem aan het, door SVWN (Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland) geaccrediteerde, bureau Raeflex opdracht gegeven om een visitatie uit de voeren. In het visitatierapport uitgebracht in september 2011 komt de visitatiecommissie van Raeflex tot de conclusie dat Wonen Wittem goed presteert en conform de gehanteerde nieuwe beoordelingsmethodiek 4.0 met een eindcijfer van 7,2 boven de norm scoort. Het complete visitatierapport van Raeflex is te raadplegen op de website. Gelet op een verplichte vierjaarlijkse visitatie zal in 2015 weer een visitatie plaatsvinden. Voorbereidende maatregelen hiervoor zijn in gang gezet. Corporatie Benchmark Centrum (CBC) Corporaties werken hard aan efficiëntie en willen hun financiële middelen op de juiste wijze inzetten; een voorwaarde om hun maatschappelijke doelstelling goed te kunnen blijven vervullen en om aan de verwachtingen van maatschappij en politiek te kunnen voldoen. Aedes heeft daarom samen met PwC, KWH en USP de benchmark ontwikkeld. Ook waren het ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) erbij betrokken. Kortom het is een breed gedragen tool met als doel de prestaties van corporaties vergelijkbaar en inzichtelijk te maken. Daarom heeft Wonen Wittem ook meegewerkt aan de aanlevering van extra informatie. Voor de eerste uitgave van de benchmark (2014) scoorde Wonen Wittem een 7,7 voor de totaalscore huurdersoordeel. Het gemiddelde van alle corporaties was 7,4. (Ver)nieuwbouw De uitvoering van het project klooster A ge Veld in Mechelen is in 2014 aanbesteed en opgedragen. De uitvoering vond bijna geheel in het verslagjaar plaats. Het is een ingrijpende renovatie, waarbij tien woningen zijn gerealiseerd die, daar waar mogelijk, levensloopbestendig zijn uitgevoerd. Het gebouw is zowel aan de binnen- als de buitenkant behoorlijk vernieuwd. Door de realisatie van nieuwe ruime woningen en de grondige technische vernieuwing van het bestaande pand, is voor de nieuwe exploitatie uitgegaan van een periode van (minimaal) vijftig jaar. Wonen en zorg De wijzigingen in de zorgwetgeving hebben invloed op de vastgoedstrategie van zorgleveranciers. Woningcorporaties worden daardoor naar verwachting geconfronteerd met een geringere afname door deze zorgleveranciers. Wonen Wittem heeft daarom voor haar zorgvastgoed een risicoanalyse uitgevoerd. Dit betreft een complex met 14 onzelfstandige woningen (zorgplaatsen) en vier zelfstandige woningen, waarvan de onzelfstandige woningen tot 2028 aan een zorgleverancier zijn verhuurd. Het grootste risico tot 2028 is dat de zorgpartij niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen. Vanaf 2028 is het risico dat de zorgpartij het contract niet verlengt. De zorgpartij heeft zich verplicht bij het
Versie: definitief
5
Wonen Wittem jaarverslag 2014 beëindigen van de huur een deel van het zorgcomplex om te bouwen tot reguliere woningen. Per saldo is het veronderstelde maximale risico voor Wonen Wittem beperkt tot de ombouw van enkele onzelfstandige woningen tot zelfstandige woningen. Projectmatig en planmatig onderhoud In 2014 is projectmatig onderhoud uitgevoerd in de complexen 302 (Kolmonderstraat, Franciscanessenweg), 376 (Teventweg, Partijerweg) en 430 (Wilhelminastraat). Bij dit projectmatig onderhoud zijn vooral de badkamers, keukens, toiletten en installaties vernieuwd. Duurzaamheid We hebben het duurzaamheidsbeleid vastgesteld. Daarbij streven we naar een Blabel voor alle grondgebonden woningen en een D-label voor de etagewoningen. Vanaf het verslagjaar is jaarlijks een budget exclusief voor duurzaamheid begroot. Dit bedrag van € 100.000,- is bestemd voor duurzaamheid, asbestonderzoek en asbestsanering. Bijna alle resterende traditionele cv-ketels zijn vervangen door HR-combiketels. Daarnaast zijn op het kantoor van Wonen Wittem zonnepanelen geplaatst. Asbest In 2014 is een budget exclusief voor duurzaamheidsingrepen (inclusief asbestonderzoek en asbestsanering) begroot. In dat kader is een steekproefsgewijze asbestinventarisatie voor het bezit uitgevoerd. Uit de inventarisatie bleek dat het wenselijk is in meerdere woningen asbest op korte termijn te saneren. Die saneringen worden in 2015 uitgevoerd. Belanghebbenden Wonen Wittem hanteert een proactieve houding ten opzichte van haar externe stakeholders. In de zin van verantwoording en overleg betekent dit dat het niet alleen aan de orde is in situaties waar een (wettelijke) verplichting daartoe aanwezig is. In 2014 heeft het bestuur twee keer overleg gevoerd met de huurdersvertegenwoordiging. In het overleg is onder andere het huurbeleid, het duurzaamheidsbeleid en het asbestbeleid besproken. Daarnaast heeft periodiek overleg plaatsgevonden met de gemeente GulpenWittem. Er is een woningmarktonderzoek uitgevoerd, waarbij onder andere aandacht is voor het zelfstandig wonen van mensen met fysieke beperkingen. Gezien de veronderstelde toekomstige spanning op het aantal sociale huurwoningen, is ook expliciet onderzoek verricht naar de huisvesting voor sociale huurprijzen in de particuliere huurwoningvoorraad. De resultaten van dit onderzoek “Woningmarktkenmerken Gulpen-Wittem” zijn input voor de nieuwe prestatieafspraken in 2015.
Versie: definitief
6
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Overige beleidsbeslissingen In 2014 heeft, naast de hiervoor genoemde punten, onder andere ook (voorbereidende) besluitvorming plaatsgevonden op de volgende beleidsmatige terreinen: (meerjaren) onderhoudsbegroting 2015-2024 Wonen Wittem; begroting 2015 Wonen Wittem; voorbereiding opheffing van warmtelevering Heuvelland BV (effectuering in 2015); financiële meerjarenbegroting 2015-2024 Wonen Wittem; borging van minimale vereiste liquiditeit; uitvoering actualisering proces Wet ketenaansprakelijkheid; meerjarig huurbeleid en huurbeleid 2014; invoering Warmtewet per 01-01-2014. Samenstelling Bestuur Ultimo 2014 is het (dagelijks) Bestuur van Wonen Wittem als volgt samengesteld. Naam (geboortejaar) Ir. E.A. Peeters (1961)
Functie in Bestuur Voorzitter
Aftredend
Beroep
01-01-2019
Manager organisatie Financiële Dienstverlener
01-01-2016
Gepensioneerd
Penningmeester van Vereniging Ons Limburg Penningmeester EHBO Gulpen-Wittem Alle onbezoldigd
01-01-2016
Vestigingsmanager woningmakelaardij
Vicevoorzitter NVM Limburg. Onbezoldigd
1e benoeming bestuur: 28 juni 1995
Relevante nevenfuncties -
1e benoeming voorzitter: 16 maart 2005 A.M.M. Meessen (1945)
Penningmeester
A.A.R. Zinken (1969)
Secretaris (vanaf 1 april 2012)
1e benoeming bestuur: 16 maart 2005 1e benoeming penningmeester: 16 maart 2005
1e benoeming bestuur: 1 maart 2012 1e benoeming secretaris: 1 april 2012
De honorering van het Bestuur bedroeg in 2014 € 15.600,- per persoon, bruto per jaar (exclusief onkostenvergoedingen).
Versie: definitief
7
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Verklaring Het bestuur van Wonen Wittem verklaart, dat alle middelen in het verslagjaar 2014 uitsluitend besteed zijn in het belang van de volkshuisvesting. De jaarstukken 2014 met de daarbij behorende bijlagen zijn door ons opgesteld, rekening houdend met de geldende voorschriften van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Tot slot Dit bestuursverslag is slechts het belangrijkste deel van de bestuursbesluiten en gang van zaken uit het afgelopen jaar. Het navolgende volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2014 biedt verdere informatie. Het bestuur, Ir. E.A. Peeters (bestuurder voorzitter)
A.A.R. Zinken (bestuurder secretaris)
A.M.M. Meessen (bestuurder penningmeester)
Versie: definitief
8
Wonen Wittem jaarverslag 2014
Verslag van de Raad van Commissarissen In het verslag informeren wij u over de wijze waarop de Raad van Commissarissen in 2014 zijn rol als toezichthouder heeft uitgevoerd. Algemeen De Raad van Commissarissen ziet erop toe dat Wonen Wittem goed wordt bestuurd. De Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op: de algemene gang van zaken; realisatie van de doelstellingen van de stichting; strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de stichting, onder andere in relatie tot frauderisico’s; opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; kwaliteitsbeleid; kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; financieel verslagleggingproces; naleving van toepasselijke wet- en regelgeving; het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De Raad adviseert daarnaast het bestuur gevraagd en ongevraagd, is verantwoordelijk voor de benoeming (en eventuele schorsing of ontslag) van bestuurders, en stelt de beoordeling en arbeidsvoorwaarden van de bestuurders vast. De Raad geeft de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken en keurt de opdrachtverlening goed voor de visitatie die elke 4 jaar wordt uitgevoerd. De Raad handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten en in het reglement van de Raad van Commissarissen zijn omschreven. Het reglement is op de website te raadplegen. Werkwijze Het toezichtskader dat de Raad gebruikt bestaat onder andere uit het jaarplan, de beleidsstukken van het bestuur en de financiële meerjarenbegroting en de jaarbegroting. Om de Raad in de gelegenheid te stellen zijn rol als toezichthouder goed te vervullen, legt het bestuur conform de statuten en het bestuursreglement een aantal voorgenomen besluiten vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad. Verder laat de Raad zich met regelmaat mondeling en schriftelijk door het bestuur informeren. De schriftelijke communicatie omvat onder andere de kwartaalrapportages, die een beeld geven van de kwantitatieve en kwalitatieve prestaties van de woningcorporatie. De mondelinge communicatie betreft onder andere het maandelijkse informele overleg tussen de voorzitter van de Raad en het bestuur. De Raad baseert zijn oordelen verder mede op informatie van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en op algemene informatie over sectorontwikkelingen (afkomstig van o.a. Aedes, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties). Activiteiten van de Raad van Commissarissen in 2014 De Raad van Commissarissen heeft in 2014 6 maal in besloten kring vergaderd en vergaderde 6 maal met het dagelijks bestuur van de stichting (waarvan 1 maal in aanwezigheid van de externe accountant). In aanvulling op de reguliere overleggen heeft in september een heidag plaatsgevonden waarbij de Raad samen met het bestuur uitgebreid heeft stilgestaan bij een aantal strategische en beleidsmatige onderwerpen. In december heeft de Raad een werkbezoek gebracht aan het project klooster Mechelen. Verder heeft de voorzitter van de Versie: definitief
9
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Raad maandelijks een informeel overleg met het bestuur gevoerd en hebben afgevaardigden van de Raad overleg gevoerd met de huurdersvereniging. Belangrijke gespreksonderwerpen in 2014 waren: - de stand van zaken van de projecten klooster Mechelen en Boerenberg Eys; de ontwikkelingen in de corporatiesector op het vlak van wet- en regelgeving (Woningwet) en governance (nieuwe governance code, permanente educatie toezichthouders, deskundigheidsbevordering); - de (realisatie van de) bestuursdoelstellingen; - herbenoeming van de bestuursvoorzitter; - de wijziging van de structuur van de werkorganisatie; - de evaluatie van het meerjaren huurbeleid; - de kaders voor het huurbeleid 2014. De Raad van Commissarissen nam in 2014 over de volgende onderwerpen goedkeuringsbesluiten: - het verslag van de Raad van Commissarissen voor het jaarverslag 2013; - de herbenoeming van commissaris mevr. M.J.H. Diederen; - de herbenoeming van bestuursvoorzitter dhr. E. Peeters. - het jaarverslag 2013; - de jaarrekening 2013; - de begroting 2015; - het financiële meerjarenplan 2015-2020; - opdrachtverstrekking aan externe accountant voor controle jaarstukken 2014; - het investeringsstatuut en verbindingenstatuut. Governance Wonen Wittem hecht waarde aan een transparant en integer ondernemingsbestuur. Het onderwerp governance keert regelmatig terug in de vergaderingen en de Raad onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties. De Raad heeft vastgesteld dat de woningstichting voldoet aan de bepalingen van deze code, voor zover relevant en uitvoerbaar voor een kleine woningcorporatie. Voor meer informatie ten aanzien van dit thema wordt verwezen naar het verslag van het bestuur en naar de website. Onafhankelijkheid en integriteit Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk en voldoen aan de onafhankelijkheidscriteria als omschreven in de Governancecode Woningcorporaties. Er zijn in het verslagjaar geen transacties geweest waarbij sprake was van een tegenstrijdig belang. De commissarissen vervullen geen nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de Raad. Wonen Wittem beschikt conform de Governancecode Woningcorporaties over een klokkenluidersregeling en een integriteitbeleid, welke op de website zijn te raadplegen. In 2014 zijn geen (vermeende) misstanden gemeld en hebben zich geen overtredingen van het integriteitbeleid voorgedaan.
Versie: definitief
10
Wonen Wittem jaarverslag 2014
11
Samenstelling Raad van Commissarissen In 2014 zijn geen wijzigingen geweest in de samenstelling van de Raad, die conform de statuten uit 5 personen bestond. De commissaris mevrouw M.J.H. Diederen is herbenoemd voor een tweede en laatste zittingstermijn van vier jaar. Er zijn geen aparte commissies ingesteld. Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De Raad is van mening dat in zijn samenstelling voldoende diversiteit en balans op het vlak van deskundigheid, geslacht en leeftijd aanwezig is. De Raad van Commissarissen is lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). Eind 2014 was de Raad was als volgt samengesteld. Naam Mevrouw M.J.H. Diederen MSc De heer J.M.M.G Janssen De heer P.J.A. van Loo
Geboortejaar 1984
Functie in RvC Lid
Kennisgebied Financiën
1952 1946
Lid Voorzitter
De heer drs. B.E.L. Vluggen RA De heer mr. F. Warlich
1977
Secretaris
Huurderbelang Maatschappelijk, huurderbelang Financiën
1970
Lid
Juridische zaken
Naam Mevrouw M.J.H. Diederen MSc De heer J.M.M.G Janssen De heer P.J.A. van Loo
Hoofdfunctie Senior Administrateur onderwijsinstelling Leraar Gepensioneerd
De heer drs. B.E.L. Vluggen RA De heer mr. F. Warlich
Business Controller ziekenhuis Kantoordirecteur accountants- en adviesorganisatie
Nevenfuncties Bestuurslid Sportvereniging Nijswiller Penningmeester parochie H. Agatha Eys Voorzitter Stichting Golfclub Eyserhof -
Rooster van aftreden Voor de Raad van Commissarissen is het navolgende rooster van aftreden vastgesteld. Naam Eerste benoeming Benoemd tot Hernoembaar? Mevrouw M.J.H. Diederen 01-07-2011 01-01-2019 Nee MSc De heer J.M.M.G Janssen 01-01-2013 01-01-2017 Ja, tot 01-01-2021 De heer P.J.A. van Loo 01-07-2011 01-01-2017 Nee De heer drs. B.E.L. Vluggen 01-07-2011 01-07-2015 Ja, tot 01-07-2019 RA De heer mr. F. Warlich 01-07-2011 01-07-2015 Ja, tot 01-07-2019
Een lid van de raad van commissarissen wordt in principe voor 4 jaar benoemd. Soms wordt daarvan afgeweken om een gelijkmatige opzet van het rooster van aftreden te bereiken. Na de eerste benoemingsperiode kan de Raad, na zorgvuldige overweging, besluiten om een commissaris te herbenoemen. Conform de Governance Code Woningcorporaties is herbenoeming alleen mogelijk voor een tweede en laatste periode van maximaal 4 jaar. Een actuele versie van het rooster van aftreden is te vinden op de website.
Versie: definitief
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Zelfevaluatie In 2014 heeft de Raad zijn eigen functioneren geëvalueerd. Over het algemeen is de Raad tevreden over zijn eigen functioneren en is vooruitgang zichtbaar op de verbeterpunten van eerdere evaluaties. Raad van Commissarissen en externe accountant De Raad van Commissarissen heeft PricewaterhouseCoopers (PwC) als externe accountant benoemd. De Raad besprak de vast te stellen jaarstukken 2013 (jaarverslag, jaarrekening en accountantsverslag) in aanwezigheid van de externe accountant. Beoordeling bestuur In 2014 is vervolg gegeven aan de beoordelingscyclus voor het bestuur, die in 2013 is ingezet. De Raad heeft het hele jaar gevolgd of het bestuur de vastgestelde doelstellingen realiseerde. De prestaties van het bestuur (welke ingedeeld zijn in de aandachtsgebieden maatschappelijke en volkshuisvestelijke taken, financiën en governance) zijn positief beoordeeld. De Raad ervaart de samenwerking met de bestuurders als goed en er is een sfeer van openheid en wederzijdse waardering, waarbinnen zaken transparant en bespreekbaar zijn, maar ook de benodigde scherpte aanwezig is. Bezoldiging bestuur De beloning van het bestuur is in overeenstemming met de ‘Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties’ en met de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) die per 1 januari 2013 in werking is getreden. Bezoldiging commissarissen De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden. De bezoldiging van de Raad bedroeg in 2014 in totaliteit € 15.750 en bestaat uit een vaste jaarlijkse vergoeding van € 3.000 per lid en € 3.750 voor de voorzitter. Dit betreffen brutobedragen, waarover nog belastingen en heffingen worden afgedragen. Het bezoldigingsbeleid van de Raad voldoet aan de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) die per 1 januari 2013 in werking is getreden.De vergoeding is niet afhankelijk van de resultaten van Wonen Wittem en er worden geen persoonlijke leningen of garanties aan de leden van de Raad verstrekt.
Versie: definitief
12
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Tot slot De Raad van Commissarissen bedankt alle medewerkers en het bestuur van Wonen Wittem voor hun inzet en de in 2014 behaalde resultaten.
P.J.A. van Loo Voorzitter
drs. B.E.L. Vluggen RA Secretaris
M.J.H. Diederen MSc Lid
mr. F. Warlich Lid
J.M.M.G. Janssen Lid
Versie: definitief
13
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Volkshuisvestingsverslag 1.
Organisatie
1.1 Toelating, inschrijving en lidmaatschap Wonen Wittem is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating voor de gemeenten GulpenWittem, Eijsden-Margraten, Maastricht, Valkenburg, Meerssen en Vaals en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Mechelen, de feitelijke vestigingsplaats is Pastoor Ruttenstraat 32 te Mechelen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 1.2 Organisatie Woningstichting De stichting wordt bestuurd door een algemeen bestuur onder toezicht van een Raad van Commissarissen. Het algemeen bestuur van de stichting bestaat statutair uit ten minste drie en ten hoogste vijf leden. Ultimo het verslagjaar bestond het algemeen bestuur uit drie leden. Zij vormen tevens het dagelijks bestuur. Personeelsbestand Per ultimo 2014 waren vier medewerkers (2013: vier) in loondienst van de stichting, overeenkomend met 3,4 fte.’s (2013: 3,4). Van de vier medewerkers hebben twee medewerkers een parttime dienstverband. Tevens zijn twee medewerkers van Woonpunt gedetacheerd aan Wonen Wittem, zijnde een planmatig opzichter en een vastgoedmanager, samen overeenkomend met 0,7 fte. 1.3 Samenwerkingsverbanden en lidmaatschappen Domaas Wonen Wittem maakt deel uit van DOMAAS, een samenwerkingsverband van kleine corporaties die onderling kennis en kunde uitwisselen met behoud van de eigen identiteit en zelfstandigheid. Een bestuurder van Wonen Wittem neemt deel aan het periodiek overleg. Aedes Wonen Wittem is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties (brancheorganisatie). De corporatie onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en verklaart bij deze in 2014 conform de code te hebben gehandeld.
Versie: definitief
14
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Gemeente Gulpen-Wittem De gemeente Gulpen-Wittem heeft regelmatig overleg met de corporaties. Aan de orde zijn onder andere geweest: het evalueren van de prestatieafspraken, samenwerking corporaties, WMO-convenant, huisvesting statushouders en pardonregeling, woningbouwplanning, sloop en nieuwbouwplannen, sociale veiligheid en de ontwikkeling van een uniform woonruimteverdeelbeleid. Regionale klachtencommissie samenwerkende corporaties Mergelland Wonen Wittem is deelnemer aan de Regionale Klachtencommissie voor de Woningcorporaties Gulpen, Vaals, Simpelveld, Voerendaal en Wittem. De Klachtencommissie is in het leven geroepen conform de regelgeving van het B.B.S.H. Het doel van de commissie is huurders c.q. hun vertegenwoordigende organisaties, in de gelegenheid te stellen klachten in te dienen over zaken waarbij zij belang hebben. Bovendien draagt dit bij aan de verbetering en optimalisering van het functioneren van de corporatie. Een reglement met regels over samenstelling en werkwijze van de commissie is in gezamenlijk verband opgesteld. Namens Wonen Wittem participeert de huurdersvertegenwoordiger van de raad van commissarissen in de klachtencommissie en namens onze huurders participeert een lid van de huurdersvereniging in de commissie. Platform van Limburgse Woningcorporaties Het PLW is een platform waar de Limburgse woningcorporaties periodiek zaken, die hen binden op provinciaal en landelijk niveau, bespreken en waar op onderdelen de samenwerking wordt gezocht. Een bestuurder van Wonen Wittem neemt deel aan het overleg. 1.4 Verbindingen met andere rechtspersonen Warmtelevering Heuvelland B.V. Wonen Wittem heeft op 5 maart 2009 de Warmtelevering Heuvelland B.V. opgericht en is 100% aandeelhouder. Deze B.V. levert warmte en warm tapwater aan het complex “Eschveld” te Epen. De energie wordt op duurzame wijze opgewekt middels een warmtepompinstallatie. In 2014 zijn voorbereidingen getroffen voor de overname van de installatie door Wonen Wittem. De feitelijke overname van de installatie zal in 2015 plaatsvinden, waarna de Warmtelevering Heuvelland B.V. wordt opgeheven. Na de opheffing zal de warmtepompinstallatie direct in handen komen van Wonen Wittem. Wonen Wittem zal vanaf dan zelf de warmte en het warm tapwater aan de huurders leveren.
Versie: definitief
15
Wonen Wittem jaarverslag 2014 1.5 Integriteit Wonen Wittem heeft per 1 september 2010 het beleidskader inzake integriteit vastgesteld. De, conform het integriteitsbeleid, benoemde compliance officers hebben over het verslagjaar 2014 geen meldingen ontvangen van (mogelijke) integriteitschendingen. De, conform de klokkenluidersregeling, benoemde externe vertrouwenspersoon heeft over het verslagjaar 2014 geen meldingen ontvangen van vermoedens van een misstand binnen Wonen Wittem (zie hoofdstuk 8 rapportage klokkenluiderregeling).
Versie: definitief
16
Wonen Wittem jaarverslag 2014 2.
Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden
2.1 Vastgoedsturing Het woningbezit van Wonen Wittem bestaat voor het overgrote deel uit grondgebonden woningen. De woningen liggen verspreid over zeven kerkdorpen, zijnde Mechelen, Epen, Eys, Partij, Nijswiller, Wahlwiller en Slenaken, in de voormalige gemeente Wittem. In het verslagjaar waren woongelegenheden, maatschappelijk vastgoed en onroerende aanhorigheden in eigendom binnen het statutair vastgestelde werkgebied. Op basis van het Strategisch Plan Wonen Wittem 2013-2016 is het Portefeuilleplan 2013-2025 opgesteld. Het doel van het portefeuilleplan is, het met maximale kwaliteit en minimale kosten beantwoorden aan de huisvestingbehoefte, afgezet in de tijd. De instrumenten die hiervoor kunnen worden ingezet zijn onder andere verkoop, nieuwbouw, vernieuwbouw, aankoop, sloop en upgrading (o.a. duurzaamheid en het up to date houden van de woningvoorraad). Bij de vastgoedsturing wordt gekeken naar kwantitatieve en kwalitatieve aspecten, met inbegrip van duurzaamheid. Alle investeringen in bestaand en nieuw vastgoed zullen gebaseerd zijn op het portefeuilleplan. Op die wijze is geborgd dat het hele proces van strategie tot uitvoering van vastgoedprojecten (inclusief onderhoud) is geïntegreerd. De uitvoering van de begroting, waaronder ook het projectmatig onderhoud en eventuele nieuwbouw(voorbereiding) wordt gedurende het jaar middels kwartaalrapportages bewaakt. 2.2 Strategieën van de complexen en kwaliteitsbeleid Complexstrategieën In 2013 is in het kader van de vastgoedsturing voor alle complexen een strategie vastgelegd. Voor vrijwel alle complexen geldt dat wij deze door exploiteren. Een drietal complexen zouden nader worden bestudeerd. Voor deze complexen is op basis van een analyse in 2014 een besluit genomen over de te volgen strategie. Kwaliteitsbeleid In het kwaliteitsbeleid is het uitrustingsniveau en afwerkingsniveau geformuleerd. Er wordt gewerkt met vijf, gedeeltelijk huurafhankelijke, kwaliteitsniveaus. Elk complex is gelabeld met een beoogd kwaliteitsniveau. De energiebesparende voorzieningen zijn eveneens opgenomen in dit kwaliteitsbeleid. Het kwaliteitsbeleid wordt bij alle projecten en bij onderhoudswerkzaamheden gehanteerd.
Versie: definitief
17
Wonen Wittem jaarverslag 2014
2.3 Aard en prijs van de woningvoorraad Wonen Wittem heeft per ultimo 2014 in totaal 436 (ultimo 2013, 437) sociale huurwoningen in haar bezit. In onderstaande grafiek zijn deze 436 woningen naar woonvorm weergegeven. Ultimo 2014 zijn er zeven verhuureenheden die gekenmerkt zijn als maatschappelijk vastgoed. In 2014 is één woning verkocht. Woningbezit naar woonvorm per ultimo 2014 in %
eengezinswoning
35% 51%
appartement twee op een woning
11%
woonzorgwoning
1%
bejaardenwoning
2%
Indeling aantal woningen op basis van huurklasse (BBSH-norm) Er is slechts één woning met een geliberaliseerde huurprijs. Huurklasse per ultimo 2014 Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal
Woningen 2014
< € 389,05 > € 389,05 - < € 596,75 > € 596,75
Woningen 2013
2 365 69 436
3 379 55 437
AANTAL WONINGEN PER HUURKLASSE in % 2013 85,4
2014 83,7
12,4 2,3
15,8
0,5
goedkoop
betaalbaar
duur
Versie: definitief
18
Wonen Wittem jaarverslag 2014
2.4 Woningverbetering Geriefsverbeteringen tegen huurverhoging In voorkomende gevallen voert Wonen Wittem geriefsverbeteringen tegen huurverhoging uit. Hierbij valt te denken aan verbeteringen zoals de renovatie van keuken, badkamer en/of toilet. Ook duurzaamheidmaatregelen zoals het vervangen van een cv-ketel door een combiketel en het vervangen van enkel glas door dubbel glas vallen onder deze categorie verbeteringen. In 2014 zijn in 17 woningen geriefsverbeteringen aangebracht met een huurverhoging. Het betrof enkele energetische verbeteringen en geriefsverbeteringen die reeds in 2012 zijn gepland in het kader van het planmatig onderhoud. Door bewoner zelf aangebrachte verbeteringen (ZAV) Veel bewoners willen hun woning aanpassen naar eigen smaak, inzicht en behoefte. De woningstichting staat hier positief tegenover, onder toepassing van een transparant ZAV-beleid. In 2014 is door 43 huurders (2013, 44 huurders) toestemming gevraagd voor het aanbrengen en overname van een ZAV, zijnde: - 36 overname van al bestaande ZAV’s bij mutatie; - vijf aanvragen van nieuwe ZAV’s; - twee opname ZAV inzake medehuurderschap/eenzijdige huuropzegging. Woningaanpassingen in het kader van de wet Maatschappelijke Ondersteuning Jaarlijks kunnen op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) aanpassingen in diverse woningen worden uitgevoerd. In 2014 zijn geen aanpassingen gerealiseerd (in 2013, twee aanpassingen). De afname is te verklaren door een gewijzigd beleid van de gemeente, waarbij veel aanpassingen niet meer vergoed worden door de gemeente en door de bewoner zelf betaald dienen te worden.
Versie: definitief
19
Wonen Wittem jaarverslag 2014
20
2.5 Onderhoud Algemeen De onderhoudskosten zijn lager dan begroot. Per onderhoudssoort zal dat nader worden toegelicht. De onderhoudskosten per soort versus de begroting staan in de onderstaande tabel vermeld (x € 1000). Onderhoudskosten 2014
Soort onderhoud
Begroting Kosten
Ge-
(a)
activeerd kosten *
(b)
Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Onderhoudscontracten Niet gepland planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Duurzaamheid Projectmatig onderhoud Totaal onderhoud
Netto
Verschil (a-b)
125 109 70
119 59 65
-6 0 0
113 59 65
-6 -50 -5
0 281 100 192 877
34 209 56 201 743
0 -10 -20 -201 -237
34 199 36 0 506
34 -72 -44 9 -134
* kosten conform jaarrekening Klachtenonderhoud In de begroting van 2014 is gerekend met een norm voor klachtenonderhoud van € 287,55 (€ 281,38 in 2013) per woning. Aantal meldingen klachtenonderhoud
2014 526
2013 563
2012 586
Mutatieonderhoud De totale mutatiekosten waren € 58.606,-. De mutatiekosten zijn aanzienlijk lager dan begroot. Dit wordt niet veroorzaakt door minder aantal mutaties, maar wel door minder noodzakelijke ingrepen dan in 2013 het geval was. De gemiddelde mutatiekosten in het verslagjaar waren € 1.628,- (€ 2.611,in 2013). De gemiddelde kosten per mutatie zijn op basis van 36 mutaties, exclusief de mutaties van de vrijkomende woningen complex 408 (klooster A ge Veld). Onderhoudscontracten Het jaarlijkse contractonderhoud gaat met name om preventief onderhoud en afhandeling van storingen. Te denken valt hier aan C.V. installaties, liften, deurdrangers en dakgoten. In het verslagjaar is € 4.767,- minder uitgegeven dan begroot als gevolg van gunstigere afspraken met de bedrijven. De kosten bedroegen € 65.233,-. Niet gepland planmatig onderhoud Onder deze post worden werkzaamheden geboekt die gepland zijn in een toekomstig jaar maar door omstandigheden eerder moeten worden uitgevoerd. Versie: definitief
Wonen Wittem jaarverslag 2014
21
In 2014 was dit € 34.270,- (2013 € 72.386,-). De kosten in het boekjaar bestaan vooral uit de gevolgen van een lekkage in een badkamer (€ 11.547,-) en het vervangen van CV-combiketels. Dat laatste is overigens een gevolg van het gevoerde beleid, waarbij CV-combiketels minder collectief worden vervangen. Vervanging vindt plaats bij storingen en uitval als reparatie niet meer zinvol is. Het in 2014 uitgevoerde onderhoud zal leiden tot lagere kosten in de meerjarenonderhoudsbegroting. De betreffende kosten worden daarin immers in mindering gebracht. Planmatig onderhoud (exclusief projectmatig onderhoud) De kosten voor het planmatig onderhoud bedragen € 208.838,- tegen een begroot bedrag van € 281.000,-. Het verschil wordt veroorzaakt door het lager BTW-percentage op het uurloon bij onderhoudswerkzaamheden. Daarnaast is er bij schilderwerkzaamheden minder houtrot naar voren gekomen dan op basis van de inspectie was aangenomen. Duurzaamheid Voor duurzaamheid, asbestinventarisatie en asbestsanering is een budget van € 100.000,- begroot. Er zijn met name oudere cv-ketels vervangen door HRcombiketels (€ 28.000,-). Op het dak van het kantoor van Wonen Wittem zijn zonnepanelen geplaatst (€ 7.000.-), de gewone verlichting is vervangen door led-verlichting (€ 5.000,-) en er is een asbestinventarisatie voor het bezit uitgevoerd (€ 16.000,-). Projectmatig onderhoud De kosten voor het projectmatig onderhoud bedragen € 200.883,- tegen een begroot bedrag van € 192.000,-. Bij projectmatig onderhoud worden de keukens, badkamers, toiletten en installaties complexmatig vernieuwd. Het verschil tussen de begroting en de realisatie wordt veroorzaakt door het saldo van meer- en minderwerken. 2.6 Huurdersonderhoudsabonnement Huurders kunnen zich op het huurdersonderhoud voor € 6,- per maand abonneren. De kosten bedroegen in het verslagjaar € 24.658,- (2013 € 23.800,-). De opbrengsten van het huurdersabonnement waren € 23.015,-. Het resultaat op het huurdersonderhoudsabonnement was derhalve € 1.643,- negatief. Gemiddeld waren in het verslagjaar 320 huurders geabonneerd. Aantal meldingen huurdersonderhoud Er waren 222 meldingen voor het huurdersonderhoud. Ten opzichte van 2013 is het een toename van 17% (2013 190 meldingen). 2.7 Duurzaamheid Duurzaamheid kent diverse aspecten. Enkele specifieke aspecten worden hierna afzonderlijk toegelicht. Getracht wordt zoveel mogelijk milieuvriendelijke materialen toe te passen.
Versie: definitief
Wonen Wittem jaarverslag 2014
Energielabel en energieindex Aedes heeft namens de corporaties met de Woonbond, Vastgoed Belang en de Rijksoverheid het Convenant Energiebesparing huursector afgesloten. Met dit convenant wordt beoogd in 2020 ten minste een gemiddelde Energie‐Index van 1,25 (gemiddeld energielabel B) te bereiken voor de totale huurwoningenvoorraad van de corporaties. Dat komt overeen met een besparing op het gebouw gebonden energieverbruik van bestaande corporatiewoningen, van 33% in de periode 2008 tot en met 2020. Deze ambitie betreft het gebouw en installatie gebonden energiegebruik voor met name ruimteverwarming, warm tapwater en ventilatie. De energieindex van ons huidig bezit is eind 2014 gemiddeld 1,66, label D (2013 1,72). Dat is inclusief de in januari opgeleverde woningen van het voormalig klooster in Mechelen. Om de verlaging van de energie index kracht bij te zetten is vanaf 2014 budget gereserveerd voor duurzaamheidsmaatregelen. Bij het klooster in Mechelen dat verbouwd is tot tien grotendeels levensloopbestendige woningen is eveneens extra aandacht besteed aan duurzaamheid. Inmiddels is bekend dat alle woningen over een energielabel A beschikken. De kosten van de energetische maatregelen van deze woningen zijn niet ten laste van het specifieke budget voor duurzaamheid gebracht. Veiligheid (waaronder asbestbeleid) Vanwege de zorgplicht als verhuurder voor haar huurders, hebben we besloten een steekproefsgewijze asbestinventarisatie te laten uitvoeren. Hiervoor zijn 49 woningen en 7 algemene ruimten en installatieruimten van asbestverdachte complexen onderzocht. Naar aanleiding van de inventarisatie is nog een tweede verdiepende inventarisatie uitgevoerd. Alle betrokken huurders worden begin 2015 over de resultaten van hun woningen geïnformeerd. In 2015 zal in de woningen waar de asbesttoepassing als risicovol wordt gezien, een asbestsanering worden uitgevoerd. Open verbrandingstoestellen en koolmonoxide-alarmering Vooral in het kader van de veiligheid, en deels ook vanwege de duurzaamheid, zijn alle traditionele open cv-ketels door gesloten HRcombiketels vervangen. Hierdoor is het ontstaan van koolmonoxide zo goed als uitgesloten. Vooruitlopend op de vervanging van deze cv-ketels hadden we, reeds in alle woningen met open cv-ketels van Wonen Wittem, een koolmonoxide-alarm laten plaatsen. De huurders van woningen waar we veronderstelden dat huurders eigen of gehuurde open verbrandingstoestellen hebben, hebben we dringend geadviseerd zelf een koolmonoxide-alarm te plaatsen.
Versie: definitief
22
Wonen Wittem jaarverslag 2014 2.8 Woningbouwprojecten in aanbouw/in voorbereiding Klooster Mechelen In het bestuursverslag is de aanpak van het klooster A ge Veld reeds toegelicht. Per 01-10-2013 is het complex uit exploitatie genomen. In de zomer van 2014 is gestart met de verbouwing en het project is op 15 januari 2015 opgeleverd. De stichtingskosten zijn lager dan geraamd in de begroting 2014. 2.9 Prestatieafspraken met de Gemeente Gulpen-Wittem Voor de periode 2013-2014 zijn met de gemeente Gulpen-Wittem prestatieafspraken gemaakt. De prestatieafspraken betreffen de huisvesting van de statushouders, duurzaamheid, WMO en ouderenbeleid, uitvoering van het gemeentelijk Woonplan, de infrastructuur bij nieuwe projecten, de overdracht van woonwagens (aan Woonpunt), de leefbaarheid in de kernen en wijken en de Regionale Woonvisie. Eind 2014 zijn de voorbereidingen gestart voor de nieuwe prestatieafspraken. Door de gemeente is in samenspraak met de corporaties een verdeelsleutel voor de huisvesting van statushouders gemaakt, waarbij wij in 2014 van de te huisvesten statushouders 36,51 % (5,5 personen) voor onze rekening dienen te nemen. In 2014 heeft Wonen Wittem 3 personen gehuisvest. Door de grote instroom van vluchtelingen is in de loop van 2014 de taakstelling voor Wonen Wittem verhoogd van 4,78 naar 5,5 personen.
Versie: definitief
23
Wonen Wittem jaarverslag 2014
3.
Leefbaarheid
Ontmoetingsruimten In de bestaande woon-zorgcomplexen in Epen en Eys worden algemene ruimten om niet beschikbaar gesteld, om activiteiten te ontplooien voor maatschappelijke activiteiten. Dit wordt gedaan om de leefbaarheid voor de senioren te vergroten. Elke ruimte vertegenwoordigt de oppervlakte van één woning. Hiermee is op jaarbasis een fictief bedrag gemoeid van ongeveer € 13.500,-. Het huurcontract voor deze ruimten is eind 2014 verlopen. Met de zorginstelling is afgesproken dat het contract zal worden verlengd. Multi Disciplinair Overleg Door ons wordt deelgenomen aan het MDO (multi disciplinair overleg). Hierin zijn vertegenwoordigd de politie, Gemeente Gulpen-Wittem, Trajekt, Mondriaan, Pentasz, Woningstichting Gulpen, Woonpunt en Wonen Wittem. In dit overleg komen o.a. problemen aan de orde die veroorzaakt worden door: - drugsproblematiek; - andere verslavingen o.a. alcohol, medicijnen; - bewoningsgedrag zoals, vervuiling door bijv. huisdieren, verzameldrang, geluidsoverlast; - gezinsproblemen zoals ziekte, scheiding, armoede; - burenruzie; - schulden en de gevolgen van schulden zoals dreigende huisuitzetting; - criminaliteit in de buurt; - overlast. Gekeken wordt hoe we samen het probleem kunnen aanpakken en oplossen. Afhankelijk van de aard van het probleem wordt de deelnemende instantie gekozen die met de betrokkenen in gesprek gaat over de oplossing van het probleem. In 2014 zijn voor het MDO voor Wonen Wittem drie casussen aan de orde geweest. Hennepconvenant Het in 2012 door diverse betrokken partijen ondertekende hennepconvenant is in 2014 ongewijzigd van toepassing geweest. In 2014 heeft Wonen Wittem in haar woningen geen geval van hennepteelt gehad.
Versie: definitief
24
Wonen Wittem jaarverslag 2014
4.
Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen
4.1. Huurprijsbeleid Om de kwaliteit van ons bestaand woningbezit en de dienstverlening goed te laten aansluiten bij de eisen die de markt hieraan stelt, alsook de volkshuisvestelijke taken op een goede wijze te dienen, is een goede balans tussen de inkomsten en de uitgaven noodzakelijk. Onze belangrijkste inkomstenbron om dit te verwezenlijken is de huursom. Per 1 juli 2014 is een gemiddelde huurstijging van 4,1 % gerealiseerd. Voor het tweede jaar sinds geruime tijd mocht voor het niet geliberaliseerde bezit weer een huurverhoging boven inflatie worden doorgevoerd. Gezien onder andere de hogere lasten door de Verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage, is gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijkheid van zowel de huurverhoging boven inflatie, als de inkomensafhankelijke opslag. Het gemiddelde percentage van de (wettelijke) maximale huur is ultimo 2014, 71,09 % (2013 was 71,84%). Voor alle woningen bepalen we bij mutatie een marktconforme huur. Mede op basis van de marktconforme huur als referentie, zijn de huurprijzen na mutatie vaak hoger vastgesteld dan voorheen. Alle opnieuw verhuurde woningen zijn onder de liberalisatiegrens verhuurd. Ter voorbereiding op de huurverhoging per 1 juli 2015 is reeds in 2014 gestart met een interne discussie over het te volgen huurbeleid. Hierbij werd uitdrukkelijk aandacht besteed aan de betaalbaarheid voor de diverse inkomenscategorieën. Doelgroep 1 (< 34.678) 2 (34.678-43.000) 3 (>43.000) Overig (niet bekend) Totaal
Aantal 303 43 62 28 436
Huurklassen per ultimo 2014 t/m 50%
51 t/m 60%
61 t/m 70%
71 t/m 80%
81 t/m 100% 212
201 166
184 154
145
68
56
49
31
22 0
0
44
0
Aantal woningen
Aantal woningen
Aantal woningen
2014
2013
2012
Versie: definitief
25
Wonen Wittem jaarverslag 2014
4.2. Mutaties Aantal mutaties In 2014 is van 45 woningen de huur opgezegd. Dit is inclusief de zeven huuropzeggingen van de woningen van complex 408 (Klooster Mechelen), die niet meer voor verhuur zijn aangeboden. Voor vergelijkingsdoeleinden zijn de zeven woningen van A ge Veld niet meegenomen in de grafiek. Dit geldt ook voor twee woningen waarvan de huur is opgezegd in 2014, maar die in 2015 opnieuw zijn verhuurd. aantal mutaties
50 40
36
39
36
32
30 20 10 0 2014
2013
2012
2011
4.3. Leegstand Het totaal bedrag aan leegstand in 2014 is € 1.739,00. De leegstand is (exclusief klooster Mechelen) qua dagen onder te verdelen in mutatieonderhoud (90 dagen) en verhuur (8 dagen). 4.4. Toewijzing van woningen De vrijkomende woningen, met uitzondering woningen voor statushouders en urgenten, worden gepubliceerd op de website. Huurders kunnen zich ook abonneren op de Woonbrief, dat is een email met de aanbieding van de vrijkomende woning(en). Per 31-12-2014 zijn 578 mensen ingeschreven voor de woonbrief. Daarnaast wordt drie keer per jaar de Nieuwsbrief per email verzonden. In deze Nieuwsbrief staan actualiteiten over Wonen Wittem en tips voor huurders. Toewijzingen
2014
2013
Aanbodmodel
26
31
Woningruil
0
0
Statushouders
1
1
Urgentie
2
0
Herhuisvesting
7
7
36
39
Totaal
Versie: definitief
26
Wonen Wittem jaarverslag 2014
4.5. Verhuringen De 36 voor wederverhuur vrijgekomen woningen zijn conform ons toewijzingsbeleid toegewezen. In onderstaande tabel zijn de toewijzingen weergegeven naar leeftijd, huurklasse, type huishouden en inkomen. De inkomens van de nieuwe huurders zijn in 44 % van de toewijzingen boven de huurtoeslagnorm, doch onder de toewijzinginkomensnorm van € 34.678. Van de toegewezen huishoudens kan 56 % aanspraak maken op huurtoeslag. Overzicht verhuringen (als gevolg van mutaties) naar leeftijd, huurklasse, type huishouden en inkomen. Periode 01-01-2014 t/m 31-12-2014 Leeftijd Inkomen Huurgrenzen <= 389,05 > 389,05 > 596,75 <=596,75 Aantallen eenpersoonshuishoudens < 65 < 65 >= 65 >= 65
<= 21.600 > 21.600 <= 21.600 > 21.600
1
4 11 4 1 20
1
28
7
1 1 Aantallen meerpersoonshuishoudens Periode 01-01-2014 t/m 31-12-2014 Leeftijd Inkomen Huurgrenzen <= 389,05 > 389,05 > 596,75 <=596,75 < 65 <= 29.325 6 4 < 65 > 29.325 2 >= 65 <= 29.400 1 >= 65 > 29.400 1 8 6 Totaal
1
4.6. Europese richtlijnen voor staatssteun aan woningcorporaties, DAEB Bij nieuwe verhuringen dient conform geldende regelgeving ten minste 90% van de woningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens, toegewezen te worden aan huishoudens met een (gezamenlijk) verzamelinkomen tot maximaal € 34.678,- (prijspeil januari 2014). Dit bedrag wordt jaarlijks aangepast. In 2014 is een woning in het kader van een WMO-urgentie toegewezen boven de inkomensnorm van € 34.678, corresponderende met 2,8% van de toewijzingen. De toewijzingsnorm van 10% is hiermee niet overschreden. Jaar Percentage boven inkomensgrens
2014
2013
2,8
7,9
2012
2011
5,6
6,3
Versie: definitief
27
Wonen Wittem jaarverslag 2014
4.7. Huurtoeslag Met ingang van 1 januari 2014 is de geclusterde betaling van de huurtoeslag aan de corporaties niet meer mogelijk, waardoor wij geen zicht hebben op het aantal huurtoeslagontvangers en de hoogte van de huurtoeslag.
Versie: definitief
28
Wonen Wittem jaarverslag 2014
4.8. Huurbetaling en incasso Het aantal huurders dat een maand achterstand heeft is t.o.v. 2013 toegenomen. De huurachterstand zijnde 5-6 maanden en > 6 maanden betreft de bloedprikdienst. Het is echter formeel geen achterstand, omdat volgens afspraak de bloedprikdienst een maal per jaar de huur van de ruimte betaalt. De huurachterstand van de zittende huurders per 31-122014 is exclusief de bloedprikdienst € 28.422,92 (0,97%). Huurachterstand van de zittende huurders per 31 december 2014 in % van de brutohuur van december op jaarbasis Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur per ultimo jaar 1,2 1 0,8
0,97 0,78
0,6
0,88 0,74 0,53
0,4 0,2 0 2014
2013
2012
2011
2010
Huurachterstanden zittende huurders ultimo jaar, naar maand(en), aantal huurders en bedrag ultimo maand(en) 0-1 maand 1-2 maanden 2-3 maanden 3-4 maanden 4-5 maanden 5-6 maanden > 6 maanden TOTAAL
2014 aantal huurders 27 6 1 2 3 1 1 41
Bedrag € € € € €
7.960 5.947 1.462 4.092 6.767 € 550 € 600 € 27.378
2013 aantal bedrag huurders 20 € 5.710 7 € 5.779 1 € 1.146 2 € 3.732 1 € 2.132 1 € 550 2 € 2.825 34 € 21.873
Het incassobeleid is erop gericht, de achterstand in een zo vroeg mogelijk stadium bij de huurders onder de aandacht te brengen. Wij bieden de huurders de mogelijkheid een betalingsregeling te treffen. Hierbij wordt rekening gehouden met de situatie van de huurder. Er wordt ook op gestuurd dat de achterstand binnen een redelijke termijn is betaald. Als de betaling van de afgesproken regeling niet soepel verloopt , zal indien nodig en mogelijk door de deurwaarder beslag gelegd worden.
Versie: definitief
29
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Huurachterstand vertrokken huurders per 31-12-2014 Per 31-12-2014 hebben geen vertrokken huurders meer een huurachterstand. Jaar van ontstaan 2012
Stand per 31-122014 € 0,00
2012
€ 0,00
TOTAAL
€ 0,00
Stand per 31-122013 € 1.062,06 € 221,35
Reden
Maatregel
Huurachterstand Huurachterstand
Beslaglegging. Is in 2014 geheel betaald. Regeling getroffen. Is in 2014 geheel betaald.
€ 1.283,41
4.9. Nieuwbouwbeleid De nieuwbouwmogelijkheden zijn zeer beperkt. De Provincie voert voor deze regio het beleid met het principe één erbij één eraf. Omdat er in de regio weinig slooppotentie is, zijn er dus ook zo goed als geen nieuwbouwmogelijkheden. Op basis van het onderzoek „Woningmarktkenmerken Gulpen wittem“ (opdracht door corporaties in de gemeente) en het overleg daarover met de gemeente kan de nieuwbouwbehoefte worden vastgesteld. Daarna zullen we in 2015 bestuderen welke nieuwbouwmogelijkheden in het verschiet liggen. 4.10. Verkoopbeleid We zien feitelijk maar ook op basis van onderzoek, dat er in de kernen waar Wonen Wittem actief is, meer vraag is dan aanbod aan sociale huurwoningen. Verkoop is conform opgesteld beleid mogelijk bij voor verkoop gelabelde woningen en afgestemd op de financiële behoefte conform de meerjarenbegroting. Door de grote vraag naar betaalbare woningen zijn we echter terughoudend met de verkoop. Feitelijk is in 2014 één woning verkocht.
Versie: definitief
30
Wonen Wittem jaarverslag 2014 5.
Bewonersparticipatie bij leefbaarheid en bij beleid en beheer
5.1. Huurdersvereniging Het bestuur van Wonen Wittem heeft in 2014 twee keer overleg gepleegd met het bestuur van de Huurdersvereniging Wittem. In de overlegvergaderingen zijn onder andere aan de orde geweest: - vragen en aandachtspunten van de huurders; - de huurverhoging per 1 juli 2014; - onderhoudsplanning 2014; - voortgang verbouwing klooster; - planmatig onderhoud 2014; - warmtewet; - duurzaamheid; - asbestbeleid. 5.2. Geschillen met individuele huurders Huurcommissie In 2014 is door een huurder wegens door hem vermeende onderhoudsgebreken een verzoek tot huurverlaging bij de huurcommissie ingediend. Door de Huurcommissie is vastgesteld dat het bezwaar van de huurder onterecht was en dat de huur van de woning juist was. Wonen Wittem is dus in het gelijk gesteld. Regionale Klachtencommissie Samenwerkende corporaties Mergelland In het verslagjaar 2014 is geen klacht bij de Regionale klachtencommissie ingediend. Huurbezwaren inkomensafhankelijke huurverhoging Toetsingskader conform de procedure zoals gehanteerd door de Huurcommissie. Er zijn tien bezwaren tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging ingediend. Alle tien ingediende bezwaren zijn getoetst en afgerond conform de toetsingsmogelijkheden die door de huurcommissie worden gehanteerd. Coulanceregeling Het bestuur heeft in samenspraak met de huurdersvereniging besloten om een coulanceregeling toe te passen bij huurders waarvan in 2014 het inkomen lager is dan in 2012. Voor deze situatie is er geen wettelijke regeling voorzien. Bezwaren inkomensafhankelijke huurverhoging 2014 Gegrond 5 Ongegrond 2 Coulanceregeling 1 Ingetrokken door huurder 2 Totaal 10
Versie: definitief
31
Wonen Wittem jaarverslag 2014
6
Wonen en zorg
6.1 Ouderenhuisvesting Het woningbezit van Wonen Wittem bestaat voor 40% uit levensloopbestendige woningen. Dat is naar verhouding met andere corporaties een hoog percentage. We hebben daardoor ook in 2014 ruim kunnen voldoen aan de vraag naar levensloopbestendige woningen. Wonen Wittem stelt twee algemen ruimten ter beschikking voor maatschappelijke activiteiten (zie 3. Ontmoetingsruimten). Deze ruimten worden vooral door senioren gebruikt. 6.2 Huisvesting gehandicapten In overleg met de gemeente Gulpen-Wittem worden vrijgekomen aangepaste woningen wederom verhuurd aan woningzoekenden die een aangepaste woning nodig hebben. Hiervoor wordt uitgegaan van een indicatie van instanties, die namens de Gemeente bepalen welke voorzieningen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning, getroffen moeten worden. In het verslagjaar zijn twee woningen die reeds waren aangepast op basis van een verhuisindicatie opnieuw verhuurd binnen de WMO doelgroep. Voor een derde woning had de gemeente geen kandidaat. Deze woning is regulier verhuurd inclusief de aanpassing. De gemeente Gulpen-Wittem heeft de administratieve behandeling van aanvragen uitbesteed bij het WMO-kantoor te Sittard. Van het WMOkantoor krijgen wij de beschikking. De financiële afrekening gebeurt via de gemeente. In 2014 zijn in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning geen woningen aangepast.
Versie: definitief
32
Wonen Wittem jaarverslag 2014 7
Financieel beleid en beheer
7.1 Algemeen Overeenkomstig artikel 26 lid 2 van het BBSH dient iedere toegelaten instelling een zodanig financieel beleid en beheer te voeren dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd. Wonen Wittem waardeert haar bezit op actuele waarde, waarbij als uitwerking is gekozen voor de bedrijfswaarde. 7.2 Jaarresultaat Het jaarresultaat over 2014 is € 349.000,- negatief tegenover € 122.000,negatief conform begroting. Resultaat versus begroting 2014 realisatie
begroting verschil
2014
2014
2.822
2.831
-9
120
138
-18
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
63
262
Geactiveerde kosten eigen bedrijf
5
4
1
Overige bedrijfsopbrengsten
3
2
1
3.013
3.237
-224
1.013
1.661
-648 2)
91
0
91 3)
2
2
Lonen en salarissen
299
298
1
Onderhoudslasten
507
585
-78
Lasten servicecontracten
122
126
-4
Overige bedrijfslasten
794
742
52
2.828
3.414
-586
437
676
Som der bedrijfsopbrengsten
-199 1)
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoed portefeuille Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Erfpacht
Som der bedrijfslasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen financiele vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
0
-239 4)
4
0
4
15
18
-3
-653
-636
-17
-634
-618
-16
-12
-119
107
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING voor belastingen Resultaat deelnemingen
-89
-3
-86 6)
Belastingen
-248
0
-248 5)
Resultaat na belastingen
-349
-122
-227
Versie: definitief
33
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Verklaring verschillen 1) In de begroting is rekening gehouden met de verkoop van 2 woningen. In 2014 is een woning gerealiseerd. Daarnaast was er verschil in het berekenen van de restwaarde. 2) De afschrijvingen op de bedrijfswaarde zijn € 648.000,- lager dan begroot doordat in de begroting van een hogere bedrijfswaarde is uitgegaan en een kortere afschrijvingstermijn op een aantal complexen. In de begroting was een bedrag van € 1.071.000,- aan realisatie van de afschrijvingen gesaldeerd onder de afschrijvingen. Voor vergelijksdoeleinden is dit in dit overzicht overgeheveld naar niet gerealiseerde waardeveranderingen. 3) De overige waardeveranderingen bestaan uit het saldo tussen toe- en afname van de onrendabele top ten gevolge van de gewijzigde bedrijfswaarde ten opzichte van de historische kostprijs. In de begroting is dit niet apart gerubriceerd. 4) Het verschil is toe te schrijven aan het verschil in de bedrijfswaarde. In de begroting is rekening gehouden met een bedrijfswaarde 28,2 miljoen t.o.v. een bedrijfswaarde van 26,9 in de jaarrekening
5) In de begroting is geen rekening gehouden met een belastinglatentie. De post belastingen bestaat voornamelijk uit de afname van de latentie verrekenbare verliezen als gevolg van de veranderde afwaarderings methodiek. Met ingang van de begroting 2015 en verder is er rekening gehouden met latenties. 6) Het hoge resultaat in de deelneming wordt veroorzaakt door de afwaardering van de warmte installatie binnen Warmetelevering Heuvelland B.V.
Versie: definitief
34
Wonen Wittem jaarverslag 2014 7.3 Ontwikkeling vermogenspositie Het eigen vermogen ultimo 2014 bedraagt circa € 14,9 miljoen (zijnde € 33.500 per woning) t.o.v. € 15,3 miljoen (zijnde € 35.000,- per woning) per ultimo 2013. De solvabiliteit van Wonen Wittem was in het verslagjaar 48,4 % (2013 49,5%). Uitgaande van een gemiddelde solvabiliteit in de corporatiesector van 25% in 2012 is dit goed te noemen. Het eigen vermogen is echter sterk afhankelijk van de bedrijfswaarde. Het verloop van het eigen vermogen in 2014 is als volgt: x € 1.000,-
Saldo 1 januari 2014 Resultaat mutatie herwaardering Saldo 31 december 2014
15.345 -349 -53 14.943
Oordeel Centraal fonds Volkshuisvesting Het Centraal fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt jaarlijks de financiële positie van corporaties. Met ingang van 2013 heeft het CFV het toezicht verbreed en aangescherpt. Dit is vastgelegd in de beleidsregels. CFV houdt op basis van zes toezichtvelden en 24 signaalpunten risicogericht en continue toezicht. Deze toezichtvelden zijn: - kwaliteit financiële verantwoording; - behoud maatschappelijk gebonden vermogen; - kwaliteit financieel risicobeheer; - liquiditeit; - solvabiliteit; - draagkracht vermogen in relatie tot activiteiten. Op basis van de prognosegegevens 2014-2018 en de verantwoordinginformatie over het boekjaar 2013 heeft het CFV een bureauonderzoek uitgevoerd. Het uitgevoerde bureauonderzoek gaf geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek.
Versie: definitief
35
Wonen Wittem jaarverslag 2014 7.4 Financiële continuiteit Om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen dient Wonen Wittem een kostenbewust beleid te voeren, de financieringspositie te optimaliseren en keuzes te maken in welke mate de voorgenomen wijzigingen in de vastgoedportefeuille ten uitvoer kunnen worden gebracht. Door kabinetsmaatregelen en saneringssteun was Wonen Wittem genoodzaakt haar plannen bij te stellen. De huren zullen naar verwachting minder stijgen en de kostenbesparingen worden onverminderd voortgezet. Er wordt één ton per jaar gereserveerd voor energiebesparende maatregelen en asbestsanering. Daarnaast worden door de aanhoudende vraag naar sociale huurwoningen in ons werkgebied er geen verkopen van woningen ingerekend. De resultaten van de in november 2014 vastgestelde meerjarenbegroting zijn grafisch als volgt weer te geven.
In de financiële meerjaren prognose 2015 – 2019 is rekening gehouden met de volgende zaken: - verhuurdersheffing (totaal € 1,3 miljoen); - beperkte inkomensafhankelijke huurverhoging; - saneringssteun (totaal € 150.000); - aangepast onderhoudsbeleid; - geen verkopen; - energiebesparende maatregelen. In het komend verslagjaar wordt er gewerkt aan een verdere uitwerking van de onderhoudsbegroting. Uitgangspunt is een gemiddeld jaarlijks onderhoudsbudget van € 800.000,- (prijspeil 2015) en een gemiddeld jaarlijks duurzaamheidsbudget van € 100.000,-. Eventuele hogere onderhoudsuitgaven in de toekomst zullen de resultaten negatief beïnvloeden. Het geringe negatieve jaarresultaat in 2018 is het gevolg van hogere onderhoudsuitgaven.
Versie: definitief
36
Wonen Wittem jaarverslag 2014
37
De belangrijkste parameters gehanteerd in de meerjarenprognose 2015-2019 Prognose 2015 2016 2017 2018 2019 2020 e.v. (wsw) Huren incl. extra 2,25% 2,5% 3,0% 3,0% 3,0% 2,00% huur Huurderving 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% Onderhoud 2,00% 2,13% 2,39% 2,57% 3,00% 3,00% Salariskosten 2,00% 2,13% 2,39% 2,57% 3,00% 3,00% Belastingen en 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 3,00% verzekeringen Servicekosten 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 3,00% Overige 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 3,00% bedrijfslasten Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% Verkopen 0 won 0 won 0 won 0 won 0 won 0 won
Kasstromen
In het risicobeoordelingsmodel van het WSW worden 5 Financial Risks gehanteerd. In onderstaande tabel is te zien dat Wonen Wittem in de begrotingsperiode 2015-2019 voldoet aan de gestelde WSW normen.
Kengetallen t.b.v. risicobeoordeling Kengetallen Loan to value (BeW) % ICR DSCR Solvabiliteit (BeW) % Dekkingsratio van woz
Norm min/max wsw 75% max 1,4 min 1,0 min 20% min 50% max
2015
2016
2017
2018
2019
49,8 2,1 1,4 52,6 23,8
46,8 2,3 1,4 55,1 22,7
43,8 2,6 1,5 57,2 21,2
41,9 2,6 1,6 58,6 20,1
37,1 2,7 1,7 62,0 17,7
Versie: definitief
Wonen Wittem jaarverslag 2014 Gevoeligheidsanalyse jaarlijkse huurverhoging In de meerjarenbegroting 2015-2019 is rekening gehouden met een jaarlijkse huurverhoging van 1% boven de verwachte inflatie voor de periode 2015 t/m 2019. In de onderstaande tabel is weergegeven wat de financiële consequenties zijn als de huren 0,5% of 1% minder stijgen. Bij het scenario waarbij de huren 1 % minder stijgen dan geraamd, dus gelijk zijn aan inflatie, zijn de geringere inkomsten naar verhouding fors (oplopend tot € 117.000,- per jaar). Mocht dit scenario zich voordoen dan betekent dit een potentiele liquiditeitsrisico (liquiditeitniveau < € 300.000,-) vanaf 2019. Gelet op dit late tijdstip wordt nu volstaan met het monitoren van het risico.
Bedragen x €1.000,Jaar 2015 2016 2017 2018 2019
gepland gepland -0,5% -1,0% -7 -14 -17 -38 -28 -62 -42 -89 -56 -117
7.5 Treasury In het treasurystatuut, vastgesteld in 2013, is bepaald dat niet risicovol wordt belegd. De overtollige liquide middelen worden derhalve belegd op spaarrekeningen welke op dit moment het hoogste “veilige” rendement opleveren. In 2014 is een lening ad. € 2 miljoen aangetrokken ter financiering van de renovatie “Klooster Mechelen”. In 2014 is een lening van € 1 miljoen afgelost. Dit is uit eigen middelen gebeurd. Alle geldleningen uit de leningportefeuille worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Overtollige middelen zullen worden aangewend voor toekomstige investeringen. Er wordt niet meer geleend dan strikt noodzakelijk. Wonen Wittem streeft naar een minimale liquiditeitsbuffer van € 300.000.
De leningen hebben de volgende kenmerken Restschuld per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde
2014 14.582.058 3,52% 13,37 13.879.507
2013 13.920.338 4,54% 13,3 13.299.437
Investeringsverpichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Wonen Wittem zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. WSW bepaalt voor iedere deelnemende corporatie minimaal één keer per jaar het borgingsplafond. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat een corporatie in een zekere periode onder WSW borging mag lenen voor Versie: definitief
38
Wonen Wittem jaarverslag 2014 geplande activiteiten die voldoen aan de bestedingsdoelen zoals geformuleerd in Reglement van Deelneming. Het borgingsplafond stelt de corporatie en gemeenten in staat te volgen welke ruimte er is om gegeven de geplande projecten de geborgde leningenportefeuille uit te breiden. Het borgingsplafond bedroeg ultimo 2014 € 13,4 miljoen dit fractioneel lager dan de schuld ultimo 2014 groot € 14,5 miljoen waarvoor WSW borging is verkregen. Wonen Wittem beschikt niet over derivaten.
Stresstest
Over het verslagjaar 2013 is door het CFV tevens een stresstest uitgevoerd met betrekking tot de door corporaties aangehouden liquiditeitsbuffer ter afdekking van het risico van rentedalingen op derivatenportefeuilles. Op 20 januari 2014 heeft Wonen Wittem een bestuursverklaring afgegeven waarin wordt verklaard dat de onderliggende (notional) waarde van onze derivatenportefeuille nihil is en dat de stresstest liquiditeitsbuffer dus per definitie voldoende uitvalt. 7.6 Deelnemingen Warmtelevering Heuvelland B.V. Warmtelevering Heuvelland B.V. levert duurzame energie t.b.v. de huurders van het complex “Eschveld”. Hiervoor heeft zij een warmtepompinstallatie in bezit. Wonen Wittem is 100% aandeelhouder en heeft € 18.000,aandelenkapitaal geplaatst. Ter financiering van de installatie is in 2009 een agiostorting gedaan van € 125.000,-. In 2014 is besloten om de B.V. op te heffen in 2015. De aanwezige warmteinstallatie wordt afgewaardeerd naar nihil vanwege de tegenvallende opbrengsten. In 2015 wordt deze overgeheveld naar Wonen Wittem. De directie van de B.V. wordt gevormd door het bestuur van Wonen Wittem. Het toezicht op de directie is in handen van de Raad van Commissarissen van Wonen Wittem. Periodiek wordt er door middel van een kwartaalrapportage aan de aandeelhouder gerapporteerd.
Versie: definitief
39
Wonen Wittem jaarverslag 2014 8.
Rapportage klokkenluidersregeling
In het kader van de Klokkenluidersregeling van Wonen Wittem heeft het bestuur een vertrouwenspersoon benoemd. De vertrouwenspersoon Mr. S.P. Claessen heeft bericht dat hem over de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 géén vermoedens van overtreding van interne / of externe regelgeving dan wel vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen de organisatie van Wonen Wittem zijn gemeld.
Versie: definitief
40
