Inhoud Hoofdstuk I Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten: erfpacht, opstal en vruchtgebruik.............................................. 13 Jan VERSTAPPEN I. II.
Inleiding ...................................................................................................... 15 Burgerrechtelijke aspecten van de rechten van erfpacht, opstal en vruchtgebruik .............................................................................................. 16 § 1. De rechten van erfpacht en opstal....................................................... 16 A. Definitie en essentiële kenmerken van het recht van erfpacht....... 16 B. Definitie en essentiële kenmerken van het recht van opstal .......... 18 C. Gelijkstelling van een afstand van het recht van natrekking met de vestiging van een recht van opstal - Regularisatie van een stilzwijgende afstand van natrekking ...................................... 20 D. Zelfstandig en onzelfstandig recht van opstal ............................... 23 E. Conventionele afwijkingen van de wettelijke bepalingen van de Erfpacht- en Opstalwet ............................................................. 25 1. Het recht van erfpacht.............................................................. 26 a. De duurtijd ......................................................................... 26 b. De canon ............................................................................ 28 c. De omvang van de genotsrechten van de erfpachter .......... 29 d. De uitwerking van de natrekking bij het einde................... 30 2. Het recht van opstal ................................................................. 30 a. De duurtijd ......................................................................... 30 b. De vergoeding tijdens de duur van het recht ...................... 31 c. De omvang van de genotsrechten van de opstalhouder 31 d. De vergoeding bij het einde van het recht .......................... 34 e. De uitwerking van de natrekking bij het einde................... 34 F. Wie kan een recht van erfpacht en van opstal vestigen?................ 34 1. Vestiging van een recht van erfpacht en van opstal door een volle eigenaar .................................................................... 34 2. Vestiging van een recht van erfpacht en opstal door een vruchtgebruiker........................................................................ 35 3. Vestiging van een recht van erfpacht en van opstal door een erfpachter........................................................................... 37 4. Vestiging van een recht van erfpacht en van opstal door een opstalhouder ...................................................................... 38 G. Aspecten van huwelijksvermogensrecht - Tontine ........................ 38 1. Recht van erfpacht ................................................................... 38 a. Recht van erfpacht tussen echtgenoten gehuwd onder een stelsel van scheiding van goederen.............................. 38 b. Recht van erfpacht tussen echtgenoten gehuwd onder een stelsel van gemeenschap .............................................. 39 c. Beding van tontine, aanwas of terugvalling i.v.m. een recht van erfpacht............................................................... 41
5
INHOUD
III.
6
2. Recht van opstal....................................................................... 41 a. Recht van opstal tussen echtgenoten gehuwd onder een stelsel van zuivere scheiding van goederen ................. 41 b. Recht van opstal tussen echtgenoten gehuwd onder een stelsel van gemeenschap .............................................. 42 c. Beding van tontine, aanwas of terugvalling i.v.m. een recht van opstal .................................................................. 47 H. Hypothecaire aspecten................................................................... 47 1. Bij de vestiging van de rechten van erfpacht en van opstal 47 a. Vestiging van een recht van erfpacht of van opstal op een reeds gehypothekeerd goed.......................................... 47 b. Hypotheekvestiging door een grondeigenaar tot zekerheid van de betaling van de vergoeding aan de erfpachter of opstalhouder bij het einde van diens recht.................................................................................... 48 c. Ambtshalve inschrijving lastens de erfpachter of opstalhouder tot zekerheid van betaling van de jaarlijkse vergoeding aan de grondeigenaar .................................. 49 2. Tijdens de duur van de rechten van erfpacht en van opstal 50 a. Hypotheekvestiging door de erfpachter of opstalhouder op zijn zakelijk recht .................................................... 50 b. Hypotheekvestiging door de erfpachter of opstalhouder op de opgerichte of op te richten gebouwen................. 50 c. Hypotheekvestiging door de grondeigenaar op de met opstal bezwaarde grond...................................................... 51 3. Bij het einde van de rechten van erfpacht en van opstal: het lot van de door de erfpachter of opstalhouder gevestigde hypotheek........................................................................ 52 a. Bij het verstrijken van de contractuele duur....................... 52 b. Bij vervroegde beëindiging ................................................ 53 § 2. Het recht van vruchtgebruik................................................................ 54 A. Definitie en essentiële kenmerken van het vruchtgebruik ............. 54 B. Wie kan een recht van vruchtgebruik vestigen? ............................ 56 1. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een volle eigenaar.................................................................................... 56 2. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een vruchtgebruiker........................................................................ 56 3. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een erfpachter ..................................................................................... 57 4. Vestiging van een recht van vruchtgebruik door een opstalhouder................................................................................. 57 Fiscale aspecten van de rechten van erfpacht, opstal en vruchtgebruik ...... 58 § 1. Fiscale aspecten bij de vestiging van de rechten van erfpacht en opstal................................................................................................... 58 A. Registratierechten.......................................................................... 58 B. BTW.............................................................................................. 61
INHOUD
§ 2.
§ 3.
§ 4. § 5.
§ 6.
C. Directe belastingen: Fiscale aspecten in hoofde van de erfverpachter en opstalgever-grondeigenaar ...................................... 64 1. Erfverpachter en opstalgever treden privé op .......................... 64 2. Erfverpachter en opstalgever treden beroepsmatig op ............. 65 Fiscale aspecten bij de vestiging van een recht van vruchtgebruik .................................................................................................... 65 A. Registratierechten.......................................................................... 65 B. BTW............................................................................................... 66 C. Directe belastingen ........................................................................ 67 Fiscale aspecten tijdens de duur van de rechten van erfpacht en van opstal............................................................................................ 67 A. Registratierechten.......................................................................... 67 B. Directe belastingen ........................................................................ 69 1. Fiscale aspecten in hoofde van de erfverpachter en opstalgever-grondeigenaar........................................................... 69 2. Fiscale aspecten in hoofde van de erfpachter en opstalhouder ...................................................................................... 69 a. Erfpachter en opstalhouder treden privé op ....................... 69 b. Erfpachter en opstalhouder treden beroepsmatig op .......... 71 Fiscale aspecten tijdens de duur van het recht van vruchtgebruik: directe belastingen ................................................................... 71 Fiscale aspecten bij het einde van de rechten van erfpacht en opstal................................................................................................... 73 A. Registratierechten.......................................................................... 73 B. BTW.............................................................................................. 77 C. Directe belastingen ........................................................................ 78 1. Er wordt een redelijke vergoeding betaald .............................. 78 a. Fiscale aspecten in hoofde van de erfverpachter en opstalgever ......................................................................... 78 b. Fiscale aspecten in hoofde van de erfpachter en opstalhouder ........................................................................... 79 - Erfpachter en opstalhouder treden privé op ..................... 79 - Erfpachter en opstalhouder treden beroepsmatig op ........ 79 2. Er wordt geen of een te lage vergoeding betaald ..................... 79 a. Fiscale aspecten in hoofde van de erfverpachter en opstalgever ......................................................................... 79 - Erfverpachter en opstalgever treden privé op ............... 79 - Erfverpachter en opstalgever treden beroepsmatig op.................................................................................. 81 b. Fiscale aspecten in hoofde van de erfpachter en opstalhouder die de door hen opgerichte gebouwen bij de beëindiging van hun recht zonder of tegen een te lage vergoeding afstaan aan de grondeigenaar ................... 81 - Erfpachter en opstalhouder treden privé op.................. 81 - Erfpachter en opstalhouder treden beroepsmatig op.................................................................................. 81 Fiscale aspecten bij het einde van het recht van vruchtgebruik.......... 82 A. Registratierechten.......................................................................... 82 B. BTW.............................................................................................. 86 C. Directe belastingen ........................................................................ 87
7
INHOUD
§ 7. Toepassing van de veinzing en van de algemene antirechtsmisbruikmaatregel ..................................................................... 88 A. Algemeen ...................................................................................... 88 B. Veinzing......................................................................................... 88 C. De algemene anti-rechtsmisbruikmaatregel .................................. 89 D. Veinzing: Opstal door een bestuurder of zaakvoerder toegestaan in voordeel van zijn vennootschap ....................................... 92 E. De anti-rechtsmisbruikmaatregel inzake vruchtgebruik ................ 94 Hoofdstuk II Waardering van vruchtgebruik, recht van opstal en erfpacht...................................................................................... 99 Karel VERHEYDEN Inleiding ............................................................................................................. 101 I. De rechten van erfpacht en opstal. ............................................................ 102 § 1. Afgrenzing van het onderwerp. ......................................................... 102 § 2. De onroerende natrekking................................................................. 102 A. Enkele definities. ......................................................................... 102 B. Het Recht van Erfpacht ............................................................... 105 C. Het Recht van Opstal................................................................... 106 § 3. Vestiging, toepassingen inzake registratierechten............................. 108 A. Vestiging van het recht, evenredige rechten, heffingsgrondslag. ............................................................................................. 108 § 4. Vestiging van erfpacht of opstal zonder tegenprestatie. .....................111 A. De Erfpachter of de Opstalhouder heeft "enkel de mogelijkheid" of heeft "de verplichting" tot bouwen. ................................111 B. Simulatie en kwalificatieproblemen. ........................................... 117 C. Eigendomsovergang – belang van een juiste omschrijving in de akte. ........................................................................................ 118 D. Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing.......................... 119 E. Afstand van recht......................................................................... 119 F. Overdrachten of schenkingen aan- en tussen VZW's. ................. 120 II. vruchtgebruik ............................................................................................ 121 III. Waardering................................................................................................ 123 § 1. Waardering van het erfpachtrecht..................................................... 123 § 2. Waardering van het recht van opstal................................................. 128 § 2. Waardering van vruchtgebruik en blote eigendom............................ 131 Besluit ................................................................................................................ 135 Hoofdstuk III De onroerende leasing: notariële aspecten ............................ 137 Marie EEMAN Inleiding ............................................................................................................. 139 I. De leasing in het algemeen ....................................................................... 140 § 1. Definitie ............................................................................................ 140 § 2. Essentiële kenmerken ........................................................................ 141 § 3. Vormen .............................................................................................. 141 A. Financiële versus operationele leasing ......................................... 141 B. Roerende versus onroerende leasing ............................................ 142
8
INHOUD
II.
De financiële onroerende leasing .............................................................. 143 § 1. Beweegredenen ................................................................................. 143 § 3. Een sui generis-overeenkomst? ......................................................... 143 § 4. Formaliteiten..................................................................................... 144 A. Fiscale verwittigingen ................................................................. 144 B. Kadastrale formaliteiten .............................................................. 145 C. Hypothecair getuigschrift ............................................................ 145 D. Wetgeving inzake de ruimtelijke ordening in Vlaanderen........... 145 E. Milieurecht .................................................................................. 146 F. Voorafgaand akkoord van gemeente of intercommunale............. 147 § 5. Voorwerp van leasing........................................................................ 148 § 6. Draagvlakken van de leasing ............................................................ 148 A. Verkoop en leasing ...................................................................... 148 B. Opstal en leasing ......................................................................... 149 C. Erfpacht, concessie en leasing ..................................................... 150 III. Fiscale aspecten van de financiële onroerende leasing ............................. 151 § 1. De registratierechten......................................................................... 152 A. Bij de sluiting van de leasingovereenkomst ................................ 152 1. Principe: proportioneel recht ................................................. 152 2. Uitzondering: het vast recht ................................................... 152 3. Bouwvallige of af te breken gebouwen ................................. 153 B. Bij het lichten van de aankoopoptie voorzien in de leasingovereenkomst ................................................................... 153 § 2. De B.T.W.-regeling ............................................................................ 154 A. Voorwaarden................................................................................ 154 1. Aangaande de lessor .............................................................. 154 2. Aangaande de lessee .............................................................. 154 3. Aangaande het onroerende goed............................................ 155 4. Aangaande het leasingcontract zelf ....................................... 156 5. Aangaande de aankoopoptie .................................................. 156 6. Aangaande de wedersamenstelling van het geïnvesteerde kapitaal................................................................................... 156 B. Enkele bijzondere gevallen.......................................................... 156 1. Sale and lease back ................................................................ 156 2. Onderverhuring...................................................................... 157 Besluit ................................................................................................................ 157 Bibliografie ........................................................................................................ 157 Hoofdstuk IV Recht van opstal erfpacht vruchtgebruik en wetboek inkomstenbelastingen ............................................................. 159 Jan VERHOEYE I.
Vestiging en aanhouden van een recht van opstal, een erfpacht of een vruchtgebruik ............................................................................................ 161 § 1. Vestigen en aanhouden van een recht van opstal of erfpacht in de personenbelasting ........................................................................ 162 A. Principe ....................................................................................... 162 B. Onroerende leasing...................................................................... 163 C. Aftrekbare interesten ................................................................... 164 D. Veinzing....................................................................................... 165
9
INHOUD
II.
E. Opstal of erfpacht kadert in winstgevende bezigheid.................. 169 § 2. Vestigen en aanhouden van een recht van opstal of erfpacht in de vennootschapsbelasting................................................................ 169 A. Eerste benadering ........................................................................ 170 B. Tweede benadering...................................................................... 170 § 3. Vestigen en aanhouden van een vruchtgebruik in de personenbelasting............................................................................................ 173 A. Principe ....................................................................................... 173 B. Verkoop van vruchtgebruik aan vennootschap ............................ 173 C. De waardering van het vruchtgebruik ......................................... 175 D. Belastbaarheid op basis van de anti rechtsmisbruikbepaling ...... 176 E. Veinzing....................................................................................... 180 F. Vruchtgebruik kadert in winstgevende bezigheid........................ 181 § 4. Vestigen en aanhouden van een vruchtgebruik in de vennootschapsbelasting ................................................................................. 181 Beeindiging van een recht van opstal, een erfpacht en een vruchtgebruik.......................................................................................................... 182 § 1. Beëindiging van een erfpacht en een recht van opstal in de personenbelasting .................................................................................. 182 A. Voordeel van alle aard ................................................................. 182 B. Divers inkomen ........................................................................... 183 C. Abnormaal of goedgunstig voordeel .......................................... 183 § 2. Beëindiging van een erfpacht en een recht van opstal in de vennootschapsbelasting ......................................................................... 184 § 3. Beëindiging van een vruchtgebruik in de personenbelasting............ 187 § 4. Beëindiging van een vruchtgebruik in de vennootschapsbelasting .................................................................................................... 188
Hoofdstuk V Overdracht van nieuwe gebouwen en onroerende zakelijke rechten met toepassing van de BTW ............................ 189 Karel VERHEYDEN Inleiding ............................................................................................................. 191 I. Algemene beginselen ................................................................................ 192 II. Gebouwen en andere onroerende goederen uit hun aard .......................... 193 III. Stelsel van de onroerende goederen inzake BTW..................................... 195 IV. Stelsel van de onroerende zakelijke rechten inzake BTW ........................ 199 V. Stelsel van de "oude" maar verbouwde gebouwen ................................... 201 VI. Het begrip "levering" en de overeenstemmende aftrek van BTW ............ 202 VII. Gevolgen en voordelen van de keuzeregeling als "toevallige belastingplichtige"............................................................................................. 204 VIII. Het begrip "nieuwe gebouwen" ................................................................ 207 IX. Infrastructuurwerken, inzonderheid voor verkavelaars............................. 208 X. De termijn binnen dewelke een gebouw "nieuw" is inzake BTW ............ 209 XI. Bedoelde belastingplichtigen .................................................................... 211 XII. Enkele opmerkingen van algemene aard................................................... 212 XIII. Formaliteiten............................................................................................. 214 XIV. Herziening van de in aftrek gebrachte BTW............................................. 221 XV. Overgangsregeling .................................................................................... 221
10
INHOUD
Hoofdstuk VI
De onttrekking van onroerend goed aan een vennootschap – bespreking van de artikelen 129 en 130 W.REG. ................................................................................. 223 Eric SPRUYT, Peter VAN MELKEBEKE
I. II.
III.
Inleiding .................................................................................................... 225 Het juridisch instrumentarium .................................................................. 226 § 1. Algemeen........................................................................................... 226 § 2. Tijdens het bestaan van de vennootschap ......................................... 227 A. Verkoop ....................................................................................... 227 B. Ruil.............................................................................................. 227 C. Inbreng ........................................................................................ 228 D. Schenking .................................................................................... 229 E. Inbetalinggeving.......................................................................... 231 F. Kapitaalvermindering in natura................................................... 232 § 3. Bij de ontbinding van de vennootschap ............................................ 236 A. De gewone vrijwillige ontbinding ............................................... 236 B. Ontbinding door vereniging van alle aandelen in een hand......... 237 C. Fusie en splitsing ......................................................................... 239 Aspecten van registratierecht .................................................................... 242 § 1. Algemeen........................................................................................... 242 § 2. Artt. 129-130 W.REG ........................................................................ 242 A. Wettekst ....................................................................................... 242 B. Ratio legis.................................................................................... 243 C. Toepassingsgebied....................................................................... 243 1. Vennootschappen met rechtspersoonlijkheid ......................... 243 2. In België gelegen onroerende goederen................................. 245 3. Verkrijgingen anders dan bij inbreng ..................................... 246 D. Principe: verkooprecht ................................................................ 248 E. Personenvennootschappen........................................................... 250 1. Algemeen............................................................................... 250 2. Eerste uitzondering: de verkrijging door alle vennoten samen ..................................................................................... 251 3. Tweede uitzondering: de verkrijging door de vennoot die het onroerend goed heeft ingebracht...................................... 252 4. Derde uitzondering: de verkrijging door de vennoot van door de vennootschap tegen betaling van 12,5 % verworven onroerende goederen................................................. 254 5. Enkele bijzondere gevallen .................................................... 256 a. Verschuiving van participaties ......................................... 256 b. Erfgenamen en legatarissen.............................................. 257 c. Fusie en splitsing van de vennootschap ........................... 258 d. Gebouwen opgericht door de vennootschap .................... 259 i. Gebouwen door de vennootschap opgericht op een ingebracht of aangekocht perceel grond............... 259 ii. Onroerend goed door de vennootschap verkregen met betaling van het verkooprecht voor de grond en onder BTW-regime voor het gebouw .................... 260 iii. Gebouwen door de vennootschap opgericht op grond van een vennoot of van een derde .................... 260
11
INHOUD
6. Heffing - Toepasselijk tarief .................................................. 261 a. Algemeen ......................................................................... 261 b. Verkooprecht (12,5% of 10%).......................................... 262 c. Verdelingsrecht (1%)........................................................ 263 d. Algemeen vast recht (EUR 25) ........................................ 267 F. Vennootschap op aandelen en cooperatieve vennootschap.......... 270 1. Algemeen............................................................................... 270 2. De omzetting in personenvennootschap: nuttige vluchtroute? ..................................................................................... 271 G. Is er een eenvoudige alternatieve oplossing?............................... 273 Hoofdstuk VII Zakelijke rechten en fiscaliteit – conclusie........................... 277 Hilde PELGROMS I.
Waardering van het vruchtgebruik bij aankoop door de "eigen" vennootschap ............................................................................................ 279 II. Het accessoir of onzelfstandig recht van opstal waarover de vruchtgebruiker beschikt..................................................................................... 279 III. Het eigendomsrecht van de opstalhouder op de door hem opgerichte gebouwen .................................................................................................. 280 IV. Het eigendomsrecht van bepaalde (infrastructuur)werken........................ 281 V. Opstalrecht tegenover aannemingscontract............................................... 281 Conclusie ........................................................................................................... 282
12
