in opdracht van:
GEMEENTE GELDROP
Branchevisie en ruimtelijke vertaling
SEPTEMBER 2009
INHOUDSOPGAVE
WPM Planontwikkeling BV Utopialaan 24 Postbus 3479 5203 DL 's-Hertogenbosch Telefoon 073-6491560 Telefax 073-6491599 www.wpmgroep.nl Opdrachtgever: Gemeente Geldrop-Mierlo Referentie: PO/ JM / PtS / RR / MvO Datum: September 2009
1.
Inleiding
1
1.1
Achtergrond en doel rapportage
1
1.2
Opbouw
1
2.
Conclusies distributie planologisch onderzoek
2
3.
Brancheringsvisie
3
3.1
Positionering centrum Geldrop
3
3.2
Benchmark
4
3.3
Gewenste branchering
6
3.4
Filialisering
7
4.
Ruimtelijke vertaling
9
4.1
Toekomstige functionele deelmilieus
9
4.2
Confrontatie met gewenste functionele deelmilieus
11
4.3
Aanbevelingen voor oplossingen
12
1
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING 1. Inleiding 1.1 Achtergrond en doel rapportage Geldrop bouwt de komende jaren hard aan haar nieuwe centrum. Het doel is een aantrekkelijk en toekomstgericht centrumgebied te creëren, waarbij meer kwaliteit en de verblijfskwaliteit centraal staan. De gemeenteraad heeft dit met het vaststellen van de Integrale Visie Centrumplan Geldrop in maart 2008 besloten. De integrale visie behelst in het kort een aantal hoofdlijnen die gefaseerd worden uitgevoerd: o
Een nieuw en aantrekkelijk Marktplein met winkels, horeca en woningen rond de monumentale Brigidakerk, als poort naar het centrum;
o
Een op verblijven heringericht Heuvelplein om uit te gaan, een biertje te drinken en elkaar te ontmoeten.
o
Verdichting van het kernwinkelgebied op de plek van het Bezorgershof. Hierdoor worden de relaties tussen de Heuvel, de Langstraat en de Korte Kerkstraat verbeterd en krijgt het centrum allure voor langer verblijf.
o
Op de vierde hoek ligt het ziekenhuis, waarvan iedereen Geldrop kent. Hier zou een nieuw accent kunnen komen op de hoek van de Korte Kerkstaat en het Bogardeind.
o
De relatie van het oorspronkelijke Kasteeldorp met het Kasteelpark kan verbeterd worden. Door de oversteek over de Mierloseweg duidelijker te maken en een monumentale woonwand als nieuwe rand van het dorp langs het park op te richten. Er moet parallel aan de uitvoering van het masterplan nagedacht worden over het doorgaande verkeer, om bijpassend de kruising MierlosewegNieuwendijk-Helze aan te kunnen passen.
o
Tot slot kan het gat tussen de Stationsstraat en Korte Kerkstraat gedicht worden, zodat het centrum ook op deze plek ruimtelijk niet meer weg loopt.
In de komende jaren wordt de Integrale Visie verder uitgewerkt. Hiervoor worden de komende maanden volgens een Europees aanbestedingstraject ontwikkelende partijen gezocht. De aanbesteding voor het deelgebied Bezorgershof gaat lopen. Ook is, in vervolg op de bijdrage die WPM heeft geleverd aan het traject van de Integrale Visie, waaronder de doorkijk op het distributieplanologisch onderzoek, WPM gevraagd haar bijdrage te leveren aan het verder uitwerken van deze visie. Aan WPM is gevraagd een brancheringsvisie en branchepatroon te maken voor het centrum van Geldrop. Op deze manier worden bouwstenen geleverd voor de samenwerking tussen gemeente en marktpartijen met betrekking tot het (uit) ontwikkelen van het centrumplan en wordt de kwaliteit van het centrumplan gewaardborgd. Het masterplan vormt het uitgangspunt voor de brancheringsvisie. De brancheringsvisie geeft de gewenste invulling voor het centrum van Geldrop en de kwaliteit van de branchering. De brancheringsvisie zal vervolgens ruimtelijk vertaald worden in een branchepatroon (op hoofdlijnen). Polyground heeft in mei van dit jaar een horecavisie uitgebracht voor Geldrop-centrum. Voor zover één en ander van toepassing is, hebben we enkele passages uit deze horecavisie in deze brancheringsvisie opgenomen.
1.2 Opbouw De rapportage is als volgt opgebouwd: •
Conclusies distributie planologisch onderzoek;
•
Brancheringsvisie;
•
Positionering centrum Geldrop – een functioneel basisprofiel;
•
Benchmark – vergelijkbare centrumgebieden;
•
Gewenste branchering - ideaalbranchering gegeven per type aanbodsegment;
•
Kwaliteitsniveau - segmentering van het assortiment (hoog/midden/laag) in combinatie met de uitstraling, formule, assortiment en prijs;
•
Filialisering – optimale mix van landelijke formules en regionale / lokale winkeliers;
•
Ruimtelijke vertaling;
•
Toekomstige functionele deelgebieden - te onderscheiden deelgebieden en gewenste functionele deelgebieden voor Geldrop-centrum;
•
Confrontatie met gewenste functionele deelgebieden - discrepanties tussen huidige situatie en de toekomstig gewenste deelgebieden;
•
Aanbevelingen voor oplossingen.
2
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING 2. Conclusies distributie planologisch
onderzoek
In de bestaande studies over Geldrop en haar centrumgebied is al input beschikbaar voor deze brancheringsvisie. Voor de volledigheid komen de voornaamste conclusies op het volgende neer, waarbij gefocused is op de functionele aspecten: Doelgroepen De functie van het centrum van Geldrop is tweeledig. De belangrijkste functie vervult ze voor de eigen woonplaats. Daarnaast heeft Geldrop-centrum een functie voor een beperkte regio. De volgende (potentiële) doelgroepen kunnen worden benoemd: o o
Bewoners en bezoekers vanuit de omgeving: de eigen identiteit van Geldrop is van belang, Geldrop als randgemeente in de regio, het centrum als ontmoetingsplek; Bevolkingskenmerken van de inwoners: iets hogere inkomens dan het landelijk gemiddelde, gezinnen / weinig alleenstaanden, enige vergrijzing / minder 20-29-jarigen, weinig allochtonen;
o
Werkzame personen in de directe omgeving: gemeentehuis, ziekenhuis, Peijnenburg e.d.;
o
Bezoekers van deze functies, maar ook van bijvoorbeeld de bibliotheek;
o
Passerend verkeer op de rondweg om het centrum, met name ter hoogte van de rotonde en Mierloseweg / Eindhovenseweg / Nieuwendijk, en openbaar vervoergebruikers;
o
Recreanten / toeristen: bij evenementen en bezoekers van het kasteel / park / kinderboerderij, weverijmuseum, sociaal-cultureel centrum Hofdael, Kleine Dommel en omgeving.
BRO o Geldrop kent voor een plaats van deze omvang een rela tief beperkt winkelaanbod, vooral in de niet-dagelijkse artikelensector; o
De niet-dagelijkse artikelensector is grotendeels geconcentreerd in het centrumgebied, maar het centrumgebied is in Geldrop ook de grootste aankoopplaats voor het boodschappen doen;
o
In het aanbod ligt de nadruk op het midden- en lagere segment;
o
Wat de consument mist zijn modezaken, een warenhuis (V&D) en bruin- / witgoed, en de horeca zou verbeterd moeten worden;
o
Als het aanbod versterkt wordt liggen er enige mogelijkheden om de koopkrachtbinding en de koopkrachtoriëntatie op het centrumgebied te verhogen; Daarbij moet ingezet worden op de lokale verzorgingsfunctie;
o
Clustering van detailhandel en andere publieksgerichte voorzieningen in het concentratiegebied heeft een positief effect op de bezoekersaantallen en daarmee de omzetpotentie;
o
Het recreatieve winkelen zou verder versterkt moeten worden, met het toekomstige boodschappenaanbod als ondersteunende functie;
o
De nieuwe winkelruimte is naast nieuwe functies ook deels bedoeld voor vergroting van de bestaande winkels, en deels voor verplaatsers / concentratie; nieuwe formules die genoemd worden op basis van referentie-woonplaatsen zijn Xenos / Kijkshop, Duthler, Miss Etam, Vero Moda, Steps, Jeanscenter, Jola en een sportformule (of via verplaatsing).
Doorkijk WPM o Voor het centrumgebied kan een marktruimte ge hanteerd worden van 5.000 tot 6.400 m² bvo commer ciële functies exclusief leisure / cultuur; het zou erop neer komen dat het aanbod in het centrum wordt uitgebreid van circa 16.500 – 17.000 m² wvo1 naar ongeveer 20.000 – 21.000 m² wvo met aanvullend nieuwe overige gewens te commerciële functies. Ook passende centrumfuncties op het gebied van de leisure / cultuur kunnen onderdeel worden van het centrumplan; o
Met een dergelijk metrage is het verantwoord en moet het mogelijk zijn om op de marktdynamiek in te spelen en Geldrop-centrum de haar benodigde impuls te geven;
o
De doelgroep is voornamelijk de Geldropse bevolking en hun specifieke aankoopbehoeften in het centrumgebied, maar ook de overige bezoekers van het centrum zijn relevant waaronder de regiobewoners, werkzame personen en bezoekers van andersoortige functies, kantoren en evenementen in en rond het centrumgebied, en overige passanten en recreanten;
o
In de doorkijk zijn voorbeelden gegeven van ontbrekende functies zoals: gemakswinkel, toko, modewarenhuis, onderscheidende modeformules, gespecialiseerde sportwinkel, multimedia, tweede juwelier, Xenos- / Expoachtige formule, fiets-autoaccessoires, linnenshop / verlichting / woondecoratie, antiek / kunst en vernieuwende horecaconcepten. Voor dit aanbod zou al een metrage invulbaar zijn van 18-22 units van rond de 5.000 m² bvo.
1
Omrekening van wvo naar bvo van 85 naar 100.
3
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING 3. Brancheringsvisie
De Convenience Shopping Centers vormen een tussenschakel tussen boodschappencentra en recreatieve winkelgebieden. Naast een dagelijkse functie biedt het centrum met een substantieel non-food tevens mogelijkheden voor het winkelen. Hoewel superspecialisatie in de modische sector niet plaatsvindt, geeft het totaalaanbod voldoende keuzemogelijkheden en aanleiding tot een langer verblijf.
3.1 Positionering centrum Geldrop Convenience Shopping Centers Als algemeen kader voor het centrum van Geldrop is het noodzakelijk haar gewenste en haalbare positionering te benoemen. Wat dient het centrum van Geldrop te bevatten? WPM hanteert een classificatie van winkelgebieden op basis van de omvang en samenstelling van een winkelgebied. Op het laagste verzorgingsniveau bevinden zich de Convenience Centers 1. Daarboven volgen de Convenience Centers 2, Convenience Centers Plus, Convenience Shopping Centers en Shopping Centers. Het centrum van Geldrop valt in de categorie Convenience Shopping Centers. Dit type centra fungeren als tussenschakel tussen het Shopping center (de grote centrumgebieden) en de buurt- en wijkcentra. Een algemeen basisprofiel is opgenomen voor een dergelijk winkelgebied:
Satellietfoto Geldrop - Mierlo (Goolge Maps)
Mierlo
Geldrop
Convenience Shopping Centers
Tabel 3-1 Algemeen functioneel basisprofiel
De trekkers zijn het warenhuis en de supermarkten, belangrijke subtrekkers zijn huishoudelijke artikelen, drogisterij en algemeen textiel. Dit type centra vult recreatieve centra aan op het gebied van het winkelen. Vertaald naar bezoekersgedrag richt een Convenience-Shopping center zich op het boodschappen doen en het doelgerichte winkelen. Men is bekend met het aanbod, de slaagkans is groot. Met een cluster van een aantal modeen schoenenwinkels, doorgaans in het middensegment, is de concurrentie voor de centra van hogere orde (kijken, vergelijken, verblijven) niet al te groot. Ten opzichte van completere winkelgebieden liggen de concurrentievoordelen in bereikbaarheid (bij voorkeur gratis en voldoende parkeren) en de compleetheid en bekendheid met het aanbod. De functie als sociale ontmoetingsplaats is sterk bij dit functietype. Dit stelt hoge eisen aan de ruimtelijke kwaliteit en het sfeerbeeld. Draagvlak
Het benodigd draagvlak voor dit type centra beweegt zich tussen de 25.000 en 40.000 inwoners. Het verzorgingsgebied is de eigen kern, of verschillende omliggende wijken. De gegenereerde toevloeiing is doorgaans hoog.
Locatie
Goed bereikbaar ten opzichte van eigen verzorgingsgebied en goede parkeersituatie zijn van belang. Doorgaans is aandeel autobezoekers hoog. Ter voorkoming van conflictsituaties met de omliggende buurt is een ruimtelijke afscheiding van het centrumgebied wenselijk.
Ruimtelijke structuur
Veelal worden diverse functies, zoals wonen, werken, winkelen met elkaar geïntegreerd. Belangrijk is dat conflictsituaties worden voorkomen (bevoorrading, bezoekers, bewoners). Een compacte, overzichtelijke structuur en evenwichtig trekkerbeeld zijn, naast een aangenaam verblijfsgebied, de kernkwaliteiten
Omvang
Ca. 18.000 tot 40.000 m² bvo.
Branchering
Basispakket food Supermarkten, 2 à 3 Bakker, slager, slijter, AGF (aardappelen, groente en fruit), vis, kaas/noten, poelier, banket Basispakket non food Algemeen warenhuis Algemeen textiel Modisch cluster (ca 2.000 – 5.000 m²) Drogist, minimaal 2, optiek (2) Huishoudelijke artikelen Boeken/tijdschriften, boekenwinkel Bloemen Electro, woondecoratie, dierenspeciaalzaak, sport, speelgoed
Aanvullend Toko, traiteur, wijnwinkel
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING 3.2 Benchmark Huidig detailhandelsaanbod Aan de hand van een aantal referentiecentra werken we toe naar het vaststellen van een ideaalbranchering voor het centrum van Geldrop. In eerste instantie brengen we het huidige detailhandelsaanbod van Geldrop-centrum op brancheniveau in kaart. Dit is in onderstaande plattegrond gedaan. Dit is de stand per 1 januari 2009 en geeft een indruk van de brancheringssituatie, maar moet niet te rigide worden gebruikt omdat er regelmatig mutaties optreden.
Figuur 3-1 Huidig detailhandelsaanbod centrum Geldrop
4
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING Benchmark centrumgebieden In onderstaande tabel wordt het huidige detailhandelsaanbod in het centrum van Geldrop vergeleken met het gemiddelde aanbod in centrumgebieden van plaatsen tussen 20- en 30.000 inwoners (ook omgerekend naar aanbod per 1.000 inwoners). Voor de afbakening van Geldrop-centrum en de omvang van het huidige aanbod in het centrum zijn we uitgegaan van de meest recent beschikbare gegevens van Locatus uit 20072.
Tabel 3-2 Benchmark detailhandel centrumgebieden
Conclusies benchmark en handvatten voor de ideaalbranchering: o
De totale omvang van het aanbod in Geldrop-centrum is ondergemiddeld;
o
Het aandeel in de dagelijkse voorzieningen ligt iets onder het gemiddelde, dit wordt veroorzaakt door het relatief beperkte aanbod levensmiddelen;
o
Voor de persoonlijke verzorging (waaronder drogist, apotheek en parfumerie vallen) geldt dat zowel procentueel als absoluut gezien het aanbod goed vertegenwoordigd is. Er is echter een aantal aanbieders in deze branche die niet optimaal van omvang zijn;
o
De omvang van het aanbod warenhuizen in Geldrop loopt ver achter op het aanbod warenhuis in de referentiecentra;
o
Het modische aandeel (absoluut) is niet op orde; het gemiddeld winkelaanbod in de subbranches kleding & mode en schoenen & lederwaren ligt lager dan het gemiddelde voor vergelijkbare centrumgebieden. Het aantal winkels ligt wel in lijn met de referentiecentra, wat duidt op aanwezigheid van kleinere winkels in deze subbranche;
o
Het huishoudelijke en luxe aandeel in Geldrop-centrum is goed vertegenwoordigd. Een aantal winkels in deze branche is echter niet optimaal van omvang;
Locatus, 2007
Tabel 3-3 Horeca aanbod Geldrop-Mierlo in relatie tot het Nederlands gemiddelde
Horecavisie Polyground, mei 2009 / Feiten en cijfers, Bedrijfschap Horeca en Catering, 2008
2 Tot het centrumgebied van Geldrop behoren volgens de Locatus-database de volgende straten: de Langstraat, Korte Kerkstraat, begin van de Nieuwendijk, Achter de Kerk, Marktplein, Bezorgershof, Bogardeind, Parallelweg, Slachthuisstraat, Stationsstraat, Vincentiusstraat, begin van de Molenstraat en de Heuvel.
5
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING o
De branche sport & spel is zwaar ondervertegenwoordigd, zowel naar aantal winkels als naar de omvang. Er is slechts één sportwinkel aanwezig in Geldrop, met een zeer beperkte omvang;
o
Het aanbod plant & dier is goed op orde;
o
Bruin & witgoed is zeer beperkt aanwezig in het centrum van Geldrop, er is geen bruin & witgoed zaak aanwezig van optimale omvang. Het aanbod bruin & witgoed bestaat uit een aantal telecomwinkels en een kleinere Expert.
o
Het aandeel in de woninginrichting is goed vertegenwoordigd. Dit wordt veroorzaakt door een aantal grote winkels aan de rand van het centrum, bijvoorbeeld het tapijtcentrum aan Bogardeind.
Daarnaast kunnen over de niet-winkelfuncties / horeca nog een aantal conclusies worden getrokken: o
Het horeca aanbod in de totale gemeente Geldrop-Mierlo blijft praktisch in alle horecasoorten achter (afgezien van de fastservicebedrijven);
o
De (dag)horecavoorzieningen in het centrum van Geldrop zijn vrij beperkt. Dit heeft met name met de onvoldoende kwaliteit van de huidige (dag)horeca te maken;
o
De dienstverleners zijn in het centrum van Geldrop overmatig aanwezig.
3.3 Gewenste branchering De gewenste branchering is een doorvertaling van de conclusies uit het dpo en de benchmark en wordt tabelmatig weergegeven in tabel 3-4. Deze gewenste branchering wordt uiteindelijk in hoofdstuk 4 ruimtelijk doorvertaald in een branchepatroon.
De specifieke kenmerken en lokale context van Geldrop centrum leiden ertoe dat de theoretische verdeling op basis van de benchmark niet één op één is toe te passen op het winkelgebied. Op basis van deze kenmerken en context passen we deze verdeling aan tot de ideaalbranchering voor het centrum van Geldrop. Bezoekmotieven consument In tabel 3-4 wordt de ideaalbranchering gegeven per type aanbodsegment. De consument doet met verschillende motieven combinaties van branches aan; hierdoor zijn er verschillende bezoekmotieven / segmenten te benoemen. Bij elk type bezoekmotief hoort een bepaald type assortiment, branche en winkel. Deze zijn weergegeven in onderstaande tabel. De ruimtelijke vertaling van deze clustering van branches, leidt tot gebieden met een bepaalde functie (functionele deelgebieden) hier wordt in hoofdstuk 4 nader op ingegaan. ❉ Convenience Convenience heeft te maken met behoefte aan comfort, gemak en efficiëntie. Het is het doen van de dagelijkse boodschappen. De supermarkten zijn de primaire trekkers. Ook het vers- en drogisterij aanbod dient compleet te zijn. Met name op het gebied van de supermarkten speelt de beschikbaarheid van voldoende parkeergelegenheid in de directe omgeving een belangrijke rol. ❉ Doelgericht / aanvullend (vrije tijd) Het segment van de (frequent benodigde) semi-duurzame verbruiksartikelen vormt in de praktijk grotendeels een geheel met het boodschappensegment. Het gaat om winkels voor regelmatig en routinematig gekochte artikelen die veelvuldig op wijk- en buurtniveau worden aangetroffen, en in kleinere kernen vooral in het hoofdwinkelapparaat zijn geconcentreerd. Ook in dit segment is compleetheid van het aanbod een vereiste. In dit segment is ook sprake van schaalvergroting en van branchevervaging op zodanige wijze dat hier winkelformules ontstaan die in dit type centrumgebieden als trekker functioneren. Voorbeelden zijn de huishoudelijke artikelenbranche en drogisterijen.
6
❉ Recreatieve winkelen Het gaat hierbij om aankopen op basis van kijken en vergelijken. Daarnaast heeft recreatief winkelen te maken met kreten als: impuls aankopen, even naar binnenlopen, ideeën opdoen, creativiteit en fantasie, verblijf, zien en gezien worden, ontmoeten en jezelf lekker voelen. Dit geldt met name op het gebied van mode (kleding, schoenen) en aan mode gelieerde en luxe artikelen (accessoires, juwelier, etc.). ❉ Dienstverlening Dienstverlening is op te splitsen in persoonlijke en zakelijke dienstverlening. Tot het eerste type behoren de kappers, stomerijen, schoenmakers e.d. Onder zakelijke dienstverlening wordt o.a. reisbureau, bank en de makelaar verstaan. Dienstverleners worden veelal doelgericht bezocht. ❉ Horeca Horeca is een verlenger van de verblijfsduur in winkelgebieden en heeft te maken met fun en vermaak. Horeca is te onderscheiden in daghoreca (zoals lunchroom) en avondhoreca (restaurant, café etc.). Ideaalbranchering - trekkers Er is een koppeling te maken tussen het bezoekmotief en de bijbehorende branches. Daarnaast is voor deze gekoppelde branches een aantal trekkers te benoemen met een ideale omvang.
7
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING Tabel 3-4 Koppeling bezoekmotief en trekkers voor centrum Geldrop
De opgave bestaat met name uit: o
opschaling van bestaand dagelijks aanbod: supermarkt(en), drogisterij(en);
o
toevoeging modisch warenhuis;
o
trekkers van voldoende omvang maken, bijvoorbeeld HEMA en bruin&witgoedzaak;
o
toevoegen winkels in ondervertegenwoordige branches, bijvoorbeeld sportwinkel;
o
upgrading horeca, waaronder toevoeging daghoreca.
Ideaalbranchering – omvang en unitgrootte De ideaalbranchering uitgewerkt op unitniveau leidt tot de volgende indicatieve samenstelling van bezoekmotieven, en units (aantal en grootte).
3.4 Filialisering Binnen de detailhandel luidt het de opgave te komen tot een afgewogen mix van landelijke formules en regionale / lokale winkeliers (ook wel voldoende couleur locale). Voor het centrum van Geldrop geldt het volgende: Tabel 3-5 Indicatieve verdeling naar unitgrootte (m2 bvo) per bezoekmotief voor centrum Geldrop
o
Geldrop functioneert vooral voornamelijk voor de eigen omgeving. De inwoners van Geldrop en omgeving dienen zich te herkennen in het winkelaanbod, daarom is van belang dat lokale winkels aanwezig zijn in het centrumgebied. Andersom kan en durft een lokale ondernemer eigen keuzes te maken over het assortiment en kan ze deze dus goed afstemmen op de klant;
o
Over het algemeen leveren lokale ondernemers kwaliteit in het segment versspeciaalzaken, gemakswinkels en in het modische segment. Belangrijk is dat een persoonlijk tintje zit aan het lokale ondernemerschap omdat deze ondernemers de klanten vaak persoonlijk kennen;
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING o
Gegeven de behoefte aan duurzaamheid en stabiliteit is het wenselijk een aantal grotere, landelijk opererende formules in het centrum te vestigen. Deze formules bieden over het algemeen relatief veel zekerheid en zorgen voor naamsbekendheid en aantrekkingskracht. Ze zorgen ervoor dat het aanbod aansluit op de behoeften van de consument. Deze landelijke winkels vormen op deze manier voor een welkome aanvulling op de lokale winkels.
De voorkeur bij landelijke formules gaat uit naar een franchise-opzet, om zo het lokale betrokkenheid te behouden. Landelijke formules zijn met name te vinden in de supermarkten, en branches als warenhuis, drogisterijen, mode en in de huishoudelijke & luxe branche.
8
9
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING 4. Ruimtelijke vertaling 4.1 Toekomstige functionele deelmilieus Te onderscheiden deelgebieden Clustering van complementaire functies leidt tot versterking van het winkelgebied als geheel. De consument wordt optimaal bediend door ruimtelijke nabijheid en keuzemogelijkheid. Daarnaast wordt bij het opstellen van de gewenste verdeling en branchepatroon onder meer nagedacht positionering ten opzichte van parkeren, loopstromen en andere concentraties. De ruimtelijk-functionele deelgebieden moeten worden gekoppeld aan een bepaald type winkelgedrag c.q. bezoekmotief (bijvoorbeeld convenience en recreatief). We onderscheiden de volgende deelgebieden in Geldrop centrum, aansluitend op de bezoekmotieven:
Convenience (boodschappen / dagelijkse voorzieningen)
Dienstverlening (doelgericht)
Uitwerking in beleving: Gemak, dagelijks benodigd, noodzakelijk, snel, prijsmotief, weinig tijd, dichtbij parkeren
Uitwerking in beleving: Informatief, front office / back office, showroom
Voorbeelden referentienamen:
Voorbeelden referentienamen:
al aanwezig: Albert Heijn, Gall&Gall, slager Reef, Banketbakker Van Bragt, Kruidvat
nieuwe voorbeelden: Moderne drogist
Reisbureau, makelaar, schoenmaker, kapsalon, uitzendbureau
Recreatieve hart ( vergelijkend/recreatief winkelen)
Doelgericht / aanvullend (vrije tijd)
Horeca cluster
Uitwerking in beleving: Vrije tijd, fun, modisch(merken), kijken/vergelijken, impuls, even binnenlopen, verrast willen worden / ideeën opdoen, fantasie / creativiteit, cadeau, verblijf, zien en gezien worden / erbij willen horen, ontmoeten, jezelf lekker voelen
Uitwerking in beleving: Specifieke doelgroep / persoonlijke benadering, broedplaats nieuwe initiatieven, afhaal (stop&go), run, bulk / noodzakelijk, hebben/kunnen slagen, service
Uitwerking in beleving: Verblijfshoreca / verblijfsduurverlengend, fun/vermaak, evenementen, warenmarkt, (her) oriëntatie
Voorbeelden referentienamen:
Voorbeelden referentienamen:
Voorbeelden referentienamen:
al aanwezig: HEMA, Lake Side, Byou for you, Shoeby, Papaya, Ici Paris XL
al aanwezig: nieuwe voorbeelden: Bruna, Blokker, Bart Smit, Dobey, Halfords, BCC, Sport 2000 boekhandel van Grinsven, Wibra
al aanwezig: Ringo’s, De 2 Heere, lunchroom de Tijd,Italiaans
nieuwe voorbeelden: C&A, Didi, Street One, sport speciaal, Esprit
nieuwe voorbeelden: restaurant, lunchroom, grand café
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING Woonmilieu De Heuvel:
Gewenste functionele deelgebieden voor Geldrop-centrum Deze functionele deelgebieden zijn in nevenstaande kaart weergegeven. Door boven genoemde verdeling van de functies, ontstaat een sterk centrumgebied met elkaar versterkende functies en deelgebieden. Elk deelgebied heeft haar eigen kracht door de clustering van de branches, aanwezigheid van trekkers en ondersteunende functies, als horeca en dienstverlening. Op raakvlakken van de verschillende deelmilieus worden de verschillende aankoopmotieven gecombineerd. Een aantal winkels kan deze koppeling uitstekend maken, te denken valt aan een sport of speelgoedwinkel die de combinatie recreatief & doelgericht maakt. Of aan een opticien/juwelier die op het raakvlak recreatief en dienstverlening ligt.
Figuur 4-1 Functionele deelgebieden binnen centrum Geldrop
10
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING 4.2 Confrontatie met gewenste functionele deelmilieus Als we de huidige situatie in Geldrop centrum en de toekomstig gewenste deelgebieden met elkaar vergelijken, ontstaat er een aantal discrepanties, zichtbaar gemaakt in onderstaande kaart. De meest in het oog springende knelpunten zijn: o
Het ontbreken van een recreatief hart (vergelijkend/ recreatief winkelen);
o
Niet optimale functies in recreatieve hart (o.a. aanwezigheid verszaken en dienstverlening);
o
Dienstverlenende functie op scharnierplek recreatieve hart (Korte Kerkstraat - Langstraat);
o
Aanwezigheid veel dienstverlening in convenience omgeving;
o
Onderbreking winkelfront door leegstand;
o
Onderbreking winkelfront door grote dienstverleners;
o
Achterzijden winkels (Heuvel) op locatie waar ontwikkeling Bezorgershof zal plaatsvinden;
o
Hinder fiets & voetgangersverkeer in de Korte Kerkstraat.
Figuur 4-2 Discrepantie huidige situatie en toekomstige functionele deelgebieden binnen centrum Geldrop
11
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING 4.3 Aanbevelingen voor oplossingen Algehele conclusies Uit voorgaande zijn de volgende belangrijkste conclusies te trekken: o
Geldrop heeft een relatief beperkt winkelaanbod;
o Recreatieve element van Geldrop-centrum moet worden versterkt; o Uitbreiding wordt gewenst in modisch segment, bruin & witgoed, kwalitatieve (dag) horeca; o
Clustering van de detailhandel en daarmee verband houdende functies en daarbinnen clustering van de branches zodat er functionele deelgebieden ontstaan; recreatieve hart, convenience cluster, doelgericht/aanvullend (vrije tijd) deelgebied, dienstenclusters en dag/avond horeca;
o
Trekkers van voldoende omvang maken;
o
Het centrum moet compacter;
o
Diensten dienen te worden verplaatst naar de rand van het centrum;
o
Inspelen op inwoner uit Geldrop en omgeving en daarom coleur locale niet uit het oog verliezen. Daarbij is het wel noodzakelijk een aantal landelijke formules aan te trekken om aantrekkingskracht te vergroten;
o
In de perceptie van de ondernemer is het laagsegment oververtegenwoordigd. Dit blijkt in werkelijkheid mee te vallen, maar dit verdient wel aandacht.
Aanbevelingen voor oplossingen Uit voorgaande confrontatie en de belangrijkste conclusies zijn een aantal aanbevelingen voor oplossingen te doen. Deze worden schetsmatig weergegeven in figuur 4-3 en hier-
onder tekstueel toegelicht. Voor de algemene aanbevelingen wordt verwezen naar de notitie ‘Evaluatie ondernemers-/eigenarengesprekken centrumplan Geldrop’. De belangrijkste aanbevelingen zijn: o o
Heldere functionele deelgebieden creëren met een goede koppeling tussen deze deelgebieden. Dit is onder andere te realiseren door versspeciaalzaken & dienstverlenende functies die in recreatieve hart zijn gevestigd, te stimuleren naar convenience respectievelijk dienstverlenings cluster te verplaatsen. Vrijkomende units gebruiken voor uitbreiding aangrenzend modisch aanbod / toevoeging nieuw modisch aanbod; Op scharnierplek recreatieve - doelgerichte cluster passende trekkende functies realiseren. Bijvoorbeeld op de kop Korte Kerkstraat - Heuvel een moderne sportwinkel (ca. 800 m²) / bruin&witgoed (ca. 500 m²) realiseren. Hetzelfde geldt voor de kop Korte Kerkstraat - Langstraat; bij voorkeur een modische trekker plaatsen
o
Dienstverlening zoveel mogelijk concentreren in dienstverlenende clusters aan de rand van het centrum. De vrijkomende units van de dienstverleners invullen met passende functies.
o
Een aantal winkels die gesitueerd zijn aan Heuvel met de achterzijde aan Bezorgershof hebben de wens geuit een grotere unit te willen hebben, wat op de huidige locatie niet mogelijk is. Deze zullen hoogstwaarschijnlijk aan ander pand gaan betrekken. De panden die achterblijven kunnen door een kleinere huurder worden in
De Rabobank heeft aangegeven bij voorkeur op haar huidige plek (kop Korte Kerkstraat – Heuvel) terug te komen met een bankwinkel (van circa 400 m²). Rabobank hierin proberen zoveel mogelijk te sturen dat de kop van de locatie ingevuld kan worden met een trekker (en niet met de bankwinkel). Gegeven het belang van deze locatie is het aan te bevelen nauw contact te houden met Rabobank organisatie.
12 genomen, zodat de achterzijde betrokken kan worden bij de ontwikkeling van het Bezorgershof. Deze mogelijkheid is natuurlijk afhankelijk van de samenwerking met de verschillende eigenaren van deze panden. Een eerst inventariserend gesprek heeft plaatsgevonden met deze eigenaren. De plannen zullen uitgewerkt moeten worden samen met deze eigenaren.
CENTRUM GELDROP BRANCHEVISIE EN RUIMTELIJKE VERTALING Figuur 4-3
Aanbevelingen
13
