Gemeente Geldrop-Mierlo DPO centrumontwikkeling Geldrop
14
Bijlagen
Documentatiepagina
Postbus 68 5260 AB Vught Taalstraat 36 Vught
Opdrachtgever:
Gemeente Geldrop-Mierlo
www.bro.nl
Titel rapport:
Gemeente Geldrop-Mierlo, DPO centrumontwikkeling Geldrop
telefoon 073 658 90 40
Rapporttype:
Eindrapport
Rapportnummer:
205X00129.033967_4
Datum:
31 januari 2007
Contactpersoon opdrachtgever:
mevrouw B. Savelsberg
Projectteam BRO:
Aiko Mein, Evert Jan Kleine
Trefwoorden:
DPO, detailhandel, Geldrop-Mierlo, centrum
Beknopte inhoud:
Als basis voor een functionele en stedenbouwkundige opwaardering van Geldropcentrum, is aan BRO gevraagd een distributie-planologisch onderzoek (DPO) naar de ontwikkelingsmogelijkheden voor Geldrop-centrum uit te voeren.
fax 073 656 16 65 e-mail:
[email protected]
14
Bijlagen
SAMENVATTING • In het kader van een functionele en stedenbouwkundige opwaardering van het centrum van Geldrop heeft de gemeente GeldropMierlo BRO gevraagd inzicht te geven in de ontwikkelingsmogelijkheden voor de retail en leisure in Geldrop en in de gewenste en haalbare ruimtelijk-functionele opbouw van het centrum van deze plaats. Om deze vragen te beantwoorden, zijn onder meer een vraag-aanbodanalyse uitgevoerd, is een consumentenenquête gehouden, zijn gesprekken gevoerd met ondernemers en andere betrokkenen en zijn de relevante plannen en ontwikkelingen in beeld gebracht. Mede op basis hiervan is een raming gemaakt van het functioneren van de detailhandel en van de distributieve uitbreidingsmogelijkheden. De resultaten van de analyses zijn gebruikt om een advies over de ruimtelijk-functionele ontwikkelingsrichting voor het centrum te formuleren. De belangrijkste conclusies uit de analyses zijn: • De omvang van het winkelaanbod in zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse artikelensector is voor een plaats met ca. 28.000 inwoners relatief beperkt. Vooral de niet-dagelijkse artikelensector blijft in omvang achter op landelijke gemiddelden. • De dagelijkse artikelensector kent een redelijk compleet en gevarieerd aanbod. Toch is de omvang van deze sector in vergelijking met landelijke gemiddelden beperkt. In Geldrop zijn in de niet-dagelijkse artikelen sector alle branches vertegenwoordigd.
Samenvatting
•
•
•
•
Het aanbod omvat vooral winkels gericht het midden tot lage segment. Het reguliere winkelaanbod is voor een belangrijk deel te vinden in het centrum van Geldrop. Met name het niet-dagelijkse aanbod is voor een groot deel geconcentreerd in het centrum, namelijk ca. 63% van het aantal winkels. Hiernaast is het centrum ook de grootste aankoopplaats voor de dagelijkse artikelen. Een andere belangrijke aankoopplaats in Geldrop is winkelcentrum De Coevering, waar ongeveer een kwart van het dagelijkse artikelenaanbod te vinden is. Het verblijfsklimaat in het centrum is momenteel matig doordat het centrum een weinig besloten karakter heeft, de bebouwing een matige uitstraling heeft, er relatief veel dominante panden in het centrum met niet-winkelfuncties zijn en door de matige kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte. Uit het consumentenonderzoek is naar voren gekomen dat de aanwezige winkels in de dagelijkse artikelensector momenteel ca. 95% van de lokale koopkracht binden, en de winkels in de niet-dagelijkse artikelensector ca. 53%. Dit komt overeen met de landelijke gemiddelden voor plaatsen van de omvang van Geldrop op korte afstand van een groter aankoopcentrum. De koopkrachtafvloeiing gaat voor het overgrote deel naar Eindhoven. Uit het consumentenonderzoek komt verder naar voren dat het centrum van Geldrop ca. 52% van de lokale koopkracht in de dagelijkse artikelensector bindt en 42% in de niet-dagelijkse artikelensector. Het overgrote deel van de inwoners bezoekt het centrum meestal per (brom)fiets of te voet (samen 73%). De winkels krij-
•
•
•
•
•
gen een goede beoordeling van de inwoners, de inrichting, de horeca en parkeermogelijkheden krijgen slechts een zesje. Gemist worden vooral modezaken, een warenhuis en bruin- en witgoedzaken. Verder is aangegeven dat vooral de horeca, parkeermogelijkheden en de openbare inrichting verbeterd zouden moeten worden en dat het centrum meer sfeer/gezelligheid zou moeten uitstralen. De omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) van de dagelijkse artikelen winkels is € 7.000,-, en van de niet-dagelijkse artikelen winkels € 2.000,-). Gezien de aard en samenstelling van het winkelaanbod functioneert het aanbod hiermee in totaliteit redelijk. De omzet per m² wvo ligt buiten het centrum wel op een relatief laag niveau, terwijl in het centrum een goede vloerproductiviteit behaald wordt. Naar de toekomst toe is een beperkte toename (tot 97%) van de koopkrachtbinding in de dagelijkse artikelensector mogelijk In de niet-dagelijkse artikelensector kan, bij versterking van het centrumaanbod, de koopkrachtbinding groeien naar 60%. Het inwonertal van Geldrop zal door de geplande woningbouw tot 2015 toenemen tot ca. 29.000. Over een eventuele verdere toename na 2015 bestaat nog geen zekerheid. Tot 2015 is er voor de kern Geldrop een uitbreidingsruimte berekend van ca. 1.200 m² wvo in de dagelijkse artikelensector, maar dit wordt vrijwel volledig al gebruikt voor de plannen voor De Coevering en de verplaatsing van de Albert Heijn naar Genoenhuis. In de niet-dagelijkse artikelensector blijkt nauwelijks uitbreidingsruimte aanwezig te zijn. Als voor het aanbod buiten het centrum de huidige (lage) omzet per m² wvo als uitgangspunt gehanteerd wordt, is er voor het centrum meer uit-
breidingsruimte aan te geven tot 2015, namelijk ca. 1.000 m² wvo in de dagelijkse artikelensector en ca. 900 tot 2.000 m² wvo in de niet-dagelijkse artikelensector. De in deze visie aangegeven ontwikkelingsrichting voor Geldrop Centrum omvat de volgende hoofdpunten: • Er zal vooral moeten worden ingestoken op versterking de locale verzorgingspositie van Geldrop. De reden hiervoor is de nabijheid van andere, veelal grotere en gespecialiseerde aankoopplaatsen en het ontbreken van een sterke toeristische aantrekkingskracht van Geldrop. • Gestreefd wordt naar een verdere clustering van de detailhandel en andere publieksgerichte voorzieningen, waardoor er meer bezoekers worden getrokken en het draagvlak toeneemt. Nieuwe ontwikkelingen moeten daarom zoveel mogelijk plaatsvinden binnen de aangewezen concentratiegebieden, en vestiging daarbuiten moet worden voorkomen. • De ontwikkelingsmogelijkheden voor het centrum van Geldrop liggen vooral in het verder versterken van het efficiënt recreatief winkelen. Een verdere uitbreiding van het op recreatief winkelen gerichte aanbod (modische branches, winkelondersteunende horeca) is daarvoor nodig, evenals het creëren van een aantrekkelijker winkel klimaat. • Naast het recreatief winkelen zal het boodschappenaanbod moeten fungeren als ondersteunende functie in het centrum. De redelijk sterke boodschappenfunctie van het centrum moet behouden blijven en waar mogelijk versterkt met name door uitbreiding/modernisering van het supermarktaanbod.
Samenvatting
•
•
Voorgesteld wordt om het tot nu toe gevoerde beleid voort te zetten en een hoge prioriteit te geven aan de herontwikkeling van het gebied Marktplein en omgeving. Dit gebied drukt door haar vormgeving en inrichting nu een sterk negatief stempel op het centrum, en een herstructurering op korte termijn kan het centrum een belangrijke impuls geven. De berekende marktruimte voor het centrum zal voor dit project ingezet moeten worden, hetgeen tevens betekent dat er weinig distributieve ruimte resteert voor andere mogelijke centrumprojecten. De berekende marktruimte is overigens indicatief. Dit houdt tevens in dat indien het voor een goede ontwikkeling nodig is om meer winkelruimte toe te voegen, de marktruimte geen belemmering mag vormen. Kwaliteit gaat boven kwantiteit. De nieuwe winkelruimte is bovendien deels bedoeld voor vergroting van bestaande winkels (inspelen op schaalvergroting) en kan daarnaast ook ingevuld worden door verplaatsers. Voordelen van herstructurering van het Marktplein en omgeving zijn: • realiseren meer tweezijdige bewinkeling aan de Heuvel; • creëren meer beslotenheid en intimiteit; • betere positioneren kerk als bijzonder element; • uitbreiding/verbetering parkeermogelijkheden; • toevoeging woningen in het centrum; • breed draagvlak bij ondernemers en beperkt aantal betrokken eigenaren panden en gronden (positief voor een voortvarend realisatieproces) . Bij een herontwikkeling van het postkantoor en omgeving komt qua detailhandel alleen een supermarkt in aanmerking (verplaatsing supermarkt Eindhovenseweg). Wel is een invulling met leisurefuncties ook mogelijk.
Samenvatting
•
•
Een verbetering van het verblijfsklimaat in het centrum kan mede bereikt worden door een facelift van diverse panden en gevelwanden of winkelfronten. Dit laatste geldt vooral voor de Korte Kerkstraat. Verder wordt een verbreding van de trottoirs in de Langstraat door onder meer het beperken van het langsparkeren in dit kader geadviseerd. Voorgesteld wordt het St. Jozefplein als winkelgebied op te heffen en de daar aanwezige supermarkt te verplaatsen naar De Coevering (invulling bestaand supermarktpand). De kleine voorzieningenclusters Mierloseweg, Wielewaal en Eindhovenseweg worden in het kader van het de komende jaren sterk inzetten op versterking van het centrum geconsolideerd (geen verdere uitbreiding winkelfunctie). Bij een eventuele verplaatsing van de supermarkt Eindhovenseweg naar het centrum, zal de winkelfunctie van het cluster Eindhovenseweg opgeheven moeten worden.
Samenvatting
Inhoudsopgave 1. INLEIDING
2. UITGANGSSITUATIE DETAILHANDEL 2.1 Inleiding 2.2 Omvang, spreiding en branchering detailhandel in de kern Geldrop 2.3 Ontwikkeling detailhandelsaanbod kern Geldrop 2.4 Aanbod-analyse Geldrop centrum 2.4.1 Omvang 2.4.2 Ontwikkeling 2.4.3 Branchering 2.4.4 Filialisering, marktsegmentatie en leegstand 2.5 Horeca, leisure en dienstverlening 2.6 Ambulante handel 2.7 Ruimtelijke structuur en kwaliteit Geldrop Centrum 2.7.1 Ruimtelijke structuur op hoofdlijnen 2.7.2 Trekkerbeeld en routing 2.7.3 Het verblijfsklimaat 2.7.4 Verkeers- en parkeersituatie 2.8 Overige winkelgebieden 2.9 Sterke en zwakke punten samengevat
Inhoudsopgave
pagina
9
11 11 11 15 17 17 17 19 22 23 24 25 25 25 25 26 28 31
3. CONSUMENTENPROFIEL
33
3.1 Draagvlakanalyse 3.1.1 Bevolking en woningbouw 3.1.2 Gemiddeld bestedingsniveau 3.2 Koopgedrag consumenten Geldrop 3.2.1 Telefonisch consumentenonderzoek 3.2.2 Koopstromen 3.2.3 Consumentengedrag 3.3 Conclusies
33 33 33 33 33 35 36 39
4. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN DETAILHANDEL EN BELEID
41
4.1 Algemene trends en ontwikkelingen 4.1.1 Algemene consumententrends 4.1.2 Algemene aanbodtrends 4.2 Beleid 4.2.1 Landelijk beleid 4.2.2 Provinciaal beleid 4.2.3 Gemeentelijk beleid 4.3 Plannen en ontwikkelingen 4.4 Kansen en bedreigingen samengevat
41 41 42 44 44 44 45 46 47
5
6
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave (vervolg) 5. FUNCTIONEREN EN DISTRIBUTIEVE RUIMTE 5.1 Huidig functioneren 5.2 Toekomstig functioneren
6. VISIE OP DE STRUCTUUR 6.1 6.2 6.3 6.4
Inleiding Doelen en uitgangspunten Uitgangspunten visie Visie op de hoofdstructuur 6.4.1 Geldrop-centrum 6.4.2 Buurt- en wijkwinkelcentra 6.4.3 Perifere vestiging van detailhandel 6.5 Het centrum: functionele versterkingsmogelijkheden 6.5.1 Dagelijkse artikelen 6.5.2 Niet-dagelijkse artikelen 6.5.3 Horeca en leisure 6.6 Geldrop centrum: ruimtelijke versterkingsmogelijkheden 6.6.1 Herstructurering Marktplein e.o. 6.6.2 Postkantoor en omgeving 6.6.3 Doorsteek over het Bezorgershof 6.6.4 Overige locaties 6.6.5 Eerste prioriteit: herstructurering Marktplein e.o. 6.6.6 Verblijfsklimaat 6.6.7 Verkeer en parkeren
Inhoudsopgave
pagina
49 49 50
53 53 53 53 55 55 56 57 58 58 58 59
7. UITVOERINGSASPECTEN 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8
67
Inleiding Beleid Instrumentarium Realisatie winkelprojecten Promotie Centrummanagement Acties en maatregelen Tot slot
67 67 68 70 71 71 73 74
BIJLAGEN
60 60 61 61 62 62 63 65
7
8
Inhoudsopgave
1.
INLEIDING
De gemeenteraad van Geldrop-Mierlo heeft in haar coalitieprogramma aangegeven dat zij veel waarde hecht aan de ontwikkeling van de centra van de kernen Geldrop en Mierlo. De raad ziet een voortrekkersrol voor de gemeente in de komende raadsperiode bij de ontwikkeling van de centra. De gemeente verlaat hiermee haar afwachtende houding en zal vernieuwing actief stimuleren en indien nodig initiëren. De gemeente voert daartoe intensief en proactief overleg met ontwikkelaars over de mogelijke herontwikkeling van het centrum van beide kernen. De gemeente Geldrop-Mierlo beschikt momenteel niet over een actueel kader om richting te geven aan de kwantitatieve (omvang) en kwalitatieve (structuur) ontwikkeling van het centrum van Geldrop. Aan BRO is gevraagd een distributie-planologisch onderzoek (DPO) naar de ontwikkelingsmogelijkheden voor Geldropcentrum uit te voeren. Dit als basis voor een functionele en stedenbouwkundige opwaardering van het centrum van Geldrop. Ditzelfde wordt tegelijkertijd gedaan in de kern Mierlo, waardoor uitkomsten in de gemeenschappelijke context van de kernen gezien kunnen worden. In dit onderzoek naar de distributie-planologische mogelijkheden voor de ontwikkelingsmogelijkheden van Geldrop-centrum staat de volgende kernvraag centraal.
•
Deze ontwikkelingsmogelijkheden dienen binnen het kader van de voorzieningenstructuur op gemeentelijk niveau afgewogen te worden. Begeleiding Tijdens het proces is veelvuldig overleg en contact geweest met verschillende partijen. Zo is de voortgang van het project behandeld in een aantal bijeenkomsten van een begeleidingscommissie, waarbij gemeente en ondernemers vertegenwoordigd waren. Hiernaast is er tijdens een consultatieronde met verschillende ‘belanghebbende’ partijen gesproken over het centrum van Geldrop en hun visie daarop. Met de uitkomsten van deze inbreng is rekening gehouden in het advies. De begeleidingscommissie kende de volgende leden Namens gemeente Geldrop-Mierlo: • mevrouw B. Savelsberg • de heer S. van Bogget • de heer H. Snijders • de heer F. van Ravenstein • de heer P. Wouters • mevrouw J. Maatje 1
Hoofdstuk 1
Wat zijn, zowel kwantitatief als kwalitatief bezien, de ontwikkelingsmogelijkheden voor de detailhandel en andere commerciële voorzieningen (met name leisure1) in het centrum van Geldrop?
Zie de verklarende woordenlijst in de bijlage voor uitleg
9
Namens de Kamer van Koophandel Zuid-oost Brabant • mevrouw K. van Vliet Namens ondernemersvereniging • de heer L. van Stiphout, Marjo Lingerie • de heer R. van Grinsven, kantoorboekhandel Van Grinsven • de heer Kees Reijnders, Juwelier Reijnders • de heer Jansen, Perfetto Schoenmode • de heer A. Cranenbroek, Phonehouse • de heer R. Bergmans, Lakeside
10
Hoofdstuk 1
2.
UITGANGSSITUATIE DETAILHANDEL
De dagelijkse artikelensector in Geldrop blijft eveneens achter qua omvang van de verkoopruimte (ca. 18%) op het landelijke gemiddelde voor vergelijkbare plaatsen.
2.1
Figuur 2.1: Detailhandelsaanbod ten opzichte van vergelijkbare plaatsen (m² wvo)
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt het aanwezige winkelaanbod in de kern Geldrop nader bekeken. Hierbij komen zowel omvang, spreiding als branchering van het aanbod aan de orde. Het aanbod zal geanalyseerd worden door van het schaalniveau van de gehele kern in te zoomen op het centrum. Voor de analyse is gebruik gemaakt van de meest recente Locatus-gegevens, aangevuld met gegevens op basis van een inventarisatie door BRO.
m² wvo
50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
2.2
dagelijkse artikelen
Omvang, spreiding en branchering detailhandel in de kern Geldrop
Omvang winkelaanbod Geldrop beschikt zowel in de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector over relatief weinig winkelruimte. Figuur 2.1 geeft aan dat vooral de niet-dagelijkse sector, ten opzichte van landelijke gemiddelden voor plaatsen met een vergelijkbare omvang, sterk achter blijft in omvang. Dit is vooral te wijten aan de relatief kleine schaal van de in Geldrop aanwezige winkels. In plaatsen van vergelijkbare omvang zijn de niet-dagelijkse artikelenwinkels gemiddeld ruim 300 m² wvo, in Geldrop slechts 210 m² wvo.
Hoofdstuk 2
niet-dagelijkse artikelen
Geldrop
Plaatsen met 20.000 tot 30.000 inwoners
Tabel 2.1: Vergelijking aanbod kern Geldrop met vergelijkbare plaatsen Kern Geldrop (ca. 28.000 inw oners) Aantal
M² wvo
winkels Dagelijks
Plaatsen met 20.000 – 30.000 inwoners*
M² wvo per
Aantal
1.000 inw.
winkels
M² wvo
M² wvo per 1.000 inw.
41
8.091
289
46
9.912
354
Niet-dagelijks
120
25.166
899
143
43.092
1.538
Totaal
161
33.257
1.188
189
53.004
1.892
* Bron Locatus, gemiddelden vertaald naar aantal inwoners Geldrop
11
Tabel 2.2: Branchering Kern Geldrop vergeleken Kern Geldrop Aantal M² wvo M² wvo winkels
Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Subtotaal dagelijkse
Plaatsen met 20.000 – 30.000 inw. M² wvo Aantal M² wvo M² wvo
per per 1.000 winkels winkel
inw.
M² wvo
per per 1.000 winkel
inw.
35
6.899
197
246
37,0
8.568
232
306
6
1.192
199
43
9,0
1.344
149
48
41
8.091
197
289
46,0
9.912
216
354
1
457
457
16
1,1
1.148
1.003
41
artikelen Warenhuis Kleding en mode
31
4.438
143
159
33,1
5.376
162
192
Schoenen en lederwaren
8
1.438
180
51
7,7
1.652
214
59
Juwelier en optiek
6
465
78
17
8,2
560
68
20
Huish. en luxe artikelen
7
1.355
194
48
6,3
1.232
196
44
Antiek en kunst
1
65
65
2
1,7
280
161
10
Sport en spel
4
548
137
20
6,6
2.324
353
83
Hobby
6
391
65
14
5,9
644
109
23
Media
5
720
144
26
6,3
840
134
30
Dier en plant
12
4.020
335
144
12,0
5.852
486
209
Bruin- en witgoed
5
656
131
23
8,5
1.372
161
49
Fietsen en autoacc.
6
1325
221
47
6,0
1.120
186
40
Doe-het-zelf
7
4.457
637
159
8,3
5.740
692
205
14
3.786
270
135
22,6
13.440
595
480
7
1.045
149
37
8,3
1.512
182
54
120
25.166
210
899
142,8
43.092
302
1.538
161
33.257
2.07
1188
188,8
53.004
281
1.892
Wonen Detailhandel overig Subtotaal nietdagelijkse artikelen Totaal
12
Hoofdstuk 2
Spreiding winkelaanbod Uit onderstaande tabel komt naar voren dat het centrum de belangrijkste aankoopplaats in Geldrop is. Hier is in beide sectoren ongeveer de helft van de verkoopruimte aanwezig. Voor de dagelijkse artikelensector komt dit overeen met het gemiddelde voor plaatsen met een vergelijkbare omvang. In de niet-dagelijkse artikelensector is in vergelijkbare plaatsen gemiddeld een minder groot aandeel in het centrum te vinden (ca. 35%). In de niet-dagelijkse sector is 63% van het aantal winkels in het centrum gevestigd. Dit komt redelijk overeen met het gemiddelde voor vergelijkbare plaatsen (58%). Het aantal winkels in het centrum in de dagelijkse artikelensector ligt met een aandeel van 44% ruim onder het gemiddelde van vergelijkbare plaatsen (ca. 58%). Tabel 2.3: Spreiding winkelaanbod over de kern Geldrop Dagelijks aantal wi nkels
Niet-dagelijks m2
Aantal
wvo
winkels
Totaal
m2 wvo
aantal
M2 wvo
18
3.915
75
12.513
93
16.428
De Coevering
10
2.046
5
412
15
2.458
De Wielewaal
1
40
5
710
6
750
Bedrijventerreinen
-
-
9
7.549
9
7.549
Overig bebouwde kom
12
2.090
25
3.947
37
6.037
Buiten bebouwde kom
-
-
1
35
1
35
41
8.091
120
25.166
161
33.257
In de dagelijkse artikelensector is ook winkelcentrum De Coevering een belangrijke aankoopplaats. In dit wijkcentrum is ongeveer een
Hoofdstuk 2
Winkelcentrum De Coevering heeft maar een beperkte functie op het gebied van niet-dagelijkse artikelen. Dit aanbod is buiten het centrum vooral verspreid aanwezig over de bedrijventerreinen en de bebouwde kom. Branchering In tabel 2.4 is het aanwezige aanbod in de kern Geldrop onderverdeeld naar vier hoofdgroepen. Naar voren komt dat met name de GDV-branches 2 (Grootschalige Detailhandels Vestigingen) en PDVbranches3 (Perifere Detailhandels Vestigingen) qua omvang sterk achterblijven bij vergelijkbare plaatsen. Beide groepen branches zijn in Geldrop ongeveer de helft zo groot zijn als in vergelijkbare plaatsen. Dit wordt niet alleen verklaard door het relatief geringe aantal winkels in Geldrop, maar ook door de relatief kleine schaal van de zaken en door het aanwezige aanbod in de omgeving.
winkels
Centrum Geldrop
Totaal
kwart van het dagelijkse artikelenaanbod te vinden. Het overige kwart is verspreid over de kern aanwezig.
De groep overig niet-dagelijks omvat voor een belangrijk deel de meer op recreatief winkelen gerichte branches (mode, schoenen, optiek, juwelier, etc.). Deze groep blijft minder achter, zoals ook uit tabel 2.2 blijkt.
2
3
Bestaat uit de branches sport en spel, bruin- en witgoed, fietsen en autoaccessoires. Bestaat uit de branches dier en plant, wonen en doe-het-zelf
13
Tabel 2.4: Omvang winkelaanbod kern Geldrop naar hoofdgroep
Tabel 2.5: Supermarkten in Geldrop
Vergelijkbare plaatsen
Supermarkt
Winkelcentrum
Omvang m² wvo
20.000 – 30.000 inwoners
Albert Heijn
Centrum
1.495
Kern Geldrop (28.000 inwoners)
Aantal
M²
M² wvo
M² wvo
Aantal
winkels
wvo
per
per 1.000
winkels
winkel
inw.
M² wvo
Edah
M² wvo
M² wvo
per
per
winkel
1.000
Edah
inw.
C1000
Dagelijks
41
8.091
197
289
46
9.912
215
354
PDV-
33
12.263
372
438
43
25.032
583
894
Albert Heijn
Aldi
Centrum
840
Coevering
732
Coevering
580
Eindhovenseweg
994
St Jozefplein
630
Totaal
5.271
Bron: Locatus 2006
branches GDV-
15
2.529
169
90
21
4.816
228
172
72
10.374
144
371
79
13.244
168
472
161
33.257
207
1.188
189
53.004
281
1.892
branches Ov. Niet-dag. Totaal
Dagelijkse artikelen Opvallend is dat met name de omvang van de levensmiddelenbranche kleiner is dan in vergelijkbare plaatsen. Het aantal winkels in de levensmiddelenbranche komt wel redelijk overeen met vergelijkbare plaatsen van ca. 28.000 inwoners. De schaal van de winkels is dus klein, hetgeen met name een gevolg is van het qua omvang achterblijvende supermarktaanbod. Wel zijn meerdere formules en marktsegmenten aanwezig. In tabel 2.5 is een overzicht weergegeven met de supermarkten in Geldrop. De supers nemen in totaal ca. 65% van het dagelijkse winkelvloeroppervlak voor hun rekening. Als gevolg van de schaalvergroting is dit tegenwoordig vaak al 70 – 75%.
14
De branche persoonlijke verzorging komt qua omvang en aantal winkels redelijk overeen met het gemiddelde. De winkels zijn tamelijk grootschalig. Niet-dagelijkse artikelen Verhoudingsgewijs zijn de volgende branches redelijk tot goed vertegenwoordigd in de kern Geldrop: • kleding en mode; • schoenen en lederwaren, juwelier en optiek; • huishoudelijke luxe artikelen; • media; • rijwielen en autoaccessoires. De • • •
volgende branches blijven verhoudingsgewijs sterk achter: sport en spel; bruin- en witgoed; wonen.
Hoofdstuk 2
2.3
Ontwikkeling detailhandelsaanbod kern Geldrop
In Geldrop hebben zich in de afgelopen jaren diverse veranderingen in de detailhandel voorgedaan. Om de ontwikkeling in kaart te brengen is de vergelijking gemaakt met de rapportage van DTB uit 2003. De dagelijkse artikelensector in de kern is vrijwel constant gebleven (8.045 m² wvo in 2002 4 tegen 8.090 m² wvo in de huidige situatie). In deze branche is de subbranche levensmiddelen iets kleiner geworden en de subbranche persoonlijke verzorging is iets gegroeid. In de niet-dagelijkse artikelensector is de omvang toegenomen van 23.460 m² wvo in 2002 tot 25.166 m² wvo in 2006. Branches die zijn gegroeid zijn kleding en mode, schoenen en lederwaren, huishoudelijke artikelen, dier en plant, fietsen en autoaccessoires en overige detailhandel. De branches die absoluut het sterkst zijn gegroeid zijn dier en plant (675 m² wvo), huishoudelijke artikelen (475 m² wvo), kleding en mode (328 m² wvo) en overige detailhandel (375 m² wvo). Niet-dagelijkse branches die in de afgelopen jaren juist in omvang zijn afgenomen, zijn sport en spel (175 m² wvo), wonen (160 m² wvo), bruin- en witgoed (142 m² wvo).
4
Bron: Geldrop, Visie detailhandelsstructuur en ruimtelijk economische visie centrumgebied
Hoofdstuk 2
15
16
Hoofdstuk 2
2.4
Aanbod-analyse Geldrop centrum
gemiddeld en een waarde kleiner dan 1 dat het aanbod kleiner is dan gemiddeld.
2.4.1 Omvang 2.4.2 Ontwikkeling Aanbod Geldrop centrum kleiner dan gemiddeld Het winkelaanbod in Geldrop centrum blijft in totaal zowel qua aantal winkels als omvang van de winkelruimte achter bij de landelijke gemiddelden voor plaatsen met 20.000 – 30.000 inwoners. Dit geldt zowel voor de dagelijkse als de niet-dagelijkse artikelensector. Dat het centrum van Geldrop een tamelijk klein winkelapparaat heeft, is voor een belangrijk deel te verklaren door de nabijheid van een grote (binnen)stad als Eindhoven. In de overzichten (figuur 2.2 en 2.3) op de volgende pagina is Geldrop vergeleken met enkele andere Brabantse plaatsen van vergelijkbare omvang in de nabijheid van grote steden, namelijk Vught, Rosmalen, Best, Oisterwijk, Nuenen en Goirle. Naar voren komt dat Geldrop dan veel minder uit de pas loopt. Opgemerkt moet worden dat de grote omvang van het niet-dagelijkse artikelen aanbod in het centrum van Best veroorzaakt wordt door 1 zeer grootschalige woonwinkel, namelijk Tapijtcentrum Nederland.
Ontwikkeling detailhandelsaanbod centrum Geldrop In het centrum van Geldrop is het aanbod in de dagelijkse artikelensector in de afgelopen jaren gegroeid van 3.550 m² wvo in 2002 tot 3.915 m² wvo in 2006. De groei is voornamelijk veroorzaakt door de toename van de subbranche persoonlijke verzorging met ca. 320 m² wvo. Het aanbod in de niet-dagelijkse artikelensector is in de afgelopen jaren gegroeid met ca. 1.240 m² wvo. De branches die het sterkst zijn gegroeid, zijn huishoudelijke artikelen (430 m² wvo), kleding en mode (232 m² wvo), dier en plant (294 m² wvo) en schoenen en lederwaren (177 m² wvo). In het centrum zijn slechts twee branches in omvang gedaald, sport en spel (-394 m² wvo) en hobby (-85 m² wvo).
Figuur 2.2 en 2.3 geven een beeld van de branchering in het centrum van Geldrop in vergelijking tot landelijke gemiddelden (voor plaatsen tussen 20.000 en 30.000 inwoners, teruggerekend naar 28.000 inwoners). Dit is tevens voor enkele andere plaatsen gedaan. In de figuur wordt het landelijk gemiddelde op de X- (aantal winkels) en Y-as (verkoopvloeroppervlak) aangegeven met waarde 1. Een waarde groter dan 1 betekent dat het aanbod groter is dan
Hoofdstuk 2
17
Figuur 2.2 Branchering dagelijkse artikelensector referentiecentra
Tabel 2.6: Branchering Geldrop centrum vergeleken
2,00
Centrum Geldrop
Hoofdcentra vergelijkbare plaatsen
Aantal M² wvo M² wvo M² wvo
Aantal M² wvo M² wvo M² wvo
winkels
per
verkoopvloeroppervlak
Levensmiddelen Nuenen
Persoonlijke verzorging Oisterwijk
Subtotaal dagelijkse
1,00
Best
Warenhuis Kleding en mode
Vught
Rosmalen
0,50
0,00 0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
winkels
Figuur 2.3 Branchering niet-dagelijkse artikelensector referentiecentra 2,00
Best
1,50
inw.
per
per 1.000
winkel
inw.
14
3.074
220
110
20,9
4.340
208
155
4
841
210
30
5,6
980
174
35
18
3.915
218
140
26,5
5.320
201
190
1
457
457
16
1,0
1.064
1.036
38
artikelen
Goirle Geldrop
verkoopvloeroppervlak
per 1.000 winkels
winkel
1,50
25
4019
161
144
29,8
4.928
165
176
Schoenen en lederwaren
7
1.315
188
47
6,8
1.456
215
52
Juwelier en optiek
6
465
78
17
6,9
476
69
17
Huish. en luxe artikelen
6
1310
218
47
5,0
1.036
206
37
Antiek en kunst
-
-
-
-
1,0
112
116
4
Sport en spel
1
254
254
9
4,5
896
200
32
Hobby
3
169
56
6
4,1
364
89
13
Media
4
665
166
24
5,0
700
141
25
Dier en plant
5
822
164
29
5,0
616
123
22
Bruin- en witgoed
4
462
116
17
6,0
980
164
35
Fietsen en autoacc.
-
-
-
-
2,0
392
198
14
Doe-het-zelf
2
449
225
16
1,7
448
269
16
Wonen
6
1779
297
64
8,2
2.632
321
94
Detailhandel overig
5
347
69
12
4,1
476
116
17
75
12.513
167
447
90,9
16.576
182
592
93
16.428
177
587
117,4
21.896
186
782
1,00
Subtotaal niet-
Geldrop
Oisterwijk
dagelijkse artikelen
Nuenen
Totaal Rosmalen
0,50
Goirle Vught
0,00 0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
winkels
18
Hoofdstuk 2
2.4.3 Branchering Redelijk compleet aanbod van branches In het centrum van Geldrop zijn bijna alle hoofdbranches wel vertegenwoordigd. Het centrum kent daarmee een redelijk compleet winkelaanbod en de consument kan er daardoor voor een groot deel van zijn aankopen terecht. Per branche zijn er echte wel sterke verschillen, zoals uit tabel 2.6 en figuur 2.4 blijkt. Figuur 2.4: Vergelijking branchering Geldrop centrum met landelijke gemiddelden 2,00
Plant en dier Huishoudelijke en luxe artikelen
1,50
verkoopvloeroppervlak
Juwelier en optiek
vang en aantal, zijn gesitueerd onder het landelijk gemiddelde. Uit de figuur komt ook naar voren dat de dagelijkse en niet-dagelijkse artikelensector een benedengemiddelde omvang hebben (dagelijkse artikelen: gele bol, niet-dagelijks: lichtblauwe bol). Navolgend worden per branche de sterke en zwakke punten belicht. Levensmiddelen Het centrum van Geldrop beschikt over een redelijk compleet aanbod van winkels in de levensmiddelenbranche. De twee supermarkten (Albert Heijn en Edah) 5 in het centrum vormen het belangrijkste element in de branche en hebben een omvang van ruim 2.300 m² wvo. De Albert Heijn is een servicesupermarkt met een moderne omvang (ca. 1.500 m² wvo), die gericht is op het hogere segment. De Edah-supermarkt is een stuk kleiner en is meer gericht op het prijsvriendelijke segment. De in- en externe presentatie van de Albert Heijn zijn beter verzorgd dan bij de Edah.
Doe-het-zelf Media
1,00 Persoonlijke verzorging
Het centrum van Geldrop beschikt naast de supermarkten over een uitgebreid aanvullend aanbod aan levensmiddelenzaken. Dit aanbod bestaat uit drie bakkers, een groentezaak, een slager, een slijter, een viswinkel, een delicatessenzaak, een patisserie, een vlaaienzaak en een reformwinkel. De gemiddelde kwaliteit van deze winkels is goed.
Schoenen en lederwaar
Kleding en mode
Levensmiddelen
Detailhandel overig
Wonen
0,50 Sport en spel
Warenhuis Bruin- en witgoed
0,00 0,00
Hobby
Fietsen en autoaccessoires Antiek en kunst
0,50
1,00 winkels
1,50
2,00
Figuur 2.4 geeft een beeld van de branchering in het centrum van Geldrop in vergelijking met landelijke gemiddelden (voor plaatsen tussen 20.000 en 30.000 inwoners, teruggerekend naar 28.000 inwoners). In de figuur is te zien dat de meeste branches, qua om-
Persoonlijke verzorging Het drogisterijaanbod wordt gevormd door Kruidvat, Trekpleister en Etos. Naast de drogisten is er ook een parfumerie in het centrum te vinden, namelijk Ici Paris XL. De drogisten verzorgen voorname5
Hoofdstuk 2
Wordt omgebouwd tot een Nettorama.
19
lijk het midden/lage segment. De omvang van Etos en Trekpleister is ongeveer 200 m² wvo en Kruidvat heeft een omvang van bijna 400 m² wvo. Gezien de omvang komt Kruidvat het meest overeen met een moderne drogist. Warenhuis Het warenhuisaanbod in Geldrop centrum bestaat uit één winkel (Hema). De winkel heeft een omvang van 460 m² wvo, wat voor een centrum als dat van Geldrop aan de kleine kant is. De winkel valt bovendien niet sterk op. Winkels die in deze branche in het centrum van Geldrop ontbreken zijn bijvoorbeeld formules als Xenos, Kijkshop en Action. De Action is op een andere locatie (Wielewaal) in Geldrop te vinden. Kleding en mode De branche Kleding en mode omvat in Geldrop-centrum 25 zaken en ca. 4.000 m² wvo. Binnen de kleding en modebranche zijn er tien damesmodezaken, twee dames/herenmodezaken, twee herenmodezaken, twee kinderkledingzaken, twee lingeriezaken, drie modeaccessoirezaken, twee textielsupers en twee modewarenhuizen te vinden. De verschillende subbranches zijn dus aanwezig. Dit geldt ook voor de diverse marktsegmenten. In het lage segment vormen de textielsupers Wibra en Zeeman een belangrijke aanbieders, en in het midden-minsegment bijvoorbeeld modewarenhuis Vögele. Het middensegment voor deze branche wordt ingenomen door onder andere winkels als M&S, Lakeside, La Donna, Schijvens mode en El Vita. In het hogere prijssegment zijn winkels als Margot Pennock, Ter Horst van Geel, Maison Diny, Swixx en Deeben actief.
20
Schoenen en lederwaren Deze branche wordt vertegenwoordigd door zeven schoenenzaken, met een totale omvang van ruim 1.300 m² wvo. Het discountsegment wordt ingevuld door Schoenenreus (500 m² wvo) en Shoe Outlet (140 m² wvo). Hiernaast zijn verschillende zaken in het midden en hoge prijssegment aanwezig, zoals Mulders, Perfetto, Sueters en Verest Schoen. Juwelier en Optiek In Geldrop centrum is slechts één juwelier (Reijnders) maar wel een uurwerkzaak (Time Master) en vier opticiens (Het Huis Opticiens, Hans Anders, Pearle en Wesselink). In de optiekbranche is sprake van een goede segmentatie en zijn er voldoende keuzemogelijkheden voor de consument. Huishoudelijke en luxe artikelen Deze branche wordt gevormd door zes aanbieders, waarvan één echte huishoudelijke artikelenzaak namelijk Blokker (540 m² wvo). De omvang van deze winkel komt overeen met de maat van een moderne winkel in deze branche. Van de winkels met een cadeauartikelenassortiment is Herez, met ca. 430 m² wvo het omvangrijkst. Antiek en kunst In het centrum van Geldrop zijn geen zaken gevestigd in de branche antiek en kunst. Juist dergelijke winkels kunnen wel bijdragen aan de variatie binnen een winkelcentrum.
Hoofdstuk 2
Sport en spel De branche sport en spel wordt vertegenwoordigd door één winkel, namelijk Bart Smit. Deze speelgoedwinkel heeft een redelijk moderne omvang van 250 m² wvo. De presentatie en uitstraling van de winkel is goed. Opvallend is dat in het centrum van Geldrop geen sportartikelenwinkels zijn te vinden. Normaal gesproken horen sportzaken in een dergelijk centrum wel thuis. Hobby Het aanbod in deze branche is beperkt van omvang (89 m² wvo) en wordt gevormd door een fotozaak en een handvaardigheidwinkel. Media Het aanbod in deze branche is redelijk op niveau met een totale omvang van ongeveer 670 m² wvo. Winkels die in het centrum zijn gevestigd zijn cd-winkel Foole, kantoorartikelenwinkel Refill Inktshop en de boekhandels Bruna en Van Grinsven. Op het gebied van uitstraling en presentatie maakt met name boekhandel Van Grinsven een goede indruk. Dier en plant De branche dier en plant bestaat uit vijf winkels en is bovengemiddeld van omvang. Het aanbod omvat twee dierenspeciaalzaken (Dobey Banens en Pet’s Place) en drie bloemenzaken (Artisjok, Bloem en Braun en Broos). Met name de bloemenzaak Braun en Broos heeft met 400 m² wvo een grote omvang.
Hoofdstuk 2
Bruin- en witgoed Het aanbod in de branche bruin- en witgoed in het centrum is beperkt van omvang. De branche bestaat uit twee telecomwinkels (Tell Me en The Phone House) en twee electrowinkels (Ben van Dijk electronics en Expert Van Ham). De winkel Ben van Dijk electronics heeft een beperkte omvang en kan het best worden getypeerd als een ‘echte’ speciaalzaak. Expert heeft een omvang van ruim 200 m² wvo, waarmee het de grootste winkel binnen deze branche is. Fiets- en autoaccessoires In het centrum zijn geen winkels in de branche fiets- en autoaccessoires te vinden. Net buiten het centrum is wel een grote fietsenzaak gevestigd. Doe-het-zelf De doe-het-zelfbranche in het centrum is vertegenwoordigd met Fixet breedpakketzaak (380 m² wvo) en verf en behangspeciaalzaak Van Der Sanden (65 m² wvo). Door de aanwezigheid van de Fixet is het aanbod van de doe-het-zelfbranche in het centrum op een normaal niveau. Deze zaak gaat echter verhuizen naar een locatie buiten het centrum. Wonen De woonbranche is in het centrum van Geldrop redelijk vertegenwoordigd. Binnen de branche is er een breed aanbod van zaken, zoals op het gebied van slaapkamers, woningtextiel en woondecoratie. De belangrijkste zaken in deze branche, die opvallen door omvang, uitstraling en/of aanbod, zijn Houben Slaapcomfort (560
21
m² wvo), De Woongaard (130 m² wvo) en Tapijtcentrum Nederland (780 m² wvo).
wordt bepaald door filiaalbedrijven. Gemiddeld nemen filiaalbedrijven in vergelijkbare centra een aandeel in van 57%.
Overige detailhandel Onder de subbranche overige detailhandel vallen in het centrum van Geldrop een winkel in partijgoederen, een feestartikelenwinkel twee zaken voor hoortoestellen en een winkel voor orthopedische hulpmiddelen.
Segmentering In het centrum van Geldrop zijn alle segmenten van hoog tot laag vertegenwoordigd. Toch is te zien dat met name het midden tot lage segment sterk is vertegenwoordigd met formules als Zeeman, Wibra, Schoenenreus en Shoe Outlet. De nadruk in het centrum ligt dus op het midden tot lage segment.
2.4.4 Filialisering, marktsegmentatie en leegstand Filialisering In de kern Geldrop is ongeveer 38% van het aantal winkels aangesloten bij een keten. Dit komt overeen met landelijke gemiddelden voor plaatsen met 20.000 tot 30.000 inwoners. De omvang van de gefilialiseerde winkels in Geldrop is iets groter dan gemiddeld. Waar gemiddeld ongeveer 57% van de totale omvang wordt ingenomen door gefilialiseerde winkels, is er in Geldrop sprake van een filialiseringsgraad van ca. 67%. In het centrum van Geldrop is bijna 45% van het aantal winkels gefilialiseerd. De verhouding zelfstandige (niet aan een formule gebonden) winkels versus filiaal- en ketenbedrijven is daarmee ongeveer gelijk. Vergeleken met de gemiddelde filialisering in grote kernverzorgende centra, is er in het centrum van Geldrop sprake van een grotere mate van filialisering. Gemiddeld bestaat in vergelijkbare centra ongeveer 35% van het aantal winkels uit filiaalbedrijven. Wanneer de filialisering wordt bepaald op basis van de omvang van de winkels blijkt dat ongeveer 67% van de omvang
22
Leegstand In het centrum van Geldrop staan in de huidige situatie 4 panden leeg, 3% van het aantal panden met een commerciële publieksgerichte functie. Dit aandeel ligt op een redelijk laag niveau, wat gewoonlijk een graadmeter is voor een goed functioneren van het centrum. De leegstaande panden hebben een gezamenlijke omvang van ca. 910 m² wvo. In het centrum zijn de leegstaande panden verspreid over het centrum te vinden, namelijk in de Korte Kerkstraat (1 pand, 85 m² wvo), de Heuvel (1 pand, 150 m² wvo), de Langstraat (1 panden, 177 m² wvo) en in de Nieuwendijk (1 pand, 500 m² wvo).
Hoofdstuk 2
2.5
Horeca, leisure en dienstverlening
Horeca en vrijetijdsvoorzieningen in het centrum De horeca in het centrum van Geldrop is beperkt van omvang en ligt nogal verspreid. De enige ‘clusters’ (met maximaal 2 à 3 zaken) zijn de Heuvel (’t Groen, de 2 Heere), de noordzijde van het Bogardeind (restaurants) en de Nieuwendijk (cafés). Verder bevindt zich temidden van de winkels enige horeca, zoals lunchrooms. De uitstraling van de zaken is overwegend matig, met het kwaliteitsrestaurant De 2 Heere als positieve uitschieter. De horeca draagt, mede door het ontbreken van een concentratiepunt met terrassen, slechts in bescheiden mate bij aan de winkelfunctie van Geldrop.
In tegenstelling tot het buitengebied (Thermen Geldrop, NH hotel, bossen) heeft het centrum van Geldrop nauwelijks een toeristische functie. Wel ligt aan de oostzijde het Weverijmuseum, met jaarlijks 8.000 bezoekers. Dit actieve museum, gevestigd in een monumentaal pand, is op fraaie wijze verbonden met het Creativiteitscentrum De Wiele en het Sociaal-Cultureel centrum Hofdael. Hofdael beschikt over een horecaruimte met terras aan het aantrekkelijk vormgegeven pleintje De Bleek. Aan de Heuvel bevindt zich de Openbare Bibliotheek. Op wat grotere afstand van het centrum ligt
kasteel Geldrop, met een groot park. Verder is er een viertal kleinere musea in Geldrop, met beperkte openingstijden. Dienstverlening In het centrum van Geldrop zijn naast 93 panden met een detailhandelsfunctie, ca. 16 horecapanden 6 en 4 leegstaande panden nog ongeveer 30 panden te vinden met een dienstverlenende publieksgerichte functie, bijvoorbeeld banken, kappers, reisbureaus, makelaars, etc. De aanwezigheid van deze functies in een centrum is op zich positief. In sommige gedeeltes van het centrum is de dienstverlening echter wel erg dominant vertegenwoordigd. Zo zijn er aan de Heuvel alleen al ruim 10 panden te vinden met een dienstverlenende functie. Met name de aanwezigheid van drie grote banken (Rabobank, ABN-AMRO en ING-bank) bepaalt sterk het beeld van deze straat.
Ten aanzien van de dienstenfunctie in het centrum is met name het cluster nabij het postkantoor positief te noemen. Hier zijn in een relatief klein gebied aan de rand van het centrum verschillende dienstverlenende bedrijven gevestigd. 6
Hoofdstuk 2
Zoals afgebeeld op de functiekaart (blz. 10)
23
2.6
Ambulante handel
mers die een standplaats hebben buiten het centrum zijn bakker ’t Stoepje, Safe Kebab, CZ en Asci Kebab.
Warenmarkt Op de woensdagen wordt er van 12.30 tot 17.00 uur warenmarkt gehouden. De markt is gesitueerd in het centrum op het parkeerterrein Heuvel. De weekmarkt biedt in totaal plaats aan ca. 50 kramen, die bijna allemaal gevuld zijn (voedingsartikelen, kleding en textiel, bloemen en planten, huishoudelijke artikelen, etc..). Er is weinig verloop onder de ondernemers. Dit is een graadmeter voor een goed functionerende markt. De warenmarkt van Geldrop kent een aantal knelpunten. Het deel van de markt in de hoek van Edah en Albert Heijn een relatief ‘dode hoek’, waar minder mensen er naartoe worden getrokken. Een ander knelpunt in de markt is de Bibliotheek, die een barrière vormt. Door dit gebouw wordt de markt gesplitst in verschillende delen. De warenmarkt geeft een extra impuls aan het centrumbezoek op de woensdagmiddag. Om deze reden is het van belang dat de warenmarkt in het centrum van Geldrop behouden blijft. Standplaatsen Naast de weekmarkt zijn er in Geldrop ook standplaatsen uitgegeven voor ambulante handel. In het centrum van Geldrop is op de Heuvel naast de weekmarkt op de donderdagen van 14.00 tot 18.00 uur een vishandel te vinden. Deze vishandel staat op andere dagen en tijdstippen ook op andere locaties in Geldrop. Andere onderne-
24
Hoofdstuk 2
2.7
Ruimtelijke structuur en kwaliteit Geldrop Centrum
2.7.1 Ruimtelijke structuur op hoofdlijnen Het centrum omvat grofweg de straten Heuvel, Korte Kerkstraat en Langstraat. Hier is het gros van de centrumfuncties gevestigd. Daarnaast bevindt zich enig centrumaanbod in aanloopstraten als de Nieuwendijk, Bogardeind en Molenstraat. Ook het oostelijke deel van de Heuvel, ook wel Kleine Heuvel of Heuvelplein genaamd, is door de geringe winkeldichtheid en aanwezigheid van andere functies te typeren als aanloopgebied. Hierdoor ligt het zwaartepunt binnen het centrumgebied meer aan de westzijde van het centrum, dan aan de oostzijde. De Korte Kerkstraat en de westelijke deel van de Langstraat zijn het meest verwinkeld, en vormen het hart van het centrum. In het midden van dit hart is het Bezorgershof gelegen, welke voornamelijk benut wordt als parkeervoorziening. 2.7.2 Trekkerbeeld en routing Binnen het centrum vormt het cluster van de beide supermarkten AH en Edah, de aanvullende boodschappenwinkels en de bibliotheek rond het Marktplein een belangrijk bronpunt voor bezoek aan de het centrum, zowel voor autobezoekers als bezoekers per fiets of te voet. Aan de zuidkant is de Hema de belangrijkste trekker terwijl ook de Kruidvat veel publiek trekt. Aan de westzijde vervult de Blokker deze rol. Hiermee is in principe sprake van een goede ruimtelijke
Hoofdstuk 2
verdeling van de meest trekkende zaken over het centrum, zij het dat aan de oostzijde een trekkend element ontbreekt. Dit, in combinatie met de aanwezigheid van de parkeerlocatie midden in het centrum (Bezorgershof), zorgt er voor dat de passantenstromen aan de oostzijde van het centrum zich verdelen over meerdere routes. Het in aanleg aanwezige winkelrondje is niet af en dat doet afbreuk aan de belevingswaarde van het centrum. 2.7.3 Het verblijfsklimaat Weinig besloten karakter De stedenbouwkundige opzet van het centrum van Geldrop wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van bijzonder veel ‘open’ ruimte. De meeste straten zijn relatief breed, en met name op de vier hoeken van de centrumruit lopen de zichtlijnen ook nog weg. Daarnaast zijn er veel pleinen (Marktplein, Kleine Heuvel) en andere grote open ruimtes, zoals rond de kerk. Hierdoor ontbeert het centrum beslotenheid en intimiteit, aspecten die vaak in positieve zin bijdragen aan de beleving van een winkelcentrum. Matige uitstraling bebouwing Een belangrijk gedeelte van de bebouwing in het centrum van Geldrop heeft een sterk gedateerde, deels onverzorgde uitstraling. De zeer matige externe presentatie van de bebouwing en het door de massaliteit ondorpse karakter van veel panden en gevelwanden, dragen sterk in negatieve zin bij aan het verblijfsklimaat in Geldrop centrum. Dit geldt met name voor de bebouwing rond het Marktplein en in de Korte Kerkstraat. In deze laatste straat is een deel van
25
de winkels door de luifels niet goed zichtbaar en hebben ze een donkere uitstraling. Naast de negatieve aspecten ten aanzien van de uitstraling van het centrum kunnen de nieuwbouw aan de Langstraat en de bebouwing aan het Heuvelplein worden genoemd als positieve elementen. Met name de uitstraling van het Heuvelplein is goed te noemen; dit is het enige echt mooie stukje van het winkelcentrum, door de aanwezigheid van meerdere historische panden. Menging met niet-winkelfuncties De aanwezigheid van enkele grote, dominante panden met nietwinkelfuncties drukt een negatieve stempel op de uitstraling van het noordelijke deel van centrum. Met name de panden van Rabobank, ABN-AMRO en ING-bank zorgen ervoor dat de uitstraling van het centrum als winkelcentrum hier te wensen overlaat. De kerk vormt een op zichzelf fraai, beeldbepalend element binnen het centrum, maar de aanpalende bebouwing doet sterk afbreuk aan de inpassing van dit bouwwerk in de omgeving. Inrichting openbare ruimte In het centrum van Geldrop is de inrichting van de openbare ruimte eveneens niet optimaal. Zowel de bestrating als het straatmeubilair zijn niet van hoge kwaliteit. Een voorbeeld van een negatief aspect ten aanzien van de inrichting is de breedte van de Korte Kerkstraat. De fietsenrekken in het midden van deze straat zijn in negatieve zin beeldbepalend. Ook vormt dit straatmeubilair functioneel een pro-
26
bleem, doordat het niet overal even gemakkelijk is om de straat over te steken. In algemene zin is ook de bestrating van het centrum in Geldrop niet van een goede kwaliteit. In de eerste plaats komt dit doordat de straat bestaat uit wel heel veel verschillende materialen. In de tweede plaats ook omdat er veel kuilen en bulten in de winkelstraten zitten. 2.7.4 Verkeers- en parkeersituatie Binnen het centrum zijn delen van de Heuvel en de gehele Korte Kerkstraat ingericht als zone voor langzaam verkeer. In de Langstraat en het oostelijke deel van de Heuvel is wel autoverkeer toegestaan. De busverbinding loopt ook door de Langstraat, waardoor het gemotoriseerde sterk het beeld van deze straat bepaalt. Dit geldt in mindere mate ook voor het aan de Heuvel gelegen Marktplein, dat ingericht is als parkeerlocatie. Hier wordt ook de weekmarkt gehouden. Bereikbaarheid Door ruimtelijke spreiding van de belangrijkste parkeerlocaties en de ligging aan hoofdontsluitingsroutes, is het centrum redelijk goed te bereiken vanuit de diverse Geldropse woonwijken. Wel is de parkeerontsluitingsstructuur aan de westzijde matig te noemen omdat
Hoofdstuk 2
met een zeer grote boog om het centrum heen gereden moet worden. Parkeervoorzieningen In het centrum van Geldrop zijn de parkeervoorzieningen redelijk verspreid over het centrum gesitueerd. Positief zijn de parkeermogelijkheden bij de twee supermarkten. De consument kan parkeren bij de ingang van de supermarkt, waarmee de functie als bronpunt sterk is. Ook is de relatie van het parkeren met het winkelaanbod in het centrum goed. Voor alle winkels zijn er parkeermogelijkheden op relatief korte afstand. Met name vanuit de parkeerplaats op het Bezorgershof zijn alle delen van het centrum goed te bereiken via doorsteekjes naar de Korte Kerkstraat, Heuvel en Langstraat. Tegelijkertijd zorgt deze voorziening voor veel parkeerzoekend verkeer in het centrum zelf, met name in de Langstraat. In het grootste deel van het centrum is sprake van betaald parkeren. De kosten hiervan bedragen € 0,10 per 8,5 minuten, of € 2,80 voor een hele dag. Dit tarief is redelijk acceptabel voor een centrum als Geldrop. Ook op basis van de gevoerde gesprekken en de consumentenenquête bestaat de indruk dat het betaald parkeren geen negatief gevolg heeft voor het centrum. Op diverse locaties is het sinds enkele jaren mogelijk achteraf te betalen. Hiervoor kan men een ‘Real Time Parkeerpas’ aanschaffen bij de gemeente en enkele winkels.
Hoofdstuk 2
27
2.8
Overige winkelgebieden
Naast Geldrop centrum zijn er nog enkele andere winkelgebieden in Geldrop. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op het aanbod van deze winkelcentra. Winkelcentrum De Coevering Wijkwinkelcentrum De Coevering is gelegen in het zuidoosten van de kern Geldrop in de wijk Coevering. Het centrum kan worden getypeerd als een doorsnee wijkwinkelcentrum. Zoals gebruikelijk in dergelijke centra, neemt de dagelijkse artikelensector een belangrijke plaats in. Ongeveer 80% van het winkelaanbod bestaat uit deze sector. Kenmerkend voor het centrum is de compleetheid aan dagelijkse artikelenwinkels. Zo zijn er twee supermarkten (Albert Heijn en Edah), twee drogisten (DA drogist en Schlecker), een bakker, slager, groentewinkel, kaaswinkel en een slijterij in het winkelcentrum te vinden. Naast de dagelijkse sector is er aanvullend een aantal niet-dagelijkse winkels gevestigd, zoals een modezaak, bloemenwinkel, dierenwinkel, sportzaak en een hobbywinkel. In de bijlage is in tabel 7.1 het aanbod van winkelcentrum De Coevering weergegeven.
28
Winkelcentrum Wielewaal Aan de noordzijde van de kern Geldrop is het winkelcluster Wielewaal te vinden. In dit cluster is een beperkt aantal winkels in de branches kleding en mode, plant en dier en levensmiddelen (bakker) en persoonlijke verzorging aanwezig. Verder valt vooral de Action op. Dit cluster is niet te typeren als een buurtwinkelcentrum, omdat er geen supermarkt in het cluster aanwezig is. Het verspreide aanbod In de kern Geldrop zijn verder verschillende winkels verspreid gevestigd. Voorbeelden van kleine winkelclusters zijn de vinden aan het St. Jozefplein, Eindhovenseweg en de Mierloseweg. Hiernaast zijn verschillende winkels verspreid in de woongebieden en op de bedrijventerreinen te vinden. St. Jozefplein In de wijk Braakhuizen Zuid ligt aan het St. Jozefplein een kleine winkelstrip, waarin een Aldi, een slager en een sportartikelenwinkel zijn gevestigd. Met name door de aanwezigheid van deze discountsupermarkt heeft dit centrum een bovenbuurtse/ -wijkse functie. Eindhovenseweg Aan de Eindhovenseweg is een klein winkelcluster te vinden met een C1000 supermarkt, een slijterij en een bloemen- en plantenwinkel. De bebouwing is functioneel met een grote parkeerplaats en goede bereikbaarheid, maar heeft een matige externe presentatie.
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 2
29
Mierloseweg Aan de Mierloseweg is een kleine strip met verschillende voorzieningen gelegen. Naast enkele winkels (modezaak, minisuper, ta bakzaak, rijwielen) zijn er meerdere horeca-voorzieningen, en dienstverlenende zaken aanwezig. Verspreid aanbod Verschillende detailhandelsvoorzieningen zijn verspreid over de gemeente gesitueerd. Zo is er nabij het centrum, in De Bleekvelden een Gamma-bouwmarkt gevestigd van ca. 2.120 m² wvo. Ook zijn op de bedrijventerreinen van de kern enkele grootschalige winkels te vinden, met name op bedrijventerrein Emopad. Op de hoek van het Emopad en Laan van Tolkien ligt hier een Boerenbond-winkel (1.674 m² wvo) en aan de zwembadweg een Groenrijk tuincentrum van 2.500 m² wvo.
30
Hoofdstuk 2
2.9
Sterke en zwakke punten samengevat
winkelen’ zijn redelijk goed in het centrum vertegenwoordigd
• Klein aandeel winkels in hoog marktsegment
In het volgende overzicht zijn voor zowel de gehele kern Geldrop als voor het centrum van Geldrop in het bijzonder de sterke en zwakke punten weergegeven.
• Cluster van dagelijkse artikelen aan de • Winkels zijn gemiddeld klein van
Kern Geldrop
• Goede parkeermogelijkheden
noordzijde van het centrum • Meerdere marktsegmenten en specialismen aanwezig
Sterk
Zwak
• Redelijk goede bereikbaarheid
• Sterke concentratie winkelaanbod in
• Relatief beperkt aanbod dagelijkse
• Beperkte leegstand
het centrum • Slechts beperkt achterblijvende om-
artikelensector • Sterk achterblijvend winkelaanbod
vang van het winkelaanbod op het
in de sector niet-dagelijkse artikelen,
gebied van het ‘recreatief-winkelen’-
met name in de PDV- en GDV-
aanbod • Duidelijke positionering winkelcen-
branches
schaal • Matige uitstraling panden en gevelwanden in delen van het centrum • Storende aanwezigheid nietwinkelfuncties in het centrum • Inrichting openbare ruimte matig • Geen volledig winkelcircuit • Omvang en uitstraling horecaaanbod • Beperkte mogelijkheden achteraf betalen voor parkeren (via een pas)
• Verspreide aanwezigheid veel win-
trum De Coevering (boodschappen-
kelaanbod in zowel dagelijkse als
centrum)
niet-dagelijkse artikelensector • Enkele onduidelijk geprofileerde kleinere winkelcentra
Geldrop centrum Sterk
Zwak
• Bijna alle branches zijn in het centrum
• Relatief klein aanbod dagelijkse
aanwezig
artikelen in het centrum
• Mogelijkheid tot lopen winkelrondje
• Hoewel bijna alle branches aanwe-
• Er zijn enkele trekkers goed verspreid
zig zijn, is de omvang van de ver-
over het centrum te vinden • De branches waar de nadruk in het koopgedrag ligt op het ‘recreatief-
Hoofdstuk 2
koopruimte en aantal winkels beperkt • Klein warenhuis
31
32
Hoofdstuk 2
3.
CONSUMENTENPROFIEL
inwonertal stijgen richting 40.000. De kern Geldrop zal naar verwachting stijgen tot een inwonertal van ongeveer 29.000 in 2015. 3.1.2 Gemiddeld bestedingsniveau
3.1
Draagvlakanalyse
3.1.1 Bevolking en woningbouw De gemeente Geldrop-Mierlo telde op 2 januari 2005 37.850 inwoners en ongeveer 16.000 woningen 7. De grootste kern van de gemeente is Geldrop, waar 27.860 mensen woonachtig zijn in ca. 12.000 woningen. Het woningaanbod in de gemeente Geldrop-Mierlo zal in de komende jaren flink groeien. Deze groei wordt door een aantal aspecten veroorzaakt. In de eerste plaats zijn er in SRE-verband afspraken gemaakt met de gemeente Geldrop-Mierlo om een aanzienlijk aantal woningen in deze periode toe te voegen aan de voorraad. In de tweede plaats zal de gemeente het woningbouwrestant uit de Vinex-periode op zich nemen. In de derde plaats is in de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven (BSGE) afgesproken dat Geldrop-Mierlo zal voorzien in de woningvraag van Eindhoven voor de periode na 2010. In de gemeente Geldrop-Mierlo bestaat de totale omvang van woningbouwplannen voor de periode tot 2015 uit maximaal 2.400 woningen. De totale voorraad zal daarmee stijgen van ca. 16.000 woningen in 2005 tot ca. 18.400 woningen in 2015. Hiermee zal het 7
bron: Woonvisie Geldrop-Mierlo 2005 - 2015
Hoofdstuk 3
Met een besteedbaar inkomen van € 13.000,- per hoofd van de bevolking, ligt het inkomen in Geldrop bijna 1% boven het landelijk gemiddelde. Bij een afwijking kleiner dan 5% wordt geen correctie toegepast op de bestedingscijfers. Voor dagelijkse artikelen is de gemiddelde toonbankbesteding € 2.078,- per persoon per jaar en voor niet-dagelijkse artikelen € 2.288,- per persoon per jaar 8. BRO verwacht niet dat de toonbankbestedingen in de toekomst sterk zullen toenemen.
3.2
Koopgedrag consumenten Geldrop
3.2.1 Telefonisch consumentenonderzoek In oktober is een telefonisch consumentenonderzoek uitgevoerd onder de inwoners van Geldrop. Er zijn in totaal 395 enquêtes afgenomen. In dit onderzoek is enerzijds aandacht geschonken aan de koopstromen in de dagelijkse en niet-dagelijkse artikelensector en anderzijds aan het consumentengedrag en de mening van de consument.
8
Bron: Bestedingen en Marktaandelen, Cijfers 2005
33
Figuur 3.1: Verdeling koopkracht dagelijkse artikelensector
Overig Geldrop 3%
Eindhoven 3%
Elders 2%
St. Jozefsplein 7% Eindhovenseweg 15%
De Coevering 20%
Geldrop centrum 50%
Figuur 3.2: Verdeling koopkracht niet-dagelijkse artikelensector
Helmond 2%
Eindhoven 35%
34
Mierlo 1%
Elders buiten regio Elders in regio 5% 4%
Geldrop 53%
Hoofdstuk 3
3.2.2 Koopstromen Koopkrachtbinding dagelijkse artikelensector De koopkrachtbinding in de dagelijkse artikelensector op de kern Geldrop ligt met 95% op een goed, gemiddeld niveau. Bolt (2003) geeft, voor plaatsen met 20.000 tot 30.000 inwoners die zijn gelegen binnen een afstand van 6 km tot een plaats van hogere orde, een indicatie van 86 tot 94%. Wel werd in 1996 nog 99% gemeten 9. Een groot deel van de koopkracht in de dagelijkse artikelensector wordt gebonden door het centrum van Geldrop (51%). Andere aankoopplaatsen die een relatief groot deel van de dagelijkse koopkracht aan zich binden, zijn winkelcentrum De Coevering (20%) en het cluster aan de Eindhovenseweg (15%). Koopkrachtbinding niet-dagelijkse artikelensector De niet-dagelijkse artikelensector in de kern Geldrop bindt in totaal ca. 53% van de eigen koopkracht. Deze koopkrachtbinding komt overeen met plaatsen met een vergelijkbare omvang en ligging. Bolt (2003) geeft voor vergelijkbare plaatsen een indicatie tussen 40% en 54%. Het IMK kwam in 1996 nog tot 67% voor de sector duurzame en overige artikelen (= niet-dagelijkse artikelen en persoonlijke verzorging). De koopkrachtbinding is het afgelopen decennium dus wel aanzienlijk teruggelopen. Dit is ook een landelijk beeld door onder andere de toegenomen mobiliteit. Het grootste deel van de gebonden koopkracht komt terecht in het centrum van Geldrop, namelijk 42%. Andere aankoopplaatsen waar
de gebonden koopkracht naartoe gaat zijn bijvoorbeeld Wielewaal (2%), het cluster aan de Mierloseweg (2%) en overig Geldrop (6%). Koopkrachtafvloeiing niet-dagelijkse artikelensector Er vloeit ca. 47% van de koopkracht af naar andere plaatsen. De belangrijkste plaatsen waar de Geldropse consumenten inkopen doen, zijn Eindhoven (35%), Helmond (2%) en Nuenen (2%). In tabel 3.1 is de kooporiëntatie van de Geldropse consument per branche weergegeven. Met name de aankopen in de niet-dagelijkse branches kleding en mode, bruin- en witgoed en wonen doet men vaak buiten de kern Geldrop. De belangrijkste plaats waar men de inkopen op dit gebied doet, is Eindhoven (met name Binnenstad). Tabel 3.1: Koopstromen Geldrop naar sector & branche Dag. Kleding Art.
Hobby
en
Huish. Art.
mode
Bruin-/
DHZ-
wit-
art.
wonen
N-Dag
goed
Art.
51%
41%
67%
48%
62%
35%
45%
17%
42%
Overig Geldrop
44%
1%
5%
9%
2%
19%
40%
4%
11%
Mierlo
1%
2%
0%
1%
0%
0%
1%
2%
1%
Binnenstad Eindh o-
1%
43%
23%
30%
28%
30%
4%
22%
28%
Overig Eindhoven
2%
3%
1%
4%
3%
6%
5%
27%
7%
Helmond
0%
3%
0%
1%
1%
1%
1%
1%
2%
Nuenen
0%
0%
0%
1%
0%
5%
2%
6%
2%
Overig Regio
0%
2%
0%
2%
1%
1%
1%
4%
2%
Buiten Regio
0%
4%
3%
5%
2%
2%
2%
15%
5%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
ven
IMK 1996.
Hoofdstuk 3
Totaal
Geldrop Centrum
Totaal 9
Me dia
35
Vergelijking koopkrachtbindingscijfers Ter vergelijking hebben we voor enkele snel gegroeide plaatsen die gelegen zijn onder de rook van grotere plaatsen in Zuid-Holland en Utrecht de koopkrachtbinding aan het centrum weergegeven. Deze is recent gemeten in het kader van een grootschalig koopstromenonderzoek.
Bezoekmotief dagelijkse artikelen Motieven die voor respondenten het belangrijkst zijn bij de keuze van een centrum voor de dagelijkse boodschappen, zijn nabijheid (41%), gemak (21%), goed bereikbaar (10%) en goede keuzemogelijkheden (10%). Deze motieven liggen ook ten grondslag aan de keuze van de respondenten om Geldrop centrum te bezoeken.
Tabel 3.2: Koopkrachtbinding aan het centrum
Bezoekmotief niet-dagelijkse artikelen Voor de inwoners van Geldrop die de meeste bestedingen in de niet-dagelijkse artikelensector doen in Geldrop centrum blijken motieven als gemak (33%), nabijheid (31%), goede keuzemogelijkheden (24%) en winkelen in de eigen stad (8%) het belangrijkst te zijn. Bijna 30% van de respondenten geeft aan de niet-dagelijkse artikelen meestal in een andere plaats dan Geldrop centrum te doen. De belangrijkste reden die hiervoor wordt gegeven, is dat er te weinig keuzemogelijkheden zijn in het centrum van Geldrop (60%). In het verlengde daarvan wordt als tweede reden genoemd dat er te weinig winkels in het centrum aanwezig zijn (17%).
InwonerGemeente
tal
Omvang Koopkrachtbinding Centrum
Dagelijks
Nietdagelijks
IJsselstein
33.500
11.394
30%
35%
Houten
42.300
16.463
65%
36%
Zwijndrecht
45.300
17.811
40%
39%
Berkel en Rodenrijs
18.200
11.051
72%
39%
Hendrik Ido Ambacht
22.900
9.395
39%
28%
Naaldwijk (Centrum-De Tuinen/ Cen-
17.600
29.986
61%
52%
trum-elders) *
Aandeel Centrum - De Tuinen 33% dagelijks en niet-dagelijks 41%. De Tuinen is een nieuw overdekt winkelgebied.
3.2.3 Consumentengedrag In het telefonisch consumentenonderzoek zijn naast de vragen met betrekking tot de aankoopplaatsen ook enkele kwalitatieve vragen aan de respondenten gesteld. Hier zullen we ingaan op deze uitkomsten van het onderzoek.
36
Bezoekfrequentie Het grootste deel van respondenten geeft aan één keer per week of vaker het centrum van Geldrop te bezoeken (87%). Slechts 7% bezoekt het centrum van Geldrop één keer per maand of minder vaak. Evenals het centrum van Mierlo wordt het centrum van Geldrop dus zeer frequent door de eigen bevolking bezocht.
Hoofdstuk 3
Tabel 3.3: Bezoekfrequentie Geldrop centrum Geldrop
Mierlo
Meer keer per week
62%
76%
1x per week
25%
16%
1x per 14 dagen
6%
3%
1x per maand
3%
3%
Minder vaak
4%
1%
Nooit
0%
1%
100%
100%
395
401
Totaal Absoluut
Vervoerswijze Van de respondenten die aangeven wel eens in het centrum van Geldrop te komen, geldt de (brom)fiets als belangrijkste vervoermiddel. Ongeveer 60% geeft aan met dit vervoermiddel naar het centrum te komen. Het tweede vervoermiddel waarmee men naar het centrum van Geldrop komt is de auto/motor (25%). De verschillen tussen de centra van Mierlo en Geldrop zijn op dit punt klein. Tabel 3.4: Vervoerswijze voor bezoek Geldrop centrum Geldrop
Mierlo
Te voet
14%
12%
Fiets of bromfiets
59%
60%
Auto/motor
25%
27%
1%
1%
Gebracht/ meerijden Anders Totaal Absoluut
Hoofdstuk 3
1%
0%
100%
100%
394
398
Ontwikkeling door de tijd Aan de respondenten is gevraagd of zij de laatste twee jaar meer of minder naar het centrum van Geldrop bezoeken. Ca. 11% geeft aan het centrum meer te bezoeken, tegen 6% van de respondenten die zegt het centrum minder te bezoeken. In de afgelopen jaren ontwikkelt het bezoek zich dus positief. Als belangrijkste reden waarom men het centrum meer bezoekt in de afgelopen twee jaar worden de volgende motieven gegeven: nabijheid (15%), meer tijd (15%%), vanwege gezinsleden (12%) en door goede keuzemogelijkheden (12%). De redenen die het meest genoemd worden om het centrum minder te bezoeken zijn: we winkelen minder in het algemeen (17%), minder tijd (13%), geen gezellige sfeer (9%) en vanwege leeftijd (9%). Per saldo worden Eindhoven en Helmond naar eigen zeggen minder door de inwoners van Geldrop bezocht. Beoordeling Geldrop Centrum Om een beeld te krijgen hoe de consumenten oordelen over het centrum van Geldrop, is aan de respondenten gevraagd een rapportcijfer te geven voor verschillende aspecten. In tabel 3.4 is een samenvatting gegeven met de gemiddelde cijfers voor Geldrop centrum en voor enkele andere centra.
37
Het verblijfsklimaat van het centrum wordt beoordeeld aan de hand van de aspecten inrichting en sfeer en gezelligheid. Beide aspecten scoren een 6, waarmee gesteld kan worden dat het centrum op dit punt nog om verbeteringen vraagt.
Amstelveen
Den Bosch
7,4
7,4
-
-
-
6,1
7,3
-
7,0
7,1
7,3
7,2
7,0
-
-
-
7,2
-
6,3
6,4
6,9
7,7
6,6
6,9
6,9
7,1
6,7
6,1
6,0
6,1
7,2
7,1
6,8
7,2
-
7,3
6,9
6,6
7,1
7,4
Gemiste winkels In het telefonisch consumentenonderzoek is aan de respondenten, die aangeven bepaalde winkels te missen, gevraagd welke winkels men mist in het centrum van Geldrop. Deze vraag heeft veel suggesties opgeleverd, welke naar een aantal belangrijkste groepen zijn samengevat. Het meest gemist worden: • kledingzaken (48%) • warenhuizen (19%) • bruin- en witgoedzaken (10%) • horeca (9%) • schoenenzaken (7%)
In de vergelijking met andere (grotere) centra is te zien dat verschillende aspecten in het centrum van Geldrop niet bijzonder goed worden beoordeeld. Aspecten waar de respondent wel positief over is, zijn de kwaliteit van de winkels en het aantal winkels. Ook de beoordeling van de variatie van het assortiment is redelijk.
Bij de suggesties voor kledingzaken worden enerzijds specifieke winkels genoemd (zoals bijvoorbeeld C&A en H&M) en anderzijds in het algemeen meer kledingwinkels, meer herenmodezaken etc. Met betrekking tot warenhuizen worden met name winkels als V&D, Bijenkorf en Xenos genoemd.
De respondenten in Geldrop zijn in hoofdlijnen niet erg positief gestemd over de horeca, het verblijfsklimaat en de parkeergelegenheid en bereikbaarheid van het centrum. Voor wat betreft de horeca wordt zowel de kwaliteit als het aantal horecaondernemingen matig beoordeeld vergeleken met andere plaatsen.
Suggesties Door de respondent worden verschillende suggesties en aanbevelingen gedaan ter verbetering van het centrum van Geldrop. De meeste suggesties die worden genoemd, hebben betrekking op de volgende punten:
aantal winkels
7,0
6,9
variatie in assortiment
6,8
7,0
kwaliteit horeca
6,1
7,0
aantal/ variatie horeca
5,8
6,7
warenmarkt
6,8
6,8
7,2
-
-
sfeer/ gezelligheid
6,0
6,7
6,3
6,3
7,3
inrichting
6,0
6,3
6,4
6,1
7,1
parkeermogelijkheden
6,1
6,1
6,1
6
6,2
autobereikbaarheid winkels
6,2
6,5
6,2
6,1
Algemeen oordeel
6,5
6,8
6,7
6,7
38
Tiel
7,5
Weert
7,3
Tilburg
kwaliteit winkels
Oss
Mierlo
6,5
Geldrop
Venlo
Tabel 3.5: Rapportcijfers centrum van Geldrop en andere plaatsen
6,8
6,8
7,3
6,6
-
-
-
-
6,6
6,7
-
-
7
7,2
7,1
6,7
7,1
7,3
-
-
Hoofdstuk 3
• • • • • •
horeca (27%) sfeer en gezelligheid (22%) parkeren (17%) autovrij centrum (14%) inrichting van het centrum (13%) opknappen van de bibliotheek (13%).
Bij de suggesties in deze categorieën komen veel verschillende opties naar voren. Enkele belangrijke zijn: meer terrasjes/ horeca (25%), meer gezelligheid (18%) en een betere aankleding van het centrum (11%).
•
• •
•
• Vrijetijdsvoorzieningen Specifiek met betrekking tot vrijetijdsvoorzieningen is aan de respondenten gevraagd welke men mist in het centrum van Geldrop. De vrijetijdsvoorziening die het meest gemist wordt in het centrum is horeca. Bijna 53% geeft aan horeca in het algemeen te missen. Specifiek genoemd zijn lunchrooms, eetcafés en terrasjes. Naast de Horeca mist men ook een bioscoop/ filmhuis (36%), uitgaansgelegenheden (14%) en een klein theater (9%).
3.3 •
Het centrum heeft een belangrijke positie in Geldrop. Het grootste deel van de gebonden koopkracht komt hier terecht. (dagelijks 51%, niet-dagelijks 42%). De koopkrachtafvloeiing in de niet-dagelijkse artikelensector komt met name terecht in Eindhoven, namelijk 35%. De beoordeling door de inwoners van Geldrop van het winkel aanbod en de markt is goed. De horeca, het verblijfsklimaat en bereikbaarheid krijgen een matige beoordeling. Er worden met name winkels als mode, warenhuis en elektronica in het centrum gemist. Eveneens worden horeca/terrassen door de consumenten gemist. Suggesties die worden gedaan hebben vooral betrekking op méér sfeer en gezelligheid en een betere inrichting van de openbare ruimte.
Conclusies De koopkrachtbinding ligt op een normaal niveau (dagelijks 95%, niet-dagelijks 53%). Wel is er een afname te zien in de niet-dagelijkse sector.
Hoofdstuk 3
39
40
Hoofdstuk 3
4.
TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN DETAILHANDEL EN BELEID 4.1
Algemene trends en ontwikkelingen
4.1.1 Algemene consumententrends Door mobielere consument wordt concurrentie groter Huishoudensverdunning, individualisering, flexibilisering, welvaartsstijging en de toename van het aantal tweeverdieners hebben de groei van de mobiliteit sterk gestimuleerd. Met de toegenomen actieradius wordt het referentiekader van consumenten groter. Als gevolg hiervan neemt de concurrentie tussen winkelgebieden toe. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm worden daardoor belangrijker. Zeker voor boodschappen blijft nabijheid echter het belangrijkste bezoekmotief. Dit aanbod moet dan wel voldoen aan de gestelde eisen. Winkelen als vorm van vrijetijdsbesteding krijgt concurrentie Door de toegenomen mobiliteit en toename van de actieradius krijgt winkelen als vorm van vrijetijdsbesteding steeds meer concurrentie. Vroeger gingen we ter ontspanning naar een binnenstad om te winkelen. Tegenwoordig besteden we onze tijd ook meer en meer aan bijvoorbeeld sporten, een dagje pretpark of een weekendje weg. Het referentiekader van de consument neemt dus toe, terwijl onze vrije tijd afneemt.
Hoofdstuk 4
Dit leidt ertoe dat we kritischer worden in hoe en waar we onze tijd besteden. Voor onze ‘spaarzame’ tijd gaan we op zoek naar ‘gegarandeerde beleving’. We bezoeken alleen nog winkelgebieden die kunnen voldoen aan onze wensen. Zo zal de consument naast het winkelaanbod in Geldrop ook andere aankoopplaatsen bezoeken, zoals Eindhoven, Helmond of ‘s-Hertogenbosch. Consument steeds prijsbewuster De prijsstelling van producten is en blijft een belangrijke factor bij de keuze voor een winkel of winkelgebied. De klantentrouw staat hierdoor mede onder druk. Wanneer we elders een product goedkoper kunnen krijgen dan waar we dit ‘gewoonlijk’ kopen, kopen we het daar. Het prijsbewustzijn is het duidelijkst zichtbaar bij supermarkten. De discounters hebben marktaandeel gewonnen. Albert Heijn heeft in de ‘prijzenoorlog’ marktaandeel terugwonnen, maar het winkelbedrijf Laurus heeft daarentegen grote verliezen moeten incasseren. Dit alles door een consument die steeds prijsbewuster zijn inkopen doet. Consumentenbestedingen weer in de lift Na een aantal magere jaren hebben de consumenten weer meer vertrouwen in de economie en de winkelbestedingen nemen weer toe. Maar ook de bestedingen aan diensten, vervoer en communicatie nemen toe, evenals de aankopen via internet. De verwachting is dat de consumentenbestedingen de komende jaren een beperkt groeiende trend blijven laten zien.
41
Bezoekdoel versus verwachtingspatroon Het verwachtingspatroon ten aanzien van een bepaald centrum wordt ingegeven door het bezoekdoel van de consument. Het gaat hierbij om elementen als de kwaliteit van het aanbod, de keuzemogelijkheden, prijsstelling, winkelinrichting, uitstraling, sfeer en externe omgevingskwaliteit. Het bezoekdoel en de daaraan gekoppelde verwachtingspatronen kunnen in drie hoofdcategorieën worden ingedeeld: • Het doen van boodschappen moet snel en eenvoudig kunnen. Voldoende parkeergelegenheid, liefst voord de deur, is daarbij een essentiële randvoorwaarde • Dit geldt ook voor de doelgerichte laagfrequente aankopen, zoals doe-het-zelfartikelen of woninginrichting. Efficiëntie, veel keus en one-stop-shopping zijn daarbij belangrijke thema’s. • Gaat men ‘recreatief winkelen’ waarbij het kijken en vergelijken centraal staat, dan stelt men hoge eisen aan comfort, sfeer, gezelligheid en keuzemogelijkheid. Het gaat hierbij immers veel meer om ontspanning, verrassing en belevenis, dan om noodzaak en efficiëntie.
combineerd met horeca en leisure. Verder worden binnensteden hergewaardeerd, met name door de functiemenging die hier van oudsher al sterk aanwezig was. Schaalvergroting zet door In veel branches wordt gezocht naar de maximale c.q. optimale schaal in winkeloppervlak. Bij supermarkten is dit al jarenlang een proces met als exponenten winkels met een schaalgrootte van 3.000 m² wvo en meer. Verder geldt dit ook voor bijvoorbeeld bouwmarkten, elektronica, persoonlijke verzorging, rijwielen, sport, boeken en dierenartikelen. De zeer grootschalige zaken kunnen door hun omvang en aantrekkingskracht zowel positieve als negatieve effecten hebben op de verzorgingsstructuur.
4.1.2 Algemene aanbodtrends De retail reageert op de veranderde consument De traditionele winkelhiërarchie staat op de helling. De retail reageert op de veranderende consument met schaalvergroting, specialisatie en filialisering. Daarnaast komen nieuwe elementen van leisure en retailconcepten op, zoals bijvoorbeeld het Designer Outlet Centre in Roermond. Detailhandel wordt daarbij steeds vaker ge-
42
Tegentrend van schaalverkleining en specialisatie Tegenover de schaalvergroting is tegelijk een trend van schaalverkleining en (super)specialisatie waar te nemen. Steeds vaker duiken winkels op met een zeer specialistisch of bijzonder assortiment. Voorbeelden hiervan zijn de modeaccessoires winkel Six, koffiespeciaalzaken, maar ook Oil&Vinegar.
Hoofdstuk 4
Opleving dorps-, wijk-, en stadsdeelcentra Er is een opleving gaande van dorps-, wijk- en stadsdeelcentra. Het aanbod in deze centra wordt meer geconcentreerd en vooral de supermarkten maken een schaalsprong. Steeds vaker wordt gekozen voor de renovatie en uitbreiding van dit type centra. Voorbeelden hiervan in Zuidoost Brabant zijn Asten, Deurne, Nuenen, Eersel, Reusel en Son. Expansie ketens Diverse winkelketens zijn inmiddels weer expansief. Soms gaat het om nieuwe ketens die zich in Nederland willen vestigen (waarbij in het verleden het succes nogal wisselend is geweest), maar meestal om gevestigde ketens die hun aantal vestigingen uitbreiden. Men begint vaak met filialen in grote marktgebieden, om vervolgens ook in kleinere marktgebieden vestigingen te openen. Door hier op in te spelen, kan de koopkrachtafvloeiing naar grote steden beperkt worden. Parkeren en bereikbaarheid worden steeds belangrijker Het aantal auto’s neemt snel toe. Datzelfde geldt voor het autogebruik. Het belang van een goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid neemt daardoor voor winkelvoorzieningen toe. Niet voor niets wordt vaak gezegd ‘No parking, no business’. Ruimtelijke hiërarchie Onder invloed van de vraag- en aanbodontwikkelingen is de traditionele winkelhiërarchie langzaam komen te veranderen. Het kaartbeeld verschuift steeds verder naar een functionele hiërarchie. Daarin zijn niet meer de ligging, omvang en verzorgingsgebied de
Hoofdstuk 4
centrale begrippen voor de typering van een winkelgebied, maar gaat het meer om de kwalitatieve en functionele invulling van een centrum. Globaal zijn in deze functionele hiërarchie de volgende centra te benoemen: • Centra met basisvoorzieningen: de boodschappencentra. Hoge dichtheid, gericht op gemak, voornamelijk boodschappen, supermarkten als trekker. Gemak, efficiëntie, regelmatig bezoek en nabijheid zijn kernbegrippen. • Grootschalige cluster: gericht op laagfrequente aankopen, vervangingsaankopen, woninginrichting, doe-het-zelf, enz. Gemak, helderheid, parkeren en bereikbaarheid zijn kernbegrippen. • Binnensteden: hier staat het recreatieve winkelen centraal. De consument komt hier om zich te ontspannen en te vermaken. Voor het winkelen is mode daarbij de basis. Andere luxe producten, zoals juwelier, boeken, media, cosmetica zorgen voor een totaal pakket. Vermaak, sfeer, verrassing zijn kernbegrippen. • Stadsdeelcentra en grotere dorpscentra: Boodschappen doen en recreatief winkelen op beperktere schaal (efficiënt recreatief winkelen) worden hier gecombineerd. Compactheid, compleetheid, overzichtelijkheid en bekendheid zijn kernbegrippen. Met name bij de dorpscentra kunnen lokale ondernemingen hierbij voor de benodigde uniciteit zorgen. Klanten komen specifiek bij deze winkels voor kwaliteit, service persoonlijke benadering en specialisme. Maar de consument vraagt daarnaast tevens om de aanwezigheid van de bekende landelijke formules.
43
4.2
Beleid
4.2.1 Landelijk beleid Nota Ruimte In 2005 heeft de Tweede Kamer de Nota Ruimte goedgekeurd. De hoofdlijn in de nota is decentralisatie. De verantwoordelijkheden voor een nadere invulling van het ruimtelijke beleid worden bij de provincies en gemeente neergelegd. Het rijk benoemt slechts de kaders middels een integraal locatiebeleid voor voorzieningen en bedrijven. Tot nu toe stond het ruimtelijk beleid een beperkt aantal branches toe op perifere locaties. Vanuit de markt wordt de druk echter steeds groter om ook andere branches, zoals bruin- en witgoed en sport en spel op perifere locaties toe te staan. De Nota Ruimte biedt gemeenten meer mogelijkheden het ruimtelijk beleid op dit vlak naar eigen inzicht in te vullen. Opheffen branchebeperking geen vrijbrief Het opheffen van de branchebeperking in het Rijksbeleid is geen vrijbrief voor de detailhandel om zich nu overal te mogen vestigen. Uitgangspunt van het rijksbeleid blijft namelijk het bieden van een goede plaats voor ieder bedrijf, zodat een optimale bijdrage kan worden geleverd aan de versterking van de kracht van steden en dorpen. Een van de doelstellingen van het nieuwe integrale locatiebeleid is bovendien het versterken van de leefbaarheid, waarbij gestreefd wordt naar kwaliteit en variatie in vestigingsplaatsen voor alle stedelijke activiteiten, met aandacht voor functiemening en kwaliteit voor de leefomgeving
44
4.2.2 Provinciaal beleid Beleidsbrief Bedrijventerreinen en Streekplan De provincie Noord-Brabant heeft in 2004 een Beleidsbrief Bedrijventerreinen, zelfstandige kantoorvestigingen, detailhandel en voorzieningen vastgesteld. Deze brief geeft aanwijzingen voor vertaling van het Streekplan 2002, de bijbehorende partiële herziening 2004 en de uitwerkingsplannen in ruimtelijke plannen. Het provinciaal detailhandelsbeleid is gericht op het versterken van de bestaande verzorgingsstructuren. Drie belangrijke subdoelen worden onderscheiden: • Ondersteunen van de economische en culturele motorfunctie van stedelijke regio’s en centra. • Behoud van de kwaliteit van de leefomgeving vooral in kleine kernen. Aanwezigheid van detailhandel en overige voorzieningen is daarbij een belangrijk aspect. • Aard en omvang van de detailhandelsvestigingen wordt afgestemd op de aard, omvang en functie van de kern om zo de detailhandelsstructuur te behouden. Ontwikkelingen die bovenstaande belangen bedreigen, dienen te worden tegengegaan. Detailhandelsvoorzieningen zijn als regel geconcentreerd in binnenstedelijke en buurtgebonden winkelconcentratiegebieden. Alleen voor detailhandel die qua aard van de branche, omvang van de goederen of verkeersaantrekkende werking afwijkt, geldt dat deze zich vaak niet binnenstedelijk of buurtgebonden kan vestigen.
Hoofdstuk 4
Genoemd worden de traditionele PDV-branches. Dergelijke detailhandel dient zich, bij voorkeur geconcentreerd, te vestigen aansluitend aan bestaande of nieuw te ontwikkelen winkelconcentratiegebieden of op een specifiek daartoe door het gemeentebestuur aangewezen gebied, goed ontsloten en gelegen binnen of aansluitend aan bestaand stedelijk gebied. 4.2.3 Gemeentelijk beleid
De bezoekers van het centrum moeten goede mogelijkheden hebben om te parkeren en er moet sprake zijn van een goede bereikbaarheid. In het centrum van Geldrop is grotendeels sprake van betaald parkeren. Bij betaald parkeren kan het Real-Time parkeersysteem, dat met de komst van nieuwe meters mogelijk is gemaakt, bijdragen aan het verbeteren van de parkeermogelijkheden. Ten aanzien van de bereikbaarheid moet gekeken worden naar betere oplossingen.
In het Economische beleids- en actieplan geeft de gemeente Geldrop-Mierlo de richting aan waar zij naartoe wil met de kern Geldrop. Gesteld wordt dat het centrum van Geldrop een belangrijke boodschappenfunctie heeft, maar dat het in bepaalde mate een verblijfscentrum kan worden. De gemeente zet daarom onder andere in op de realisatie van horeca in het centrum. Verder is de gemeente van mening dat de loopgebieden in de winkelcentra veilig en vrij van obstakels moeten worden.
Verder worden voor 2007 de volgende acties geformuleerd: • De fietsenstallingen worden na onderzoek toegevoegd en op de beste plaats gesitueerd. • De gemeente stelt reclamebeleid op. • De gemeente gaat in gesprek met de winkeliers om een betere bevoorrading te creëren. • De gemeente gaat het betaald parkeren op vrijdagavond afschaffen.
De gemeente geeft tevens aan dat de kern Geldrop het niet in zich heeft om sterk te groeien, zoals andere plaatsen als Veldhoven en Valkenswaard. De reden hiervoor is de ligging ten opzichte een grote stad, waardoor er veel koopkrachtafvloeiing is. Om ervoor te zorgen dat meer consumenten worden gebonden aan de eigen kern moet er een kwalitatief beter aanbod komen. Clustering van winkels wordt gezien als middel om de koopkracht zoveel mogelijk te behouden. In het verlengde daarvan wordt de keuze gemaakt dat perifeer gelegen winkels niet wenselijk zijn.
De gemeente stelt verder ook reclamebeleid en horecabeleid op.
Hoofdstuk 4
45
4.3
Plannen en ontwikkelingen
In zowel Geldrop als omgeving wordt niet stil gestaan op het gebied van detailhandelsontwikkeling. In deze paragraaf zal puntsgewijs worden ingegaan op deze ontwikkelingen. Geldrop • De Edah supermarkt in het centrum van Geldrop wordt een Nettorama. • Winkelcentrum De Coevering zal in de komende tijd worden gerenoveerd en uitgebreid. Het pand van supermarkt Albert Heijn zal worden uitgebreid, waarna Super de Boer zijn intrek in het pand zal nemen. Door de verkoop van Edah door Laurus zal de Edah in winkelcentrum De Coevering een andere supermarktinvulling krijgen. De nieuwe formule is nog niet bekend. • De Albert Heijn die nu in winkelcentrum De Coevering is gevestigd, zal bij gereedkomen van hun nieuwe pand, verhuizen naar de wijk Genoenhuis. • Doe-het-zelfzaak Fixet zal verplaatsen naar bedrijventerrein Emopad.
•
•
•
• Elders • Het Helmondse PDV-cluster aan de Engelseweg zal in de komende tijd zijn functie verder versterken, doordat meer detailhandel zich op de locatie zal vestigen.
46
De verbetering van het winkelaanbod in Helmond centrum, die in de afgelopen jaren al heeft plaatsgevonden, zal naar de toekomst toe verder worden doorgezet. Zowel het winkelapparaat als het leisureaanbod van Helmond zal daardoor fors groeien. In Nuenen wordt gewerkt aan de invulling van een centrumvisie. Eind 2005 is met dit proces gestart. Een probleem dat men wil aanpakken met het centrumplan is de verspreide ligging van de winkelgebieden aan weerskanten van het Park. Verder heeft Nuenen de primeur gehad van de 4e generatie C1000supermarkt, en zal een moderne Intratuin-tuincentrum gerealiseerd worden. In Eindhoven is het centrum recent versterkt (Piazza) en is de herstructurering van winkelcentrum Woensel zo goed als gereed. Er zijn plannen voor een verdere uitbreiding van Ekkersrijt en voor nieuwe winkelontwikkelingen in Strijp S en bij Meerhoven (Nimbus). Ook de Admirant is een belangrijk project in Eindhoven. In Mierlo wordt gestreefd naar een versterking van het centrum. Met name de herontwikkeling van winkelcentrum Den Binnen is hierbij een belangrijk project.
Hoofdstuk 4
4.4
Kansen en bedreigingen samengevat
Op basis van de voorgaande hoofdstukken kunnen kansen en bedreigingen worden geformuleerd voor de detailhandel in Geldrop. In onderstaand schema worden deze weergegeven. Kansen •
•
•
•
Bedreigingen
Het draagvlak in het primaire ver- •
Door de toegenomen mobiliteit
zorgingsgebied zal groeien door
kiezen
woningbouw en toename van de
sneller voor buiten de eigen plaats
bevolking.
of wijk inkopen te doen of te gaan
Tegenwoordig is een opleving te
winkelen.
zien van dorps- wijk en stadsdeel- •
Door de trend van schaalvergroting
centra. Vernieuwing van het cen-
moet het draagvlak voor winkels
trum past in deze gedachte.
steeds groter worden. Hierdoor
De consument is steeds prijsbewus-
komen kleinere winkelcentra onder
ter geworden. Het aanbod van
druk te staan.
Geldrop, met een midden tot laag •
In de nabije toekomst zal er een
segment, sluit hier goed op aan.
extra supermarkt in Genoenhuis
De consumentenbestedingen zitten
komen en zal de supermarkt in De
weer in de lift. De verwachting is
Coevering worden vergroot. Het
dat de consumentenbestedingen in
aanbod in het centrum zal daarmee
de komende jaren een licht stijgende trend laten zien. • •
consumenten
er
steeds
meer concurrentie krijgen. •
Het concurrerend aanbod in de
In veel branches vindt modernise-
omgeving zal verder worden ver-
ring en schaalvergroting plaats.
sterkt.
De gemeente Geldrop-Mierlo heeft meerdere projecten ter versterking van het centrum op het programma staan
Hoofdstuk 4
47
48
Hoofdstuk 4
5.
FUNCTIONEREN EN DISTRIBUTIEVE RUIMTE
Met de informatie over het aanwezige aanbod, de vraag en trends en ontwikkelingen, welke in voorgaande hoofdstukken aan de orde is gekomen, kan voor de huidige en toekomstige situatie de omzet per m² wvo (= vloerproductiviteit) van het winkelaanbod worden benaderd. Deze gemiddelde vloerproductiviteit is een indicator voor economisch functioneren van de detailhandel, aan de hand waarvan de uitbreidingsruimte bepaald kan worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het huidige en het verwachte toekomstige functioneren van de detailhandel in Geldrop als geheel en het centrum in het bijzonder.
5.1
Huidig functioneren
Uitgangspunten • De koopkrachttoevloeiing is gebaseerd op de rapportage van DTB uit 2003, de consumentenenquête Geldrop en eigen inschattingen van BRO, die getoetst zijn bij diverse marktpartijen. In z’n algemeenheid geldt dat de regiofunctie van Geldrop zeer beperkt is, en daarmee is het aandeel omzet van buiten de eigen kern ook relatief gering. In de dagelijkse artikelensector zal ca. 10% van buiten komen, in de andere sector ca. 15 à 20%. • Landelijk bedraagt de omzet per m² wvo in de dagelijkse artikelensector ca. € 6.450,-. Maar per kern en regio kan de voor een goed functioneren van het aanbod benodigde omzet sterk variëren. de aard en samenstelling van het aanbod is hierop
Hoofdstuk 5
•
mede van invloed. Voor Geldrop hanteren wij een wij een iets hogere normatieve omzet per m² wvo dan het landelijke gemiddelde, namelijk € 7.000,-. Dit omdat de aanwezige supermarktformules overwegend een relatief hoge vloerproductiviteit behalen. In de niet-dagelijkse sector wordt landelijk ca. € 1.800,- per m² wvo omgezet. Voor een plaats als Geldrop, met relatief weinig grootschalig winkelaanbod en aanbod in de PDV-branches, is dit aan de lage kant. Hier wordt € 2.000,- aangehouden.
Benadering uitbreidingsruimte Onderstaand is het economisch functioneren voor de dagelijkse en artikelensector in Geldrop benaderd op basis van de diverse aannames. Tabel 5.1: Functioneren en uitbreidingsruimte detailhandel kern Geldrop 2006 Dagelijkse artikelen
Niet-dagelijkse artikelen
Aantal inwoners 2006
27.860
27.860
Bestedingen per hoofd
€ 2.078,-
€ 2.288,-
€ 57,9
€ 63,7
Bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding
95%
53%
€ 55,0
€ 33,8
Koopkrachttoevloeiing (in % omzet)
10%
15% – 20%
Omzet door toevloeiing (in mln.)
€ 6,1
€ 5,9-8,4
€ 61,1
€ 39,7 – € 42,2
Totaal gebonden bestedingen (in mln.)
Totale omzet (in mln.) Omvang wvo totaal (m²)
8.091
25.166
Omzet per m² wvo
€ 7.550,-
€ 1.580 – € 1.680,-
Normatieve omzet per m² wvo
€ 7.000,-
€ 2.000,-
640
nihil
Uitbreidingsruimte (m² wvo)
49
In de dagelijkse artikelensector wordt in de gehele kern een gemiddelde vloerproductiviteit van ca. € 7.550,- m² wvo gerealiseerd, iets boven de gehanteerde normatieve vloerproductiviteit. In de huidige situatie is daarmee bij benadering een uitbreidingsruimte van 640 m² wvo aanwezig. Op het gebied van niet-dagelijkse artikelen blijft de gerealiseerde omzet per m² wvo iets achter bij de norm. In deze sector is er daarmee rekenkundig geen uitbreidingsruimte aan te geven.
In het centrum van Geldrop wordt in de niet-dagelijkse artikelensector ca. € 2.260,- tot € 2.550,- per m² wvo gerealiseerd. Voor centrumgebieden als Geldrop is dit een normaal, goed niveau. Het buiten het centrum gelegen aanbod functioneert met ca. € 800,- à 900,- per m² wvo op een laag niveau, ook gezien de samenstelling van het aanbod. Tabel 5.3: Huidig economisch functioneren niet-dagelijkse sector Geldrop Centrum Totale omzet (in miljoen)
Verschil centrum en overig Geldrop Op basis van onder meer de via de consumentenenquête gemeten koopkrachtbinding is een inschatting gemaakt van het functioneren van het centrumaanbod en het elders in Geldrop aanwezige aanbod. Uit de, in de bijlagen opgenomen, berekeningen blijkt dat in de dagelijkse artikelensector vooral het centrumaanbod verantwoordelijk is voor het (ten opzichte van het landelijke beeld) bovengemiddeld functioneren in de kern als geheel. In het centrum van Geldrop wordt ca. € 8.200,- per m² wvo omgezet, buiten het centrum ca. € 6.920,- per m² wvo. De uitbreidingsruimte concentreert zich dus op het eerste gezicht in het centrum. Tabel 5.2: Huidig economisch functioneren dagelijkse artikelensector Geldrop Totale omzet (in miljoen) Oppervlak (m² wvo) Omzet per m² wvo
50
Centrum
Overig aanbod
€ 32,2
€ 28,9
3.915
4.176
€ 8.215,-
€ 6.920
Centrum
Overig aanbod
€ 28,3 – € 31,9
€ 11,4 – € 10,3
Oppervlak (m² wvo)
12.513
12.653
Omzet (per m² wvo)
€ 2.260,- – € 2.550,-
€ 900,- – € 810,-
5.2
Toekomstig functioneren
Voor het berekenen van het toekomstig economisch functioneren van de detailhandel in Geldrop worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Een toename van het aantal inwoners tot 29.000 inwoners in 2015. • Een versterking van de aanbodstructuur. Hierdoor zal een groter deel van de lokale koopkracht worden gebonden en kan wellicht meer omzet van buiten getrokken worden. De volgende aannames worden gedaan. • Dagelijkse artikelen: Een toename van de koopkrachtbinding op kernniveau is slechts heel beperkt mogelijk. Wel kan bij versterking van het centrumaanbod, het centrum meer lokale omzet gaan trekken. Dit zal dan mogelijk wel
Hoofdstuk 5
•
deels ten koste gaan van het elders in Geldrop aanwezige aanbod. Wellicht kan de koopkrachttoevloeiing nog iets omhoog, maar veel zal het niet zijn omdat afstand nog altijd heel bepalend is voor het aankoopgedrag in deze sector. En in omringende plaatsen, zoals Mierlo, zal het aanbod zich ook moderniseren. Niet-dagelijkse sector. Bij versterking van met name het centrumaanbod zal de koopkrachtbinding mogelijk weer naar ca. 60% toe kunnen nemen. Het niveau van 10 jaar geleden (67%) achten wij niet meer haalbaar vanwege de versterkingen in Helmond en Eindhoven en de toegenomen mobiliteit van de consument. Door de hogere koopkrachtbinding zal ook de koopkrachttoevloeiing in absolute zin iets toe kunnen nemen, maar het aandeel blijft gelijk.
€ 1.860,- tot € 1.980,- ligt in de orde van grootte van de normatieve vloerproductiviteit van € 2.000,- per m² wvo. Tabel 5.4: Toekomstig functioneren kern Geldrop (2015) Dagelijkse artikelen
artikelen Aantal inwoners 2015
29.000
29.000
Bestedingen per hoofd
€ 2.078,-
€ 2.288,-
€ 60,3
€ 66,4
Bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding (%)
97%
60%
€ 58,5
€ 39,8
Koopkrachttoevloeiing (in % best.)
10%
15% – 20%
Omzet door toevloeiing (in mln.)
€ 6,5
€ 7,0-10,0
€ 65,0
€ 46,8 – € 49,8
Totaal gebonden bestedingen (in mln.)
Totale besteding (in mln.) Omvang wvo totaal (m²)
Toekomstig functioneren kern Geldrop Uit tabel 5.4 komt naar voren dat de omzet per m² wvo in de dagelijkse artikelensector in de kern Geldrop in 2015 ongeveer op € 7.860,- per m² wvo zal kunnen liggen. Wanneer dit wordt afgezet tegen het de normatieve vloerproductiviteit (€ 7.000,- per m² wvo), is er in de komende jaren ten opzichte van de huidige situatie ca. 1.200 m² wvo uitbreiding mogelijk in de dagelijkse sector. Hiervan wordt echter al een groot gedeelte opgesoupeerd door de geplande ontwikkelingen rond De Coevering (inclusief verplaatsing Albert Heijn). In de niet-dagelijkse artikelensector is er op het niveau van de gehele kern bij de gehanteerde uitgangspunten geen distributieve ruimte te berekenen. De benaderde vloerproductiviteit van ca.
Hoofdstuk 5
Niet-dagelijkse
8.091
25.166
Omzet per m² wvo
€ 7.860,-
€ 1.860 – € 1.980,-
Normatieve omzet per m² wvo
€ 7.000,-
€ 2.000
1.200
nihil
Uitbreidingsruimte (m² wvo)
Slechts indien een normatieve omzet per m² wvo gehanteerd wordt van € 1.800,- is er distributieve ruimte aan te geven, namelijk ca. 850 – 2.480 m² wvo. Uitgangspunt bij de berekeningen is een versterking van met name het centrum geweest, en we hebben eerder gezien dat juist het centrumwinkelaanbod momenteel wél op een acceptabel niveau functioneert. Hier is dus mogelijk wel distributieve ruimte aan te geven.
51
Toekomstig functioneren centrum Geldrop Navolgend is specifiek voor Geldrop centrum aangegeven hoeveel uitbreidingsruimte er te berekenen is als de koopkrachtbinding op het centrum toeneemt door daar versterkingen door te voeren. Uitgangspunt is verder dat er iets hogere normatieve omzetten per m² wvo gehanteerd worden omdat een versterking ook investeringen zal vergen.
structuur buiten het centrum gelegen supermarkten naar het centrum.
Tabel 5.5: Toekomstig economisch functioneren Geldrop Centrum (2015)
Een tweede rekenkundige methode gaat uit van de toename van de hoeveelheid omzet aan niet-dagelijkse artikelen in de hele kern bij versterking. Dat is ca. € 7 à 7,5 mln. Het overgrote deel zal hiervan in het centrum terecht komen omdat het uitgangspunt is dat vooral daar de versterking plaats vindt. Stel het gaat om € 5 à 6 mln. extra omzet, dan komt dat overeen met ca. 2.000 m² wvo ruimte voor toevoegingen in het centrum in deze sector (er van uitgaande dat het huidige centrumaanbod op het huidige niveau blijft functioneren).
Dagelijkse artikelen
Niet-dagelijkse artikelen
Inwoners 2015 Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding (%) Totaal gebonden bestedingen (in mln.) Koopkrachttoevloeiing (in % best.) Omzet door toevloeiing (in mln.)
29.000
29.000
€ 2.078,-
€ 2.288,-
€ 60,3
€ 66,4
55%
50%
€ 33,1
€ 33,2
10%
10-15%
€ 3,7
€ 3,7 – € 5,9
Totale besteding (in mln.)
€ 36,8
€ 36,9 – € 39,1
Omvang wvo totaal (m²)
3.915
12.513
Omzet per m² wvo
€ 9.407,-
€ 2.950,- – 3.120,-
Normatieve omzet per m² wvo
€ 7.500,-
€ 2.750,-
990
890 - 1.680
Uitbreidingsruimte (m² wvo)
Zo bezien is er wel enige uitbreidingsruimte in de dagelijkse artikelensector aan te geven, maar bij invulling zal dit ten koste gaan van het (versterkte) aanbod op buurt- en wijkniveau. Dit pleit, als uitgegaan wordt van een versterking van deze sector in het centrum, sterk voor een verplaatsing van een nu minder gunstig in de
52
Voor het centrum is ook enige uitbreidingruimte aan te geven in de niet-dagelijkse artikelensector. Maar er wordt dan wel van uitgegaan dat het overige aanbod op het huidige, lage niveau blijft functioneren.
Kwaliteit leidend boven kwantiteit De in deze paragraaf berekende distributieve ruimte is slechts een indicatie omdat de cijfers gebaseerd zijn op meerdere aannames. Ze mogen mede daarom ook niet als normatief voor de omvang van toevoegingen van nieuwe winkelruimte. Vaak kan door toevoeging van nieuwe winkelruimte op strategische locaties een algehele kwaliteitsverbetering bewerkstelligd worden omdat hiermee ingespeeld wordt op de dynamiek in de detailhandel. Dit mag niet geblokkeerd worden door het eventueel ontbreken van voldoende uitbreidingsruimte. Kwaliteit gaat in deze boven kwantiteit.
Hoofdstuk 5
6.
VISIE OP DE STRUCTUUR •
6.1
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt een visie geformuleerd op de ontwikkelingsrichting voor de detailhandel en aanverwante publieksgerichte voorzieningen in de kern Geldrop in totaliteit en voor het centrum in het bijzonder. De visie is onder meer gebaseerd op de uitgangspositie, de gesignaleerde kansen en bedreigingen en de algemene, regionale en locale trends en ontwikkelingen die zich voordoen en invloed hebben op de ontwikkelingsmogelijkheden in Geldrop
6.2
Doelen en uitgangspunten
Hoofddoelen: • Streven naar een zo goed mogelijke consumentenverzorging voor de inwoners van de kern Geldrop en de rest van de gemeente. • Voor de huidige en nieuwe ondernemers een klimaat scheppen waarin een rendabele exploitatie van de onderneming mogelijk is en er perspectief voor de langere termijn geboden wordt. Subdoelen: • Het bieden van een in kwalitatief en kwantitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket van winkels
Hoofdstuk 6
•
en andere publieksgerichte commerciële voorzieningen voor de inwoners van Geldrop. Het versterken van vooral de lokale verzorgingsfunctie van het voorzieningenapparaat. Streven naar een duurzame aanbodstructuur, bestaande uit ook op langere termijn levensvatbare, elkaar aanvullende retailgebieden (het geheel is meer dan de som der delen).
Deze doelen zijn niet alleen ingegeven vanuit de consumentenverzorging en het functioneren van de ondernemingen, maar ook vanuit het ondersteunen van de economische, culturele en sociale functie van het centrum en andere voorzieningengebieden (ontmoetingsfunctie, plaats van vernieuwing, leefbaarheid). Ook brengen de publieksgerichte commerciële voorzieningen werkgelegenheid met zich mee en kunnen ze een bijdrage leveren aan het versterken van het imago van Geldrop.
6.3
Uitgangspunten visie
Blijven inspelen op veranderingen Er zijn meerdere ontwikkelingen waarop ingespeeld moet worden om ook op termijn een goede voorzieningenstructuur in Geldrop te behouden. Daarvoor dienen de huidige knelpunten te worden aangepakt, de kwaliteiten uitgebouwd en de kansen benut. Zo kunnen de gesignaleerde bedreigingen het hoofd geboden worden.
53
Die bedreigingen zijn vooral gelegen in de versterking van het winkelaanbod in zowel de kleinere als de grotere omringende plaatsen en de toenemende mobiliteit, geïnformeerdheid (internet!) en kritische houding van de consument. Als de consument in Geldrop niet de gewenste keuze, prijs of omgevingskwaliteit(en) kan vinden, wijkt men heel gemakkelijk uit naar de nabijgelegen andere aankoopplaatsen. En dit geldt tevens voor ondernemers als het op de vestigingsplaatskeuze aankomt. Insteken op de lokale verzorgingspositie Door bezoekers van buiten de eigen plaats te trekken, ontstaat een groter draagvlak voor winkel- en andere publieksgerichte voorzieningen. Daar profiteert ook de lokale consument van. Voor Geldrop geldt echter: • Door de nabijheid van andere, veelal grotere en of gespecialiseerde aankoopplaatsen kan er weinig regionale koopkracht getrokken worden. • Geldrop ontbeert de benodigde bijzondere waarden voor een sterke toename van het toeristisch-recreatief bezoek. Hier staat tegenover dat Geldrop wel beschikt over een aanzienlijk lokaal draagvlak en dat hier, gezien de huidige afvloeiing van koopkracht, meer dan nu van geprofiteerd kan worden. Omdat afstand nog altijd belangrijk is bij de keuze voor aankoopplaatsen, is het in algemene zin gemakkelijker meer eigen koopkracht te binden dan meer koopkracht van buiten te trekken.
54
Ruimtelijke concentratie Bij concentratie c.q. clustering van winkels ontstaat een meerwaarde voor de betreffende bedrijven. De bedrijven kunnen profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten. De consument heeft het voordeel van gemak, overzichtelijkheid en veel keuzemogelijkheden. Clustering resulteert dus in meer bezoekers en daarmee ook meer draagvlak voor verbreding en verdieping van het totale assortiment. Daarnaast draagt concentratie ook bij aan het beperken van het aantal verkeersbewegingen. Nieuwe ontwikkelingen moeten daarom zoveel mogelijk plaats vinden binnen aangewezen concentratiegebieden. Ontwikkelingen daarbuiten worden niet toegestaan, tenzij ze een aangetoonde meerwaarde leveren aan de verzorgingsstructuur en er in de centra redelijkerwijze geen plek te vinden is. Koopgedrag als leidraad voor positionering winkelgebieden Een uitgangspunt voor de visie is verder dat de verschillende winkelgebieden elkaar aanvullen en ieder een eigen taak binnen de structuur vervullen. Om dat te kunnen doen, dienen ze te beschikken over eigen kenmerken en kwaliteiten, kortom, een eigen profiel. Daarbij kan aangesloten worden bij de eerder genoemde verschillende soorten koopgedrag van de consument. Bij dit gedrag spelen aspecten als het aan te schaffen artikel, de eisen die gesteld worden aan het bezoek en de kenmerken van de aankoopplaats (aanbod en verblijfsklimaat). Opgemerkt moet worden dat er in voorzieningencentra vrijwel altijd sprake zal zijn van een combinatie van soorten aankoopgedrag: het gaat dus om de nadruk.
Hoofdstuk 6
Schaalvergroting op de juiste plek faciliteren Een van de belangrijkste motoren achter de dynamiek in de detailhandel is de schaalvergroting. In meerdere branches worden de winkels steeds groter, en komen ook nieuwe, grotere formules op de markt. Mede om de concurrentiepositie te behouden, is het belangrijk dat ook Geldrop inspeelt op deze ontwikkeling: de schaalvergroting zal geaccommodeerd moeten worden. Hierbij gaat het in eerste instantie om het centrum, maar altijd in relatie met de wijkcentra en de perifere locaties.
6.4
Visie op de hoofdstructuur
6.4.1 Geldrop-centrum Insteken op efficiënt recreatief winkelen Binnen de Geldropse winkelstructuur is het op recreatief winkelen (kijken en vergelijken) gerichte aanbod sterk geconcentreerd in het centrum. Met name de aanwezige modische branches zijn hierbij van belang, maar zeker ook de mix met andere voorzieningen, waaronder de horeca. Naar de toekomst toe liggen er goede kansen om dit recreatief winkelen verder uit te bouwen. De Eindhovense binnenstad zal op dit punt wel altijd blijven trekken, maar lang niet iedereen wil regelmatig ‘stadten’. Juist het niet te lang, maar wel gezellig winkelen is voor veel consumenten belangrijk, en Geldrop-centrum kan dat in principe goed bieden.
Hoofdstuk 6
Voor dit efficiënt recreatief winkelen dient het aanbod in totaal in voldoende mate compleet en attractief te zijn en zo geconcentreerd mogelijk te worden aangeboden in een goed bereikbare en aangename omgeving (schoon, heel, veilig). Boodschappen doen als ondersteunende functie Hierbij geldt wel dat in plaatsen als Geldrop het centrum nooit uitsluitend als recreatief winkelcentrum kan functioneren. Het op boodschappen (en in mindere mate op doelgerichte aankopen) gerichte aanbod geeft de nodige ondersteuning en trekt autonoom ook bezoekers uit de gehele kern. Het overige aanbod profiteert hiervan via het combinatiebezoek. Daarnaast heeft met name het boodschappenaanbod ook een verzorgende functie voor de bewoners van het centrum en van de aangrenzende woongebieden. Om de positie van het centrum verder te versterken, zal er vooral ingespeeld moeten worden op pluswaarden als: • de kwaliteit van het winkelaanbod; • specifieke publiekstrekkers (= grootschaliger nieuwe formules in de niet-PDV-branches); • een verdere verruiming van het modisch aanbod; • meer hoogwaardige winkels; • het verhogen van de aantrekkelijkheid van het verblijfsklimaat. In de volgende paragrafen worden de functionele en ruimtelijke versterkingsmogelijkheden verder uitgewerkt. Deze lijn betekent tevens dat de vestiging van branches of soorten winkels buiten het centrum, die van belang zijn voor het recreatie-
55
ve winkelen of de ruimtelijk-functionele opbouw van het centrum, voorkomen moet worden. 6.4.2 Buurt- en wijkwinkelcentra Algemeen Op het niveau van de wijk of buurt heeft een winkelcentrum niet alleen een functie als aankoopplaats voor boodschappen. Het vormt ook een sociale ontmoetingsplaats; hier komen wijkbewoners elkaar tegen. Bij de keuzes ten aanzien van de structuur dient dit altijd in ogenschouw te worden gehouden. Het toekomstperspectief van buurt- en wijkwinkelconcentraties hangt sterk samen met het consumentendraagvlak in het primaire marktgebied, de omringende buurt of wijk. Afstand is immers nog altijd een belangrijke factor bij het boodschappen doen. Door de vergrijzing en ontgroening daalt de gemiddelde woningbezetting in oudere woongebieden vaak aanzienlijk, en daarmee ook het aantal potentiële consumenten. Tegelijkertijd moet het aanbod zich steeds moderniseren om aan de consumentenwensen te blijven voldoen, en dat gaat gewoonlijk gepaard met schaalvergroting. En grotere winkels hebben ook meer omzet nodig. De combinatie van beide ontwikkelingen maakt dat het perspectief voor buurtwinkelvoorzieningen in oudere wijken vaak matig tot slecht is, zeker als de bereikbaarheid en parkeermogelijkheden ook niet optimaal zijn. Een herpositionering en/of relocatie van de boodschappenclusters kan dan soms uitkomst bieden.
56
Uitgangspunt is dat in de toekomstige winkelstructuur de inwoners van Geldrop, daar waar het draagvlak het toelaat, beschikken over een zo compleet mogelijk dagelijks winkelaanbod op acceptabele afstand van de woning 10. In de kleinste verzorgingsgebieden is het echter niet altijd haalbaar een compleet voorzieningenaanbod overeind te houden. Daarom wordt tevens ingezet op een geconcentreerd voorzieningenaanbod dat meerdere wijken of buurten bedient, gelegen op een strategische locatie binnen de bebouwde kom. Een moderne full-service supermarkt is daarbij een absolute randvoorwaarde om voldoende trekkracht en perspectief te genereren voor overige dagelijkse voorzieningen. De Coevering Het perspectief voor De Coevering als klein wijkwinkelcentrum is na de renovatie weer goed. Met twee supermarkten en twee drogisterijen zal het centrum naar verwachting voldoende trekkracht voor het gehele aanbod kunnen genereren, en de afstand tot het centrum is ook groot genoeg om een duidelijke eigen functie voor dit deel van Geldrop te blijven vervullen. Voor een goed functioneren is het het beste als de beide supermarktformules elkaar zoveel mogelijk aanvullen, en dat kan bij de combinatie van een service-supermarkt met een discounter. Omdat het centrum met de recent gevestigde Nettorama al over een discountachtige supermarkt beschikt, is de verplaatsing van de Aldi een goede optie. Er ontstaat zo ook enige distributieve ruimte voor
10
Veelal wordt hier ca. 750 meter voor aangehouden, maar in gebieden met lage woningdichtheden zal een grotere afstand gelden.
Hoofdstuk 6
versterking van het centrumsupermarktaanbod (bijvoorbeeld vergroting bestaande zaken). Een te grote uitbreiding van met name het niet-dagelijkse winkelaanbod is niet gewenst omdat dat de beoogde versterking van het hoofdwinkelcentrum kan frustreren. Het draagvlak in het primaire verzorgingsgebied, de zuidoostelijke woongebieden, is hier ook aan de kleine kant voor. De westelijke woongebieden Met de verplaatsing van de AH naar Genoenhuis beschikken de zuidwestelijke woongebieden over een eigen buurtvoorziening. Voor de noordwestelijke woongebieden (Skandia en deels Zesgehuchten) heeft de C1000 aan de Eindhovenseweg een buurtverzorgende functie. Deze winkel ligt echter wel relatief dicht bij het hoofdwinkelcentrum. Indien de mogelijkheden zich voordoen, is een verplaatsing van deze winkel naar het centrum een goede optie. Het is raadzaam op dat moment de winkelfunctie van dit cluster op te heffen. De noord-oostelijke woonwijken In de noord-oostelijke woongebieden is de situatie lastig. Winkelcentrum De Wielewaal beschikt niet meer over een supermarkt en de Aldi aan het St. Jozefplein heeft een ruimschoots de buurt overstijgende verzorgende functie. Vanuit verkeerstechnisch oogpunt is de locatie van de Aldi ook niet ideaal (trekt verkeer de woonwijk in). Voor beide genoemde winkelcentra is het primaire draagvlak in feite ook te klein voor een moderne service-supermarkt (Braakhui-
Hoofdstuk 6
zen-zuid heeft 3.600 inwoners, Braakhuizen-noord 4.100). Een optie zou kunnen zijn om centraal tussen beide wijken een supermarkt te realiseren (bijvoorbeeld bij winkelstrip Mierloseweg). De ruimtelijke mogelijkheden zijn hier echter zeer beperkt en de afstand tot het centrum is klein (ca. 750 meter). Bovendien is er heel weinig distributieve ruimte. Voorgesteld wordt daarom: • St. Jozefplein: Actief streven naar verplaatsing aanwezige winkels de en voorkomen herinvulling met detailhandel (opheffen detailhandelsfunctie). • De Wielewaal: Handhaven als voorzieningencluster met beperkte wijkverzorgende functie. Geen actieve sanering of uitbreiding winkelaanbod. Stimuleren verplaatsing winkels met bovenwijks verzorgingsbereik naar het centrum, Voorkomen vestiging grote supermarkt. • Mierloseweg: Handhaven als voorzieningencluster met beperkte wijkverzorgende functie, Geen actieve sanering of uitbreiding winkelaanbod. 6.4.3 Perifere vestiging van detailhandel Er is een groep winkels die zich vanouds om verschillende redenen al buiten de reguliere winkelcentra mogen vestigen. Het gaat bijvoorbeeld om detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen en detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit bij andere bedrijvigheid. Verder mogen ook winkels die door omvang en/of aard van de gevoerde artikelen een groot oppervlakte nodig hebben en tevens weinig tot geen toegevoegde waarde voor de binnenstad of andere reguliere winkelcentra hebben, zich in principe perifeer vestigen. Dit laatste komt bijvoorbeeld omdat ze heel doelgericht
57
bezocht worden, hetgeen veelal het geval is bij artikelen die laagfrequent aangeschaft worden (meubelen, keukens, bouwmaterialen, auto’s, boten, caravans, etc.).
6.5
Het centrum: functionele versterkingsmogelijkheden
6.5.1 Dagelijkse artikelen De marktmogelijkheden om in Geldrop te komen tot een aanzienlijke uitbreiding van dit PDV-aanbod zijn tamelijk beperkt vanwege de nabijheid van grote woonboulevards en PDV-clusters (zoals Ekkersrijt, Engelseweg). Ook het PDV-aanbod heeft in Geldrop vooral een lokale verzorgingsfunctie. De inzet op dit terrein is daarom vooral kwalitatief van aard, namelijk waar nodig in het kader van modernisering meewerken aan schaalvergroting. Vanuit de ruimtelijke ordening (bundeling, concentratie, efficiënt ruimtegebruik) en ten behoeve van de consument (herkenbaarheid, kwaliteit en variatie) is sturing naar meer concentratie van dit type aanbod wel gewenst. Dit kan door vestiging slechts op delen van de bedrijventerreinen Spaarpot en Emopad toe te staan. Vestiging van PDV/ GDV wordt op andere terreinen niet toegestaan In verband met de keuze voor versterking van het centrum is het gewenst dat voor perifere locaties branchebeperkingen blijven gelden. Slechts indien zeer grootschalig aanbod ruimtelijk aantoonbaar niet inpasbaar is en wel een belangrijke toevoeging voor de verzorgingstructuur vormt, zou een locatie buiten het centrum in beeld kunnen komen.
58
Het centrum van Geldrop heeft momenteel een redelijk sterke boodschappenfunctie. Naar de toekomst toe moet die functie behouden blijven en waar mogelijk versterkt. Dat betekent dat minimaal twee kernverzorgende supermarkten aanwezig moeten zijn en bijvoorkeur drie. Hun aanwezigheid draagt in belangrijke mate bij het behoud van met name een gedifferentieerd aanbod aan versspeciaalzaken. Met de uitvoering van de plannen voor De Coevering resteert er geen distributieve ruimte meer in Geldrop, tenzij de Aldi naar De Coevering verplaatst. Een verplaatsing van de Aldi naar het centrum is minder noodzakelijk omdat met de omzetting van de centrum-Edah een Nettorama het centrum al over een discount (achtige) winkel beschikt. Naar de toekomst toe kunnen beide centrumsupermarkten in het kader van een modernisering ook uitbreiden. 6.5.2 Niet-dagelijkse artikelen Recreatief winkelen Voor het recreatief winkelen is vooral het warenhuis(achtig) aanbod belangrijk. Het centrum van Geldrop is op dit punt momenteel zwak voorzien. Uitbreiding is gewenst en daarbij is te denken aan: • vergroting Hema naar moderne maat voor een plaats als Geldrop (ca. 1.500 m² wvo);
Hoofdstuk 6
• •
vestiging Xenos en/of Kijkshop; verplaatsing Action naar het centrum.
Met zaken als M&S, Vögele of Ter Horst van Geel en Schijvens beschikt Geldrop al over meerdere mode(waren)huizen in de middensegmenten. De schaal van deze winkels is gemiddeld wel gering. Schaalvergroting en de vestiging van enkele nieuwe formules (Duthler, Miss Etam, Vero Moda, Steps, Jeanscenter, Jola) is gewenst. Omdat sportzaken tegenwoordig vooral sportkledingzaken zijn, is de vestiging van een of twee sportzaken in het centrum zeer aan te bevelen. Een verplaatsing van de nu aan het St. Jozefplein gevestigde zaak is daarbij een mogelijkheid. Nieuwe formules zijn bijvoorbeeld: Aktie sport, Intersport, Helderman). Aanvulling kan verder gevonden worden met een tweede juwelier, en in de sfeer van woondecoratie (snuffelwinkeltje). Overige branches De electrobranche heeft eveneens behoefte aan schaalvergroting. Mogelijke nieuwe formules zijn: Maxwell, It’s, Scheer en Foppen of BCC. 6.5.3 Horeca en leisure Horeca en vrije tijd: ook voor kleinere kernen volop kansen! Hoewel het winkelaanbod in de meeste kleinere kernen in Nederland de afgelopen jaren duidelijk is afgenomen, blijken horeca en
Hoofdstuk 6
andere vormen van dienstverlening er vaak nog goed te gedijen. Horecazaken in dit soort plaatsen hebben meestal een hoogwaardig karakter en bovenregionale functie, waarvan ook de detailhandel en vrijetijdsvoorzieningen (cultuur, wellness) kunnen profiteren. Belangrijke voorwaarden zijn (naast sterke ondernemers) bijzondere monumentale of landschappelijke kwaliteiten, concentratie van horeca, fysieke en planologische ruimte, parkeergelegenheid en sterke marketing en promotie. Hoogwaardige vrijetijdsvoorzieningen in de directe omgeving als een sauna-thermencomplex, beautyfarm of golfbaan kunnen de wervingskracht verder versterken. Veel soorten vrijetijdsvoorzieningen blijken ook in kleinere steden goed te kunnen functioneren, veelal met een aangepaste formule en een belangrijke horecafunctie. Een goed voorbeeld zijn de relatief kleine servicebioscopen en fitnesscentra, die landelijk sterk in opkomst zijn. Mogelijkheden Geldrop centrum Geldrop heeft gezien het behoorlijke lokale draagvlak duidelijk potenties voor een grotere vrijetijdsfunctie. Kansrijke aanvullende voorzieningen op dit niveau en passend in het centrum zijn een servicebioscoop/filmhuis, fitnesscentrum, partycentrum of dansschool. Ook voorzieningen als bowling, games en snooker/ poolbiljart kunnen de centrumfunctie versterken. Ze kunnen goed worden gecombineerd met aantrekkelijke, dagrond geopende horeca, terrassen en een evenementenplein. Voorbeelden van passende horeca zijn een brasserie, lunchroom, brouwerij-café, koffiespecialiteiten of BBQ-restaurant, alle bij voorkeur met terras.
59
Hiermee wordt ook de uitgaansfunctie van Geldrop aanmerkelijk versterkt. In Geldrop leent met name de locatie Postkantoor zich na herontwikkeling uitstekend voor invulling met horeca- en vrijetijdsfuncties. Qua vormgeving en inrichting bieden de oude fabriekspanden aan de Molenstraat, de Kleine Dommel en het groen aan de oostzijde interessante aanknopingspunten.
•
het ontbreken van een helder voetgangerscircuit.
Navolgend gaan wij in op enkele mogelijkheden om door fysieke ingrepen de ruimtelijke structuur en daarmee het verblijfsklimaat van het centrum te verbeteren 6.6.1 Herstructurering Marktplein e.o.
Binnen de huidige ruimtelijke structuur van het centrum is er slechts één locatie waar de winkelondersteunende horeca wezenlijk kan worden versterkt, namelijk rond de ‘driehoek’ op de Heuvel. Hier kan een aantrekkelijk terras worden gecreëerd, al dan niet met nieuwe horecazaken. Gezien het doelgerichte, ‘boodschappenkarakter’, het matige verblijfsklimaat en de parkeerfunctie is het Marktplein minder geschikt als horecacluster. Overigens kan die situatie veranderen na een grondige herstructurering en nieuwbouw in dit gebied. Horeca zal echter ook dan, gezien het gebiedsprofiel, ondergeschikt zijn aan de winkelfunctie.
6.6
Geldrop centrum: ruimtelijke versterkingsmogelijkheden
Om te komen tot een aantrekkelijk centrum voor efficiënt recreatief winkelen zijn vooral verbeteringen in het verblijfsklimaat nodig. Hier schort het momenteel aan in het centrum van Geldrop. De belangrijkste knelpunten in de ruimtelijke structuur zijn hierbij: • de openheid van het winkelgebied;
60
In z’n huidige hoedanigheid doet de stedenbouwkundige opzet van en de aanwezige bebouwing in dit gebied sterk afbreuk aan het verblijfsklimaat in het noordelijk deel van het centrum. Dat heeft z’n weerslag op de functionele invulling. In feite is hier in functionele zin sprake van een ‘aanloopstraatmilieu’ (sterke mening functies, veel boodschappen doen, grote units, nadruk op parkeren). Er zijn meerdere ideeën geopperd om het gebied te herstructurering waarbij de huidige bebouwing geamoveerd wordt en het Marktplein bebouwd wordt. Daarbij ontstaat tevens de mogelijkheid om tussen de kerk en de nieuwe bebouwing een nieuw plein te creëren. Voordelen van dergelijke oplossingen zijn: • Er ontstaat een groter stuk aaneengesloten winkelstraat met tweezijdige bewinkeling. • Een groter deel van de Heuvel krijgt een meer besloten karakter. • Behoud van een plein voor de weekmarkt, evenementen, etc.
Hoofdstuk 6
• • • • • • •
Meer nadrukkelijke positionering kerk als bijzonder element in het centrum (beter in het zicht). Minder nadrukkelijk supermarktaanbod in het zicht. Vervanging lelijke, ondorpse bebouwing door meer passende bebouwing. Mogelijk tot uitbreiding parkeercapaciteit (ondergronds). Toevoeging grootschaliger units, en mogelijkheid tot schaalvergroting supermarkten. Aantrekkelijker uitstraling gebied richting kasteelpark. Toevoegingen woningen (extra draagvlak aanwezige voorzieningen).
De mogelijkheden om front te maken lijken niet zo groot, waardoor ook de mogelijkheden om nieuwe, goed gelegen commerciële ruimte toe te voegen niet al te groot zijn. Wij wijzen er in dit verband bovendien op dat een plein vaak een suboptimaal winkelklimaat biedt (eenzijdige bewinkeling). Ook zal een deel van de ruimtes mogelijk buiten de loop vallen. De herstructurering zal daarom waarschijnlijk met name door de toevoeging van woningen gefinancierd moeten worden. Woningen leveren echter ook weer een extra parkeervraag op. Gezien de ligging in de bereikbaarheidsstructuur is het van belang dat de locatie een van de hoofdbronpunten voor centrumbezoek blijft. Er moeten hier dus voldoende parkeermogelijkheden aanwezig blijven. Ondergronds parkeren hoeft op het niveau van Geldrop overigens niet problematisch te zijn, maar alleen als er heel veel parkeercomfort geboden wordt en als de prijs relatief laag is.
Hoofdstuk 6
6.6.2 Postkantoor en omgeving Een herinvulling van deze vanuit de kern redelijk goed bereikbare locatie met een publieksgerichte functie kan sterk bijdragen aan de versterking van het centrum. De bronpuntfunctie van de locatie kan een impuls krijgen door hier de combinatie van een sterk trekkende winkel en goede parkeervoorzieningen te realiseren. In het licht van de marktruimte zou het eigenlijk alleen kunnen gaan om de verplaatsing van een supermarkt. De vestiging van een supermarkt op deze locatie kan een positieve invloed hebben op het functioneren van de Langstraat-oost en de Kleine Heuvel (toename passanten) én het aangrenzende cultuurcluster. 6.6.3 Doorsteek over het Bezorgershof Eerder is al geconstateerd dat het moeilijk is om het in aanleg aanwezige circuit (de Ruit) volledig in een aantrekkelijk winkelgebied te veranderen. Er is niet genoeg programma voor en de Kleine Heuvel leent zich er ook niet echt voor. Tegelijkertijd wordt het Bezorgershof al als voetgangersdoorsteek van de Langstraat naar de Heuvel en de Korte Kerkstraat gebruikt. Een optie is daarom het bezorgershof op te heffen als parkeerlocatie en hier een winkelpassage te maken. Voordelen zijn: • Toevoeging nieuw soort winkelgebied (intiem, mogelijk overdekt). • Toevoeging aantrekkelijk vestigingsmilieu voor met name op recreatief winkelen gerichte zaken.
61
• • • • •
Beperkt programma nodig. Directe loopverbinding tussen de polen Hema en Marktplein e.o. Creëren van twee soorten winkelmilieus binnen het centrum: de kleine ruit als A-milieu, en het oostelijke deel als B-milieu. Vergroten mogelijkheden routing in het centrum (achtje). Vermindering verkeersdruk in Langstraat, hetgeen mogelijkheden geeft hier meer in te spelen op de voetganger (bijv. eenrichtingsverkeer).
Maar er zijn ook nadelen aan te geven: • Verlies parkeermogelijkheden centraal in het winkelgebied. • Minder bevoorradingsmogelijkheden achterom. • Complexe eigendomssituatie. • Er is in essentie al een winkelcircuit aanwezig (de ruit).
Kop ziekenhuisterrein Op dit moment is de koppeling tussen de twee sterke winkelgebieden van Geldrop centrum, namelijk de Korte Kerkstraat en de Langstraat zeer matig. Dit heeft mede te maken met het weglopen van de zichtlijnen op dit punt, en het weinig fraaie uitzicht op het ziekenhuisterrein. Ook het nieuwe pand dat hier verrezen is, heeft de situatie weinig verbeterd. Toch zijn hier misschien nog wel mogelijkheden om aanvullende voorzieningen in de sfeer van zorg (bijvoorbeeld gespecialiseerde winkels), in combinatie met parkeervoorzieningen in te passen. Kleine Heuvel De voorgenomen herinrichting van dit centrumdeel en de al geplande versterking van het horeca-aanbod en daarmee de terrasfunctie, zullen een belangrijke bijdrage leveren aan de versterking van het centrum.
6.6.4 Overige locaties 6.6.5 Eerste prioriteit: herstructurering Marktplein e.o. Rabobank Hoewel deze voorziening zeker publiek trekt en als zodanig een belangrijke functie binnen het centrum vervult, is de huidige locatie vanuit de structuur bezien minder positief. Met name de lange blinde wanden zijn storend. Een herinvulling van dit zeer strategisch op een hoek van de winkelruit gelegen pand met meer naar buiten gerichte functies (winkels, horeca) kan sterk bijdragen aan de routing in het centrum en het verblijfsklimaat.
62
Alle genoemde projecten dragen bij aan het versterken van het de ruimtelijk-economische structuur van het centrum en daarmee het functioneren van het voorzieningenapparaat. Er moeten in het licht van de relatief beperkte marktruimte echter keuzen gemaakt worden. Anders gezegd: er is onvoldoende programma voor het realiseren van alle projecten op kortere termijn. Maar verder spelen ook andere aspecten een rol, zoals de termijn waarop iets gerealiseerd kan worden en het draagvlak bij de betrokkenen.
Hoofdstuk 6
De herstructurering van het gebied Marktplein e.o. scoort op deze laatste punten het best. Omdat met deze ontwikkeling een nu minder fraai centrumdeel opgewaardeerd wordt, is de verbetering van Geldrop-centrum met dit project ook het meest zichtbaar voor het publiek.
Diverse projecten op dit gebied zijn reeds opgenomen in het economisch beleids- en actieplan van de gemeente, zoals de herinrichting van de Kleine Heuvel en de Korte Kerkstraat. Ook zal er reclamebeleid opgesteld worden en wordt er onderzoek gedaan naar de inpassing van de fietsstallingen.
6.6.6 Verblijfsklimaat
De algehele uitstraling van het centrum van Geldrop kan vooral wel veel aan kwaliteit winnen door veel aandacht aan de architectuur van nieuwe bebouwing te besteden. De recentere nieuwbouwprojecten bewijzen dit. Diverse bestaande gebouwen en gevelwanden hebben echter momenteel nog een zeer matige externe presentatie, en een facelift is zeer gewenst. Met name in de Korte Kerkstraat kan concreet het verblijfsklimaat verbeterd worden door de aanpak van de gevel aan de westwand en het naar voren halen van de winkelpuien aan de oostwand. Overigens zal de gemeente een globaal beeldkwaliteitsplan opstellen.
Vergroten intimiteit Hiervoor is de openheid van het centrum als een van de belangrijkste elementen met een negatieve invloed op de sfeer en gezelligheid genoemd. Een herstructurering van het gebied Marktplein en omgeving zal een belangrijke bijdragen aan het verbeteren van aspect. Panden en openbare ruimte Bewoners en consumenten kennen in het algemeen bij verbeteringstrajecten voor winkelomgevingen vooral aan tastbare, fysieke projecten hoge prioriteit toe. De directe belevingswaarde staat hierbij centraal. In dit verband is het van belang dat de atmosfeer van winkelconcentraties sterk wordt beïnvloed door het te voeren gevelbeleid op pandniveau én het beleid ten aanzien van beheer en onderhoud van de openbare ruimte (het straatniveau). De atmosfeer bepaalt zowel het belevingsklimaat voor bewoners als het bedrijfsklimaat voor ondernemers. Elementen van de winkelomgeving waar specifiek beleid op gemaakt kan worden zijn: • gevelreclame; • uitstallingen; • fietsparkeren; • openbare ruimte.
Hoofdstuk 6
Schoon, heel, veilig Vanuit de directe belevingswaarde én de mogelijkheid van directe sturing en aanpak hiervan is het nemen van concrete maatregelen tegen allerlei vormen van overtreding en overlast eveneens belangrijk. Hiervoor kan een maatregelenmatrix worden opgesteld: een overzicht van het streefbeeld (toekomstprofiel), juridische en financiële mogelijkheden (subsidies) en rolverdeling tussen partijen (verantwoordelijkheden: wie, wat, waarvoor). Hiermee worden de (on)mogelijkheden inzichtelijk gemaakt om vanuit het huidige straat- en gevelbeeld te kunnen komen tot het (economische) streefbeeld.
63
Ruimtelijk-economisch Ideaalbeeld •
Ontwikkelen winkelpassage
•
Door ontwikkeling winkelverbinding ontstaat er een A-circuit en een B-circuit
•
Herontwikkelen noordzijde
•
Behouden boodschappenfunctie
•
Aandacht voor parkeren (moge-
•
Ingezet dient te worden op het A-circuit
lijk ondergronds)
Boodschappen
•
Horeca
Herontwikkelen pand
B-Circuit
Rabobank •
Vestiging trekker
•
Westzijde straat: vernieuwen winkelfront
•
Oostzijde straat: naar voren
A-Cicuit
•
Supermarkt
•
Uitbreiding parkeren (mogelijk ondergronds)
brengen winkelfront
64
Hoofdstuk 6
6.6.7 Verkeer en parkeren Handhaving autoverkeer in de Langstraat Vanuit het verblijfsklimaat bezien is het autovrij maken van de Langstraat een verbetering, maar een dergelijke maatregel zal wel een grote invloed hebben op de bereikbaarheid van het centrum. Bovendien heeft het centrum al meerdere voetgangersgebieden en brengt autoverkeer ook levendigheid in het centrum. Voorgesteld wordt wel de trottoirs in de Langstraat te verbreden door een beperking van het langsparkeren en het verwijderen van obstakels. Het instellen van eenrichtingsverkeer kan de verkeersdruk in de Langstraat verminderen, maar dit heeft wel grote consequenties voor de parkeerrouting (en voor de bereikbaarheid van de Bezorgershof). Ook de busroute zal dan anders moeten lopen. Vooralsnog wordt het instellen van eenrichtingsverkeer op kortere termijn daarom niet voorgestaan.
zaak. Ook het feit dat men achteraf kan betalen via het RTPsysteem is positief. Achteraf betalen werkt verblijfsduurverlengend en een langere verblijfsduur past bij een meer op recreatief winkelen gericht winkelcentrum en draagt over het algemeen ook bij aan een toename van de bestedingen in de winkels en bij de horeca. Het RTP-systeem werkt vooral goed voor de regelmatige bezoekers, maar minder goed voor incidentele bezoekers. Het is daarom aan te bevelen om daar waar de mogelijkheid zich voordoet, een niet van pasjes afhankelijk systeem te introduceren. De herstructurering van het Marktplein en omgeving biedt wellicht zo’n mogelijkheid. Fietsparkeren Ten aanzien van de fietsenstallingen wordt aangeraden te komen tot meer geconcentreerde voorzieningen in de entrees van het centrum (zoals de locatie postkantoor of de Kleine Heuvel). Voor de Korte Kerkstraat geldt dat een iets andere ordening van de centraal in de straat gesitueerde fietsklemmen de scheidende werking kan verminderen.
Efficiënter gebruik parkeerplaatsen Uitgangspunt van de visie is het parkeren geconcentreerd op korte afstand van het winkelgebied te laten plaatsvinden. Concreet betekent dit grotere, goedbereikbare parkeerterreinen aan de rand van het winkelgebied, bijvoorkeur gekoppeld aan trekkers. Deze structuur is in de basis nu ook al aanwezig. Het is van belang dat de parkeermogelijkheden in het centrum efficiënter gebruikt blijven worden door het scheiden van kort- en langparkeren. In deze zin is het reeds ingevoerde betaald parkeren en de aanwezigheid van vrij parkeren bij het gemeentehuis goede
Hoofdstuk 6
65
66
Hoofdstuk 6
7.
UITVOERINGSASPECTEN 7.1
Inleiding
Om de in de vorige hoofdstukken aangegeven ontwikkelingsrichting ook daadwerkelijk te realiseren, is een vertaling naar acties en maatregelen nodig. Daarnaast moet het beleid vorm gegeven worden. In dit hoofdstuk is een aantal acties en maatregelen benoemd en worden enkele aspecten verder uitgediept.
7.2
Beleid
De minimumvoorwaarde voor een goed overheidsbeleid in het algemeen en in het kader van deze studie ten aanzien van detailhandel in het bijzonder, is een eenduidig, schriftelijk en vastgesteld beleid, dat in ruime mate bekend is gemaakt en dat ook consequent wordt uitgevoerd. Niet alleen bij het toedelen van initiatieven, maar ook in de uitvoering én de handhaving van het beleid is communicatie over de gewenste ontwikkelingen en het optreden tegen ongewenste ontwikkelingen een belangrijk aspect.
beleidslijnen. Eventuele consequenties voor andere beleidsterreinen moeten inzichtelijk worden gemaakt. Vanuit de beschreven visie op de detailhandel in Geldrop betekent dit onder andere: • prioriteit geven aan de doelstellingen voor de detailhandelsstructuur boven bijvoorbeeld de uitgifte van grond, verkoop van terreinen of het meewerken aan voorkeuren van marktpartijen voor locaties die in het omschreven beleid niet (meer) passen; • zeer terughoudend optreden met het toestaan van detailhandel buiten de aangegeven concentratiegebieden en vooral het voorkomen van de vestiging van supermarkten op ongewenste locaties buiten het centrum; • duidelijke keuzes maken in de prioritering van de aangegeven projecten ter versterking van de ruimtelijk-economische structuur van het centrum; • actief verplaatsingen van bepaalde winkels naar het centrum stimuleren; • vertalen van het beleid en het toepassen van een passend instrumentarium om het gewenste eindbeeld te bereiken. De gehele gemeentelijk organisatie is hiervoor verantwoordelijk, maar de coördinatie kan bij één afdeling gelegd worden.
De doelstellingen en de wijze waarop men deze wil bereiken moeten niet alleen voor de burger en marktpartijen duidelijk zijn maar ook consequent worden toegepast. Ook binnen de gemeentelijke organisatie gaat deze werkwijze op. In de organisatie tussen afdelingen moet daarom aandacht besteed worden aan de gekozen
Hoofdstuk 7
67
7.3
Instrumentarium
Om de gewenste detailhandelsstructuur te realiseren, staan de gemeente verschillende instrumenten ter beschikking. De instrumenten zijn per onderwerp gerangschikt en hierna uitgewerkt. Verwerven passend aanbod Privaatrechtelijke overeenkomst Ondernemersnetwerken Organisatie Aanbodversterking
Uitplaatsen niet-passend aanbod Strategische aankopen
Stimuleren lokaal ondernemerschap Huurkostensubsidie Financiële garantie Ondernemers Coach
bij is dat het gebruik van het privaatrecht de werking van het publiekrecht niet mag doorkruisen. Eventueel te sluiten overeenkomsten moeten voldoen aan het bestemmingsplan. Ondernemersnetwerken De detailhandelsvisie omvat een gewenst functie- en brancheprofiel. In het bijzonder voor het centrum geldt dat er in verschillende branches versterkingsmogelijkheden bestaan. Bestaande ondernemers kunnen bij het vinden van goede aanvullingen een belangrijke rol spelen. Via allerhande ondernemersnetwerken (waaronder brancheorganisaties en inkoopcombinaties) hebben de ondernemers vaak contact met potentiële nieuwe ondernemers. Op deze wijze kunnen geschikte starters worden gevonden, maar zeker ook ondernemers die elders in de regio al een winkel hebben (gehad). Een tiental sterke, actieve ondernemers zou hierin in samenwerking met de gemeente een voortrekkersrol kunnen vervullen.
Gemeentelijke helpdesk
Toezicht en handhaving Bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan
Evaluatie Monitoring
Privaatrechtelijke overeenkomst Aangezien de gemeente eigenaar is van een deel van de gronden op de diverse (her)ontwikkelingslocaties kan zij met de projectontwikkelaars afspraken maken over het gebruik van de grond en de toegestane branches. Het beoogde brancheprofiel kan op deze wijze worden gerealiseerd. Dergelijke afspraken worden doorgaans vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst. Belangrijk daar-
68
Sterke ondernemersvereniging Een sterke ondernemersvereniging is cruciaal bij het realiseren van de in deze visie voorgestelde acties en maatregelen. De organisatiegraad van de huidige ondernemersvereniging is voor verbetering vatbaar. Daarnaast is de financiële reikwijdte van de ondernemersvereniging beperkt. Verder valt of staat de ondernemersvereniging bij de vrijwillige inzet van enkele bestuursleden. Door bijvoorbeeld een actiever promotiebeleid (met mogelijk een financiële bijdrage van de gemeente) kan het centrum van Geldrop beter op de kaart worden gezet. Navolgend gaan we hier dieper op in.
Hoofdstuk 7
Organisatie Aanbod Versterking In Groningen hebben verschillende organisaties zich verenigd in de Organisatie Aanbod Versterking Binnenstad (OAB). Doelstelling van deze organisatie is het actief benaderen van nieuwe, vernieuwende en onderscheidende formules die een aanvulling vormen op het bestaande (winkel)aanbod. Deelnemende organisaties zijn naast de gemeente diverse makelaars, banken en de Kamer van Koophandel. De organisatie houdt zich naast actieve werving van nieuwe ondernemers ook bezig met onder meer informatieverstrekking, financiering en begeleiding. Voor Geldrop is een dergelijk initiatief in een afgeslankte versie interessant. Naast de gemeente zouden hierin de ondernemersvereniging, één of meer lokale makelaars en lokale banken kunnen participeren. Strategische aankopen Bij het uitplaatsen van niet-passend aanbod kan de gemeente, alleen of in samenwerking met bijvoorbeeld een ontwikkelaar, ongewenste functies uitkopen. Op deze wijze kan invloed worden uitgeoefend op de invulling van strategische locaties. Daarnaast kan de gemeente eigenaren van potentiële ontwikkelingslocaties gericht benaderen om het in deze detailhandelsvisie opgenomen functioneel en ruimtelijk profiel gerealiseerd te krijgen. Stimuleren lokaal ondernemerschap Het stimuleren van lokaal ondernemerschap wordt gezien als een belangrijk middel in het creëren en behouden van het onderscheidend vermogen het centrum van Geldrop. Naast eerder genoemde instrumenten zijn daartoe ook mogelijkheden op andere gebieden. Een belangrijk instrument is de huurkostensubsidie. Deze regeling
Hoofdstuk 7
omvat het door de gemeente gedeeltelijk subsidiëren van de huurlasten waardoor huurprijzen laag kunnen worden gehouden en starters sneller kunnen instappen. De bijdrage is aflopend en geldt voor een periode van maximaal vijf jaar. MKB-Winkellocaties is een landelijke organisatie die actief is in het stimuleren van ondernemers in het MKB. De organisatie beschikt over een telefonische helpdesk, versterkt financiële garanties of borgstellingen, begeleidt MKB ondernemers bij het verwerven van nieuwe locaties verstrekt het Keurmerk MKB-Winkellocaties. In samenwerking met deze organisatie zouden de mogelijkheden moeten worden onderzocht. Verder kan worden gedacht aan het opzetten van een coachingsysteem waarbij ervaren Geldropse ondernemers jongere ondernemers tijdens de eerste twee jaar vanuit hun ervaring met ondernemen in Geldrop bijstaan. Op deze wijze kan het wij-gevoel in Geldropcentrum worden versterkt. Ook een gemeentelijke helpdesk die ondernemers die zich in Geldrop willen vestigen via een één-loket benadering voor kan lichten over alle verschillende regelingen wordt aanbevolen. Toezicht en handhaving Een goede controle en handhaving van het beleid is van belang om te komen tot de gewenste structuur en om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Belangrijk daarbij is een eenduidig en schriftelijk vastgelegd beleid (hiervoor zijn ook het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan bruikbaar) en het in ruime zin bekend maken
69
van het beleid inclusief het verwerven van draagvlak voor dit beleid. Deze visie inclusief het daaraan gekoppelde communicatietraject vormt het startpunt voor toezicht en handhaving. Monitoring Het is raadzaam om geregeld te evalueren of het beleid heeft geleid tot de gewenste ontwikkelingen. • Monitoring toetst de huidige koers en verschaft inzicht in de vraag of men op de juiste weg is en kan aanleiding zijn om de visie bij te stellen en nieuwe speerpunten te benoemen. • Resultaten moeten aangetoond worden om draagvlak te verkrijgen. Monitorgegevens kunnen deze resultaten leveren. Navolgend gaan wij dieper in op enkele uitvoeringsaspecten.
7.4
Realisatie winkelprojecten
Een belangrijk onderdeel van de visie vormt het versterken van het centrum door ruimtelijke ingrepen en herstructurering van bestaande panden en locaties, in concreto in het gebied Marktplein en omgeving. Dit is een complexe materie waarbij het noodzakelijk is om vroegtijdig alle belanghebbende partijen erbij te betrekken.
detailhandelsbestemming is echter een kostbare aangelegenheid en alleen zinvol als een nieuwe winkelinvulling de beoogde structuur doorkruist. Voor de kleinste winkelcentra kunnen ongewenste ontwikkelingen (vestiging grotere supermarkt of andere winkel) voorkomen worden door de samenvoeging van units niet toe te staan. Hieronder zijn een aantal algemene stappen genoemd die doorlopen moeten worden om te komen tot uitvoering, strategie en realisatie van herstructureringsproject. • Overleg met belanghebbenden zowel ondernemers als eigenaren over ruimtelijke mogelijkheden, herinvulling panden, voorwaarden etc. • Aanscherpen uitgangspunten (functionele, ruimtelijke, verkeerskundig, stedenbouwkundig, beeldkwaliteit, financieel etc.). • Eventueel ontwikkelaarsselectie • Globale planexploitatie. • Eventueel koppeling deelprojecten • Opstellen intentieovereenkomst. • Haalbaarheidsanalyse. • Opstellen samenwerkingsovereenkomst. • Nadere uitwerking ontwerp, beeld en exploitatie. • Realisatieovereenkomst.
De ontwikkelingen staan ook niet op zichzelf. Nieuwbouw kan immers resulteren in verplaatsingen en dat kan gevolgen hebben voor de voor winkelgebieden die verlaten worden. Hier moet, waar nodig, in overleg met de eigenaren een (binnen de visie) passende herinvulling voor worden gevonden. Het actief ontrekken van de
70
Hoofdstuk 7
7.5
Promotie
De eventuele realisatie van nieuwe winkelprojecten of herstructurering van deelgebieden zal overlast geven en het is mogelijk dat daardoor klanten afhaken. Deze klanten moeten weer teruggewonnen worden én er moeten nieuwe klanten bij komen. Dat kan door het gebruik van promotiemiddelen zoals folders, evenementen, arrangementen, etc. Om deze middelen op een gestructureerde wijze in te zetten dient een promotieplan te worden opgesteld. Promotie werkt het best als men rekening houdt met de zwakten en bedreigingen en als men de beste combinatie kan leggen tussen de sterkten van en de kansen voor het centrum. Bij het opstellen van een promotieplan en de uitvoering ervan is het daarnaast vooral van belang een groot draagvlak onder de ondernemers te realiseren. In de bijlage is aangegeven welke elementen belangrijk zijn bij het opstellen van een promotieplan.
7.6
Centrummanagement
Achtergrond De beoogde versterking van het centrum omvat ook projecten die zich richten op het verbeteren van het ‘klimaat’ van ondernemen. Klimaat heeft hier de betekenis van ondernemersgezindheid, betrokkenheid, draagvlak, interesse en geloof in samenwerking om tot resultaten te kunnen komen. In sommige plaatsen, ook kleinere, is hiervoor centrum- of dorpsmanagement opgezet. De aandacht van dit centrummanagement gaat uit naar:
Hoofdstuk 7
• • •
een gezamenlijke koers; het aanjagen en uitvoeren van projecten; afstemming, coördinatie, communicatie en betrokkenheid.
De gemeente Geldrop-Mierlo heeft als een van de projecten van het Economisch beleids- en actieplan: ‘Geldrop-Mierlo, Waar kwaliteit werkt’, opgenomen dat in 2007 samen met de ondernemers onderzocht zal worden of het haalbaar is een centrummanager aan te stellen. Er zijn echter vele vormen van centrum- of dorpsmanagement denkbaar. Daarom wordt hier dieper ingegaan op het fenomeen. Wat is centrummanagement? Met behulp van centrummanagement kunnen de ideeën die leven worden omgezet in concrete acties en resultaten. Alle betrokkenen partijen zullen hierin hun verantwoordelijkheden moeten nemen. Bij het omschrijven van centrummanagement staan een zestal begrippen centraal: • Samenwerken: het feit dat de gemeente, de ondernemers, de eigenaren van commercieel vastgoed en andere belanghebbenden in de het centrum de handen ineenslaan staat aan de basis van alle vervolgacties. • Integraal: Het ‘product’ centrum wordt in al haar facetten aangepakt en ontwikkeld. Zo kan het centrum het best aansluiten op de eisen die de consument stelt aan het centrum. Dit betekent dat de betrokken partijen over de eigen schotten heen kijken om werkelijk een stap vooruit te kunnen zetten.
71
•
•
•
•
Economisch functioneren: dit is een belangrijke doelstelling van het centrummanagement. Uiteraard moet het economisch functioneren bevorderd worden door in te spelen op de wensen en eisen van de consument; echter, zonder daarbij het belang van de leefbaarheid, de ontmoetingsfunctie, sociaal-culturele, toeristisch-recreatieve en cultuur-historische functies uit het oog te verliezen. Structureel: Een centrum is nooit ‘af’, maar moet altijd bij de tijd blijven. De concurrenten zitten immers ook niet stil. Er zijn altijd nieuwe ontwikkelingen waar men alert op moet zijn of op in moet spelen. Centrummanagement is dus een continue activiteit. Onafhankelijk: Het centrummanagement doet niet aan belangenbehartiging. Dit blijft voorbehouden aan de afzonderlijke partijen, zoals de ondernemers- of de eigenarenvereniging. Door belangrijke issues binnen het centrummanagement te bespreken kunnen echter wel conflictsituaties buiten het centrummanagement voorkomen worden. Beleid en uitvoering: Centrummanagement zal zich moeten richten op activiteiten die resultaten opleveren en mag niet vervallen in een ‘praatclub’. Zonder overkoepelend (gemeentelijk vastgesteld) beleid heeft het echter geen zin zich te richten op allerlei activiteiten waarvan de meerwaarde onzeker is. In centrummanagement zijn beleid en uitvoering daarom onlosmakelijk met elkaar verbonden.
Basisvoorwaarden Om centrummanagement succesvol te kunnen laten functioneren dient voldaan te worden aan enkele basisvoorwaarden.
72
• • • •
Een gedragen visie op hoofdlijnen door de partners. Samenwerkingsbereidheid, niet alleen intentioneel, maar ook feitelijk; dat veronderstelt ook draagvlak bij de achterban(nen). Een hechte organisatievorm, met professionele ondersteuning; niet vrijblijvend, maar met daadkracht en besluitvaardigheid. Een gezonde financieringsbasis, waarin overheid, bedrijfsleven en eigenaren van commercieel vastgoed hun bijdrage leveren, alsmede overige van belang zijnde instrumenten en middelen inbrengen. Hierbij kan een onderscheid gemaakt worden naar structurele financiering (werkingskosten) en projectgebonden financiering. Voor wat betreft de publiek-private financiering kan worden gekeken naar de mogelijkheden van collectieve fondsvorming en (gebiedsgebonden) heffingen. Op termijn wordt dit wellicht wettelijk mogelijk met de landelijke introductie van Business Improvements Districts (BID’s). Hierop vooruitlopend zijn er binnen de huidige wettelijke kaders de mogelijkheden van OZB, reclameheffingen en precarioheffingen.
Spelregels vastleggen In centrummanagement wordt gestreefd naar consensusvorming zodat concreet actie kan worden ingezet op die onderdelen waarover men het eens is. Het is van belang de spelregels omtrent de samenwerking vast te leggen, bijvoorbeeld in een convenant. Hierin kunnen afspraken worden gemaakt over: • status van het centrummanagement; • gezamenlijke (open) planvorming; • wijze van communiceren; • afstemming van beleid, projecten en initiatieven; • verdeling van taken en verantwoordelijkheden; • etc.
Hoofdstuk 7
Vervolgstappen Er kan een initiatiefgroep centrummanagement in het leven worden geroepen. De ondernemersverenigingen van Geldrop en Mierlo en de gemeente kunnen hiertoe samen het initiatief nemen. Daarbij moet ook gekeken worden of horeca-ondernemers bij deze initiatiefgroep betrokken willen worden. Het is gewenst ook alvast een vertegenwoordiging van de vastgoedeigenaren hierin op te nemen, vooruitlopend op de oprichting van een vereniging van eigenaren (waarmee elders in het land succesvolle ervaringen zijn opgedaan). Vervolgens zal vanuit deze initiatiefgroep de organisatie, de financiering en de te ondernemen activiteiten vorm moeten krijgen en het centrummanagement concreet moeten starten.
Wat A: Algemeen detailhandelsbeleid •
Acties en maatregelen
centrumprojecten Bestuurlijke besluitvorming
Gemeente
•
Vertaling naar beleid
Gemeente
•
Handhaving beleid
Gemeente
•
Instellen
•
overleg
gemeente- Gemeente, ondernemers
Ondernemersgerichte (gemeentelijke) dienstver- Gemeente, KvK lening: ondernemersloket, startersbegeleiding, bedrijfscontactfunctionaris Monitoring detailhandelsbeleid, signaleren ont- Gemeente, ondernemers wikkelingen
B: Centrum Onderzoeken
haalbaarheid
en
wenselijkheid Gemeente, ondernemers,
centrummanagement •
eigenaren, betrokkenen
Benoemen functionele, stedenbouwkundige en Gemeente verkeerskundige randvoorwaarden herontwikkelingslocaties centrum
•
Uitwerken plannen voor de herontwikkeling Ontwikkeliaar(s), gemeente, Marktplein en omgeving
ondernemers
•
Uitwerken herinrichtingsplannen
gemeente, ondernemers
•
Opstellen beeldkwaliteitsplan
Gemeente
•
Nader onderzoeken en uitwerken verbreding Gemeente, ondernemers stoepen
• •
Hoofdstuk 7
structureel
ondernemers
•
Om de gewenste ruimtelijk-economische detailhandelsstructuur in Geldrop te bereiken, zijn naast het vaststellen van het beleid en de handhaving hiervan, ook concrete acties en maatregelen nodig. In navolgend schema is dit verder uitgewerkt, waarbij tevens verantwoordelijkheden worden benoemd. In algemene zin kan gesteld worden dat de prioriteiten liggen in: • actieve versterking van de positie van het centrum; • ervoor zorgen dat nieuwe winkelprojecten een optimale bijdrage leveren aan de versterking van het centrum en zo weinig mogelijk overlast veroorzaken tijdens de bouw; • regulering van verspreide en perifere detailhandelsontwikkelingen.
Vaststelling status structuurvisie en prioritering Gemeente, betrokkenen
•
•
7.7
Wie
Aanpassen puien en gevelwanden Korte Kerk- Eigenaren, ondernemers,, straat
gemeente
Maken herinrichtingsplan voor openbare ruimte
Gemeente, ondernemers
73
Wat •
Wie Promotie en marketingbeleid
Ondernemers, gemeente
C: Perifere ontwikkelingen •
Vertalen detailhandelsbeleid in bestemmings- Gemeente plannen voor bedrijventerreinen (slechts PDVbranches onder voorwaarden toestaan)
•
Stimuleren clustering detailhandel (waar mogelijk Gemeente voorkomen herinvulling leegkomende verspreid gelegen winkelpanden met retail)
D: Overige winkelcentra •
Actief meewerken aan opheffen St. Jozefplein als Gemeente, ondernemers, winkelgebied (verplaatsing winkels, aanpassing eigenaren bestemmingsplan)
•
7.8
Consolideren kleine centra
Gemeente
Tot slot
Het centrum van Geldrop heeft veel kwaliteiten maar er zijn ook veel knelpunten aan te geven. De in aanleg aanwezige mogelijkheden worden momenteel niet te volle benut, en de uitstraling naar de lokale consument is ook niet optimaal, zoals het consumentenonderzoek heeft aangetoond. Gezien de algemene ontwikkelingen in de retail en de nabijheid van Eindhoven-centrum en andere grote aankoopplaatsen liggen de kansen voor verbetering met name lokaal: vooral de eigen inwoners zullen meer aangesproken moeten worden en zij zullen zich meer thuis in hun eigen centrum moeten voelen.
74
De mogelijkheden om dit te bereiken zijn in Geldrop centrum aanwezig, en de in dit rapport neergelegde visie op de retailontwikkeling in Geldrop legt ook sterk de nadruk op een verdere versterking van het centrum als hoofdwinkelcentrum. Vooral een voortvarende aanpak van de herontwikkeling van het gebied Marktplein en omgeving zal het centrum een heel belangrijke impuls kunnen geven. Ook de bestaande ondernemers zullen hiervan profiteren. Gezien de tamelijk beperkte marktruimte zijn er de komende jaren weinig mogelijkheden om andere grotere retailprojecten te realiseren, maar er zijn wel andere mogelijkheden om het algehele verblijfsklimaat in het centrum te verbeteren. Zo zullen gemeente, ondernemers en eigenaren samen moeten weken aan een facelift van diverse panden, gevelwanden en puien. Mocht een herontwikkeling van het Marktplein en omgeving onverhoopt niet op afzienbare termijn van de grond komen, dan is het verstandig de aandacht te verleggen naar de andere in dit rapport aangegeven ruimtelijk-functionele mogelijkheden om het centrum te versterken. Bezien vanuit de consumentenverzorging, het perspectief voor de ondernemers en de ambities van de gemeente is blijven afwachten geen optie: het centrum heeft een impuls nodig. Gebeurt dit niet dan is een verschraling van het aanbod te verwachten.
Hoofdstuk 7
Hoofdstuk 7
75
BIJLAGEN
Tabel 1: Branchering winkelcentrum De Coevering
Tabel 2: Branchering winkelcentrum Wielewaal
Aantal winkels
M² wvo M² wvo per winkel
Aantal winkels
M² wvo M² wvo per winkel
Levensmiddelen
8
1.695
212
Levensmiddelen
1
109
109
Persoonlijke verzorging
2
351
176
Persoonlijke verzorging
-
-
-
Subtotaal dagelijkse artikelen
1
109
109
Warenhuis
-
-
-
Kleding en mode
2
65
33
Subtotaal dagelijkse artikelen
10
2.046
205
Warenhuis
-
-
-
Kleding en mode
1
60
60
Schoenen en lederwaren
-
-
-
Schoenen en lederwaren
-
-
-
Juwelier en optiek
-
-
-
Juwelier en optiek
-
-
-
Huishoudelijke en luxe artikelen
-
-
-
Huishoudelijke en luxe artikelen
-
-
-
Antiek en kunst
-
-
-
Antiek en kunst
-
-
-
Sport en spel
1
94
94
Sport en spel
-
-
-
Hobby
1
96
96
Hobby
-
-
-
Media
-
-
-
Media
-
-
-
Dier en plant
2
162
81
Dier en plant
1
194
194
Bruin- en witgoed
-
-
-
Bruin- en witgoed
1
342
-
Fietsen en autoaccessoires
-
-
-
Fietsen en autoaccessoires
-
-
-
Doe-het-zelf
-
-
-
Doe-het-zelf
-
-
-
Wonen
-
-
-
Wonen
-
-
-
Detailhandel overig
-
-
-
Detailhandel overig
1
282
-
Subtotaal niet-dagelijkse artikelen
5
883
177
Totaal
6
992
165
Subtotaal niet-dagelijkse Artikelen Totaal
Bijlagen
5
412
82
15
2.458
164
1
Branchevergelijking Mode & Luxe artikelen referentiecentra
Tabel 3: Huidig economisch functioneren kern Geldrop
2,00
Inwoners Bestedingen per hoofd
1,50
verkoopvloeroppervlak
Bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding
Oisterwijk
Totaal gebonden bestedingen (in mln.) 1,00
Koopkrachttoevloeiing (in % best.)
Geldrop Best
Omzet door toevloeiing (in mln.)
Rosmalen
Goirle 0,50
Vught
Niet-dagelijkse
artikelen
artikelen
27.860
27.860
€ 2.078,-
€ 2.288,-
€ 57,9
€ 63,7
95%
53%
€ 55,0
€ 35,1
10%
15% – 20%
€ 6,1
€ 6,1 – € 8,7
Totale besteding (in mln.)
€ 61,1
€ 41,2 – € 43,8
Omvang wvo totaal (m²)
8.091
25.166
€ 7.553,-
€ 1.580,- – € 1.680,-
Omzet per m² wvo
Nuenen
Dagelijkse
Tabel 4: Huidig economisch functioneren centrum Geldrop
0,00 0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
winkels
Inwoners Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding Totaal gebonden bestedingen (in mln.)
Niet-dagelijkse
artikelen
artikelen
27.860
27.860
€ 2.078,-
€ 2.288,-
€ 57,9
€ 63,7
50%
40% - 45%
€ 28,9
€ 25,5 – € 28,9
Koopkrachttoevloeiing (in % best.)
10%
10%
Omzet door toevloeiing (in mln.)
€ 3,3
€ 2,8 – € 3,0
€ 32,2
€ 28,3 – € 31,9
Totale besteding (in mln.) Omvang wvo totaal (m²) Omzet per m² wvo
2
Dagelijkse
3.915
12.513
€ 8.215,-
€ 2.260,- – € 2.550,-
Bijlagen
Benchmark formules dagelijks
Best
Geldrop
Goirle
Nuenen
Oisterwijk
AHOLD\ALBERT HEIJN
X
X
X
X
X
AHOLD\ETOS
X
X
X
X
AHOLD\GALL&GALL
X
X
AHOLD\SCHUITEMA ALDI MARKT\ALDI CULEMB
X
X X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
BILSEN BEH\BILSEN A V X
X
COMPAENEN
X
DIRKZWAGER\MITRA
X
DROG ASS\DA
X
ECHTE BAKKER
X
X
ESPRIT X
IERSEL V VRK
X
JAMIN
X
KAMPS AG\BAKKERY BART
X
X
KEULEN BROOD
X X
X
X
X
KRINGAPOTHK
X
X
X
X
X X
LIDL
X X
X
X
X X
X
SPERWER NAT\PLUS RETAIL\SPAR
X
STERRE VD\HOLLANDER SUPERVLAAI
Bijlagen
X
X
LAURUS\SUPERDEBOER
SCHELLENS HL\SCHELLENS
X
X
GEENS NV\DRANKOMART
LLOYDS
X X
BREGGEN VD\HOUWENSVLAAI
LAURUS\EDAH
X
X
AS WATSON\TREKPLEISTER
KEURSLAGER
Vught
X
AS WATSON\ICI PARIS XL AS WATSON\KRUIDVAT
Rosmalen
X X
X
X
3
Best Mode & Luxe
BENNO BEHEER\MARJA
X
BLOKKER HLD\BLOKKER
X
Geldrop
Goirle
Nuenen
X X
X
BLOKKER HLD\MARSKRAMER
Oisterwijk
Rosmalen
X
X
X
X X
BONITA
X
BRILMIJ GRP\PEARLE
X X X
HORST TER INTRES
X
X
GILDE GILDE\HANS ANDERS
X
X
MACINTOSH RG
X
MAXEDA\HEMA
X
MAXEDA\M&S MODE
X
X
X
X
X
X
X X
SENGERS
X
X
X
X
X
VOGELE MODE
X
X
X
X
WERELDWINKEL
X
X
WIBRA
X
X
X
X
X X
X
WITTEVEEN
4
X
X
TER STAL
DISCUS
X
X X
SMIVOO
DETAILMANGRP
X X
X
SHOE OUTLET
BIKE TOTAAL
X
X
REDEMA\SCHOENENREUS
in/om huis
X
X
POELMAN HLD\POELMAN
ZEEMAN\ZEEMAN
X
X
MEVIO BEHEER\MEVIO
SHOEBY FRANC
X
X X
LIPS TON
SCHYVENS
X
X
BODY TEXT\HANS
EURO SHOE NL\BRISTOL BV
Vught
X X
X X
X X
X X
X
X
X X
X
Bijlagen
Best EURETCO\BIRETCO
Goirle
X
INTRES
X
X
X
X
X
X
PHONE HOUSE
X
REESINK NV\REESINK\FIXET
X X
X
X X
TFORTELECOM
X
TWINCO
X
VDR GROEP\DYK BEN V
X
X
X
AUDAX\AKO
X
BLOKKER HLD\BART SMIT BLOKKER HLD\INTERTOYS
X X
X X
COMBIFOTOHLD\COMBI FOTO
X
X X
INTRES
X
MUSIC FRANCH
X
RDC\READ SHOP
X
X X
X
X
X
ABN AMRO HLD\ABN AMRO
X X
ADECCO
X
FFA\STAR TRAVEL
X
X
X
X
BROOKS FDC HYPOTHK
Bijlagen
X
X
X X
X X
X
FILMCLUB HLD\FILMCLUB FORTIS
X
X
HAL\SCHOONENBERG geen detailhandel
X
X
TPG POST\POSTKANTOOR\BRUNA ACOUDIRE\AUDIRE
X
X
FOTOPLUS
Detailhandel overig
Vught
X X
TARGET PET
Vrije Tijd
Rosmalen
X
IJSVOGEL DE\PETS PLACE
TAPYTCENTRM
Oisterwijk
X
GARDENRETAIL
ORANGE
Nuenen
X
EXPERT HLD\EXPERT FAUNALAND GR\FAUNALAND
Geldrop
X X
X
X
5
Best
Geldrop
FPE
X
FREESTYLEKAP
X
GERWEN V
X
Goirle
Oisterwijk
Rosmalen
X X
HORESCA\FORMULE BEH HYPOTH SHOP
X X
INDEN A ING GROEP\ING BANK
X X
JANSHEN HANR\FAIRPLAY HAL MANPOWER
X
X
X
X X
NECKERMANN\THOMAS COOK
X X
NIRTRAD\VAKANTIEXPER X
RABOBANK
X
X
RANDSTAD HOL\RANDSTAD
X
X
RANDSTAD HOL\TEMPOTEAMGRO\TEMPO TEAM X
X
START HLD\START
X
TEXACO
X
X
X
X
X
X
X
X
X X
TPG POST\POSTKANTOOR
X
TPG POST\POSTKANTOOR\BRUNA
X
UNICONSULT\BROEK SAM D\D REIZEN
X
UNITEDSERVIC\CREYFS UITZ
X
VEDIOR NV\DACTYLO UITZ
X
VEDIOR NV\VEDIOR
X
X
X
X
X
X
VVV
6
X
X
X
OLYMPIA GRP\OLYMPIA UITZ
WOONACCENT
X
X
MOVIE MAX\VIDEOLAND
WAVE INT BV
X
X
MEEUS HLD\MEEUS MAK
TOERKOOP
Vught
X
HAIRPOINT HOEPELMAN
Nuenen
X X
X
X X
Bijlagen
Gemiste winkels
meer kledingwinkels
aantal
aandeel
42
20,2%
kleding voor ouderen
3
1,4%
meer levensmiddelzaken
3
1,4%
jumbo
2
1,0%
platenzaak/cd-winkel
2
1,0%
2
1,0%
v&d
15
7,2%
wibra
schoenenzaak
14
6,7%
xenos
2
1,0%
c&a
14
6,7%
kruidenier
2
1,0%
(klein) warenhuis
13
6,3%
goedkope supermarkt
2
1,0%
2
1,0%
stoffenwinkel/fourniturenwinkel
11
5,3%
doe-het-zelfzaak
hobbywinkel
11
5,3%
poelier
2
1,0%
2
1,0%
heren-modezaak
11
5,3%
toko
meubelzaak/woninginrichting
11
5,3%
meer kwaliteitswinkels
2
1,0%
multimediawinkel
10
4,8%
fotografiezaak
2
1,0%
9
4,3%
bcc
2
1,0%
2
1,0%
meer horeca winkel voor grote maten
9
4,3%
mexx
sportartikelen
8
3,8%
de tuinen
1
0,5%
1
0,5%
babyspeciaalzaak/zwangerschapskledingzaak
8
3,8%
goedkope kledingwinkels (ook voor de jeugd)
zaak voor huishoudelijke artikelen
8
3,8%
aldi
1
0,5%
sportwinkel
8
3,8%
lidl
1
0,5%
electrozaak/witgoedzaak
7
3,4%
viswinkel
1
0,5%
1
0,5%
luxe artikelen
7
3,4%
lingeriewinkel voor ouderen
h&m
6
2,9%
trendy kledingwinkel voor jongeren
1
0,5%
1
0,5%
cafe/eetcafe/lunchroom/bistro/broodjeszaak
6
2,9%
reformwinkel
bijenkorf
5
2,4%
groentewinkel
1
0,5%
free record shop
4
1,9%
juwelier
1
0,5%
hema
4
1,9%
winkel/bedrijf voor auto-onderdelen
1
0,5%
1
0,5%
dameskleding zaak
4
1,9%
postkantoor
kinderkledingzaak
4
1,9%
kantoorartikelen
1
0,5%
1
0,5%
speciaalzaak
4
1,9%
kousenspeciaalzaak
mc donalds
4
1,9%
its
1
0,5%
boekhandel
3
1,4%
sanitairwinkel
1
0,5%
verlichtingswinkel/lampenzaak
3
1,4%
turks winkeltje
1
0,5%
Bijlagen
7
biologisch winkeltje
1
0,5%
slager
1
0,5%
bakker
1
0,5%
ikea
1
0,5%
makro
1
0,5%
openbaar toilet
1
0,5%
lenzen manders
1
0,5%
slijter
1
0,5%
delicatessenwinkel
1
0,5%
esprit
1
0,5%
van haren
1
0,5%
vegetarische gezondheidswinkel
1
0,5%
traiteur
1
0,5%
sps
1
0,5%
ladysting
1
0,5%
speelgoedwinkel
1
0,5%
euro winkel
1
0,5%
mediamarkt
1
0,5%
naaimachinewinkel
1
0,5%
miss etam
1
0,5%
promis
1
0,5%
drogist
1
0,5%
megastore
1
0,5%
208
100,0%
Totaal
8
Bijlagen
Begrippenlijst Detailhandel
Detailhandel (als activiteit)
Dagelijkse arti-
Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied
kelen
van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om
Verkoopkanaal voor goederen rechtstreeks aan de eindgebrui-
supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en
ker.
parfumeriezaken.
Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, alsmede de uitstalling ter
Niet-dagelijkse
verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan diegene
artikelen
Alle artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelensector.
die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, anderszins dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsac-
Bestedingspoten-
Totaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een
tiviteit.
tieel
bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd
Reguliere detail-
De detailhandel die in de bebouwde kom en in de gangbare
van de bevolking. Groepering daarvan noemt men bestedings-
handel
winkelcentra gevestigd is. Reguliere detailhandel wordt aange-
volumes.
duid om het verschil aan te geven met GDV- en PDV-aanbod op perifere locaties.
Koopkrachtaf-
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhan-
vloeiing
delsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied.
Overige pu-
consument verzorgende bedrijven die rechtstreeks diensten
blieksgerichte
aanbieden aan particulieren en die beschikken over een vast
voorzieningen
verkooppunt, dat doorgaans zonder beperkingen toegankelijk is
Koopkrachtbin-
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhan-
voor alle consumenten.
ding
delsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Bruto vloer op-
De totale bedrijfsruimte, inclusief de niet direct met de detail-
pervlak (bvo)
handelsactiviteit verband houdende ruimten, zoals kantines,
Koopkrachttoe-
Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detail-
toiletten, kantoor, magazijn, etc.
vloeiing
handelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Meestal uitgedrukt als aandeel van de totale detail-
Winkeloppervlak
De voor publiek toegankelijke, zichtbare, overdekte en om-
(wvo)
muurde winkelruimte (dus excl. magazijn, kantoor, etalage, ed.).
Vloerproductiv i-
Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² winkelvloerop-
teit
pervlak (wvo).
handelsomzet in het betrokken gebied. Leisure
Bijlagen
Publieksgerichte voorzieningen op het terrein van sport, cultuur, vermaak en evenementen.
9
Het opstellen van een promotieplan 1: Bepalen identiteit, imago en kritische succesfactoren Voor een plaats is het van belang te bepalen wat de ‘huidige identiteit11‘ is en het ‘gewenste imago 12‘ moet zijn. Vervolgens ligt de nadruk op de aspecten waarop de plaats zich onderscheidt ten opzichte van andere plaatsen, de zogenaamde ‘Unique Selling Points’ (kritische succesfactoren). Bij de promotie van het centrum dient er ingespeeld te worden op deze USP’s. Voor centrum Geldrop kan het bijvoorbeeld gaan om bereikbaarheid (van winkels en voorzieningen) en parkeergelegenheid, de compleetheid van het aanbod, de opzet en architectuur, de aanwezige hoogwaardige zaken of specifieke evenementen. 2: Bepalen ambitie, doelgroepen en doelstellingen De formulering van de ambitie (waar wil je heen en wat wil je bereiken?) is nog vrij breed. Om de ambitie werkelijk ten uitvoer te brengen, moet eerst bepaald worden welke doelgroepen het centrum wil aantrekken. Een goed inzicht in de (herkomst van) bezoekersstromen is essentieel om een passend ‘product’ (blijvend) aan te bieden. Daarna zijn de doelstellingen belangrijk, die zo concreet mogelijk gesteld moeten worden. 3: Promotiestrategie, boodschap en communicatiemix Welke positieve aspecten van het centrum verdienen de mediaaandacht? Op welke wijze gaat de promotie vormgegeven worden en welke communicatiemiddelen wil men gebruiken? Er moet bepaald worden hoe vaak en via welke media een bepaalde bood-
11
12
schap over het centrum gepromoot moet worden. Bijvoorbeeld via folders, evenementen en de evenementenkalender, arrangementen met hotels, samenwerking tussen partijen in het algemeen en met de VVV in het bijzonder. 4: Budget De belanghebbende partijen in Geldrop dienen te bepalen welke financiële resultaten voor de verschillende projecten te behalen zijn. Daarna kan het budget bepaald worden dat er nodig is om de gewenste ambitie en doelstellingen te behalen. 5: Tijdspad Werken volgens een (jaar)plan is een noodzaak om inzicht in de gemaakte afspraken te krijgen en om te kunnen sturen en te controleren. Daarnaast dient er een datum aan de doelstellingen verbonden worden wanneer deze gerealiseerd moeten zijn. 6: Actieprogramma Vervolgens kan een actieprogramma gecreëerd worden, waarin door middel van eenvoudig te volgen stappen duidelijk gemaakt wordt, wat door wie op welk tijdstip moet worden uitgevoerd. 7: Monitoring De resultaten moeten worden gemeten, geëvalueerd en vervolgens moet het programma al dan niet worden bijgestuurd.
Huidige Identiteit: datgene dat het centrum van Geldrop in de huidige situatie daadwerkelijk is. Gewenst imago: de plaats die Geldrop wil innemen in de bezoeker zijn beeld/perceptie ten opzichte van de concurrent/andere steden.
10
Bijlagen
