De Meern, Actualisatie DPO 2010 Gemeente Utrecht Definitief
De Meern, Actualisatie DPO 2010 Gemeente Utrecht Definitief
Rapportnummer:
203x00739.061080_2
Datum:
10 september 2010
Contactpersoon opdrachtgever: Mevrouw E. Lommen, de heer P. Koolen, de heer D. Huitink, de heer K. Ulrich Projectteam BRO:
Aiko Mein, Ruth Bervoets, Stefan van Aarle
Trefwoorden:
Actualisatie, DPO, Centrumontwikkeling, De Meern
Bron foto kaft:
Hollandse Hoogte 8
Beknopte inhoud:
Distributieplanologisch onderzoek naar de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor het winkelaanbod in De Meern, uitgesplitst naar dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen.
BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401
Inhoudsopgave
pagina
1. INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Vraagstelling 1.3 Opzet
3 3 3 3
2. SITUATIESCHETS 2.1 Draagvlak 2.2 Winkelstructuur 2.3 Centrumplan De Meern 2.4 Regio 2.5 Winkeloriëntatie
5 5 7 9 12 13
3. ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN 3.1 Uitgangspunten 3.2 Functioneren anno 2010 3.3 Marktruimte
15 15 15 17
4. OVERWEGINGEN & CONCLUSIE
19
BIJLAGEN
BIJLAGE: BRANCHERING PLAATS DE MEERN
1
BIJLAGE: TRENDS & ONTWIKKELINGEN
3
BIJLAGE: DEFININITIES OPPERVLAKTEN
5
Inhoudsopgave
1
1.
INLEIDING
1.1 Aanleiding In De Meern wordt gewerkt aan de realisatie van een vernieuwd centrum, gelegen rond de Meernbrug. Het stedenbouwkundig plan voor het centrumgebied is in augustus 2007 vastgesteld door het College van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Utrecht. Recent is door de Raad van State het opgestelde bestemmingsplan voor het nieuwe centrumgebied op procedurele gronden vernietigd. De ingebrachte zienswijzen zijn hierdoor niet aan de orde gekomen. De gemeente Utrecht is momenteel bezig met het opstellen van een nieuw bestemmingsplan en verwacht wordt dat bij de behandeling van dit nieuwe plan ook aandacht besteed zal worden aan de inhoudelijke aspecten. In dat verband is BRO gevraagd het onderzoek uit 2007 ‘Ontwikkelingsmogelijkheden Centrum De Meern’ te actualiseren. BRO heeft ook in 2004 de ontwikkelingsmogelijkheden als eens in kaart gebracht.
1.2 Vraagstelling De vraagstelling voor voorliggend distributieplanologisch onderzoek is als volgt geformuleerd: • Wat zijn de actuele distributieplanologische ontwikkelingsmogelijkheden voor winkelaanbod in De Meern, in de dagelijkse en niet-dagelijkse artikelensector? • Wat zijn de mogelijke effecten van realisatie van Centrumplan De Meern op de lokale en regionale winkelstructuur?
1.3 Opzet Om de vergelijkingswaarde van voorliggend rapport met het rapport uit 2007 te vergroten, is gekozen voor een vergelijkbare opzet. Na de inleiding staat hoofdstuk 2 in het teken van de huidige situatie in De Meern en de (directe) regio, met aandacht voor aanbod- en vraagaspecten en de verwachte ontwikkelingen hierin. Door de confrontatie van aanbod en vraag is in hoofdstuk 3 inzicht gegeven in de huidige en toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van het winkelaanbod in De Meern. Kortom, het haalbare winkelprogramma is inzichtelijk gemaakt. Conclusies over de resultaten, inclusief mogelijke effecten op de winkelstructuur, zijn te vinden in hoofdstuk 4. De in deze rapportage gehanteerde aanbodgegevens zijn afkomstig uit het Locatus Verkooppuntenbestand (2010), tenzij anders vermeld.
Hoofdstuk 1
3
4
Hoofdstuk 1
2.
SITUATIESCHETS
2.1 Draagvlak Op dit moment wordt ten westen van de stad Utrecht een compleet nieuw stadsdeel gebouwd, namelijk Leidsche Rijn. Leidsche Rijn vormt de grootste nieuwbouwlocatie van Nederland. Tot 2025 worden hier ca. 30.000 woningen gebouwd. Een deel van de woningbouw is inmiddels gerealiseerd, bijvoorbeeld de wijken Parkwijk en Langerak. De komende jaren wordt nog gebouwd aan de wijken Terwijde, Vleuterweide en Het Zand. De Meern is een zuidelijke wijk in het gebied Leidsche Rijn. Het voormalige dorp maakt nu direct onderdeel uit van de ontwikkelingen in de omgeving. Kaartbeeld 2.1 Leidsche Rijn
Vleuten Terwijde
Vleuterweide
Het Zand
Parkwijk
De Woerd
Langerak
Veldhuizen De Balije De Meern Oudenrijn
Bron: Gemeente Utrecht, Bewerkt door BRO.
Hoofdstuk 2
5
De Woerd behoort tot het primaire draagvlak van De Meern De nieuwe wijk De Woerd ligt tussen De Meern, het Leidsche Rijn Park en Langerak en vormt de afronding van de oude kern van De Meern. In De Woerd zijn sinds 2005 ca. 475 woningen gebouwd, waarvan ruim 400 eengezinswoningen. Gezien de ligging, zijn de inwoners primair gericht op de (winkel)voorzieningen in De Meern. Daarom wordt De Woerd tot het primaire draagvlak van De Meern gerekend. Het gaat om ca. 1.100 inwoners1. Rijnenburg wordt niet meegnomen in het primaire draagvlak van De Meern Direct ten zuiden van De Meern, in het gebied Rijnenburg, worden in de toekomst ca. 7.000 woningen gebouwd. De gemeenteraad van Utrecht heeft in februari 2010 de Structuurvisie Rijnenburg vastgesteld. Uitgangspunt is ‘wonen in het landschap’ met ruimte voor werken en recreëren. De volgens fase is het opstellen van een bestemmingsplan voor het gebied. Het streven is dat eind 2013 wordt gestart met het bouwrijp maken van Rijnenburg. De bouw zal verdeeld worden over ca. 15 jaar, wat neerkomt op ca. 450 woningen per jaar. Omdat het gebied Rijnenburg eigen (winkel)voorzieningen krijgt, worden de toekomstige inwoners niet tot het primaire draagvlak van De Meern gerekend. Plusminus 11.000 inwoners in De Meern, incl. De Woerd Per 1 januari 2010 zijn er ca. 11.000 personen woonachtig in De Meern, incl. de nieuwe wijk De Woerd. Dat is een stabilisatie in vergelijking met 2007 (10.950 inwoners). Lichte stijging inwonertal De Meern, maar sterke stijging in de regio Verwacht wordt dat het inwonertal in De Meern (incl. de nieuwe wijk De Woerd) de komende jaren licht zal stijgen tot ca. 11.500 inwoners in de richting van 2020 (Gemeente Utrecht, 2009). Zoals eerder opgemerkt, is de omgeving van De Meern sterk in ontwikkeling. Als gevolg hiervan wordt een explosieve stijging van het inwonertal in de (directe) regio van De Meern verwacht. Dit komt tot uiting in navolgend overzicht. Tabel 2.1 Leidsche Rijn & Vleuten-De Meern: Inwonertal 2010-2025 2010
2015
2020
2025
Leidsche Rijn
24.465
38.345
47.830
47.155
Vleuten-De Meern
39.725
46.435
54.445
60.010
Totaal
64.190
84.780
102.270
107.160
Bron: Gemeente Utrecht, 2009. De cijfers zijn incl. Rijnenburg.
1
Uitgangspunt is een woningbezetting van ca. 2,3 personen. Voorheen is de woningbezetting hoger ingeschat, maar de laatste jaren zien wij een duidelijke stijging van het aantal alleenstaanden (huishoudensverdunning).
6
Hoofdstuk 2
Bestedingen hoger dan het landelijk gemiddelde Het inkomensniveau in De Meern bedraagt ca. € 14.400,- per hoofd van de bevolking per jaar en ligt daarmee ca. 8% boven het landelijk gemiddelde inkomen van ca. € 13.300,- per hoofd van de bevolking (CBS, Regionale Inkomensverdeling, 2006). Het inkomen is van invloed op de bestedingen. Bij een verschil van meer dan 5% wordt een correctie op de landelijke bestedingscijfers uitgevoerd. De bestedingen in de dagelijkse en niet-dagelijkse artikelensector liggen op respectievelijk ca. € 2.530,en ca. € 2.640,- per hoofd van de bevolking per jaar (HBD, Bestedingen en Marktaandelen, Voorlopige Cijfers over 2009). Gecorrigeerd voor het bovengemiddelde inkomensniveau besteedt een inwoner van De Meern jaarlijks ca. € 2.582,- aan dagelijkse en ca. € 2.749,- aan niet-dagelijkse artikelen. De bestedingscijfers zijn incl. BTW.
2.2 Winkelstructuur Het winkelaanbod in De Meern clustert zich op een tweetal locaties, namelijk het oude centrumgebied rond de Meernbrug en het Mereveldplein. Beide concentraties hebben hun knelpunten. Het overige aanbod is verspreid over de kern gelegen. Volgend overzicht geeft de branchering voor de verschillende gebieden binnen De Meern weer. Tabel 2.2: Spreiding winkelaanbod De Meern Meerndijk e.o.
Mereveldplein
aantal
aantal
m² wvo
winkels Levensmiddelen
3
Overig
m² wvo
winkels 673
7
aantal
Totaal De Meern
m² wvo
winkels 1.106
4
aantal
m² wvo
winkels 1.399
14
3.178
Persoonlijke verzorging
-
-
2
252
3
358
5
610
Dagelijks
3
673
9
1.358
7
1.757
19
3.788
Kleding en mode
2
218
4
648
-
-
6
866
Schoenen en lederwaren
-
-
1
116
-
-
1
116
Juwelier en optiek
1
78
1
44
-
-
2
122
Huishoudelijke en luxe art.
1
30
1
172
-
-
2
202
Sport en spel
-
-
2
251
-
-
2
251
Media
-
-
1
95
-
-
1
95
Dier en plant
-
-
1
49
6
1.190
7
1.239
Bruin- en witgoed
1
40
-
-
1
174
2
214
Fietsen en autoaccessoires
1
245
-
-
-
-
1
245
Doe-het-zelf
1
261
-
-
5
6.254
6
6.515
Wonen
1
682
2
170
5
2.528
8
3.380
Niet-dagelijks Totaal
8
1.554
13
1.545
17
10.146
38
13.245
11
2.227
22
2.903
24
11.903
57
17.033
Bron: Locatus Retail Verkenner, 2010, bewerkt door BRO
Hoofdstuk 2
7
In de bijlage wordt het aanbod binnen De Meern vergeleken met vergelijkbare woonplaatsen naar inwonertal. In vergelijking tot landelijke kengetallen zijn vrijwel alle branches in de plaats De Meern ondervertegenwoordigd. Uitzondering is de branche doe-het-zelf. Dit wordt veroorzaakt door bouwmarkt Gamma met een winkelvloeroppervlak van 4.000 m².
Meerndijk: Echt dorpshart ontbreekt Het winkelaanbod in het centrum van De Meern clustert zich rond de Meerndijk en een deel van de Zandweg. Dit is het oorspronkelijke dorpshart, met de kerk als centraal punt. Het winkelaanbod omvat ca. 2.230 m² winkelvloeroppervlak (wvo), waarvan ca. 675 m² wvo in de dagelijkse en ca. 1.555 m² wvo in de niet-dagelijkse artikelensector. Er is één supermarkt gevestigd, namelijk C1000 met een kleinschalig winkelvloeroppervlak van slechts ca. 580 m² wvo. Het verblijfsklimaat van de winkels in dit gebied is niet aantrekkelijk. Dit wordt veroorzaakt door de spreiding van de winkels aan weerzijden van de verkeersader Meerndijk en de Oude Rijn. Het verkeer is hierdoor dominant aanwezig. Mereveldplein: Verouderd winkelgebied Het Mereveldplein is in de jaren ’70 ontwikkeld als het hoofdwinkelcentrum voor de inwoners van De Meern. Het winkelaanbod omvat ca. 2.905 m² wvo. Hiervan bevindt zich ca. 1.360 m² wvo in de dagelijkse en ca. 1.545 m² wvo in de niet-dagelijkse artikelensector. Trekker is supermarkt Albert Heijn met een oppervlak van ca. 760 m² wvo. Deze wordt aangevuld met diverse speciaalzaken in de dagelijkse sector, bijvoorbeeld een bakker, een slager, een slijter en een groentespeciaalzaak. In de nietdagelijkse sector zijn er enkele kwaliteitszaken, bijvoorbeeld Sterk Mode. Formules als Zeeman en Marskramer complementeren het aanbod. In de directe nabijheid van het winkelcentrum zijn andere voorzieningen zoals een bibliotheek en een buurtcentrum gevestigd.
8
Hoofdstuk 2
Ruimtelijk gezien kent het Mereveldplein diverse problemen: naar de huidige maatstaven is de schaalgrootte van de winkels beperkt, door de ligging in een woonwijk ontbreken de fysieke uitbreidingsmogelijkheden, de uitstraling (introvert, verouderd) laat te wensen over, de verblijfswaarde is minimaal o.a. door het ontbreken van terrassen, op piekmomenten zijn er onvoldoende parkeerplaatsen beschikbaar, etc. Résumé Uit navolgend overzicht blijkt dat het winkelaanbod in de centra van De Meern inderdaad niet (meer) voldoet aan de huidige maatstaven. Het aanbod is zowel in de dagelijkse als in de niet-dagelijkse artikelensector beperkt en bovendien kleinschalig van opzet. Gelet mede op de verouderde uitstraling ervan is uitbreiding, opschaling en modernisering wenselijk. Tabel 2.3 Centrum De Meern: Winkelaanbod in m² wvo vergeleken, getallen afgerond Totaal
Gemiddeld Centra
Centrum De Meern
Dagelijks
10.000 à 15.000 inwoners*
Aantal
m² wvo
Schaal
Aantal
m² wvo
Schaal
12
2.030
170
14
3.165
225
Niet-dagelijks
21
3.100
150
41
6.815
165
Totaal
33
5.130
155
55
9.980
180
Bron: Locatus Retail Verkenner, 2010, Bewerkt door BRO * Gewogen naar inwonertal van De Meern.
2.3 Centrumplan De Meern Binnen het centrum van De Meern kunnen drie deelplannen worden onderscheiden; De Meern Centrum en de direct naastliggende planlocaties Castellum Novum en Rhenomare. De Meern Centrum De gemeente Utrecht is een besluitvormingsprocedure gestart om een nieuw winkelhart te creëren ter hoogte van het oude centrumgebied rond de Meernbrug. Naast winkels, horeca en dienstverlening worden in het plangebied ca. 300 woningen gerealiseerd. Het nieuwe centrum heeft als uitgangspunt dat het de consumenten in De Meern een zo compleet en aantrekkelijk mogelijk aanbod moet bieden, passend bij de aard en de omvang van het verzorgingsgebied. Bovendien dienen de voorwaarden aanwezig te zijn voor een zo optimaal mogelijk functioneren van de ondernemers. De kwaliteit van de horeca is hierbij van essentieel belang om zo de verblijfswaarde en de avondfunctie te bevorderen. Hierna staan de functionele aspecten (het programma) van het centrumplan centraal.
Hoofdstuk 2
9
Kaartbeeld 2.2 Centrumplan De Meern: Impressie
Bron: Gemeente Utrecht, Bestemmingsplan De Meern Centrum, April 2008.
Castellum Novum Castellum Novum is een horecalocatie aan de Castellumlaan, in het verlengde van de Meerndijk en ten noorden van de Oude Rijn. In januari 2008 is door de gemeente Utrecht een Nota van Uitgangspunten voor de locatie vastgesteld. Op basis van deze Nota zal een apart bestemmingsplan worden gemaakt. De plannen gaan uit van het realiseren van horeca, detailhandel, woningen en eventueel dienstverlening. De commerciële functies zullen worden gesitueerd in de plint, met een maximum van ca. 1.300 m² bvo. Het oppervlak voor het horecadeel bedraagt ca. 200 à 400 m² bvo. De meters maken reeds onderdeel uit van het bestaande centrumplan. Rhenomare De locatie Rhenomare is gelegen aan de Meerndijk, op de hoek met de Rijksstraatweg en ten zuiden van de Oude Rijn. Voorheen waren op de locatie een restaurant, zalencentrum en een houtbewerkingsbedrijf gevestigd. Eveneens in januari 2008 is door de gemeente Utrecht een Nota van Uitgangspunten voor de locatie vastgesteld. Ook hier zal een apart bestemmingsplan worden gemaakt. Doelstelling van de ontwikkelaar is om woningen en consumentgerichte dienstverlening te realiseren van maximaal ca. 800 m² bvo. De bedrijven die zich hier zullen vestigen, zijn in eerste instantie afkomstig vanuit elders in De Meern. De gemeente spreekt de voorkeur uit voor het behoud van de horeca. Programma totaal centrumplan In volgende tabel is een overzicht gegeven van het totale programma voor het centrumplan voor De Meern. Met de drie ontwikkelingen is een totale omvang van 10.685 m² bvo gemoeid, waarvan 7.823 m² bestemd voor detailhandelsvoorzienin-
10
Hoofdstuk 2
gen. In de bijlage worden de verschillende oppervlakteaanduidingen en de vertaalslagen ertussen toegelicht. Tabel 2.4 Centrumplan De Meern: Programma Deelproject
m² BVO
2
m² bvo
3
Omschrijving
(90% m² BVO) De Meern Centrum (Bon)
9.283
8.355 - detailhandel ca. 6.923 m² bvo - horeca max. 300 m² bvo - dienstverlening ca. 1.132 m² bvo
Castellum Novum
1.300 - detailhandel (niet-dagelijks) ca. 900 m² bvo - horeca max. 400 m² bvo
Rhenomare Totaal
1.030 - dienstverlening 1.030 m² bvo 10.685
Totale programma omvat ca. 6.280 m² wvo winkelruimte De dagelijkse artikelensector krijgt in het nieuwe centrum een prominente plaats. Dit aanbod zal worden aangevuld met niet-dagelijkse artikelenwinkels, consumentgerichte dienstverlening en horeca. Op basis van de door BRO in 2004 en 2007 uitgevoerde onderzoeken naar de ontwikkelingsmogelijkheden van het centrum is een indicatief programma opgesteld. Dit programma omvat ca. 6.260 m² wvo aan winkelruimte, waarvan ca. 3.600 m² wvo in de dagelijkse en ca. 2.660 m² wvo in de nietdagelijkse sector. Tabel 2.5 Centrumplan De Meern: Indicatieve branchering
Twee supermarkten
m² bvo
m² wvo
3.200
2.560
Levensmiddelenspeciaalzaken
650
520
Persoonlijke verzorging
650
520
Dagelijks
4.500
3.600
Niet-dagelijks
3.325
2.660
Winkelruimte
7.825
6.260
Horeca Dienstverlening Totaal
700 2.160 10.685
Bron: Gemeente Utrecht, Bestemmingsplan De Meern Centrum, April 2008.
2 3
BVO = Bruto Vloer Oppervlak bvo = bedrijfsvloeroppervlak
Hoofdstuk 2
11
2.4 Regio Zoals eerder opgemerkt, is het gebied Leidsche Rijn de komende jaren sterk in ontwikkeling. Naast de woningbouw is uiteraard ook de ontwikkeling van diverse voorzieningen voor de inwoners onderdeel van het programma. In Leidsche Rijn komen in totaal vijf nieuwe winkelcentra. In alle centra komt een gemengd programma van detailhandel, horeca en commerciële dienstverlening. Bestaande winkelcentra: Veldhuizen & Parkwijk Anno 2010 zijn er twee winkelcentra opgeleverd: Veldhuizen en Parkwijk. Veldhuizen heeft primair een verzorgingsfunctie voor de inwoners van de wijk Veldhuizen. Daarnaast zal het centrum ook worden bezocht door inwoners van de wijk De Balije en in mindere mate door deze van De Meern. Trekker van het centrum is supermarkt Plus van ca. 1.250 m² wvo. De supermarkt wordt aangevuld met o.a. een slijterij, een bloemist en een apotheek. Daarnaast is er consumentgerichte dienstverlening aanwezig. Parkeren is mogelijk op maaiveldniveau en in een ondergrondse parkeergarage. Parkwijk is een boodschappenplus centrum met een functie voor de inwoners van de wijken Langerak, Parkwijk en Het Zand. Er zijn twee elkaar aanvullende supermarkten aanwezig, namelijk Super de Boer (ca. 1.350 m² wvo) en Lidl (ca. 930 m² wvo). Andere trekkers zijn Blokker, Zeeman en Kruidvat. Ook hier is een parkeergarage aanwezig. Geplande winkelcentra: Terwijde, Vleuterweide & Leidsche Rijn Centrum Naast Veldhuizen en Parkwijk worden er de komende jaren nog drie winkelcentra ontwikkeld. Terwijde krijgt een boodschappenfunctie voor de direct omliggende woonwijken. Het aanbod aan niet-dagelijkse artikelen zal beperkt blijven tot textiel, huishoudelijke artikelen, tabak en lectuur. Supermarkten vormen de basis. Bovendien is er ruimte voor horeca en commerciële dienstverlening. De totale geplande omvang bedraagt ca. 14.500 m² bvo. De eerste opleveringen staan op de agenda voor begin 2013. Vooruitlopend op de opening is aan de Vleutensebaan een tijdelijke vestiging van Albert Heijn ingericht.
12
Hoofdstuk 2
Vleuterweide krijgt een gelijkwaardige opzet als het winkelcentrum in Terwijde. De opening staat echter al gepland voor oktober 2010. De omvang van het centrum is ca. 15.000 m² bvo en 50 à 60 winkels, horeca en commerciële dienstverlening. Bovendien worden er ca. 500 woningen gebouwd. Evenals in Terwijde, zijn ook hier tijdelijke voorzieningen gerealiseerd. Het betreft warenhuis Hema en supermarkt Albert Heijn. Beide vestigingen zullen per 1 oktober verhuizen naar het definitieve winkelcentrum. Leidsche Rijn Centrum wordt een echt stadsdeelcentrum, met een verzorgingsfunctie voor alle inwoners van Leidsche Rijn en de regio. De geplande omvang bedraagt ca. 45.000 m² bvo. Het komt aan beide kanten langs, en gedeeltelijk óp de toekomstige overkapping van de A2 te liggen. De winkels liggen aan straten en pleinen. Het grootste deel komt in het zogenoemde ‘kernwinkelgebied’. Aan de rand komt een cluster voor de dagelijkse boodschappen en op plaatsen met veel passanten, zoals de stationsomgeving, komen gemakswinkels. De oplevering zal in fasen plaatsvinden vanaf medio 2013.
2.5 Winkeloriëntatie Het landelijk beeld is dat de consument voor dagelijkse boodschappen nog steeds sterk op het aanbod in de directe omgeving is georiënteerd. Wel zien wij dat deze directe omgeving steeds ‘groter’ wordt, mede onder invloed van de toenemende mobiliteit en het grotere referentiekader van de consument. De uitwisseling van koopstromen tussen stadsdelen en plaatsen wordt bijgevolg steeds groter. Koopstromen, vooral niet-dagelijks, onder druk Vanuit de landelijke trend dat de scope van de consument steeds groter wordt, zal de oriëntatie op het winkelaanbod in De Meern onder druk staan. Toch is de inwoner van De Meern naar verwachting nog even ‘sterk’ op het eigen dagelijkse aanbod georiënteerd als in 2007. Mede omdat er sinds die tijd niet veel veranderd is, wordt uitgegaan van een behoud van de binding. Ook de koopkrachttoevloeiing wordt op het niveau van 2007 ingeschat. In de niet-dagelijkse sector hebben de inwoners veel keuzemogelijkheden in de omgeving, bijvoorbeeld de Utrechtse binnenstad en Winkelcentrum Kanaleneiland. Bovendien blijven de omvang en de kwaliteit van het aanbod in De Meern sterk achter, waardoor consumenten zich gemakkelijker oriënteren op omliggend aanbod. Verwacht wordt hierdoor dat de binding en toevloeiing sinds 2007 licht zijn gedaald.
Hoofdstuk 2
13
Tabel 2.6 Centrum De Meern: Inschatting koopstromen anno 2010 Binding Dagelijks Niet-dagelijks
Toevloeiing
2007
2010
2007
2010
75-80%
75-80%
20%
20%
20 à 25%
20%
20%
15 à 20%
Binding dagelijkse artikelensector zal stijgen door Centrumplan De Meern In de huidige situatie is de koopkrachtbinding aan het dagelijkse aanbod met ca. 75 à 80% redelijk laag. Landelijk is een binding van ca. 80 à 90% vaker regel dan uitzondering. Oorzaken zijn o.a. het kleinschalige supermarktaanbod en de versnipperde winkelstructuur in De Meern. In de toekomst liggen er dus voldoende kansen om de aantrekkingskracht van het aanbod te vergroten. Een belangrijke voorwaarde is schaalvergroting en clustering van het supermarktaanbod. Aangevuld met speciaalzaken in de levensmiddelensector ontstaat een sterk cluster dat in staat wordt geacht om ca. 80 à 85% van de aanwezige koopkracht in De Meern aan zich te binden. Een sterkere stijging van de binding is niet realistisch, o.a. door de explosieve toename van het aanbod in de directe regio en het ontbreken van een discounter (Aldi, Lidl). Maar ondanks het centrumplan zal de dagelijkse koopkrachttoevloeiing dalen Het geplande winkelaanbod in het centrum zal primair gericht zijn op de eigen inwoners. Echter, ook in de huidige situatie weet het dagelijkse aanbod koopkracht van elders te trekken, voornamelijk uit de nieuwbouwwijken waar nu veelal nog aanbod ontbreekt. Deze situatie zal in de toekomst, met de oplevering van de winkelcentra Terwijde, Vleuterweide en later ook Leidsche Rijn Centrum, veranderen. In de toekomst zullen de inwoners van Terwijde en Vleuterweide zich in toenemende mate op het aanbod in de eigen wijk oriënteren. Dit wordt ook veroorzaakt door de wegenstructuur. De dagelijkse koopkrachttoevloeiing in de richting van 2020 wordt daarom ingeschat op ca. 15%. Marktpositie niet-dagelijkse artikelensector zal niet drastisch veranderen Door realisatie van het centrumplan zal het winkelaanbod in De Meern in aantrekkelijkheid toenemen. Echter, de komst van vooral stadsdeelcentrum Leidsche Rijn zal ook invloed hebben. Gelet op de ontwikkelingen in de omgeving verwachten wij niet dat de huidige marktpositie van het centrum van De Meern op niet-dagelijks vlak sterk zal verbeteren. Uitgegaan wordt van een binding van ca. 20 à 25% en een toevloeiing van ca. 15%.
14
Hoofdstuk 2
3.
ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN
3.1 Uitgangspunten Voor het benaderen van de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor het winkelaanbod in het centrum van De Meern worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • De Meern (incl. De Woerd) telt per 1 januari 2010 ca. 11.000 inwoners. Op basis van recente bevolkingsprognoses wordt uitgegaan van een inwonertal van ca. 11.500 inwoners in 2020. • De winkelbestedingen in De Meern liggen op ca. € 2.582,- in de dagelijkse en ca. € 2.749,- in de niet-dagelijkse artikelensector. De bestedingen in de richting van 2020 worden constant gehouden omdat het nog onduidelijk is hoe deze zich gaan ontwikkelen. • De koopkrachtbinding van de inwoners van De Meern op het eigen winkelaanbod wordt anno 2010 ingeschat op ca. 75 à 80% in de dagelijkse en ca. 20% in de niet-dagelijkse artikelensector. Onder invloed van het centrumplan én rekening houdend met de ontwikkelingen in de directe regio, zal de binding in de dagelijkse en niet-dagelijkse artikelensector stijgen tot respectievelijk ca. 80 à 85% en ca. 20 à 25%. • De toevloeiing van koopkracht van buiten De Meern naar het winkelaanbod in De Meern wordt anno 2010 ingeschat op ca. 20% in de dagelijkse en ca. 15 à 20% in de niet-dagelijkse sector. Onder invloed van het centrumplan én rekening houdend met de ontwikkelingen in de directe regio, zal de toevloeiing in de toekomst in beide sectoren ca. 15% bedragen. • De centrumgebieden in De Meern (namelijk Meerndijk en Mereveldplein) omvatten ca. 2.030 m² wvo aan dagelijkse en ca. 3.100 m² wvo aan niet-dagelijkse artikelen. • De gemiddelde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) ligt landelijk op een niveau van ca. € 7.530,- en ca. € 1.970,- in respectievelijk de dagelijkse en nietdagelijkse sector. Voor de vloerproductiviteit binnen de nieuwe ontwikkeling (centrumplan) wordt, rekening houdend met de hogere huisvestingslasten bij nieuwbouw, uitgegaan van een vloerproductiviteit van respectievelijk € 8.000,en € 2.500,- per m² wvo.
3.2 Functioneren anno 2010 In navolgende tabellen zijn het functioneren van het winkelaanbod in De Meern anno 2010 en de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden in de richting van 2020 per sector benaderd.
Hoofdstuk 3
15
Tabel 3.1 Centrum De Meern: Functioneren & marktruimte benaderd (dagelijks) Dagelijks 2010
2020
Inwonertal De Meern, incl. De Woerd
11.000
11.500
Bestedingen per hoofd
€ 2.582
€ 2.582
Bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (mln.) Toevloeiing (als aandeel van de omzet) Omzet door toevloeiing (mln.) Totale omzet (mln.) Huidig aanbod (in m² wvo) Gerealiseerde omzet per m² wvo
€ 28,4
29,7
75 à 80%
80 à 85%
€ 21,3 à 22,7
23,8 à 25,2
20%
15%
€ 5,3 à 5,7
4,2 à 4,5
€ 26,6 à 28,4
27,9 à 29,7
2.030
2.030
€ 13.125 à 14.000
€ 13.775 à 14.650
Marktruimte in m² wvo
Ca. 1.465 à 1.680
Marktruimte in m² bvo
Ca. 1.830 à 2.100
Tabel 3.2 Centrum De Meern: Functioneren & marktruimte benaderd (niet-dagelijks) Niet-dagelijks 2010
2020
Inwonertal De Meern, incl. De Woerd
11.000
11.500
Bestedingen per hoofd
€ 2.749
€ 2.749
€ 30,2
31,6
Bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding
20%
20 à 25%
Gebonden bestedingen (mln.)
€ 6,0
€ 6,3 à 7,9
€ 15 à 20%
15%
Omzet door toevloeiing (mln.)
€ 1,1 à 1,5
€ 1,1 à 1,4
Totale omzet (mln.)
€ 7,1 à 7,6
€ 7,4 à 9,3
Toevloeiing (als aandeel van de omzet)
Huidig aanbod (in m² wvo) Gerealiseerde omzet per m² wvo
3.100
3.100
€ 2.300 à 2.450
€ 2.400 à 3.000
Marktruimte in m² wvo
Max. ca. 620
Marktruimte in m² bvo
Max. ca. 775
Functioneren: Cijfermatig goed Uit de benaderingen blijkt dat het winkelaanbod in de centrumgebieden van De Meern op een voldoende tot goed niveau functioneert. De gemiddelde omzet per m² wvo in de dagelijkse sector varieert rond de € 13.550,- per m² wvo, hetgeen fors boven het landelijk gemiddelde van € 7.530,- per m² wvo ligt. Met een gemiddelde omzet van ca. € 2.375,- per m² wvo scoort de niet-dagelijkse sector eveneens behoorlijk hoger dan het landelijk gemiddelde van ca. € 1.970,- per m² wvo. Het is overigens gebruikelijk dat de vloerproductiviteit in centrumgebieden hoger ligt dan het landelijk gemiddelde. Puur cijfermatig is sprake van een voldoende tot goed functioneren. Echter, dat neemt niet weg dat op individueel niveau sprake kan zijn van minder functioneren.
16
Hoofdstuk 3
3.3 Marktruimte De relatief hoge omzetten per m² wvo in de centrumgebieden van De Meern duiden, zeker in de dagelijkse artikelensector, op de aanwezigheid van uitbreidings- en versterkingsmogelijkheden. Marktruimte voor versterking aanwezig Tot 2020 is sprake van ca. 1.465 à 1.680 m² wvo marktruimte in de dagelijkse sector en maximaal ca. 620 m² wvo marktruimte in de niet-dagelijkse sector. De benaderde marktruimte ligt daarmee in lijn met de uitkomsten in 2007. In navolgend overzicht wordt het haalbare programma voor het nieuwe centrum van De Meern weergegeven, uitgesplitst naar dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen en zowel in wvo als in bvo. Tabel 3.3 Centrum De Meern: Haalbaar programma benaderd Dagelijks wvo Huidig
Niet-dagelijks
Totaal
bvo
wvo
bvo
wvo
bvo
2.030
2.540
3.100
3.875
5.130
6.415
Marktruimte
1.465 à 1.680
1.830 à 2.100
620
775
2.085 à 2.300
2.605 à 2.875
Haalbaar
3.495 à 3.710
4.370 à 4.640
3.720
4.650
7.215 à 7.430
9.020 à 9.290
Hoofdstuk 3
17
18
Hoofdstuk 3
4.
OVERWEGINGEN & CONCLUSIE
Programma Centrumplan De Meern is haalbaar Het nu bekende programma voor het nieuwe dorpshart van De Meern voorziet in ca. 10.685 m² bvo aan commerciële voorzieningen (winkels, horeca, dienstverlening). Ca. 7.825 m² bvo van het gehele programma is voorzien voor winkelruimte. Dit komt overeen met een winkelvloeroppervlak van 6.260 m², waarvan ca. 3.600 m² wvo in de dagelijkse en ca. 2.660 m² wvo in de niet-dagelijkse sector. Dit programma past binnen de in het vorige hoofdstuk benaderde ontwikkelingsmogelijkheden. Verplaatsing bestaand aanbod nog altijd uitgangspunt In de planvorming is verplaatsing van bestaande ondernemers een belangrijk uitgangspunt. Dit betekent dat het nieuwe centrum voor een belangrijk deel wordt ingevuld met elders reeds in De Meern gevestigde ondernemers, waardoor de netto uitbreiding van de winkelmeters uiteindelijk lager uit zal komen. Het Mereveldplein zou dan herontwikkeld worden, dan wel verkleuren. Kortom, ingevuld worden met niet-winkels. Verplaatsing is mede gelet op de benaderde marktruimte ook wenselijk. Veel interesse van mogelijke verplaatsers Op dit moment ontbeert een actueel inzicht in de verplaatsingsbehoefte c.q. wens van bestaande ondernemers in De Meern. Wel is in 2006 middels een enquête onder alle ondernemers de verplaatsingsbehoefte in kaart gebracht4. Uit de reacties blijkt inderdaad dat het merendeel van de ondernemers zich wil vestigen in het nieuwe dorpshart. In combinatie met de verplaatsing wil het merendeel de winkel daarbij ook uitbreiden. Bij benadering gaat het om een totale uitbreidingsbehoefte van ca. 3.400 m² bvo, waarvan ca. 2.400 m² bvo in de dagelijkse artikelensector. Dit zou betekenen dat de benaderde marktmogelijkheden inderdaad volledig zouden kunnen worden ingevuld met verplaatsers. Echter, het blijft onzeker of deze ondernemers zich daadwerkelijk in het nieuwe dorpshart zullen vestigen en onduidelijk of de bij verplaatsing vrijkomende panden ook daadwerkelijk uit de markt zullen worden genomen. Van (tijdelijke) overbewinkeling kan sprake zijn In het in 2007 door BRO uitgevoerde onderzoek ‘Ontwikkelingsmogelijkheden Centrum De Meern’ is ingegaan op het verschijnsel van (tijdelijke) overbewinkeling. Hiervan is sprake wanneer er, na realisatie van het centrumplan, sprake is van een groter winkelaanbod dan op basis van distributieplanologisch onderzoek onderbouwd kan worden.
4
Bron: Inventarisatie van verplaatsings- en uitbreidingswensen, BRO 2006
Hoofdstuk 4
19
Deze situatie kan zich voordoen wanneer bepaalde ondernemers vanuit het Mereveldplein niet verhuizen naar het nieuwe centrum en wanneer panden die worden achtergelaten toch opnieuw met winkels worden ingevuld. Op basis van de destijds bekende jurisprudentie omtrent duurzame ontwrichting is eerder geconcludeerd dat, hoewel sprake kan zijn van overbewinkeling, geen sprake is van duurzame ontwrichting in De Meern. Geen sprake van duurzame ontwrichting Afhankelijk van het aantal te verplaatsen ondernemingen en de daaraan gekoppelde netto uitbreiding van het aanbod, kúnnen er effecten optreden bij bestaande aanbieders. Deze effecten zijn echter niet op voorhand te voorspellen aangezien nog niet vast staat welk aanbod daadwerkelijk zal verplaatsen. De voortschrijdende jurisprudentie rondom duurzame ontwrichting bevestigt de algemene conclusie zoals verwoord in het rapport uit 2007. Ook recente uitspraken5 tonen aan dat op de vraag of sprake is van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in een bepaalde sector geen doorslaggevende betekenis toekent aan de vraag of er sprake is van overaanbod en mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen, maar aan de vraag of voor de inwoners van de gemeente een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde en dagelijkse inkopen kunnen blijven doen. De consument staat dus (nog steeds) centraal in de jurisprudentie. Hij of zij moet de beschikking hebben over een voldoende gedifferentieerd aanbod, op aanvaardbare afstand van de woonomgeving. Wanneer door overbewinkeling één of meerdere zaken omvallen, doet niet ter zake. Als wij dit afzetten tegen het centrumplan dan zal hierdoor naar de mening van BRO geen sprake zijn van duurzame ontwrichting. De consument behoudt een voldoende voorzieningenniveau op een aanvaardbare afstand van de woonplaats.
5
Casus Bouwmarkten Winschoten, Uitspraak 24 juni 2009 & Casus Winkelcentrum Gemeente Marne, Uitspraak 10 juni 2009.
20
Hoofdstuk 4
BIJLAGEN
BIJLAGE: BRANCHERING PLAATS DE MEERN
Plaats De Meern, detailhandel naar branche vergeleken
Levensmiddelen
Referentieplaatsen met 10.000 à
11.000 inwoners
15.000 inwoners*
Aantal
m² wvo
Schaal
Aantal
m² wvo
Schaal
14
3.178
227
16
3.969
248
Persoonlijke verzorging Dagelijks
De Meern
5
610
122
4
625
156
19
3.788
199
20
4.594
230
Warenhuis
-
-
-
1
385
385
Kleding en mode
6
866
144
15
2.262
151
Schoenen en lederwaren
1
116
116
3
552
184
Juwelier en optiek
2
122
61
3
221
74
Huishoudelijke en luxe art.
2
202
101
3
578
193
Antiek en kunst
-
-
-
1
135
135
Sport en spel
2
251
126
3
738
246
Hobby
-
-
-
2
176
88
Media
1
95
95
2
285
143
Dier en plant
7
1.239
177
6
2.732
455
Bruin- en witgoed
2
214
107
3
463
154
Fietsen en autoaccessoires
1
245
245
3
572
191
Doe-het-zelf
6
6.515
1.086
3
2.686
895
Wonen
8
3.380
423
9
5.278
586
Detailhandel overig
-
-
-
4
755
189
Niet-dagelijks
38
13.245
349
61
17.818
292
Totaal
57
17.033
299
81
22.412
277
3
645
215
9
2.267
252
Leegstand
Bron: Locatus Retail Verkenner, 2010, Bewerkt door BRO * Gewogen naar inwonertal De Meern.
Bijlagen
1
2
Bijlagen
BIJLAGE: TRENDS & ONTWIKKELINGEN
De dynamiek in het (Nederlandse) winkellandschap is groot. Er zijn enkele leidende trends en ontwikkelingen te onderscheiden die van toepassing zijn op vrijwel alle branches en winkelgebieden. De belangrijkste trends voor De Meern worden navolgend kort benoemd. Vraagzijde • Vergrijzing en ontgroening: meer ouderen en (relatief) minder jongeren. De seniorenmarkt wordt steeds belangrijker. • Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen doen, ook bij de supermarkt, wel is het bestede bedrag per bezoek toegenomen. Daarnaast bezoekt de consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra (het gemak van ruime keuze). • Door een grotere mobiliteit krijgt de consument een omvangrijk referentiekader. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm worden daarom belangrijker. Dit geldt met name bij het recreatieve winkelen. • Zeker in de dagelijkse sector doet de consument bestedingen echter nog steeds en in toenemende mate dicht bij huis. Dit aanbod blijft dan in buurt, wijk en kern perspectief behouden, ook mits het voldoet aan het verwachtingspatroon. • De bestedingen via internet zitten fors in de lift. 77% van de 11 miljoen Nederlanders die internetten, kopen online. Kleding, reizen en consumentenelektronica voeren daarbij de boventoon. De totale omzet van online aankopen is in 2009 uitgekomen € 6 mrd en dat is 20% meer dan in 2008. Van de totale bestedingen aan non-food werd in 2008 4,6% uitgegeven via internet, in 2000 was dat nog maar 0,5%. De verwachting is dat dit percentage toeneemt tot 10% in 20126. Aanbodzijde • Het marktaandeel van supermarkten binnen de dagelijkse artikelensector neemt toe, de laatste jaren in het bijzonder van de discounters. Mede door deze ontwikkeling krimpt het aandeel van speciaalzaken binnen de dagelijkse artikelensector. • De trend tot schaalvergroting zet ook de komende jaren verder door. Voor een rendabel functioneren is een steeds groter vloeroppervlak nodig. In grote steden maken supermarkten een schaalsprong naar megasupermarkten, maar ook in kleinere plaatsen is een schaalsprong zichtbaar. • Het aantal supermarkten daalt, de gemiddelde omvang van supermarkten neemt toe en ook de diversiteit van het productenpakket binnen de supermarkt stijgt.
6
Look Listen Learn 2008, SSM Retail Platform (2008)
Bijlagen
3
•
•
•
•
Een moderne fullservice supermarkt heeft tegenwoordig doorgaans een winkelvloeroppervlak van 1.200 à 1.500 m², voor een discounter ligt dit iets lager; tussen de 800 en 1.000 m² wvo. Branche- en sectorvervaging doet zich voor in diverse branches, waaronder de supermarktbranche. In supermarkten wordt in toenemende mate non-food artikelen aangeboden, vaak op actiematige wijze. Vooral discounters bieden deze non-food artikelen aan. Er is een opleving gaande van het hoofdwinkelcentrum in kleinere steden. Het aanbod in deze centra wordt meer geconcentreerd en vooral de supermarkten maken een schaalsprong. Steeds vaker wordt gekozen voor de renovatie en uitbreiding van dit type centra. Randvoorwaarden daarbij zijn wel dat deze centra goed bereikbaar zijn, over voldoende parkeermogelijkheden beschikken, goede keuzemogelijkheden bieden en een aantrekkelijke uitstraling en presentatie hebben. Het is de vraag of de filialiseringsgraad de komende jaren verder doorzet of dat er inmiddels een evenwicht is bereikt tussen filiaalbedrijf en zelfstandigen. Een trend die bij de filiaalbedrijven zeker nog doorzet, is netwerkverdichting. Netwerkverdichting uit zich onder meer in vestiging in kleinere winkelgebieden, vaak met kleinere winkels of aangepaste formules. Voorbeeld is Hema die nu ook vestigingen opent in stadsdeelcentra en de kleinere centrale winkelgebieden. Winkels worden steeds vaker geïntegreerd met horeca, vrije tijd en diensten. De winkel wordt hiermee meer en meer een belevingsconcept, waar de consument producten kan uitproberen of zelf samenstellen om die vervolgens aan te schaffen: ‘try and buy’.
4
Bijlagen
BIJLAGE: DEFININITIES OPPERVLAKTEN
In Nederland worden verschillende termen gebruikt om bepaalde oppervlakten te benoemen. Enkele van deze termen zijn bruto vloeroppervlak, bedrijfsvloeroppervlak, winkelgebruiksoppervlak en winkelvloeroppervlak. Brutovloeroppervlakte (BVO) Ook wel bebouwd oppervlak van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Meten vindt plaats op basis van NEN 2580. Bedrijfsvloeroppervlak oftewel winkelgebruiksvloeroppervlak (bvo/wgo) Alle inpandige ruimte die voor de individuele bedrijfsuitvoering benodigd is. Dus de totale bedrijfsruimte, inclusief de niet direct met de detailhandelsactiviteit verband houdende ruimten, zoals kantines, toiletten, kantoor, magazijn, etc. Winkelvloeroppervlakte (wvo) De voor publiek toegankelijke, zichtbare, overdekte en ommuurde winkelruimte (dus excl. magazijn, kantoor, e.d.). Vertaling BVO in bvo/wgo en wvo Voor de vertaalslag van brutovloeroppervlak naar winkelvloeroppervlak kan onderstaand schema worden gehanteerd. Opgemerkt dient te worden dat de vertaalslag in de praktijk verschilt per branche, branchegroep en sector. Ook per soort winkel of onderneming kunnen er grote verschillen optreden.
Bruto Vloeroppervlak (bvo = 100%)
Bedrijfsvloeroppervlak / Winkelgebruiksoppervlak (wgo = 90%)
Buitenmuren, etc. (10%)
Winkelverkoopoppervlak (wvo)
Bijlagen
Niet-winkelruimte
Buitenmuren,
(20%)
etc. (10%)
5
BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Genk www.BRO.nl
