Hypoteční trh v ČR z pohledu banky i klienta

Bankovní institut vysoká škola Praha

Hypoteční trh v ČR z pohledu banky i klienta Diplomová práce

Kubánková Lucie

duben 2014

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Financí a ekonomie

Hypoteční trh v ČR z pohledu banky i klienta Diplomová práce

Autor:

Bc. Lucie Kubánková Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

duben, 2014

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškeré pouţité zdroje. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Sedlčanech dne 30.4.2014

Lucie Kubánková

Poděkování: Děkuji za odbornou pomoc své vedoucí práce Ing. Olze Šeflové. Také děkuji za podporu při psaní mé diplomové práce mé rodině a mému příteli.

Anotace práce a klíčová slova Tato diplomová práce s názvem Hypoteční trh v České republice z pohledu banky a klienta se věnuje analýze hypotečního trhu. Definuje a charakterizuje detailně hypoteční úvěr a jeho metody úročení a splácení, které k dané problematice patří. Dále charakterizuje postupy přípravy, schválení a realizace hypotečních úvěrů. V další části práce je provedena analýza a komparace produktové nabídky Hypoteční banky, a.s., České spořitelny, a.s., UniCredit Bank, a.s., GE Money Bank, a.s., a Raiffeisen BANK a.s. (dále jiţ Reiffeisenbank a.s.). Jsou porovnány základní parametry a podmínky jejich hypotečních úvěrů na bydlení. U těchto úvěrů je srovnán účel úvěru, minimální a maximální částka úvěru, moţnosti předčasného splacení, délky fixace úrokové sazby, doby splatnosti a způsoby čerpání úvěrů. Obsahem diplomové práce je i návrh optimální varianty financování bytových potřeb dle konkrétních poţadavků klientů. V závěru jsou definována doporučení pro zdokonalení metodiky a produktové nabídky v oblasti hypotečních úvěrů pro Hypoteční banku, a.s. Klíčová slova: analýza, financování bydlení, hypoteční produkt, hypoteční trh, hypoteční úvěr, sazebník poplatku, úvěrový poplatek, úvěrový postup, úroková sazba Annotation This diploma thesis called´The mortgage market in the Czech Republic from the client´s and bank´s point of view´is devoted to the analytik of the mortgage market today. It characterises and defines mortgage loans in detail, interest rate and methods of payiny off. My work describes preparatory procedures, the process of approval and realization of mortgage loans. In the second part, there is an analysis of product offer of Hypoteční bank, a.s., České spořitelna, a.s, UniCredit Bank, a.s., GE Money Bank a.s. and Raeiffeisenbank a.s. and there is also s comparison of basic parameters and conditions of providing their mortgages. For mortgage loan there is an overview of a purpose, minimum and maximum height of a loan, possibilities of early repayment, lergth of fixation period, loan maturiry and methods of doawdown. As a special section I have included a proposal of an optimal way of financing the clinet´s housing needs according to their individual reguirements. At the end of my work there are rocommendations of improvements of metodology and product offer in the field of mortgage loans at Hypoteční banka, a.s.

Key words: analysis, financing housing, mortgage product, mortgage marke, mortgafe loans, schedule of charges, charge credit, credits process, interest rate.

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 9 1.

Teoretické vymezení hypotečních úvěrů........................................................................... 11 1.1.

Legislativní úprava..................................................................................................... 11

1.2.

Parametry hypotečních úvěrů .................................................................................... 11

1.2.1.

Výše hypotečního úvěrů ..................................................................................... 11

1.2.2.

Doba splatnosti hypotečního úvěrů .................................................................... 13

1.2.3.

Druhy hypotečního úvěrů dle subjektu a objektu úvěrování .............................. 13

1.2.4.

Čerpání hypotečních úvěrů ................................................................................. 16

1.2.5.

Splácení hypotečních úvěrů ................................................................................ 17

1.2.6.

Úročení hypotečního úvěrů ................................................................................ 20

1.2.7.

Zajištění hypotečních úvěrů................................................................................ 21

1.3.

Úvěrové postupy ........................................................................................................ 22

1.3.1.

Přípravná fáze ..................................................................................................... 22

1.3.2.

Schvalovací fáze ................................................................................................. 24

1.3.3.

Realizační fáze.................................................................................................... 33

1.4.

Banky poskytující hypoteční úvěry v ČR .................................................................. 33

2.

Metodika práce .................................................................................................................. 35

3.

Analýza a komparace produktové nabídky vybraných hypotečních bank ........................ 38 3.1.

Produktová nabídka Hypoteční banky, a.s. ................................................................ 38

3.1.1. 3.2.

Produktová nabídka UniCredit Bank, a.s. .................................................................. 42

3.2.1. 3.3.

Poplatky Raiffeisenbank a.s. pro fyzické osoby ................................................. 53

Komparace produktové nabídky vybraných bank ..................................................... 54

3.6.1. 4.

Poplatky GE Money bank, a.s. pro fyzické osoby ............................................. 50

Produktová nabídka Raiffeisenbank a.s. .................................................................... 51

3.5.1. 3.6.

Poplatky České spořitelny, a.s. pro fyzické osoby ............................................. 47

Produktová nabídka GE Money Bank, a.s. ................................................................ 48

3.4.1. 3.5.

Poplatky UniCredit Bank, a.s., pro fyzické osoby ............................................. 44

Produktová nabídka České spořitelny, a.s. ................................................................ 45

3.3.1. 3.4.

Poplatky Hypoteční banky, a.s. pro fyzické osoby ............................................ 41

Porovnání poplatků pro fyzické osoby ............................................................... 56

Návrh optimální varianty financování bytových potřeb ................................................... 58

4.1.

4.1.1.

Návrh financování výstavby nemovitosti od Hypoteční banky, a.s. .................. 59

4.1.2.

Návrh financování výstavby nemovitosti od České spořitelny, a.s. ................... 61

4.1.3.

Návrh financování výstavby nemovitosti od UniCredit Bank, a.s. .................... 64

4.1.4.

Návrh financování výstavby nemovitosti od GE Money Bank, a.s. .................. 67

4.1.5.

Návrh financování výstavby nemovitosti od Raiffeisenbank a.s. ...................... 70

4.2.

Návrh financování nákupu bytu. ................................................................................ 72

4.2.1.

Návrh financování nákupu bytu od Hypoteční banky, a.s.................................. 73

4.2.2.

Návrh financování nákupu bytu od České spořitelny, a.s. ................................. 76

4.2.3.

Návrh financování nákupu bytu od UniCredit Bank, a.s.................................... 78

4.2.4.

Návrh financování nákupu bytu od GE Money Bank, a.s. ................................. 81

4.2.5.

Návrh financování nákupu bytu od Raiffeisenbank a.s. .................................... 84

4.3.

5.

Návrh financování výstavby nemovitosti .................................................................. 58

Komparace a vyhodnocení financování bytových záměrů ........................................ 86

4.3.1.

Vyhodnocení záměru financování výstavby nemovitosti ................................... 86

4.3.1.

Vyhodnocení záměru financování nákupu bytu ................................................. 90

Výsledky a doporučení pro Hypoteční banku, a.s............................................................. 94

Závěr ......................................................................................................................................... 96 Seznam pouţitých zdrojů ......................................................................................................... 98 Seznam tabulek a grafů........................................................................................................... 100 Seznam přílohy ......................................................................................................................... 11

Úvod Hypoteční úvěry vznikly ze skupiny úvěrů, jejichţ splácení bylo zajišťováno zástavami k nemovitosti. Tomu odpovídá i definování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěr v širším slova smyslu je chápán jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěr v uţším slova smyslu je chápán jako úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti, který je zajištěný zástavním právem k této nebo i jiné nemovitosti. Obě pojetí se od sebe liší především z hlediska vymezení účelu, na který je hypoteční úvěr poskytován. Hypoteční bankovnictví má specifický charakter. Je pro ně typické nejen zaměření na investice do nemovitostí, ale zejména jeho dlouhodobost. Ta si vynucuje i získávání dlouhodobých úvěrových zdrojů, a to přednostně vydáváním zvláštních druhů dluhopisů – hypotečních zástavních listů. Specifické rysy hypotečních úvěrů vedly k pouţívání zvláštních technik jejich poskytování a splácení. Úzké spojení hypoték s vedením evidence nemovitostí v pozemkových knihách nebo v katastrech nemovitostí vede ke zvláštním úvěrovým postupům. Zvláštní právní úprava týkající se hypotečního bankovnictví vedla k tomu, ţe k provozování hypotečních obchodů je ve většině zemí zapotřebí získat zvláštní licenci. Poskytováním hypotečních úvěrů se zabývají specializované hypoteční banky obklopené řadou externích specialistů z důvodu potřeby oceňování nemovitostí a často komplikovanými majetkovými a jinými vlastnickými vztahy k nemovitostem. Pokud se hypotečním bankovnictvím zabývají i banky univerzální, vedou obvykle agendu spojenou s těmito bankovními aktivitami odděleně od ostatních bankovních obchodů, někdy zakládají dceřiné společnosti. Vyuţití nemovitostí jako zajištění úvěrů (a na druhé straně jako objektů, na které je úvěr poskytován) je spojeno se zástavním právem. Zástavním právem rozumíme závazek majitele nemovitosti, kterým dává právo věřiteli domáhat se uspokojení své pohledávky – v případě řádného a včasného nesplnění závazků ze strany dluţníka – z věci zastavené. Rozvoj zástavního práva vedl k tomu, ţe hypoteční banky se začaly pouštět i do operací, které měly řadu rysů blíţících se věcem movitým. Byly to např. dopravní prostředky, zejména lodě, ale i hospodářské zvířectvo, osobní majetek apod. S postupným rozvojem bankovnictví jako takového, kdy se banky všeobecně začaly zapojovat do úvěrování podnikatelských aktivit a převzaly do svého portfolia řadu výše uvedených obchodů zaloţených na zástavním právu k věcem, vykrystalizovaly posléze dvě nejvýznamnější odvětví hypotečního bankovnictví: hypoteční bankovnictví zaměřené

na podporu podnikatelských aktivit - podnikatelské a hypoteční bankovnictví zaměřené na bytovou výstavbu a bytové hospodářství vůbec. V současné době prakticky všude ve světě převaţuje hypoteční bankovnictví zaměřené na úvěrové financování bydlení. Vyplývá to z řady faktorů, zejména však z toho, ţe v podnikatelské sféře došlo ke značným změnám. V důsledku procesů koncentrace a centralizace kapitálu vyrostly mamutí podniky vyţadující soustředění značných finančních zdrojů. Tentýţ proces si na druhé straně vyţádal i zásadní změnu charakteru nemovitostí, zejména budov, zvláště těch, které slouţí přímo k zajišťování konkrétních technologických procesů (jde zejména o výrobní a montáţní haly, opravárenské nebo obsluţní prostory apod.). Takovéto nemovitosti jsou v převáţné míře jednoúčelového charakteru, normálně prakticky neprodejné, a jsou tudíţ jako klasické zástavy pro banky v podstatě nepouţitelné. Přitom vlastní hodnota staveb nebo pozemků jako takových bývá v porovnání se skutečnou potřebou úvěrových prostředků na investice a provoz často více neţ zanedbatelná. Bydlení a zvláště kvalitní bydlení se stává stále více nezbytnou ţivotní potřebou a rozvíjející se, nebo je jiţ rozvinutý trh s byty. Při trvale rostoucí poptávce po bytech, vytváří z rodinných a případně i bytových domů nebo i jednotlivých bytů kvalitní nemovitostní zástavu relativně snadno realizovatelnou, a to za poměrné slušnou cenu. Aktuálními trendy v oblasti hypotečních úvěrů na hypotečním trhu v České republice se zabývá tato práce. Cílem práce je na základě analýzy produktové nabídky hypotečních úvěrů pěti vybraných bank vyhodnotit a jejich základní parametry a podmínky porovnat, a vypracovat návrh nejlepší varianty financování pro konkrétního klienta a vyvodit z komparace konkrétní doporučení pro Hypoteční banku, a.s.

1.

Teoretické vymezení hypotečních úvěrů

1.1.

Legislativní úprava

„Základní legislativní úpravou práva pro oblast hypotečních úvěrů představuje zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších dodatků. Dle tohoto zákona se povaţuje za hypoteční úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci dozví. Nemovitá věc se musí nacházet na území členského státu EU. Zastavené nemovité věci se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním: a) trvalých a dlouhodobě udrţitelných vlastností nemovité věci, b) výnosu dosaţitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitou věcí, c) práv a závad s nemovitou věcí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitými věcmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Na zastavené nemovité věci nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zákona upravujícího stavební spoření, jakoţ i úvěr poskytnutý Státním fondem rozvoje bydlení.“1

1.2.

Parametry hypotečních úvěrů

1.2.1. Výše hypotečního úvěrů Pravidlo bankovní obezřetnosti „Pokud jde o výši hypotečního úvěru, do které můţe být poskytnut, z logiky jeho charakteru vyplývá, ţe maximem můţe být hodnota, resp. cena nemovitostí, která slouţí jako zástava. 1

Citováno z: www :
11

Poskytnutím vyšší částky by byla ohroţena jeho návratnost. Zkušenosti dokonce ukazují, ţe poskytnout hypoteční úvěr do sta procent ceny nemovitosti je pro banku velmi rizikové. Základní pravidlo bankovní obezřetnosti tedy zní: HU < CZN HU je výše hypotečního úvěru CZN je cena zastavené nemovitosti

Za relativně bezpečnou výši krytí hypotečních úvěrů se ve světě povaţuje hranice mezi 60 aţ 80 procenty obvyklé trţní ceny zastavené nemovitosti. Kritéria výše hypotečního úvěru Ve schvalovací fázi rozhoduje hypoteční banka téţ o výši úvěru. Pro stanovení toho, jakou maximální výši hypotečního úvěru můţe banka poskytnout, jsou rozhodující tři kritéria: cena zástavy, respektive její zadluţitelná část, výše příjmů klienta (neboli jeho schopnosti splácet hypoteční úvěr), prokazatelná výše investičního záměru (cena v kupní smlouvě, rozpočtové náklady u nové výstavby nebo úpravy apod. Nejniţší z těchto tří faktorů je pak určující pro maximálně moţnou částku hypotečního úvěru. Zadluţitelnou hodnotu nemovitosti, neboli maximální podíl hypotečního úvěru ve vztahu k ceně nemovitosti, určuje hypotéční banka podle svých kritérií a představ o kvalitě nemovitostí v zástavě. V některých zemích je maximální moţná výše zadluţitelné hodnoty stanovena zákonem. Pak platí ţe:

ZH

CZN * q

ZH je zadlužitelná hodnota CZH je cena zastavených nemovitostí q je koeficient (maximální podíl hypotečního úvěru z ceny zastavované nemovitosti stanovený zákonem). V ČR je koeficient q = 0,7 (platí pro banky, které chtějí pohledávku z hypotečního úvěru zařadit do krycího bloku k emisi hypotečních zástavních listů).

Stanovení ceny nemovitosti Ceny nemovitostí dávaných klientem do zástavy obvykle stanoví sama hypoteční banka podle její schválené metodiky. Většinou pak na základě doporučení odborníka - znalce. 12

Ta část ceny nemovitosti, na kterou je hypoteční banka ochotna poskytnout hypoteční úvěr, představuje zadluţitelnou hodnotu nemovitosti. Zadluţitelná hodnota nemovitosti představuje nejpravděpodobnější výnos z prodeje zastavené nemovitosti v případě, ţe hypoteční banka musí přistoupit k jejímu prodeji v důsledku neplnění závazků ze strany dluţníka. Podíl zástavní hodnoty, na který banka poskytne úvěr, se nazývá pupilární nebo též sirotčí jistota.“ 2

V České republice hypoteční banky poskytují běţně i hypoteční úvěry se 100 % cenou nemovitosti, avšak při překročení procenta výše krytí je většinou vyţadováno pojištění u specializované instituce. V České republice se průměrná hodnota LTV 3 pohybuje na evropském průměru, tedy někde kolem 70 %. To znamená, ţe klient kupující nemovitost za 2 miliony korun zpravidla ţádá banku o úvěr ve výši 1,4 milionu Kč a 600 000,- Kč zaplatí ze svého. Většina bank v České republice poskytuje hypoteční úvěry do 100 % zástavní hodnoty s výjimkou GE Money bank, a.s., mBank S.A., organizační sloţka a Volksbank Löbau-Zittau eG. Tyto banky poskytují hypoteční úvěry pouze do zástavní hodnoty 80 % LTV.4

1.2.2. Doba splatnosti hypotečního úvěrů „Spojení hypotečního úvěru s nemovitostmi vytváří příznivé podmínky pro to, aby se choval jako úvěr s dlouhou dobou splatnosti. V bankovnictví platí léty vyzkoušené pravidlo, zvláště pokud jde o úvěry investičního charakteru, ţe doba, na kterou je úvěr poskytnut, by neměla přesahovat dobu ţivotnosti objektu, který je z úvěru pořizován. V našem případě jde o pořízení nemovitostí, pro které je typická dlouhá doba ţivotnosti. To umoţňuje, aby i hypoteční úvěr byl poskytován na delší dobu, neţ je obvyklé např. u typických komerčních úvěrů zaměřených na úvěrovou podporu podnikatelských aktivit. Na druhé straně by neměla doba splatnosti hypotečního úvěru být delší, neţ je doba, po kterou klient bude schopen splácet hypoteční úvěr. Delší doba splatnosti sniţuje jednotlivé splátky hypotečního úvěru, a tím zvyšuje i jeho dostupnost. Delší doba splatnosti na druhé straně zvyšuje celkové úrokové náklady spojené s jeho splácením.“5

1.2.3. Druhy hypotečního úvěrů dle subjektu a objektu úvěrování „Na rozdíl od běţných komerčních úvěrů není pro klasifikaci a členění hypotečních úvěrů rozhodující doba jejich splatnosti, ale účel, na který jsou poskytovány. Nejrozšířenější 2

3

Citováno z: Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1. vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s.1997, st.160-161 LTV: je zkratka anglického Loan to value, která vyjadřuje procentní poměr mezi zapůjčenou částkou a odhadní cenou nemovitosti.

4

Zdroj: www :< http://www.hypoindex.cz/eu-zvazuje-plosne-zprisneni-poskytovani-hypotek/[cit.2014-02-26]

5

Citováno z: Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1. vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s.1997, st.161-162

13

je členění hypotečních úvěrů na hypoteční úvěry určené na investice do nemovitostí související: s bydlením fyzických osob / rodiny (residential mortgaGEs), s podnikatelskými záměry (commercial mortgaGEs). Tyto dva druhy hypotečních úvěrů se od sebe obvykle liší podmínkami, za nichţ jsou poskytovány. Hypoteční úvěry poskytované na investice do bydlení jsou většinou poskytovány za příznivějších úvěrových a úrokových podmínek neţ úvěry na účely podnikatelské. V řadě zemí, včetně České republiky, jsou hypoteční úvěry na bytové účely dokonce podporovány státem nebo jím pověřenými institucemi. Rozhodující většinu představují hypoteční úvěry na bydlení fyzických osob, zejména pak hypoteční úvěry na koupi, výstavbu nebo opravy a modernizace rodinných a bytových domů a bytů. V některých zemích (např. SRN, Slovensko) jsou ještě navíc z hypotečních úvěrů vyčleňovány jako zvláštní skupina pod názvem komunální úvěry poskytované úvěry obcím. Pro jejich financování pak mohou být vydávány komunální obligace.“6 1.2.3.1.

Hypoteční úvěry dle subjektu úvěrování

Neúčelové hypoteční úvěry tzv. americká hypotéka „Poskytování tzv. americké hypotéky je umoţněno zákonem č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru. Je to výhodná půjčka určená pouze lidem, kteří vlastní nemovitost (např. dům, byt nebo chatu) a jsou ochotni ji dát bance do zástavy. Na rozdíl od klasických hypoték nemusí být prostředky z americké hypotéky vyuţity za účelem investice do nemovitosti, ale mohou být pouţity prakticky k jakémukoliv účelu. Výhodou americké hypotéky je niţší úrok neţ u jiných spotřebitelských úvěrů. Nevýhodou jsou poměrně vysoké poplatky spjaté s poskytováním a správou úvěru a při nesplácení úvěru můţe klient přijít o zastavěnou nemovitost.“7 Doplňkové a předhypoteční (stavební) úvěry „Zákonná úprava v některých zemích stanoví, jaká můţe být maximální výše hypotečního úvěru poskytnutého proti zástavě nemovitosti. V České republice je např. tento limit pro banky emitující hypoteční zástavní listy stanoven 70 procenty ceny obvyklé zastavené 6

Citováno z: Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1. vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s.1997, st.162

7

Citováno z: Kalabis Zbyněk. Bankovní sluţby v praxi, 1. vyd., Praha: Computer Press, a.s. 2005, st.79

14

nemovitosti. Tato vazba hypotečních úvěrů na hodnotu nemovitosti má svá úskalí v situaci, kdy klient má sice dostatečně velké příjmy, ale v okamţiku, kdy ţádá o hypoteční úvěr, nemá jiné zdroje, kterými by pokryl tu část investice do nemovitosti, jeţ ze zákona nemůţe být profinancována hypotečním úvěrem. Doplňkové úvěry České banky našly určité řešení v podobě tzv. doplňkových úvěrů k úvěrům hypotečním. Jsou poskytovány většinou do 20 procent ceny zastavované nemovitosti při zajišťování zástavním právem ve druhém pořadí k zastavované nemovitosti a dozajištění dalšími zjišťovacími instrumenty, např. zástavním právem k pohledávkám klienta, bankovní zárukou, ručením třetí osoby, směnkou, zástavním právem k movité věci apod. V současné době se připravuje zřízení systému záruk, který by existenci institutu doplňkového úvěru usnadnil.“8 1.2.3.2.

Hypoteční úvěry dle objektu úvěrování

„Zvláštní skupina jsou úvěry předhypoteční (stavení) a hypoteční úvěry na výstavbu. Oba druhy úvěrů slouţí k řešení problémů, kdy klient má v úmyslu nemovitost pořídit výstavbou a nemá jinou nemovitost, kterou by dal do zástavy. Jde vlastně o proúvěrování nemovitosti, která ještě neexistuje. Neexistující nemovitost nelze dát do zástavy. Předhypoteční (stavební) úvěry Předhypoteční úvěr slouţí k financování obchodních případů, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně není moţné vloţit na nemovitosti zástavní právo (v okamţiku čerpání není moţné mít zastavenou nemovitost resp. podán návrh na vklad zástavního práva na katastr nemovitostí). V takých případech můţe být investiční záměr financován předhypotečním úvěrem, který bude splacen následně hypotečním úvěrem (účelem hypotéky je splacení existujícího úvěru na bydlení). V praxi je nejčastěji vyuţíván předhypoteční úvěr za účelem financování koupě nemovitosti od města, obce nebo státu, nákup bytů od druţstva a koupě nemovitosti v draţbě. Hypoteční úvěr na výstavbu Pouţití hypotečních úvěrů na výstavbu je vhodné v situaci, kdy klient je schopen ze svých vlastních zdrojů zakoupit stavební pozemek a stavbu dovést do takového stadia, aby ji bylo moţno zanést do katastru nemovitostí jako stavbu rozestavěnou. Hypoteční úvěr je pak 8


15

poskytnut na dokončení stavby s tím, ţe klient jej čerpá postupně podle toho, jak hodnota stavby roste.“9

1.2.4. Čerpání hypotečních úvěrů „Hypoteční úvěry lze čerpat dvěma základními způsoby jednorázově, nebo postupně. Jednorázové čerpání Jednorázové čerpání hypotečních úvěrů se obvykle uţívá tehdy, jde-li o investici formou koupě jiţ hotové, existující nemovitosti. Dále se uţívá v případech, kdy je hypoteční úvěr pouţit ke splacení jiného úvěru pouţitého na financování investic do nemovitostí nebo k získání majetkového podílu na nemovitosti, např. při vyplacení dědického podílu. Postupné čerpání K postupnému čerpání hypotečních úvěrů se přistupuje obvykle tehdy, dochází-li k vytváření nové nemovitosti formou její výstavby nebo ke zhodnocování jiţ existující nemovitosti cestou její rekonstrukce, oprav apod. Postupné čerpání hypotečních úvěrů můţe komplikovat situace, kdy zákon stanoví maximálně moţnou výši krytí hypotečního úvěru nemovitostí. V tomto případě nastupuje vliv geometrické číselné řady s kvocientem menším neţ 1. Z něj vyplývá následující vztah: aby bylo vůbec moţno stavbu dokončit pomocí hypotečního úvěru, jehoţ podíl na nemovitosti musí být menší neţ jedna (neţ sto procent), musí počáteční hodnota rozestavěné stavby být vyšší neţ hodnota daná vzorcem PHRS > KHBS * (1 – q) PHRS = je počáteční hodnota rozestavěné stavby včetně pozemku, KHBS = je konečná hodnota budoucí stavby včetně pozemku q = je kvocient udávající maximálně možný podíl hypotečního úvěru na hodnotě celé nemovitosti

Ze zákonitostí geometrické číselné řady lze také stanovit, jak velká by měla být minimální počáteční hodnota rozestavěné stavby, pokud by měla být dokončena za „n“ počtu čerpání hypotečního úvěru. (q – 1) PHRS = KBHS * (qn – 1) n = je počet zvolených čerpání

9


16

Podmínky čerpání hypotečního úvěru Moţnost čerpat hypoteční úvěr je podmíněno: doručením podepsané úvěrové smlouvy, doručením podepsané zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a vkladem, této zástavní smlouvy, přesněji vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí, nebo podáním návrhu na vklad zástavní smlouvy na katastr nemovitosti, předloţením pojistné smlouvy k nemovitosti a vinkulace pojistného plnění, podáním ţádosti na čerpání hypotečního úvěru. Jako další podmínka můţe být ještě poţadováno, dle účelu úvěru: předloţení dokladu prokazující pouţití vlastních prostředků, potvrzení na refinancování úvěru od jiné banky, podepsaná originál kupní smlouva, podepsaná originál smlouva o notářské úschově atd. Po podpisu smluvních dokumentů musí být splněny podmínky čerpání hypotečního úvěru a dokumenty musí být včetně ţádosti o čerpání doručeny na oddělení čerpání úvěrů. To provede kontrolu jednotlivých bodů podmínek pro čerpání.“ 10

1.2.5. Splácení hypotečních úvěrů „Hypoteční úvěry lze splácet podobně, jako je tomu u čerpání: jednorázově, postupně, případně v kombinaci obou metod. Jednorázové splácení hypotečních úvěrů Metody jednorázového splácení se u hypotečních úvěrů pouţívají jen ve specifických případech, a to u těchto typů hypotečních úvěrů. Termínované (s pevnou dobou splatnosti) v podobě odkladu splátek aţ na konec doby splatnosti (nebo do několika etap) a s dobou splatnosti neurčitou, a dále splatné na viděnou. Termínované hypoteční úvěry Jednorázové splácení termínovaných hypotečních úvěrů probíhá obyčejně v kombinaci s ţivotním pojištěním nebo stavebním spořením. Opírá se o mechanizmus, kdy dluţník platí 10


17

po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru pouze úroky z úvěru a vedle toho si zároveň vytváří fondy (např. ve formě placení ţivotního pojištění nebo pravidelného stavebního spoření), ze kterých pak v okamţiku splatnosti hypotečního úvěru uhradí i dluţnou částku. Výhodnost těchto forem spočívá v mnoţnosti odepisování zaplacených úroků z hypotečních úvěrů od daňového základu. Pro hypoteční banky je výhodnější systém opírající se o placení ţivotní pojistky, protoţe hypoteční banka má jistou zaplacení úvěru i v případě, ţe dluţník zemře ještě před dobou splatnosti úvěru. Úvěry s neurčitou dobou splatnosti Jednorázové splacení hypotečního úvěru s neurčitou dobou splatnosti vychází z toho, ţe klient platí pouze úroky a nesplácí jistinu s tím, ţe v případě hypotečního úvěru na dobu neurčitou převezme po smrti dluţníka na sebe dluh dědic, nebo bude jistina splacena z výnosu z prodeje zadluţené nemovitosti. V podstatě se předpokládá, ţe hypoteční úvěr je pro hypoteční banku investicí typu získané věčné renty – věčného úroku. Pro dluţníka je pak úrok jistou formou nájemného. Podobný typ hypotečního úvěru existuje např. ve Švýcarsku. Úvěry splatné na viděnou U hypotečních úvěrů splatných na viděnou se dává klientovi moţnost, aby doposud nesplacenou část jistiny splatil kdykoliv. Jednorázové splácení hypotečního úvěru je v čisté podobě pouţíváno v podstatě jen hypotečních úvěrů, které jsou splaceny ze ţivotní pojistky. Kombinace jednorázového a postupného splácení Jednorázové splácení hypotečních úvěrů se zpravidla kombinují se splácením postupným. To platí zejména při splácení hypotečních úvěrů z výnosu stavebního spoření nebo při pouţití úvěrů s dobou splatnosti neurčitou. Postupné splácení hypotečních úvěrů Nejrozšířenějšími metodami splácení hypotečních úvěrů jsou metody postupného splácení, a to v pravidelných splátkách. Metodám nepravidelných splátek se hypoteční banky spíše vyhýbají.

18

Pravidelné splácení hypotečních úvěrů můţe být realizováno degresivními splátkami, konstantními splátkami (anuitními formami), progresivními splátkami. Splátkou se zde rozumí součet úmoru a úroku. Úmor je splácená část doposud nesplaceného dluhu, čili tzv. jistiny. Úrokem je částka rovnající se násobku úrokové sazby a jistiny (tedy doposud nesplacené částky úvěru) za smluvené období. Degresivní splácení Při degresivním splácení splácí dluţník pravidelně konstantní, neměnnou částku úmoru a úměrně poklesu doposud neplacené jistiny sniţující se částkou úroku. Splátky tedy mají trvale klesající charakter. Degresivní metody splácení hypotečních úvěrů jsou vhodné především u hypotečních úvěrů podnikatelského charakteru v případech, kdy úroky můţe podnikatel zahrnovat do svých nákladů. Konstantní splácení Při konstantním splácení platí dluţník v dohodnutých termínech vţdy stejnou, neměnnou částku zvanou anuita. Anuita v sobě obsahuje jak splátku dluhu (úmor), tak odpovídající úrok. S průběhem doby splácení se anuita nemění (pokud nedojde ke změně úvěrových a zejména pak úrokových podmínek), ale mění se v ní podíl úmoru a úroku. V počátcích splácení hypotečního úvěru převaţuje podíl úroků, ke konci splácení pak podíl úmoru. Anuitní formy splácení jsou výhodné pro ty dluţníky, kteří nemohou úroky z přijatých úvěrů zahrnovat do nákladů. Jde to v případech, kdy jde o hypoteční úvěry nepodnikatelského charakteru a zdrojem jejich splácení jsou pravidelné příjmy dluţníka. Progresivní splácení Při progresivním splácení splácí dluţník v pravidelných intervalech rostoucí úmor (roste obyčejně aritmetickou řadou, růst geometrickou řadou by dluţník zřejmě nezvládl) a částky úroku odpovídající klesající jistině. Splátky tak získají retardovaně rostoucí charakter (tj. rostou pomaleji, neţ rostou částky úmoru). Progresivní formy splácení hypotečního úvěru se prakticky pouţívají zřídka. Výhodné mohou být v případech podnikatelských hypotečních

19

úvěrů u podnikatelských projektů, kdy se v průběhu jejich realizace počítá s postupným nárůstem zisku.“ 11

1.2.6. Úročení hypotečního úvěrů „Splácení hypotečních úvěrů a úroků z nich se převáţně uskutečňuje v pravidelných časových periodách. Za základní periodu se obvykle povaţuje období jednoho roku. K roční periodě se také vztahuje většina úrokových sazeb. To, ţe jde o roční úrokovou sazbu, lze poznat podle zkratky p.a. (per annum), která následuje za číselným údajem, např. 3,39,% p.a., 2,99 % p.a., 2,50 % p.a. Roční perioda je však při splácení hypotečních úvěrů a úroků z nich jak pro banky, tak pro klienty (dluţníky) příliš dlouhá a pro klienty (dluţníky) i poměrně nevýhodná a nákladná. Proto se v praxi často volí kratší periody, obvykle čtvrtletní nebo měsíční. Zkracování period splátek přináší výhody klientům banky tím, ţe sniţuje výši úroků, které musejí za dobu splatnosti hypotečního úvěru zaplatit. Je tomu tak proto, ţe častějším splácením klesá jistina (tedy doposud nesplacená část hypotečního úvěru) rychleji neţ při splácení méně častém. Tím se rychleji sniţuje základ pro výpočet úroku a za ostatních neměnných okolností i absolutní výše skutečně zaplaceného úroku. Proto se někdy při zkracování period splátek hovoří o tzv. zrychleném splácení. (V řadě zemí s dlouhodobější historií hypotečního bankovnictví jsou značně oblíbené tzv. dvoutýdenní hypoteční úvěry, kdy se splátky provádějí kaţdých čtrnáct dní). Čím kratší je perioda splácení úmoru a úroku a čím častější jsou splátky, tím méně zaplatí klient na celkových úrocích. Tím je také pro něj hypoteční úvěr přístupnější. Při periodě kratší neţ roční se pak pro praktické výpočty uvaţuje úroková sazba jako zlomek úrokové sazby roční.“12 Pevná a variabilní úroková sazba úvěru „Úroková sazba z hypotečních úvěrů můţe být stanovena jako pevná sazba po celou dobu stanovené splatnosti, nebo pohyblivá sazba v závislosti na vývoji trţních úrokových sazeb. Úrokové sazby u hypoték lze v zásadě rozdělit do dvou typů – fixní úrokové sazby (na 1,2,3,5 let atd.) a variabilní úrokové sazby vázané na pohyblivé sazby mezibankovního trhu (PRIBOR).

11 12

Citováno z: Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1. vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s.1997, st.166-169 Citováno z: Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1. vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s.1997, st.173-174

20

Pevná úroková sazba U fixních úrokových sazeb mají klienti jistotu, ţe banka nezmění výši úroku pro zvolené období fixace. Období fixace je moţné nastavit na 1, 2, 3, 5, 7 let aţ do doby splatnosti úvěru (např. u úvěru se splatnosti 20 let je moţné nastavit fixaci sazby aţ na 20 let). Kultura hypotečních úrokových sazeb u nás je v drtivé většině fixní.“13 Variabilní úroková sazba „U variabilní úrokové sazby je neměnná smluvně stanovená marţe banky (úroková přiráţka) a výsledná úroková sazba je dána součtem této marţe a aktuální sazby odvozené od mezibankovního trhu, na kterou je variabilní sazba vázána (např. 1 měsíční, 3 měsíční PRIBOR). Výjimky Ve Velké Británii je v současné době podíl fixních sazeb a variabilních prakticky na polovině. V České republice je vyuţito kolem 92 % hypotečních úvěrů se sazbou fixní a kolem 8 % hypotečních úvěrů vyuţívá sazbu variabilní. Toto je způsobeno především malým rozdílem mezi fixní sazbou a variabilní sazbou. Jestliţe je tento rozdíl v řádu několika málo desetin, nestojí klientům variabilní sazba za riziko, které s sebou přináší. Zmíněné riziko nárůstu variabilní sazby je další jim věc, kterého se klienti obávají. Toto riziko se dá velmi omezit, a to především na straně klientů - jejich aktivním sledováním mezibankovního trhu.“14

1.2.7. Zajištění hypotečních úvěrů „Pod pojmem zajištění úvěrů v širším slova smyslu rozumíme veškerá opatření prováděná bankou k vyloučení, resp. minimalizaci rizika spojeného s poskytnutým úvěrem, tzn. řádného splácení úvěru včetně úroků. Druhy úvěrového zajištění a) Klasické bankovní úvěrové zajišťování instrumenty neboli úvěrové zajišťovací instrumenty v uţším pojetí. Jedná se o instrumenty, které banky nejčastěji pouţívají k zajištění svých úvěrů. Tyto zajišťovací instrumenty můţeme členit dle povahy (formy) zjišťovacího instrumentu: 13 14

Citováno z: Kalabis Zbyněk. Bankovní sluţby v praxi, 1. vyd., Praha: Computer Press, a.s. 2005, st.89 Citováno z www :< http://www.golemfinance.cz/cz/149.variabilni-sazby-u-hypotek-ziskaji-letos-na-vetsi-oblibe /[cit.2014-02-26]

21

osobní, kdy bance ručí za její pohledávku vedle příjemce úvěru ještě další, třetí osoba (např. ručení, smluvní pokuta, směnka) věcné, které dávají bance právo na určité majetkové hodnoty toho, kdo zajištění poskytuje (např. zástavní právo) b) Úvěrové pojištění je zaloţeno na tom, ţe banka na základě něho získává, při splnění smluvně sjednaných podmínek, nárok na pojistné plnění, kterým banka uspokojuje svojí pohledávku z nesplaceného úvěru."15

1.3.

Úvěrové postupy

„Proces poskytování a splácení hypotečního úvěru má svá pravidla formulovaná jako úvěrové postupy. Organizace úvěrových postupů při poskytování a splácení hypotečního úvěru se skládá ze tří základních fází. přípravné, schvalovací, realizační.“16

1.3.1. Přípravná fáze „V rámci přípravné fáze podává klient ţádost o poskytnutí úvěru, případně o poskytnutí příslibu úvěru včetně příslušných podkladů. Jednání o poskytnutí úvěru se vedou na základě písemné ţádosti klienta o hypoteční úvěr. Rozhodující váha všech aktivit je na klientovi. Hypoteční banka zde má spíše funkci poradní, kdy zároveň předběţně prověřuje jednotlivé podklady poţadované od klienta a ověřuje, zdá klient splňuje příslušné podmínky pro poskytnutí úvěru. Ţádost o úvěr, její náleţitosti a další doklady V ţádosti se uvádějí zejména: základní osobní údaje o ţadateli a jeho spoluţadatelích, údaje o zdrojích a výši jeho/jejich příjmů a výdajů,

15 16

Citováno z: Dvořáka Petra,Bankovnictví pro bankéře a klienty, 3. vyd., Praha: Linde Praha, a.s. 2005, st.461-462 Citováno z: Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1. vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s.1997, st.175

22

výše, účel (investiční záměr) a předpokládaná doba čerpání a splácení poţadovaného úvěru popis úvěrového objektu a popis nemovitosti, která bude slouţit jako zástava (pokud není totoţná s objektem úvěru) K ţádosti je nutné přiloţit další doklady, zejména: doklady ověřující totoţnost a plné moci, doklady průkazně dokládající příjmy klienta (např. potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání, účetní výkazy, úřední rozhodnutí o výţivném apod.), doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované nemovitosti v podobě listu vlastnictví z katastru nemovitosti, nabývacího titulu, snímek z katastrální mapy apod.), doklady prokazující účel investice do nemovitosti – u koupě kupní smlouvu, u výstavby a rekonstrukce rozpočet, souhlas stavebního úřadu s ohlášením stavby nebo stavební povolení s vyznačením nabytí právní moci, smlouvu o dílo atd., doloţení vlastních finančních prostředků ţadatele o úvěr nutných k doplacení rozpočtovaných nákladů výstavby či rekonstrukce nebo kupní ceny v kupní smlouvě (v případě, ţe úvěr neposkrývá investiční záměr zcela), ověřené ocenění zastavované nemovitosti provedené podle poţadavků hypoteční banky, doklad o pojištění nemovitosti, případně o ţivotním pojištění klienta apod. Obdobným způsobem postupují banky při vyřizování ţádosti o úvěrové přísliby. I kdyţ základní poţadované informace a doklady jsou prakticky stejné, kaţdá hypoteční banka má své další specifické poţadavky, takţe před podáním ţádosti o hypoteční úvěr je uţitečné se předem o jejich konkrétních poţadavcích informovat. Při podávání ţádosti o hypoteční úvěr je nutné pamatovat také na to, ţe získání některých dokladů můţe trvat i delší dobu a ţe můţe být spojeno s nemalými finančními náklady, zejména pokud se týká stavebního povolení nebo odhadu ceny zastavované nemovitosti.“17

17


23

1.3.2. Schvalovací fáze „Ve schvalovací fázi se prověřuje ţádost o hypoteční úvěr a pokud je schválen, vypracovává se úvěrová smlouva a smlouva zástavní. Také se v této fázi se prověřuje správnost a úplnost všech údajů uvedených klientem v ţádosti, posuzují se rizika úvěrového případu a stupeň jeho zajištění, konkretizují se podmínky poskytnutí a splácení úvěru pro daného klienta. V praxi se osvědčuje několikastupňové projednávání úvěru před jeho schválením. Ve schvalovací fázi se banka rozhoduje o poskytnutí či neposkytnutí hypotečního úvěru, o výši, ve které ho poskytne, a podmínkách, zejména úrokových, za kterých ho poskytne. Rozhoduje se přitom především na základě vyhodnocení: bonity klienta, kvality jeho investičního záměru, hodnoty a vhodnosti zástavy (zastavovaného objektu). Hodnocení bonity úvěrovaného subjektu Úvěrovaným subjektem se rozumí konkrétní osoba (fyzická nebo právnická), které je hypoteční úvěr poskytován a která je také zavázaná úvěr splatit. Při hodnocení bonity úvěrovaného subjektu se banka soustřeďuje na analýzu jeho: a) Právních poměrů, b) Důvěryhodnosti, c) Hospodářské a finanční situace. a) Právní poměr Ţadatel o úvěr musí nejdříve prokázat, ţe je subjektem práva, to znamená, ţe můţe činit svým jménem právní úkony a zavazovat se. To prokazuje jednak důkazy o své právní a faktické existenci a platnou plnou mocí, pokud je zastoupen. Podnikatelé se prokazují výpisem z obchodního

rejstříku,

ţivnostenským

listem,

koncesí

nebo

jiným

oprávněním

k podnikatelské činnosti, zřizovací listinou apod., fyzické osoby (nepodnikatelé) průkazem totoţnosti.

24

b) Důvěryhodnost Dalším významným momentem posuzování bonity úvěrovaného subjektu je jeho důvěryhodnost, zvláště jeho spolehlivost, důslednost a pravidelnost plnění jeho závazků. Důleţitým znakem důvěryhodnosti klienta jsou např. stabilita jeho finálního hospodaření, přesné a včasné plnění platebních a smluvních závazků (zvláště pokud jde o placení daní a splátek úvěru a úroků), včasnost, úplnost a věrohodnost předkládaných potvrzení dokládajících údaje o příjmech a případně i výdajích, značný význam přikládají banky i stálosti klienta při volbě banky a její pobočky, osobní znalost klienta nebo jeho zástupců.“18 Úvěrové registry „Podstata

činnosti

institucí

(systémů)

zabývajících

se

shromaţďováním

a

poskytováním informací o klientech mezi bankami, event. dalšími institucemi, spočívá v ochraně bank před špatnými klienty. Při posuzování úvěruschopnosti klientů je pro banky velmi důleţité mít věrohodné informace o klientově úvěrové minulosti i současnosti. Spoléhat v tomto směru na informace získávané od klienta můţe být nedostačující, protoţe takové informace mohou být neúplné, popř. i záměrně zkreslené. Registry by tedy měly vyloučit riziko, ţe klient banky se současně zadluţí u několika bank více menšími úvěry, které ve svém souhrnu budou v takové částce, kterou klient nebude schopen řádně splácet, bude ke splácení současných úvěrů pouţívat nových úvěrů od jiných bank, klient se špatnou úvěrovou minulostí u určité banky bude čerpat nový úvěr u banky jiné. V současně době existují v ČR tyto úvěrové registry. Mezi nejvýznamnější patří úvěrový registr provozovaný ČNB a bankovní i nebankovní registr CCB. Dalším důleţitým bankovním i nebankovním registrem je například registr SOLUS.“ 19

18


19

Citováno z: Dvořáka Petra,Bankovnictví pro bankéře a klienty,3. vyd., Praha: Linde Praha, a.s. 2005, st.283

25

Centrální registr úvěrů ČNB „Centrální registr úvěrů je informační systém, který soustřeďuje informace o úvěrových závazcích fyzických osob podnikatelů a právnických osob a umoţňuje operativní výměnu těchto informací mezi účastníky Centrálního registru úvěrů. Jeho účastníkem jsou všechny obchodní banky a pobočky zahraničních obchodních bank, které působí na území ČR, a další osoby, pokud tak stanoví zvláštní zákon.“20

Registry CCB „Společnost CCB

– Czech Credit Bureau, a.s. (www.creditbureau.cz) je

provozovatelem a organizátorem bankovního a nebankovního registru klientských informací. Oba tyto registry jsou vzájemně oddělené, ale existuje mezi nimi vzájemná výměna informací. Po udělení souhlasu klienta můţe dojít k vzájemné výměně informací mezi nimi s tím, ţe tyto údaje jsou následně přístupné také dalším bankovním i nebankovním věřitelům. Účastníkem Bankovního registru klientských informací (BRKI) se mohou stát všechny obchodní banky, které aktivně působí na českém trhu a které nejsou v nucené správě nebo v likvidaci. Informační databáze registru je tvořena pozitivními i negativními informacemi o bonitě, důvěryhodnosti a o platební morálce jednotlivých klientů. Údaje v registru jsou aktualizovány údaji zaslanými zúčastněnými obchodními bankami. Informace z registru můţe čerpat pouze ten, kdo do něj informace poskytuje. Přístup k informacím z registru je moţný pouze k jednotlivým záznamům, hromadné dotazy nejsou moţné, resp. nejsou zodpovídány. Členy nebankovního registru klientských informací (NRKI) jsou např. leasingové nebo splátkové společnosti.“21 Registr SOLUS „Další významný úvěrový registr, který působí v ČR, se nazývá SOLUS (www.solus.cz). Jeho název je zkratkou názvu zájmového sdruţení právnických osob, které se nazývá „Sdruţení na ochranu leasingu a úvěru spotřebitelům“, jehoţ členy jsou bankovní i nebankovní finanční instituce. Posláním tohoto sdruţení (zaloţeného nikoli za účelem zisku) je spolupráce, vzájemná pomoc a ochrana společných zájmů jeho členů a vytváření společné databáze subjektů, které neplní svoje povinnosti ve vztahu k finanční činnosti členů sdruţení. Zde je nutno uvést, ţe společná databáze je určena výhradně pro potřebu členů sdruţení. Registry sdruţení SOLUS mohou vyuţívat jen jeho členové a to formou on-line dotazů 20

Citováno z: www :< http://www.mesec.cz/clanky/jak-funguji-uverove-registry/ [cit.2014-02-25]

21


26

v reálném čase. Členská společnost je oprávněna realizovat dotaz do registru jen se souhlasem klienta či ţadatele o poskytnutí sluţby. Veškeré dotazy jsou zaznamenávány a archivovány a tyto archivované informace mohou být pouţity pro kontrolu oprávněnosti realizovaného dotazu.“22

c) Hospodářská a finanční situace „Rozhodující pro definitivní posouzení bonity klienta je však jeho hospodářská a finanční situace. Na základě analýzy hospodářské situace hypoteční banka posuzuje schopnost klienta pravidelně splácet poskytnutý hypoteční úvěr. Způsob hodnocení hospodářské situace ţadatele o úvěr se liší podle toho, zda klient ţádá o hypoteční úvěr na účely nepodnikatelské a podnikatelské. Nepodnikatelské účely Při ţádosti o hypoteční úvěr na nepodnikatelské účely se vyţaduje, aby prokázané příjmy ţadatele o úvěr a jeho případných spoluţadatelů byly alespoň tak velké, aby pokryly: předpokládané splátky hypotečního úvěru, nebytné běţné náklady na jejich existenci (včetně rodinných příslušníků) a ostatní neopomenutelné finanční výdaje, jako daně, platby za pojištění, splátky jiných úvěrů apod. Způsoby hodnocení nezbytných běţných nákladů na fungování rodiny se v různých zemích i v různých bankách hodnotí různě. V ČR např. některé banky vycházejí z ţivotního minima, stanoveného zákonem. Podnikatelské účely Při ţádosti o úvěr na podnikatelské záměry se posuzuje celková hospodářská situace klienta. Analýza se zaměřuje zejména na: rentabilitu (resp. tvorbu zisku), finanční toky (cash flow), úvěrové zatíţení (zadluţenost), míru likvidity (resp. schopnosti splácet závazky). Všechna uvedená hlediska charakterizují jednak úroveň finanční stability klienta a jednak jeho schopnost splácet závazky, zejména pak přijaté úvěry. Při hodnocení bonity subjektu,

22


27

jde-li o větší úvěr, se někdy vyţadují údaje umoţňující vyhodnocení bonity společníků a případně i bonity podniku, ve kterých má ţadatel významné majetkové účasti.“23 Hodnocení kvality investičního záměru „Z podstaty a charakteru hypotečního úvěru vyplývá, ţe základní podmínkou jeho poskytnutí je, aby byl pouţit na investování do nemovitosti. Můţe přitom jít o koupi nemovitosti, její výstavbu, opravu nebo rekonstrukci, ale můţe jít téţ o získání spoluvlastnického podílu na nemovitosti, případně o splacení jiného, dříve poskytnutého úvěru, pokud byl pouţit na investování do nemovitosti. Hodnocení kvality investičního záměru se bude od sebe lišit minimálně z hlediska toho, zda jde o investice do nemovitosti pro uspokojení individuálních potřeb ţadatele (nepodnikatelské záměry), anebo za účelem podnikání. Nepodnikatelské investiční záměry Z hlediska poznatků teorie racionálního chování a racionálního očekávání lze u nepodnikatelských investičních záměrů očekávat nejniţší rizikovost při poskytnuti hypotečních úvěrů zejména na vlastnictví bydlení, zvláště pak na bydlení ve vlastním bytě nebo rodinném domě, na dalších místech jim pak investice do rekreační chaty nebo chalupy, nebytových prostor (např. garáţ) apod. Hodnocení kvality a vhodnosti zástavy (zastavované nemovitosti) Kvalita různých druhů nemovitosti v roli zástavy, jakoţto garance za splácení hypotečního úvěru, je různá. O kvalitě nemovitosti zástavy v podstatě rozhoduje její prodejnost a výnosnost tohoto prodeje. Moţnost prodeje různých druhů nemovitostí závisí především na jejich charakteru, na jejich pouţitelnosti. Obecně jsou za nejkvalitnější povaţovány nemovitosti, které mají všestranné pouţití, oproti nemovitostem, jejichţ pouţití je jednoúčelové nebo jednostranné. Za nemovitosti s vyšší kvalitou jsou rovněţ povaţovány ty, jejichţ hodnota, resp. cena, není závislá na druhu podnikání provozovaného v nemovitosti. Nemovitosti se v zásadě rozdělují na: stavby pozemky

23


28

Stavby Ze staveb jsou na první místo řazeny nemovitosti slouţící k bydlení nebo k potřebám s bydlením souvisejícím, z nich zejména rodinné domy. V dalším pořadí následují bytové domy a byty, na dalších místech stavby víceúčelového charakteru. Za velmi prodejné jsou povaţovány zejména víceúčelové stavby, kde jsou kombinovány bytové prostory s prostory nebytovými, zvláště pokud jsou nebytové prostory pouţitelné k podnikatelské činnosti. Podobná kvalita je přisuzována víceúčelovým stavbám sloţených sice jen z nebytových prostor, ale s kombinací jejich moţného vyuţití jako administrativních prostor a prostor k podnikání. Na posledním místě pak jsou stavby nebytové, jednoúčelového charakteru. Z nich jsou za ještě relativné kvalitní povaţovány administrativní budovy nebo sklady, skladové prostory. Jako nejméně kvalitní jsou hodnoceny jednoúčelové výrobní haly a jim podobné prostory. Pozemky Jako nejkvalitnější jsou hodnoceny především pozemky stavební, zvláště mají-li jiţ základní technickou vybavenost. Za mnohem méně kvalitní je pak povaţována zemědělská nebo lesní půda, rybníky atd. (v nedávné minulosti tomu bylo spíše naopak). Rozestavěné stavby Zvláštní skupinu pak tvoří rozestavěné stavby. Podmínkou jejich vyuţití jako zástavy je, aby byly evidovány v katastrech nemovitosti jako rozestavěné budovy a byly s jasným definováním vlastnických vztahů k nim.“24 Stavba jako součást pozemku „Dle nového občanského zákoníku zákon č. 89/2012 Sb., součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Pro stavby, které ke dni účinnosti nového občanského zákoníku jiţ existují, se uplatní přechodná ustanovení, která rozlišují následující případy:

24


29

a) stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby Stavba se stane součástí pozemku. To znamená, ţe dnem účinnosti zákona se jiţ nejedená o dvě samostatné věci, od tohoto okamţiku tudíţ bude moţno disponovat ji jen s pozemkem.

b) stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka Stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku. Ust. § 3056 zákona 89/2012 Sb., zakládá vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němţ stavba stojí. V praxi to znamená, ţe bude-li chtít kterýkoli z vlastníků disponovat svojí věcí (stavbou či pozemkem), bude mít povinnost nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení. Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem vyuţito, zůstane zachováno a bude zatěţovat věc i nadále (bude tedy působit i vůči nabyvateli převáděného pozemku či stavby). Pokud bude předkupní právo vyuţito (vlastník pozemku koupí stavbu na něm umístěnou či vlastník stavby koupí pozemek, na němţ stavba stojí), stane se stavba součástí pozemku.“25 Právo stavby „Jednou z největších novinek dle zákona Sb. 89/2012 je znovuzavedení práva stavby do českého občanského práva (§1240 a násl.). Důvodem je právě pravidlo, ţe stavba je součástí pozemku, nemůţe mít tudíţ rozdílného vlastníka. Pokud však vlastník po určitou dobu nemá v úmyslu na svém pozemku stavět, můţe pozemek dočasně přenechat jiné osobě, které tam stavět umoţní. Právo stavby má na našem území historickou tradici, kterou odráţelo i zakotvení tohoto institutu v právních předpisech. Po tom, co v roce 1950 došlo ke značnému zestručnění úpravy v občanském zákoníku, se jej tvůrci stávajícího občanského zákoníku rozhodli opominout zcela. Od roku 1964 český právní řád právo stavby tudíţ vůbec neobsahuje. Nový občanský zákoník se k zakotvení práva stavby opět navrací, neboť se jedná v praxi o velmi přínosný prostředek. To ostatně potvrzují i zahraniční právní řády, kde právo stavby není ţádnou novinkou (např. Nizozemsko, Rakousko, Německo či Švýcarsko). Podstata tohoto práva spočívá v tom, ţe jako věcné právo zatěţuje cizí pozemek tím způsobem, ţe osoba, jíţ toto právo přísluší (stavebník), je oprávněna mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu. Právo stavby zahrnuje jednak moţnost vybudovat stavbu 25

Citováno z: www :
30

novou, ale můţe spočívat i v oprávnění převzít jiţ existující stavbu, coţ je uţitečné zejména za účelem její opravy či modernizace. Právo stavby bude moţné zřídit jako právo dočasné, s maximální délkou trvání 99 let.“ 26 Faktory ovlivňující kvalitu nemovitosti „Ani v jedné kategorii však není postavení nemovitostí z hlediska jejich kvality jako garance za splácení hypotečního úvěru absolutní, jednou daná. Existuje řada faktorů, které hodnotu nemovitosti ovlivňují. Lze je dělit na faktory: Tržní – mezi hlavní patří poptávka a nabídka po daných nemovitostech, respektive míra nasycenosti trhu. Netržní – z nich to jsou zejména: poloha nemovitosti, obsaţnosti nemovitosti, omezení vlastnických práv k nemovitosti věcnými břemeny, předkupním právem apod. Metody oceňování nemovitosti Vlastní ohodnocení nemovitosti se provádí expertním odhadcem podle metodiky příslušné hypoteční banky. Snahou odhadu je co nejvíce se přiblíţit ceně, za jakou by se nemovitost dávaná do zástavy pravděpodobně prodala, tedy ceně trţní. Při stanovení trţní ceny expertním odhadcem se pro porovnání obvykle pouţívají metody: nákladové srovnávací (komparativní). Nákladová metoda Metoda nákladová vychází z nákladů vynaloţených na pořízení nemovitosti. Můţe jít o náklady, které byly v minulosti skutečně vynaloţeny, nebo o náklady, které by bylo nutné vynaloţit na pořízení nemovitosti v současné době. Zvláštním případem jsou ceny staveb, které se budou teprve stavět, tedy těch, které ještě neexistují (existují jen na papíře). Zde se vychází z rozpočtové ceny stavby, která bývá základem případného poskytnutí investičního úvěru na výstavbu, tedy úvěru předcházejícího vl. poskytnutí úvěru hypotečního.

26

Citováno z: www :
31

Srovnávací (komparativní) metoda Metoda komparativní se opírá o porovnání s cenami, za které byly skutečně realizovány nemovitosti obdobného rázu za obdobných, tedy srovnatelných podmínek. Pro zajištění co největší objektivnosti odhadu ceny nemovitosti se vytvářejí tzv. cenové mapy a cenové databáze. V nich se soustřeďují údaje o cenách, za které se nemovitosti obdobného rázu nebo charakteru v různých regionech prodávaly. Cena obvyklá Hodnota nemovitosti, která je platná ke dni ocenění a je vztaţena na tuzemský trh. Odhad ceny nemovitostí provádí odhadce. Na jeho základě pak můţe klient zaţádat v bance o hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr nemusí být zastavený pouze nemovitostí dluţníka, ale také nemovitostí ručitele. Zadluţitelná hodnota Zadluţitelnou hodnotu nemovitosti neboli maximální podíl hypotečního úvěru ve vztahu k ceně nemovitosti určuje hypoteční banka podle svých kritérií a představ o kvalitě nemovitostí zástavy. V některých zemích je maximální moţná výše zadluţitelné hodnoty stanovena zákonem. Viz. předchozí podkapitole 1.2.1Výše hypotečního úvěru. Způsob zajištění hypotečního úvěru Na kvalitu zástavy působí i způsob zajištění hypotečního úvěru nemovitostí. V zásadě můţe jít o zajištění zástavním právem. Zástavní právo Zástavním právem dává zástavní dluţník právo zástavnímu věřiteli uspokojit realizací zastavené věci svou pohledávku vůči zástavnímu dluţníkovi v případě, kdy zástavní dluţník není schopen dostát svým závazkům. Zástavním právem nepřechází ani vlastnictví, ani právo uţívání zastavené věci na zástavního věřitele.“27

27

Citováno z Sůvová Helena. Specializované bankovnictví, 1 vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s.1997, st.181-184

32

1.3.3. Realizační fáze „V realizační fázi dochází – po podpisu úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy a po vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí – k čerpání a splácení hypotečního úvěru. Podmínky čerpání hypotečního úvěru Moţnost čerpat hypoteční úvěr je podmíněna: doručením podepsané úvěrové smlouvy, doručením podepsané zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a vkladem, této zástavní smlouvy, přesněji vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí, nebo podáním návrhu na vklad zástavní smlouvy na katastr nemovitostí, předloţením pojistné smlouvy k nemovitosti a vinkulace pojistného plnění, podáním ţádosti na čerpání hypotečního úvěru. Jako další podmínky mohou být ještě poţadovány, dle účelu úvěru: předloţení dokladu prokazující pouţití vlastních prostředků, potvrzení na refinancování úvěru od jiné banky, podepsaná originál kupní smlouva, podepsaná originál smlouva o notářské úschově atd. Po podpisu smluvních dokumentů musí být splněny podmínky čerpání hypotečního úvěru a dokumenty musí být včetně ţádosti o čerpání doručeny na oddělení čerpání úvěrů. To provede kontrolu jednotlivých bodů podmínek pro čerpání. Správa hypotečního úvěru Okamţikem prvního čerpání úvěru klientem banka zahajuje proces zvaný správa hypotečního úvěru. Tento proces zahrnuje zejména: kontrolu pravidelnosti a správnosti splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem, realizaci postupů při nesplácení hypotečních úvěrů podle splátkového plánu.“28

1.4.

Banky poskytující hypoteční úvěry v ČR

Na českém trhu je ke konci roku 2013, čtyřicet pět obchodních bank a poboček zahraničních bank (včetně univerzálních a specializovaných). Hypoteční úvěry poskytují

28


33

všechny významné banky, aktuálně se jedná o 17 subjektů, a společnosti, které nabízejí hypotéky ve spolupráci s jinou bankou nebo mateřskou společností. Tyto údaje dokumentuje následující tabulka číslo 1: Subjekty poskytující hypoteční úvěry ke konci roku 2013. Tabulka číslo 1: Subjekty poskytující hypoteční úvěry ke konci roku 2013 Název banky 1.

Hypoteční banka, a.s.

2.

Komerční banka, a.s.

3.

Česká spořitelna, a.s.,

4.

ČSOB, a.s.,

5.

LBBW Bank, a.s.,

6.

GE Money Bank, a.s.,

7.

mBank a.s.,

8.

Oberbank a.s.,

9.

Poštovní spořitelna a.s.,

10.

Raiffeisenbank a.s.,

11.

UniCredit Bank, a.s.,

12.

Sberbank CZ, a.s.

13.

Wüstenrot hypoteční banka a.s., Banky ve spolupráci s jinou bankou

14.

ING a.s.,

15.

Citibank Euroupe plc, organizační složka

16.

Česká pojišťovna a.s.

*Zdroj: http://www.kalkulacka-hypoteka.cz/ hypoteky/ banky-poskytujici-hypoteky/, vlastní úprava autorky * Platnost: prosince 2013

34

2.

Metodika práce Základní informace pro zpracování teoretické části této práce byly čerpány

z odborných publikací, které jsou uvedeny v seznamu pouţité literatury, dále byly zjištěny informace z internetových zdrojů bank a jejich sazebníků poplatků vybraných bank. Práce byla také obohacena o dlouhodobé zkušenosti autorky práce v oboru hypotečních úvěrů. Další informace byly získány osobními konzultacemi autorky práce s poradci a hypotečními specialisty přímo v pobočkách bank. Porovnávané informace byly shromaţdovány od konce listopadu 2013, v prosinci 2013 a během ledna 2014. Metodou komparace mělo být provedeno srovnání 5 největších hypotečních subjektů na českém bankovním trhu. Mělo dojít k porovnání pěti největších bank v ČR včetně Komerční banky, a.s., ale Komerční banka, a.s. odmítla při pohovoru, poskytnout informace k hypotečnímu úvěru na výstavbu. Z důvodu účinnosti nového občanského zákoníku odmítla sdělit jakékoliv informace, vzhledem ke změnám počátku roku 2014. Poradce se k problému stavěl tak, jako by měla Komerční banka, a.s. hypotéky na výstavbu přestat poskytovat. Pro komparaci byly zvoleny následující banky: Hypoteční banka, a.s., Česká spořitelna, s.s UniCredit Bank, a.s. GE Money Bank, a.s. Raiffeisenbank a.s. Ke komparaci došlo nejdříve u obecných informací, zjištěných pomocí internetových stránek a propagačních materiálů. Základní metodou zpracování této diplomové práce je analýza, která se týká základních parametrů a obchodních podmínek vybraných bank. Pro analýzu byly porovnány následující základní parametry úvěrů: účel úvěru, minimální částka úvěru, maximální částka úvěru, moţnosti předčasného splacení bez sankce (nebo mimořádných splátek) úvěru, délka fixace úrokové sazby, výše úvěru vzhledem k ceně zajištění, maximální doba splatnosti úvěru, moţnosti splacení úvěru, 35

způsob čerpání úvěru, moţnosti vyuţít variabilní úrokovou sazbu. Další metodou pouţitou v práci byla simulace konkrétních dvou odlišných typů klientů, jejich záměrů a parametrů a obdobných podmínek hypotečního financování. První případ se týkal hypotečního úvěru na výstavbu rodinného domu, a druhý hypoteční úvěr na nákup bytu. Parametry simulovaných úvěrů jsou uvedeny v tabulkách číslo 2 a 3: Hypoteční úvěr na výstavbu a Hypoteční úvěr na nákup.

Tabulka číslo 2: Hypoteční úvěr na výstavbu Parametry úvěru 2 000 000

Výše úvěru v Kč

anuitní

Typ splácení úvěru

30

Doba splatnosti v letech

výstavba

Účel úvěru

hyp. úvěr na bydlení

Typ produktu

24

Délka čerpání (v měsících)

bez faktur

Typ čerpání Finanční situace

2

Počet žadatelů

4 (2 děti - dítě do 6 a do 10)

Počet členů domácnosti Příjmy žadatelů Kč/měsíčně

37 500

Výdaje žadatelů Kč/měsíčně

2 500

Zajištění úvěru pozemek, nový rodinný dům

Nemovitost

2 858 000

Hodnota zajištění v Kč Podíl úvěru na zajištění (LTV)

70 %

Sazba úvěr 5 let

Fixace úrokové sazby * Zdroj: vlastní zpracování autorky * Platnost: ke dni 10.11. 2013

36

Tabulka číslo 3: Hypoteční úvěr na nákup Parametry úvěru Výše úvěru v Kč

850 000

Typ splácení

anuitní


20

Účel úvěru

nákup

Typ produktu



12

Finanční situace Počet žadatelů

1

Počet členů domácnosti

1

Příjmy žadatelů Kč/měsíčně

17 000

Výdaje žadatelů v Kč/měsíčně

2 200

Kontokorent (limit v Kč)

10 000

Kreditní karta (limit v Kč)

20 000

Zajištění úvěru Nemovitost

byt (v osobním vlastnictví)

Hodnota zajištění v Kč

1 062 500

Podíl úvěru na zajištění (LTV)

80 %

Sazba úvěr Fixace sazby úvěru

3 roky

* Zdroj: vlastní zpracování autorky * Platnost: ke dni 10.11. 2013

Na základě vyhodnocených informací byla provedena syntéza získaných poznatků. Z této syntézy vychází zhodnocení produktové nabídky, úvěrových postupů, parametrů a obchodních podmínek a jsou navrţena doporučení pro její zkvalitnění v oblasti poskytování hypotečních úvěrů.

37

3.

Analýza a komparace produktové nabídky

vybraných hypotečních bank 3.1. Produktová nabídka Hypoteční banky, a.s. Hypoteční banka, a.s. nabízí rozsáhlou nabídku hypotečních úvěrů, ale i komplexní sluţby spojené s uţíváním nemovitosti v průběhu splácení úvěru. Poskytuje Hypoteční úvěr pro občany, s dobou splatnosti aţ 30 let, s pevnou úrokovou sazbou stanovenou na 1 rok, 3 roky, 5, 10, 15 nebo 20 let nebo variabilní sazbu. Hypoteční banka, a.s. poskytuje hypoteční úvěry aţ do výše 100 % hodnoty nemovitosti. Minimální výše poskytnutého úvěru je stanovena na 300 tis. Kč. Hypoteční banka, a.s. nastavuje hypoteční úvěry na míru dle konkrétních přání klienta. Natavení úvěru je vţdy individuální, dle poţadovaného účelu úvěru. Také garantuje zpracování úvěru za 5 dnů. K základnímu typu hypotečního úvěru je moţné nastavit ještě další parametry, kterými jsou: hypotéka s bonusem, hypotéka bez doloţení příjmů, hypotéka bez poplatků, hypotéka na nemovitost k pronájmu, neúčelová (doplňková) část úvěru. Hypotéka s bonusem je výhodná sluţba Hypoteční banky, a.s., která se můţe vyuţít ke všem nabízeným hypotékám. Spočívá v získání niţší měsíční splátky a v získání bonusu ve výši 4 % z celkové výše hypotéky po splacení celé hypotečního úvěru. Hypotéka bez doloţení příjmů funguje na principu bez doloţení standardního potvrzení o příjmu a bez dokládání daňového přiznání. U Hypotéky bez poplatků klient neplatí náklady za zpracování úvěru, za vedení a správu hypotéky (a případné další poplatky). Poplatky za zpracování úvěru a vedení úvěru jsou promítnuty do úrokové sazby úvěru. Hypotéka na nemovitost k pronájmu slouţí na investici do nemovitostí, které jsou určeny k pronájmu nebo v případě, kdy klient kupuje více nemovitostí najednou (například při nákupu tří bytů).

38

Neúčelová (doplňková) část úvěru slouţí pro získání části finančních prostředků, u kterých se nedokládá účelovost. Finanční prostředky jsou převedeny přímo na sdělený účet klienta. Hypoteční úvěry banka rozděluje podle účelu, na jaký je úvěr poskytnut. Přehled hypotečních úvěrů je uveden v tabulce číslo 4 A a 4 B: Produktová nabídka Hypoteční banky, a.s.29 Tabulka číslo 4 A: Produktová nabídka Hypoteční banky, a.s. Nákup domu nebo Hypotéka na Typ úvěru bytu v osobním výstavbu, vlastnictví rekonstrukci dle nastavení dle nastavení parametrů klienta, parametrů klienta, Unikátní parametry úvěru dle stanoveného dle stanoveného účelu úvěru účelu úvěru na koupi bytu v na výstavbu nebo osobním vlastnictví rekonstrukci Účel úvěru nebo nákup rodinného domu, rodinného domu bytu, chaty Minimální částka úvěru 300 000,- Kč 300 000,- Kč maximální výše není maximální výše není omezená, až do 100 omezená, až do 100 Maximální částka úvěru % odhadní hodnoty % odhadní hodnoty nemovitosti nemovitosti Možnost není přednastavena není přednastavena předčasného (možnost nastavení (možnost nastavení splacení bez sankce služby za poplatek) služby za poplatek) (nebo mimořádných splátek) od 1 roku do 20 let (1 od 1 roku do 20 let (1 Délka fixace rok, 3 roky,5 let, 7 rok, 3 roky,5 let, 7 úrokové sazby let, 10 let,15 let, 20 let, 10 let,15 let, 20 let) let) Výše úvěru vzhledem k až 100 % až 100 % ceně zajištění Max. doba splatnosti 30 let 30 let úvěru pravidelná měsíční pravidelná měsíční anuitní splátka (s anuitní splátka (s Možnosti splácení úvěru možností nastavení možností nastavení individuálně) individuálně) jednorázově 6 jednorázově 6 měsíců, nebo měsíců, nebo Způsob čerpání úvěru postupně až 24 postupně až 24 měsíců měsíců Možnost využít variabilní ano ano úrokovou sazbu *Zdroj : https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/,vlastní úprava autorky * Platnost: ke dni 27.12. 2013

29

Zpracováno podle: http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/, cit. 2013-12-20 .

39

Refinancování hypotéky dle nastavení parametrů klienta, dle stanoveného účelu úvěru refinancování stávající hypotéky 300 000,- Kč maximální výše není omezená, až do 100 % odhadní hodnoty nemovitosti není přednastavena (možnost nastavení služby za poplatek) od 1 roku do 20 let (1 rok, 3 roky,5 let, 7 let, 10 let,15 let, 20 let) až 100 % 30 let pravidelná měsíční anuitní splátka (s možností nastavení individuálně) jednorázově 6 měsíců, nebo postupně až 24 měsíců ano

Tabulka číslo 4 B: Produktová nabídka Hypoteční banky, a.s.

Typ úvěru

Na rekreační objekt

Na družstevní byt

dle nastavení parametrů klienta, dle stanoveného účelu úvěru

dle nastavení parametrů klienta, dle stanoveného účelu úvěru

až 100 %

až 100 %

až 100 %

30 let

30 let

30 let

pravidelná měsíční anuitní splátka (s možností nastavení individuálně)



jednorázově 6 měsíců, nebo postupně až 24 měsíců



ano

ano

ano

Na pozemek

dle nastavení parametrů klienta, Unikátní parametry úvěru dle stanoveného účelu úvěru na koupi pozemku na koupi Účel úvěru na rekreační objekt určeného pro družstevního bytu, výstavbu Minimální částka úvěru 300 000,- Kč 300 000,- Kč 300 000,- Kč maximální výše není maximální výše není maximální výše není omezená, až do 100 omezená, až do 100 omezená, až do 100 Maximální částka úvěru % odhadní hodnoty % odhadní hodnoty % odhadní hodnoty nemovitosti nemovitosti nemovitosti Možnost předčasného není přednastavena není přednastavena není přednastavena splacení bez sankce (možnost nastavení (možnost nastavení (možnost nastavení (nebo mimořádných služby za poplatek) služby za poplatek) služby za poplatek) splátek) od 1 roku do 20 let (1 od 1 roku do 20 let (1 od 1 roku do 20 let (1 Délka fixace rok, 3 roky,5 let, 7 rok, 3 roky,5 let, 7 rok, 3 roky,5 let, 7 úrokové sazby let, 10 let,15 let a 20 let, 10 let,15 let, 20 let, 10 let,15 let, 20 let) let) let) Výše úvěru vzhledem k ceně zajištění Max. doba splatnosti úvěru Možnosti splácení úvěru

Způsob čerpání úvěru Možnost využít variabilní úrokovou sazbu

*Zdroj : https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/,vlastní úprava autorky * Platnost: ke dni 27.12. 2013

40

3.1.1. Poplatky Hypoteční banky, a.s. pro fyzické osoby Přehled nejčastějších poplatků spojených s poskytnutím, správou

a čerpáním

hypotečních úvěrů dokumentuje tabulka číslo 5: Přehled poplatků Hypoteční banky, a.s. pro fyzické osoby. Sazebník poplatků je platný od 1. 5. 2013. Tabulka číslo 5 Přehled poplatků Hypoteční banky, a.s. pro fyzické osoby Typ poplatku

Výše poplatků

Podání a vyhodnocení žádosti o úvěr

zdarma 0,4 z výše poskytnutého úvěru (min. 2 000,- Kč a max. 10 000,- Kč)

Poskytnutí úvěru Poskytnutí úvěru - zjednodušené refinancování Správa a vedení úvěru, včetně zaslání výpisu z úvěru Administrace státního příspěvku k hypotečnímu úvěru Čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí

zdarma 150,- Kč 250,- Kč

1 500,- Kč

První čerpání úvěru

zdarma

Další čerpání úvěru

do 3. čerpání zdarma a od. 4 čerpání za poplatek 800,- Kč za každé další čerpání

Protokol o stavu stavby (proveden externím odhadcem)

zdarma

Protokol o stavu stavby (proveden interním odhadcem banky)

1 200,- Kč

Ocenění Expresní ocenění bytu

zdarma

Ocenění - bytu s elektronickými podklady

1 900,- Kč

Ocenění bytu - standardní

3 500,- Kč

Ocenění - rodinného domu, stavby, samostatného pozemku a objekt k rekreaci

4 500,- Kč

Ocenění - ostatních typů nemovitostí

individuálně od 5 000,- Kč

* Zdroj: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sazebnik-poplatku/sazebnik-profyzicke-osoby/ * Platnost: od 1. 5. 2013

41

3.2.

Produktová nabídka UniCredit Bank, a.s.

UniCredit Bank, a.s. nabízí hypoteční úvěry, ale i komplexní sluţby spojené s hypotečním úvěrem. Hypoteční úvěry poskytuje s pevnou i variabilní sazbou, kterou je moţno kdykoli zafixovat. Umoţňuje mimořádné splátky bez poplatků nebo vyuţít úvěr s neúčelovou částí úvěru. Neúčelová část úvěru slouţí u UniCredit Bank, a.s. za účelem další investice do nemovitosti. Např. pokud klient kupuje byt a chce provést drobnou rekonstrukci bytu, na rekonstrukci získá neúčelovou část úvěru. Finanční prostředky jsou však převedeny přímo na sdělený účet klienta, a klient následně prokazuje proinvestování finančních prostředků do nemovitosti. Hypoteční úvěry rozděluje banka do čtyř typů a to Individuál, Flexi, Plus a Twin. Úvěry poskytuje za účelem: refinancování hypotéky, koupě nemovitosti, výstavby nebo rekonstrukce, na nemovitost k rekreaci, neúčelovou hypotéku. Přesné parametry hypotéky od UniCredit Bank, a.s. jsou uvedeny v tabulce číslo 6 A a 6 B: Účelové hypoteční úvěry UniCredit Bank, a.s.30

30

Zpracováno podle: http:// http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/, cit. 2013-12-20 .

42

Tabulka číslo 6 A: Účelové hypoteční úvěry UniCredit Bank, a.s. Typ úvěru

Unikátní parametry úvěru

Účel úvěru

Individual

Plus

možnost nastavení podmínek hypotečního úvěru dle individuálních potřeb klienta

na pořízení nemovitosti k bydlení bez poplatků (bez poplatku za poskytnutí úvěru bez poplatku za správu a vedení úvěru

na koupi bytu v osobním na koupi bytu v osobním vlastnictví, vlastnictví, družstevního bytu, družstevního bytu, rodinného domu rodinného domu nebo pozemku, nebo pozemku, na výstavbu na výstavbu rodinného domu, rodinného domu, bytu, chaty, na bytu, chaty, na rekonstrukci rekonstrukci

Minimální částka úvěru

200 000,- Kč

200 000,- Kč

Maximální částka úvěru

maximální výše není omezená, až do 100 % odhadní hodnoty nemovitosti


ne

ne

Délka fixace úrokové sazby

1 až 20 let

3 až 20 let a zároveň smluvní závazek ≥ 5 let

Výše úvěru vzhledem k ceně zajištění

až 100 %

až 100 %

30 let

30 let

pravidelná měsíční anuitní splátka




ano

ano

Možnost předčasného splacení bez sankce (nebo mimořádných

Max. doba splatnosti úvěru Možnosti splácení úvěru Způsob čerpání úvěru Možnost využit variabilní úrokovou sazbu

* Zdroj: http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/hypoteka, vlastní úprava autorky

* Platnost: ke dni 27.12. 2013

43

Tabulka číslo 6 B: Účelové hypoteční úvěry UniCredit Bank, a.s. Typ úvěru


Účel úvěru

Flexi

TWIN

4 x ročně mimořádnou splátku provést bez poplatku a výše splátky není omezená

možnost až 20 % z částky úvěru čerpat neúčelově (max. 500 tis. Kč)

na koupi bytu v osobním na koupi bytu v osobním vlastnictví, družstevního bytu, vlastnictví, družstevního bytu, rodinného domu nebo pozemku, rodinného domu nebo pozemku, na výstavbu rodinného domu, na výstavbu rodinného domu, bytu, chaty, na rekonstrukci bytu, chaty, na rekonstrukci


200 000,- Kč

200 000,- Kč




ano

ano

1 až 20 let

1 až 20 let

až 100 %

až 100 %

30 let

30 let

pravidelná měsíční anuitní splátka jednorázově 12 měsíců, nebo postupně až 24 měsíců


Možnost předčasného splacení bez sankce (nebo mimořádných splátek) Délka fixace úrokové sazby Výše úvěru vzhledem k ceně zajištění Max. doba splatnosti úvěru Možnosti splácení úvěru Způsob čerpání úvěru

Možnost využít variabilní ne ano úrokovou sazbu * Zdroj: http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/hypoteka, vlastní úprava autorky * Platnost: ke dni 27.12. 2013

3.2.1. Poplatky UniCredit Bank, a.s., pro fyzické osoby Přehled nejčastějších poplatků spojených s poskytnutím, správou

a čerpáním

hypotečních úvěrů zobrazuje tabulka číslo 7: Přehled poplatků UniCredit Bank, a.s. pro fyzické osoby. Přehled poplatků je platný od 13. 12. 2013.

44

Tabulka číslo 7: Přehled poplatků UniCredit Bank, a.s. pro fyzické osoby Typ poplatku

Výše poplatků


není účtován

Poskytnutí úvěru

2 500,- Kč

Poskytnutí úvěru - zjednodušené refinancování Správa a vedení úvěru, včetně zaslání výpisu z úvěru Administrace státního příspěvku k hypotečnímu úvěru Čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí

zdarma 200,- Kč 250,- Kč 1 500,- Kč


zdarma


do 3. čerpání zdarma a od. 4 čerpání za poplatek 500,- Kč za každé další


není prováděn


1 000,- Kč


zdarma


není prováděn


3 700,- Kč

Ocenění - rodinného domu, stavby, samostatného pozemku a objekt k rekreaci Ocenění - ostatních typů nemovitostí * Zdroj: http://www.unicreditbank.cz/web/sazebnik

4 900,- Kč individuálně

* Platnost: od 31.12.2013

3.3.

Produktová nabídka České spořitelny, a.s.

Česká spořitelna, a.s. poskytuje hypoteční úvěr aţ do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti s moţností odkladu, přerušení či změny splátek. U bytu umoţňuje vyuţít on-line ocenění zdarma. Minimální výše na poskytnutí úvěru je stanovena na 500 tis. Kč. Také je moţné vyuţít sluţbu hypotéka bez poplatku, u které není účtován poplatek za poskytnutí úvěru a za správu hypotéky, tyto poplatky jsou promítnuty do sazby úvěru. Česká spořitelna, a.s. také nabízí moţnost vyuţít jistotní běţný účet. Jistotní účet funguje na podobném principu 45

jako advokátní úschova. Tento účet slouţí pro uloţení peněz, např. kupní ceny, tyto finanční prostředky jsou uvolněny aţ při splnění předem stanovených podmínek přímo na účet, např. prodávajícího. Pokud nedojde ke splnění podmínek, prostředky jsou zaslány zpět na účet, např. kupujícího. Také je moţné si u České spořitelny, a.s. vyřídit kompletní pojištění nemovitosti. U hypotečních úvěrů nabízejí pevnou i variabilní sazbu, kterou je moţno kdykoli zafixovat. Poskytuje čtyři typy hypoték, které je moţné pouţít za jakýmkoli účelem. Jakou hypotéku je moţno si zvolit, uvádí tabulka číslo 8 A a 8 B: Hypoteční úvěry České spořitelny, a.s.31 Tabulka číslo 8 A: Hypoteční úvěry České spořitelny, a.s. Typ úvěru


Účel úvěru

Hypotéka české spořitelny

Jednoduchá a levná hypotéka

bez poplatků a s nízkou úrokovou sazbou

bez poplatku za poskytnutí úvěru a možnost služby variabilní splátka (možnost přerušení splácení na 3 měsíce, změna výše splátek a odložení splácení na 3 měsíce)

na koupi bytu v osobním vlastnictví, družstevního bytu, rodinného domu a nebo pozemku, na výstavbu rodinného domu, bytu, chaty, na rekonstrukci, refinancování stávající hypotéky

na koupi bytu v osobním vlastnictví, družstevního bytu, rodinného domu a nebo pozemku, na výstavbu rodinného domu, bytu, chaty, na rekonstrukci, refinancování stávající hypotéky


500 000,- Kč

500 000,- Kč


maximální výše 7 000 000 Kč, až do 100 % odhadní hodnoty nemovitosti


ne

Ano (po 12 pravidelných splátkách mim. splátku do 20 % z částky úvěru)

od 1 do 5 let

od 1 do 5 let

až 100 %

až 100 %

30 let

30 let


měsíční splátka



ano

ano

Možnost předčasného splacení bez sankce (nebo mimořádných splátek) Délka fixace úrokové sazby Výše úvěru vzhledem k ceně zajištění Max. doba splatnosti úvěru Možnosti splácení úvěru Způsob čerpání úvěru Možnost využít variabilní úrokovou sazbu

* Zdroj: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/hypoteka-ceske-sporitelny/o-produktud00019160, vlastní úprava autorky * Platnost: ke dni 27.12. 2013

31

Zpracováno podle: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/hypoteka-ceske-sporitelny/o-produktu-d00019160, cit. 2013-12-20 .

46

Tabulka číslo 8 B: Hypoteční úvěry České spořitelny, a.s. Typ úvěru


Účel úvěru

Hypotéka s prémií možnost získat odměnu až 4 % z vyčerpané částky z úvěru (odměnu získá v poměrné části při každém prodloužení fixace, pokud není provedená mim. splátka)

Hypotéka s proměnnou úr. sazbou hypotéka s proměnou úrokovou sazbou, které je možné kdykoliv za fixovat a možnost po 12 splátkách prováděl mimořádné splátky

na koupi bytu v osobním na koupi bytu v osobním vlastnictví, družstevního bytu, vlastnictví, družstevního bytu, rodinného domu nebo pozemku, rodinného domu nebo pozemku, na výstavbu rodinného domu, na výstavbu rodinného domu, bytu, bytu, chaty, na rekonstrukci, chaty, na rekonstrukci, refinancování stávající hypotéky refinancování stávající hypotéky


500 000,- Kč

500 000,- Kč




ne

Ano (po 12 pravidelných splátkách)

od 3 do 5 let

žádná

až 100 %

až 100 %

20 let

30 let


pravidelná měsíční splátka jednorázově 6 měsíců, nebo postupně až 24 měsíců

ne

ano

Možnost předčasného splacení bez sankce (nebo mimořádných splátek) Délka fixace úrokové sazby Výše úvěru vzhledem k ceně zajištění Max. doba splatnosti úvěru Možnosti splácení úvěru Způsob čerpání úvěru Možnost využít variabilní úrokovou sazbu

* Zdroj: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/hypoteka-ceske-sporitelny/o-produktud00019160, vlastní úprava autorky * Platnost:ke dni 27.12. 2013

3.3.1. Poplatky České spořitelny, a.s. pro fyzické osoby Přehled nejdůleţitějších poplatků, které jsou spojeny s hypotečním úvěrem, dokumentuje následující tabulka číslo 9: Přehled poplatků od České spořitelny, a.s. pro fyzické osoby. Sazebník poplatků je platný od 19. 8. 2013.

47

Tabulka číslo 9: Přehled poplatků od České spořitelny, a.s. pro fyzické osoby Typ poplatku

Výše poplatků

Podání a vyhodnocení žádosti o úvěr Poskytnutí úvěru

zdarma 3 000,- Kč

Poskytnutí úvěru - zjednodušené refinancování

zdarma

Správa a vedení úvěru, včetně zaslání výpisu z úvěru

150,- Kč

Administrace státního příspěvku k hypotečnímu úvěru

200,- Kč

Čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí

2 000,- Kč


zdarma


od 2. čerpání za poplatek 500,Kč za každé další čerpání


není prováděn


1 500,- Kč


zdarma


500,- Kč


3 900,- Kč


4 900,- Kč - 5 400,- Kč

Ocenění - ostatních typů nemovitostí

individuálně

* Zdroj: http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/hypoteka-ceskesporitelny/cenik-d00019488 * Platnost: od 19.08.2013

3.4.

Produktová nabídka GE Money Bank, a.s.

GE Money Bank, a.s. poskytuje hypoteční úvěry, ale i sluţby spojené s hypotečním úvěrem. Hypoteční úvěry nabízí s pevnou i variabilní sazbou, kterou nabízí jako celou variabilní nebo částečně pohyblivou sazbu. Částečně pohyblivá sazba funguje na principu, ţe část sazby je předem nastavená, je zafixovaná, a zbylá část je variabilní. Např. je nastavená 3 roky fixace sazby 2 % a k tomu je pohyblivá část sazby, která se mění kaţdý měsíc dle vývoje 48

na trhu např. 0,70 %. Celková sazba pak vychází například 2,70 %. Banka poskytuje úvěry s dobou splatností aţ 30 let a jen do výše 80 % hodnoty nemovitosti. Minimální výše na poskytnutí úvěru je stanovena na 300 tis. Kč. GE Money Bank, a.s. poskytuje sluţbu zpětného proplacení finančních prostředků, které byly jiţ do nemovitosti proinvestovány. Náklady je moţné proplatit zpětně aţ 3 roky. Např. pokud klient koupil před rokem z vlastních zdrojů pozemek a nyní na něm chce začít stavět, ale nemá vlastní zdroje, je moţné nastavit zpětné proplacení kupní ceny pozemku. Banka také nabízí moţnost vyuţít neúčelovou (doplňkovou) část úvěru. Neúčelová část úvěru slouţí pro získání části finančních prostředků, u kterých se nedokládá účelovost. Finanční prostředky jsou převedeny přímo na sdělený účet klienta. GE Money Bank, a.s. poskytuje tři základní typy hypotéky, které je moţné pouţít za jakýmkoliv účelem. Přehled produktů je uveden v tabulce číslo 10 A a 10 B: Hypoteční úvěry GE Money Bank, a.s.32 Tabulka číslo 10 A: Hypoteční úvěry GE Money Bank, a.s. Typ úvěru

Úsporná hypotéka s variabilní sazbou


Úroková sazba je složena z pevné a variabilní části úrokové sazby. Variabilní část sazby se mění maximálně jednou měsíčně. Pevná část úrokové sazby je platná 1, 3 nebo 5 let. Mimořádné splátky se mohou i v průběhu fixace, možnost změnit varianty, mezi snížením měsíční splátky nebo zkrácením splatnosti, bez poplatku za odhad nemovitosti, za zpracování hypotéky, za vyhotovení výpisu z katastru nemovitostí a snímku z katastrální mapy k zástavě, poplatek za vedení úvěrového účtu

Účel úvěru

na koupi bytu v osobním vlastnictví, družstevního bytu, rodinného domu nebo pozemku, na výstavbu rodinného domu, bytu, chaty, na rekonstrukci


1 500 000,- Kč


maximální výše není omezená, do 80 % odhadní hodnoty nemovitosti

Možnost předčasného splacení bez sankce (nebo mimořádných splátek)

ano

Délka fixace úrokové sazby Výše úvěru vzhledem k ceně zajištění Max. doba splatnosti úvěru Možnosti splácení úvěru

1 rok, 3 roky a 5 let do 80 % 25 let pravidelná měsíční anuitní splátka jednorázově 12 měsíců, nebo postupně až 24 měsíců

Způsob čerpání úvěru Možnost využít variabilní ano úrokovou sazbu * Zdroj: https://www.gemoney.cz/lide/hypoteky, vlastní úprava autorky * Platnost: ke dni 27.12. 2013

32

Zpracováno podle: https://www.GEmoney.cz/lide/hypoteky, cit. 2013-12-20 .

49

Tabulka číslo 10 B: Hypoteční úvěry GE Money Bank, a.s. Typ úvěru


Účel úvěru

Úsporná hypotéka s fixní sazbou

Hypotéka

Mimořádné splátky i v průběhu fixace, možnost změnit Bez poplatku za odhad nemovitosti varianty, mezi snížením měsíční splátky nebo za zpracování hypotéky, za zkrácením splatnosti, bez poplatku za odhad vyhotovení výpisu z katastru nemovitosti, za zpracování hypotéky, za vyhotovení nemovitostí a snímku z katastrální výpisu z katastru nemovitostí a snímku z katastrální mapy k zástavě. Poplatek za mapy k zástavě, poplatek za vedení úvěrového účtu vedení úvěrového účtu na koupi bytu v osobním vlastnictví, na koupi bytu v osobním vlastnictví, družstevního bytu, družstevního bytu, rodinného domu rodinného domu nebo pozemku, na výstavbu rodinného nebo pozemku, na výstavbu domu, bytu, chaty, na rekonstrukci nemovitostí rodinného domu, bytu, chaty, na rekonstrukci nemovitostí


1 500 000,- Kč

300 000,- Kč




ano

ano

1 rok, 3 roky a 5 let

1 rok, 3 roky , 5 let a 10 let

do 80 %

do 80 %

30 let

30 let



Možnost předčasného splacení bez sankce (nebo mimořádných splátek) Délka fixace úrokové sazby Výše úvěru vzhledem k ceně zajištění Max. doba splatnosti úvěru Možnosti splácení úvěru Způsob čerpání úvěru


Možnost využít variabilní ano úrokovou sazbu * Zdroj: https://www.gemoney.cz/lide/hypoteky, vlastní úprava autorky * Platnost: ke dni 27.12. 2013

ano

3.4.1. Poplatky GE Money bank, a.s. pro fyzické osoby Přehled nejčastějších poplatků spojených s poskytnutím, správou

a čerpáním

hypotečními úvěry zobrazuje následující tabulka číslo 11: Přehled poplatků GE Money Bank, a.s. pro fyzické osoby. Sazebník je účinný od 31. 12. 2013.

50

Tabulka číslo 11: Přehled poplatků GE Money Bank, a.s. pro fyzické osoby Typ poplatku

Výše poplatků


zdarma

Poskytnutí úvěru

zdarma

Poskytnutí úvěru zjednodušené refinancování

zdarma


zdarma

Administrace státního příspěvku k hypotečnímu úvěru

neposkytuje

Čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí

1 000,- Kč


500,- Kč


od 1. čerpání za poplatek 500,- Kč za každé další čerpání


není prováděno


1 000,- Kč


zdarma


1 000,- Kč


1 000,- Kč

Ocenění - rodinného domu, stavby, samostatného pozemku 1 000,- Kč a objekt k rekreaci Ocenění - ostatních typů individuálně nemovitostí * Zdroj: https://www.gemoney.cz/dokumenty-ke-stazeni/sazebniky #sazebniky-poplatku * Platnost: od 31. 12. 2013

3.5.

Produktová nabídka Raiffeisenbank a.s.

Raiffeisenbank a.s. nabízí rozsáhlou nabídku hypotečních úvěrů, ale i komplexní sluţby spojené s uţíváním nemovitosti v průběhu splácení úvěru. Poskytuje hypoteční úvěr pro občany i firmy, moţnost volby délky fixace úrokové sazby na 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10 nebo 15 let, popřípadě sjednání plovoucí sazby odvozené od jednoměsíční sazby PRIBOR. Poskytuje úvěry s dobou splatnosti aţ 30 let a aţ do výše 100 % hodnoty nemovitosti. Minimální výše na poskytnutí úvěru je stanovena na 300 tis. Kč. 51

Raiffesenbank a.s. rozděluje hypoteční úvěry podle účelu úvěru a dle individuálních parametrů úvěru. Jakou hypotéku je moţno si zvolit uvádí tabulka číslo 12 A a 12 B: Účelové hypoteční úvěry Raiffeisenbank a.s.33 Tabulka číslo 12 A Účelové hypoteční úvěry Raiffeisenbank a.s. Typ úvěru

Hypotéka Klasik

Klasik Plus

vstupní poplatek zdarma, mimořádné splátky zdarma Unikátní parametry úvěru mimořádné splátky zdarma opakovaně každý rok opakovaně každý rok

vstupní poplatek zdarma, mimořádné splátky zdarma opakovaně každý rok

na koupi bytu v osobním vlastnictví, družstevního bytu, rodinného domu nebo pozemku, na výstavbu rodinného domu, bytu, chaty, na rekonstrukci, na refinancování hypotéky

na výstavbu montovaného rodinného domu, zahájení výstavby v situaci, kdy hodnota nemovitosti neumožňuje čerpání úvěru

investovat do komerčních nemovitostí,

300 000,- Kč

300 000,- Kč

300 000,- Kč

Účel úvěru



Možnost předčasného splacení bez sankce (nebo mimořádných splátek) Délka fixace úrokové sazby Výše úvěru vzhledem k ceně zajištění Max. doba splatnosti úvěru Možnosti splácení úvěru

Způsob čerpání úvěru

financování až do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti do částky 4 mil. maximální výše 20 mil. Kč, Kč (do 90 % zástavní až do 100 % odhadní hodnoty v případě výstavby hodnoty nemovitosti montovaného rodinného domku)

maximální výše 20 mil. Kč, do 70% odhadní hodnoty nemovitosti

ano

ano

ano

1 až 15 let

1 až 15 let

5 až 20 let

až 100 %

až 70 %(montované domy do 90 %)

až 70 %

30 let

30 let

30 let






Možnost využít variabilní ano ano úrokovou sazbu *Zdroj: http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/, vlastní úprava autorky * Platnost: ke dni 27.12. 2013

33

Hypotéka Profit

Zpracováno podle: http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/, cit. 2013-12-20 .

52

ano

Tabulka číslo 12 B Účelové hypoteční úvěry Raiffeisenbank a.s. Typ úvěru

Equi hypotéka - bez dokládání příjmu

možnost čerpat úvěr přímo na svůj účet, k žádosti o Unikátní parametry úvěru hypotéku doložíte jen odhad nemovitosti

Účel úvěru


Maximální částka úvěru Možnost předčasného splacení bez sankce (nebo mimořádných splátek) Délka fixace úrokové sazby Výše úvěru vzhledem k ceně zajištění Max. doba splatnosti úvěru Možnosti splácení úvěru Způsob čerpání úvěru

Rádcova hypotéka bez poplatku, urychlené čerpání, mimořádné splátky, zvýhodněné pojištění nemovitosti, garance vyřízení do 3 dnů

na koupi bytu v osobním na koupi bytu v osobním vlastnictví, družstevního vlastnictví, družstevního bytu, rodinného domu nebo bytu, rodinného domu nebo pozemku, na výstavbu pozemku, na výstavbu rodinného domu, bytu, rodinného domu, bytu, chaty, na rekonstrukci, na chaty, na rekonstrukci, na refinancování hypotéky refinancování hypotéky 300 000,- Kč

300 000,- Kč

maximální výše není maximální výše 20 mil. Kč, omezená, do 70 % odhadní až do 100 % odhadní hodnoty nemovitosti hodnoty nemovitosti

ano

ano

5 až 20 let

na 1 až 7 let, 10 či 15 let

až 50 %

až 100 %

30 let

30 let



Možnost využít variabilní ano ano úrokovou sazbu *Zdroj: http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/, vlastní úprava autorky * Platnost: ke dni 27.12. 2013

3.5.1. Poplatky Raiffeisenbank, a.s. pro fyzické osoby Přehled nejčastějších poplatků spojených s poskytnutím, správou a čerpáním hypotečních úvěrů dokumentuje následující tabulka číslo 13: Přehled poplatků Raiffeisenbank a.s. pro fyzické osoby. Sazebník je účinný od 1. 1. 2014.

53

Tabulka číslo 13: Přehled poplatků Raiffeisenbank a.s. pro fyzické osoby Typ poplatku

Výše poplatků


zdarma 0,5 % z výše poskytnutého úvěru (min. 3 000,- Kč)

Poskytnutí úvěru Poskytnutí úvěru - zjednodušené refinancování

zdarma


zdarma

Administrace státního příspěvku k hypotečnímu úvěru Čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí

-


zdarma


do. 2 čerpání zdarma a od 3. čerpání za poplatek 500,- Kč za každé další čerpání

Protokol o stavu stavby (proveden externím odhadcem) Protokol o stavu stavby (proveden externím odhadcem)

není vyhotován 2 000,- Kč


-


-


2 000,- Kč

Ocenění - rodinného domu, stavby, samostatného pozemku a 3 500,- Kč objekt k rekreaci Ocenění - ostatních typů individuálně nemovitostí * Zdoj: http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/vse-o-hypotekach/cenikproduktu-a-sluzeb/ * Platnost: od 31.12. 2013

3.6.

Komparace produktové nabídky vybraných bank

Porovnat produktovou nabídku vybraných bank je velmi sloţité, kaţdá banka nabízí širou škálu produktů, ve které je těţké se zorientovat. V hlavní podstatě se ale banky svojí nabídkou neliší. Hypoteční banka, a.s. rozděluje úvěry dle účelu úvěru a ostatní parametry se nastavují na míru. Veškeré parametry úvěru jsou pak nastaveny dle konkrétního typu hypotečního 54

úvěru, (např. hypotéka bez poplatku). UniCredit Bank, a.s. má nastavené čtyři typy produktů, a to hypotéky Individuál, Flexi, Plus a Twin. U hypotéky Individuál si můţe klient nastavit hypotéku dle vlastního výběru. Je moţné si nastavit variabilní sazbu úvěru, nebo nastavit mimořádné splátky kdykoliv atd. Hypotéka Plus je nastavena bez poplatků (bez poplatku za poskytnutí úvěru, za správu a vedení úvěru). Poplatky jsou započteny do sazby úvěru. Hypotéka Flexi je nastavena s mimořádnou splátkou zdarma, a to 4 x ročně, a výše mimořádné splátky není omezena. U hypotéky Twin je moţné čerpat aţ 20 % z úvěru na vedlejší účel úvěru s tím, ţe se prokazuje účel aţ následně po čerpání úvěru. Česká spořitelna, a.s. má 4 základní typy hypoték, a to Hypotéku České spořitelny, Jednoduchou a levnou hypotéku, Hypotéku s prémií a Hypotéku s proměnnou úrokovou sazbou. U Jednoduché a levné hypotéky je moţnost přerušit splácení úvěru na 3 měsíce, změnit výši splátek a odloţit splácení na 3 měsíce. U Hypotéky s prémií je nastavena odměna aţ 4 % z vyčerpané částky z úvěru (odměnu získá klient v poměrné části při kaţdém prodlouţení fixace, pokud neprovede mimořádnou splátku úvěru). GE Money Bank, a.s. má jeden základní typ hypotéky, u které je moţno nastavit hypotéku individuálně. Je moţno si zvolit např. mimořádné splátky i v průběhu fixace úvěru, je zde moţnost nastavit změnu výše splátek (např. sníţením měsíční splátky úvěru). Raiffeisenbank a.s. má širokou škálu úvěrů, u kaţdého typu úvěru je přednastavena určitá výhoda Účel úvěru, na který si mohou klienti vzít úvěr, je u většiny bank stejný, jen Hypoteční banka, a.s. a Raiffeisenbank a.s. umoţňují navíc i hypotéku na výstavbu montovaného rodinného domu a zahájení výstavby v situaci, kdy by hodnota nemovitosti neumoţňovala čerpání úvěru. Minimální částka, od které banky poskytují hypoteční úvěry, je 300 000,- Kč, s výjimkou UniCredit Bank, a.s., která poskytuje úvěry jiţ od 200 000,- Kč, a České spořitelny, a.s., která poskytuje hypoteční úvěry aţ nad částku 500 000,- Kč. Maximální částka, kterou banky poskytují, není u většiny bank omezena. Je moţno aţ 100 % zástavní hodnoty. Kromě České spořitelny, a.s., u které je maximální částka omezena hranicí do 7 000 000,- Kč, a Raiffeisenbank, a.s. má omezení do výše 20 000 000,- Kč. Všechny banky nabízejí provedení mimořádné splátky úvěru. Banky poskytují různé délky fixace úrokové sazby od jednoho roku do dvaceti let, a to roční, tříletý, pětiletý, sedmiletý, desetiletý, patnáctiletý a dvacetiletý fix sazby. Česká spořitelna, a.s. poskytuje úvěry pouze s fixací do 5 let. Největší škálu fixních sazeb nabízí Raiffeisenbank a.s. U Raiffeisenbank a.s. je moţno si vybrat fixaci na 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10 let, 15 let a 20 let. 55

Výši úvěru vzhledem k ceně zajištění nabízejí všechny banky aţ do 100 % zástavní hodnoty, s výjimkou GE Money Bank, a.s., ta poskytuje úvěry pouze do 80 % zástavní hodny. Maximální doba splatnosti je u vybraných bank 30 let, u určitého typu úvěru je sníţena do 20 let. Sníţená splatnost je u hypotéky s prémií od České spořitelny, a.s. Moţnosti splácení jsou zpravidla u vybraných bank formou pravidelné anuitní splátky, ale umoţňují nastavení individuálně, např. degresivní splácení nebo progresivní splácení. Dobu čerpání úvěru umoţňují všechny banky v délce buď 6 měsíců nebo 12 měsíců nebo v případě výstavby aţ 24 měsíců. Všechny vybrané banky umoţňují vyuţít variabilní úrokovou sazbu. Banky většinou mají nastavený zvláštní typ úvěru, jedná se o hypotéku Flexi od UniCredit Bank, a.s., Úspornou hypotéku od GE Money Bank, a.s. a Hypotéku s proměnou úrokovou sazbou od České spořitelny, a.s.

3.6.1. Porovnání poplatků pro fyzické osoby Typy vybraných poplatků se neliší, jen výše a účtování je různé. Poplatek za poskytnutí úvěru většina bank kvůli různým akcím neúčtuje. Dle sazebníků poplatek za poskytnutí mají zcela zdarma UniCredit Bank, a.s. a GE Money Bank, a.s. Hypoteční banka, a.s. ho má na nastavený na 0,4 % z výše poskytnutého úvěru (min. 2 000,- Kč a max. 10 000,Kč). Raiffeisenbank a.s. je ve výši 0,5 % z výše poskytnutého úvěru (min. 3 000,- Kč) a Česká spořitelna, a.s. má fixní poplatek ve výši 3.000,- Kč. Poplatek za správu a vedení úvěru, včetně zaslání výpisu z úvěru, zcela neúčtují GE Money Bank, a.s. a Raiffeisenbank a.s. Hypoteční banka, a.s. a Česká spořitelna, a.s. účtují poplatek ve výši 150 Kč a UniCredit Bank, a.s. účtuje nejvyšší poplatek, a to ve výši 200,Kč. Přehled rozdílných poplatků spojených s poskytnutím, správou, čerpáním hypotečních úvěrů a s oceněním nemovitostí zobrazuje tabulka číslo 14: Porovnání nejodlišnějších poplatků hypotečních bank pro fyzické osoby.

56

Tabulka číslo 14: Porovnání nejodlišnějších poplatků hypotečních bank pro fyzické osoby Výše poplatků Typ poplatku

Poskytnutí úvěru

Správa a vedení úvěru, včetně zaslání výpisu z úvěru Čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí


UniCredit Bank, a s.

Česká spořitelna a.s.

Ge Money Bank, a.s.

Raiffeisenbank a.s.

0,4 % z výše poskytnutého úvěru (min. 2 000,- Kč a max. 10 000,Kč)

zdarma

3 000,- Kč

zdarma

0,5 % z výše poskytnutého úvěru (min. 3 000,- Kč)

150,- Kč

200,- Kč

150,- Kč

zdarma

zdarma

1 500,- Kč

1 500,- Kč

2 000,- Kč

1 000,- Kč

-

1. zdarma

1. - 500,- Kč

1. až 2. zdarma


1. až 3. zdarma 1. až 3. zdarma


4. a víc 800.- Kč 4. a víc 500,- Kč 2. a víc 500,- Kč 2. a víc 500,- Kč 3. a víc 500,- Kč


1 200,- Kč

1 000,- Kč

1 500,- Kč

1 000,- Kč

2 000,- Kč

Ocenění bytu standardní

3 500,- Kč

3 700,- Kč

3 900,- Kč

1 000,- Kč

2 000,- Kč


4 500,- Kč

4 900,- Kč

4 900,- Kč 5 400,- Kč

2 000,- Kč

3 500,- Kč

Ocenění

* Zdoj: viz. taulky číslo 5,7,9,11,13, vlastní úprava autorky * Platnost: viz. taulky číslo 5,7,9,11,13

57

4.

Návrh optimální varianty financování bytových

potřeb 4.1.

Návrh financování výstavby nemovitosti

První simulace konkrétního úvěrového případu se týká hypotečního úvěru na výstavbu nemovitosti. Příklad: Klient požadoval hypoteční úvěr na výstavbu rodinného domu s investičním záměrem 2 000 000,- Kč. Výstavbu chce klient provádět svépomocí bez dokládání faktur k čerpání. Klient plánuje stavět dva roky, proto požaduje nastavení čerpání úvěru na 24 měsíců a zafixovat sazbu úvěru na pět let. Přesné parametry úvěru a záměry klienta zobrazuje tabulka číslo 15: Hypoteční úvěr na výstavbu. Tabulka číslo 15: Hypoteční úvěr na výstavbu Parametry úvěru 2 000 000


anuitní


30


výstavba

Účel úvěru


Typ produktu Délka čerpání (v měsících)

24 bez faktur

Typ čerpání Finanční situace

2

Počet žadatelů

4 (2 děti - dítě do 6 a do 10)

Počet členů domácnosti Příjmy žadatelů Kč/měsíčně

37 500

Výdaje žadatelů Kč/měsíčně

2 500

Zajištění úvěru pozemek, nový rodinný dům

Nemovitost

2 858 000

Hodnota zajištění v Kč Podíl úvěru na zajištění (LTV)

70 %

Sazba úvěr 5 let

Fixace úrokové sazby * Zdroj: vlastní zpracování autorky * Platnost: ke dni 10.11. 2013

58

4.1.1. Návrh financování výstavby nemovitosti od Hypoteční banky, a.s. Hypoteční banka, a.s. nabídla hypoteční úvěr s názvem HYPOTÉKA NA VÝSTAVBU. Čerpání by probíhalo postupně s moţností čerpání aţ 24 měsíců a se sluţbou čerpání bez dokládání faktur. Hlavním účelem úvěru je výstavba nemovitosti bez vedlejšího účelu úvěru. Úvěr je poskytnut na 30 let s anuitním splácením. Investiční záměr na výstavbu je ve výši 2 000 000,- Kč, celý záměr bude financován z hypotečního úvěru a jako vlastní investice do investičního záměru je vloţen pozemek v hodnotě kolem 800 000,- Kč. Výše úvěru tvoří 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Základní sazba úvěru u pětileté fixace sazby ke dni 21. 11. 2013 začíná na 3,54 % p.a. Klient má moţnost získat slevu – 0,15 % ze sazby hypotéky při zaloţení aktivního účtu u ČSOB nebo u Poštovní spořitelny. Aktivní účet spočívá v podmínce zasílat plat na účet a platit inkasem z tohoto účtu splátku hypoteční úvěru. Tato sleva ze sazby úvěru byla vyuţita, proto výsledná sazba úvěru je ve výši 3,39 % p.a. Sazba úvěru je nastavena bez moţnosti vyuţít mimořádných splátek během fixace sazby. Poplatek za zpracování úvěru je 0,4 % z výše úvěru, dle sazebníku Hypoteční banky, a.s. platného od 1. 5. 2013. Poplatek za zpracování úvěru činí 0,4 % x 2 000 000,- Kč = 8 000,- Kč. Poplatek však účtován není, jelikoţ v období od října 2013 do ledna 2014 běţela akce, kdy u hypotéky na výstavbu byl poplatek za zpracování úvěru nulový. Další poplatek za vedení účtu (správa hypotéky) činí 150 Kč kaţdý měsíc. Klient bude čerpat 4krát, je to průměrný počet čerpání u úvěru na výstavbu. Klient zaplatí aţ čtvrté čerpání úvěru, a to částku 800,- Kč, tři předchozí čerpání nejsou bankou účtovány. Celkový měsíční příjem klientů je 37 500,- Kč, v této částce je započten příjem obou ţadatelů ze závislé činnosti. Do běţných výdajů klientů je započítána splátka leasingu na osobní automobil ve výši 2 500,- Kč měsíčně. Výdaje na domácnost, neboli ţivotní minimum na dospělého plus 2 děti, činí 18 816,- Kč. Měsíční výdaje na hypotéku činí: splátka hypotéky 8 858,60 Kč, správa hypotéky 150,- Kč. Povinná minimální rezerva stanovená bankou činí 2 215,- Kč. Finanční situace klienta: celkové příjmy 37 500,- Kč minus celkové výdaje 32 539,60 Kč činí zůstatek 4 960,40 Kč. Objekt úvěru je nově postavený rodinný dům. Předmětem zajištění úvěru je stavební pozemek a nově postavený rodinný dům. Zajištění úvěru musí být ohodnoceno na základě ocenění nemovitostí, které by musel provést znalec banky. V ocenění by musela být stanovena cena stávající a cena budoucí nemovitosti. Ocenění je spojeno s poplatkem 4 500,Kč. Pak musí být proveden protokol o stavu stavby, podle kterého banka zjistí, co bylo 59

prostavěno. Protokol bude vyhotoven během výstavby nemovitosti postupně třikrát a klient zaplatí po částce 1 200,- Kč. Celkem klient za protokoly zaplatí 3 600,- Kč. Čerpání by probíhalo nejdříve na hodnotu pozemku a pak na rozestavěnou stavbu na základě prostavěnosti uvedené v protokolu. Ale je moţnost u Hypoteční banky, a.s. si zvolit takzvanou sluţbu čerpání do 100 %, kdy banka umoţní klientovi čerpat aţ 90 % zástavní hodnoty pozemku a pak další čerpání do 100 % aktuální zástavní hodnoty rozestavěné stavby. Poslední čerpání je nastaveno do zástavní hodnoty 70 % z výše úvěru. Přehlednější informace o hypotéce znázorňuje tabulka číslo 16: Nabídka hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a.s. na výstavbu nemovitosti. Tabulka číslo 16: Nabídka hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a.s. na výstavbu nemovitosti Parametry úvěru Základní informace Výše úvěru v Kč

Výdaje spojené s novým úvěrem 2 000 000,-

Výše splátky v Kč/ měsíc

8 858,60

anuitní

Poplatek za vedení úvěru Kč/ měsíc

150,-


30

Poplatek za zpracování úvěrů

zdarma

Délka čerpání úvěru (v měsících)

24

Poplatek za čerpání v Kč

800,-

výstavba

Poplatek za ocenění v Kč

4 500,-

Protokol o stavu stavby v Kč

3 600,-


Účel úvěru Typ produktu Možnost mimořádných splátek úvěru Čerpání úvěru

Hypotéka na výstavbu ne

Sazba úvěru

postupné/bez dokládání faktur

Finanční situace

Fixace sazby úvěru v letech Základní sazba úvěru

Počet žadatelů

2

Sleva ze sazby úvěru (za aktivní účet u ČSOB)


4

Celková sazba

Příjmy celkem v Kč/měsíc

3,54 % p.a. -0,15 3,39 % p.a.

Zajištění úvěru

37 500,-

Výdaje v Kč/ měsíc Nemovitost Životní minimum žadatelů

5

18 816,-

Leasing

2 500,-


Povinná minimální rezerva

2 215,-


* Zdroj: vlastní zpracování autorky dle simulace od Hypoteční banky,a.s. * Platnost: ke dni 21.11. 2013

60

pozemek, nový rodinný dům 2 858 000,70 %

Pro vyřízení hypotečního úvěru bude Hypoteční bankou, a.s. poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady pak klienti prokazují bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu: Doklady prokazující totoţnost (dva doklady, například OP + řidičský průkaz) Potvrzení o příjmech obou ţadatelů (Příloha č. 2 Potvrzení o výši pracovního příjmu Hypoteční banky, a.s.) Návrh na uzavření smlouvy o úvěr (Příloha č. 3 Ţádost o přípravu návrhu smlouvy o úvěr Hypoteční banky, a.s.) Doklady k zastavované nemovitosti: Výpis z katastru nemovitostí k pozemku (ne starší 3 měsíce) Snímek katastrální mapy pozemku (ne starší 1 rok) Ocenění nemovitosti Smlouvy k nabývajícímu titulu pozemku Výpis z katastru nemovitostí k pozemku (ne starší 3 měsíce) Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru: Rozpočet na výstavbu, projektová dokumentace k výstavbě, stavební povolení nebo ohlášení stavby

4.1.2. Návrh financování výstavby nemovitosti od České spořitelny, a.s. Česká spořitelna a.s. nabídla hypoteční úvěr s názvem HYPOTÉKA ČESKÉ SPOŘITELNY. Čerpání by probíhalo postupně s moţností čerpání aţ 24 měsíců a se sluţbou čerpání bez dokládání faktur. Hlavním účelem úvěru je výstavba nemovitosti bez vedlejšího účelu úvěru. Úvěr je poskytnut na 30 let s anuitním splácením. Investiční záměr na výstavbu je ve výši 2 000 000,- Kč, celý záměr bude financován z hypotečního úvěru a jako vlastní investice do investičního záměru je vloţen pozemek v hodnotě kolem 800 000,- Kč. Výše úvěru tvoří 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Základní sazba úvěru u pětileté fixace sazby začíná ke dni 22. 11. 2013 na 3,49 % p.a. Klient můţe získat slevu – 0,50 % ze sazby hypotéky při vyuţívání účtu u České spořitelny, a.s. Na účet musí být měsíčně zaslán 1,5 násobek výše splátky hypotéky a 4krát musí odejít platba z účtu, aby byla sleva poskytnuta. Tato sleva ze sazby úvěru byla vyuţita, proto 61

výsledná sazba úvěru je ve výši 2,99 % p.a. Sazba je nastavena bez moţnosti vyuţít mimořádných splátek během fixace sazby, jen za podmínek zaplacení poplatku stanoveného sazebníkem. Poplatek za zpracování úvěru v období od listopadu 2013 není účtován do konce prosince 2013, v tomto období poskytuje Česká spořitelna, a.s. hypoteční úvěry bez poplatku za zpracování. Poplatek za vedení hypotečního účtu (správa hypotéky) je také zdarma na základě akce v zimním období 2013/2014, a to na podporu výstavby nemovitostí. Klient bude čerpat 4krát, je to průměrný počet čerpání u úvěru na výstavbu. Klient zaplatí za čerpání úvěru 3 x 500,- Kč = 1 500,- Kč, přičemţ první čerpání úvěru není bankou účtováno. Celkový měsíční příjem klientů je 37 500 Kč, v této částce je započten příjem obou ţadatelů ze závislé činnosti. Do běţných výdajů klientů je započítána splátka leasingu na osobní automobil ve výši 2 500 Kč měsíčně. Výdaje na domácnost, neboli ţivotní minimum na dospělého plus 2 děti činí 19 080,- Kč. Měsíční výdaje na hypotéku činí: splátka hypotéky 8 469,- Kč, správa hypotéky 0 Kč. Finanční situace klienta: celkové příjmy 37 500,- Kč mínus celkové výdaje 30 049,- Kč činí zůstatek 7 451,- Kč. Objekt úvěru je nově postavený rodinný dům. Předmětem zajištění úvěru je stavební pozemek a nově postavený rodinný dům. Zajištění úvěru musí být ohodnoceno na základě ocenění nemovitostí, které by musel provést znalec banky. V ocenění by musela být stanovena cena stávající a cena budoucí nemovitosti. Ocenění je spojeno s poplatkem 4 900 Kč. Pak musí být proveden protokol o stavu stavby, podle kterého banka zjistí, co bylo prostavěno. Protokol bude vyhotoven během výstavby postupně třikrát po částce 1 500 Kč. Celkem za protokoly klient zaplatí 4 500 Kč. Čerpání by probíhalo nejdříve na hodnotu pozemku a pak na rozestavenou stavbu na základě prostavěnosti uvedené v protokolu. Přehlednější informace o hypotéce znázorňuje tabulka číslo 17: Nabídka hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. na výstavbu nemovitosti.

62

Tabulka číslo 17: Nabídka hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. na výstavbu nemovitosti Parametry úvěru Základní informace Výše úvěru v Kč



8 469,-

anuitní


0


30


zdarma


24


1 500,-

výstavba


4 900,-


4 500,-



Hypotéka na výstavbu ne

Sazba úvěru


Finanční situace


Počet žadatelů

2

Sleva ze sazby úvěru (za účet)


4

Celková sazba


Leasing Povinná minimální rezerva

3,49 % p.a. -0,50 2,99 % p.a.


37 500,-

Výdaje v Kč/ měsíc Životní minimum žadatelů

5

Nemovitost

pozemek, nový rodinný dům


2 858 000,-

19 080,2 500,0


70 %

* Zdroj: vlastní zpracování autorky dle simulace od České spořitelny,a.s. * Platnost: ke dni 21.11. 2013

Pro vyřízení hypotečního úvěru bude Českou spořitelnou, a.s. poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady pak klienti prokazují bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu: Doklady prokazující totoţnost (dva doklady, například OP + řidičský průkaz)

63

Potvrzení o příjmech obou ţadatelů (Příloha č. 4 Potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu zaměstnance České spořitelny, a.s.) Ţádost o úvěr (Příloha č. 5 Ţádost o úvěr České spořitelny, a.s.) Dva výpisy z účtů klientů (za poslední dva měsíce) Doklady k zastavované nemovitosti: Výpis z katastru nemovitostí k pozemku (ne starší 3 měsíce) Snímek katastrální mapy pozemku (ne starší 1 rok) Ocenění nemovitostí Smlouva k nabývajícímu titulu (darovací smlouva k pozemku) Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru: Rozpočet na výstavbu, stavební povolení, projektová dokumentace

4.1.3. Návrh financování výstavby nemovitosti od UniCredit Bank, a.s. UniCredit bank, a.s. nabídla hypoteční úvěr s názvem Hypoteční úvěr účelový rezidenční INDIVIDUAL. Čerpání by probíhalo postupně s moţností čerpání aţ 24 měsíců a se sluţbou čerpání bez dokládání faktur. Hlavním účelem úvěru je výstavba nemovitosti bez vedlejšího účelu úvěru. Úvěr je poskytnut na 30 let s anuitním splácením. Investiční záměr na výstavbu je ve výši 2 000 000,- Kč, celý záměr bude financován z hypotečního úvěru a jako vlastní investice do investičního záměru je vloţen pozemek v hodnotě kolem 800 000,- Kč. Výše úvěru tvoří 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Základní sazba úvěru u pětileté fixace sazby ke dni 25. 11. 2013 začíná na 3,79 % p.a. Klient má moţnost získat slevu - 0,50 % ze sazby hypotéky při vyuţívání aktivního účtu u UniCredit Bank, a.s. Aktivní účet spočívá ve vyuţívání běţného účtu u UniCredit Bank, a.s., na účet musí přijít za měsíc jedna příchozí platba, provedena jedna odchozí platba a jednou musí provedena transakce platební kartou. Tato sleva ze sazby úvěru byla vyuţita, proto výsledná sazba úvěru je ve výši 3,29 % p.a. Sazba úvěru je nastavena bez moţnosti vyuţít mimořádných splátek během fixace sazby. Poplatek za zpracování úvěru není, protoţe u hypotéky INDIVIDÁL je poplatek promítnut do úrokové sazby úvěru. Další poplatek, který není u hypotéky INDIVIDUAL účtován, je za vedení hypotečního účtu (správa hypotéky) a je také promítnut do úrokové sazby úvěru. Klient bude čerpat 4krát, je to průměrný počet čerpání úvěru na výstavbu. Za

64

čerpání úvěru klient zaplatí 500,- Kč, z toho důvodu, ţe do třetího čerpání poplatek není účtován a účtuje se aţ od čtvrtého čerpání. Celkový měsíční příjem klientů je 37 500,- Kč, v této částce je započten příjem obou ţadatelů ze závislé činnosti. Do běţných výdajů klientů je započítána splátka leasingu na osobní automobil ve výši 2 500,- Kč měsíčně. Výdaje na domácnost, neboli ţivotní minimum na dospělého plus 2 děti činí 20 500,- Kč. Měsíční výdaje na hypotéku činí: splátka hypotéky 9 011,- Kč, správa hypotéky 0 Kč. Finanční situace klienta: celkové příjmy 37 500,- Kč minus celkové výdaje 32 011,- Kč činí zůstatek 5 489,- Kč Objekt úvěru je nově postavený rodinný dům. Předmětem zajištění úvěru je stavební pozemek a nově postavený rodinný dům. Zajištění úvěru musí být ohodnoceno na základě ocenění nemovitostí, které by musel provést znalec banky. V ocenění by musela být stanovena cena stávající a cena budoucí nemovitosti. Ocenění je spojeno s poplatkem 4 900,Kč. Pak musí být proveden protokol o stavu stavby, podle kterého banka zjistí, co bylo prostavěno. Protokol bude vyhotoven během výstavby nemovitosti postupně třikrát a klient zaplatí po částce 1 000,- Kč. Celkem klient za protokoly zaplatí 3 000,- Kč. Čerpání by probíhalo nejdříve na hodnotu pozemku a pak na rozestavenou stavbu na základě prostavěnosti uvedené v protokolu. Přehlednější informace znázorňuje tabulka číslo 18: Nabídka hypotečního úvěru od UniCredit Bank, a.s. na výstavbu nemovitosti.

65

Tabulka číslo 18: Nabídka hypotečního úvěru od UniCredit Bank, a.s. na výstavbu nemovitosti Parametry úvěru Základní informace

Výdaje spojené s novým úvěrem


2 000 000,-


9 011,-

anuitní


zdarma


30


zdarma


24


500,-

výstavba


4 900,-


3 000,-


Účel úvěru Typ produktu

Hypotéka na výstavbu

Možnost mimořádných splátek úvěru Čerpání úvěru

ne

Sazba úvěru


Finanční situace


Počet žadatelů

2



4

Celková sazba


37 500,-

Nemovitost 20 500,-

Leasing

2 500,-

3,79 % p.a. -0,50 3,29 % p.a.



5



Podíl úvěru na zajištění (LTV) 0 * Zdroj: vlastní zpracování autorky dle simulace od UniCredit Bank,a.s.



Pro vyřízení hypotečního úvěru bude UniCredit bank, a.s. poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady klienti pak prokazují bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu: Doklady prokazující totoţnost (dva doklady, například OP + řidičský průkaz) Potvrzení o příjmech obou ţadatelů (Příloha č. 6 Potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti UniCredit Banky, a.s.)

66

Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěr (Příloha č. 7 Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěr UniCredit Bank, a.s.) Dva výpisy z účtů klientů (za poslední dva měsíce) Doklady k zastavované nemovitosti: Výpis z katastru nemovitostí k pozemku (ne starší 3 měsíce) Snímek katastrální mapy pozemku (ne starší 1 rok) Ocenění nemovitostí Smlouva k nabývajícímu titulu (darovací smlouva k pozemku) Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru: Rozpočet na výstavbu, stavební povolení, projektová dokumentace

4.1.4. Návrh financování výstavby nemovitosti od GE Money Bank, a.s. GE Money Bank, a.s. nabídla hypoteční úvěr s názvem HYPOTÉKA GEMB 85%. Čerpání by probíhalo postupně s moţností čerpání aţ 24 měsíců a se sluţbou čerpání bez dokládání faktur. Hlavním účelem úvěru je výstavba nemovitosti bez vedlejšího účelu úvěru. Úvěr je poskytnut na 30 let s anuitním splácením. Investiční záměr na výstavbu je ve výši 2 000 000,- Kč, celý záměr bude financován z hypotečního úvěru a jako vlastní investice do investičního záměru je vloţen pozemek v hodnotě kolem 800 000,- Kč. Výše úvěru tvoří 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Základní sazba úvěru u pětileté fixace sazby ke dni 3. 2. 2014 začíná na 3,69 % p.a. Klient má moţnost získat slevu - 0,70 % ze sazby hypotéky při zaloţení účtu GENIUS. Účet GENIUS spočívá v podmínce zasílat plat na účet a platit inkasem z tohoto účtu splátku hypotečního úvěru. Tato sleva ze sazby úvěru byla vyuţita, proto výsledná sazba úvěru je ve výši 2,99 %. p.a. Sazba úvěru je nastavena bez moţnosti vyuţít mimořádných splátek během fixace sazby. Poplatek za zpracování úvěru je nulový, pro rok 2014 má GE Money Bank, a.s. akci na účelové hypotéky. Také poplatek za vedení účtu (správa hypotéky) není účtován, dle sazebníku platného od 31. 12. 2013 je zdarma. Klient bude čerpat 4krát, je to průměrné čerpání u úvěru na výstavbu. Za čerpání úvěru klient zaplatí 4 x 500,- Kč. Celkový poplatek za čerpání úvěru na výstavbu je 2 000,- Kč. Celkový měsíční příjem klientů je 37 500,- Kč, v této částce je započten příjem obou ţadatelů ze závislé činnosti. Do běţných výdajů klientů je započítána splátka leasingu na 67

osobní automobil ve výši 2 500,- Kč měsíčně. Výdaje na domácnost, neboli ţivotní minimum na dospělého plus 2 děti činí 19 290,- Kč. Měsíční výdaje na hypotéku činí: splátka hypotéky 8 421,30 Kč, správa hypotéky 0 Kč. Finanční situace klienta: celkové příjmy 37 500,- Kč minus celkové výdaje 30 211,30 Kč činí zůstatek 7 288,70 Kč Objekt úvěru je nově postavený rodinný dům. Předmětem zajištění úvěru je stavební pozemek a nově postavený rodinný dům. Zajištění úvěru musí být ohodnoceno na základě ocenění nemovitostí, které by musel provést znalec banky. V ocenění by musela být stanovena cena nemovitostí stávající a cena budoucí. Ocenění u GE Money bank, a.s. není spojeno s poplatkem. Pak musí být proveden protokol o stavu stavby, podle kterého banka zjistí, co bylo prostavěno. Protokol bude vyhotoven během výstavby nemovitosti postupně třikrát, a protoţe jsou 3 protokoly u GE Money Bank, a.s. zcela zdarma, ani poplatek za protokol není účtován. Čerpání by probíhalo nejdříve na hodnotu pozemku a pak na rozestavenou stavbu na základě prostavěnosti uvedené v protokolu. Přehlednější informace znázorňuje tabulka číslo 19: Nabídka hypotečního úvěru od GE Money Bank, a.s. na výstavbu nemovitosti.

68

Tabulka číslo 19: Nabídka hypotečního úvěru od GE Money Bank, a.s. na výstavbu nemovitosti Parametry úvěru Základní informace Výše úvěru v Kč Typ splácení úvěru



anuitní

8 421,30


zdarma


30


zdarma


24


2 000,-

výstavba


zdarma


zdarma


Hypotéka GEMB ne

Sazba úvěru


Fixace sazby úvěru v letech

Finanční situace

Základní sazba úvěru

Počet žadatelů

2



4

Celková sazba


Leasing

Nemovitost

19 290,2 500,-


Podíl úvěru na zajištění (LTV) * Zdroj: vlastní zpracování autorky dle simulace od GE Money Bank, a.s. Povinná minimální rezerva

3,69 % p.a. -0,70 2,99 % p.a.


37 500,-


5

0


* Platnost: ke dni 3.2.2014

Pro vyřízení hypotečního úvěru bude GE Money Bankou, a.s. poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady klienti pak prokazují bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu: Doklady prokazující totoţnost (dva doklady, například OP + řidičský průkaz) Potvrzení o příjmech obou ţadatelů (Příloha č. 8 Potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu GE Money Bank, a.s.) Ţádost o úvěr (Oline ţádost o úvěr GE Money Bank, a.s.) Dva výpisy z účtů klientů (za poslední dva měsíce) 69

Doklady k zastavované nemovitosti: Výpis z katastru nemovitostí k pozemku (ne starší 3 měsíce) Snímek katastrální mapy pozemku (ne starší 1 rok) Ocenění nemovitosti Smlouvy k nabývajícímu titulu pozemku Výpis z katastru nemovitostí k pozemku (ne starší 3 měsíce) Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru: Rozpočet na výstavbu, projektová dokumentace k výstavbě, stavební povolení nebo ohlášení stavby

4.1.5. Návrh financování výstavby nemovitosti od Raiffeisenbank a.s. Raiffeisenbank a.s. nabídla hypoteční úvěr s názvem HÚ KLASIK. Čerpání by probíhalo postupně s moţností čerpání aţ 24 měsíců a se sluţbou čerpání bez dokládání faktur. Hlavním účelem úvěru je výstavba nemovitosti bez vedlejšího účelu úvěru. Úvěr je poskytnut na 30 let s anuitním splácením. Investiční záměr na výstavbu je ve výši 2 000 000,Kč, celý záměr bude financován z hypotečního úvěru a jako vlastní investice do investičního záměru je vloţen pozemek v hodnotě kolem 800 000,- Kč. Výše úvěru tvoří 70 % zástavní hodnoty nemovitosti. Základní sazba úvěru u pětileté fixace sazby ke dni 10. 1. 2013 začíná na 4,99 % p.a. Je stanovena pro klienty s průměrnými příjmy ve výši do 46 000 Kč. Klient má moţnost získat slevu – 1,00 % ze sazby hypotéky při vyuţití konta Raiffeisenbank, a.s. Sazba úvěru je nastavena bez moţnosti vyuţít mimořádných splátek během fixace sazby. Za nevyuţití mimořádný splátek úvěru je ze sazby nastavena sleva - 0,3 %. Výsledná sazba úvěru se započtením všech slev je ve výši 3,69 % p.a. Poplatek za zpracování úvěru je zdarma, jelikoţ v lednu 2014 proběhla u banky akce, kdy u hypotéky na výstavbu je poplatek za zpracování úvěru nulový. Také poplatek za vedení účtu (správa hypotéky) není účtován, dle sazebníku Raiffeisenbank, a.s. platného od 1. 1. 2014. Klient bude čerpat 4krát, je to průměrný počet čerpání úvěru na výstavbu. Klient za čerpání úvěru zaplatí 2 x 500,- Kč = 1 000,- Kč, přičemţ první dvě čerpání úvěru banka neúčtuje. Celkový měsíční příjem klientů je 37 500,- Kč, v této částce je započten příjem obou ţadatelů ze závislé činnosti. Do běţných výdajů klientů je započítána splátka leasingu na osobní automobil ve výši 2 500,- Kč měsíčně. Výdaje na domácnost, neboli ţivotní minimum 70

na dospělého plus 2 děti činí 17 735,- Kč. Měsíční výdaje na hypotéku činí: splátka hypotéky 9 194,- Kč, správa hypotéky 0 Kč. Finanční situace klienta: celkové příjmy 37 500,- Kč minus celkové výdaje 29.429,- Kč činí zůstatek 8 071,- Kč. Objekt úvěru je nově postavený rodinný dům. Předmětem zajištění úvěru je stavební pozemek a nově postavený rodinný dům. Zajištění úvěru musí být ohodnoceno na základě ocenění nemovitostí, které by musel provést znalec banky. V ocenění by muselo být stanovena cena stávající a cena budoucí nemovitosti. Ocenění je spojeno s poplatkem 5 000,Kč. Čerpání u Raiffeisenbank a.s. probíhá následovně: Na základě odhadu je uvolněno 80 % z úvěru na účet klienta. Zbývajících 20 % úvěru je uvolněno aţ po provedení protokolu na nově postavený dům. Protokol je vyhotoven, kdyţ je dům kompletně postaven. Proto je protokol o stavu stavby vyhotoven pouze jednou, a to za poplatek 2 000 Kč. Přehlednější informace znázorňuje tabulka číslo 20: Nabídka hypotečního úvěru od Raiffeisenbank a.s. na výstavbu nemovitosti. Tabulka číslo 20: Nabídka hypotečního úvěru od Raiffeisenbank a.s. na výstavbu nemovitosti Parametry úvěru Základní informace Výše úvěru v Kč Typ splácení úvěru Doba splatnosti v letech Délka čerpání úvěru (v měsících) Účel úvěru Typ produktu Možnost mimořádných splátek úvěru Čerpání úvěru


Výše splátky v Kč/ měsíc Poplatek za vedení úvěru Kč/ měsíc Poplatek za zpracování úvěrů

anuitní 30

1 000,-

výstavba


5 000,-


2 000,-

HÚ KLASIK ne

Sazba úvěru

postupné/bez dokládání faktur 2


4


37 500,-

Základní sazba úvěru Sleva ze sazby úvěru (za účet) Celková sazba

5 4,99 % p.a. -0,30 3,69 % p.a.


Výdaje v Kč/ měsíc Leasing

zdarma


Počet žadatelů

Životní minimum žadatelů

zdarma

24

Finanční situace


9 194.-

Nemovitost

17 735,2 500,-

Hodnota zajištění v Kč Podíl úvěru na zajištění Povinná minimální rezerva 0 (LTV) * Zdroj: vlastní zpracování autorky dle simulace od Raiffeisenbank a.s. * Platnost: ke dni 10. 1. 2014

71


Pro vyřízení hypotečního úvěru bude Raiffesenbank a.s. poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady klienti pak prokazují bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu: Doklady prokazující totoţnost (dva doklady například OP + řidičský průkaz) Potvrzení o příjmech obou ţadatelů (Příloha č. 9 Potvrzení o výši pracovního příjmu Raiffeisenbank a.s.) Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru pro fyzické osoby (Příloha č. 10 Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru pro fyzické osoby Raiffeisenbank a.s.) Dva výpisy z účtů klientů (za poslední dva měsíce) Doklady k zastavované nemovitosti: Výpis z katastru nemovitostí k pozemku (ne starší 3 měsíce) Snímek katastrální mapy pozemku (ne starší 1 rok) Odhad nemovitostí Smlouva k nabývajícímu titulu (darovací smlouva k pozemku) Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru: Rozpočet na výstavbu, stavební povolení, projektová dokumentace

4.2.

Návrh financování nákupu bytu.

Druhý případ simulovaného úvěru se týká hypotečního úvěru na nákup nemovitosti. Příklad: Klient požaduje hypoteční úvěr na nákup bytu v osobním vlastnictví. Hypoteční úvěr bude požadován na částku úvěru 850 000,- Kč. Vlastní zdroje na běžném účtu klienta jsou ve výši 62 500,- Kč a cizí zdroje ve výši 150 000,- Kč ve formě úvěru ze stavebního spoření. Přesné parametry úvěru a záměry klienta zobrazuje tabulka číslo 21: Hypoteční úvěr na výstavbu.

72

Tabulka číslo 21: Hypoteční úvěr na nákup Parametry úvěru Výše úvěru v Kč

850 000

Typ splácení

anuitní


20

Účel úvěru

nákup

Typ produktu



12


1


1

Příjmy žadatelů Kč/měsíčně

17 000

Výdaje žadatelů v Kč/měsíčně

2 200

Kontokorent (limit v Kč)

10 000

Kreditní karta (limit v Kč)

20 000

Zajištění úvěru Nemovitost

byt (v osobním vlastnictví)


1 062 500


80 %

Sazba úvěr Fixace sazby úvěru

3 roky

* Zdroj: vlastní zpracování autorky * Platnost: ke dni 10.11. 2013

4.2.1. Návrh financování nákupu bytu od Hypoteční banky, a.s. Hypoteční banka, a.s. nabídla úvěr s názvem HYPOTÉKA NA NÁKUP. Čerpání by probíhalo jednorázově s moţností čerpání aţ 6 měsíců. Úvěr je poskytnut na 20 let s anuitním splácením. Hlavním účelem úvěru je nákup nemovitosti bez vedlejšího účelu. Jedná se o financování kupní ceny ve výši 1 062 500,- Kč, z toho bude poţadován hypoteční úvěr ve výše 850 000,- Kč, a celkové zdroje klienta budou vyuţity ve výši 212 500,- Kč, z toho činí vlastní zdroje na běţném účtu klienta ve výši 62 500,- Kč a cizí zdroje ve výši 150 000,- Kč ve formě úvěru ze stavebního spoření, který je započten ve výdajích úvěru. Výše úvěru tvoří 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Základní sazba úvěru u tříleté fixace sazby ke dni 28. 1. 2014 začíná na 3,54 % p.a. Klient má moţnost získat slevu – 0,15 % ze sazby hypotéky při zaloţení aktivního účtu u ČSOB nebo u Poštovní spořitelny. Aktivní účet spočívá v podmínce zasílat plat na účet a platit inkasem z tohoto účtu splátku hypotečního úvěru. Také má klient moţnost získat slevu 73

-0,10 % za uzavření pojištění nemovitosti nebo pojištění v případě platební neschopnosti. Tyto slevy ze sazby úvěru nebyly vyuţity, proto výsledná sazba úvěru je ve výši 3,54 % p.a. Poplatek za zpracování úvěru je 0,4 % z výše úvěru, dle sazebníku Hypoteční banky, a.s. platného od 1. 5. 2013. Poplatek za zpracování úvěru tedy činí 0,4 % x 850 000,- = 3 400,- Kč. Další poplatek za vedení účtu (správa hypotéky) činí 150,- Kč kaţdý měsíc. Čerpání úvěru není zpoplatněno, jelikoţ částka bude čerpána jednorázově a první tři čerpání jsou zcela zdarma. Celkový měsíční příjem klienta je 17 200,- Kč, jedná se o příjem ze závislé činnosti. Běţné výdaje klienta jsou ve výši 2 500,- Kč, jedná se o výdaj na splátku úvěru ze stavebního spoření. Výdaje na domácnost, neboli ţivotní minimum na dospělého, činí 7 047,- Kč. Výdaje na nově poskytnutou hypotéku jsou: splátka hypotéky 4 974,- Kč, správa hypotéky 150,- Kč a povinná minimální rezerva hypotéky stanovená bankou činí 1 238,- Kč. Výdaje na kontokorentní úvěr s limitem úvěru 10 000,- Kč a na kreditní kartu s limitem 20 000,- Kč nejsou započteny, protoţe Hypoteční banka, a.s. tyto výdaje nezapočítává do výdajů. Finanční situace klienta: celkové příjmy 17 200,- Kč minus celkové výdaje 15 822,- Kč činí zůstatek 1 318,- Kč. Objekt úvěru je totoţný se zajištěním úvěru. Zajištění úvěru je ohodnoceno na základě expresního ocenění bytu. Poplatek za ocenění nemovitosti není stanoven, z toho důvodu, ţe je moţno k bytové jednotce vyhotovit expresní ocenění bytu, u tohoto typu ocenění není poţadován poplatek. Při expresním ocenění se spočítá cenu nemovitosti obvyklou na základě doloţených podkladů. Podklady se dokládají, v podobě vyplněného formuláře „DOTAZNÍK BYTU“, dále prohlášení vlastníka k bytové jednotce a návrhu kupní smlouvy. Z těchto doloţených podkladů pracovník banky zadá je a vytvoří expresní ocenění bytu. Na základě tohoto ocenění je stanovena cena zástavní, coţ je 1 062 500,- Kč. Přehlednější informace znázorňuje tabulka číslo 22: Nabídka hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a.s. na nákup bytu.

74

Tabulka číslo 22: Nabídka hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a.s. na nákup bytu Parametry úvěru Základní informace


Výše úvěru v Kč Typ splácení úvěru Doba splatnosti v letech


anuitní


20

Délka čerpání úvěru (v měsících) Účel úvěru Typ produktu

850 000,-

150,3 400,-

6


0

nákup

Poplatek za odhad v Kč

0

Hypotéka na nákup


1


1


Poplatek za zpracování úvěru v Kč

4 947,-

17 200,-

Sazba úvěru Fixace sazby úvěru v letech

3

Celková sazba bez slev ze sazby úvěru

3,54 % p.a.


Výdaje v Kč/ měsíc nemovitost Životní minimum žadatele

7 047,-

Úvěr ze stavební spoření

2 500,-


1 238,-

Výdaj za kontokorentní úvěr a kreditní kartu

hodnota zajištění v Kč

podíl úvěru na zajištění (LTV)

byt

1 062 500,-

80 %

0 Kč

* Zdroj: vlastní zpracování autorky dle simulace od Hypoteční banky, a.s. * Platnost: ke dni 28. 1. 2014

Pro vyřízení hypotečního úvěru bude Hypoteční bankou, a.s. poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady pak klient prokazuje bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu: Doklady prokazující totoţnost (dva doklady, například OP + řidičský průkaz) Potvrzení o příjmu (Příloha č. 2 Potvrzení o výši pracovního příjmu Hypoteční banky, a.s.) Návrh na uzavření smlouvy o úvěr (Příloha č. 3 Ţádost o přípravu návrhu smlouvy o úvěr Hypoteční banky, a.s.) 75

Doklady k zastavované nemovitosti: Výpis z KN předmětu zástavy (ne starší 3 měsíce) – v případě bytové jednotky musí být předloţen výpis z KN k bytu, domu, ve kterém se byt nachází, event. pozemku Snímek katastrální mapy (ne starší 1 rok) Dotazník byt (Příloha č. 11 Dotazník byt - Hypoteční banky, a.s.) + další podklady ke specifikaci bytu pro vytvoření expresního ocenění Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru: Minimálně podepsaná Rezervační smlouva + konkretizovaný návrh Smlouvy o budoucí kupní smlouvě/ Kupní smlouvy, nebo podepsaná Smlouva o budoucí kupní smlouvě/ Kupní smlouva.

4.2.2. Návrh financování nákupu bytu od České spořitelny, a.s. Česká spořitelna, a.s. nabídla úvěr s názvem HYPOTÉKA ČESKÉ SPOŘITELNY. Čerpání by probíhalo jednorázově s moţností čerpání aţ 6 měsíců. Úvěr je poskytnut na 20 let s anuitním splácením. Hlavním účelem úvěru je nákup nemovitosti bez vedlejšího účelu. Jedná se o financování kupní ceny ve výši 1 062 500,- Kč, z toho bude poţadován hypoteční úvěr ve výše 850 000,- Kč, a celkové zdroje klienta budou vyuţity ve výši 212 500,- Kč, z toho činí vlastní zdroje na běţném účtu klienta ve výši 62 500,- Kč a cizí zdroje ve výši 150 000,- Kč ve formě úvěru ze stavebního spoření, který je započten ve výdajích úvěru. Výše úvěru tvoří 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Základní sazba úvěru u tříleté fixace sazby ke dni 20. 1. 2014 je 3,49 % p.a. Klient můţe získat slevu – 0,50 % ze sazby hypotéky při vyuţívání účtu u České spořitelny, a.s. Na účet musí být měsíčně zaslán 1,5 násobek výše splátky hypotéky a 4krát musí odejít platba z účtu, aby byla sleva poskytnuta. Tato sleva ze sazby úvěru nebyla vyuţita, proto výsledná sazba úvěru je ve výši 3,49 % p.a. Poplatek za zpracování úvěru je stanoven ve výši 3 000,- Kč dle sazebníku platného od 19. 8. 2013. Další poplatek za vedení účtu (správa hypotéky) činí 150,- Kč kaţdý měsíc. Poplatek za čerpání úvěru není účtován z důvodu, ţe částka bude čerpána jednorázově a první čerpání banka neúčtuje. Celkový měsíční příjem klienta je 17 200,- Kč, jedná se o příjem ze závislé činnosti. Běţné výdaje klienta jsou ve výši 2 500,- Kč, jedná se o výdaj na splátku úvěru ze stavebního spoření. Výdaje na kontokorentní úvěr s limitem úvěru 10 000,- Kč a na kreditní kartu

76

s limitem 20 000,- Kč činí měsíčně 2 499,- Kč, je to stanovený výdaj Českou spořitelnou, a.s. Výdaje na domácnost, neboli ţivotní minimum na dospělého činí 6 980,- Kč. Výdaje na nově poskytnutou hypotéku jsou: splátka hypotéky 4 925,- Kč, správa hypotéky 0 Kč. Finanční situace klienta: celkové příjmy 17 200,- Kč minus celkové výdaje 16 904,- Kč činí zůstatek 296,- Kč. Objekt úvěru je totoţný se zajištěním úvěru. Zajištění úvěru je ohodnoceno na základě elektronického ocenění České spořitelny, a.s. Poplatek za ocenění nemovitosti není z důvodu, ţe je moţno k bytové jednotce vyhotovit elektronické ocenění bytu. Elektronické ocenění bytu je tedy bankou vyhotoveno zcela zdarma. Při elektronickém ocenění bytu se spočítá cena obvyklá nemovitosti na základě doloţených podkladů. Podklady se dokládají prohlášením vlastníku k bytové jednotce a návrhem kupní smlouvy. Z těchto doloţených podkladů pracovník banky zadá je a vytvoří ocenění bytu. Na základě tohoto ocenění je cena stanovena jako cena obvyklá ve výši ceny prodejní, coţ je 1 062 500,- Kč. Pro vyřízení hypotečního úvěru bude Českou spořitelnou, a.s. poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady pak klient prokazuje bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu: Doklady prokazující totoţnost (dva doklady, například OP + řidičský průkaz) Potvrzení o příjmu (Příloha č. 4 Potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu zaměstnance České spořitelny, a.s.) Ţádost o úvěr (Příloha č. 5 Ţádost o úvěr České spořitelny, a.s.) Doklady k zastavované nemovitosti: Výpis z KN předmětu zástavy (ne starší 3 měsíce) – v případě bytové jednotky musí být předloţen výpis z KN k bytu, domu, ve kterém se byt nachází, event. pozemku Snímek katastrální mapy (ne starší 1 rok) Podklady ke specifikaci bytu pro vytvoření expresního ocenění, prohlášení vlastníka a další Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru: Minimálně podepsaná Rezervační smlouva + konkretizovaný návrh Smlouvy o budoucí kupní smlouvě/ Kupní smlouvy, nebo podepsaná Smlouva o budoucí kupní smlouvě/ Kupní smlouva.

77

Přehlednější informace znázorňuje tabulka číslo 23: Nabídka hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. na nákup bytu. Tabulka číslo 23: Nabídka hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. na nákup bytu Parametry úvěru Základní informace Výše úvěru v Kč Typ splácení úvěru


anuitní


20


6


Výše splátky v Kč/ měsíc Poplatek za vedení úvěru Kč/ měsíc Poplatek za zpracování úvěru v Kč Poplatek za čerpání v Kč

850 000,-

nákup

150,3 000,0


Hypotéka České spořitelny

0



1


1


4 925,-


17 200,-

3 3,49 % p.a.


Výdaje v Kč/ měsíc Životní minimum žadatele

6 980,-


2 500,-


nemovitost hodnota zajištění v Kč

byt 1 062 500,-

0

podíl úvěru na zajištění (LTV) Výdaj za kontokorentní 2 499,úvěr a kreditní kartu * Zdroj: vlastní zpracování autorky dle simulace od České spořitelny, a.s.

80 %


4.2.3. Návrh financování nákupu bytu od UniCredit Bank, a.s. UniCredit Bank, a.s. nabídla úvěr s názvem hypoteční úvěr INDIVIDUAL. Čerpání by probíhalo jednorázově s moţností čerpání aţ 6 měsíců. Úvěr je poskytnut na 20 let s anuitním splácením. Hlavním účelem úvěru je nákup nemovitosti bez vedlejšího účelu. Jedná se o financování kupní ceny ve výši 1 062 500,- Kč, z toho bude poţadován hypoteční úvěr ve výše 850 000,- Kč, a celkové zdroje klienta budou vyuţity ve výši 212 500,- Kč, z toho činí vlastní zdroje na běţném účtu klienta ve výši 62 500,- Kč a cizí zdroje jsou ve výši

78

150 000 Kč,- ve formě úvěru ze stavebního spoření, který je započten ve výdajích úvěru. Výše úvěru tvoří 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Základní sazba úvěru u tříleté fixace sazby ke dni 3. 1. 2013 začíná na 3,89 % p.a.. Klient má moţnost získat slevu - 0,50 % ze sazby hypotéky při vyuţívání expresního účtu u UniCredit Bank, a.s. Expresní účet spočívá ve vyuţívání běţného účtu u UniCredit Bank, a.s., přičemţ na účet musí přijít za měsíc jedna příchozí platba, bude provedena jedna odchozí platba a jednou musí být provedena transakce platební kartou. Tato sleva ze sazby úvěru nebyla vyuţita, proto výsledná sazba úvěru je ve výši 3,89 % p.a. Poplatek za zpracování úvěru není, jelikoţ u hypotéky INDIVIDÁL je poplatek promítnut do úrokové sazby úvěru. Další poplatek, který není u hypotéky INDIVIDUAL účtován, je za vedení hypotečního účtu (správa hypotéky). Je rovněţ promítnut do úrokové sazby. Čerpání úvěru není zpoplatněno, protoţe částka bude čerpána jednorázově a u prvního čerpání není bankou poplatek účtován. Celkový měsíční příjem klienta je 17 200,- Kč, jedná se o příjem ze závislé činnosti. Běţné výdaje klienta jsou ve výši 2 500,- Kč, jedná se o výdaj na splátku úvěru ze stavebního spoření. Výdaje na domácnost, neboli ţivotní minimum na dospělého, činí 8 000,- Kč. Výdaje na nově poskytnutou hypotéku jsou: splátka hypotéky 5 100,- Kč, správa hypotéky 0 Kč. Výdaje na kontokorentní úvěr s limitem úvěru 10 000,- Kč a na kreditní kartu s limitem 20 000,- Kč činí měsíčně 1 300,- Kč, je to stanovený výdaj UniCredit bank, a.s. Finanční situace klienta: celkové příjmy 17 200,- Kč minus celkové výdaje 16 900,- Kč činí zůstatek 300,- Kč. Objekt úvěru je totoţný se zajištěním úvěru. Zajištění úvěru musí být ohodnoceno na základě ocenění nemovitosti. Ocenění je spojeno s poplatkem 3 700,- Kč. Pro vyřízení hypotečního úvěru bude UniCredit Bank, a.s. poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady pak klient prokazuje bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu: Doklady prokazující totoţnost (dva doklady, například OP + řidičský průkaz) Potvrzení o příjmu (Příloha č. 6 Potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti UniCredit Banky, a.s.) Ţádost o hypoteční úvěr (Příloha č. 7 Ţádost o hypoteční úvěr UniCredit Bank, a.s.)

79

Doklady k zastavované nemovitosti: Výpis z KN předmětu zástavy (ne starší 3 měsíce) – v případě bytové jednotky musí být předloţen výpis z KN k bytu, domu, ve kterém se byt nachází, event. pozemku Snímek katastrální mapy (ne starší 1 rok) Ocenění nemovitosti Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru: Minimálně podepsaná Rezervační smlouva + konkretizovaný návrh Smlouvy o budoucí kupní smlouvě/ Kupní smlouvy, nebo podepsaná Smlouva o budoucí kupní smlouvě/ Kupní smlouva. Přehlednější informace znázorňuje tabulka číslo 24: Nabídka hypotečního úvěru od UniCredit Bank , a.s. na nákup bytu.

80

Tabulka číslo 24: Nabídka hypotečního úvěru od UniCredit Bank, a.s. na nákup bytu Parametry úvěru Základní informace Výše úvěru v Kč Typ splácení úvěru

Výdaje spojené s novým úvěrem 850 000,-

Výše splátky v Kč/ měsíc Poplatek za vedení úvěru Kč/ měsíc Poplatek za zpracování úvěru v Kč

anuitní

4 925,0


20


6


0

nákup


3 700,-


Hypotéka INDIVIDUÁL



1


1


17 200,-

0


3

3,89 % p.a.



8 000,-


2 500,-



byt

1 062 500,-

0

podíl úvěru na zajištění (LTV) Výdaj za kontokorentní 1 300,úvěr a kreditní kartu * Zdroj: vlastní zpracování autorky dle simulace od UniCredit Bank, a.s.

80 %

* Platnost: ke dni 3. 1. 2014

4.2.4. Návrh financování nákupu bytu od GE Money Bank, a.s. GE Money Bank, a.s. nabídla úvěr s názvem hypotéka GEMB. Čerpání by probíhalo jednorázově s moţnosti čerpání aţ 6 měsíců. Úvěr je poskytnut na 20 let s anuitním splácením. Hlavním účelem úvěru je nákup nemovitostí bez vedlejšího účelu. Jedná se o financování kupní ceny ve výši 1 062 500,- Kč, z toho bude poţadován hypoteční úvěr ve výše 850 000,- Kč, a celkové zdroje klienta budou vyuţity ve výši 212 500,- Kč, z toho činí vlastní zdroje na běţném účtu klienta jsou ve výši 62 500,- Kč a cizí zdroje ve výši 150 000,Kč ve formě úvěru ze stavebního spoření, který je započten ve výdajích úvěru. Výše úvěru tvoří 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. 81

Základní sazba úvěru u tříleté fixace sazby ke dni 20. 1. 2014 začíná na 3,44 % p.a. Klient má moţnost získat slevu – 0,70 % ze sazby hypotéky při zaloţení účtu GENIUS. Účet GENIUS spočívá v podmínce zasílat plat na účet a platit inkasem z tohoto účtu splátku hypotečního úvěru. Tato sleva ze sazby úvěru nebyla vyuţita, proto výsledná sazba úvěru je ve výši 3,44 % p.a. Sazba úvěru je nastavena bez moţnosti vyuţít mimořádných splátek během fixace sazby. Poplatek za zpracování úvěru není účtován, jelikoţ pro rok 2014 má GE Money Bank, a.s. akci na účelové hypotéky (nulový poplatek). Také poplatek za vedení účtu (správa hypotéky) není účtován, dle sazebníku platného od 31. 12. 2013 je zdarma. Čerpání úvěru je zpoplatněno, čerpání bude provedeno jednorázově, proto za první čerpání klient zaplatí 500,Kč. Celkový měsíční příjem klienta je 17 200,- Kč, jedná se o příjem ze závislé činnosti. Běţné výdaje klienta jsou ve výši 2 500,- Kč, jedná se o výdaj na splátku úvěru ze stavebního spoření. Výdaje na domácnost, neboli ţivotní minimum na dospělého, činí 6 409,- Kč. Výdaje na nově poskytnutou hypotéku jsou: splátka hypotéky 4 904,- Kč, správa hypotéky 0 Kč. Výdaje na kontokorentní úvěr s limitem úvěru 10 000,- Kč a na kreditní kartu s limitem 20 000,- Kč nejsou započteny, jelikoţ GE Money Bank, a.s. tyto výdaje nezapočítává do výdajů. Finanční situace klienta: celkové příjmy 17 200,- Kč minus celkové výdaje 13 813,Kč činí zůstatek 3 387,- Kč. Objekt úvěru je totoţný se zajištěním úvěru. Zajištění úvěru musí být ohodnoceno na základě ocenění nemovitosti. Ocenění je spojeno s poplatkem 1 000,- Kč. Přehlednější informace znázorňuje tabulka číslo 25: Nabídka hypotečního úvěru od GE Money Bank, a.s. na nákup bytu.

82

Tabulka číslo 25: Nabídka hypotečního úvěru od GE Money Bank, a.s. na nákup bytu Parametry úvěru Základní informace Výše úvěru v Kč Typ splácení úvěru Doba splatnosti v letech Délka čerpání úvěru (v měsících) Účel úvěru Typ produktu


Výše splátky v Kč/ měsíc Poplatek za vedení úvěru Kč/ měsíc Poplatek za zpracování úvěru v Kč

anuitní 20

0 0

6


500,-

nákup


1 000,-

Hypotéka GEMB

Sazba úvěru


1


1


4 904,-

17 200,-


3


3,44 % p.a.



6 409,-


2 500,-



byt

1 062 500,-

0

podíl úvěru na zajištění (LTV) Výdaj za kontokorentní 0 úvěr a kreditní kartu * Zdroj: vlastní zpracování autorky dle simulace od GE Money Bank, a.s.

80 %


Pro vyřízení hypotečního úvěru bude GE Money Bank, a.s. poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady pak klient prokazuje bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu: Doklady prokazující totoţnost (dva doklady, například OP + řidičský průkaz) Potvrzení o příjmu (Příloha č. 8 Potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu GE Money Bank, a.s..) Ţádost o úvěr (Oline ţádost o úvěr GE Money Bank, a.s.)

83

Doklady k zastavované nemovitosti: Výpis z KN předmětu zástavy (ne starší 3 měsíce) – v případě bytové jednotky musí být předloţen výpis z KN k bytu, domu, ve kterém se byt nachází, event. pozemku Snímek katastrální mapy (ne starší 1 rok) Ocenění nemovitosti Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru: Minimálně podepsaná Rezervační smlouva + konkretizovaný návrh Smlouvy o budoucí kupní smlouvě/ Kupní smlouvy, nebo podepsaná Smlouva o budoucí kupní smlouvě/ Kupní smlouva.

4.2.5. Návrh financování nákupu bytu od Raiffeisenbank a.s. Raiffeisenbank a.s. nabídla úvěr s názvem HÚ KLASIK. Čerpání by probíhalo jednorázově s moţností čerpání aţ 6 měsíců. Úvěr je poskytnut na 20 let s anuitním splácením. Hlavním účelem úvěru je nákup nemovitosti bez vedlejšího účelu. Jedná se o financování kupní ceny ve výši 1 062 500,- Kč, z toho bude poţadován hypoteční úvěr ve výše 850 000,- Kč, a celkové zdroje klient budou vyuţity ve výši 212 500,- Kč, z toho činí vlastní zdroje na běţném účtu klienta ve výši 62 500,- Kč a cizí zdroje ve výši 150 000,- Kč ve formě úvěru ze stavebního spoření, který je započten ve výdajích úvěru. Výše úvěru tvoří 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Základní sazba úvěru u tříleté fixace sazby ke dni 3. 1. 2014 začíná na 4,29 %. p.a.. Klient má moţnost získat slevu – 1,00 % ze sazby hypotéky při vyuţití konta Raiffeisenbank a.s. Sazba úvěru je nastavena s moţnosti vyuţít mimořádných splátek během fixace sazby. Za nevyuţití mimořádných splátek úvěru je ze sazby nastavena sleva -0,3 %. Výsledná sazba úvěru bez za počtení slev je ve výši 4,29 % p.a. Poplatek za zpracování úvěru není účtován, jelikoţ v lednu 2014 běţí akce, kdy u hypotéky HÚ Klasik je poplatek prominut. Také poplatek za vedení účtu (správa hypotéky) není účtován, dle sazebníku Raiffeisenbank a.s. od 1. 1. 2014 je zdarma. Čerpání úvěru není zpoplatněno, jelikoţ částka bude čerpána jednorázově a první čerpání není bankou účtováno. Celkový měsíční příjem klienta je 17 200,- Kč, jedná se o příjem ze závislé činnosti. Běţné výdaje klienta jsou ve výši 2 500,- Kč, jedná se o výdaj na splátku úvěru ze stavebního spoření. Výdaje na nově poskytnutou hypotéku jsou: splátka hypotéky 5 269,- Kč, správa hypotéky 0 Kč. Výdaje na kontokorentní úvěr s limitem úvěru 10 000,- Kč a na kreditní kartu

84

s limitem 20 000,- Kč nejsou započteny, protoţe Raiffeisenbank a.s. tyto výdaje nezapočítává do výdajů. Raiffeisenbank a.s. má stanovený limit příjmu u jediného ţadatele o úvěr na částku minimálního měsíčního příjmu 25 000,- Kč. Z toho důvodu je finanční situace klienta nevyhovující a úvěr by byl klientovi poskytnut pouze za podmínek přistoupení spoluţadatele. Objekt úvěru je totoţný se zajištěním úvěru. Zajištění úvěru musí být ohodnoceno na základě ocenění nemovitosti. Ocenění je spojeno s poplatkem 2 000,- Kč. Přehlednější informace znázorňuje tabulka číslo 26: Nabídka hypotečního úvěru od Raiffeisenbank a.s. na nákup bytu. Tabulka číslo 26: Nabídka hypotečního úvěru od Raiffeisenbank a.s. na nákup bytu Parametry úvěru Základní informace Výše úvěru v Kč Typ splácení úvěru Doba splatnosti v letech Délka čerpání úvěru (v měsících) Účel úvěru Typ produktu



anuitní


0

20


0

6


0

nákup


2 000,-

Hypotéka KLASIK


1


1


5 269,-


3


4,29 % p.a.


17 200,-

Výdaje v Kč/ měsíc

nemovitost

Životní minimum žadatele

-


2 500,-

Povinný minimální příjem

0

Výdaj za kontokorentní úvěr a kreditní kartu

0


podíl úvěru na zajištění (LTV)

* Zdroj: vlastní zpracování autorky dle simulace od Raiffeisenbank a.s. * Platnost: ke dni 3.1.2014

85

byt 1 062 500,-

80 %

Pro vyřízení hypotečního úvěru bude Raiffeisenbank, a.s. poţadováno předloţení potřebných dokumentů. Typy předkládaných dokladů se liší podle účelu poţadovaného úvěru, způsobu zajištění a osoby ţadatele. Dalšími doklady pak klient prokazuje bonitu. Potřebné podklady pro vyřízení a schválení úvěru jsou: Doklady prokazující bonitu: Doklady prokazující totoţnost (dva doklady, například OP + řidičský průkaz) Potvrzení o příjmu (Příloha č. 9 Potvrzení o výši pracovního příjmu Raiffeisenbank a.s.) Ţádost o úvěru (Příloha č. 10 Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru pro fyzické osoby Raiffeisenbank a.s.) Doklady k zastavované nemovitosti: Výpis z KN předmětu zástavy (ne starší 3 měsíce) – v případě bytové jednotky musí být předloţen výpis z KN k bytu, domu, ve kterém se byt nachází, event. pozemku Snímek katastrální mapy (ne starší 1 rok) Ocenění nemovitosti Doklady prokazující účelovost pouţití úvěru: Minimálně podepsaná Rezervační smlouva + konkretizovaný návrh Smlouvy o budoucí kupní smlouvě/ Kupní smlouvy, nebo podepsaná Smlouva o budoucí kupní smlouvě/ Kupní smlouva.

4.3.

Komparace a vyhodnocení financování bytových

záměrů 4.3.1. Vyhodnocení záměru financování výstavby nemovitosti Všechny nabídky bank by byly schváleny, u všech bank měl klient dostatečný měsíční příjem na splácení hypotečního úvěru. Úvěry by však byly schváleny pouze, tehdy pokud jsou všechny sdělené informace úplné a správné a budou předloţeny bance všechny potřebné podklady pro vyřízení hypotečního úvěru. Rozdíly mezi jednotlivými nabídkami bank znázorňuje tabulka číslo 27: Porovnání nabídek bank - hypoteční úvěr na výstavbu nemovitosti.

86

Tabulka číslo 27: Porovnání nabídek bank - hypoteční úvěr na výstavbu nemovitosti Česká Hypoteční spořitelna, banka, a.s. a.s.

Banka

UniCredit Bank, a.s.

GE Money Raiffeisen Bank, a.s. bank,a.s.

Financování úvěrů Proběhlo by schválení úvěru při splnění podmínek

ano

ano

ano

ano

ano

Životní minimum žadatelů včetně rezervy v Kč/měsíc

21 031,-

19 080,-

20 500,-

19 290,-

17 735,-

Požadavky na zůstatek příjmů v Kč/měsíc

4 960,40

7 451,-

5 489,-

7 288,70

8 071,-

Výdaje spojené s novým úvěrem Výše splátky v Kč/ měsíc Poplatek za vedení úvěru Kč/ měsíc

8 858,60 150,-

8 469,-

9 011,-

8 421,-

9 194,-

0

0

0

0

Celkové měsíční náklady v Kč/měsíc

9 008,60

8 469,-

9 011,-

8 421,-

9 194,-


zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma


800,-

1 500,-

500,-

2 000,-

1 000,-


4 500,-

4 900,-

4 900,-

zdarma

5 000,-


3 600,-

4 500,-

3 000,-

zdarma

2 000,-

8 900,-

10 900,-

8 400,-

2 000,-

8 000,-

Celkové náklady na pořízení úvěru v Kč

Sazba úvěrů Fixace sazby úvěru v letech

5

5

5

5

5

Základní sazba úvěru v % p.a.

3,54 %

3,49 %

3,79 %

3,69 %

4,99 %


- 0,15 %

- 0,50 %

- 0,50 %

- 0,70 %

-1%

Sleva ze sazby úvěru (za mim. splátky)

0%

0%

0%

0%

- 0,3 %

3,39 %

2,99 %

3,29 %

2,99 %

3,69 %

Celková úroková sazba úvěru % p.a.

* Zdoj: viz. taulky číslo 16, 17, 18, 19, 20, vlastní úprava autorky * Platnost: viz. taulky číslo 16, 17, 18, 19, 20,

U porovnaných nabídek se liší výrazně zůstatek příjmu klienta, je to z důvodu odlišnosti ţivotního minima, které banky počítají do výdajů klienta, a také velikosti splátky nového úvěru. Nejniţší poţadavek na zůstatek příjmů má Hypoteční banka, a.s., oproti tomu

87

nejvyšší poţadavek na zůstatek příjmů má Raiffeisenbank a.s. Rozdíly všech porovnávaných bank zobrazuje graf číslo 1: Poţadavky na zůstatek příjmů v Kč/měsíc Graf číslo 1: Poţadavky na zůstatek příjmů v Kč/měsíc

Požadavky na zůstatek příjmů v Kč/měsíc 9 000,00

7 451,-

8 000,00

7 288,70

8 071,-

GE Money Bank, a.s.

Raiffeisen bank,a.s.

Částky v Kč

7 000,00

5 489,-

6 000,00 5 000,00

4 960,40

4 000,00 3 000,00 2 000,00 1 000,00 0,00 Hypoteční banka, a.s.

Česká UniCredit Bank, spořitelna, a.s. a.s. Banky

Zajímavou poloţkou jsou celkové měsíční náklady na hypotéku. Nejniţší náklady na hypotéku má GE Money Bank, a.s., a to ve výši 8 421,30 Kč, oproti tomu nejvyšší měsíční náklady na hypotéku má Raiffeisenbank a.s., ve výši 9 194,- Kč. Přesné rozdíly mezi bankami zobrazuje graf číslo 2: Celkové měsíční náklady na hypotéku v Kč/měsíc Graf číslo 2: Celkové měsíční náklady na hypotéku v Kč/měsíc

Celkové měsíční náklady v Kč/měsíc 9 400,00 9 194,-

9 200,00 9 011,-

9 008,60

Částky v Kč

9 000,00

8 800,00 8 600,00 8 469,-

8 421,-

8 400,00 8 200,00 8 000,00 Hypoteční banka, a.s.

Česká UniCredit Bank, spořitelna, a.s. a.s. Banky

88

GE Money Bank, a.s.


Další významný rozdíl v nabídkách bank je v nákladech na pořízení hypotečního úvěru, kdy nejmenší náklady na pořízení má GE Money Bank, a.s. - ve výši 2 000,- Kč, a nejvyšší náklady na pořízení úvěru má Česká spořitelna, a.s. - ve výši 10 900,- Kč. Celkové náklady ostatních porovnávaných bank zobrazuje graf číslo 3: Celkové náklady na pořízení hypotečního úvěru. Graf číslo 3: Celkové náklady na pořízení hypotečního úvěru

Celkové náklady na pořízení úvěru v Kč 10 900,-

12 000,-

Částky v Kč

10 000,-

8 900,-

8 400,8 000,-

8 000,6 000,4 000,2 000,-

2 000,,Hypoteční banka, a.s.

Česká spořitelna, a.s.


GE Money Bank, a.s.


Banky

Důleţitým srovnáním je celková úroková sazba hypotéky. Nejvýhodnější sazbu úvěru nabídla České spořitelna, a.s. a GE Money Bank, a.s. ve výši 2,99 % p.a. Nejhorší sazbu nabídla Raiffeisenbank a.s. Srovnání úrokových sazeb všech porovnávaných bank znázorňuje graf číslo 4: Celková úroková sazba úvěru v % p.a. Graf číslo 4: Celková úroková sazba úvěru % p.a.

Úroková sazba v %

Celková úroková sazba úvěru % p.a. 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00%

3,29%

3,39% 2,99%


3,69%

2,99%

Česká UniCredit Bank, spořitelna, a.s. a.s.

Banky

89

GE Money Bank, a.s.


Při celkovém vyhodnocení nabídek nejvýhodnější úvěr nabídla na výstavbu nemovitosti GE Money Bank, a.s. s celkovými náklady na pořízení hypotečního úvěru 2 000,- Kč s úrokovou sazbou úvěru 2,99 % p.a. a s měsíčními náklady 8 421,30 Kč. Nevýhodou této nabídky však je, ţe GE Money Bank, a.s. je schopná poskytnout hypoteční úvěr jen do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Nejdraţší variantou se stala hypotéka od Raiffeisenbank a.s., která nabídla hypoteční úvěr se sazbou úvěru 3,69 % p.a. s měsíčními náklady na hypoteční úvěr 9 194,- Kč a s náklady na pořízení hypotéky 8 000,- Kč. Nabídka od Raiffeisenbank a.s. je nejdraţší proto, ţe se banka zaměřuje na úvěry s vyšší rizikovostí, neboť banka umoţňuje jiţ na zástavní hodnotu pozemku vyčerpání 80 % z výše úvěru, a to přímo na sdělený účet klienta.

1.1.1. Vyhodnocení záměru financování nákupu bytu Nabídky bank by byly schváleny s výjimkou Raiffeisenbank, a.s. Úvěr od Raiffeisenbank a.s. by nebyl schválen z důvodu nedostatečného příjmu klienta. Banka má podmínku u ţadatele, který ţádá sám o hypoteční úvěr, na minimální čistý měsíční příjem ve výši 25 000,- Kč. Ostatní úvěry by byly schváleny, pokud jsou všechny sdělené informace úplné a správné a budou předloţeny bance všechny potřebné podklady pro vyřízení hypotečního úvěru. Rozdíly mezi nabídkami bank u úvěrů na nákup nejsou velké, jednotlivé parametry znázorňuje tabulka číslo 28: Porovnání nabídek bank - hypotečních úvěrů na nákup bytu.

90

Tabulka číslo 28: Porovnání nabídek bank - hypotečních úvěrů na nákup bytu Hypoteční Česká UniCredit GE Money Raiffeisenbanka, spořitelna, Bank, a.s. Bank, a.s. bank,a.s. a.s. a.s.

Banka

Financování úvěrů Proběhlo by schválení úvěru při splnění podmínek

ano

ano

ano

ano

ne

Životní minimum žadatelů včetně rezervy v Kč/měsíc

7 047,-

6 980,-

8 000,-

6 409,-

Požadavky na zůstatek příjmů v Kč/měsíc

1 318,-

296,-

300,-

3 387,-

5 100,-

4 904,-

5 269,-

0

0

0

Není uvedeno podmínka příjmu min. 25 000,- Kč

Výdaje spojené s novým úvěrem Výše splátky v Kč/ měsíc

4 947,-

4 925,-

150,-

150,-

5 097,-

5 075,-

5 100,-

4 904,-

5 269,-


3 400,-

3 000,-

zdarma

zdarma

zdarma

Poplatek za čerpání úvěru v Kč

0

0

0

Poplatek za ocenění nemovitosti v Kč

0

0

3 700,-

1 000,-

2 000,-

3 400,-

3 000,-

3 700,-

1 500,-

2 000,-

Poplatek za vedení úvěru Kč/ měsíc Celkové měsíční náklady v Kč/měsíc

Celkové náklady na pořízení úvěru v Kč

500,-

0

Sazba úvěrů Fixace sazby úvěru v letech Celková úroková sazba úvěru % p.a.

3

3

3

3

3

3,54

3,49

3,89

3,44

4,29

* Zdoj: viz. taulky číslo 22, 23, 24, 25, 26, vlastní úprava autorky * Platnost: viz. taulky číslo 22, 23, 24, 25, 26

U porovnaných nabídek se liší celkové měsíční náklady na hypotéku Nejniţší náklady na hypotéku má GE Money Bank, a.s. ve výši 4 904,- Kč, oproti tomu nejvyšší měsíční náklady na hypotéku má Raiffeisenbank a.s., ve výši 5 269,- Kč. Přesné rozdíly mezi bankami zobrazuje graf číslo 5: Celkové měsíční náklady na hypotéku v Kč/měsíc.

91

Graf číslo 5: Celkové měsíční náklady na hypotéku v Kč/měsíc

Částky v Kč

Celkové měsíční náklady v Kč/měsíc 5 300,5 200,5 100,5 000,4 900,4 800,4 700,-

5 269,5 097,-

5 100,-

5 075,-

4 904,-




GE Money Bank, a.s.

Raiffeisenbank,a.s.

Banky

Další významný rozdíl v nabídkách bank je v nákladech na pořízení hypotečního úvěru, kdy nejmenší náklady na pořízení má GE Money Bank, a.s. - ve výši 1 500,- Kč a nejvyšší náklady na pořízení úvěru má UniCredit Bank, a.s. - ve výši 3 700 Kč. Celkové náklady ostatních porovnaných bank zobrazuje graf číslo 6: Celkové náklady na pořízení hypotečního úvěru. Graf číslo 6: Celkové náklady na pořízení hypotečního úvěru

Celkové náklady na pořízení úvěru v Kč Částky v Kč

4 000,-

3 400,-

3 700,3 000,-

3 000,1 500,-

2 000,-

2 000,-

1 000,,Hypoteční banka, a.s.



Banky

92

GE Money Bank, a.s.

Raiffeisenbank,a.s.

Důleţitým srovnáním je celková úroková sazba hypoték. Nejvýhodnější sazbu úvěru nabídla GE Money Bank, a.s. - ve výši 3,49 % p.a. Nejhorší sazbu nabídla Raiffeisenbank a.s. - ve výši 4,29 % p.a. Srovnání úrokových sazeb všech porovnávaných bank znázorňuje graf číslo 7: Celková úroková sazba úvěru v % p.a. Graf číslo 7: Celková úroková sazba úvěru v % p.a.

Celková úroková sazba úvěru % p.a. Úroková sazba v %

5 4

3,54

3,89

3,49

4,29

3,44

3 2 1 0 Hypoteční banka, a.s.

Česká UniCredit Bank, spořitelna, a.s. a.s.

GE Money Bank, a.s.

Raiffeisenbank,a.s.

Banky

Při celkovém vyhodnocení nabídek nejvýhodnější úvěr nabídla na nákup bytu GE Money Bank, a.s. s celkovými náklady na pořízení hypotečního úvěru 1 500,- Kč, s úrokovou sazbou úvěru 3,44 % p.a. a s celkovými měsíčními náklady 4 904,- Kč. Nevýhodou této nabídky je však, ţe GE Money Bank, a.s. je schopná poskytnout hypoteční úvěr jen do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Raiffeisenbank a.s. by úvěr neposkytla z důvodu nesplnění podmínky výše příjmů klienta. Nejméně výhodnou nabídku, kterou je moţno zrealizovat hypoteční úvěr, je nabídka od UniCredit Bank, a.s. UniCredit Bank, a.s. nabídla hypoteční úvěr se sazbou úvěru 3,89 % p.a., s měsíčními náklady na hypoteční úvěr 5 100,- Kč a s náklady na pořízení hypotéky 3 700,- Kč. Nabídka je méně výhodnou, proto, ţe u ocenění bytu banka neumoţňuje takzvané expresní ocenění. Expresní ocenění nabízí Hypoteční banka, a.s. a Česká spořitelna, a.s., a to zcela zdarma. Zajímavou nabídkou se po GE Money Bank, a.s. se stává tedy Česká spořitelna, a.s. a Hypoteční banka, a.s.

93

5.

Výsledky a doporučení pro Hypoteční banku,

a.s. Při celkovém vyhodnocení bylo zjištěno, ţe nejlepší hypoteční úvěry poskytuje z pohledu klienta GE Money Bank, a.s. GE Money Bank, a.s. poskytuje úvěry bez poplatku za zpracování úvěru a za správu úvěru. I přesto nabízí z porovnaných nabídek nejniţší úrokovou sazbu úvěru. Problém však nastává, pokud chce klient úvěr ve větší výši úvěru neţ 80 % zástavní hodnoty nemovitosti, protoţe tyto úvěry banka neposkytuje. Tím, ţe banka neposkytuje rizikovější úvěry s vyšší zástavní hodnotou, je schopna poskytnout lepší sazbu úvěru. Z vyhodnocení dále vyplynulo, ţe nejméně atraktivní nabídku pro simulované klienty má Raiffeisenbank a.s., která z porovnaných nabídek poskytuje nejdraţší úvěry. Banka se zaměřuje na bonitnější klientelu, které nabízí zajímavější sazbu úvěru, ale klientům s běţnými příjmy neposkytuje zajímavou úrokovou sazbu. Klientům s malými příjmy úvěr neposkytne úvěr vůbec. Zlatou střední cestou je nabídka od České spořitelny, a.s. a UniCredit Bank, a.s. Česká spořitelna, a.s. nabízí úvěry s atraktivní úrokovou sazbou úvěru, ale má velké náklady na pořízení hypotéky. UniCredit Bank, a.s. nabízí úvěry s vyšší úrokovou sazbou neţ Česká spořitelna, a.s., ale jiţ v sazbě má rozpuštěny poplatky za vedení hypotéky a za poskytnutí hypotečního úvěru. Z porovnaných nabídek také vyplynulo, ţe Hypoteční banka, a.s. je druhou nejdraţší bankou. Proto jsou uvedena následující doporučení pro Hypoteční banku, a.s: 1. Zlepšit se zejména v nabídce zajímavějších úrokových sazeb pro klienty. 2. Rozpustit poplatek za vedení (správu) hypotéky do úrokové sazby. U simulované nabídky na výstavbu nemovitosti, byla jedinou bankou, která tento poplatek účtovala. Vzhledem k tomu, ţe jde o mediálně probíraný poplatek, je lepší, kdyţ je nepatrně rozpuštěn do sazby úvěru. 3. Vlastní klienti banky by měli být výrazněji zvýhodněni (Hypoteční banka, a.s., jako jediná banka poskytuje nejmenší slevu v případě vyuţívání účtu u banky pro splácení hypotečního úvěru). 4. Zjednodušit produktovou nabídku hypotečních úvěrů. Široká škál úvěrů je přínosná, ale pro běţného klienta není reálné, ţe se v nabídce zorientuje.

94

5. Upravit evidenci výdajů klienta, a to sjednotit povinnou minimální rezervu klienta a ţivotní minimum klienta. 6. Zavést poloţku výdajů na kontokorentní úvěry a kreditní karty do metodiky banky do běţných výdajů klienta. Banka nezapočítává do výdajů klienta kontokorentní úvěry a kreditní kartu, coţ můţe být rizikové. 7. Aktivnější přístup ke klientovi. Toto doporučení je pro všechny banky, neboť ani jedna banka ze simulovaných bank, mě aktivně nekontaktovala, jestli mám o hypotéku zájem, ani nezavolali, jestli jsem byla s nabídkou spokojená a nepotřebuji něco dovysvětlit. Do konce jsem jednoho poradce musela opětovně kontaktovat, zda mi nabídku vytvoří. Opravdový klient by vyuţil banku, která by se o něho více zajímala.

95

Závěr Diplomová práce se věnuje aktuálním trendům v oblasti hypotečních úvěrů na hypotečním trhu v České republice. Byla provedena přehledná analýza a komparace produktových nabídek hypotečních úvěrů pěti vybraných bank. I přes rozsáhlou nabídku bank, byly srovnány základní parametry a podmínky úvěrů do přehledných tabulek. Byl vypracován návrh optimální varianty financování bytových potřeb. Jako určitý nedostatek práce je moţno povaţovat neúplné porovnání z hlediska nabídek sazeb všech bank poskytujících hypotéky, neboť pak by měla tato práce ještě větší vypovídající hodnotu. Do analýzy a komparace nemohla být zařazena Komerční banka, a.s., neboť odmítla z důvodu účinnosti nového občanského zákoníku při pohovoru, poskytnout informace k hypotečnímu úvěru na výstavbu. Z výsledků komparace však vyplynula následující fakta: Při celkovém vyhodnocení nabídek nejvýhodnější úvěr nabídla na výstavbu nemovitosti GE Money Bank, a.s. s celkovými náklady na pořízení hypotečního úvěru 2 000,- Kč s úrokovou sazbou úvěru 2,99 % p.a. s měsíčními náklady 8 421,30 Kč. Nevýhodou této nabídky však je, ţe GE Money Bank, a.s. je schopná poskytnout hypoteční úvěr jen do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Nejdraţší variantou se stala hypotéka od Raiffeisenbank a.s., která nabídla hypoteční úvěr se sazbou úvěru 3,69 % p.a. s měsíčními náklady na hypoteční úvěr 9 194,- Kč a s náklady na pořízení hypotéky 8 000,- Kč. Nabídka od Raiffeisenbank a.s. je nejdraţší proto, ţe se banka zaměřuje především na úvěry s vyšší rizikovostí, neboť banka umoţňuje jiţ na zástavní hodnotu pozemku vyčerpání 80 % z výše úvěru, a to přímo na sdělený účet klienta. Při celkovém vyhodnocení nabídek na nákup bytu nejvýhodnější úvěr nabídla GE Money Bank, a.s. s celkovými náklady na pořízení hypotečního úvěru 1 500,- Kč, s úrokovou sazbou úvěru 3,44 % p.a. a s celkovými měsíčními náklady 4 904,- Kč. Nevýhodou této nabídky je však, ţe GE Money Bank, a.s. je schopná poskytnout hypoteční úvěr jen do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Raiffeisenbank a.s. by úvěr neposkytla z důvodu nesplnění podmínky výše příjmů klienta. Nejméně výhodnou nabídku, kterou je moţno zrealizovat hypoteční úvěr, je nabídka od UniCredit Bank, a.s. UniCredit Bank, a.s. nabídla hypoteční úvěr se sazbou úvěru 3,89 % p.a. s měsíčními náklady na hypoteční úvěr 5 100,- Kč a s náklady na pořízení hypotéky 3 700,- Kč. Nabídka je méně výhodnou, proto, ţe u ocenění bytu banka neumoţňuje takzvané expresní ocenění. Expresní ocenění nabízí Hypoteční banka, a.s. a Česká spořitelna, a.s., a to zcela zdarma. Zajímavou nabídkou se po GE Money Bank, a.s. se stává tedy Česká spořitelna, a.s. a Hypoteční banka, a.s. 96

Na základě celkové komparace nabídky hypotečního úvěru na výstavbu nemovitosti a na nákup nemovitosti bylo zjištěno, ţe nejlepší hypoteční úvěr pro klienta z vybraných bank poskytuje GE Money Bank, a.s. Dále bylo zjištěno, ţe Hypoteční banka, a.s., která byla v minulosti povaţována za jedničku na trhu s hypotečními úvěry, byla v nabídce úvěrů předstihnuta ostatními bankami. Pokud chce zůstat jedničkou na trhu, měla by se zamyslet nad změnou navrhovaných doporučení. Autorčina doporučení s ohledem na klienta se týkají: Podstatného zjednodušení produktové nabídky a tím zlepšení klientské orientace v typu financování, aktivnějšího přístupu ke klientovi v případě jeho nespokojenosti a nejasnosti úvěru, např. změnou obchodních podmínek, změny nabídky atraktivnějších úrokových sazeb a výraznějších slev při splácení hypotečního úvěru z účtu vedeného u Československé obchodní banky, a.s. nebo Poštovní spořitelny, a.s. Další návrhy směřují do oblasti vnitřních úvěrových postupů banky, kde by mělo dojít k úpravě výpočtu výdajů klienta a zahrnutí splátek dispozičních úvěrů (kontokorentní úvěr a kreditní karta). Od začátku roku 2014 došlo ke sníţení úrokových sazeb takřka u všech bank, coţ umoţnilo prostup hypotečního trhu dalším ţadatelům a v procentech lze očekávat nárůst investic do stavebnictví či do bytové politiky.

97

Seznam pouţitých zdrojů Literatura: [1] DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. vyd., Praha: Linde Praha, a.s., 2005. 681 s. ISBN 80-7201-515-X [2] KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vyd., Praha: Computer Press, a.s., 2005, 148 s. ISBN 80-251-0882-1 [3] SŮVOVÁ, H. a kolektiv. Specializované bankovnictví, 1. vyd.,. Praha. Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6 [4] ŠEFLOVÁ, Olga. Specializované bankovnictví dodatek. 1. vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s., 2006, 118 s. ISBN 80-7265-091-0 [5] PAVELKA, František. Úvěrové obchody. 2. vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola a. s., 2008, 279 s. ISBN 978-80-7265-140-5

Zákony a jiná legislativní úprava: [6] ČESKO. Zákon č. 89/2012 Sb., ze dne 1. ledna 2014 Nový občanský zákoník (Nový občanský zákoník s rejstříkem). In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, ISBN: 978-807208-920-8. Dostupný také z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/. [7] ČESKO. Zákon č. 190/2004 Sb., ze dne 1. září 2013 o dluhopisech (Zákon o dluhopisech). In: Sbírka zákonů České republiky. 2004, ISBN: 978-80-7488-000-1. Dostupný také z: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-190.

Internetové zdroje: [8] Hypotéky online , Hypoteční banka, a.s., internetové stránky cit. 2013-12-20 . Dostupný z WWW: <: http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/, [9] Hypotéky online , UniCredit Bank, a.s., internetové stránky cit. 2013-12-20 . Dostupný z WWW: < http://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/,

98

[10] Hypotéky online , Česká spořitelna, a.s., internetové stránky cit. 2013-12-20 . Dostupný z WWW: < http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/hypoteka-ceskesporitelny/o-produktu-d00019160, [11] Hypotéky online , GE Money Bank, a.s., internetové stránky cit. 2013-12-20 . Dostupný z WWW: < https://www.GEmoney.cz/lide/hypoteky, [12] Hypotéky online , Raiffeisenbank a.s., internetové stránky cit. 2013-12-20 . Dostupný z WWW: < http://www.rb.cz/osobni-finance/hypoteky/, [13] Hypotéky

online , Hypoindex, internetové stránky

cit. 2014-02-26 . Dostupný

z WWW: < http://www.hypoindex.cz/eu-zvazuje-plosne-zprisneni-poskytovani-hypotek [14] Variabilní sazby u hypoték online , Hypoindex, internetové stránky cit. 2014-02-26 . Dostupný z WWW: < http://www.golemfinance.cz/cz/149.variabilni-sazby-u-hypotek-ziskajiletos-na-vetsi-oblibe [15] Úvěrové registry online , Měšec internetové stránky cit. 2014-02-25 . Dostupný z WWW: < http://www.mesec.cz/clanky/jak-funguji-uverove-registry/ [cit.2014-02-25] [16] Hypotéky online , Banky poskytující hypotéky cit. 2013-12-20 . Dostupný z WWW: < http://www.kalkulacka-hypoteka.cz/ hypoteky/ banky-poskytujici-hypoteky/, vlastní úprava autorky Ostatní zdroje: [17] Kubánková, Lucie. Analýza hypoteční úvěrů v nabídce českých bank. Praha 2012. Bakalářská práce. Bankovní institut vysoká škola a. s., Katedra Bankovnictví a Pojištovnictví

99

Seznam tabulek a grafů Tabulka číslo 1:

Subjekty poskytující hypoteční úvěry ke konci roku 2013

Tabulka číslo 2:

Hypoteční úvěr na výstavbu

Tabulka číslo 3:

Hypoteční úvěr na nákup

Tabulka číslo 4 A:

Produktová nabídka Hypoteční banky, a.s.

Tabulka číslo 4 B:

Produktová nabídka Hypoteční banky, a.s.

Tabulka číslo 5:

Přehled poplatků Hypoteční banky, a.s. pro fyzické osoby


Účelové hypoteční úvěry UniCredit Bank a.s.


Účelové hypoteční úvěry UniCredit Bank a.s.

Tabulka číslo 7:

Přehled poplatků UniCredit Bank, a.s. pro fyzické osoby


Hypoteční úvěry České spořitelny, a.s.


Hypoteční úvěry České spořitelny, a.s.

Tabulka číslo 9:

Přehled poplatků od České spořitelny, a.s. pro fyzické osoby

Tabulka číslo 10 A: Hypoteční úvěry GE Money Bank, a.s. Tabulka číslo 10 B: Hypoteční úvěry GE Money Bank, a.s. Tabulka číslo 11:

Přehled poplatků GE Money Bank, a.s. pro fyzické osoby

Tabulka číslo 12 A: Účelové hypoteční úvěry Raiffeisenbank a.s. Tabulka číslo 12 B: Účelové hypoteční úvěry Raiffeisenbank a.s. Tabulka číslo 13:

Přehled poplatků Raiffeisenbank a.s. pro fyzické osoby

Tabulka číslo 14:

Porovnání nejodlišnějších poplatků hypotečních bank pro fyzické osoby

Tabulka číslo 15:

Hypoteční úvěr na výstavbu

Tabulka číslo 16:

Nabídka hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a.s. na výstavbu nemovitosti

Tabulka číslo 17:

Nabídka hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. na výstavbu nemovitosti

Tabulka číslo 18:

Nabídka hypotečního úvěru od UniCredit Bank, a.s. na výstavbu nemovitosti

Tabulka číslo 19:

Nabídka hypotečního úvěru od GE Money Bank, a.s. na výstavbu nemovitosti

Tabulka číslo 20:

Nabídka hypotečního úvěru od Raiffeisenbank a.s. na výstavbu nemovitosti

Tabulka číslo 21:

Hypoteční úvěr na nákup

Tabulka číslo 22:

Nabídka hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a.s. na nákup bytu 100

Tabulka číslo 23:

Nabídka hypotečního úvěru od České spořitelny, a.s. na nákup bytu

Tabulka číslo 24:

Nabídka hypotečního úvěru od UniCredit Bank, a.s. na nákup bytu

Tabulka číslo 25:

Nabídka hypotečního úvěru od GE Money Bank, a.s. na nákup bytu

Tabulka číslo 26:

Nabídka hypotečního úvěru od Raiffeisenbank a.s. na nákup bytu

Tabulka číslo 27:

Porovnání nabídek bank - hypoteční úvěr na výstavbu nemovitosti

Tabulka číslo 28:

Porovnání nabídek bank - hypotečních úvěrů na nákup bytu

Graf číslo 1: Poţadavky na zůstatek příjmů v Kč/měsíc Graf číslo 2: Celkové měsíční náklady na hypotéku v Kč/měsíc Graf číslo 3: Celkové náklady na pořízení hypotečního úvěru Graf číslo 4: Celková úroková sazba úvěrů v % p.a. Graf číslo 5: Celkové měsíční náklady na hypotéku v Kč/měsíc Graf číslo 6: Celkové náklady na pořízení hypotečního úvěru Graf číslo 7: Celková úroková sazba úvěru v % p.a.

101

Seznam přílohy Příloha číslo 1

Legislativní úprava hypoteční úvěru

Příloha číslo 2

Potvrzení o výši pracovního příjmu Hypoteční banky, a.s.

Příloha číslo 3

Ţádost o přípravu návrhu smlouvy o úvěr Hypoteční banky, a.s.

Příloha číslo 4

Potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu zaměstnance České spořitelny, a.s.

Příloha číslo 5

Ţádost o úvěr České spořitelny, a.s.

Příloha číslo 6

Potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti UniCredit Banky, a.s.

Příloha číslo 7

Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěr UniCredit Bank, a.s.

Příloha číslo 8

Potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu GE Money Bank, a.s.

Příloha číslo 9

Potvrzení o výši pracovního příjmu Raiffeisenbank a.s.

Příloha číslo 10

Ţádost

o

poskytnutí

hypotečního

Raiffeisenbank a.s. Příloha číslo 11

Dotazník byt - Hypoteční banky, a.s.

102

úvěru

pro

fyzické

osoby

Příloha číslo 1

Legislativní úprava hypoteční úvěru § 28

(3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovité věci dozví. (4) Nemovitá věc podle odstavce 3 se musí nacházet na území členského státu. (5) Emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí, slouţících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu. § 29 (1) Zástavní hodnotu zastavených nemovitých věcí stanoví emitent hypotečních zástavních listů. Emitent hypotečních zástavních listů je povinen upravit ve svých vnitřních předpisech pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí, která musí respektovat zásady uvedené v odstavci 2. (2) Zastavené nemovité věci se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním: a) trvalých a dlouhodobě udrţitelných vlastností nemovité věci, b) výnosu dosaţitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitou věcí, c) práv a závad s nemovitou věcí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitými věcmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitých věcí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou. § 30 (1) Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou slouţit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které plní podmínky § 28 odst. 3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí ve svém souhrnu po dobu, kdy k takovému krytí slouţí, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitých věcí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je moţné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem.

(2) Na zastavené nemovité věci nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zákona upravujícího stavební spoření, jakoţ i úvěr poskytnutý Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu druţstevních bytů podle zákona o podpoře výstavby druţstevních bytů, a dále úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci druţstevní bytové výstavbě (dále jen "úvěr na druţstevní bytovou výstavbu") za předpokladu, ţe stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na druţstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. Převod zastavené nemovité věci nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovité věci Tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta. (3) Nemovitá věc se nepovaţuje za zatíţenou dříve vzniklým zástavním právem nebo omezením převodu nemovité věci, jestliţe takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne v důsledku pouţití hypotečního úvěru k jejímu splacení. (4) Jestliţe na některé ze zastavených nemovitých věcí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr ze stavebního spoření podle zákona upravujícího stavební spoření, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovité věci a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. (5) Jestliţe na některé ze zastavených nemovitých věcí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr na druţstevní bytovou výstavbu, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovité věci a pohledávkou z úvěru na druţstevní bytovou výstavbu. (6) Jestliţe na některé ze zastavených nemovitých věcí váznou současně zástavní práva podle odstavců 4 a 5, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovité věci a součtem pohledávek z úvěru poskytnutého podle odstavců 4 a 5.

Příloha číslo 2

Potvrzení o výši pracovního příjmu Hypoteční banky, a.s.

Příloha číslo 3

Ţádost o přípravu návrhu smlouvy o úvěr Hypoteční banky, a.s.

Příloha číslo 4

Potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu zaměstnance České spořitelny, a.s.

Příloha číslo 5

Ţádost o úvěr České spořitelny, a.s.

Příloha číslo 6

Potvrzení o výši příjmu ze závislé činnosti UniCredit Banky, a.s.

Příloha číslo 7

Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěr UniCredit Bank, a.s.

Příloha číslo 8 Bank, a.s.

Potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu GE Money

Příloha číslo 9

Potvrzení o výši pracovního příjmu Raiffeisenbank a.s.


Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru pro fyzické osoby Raiffeisenbank a.s.


Dotazník byt - Hypoteční banky, a.s.

Hypoteční trh v ČR z pohledu banky i klienta

Recommend Documents