Univerzita Karlova v Praze Fakulta sociálních vČd Institut ekonomických studií
BakaláĜská práce
Trh bydlení v ýR - financování
AUTOR: Radka Kováþová KONZULTANT: Ing. Ivo Koubek OBOR STUDIA: ekonomie ROK SEMESTRU, VE KTERÉM JE PRÁCE OBHAJOVÁNA: 2002
Prohlašuji, že jsem bakaláĜskou práci vypracovala samostatnČ a použila jsem jen uvedených pramenĤ a literatury. 31. kvČtna 2002
DČkuji svému konzultantovi ing. Ivo Koubkovi za podnČtné rady a pĜipomínky v prĤbČhu zpracování této práce, dále zamČstnancĤm hypoteþních bank a stavebních spoĜitelen, zejména panu ZdeĖku Hlavatému. Mé podČkování patĜí i zamČstnancĤm Ministerstva pro místní rozvoj a paní Mgr. Libuši Horákové z Ministerstva financí.
TEZE BAKALÁěSKÉ PRÁCE Termín bak. zkoušky:
letní semestr 2002
Autor:
Radka Kováþová
Vedoucí:
Ing. Ivo Koubek
Název:
Trh bydlení v ýR Cíl: Na trhu bydlení se setkává mnoho rĤzných subjektĤ, poþínaje tČmi, kdo vlastní urþitou nemovitost, pĜes rĤzné zprostĜedkovatele, architekty, stavitele, veĜejný sektor, finanþní instituce až po ty, kdo nemovitost poptávají. Ve své práci bych se ráda zamČĜila na kupní sílu obyvatelstva a jeho možností substituovat vlastní zdroje cizími. Tyto cizí zdroje jednotlivec získává zejména u finanþních institucí. Ambicí této práce je popsání, shrnutí a vzájemné porovnání jednotlivých finanþních produktĤ dostupných v ýR týkajících se bydlení, zejména hypoték a stavebního spoĜení. Dále bych ráda zmapovala dostupnost a pĜípadnou výhodnost tČchto produktĤ u þeských finanþních institucí. Osnova: x Úvod do tématu a seznámení se strukturou práce x Popis rĤzných finanþních produktĤ dostupných v ýR týkajících se bydlení, zejména hypoték a stavebního spoĜení. Jejich vzájemné porovnání. x Zmapování institucí nabízejících finanþní produkty na trhu bydlení x Dostupnost finanþních produktĤ pro rĤzné pĜíjmové skupiny obyvatelstva x Shrnutí Základní literatura: x x x x x
Webové stránky Ministerstva pro místní rozvoj, www.mmr.cz Webové stránky ýeského statistického úĜadu, www.czso.cz Webové stránky rĤzných finanþních institucí Webové stránky Patria, www.patria.cz Ing. Mgr. Martin Lux, Mgr. Pavla Burdová: Výdaje na bydlení, sociální bydlení a napČní na trhu s bydlením (mezinárodní komparace a polistopadový vývoj v ýR)
Datum: 27. 9. 2001
Trh bydlení v ýR - financování OBSAH 1. UVEDENÍ DO TÉMATU .......................................................................................... 5 2. STAVEBNÍ SPOěENÍ ............................................................................................... 7 2.1 STAVEBNÍ SPOěITELNY ............................................................................................ 7 2.2 ÚýASTNÍK STAVEBNÍHO SPOěENÍ ............................................................................. 8 2.3 SMLOUVA O STAVEBNÍM SPOěENÍ ............................................................................ 8 2.4 ÚVċR ZE STAVEBNÍHO SPOěENÍ ................................................................................ 9 2.5 PěEKLENOVACÍ ÚVċR ............................................................................................ 11 2.6 STÁTNÍ PODPORA ................................................................................................... 13 3. HYPOTEýNÍ ÚVċR................................................................................................ 15 3.1 PRÁVNÍ ZAKOTVENÍ ............................................................................................... 15 3.2 CHARAKTERISTIKA HYPOTEýNÍHO ÚVċRU ............................................................. 16 3.2.1 Úþelovost ....................................................................................................... 17 3.2.1 ZajištČní ......................................................................................................... 18 3.3 HYPOTEýNÍ BANKY ................................................................................................ 19 3.4 DRUHY HYPOTEýNÍCH ÚVċRģ ................................................................................ 20 3.4.1 Hledisko þasu................................................................................................. 21 3.3.2 Hledisko úvČrovaného objektu....................................................................... 22 3.3.3 Hledisko úvČrovaného subjektu ..................................................................... 22 3.5 VÝŠE HYPOTEýNÍHO ÚVċRU................................................................................... 23 3.5.1 Výše zástav..................................................................................................... 23 3.5.2 Výše a úþel investice do nemovitosti.............................................................. 24 3.5.3 Platební schopnost klienta ............................................................................. 24 3.5.4 „Magický trojúhelník“................................................................................... 26 3.6 ýERPÁNÍ HYPOTEýNÍHO ÚVċRU ............................................................................. 28 3.7 SPLÁCENÍ HYPOTEýNÍHO ÚVċRU ............................................................................ 29 3.8 STÁTNÍ PODPORA HYPOTEýNÍHO ÚVċRU ................................................................ 31 3.8.1 Rozsah státní podpory.................................................................................... 32 3.8.2 DaĖové úlevy.................................................................................................. 34 4. KOMBINACE RģZNÝCH FINANýNÍCH INSTRUMENTģ............................ 36 4.1 PěEDHYPOTEýNÍ A DOPLĕKOVÝ ÚVċR ................................................................... 36 4.1.1 PĜedhypoteþní stavební úvČr.......................................................................... 36 4.1.2 DoplĖkový úvČr .............................................................................................. 37 4.2 KOMBINACE HYPOTEýNÍHO ÚVċRU A STAVEBNÍHO SPOěENÍ.................................. 37 4.2.1 Financování úvČrem ze stavebního spoĜení a hypoteþním úvČrem................ 37 4.2.2 Splácení hypoteþního úvČru pomocí stavebního spoĜení............................... 38 4.3 HYPOTEýNÍ ÚVċR A ŽIVOTNÍ POJISTKA .................................................................. 39 4.4 SHRNUTÍ ................................................................................................................ 39 5. TRH SE STAVEBNÍM SPOěENÍM A TRH S HYPOTEýNÍMI ÚVċRY V ýR ........................................................................................................................................ 41 5.1 TRH SE STAVEBNÍM SPOěENÍM ............................................................................... 41 5.1.1 Úrokové sazby................................................................................................ 42 5.1.2 Poplatky ......................................................................................................... 43 5.1.3 Minimální mČsíþní vklad................................................................................ 43 5.1.4 Minimální zĤstatek na úþtu pro pĜidČlení úvČru............................................ 43 -1-
Trh s bydlením v ýR - financování 5.1.5 Minimální splátka úvČru ................................................................................ 43 5.2 TRH S HYPOTEýNÍM ÚVċREM ................................................................................. 44 5.2.1 Minimální výše úvČru..................................................................................... 45 5.2.2 Maximální výše úvČru .................................................................................... 45 5.2.3 Úroková sazba ............................................................................................... 45 5.2.4 Poplatky ......................................................................................................... 46 5.2.5 Doba poskytnutí úvČru ................................................................................... 46 5.2.6 VČk klienta...................................................................................................... 47 6. ANALÝZA DOSTUPNOSTI FINANýNÍCH PRODUKTģ PRO ýESKÉ DOMÁCNOSTI ............................................................................................................ 48 6.1 MODELOVÉ DOMÁCNOSTI ...................................................................................... 48 6.2 METODY PRO VÝPOýET MAXIMÁLNÍ VÝŠE HYPOTEýNÍHO ÚVċRU .......................... 51 6.3 ANALÝZA DOSTUPNOSTI HYPOTEýNÍHO ÚVċRU PRO MODELOVÉ RODINY .............. 53 6.3.1 ÚvČrová kapacita domácnosti ....................................................................... 53 6.3.2 Maximální výše hypoteþního úvČru z hlediska pĜíjmĤ domácnosti................ 54 6.3.3 Poplatky ......................................................................................................... 56 6.3.4 ZajištČní hypoteþního úvČru a vlastní zdroje financování ............................. 56 6.3.5 Shrnutí............................................................................................................ 58 6.4 METODA PRO ANALÝZU DOSTUPNOSTI STAVEBNÍHO SPOěENÍ A ÚVċRU Z NċJ ........ 60 6.4.1 Úroky z vkladĤ a ze státní podpory................................................................ 60 6.4.2 Bonita úþastníka stavebního spoĜení ............................................................. 61 6.5 ANALÝZA DOSTUPNOSTI STAVEBNÍHO SPOěENÍ ..................................................... 62 6.6 ANALÝZA DOSTUPNOSTI ÚVċRU ZE STAVEBNÍHO SPOěENÍ ..................................... 64 6.6.1 Výše finanþního zatížení splátkami úvČru...................................................... 64 6.6.2 Doba zatížení splátkami úvČru....................................................................... 65 6.6.3 Úroky a poplatky............................................................................................ 66 6.6.4 ZajištČní úvČru ze stavebního spoĜení............................................................ 67 6.6.5 Finanþních náklady stavebního spoĜení s následným úvČrem....................... 67 7. ZÁVċR ...................................................................................................................... 70 PěÍLOHY...................................................................................................................... 72 PěÍLOHA ý. 1: POROVNÁNÍ PRODUKTģ JEDNOTLIVÝCH STAVEBNÍCH SPOěITELEN ....... 73 PěÍLOHA ý. 2: POROVNÁNÍ HYPOTEýNÍCH ÚVċRģ U JEDNOTLIVÝCH BANK .................. 74 PěÍLOHA ý. 3: DATA DOMÁCNOSTÍ POUŽITÁ PRO ANALÝZU DOSTUPNOSTI FINANýNÍCH PRODUKTģ ................................................................................................................... 75 PěÍLOHA ý. 4: KALKULACE STAVEBNÍHO SPOěENÍ S MċSÍýNÍM VKLADEM 1 500 Ký A 3% ÚROKOVOU SAZBOU............................................................................................... 76 PRAMENY A LITERATURA .................................................................................... 77 A) PRÁVNÍ PRAMENY ................................................................................................... 77 B) LITERATURA............................................................................................................ 77
RESUMÉ ....................................................................................................................... 79
-2-
Trh bydlení v ýR - financování SEZNAM TABULEK: Tabulka þ. 1: Poþty uzavĜených smluv a výše vkladĤ (1994 – 2001) .............................. 8 Tabulka þ. 2: Poskytnuté meziúvČry a úvČry (1994 – 2001) .......................................... 12 Tabulka þ. 3: Výše vyplacené státní podpory (1994 – 2001) ......................................... 14 Tabulka þ. 4: Srovnání postavení bank na trhu s hypoteþními úvČry ............................. 20 Tabulka þ. 5: MČsíþní splátka a celkovČ zaplacené úroky v závislosti na dobČ splatnosti hypoteþního úvČru........................................................................................................... 21 Tabulka þ. 6: Stav veškerých hypoteþních úvČrĤ k 31. 12. 2001 ................................... 23 Tabulka þ. 7: Maximální výše hypoteþního úvČru (v tis. Kþ)......................................... 27 Tabulka þ. 8: Výše státní podpory v závislosti na prĤmČrné úrokové sazbČ .................. 33 Tabulka þ. 9: Státní finanþní podpora hypoteþního úvČru .............................................. 34 Tabulka þ. 10: Složení modelových domácností ............................................................ 50 Tabulka þ. 11: ýisté mČsíþní pĜíjmy, vklady a závazky domácnosti v Kþ ..................... 50 Tabulka þ. 12: ÚvČrové podmínky modelového pĜípadu ............................................... 51 Tabulka þ. 13: Životní minimum modelových domácností v Kþ ................................... 52 Tabulka þ. 14: ÚvČrová kapacita domácnosti v Kþ za mČsíc ......................................... 54 Tabulka þ. 15: Maximální výše úvČru a celková výše splátek v Kþ............................... 55 Tabulka þ. 16: Poplatky v Kþ.......................................................................................... 56 Tabulka þ. 17: Minimální hodnota zastavené nemovitosti v Kþ..................................... 57 Tabulka þ. 18: Shrnutí analýzy dostupnosti hypoteþního úvČru v Kþ ............................ 59 Tabulka þ. 19: Podmínky stavebního spoĜení použité v analýze.................................... 60 Tabulka þ. 20: MČsíþní disponibilní zĤstatek domácností v Kþ ..................................... 61 Tabulka þ. 21: Stavební spoĜení modelových domácností (v Kþ) .................................. 62 Tabulka þ. 22: Výnosy a poplatky domácností po pČti letech spoĜení v Kþ................... 63 Tabulka þ. 23: Výše úvČru a jeho mČsíþních splátek v Kþ ............................................. 64 Tabulka þ. 24: Úroky a poplatky z úvČru ze stavebního spoĜení v Kþ ........................... 66 Tabulka þ. 25: Kalkulace výnosĤ a nákladĤ stavebního spoĜení v Kþ ........................... 68
-3-
Trh bydlení v ýR - financování SEZNAM GRAFģ: Graf þ. 1: Celkové poskytnuté meziúvČry a úvČry (1994 – 2001).................................. 12 Graf þ. 2: „Magický trojúhelník“ (v tis. Kþ)................................................................... 27 Graf þ. 3: MČsíþní splátky pĜi rĤzném zpĤsobu splácení (v Kþ)..................................... 30 Graf þ. 4: Kumulativní vývoj splátek (v Kþ) .................................................................. 30
-4-
Trh bydlení v ýR - financování
1. Uvedení do tématu1 Trh bydlení je velice širokým prostorem, který v sobČ zahrnuje mnoho dílþích trhĤ a rĤzných subjektĤ poþínaje tČmi, kdo vlastní urþitou nemovitost, pĜes rĤzné zprostĜedkovatele, architekty, stavitele, veĜejný sektor, finanþní instituce až po ty, kdo nemovitost poptávají. Tato práce se zabývá zejména tou þástí trhu bydlení, kde se setkávají na jedné stranČ finanþní instituce, které nabízejí rĤzné své produkty týkající se bydlení, na druhé stranČ ti, kdo takové produkty poptávají. Budu se zde vČnovat situaci v ýeské republice, kde trh bydlení je pomČrnČ mladý a od revoluce v roce 1989 se stále ještČ utváĜí a formuje. Za tu dobu se zde zavedly a stále více využívají dva základní zpĤsoby financování. Jsou jimi stavební spoĜení a hypoteþní úvČr. Oba tyto produkty jsou nabízeny rĤznými finanþními institucemi za odlišných podmínek. Stavební spoĜení je díky státním pĜíspČvkĤm velice výnosný dlouhodobý zpĤsob tvorby úspor s následnou možností získání výhodného úvČru na bytové potĜeby. Na druhou stranu hypoteþní úvČr umožĖuje v krátkém þasovém úseku nabytí penČz, které dlouhodobČ splácíme. Takto nabyté peníze je však nutné použít na investice do nemovitosti na území ýeské republiky, na její výstavbu þi poĜízení. Hypoteþní úvČr je zajištČn zástavním právem k nemovitosti. Ambicí této práce je v prvé ĜadČ pĜehlednČ popsat základní finanþní produkty spojené s bydlením, zmapovat situaci na trhu se stavebním spoĜením a na trhu s hypoteþními úvČry, nastínit rĤzné možnosti a úskalí spojené s využitím jednotlivých finanþních produktĤ urþených pro bydlení a dále je vzájemnČ porovnat a naznaþit možnosti jejich kombinace.
1
Práce je dostupná na internetu:
-5-
Trh bydlení v ýR - financování V 2. až 4. kapitole se budu zabývat pĜedevším tČmito dvČmi finanþními instrumenty. ýtenáĜi pĜiblížím jejich historii v transformující se þeské ekonomice a srozumitelnČ a pĜehlednČ vysvČtlím na þem jsou založeny, jak fungují a jak je možné je efektivnČ využít. V další þásti práce zmapuji stav na trhu stavebního spoĜení a hypoték a budu se podrobnČji zabývat nabídkou jednotlivých institucí, které se zkoumanými finanþními instrumenty zabývají. V kapitole 6. se zamČĜím na stranu poptávky po stavebním spoĜení a hypoteþním úvČru. Bydlení je jedna ze základních potĜeb každého z nás. Každý potĜebuje nČkde bydlet, každý potĜebuje se svou rodinou nČkde žít, avšak ne každý si mĤže dovolit pĜesnČ to, po þem touží. Vždy se musí Ĝídit svými finanþními možnostmi. Mladí se chtČjí osamostatnit, poĜídit si vlastní domov, založit rodinu. Tou dobou je problém financování bydlení nejaktuálnČjší. V závČru práce provedu na základČ získaných poznatkĤ z pĜedchozích kapitol analýzu možnosti využití finanþních produktĤ týkajících se bydlení rĤznými typy domácností. Domácnosti budou rozlišeny podle jejich sociální struktury a podle výše pĜíjmĤ. Otestuji hypotézu, zda pro všechny typy domácností jsou finanþní produkty spojené s bydlením dostupné.
-6-
Trh bydlení v ýR - financování
2. Stavební spoĜení PĜi zaþlenČní stavebního spoĜení do právního rámce ýeské republiky se na zaþátku devadesátých let minulého století þeští zákonodárci inspirovali Spolkovou republikou NČmecko, kde tento druh spoĜení má již dlouhodobou tradici. PĜedpis, který upravuje stavební spoĜení v ýeské republice, je úþinný od 1. dubna 1993. Je jím zákon þíslo 96/1993 Sb., o stavebním spoĜení a státní podpoĜe stavebního spoĜení. V roce 1995 byla tato právní norma novelizována zákonem þíslo 83/1995 Sb. Zákon vymezuje stavební spoĜení jako úþelové spoĜení spoþívající v pĜijímání vkladĤ od úþastníkĤ tohoto druhu spoĜení, v poskytování úvČrĤ tČmto úþastníkĤm a v poskytování státní podpory fyzickým osobám zúþastnČným na stavebním spoĜení.
2.1 Stavební spoĜitelny Stavební spoĜení smí provozovat pouze banka, které bylo udČleno povolení podle Zákona o bankách, pokud pĜedmČtem její þinnosti je pouze stavební spoĜení a další þinnosti podle Zákona o stavebním spoĜení. Pouze taková banka, která toto splĖuje mĤže používat ve svém názvu oznaþení „stavební spoĜitelna“ a nabízet produkt „stavební spoĜení“. Stavební spoĜitelny se Ĝídí zákonem þíslo 96/1993 Sb., o stavebním spoĜení a státní podpoĜe stavebního spoĜení. Dále zákonem þíslo 21/1992 Sb., o bankách, a zákonem ýeské národní rady þíslo 6/1993 Sb., o ýeské národní bance. Na trhu stavebního spoĜení pĤsobí od roku 1994 až dosud šest bank, kterým bylo udČleno pĜíslušné povolení k provozování stavebního spoĜení. Jsou to ýeskomoravská stavební spoĜitelna, a. s., Stavební spoĜitelna ýeské spoĜitelny, a. s., Všeobecná stavební spoĜitelna Komerþní banky, a. s., Raiffeisen stavební spoĜitelna, a. s., Wüstenrot – stavební spoĜitelna, a. s., a HYPO stavební spoĜitelna, a. s. Každá ze stavebních spoĜitelen má svoji škálu tarifĤ a poskytuje služby za rĤzných podmínek. Ty se však od sebe v zásadČ mnoho neliší, protože základní pravidla stavebního spoĜení jsou pevnČ zakotvena v zákonČ. Jednotlivými odlišnostmi se budeme zabývat v 5. kapitole. -7-
Trh bydlení v ýR - financování 2.2 Úþastník stavebního spoĜení Úþastníkem stavebního spoĜení mĤže být fyzická osoba s trvalým pobytem na území ýeské republiky a rodným þíslem pĜidČleným pĜíslušným orgánem ýeské republiky nebo, podle novely Zákona o stavebním spoĜení z roku 1995, i právnická osoba se sídlem na území ýeské republiky a identifikaþním þíslem organizace pĜidČleným pĜíslušným orgánem ýR. ÚþastníkĤ stavebního spoĜení stále pĜibývá. To lze vypozorovat i z tabulky þ. 1 na základČ neustále narĤstajícího poþtu novČ uzavĜených smluv. V roce 1997 se projevila i na trhu se stavebním spoĜením krize þeské ekonomiky a bylo uzavĜeno ménČ nových smluv než v pĜedchozím roce. V ostatních letech však poþty nových smluv meziroþnČ narĤstaly. Nejvíce to bylo v roce 1999, o 42 %, v posledních letech (2000 a 2001) þiní meziroþní pĜírĤstek 23 %. Musíme však zdĤraznit, že poþty uzavĜených smluv neodpovídají poþtĤm úþastníkĤ stavebního spoĜení, protože každý úþastník mĤže uzavĜít více smluv. Tabulka þ. 1: Poþty uzavĜených smluv a výše vkladĤ (1994 – 2001) Rok
1994
Poþet uzavĜených smluv ve sledovaném roce Celkový poþet uzavĜených smluv Celkový poþet platných smluv Výše vkladĤ (mld Kþ) ke konci roku
445 350
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
453 531
620 389
530 176
638 232
906 867 1 115 926 1 373 258
651 350 1 104 881 1 725 270 2 282 446 2 897 115 3 799 421 4 915 384 6 288 640 6 350
-
1 560 142 1 967 849 2 371 816 2 801 389 3 424 580 4 196 408
16 330
34 455
59 552
81 731
93 629
110 400
133 309
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj
2.3 Smlouva o stavebním spoĜení Smlouvu o stavebním spoĜení uzavírá úþastník se stavební spoĜitelnou písemnČ a zavazuje se v ní ukládat u spoĜitelny penČžní þástky ve smluvené výši. Takto ukládané þástky jsou úroþeny úrokovou sazbou z vkladĤ, která musí být ve smlouvČ uvedena.
-8-
Trh bydlení v ýR - financování U jednotlivých ústavĤ se nyní pohybuje mezi 2 a 3 %. NČkteré spoĜitelny tento úrok po pČti letech spoĜení a nevyužití možnosti þerpání úvČru navyšují až o další 1 %. Celková výše vkladĤ u stavebních spoĜitelen každoroþnČ stoupá. Trend výše vkladĤ ke konci jednotlivých let mĤžeme vysledovat z tabulky þ. 1. „Doba spoĜení zaþíná dnem uzavĜení smlouvy a konþí poskytnutím úvČru nebo vyplacením uspoĜené þástky, státní podpory a úrokĤ z nich, nebo zánikem právnické osoby jako úþastníka.“2 ýástku uspoĜenou úþastníkem na základČ jím uzavĜené smlouvy nelze v dobČ spoĜení pĜevést na jiného úþastníka. PĜi zániku smlouvy v této dobČ práva a povinnosti z této smlouvy nepĜecházejí na jiného úþastníka. Výjimkou je pĜípad úmrtí, kdy práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoĜení pĜecházejí na pozĤstalého manžela. Pokud není pozĤstalý manžel jsou pĜedmČtem dČdČní, dohodnou-li se dČdicové v dohodČ o vypoĜádání dČdictví, že práva a povinnosti ze stavebního spoĜení pĜevezme jeden z nich. Pokud tak neuþiní, smlouva o stavebním spoĜení zaniká dnem úmrtí zĤstavitele a v dČdickém Ĝízení se vypoĜádá pouze uspoĜená þástka, vþetnČ úrokĤ a pomČrné þástky státní podpory ke dni úmrtí úþastníka stavebního spoĜení. Stavební spoĜitelna má ze zákona možnost podmínit uzavĜení smlouvy povinností úþastníka sjednat životní pojištČní pro zabezpeþení závazkĤ vyplývajících ze smlouvy v pĜípadČ invalidity nebo smrti úþastníka. Tato povinnost a s ní spojené podmínky se také uvádČjí ve smlouvČ.
2.4 ÚvČr ze stavebního spoĜení Úþastník má podle všeobecných obchodních podmínek stavební spoĜitelny nárok na poskytnutí úvČru ze stavebního spoĜení na financování bytových potĜeb. ÚvČr musí být použit pouze k tomuto úþelu a musí být zajištČna jeho návratnost.
2
§ 5 odst. 14 zákona þ. 96/1993 Sb., o stavebním spoĜení a státní podpoĜe stavebního spoĜení, ve znČní zákona þ. 83/1995 Sb.
-9-
Trh bydlení v ýR - financování Bytová potĜeba se musí nacházet na území ýeské republiky a podle Zákona o stavebním spoĜení se jí rozumí: x získání bytu, x výstavba nebo koupČ stavby pro bydlení, x získání stavebního pozemku za úþelem výstavby stavby pro bydlení nebo stavebního pozemku, na kterém se nachází stavba pro bydlení, x zmČna, modernizace a údržba bytu, stavby pro bydlení nebo její þásti, vþetnČ úhrady pĜípadného podílu na úpravách spoleþných þástí, x stavební úprava nebytového prostoru na byt, x úhrada závazkĤ souvisejících s výše uvedenými úþely s výjimkou pokut a dalších sankcí uložených úþastníkovi za porušení jeho povinností pĜi Ĝešení jeho bytových potĜeb. Stavební spoĜitelna provádí kontrolu použití poskytnutého úvČru. V pĜípadČ použití úvČru na jiné než výše uvedené potĜeby je ze zákona oprávnČna požadovat okamžité vrácení celkové þástky poskytnutého úvČru nebo její þásti použité v rozporu s úþelem úvČru. Úþastník je v tomto pĜípadČ povinen úvČr nebo jeho þást vrátit ve lhĤtČ stanovené stavební spoĜitelnou. ÚvČr smí být poskytnut stavební spoĜitelnou nejdĜíve po 24 mČsících spoĜení. Pokud potĜebujeme finanþní prostĜedky k úhradČ nákladĤ na Ĝešení bytové potĜeby dĜíve, mĤžeme využít tzv. pĜeklenovacího úvČru3, který však mĤže být jen do výše cílové þástky. Výši cílové þástky si úþastník zvolí vždy pĜi uzavírání smlouvy. Cílová þástka pĜedstavuje celkovou þástku, kterou bude mít úþastník pĜi splnČní podmínek stavební spoĜitelny k dispozici k Ĝešení bytových potĜeb. Je rovna souþtu: x pĜijatých vkladĤ, x státní podpory, x úrokĤ z vkladĤ a státní podpory, x poskytnutého úvČru.
3
PĜeklenovací úvČr nČkteré instituce nazývají meziúvČrem.
- 10 -
Trh bydlení v ýR - financování 2.5 PĜeklenovací úvČr Pro to, aby klientovi stavební spoĜitelny mohla být pĜidČlena cílová þástka a on tak zároveĖ pĜípadnČ získal klasický úvČr ze stavebního spoĜení, musí splĖovat následující tĜi podmínky: x spoĜit minimálnČ 24 mČsícĤ (tj. dáno ze zákona), x mít naspoĜeno minimálnČ 40 – 50 % cílové þástky (% záleží na podmínkách každé spoĜitelny), x dosáhnout bankou stanovené hodnoty tzv. hodnotícího þísla4. Pokud tyto podmínky nesplĖuje a tedy mu nevznikl nárok na poskytnutí úvČru ze stavebního spoĜení, mĤže mu být poskytnut pĜeklenovací úvČr a to maximálnČ ve výši cílové þástky. Tento úvČr má pĜíznaþný název. PĜeklenuje totiž dobu, kdy klient nemá nárok na pĜidČlení cílové þástky. Vezme-li si klient pĜeklenovací úvČr, splácí z nČj pouze úroky a nadále spoĜí až do té doby, než splní všechny podmínky pro pĜidČlení klasického úvČru ze stavebního spoĜení. V ten okamžik mu je pĜidČlena celá cílová þástka (úspory + státní podpora + úroky + úvČr) a tou pak jednorázovČ splatí pĜeklenovací úvČr a dále splácí úvČr ze stavebního spoĜení (úrok i jistinu), který je úroþen výhodnČji než úvČr pĜeklenovací. Úroková sazba z klasického úvČru musí být uvedena ve smlouvČ o stavebním spoĜením a mĤže být maximálnČ o 3 procentní body vyšší než úroková sazba z vkladĤ. Na trhu se pohybuje mezi 4,9 a 6 %. Úroková sazba z pĜeklenovacího úvČru je vyšší (5,9 – 10 %). První pĜeklenovací úvČr byl poskytnut již v roce 1994. Poþet poskytnutých meziúvČrĤ, jak mĤžeme vyþíst z tabulky þ. 2, stále narĤstá. V roce 1996 stavební spoĜitelny poskytly první klasické úvČry ze stavebního spoĜení. Jejich množství i objem má rostoucí trend. I pĜesto zdaleka nedosahují ani poþtu, ani celkového objemu poskytnutých pĜeklenovacích úvČrĤ. To nám nejlépe znázorĖuje graf þ. 1. Podíl
4
Hodnotící þíslo, pĜípadnČ ukazatel þi parametr zhodnocení nebo bodové ohodnocení. Jednotlivé stavební spoĜitelny pro to mají rĤzné názvy, rĤzný zpĤsob výpoþtu a proto i rĤznou minimální požadovanou výši. Toto þíslo je závislé zejména na délce spoĜení a pomČru naspoĜené þástky ku cílové þástce.
- 11 -
Trh bydlení v ýR - financování celkového objemu meziúvČrĤ a úvČrĤ k celkové výši vkladĤ velice rychle rostl a po osmi letech stavebního spoĜení pĜesáhl hranici 50 %. Tabulka þ. 2: Poskytnuté meziúvČry a úvČry (1994 – 2001) Rok
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
13 647
54 955 153 238 234 419 307 258 390 195
Celkový poþet - poskytnutých meziúvČrĤ - poskytnutých úvČrĤ
1 -
- meziúvČry a úvČry celkem
880 -
4 270
10 324
37 880
71 710 101 580 130 453
1
880
17 917
65 279 191 118 306 129 408 838 520 648
- meziúvČrĤ
0,001
0,169
1,896
7,828
23,002
35,265
47,987
62,735
- úvČrĤ
-
-
0,184
0,473
1,922
4,245
6,694
9,026
- meziúvČry a úvČry celkem
0,001
0,169
2,080
8,301
24,924
39,510
54,681
71,761
PomČr celkového objemu poskytnutých úvČrĤ k výši vkladĤ ke konci roku
0,02%
1,03%
Celkový objem (v mld. Kþ)
6,04% 13,94% 30,50% 42,20% 49,53% 53,83%
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, vlastní výpoþty
Graf þ. 1: Celkové poskytnuté meziúvČry a úvČry (1994 – 2001) 70
450000
60
350000
50
300000 250000
40
200000
30
150000
20
100000
10
50000 0
0 1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Celkový poþet poskytnutých meziúvČrĤ
Celkový poþet poskytnutých úvČrĤ
Celkový objem meziúvČrĤ (v mld. Kþ)
Celkový objem úvČrĤ (v mld. Kþ)
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj
- 12 -
mld. Kþ
poþet úvČrĤ a meziúvČrĤ
400000
Trh bydlení v ýR - financování 2.6 Státní podpora Stát se snaží podporovat tuto formu spoĜení a motivovat obyvatelstvo k nČmu a k využití úvČru ze stavebního spoĜení. Provádí to pomocí poskytování státní podpory a osvobozením úrokĤ z vkladĤ a ze státní podpory od daní z pĜíjmu fyzických osob. Dále je možné si odeþíst úroky z úvČru ze základu danČ z pĜíjmu fyzických osob. Státní podpora je poskytována pouze úþastníkovi, pokud jím je fyzická osoba. Je poskytována formou roþních záloh a její výše je závislá na roþnČ uspoĜené þástce. ýiní 25 % z této þástky, maximálnČ však z þástky 18 000 Kþ. ýástka úspor pĜesahující 18 000 Kþ v jednom roce se z hlediska posuzování nároku na státní podporu pĜevádí do následujícího roku. Tabulka þ. 3 nám popisuje vývoj vyplacené státní podpory v ýeské republice v letech 1993 až 2001. PĜi porovnání s údaji v pĜedchozí tabulce je zjevné, že s rĤstem poþtu nových smluv rostla i výše vyplacené podpory. Zajímavé je sledovat výši státní podpory vyplacené v prĤmČru na 1 smlouvu. Ta mĤže být v jednom roce maximálnČ 4 500 Kþ. V prĤmČru na 1 smlouvu sice od roku 1994 výše vyplacené podpory rostla, avšak v posledních letech se rĤst zastavil zhruba na 2 700 Kþ a maximálnČ možné þástky zdaleka nedosahuje. DĤvodem jsou zejména nízké roþní vklady. Dalším (zatím ménČ významným) faktorem je množství druhých a dalších smluv jednoho úþastníka, ke kterým již není nárok na státní podporu. VČtší množství takovýchto smluv se podle zdroje z Ministerstva financí5 objevilo prvnČ v roce 2001.
5
Rozhovor s Mgr. Libuší Horákovou vedoucí odboru stavebního spoĜení Ministerstva financí ýeské republiky dne 30. dubna 2002.
- 13 -
Trh bydlení v ýR - financování Tabulka þ. 3: Výše vyplacené státní podpory (1994 – 2001) Rok
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Výše státní podpory vyplacená - ve sledovaném roce na smlouvy uzavĜené v roce pĜedchozím (mld.Kþ) - kumulovanČ celkem (v mld. Kþ) Výše státní podpory v Kþ vyplacená v prĤmČru na 1 smlouvu
0,284 1,112 2,309 3,817 5,068
6,393
0,284 1,396 3,705 7,522 12,590 18,983 1 380 1 710 2 090 2 450 2 580
2 695
7,719
9,313
26,702 36,015 2 788
2 719
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj
Záloha státní podpory je pĜipisována úþastníkovi stavebního spoĜení jednou roþnČ podle skuteþnČ uspoĜené þástky v pĜíslušném roce. Zálohy jsou evidovány na úþtu úþastníka a jsou úroþeny stejnou úrokovou sazbou jako základní vklad. Tyto zálohy jsou úþastníkovy vyplaceny pouze za podmínky, že od uzavĜení smlouvy po dobu pČti let s vkladem nenakládal, s výjimkou pĜípadu, kdy byl vklad ze stavebního spoĜení po poskytnutí úvČru použit na bytové potĜeby. ObdobnČ je tomu, pokud úþastník žádá o klasický úvČr ze stavebního spoĜení. Po uplynutí 24 mČsícĤ to mĤže uþinit, podle podmínek konkrétní stavební spoĜitelny, a získat úvČr za pĜedpokladu, že uspoĜí smluvnČ sjednanou þástku. V tom pĜípadČ nárok na výplatu státní podpory je pouze za skuteþnou dobu spoĜení. Pro domácnost, která chce spoĜit více než 18 000 Kþ roþnČ, je výhodné uzavĜít více smluv na rĤzné þleny domácnosti. Pokud totiž má úþastník stavebního spoĜení uzavĜeno více smluv, náleží mu státní podpora jen na jednu z nich. Druhým dĤvodem je, že roþní státní podpora mĤže být pro jednoho úþastníka maximálnČ z þástky 18 000 Kþ.
- 14 -
Trh bydlení v ýR - financování
3. Hypoteþní úvČr KromČ stavebního spoĜení, s možností využití klasického úvČru z nČj
nebo
pĜeklenovacího úvČru, mohou domácnosti využít k financování svého bydlení hypoteþní úvČr. Tento finanþní produkt je osvČdþeným zpĤsobem financování a hypoteþní banky mají již dlouholetou tradici po celém svČtČ. Byly to jedny z prvních finanþních institucí vĤbec. Již v 17. století vznikaly první hypoteþní banky v Anglii. Ve stĜední EvropČ k tomu docházelo pozdČji, v 18. století. Na našem území se hypoteþní úvČrování objevilo v 19. století. Dne 16. ledna 1865 byla založena Hypoteþní banka království þeského pro získání úvČru na zástavu domovního nebo pozemkového majetku. Tradice þeského hypoteþního bankovnictví se pak úspČšnČ rozvíjela až do doby, kdy byla pĜerušena okupací ýeskoslovenské republiky hitlerovským NČmeckem.6 Po dlouholeté pĜestávce, trvající témČĜ pĤl století, se na naší bankovní scénČ v polovinČ 90. let opČt objevil hypoteþní úvČr, jakožto osvČdþený prostĜedek pro zajištČní vlastního bydlení.
3.1 Právní zakotvení Hypoteþní úvČr byl do þeského právního rámce zakotven zákonem þíslo 84/1995 Sb. ze dne 18. dubna 1995, kterým se zmČnil a doplnil x zákon þ. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, x zákon þ. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, x zákon þ. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, x zákon þ. 99/1963 Sb., obþanský soudní Ĝád, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, x zákon þ. 21/1992 Sb., o bankách, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 7
6 7
Zdroj: Doležal J.: Hypoteþní úvČrování a bytová politika; VŠE v Praze 1997, str. 26 - 27 Novela nabyla úþinnosti dne 1. 7. 1995
- 15 -
Trh bydlení v ýR - financování Zákon o dluhopisech byl od té doby ještČ nČkolikrát zmČnČn a doplnČn. Dosud poslední novelizace byla provedena zákonem þíslo 368/2000 Sb. ze dne 14. záĜí 2000. 8 Další právní normou, jenž se zabývá hypoteþním úvČrováním, je aktuální znČní naĜízení vlády þ. 244/1995 ze dne 11. Ĝíjna 1995, kterým se stanoví podmínky státní finanþní podpory hypoteþního úvČrování bytové výstavby. Zákon þ. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, upravuje podmínky pro vydávání hypoteþních zástavních listĤ a definuje pojem hypoteþního úvČru, který by mČl být právČ financován tČmito zástavními listy. Definuje zástavní listy jako „dluhopisy, jejichž souþástí názvu je oznaþení hypoteþní zástavní list a jejichž jmenovitá hodnota, jakož i hodnota pomČrného výnosu je plnČ kryta pohledávkami z hypoteþních úvČrĤ (dále jen „Ĝádné krytí“), popĜípadČ též náhradním zpĤsobem podle tohoto zákona (dále jen „náhradní krytí“)“.9 Zákon definuje hypoteþní úvČr jako „úvČr, který je poskytnut na investice do nemovitosti na území ýeské republiky nebo na její výstavbu þi poĜízení a jehož splacení vþetnČ pĜíslušenství jsou zajištČny zástavním právem k této, i rozestavČné, nebo jiné nemovitosti na území ýeské republiky“.10
3.2 Charakteristika hypoteþního úvČru Hypoteþní úvČr je charakterizován: x svojí úþelovostí, x zpĤsobem zajištČním.
8
Novela nabyla úþinnosti dne 1. 1. 2001 § 14 odst. 1 zákona þ. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 10 § 14 odst. 2 zákona þ. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 9
- 16 -
Trh bydlení v ýR - financování 3.2.1 Úþelovost Úþelovost hypoteþního úvČru je dána tím, že mĤže být použit pouze na investici do nemovitosti. Takovou investicí mĤže být: x koupČ nemovitosti, x výstavba, dostavba nebo pĜístavba nemovitosti, x vypoĜádání spoluvlastnických a dČdických nárokĤ k nemovitosti, x koupČ spoluvlastnického podílu k nemovitosti, x splacení jiného, dĜíve poskytnutého úvČru, pokud byl prokazatelnČ použit na investici do nemovitosti, x poĜízení pozemku, x poĜízení nemovitosti za úþelem bydlení, rekreace nebo za úþelem podnikání, x oprava, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti. Nemovitosti jsou definovány v Obþanském zákoníku jako „pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem“. Za nemovitost pro úþely hypoteþního úvČru považujeme to, co je zapsáno v katastru nemovitostí. NapĜíklad to mĤže být: x rodinný dĤm, x byt v osobním vlastnictví, x bytový (þinžovní) dĤm, x pozemek (na koupi stavebního pozemku mĤže být poskytnut hypoteþní úvČr pouze v pĜípadČ, že souþástí investiþního zámČru je výstavba nemovitosti na tomto pozemku), x rekreaþní objekt (pro individuální rekreaci), x nebytové prostory, x rozestavČné budovy nebo byty a nebytové prostory. RozestavČnou budovou se rozumí „budova v alespoĖ takovém stupni rozestavČnosti, že již je patrné stavebnČ technické a funkþní uspoĜádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo pĜidČleno þíslo popisné nebo evidenþní, a u
- 17 -
Trh bydlení v ýR - financování budovy, které se þíslo popisné nebo evidenþní nepĜidČluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudaþní rozhodnutí“11. Hypoteþní úvČr však nelze použít na financování investic do bytových jednotek, které nejsou samostatnČ zapsány v katastru nemovitostí, a tudíž nemohou být dle existujících právních norem za nemovitosti pokládány. NapĜíklad to bývají byty ve vlastnictví obce þi družstva.
3.2.1 ZajištČní Jak jsem již výše uvedla, splácení hypoteþního úvČru vþetnČ pĜíslušenství je zajištČno zástavním právem k nemovitosti na území ýeské republiky. Jak vyplývá z definice hypoteþního úvČru, zastavenou nemovitostí mĤže být ta, do níž je investováno, pĜípadnČ i jiná. Hypoteþní úvČr však nesmí pĜevýšit 70 % ceny tČchto nemovitostí. Tuto cenu stanoví hypoteþní banka12, která úvČr poskytuje, jako cenu obvyklou, s pĜihlédnutím k trvalým vlastnostem zastavené nemovitosti a výnosu dosažitelném pĜi Ĝádném hospodaĜení s ní. Cena obvyklá zastavených nemovitostí se musí rovnat minimálnČ 143 %13 hodnoty hypoteþního úvČru, o který žádáme a který je zajištČn tČmito nemovitostmi. Obvyklé je, že banka požaduje pojištČní nemovitosti, která je pĜedmČtem zajištČní hypoteþního úvČru, a to minimálnČ ve výši bankou stanovené reprodukþní (nové) ceny s vinkulací pojistného plnČní ve prospČch banky. Do zástavy mĤžeme též dát rozestavČnou nemovitost, která je jako taková zapsaná v katastru nemovitostí. Na nemovitosti zajišĢující hypoteþní úvČr nesmí váznout žádné jiné zástavní právo tĜetí osoby a její pĜevod nesmí být omezen. Výjimkou je zástavní právo, kterým je zajištČn úvČr poskytnutý stavební spoĜitelnou, nebo pokud hypoteþní úvČr použijeme ke splacení pohledávky tĜetí osoby, která je zajištČna dĜíve vzniklým zástavním právem nebo omezením pĜevodu nemovitosti, a tím pohledávka zanikne.
11
Podle § 27 písmena l zákona þ. 344/1992 Sb. ze dne 7. kvČtna 1992., o katastru nemovitostí, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 12 Odhad provádí smluvní odhadce banky. 13 Tj. pĜevrácená hodnota 70 %.
- 18 -
Trh bydlení v ýR - financování „Jestliže na nemovitosti sloužící jako zajištČní hypoteþního úvČru vázne zástavní právo zajišĢující úvČr ze stavebního spoĜení, mĤže být hypoteþní úvČr poskytnut pouze do výše rozdílu mezi 70 % ceny zastavené nemovitosti a výše pohledávky z úvČru ze stavebního spoĜení.“14 Pokud napĜíklad má domácnost úvČr ze stavebního spoĜení ve výší 400 tisíc a má jej zajištČn rodinným domem, který má hodnotu 2 000 000 Kþ, mĤže požádat o úvČr. Ten však dostane maximálnČ ve výši 1 mil. Kþ15, jestliže bude ruþit pouze touto nemovitostí. NČkdy však ani zastavená nemovitost nemusí být dostateþnou zárukou a banky mohou požadovat další zpĤsob zajištČní úvČru. MĤže jím být: x vČc, resp. zástavní právo k vČci ve prospČch úvČrující banky, x pohledávka, tj. zástavní právo k pohledávce ve prospČch úvČrující banky, x tĜetí osoba (ruþitel), tj. její závazek splatit pĜípadnČ dluh za dlužníka, x zvláštní typ záruky, kdy na stranČ ruþitele ruþí banka bankovní zárukou.
3.3 Hypoteþní banky Hypoteþní úvČry mohou poskytovat pouze banky na základČ zákona þíslo 21/1992 Sb., o bankách, kterým bylo k této þinnosti vydáno zvláštní povolení k vydávání hypoteþních zástavních listĤ podle zákona þ. 530/1990 Sb., o dluhopisech. V souþasné dobČ na území ýeské republiky pĤsobí osm takových bank (ýeská spoĜitelna, a. s., ýeskomoravská hypoteþní banka, a. s., ýSOB, a. s., GE Capital Bank, a. s., HVB Bank Czech Republic, a. s., Komerþní banka, a. s., Raiffeisenbank, a. s., a Živnostenská banka, a. s.). Následující tabulka nám ukazuje, jak rostl od roku 1995 jejich poþet na trhu s hypoteþním úvČrem a jaké mají jednotlivé banky na trhu postavení. To je vyjádĜeno celkovým objemem poskytnutých hypoteþních úvČrĤ (HÚ).
14 15
§ 15 odst. 5 zákona þ. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 70 % ze 2 mil. Kþ (tj. 1 400 000) – 400 000 Kþ = 1 mil. Kþ
- 19 -
Trh bydlení v ýR - financování Tabulka þ. 4: Srovnání postavení bank na trhu s hypoteþními úvČry Banka
Kdy banka zaþala nabízet HÚ
Komerþní banka
Objem poskytnutých HÚ ke konci roku 2001 (v mil.)
1. þtvrtletí 1995
17 590
ýMHB
Ĝíjen 1995
18 841
HVB CZ
leden 1996
17 955
ýeská spoĜitelna
leden 1996
20 128
1999
1 665
listopad 1999
2 058
ýSOB Raiffeisenbank ħivnostenská banka
únor/bĜezen 2000
GE Capital Bank
653
kvČten 2000
1 821
Zdroj: Internetový server Patria.cz 16
Z tabulky je vidČt, že nejlepší postavení podle objemu poskytnutých hypoteþních úvČrĤ mČla na trhu ke konci roku 2001 ýeská spoĜitelna a za ní následovala ýeskomoravská hypoteþní banka. Avšak k objemu poskytnutých hypoteþních úvČrĤ ýMHB je možné pĜiþíst údaje ýSOB, která je po odkupu Investiþní a Poštovní banky17 jejím
vlastníkem.
Nyní
úvČry
ýSOB
a
ýMHB
jsou
poskytovány
pouze
ýeskomoravskou hypoteþní bankou a to jak pĜímo v této bance, tak i na poboþkách ýSOB. K jednotlivých bankám na našem trhu se vrátím v 5. kapitole.
3.4 Druhy hypoteþních úvČrĤ StejnČ jako jakékoliv jiné úvČry mĤžeme i hypoteþní úvČry rozlišovat. DČlíme je podle rĤzných hledisek a to: x hlediska þasu, x hlediska úvČrovaného objektu, x hlediska úvČrovaného subjektu.
16
ze dne 14. 4. 2002 IPB, a.s., byla majoritním akcionáĜem ýeskomoravské hypoteþní banky, a. s. Dne 19. 6. 2000 získala ýSOB, a. s., odkupem IPB, a. s., 55,3 % akcií ýMHB, a. s. , a tím majoritní podíl na bance. 17
- 20 -
Trh bydlení v ýR - financování 3.3.1 Hledisko þasu ÚvČry mohou být krátkodobé (do 1 roku), stĜednČdobé (1 až 4 roky) a dlouhodobé (s trváním 5 let a více). V bankovnictví platí zásada, že doba, na kterou je úvČr poskytnut, by nemČla pĜesahovat dobu životnosti objektu, který je z úvČru poĜizován. Hypoteþní úvČry jsou používány na investice do nemovitostí, které mají dlouhou dobu životnosti (nČkolik desítek i stovek let). Díky tomu mohou hypoteþní banky tyto úvČry poskytovat jako dlouhodobé. VČtšinou jsou nabízeny se splatností 5 až 30 let (záleží vždy na jednotlivém bankovním domu). S krátkodobým nebo stĜednČdobým hypoteþním úvČrem se setkáme pouze výjimeþnČ. Doba splatnosti úvČru také závisí na možnostech klienta úvČr splácet. ýím delší je doba splatnosti, tím menší je mČsíþní splátka a úvČr se stává pro domácnost dostupnČjším. Na druhou stranu s delší dobou splatnosti zaplatí více na celkových úrocích. Tuto skuteþnost þtenáĜi prakticky pĜedvedu na následujícím pĜíkladČ. Domácnosti byl poskytnut hypoteþní úvČr ve výši 1 milionu Kþ a splácí jej mČsíþnČ pĜi úrokové sazbČ 7 % p. a. Tabulka þ. 5 nám ukazuje, jakou þástku bude pravidelnČ splácet a kolik zaplatí celkovČ na úrocích pĜi rĤzných dobách splatnosti. Tabulka þ. 5: MČsíþní splátka a celkovČ zaplacené úroky v závislosti na dobČ splatnosti hypoteþního úvČru Doba splatnosti
MČsíþní splátka
Zaplacené úroky
v letech
(v Kþ)
celkem (v Kþ)
5
19 801
188 072
10
11 611
393 302
15
8 988
617 891
20
7 753
860 717
25
7 068
1 120 338
30
6 653
1 395 089
Zdroj: Vlastní výpoþty18
18
Nepoþítám zde se státní podporou, která je po splnČní urþitých podmínek poskytována, maximálnČ však po dobu 20 let.
- 21 -
Trh bydlení v ýR - financování Zde tedy záleží na individuálních finanþních možnostech každé domácnosti. V závislosti na jejích schopnostech úvČr splácet mĤže optimalizovat dobu splatnosti hypoteþního úvČru tak, aby minimalizovala celkovČ zaplacené úroky a zároveĖ jí zĤstalo dostateþné množství penČz pro bČžné životní potĜeby.
3.3.2 Hledisko úvČrovaného objektu Z hlediska úvČrovaného objektu rozlišujeme, zda je hypoteþní úvČr použit na již postavenou nemovitost nebo na její úpravy þi teprve výstavbu. Jedná se o: x klasický hypoteþní úvČr, x stavební hypoteþní úvČr. Klasický hypoteþní úvČr je poskytován na investice do nemovitosti na území ýeské republiky formou koupČ nemovitosti i vþetnČ souvisejících pozemkĤ, koupČ vlastnického podílu, vypoĜádání spoluvlastnictví nebo dČdických nárokĤ a podobnČ. Stavební hypoteþní úvČr je poskytován za úþelem výstavby, rekonstrukce nebo modernizace nemovitosti, koupČ rozestavČné nemovitosti spojené s její dostavbou nebo za úþelem stavebních úprav nemovitosti (pĜístavby, vestavby, nástavby).
3.3.3 Hledisko úvČrovaného subjektu Podle toho, komu je hypoteþní úvČr poskytován rozlišujeme: x nepodnikatelské hypoteþní úvČry, x podnikatelské hypoteþní úvČry. Nepodnikatelské hypoteþní úvČry jsou urþeny na investice do nemovitostí pro bydlení fyzických osob, podnikatelské na investice do nemovitostí pro podnikání. Další zvláštní skupinou mohou být úvČry poskytované municipalitám. Následující tabulka nám ukazuje, jak jsou jednotlivými skupinami hypoteþní úvČry využívány. Nejvíce jich bylo poskytnuto fyzickým osobám, avšak prĤmČrná jistina þiní pouze necelý milion Kþ.
- 22 -
Trh bydlení v ýR - financování Tabulka þ. 6: Stav veškerých hypoteþních úvČrĤ k 31. 12. 2001 ÚvČry pro:
Poþet HÚ
Smluvní jistina
PrĤmČrná smluvní
celkem (ks)
celkem (tis.Kþ)
jistina (tis. Kþ)
Obþany Podnikatelské subjekty Municipality Celkem
43 810
43 691 468
997
2 435
35 252 786
14 478
502
4 290 197
8 546
46 747
83 234 451
1 781
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj
Požadavky pro poskytnutí úvČru se pro jednotlivé skupiny liší. Protože jsem se v práci zamČĜila na sektor domácností budu se nadále pĜevážnČ zabývat jen nepodnikatelským hypoteþním úvČrem.
3.5 Výše hypoteþního úvČru Domácnost, která chce investovat do svého bydlení má jistČ pĜedstavu, jak velký úvČr by potĜebovala. Ovšem jak velký úvČr mĤže získat? Jak velký úvČr jí banka poskytne? Maximální výše hypoteþního úvČru je závislá na nČkolika faktorech tvoĜících tzv. „magický trojúhelník“. Je to: x výše zástav, x výše a úþel investice do nemovitosti, x platební schopnost klienta. O prvních dvou bodech jsem se již zmínila v podkapitole 3.2 v rámci charakterizování hypoteþního úvČru. Nyní se k nim vrátím pouze krátce a dále se budu blíže zabývat platební schopností domácnosti.
3.5.1 Výše zástav Banky se Ĝídí pravidlem bankovní obezĜetnosti a proto chtČjí mít každý úvČr zajištČn. Jak bylo již dĜíve uvedeno, hypoteþní úvČr musí být ze zákona zajištČn zástavním právem k nemovitostem. To je pro banku velice výhodné, protože
- 23 -
Trh bydlení v ýR - financování nemovitost je jeden z nejkvalitnČjších zajišĢovacích prostĜedkĤ pro zajištČní dlouhodobých závazkĤ. Hypoteþní úvČr dostaneme maximálnČ ve výši 70 % ceny obvyklé jedné, pĜípadnČ více zastavených nemovitostí. TČchto 70 % je dáno zákonem, ovšem je možné, že banka neposkytne hypoteþní úvČr ani do této výše. MĤže to být napĜíklad proto, že posoudí tuto nemovitost v krajním pĜípadČ jako velmi tČžko prodejnou.
3.5.2 Výše a úþel investice do nemovitosti Hypoteþní úvČr je charakteristický svým úþelem. Je urþen pouze na investice do nemovitosti. Tento úþel je nutné spolu s výší pĜedpokládané investice doložit. Pokud chceme úvČr použít ke koupi nemovitosti, prokazujeme to kupní smlouvou, pĜi výstavbČ rozpoþtem stavby atp.
3.5.3 Platební schopnost klienta Platební schopnost klienta, resp. domácnosti, je tĜetí neménČ dĤležitý vrchol trojúhelníku. Je nutné, aby žadatel o hypoteþní úvČr prokázal svoji schopnost tento úvČr v dohodnutém termínu splácet. PĜi urþování platební schopnosti se vychází z prokazatelných pĜíjmĤ klienta, od kterých se odeþte tzv. odpoþtová þást. Takto vypoþtenou tzv. úvČrovou kapacitu následnČ porovnáváme s velikostí splátek hypoteþního úvČru. úvČrová kapacita klienta = pĜíjmy – odpoþtová þást Do pĜíjmĤ se zahrnují v podstatČ všechny pĜíjmy, které slouží k úhradČ nákladĤ a ostatních finanþních výdajĤ spojených se zajištČním funkce rodiny. Jsou to napĜíklad podle zákona o životním minimu: x pĜíjmy ze závislé þinnosti a funkþní požitky, x pĜíjmy z podnikání a jiné samostatné výdČleþné þinnosti, x pĜíjmy z kapitálového majetku, x pĜíjmy z pronájmu, x hmotné zabezpeþení uchazeþĤ o zamČstnání, - 24 -
Trh bydlení v ýR - financování x penČžité dávky nemocenského pojištČní a dĤchodového zabezpeþení, x plnČní z pojištČní pro pĜípad dožití urþitého vČku, x pĜíjmy ze zahraniþí, x výživné a pĜíspČvek na výživu rozvedeného manžela a neprovdané matce, x dávky státní sociální podpory a dávky sociální péþe, x mzdové nároky podle zákona o ochranČ zamČstnancĤ pĜi platební neschopnosti zamČstnavatele, x další opakující se nebo pravidelné pĜíjmy. 19 Své pĜíjmy žadatel prokáže daĖovým pĜiznáním. Pokud jej nevyplĖuje, použije náhradní doklady. NapĜíklad je to potvrzením od zamČstnavatele doplnČné výplatní páskou, u pĜíjmĤ z podnikání to mohou být podnikatelem podepsané úþetní výkazy, u pĜíjmĤ z pronájmu nájemní smlouvy apod. Je nutné podotknout, že pro každý individuální pĜípad mohou být zpĤsoby prokázání pĜíjmĤ rĤzné, banky si urþují, které pĜíjmy zapoþítávat nebo ne, a mohou mít rĤzné požadavky na doklady, jenž je tĜeba doložit. Do tzv. odpoþtové þásti se obvykle zapoþítává souhrn penČžních nákladĤ a neopominutelných finanþních výdajĤ spojených s fyzickou existencí žadatele, resp. jeho domácnosti. Za tyto náklady a výdaje jsou považovány bČžné provozní náklady typu nákladĤ na bydlení, stravu, vzdČlání, dále danČ, poplatky, splátky jiných dĜíve pĜijatých úvČrĤ, pojistné majetkového a životního pojištČní, výživné a jiné povinné platby pĜedepsané soudem atd.20 VČtšina bank stanoví náklady na existenci rodiny urþitým paušálem. ýeské banky k tomu využívají zákona o životním minimu. Tento zákon taxativnČ stanoví minimální náklady na zajištČní funkce jednotlivých typĤ rodin. Záleží však na zpĤsobu života každé rodiny, zda si vystaþí s životním minimem. Banky, aby pĜedcházeli pĜípadným problémĤm s nesplácením, kromČ odeþtení
19
Podle § 6 zákona þ. 463/1991 Sb. ze dne 29. Ĝíjna 1991, o životním minimu, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 20 Bardová, D. – Opltová, R. – Pavelka, F.: Jak správnČ na hypotéky; Nakladatelství Consultinvest, Praha 1997, str. 26
- 25 -
Trh bydlení v ýR - financování odpoþtové þásti (resp. životního minima rodiny) ještČ vČtšinou odeþítané náklady navýší o urþité %. Bývá to o 20 – 40 % v závislosti na bonitČ klienta. Takto vypoþtenou úvČrovou kapacitu banka porovnává s výší splátek. Pokud je vČtší nebo nejvýše rovna splátkám hypoteþního úvČru vþetnČ úrokĤ, pak je platební schopnost klienta hodnocena jako dostateþná. PĜi posuzování platební schopnosti u žádosti o úvČr nemusí vĤþi bance vystupovat vždy jen jedna osoba – žadatel. Zpravidla jich je více a mohou to být: x žadatel (budoucí dlužník), x spolužadatelé (budoucí spoludlužníci), x ruþitel (pĜípadnČ ruþitelé). Žadatelem je ten, kdo iniciuje žádost o úvČr, resp. kdo je nositelem a realizátorem zámČru investovat do nemovitosti. Spolužadatelé jsou zejména osoby pĜíbuzensky spĜíznČné s žadatelem, majetkovČ s ním propojené nebo jiné vČtšinou na realizaci investice do nemovitosti nČjakým zpĤsobem zainteresované. Žadatel i spolužadatelé jsou vždy fyzickými osobami a posuzují se jako jedna osoba. Jejich pĜíjmy ale i odpoþtové þástky se sþítají a dále se porovnávají jako celek. Ruþitelem mĤže být jakákoli fyzická nebo právnická osoba (napĜ. stavební spoleþnost nebo jiná banka), která se k ruþení za úvČr zaváže. Její platební schopnost se posuzuje oddČlenČ od žadatelovy a pĜípadných spolužadatelĤ a požaduje se, aby byla minimálnČ stejnČ tak vysoká jako jejich dohromady.
3.5.4 „Magický trojúhelník“ Výše uvedenými postupy jsme zjistili výši zástav, výši investice a platební schopnost klienta. Tyto tĜi þástky nám tvoĜí vrcholy tzv. magického trojúhelníku. Domácnost si totiž vždy mĤže pĤjþit maximálnČ takové množství penČz, které je dané vrcholem, jenž je nejblíže stĜedu os (respektive tou nejnižší ze tĜí þástek). Tuto skuteþnost si názornČ pĜedvedeme na modelovém pĜíkladČ. Nemovitost, do které chce rodina investovat, byla ocenČna obvyklou cenou 1 mil. Kþ. 70 % z této - 26 -
Trh bydlení v ýR - financování hodnoty þiní 700 tisíc Kþ. Ukažme si, jaká bude maximální možná výše úvČru pĜi rĤznČ velké doložené investici a platební schopnosti této rodiny. Jednotlivé varianty jsou zaznamenány v tabulce þ. 7 a následující graf þ. 2 nám pro každou z nich vykresluje „magický trojúhelník“. Tabulka þ. 7: Maximální výše hypoteþního úvČru (v tis. Kþ) Varianta Limitující podmínka
I
II
III
70 % obvyklé ceny nemovitosti
700
700
700
Doložená výše investice
800
500
900
Platební schopnost klienta
600
700
800
Maximální výše úvČru
600
500
700
Graf þ. 2: „Magický trojúhelník“ (v tis. Kþ) 70 % obvyklé ceny nemovitosti 900 800 700
700
600 500 400 300 200 100 0
700 800 Platební schopnost klienta
500
600
Varianta I
800 900 Doložená výše investice
Varianta II
Varianta III
V každé variantČ je naše modelová rodina v jiné situaci. Nejlépe je na tom ve variantČ II, kdy mĤže dostat od banky celou sumu pĜedpokládané investice, tj. v daném pĜípadČ 500 tisíc Kþ. V ostatních variantách je limitovaná svojí platební schopností a nedostateþnou hodnotou zastavované nemovitosti.
- 27 -
Trh bydlení v ýR - financování 3.6 ýerpání hypoteþního úvČru K þerpání hypoteþního úvČru mĤže dojít, pokud jsou k tomu splnČny všechny podmínky, které jsou uvedeny v úvČrové smlouvČ. Jednou z nejdĤležitČjších je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. ýerpání úvČru se provádí bezhotovostnČ, formou proplácení dodavatelských faktur nebo úhrady závazkĤ plynoucích napĜíklad z kupní smlouvy. Výjimkou mĤže být situace, kdy je úþelem hypoteþního úvČru výstavba svépomocí. Tehdy je možné se s bankou dohodnout, že þást penČz bude uvolĖována formou proplácení úþtĤ za nákupy, které byly zaplaceny v hotovosti. Placení pĜevodem pĜímo na úþet prodávajícího, pĜípadnČ dodavatele se používá proto, aby mohl být kontrolován úþel hypoteþního úvČru a zároveĖ to pĜedstavuje jakousi ochranu prodávajícího. ýerpání úvČru, stejnČ jako jeho splácení, mĤže probíhat v rĤzných variantách. Záleží zde zejména na úþelu investice, podle toho rozlišujeme: x jednorázové þerpání, x postupné þerpání. Pokud dochází k jednorázovému þerpání, jedná se zejména o nákup již existující nemovitosti, splacení jiného úvČru použitého na financování investice do nemovitosti nebo získání majetkového podílu na nemovitosti, jako je napĜíklad vyplacení dČdického podílu. Postupného þerpání se využívá pĜi výstavbČ nové nebo pĜi rekonstrukci, opravách þi modernizaci již existující nemovitosti. Pokud jej využíváme na stavbu nemovitosti, kterou jsme zároveĖ použili jako zástavu, hypoteþní banka nám pĜi každém þerpání poskytne vždy maximálnČ 70 % hodnoty rozestavČné nemovitosti, která jako taková je zapsána v katastru nemovitostí.
- 28 -
Trh bydlení v ýR - financování 3.7 Splácení hypoteþního úvČru Splácení hypoteþního úvČru závisí pĜedevším na zpĤsobu jeho þerpání. Pokud je úvČr þerpán postupnČ, tak se nejprve platí pouze úroky z vyþerpané þástky. Až po vyþerpání celého úvČru se zaþne splácet i jistina. Je zjevné, že þím delší dobu budeme úvČr þerpat, tím více zaplatíme na celkových úrocích. Úroková sazba je smluvnČ daná a je po urþitou dobu nemČnná. Její platnost je nejþastČji 1 rok nebo 5 let dle volby klienta. MĤžeme se však setkat i s 2, 3 nebo i 10letou platností. Po této dobČ se urþí na další období nová výše úrokové sazby. PĜi její zmČnČ je vČtšinou možné bez jakýchkoli poplatkĤ realizovat mimoĜádnou splátku nebo zaplatit celý zbytek úvČru bez ohledu na pĤvodnČ sjednanou dobu jeho splatnosti. Úrokové sazby na þeském trhu s hypoteþním úvČrem výraznČ klesají a nyní se pohybují od 5,7 do 9 %. Vždy záleží zejména na bonitČ klienta (prokázané schopnosti splácet úvČr). Jistinu a úroky mĤžeme splácet: x degresivními, x konstantními (anuitními), x progresivními splátkami. V pĜípadČ degresivního splácení výše splátky pravidelnČ klesá. Platíme sice vždy stejnou þástku úmoru (tj. splátku jistiny), avšak úrok díky splacení þásti jistiny klesá. PĜi anuitních splátkách se splácí po celou dobu stejná þástka. PomČr mezi úmorem a úrokem se v prĤbČhu mČní. Úrok klesá a úmor se zvyšuje. I pĜesto, že pĜi tomto zpĤsobu splácení zaplatíme více na úrocích, je nejþastČji využíván. Jeho výhodou je, že domácnost mĤže poþítat stále se stejnými náklady na splácení hypoteþního úvČru. V pĜípadČ progresivních splátek úmor roste rychleji, než klesá úrok a proto celá þástka splátky neustále roste. PĜi tomto zpĤsobu tedy nejménČ budeme platit na poþátku a nejvíce na konci splácení. To je výhodné pokud oþekáváme nárĤst pĜíjmĤ, napĜíklad je-li matka na mateĜské dovolené, mĤžeme pĜedpokládat, že po jejím návratu do pracovního pomČru rodinný pĜíjem vzroste. - 29 -
Trh bydlení v ýR - financování Jak by se vyvíjely mČsíþní splátky hypoteþního úvČru pro jednotlivé zpĤsoby splácení nám názornČ ukazuje graf þ. 3. V tomto pĜípadČ byl poskytnut úvČr ve výši 1 mil. Kþ, splatnost je 15 let a úroková sazba po celou dobu þiní 7 p. a. Graf þ. 4 zobrazuje, kolik kumulativnČ bČhem 15 let zaplatíme na splátkách stejného hypoteþního úvČru. Graf þ. 3: MČsíþní splátky pĜi rĤzném zpĤsobu splácení (v Kþ) 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000
Degresivní Anuitní (konstantní)
8 000
Progresivní
6 000 4 000 2 000 168 180
156
132 144
120
96
108
84
60 72
48
24 36
0 12
0
MČsíc
Zdroj: Vlastní výpoþty
Graf þ. 4: Kumulativní vývoj splátek (v Kþ) 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 0 12 24 36 48 60 72 84 96 108 120 132 144 156 168 180
Degresivní Anuitní (konstantní) Progresivní
MČsíc
Zdroj: Vlastní výpoþty
- 30 -
Trh bydlení v ýR - financování Všímavý þtenáĜ mĤže z grafĤ vysledovat, že pokud použijeme ke splácení degresivního zpĤsobu, budeme sice muset zpoþátku platit více, ale ušetĜíme na celkových úrocích. Ty budou nižší než u konstantního splácení. Nejdražším zpĤsobem (zaplatíme nejvíce na celkových úrocích) je progresivní zpĤsob splácení. KromČ splácení jistiny a platby úrokĤ musíme po celou dobu trvání úvČru hradit i další þástky. A to napĜíklad poplatky za správu úvČru, vedení úþtu nebo zasílání výpisĤ. Další nezanedbatelnou þástku bychom platili v pĜípadČ pĜedþasného splacení celého nebo þásti úvČru (s výjimkou splacení v dobČ, kdy dochází ke zmČnČ úrokové sazby).
3.8 Státní podpora hypoteþního úvČru StejnČ jako stavební spoĜení i hypoteþní úvČr je jistým zpĤsobem podporován státem. Podpora hypoteþních úvČrĤ se Ĝídí aktuálním znČním již zmiĖovaného naĜízení vlády þ. 244/1995 Sb. ze dne 11. Ĝíjna 1995, kterým se stanoví podmínky státní finanþní podpory hypoteþního úvČrování bytové výstavby. PĜíspČvky a dotace jsou poskytovány fyzickým osobám, obcím, bytovým družstvĤm a dalším právnickým osobám. Vždy jsou však úþelovČ vázány. Státní podpora je poskytována tČm fyzickým osobám, které jsou obþany ýeské republiky, mají na jejím území trvalý pobyt a které využily hypoteþního úvČru k financování výstavby þi poĜízení bytových domĤ, rodinných domĤ nebo bytĤ. Žádost o státní pĜíspČvek musí být pĜedložen hypoteþní bance nejpozdČji do þtyĜ let od ukonþení þerpání hypoteþního úvČru. Státní pĜíspČvek se poskytuje od poþátku splácení úvČru, pokud je použit: x na výstavbu bytového domu, rodinného domu, bytu nebo na zmČnu stavby, kterou vznikne nový byt z nebytových prostor, vþetnČ nástavby, pĤdní vestavby nebo pĜístavby, pokud se výstavba provádí na území ýeské republiky a
- 31 -
Trh bydlení v ýR - financování kolaudaþní rozhodnutí nabude právní moci nejdéle do þtyĜ let ode dne nabytí právní moci stavebního povolení, x na koupi bytového domu, rodinného domu nebo bytu, které byly novČ postaveny, dojde-li k uzavĜení kupní smlouvy nejpozdČji do dvou let od právní moci kolaudaþního rozhodnutí, za pĜedpokladu, že pĜíspČvek nebo dotace nebyla poskytnuta již na jejich výstavbu, x na koupi a dostavbu rozestavČného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, pokud se výstavba provádí na území ýeské republiky a kolaudaþní rozhodnutí nabude právní moci nejdéle do dvou let od uzavĜení kupní smlouvy mezi stavebníkem a kupujícím, za pĜedpokladu, že pĜíspČvek nebo dotace nebyla poskytnuta již na jejich výstavbu, x ke splacení úvČru sjednaného po 1. lednu 1995 k financování poþáteþního období stavby za podmínky, že na nČj nebyl již poskytnut pĜíspČvek nebo dotace. Byt musí být po celou dobu þerpání pĜíspČvku užíván pouze k úþelu bydlení. Dojde-li k pĜevodu nebo pĜechodu vlastnictví na jinou fyzickou osobu, pĜíspČvek se poskytne nabyvateli, pokud souþasnČ smluvnČ pĜevezme závazek splácení hypoteþního úvČru nebo pokud splatí závazek novým hypoteþním úvČrem. Souhrnná doba poskytování pĜíspČvku však nesmí pĜekroþit dobu 20 let.
3.8.1 Rozsah státní podpory Podpora je zaruþena po celou dobu splácení hypoteþního úvČru, nejdéle však po dobu 20 let. Z tohoto dĤvodu je výhodné si brát úvČr se splatností maximálnČ 20 let. Výše podpory, která pĜipadá na mČsíþní splátku se poskytuje ve výši rozdílu „mezi výší splátky pĜi bČžném úroku a výši splátky pĜi úroku sníženém o procentní body, jejichž poþet závisí na prĤmČrné sazbČ úroku z objemu úvČrĤ hypoteþních bank poskytnutých fyzickým osobám na základČ novČ uzavĜených smluv o hypoteþním úvČru podporovaném podle tohoto naĜízení v pĜedchozím roce.“21
21
§ 6 odst. 2 písmeno b) naĜízení vlády þ. 244/1995 Sb. ze dne 11. Ĝíjna 1995, kterým se stanoví podmínky státní finanþní podpory hypoteþního úvČrování bytové výstavby, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ.
- 32 -
Trh bydlení v ýR - financování Úprava výše státní podpory se provádí vždy k 1. únoru pĜíslušného roku a to podle následující tabulky: Tabulka þ. 8: Výše státní podpory v závislosti na prĤmČrné úrokové sazbČ PrĤmČrná sazba úroku
Výše státní podpory (procentní body)
10 % a více
4
9 % a více
3
8 % a více
2
7 % a více
1
ménČ než 7 %
0
Zdroj: NaĜízení vlády þ. 244/1995 Sb ze dne 11. Ĝíjna 1995, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ18
Státní podpora od roku 1996 do 31. 1. 2001 þinila 4 %, od 1. 2. 2001 do 31. 1. 2002 byla ve výši 2 %. Vypoþtená prĤmČrná úroková sazba z objemu úvČrĤ hypoteþních bank za období od 1. 1. 2001 do 31. 12. 2001, poskytnutých fyzickým osobám na základČ novČ uzavĜených smluv o hypoteþních úvČrech, podporovaných podle naĜízení vlády þ. 244/1995 v platném znČní þinila 7,97 %22. Proto výše státní podpory na období od 1. 2. 2002 do 31. 1. 2003 je stanovena na 1 %. Výše podpory platí vždy na dobu platnosti úrokové sazby sjednané hypoteþní bankou ve smlouvČ o úvČru, nejdéle však na dobu pČti let. Po této dobČ se výše podpory stanoví podle výše uvedených pravidel znovu. Státní podpora je pro rĤzné pĜípady limitována výší hypoteþního úvČru nebo jeho þástí, na který se mĤže vztahovat. „Podpora se vztahuje na hypoteþní úvČr nebo jeho þást, jehož výše nepĜekroþí: x 1,5 mil. Kþ, je-li úvČr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem, x 2 mil. Kþ, je-li úvČr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvČma byty,
22
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj
- 33 -
Trh bydlení v ýR - financování x 12 000 Kþ na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kþ na jeden byt v bytovém nebo rodinném domČ s více než dvČma byty, x 12 000 Kþ na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kþ na jeden byt, pokud pĜístavbou, vestavbou, pĤdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne podle § 2 odst. 1 písm. a) nový byt s podlahovou plochou nejménČ 40 m2.“23 Pokud bude v prvních tĜech bodech hypoteþní úvČr použit také na zakoupení pozemku k výstavbČ, stanovený limit se zvyšuje o 200 tis. Kþ. Kdyby úvČr pĜekroþil výše uvedené limity, podpora by se na þást úvČru pĜesahující tyto limity neposkytla. Jestliže dojde k zániku bytového þi rodinného domu nebo bytu, na jehož poĜízení byla podpora poskytnuta, podpora se již nadále neposkytuje. Následující tabulka nám ukazuje, v jaké míĜe jsou hypoteþní úvČry se státním pĜíspČvkem využívány. Tabulka þ. 9: Státní finanþní podpora hypoteþního úvČru
do 21. 12. 1996 v roce 1997 v roce 1998 v roce 1999 v roce 2000 v roce 2001 1. 1. 2002 - 31. 3. 2002 celkem do 31. 3. 2002
Poþet bytĤ poĜízených Objem (v mil. Kþ) hypoteþních úvČrĤ s pĜiznanou státní finanþní podporou 126 127 2 031 1 557 2 761 2 336 3 053 3 403 4 765 5 601 7 161 10 149 2 205 2 072 22 102 25 245
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj
3.8.2 DaĖové úlevy Stát se snaží podporovat hypoteþní úvČrování i jiným zpĤsobem, než pouze státními pĜíspČvky a dotacemi. Jedním z dalších zpĤsobĤ podpory je možnost odeþtení zaplacených úrokĤ z hypoteþního úvČru od základu danČ z pĜíjmu fyzických osob.
23
§ 6 odst. 6 naĜízení vlády þ. 244/1995 Sb. ze dne 11. Ĝíjna 1995, kterým se stanoví podmínky státní finanþní podpory hypoteþního úvČrování bytové výstavby, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ.
- 34 -
Trh bydlení v ýR - financování Úhrnná þástka takto odeþtených úrokĤ však v jedné domácnosti nesmí pĜekroþit 300 000 Kþ roþnČ. Snížení základu danČ o úrok z hypoteþního úvČru (stejnČ tak i z úvČru ze stavebního spoĜení nebo jiného úvČru urþeného k financování bytových potĜeb) se Ĝídí § 15 odst. 10 a 11 aktuálního znČní zákona þ. 586/1992 o daních z pĜíjmu.
- 35 -
Trh bydlení v ýR - financování
4. Kombinace rĤzných finanþních instrumentĤ
V této kapitole þtenáĜe upozorním na nČkteré problémy, ke kterým þasto dochází zejména u hypoteþního úvČru pro výstavbu nemovitosti nebo pĜi nedostateþné výši vlastního kapitálu. Ty mohou být vyĜešeny jinými druhy úvČru. Dále nastíním možnosti kombinace hypoteþního úvČru se stavebním spoĜením a pĜípadnČ i dalšími finanþními instrumenty.
4.1 PĜedhypoteþní a doplĖkový úvČr Pokud se rozhodneme ke stavbČ nemovitosti a budeme ji chtít financovat hypoteþním úvČrem, nastane nám problém se zárukou. NemĤžeme totiž ruþit nemovitostí, která ještČ neexistuje a není zapsané v katastru nemovitostí. Do katastru nemovitostí mĤže být zapsána rozestavČná budova splĖující již výše zmínČné podmínky dané Zákonem o katastru nemovitostí. Zejména musí být patrné stavebnČ technické a funkþní uspoĜádání prvního nadzemního podlaží. Do té doby, než bude nemovitost zapsána do katastru nemovitostí, je nutné buć použít jiné zástavy, nebo jiného zdroje financování. Jako zástavu mĤžeme použít jakoukoliv jinou nemovitost, pĜípadnČ více nemovitostí, které jsou v našem nebo ruþitelovČ vlastnictví. Hodnota tČchto nemovitostí musí být minimálnČ 143 % výše požadovaného hypoteþního úvČru. Pokud
nemáme
možnost
zastavit
jinou
nemovitost,
mĤžeme
využít
tzv. pĜedhypoteþního stavebního úvČru.
4.1.1 PĜedhypoteþní stavební úvČr PĜedhypoteþní úvČr se poskytuje úþelovČ na stavbu nemovitosti a pĜedpokládá se, že po jejím dostavení a zapsání do katastru nemovitostí bude splacen hypoteþním úvČrem. - 36 -
Trh bydlení v ýR - financování Pro poskytnutí tzv. pĜedhypoteþního úvČru není nutné zajištČní zástavním právem k nemovitosti. VČtšinou však banky požadují jiný zpĤsob. Zejména to mĤže být zástavní právo k pozemku, na kterém stavba probíhá, spoleþnČ s dalšími dĜíve uvedenými zajišĢovacími instrumenty (záruka banky, ruþitele apod.). Dalším požadavkem bývá þásteþné profinancování stavby z vlastních zdrojĤ. Vyplývá to z pĜedpokladu, že splatíme tento pĜedhypoteþní úvČr úvČrem hypoteþním. Ten však mĤže být pouze ve výši 70 % hodnoty nemovitosti.
4.1.2 DoplĖkový úvČr Pokud nemáme potĜebných 30 % hodnoty nemovitosti, banka nám za daných podmínek mĤže k hypoteþnímu úvČru poskytnout doplĖkový úvČr. Uþiní tak pouze tehdy, pokud si je jistá naší dostateþnou platební schopností. K zajištČní doplĖkového úvČru postaþuje ruþení stejnou nemovitostí, která je zastavena pro úþel hypoteþního úvČru, spoleþnČ s dalším dozajištČním (napĜ. ruþitel). Banka v tomto pĜípadČ nese vyšší riziko a proto je úrok z doplĖkového úvČru vyšší. V pĜípadČ, kdy banka mĤže pĜedpokládat, že klient bude vedle hypoteþního úvČru þerpat i úvČr doplĖkový, mĤže být výše zmínČným pĜedhypoteþním úvČrem profinancováno více než 70 % hodnoty nemovitosti.
4.2 Kombinace hypoteþního úvČru a stavebního spoĜení Jak stavební spoĜení, tak hypoteþní úvČr má své výhody a nevýhody. Nyní budeme uvažovat klasický hypoteþní úvČr a nastíníme si možnosti jeho kombinace se stavebním spoĜením. Tím se budeme snažit využít výhod obou produktĤ.
4.2.1 Financování úvČrem ze stavebního spoĜení a hypoteþním úvČrem Velkou výhodou úvČru ze stavebního spoĜení je nízká úroková sazba. Z toho dĤvodu je rozumné místo výše zmínČného doplĖkového úvČru využít úvČr ze stavebního spoĜení. A to napĜíklad následovnČ. PĜedpokládejme, že domácnosti bČží stavební spoĜení již 5 let a je na nČm naspoĜena dostateþnČ vysoká þástka pro pĜidČlení úvČru ze stavebního spoĜení. Této - 37 -
Trh bydlení v ýR - financování rodinČ bude vyplacena cílová þástka (její vlastní úspory, státní pĜíspČvek, pĜipsané úroky a úvČr). ÚvČr ze stavebního spoĜení nemĤže rodina zajistit zástavním právem k nemovitosti, protože si tuto nemovitost chce ponechat pro následné použití hypoteþního úvČru. Na zajištČní tedy budou potĜeba ruþitelé. Zbytek penČz, které jsou potĜeba pro financování investice do nemovitosti, bude hrazen z hypoteþního úvČru. PĜedpokladem zde je, že cílová þástka pokryje minimálnČ 30 % hodnoty zastavované nemovitosti, pĜípadnČ rozdíl mezi sumou penČz potĜebnou k financování ivestice a poskytnutým hypoteþním úvČrem (maximálnČ 70 % hodnoty nemovitosti). Tímto zpĤsobem dosáhneme toho, že pomocí dvou finanþních instrumentĤ budeme mít dostateþné množství prostĜedkĤ pro financování bydlení a zároveĖ zaplatíme ménČ na úrocích, než kdybychom použili doplĖkový úvČr.
4.2.2 Splácení hypoteþního úvČru pomocí stavebního spoĜení Dalším možným zpĤsobem jak zkombinovat stavební spoĜení s hypoteþním úvČrem je využití nabídky nČkterých hypoteþních bank, které umožĖují po urþitou dobu splácet pouze úrok z hypoteþního úvČru a následnČ z výnosu stavebního spoĜení umoĜit þást úvČru. Základem této kombinace je uzavĜení smlouvy o poskytnutí hypoteþního úvČru a sjednání stavebního spoĜení. Po dobu spoĜení (5 let) se budou splácet pouze úroky a další pĜíslušenství poskytnutého hypoteþního úvČru a zároveĖ pravidelnČ spoĜit u stavební spoĜitelny. Po uplynutí sjednané doby bude hypoteþní úvČr þásteþnČ umoĜen z výnosu naspoĜené þástky, pĜíp. i z poskytnutého úvČru ze stavebního spoĜení. Po þásteþném splacení je hypoteþní úvČr dále splácen anuitními splátkami. K tomuto úþelu mĤžeme využít i více, pĜípadnČ i již uzavĜených smluv o stavebním spoĜení. Cílová þástka musí být stanovena minimálnČ ve výši souþtu splátek, které by klient splatil anuitním zpĤsobem splácení.
- 38 -
Trh bydlení v ýR - financování Tato kombinace hypoteþního úvČru a stavebního spoĜení, pĜípadnČ i s úvČrem z nČj je opČt zpĤsob, kterým lze dosáhnout úspor rodinných finanþních prostĜedkĤ, v tomto pĜípadČ díky splacení þásti hypoteþního úvČru z výnosu naspoĜené þástky u stavební spoĜitelny, pĜíp. úvČru ze stavebního spoĜení, který je poskytován za úrokovČ výhodnČjších podmínek.
4.3 Hypoteþní úvČr a životní pojistka Na þeském trhu s hypoteþním úvČrem se již objevila i možnost kombinace tohoto produktu s kapitálovým životním pojištČním. Tato kombinace vychází z možnosti splatit jistinu úvČru jednorázovČ þi v nČkolika mimoĜádných splátkách z výnosu kapitálového životního pojištČní. Po celou dobu splatnosti hypoteþního úvČru splácíme bance pouze úroky a pojišĢovnČ pojistné. KromČ zajištČní rodiny tímto pojistným produktem po celou dobu hypotéky získáme od pojišĢovny i výnosy z kapitálového pojištČní. Kapitálové životní pojištČní je vČtšinou požadováno u osoby, která se rozhodující mČrou podílí na splácení hypoteþního úvČru a souþasnČ má vlastnický vztah k nemovitosti. Pojistná þástka pro smrt a dožití musí minimálnČ dosahovat výše hypoteþního úvČru. Splatnost úvČru je nastavena na konec pojistky, kterou se doplatí jistina hypoteþního úvČru.
4.4 Shrnutí V této kapitole jsem naznaþila rĤzné možnosti pro kombinace nČkolika finanþních produktĤ s dĤrazem na maximální využití jejich výhod. U stavebního spoĜení je to zejména státní pĜíspČvek až do výše 4 500 Kþ za rok. Hypoteþní úvČr mĤžeme splácet až 30 let a tím snížit mČsíþní splátky a tak dosáhnout vČtší dostupnosti pro domácnost. Na druhou stranu úvČr ze stavebního spoĜení je úroþen nižší sazbou.
- 39 -
Trh bydlení v ýR - financování PĜedhypoteþního stavebního úvČru využijeme pokud ještČ nemáme nemovitost, kterou bychom použili jako zástavu. DoplĖkový úvČr þerpáme, pokud potĜebujeme získat další finance k hypoteþnímu úvČru. Naznaþené kombinace výše zmínČných finanþních produktĤ byly jen nČkteré z možných. Zejména stavební spoĜení (pĜeklenovací úvČr a úvČr ze stavebního spoĜení) se dá rĤznČ kombinovat s hypoteþním úvČrem. Nelze však jednoznaþnČ Ĝíci, která kombinace je univerzálnČ nejvýhodnČjší. Vždy záleží na konkrétním pĜípadČ domácnosti, na jejich pĜíjmech a na její finanþní potĜebČ.
- 40 -
Trh bydlení v ýR - financování
5. Trh se stavebním spoĜením a trh s hypoteþními úvČry v ýR Tato kapitola popisuje souþasný stav na trhu se stavebním spoĜením a trhu s hypoteþními úvČry. Porovnám zde nabídku jednotlivých institucí, které poskytují finanþní produkty probírané v druhé a tĜetí kapitole. ZamČĜila jsem se zejména na to, co zajímá stranu poptávky po stavebním spoĜení a hypoteþních úvČrech, tzn. rozdíly produktĤ nabízených jednotlivými institucemi.24
5.1 Trh se stavebním spoĜením Jak bylo již výše zmínČno, na trhu se stavebním spoĜením je od roku 1994 šest bank (stavebních spoĜitelen), které dostaly pĜíslušné povolení podle Zákona o bankách k provozování stavebního spoĜení. Jsou to: x ýeskomoravská stavební spoĜitelna, a. s., (ýSMSS), x HYPO stavební spoĜitelna, a. s., (HYPO), x Raiffeisen stavební spoĜitelna, a. s., x Stavební spoĜitelna þeské spoĜitelny, a. s., (SSýS), x Všeobecná stavební spoĜitelna Komerþní banky, a. s., (VSS), x Wüstenrot – stavební spoĜitelna, a. s. Stavební spoĜitelny vedou mezi sebou konkurenþní boj a snaží se pĜilákat nové klienty na svoji stranu. V poslední dobČ však již nejde pouze o pĜilákání nových úþastníkĤ stavebního spoĜení, ale i o snahu motivovat ty stávající k využití úvČru ze stavebního spoĜení a pĜeklenovacích úvČrĤ.
24
Vzhledem k tomu, že se v prĤbČhu þasu mČní podmínky poskytování jednotlivých produktĤ, je nutné þtenáĜe upozornit na možnou neaktuálnost. Údaje v této a další kapitole uvedené jsou aktuální k 17. kvČtnu 2002.
- 41 -
Trh bydlení v ýR - financování Stavební spoĜitelny mohou využít k pĜilákání a oslovení klientĤ rĤzné nástroje. NejdĤležitČjší z nich jsou: x úrokové sazby, x poplatky, x minimální mČsíþní vklad, x minimální zĤstatek na úþtu pro pĜidČlení úvČru, x minimální splátka úvČru. Stavební spoĜitelny mají vždy nČkolik variant spoĜení. Všechny varianty jednotlivých bankovních ústavĤ jsem podrobnČ, spoleþnČ s výše uvedenými body, sestavila do tabulky, která je uvedena v pĜíloze þ. 1.
5.1.1 Úrokové sazby Úrokové sazby z vkladĤ na trhu se stavebním spoĜením þiní v souþasné dobČ 2 pĜípadnČ 3 % p. a. Na rozdíly v nabízených úrokových sazbách se však musíme dívat komplexnČji. Ze zákona musí být rozdíl mezi úrokovou sazbou z úvČru ze stavebního spoĜení a úrokovou sazbou z vkladĤ a státní podpory maximálnČ 3 procentní body. Úrokové sazby z úvČru se pohybují od 4,9 do 6 %. MĤžeme si všimnout, že HYPO, která nabízí „pouze“ 2% úrokovou sazbu z vkladĤ, zároveĖ poskytuje nejlevnČjší úvČr ze stavebního spoĜení a to za zmínČných 4,9 % p. a. Pokud by úþastník stavebního spoĜení neþerpal úvČr a spoĜil by ve variantČ Nadstandard 1,6, došlo by zpČtnČ ke zvýšení úrokové sazby z vkladĤ o 1 procentní bod.25 Ke stejnému zvýhodnČní v pĜípadČ neþerpání dochází i v dlouhodobé variantČ a variantČ pro mladé u Raiffeisen. PĜeklenovací úvČry, jak bylo již dĜíve zmínČno, jsou dražší. Úroková sazba z meziúvČru se pohybuje od 5,9 do 9,9 % p. a.
25
NapĜíklad úþastník spoĜil pČt let s 2% úrokovou sazbou a neþerpal úvČr. Úroky mu budou pĜepoþítány za celou dobu spoĜení s 3% úrokovou sazbou.
- 42 -
Trh bydlení v ýR - financování 5.1.2 Poplatky První z poplatkĤ, který úþastník stavebního spoĜení musí zaplatit, je poplatek za uzavĜení smlouvy o stavebním spoĜením. Ten þiní zpravidla 1 % z cílové þástky. Poplatek za vedení úþtu se pohybuje od 160 do 180 Kþ/rok. Výše poplatku za poskytnutí úvČru je u tĜí stavebních spoĜitelen dokonce nulová. U dalších dosahuje maximálnČ 2 % z cílové þástky.
5.1.3 Minimální mČsíþní vklad Minimální mČsíþní vklad je vČtšinou 0,5 % cílové þástky. HYPO požaduje pouze 0,3 % a Raiffeisen (v závislosti na variantČ minimálnČ) 0,3 až 0,7 % cílové þástky.
5.1.4 Minimální zĤstatek na úþtu pro pĜidČlení úvČru Pro získání úvČru ze stavebního spoĜení, je tĜeba (mimo jiné) mít na úþtu již naspoĜenu urþitou sumu penČz (vklady + státní podpora + úroky). SpoĜitelny požadují 40 nebo 50 % cílové þástky.
5.1.5 Minimální splátka úvČru Minimální splátka úvČru závisí pĜedevším na variantČ uzavĜeného stavebního spoĜení. Pohybuje se od 0,3 do 0,7 % z cílové þástky. ýím je vyšší splátka úvČru, tím jej kratší dobu splácíme a tím zaplatíme ménČ na úrocích. Výhodou úvČru ze stavebního spoĜení je možnost splatit kdykoliv vyšší þást nebo celý úvČr bez jakýchkoli sankþních poplatkĤ.
- 43 -
Trh bydlení v ýR - financování 5.2 Trh s hypoteþním úvČrem Na trhu s hypoteþním úvČrem je nyní osm bank. Jsou to: x ýeská spoĜitelna, a. s., (ýS), x ýeskomoravská hypoteþní banka, a. s., (ýMHB), x ýeskoslovenská obchodní banka, a. s., (ýSOB), x GE Capital Bank, a. s., (GE), x HVB Bank Czech Republic, a. s., (HVB), x Komerþní banka, a. s., (KB), x Raiffeisenbank, a. s., x Živnostenská banka, a. s. (ŽB). V souþasné dobČ však ýeskoslovenská obchodní banka, která je majoritním vlastníkem ýeskomoravské hypoteþní banky, již hypoteþní úvČry samostatnČ neposkytuje. Jsou poskytovány pouze ýMHB a to jak na jejích poboþkách, tak na poboþkách ýSOB. Každá banka poskytuje hypoteþní úvČry za rĤzných podmínek. Pro klienta bude nejdĤležitČjší výše mČsíþní splátky a požadovaný objem vlastních prostĜedkĤ. Výše mČsíþní splátky závisí pĜedevším na velikosti poskytnutého úvČru, zpĤsobu jeho splácení a na úrokové sazbČ. PĜi porovnávání hypoteþních úvČrĤ u jednotlivých bank jsem sledovala následující faktory: x minimální výše úvČru v Kþ, x maximální výše úvČru v % odhadnuté ceny nemovitosti, x maximální výše úvČru v Kþ, x úroková sazba v %, x platnost úrokové sazby v letech, x doba poskytnutí úvČru, x vČk klienta. Všechny tyto body jsou pĜehlednČ sestaveny do tabulky a uvedeny v pĜíloze þ. 2. - 44 -
Trh bydlení v ýR - financování 5.2.1 Minimální výše úvČru Minimální výše úvČru je nejnižší u ýMHB a KB, kde je stanovena na 200 tisíc Kþ. ýeská spoĜitelna ve svém programu Standard nemá stanovenou minimální výši úvČru vĤbec, ale doporuþuje hypoteþní úvČr od 250 tisíc Kþ. Pokud by byl nižší, tak by se tento zpĤsob financování díky poplatkĤm nevyplatil.
5.2.2 Maximální výše úvČru Maximální výše úvČru v % odhadnuté ceny nemovitosti je dĤležitá zejména pro toho, kdo si bere hypoteþní úvČr na nemovitost, kterou zároveĖ ruþí, a již další nemovitost do zástavy dát nemĤže. V tom pĜípadČ musí zbytek prostĜedkĤ profinancovat z vlastních nebo jiných cizích zdrojĤ. Maximální výše hypoteþního úvČru se pohybuje od zákonem stanovených 70 % hodnoty nemovitosti, napĜíklad u Živnostenské banky nebo Raiffeisenbank, až po 90 % u ýeské spoĜitelny nebo programu Plus u Komerþní banky. V korunách je výše úvČru omezena pouze u tĜí bank. Raiffeisenbank, GE Capital Bank a ýMHB. U ýeskomoravské hypoteþní banky je to dokonce na 3 miliony Kþ.
5.2.3 Úroková sazba Úroková sazba bývá velice podstatným faktorem pĜi rozhodování o jakémkoli finanþním
produktu.
Budeme-li
žádat
o
hypoteþní
úvČr,
bude
to
jedna
z nejpodstatnČjších vČcí, která nás bude zajímat. NemĤžeme se však dívat pouze na úrokovou sazbu jako takovou, ale zároveĖ musíme sledovat i dobu, po kterou je nám garantována. NejzajímavČjším produktem z tohoto hlediska je TOP BYDLENÍ ýeské spoĜitelny. U tohoto programu je úroþena polovina hypoteþního úvČru (maximálnČ však þástka ve výši 1 milion Kþ na byt a 1,5 milionu Kþ na rodinný dĤm) za sníženou úrokovou sazbu o tĜi procentní body oproti úrokové sazbČ standardnČ nabízené u ostatních hypoteþních úvČrĤ ýeské spoĜitelny. Nyní je úroková sazba u TOP BYDLENÍ 6,1 %. Tato sazba je garantována na dobu pČti let.
- 45 -
Trh bydlení v ýR - financování U dalších bank výše úrokové sazby závisí zejména na bonitČ klienta a zastavované nemovitosti. Také je zohlednČna doba fixace úrokové sazby. ýím delší platnost úrokové sazby, tím je zpravidla tato sazba vyšší. (Záleží na bankou oþekávaném budoucím vývoji úrokových sazeb a výnosĤ zejména z hypoteþních zástavních listĤ, kterými jsou hypoteþní úvČry financovány.) Pohybuje se od 5,7 % u Živnostenské banky pro vysoce bonitního klienta s dostateþnou hodnotou zastavené nemovitost a dobou fixace úrokové sazby na 1 rok. Úroková sazba z hypoteþního úvČru však mĤže pro málo bonitní klienty pĜesahovat 8 %. Maximální úrokové sazby se nyní pohybují mezi 8 a 9 %.
5.2.4 Poplatky Bankovní ústavy si nekonkurují pouze výší úrokových sazeb a maximální možnou þástkou úvČru vzhledem k hodnotČ zastavené nemovitosti, ale také napĜíklad rĤznými poplatky. Jedním z takových je poplatek za zpracování hypotéky. Ten je dán procentem z výše poskytnutého hypoteþního úvČru. Nyní se pohybuje se od 0,5 % u klasické hypotéky ýeské spoĜitelny (pĜi þerpání úvČru do 6 mČsícĤ, minimálnČ však 3 000 Kþ, maximálnČ 20 000 Kþ). Nejvyšší požaduje HVB a to 1 % (minimálnČ 10 000 Kþ a maximum není stanovené). Další typ poplatku, který jsem sledovala, byl poplatek za správu úvČru. Ten se pohybuje od 80 do 200 Kþ/mČsíc. Dražší je správa úvČru se státní podporou, která þiní 150 až 220 Kþ/mČsíc. Výjimkou je HVB, která tuto službu poskytuje zdarma.
5.2.5 Doba poskytnutí úvČru ÚvČry jsou poskytovány u všech bank od 5 let. Maximální doba poskytnutí je vČtšinou do 20 nebo 30 let. TĜicetiletá doba splácení sice uþiní produkt dostupnČjší (budou nižší splátky), ale zároveĖ klient zaplatí mnohem více na úrocích (viz. tabulka þ. 5 v podkapitole 3.4).
- 46 -
Trh bydlení v ýR - financování 5.2.6 VČk klienta Zajímala jsem se i o potĜebný vČk klienta. Spodní hranicí je vždy plnoletost žadatele o úvČr. Zajímalo mne, zda i þlovČk v dĤchodovém vČku by mohl získat hypoteþní úvČr. U vČtšiny bank úvČr musí být splacen v produktivním vČku, tzn. do 62 let (resp. 63 nebo 65 let). U ýeské spoĜitelny tato hranice dána není a pokud by i þlovČk dĤchodového vČku prokázal dostateþné pĜíjmy na danou výši požadovaného úvČru, mohl by jej získat. U Živnostenské banky je (jako ve vČtšinČ bank) podmínka, aby byl úvČr splacen do dĤchodového vČku. Jedinou výjimkou je, pokud klient prokáže pĜíjmy z pronájmu. VČtšinou však u starších lidí je požadován další ruþitel nebo životní pojištČní. U produktu Progres ýeskomoravské hypoteþní banky, který je urþen mladým, je maximální hranice vČku pro poskytnutí úvČru 36 let.
- 47 -
Trh bydlení v ýR - financování
6. Analýza dostupnosti finanþních produktĤ pro þeské domácnosti V této kapitole provedu analýzu dostupnosti finanþních produktĤ, kterými jsem se zabývala v pĜedchozí þásti práce. Pokusím se zjistit, zda rĤzné typy domácností v ýeské republice mají na to, aby tČchto produktĤ mohly využít. Mojí hypotézou je, že vČtšina domácností má prostĜedky na to, aby mohla využít hypoteþního úvČru, stavebního spoĜení i úvČru z nČj. Bude však záležet na tom, jak velkou finanþní þástku bude rodina potĜebovat. PĜi následující analýze budu pracovat s modelovými domácnostmi. Matematické výpoþty a modely budou založeny na rĤzných pĜedpokladech. Protože budoucnost je vždy nejistá a netroufám si ji zde pĜedvídat, vycházím z nemČnnosti stávající situace. Neuvažuji inflaci ani náklady pĜíležitosti. Z tČchto dĤvodĤ je potĜeba k modelĤm pĜistupovat obezĜetnČ.
6.1 Modelové domácnosti Pro analýzu budu potĜebovat znát pĜíjmy rĤzných typĤ domácností ýeské republiky. Proto využiji šetĜení ýeského statistického úĜadu (ýSU). Analýza bude vycházet z dat 1. až 4. þtvrtletí 2001, které ýSU vydal jako Složení domácností, pĜehled pĜíjmĤ a vydání domácností zpravodajského souboru statistiky rodinných úþtĤ podle typĤ domácností (viz. PĜíloha 1) 26.
26
Kód publikace: 3005-01, Tab. 7: Složení domácností, pĜehled pĜíjmĤ a vydání domácností zpravodajského souboru statistiky rodinných úþtĤ podle typĤ domácností; ke stažení na stránkách ýeského statistického úĜadu: http://www.czso.cz/cz/cisla/3/30/3005014q/data/3005q407.xls [29.4.2002]
- 48 -
Trh bydlení v ýR - financování Na základČ dat ýeského statistického úĜadu jsem vytvoĜila následující modelové typy domácností: x domácnost zamČstnancĤ s dČtmi, x domácnost zemČdČlcĤ, x domácnost samostatnČ výdČleþnČ þinných, x rodina s dČtmi s minimálními pĜíjmy. Sociální skupina domácností je urþena podle sociální pĜíslušnosti osoby v þele domácnosti. To je v úplných rodinách vždy muž, v neúplných vČtšinou rodiþ (je-li ekonomicky aktivní, v opaþném pĜípadČ mĤže být osobou v þele ekonomicky aktivní dítČ). Rodiny s dČtmi s nízkými pĜíjmy jsou statistickým úĜadem vybírány bez ohledu na sociální skupinu osoby v þele, tzn. mohou v nich být zastoupeny i domácnosti, v jejichž þele je osoba nezamČstnaná, invalidní dĤchodce nebo osamČlá matka pobírající rodiþovský pĜíspČvek. V tČchto rodinách se pĜíjem pohybuje na úrovni životního minima. Pro nábor do tohoto souboru její pĜíjem nesmí pĜesáhnout 1,3 násobek životního minima pro danou domácnost a pro setrvání v souboru je podmínkou, aby pĜíjem domácnosti nepĜekroþil dlouhodobČ (více než 2 po sobČ následující mČsíce) 1,4 násobek životního minima. Zvolila jsme pro analýzu zámČrnČ domácnosti s dČtmi, protože pĜedpokládám, že zejména tČchto rodin, zvláštČ pokud jsou dČti malé, se Ĝešení bytové problematiky nejvíce týká a þasto se s ním potýkají jako s velikým problémem. PĜedpokládejme, že dČti v modelových domácnostech jsou ve vČku do 6 let. Následující tabulka nám vyjadĜuje poþet þlenĤ v jednotlivých modelových domácnostech. K tČmto údajĤm jsem došla zaokrouhlením dat ýSÚ na celá þísla.
- 49 -
Trh bydlení v ýR - financování Tabulka þ. 10: Složení modelových domácností Rodina s dČtmi
Domácnosti Poþet þlenĤ
zamČstnancĤ
zemČdČlcĤ
s dČtmi
samostatnČ
s minimálními
þinných
pĜíjmy
celkem
4
3
3
3
ekonomicky aktivních
2
2
2
1
nezaopatĜených dČtí
2
1
1
2
Zdroj: ýeský statistický úĜad, vlastní výpoþty
Na základČ mČsíþních prĤmČrĤ na osobu v Kþ uvádČných ýeským statistickým úĜadem jsem vypoþetla pro jednotlivé domácnosti prĤmČrné þisté mČsíþní pĜíjmy, vklady a splátky pĤjþek. Tyto údaje jsem zaokrouhlila na celé desítky a jsou zaznamenány v tabulce þ. 11. Tabulka þ. 11: ýisté mČsíþní pĜíjmy, vklady a závazky domácnosti v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi
zemČdČlcĤ
Rodina s dČtmi samostatnČ
s minimálními
þinných
pĜíjmy
26 570
19 900
23 080
10 210
ýisté vklady
1 210
800
-
-
Závazky
1 130
560
810
260
ýisté penČžní pĜíjmy 27
Zdroj: ýeský statistický úĜad, vlastní výpoþty
PĜedpokládejme, že þisté vklady (dále pouze „vklady“) jsou vyjádĜením mČsíþních splátek stavebního nebo penzijního spoĜení, pĜípadnČ životního pojištČní. Závazky nám vyjadĜují splátky pĤjþek a splátky za zboží (tzn. mohou to být napĜíklad mČsíþní splátky dĜíve pĜijatých úvČrĤ nebo splátky leasingu). Nyní máme definované þtyĜi modelové domácnosti s jejich þistými mČsíþními pĜíjmy, vklady a závazky.
27
ýisté vklady byly vypoþtítány jako rozdíl mezi vklady a vybranými úspory.
- 50 -
Trh bydlení v ýR - financování 6.2 Metody pro výpoþet maximální výše hypoteþního úvČru Každá banka má svĤj zpĤsob pro posuzování klientĤ. Zpravidla je úzce vázán na poþítaþový software používaný v dané bance a ani její zamČstnanci, kteĜí sjednávají s žadatelem hypoteþní úvČr, vČtšinou do hloubky nerozumí zpĤsobu, jakým funguje. Banky hodnotí bonitu klienta nejen podle jeho finanþní situace, ale zohledĖují i další faktory, jako je napĜíklad vzdČlání, rodinný stav, obor a doba trvání zamČstnání apod. NČkteré banky však pro základní posouzení bonity klienta porovnávají pouze þistý pĜíjem žadatele s jeho výdaji. Ty jsou dány urþitou výší životního minima a dalšími závazky (napĜíklad splátky dĜíve pĜijatých úvČrĤ apod.). Pro analýzu použiji metod 2 rĤzných hypoteþních bank, aby bylo zjevné, jak se promítá rĤzný pĜístup bank k posouzení bonity klienta na výslednou maximální možnou výši úvČru. V pĜedcházející kapitole byly probrány jednotlivé finanþní instituce nabízející hypoteþní úvČr. Pro analýzu budu uvažovat produkt TOP BYDLENÍ ýeské SpoĜitelny (ýS-TOP) a hypoteþní úvČr od ýeskomoravské hypoteþní banky (ýMHB). V úvahu jsou brány úvČrové podmínky shrnuté v tabulce þ. 12. Tabulka þ. 12: ÚvČrové podmínky modelového pĜípadu ýMHB
ýS-TOP
6,9
6,1
5
5
200 000
300 000
Maximální výše úvČru (% hodnoty nemovitosti)
70
90
Doba poskytnutí úvČru (v letech)
20
20
Výše poplatku za zpracování hypotéky (% HÚ)
0,6
0,5
5 000
9 500
Správa úvČru bez/se státní podporou (Kþ/mČsíc)
150/220
95/150
Pojistné za nemovitosti – byt/dĤm (Kþ/mČsíc)
100/250
100/250
Úroková sazba (% p. a) Platnost úrokové sazby (v letech) Minimální výše úvČru (Kþ)
Minimální výše poplatku za zpracování hypotéky (Kþ)
Zdroj: ýeskomoravská hypoteþní banka, a. s., ýeská spoĜitelna, a. s.
- 51 -
Trh bydlení v ýR - financování ýeskomoravská stavební spoĜitelna pro posouzení klienta porovnává jeho þisté mČsíþní pĜíjmy s výdaji. Do tČchto mČsíþních výdajĤ zahrnuje splátky pĤjþek (vþetnČ úrokĤ), pojistky, výživné, leasing, stavební spoĜení, životní pojištČní, pojistné za nemovitost, správu úvČru, životní minimum a minimální rezervu (25% splátky). ýeská spoĜitelna vyhodnocuje finanþní schopnost klienta dvČmi zpĤsoby, pĜitom žadatel o hypoteþní úvČr musí vyhovovat v obou pĜípadech. 1. Od þistých mČsíþních pĜíjmĤ odeþítá životní minimum násobené koeficientem 1,5 a závazky, kterými mohou být napĜíklad splátky dĜíve pĜijatých úvČrĤ, leasing, výživné þi pojistky. Co po tomto odeþtu zbude, mĤže být použito jako mČsíþní splátka hypoteþního úvČru. 2. ýistý mČsíþní pĜíjem je rozdČlen na dvČ poloviny. První je urþena na potĜeby domácnosti. Z druhé jsou hrazeny závazky domácnosti a zbytek je považován jako disponibilní zĤstatek pro splátku úvČru. ObČ instituce pracují s životním minimem dané rodiny. To se Ĝídí aktuálním znČním zákona þ. 463/1991 Sb. ze dne 29. Ĝíjna 1991, o životním minimu. Pro modelové rodiny je momentálnČ životní minimum rovno þástkám uvedeným v následující tabulce. Tabulka þ. 13: Životní minimum modelových domácností v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi
zemČdČlcĤ
10 900
9 210
Životní minimum
Rodiny s dČtmi samostatnČ þinných s minimálními pĜíjmy 9 210
8 580
Zdroj: NaĜízení vlády þ. 333/2001 Sb., ze dne 5. záĜí 2001, kterým se zvyšují þástky životního minima, vlastní výpoþty
Podle výše uvedených zpĤsobĤ se vypoþítá tzv. úvČrová kapacita klienta28. Ta se vydČlí amortizaþním koeficientem. Takto získaná þástka je pak rovna maximální výši hypoteþního úvČru.
28
ÚvČrová kapacita klienta = pĜíjmy – odpoþtová þást (viz. podkapitola 3.5).
- 52 -
Trh bydlení v ýR - financování Amortizaþní koeficient (a) je závislý na dobČ splatnosti hypoteþního úvČru a úrokové sazbČ. Pro splácení úvČru mČsíþními splátkami má koeficient následující podobu:
a
i § i · ¨1 ¸ 12 © 12 ¹ i · § ¨1 ¸ © 12 ¹
t u12
,
t u12
1
kde a je amortizaþní koeficient, i je roþní úroková sazba, t je poþet let splatnosti úvČru.
6.3 Analýza dostupnosti hypoteþního úvČru pro modelové rodiny 6.3.1 ÚvČrová kapacita domácnosti Pro zjištČní maximální výše hypoteþního úvČru je potĜeba nejprve znát tzv. úvČrovou kapacitu, která vyjadĜuje maximální možnou mČsíþní splátku. Proto ji nejprve vypoþítám podle zmínČných dvou metod. PĜedpokládejme, že investicí do nemovitosti, na kterou rodina žádá o úvČr, je koupČ staršího bytu. Neuvažujeme tedy státní podporu a pojištČní nemovitosti bude levnČjší. Tabulka þ. 14 shrnuje výpoþty pro jednotlivé rodiny a to podle metod obou institucí.
- 53 -
Trh bydlení v ýR - financování Tabulka þ. 14: ÚvČrová kapacita domácnosti v Kþ za mČsíc Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi
zemČdČlcĤ
Rodina s dČtmi
samostatnČ s minimálními þinných
pĜíjmy
ýMHB Pojistné za nemovitost (byt 100, dĤm 250)
100
100
100
100
Správa úvČru (150 bez st. p., 220 se st. p.)
150
150
150
150
13 490
10 820
10 270
9 090
2 616
1 816
2 562
224
10 464
7 264
10 248
896
9 090
5 525
8 455
- 2 920
12 155
9 390
10 730
4 845
Výdaje (ŽM + vklady + závazky + + pojistné nem. + správa úvČru) Rezerva (25 % splátky) ÚvČrová kapacita (ýPP – výdaje – rezerva) ýS-TOP 1. ÚvČrová kapacita (ýPP - 1,5ŽM - závazky) 2. ÚvČrová kapacita (ýPP/2 - závazky)
Pozn.: st. p. – státní podpora, ýPP – þistý penČžní pĜíjem, ŽM – životní minimum
MĤžeme si povšimnout, že aþ vycházíme ze stejných þistých pĜíjmĤ, dospČjeme k jiné výši úvČrové kapacity. U ýS-TOP urþuje úvČrovou kapacitu pro danou rodinu vždy ta nižší þástka vypoþtená podle dvou rĤzných postupĤ ýeské spoĜitelny. Pro rodiny s dČtmi s minimálními pĜíjmy je úvČrová kapacita záporná. To znamená, že rodina by nebyla podle pĜístupu ýS schopna splácet jakékoli mČsíþní splátky. Je to zjevné již z pĜedpokladu, že pĜíjmy tČchto rodin dlouhodobČ nepĜekroþí 1,4 násobek životního minima. PĜi výpoþtu však od þistých pĜíjmĤ odeþítáme 1,5 násobek ŽM, proto vždy dostaneme záporné þíslo. Dle metodiky ýMHB stejné rodinČ zbude na splácení úvČru 896 Kþ. Pro každou modelovou rodinu je úvČrová kapacita podle metody ýMHB vyšší.
6.3.2 Maximální výše hypoteþního úvČru z hlediska pĜíjmĤ domácnosti Pro výpoþet maximálnČ dostupného hypoteþního úvČru jsem zvolila 20letou splatnost. Sice rodina zaplatí na rozdíl od kratší doby splatnosti více na úrocích a poplatcích, ale pĜi stejné výši úvČrové kapacity dosáhne na vČtší þástku úvČru. Úroková sazba je dána jednotlivými produkty. U ýMHB uvažujeme 6,9 % p. a. a u ýS-TOP
- 54 -
Trh bydlení v ýR - financování 6,1 % p. a. Díky rozdílným úrokovým sazbám budou i rozdílné amortizaþní koeficienty. Ty jsou 0,00769 pro ýMHB a 0,00722 pro ýS-TOP. Následující tabulka nám ukazuje maximální možnou výši hypoteþního úvČru pro modelové rodiny. MĤžeme si všimnout, že i pĜes nižší úrokovou sazbu u ýS-TOP nedosáhnou domácnosti na stejnou výši úvČru jako u ýMHB. Je to zpĤsobeno nižší úvČrovou kapacitou, která byla pro ýS-TOP vypoþítána podle metody ýeské spoĜitelny. Tabulka þ. 15: Maximální výše úvČru a celková výše splátek v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi
zemČdČlcĤ
Rodina s dČtmi samostatnČ
s minimálními
þinných
pĜíjmy
Výše úvČru (úvČrová kapacita/a) ýMHB
1 360 184
944 225
1 332 107
116 468
ýS-TOP
1 258 633
765 011
1 170 709
-
ýMHB
2 511 360
1 743 360
2 459 520
-
ýS-TOP
2 181 600
1 326 000
2 029 200
-
1 151 176
799 135
1 127 413
-
922 967
560 989
858 491
-
20 let splátek (t*12*mČsíþní splátka)
Úroky za dobu splácení ýMHB ýS-TOP
Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi a samostatnČ þinných mohou dosáhnout hypoteþního úvČru pĜes 1,3 milionu Kþ u ýMHB. U ýS-TOP je to vždy o nČco ménČ. Rodina s dČtmi s minimálními pĜíjmy, jak bylo výše zmínČno, by si u ýeské spoĜitelny nemohla vzít hypoteþní úvČr vĤbec. U ýMHB mi vyšlo, že by mohla získat až 116 468 Kþ. Ovšem ýeskomoravská hypoteþní banka poskytuje hypoteþní úvČry až od 200 000 Kþ. Pro takovouto rodinu je tedy hypoteþní úvČr zcela nedostupný. Z tabulky þ. 15 lze vyþíst celkovou výši splátek, kterou jednotlivé domácnosti za dvacet let zaplatí, a jakou þást ze splátek þiní úroky. U ýMHB se na úrocích zaplatí 84,63 % výše hypoteþního úvČru a u ýS-TOP 73,33 %. To je dáno rozdílnou úrokovou sazbou.
- 55 -
Trh bydlení v ýR - financování 6.3.3 Poplatky KromČ úrokĤ se bance platí rĤzné poplatky. NejvýznamnČjší z nich je poplatek za vyĜízení (posouzení a zpracování) a za správu úvČru. V tabulce þ. 16 jsou uvedeny tyto poplatky. MĤžeme si všimnout, že za správu úvČru zaplatíme u ýMHB po dvaceti letech o 3 200 Kþ více než u ýS-TOP. Poplatek za vyĜízení úvČru, který se platí jednorázovČ pĜi jeho schválení, je vyšší u ýS-TOP i pĜes to, že zde þiní 0,5 procenta ze schválené výše hypoteþního úvČru na rozdíl od 0,6 % u ýMHB. Je to zpĤsobeno stanovenou minimální þástkou poplatku, která je u ýS-TOP 9 500 Kþ a u ýMHB 5 000. Tabulka þ. 16: Poplatky v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi
zemČdČlcĤ
samostatnČ þinných
Správa úvČru po dobu splácení ýMHB
36 000
36 000
36 000
ýS-TOP
22 800
22 800
22 800
ýMHB
8 161
5 665
7 993
ýS-TOP
9 500
9 500
9 500
ýMHB
44 161
41 665
43 993
ýS-TOP
32 300
32 300
32 300
Poplatek za vyĜízení (pouze pĜi schválení)
Poplatky celkem
6.3.4 ZajištČní hypoteþního úvČru a vlastní zdroje financování Nyní víme, jakou výši hypoteþního úvČru mohou banky poskytnout jednotlivým rodinám na základČ jejich výše pĜíjmĤ. Hypoteþní úvČr musí být ze zákona zajištČn zástavním právem k nemovitosti (pĜíp. více nemovitostí), pĜitom jeho hodnota mĤže dosáhnout maximálnČ 70 % bČžné ceny zastavené nemovitosti. Následující tabulka vyþísluje minimální hodnotu nemovitosti, která je potĜeba pro zajištČní vypoþtené výše hypoteþního úvČru. PĜedpokládejme, že bČžná cena nemovitosti, kterou domácnost poĜizuje, je rovna její kupní cenČ a úvČr je zajištČn pouze
- 56 -
Trh bydlení v ýR - financování touto nemovitostí. Potom k její koupi je potĜeba vlastních prostĜedkĤ, které jsou uvedeny v tabulce þ. 17. Tabulka þ. 17: Minimální hodnota zastavené nemovitosti v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi
zemČdČlcĤ
samostatnČ þinných
Minimální hodnota zastavené nemovitosti ýMHB (HÚ*1,43)
1 945 063
1 350 242
1 904 912
ýS-TOP
1 799 845
1 093 965
1 674 114
ýS-TOP pro HÚ = 90 % hodnoty nemovitosti
1 398 481
850 012
1 300 788
ýMHB
584 879
406 017
572 806
ýS-TOP
541 212
328 955
503 405
ýS-TOP (10 % hodnoty nemovitosti)
139 848
85 001
130 079
Vlastní prostĜedky
Pozn.: HÚ – hypoteþní úvČr
Vzhledem k tomu, že u ýS-TOP je hypoteþní úvČr poskytován až do výše 90 % hodnoty nemovitosti, staþí napĜíklad domácnosti zemČdČlcĤ 85 tisíc Kþ vlastních prostĜedkĤ, aby získala hypoteþní úvČr ve výši 765 011 Kþ. Z tČchto prostĜedkĤ si poĜídí nemovitost v hodnotČ 850 012 Kþ, kterou bude zároveĖ úvČr zajištČn. Pokud by stejná nemovitost byla jedinou zástavou a banka by poskytovala úvČr pouze do 70 % bČžné ceny nemovitosti, musela by mít domácnost 255 tisíc Kþ vlastních prostĜedkĤ. Z tohoto pĜíkladu je zjevné, že pokud banka poskytuje hypoteþní úvČr do vyšší þásti z hodnoty zastavené nemovitosti, þiní jej tak dostupnČjším, protože klientovi staþí nižší þástka vlastních prostĜedkĤ. Zbylých 30, resp. 10 procent hodnoty nemovitosti by mČl mít klient již ušetĜeno. ýást vlastních prostĜedkĤ mĤže nahradit jiným než hypoteþním úvČrem, napĜíklad úvČrem ze stavebního spoĜení. Tím si však
o výši jeho splátek snižuje úvČrovou
kapacitu a tedy i maximální možnou výši hypoteþního úvČru. FinanþnČ pak dosáhne na koupi nemovitosti s nižší cenou, než kdyby mČl celých 30, respektive 10 % hodnoty nemovitosti našetĜeno.
- 57 -
Trh bydlení v ýR - financování 6.3.5 Shrnutí Tabulka þ. 18 shrnuje celou analýzu. Vycházela jsem z þistých mČsíþních pĜíjmĤ jednotlivých modelových rodin. Na základČ dvou odlišných metod rĤzných institucí jsem vypoþetla maximální možnou výši hypoteþního úvČru, kterou by dané domácnosti mohli u pĜíslušných bank získat. V této fázi analýzy jsem dospČla k závČru, že pro rodinu s dČtmi s minimálními pĜíjmy je hypoteþní úvČr zcela nedostupný. Dále jsme vypoþítala minimální hodnotu zastavené nemovitosti. PĜedpokladem bylo, že zastavovaná nemovitost je ta, kterou domácnost kupuje, a že odhadnutá cena této nemovitosti je rovna kupní cenČ. Z tohoto jsem vycházela i pĜi výpoþtu potĜebných vlastních zdrojĤ.29 Zajímalo mne, kolik daná domácnost v okamžiku žádosti o úvČr (v jeho maximální možné výši) bude potĜebovat penČz. V tabulce þ. 18 je to vyjádĜeno minimální výší jiných zdrojĤ. V tom je zahrnuto 30 (resp. 10) procent hodnoty nemovitosti a poplatek za posouzení a zpracování hypoteþního úvČru. Avšak toto není zdaleka všechno, co je potĜeba zaplatit. Další nezanedbatelnou þástkou, kterou žadatel o úvČr zaplatí, je napĜíklad poplatek za odhad nemovitosti. Ten se pohybuje ĜádovČ v tisících korunách.
29
Pokud by však odhadnutá hodnota nemovitosti byla vyšší než její kupní cena nebo pokud by domácnost mohla dát do zástavy ještČ další nemovitost, staþilo by jí ménČ vlastních prostĜedkĤ.
- 58 -
Trh bydlení v ýR - financování Tabulka þ. 18: Shrnutí analýzy dostupnosti hypoteþního úvČru v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi
zemČdČlcĤ
samostatnČ þinných
26 570
19 900
23 080
ýMHB
1 360 184
944 225
1 332 107
ýS-TOP
1 258 633
765 011
1 170 709
ýMHB
1 945 063
1 350 242
1 904 912
ýS-TOP
1 398 481
850 012
1 300 788
ýMHB
593 040
411 682
580 798
ýS-TOP
149 348
94 501
139 579
ýisté penČžní pĜíjmy (Kþ/mČsíc) Maximální výše hypoteþního úvČru
Minimální hodnota nemovitosti pro daný úvČr
Minimální výše jiných zdrojĤ
Z analýzy je možné vypozorovat, že pro modelové rodiny (kromČ rodiny s dČtmi s minimálními pĜíjmy) je hypoteþní úvČr dostupný, ale za pĜedpokladu, že má již urþitou sumu penČz naspoĜenou. Velice výhodným zpĤsobem spoĜení je stavební spoĜení. Dostupnost tohoto produktu zanalyzuji v další þásti kapitoly.
- 59 -
Trh bydlení v ýR - financování 6.4 Metoda pro analýzu dostupnosti stavebního spoĜení a úvČru z nČj PĜi výpoþtech jsem se Ĝídila metodou, kterou používá nejvČtší stavební spoĜitelna na trhu, tj. ýeskomoravská stavební spoĜitelna. Následující tabulka shrnuje podmínky stavebního spoĜení u ýMSS. Tabulka þ. 19: Podmínky stavebního spoĜení použité v analýze Úroková sazba z vkladĤ a st. podpory v % p. a.
3
Výše poplatku za uzavĜení smlouvy o SS v % z Cý
1
Minimální mČsíþní vklad v % z Cý
0,5
Poplatek za vedení úþtu v Kþ/rok
160 (40 þtvrtletnČ)
Minimální zĤstatek na úþtu pro pĜidČlení úvČru v % z Cý
50
Výše poplatku za poskytnutí úvČru v % z Cý
0
Úroková sazba z úvČru v % p. a.
6
Minimální splátka úvČru v % z Cý Rychlá varianta
0,7
Standardní varianta
0,5
Dlouhodobá varianta
0,4
Zdroj: ýeskomoravská stavební spoĜitelna, a. s. Pozn.: SS – stavební spoĜení, Cý – cílová þástka
6.4.1 Úroky z vkladĤ a ze státní podpory Úroky z vkladĤ a státní podpory jsou poþítány za pĜedpokladu, že mČsíc má 30 dní a rok 360, tedy konvencí 30/360. PĜipisují se na úþet úþastníka k 31. 12. pĜíslušného roku, ke dni výplaty zĤstatku a ke dni pĜidČlení cílové þástky. Záloha státní podpory je na úþet pĜipisována v dubna nebo kvČtnu následujícího roku. Pokud úþastník ukonþí stavební spoĜení v první polovinČ roku, státní podpora za tento rok mu bude pĜidČlena na podzim daného roku. V modelu poþítám s pĜipsáním zálohy státní podpory vždy k prvnímu kvČtnu. Výše úspor po pČti letech nezáleží pouze na mČsíþní splátce, ale také na tom, kdy (v jakém mČsíci) zaþal úþastník spoĜit, spoĜí-li pravidelnČ, nebo nárazovČ vkládá vČtší úložky. Od tČchto faktorĤ se totiž odvíjí výše pĜipsaných úrokĤ. V modelu pĜedpokládám, že rodina uzavĜela stavební spoĜení k 1. 1. a splátky ukládá pravidelnČ vždy k prvnímu dni daného mČsíce. Úhrada za uzavĜení smlouvy a úhrada za vedení úþtu jsou splaceny mimoĜádnými vklady. PĜi takovémto zpĤsobu - 60 -
Trh bydlení v ýR - financování spoĜení bude mít po pČti letech buć možnost uspoĜenou þástku s úroky i státní podporou vybrat k jakýmkoli úþelĤm, nebo požádat o pĜidČlení úvČru ze stavebního spoĜení. Ten mĤže být maximálnČ ve výši rozdílu cílové þástky a úspor. To vychází ze zákonem daného vztahu: cílová þástka = vklady + státní podpora + úroky + úvČr
6.4.2 Bonita úþastníka stavebního spoĜení SpoĜitelna kontroluje bonitu úþastníka stavebního spoĜení následovnČ. Od þistých mČsíþních pĜíjmĤ odeþte závazky (napĜíklad mČsíþní splátky pĤjþek, úvČru ze stavebního spoĜení, jiných úvČrĤ, výživné, úroky z meziúvČru). Výsledná þástka by mČla být alespoĖ rovna životnímu minimu dané domácnosti. Banka požaduje rezervu 0, 10, 20 nebo 30 % þistých mČsíþních pĜíjmĤ. Poþet procent závisí na výši úvČru a jestli úþastník stavebního spoĜení žádá o klasický nebo pĜeklenovací úvČr. Protože jsem chtČla spoþítat maximální þástku, kterou mĤže domácnost využít ke spoĜení, postupovala jsem následovnČ. ýisté mČsíþní pĜíjmy jsem snížila o 10 %, odeþetla od nich životní minimum a stávající závazky rodiny. Zbyla þástka, kterou domácnost mĤže použít ke splácení úvČru ze stavebního spoĜení nebo pĜípadnČ jako splátky stavebního spoĜení. Tyto þástky jsou pro jednotlivé typy domácností zaznamenány v tabulce þ. 20. Tabulka þ. 20: MČsíþní disponibilní zĤstatek domácností v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ
zemČdČlcĤ
s dČtmi Disponibilní zĤstatek
11 883
8 140
Rodina s dČtmi samostatnČ
s minimálními
þinných
pĜíjmy
10 752
349
Jak bylo již uvedeno v podkapitole 2.6, pro domácnosti, které mohou spoĜit více než 18 000 Kþ roþnČ (tj. 1 500 mČsíþnČ), je výhodné rozložit vklady do více smluv o stavebním spoĜení a to na jednotlivé þleny domácnosti.
- 61 -
Trh bydlení v ýR - financování 6.5 Analýza dostupnosti stavebního spoĜení PĜedpokládejme, že pokud na to domácnosti mají, spoĜí mČsíþnČ na každého þlena rodiny 1 500 Kþ. Poplatky za uzavĜení smlouvy o stavebním spoĜení a za vedení úþtu jsou hrazeny mimoĜádnými splátkami. Vypoþítala jsem mČsíþní
splátky
stavebního spoĜení pro celou domácnost, celkové úspory po pČti letech a cílovou þástku (vždy na jednu smlouvu a pro celou domácnost). Všechny tyto þástky jsou shrnuty v tabulce þ. 21. PĜíklad celého výpoþtu pro jednu smlouvu s mČsíþními vklady 1 500 Kþ je uveden v pĜíloze þ. 4. Cílová þástka se sjednává v celých tisících. MinimálnČ þiní 40 000 Kþ. Vzhledem k tomu, že pro získání úvČru ze stavebního spoĜení je tĜeba mít v rozhodný den30 naspoĜeno alespoĖ 50 % cílové þástky, urþila jsem její výši jako dvojnásobek þástky, která byla 31. Ĝíjna pátého roku na spoĜícím úþtu. Tabulka þ. 21: Stavební spoĜení modelových domácností (v Kþ) Domácnosti zamČstnancĤ
zemČdČlcĤ
s dČtmi Disponibilní zĤstatek
11 883
8 140
Rodina s dČtmi samostatnČ
s minimálními
þinných
pĜíjmy
10 752
349
4
3
3
na 1 smlouvu
1 500
1 500
1 500
349
v domácnosti celkem
6 000
4 500
4 500
349
na jedné smlouvČ
220 000
220 000
220 000
51 000
celkem
880 000
660 000
660 000
51 000
na jedné smlouvČ
119 490
119 490
119 490
27 820
na všech smlouvách domácnosti
477 960
358 470
358 470
27 820
Poþet smluv o SS v domácnosti
1
MČsíþní vklad
Cílová þástka
Úspory po pČti letech
Pozn.: SS – stavební spoĜení
30
Rozhodný den je vždy poslední den mČsíce, který pĜedchází tĜi mČsíce pĜed mČsícem pĜidČlení cílové þástky. K rozhodnému dni by mČl úþastník spoĜit minimálnČ 21 mČsícĤ, mít naspoĜeno alespoĖ 50 % cílové þástky a dosáhnout urþité výše hodnotícího þísla (u ýMSS je to 64).
- 62 -
Trh bydlení v ýR - financování Pro výpoþet úspor po pČti letech jsem pĜedpokládala, že rodina již po rozhodném dni nespoĜí a pouze þeká na pĜidČlení cílové þástky. Za tu dobu se jí úroþí zĤstatek na úþtu. Úspory po pČti letech uvedené v tabulce þ. 21 vyjadĜují zĤstatek na úþtu k 31. lednu šestého roku od poþátku spoĜení a státní podporu za pátý a šestý rok. Tyto dvČ státní podpory mohou buć umoĜit následný úvČr, nebo je spoĜitelna pĜipíše na jakýkoli jiný úþastníkĤv úþet. StavebnČ spoĜit na každého þlena domácnosti si mohou dovolit všechny modelové domácnosti, kromČ rodiny s dČtmi s minimálními pĜíjmy. Té mČsíþnČ zbývá pouze 349 Kþ, proto tuto þástku bude ukládat pouze na jednu smlouvu. Kdyby tuto þástku chtČla rozdČlit do 3 smluv, tak by platila zbyteþnČ další dva poplatky za vedení úþtu, avšak žádný užitek by jí takovéto rozložení splátek nepĜineslo. Narozdíl od ostatních domácností, které dosáhnou vČtšího výnosu v pĜípadČ, kdy budou mít napĜíklad 3 smlouvy o stavebním spoĜení po 1 500 Kþ namísto jedné s mČsíþním vkladem 4 500 Kþ. Následující tabulka nám ukazuje jakého výnosu dosáhli domácnosti po pČti letech spoĜení a kolik zaplatily na poplatcích (za všechny smlouvy dohromady). Tabulka þ. 22: Výnosy a poplatky domácností po pČti letech spoĜení v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi
zemČdČlcĤ
Rodina s dČtmi samostatnČ
s minimálními
þinných
pĜíjmy
129 960
97 470
97 470
7 578
Poplatky za uzavĜení smluv
8 800
6 600
6 600
510
Poplatky za vedení úþtĤ
3 200
2 400
2 400
800
Výnos
Poplatek za uzavĜení smlouvy þiní 1 % z cílové þástky. Toto je jediná suma penČz, kterou rodina potĜebuje mít na poþátku spoĜení. Je to menší þástka než 2 mČsíþní vklady, proto by mČla být pro úþastníka stavebního spoĜení únosná. StavebnČ spoĜit mĤže každá domácnost, které zbývají volné prostĜedky. PĜi investici do stavebního spoĜení využije nejen státní podpory, ale i pomČrnČ vysokých úrokových sazeb z vkladĤ a státní podpory. - 63 -
Trh bydlení v ýR - financování 6.6 Analýza dostupnosti úvČru ze stavebního spoĜení PĜedpokládala jsem, že modelové domácnosti stavebnČ spoĜí a po pČti letech využijí úvČr ze stavebního spoĜení na Ĝešení jejich bytové situace. Cílovou þástku jsem proto zámČrnČ zvolila vždy dvojnásobnou vzhledem k stavu na úþtu stavebního spoĜení k rozhodnému dni. Ten byl 31. Ĝíjna pátého roku spoĜení. Cílová þástka tak mĤže být vyplacena již na konci ledna šestého roku od uzavĜení smlouvy.
6.6.1 Výše finanþního zatížení splátkami úvČru Nyní si ukážeme, jak úvČr ze stavebního spoĜení zatíží jednotlivé domácnosti. PĜedpokládejme, že dosáhly k 31. Ĝíjnu pátého roku spoĜení pĜíslušného hodnotícího þísla. Pak mají nárok na úvČr ze stavebního spoĜení. Ten jim bude pĜipsán na úþet 3 mČsíce po rozhodném dni. Modelovým domácnostem byla dne 31. ledna šestého roku po uzavĜení smlouvy o stavebním spoĜení pĜidČlena cílová þástka v hodnotČ 880, respektive 660 nebo 51 tisíc Kþ. Z tČchto penČz þást byla již naspoĜena. Na zbytek jim byly poskytnuty úvČry, jejichž výše je uvedena v tabulce þ. 23. Tabulka þ. 23: Výše úvČru a jeho mČsíþních splátek v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi
zemČdČlcĤ
Rodina s dČtmi
samostatnČ
s minimálními
þinných
pĜíjmy
Cílová þástka celkem (Cý)
880 000
660 000
660 000
51 000
Stav úþtu ke dni pĜidČlení Cý
454 368
340 776
340 776
26 749
z jedné smlouvy
106 408
106 408
106 408
24 251
ze všech smluv v domácnosti
425 632
319 224
319 224
24 251
Splátka úvČru v rychlé variantČ
1 540
1 540
1 540
357
Splátka úvČru ve standardní variantČ
1 100
1 100
1 100
255
Splátka úvČru v dlouhodobé variantČ
880
880
880
204
Splátky úvČru v rychlé variantČ
6 160
4 620
4 620
357
Splátky úvČru ve standardní variantČ
4 400
3 300
3 300
255
Splátky úvČru v dlouhodobé variantČ
3 520
2 640
2 640
204
Nárok na úvČr ze stavebního spoĜení
MČsíþní splátka úvČru
Zatížení domácnosti splátkami úvČrĤ
- 64 -
Trh bydlení v ýR - financování Pokud domácnost spoĜila v rychlé variantČ, mČsíþní splátka úvČru þiní 0,7 % cílové þástky a bude vyšší, než kolik þinily mČsíþní vklady. Celkové finanþní zatížení domácnosti bude vyšší. Rodina s dČtmi s minimálními pĜíjmy však nemá dostatek disponibilních prostĜedkĤ na splácení takto vysokých splátek úvČru. Bude muset spoĜit ve standardní nebo dlouhodobé variantČ. PĜi stejné výši vkladĤ a cílové þástce však dosáhne pĜíslušného hodnotícího þísla pozdČji, bude jí pozdČji pĜipsán úvČr a vyplacena cílová þástka.
6.6.2 Doba zatížení splátkami úvČru Zajímalo mne, na jak dlouho zatíží domácnost splácení úvČru ze stavebního spoĜení. Záleží na nČkolika faktorech: x na zvolené variantČ spoĜení (podle toho úþastník splácí 0,7 nebo 0,5 nebo 0,4 % cílové þástky), x na skuteþném stavu penČz na úþtu v okamžiku pĜidČlení úvČru, x jestli je úvČr splácen v pravidelných mČsíþních splátkách. Výhodou úvČru ze stavebního spoĜení je možnost kdykoliv zaplatit mimoĜádné splátky. Tím se buć zkrátí doba splácení nebo, pokud úþastník provede jednorázovou splátku ve výši alespoĖ jedné pČtiny zĤstatku úvČru, mĤže požadovat snížení mČsíþní splátky úmČrnČ k novému zĤstatku úvČru pĜi nezmČnČné lhĤtČ splatnosti. MimoĜádnou splátkou vždy dosáhne snížení celkovČ placených úrokĤ. Pro výpoþet maximální doby splatnosti (t) jsem pĜedpokládala, že na úþtu stavebního spoĜení je 50 % cílové þástky a úvČr je splácen pravidelnČ bez jakýchkoli mimoĜádných splátek. Ze vzorce pro amortizaþní koeficient jsem si vyjádĜila t:
t
· § ¨ a*2 ¸ ¸ log¨ ¨ a*2 1 ¸ ¸ ¨ 1 12 ¹ , © i · 12 § log¨1 ¸ © 12 ¹
kde t je maximální poþet let splácení úvČru, a je amortizaþní koeficient (urþité procento z cílové þástky dle varianty spoĜení), i je roþní úroková sazba. - 65 -
Trh bydlení v ýR - financování Maximální doba, kdy bude domácnost zatížena úvČrem ze stavebního spoĜení je 7 let a 5 mČsícĤ pro rychlou variantu, 11 let a 7 mČsícĤ pro standardní a 16 let a 5 mČsícĤ pro dlouhodobou variantu.
6.6.3 Úroky a poplatky Za pĜidČlení úvČru ze stavebního spoĜení žádné poplatky v našem pĜípadČ nejsou. Domácnost bude hradit pouze poplatky za vedení úþtu. Jejich výše za dobu splácení úvČru je uvedena v tabulce þ. 24. PĜedpokládám zde maximální dobu splácení úvČru pro jednotlivé varianty, proto jsou i uvedené poplatky ve své maximální výši. U rodiny s dČtmi s minimálními pĜíjmy neuvažuji rychlou variantu, protože na to za daných podmínek finanþnČ nemá. Za stejných pĜedpokladĤ jsou vypoþteny celkové splátky úvČru a výše úrokĤ, které jsou ve splátkách zahrnuty. Pokud domácnost splácí úvČr v rychlé variantČ, zaplatí na úrocích 24 % z výše úvČru, 39 a 58 procent v pĜípadČ standardní a dlouhodobé varianty. Tabulka þ. 24: Úroky a poplatky z úvČru ze stavebního spoĜení v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ
Rodina s dČtmi samostatnČ
s minimálními
s dČtmi
zemČdČlcĤ
þinných
pĜíjmy
Rychlá varianta
545 698
409 273
409 273
-
Standartní varianta
611 493
458 620
458 620
35 439
Dlouhodobá varianta
692 229
519 171
519 171
40 118
Rychlá varianta
120 066
90 049
90 049
-
Standartní varianta
185 861
139 396
139 396
10 973
Dlouhodobá varianta
266 597
199 947
199 947
15 652
Rychlá varianta
4 800
3 600
3 600
Standartní varianta
7 520
5 640
5 640
1 880
10 560
7 920
7 920
2 640
Celkové splátky úvČru
CelkovČ zaplacené úroky
CelkovČ zaplacené poplatky
Dlouhodobá varianta
- 66 -
-
Trh bydlení v ýR - financování 6.6.4 ZajištČní úvČru ze stavebního spoĜení Výhodou úvČru ze stavebního spoĜení
je to, že nutnČ nemusí být zajištČn
zástavním právem k nemovitosti. VČtšina stavebních spoĜitelen má urþenou urþitou hranici, do které poskytuje úvČr bez zajištČní. Nad ní postaþuje ruþitel (jeden nebo více) nebo zajištČní pohledávkou. Zástava nemovitosti se požaduje až pĜi vyšších þástkách úvČru. (NapĜíklad u ýeskomoravské stavební spoĜitelny je nutné zajištČní úvČru nemovitostí nebo pohledávkou od pĤl milionu Kþ.) Vezme-li si domácnost úvČr ze stavebního spoĜení do 150 tisíc Kþ vþetnČ, jak je tomu u rodiny s dČtmi s minimálními pĜíjmy, je jí úvČr poskytnut bez zajištČní. Do 300 000 Kþ staþí buć jeden ruþitel nebo pohledávka nebo nemovitost. V pĜípadČ úvČrĤ domácnosti zemČdČlcĤ a samostatnČ þinných, které pro jednotlivé rodiny þiní 319 224 Kþ, budou již potĜeba 2 ruþitelé nebo opČt pohledávka þi nemovitost. Protože úvČry domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi jsou dohromady mezi 400 a 500 tisíci Kþ, bude potĜebovat k zajištČní všech svých úvČrĤ 3 ruþitele nebo pohledávku nebo nemovitost. RĤzné zpĤsoby zajištČní se mohou vždy kombinovat. Úþastníci si nemusejí brát úvČr v jeho maximální možné výši. Mohou požádat o nižší výši úvČru, tak se dostanou do ménČ rizikové skupiny a bude jim k zajištČní úvČru staþit menší poþet ruþitelĤ. Vždy je možné použít zástavního práva k nemovitosti. Pokud však domácnost uvažuje i o hypoteþním úvČru jako zpĤsobu, jak dále financovat investici do nemovitosti, je výhodnČjší zajišĢovat úvČr ze stavebního spoĜení ruþitelem þi pohledávkou. V opaþném pĜípadČ se snižuje úvČrovatelnost dané nemovitosti.
6.6.5 Finanþních náklady stavebního spoĜení s následným úvČrem Zajímalo mne, jak je stavební spoĜení a úvČr z nČj nákladný. Úþastník stavebního spoĜení nejprve spoĜí, jsou mu pĜipisovány úroky a státní podpora, musí uhradit poplatek za uzavĜení smlouvy a platit poplatky za vedení úþtu. Když si vezme úvČr, musí z nČj splácet úroky a dále hradit poplatky za vedení úþtu. Ze zákona je možné úroky z úvČru ze stavebního spoĜení odeþíst ze základu danČ fyzických osob a
- 67 -
Trh bydlení v ýR - financování tím snížit daĖové zatížení rodiny. PĜi kalkulaci nákladĤ na úvČr jsem poþítala i s touto úsporou na daních. Kalkulace je shrnuta v tabulce þ. 25. Tabulka þ. 25: Kalkulace výnosĤ a nákladĤ stavebního spoĜení v Kþ Domácnosti zamČstnancĤ s dČtmi
zemČdČlcĤ
Rodina s dČtmi
samostatnČ
s minimálními
þinných
pĜíjmy
Výnosy za 5 let spoĜení úroky z vkladĤ a státní podpory
34 368
25 776
25 776
2 014
státní podpora
95 592
71 694
71 694
5 564
-8 800
-6 600
-6 600
-510
za pČt let spoĜení
-3 200
-2 400
-2 400
-800
za dobu splácení úvČru
-4 800
-3 600
-3 600
-1 880
-120 066
-90 049
-90 049
-11 188
Úspora na daních (20, resp. 15 % úrokĤ)
24 013
13 507
13 507
1 678
Celkový výsledek kalkulace
17 107
8 328
8 328
-5 122
Poplatky za uzavĜení smlouvy Poplatky za vedení úþtu
Úroky z úvČru ze stavebního spoĜení
Z kalkulace mĤže pozorný þtenáĜ vysledovat nČkolik dĤležitých vČcí: 1. Rodina s nízkými pĜíjmy, která si mĤže dovolit pouze nižší mČsíþní úložky, nevyužije celého roþního maxima státní podpory na jednoho úþastníka stavebního spoĜení (tj. 4 500 Kþ). 2. Úroky, které se poþítají jak z vkladĤ, tak z pĜipsané státní podpory budou také nižší. 3. Rodina, která má nižší pĜíjmy si bude muset vzít buć nižší úvČr, nebo spoĜit a þerpat úvČr ve standardní nebo dlouhodobé variantČ. To by pro ni znamenalo delší dobu spoĜit a splácení úvČru by se roztáhlo na delší období. V tom pĜípadČ sice získá více úrokĤ ve fázi spoĜení a bude ji celkovČ pĜipsána vČtší státní podpora, než kdyby spoĜila v rychlé variantČ, ale zaplatí více na úrocích z úvČru. 4. Na možnosti odeþíst si úroky ze základu danČ z pĜíjmu fyzických osob vydČlá nejvíce ten, kdo má na to, aby si pĤjþil více, a ten, kdo se pohybuje ve vyšším daĖovém pásmu. Z toho je zjevné, že tato státní podpora je motivací zejména pro obþany s vyššími pĜíjmy. ObdobnČ je tomu se státní podporou, kterou v plné výši využijí úþastníci stavebního spoĜení s vyššími pĜíjmy.
- 68 -
Trh bydlení v ýR - financování 5. Pro rodiny, které mají na to, aby spoĜily v rychlé variantČ, se stavební spoĜení s následným úvČrem stává velice výhodnou investicí. PĜi porovnání výnosĤ a nákladĤ se dospČje k celkovým þistým výnosĤm. To znamená, že úþastník stavebního spoĜení na tom vydČlá. Na druhou stranu, pokud má domácnost málo financí a spoĜí proto ve standardní nebo dlouhodobé variantČ, dosahuje pĜi využití tohoto finanþního produktu jistých þistých nákladĤ.
- 69 -
Trh bydlení v ýR - financování
7. ZávČr V práci jsem se podrobnČ vČnovala dvČma základním finanþním produktĤm, které slouží k bydlení, stavebnímu spoĜení a hypoteþnímu úvČru. StČžejním bodem pak byla jejich analýza. Z provedené analýzy bylo zjevné, že náklady na úvČr ze stavebního spoĜení jsou v porovnání s hypoteþním úvČrem nižší. Platí se totiž rozhodnČ menší mČsíþní poplatky za vedení úþtu a nČkteré stavební spoĜitelny (ýeskomoravská stavební spoĜitelna, Raiffeisen a Všeobecná stavební spoĜitelna Komerþní banky) nepožadují poplatek za poskytnutí úvČru. V obou pĜípadech je možné odeþíst nákladové úroky (úroky z úvČru ze stavebního spoĜení i úroky z hypoteþního úvČru) ze základu danČ z pĜíjmu fyzických osob. Stavební spoĜitelny si nekladou tak vysoké nároky na bonitu klienta, jako hypoteþní banky. Na druhou stranu úþastník stavebního spoĜení musí naspoĜit minimálnČ 50 (resp. 40) % cílové þástky, než dostane úvČr ze stavebního spoĜení. PĜeklenovací úvČr si mĤže vzít již pĜi naspoĜení 20 % cílové þástky. Tento úvČr je však dražší než klasický úvČr ze stavebního spoĜení. Pro zajištČní úvČru ze stavebního spoĜení není vždy nutné zástavní právo k nemovitosti, jak je tomu u hypoteþního úvČru. Toho se dá využít, jak bylo popsáno v podkapitole 4.2. Domácnost bude financovat investici do nemovitost z þásti vlastními úsporami (vklady, úroky a státní podporou stavebního spoĜení), z þásti úvČrem ze stavebního spoĜení a zbytek hypoteþním úvČrem. Vždy pokud chce rodina získat úvČr, musí doložit, že jej bude schopná splácet, a mít již naspoĜeno urþitou sumu penČz. Je to obrana bankovních ústavĤ proti morálnímu hazardu. Vždy, pokud klient vloží do investice alespoĖ þást svých vlastních prostĜedkĤ, bude mít zájem na tom, aby probČhla celkovČ v poĜádku. ZároveĖ banky potĜebují mít jistotu, že klient bude schopen v následujících letech úvČr splácet. - 70 -
Trh bydlení v ýR - financování Pokud by napĜíklad hypoteþní banky poskytovaly úvČry v celé výši hodnoty nemovitosti, mohlo by se snadno stát následující. Klient by úvČr použil na koupi domu, kterým by zároveĖ byl zajištČn hypoteþní úvČr, a nastČhoval by se do nČj. Po té by nebyl schopen hradit splátky úvČru. Banka v pĜípadČ platební neschopnosti klienta mĤže využít zástavy, zabavit nemovitost a prodat ji. To však trvá minimálnČ nČkolik mČsícĤ. Klient bydlí po nČkolik mČsícĤ v pČkném novém bytČ a nevadí mu, že o nemovitost pĜijde, protože do ní neinvestoval žádné vlastní prostĜedky (pomineme-li poplatky spojené s vyĜízením úvČru). Banky jsou komerþní instituce, které chtČjí dosahovat zisku a nemají zájem na podobném chování svých klientĤ, a proto se proti nČmu brání. Výsledkem této obrany proti morálnímu hazardu je skuteþnost, že pokud chce nČkdo investovat do nemovitosti, vždy na to musí mít dostatek penČz, aĢ naspoĜených v prĤbČhu spoĜící fáze stavebního spoĜení, nebo ušetĜených jiným zpĤsobem.
- 71 -
Trh bydlení v ýR - financování
PĜílohy
PĜíloha þ. 1: Porovnání produktĤ jednotlivých stavebních spoĜitelen PĜíloha þ. 2: Porovnání hypoteþních úvČrĤ u jednotlivých bank PĜíloha þ. 3: Data
domácností
použitá
pro
analýzu
dostupnosti
finanþních produktĤ PĜíloha þ. 4: Kalkulace stavebního spoĜení s mČsíþním vkladem 1 500 Kþ a 3% úrokovou sazbou
- 72 -
PĜíloha þ. 1: Porovnání produktĤ jednotlivých stavebních spoĜitelen
ýMSS Rychlá varianta Standartní varianta Dlouhodobá varianta HYPO Nadstandard 1,0 Nadstandard 1,6 Raiffeisen R - 01 Obnova S - 01 Domov D - 01 Jistota M - 01 Budoucnost*) SSýS Rychlá varianta Standartní varianta VSS Rychlá varianta Standartní varianta Pomalá varianta Wüstenrot Optimální speciální Optimální normální Optimální finanþní
Minimální zĤstatek na úþtu pro pĜidČlení úvČru
Výše poplatku za poskytnutí úvČru
Úroková sazba z úvČru
Minimální splátka úvČru
Úroková sazba z meziúvČru
v Kþ/rok 160 (40 þtvrtletnČ)
v % z Cý 50
v % z Cý 0
v % p. a. 6
v % z Cý
v % p. a. 6,3 - 7,9
0,3
180
40
0,7 0,5 0,5 0,3
45 þtvrtletnČ 45 þtvrtletnČ 45 þtvrtletnČ zdarma
40 40 50 50
200
50
Úroková sazba z vkladĤ a st. podpory
ZvýhodnČní v pĜípadČ neþerpání úvČru
Výše poplatku za uzavĜení smlouvy o SS
Minimální mČsíþní vklad
Poplatek za vedení úþtu
v % p. a. 3
v % p. a. -
v % z Cý 1
v % z Cý 0,5
2 1
1 1,6
1 1
1 1 1 0,75
-
1 (max. 10 000,--)
3
3
3
-
1
0,5
180
40
2 (min. 200 Kþ)
4,9
0
6
0,7 0,5 0,4 1% z úvČrového dluhu
6,5 - 9,5
5,9 - 9,9 0,7 0,5 0,38 0,3
0,3 (min. 300,--) (max. 900,--) 0
)
6,5 - 9**
5,5 0,65 0,55 6
6,4 - 9,7 0,75 0,6 0,45
2 (nebo 3)
***)
1
0,5
180 50 50 40
2 (min. 100 Kþ)
5 (nebo 6)
*) Tarif je urþen pro dČti a mládež do 25 let. **) ZvýhodnČní o 0,5 proc.bodu pro poĜízení vlastního bydlení v celkové výši pĜeklenovacího úvČru od 300 000 Kþ vþetnČ a pro privatizaci bez omezení výše úvČru. ***) MimoĜádný úrok ve výši 40 % z þástky úrokĤ (k okamžiku vyplacení uspoĜené þástky pĜi jejím úroþení 3 % p.a. a trvání spoĜení 7 let).
Zdroj: Informaþní materiály, webové stránky a zamČstnanci bank
6,4 - 8,7 0,5 0,6 0,7
PĜíloha þ. 2: Porovnání hypoteþních úvČrĤ u jednotlivých bank
v Kþ -
Úroková sazba v% 6,9
Platnost úrokové sazby v letech 1, 5
Doba poskytnutí úvČru v letech 5 - 25
90
-
6,1
5
10 - 20
200 000
70
3 000 000
ýMHB - Progres GE
200 000 300 000
70 85 (koupČ) 70 (výstavba)
HVB
400 000
85
KB - Klasik
200 000
70
-
KB - Plus
200 000
90
-
Raiffeisenbank ŽB
250 000 300 000
70 70
10 000 000 -
Min. výše úvČru v Kþ -
v % h. n. 90
ýS - TOP
300 000
ýMHB
ýS - Klasický
Max. výše úvČru
6,2; 6,9; 7,4 5 7,5; 8,2; 8,7 1 PRIBOR + odchylky (1,1; 1,9; 2,6) **) 3 000 000 6,9 5 5 000 000 od 6,09 1 od 6,39 2 od 6,79 do 9 5 7 - 7,5 1 - 10 6,49 -6,79 6,52 -6,82 8,08 - 8,38 8,41 - 8,71 6,1 - 7,7 5,7-7,1 6,4-7,9 6,7-8,2
Pozn.: st.p. - státní podpora; h. n. - hodnota nemovitosti *) 0,5 % pro pĜípad þerpání hypoteþního úvČru do 6 mČsícĤ **) Jednoroþní PRIBOR + odchylky dle bonity klienta, které se po pČti letech pĜehodnocují
Zdroj: Informaþní materiály, webové stránky a zamČstnanci bank
1 5 1 5 5 1 3 5
5 - 30
20 5 - 20
Výše poplatku za Správa úvČru zpracování hypotéky bez/se st. p. v % HÚ min. (Kþ) max. (Kþ) v Kþ/mČsíc *) 0,5 3 000 20 000 95/150 1 6 000 30 000 0,5 9500 20000 1 9500 30000 0,8 (výstavba) 6 000 25 000 150/220 0,6 (koupČ) 5 000 20 000
VČk klienta v letech -
splaceno do 65
0,7
5 000
20 000
200/200
do 36 do 57 splaceno do 65
5 - 30 (koupČ) max. 20 (výstavba) 5 - 30
1
10 000
-
zdarma
splaceno do 65
0,8
400
25 000
80/150
splaceno do 63
5 - 20 5 - 20
0,6 0,9
5 000 3 000
-
100/150 100/200
splaceno do 62 spl. do dĤch vČku výjimka pĜíjmy z pronájmu
PĜíloha þ. 3: Data domácností použitá pro analýzu dostupnosti finanþních produktĤ Tab. 7
Složení domácností, pĜehled pĜíjmĤ a vydání domácností zpravodajského souboru statistiky rodinných úþtĤ podle typĤ domácností (mČsíþní prĤmČry na osobu v Kþ) Odhad za prĤmČrnou domácnost
zamČstnancĤ bez dČtí
celkem
Domácnosti zemČdČlcĤ s dČtmi
samostatnČ þinných
1. - 4. þtvrtletí 2001
dĤchodcĤ
Rodiny s dČtmi s minimálními pĜíjmy
Poþet domácností PrĤmČrný poþet na domácnost: þlenĤ ekonomicky aktivních nezaopatĜených dČtí nepracujících dĤchodcĤ spotĜebních jednotek
3184
1768
734
1035
292
435
690
445
2,48 1,17 0,71 0,47 1,95
2,80 1,60 0,96 0,08 2,14
1,76 1,58 0,00 0,14 1,53
3,54 1,62 1,63 0,03 2,57
3,08 1,70 1,10 0,11 2,32
3,16 1,74 1,16 0,05 2,37
1,48 0,00 0,00 1,47 1,33
3,60 0,94 2,04 0,06 2,53
HRUBÉ PENċŽNÍ PěÍJMY CELKEM PĜíjmy ze závislé þinnosti PĜíjmy z podnikání Sociální pĜíjmy Ostatní pĜíjmy
8811 6054 605 1771 381
9572 8180 77 872 442
13778 11910 120 1229 519
8088 6864 62 747 415
7936 6344 336 967 288
8258 2625 4691 611 331
6810 234 5 6347 223
3709 1925 290 1277 217
ýisté penČžní pĜíjmy celkem
7511
7801
11087
6641
6635
7693
6772
3405
438
453
526
427
610
398
362
446
HRUBÁ PENċŽNÍ VYDÁNÍ CELKEM z toho: daĖ z pĜíjmĤ zdravotní a sociální pojištČní
8322 575 725
8906 784 987
12392 1255 1436
7677 618 829
7631 535 766
8136 256 309
6733 36 1
3724 74 230
ýistá penČžní vydání celkem Potraviny, nápoje, veĜejné stravování PrĤmyslové zboží Služby Platby a jiná vydání
7021 1884 2288 2104 746
7135 1842 2422 2117 753
9701 2476 3234 2880 1110
6230 1619 2135 1848 628
6330 1644 2361 1496 829
7571 1886 2716 2273 696
6696 2150 1547 2256 743
3420 1161 845 1210 205
299
271
649
138
341
222
460
63
3280 3645 158 253
4038 4564 191 304
5437 6598 184 367
3544 3847 193 282
2601 2868 167 186
2576 2562 143 270
1219 1216 38 63
1046 968 40 88
NATURÁLNÍ PěÍJMY
NATURÁLNÍ VYDÁNÍ BILANýNÍ POLOŽKY Vybrané úspory Vklady PĜijaté pĤjþky, nákup na splátky Splátky pĤjþek, splátky za zboží
Zdroj: ýeský statistický úĜad, Kód publikace: 3005-01, Tab. 7: Složení domácností, pĜehled pĜíjmĤ a vydání domácností zpravodajského souboru statistiky rodinných úþtĤ podle typĤ domácností; ke stažení na stránkách ýeského statistického úĜadu: http://www.czso.cz/cz/cisla/3/30/3005014q/data/3005q407.xls [29.4.2002]
PĜíloha þ. 4: Kalkulace stavebního spoĜení s mČsíþním vkladem 1 500 Kþ a 3% úrokovou sazbou Po 5 letech v lednu: celkem:
Rok 1
1 2
2 3
3 4
4 5
R
5 6
MČsíc
MČsíþní vklad 1 500,00
Vklad 1. v mČsíci 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 1 500,00 18 000,00 13 1 500,00 14 1 500,00 15 1 500,00 16 1 500,00 17 1 500,00 18 1 500,00 19 1 500,00 20 1 500,00 21 1 500,00 22 1 500,00 23 1 500,00 24 1 500,00 18 000,00 25 1 500,00 26 1 500,00 27 1 500,00 28 1 500,00 29 1 500,00 30 1 500,00 31 1 500,00 32 1 500,00 33 1 500,00 34 1 500,00 35 1 500,00 36 1 500,00 18 000,00 37 1 500,00 38 1 500,00 39 1 500,00 40 1 500,00 41 1 500,00 42 1 500,00 43 1 500,00 44 1 500,00 45 1 500,00 46 1 500,00 47 1 500,00 48 1 500,00 18 000,00 49 1 500,00 50 1 500,00 51 1 500,00 52 1 500,00 53 1 500,00 54 1 500,00 55 1 500,00 56 1 500,00 57 1 500,00 58 1 500,00 59 0,00 60 0,00 31. pros. 15 000,00 leden 0,00 St.podpora za 5. rok St.podpora za 6. rok 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Úroky Státní podpora VnitĜní míra výnosnosti 8 592,24 18 000,00 10,71% 8 592,24 23 898,06 11,80%
Úroky 3,75 7,50 11,25 15,00 18,75 22,50 26,25 30,00 33,75 37,50 41,25 45,00 292,50 49,48 53,23 56,98 60,73 75,73 79,48 83,23 86,98 90,73 94,48 98,23 101,98 931,28 108,06 111,81 115,56 119,31 134,31 138,06 141,81 145,56 149,31 153,06 156,81 160,56 1 634,21 168,39 172,14 175,89 179,64 194,64 198,39 202,14 205,89 209,64 213,39 217,14 220,89 2 358,24 230,54 234,29 238,04 241,79 256,79 260,54 264,29 268,04 271,79 275,54 275,54 275,54 3 092,74 283,27
8 592,24
Státní podpora pĜipsaná 1. 5.
0,00
4 500,00
4 500,00
4 500,00
Vklady 87 000,00 87 000,00 Cílová þástka Výše úvČru Státní podpora Kumulované kumulovanČ mČsíþní vklady 1 500,00 3 000,00 4 500,00 6 000,00 0,00 7 500,00 9 000,00 10 500,00 12 000,00 13 500,00 15 000,00 16 500,00 18 000,00
4 500,00
9 000,00
13 500,00
4 500,00
18 000,00
4 500,00 1 398,06
22 500,00 23 898,06
19 500,00 21 000,00 22 500,00 24 000,00 25 500,00 27 000,00 28 500,00 30 000,00 31 500,00 33 000,00 34 500,00 36 000,00 37 500,00 39 000,00 40 500,00 42 000,00 43 500,00 45 000,00 46 500,00 48 000,00 49 500,00 51 000,00 52 500,00 54 000,00 55 500,00 57 000,00 58 500,00 60 000,00 61 500,00 63 000,00 64 500,00 66 000,00 67 500,00 69 000,00 70 500,00 72 000,00 73 500,00 75 000,00 76 500,00 78 000,00 79 500,00 81 000,00 82 500,00 84 000,00 85 500,00 87 000,00 87 000,00 87 000,00 87 000,00
23 898,06
119 490,30
R - rozhodný den Výpoþet hodnotícího þísla k 31. 10. Varianta Rychlá Standardní Dlouhodobá
Úroková sazba p. a. Celkem 113 592,24 119 490,30 220 000,00 106 407,76 Stav úþtu na konci mČsíce 1 500,00 3 000,00 4 500,00 6 000,00 7 500,00 9 000,00 10 500,00 12 000,00 13 500,00 15 000,00 16 500,00 18 000,00 18 292,50 19 792,50 21 292,50 22 792,50 24 292,50 30 292,50 31 792,50 33 292,50 34 792,50 36 292,50 37 792,50 39 292,50 40 792,50 41 723,78 43 223,78 44 723,78 46 223,78 47 723,78 53 723,78 55 223,78 56 723,78 58 223,78 59 723,78 61 223,78 62 723,78 64 223,78 65 857,99 67 357,99 68 857,99 70 357,99 71 857,99 77 857,99 79 357,99 80 857,99 82 357,99 83 857,99 85 357,99 86 857,99 88 357,99 90 716,23 92 216,23 93 716,23 95 216,23 96 716,23 102 716,23 104 216,23 105 716,23 107 216,23 108 716,23 110 216,23 110 216,23 110 216,23 113 308,96 113 592,24
2,3 1,4 1
Hodnotící þíslo 81,26 49,47 35,33
Pozn.: FormuláĜ je dostupný na webové stránce autorky práce
3,00% Výnos 26 592,24 32 490,30
Výnosové procento
53,25%
25,22%
17,10%
13,25%
11,30%
Trh bydlení v ýR - financování
Prameny a literatura
a) Právní prameny x Zákona þ. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ x Zákon þ. 463/1991 Sb. ze dne 29. Ĝíjna 1991, o životním minimu, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ x Zákon ýeské národní rady þ. 344/1992 Sb. ze dne 7. kvČtna 1992, o katastru nemovitostí ýeské republiky (katastrální zákon), ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ x Zákon ýeské národní rady þ. 586/1992 Sb. ze dne 20. listopadu 1992, o daních z pĜíjmĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ x Zákon þ. 96/1993 Sb., o stavebním spoĜení a státní podpoĜe stavebního spoĜení ve znČní zákona þ. 83/1995 Sb x NaĜízení vlády þ. 244/1995 Sb. ze dne 11. Ĝíjna 1995, kterým se stanoví podmínky státní finanþní podpory hypoteþního úvČrování bytové výstavby, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ x NaĜízení vlády þ. 148/1997 Sb., o poskytování bezúroþné pĤjþky na bytovou výstavbu, ve znČní naĜízení vlády þ. 65/1999 Sb. a pĜedchozích x NaĜízení vlády þ. 333/2001 Sb., ze dne 5. záĜí 2001, kterým se zvyšují þástky životního minima
b) Literatura Knížky: x Burdová, P. – Lux, M.: Výdaje na bydlení, sociální bydlení a napČní na trhu s bydlením (mezinárodní komparace a polistopadový vývoj v ýR), NárodohospodáĜský ústav Josefa Hlávky 2000 x Bardová, D. – Opltová, R. – Pavelka F.: Jak správnČ na hypotéky; Nakladatelství Consultinvest, Praha 1997 x Doucha, R.: Stavební spoĜení (výhody a rizika); Grada Publishing 1995 x Doležal, J.: Hypoteþní úvČrování a bytová politika; VŠE v Praze 1997 x Koulová, I.: Hypoteþní financování – klady a zápory; VŠE v Praze 1999 x Laboda, F.: Trh s byty – institucionální pohled; IES FSV UK 2001 x Varian, Hal R.: Mikroekonomie – moderní pĜístup; Victoria Publishing, Praha 1995 ýlánky: x Rulíšková, M.: Stavební spoĜitelny zvýhodĖují úvČry; Lidové noviny, 17. kvČtna 2002, str. 17 x ýechlovský, V. – ýírtek, P.: Hypoték by mohly být statisíce, ale nejsou. Proþ?; Magazín Právo, 26. ledna 2002, str. 4 x Stavební spoĜení a hypotéky; Komerþní pĜíloha týdeníku Ekonom, þ. 47/2001 - 77 -
Trh bydlení v ýR - financování Internet: Webové stránky Ministerstva pro místní rozvoj Webové stránky serveru Finance.cz Webové stránky serveru Patria.cz Webové stránky stavebních spoĜitelen: ýeskomoravská stavební spoĜitelna, a. s., HYPO stavební spoĜitelna, a. s., Raiffeisen stavební spoĜitelna, a. s., Stavební spoĜitelna þeské spoĜitelny, a. s., Všeobecná stavební spoĜitelna Komerþní banky, a. s., Wüstenrot – stavební spoĜitelna, a. s., x Webové stránky hypoteþních bank: ýeská spoĜitelna, a. s., ýeskomoravská hypoteþní banka, a. s., ýeskoslovenská obchodní banka, a. s., GE Capital Bank, a. s., HVB Bank Czech Republic, a. s., Komerþní banka, a. s., Raiffeisenbank, a. s., Živnostenská banka, a. s.
x x x x
Letáky a informaþní materiály jednotlivých stavebních spoĜitelen a hypoteþních bank
- 78 -
Trh bydlení v ýR - financování
Resumé Práce se zabývá dvČma nejbČžnČjšími zpĤsoby financování bydlení, stavebním spoĜením a hypoteþním úvČrem. Jednotlivé finanþní produkty popisuje, vysvČtluje a nastiĖuje možnosti jejich rĤzné kombinace (navzájem i s jinými finanþními produkty). Dále se práce vČnuje popisu situace na trhu se stavebním spoĜením a trhu s hypoteþními úvČry v ýeské republice. NáslednČ analyzuje dostupnost zkoumaných finanþních produktĤ. Dochází k závČru, že pro vČtšinu domácností je jak hypoteþní úvČr, tak úvČr ze stavebního spoĜení dostupný za pĜedpokladu, že domácnosti mají již urþité úspory. Tímto požadavkem na vlastní kapitál se bankovní instituce brání morálnímu hazardu svých klientĤ.
Resumé This work describes two main means of the financing of housing: savings in a building society and mortgages. The intent of this work is to describe these financial products and outline the possibilities of their combinations (with one another and with other financial products). The work describes the situation on both markets in the Czech Republic, the market of saving in a building society and the mortgage market. Subsequently, the work analyzes the availability of the products examined. The conclusion of the whole work is that both financial products are available only if households have a certain amount of savings. Banks and financial institutions use the requirement to fight potential moral hazard of their clients.
- 79 -
