hvgorac Üzleti szerződések adótervezése Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó Budapest, 2011. április 6.
Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások
FORDÍTOTT ADÓZÁS
Egyenes ÁFA elszámolás
Eladó
ÁFA bevallás
adóhatóság
Nettó ellenérték + ÁFA
Vevő
Fordított adózás ELADÓ adóalany Nettó ellenérték VEVŐ adóalany ÁFA adóhatóság
Fordított adózás két alapfeltétele eladó – vevő egyaránt olyan belföldön nyilvántartásba vett adóalany, akitől az áfa fizetése követelhető törvény által nevesített ügylet teljesítése
Ingatlan - fordított adózás Áfa tv 142. § (1) bek. 2008. 04. 30. után
TERMÉKÉRTÉKESÍTÉS
a) Építési-szerelési munkával létrehozott ingatlan átadása, nyilvántartásba vételi kötelezettség
b) Alapesetben adómentesen eladható ingatlanra adófizetési kötelezettség választása
SZOLGÁLTATÁSNYÚJTÁS
c) Ingatlanra irányuló építési-szerelési, és egyéb szerelési munka, engedélyköteles
Építési szerződés ÁFA szempontból lehet - szolgáltatásnyújtás,
vagy - termékértékesítés
Áfa tv 10. § d) pont [142. § (1) bek. a) pont] Fordított termékértékesítésnek minősül – az építési-szerelési munkával létrehozott, – az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő – ingatlan átadása a jogosultnak, – akkor is, ha az anyagokat a jogosult adta. + ehhez kapcsolódó munkaerő kölcsönzés
Ingatlan-nyilvántartás az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet – művelési ág, – művelés alól kivett terület, – épület létesítése vagy lebontása
Áfa tv 142. § (1) bek. b) pont Fordított szolgáltatásnyújtásnak minősül – építési hatósági engedély-köteles – építési-szerelési és egyéb szerelési munka, amely – ingatlanra irányul
a) létrehozására, b) bővítésére, c) átalakítására, d) egyéb megváltoztatására (pl. bontás)
+ ehhez kapcsolódó munkaerő kölcsönzés
Ptk 402. § Építési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles. Ptk 407. § Szerelési szerződés alapján a vállalkozó technológiai szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.
Az építés-szerelési munka minden olyan tevékenység, amelynek közvetlen célja – új építmény létrehozása, – meglevő újjáépítése, bővítése, átalakítása, – fenntartása (karbantartása, javítása), – lebontása. Ide tartozik még: épületgépészeti, épületlakatos ipari, könnyűszerkezetes építési móddal megvalósított épületszerelési, személyfelvonó-szerelési, villamos hálózat szerelési munka.
Egyéb szerelési munka – fogalma hiányzik A bírói gyakorlat szerint technológiai szerelési munka például: – vas-, acél- és fémszerkezet, – tartály, – gép, gépi berendezések, – irányítás-, számítástechnikai és automatikai berendezések, – vízvezetékek közül az üzemi területen belüli, – ipari légtechnikai és klímaberendezések, – felvonó és szállító berendezések, stb.
Építési engedély 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról melléklet a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelethez
anyagbeszerzés általános
építőmunkások
fordított
fordított
generálkivitelező
fordított
burkolás általános
nyílászárók
vevő
Nem fordított • Felújítás, • Karbantartás, • Nem engedélyköteles építési tevékenység (kivéve alvállalkozóként), • Anyagbeszerzés, • Nem kapcsolódik közvetlenül építkezéshez (pl. anyagmozgatás)
Iparűzési adó
Adásvételi szerződés
Vevő
Vállalkozási szerződés
Beruházó Kivitelező
Vállalkozó
Igénybe vett szolgáltatás
Iparűzési adó
adásvételi szerződés
Vevő
építési szerződés
Beruházó
építési szerződés
Kivitelező fővállalkozó
ELÁBÉ a fővállalkozótól vásárolt építmény és telek
Alvállalkozó
Alvállalkozói díj
INGATLANÉRTÉKESÍTÉS
Ingatlanértékesítés ÁFA kötelezettsége
Használt beépített ingatlan +földrészlet
Új beépített ingatlan +földrészlet
Beépítetlen ingatlan
Építési telek
adómentes
adóköteles
adómentes
adóköteles
HA -első használatba vétel megtörtént, -2 év eltelt a használatbavételi engedély és az értékesítés között
Adókötelessé tétel 1. Bejelentés alapján Belföldi adóalany
Tárgya: Használt beépített és beépítetlen ingatlan (kivéve építési telek) 2010. január 1-től: minden ingatlan vagy minden ingatlan, kivéve lakások
Adókötelessé tétel 2. Választott körben minden termékértékesítésre 5 évig nem térhet el
Bejelentés: • Alapításkor, • Adóköteles tevékenysége megkezdésekor, vagy • Változás – tárgyévet megelőzően Art 22. § (2) bek.
Áfa tv. 142. § (1) bek. e) pont Ingatlan értékesítés – alapesetben adómentesen eladható ingatlanra – adófizetési kötelezettség választása
Ingatlan fajtája
Adókötelessé tétel
Vevő adójogi státusza
ÁFA elszámolása
Beépített, régi
Igen
Fordított adózásra alkalmas adóalany
Fordított adózás, a számlán nincs ÁFA
Beépített, régi
Igen
Adóalany, de fordított adózásra nem alkalmas
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Beépített, régi
Igen
Nem adóalany
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Beépített, régi
Nem
bárki
ÁFA mentes, a számlán nincs ÁFA
Építési telek
Nem választható
bárki
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Beépített, új
Nem választható
bárki
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Ingatlan fajtája
Adókötelessé tétel
Vevő adójogi státusza
ÁFA elszámolása
Beépítetlen, de nem építési telek
Igen
Fordított adózásra alkalmas adóalany
Fordított adózás, a számlán nincs ÁFA
Beépítetlen, de nem építési telek
Igen
Adóalany, de fordított adózásra nem alkalmas
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Beépítetlen, de nem építési telek
Igen
Nem adóalany
ÁFA köteles, a számlán van ÁFA
Beépítetlen, de nem építési telek
Nem
bárki
ÁFA mentes, a számlán nincs ÁFA
ÁFA fizetési kötelezettség keletkezése 55. § (1) Az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul
(a továbbiakban: teljesítés).
Teljesítés időpontja 1. Ptk: 117. § (3) Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.
Áfa tv: 9. § Termék értékesítése: birtokba vehető dolog átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja
?: mikor keletkezik az ÁFA fizetési kötelezettség
Teljesítés időpontja 2. NAV álláspont: vevő a szerződés szerint tulajdonosként rendelkezik az ingatlan felett
amikor eladó hozzájárul az ingatlannyilvántartási bejegyzéshez
függetlenül a tulajdonjog fenntartástól! 1997/105 Adózási kérdés
INGATLAN BÉRBEADÁSA
Ingatlanbérbeadás (ÁFA) Bérleti jogviszony + Minden egyéb jogviszony, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért
téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek
Ingatlanbérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. § (1) bek. l) ÁFA mentes
ÁFA mentesség nem alkalmazható: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, d) széf bérbeadása esetében
Adókötelessé tétel 1. Bejelentés alapján Belföldi adóalany Tárgya: 1. minden ingatlan bérbeadása VAGY 2. lakást kivéve minden ingatlan bérbeadása
Ingatlanbérbeadás ÁFA kötelezettsége
minden ingatlan adómentes
kivéve: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép d) széf
minden ingatlan adóköteles
minden ingatlan adóköteles
kivéve: lakóingatlan
Bérelt ingatlanon végzett beruházás ha beszámít a bérleti díjba: Szerződésben rendezni kell! több értékesítés ha nem: a bérlet megszűnésekor ingyenes átadás
MAGÁNSZEMÉLY ÜZLETSZERŰ ÉRTÉKESÍTÉSE
Üzletszerű kivitelezés, ingatlanértékesítés magánszemélyként Következmények:
1. Áfa tv. 6. § (4) bekezdése kötelezettség,
automatikusan ÁFA
2. Adóellenőrzés eredményeként: a) önálló tevékenységből származó jövedelemmé minősítés (Szja, EHO), b) ÁFA különbözet megállapítása.
Gazdasági tevékenység Nem adóalanyi minőségben eljáró személy sorozat jelleggel értékesít • Beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet, • építési telket (telekrészt).
Sorozat jelleg 1. HA: 2 naptári éven belül legalább 4 db építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlant
értékesít.
Sorozat jelleg 2. Beleszámít, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek: • Kisajátítás miatti értékesítés, • Ingatlan szerzése az értékesítőnél öröklés tárgyát képezte
Sorozat jelleg 3. Nem szűnik meg az adóalanyiság, HA: a rá következő 3 naptári éven belül újabb értékesítés
Köszönöm a figyelmet
