Előadó:
Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó
Az ingatlanforgalmazás és az építési ágazat adózása Budapest, 2016. október 27.
Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások
Kölcsön
Lízing
Pénzösszeg nyújtása ellenében adós kamat és a tőke visszafizetésére köteles.
Ingó vagy ingatlan dolog határozott idejű használatba adása ellenértékért oly módon, hogy a lízingbevevő a futamidő végén maradványérték megfizetésével megszerzi (zárt) vagy megszerezheti (nyílt) a tulajdonjogát
Bérlet
Ingó vagy ingatlan dolog használatba adása ellenértékért
Kamatot kell ellenértékként Kamatot fizet fizetnie a pénzhasználatért pénzhasználatért és részletekben fizeti a dolog vételárát
Használatért fizet ellenértéket
Vissza kell adnia pénzt
Vissza kell adnia a dolgot
Tulajdont szerezhet
Lízing típusai
BÉRLET (operatív lízing)
PÉNZÜGYI lízing
Nyílt végű (opciós)
Zárt végű
ÁFA-ban termékértékesítés Számvitelben pénzügyi lízing
Vételi jog nélkül
Vételi joggal
ÁFA-ban szolgáltatásnyújtás
Számvitelben igénybe vett szolgáltatás
Lízing átruházás A lízinget harmadik személy folytatja a lízingbe adó hozzájárulásával
számlahelyesbítés
Lízing átruházás Lízing cég
helyesbítő számla
lízingszerződés
Lizingbe vevő
új számla fennmaradó lízingdíjról
átruházási szerződés (3 fél között)
Átvevő
lelépési díj
átruházás ≠ a megszüntetés és új szerződés
Pü-i Lízing számviteli elszámolása Lízingbeadónál: -a lízing céljából beszerzett eszköz értékét tartósan adott kölcsönként kell kimutatni [Sztv. 27. § (3), (5)-(6)] Áfa nélkül,
-az átadott termék számlázott értékét az értékesítés nettó árbevételeként mutatjuk ki [Sztv. 72. § (3)., 73. § (2) d) pont, 68. § (2)], -a kapott lízingdíj tőkerésze a tartósan adott követelés csökkenése, a kamatrész pedig pénzügyi műveletek bevétele [Sztv. 65. § (3), 84. § (3) c)]
Pü-i Lízing számviteli elszámolása Lízingbevevőnél: -az átvett eszközt beszerzésként kell elszámolni és aktiválni [Sztv. 23. § (1), (3)] -az átvett eszköz számla szerinti értéke egyéb hosszú lejáratú kötelezettség [Sztv. 42. § (5)] -az adott lízingdíj tőkerésze a hosszú lejáratú kötelezettségek csökkenése, a kamatrész pedig pénzügyi műveletek ráfordítása [Sztv. 68. § (2), 85. §]
Zárt végű pénzügyi lízing
Nyílt végű pénzügyi lízing
Operatív lízing (bérlet)
Jogszabályi meghatározás
Hpt. 3. § 89. pont, Sztv. 3. § 8. bek. 13., Ptk. 6:409 §
Ptk. 6: 331. §
Minősítése az áfa szempontjából
Termékértékesítés, Szolgáltatásnyújtás (Áfa tv. 13. § (1)) Áfa tv. 10. § a) pont
Adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontja
Birtokbaadás
Egyes részkifizetések esedékessége
Adó alapja
Tőkerész
Az esedékes lízingdíjakban foglalt tőkerész, a kamatrész adómentes
Teljes lízingdíj adóköteles
Lízingdíjak bizonylatolása
Számla tejes tőkerészről birtokbaadáskor
Minden lízingdíjról számla, kamat és tőke megbontásával
Teljes lízingdíjról minden esedékességkor számla
Forrás: Nagy ÁFA Kézikönyv II. Szerk: dr. Csátaljay Zsuzsanna Vezinfo, 2015
Hatályos Áfa törvény 300. § 5 % adómértéket kell alkalmazni, ha a fizetendő adó megállapítása 2016. január 1-jére vagy azt követő napra esik
Áfa törvény 3. sz. melléklet 50. és 51. sor
5 %-os termékértékesítés fogalma termékértékesítés tárgya: lakóingatlan minősülő beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet, ha rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy 2 év még nem telt el
továbbá
5 %-os termékértékesítés fogalma
többlakásos lakóingatlanban lakásonként max. 150 m2 hasznos alapterület
egylakásos lakóingatlan max. 300 m2 hasznos alapterület
Lakóingatlan Áfa törvény 259. §
12. lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. kivéve: a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség pl. garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület, stb.
Hasznos alapterület Áfa tv. 259. § 13/A. pont 2016.VI.16-tól 13/A. * összes hasznos alapterület: az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú mellékletének 2016. január 1-jén hatályos 34., 46., 46a. és 88. pontjai által meghatározott alapterület; 13/A. * összes hasznos alapterület: az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú mellékletének 2016. január 1-jén hatályos 34., 46., 46a. és 88. pontjai által meghatározott alapterület;
Hasznos alapterület NAV állásfoglalás: 2016.08.18. Az összes hasznos alapterület értelmezése az Áfa tv. Alkalmazásában összes építményszint hasznos alapterülete, azaz a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészbenközrefogott tér vízszintes vetületben számított területének azon részét, amelyen a belmagasság legalább 1,90 méter. Építményszint – ahol helyiség van
Hasznos alapterület Nem számít bele: • Padlás, • Tetőszint ahol csak felvonógépház vagy a lépcsőház felső szintje, • Fedetlen külső tartózkodó helyek (pl. terasz, erkély) Beleszámít: • Pince, • 1,9 m feletti belmagasságú beépített tetőtér, • Fedett, 1,9 m feletti belmagasságú külső tartózkodó helyek
Előleg 2015. adóévben, végszámla 2016. adóévben
2015.10.25. előleg
2015.12.31.
2016.02.20. végszámla
Ellenérték meghatározása a szerződésben
Bruttó ár
nettó ár + ÁFA
Áfa mentességnél bruttó ár = nettó ár Állásfoglalás: http://nav.gov.hu/nav/ado/afa080101_hatalyos
Példa: 2015.10.25: vételár nettó 10.000.000,- Ft + ÁFA két részletben 2015.10.25: teljes vételár: 12.700.000,- Ft 2015.10.25. előleg: 5.000.000,- Ft + 27 % ÁFA 2016.02.20: vételár: 5.000.000,- Ft + 5 % ÁFA Változás miatt vételár: 11.600.000,- Ft
Példa: 2015.10.25: vételár bruttó 12.700.000,- Ft két részletben 2015.10.25. előleg: 6.350.000,- Ft (1.350.000,- Ft ÁFA) 2016.02.20: vételár: 6.350.000,- Ft (6.047.619,- Ft+ 302.380,- Ft ÁFA) Változás miatt vételár: 12.700.000,- Ft (11.047.619,- Ft + 1.652.380,Ft ÁFA)
Hatály - tárgy Törvényi szöveg (Áfa tv. 3. számú melléklet): • 50. A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert • 51. A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert
Törvény alapján megválaszolatlan kérdések 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Lakás alatti telek, Kapcsolódó épületek (pl. garázs), Alkatrészek, tartozékok (bútorozott/bútorozatlan lakás), Lízing, Áfa tv. 10. § (1) bek. d) szerinti „értékesítés” (= generálkivitelezés), részmunkák
5 %-os termékértékesítésre vonatkozó szerződés
– Áfa tv 9. § = Ptk szerinti adásvétel, vagy – Áfa tv 10. § d) pont = Ptk szerinti kivitelezési szerződés
Áfa tv 10. § d) pont – az építési-szerelési munkával létrehozott, – az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő – ingatlan átadása a jogosultnak, – akkor is, ha az anyagokat a jogosult adta.
„A válasz” Nav.gov.hu: Tájékoztató az 5%-os adómérték alá tartozó lakóingatlanértékesítésekről2016.02.02. Gyakran ismételt kérdések a lakásértékesítés 5%-os adómértékével összefüggésben I.2016.02.02.
Néhány fontos rész • Lízing, generálkivitelezés 5 %-os • Lakóingatlanhoz kapcsolódó telek önálló értékesítése 27 %-os, • Egybeépült garázs, műhely, üzlet 27 %-os, vételárat akár mesterségesen, de meg kell osztani, • Felhasznált anyag értékesítése 27 %-os, • Csak a teljes generálkivitelezés 5 %-os (részmunkák 27 %-osak), • Félkész, szerkezetkész lakás értékesítése is 5 %-os
256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet a lakásépítési támogatásról 6/A. Adó-visszatérítési támogatás
− egy alkalommal, 2019. december 31-ig igényelhető − nem vonatkozik az Áfa törvény 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésre − természetes személy részére − 150 m2 és egylakásos 300 m2 hasznos alapterület
Adó-visszatérítési támogatás
építési bekerülési költség megfizetéséhez
építési telek vételárához
− visszatérítés kiterjed: az építkezés helyéül szolgáló építési telek számlájában, a lakás vagy lakóépület építéséhez megvásárolt anyagok és igénybe vett szolgáltatások számlájában feltüntetett és megfizetett ÁFA összegre
Bérbeadás Áfa tv 259. § 4.
Bérleti jogviszony +
minden egyéb jogviszony, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek
Ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. § (1) bek. l) ÁFA mentes
Ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. § (1) bek. l) ÁFA mentes ÁFA mentesség nem alkalmazható: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép, berendezés d) széf bérbeadása esetében
Ingatlanbérbeadás ÁFA kötelezettsége
minden ingatlan adómentes
kivéve: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép d) széf
minden ingatlan adóköteles
minden ingatlan adóköteles
kivéve: lakóingatlan
Utólag javítható
Természetbeni kiegyenlítés
ELADÓ
VEVŐ
Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla
ELADÓ
VEVŐ
Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla
ELADÓ
VEVŐ
Természetbeni kiegyenlítés
Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla
ELADÓ VEVŐ
VEVŐ ELADÓ
Természetbeni kiegyenlítés Tárgyi eszköz értékesítés - számla
Az áfatörvény 259. § 6. pontja értelmében ellenérték:
Bármilyen vagyoni előny, ideértve a meglévő követelés mérséklésére elismert vagyoni értéket is.
Követelés/számla
ELADÓ Vevő
Beszámítás
Követelés/számla
VEVŐ Eladó
Kötelezettségvállalás a szerződésben
Például: az ingatlan bérleti szerződésben a bérbevevő köteles a szükséges karbantartást és a felújítást elvégezni
karbantartás és a felújítás értékesítésnek minősül, tehát számlázni kell a bérbevevőnek és a bérbeadónak egyaránt
Kötelezettségvállalás a szerződésben
Bérleti díj számla (pénzbeli díj + felújítás értéke)
Bérbeadó
Ingatlan bérbeadás
Felújítás számla
Bérbevevő
Bérelt ingatlanon végzett beruházás Szvt 26. § (2) bek.
Bérelt ingatlanon végzett beruházás
1. ha beszámít a bérleti díjba → bérlő számlát állít ki 2. ha nem → a bérlet megszűnésekor ingyenes átadás
bérbeadónál: bevétel a piaci érték, bérlőnél: amortizáció elszámolása, megszűnéskor ráfordítás
Összetett ügylet ingatlanbérbeadásnál Eub C-392/11. sz. ügy járulékos költségre utal: •egységes díj •a rezsi fizetése nélkül a bérbevétel felmondható
Eub C-42/14. sz ügy a bérbeadástól különálló szolgáltatásnak minősülő szempontok •az egyedi mérőórák megléte, •felhasználás alapján történő számlázás •a bérbevevő megválaszthatja a szolgáltatót, vagy vele közvetlenül szerződést köthet
Időszakos elszámolás (Áfa tv. 58. §) – közüzemi költségek NAV hivatalos álláspontja (2015.12.17.): Osztják a bérleti díj adójogi sorsát, így a bérleti díjtól függ: - az ÁFA fizetési kötelezettség keletkezésének időpontja, - Adózás módja
Adóhatósági példa 2016. februári bérleti díjjal együtt számlázza le bérbeadó a januári rezsit (február 10-n) Elszámolási időszak rezsi tekintetében: amikor fizetnie kell (tehát február)
Adóhatóság álláspontja: teljesítési időpontja február 10. rezsi esetében is
Közvetített szolgáltatás
2000. évi C. törvény a számvitelről 3. § (4) 1. közvetített szolgáltatás: változatlan formában továbbértékesített a gazdálkodó vevője és nyújtója is a szolgáltatásnak szerződésbe beleírták a közvetítés lehetőségét a számlából a közvetítés ténye megállapítható
1990. évi C. törvény a helyi adókról 52. § E törvény alkalmazásában: 40. közvetített szolgáltatások értéke: számviteli törvény alapján írásban kötött szerződés és számla
Már az elnevezés is rossz!
Ptk közvetítői szerződés ≠ számviteli közvetített szolgáltatás
számviteli közvetített szolgáltatás = Ptk bizományi szerződés
vételi bizomány
Ptk 6:281. § [Bizományi szerződés] (1) Bizományi szerződés alapján a bizományos a megbízó javára a saját nevében ingó dologra adásvételi szerződés kötésére, a megbízó a díj megfizetésére köteles. (2) E fejezet rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell az olyan bizományi szerződésre, amely alapján a bizományos más szerződés kötésére vállal kötelezettséget. (3) Semmis a bizományi szerződés, ha annak alapján a bizományos ingatlan tulajdonjogának a megszerzésére köteles.
Ptk 6:281. § [Bizományi szerződés] (1) Bizományi szerződés alapján a bizományos a megbízó javára a saját nevében ingó dologra adásvételi szerződés kötésére, a megbízó a díj megfizetésére köteles. (2) E fejezet rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell az olyan bizományi szerződésre, amely alapján a bizományos más szerződés kötésére vállal kötelezettséget. (3) Semmis a bizományi szerződés, ha annak alapján a bizományos ingatlan tulajdonjogának a megszerzésére köteles.
közvetített szolgáltatás = megbízás alapján vásárolt igénybe vett szolgáltatás szerződés tárgya: a bizományos a harmadik személyek szolgáltatását - a saját nevében megvásárolja, és - változatlan formában továbbértékesíti megbízója számára
akkor célszerű, ha a szolgáltatás igénybevétele - különleges szakértelmet kíván, és - időigényes
Közvetített szolgáltatás
szolgáltatás számla
Szolgáltató
szolgátatásnyújtás
a tényleges szolgáltató a Bizományossal szerződik, aki szolgáltatást + jutalékot számláz
Bizományos
közvetített szolgáltatás számla
Megbízó
„Egyszerű” közvetítés (nem közvetített szolgáltatás)
Szolgáltató
szolgáltatási szerződés
Megrendelő
jutalék számla
a tényleges szolgáltató a megrendelővel szerződik, a közvetítő csak jutalékot számláz
Közvetítő
Számla tartalma/1
ha csak a közvetített szolgáltatást számlázzák
Megnevezés Közvetített szolgáltatás (irodabérlet)………………100 Ft
Számla tartalma/2
ha a közvetített szolgáltatást és egyéb szolgáltatást értékesítenek
Megnevezés Közvetített szolgáltatás (irodabérlet)…………………100 Ft Egyéb szolgáltatás………………………………………50 Ft
Az iparűzési adó alapjának csökkentése 1. Szerződés elnevezése: vételi bizományi szerződés 2. A szerződés tárgya: a számviteli törvény 3. § (4) bek. 1. pontja szerinti közvetített szolgáltatásnak minősül amelyet a bizományos változatlan formában értékesít tovább a megbízónak 3. A számlán a saját teljesítménytől elkülönítetten feltüntetésre kerül a közvetített szolgáltatás ellenértéke
Iroda bérbeadás közvetítése
Bérbeadó
bérleti díj számla bérleti szerződés
Közvetítő
bérleti + bizományi díj számla vételi bizományi szerződés
Bérlő
Ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódó közvetített szolgáltatás önkormányzati adóhatóság megállapította: bérbeadó bejövő számláin: különféle szolgáltatások bérbeadó kimenő számláin: közös költség
(nem a tényleges igénybevétel, hanem területarányosan átlagolva)
következtetés: - változott a forma
Kérem tegyék fel kérdéseiket….
