Előadó:
Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó
Az ingatlanforgalmazás és az építési ágazat adózása Budapest, 2016. március 7.
Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások
Hatályos Áfa törvény 300. § 5 % adómértéket kell alkalmazni, ha a fizetendő adó megállapítása 2016. január 1-jére vagy azt követő napra esik
Áfa törvény 3. sz. melléklet 50. és 51. sor
5 %-os termékértékesítés fogalma termékértékesítés tárgya: lakóingatlan minősülő beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet, ha rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy 2 év még nem telt el
továbbá
5 %-os termékértékesítés fogalma
többlakásos lakóingatlanban lakásonként max. 150 m2 hasznos alapterület
egylakásos lakóingatlan max. 300 m2 hasznos alapterület
Lakóingatlan Áfa törvény 259. §
12. lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. kivéve: a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség pl. garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület, stb.
Előleg 2015. adóévben, végszámla 2016. adóévben
2015.10.25. előleg
2015.12.31.
2016.02.20. végszámla
Ellenérték meghatározása a szerződésben
Bruttó ár
nettó ár + ÁFA
Áfa mentességnél bruttó ár = nettó ár Állásfoglalás: http://nav.gov.hu/nav/ado/afa080101_hatalyos
Példa: 2015.10.25: vételár nettó 10.000.000,- Ft + ÁFA két részletben 2015.10.25: teljes vételár: 12.700.000,- Ft 2015.10.25. előleg: 5.000.000,- Ft + 27 % ÁFA 2016.02.20: vételár: 5.000.000,- Ft + 5 % ÁFA Változás miatt vételár: 11.600.000,- Ft
Példa: 2015.10.25: vételár bruttó 12.700.000,- Ft két részletben 2015.10.25. előleg: 6.350.000,- Ft (1.350.000,- Ft ÁFA) 2016.02.20: vételár: 6.350.000,- Ft (6.047.619,- Ft+ 302.380,- Ft ÁFA) Változás miatt vételár: 12.700.000,- Ft (11.047.619,- Ft + 1.652.380,Ft ÁFA)
Hatály - tárgy Törvényi szöveg (Áfa tv. 3. számú melléklet): • 50. A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert • 51. A 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert
Törvény alapján megválaszolatlan kérdések 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Lakás alatti telek, Kapcsolódó épületek (pl. garázs), Alkatrészek, tartozékok (bútorozott/bútorozatlan lakás), Lízing, Áfa tv. 10. § (1) bek. d) szerinti „értékesítés” (= generálkivitelezés), részmunkák
„A válasz” Nav.gov.hu: Tájékoztató az 5%-os adómérték alá tartozó lakóingatlanértékesítésekről2016.02.02. Gyakran ismételt kérdések a lakásértékesítés 5%-os adómértékével összefüggésben I.2016.02.02.
Néhány fontos rész • Lízing, generálkivitelezés 5 %-os • Lakóingatlanhoz kapcsolódó telek önálló értékesítése 27 %-os, • Egybeépült garázs, műhely, üzlet 27 %-os, vételárat akár mesterségesen, de meg kell osztani, • Felhasznált anyag értékesítése 27 %-os, • Csak a teljes generálkivitelezés 5 %-os (részmunkák 27 %-osak), • Félkész, szerkezetkész lakás értékesítése is 5 %-os
256/2011. (XII. 6.) Korm. rendelet a lakásépítési támogatásról 6/A. Adó-visszatérítési támogatás
− egy alkalommal, 2019. december 31-ig igényelhető − nem vonatkozik az Áfa törvény 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésre − természetes személy részére − 150 m2 és egylakásos 300 m2 hasznos alapterület
Adó-visszatérítési támogatás
építési bekerülési költség megfizetéséhez
építési telek vételárához
− visszatérítés kiterjed: az építkezés helyéül szolgáló építési telek számlájában, a lakás vagy lakóépület építéséhez megvásárolt anyagok és igénybe vett szolgáltatások számlájában feltüntetett és megfizetett ÁFA összegre
Legnagyobb kedvezmények • Három gyermek és új építésű (2008.07.01. utáni) lakás esetén: 10 millió forint vissza nem térítendő támogatás és 10 millió forint kedvezményes hitel (25 év futamidő, maximum 3 % kamat), • Lehet más ingatlan a tulajdonában, • Támogatásnál nincs értékhatár • Ígéret, hogy hitelnél sem lesz felső értékhatár
Adókötelezettségek • Vissza nem térítendő támogatás SZJA, illeték mentes, • Kamattámogatás SZJA mentes, • ÁFA visszatérítési támogatás kérhető, • Munkáltató lakáscélú hitel támogatást (5 millió Ft/5 év/fő- Szja tv. 1. sz. melléklet 2.7.) vagy kamatmentes hitelt (Szja tv. 72. § (4) bek. f) pont) is nyújthat emellett adómentesen
Kölcsön
Lízing
Pénzösszeg nyújtása ellenében adós kamat és a tőke visszafizetésére köteles.
Ingó vagy ingatlan dolog határozott idejű használatba adása ellenértékért oly módon, hogy a lízingbevevő a futamidő végén maradványérték megfizetésével megszerzi (zárt) vagy megszerezheti (nyílt) a tulajdonjogát
Bérlet
Ingó vagy ingatlan dolog használatba adása ellenértékért
Kamatot kell ellenértékként Kamatot fizet fizetnie a pénzhasználatért pénzhasználatért és részletekben fizeti a dolog vételárát
Használatért fizet ellenértéket
Vissza kell adnia pénzt
Vissza kell adnia a dolgot
Tulajdont szerezhet
Lízing típusai
BÉRLET (operatív lízing)
PÉNZÜGYI lízing
Nyílt végű (opciós)
Zárt végű
ÁFA-ban termékértékesítés Számvitelben pénzügyi lízing
Vételi jog nélkül
Vételi joggal
ÁFA-ban szolgáltatásnyújtás
Számvitelben igénybe vett szolgáltatás
Lízing az Áfa rendszerében
Zártvégű (biztos tulajdonlás) = termékértékesítés
Nyíltvégű (tulajdonlás opció) = szolgáltatásnyújtás
Lízing átruházás A lízinget harmadik személy folytatja a lízingbe adó hozzájárulásával
számlahelyesbítés
Lízing átruházás Lízing cég
helyesbítő számla
lízingszerződés
Lizingbe vevő
új számla fennmaradó lízingdíjról
átruházási szerződés (3 fél között)
Átvevő
lelépési díj
átruházás ≠ a megszüntetés és új szerződés
Pü-i Lízing számviteli elszámolása Lízingbeadónál: -a lízing céljából beszerzett eszköz értékét tartósan adott kölcsönként kell kimutatni [Sztv. 27. § (3), (5)-(6)] Áfa nélkül,
-az átadott termék számlázott értékét az értékesítés nettó árbevételeként mutatjuk ki [Sztv. 72. § (3)., 73. § (2) d) pont, 68. § (2)], -a kapott lízingdíj tőkerésze a tartósan adott követelés csökkenése, a kamatrész pedig pénzügyi műveletek bevétele [Sztv. 65. § (3), 84. § (3) c)]
Pü-i Lízing számviteli elszámolása Lízingbevevőnél: -az átvett eszközt beszerzésként kell elszámolni és aktiválni [Sztv. 23. § (1), (3)] -az átvett eszköz számla szerinti értéke egyéb hosszú lejáratú kötelezettség [Sztv. 42. § (5)] -az adott lízingdíj tőkerésze a hosszú lejáratú kötelezettségek csökkenése, a kamatrész pedig pénzügyi műveletek ráfordítása [Sztv. 68. § (2), 85. §]
Zárt végű pénzügyi lízing
Nyílt végű pénzügyi lízing
Operatív lízing (bérlet)
Jogszabályi meghatározás
Hpt. 3. § 89. pont, Sztv. 3. § 8. bek. 13., Ptk. 6:409 §
Ptk. 6: 331. §
Minősítése az áfa szempontjából
Termékértékesítés, Szolgáltatásnyújtás (Áfa tv. 13. § (1)) Áfa tv. 10. § a) pont
Adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontja
Birtokbaadás
Egyes részkifizetések esedékessége
Adó alapja
Tőkerész
Az esedékes lízingdíjakban foglalt tőkerész, a kamatrész adómentes
Teljes lízingdíj adóköteles
Lízingdíjak bizonylatolása
Számla tejes tőkerészről birtokbaadáskor
Minden lízingdíjról számla, kamat és tőke megbontásával
Teljes lízingdíjról minden esedékességkor számla
Forrás: Nagy ÁFA Kézikönyv II. Szerk: dr. Csátaljay Zsuzsanna Vezinfo, 2015
Bérbeadás Áfa tv 259. § 4.
Bérleti jogviszony +
minden egyéb jogviszony, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek
Ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. § (1) bek. l) ÁFA mentes
Ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. § (1) bek. l) ÁFA mentes ÁFA mentesség nem alkalmazható: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép, berendezés d) széf bérbeadása esetében
Ingatlanbérbeadás ÁFA kötelezettsége
minden ingatlan adómentes
kivéve: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép d) széf
minden ingatlan adóköteles
minden ingatlan adóköteles
kivéve: lakóingatlan
Utólag javítható
Természetbeni kiegyenlítés
ELADÓ
VEVŐ
Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla
ELADÓ
VEVŐ
Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla
ELADÓ
VEVŐ
Természetbeni kiegyenlítés
Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla
ELADÓ VEVŐ
VEVŐ ELADÓ
Természetbeni kiegyenlítés Tárgyi eszköz értékesítés - számla
Az áfatörvény 259. § 6. pontja értelmében ellenérték:
Bármilyen vagyoni előny, ideértve a meglévő követelés mérséklésére elismert vagyoni értéket is.
Követelés/számla
ELADÓ Vevő
Beszámítás
Követelés/számla
VEVŐ Eladó
Kötelezettségvállalás a szerződésben
Például: az ingatlan bérleti szerződésben a bérbevevő köteles a szükséges karbantartást és a felújítást elvégezni
karbantartás és a felújítás értékesítésnek minősül, tehát számlázni kell a bérbevevőnek és a bérbeadónak egyaránt
Kötelezettségvállalás a szerződésben
Bérleti díj számla (pénzbeli díj + felújítás értéke)
Bérbeadó
Ingatlan bérbeadás
Felújítás számla
Bérbevevő
Bérelt ingatlanon végzett beruházás Szvt 26. § (2) bek.
Bérelt ingatlanon végzett beruházás
1. ha beszámít a bérleti díjba → bérlő számlát állít ki 2. ha nem → a bérlet megszűnésekor ingyenes átadás
bérbeadónál: bevétel a piaci érték, bérlőnél: amortizáció elszámolása, megszűnéskor ráfordítás
ÁFA elszámolás vállalkozáson belüli saját beruházásnál
használatba vétel (aktiválás)
beruházás időszaka
a beszerzések áfa-ja folyamatosan levonható
fizetendő ÁFA, amely levonható az általános szabályok szerint
Összetett ügylet ingatlanbérbeadásnál Eub C-392/11. sz. ügy járulékos költségre utal: •egységes díj •a rezsi fizetése nélkül a bérbevétel felmondható
Eub C-42/14. sz ügy a bérbeadástól különálló szolgáltatásnak minősülő szempontok •az egyedi mérőórák megléte, •felhasználás alapján történő számlázás •a bérbevevő megválaszthatja a szolgáltatót, vagy vele közvetlenül szerződést köthet
Időszakos elszámolás (Áfa tv. 58. §) – közüzemi költségek NAV hivatalos álláspontja (2015.12.17.): Osztják a bérleti díj adójogi sorsát, így a bérleti díjtól függ: - az ÁFA fizetési kötelezettség keletkezésének időpontja, - Adózás módja
Adóhatósági példa 2016. februári bérleti díjjal együtt számlázza le bérbeadó a januári rezsit (február 10-n) Elszámolási időszak rezsi tekintetében: amikor fizetnie kell (tehát február)
Adóhatóság álláspontja: teljesítési időpontja február 10. rezsi esetében is
Kérem tegyék fel kérdéseiket….
