Előadó:
Dr. Ditrói-Tóth Zsuzsa Ügyvéd, adótanácsadó
Az ingatlanforgalmazás és az építési ágazat adózása Budapest, 2016. január 25.
Az előadás képei letölthetőek: www.adko.hu Előadások
27 %
5%
• 150 m2-nél kisebb társasházi lakás, • 300 m2-nél kisebb ház ÉRTÉKESÍTÉSE
HA Rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg VAGY 2 évnél nem régebben lett rá kiadva a használatbavételi engedély Elvileg 2019. december 31-ig.
Hatály Időpont: ÁFA fizetési kötelezettség keletkezése 2016. január 1-e utánra esik
Polgárjogi teljesítéstől függetlenül Tárgy: Csak értékesítés, Áfa tv. 10. § d) bek. szerinti építés-szerelés eredményeképpen átadott ingatlan nem.
Előleg 2015. adóévben, végszámla 2016. adóévben
2015.10.25. előleg
2015.12.31.
2016.02.20. végszámla
Ellenérték meghatározása a szerződésben
Bruttó ár
nettó ár + ÁFA
Áfa mentességnél bruttó ár = nettó ár Állásfoglalás: http://nav.gov.hu/nav/ado/afa080101_hatalyos
Példa: 2015.10.25: vételár nettó 10.000.000,- Ft + ÁFA két részletben 2015.10.25: teljes vételár: 12.700.000,- Ft 2015.10.25. előleg: 5.000.000,- Ft + 27 % ÁFA 2016.02.20: vételár: 5.000.000,- Ft + 5 % ÁFA Változás miatt vételár: 11.600.000,- Ft
Példa: 2015.10.25: vételár bruttó 12.700.000,- Ft két részletben 2015.10.25. előleg: 6.350.000,- Ft (1.350.000,- Ft ÁFA) 2016.02.20: vételár: 6.350.000,- Ft (6.047.619,- Ft+ 302.380,- Ft ÁFA) Változás miatt vételár: 12.700.000,- Ft (11.047.619,- Ft + 1.652.380,Ft ÁFA)
Feltételei:
Megfizetett ÁFA, maximum 5.000.000,- Ft
• az építő vagy építtető természetes személy, • a lakóépület 150 m2 hasznos alapterületű összkomfortos lakás vagy a legfeljebb 300 m2 hasznos alapterületű összkomfortos egylakásos lakóépület, • a támogatást az építés helyéül szolgáló építési telek vételárához igénylik, vagy az építés bekerülési értékét képező, meghatározott költséghez igénylik. • az ügylet nem minősül az Áfa tv. 10. §. d) pontja alá eső speciális termékértékesítési esetnek A számlákat a nemzetgazdasági miniszterrel és a Kincstárral szerződést kötött hitelintézetnél kell bemutatni.
Legnagyobb kedvezmények • Három gyermek és új építésű (2008.07.01. utáni) lakás esetén: 10 millió forint vissza nem térítendő támogatás és 10 millió forint kedvezményes hitel (25 év futamidő, maximum 3 % kamat), • Lehet más ingatlan a tulajdonában, • Támogatásnál nincs értékhatár • Ígéret, hogy hitelnél sem lesz felső értékhatár
Adókötelezettségek • Vissza nem térítendő támogatás SZJA, illeték mentes, • Kamattámogatás SZJA mentes, • ÁFA visszatérítési támogatás kérhető, • Munkáltató lakáscélú hitel támogatást (5 millió Ft/5 év/fő- Szja tv. 1. sz. melléklet 2.7.) vagy kamatmentes hitelt (Szja tv. 72. § (4) bek. f) pont) is nyújthat emellett adómentesen
Kölcsön
Lízing
Pénzösszeg nyújtása ellenében adós kamat és a tőke visszafizetésére köteles.
Ingó vagy ingatlan dolog határozott idejű használatba adása ellenértékért oly módon, hogy a lízingbevevő a futamidő végén maradványérték megfizetésével megszerzi (zárt) vagy megszerezheti (nyílt) a tulajdonjogát
Bérlet
Ingó vagy ingatlan dolog használatba adása ellenértékért
Kamatot kell ellenértékként Kamatot fizet fizetnie a pénzhasználatért pénzhasználatért és részletekben fizeti a dolog vételárát
Használatért fizet ellenértéket
Vissza kell adnia pénzt
Vissza kell adnia a dolgot
Tulajdont szerezhet
Lízing típusai
BÉRLET (operatív lízing)
PÉNZÜGYI lízing
Nyílt végű (opciós)
Zárt végű
ÁFA-ban termékértékesítés Számvitelben pénzügyi lízing
Vételi jog nélkül
Vételi joggal
ÁFA-ban szolgáltatásnyújtás
Számvitelben igénybe vett szolgáltatás
Lízing az Áfa rendszerében
Zártvégű (biztos tulajdonlás) = termékértékesítés
Nyíltvégű (tulajdonlás opció) = szolgáltatásnyújtás
Lízing átruházás A lízinget harmadik személy folytatja a lízingbe adó hozzájárulásával
számlahelyesbítés
Lízing átruházás Lízing cég
helyesbítő számla
lízingszerződés
Lizingbe vevő
új számla fennmaradó lízingdíjról
átruházási szerződés (3 fél között)
Átvevő
lelépési díj
átruházás ≠ a megszüntetés és új szerződés
Pü-i Lízing számviteli elszámolása Lízingbeadónál: -a lízing céljából beszerzett eszköz értékét tartósan adott kölcsönként kell kimutatni [Sztv. 27. § (3), (5)-(6)] Áfa nélkül,
-az átadott termék számlázott értékét az értékesítés nettó árbevételeként mutatjuk ki [Sztv. 72. § (3)., 73. § (2) d) pont, 68. § (2)], -a kapott lízingdíj tőkerésze a tartósan adott követelés csökkenése, a kamatrész pedig pénzügyi műveletek bevétele [Sztv. 65. § (3), 84. § (3) c)]
Pü-i Lízing számviteli elszámolása Lízingbevevőnél: -az átvett eszközt beszerzésként kell elszámolni és aktiválni [Sztv. 23. § (1), (3)] -az átvett eszköz számla szerinti értéke egyéb hosszú lejáratú kötelezettség [Sztv. 42. § (5)] -az adott lízingdíj tőkerésze a hosszú lejáratú kötelezettségek csökkenése, a kamatrész pedig pénzügyi műveletek ráfordítása [Sztv. 68. § (2), 85. §]
Zárt végű pénzügyi lízing
Nyílt végű pénzügyi lízing
Operatív lízing (bérlet)
Jogszabályi meghatározás
Hpt. 3. § 89. pont, Sztv. 3. § 8. bek. 13., Ptk. 6:409 §
Ptk. 6: 331. §
Minősítése az áfa szempontjából
Termékértékesítés, Szolgáltatásnyújtás (Áfa tv. 13. § (1)) Áfa tv. 10. § a) pont
Adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontja
Birtokbaadás
Egyes részkifizetések esedékessége
Adó alapja
Tőkerész
Az esedékes lízingdíjakban foglalt tőkerész, a kamatrész adómentes
Teljes lízingdíj adóköteles
Lízingdíjak bizonylatolása
Számla tejes tőkerészről birtokbaadáskor
Minden lízingdíjról számla, kamat és tőke megbontásával
Teljes lízingdíjról minden esedékességkor számla
Forrás: Nagy ÁFA Kézikönyv II. Szerk: dr. Csátaljay Zsuzsanna Vezinfo, 2015
Bérbeadás Áfa tv 259. § 4.
Bérleti jogviszony +
minden egyéb jogviszony, amelynek tartama alatt a jogosult az ellenérték egészét vagy túlnyomó részét a termék időleges használatáért téríti vagy téríteni köteles a kötelezettnek
Ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. § (1) bek. l) ÁFA mentes
Ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása Áfa tv. 86. § (1) bek. l) ÁFA mentes ÁFA mentesség nem alkalmazható: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép, berendezés d) széf bérbeadása esetében
Ingatlanbérbeadás ÁFA kötelezettsége
minden ingatlan adómentes
kivéve: a) kereskedelmi szálláshely b) közlekedési eszköz elhelyezés, parkolás c) ingatlannal tartósan összekötött gép d) széf
minden ingatlan adóköteles
minden ingatlan adóköteles
kivéve: lakóingatlan
Utólag javítható
Természetbeni kiegyenlítés
ELADÓ
VEVŐ
Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla
ELADÓ
VEVŐ
Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla
ELADÓ
VEVŐ
Természetbeni kiegyenlítés
Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla
ELADÓ
VEVŐ
Természetbeni kiegyenlítés Tárgyi eszköz értékesítés - számla
Természetbeni kiegyenlítés Követelés áruszállításból kiegyenlítetlen számla
ELADÓ VEVŐ
VEVŐ ELADÓ
Természetbeni kiegyenlítés Tárgyi eszköz értékesítés - számla
Az áfatörvény 259. § 6. pontja értelmében ellenérték:
Bármilyen vagyoni előny, ideértve a meglévő követelés mérséklésére elismert vagyoni értéket is.
Követelés/számla
ELADÓ Vevő
Beszámítás
Követelés/számla
VEVŐ Eladó
Kötelezettségvállalás a szerződésben
Például: a ingatlan bérleti szerződésben a bérbevevő köteles a szükséges karbantartást és a felújítást elvégezni
karbantartás és a felújítás értékesítésnek minősül, tehát számlázni kell a bérbevevőnek és a bérbeadónak egyaránt
Kötelezettségvállalás a szerződésben
Bérleti díj számla (pénzbeli díj + felújítás értéke)
Bérbeadó
Ingatlan bérbeadás
Felújítás számla
Bérbevevő
Bérelt ingatlanon végzett beruházás Szvt 26. § (2) bek.
Bérelt ingatlanon végzett beruházás
1. ha beszámít a bérleti díjba → bérlő számlát állít ki 2. ha nem → a bérlet megszűnésekor ingyenes átadás
bérbeadónál: bevétel a piaci érték, bérlőnél: amortizáció elszámolása, megszűnéskor ráfordítás
ÁFA elszámolás vállalkozáson belüli saját beruházásnál
használatba vétel (aktiválás)
beruházás időszaka
a beszerzések áfa-ja folyamatosan levonható
fizetendő ÁFA, amely levonható az általános szabályok szerint
Összetett ügylet ingatlanbérbeadásnál Eub C-392/11. sz. ügy járulékos költségre utal: •egységes díj •a rezsi fizetése nélkül a bérbevétel felmondható
Eub C-42/14. sz ügy a bérbeadástól különálló szolgáltatásnak minősülő szempontok •az egyedi mérőórák megléte, •felhasználás alapján történő számlázás •a bérbevevő megválaszthatja a szolgáltatót, vagy vele közvetlenül szerződést köthet
Kérem tegyék fel kérdéseiket….
