HOSTA 2013 The Benelux Hotel Industry
Ewout Hoogendoorn 5 juni 2013
HOSTA 2013 • Resultaten 2012 • Verwachtingen 2013 & 2014 • Omzet, kosten en resultaat
• Vraag en aanbod • Hotelvastgoed en contracten
2
Houdt het dan nooit op? Enquête
Verwacht volledig herstel
HOSTA 2009
2012
HOSTA 2010
2013
HOSTA 2011
2014
HOSTA 2012
2016
HOSTA 2013
2017
• In 2009 verwachtte 72% van de hoteliers dat de hotelmarkt voor 2013 volledig hersteld zou zijn.
• In 2013 denkt 96% dat het herstel nog moet beginnen.
3
Bezettingsgraad is na 2 jaar stijging weer gedaald 90 85 80
78 75
72,5 70
67,2
65,3
65
66,7 62,1
60
58,3
55 50
Nederland
4
Amsterdam blijft ver boven landelijk 90 85
80
76,7
75 70
66,7
65
60,5
60 55 50
Nederland
Amsterdam & Schiphol
5
Provincies
Gemiddelde kamerprijs is ook gedaald 160
140
€ 114
120
€ 110
€ 98
100
€ 91 € 97
80 60 40 20 0
Nederland 6
Gemiddelde kamerprijs in Amsterdam stabiel 160 140 120
118
100
97
80
80
60 40 20 0
Nederland
Amsterdam & Schiphol 7
Provincies
RevPAR in Amsterdam gelijk, in Provincies gedaald 120 100
91 80
65
60
48 40 20 0
Nederland
Amsterdam & Schiphol 8
Provincies
IBFC percentage 1992-2012 45
41,4
40
36,5
35
31,1
30 25
22,7 20 15 10 5 0
Nederland 9
IBFC per kamer 1992-2012 25.000
€ 19.969
20.000
€ 18.735 € 15.449
15.000 € 14.796
€ 12.133
10.000
€ 6.841 5.000
0
Nederland
10
Aantal hotelkamers Nederland groeit • 87.840 hotelkamers in 2012
Aantal kamers drie-, vier- en vijfsterrenhotels Nederland (x 1.000) 100.000 90.000
• +3% t.o.v. 2011
80.000
• +18% t.o.v. 2007
70.000
60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2007
2008
2009
driesterren
Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering
viersterren
2010
2011
vijfsterren
11
2012
Aantal overnachtingen Nederland groeit - sinds 2009 • 29,6 miljoen overnachtingen in 2012
Overnachtingen drie-, vier- en vijfsterrenhotels Nederland (x 1.000) 35000 30000
• +4,4% t.o.v. 2011
25000
• +11% t.o.v. 2007
20000 15000 10000 5000 0 2007
2008 driesterren
Bron: CBS
2009 viersterren
2010
2011
vijfsterren
12
2012
Aantal hotelkamers Amsterdam groeit sterk Holiday Inn Express
80
Hyatt Andaz
122
Ramada Apollo Amsterdam Centre
446
Meininger Amsterdam
232
Golden Tulip Amsterdam West
248
Espresso Hotel
68
Fletcher Tower Amsterdam
120
Sir Albert Hotel
90
Roommate Hotel
285
Art'Otel Amsterdam
105
Theater hotel
39
Hampton by Hilton
260
Student Hotel
700
Brooklyn Hotel
83
• 20.500 hotelkamers in 2010
• +1.480 in 2011 • +1.460 in 2012 • 14,3% groei in 2 jaar
Etc. etc. Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering
13
En worden geabsorbeerd door de markt. Hotelresultaten Amsterdam & Schiphol 110
2012 vs. 2010:
100
• Occupancy +1,6 %-punt
90
• ARR +8,3%
80
• RevPAR +11% t.o.v. 2010
70 60 50 40 2009
2010 Bezetting
Bron: CBS
2011 ARR
RevPAR
14
2012
Prognoses: stabiel in 2013, stijging in 2014 110 97
100
97
100
90 80 70
67
69
70
65
65
68
60 50
40 Bezettingsgraad
Kamerprijs
Bron: Horwath HTL
15
RevPAR
2012 2013 2014
Eerste resultaten: stabiele bezetting, lagere prijzen Hotelresultaten 1e kwartaal Nederland 120 100
100
94
80 60
55,8
56
55,7
52
40 Bezettingsgraad
Kamerprijs
Bron: STR Global
16
RevPAR
Q1 2012 Q1 2013
Amsterdam: stijgende bezetting, lagere prijzen Hotelresultaten 1e kwartaal Amsterdam 140 117
120
109
100 80
73 62,6
64,0
70
60 40 Bezettingsgraad
Kamerprijs
Bron: STR Global
17
RevPAR
Q1 2012 Q1 2013
Herstel duurt lang… • 72% verwacht economisch herstel in 2014 of 2015
45% 40% 35%
• 75% verwacht herstel hotelmarkt in 2014 of 2015
30% 25% 20%
• 47% verwacht volledig herstel pas in of na 2017
15% 10% 5% 0% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 >2020 Economisch herstel
Start herstel hotelmarkt
Volledig herstel hotelmarkt
Bron: Horwath HTL
18
Ook CPB verwacht langzaam herstel Prognoses economische groei:
• -1,0% in 2012 • -0,5% in 2013 • +1,0% in 2014 • Gemiddeld 1,5% per jaar voor 2013-2017
19
Elders in Europa gaat het beter… 6,0
5,0
Verwachte economische groei
4,0 Nederland
3,0
Duitsland 2,0
UK
Oost-Europa 1,0
EU-27
0,0
2013
2014
2015
2016
-1,0
-2,0
Bron: Economist Intelligence Unit
20
2017
Elders in de wereld gaat het nog beter! 6,0
5,0
Verwachte economische groei
4,0
3,0
Nederland VS
2,0
Azië Wereldwijd
1,0
0,0
2013
2014
2015
-1,0
-2,0
Bron: Economist Intelligence Unit
21
2016
2017
Blijkt ook uit het hotelsentiment. Global Hotel Market Sentiment score (schaal van -150 tot 150)
60 50 40 30 20 10 0
50
15
14 6
5
Nederland
Europa
Azië 22
Amerika
Wereldwijd
Hotelvastgoed en contracten 23
‘Hotelinvesteringen zijn eng’ • Hotels maar klein deel onroerend goed • Bij hotelcontracten veel partijen
24
Stakeholders
Exploitant
Naamgever
Bank
Gasten/ markt
Institutionele beleggers Vermogende privé beleggers Fondsen van eigen vermogen Hotelexploitatiemaatschappijen Onroerend goed maatschappijen Hotelinvesteringsmaatschappijen
Investeerders
Bouwer
Ontwikkelaar
25
Gemeente
26
Hotels zo slecht nog niet Voordelen investeren in hotelvastgoed: • Spreiding in portfolio optimalisatie risico/rendement • Specialistische kennis vereist minder grote concurrentie • Koppeling vastgoed/exploitatie minder grote kans leegstand beter onderhoud langere looptijd contracten 27
Basisvormen exploitatie hotelvastgoed Twee belangrijke basisvormen exploitatie hotelvastgoed: • eigenaar verhuurt gebouw aan exploitant via huurcontract • eigenaar huurt exploitant in via managementcontract
28
Ketens gebruiken verschillende basisvormen
Keten
Voorbeeld eigendom
Voorbeeld huurcontract
Voorbeeld managementcontract
Voorbeeld franchisecontract
NH
NH Grand Hotel Kransnapolsky, Amsterdam
NH Musica, Amsterdam
NH Tropen, Amsterdam
-
Accor
Ibis Amsterdam Airport, Haarlemmermeer
The Convent Hotel Amsterdam, MGallery Collection
Hotel Sofitel Legend The Grand Amsterdam
Mercure, Eindhoven
Hampshire
Designhotel Maastricht – Hampshire Eden
Amsterdam American Hotel – Hampshire Eden
Hampshire Hotel -108 Meerdervoort, Den Haag
Hampshire Sporthotel – SnowWorld Landgraaf
29
Invloed herkomst investeerder ROZ winkelcontract, Single net Vast/variabel
Vaste huur Triple net (Risico - Pfandbriefe’)
A) Huurcontract + double net B) Management contract
Management contract
30
Complexiteit contractvormen Hoog
Hybride Huur
Management
Franchise Laag contractcomplexiteit 31
Eigenaar hanteert huurcontract • • • • •
Vaste, variabele of vaste én variabele huursom Eigenaar geen zeggenschap exploitatie Vaste huur: eigenaar geen risico exploitatie Variabele huur: eigenaar mede risico exploitatie Eigenaar niet verantwoordelijk voor payroll
• Twee ondernemers • Minder populair bij exploitanten: huur moet worden geactiveerd op balans groot kapitaalbeslag 32
Vergoedingen huurcontract Bandbreedte huur: • vast: €5.000-20.000 / kamer • variabel: 15%-30% van omzet Huurbedragen afhankelijk van: • Kracht locatie • Afwerkingsniveau pand • Leeftijd en staat van onderhoud pand • Onderhoudsafspraken • Verhouding faciliteiten t.o.v. kamers / omzetverhouding 33
Eigenaar hanteert managementcontract
•
Eigenaar ontvangt EBITDA - base fee - incentive fee Eigenaar alleen zeggenschap over exploitatie door ‘approval clauses’ Eigenaar alle risico, mogelijk beperkt door garantie exploitant voor minimale winst Eigenaar verantwoordelijk voor payroll
•
Twee ondernemers
• • •
34
Simpele berekening waarde hotelkamer Stel voorbeeld huursituatie:
• 70% bezettingsgraad • € 100 gemiddelde kamerprijs • 70/30 omzetverhouding (kamers/overig) Totale jaaromzet per kamer = € 36.500
35
Simpele berekening waarde hotelkamer Totale jaaromzet per kamer = € 36.500 Huur %
Huur per kamer in €
Waarde op basis van Yield 7%
8%
9%
22%
€ 8.030
€ 115.000
€ 100.000
€ 89.000
25%
€ 9.125
€ 130.000
€ 114.000
€ 101.000
36
Vergoedingen managementcontract Oudere contracten: • Basis management fee b.v. 3% van omzet • Incentive management fee b.v. 10% van A.G.O.P. Nieuwere contracten: • Toepassing staffels • Incentive fee na kapitaalslasten • Beëindigingsclausules (benedenmaatse prestaties)
37
Ontwikkeling managementvergoedingen 2.500
6
2.000
5 4
1.500
3 1.000
2
500 Management fee in € Management fee in %
1 2007 2.361 4,4
2008 2.298 4,3
38
2009 1.393 3,6
2010 2.148 5,4
2011 1.737 4,0
2012 2.241 5,6
0
Inkomen eigenaar huur- vs. managementcontract 17.000 15.000 13.000 11.000 9.000 7.000 5.000 Huur per kamer in € Bruto winst per kamer in €, na management fees
2007 8.700
2008 8.500
2009 8.400
2010 9.500
2011 9.800
2012 10.100
15.600
15.700
11.300
12.000
13.300
12.600
39
Dank u voor uw aandacht!
www.HorwathHTL.nl
