HOMBURG INVEST INC. JAARREKENING EN JAARVERSLAG 2008

HOMBURG INVEST INC. JAARREKENING EN JAARVERSLAG 2008

HOMBURG INVEST INC. SUITE 600 1741 BRUNSWICK STREET HALIFAX NOVA SCOTIA CANADA B3J 3X8 TEL: 902.468.3395 FAX: 902.468.2457 WWW.HOMBURGINVEST.COM

i n h o u d s o p g av e Wie zijn wij

3

Financiële Kerncijfers 2008

4

Bericht van de Voorzitter van de Raad van Bestuur en CEO

7

Bericht van de President en COO

9

Alexis Nihon en Central Station Complex

15

SEB Banken

17

Het Santa Fe treinstation

19

Centron Park

21

Ontwikkelingsplannen voor het centrum van Charlottetown

23

Overzicht van commerciële vastgoedbeleggingen

25

Overzicht van residentiële vastgoedbeleggingen

35

Raad van Bestuur en management

36

casio, amsterdam, nederland

homburg invest inc. jaarrekening en jaarverslag – twee duizend acht

1

2

wie zijn wij Homburg Invest Inc. is vastgoedbelegger en -ontwikkelaar. Het bedrijf is genoteerd aan de Toronto Stock Exchange (TSX) onder de symbolen HII.A, voor de Class A Subordinate Voting Shares, en HII.B, voor de Class B Multiple Voting Shares en aan de NYSE Euronext Amsterdam onder het symbool HII voor Class A Subordinate Voting Shares. Vanuit ons hoofdkantoor in Halifax, Nova Scotia, bezitten, ontwikkelen, beheren en bouwen wij een gevarieerde vastgoedportefeuille. Onze Canadese portefeuille bestaat uit woonappartementen en stadshuizen, commerciële kantoren, winkel- en opslagruimte verspreid over Newfoundland, Nova Scotia, Prince Edward Island, New Brunswick, Quebec, Ontario, Alberta en British Columbia. In Europa hebben wij vastgoedobjecten in Duitsland, Nederland en de Baltische Staten (Estland, Letland en Litouwen). Via onze Amerikaanse volle dochteronderneming Homburg Holdings US Inc., hebben wij activa in Texas, Colorado, Pennsylvania en Massachusetts. Op 31 december 2008 bedroeg onze totale vastgoedportefeuille ongeveer CAD$ 4,2 miljard volgens IFRS. We benutten alle expertise van ons managementteam op het gebied van acquisitie, ontwikkeling, bouw en vastgoedbeheer om het risico voor onze beleggers te minimaliseren, de winst voor onze aandeelhouders te maximaliseren en onze basis van tevreden klanten in elke sector te behouden.

the cn headquarters building, montreal, quebec, canada


3

f i na n c i ë l e k e r n c i j f e r s 2 0 0 8 Homburg Invest Inc’s portfeuille beslaat 20.2 miljoen square feet (ongeveer 1.9 miljoen vierkante meter) met een waarde van 4 miljard Canadese dollar. De jaarrekening en het het jaarverslag zijn beschikbaar op SEDAR (www.sedar.com) en op www.homburg.com.

operationeel Op basis van International Financial Reporting Standards (IFRS) in duizenden Canadese dollars

4

2008

2007

2006

2005

Bruto huuropbrengsten

$ 310,466

$ 211,025

$ 116,742

$ 56,743

Herwaarderingen

$ (286,060)

$ 55,757

$ 76,225

$ 50,387

Netto operationeel resultaat

$ 222,052

$ 159,171

$ 103,113

$ 42,513

Kasopbrengsten uit operationele activiteiten

$ 82,148

$ 95,478

$ 39,237

$ 14,177

Netto resultaat

$ (276,653)

$140,495

$ 94,766

$ 54,863

Resultaat per Aandeel

$ (13.95)

$ 8.64

$ 8.60

$ 6.82

Kasopbrengsten uit operationele activiteiten per Aandeel

$ 4.14

$ 5.59

$ 3.21

$ 1.62

balans Op basis van International Financial Reporting Standards (IFRS) in duizenden Canadese dollars

2008

2007

2006

2005

Totaal activa

$ 4,144,636

$ 3,820,379

$ 2,425,964

$ 1,079,660

Vastgoedbeleggingen en ontwikkelingsprojecten

$ 3,968,677

$ 3,661,215

$ 2,259,565

$ 969,872

Langlopend vreemd vermogen

$ 2,952,124

$ 2,094,122

$ 1,588,523

$ 678,951

Eigen vermogen

$ 606, 768

$ 886,271

$ 504,004

$ 259,468

tota al activa

property assets

Miljoenen

4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 DEC DEC DEC DEC 05 06 07 08


5

RICHARD STOLLE PRESIDENT EN CHIEF OPERATING OFFICER

6

ASHLEY PHILLIPS PRESIDENT, CANADESE ACTIVITEITEN

RICHARD HOMBURG VOORZITTER VAN DE RAAD VAN BESTUUR EN CHIEF EXECUTIVE OFFICER

JAMES F. MILES VICE VOORZITTER EN CHIEF FINANCIAL OFFICER

een bericht van de voorzitter en ceo Wij zijn blij te kunnen aankondigen dat 2008 goed is geëindigd. Onze vastgoedportefeuille is blijven groeien en we hebben het jaar afgesloten met een totale nettowaarde van CAN $4.1 miljard. De afgelopen 40 jaar heeft Homburg Invest Inc. een sterk en stabiel bedrijfsmodel opgebouwd – dit jaar was dat niet anders. Ondanks de huidige wereldwijde economische problemen is Homburg invest Inc. voorbereid om de storm te doorstaan. We blijven voorwaarts gaan en richten ons daarbij op de ontwikkelingen van onze bestaande projecten en blijven winst genereren uit onze huidige vastgoedportefeuille en sale/leaseback-transacties. Hoewel we het wat nieuwbouw betreft iets rustiger aan zullen doen, blijven we doorgaan met aankopen en overnames en hebben we een spannend nieuw ontwikkelingsplan in petto voor Maritime Canada.

Historische volharding en geografische diversiteit Wij blijven de stabiliteit en groei waarmaken die beleggers aantrekt vanwege de structuur van onze organisatie. Onze winst is afkomstig uit veel verschillende bronnen en geografische regio’s in Europa en Noord-Amerika. Dankzij de diversiteit van onze vastgoedportefeuille vertrouwen wij erop dat we economische problemen kunnen doorstaan. Wij bezitten niet alleen op diverse geografische locaties vastgoed dat inkomsten genereert, maar het vastgoed zelf is divers, variërend van woningen tot commercieel tot industrieel vastgoed. Ons bedrijfsmodel is altijd gebaseerd geweest op vier factoren: • de geografische diversiteit van onze portefeuille; • stabiele, voorspelbare kasstromen grotendeels gebaseerd op sale and leasebacktransacties; • upside potentieel uit de herontwikkelingsmogelijkheden van ons bestaande vastgoed; en • het zuivere potentieel van onze ontwikkelingsactiviteiten en de grondbank. Dit model stelt ons in staat op het juiste moment te ontwikkelen en te bouwen of het rustiger aan te doen en ons te richten op bestaand vastgoed, en ondertussen steeds winstgevend te blijven. We hebben onze huidige ontwikkelingsfinanciering op orde, waardoor we ons kunnen richten op huidige projecten. Sommige ontwikkelingsplannen worden tijdelijk in de ijskast gezet, maar de voorbereiding van de ontwikkeling gaat door. Onze ontwikkelingspijplijn is stabiel genoeg om moeilijke tijden het hoofd te bieden.


7

consistente inkomstenuit uit besta and vastgoed In 2008 bleven wij profiteren van de verwerving van nieuw vastgoed van het vorige jaar, waardoor consistente inkomsten en winst worden gegenereerd voor ons bedrijf en onze beleggers. Onze grootste acquisities bestonden uit twee monumentale gebouwen in Montreal, negen winkelcentra in heel Pennsylvania en Massachusetts en 37 commerciële beleggingen in de Baltische Staten. Dit jaar hebben we onze Baltische acquisities uitgebreid en wij bezitten momenteel 53 vastgoed beleggingen in die regio. Deze vastgoed beleggingen blijven een uitstekende bron van inkomsten en bevestigen verder dat onze diversificatiestrategie werkt.

nieuwe plannen voor 2009 – verantwoordelijke groei Dit jaar hebben wij een mogelijkheid tot herontwikkeling benut waarvan wij verwachten dat deze zeer winstgevend is in het centrum van Charlottetown, Prince Edward Island. Dit is een gebied dat volgens ons enorm ondergewaardeerd wordt en dat beschikt over aanzienlijk potentieel voor groei en meer toerisme. We zijn van plan een hotel van 10 verdiepingen te bouwen boven op ons huidige vastgoed, de Confederation Court Mall. Bovendien bouwen we een kantoortoren van acht verdiepingen aan Fitzroy Street en vernieuwen we de gevel van twee van onze andere bestaande vastgoedbeleggingen: de National Bank en het Holman Building. Nieuwe ontwikkeling zal gunstig zijn voor de economie van Charlottetown. Hierdoor zal de stad verjongen en zullen meer toeristen worden aangetrokken, plus grootschaliger evenementen en business meetings. Naar verwachting is dit project in het voorjaar van 2010 voltooid.

conclusie Ondanks een moeilijk jaar voor de wereldeconomie was Homburg Invest Inc. in staat het jaar goed af te sluiten. Zoals altijd zijn wij onze medewerkers zeer dankbaar voor hun vele bijdragen aan het succes van Homburg Invest Inc. We hebben vertrouwen in ons bedrijf en geloven in ons bedrijf. We zijn altijd in staat geweest uitzonderlijke medewerkers en een executive team te behouden omdat we een opwindend bedrijf zijn dat is gebouwd op creativiteit en solide oordeel. Hoewel de nieuwbouw dit jaar is afgenomen, blijven we winst genereren voor onze aandeelhouders. De diversiteit van onze portefeuille, onze geschiedenis van volharding en de kracht en de capaciteiten van ons team zorgen ervoor dat wij deze moeilijke tijden het hoofd kunnen bieden.

dr. richard homburg, phzn voorzitter en ceo

8

een brief van de president en de coo Homburg Invest Inc. heeft de markt in 2008 zorgvuldig bestudeerd om er zeker van te zijn dat onze beslissingen winstgevend zouden zijn voor onze onderneming en voor onze aandeelhouders. Dat heeft geresulteerd in een aanzienlijk bedrag aan inkomsten uit onze huidige investeringen en onroerend goed. Per 31 december 2008 bevat Homburg Invest Inc’s portefeuille 246 inkomsten genererende vastgoedobjecten met een totaal oppervlakte van 20.3 miljoen vierkante voet en een totale waarde van CAN $4.1 miljard. In de afgelopen twee jaar is het netto bedrijfsresultaat van ons vastgoed gestegen van CAN $159 miljoen in 2007 naar CAN $222 miljoen in 2008. 2008 was het jaar van de subprime hypotheek crisis, faillissementen van bekende banken en talloze reddingsoperaties. Ook Homburg Invest Inc. heeft de gevolgen van de crisis gevoeld toen de gehele financiële markt omlaag ging. Gedurende de tweede helft van 2008 was het erg moeilijk om leningen te krijgen van banken in de markten waarin wij actief zijn. Gelet op het feit dat Homburg Invest Inc’s leningenportefeuille een gemiddelde lange termijn looptijd heeft van acht jaar, hebben wij erg veel geluk gehad dat wij niet met enige herfinancieringsproblematiek te maken kregen. Gedurende 2008 heeft de onderneming een ongerealiseerde waardeverandering van CAN$ 286 miljoen vastgesteld. Het resulterende netto rendement op de vastgoed investeringsactiva van de onderneming is 7.08 procent. Deze non-cash afschrijving is in overeenstemming met hetgeen andere vastgoed ondernemingen die onder IFRS rapporteren, hebben ervaren. Operationeel gezien blijft onze bezettingsgraad hoog met een gewogen gemiddelde bezetting van 97.1 procent vergeleken met 97.3 procent per 31 december 2007. Zoals gedetailleerd behandeld in onze geconsolideerde jaarrekening en het jaarverslag van 31 december 2008, heeft de onderneming in 2009 of 2010 geen significante af te lossen schulden.

nederland en duitsland De economische vertraging in Europa heeft Nederland niet zo dramatisch geraakt als sommige andere Europese landen. De vooruitzichten voor 2009 blijven goed, met name voor de centrale regio’s zoals Amsterdam vanwege nog steeds gezonde vraag naar A locaties tegen een stabiele basishuur. Nationaal gezien zijn de vooruitzichten niet zo goed, aangezien de economische vertraging een vermindering van de opname van huurruimten veroorzaakt. In Nederland hebben wij onze vastgoedportefeuille licht vergroot met de acquisitie van twee vastgoedobjecten, een in Amsterdam en een in Den Bosch. Voornoemde gebeurtenissen zijn de voornaamste redenen waarom wij geen andere, grote aankopen


9

hebben nagestreeft. Desondanks hebben wij de hoge bezettingsgraad en de positieve relaties met onze huurders in ons huidige vastgoed behouden. In Duitsland behouden wij lange-termijn huurcontracten met een vastgoedwaarde van CAN$1.2 miljard en de markt in deze regio blijft stabiel. Investeringen in Duitsland waren bijna zestig procent lager dan vorig jaar. Er is nog steeds sprake van een gat tussen prijsverwachtingen van verkopers en kopers. De Duitse kantorenmarkt is tot dusver veerkrachtig gebleken met betrekking tot de internationele krediet crisis. In het algemeen blijven we optimistisch aangezien onze hoofdhuurders in deze regio nog steeds goede resultaten boeken. Onze hoofdhuurders in Nederland en Duitsland zijn onder andere KPN, Philips, Quelle, Deutsche Annington en Infineon.

de baltische staten Na het verkrijgen van onafhankelijkheid hebben de economieën van de Baltische Staten belangrijke economische hervormingen en liberalisatie geimplementeerd. Hoewel de Baltische Staten tot de gebieden met de meest dynamische, economische groei in Europa behoren, worden zij nog vaak onderschat. Het ligt in de lijn der verwachtingen dat alle drie de landen ergens tussen 2010 en 2013 overgaan op de Euro, wanneer de inflatie, lonen, prijzen en de economie een evenwicht bereiken met West Europa. Ondanks de economische “boom” gedurende de afgelopen zeven tot acht jaar, worden de Baltische economieën nog steeds gezien als kwetsbaar, en zal de groei naar verwachting afnemen mede als gevolg van de huidige wereldomvattende economische crisis. Vanwege de financiële crisis zijn de aangeboden rendementen eind 2008 verschoven met een gemiddelde van 75 tot 125 basispunten. Het verschil tussen vraag en aanbod heeft transacties vandaag de dag aanzienlijk vertraagd. Het wereldwijde gebrek aan liquiditeit heeft de afhankelijkheid van de Baltische economieën van extern Kapitaal duidelijk naar voren gebracht. Een vertraging in de markt van twee of drie jaar is vanaf heden te voorzien. Ondanks economische uitdagingen is het vastgoed van de SEB banken in de Baltische Staten een uitstekende belegging gebleken vanwege de financiële kracht van de huurder. Bestaande leningen zullen worden vernieuwd tegen hoge rentetarieven waarin risico opcenten zijn verwerkt van 1.5 tot 2 procent per jaar. Naar verwachting zal de Letse economie dit jaar 6.9 procent slinken en 2.4 procent in 2010. Volgens de verwachtingen zal Estland een inkrimping melden van 4.7 procent dit jaar voorafgaande aan een groei van 1.2 procent in 2010, terwijl de Litouwse economie naar verwachting dit jaar zal krimpen met 4.0 procent en met 2.6 procent in 2010. Wij zullen afwachten en dit vastgoed en de lange-termijn huur aanhouden totdat we het meest voordelige tijdstip vinden om te verkopen met de grootst mogelijke winst.

10

canadese ontwikkelingsprojecten Op 27 november is Homburg gestart met de herontwikkeling van de Confederation Court Mall, een winkelcentrum in het hart van Charelottetown, Prince Edward Island. Het project zal worden uitgevoerd in 3 fasen. Fase 1 en 2 zijn de bouw van een nieuw 8 verdiepingen tellende klasse A kantoorgebouw aan Fitzroy Street en de herontwikkeling van het foodcourt in het winkelcentrum. Fase 3 is de bouw van een 10 verdiepingen tellend boutique hotel met 82 kamers bovenop het winkelcentrum. De bouw van het hotel begint naar verwachting in 2009. De verwachte doorlooptijd van de ontwikkeling is 24 tot 30 maanden en de verwachte kosten bedragen 45 miljoen Canadese dollar. We zijn ook actief aan het ontwikkelen in Calgary en Montreal. Belangrijke projecten hier zijn de bouw van het stijlvolle Sherbrooke Street complex in Montreal en Centron Park in Calgary. De financiële crisis heeft onze ontwikkelingsplannen niet ongemoeid gelaten, met name in Calgary. Wij continueren de projecten waar de financiering reeds was geregeld. Daarnaast zijn er plannen vertraagd of tijdelijk stopgezet vanwege gebrek aan financiers en de strengere financieringsvereisten. Ook heeft de crisis gevolgen voor de verhuur van onze projecten en de verkoop van onze appartementen, waar huurders en kopers thans een afwachtende houding hebben aangenomen.

voltooing van het homburg harris center In 2007 heeft Homburg Invest Inc. een joint venture gevormd met het Duitse Pensioenfonds Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH (DEGI). Homburg Invest Inc. heeft het Homburg Harris Centre in Calgary voor 376 miljoen Canadese Dollar aan DEGI verkocht. Als onderdeel van de joint venture overeenkomst heeft Homburg Invest Inc. een belang van 10% in de joint venture entiteit genomen en Homburg Canada Inc. zal het management van het gebouw op zich nemen. Het Homburg Harris Center is op een centrale plek in Calgary gesitueerd, met uitstekende aansluiting op het openbaar vervoer. Het complex bestaat uit twee verbonden kantoor torens. Toren 1 is inmiddels volledig verhuurd aan energie onderneming Penn West Petroleum Ltd. De retail zones op de begane grond zullen worden gebruikt als restaurant. Toren 2 is 22 verdiepingen hoog en zal naar verwachting in 2009 worden voltooid.

homburg invest inc. in de amerika anse markt De verwachting is dat de Canadese economie in 2009 in een milde recessie zal verkeren, waar de recessie in de Verenigde Staten al in zwaarder weer verkeerd. Hoewel de banken rapporteren dat de situatie in Canada beter is dan in de meeste geïndustrialiseerde landen, omdat Canada een betere uitgangspositie had en een efficiënt bank systeem, zal de recessie in de Verenigde Staten zeker invloed hebben op de Canadese economie, aangezien de Verenigde Staten de grootste handelspartner is. Canada’s inkomen groeide hard in de afgelopen jaren, door

homburg invest inc. jaarrekening en jaarverslag – twee duizend acht 11

stijgende prijzen voor commodities en een sterke valuta, maar de verwachting is dat in 2009 een behoorlijke daling zal optreden. Het volume van de transacties in commercieel vastgoed in Canada is in 2008 significant gedaald ten opzichte van 2007, voornamelijk als gevolg van een toename van de bid-ask spread en de condities in de kredietmarkten. Een verdere vermindering van het transactievolume wordt algemeen verwacht. Grotere spelers zullen de drijvende krachten zijn van transacties, door verkoop van non-core activa en aankoop van strategische activa die een positieve invloed op de inkomsten hebben. Herstel van de aandelenprijzen van beursgenoteerde ondernemingen en vastgoedfondsen is hiervoor echter noodzakelijk. Het sentiment in de Canadese en Amerikaanse markten is een stijging van 25-100 basispunten in het eerste halfjaar van 2009 voor commercieel vastgoed. In 2007 hebben wij onze positie in de Verenigde Staten verstevigd door een 80% belang te nemen in een joint venture met Cedar Shopping Centers Inc. De joint venture houdt 9 winkelcentra in haar portefeuille. Cedar Shopping Centers is een gevestigde manager en de winkelcentra hebben degelijke locaties en huurders. De huurders betreffen supermarkten, drogisterijen annex apotheken en banken, welke minder recessiegevoelig zijn. We verwachten derhalve geen grote problemen met onze investering in de joint venture, de winkelcentra genereren stabiele kasstromen en presteren conform verwachting.

ons nieuwe product, de homburg capital security a Wij zijn altijd op zoek naar unieke mogelijkheden om fondsen aan te trekken, en dit jaar wordt dit vormgegeven door een nieuw investeringsproduct, de Homburg Capital Security A. De Homburg Capital Security A heeft een looptijd van 99 jaar en een coupon rente van 9.5%. Homburg Invest Inc. heeft de mogelijkheid om na 5 jaar eenmalig de Homburg Capital Securities A gedeeltelijk of in hun geheel af te lossen en vervolgens dezelfde mogelijkheid op iedere rentevervaldatum. Verder kan de kwartaal interest hetzij in geld hetzij in klasse A preferente aandelen worden betaald, geheel ter discretie van Homburg Invest Inc. De marketing van het product is begonnen in Nederland. De Homburg Capital Security A zal niet in Canada worden verkocht. De individuele Homburg Capital Securities A hebben een nominale waarde van Euro 1.000 en worden verkocht per 5 stuks per inschrijving, ofwel Euro 5.000. Op basis van het prospectus zal een minimum van 25,000 Homburg Capital Securities A worden verkocht, tot een maximum van 75,000 stuks. De nominale waarde is derhalve Euro 25 miljoen tot Euro 75 miljoen (Canadese Dollar 39,5 miljoen tot 118,5 miljoen) Het is de intentie van Homburg Invest Inc. om de Homburg Capital Securities A binnen een tot twee jaar naar uitgifte te registreren aan de NYSE Euronext Amsterdam. Op het moment van uitgifte zullen de Homburg Capital Securities A boekhoudkundig een aandeel van 20% vreemd vermogen, bestaande uit de contante waarde van het nominale bedrag, en 80% eigen vermogen hebben. De Homburg Capital Securities A

12

zijn achtergesteld ten opzichte van de bestaande Homburg Mortgage Bonds en Homburg Bonds, maar preferent ten opzichte van de klasse A en B aandelen. De interest zal volledig aftrekbaar zijn voor Canadese belastingdoeleinden. De intentie is om de opbrengsten te gebruiken om bestaande leningen af te lossen, de balans te versterken en voor algemene doeleinden

Verkoop van het belang in DIM Vastgoed NV in ruil voor gewone a andelen Equity One Inc. In januari 2009 maakte Homburg Invest Inc. bekend dat het een ruilovereenkomst met Equity One Inc. is aangegaan. Op hetzelfde moment hebben Homburg Invest Inc. en Equity One Inc. een stemrechtovereenkomst gesloten. Onder de voorwaarden van de ruilovereenkomst verkoopt Homburg Invest Inc. ongeveer 2 miljoen gewone aandelen Dim Vastgoed NV en ontvangt Homburg Invest Inc. gewone aandelen Equity One Inc. Op de datum van de overeenkomst heeft Homburg Invest Inc. 866.373 gewone aandelen Equity One Inc. verkregen in ruil voor 1.151.276 DIM aandelen en 86.400 rechten op DIM aandelen. Onder de voorwaarden van de stemrechtovereenkomst heeft Homburg Invest Inc. een onherroepelijke volmacht verleend aan Equity One Inc. met betrekking tot 766.573 DIM aandelen, waarop Homburg Invest Inc. een kooprecht heeft per 1 oktober 2010. De stemrechtovereenkomst voorziet in een overdracht (onder voorwaarden) van de DIM aandelen aan Equity One Inc. in ruil voor 536.601 gewone aandelen Equity One Inc.

kijkend na ar de toekomst De kracht van de portefeuille van Homburg Invest Inc. is niet afgenomen, niettegenstaande de vertragingen in de ontwikkelingsactiviteiten en moeilijkheden om financiering van banken te verkrijgen. Bezettingsgraden in alle markten zijn hoog gebleven en zijn wij in staat geweest de meeste van onze winstgevende plannen uit te voeren. Wij zijn blij om in deze comfortabele positie te verkeren tot de markten zich stabiliseren.

drs. j. richard stolle president en coo


14

montreal

alexis nihon en central station complex Monumentale gebouwen zorgen ervoor dat Homburg zijn sterke positie op de markt in Quebec behoudt

De acquisities van het Place Alexis Nihon en het Central Station Complex in 2007 waren twee van Homburgs grootste prestaties in dat jaar. In 2008 bleven deze vastgoedbelegginggen stabiele pijlers van de bloei op de markt in Quebec.

place Alexis nihon; inset: place alexis nihon, central station complex, montreal, quebec

Het Place Alexis Nihon weerspiegelt Homburgs bedrijfsmodel omdat dit een complex met gemengd gebruik is, in het centrum van Montreal. Het omvat een drie verdiepingen tellend winkelgebied met meer dan 100 bekende winkels, twee hoogwaardige kantoortorens die meer dan 610.000 vierkante voet verhuurbare klasse A-kantoorruimte omvatten en een appartementengebouw met 426 wooneenheden. Het Central Station Complex vertegenwoordigt een van Homburgs sale/lease-backtransacties. Het werd gekocht van de Canadian National Railway Company (CN). Het gebouw omvat het station zelf: het spoorwegknooppunt, de Grand Hall, de treinperrons en de verdiepingen onder het spoor, plus winkel- en commerciële ruimte en het 17 verdiepingen tellende hoofdkantoor van CN en parkeerfaciliteiten in het centrum.


16

commercieel vastgoed in de baltische staten

seb banken e 53 commerciële vastgoedobjecten in Letland, Litouwen en Estland blijken slimme investeringen te zijn in een groeiende regio.

Homburg Invest Inc. blijft groeien en blijft sterk aanwezig in de Baltische regio met 53 commerciële vastgoedobjecten. Vanaf het moment dat wij in deze regio op zoek gingen naar vastgoed, hebben wij 12 vastgoedobjecten in Estland, 25 vastgoedobjecten in Litouwen en 16 vastgoedobjecten in Letland verworven. Van deze vastgoedbeleggingen bestaat het merendeel uit langlopende huurcontracten bij de SEB Bank, inclusief de toren met het hoofdkantoor. De resterende vastgoedobjecten betreffen kortlopende huurcontracten bij de SEB Bank of worden verhuurd aan andere huurders met aanzienlijk ontwikkelingspotentieel op veelbelovende locaties.

seb headquarters tornimae 2, tallin, estland; inset: jogailos 9a, vilnius, litouwen


18

colorado springs

het santa fe treinstation Het eerste Homburg Centre in de Verenigde Staten Dit historische vastgoed heeft 54 jaar lang dienst gedaan als treinstation in Colorado Springs, voordat het station vanwege het toegenomen lucht- en autoverkeer in 1971 moest sluiten. In 1978 werd het vastgoed gekocht door een plaatselijke projectontwikkelaar in Colorado Springs, die het station verbouwde tot kantoren en een restaurant met het doel zoveel mogelijk van de oude sfeer van het station te behouden. Homburg Holdings kocht het terrein van de verhuurder in 1989, waarna tal van verbeteringen plaatsvonden. Het dak van het station werd voorzien van nieuwe dakpannen en het oorspronkelijke restaurant werd gerenoveerd. Tegenwoordig is het Harvey House restaurant een auditorium voor een hogeschool. Het valt op door de hoge gewelfde plafonds en de meerkleurige skylights. Bovendien werd op de eerste verdieping 7000 vierkante voet uitgebroken en verbouwd voor een bepaalde huurder. Het drie verdiepingen tellende gebouw dat naast het terrein is gebouwd is binnenin door Homburg verbouwd en omgedoopt als Homburg Center. Dit gebouw vormt voor ons een mijlpaal omdat dit ons eerste Homburg Centre in de Verenigde Staten is geworden.

het santa fe treinstation, colorado springs, usa


20

calgary

centron park Premium kantoorruimte creëren in een Canadees zakelijk epicentrum

Centron Park ligt vlak bij het Rivers District dat grenst aan de slagader van Blackfoot Trail in Calgary, Alberta. Het park zal bestaan uit 420.000 vierkante voet premium kantoorruimte in zeven kantoorgebouwen met twee en drie verdiepingen met meer dan 1460 parkeerplaatsen. Het park is gemakkelijk te bereiken omdat het maar een klein stukje lopen is vanaf het LRT-transportsysteem in Calgary. De eerste twee gebouwen zijn al voltooid en afgelopen november namen de eerste huurders hier hun intrek. De bouw van de resterende vijf gebouwen gaat door, en het derde zal naar verwachting al in het voorjaar van 2009 voltooid zijn.

centron park, calgary, alberta


22

prince edward island

ontwikkelingsplannen in het centrum van charlottetown Het historisch centrum van Charlottetown wordt verjongd

northumberland condominiums; inset: confederation court tower, grand confederation hotel, charlottetown, pei

Homburg bevindt zich momenteel in de voorontwikkelingsfase van een ambitieus maar realistisch nieuw ontwikkelingsplan dat meerdere vastgoedobjecten en renovaties omvat in het centrum van Charlottetown, Prince Edward Island. Dit is een gebied met aanzienlijk potentieel voor groei en meer toerisme. Er zijn plannen om een 10 verdiepingen tellend hotel te bouwen boven op het huidige vastgoed van Homburg – de Confederation Court Mall. Bovendien verrijst er een 8 verdiepingen tellende kantoortoren aan Fitzroy Street en krijgen twee andere vastgoederen, het National Bank Building en het Holman Building, een nieuwe gevel. Ondanks het moeilijke economisch tij vindt Homburg dit het goede moment om te bouwen op Prince Edward Island. Nieuwe ontwikkeling is gunstig voor de economie van Charlottetown. De stad zal hierdoor verjongen en grotere evenementen aantrekken. De plannen omvatten ook de bouw van een ondergronds voetpad tussen de Mall en het Confederation Centre of the Arts en renovaties aan de Mall en een verschuiving in de richting van boetiekachtige winkelruimten. Het project zal naar verwachting in het voorjaar van 2010 voltooid zijn.


24

overzicht van commerciële vastgoedbeleggingen OBJECT

ADRES

KANTOOR

WINKELS

INDUSTRIEEL

LAND (ACRES)

EIGENDOM %

Nova Scotia, Canada 846 Park Street

Kentville

Akerley Boulevard

Halifax

21,365

100

Akerley Boulevard

Halifax

14,446

100

Brunswick Street

Halifax

46,566

38

Dartmouth Shopping Centre

Halifax

George Street

Sydney

21,663

Hammond Centre

Bedford

5,909

McLean Court

Port Hawkesbury

Morris Drive

Halifax

16,499

Renaissance South

Halifax

28,524

Sackville Centre

Sackville

9,970

100

Sandpiper Centre

Cow Bay

14,665

100

Shannon Plaza

Halifax

16,849

100

Zellers, Chain Lake Drive

Halifax

112,423

100

TOTALE OPPERVLAKTE IN SQUARE FEET

14,700

100

114,630

154,972

100 100

17,548

100

17,259

100 89,450

100 100

318,044

89,450

New Brunswick, Canada Commerce Street

Moncton

Halifax Street

Moncton

Henri Dunant Street

Moncton

65,600 80,693

100

place alexis nihon (interior), montreal, quebec, canada

Henri Dunant Street

Moncton

Le Carrefour Shippagan

Shippagan

70,035

Place Bathurst Mall

Bathurst

14,000

Price Street

Moncton

Record Street

Moncton

St. George Boulevard

Moncton

Wright Street

Sackville


54,000

100

118,354

100 100 5

182,582 51,438

100 100

60,000

100 19,585

140,693

100

155,058

100

420,536



ADRES

KANTOOR

WINKELS

Confederation Court Mall

Charlottetown

123,334

206,983

Pownal Street

Charlottetown

INDUSTRIEEL

LAND (ACRES)

EIGENDOM %

Prince Edward Island, Canada


100 1

123,334

206,983

100

1

Newfoundland, Canada Carr Crescent

Gander

Zellers, Stavenger Drive

St. John’s

60,410 107,400 107,400


100 100

60,410

British Columbia, Canada First Avenue

Prince George

Yates Street

Victoria

Zellers, Westbank Shopping Centre

Westbank


26

78,818 19,291

100 105,760

19,291

100

105,760

100 78,818


ADRES

KANTOOR

WINKELS

INDUSTRIEEL

LAND (ACRES)

EIGENDOM %

28th Street NE

Calgary

37,927

9th Street

Calgary

49,976

Blackfoot Coporate Centre

Calgary

40,845

Castello Towers

Calgary

Centron Corners

Calgary

7,685

100

Centron Corners

Calgary

8,180

100

Centron Corners

Calgary

12,286

100

Centron Corners

Calgary

30,554

100

Centron Park

Calgary

19.25

100

Chestermere

Calgary

256

33

Crowfoot Square

Calgary

19,805

100

Bow Trail

Calgary

3,538

38

Foothills Centre

Calgary

20,675

100

Henderson Farms

Calgary

39

100

Homburg Crystal Towers

Calgary

0.67

100

Homburg Springs

Calgary

160

100

Homburg Springs West

Calgary

139

100

Homburg-Kai Mortensen Towers

Calgary

1.04

100

Inverness Estates

Calgary

6

100

Manning Drive

Edmonton

Points North

Calgary

217

100

Residence-Eau Claire

Calgary

0.37

100

Sunridge Retail Centre

Calgary

Western Financial

Taber

7,334

100

Western Financial

Grand Prairie

10,358

100

Western Financial

High River

30,000

Alberta, Canada


137,936

100 100 100 0.41

12,349

100

23,696

235,145

100

137,936 80,063

100

137,936

100 838.74



ADRES

KANTOOR

WINKELS

INDUSTRIEEL

LAND (ACRES)

EIGENDOM %

Quebec, Canada 13 Pizza Hut Locations

Various

53,204

100

3 Burger King Locations

Various

20,086

100

5 Harvey's Locations

Various

15,104

100

777 Ste. Catherine West and McGill College

Montréal

26,326

100

Carrefour de Tremblay

Longueuil

24,875

100

Central Station Complex

Montréal

Centre LaMarche

Saint Eustache

7,406

100

Centre Laval

Laval

701,932

100

Galeries Shawinigan

Shawinigan

23,548

100

Mega Centre St-Jérôme

St-Jérôme

195,953

100

Place Alexis Nihon

Montréal

391,029

100

Place Nobel

Boucherville

65,099

Plaza de la Mauricie

Shawinigan

229,221

Restos des Promenades

St-Bruno

8,143

100

Scores Restaurant

Quebec City

6,571

100

SNS Property Finance

Montréal

Sphèretec

Montréal

189,185

100

Zellers, Rue St. Jude

Granby

114,259

100


625,876

611,535

1,761,938

989,431

100

100 9.1

5.3

1,237,411

3,833,879

989,431

100

50

14.4

Ontario, Canada 5 Pizza Hut Locations

Various

21,613

100

Commerce Road

Lindsay

5,110

100

Zellers, Martindale Cr.

Ancaster

108,628

100

Zellers, Mitchell Road South

Listowel

80,005

100

Zellers, Queensway East

Simcoe

74,250

100


28

289,606


ADRES

KANTOOR

WINKELS

INDUSTRIEEL

LAND (ACRES)

EIGENDOM %

East Pikes Peak Avenue

Colorado Springs

39,285

100


Colorado Springs

27,174

100


Colorado Springs

31,515

100

Hilton Parkway

Colorado Springs

10,524

100

Van Teylingen Drive

Colorado Springs

11,040

100

Colorado, USA


119,538

Texas, USA Airport Freeway

Hurst

53,265

100

Blanco Road

San Antonio

14,986

100

Colony Drive

San Antonio

24,399

100

Cottenbelt Drive

San Antonio

22,474

100

Hillpoint Drive

San Antonio

22,216

Lexington Boulevard

Sugarland


100 17,825

137,340

100

17,825

Massachusetts, USA Fieldstone Marketplace

New Bedford


155,176

155,176

Pennsylvania, USA Aston Center

Aston

44,000

80

Ayr Town Center

McConnellsburg

44,480

80

Parkway Plaza

Mechanicsburg

85,240

80

Pennsboro Commons

Enola

87,827

80

Scott Town Center

Bloomsburg

54,346

80

Spring Meadow Shopping Center

Wyomissing

54,280

80

Meadows Market

South Hanover

54,346

Stonehedge Square

South Middleton

71,018


80

495,537



ADRES

KANTOOR

WINKELS

INDUSTRIEEL

LAND (ACRES)

EIGENDOM %

Beelarts van Bloklandstraat 10-14

Tilburg

237,615

100

Benthemstraat

Rotterdam

104,637

100

Bruistensingel

Den Bosch

49,019

100

Corkstraat 38-46

Rotterdam

150,932

100

Daalakkersweg

Eindhoven

Energleweg

Rotterdam

Fortranweg

Amersfoort

Garden Court

Amsterdam

60,999

100

Gentseweg

Gouda

41,237

100

Hardwareweg

Amersfoort

Hoevenweg

Eindhoven

Industrielaan

Uden

Industriestraat

Numansdorp

Industrieweg

t'Harde

Keesomlaan

Amstelveen

133,214

100

Mathildelaan

Eindhoven

523,162

100

Meidoornkade

Houten

193,178

100

Nijverheidsweg 12

t'Harde

32,507

100

Nijverheidsweg 14

t'Harde

1,507

100

Nijverheidsweg 14A

t'Harde

4,370

100

Nijverheidsweg 18

t'Harde

3,175

100

Nijverheidsweg 18A

t'Harde

2,475

100

Noorderpoort

Venlo

20,613

Platinawerf

Beuningen

18,245

Stationsplein 7 and 9

Groningen

343,582

100

Tarasconweg 2

Eindhoven

84,615

100

Valkstraat 14

Sittard

27,560

100

Wilhelminaplein

Roermond

22,357

100

Wilhelminasingel

Roermond

41,925

100

Wolfraamweg

Wolvega

Nederland


30

364,921 35,306

100 100,514

52,948 62,990

100

100 100

437,825 92,517

100 100

103,011

100

100 146,465

191,836

2,243,703

100

1,441,554

100

100


ADRES

KANTOOR

WINKELS

INDUSTRIEEL

LAND (ACRES)

EIGENDOM %

Basanaviciaus

Kedainiai

4,836

4,397

2,799

100

Burbos

Mazeikiai

2,909

5,265

3,473

100

Dar_u

Klaipèda

3,240

4,693

3,832

100

Gedimino

Vilnius

24,768

14,348

Gedimino

Vilnius

15,694

4,887

11,808

Jogailos

Vilnius

33,648

Jogailos

Vilnius

7,470

5,974

4,198

Kalvariju

Vilnius

1,632

Kestucio

Kaunas

9,867

Laisvès

Vilnius

Laisvès

Kaunas

16,286

Maironio

Kaunas

54,706

Pulko

Alytus

5,447

2,099

3,589

100

Rotuses

Birzai

3,347

1,218

4,980

100

Saltoniskiu

Vilnius

4,015

Tilzes

Siauliai

20,614 4,677

Litouwen

100 100 100 100 100

421 6,975

4,529

100

69,215

100

18,589

100 100

100 8,819

4,461

100

Turgaus

Klaipèda

3,003

100

Turgaus

Klaipèda

2,624

214

100

Turgaus

Klaipèda

1,906

495

100

Ukmerges

Panevezys

13,627

3,305

5,868

100

Utenio

Uteria

2,799

1,572

1,281

100

Vilniaus

Joniskis

248

570

1,432

100

Vokieciu

Vilnius

Vytauto

Marijampole

Zirmunu

Vilnius


2,090 5,099

2,153

234,929

86,112

100 3,029

12,796

100 100

146,795



ADRES

KANTOOR

AM Campeon 1-12

Neubiberg

1,479,813

Binnerheide

Schwerte

Carat Park

Wittenberg

Elbestrasse

Marl

Furtherstrabe

Nurnburg

Industriestrasse

Hassmersheim

Phillippstrasse

Bochum

WINKELS

INDUSTRIEEL

LAND (ACRES)

EIGENDOM %

Duitsland


100 54,584 198,592

215,278

107,639

100 100

169,178

100

2,283,789

100

304,567

100

285,461

100

1,980,552

306,231

2,812,118

Estland Aia

Valga

3,025

2,239

10,767

100

Aia

Jõgeva

870

1,887

844

100

Keskväljak

Kärdla

340

1,197

37

100

Maleva

Tallinn

7,858

5,242

13,853

100

Rakvere

Jõhvi

2,949

2,831

3,337

100

Rüütli

Pämu

5,212

9,290

8,506

100

Tallinna mnt.

Narva

2,859

3,470

5,274

100

Tallinna mnt.

Rapia

3,862

4,101

1,478

100

Tartu mnt.

Tallinn

39,460

2,970

100

Tornimäe

Tallinn

130,136

10,936

31,754

100

Vainu

Paide

1,612

5,847

5,433

100

Vaksali

Viljandi

1,485

4,381

6,232

100

160,208

90,881

90,485


32


ADRES

KANTOOR

WINKELS

INDUSTRIEEL

LAND (ACRES)

EIGENDOM %

Baznicas

Liepaja

6,932

2,713

12,128

Berzpils -Brivibas

Balvi

2,241

1,141

667

100

Dobele

6,539

2,148

2,368

100

Burtnieku

Limbaži

2,906

1,097

2,311

100

Dzirnavu

Kuldiga

2,865

2,058

2,715

100

Kuldigas

Ventspils

3,703

1,291

2,294

100

- Lacpleša

Aizkraukle

2,264

673

1,303

100

Letland 100

Liela

Kandava

540

611

389

100

Ozolu

Gulbene

11,536

1,647

5,264

100

Pormalu

Jekabpils

3,905

1,737

3,587

100

Rigas

Saldus

7,245

2,035

3,594

100

Rigas

Sigulda

3,547

920

2,707

100

Rigas

Valka

2,534

1,216

732

100

Studentu

Kraslava

737

1,068

1,957

100

Talsu

Preili

3,617

1,143

2,824

100

Unicentrs

Unicentrs

100

54,670

3,197

43,228


115,781

24,695

88,068

totale oppervlakte in square feet

6,902,897

6,273,250

6,355,601

854.14


34

overzicht van residentiële vastgoedbeleggingen OBJECT

ADRES

TYPE

AANTAL UNITS

EIGENDOM %

Albro Lake Road

Halifax

Apartment

12

100

Nova Scotia, Canada Highfield Park

Halifax

Apartment

36

100

Highfield Park

Halifax

Apartment

36

100

Highfield Park

Halifax

Apartment

37

100

Renaissance South

Halifax

Apartment

38

100

The Ambassador

Halifax

Apartment

44

100

Willowbend Court

Halifax

Townhouse

50

100

253

OVERZICHT VAN RESIDENTIËLE VASTGOEDBELEGGINGEN

New Brunswick, Canada Evangeline Street

Dieppe

Apartment

24

100

Laurier Street

Dieppe

Apartment

24

100

Laurier Street

Dieppe

Apartment

24

100

72


Alberta, Canada Clareview Courts

Alberta

Apartment

11

5

Fort McMurray

Alberta

Apartment

62

100

73


Quebec, Canada Place Alexis Nihon

Montréal

Apartment

426

castello towers, calgary, alberta, canada


426

totaal aantal verhuurbare units

824

100


Raad van Beheer:

Raad van Advies:

Auditors:

Richard Homburg, Phzn, D.Comm(1) Voorzitter en Chief Executive Officer Chairman of the Board of Directors Homburg Uni-Corp Inc. Halifax, Nova Scotia, Canada Chief Executive Officer Homburg N.V. Soest, The Netherlands

Evert Brouwers Gepensioneerd directeur-generaal The Netherlands Government Information Service Eindhoven, The Netherlands

Ernst & Young LLP 1959 Upper Water Street 13th Floor Halifax, Nova Scotia B3J 3N2 Canada

The Honourable Myra Freeman ONS Voormalig Lieutenant Governor Province of Nova Scotia Halifax, Nova Scotia, Canada

Banken:

Michael H. Arnold, CA Vice-voorzitter van de Raad van Beheer President, Dyne Holdings Limited Charlottetown, Prince Edward Island, Canada (2)

Rudolf D. Bakhuizen, Director(3) Chief Executive Officer Huis en Haard Beheer B.V. Baarn, The Netherlands Dr. Trevor A. Carmichael, Director Principal, Chancery Chambers Barristers & Solicitors Bridgetown, Barbados Walter R. Fitzgerald, Director(4) Gepensioneerd burgemeester – Halifax Voormalig MLA – Province of Nova Scotia Halifax, Nova Scotia, Canada Edward P. Ovsenny, Director (5) Principal, Ovsenny Advisors Real Estate Consultants Toronto, Ontario, Canada George E.A. Pacaud, Director Gepensioneerd voorzitter en vennootoprichter van Grenier Pacaud Management Association Toronto, Ontario, Canada

Hartmut Fromm Medeoprichter en senior partner Buse Herber Fromm Berlin, Germany Karen A. Prentice, Q.C. Lid Alberta Securities Commission Calgary, Alberta, Canada Robert Hefferton Lid Gepensioneerd vice-president Homburg Canada Incorporated Accountants: Drs J. Richard Stolle(6) President en Chief Operating Officer Chief Executive Officer Stollburgh B.V. Former Chief Operating Officer, Uni-Invest N.V. Amsterdam, Nederland Ashley L. Phillips President – Canadian Operations Vice President – Operations Homburg Canada Incorporated Calgary, Alberta, Canada James F. Miles, CA(7) Vice President en Chief Financial Officer Executive Vice President en Chief Financial Officer Homburg Canada Incorporated Halifax, Nova Scotia, Canada

HSBC Bank Canada 1801 Hollis Street Halifax, Nova Scotia B3J 3N4 Canada Bank of Montreal Suite 3200, Tour McGill College 1501 McGill College Avenue Montreal, Quebec H3A 3M8 Canada Juridisch adviseurs: Macleod Dixon LLP 3700 Canterra Tower 400 Third Avenue SW Calgary, Alberta T2P 4H2 Canada McInnes Cooper LLP Summit Place 1601 Lower Water Street P.O. Box 730 Halifax, Nova Scotia B3J 2V1 Canada Osler, Hoskin & Harcourt LLP S.E.N.C.R.L./s.r.l. 1000 De La Gauchetière Street West Suite 2100 Montreal, Quebec H3B 4W5 Canada

Registratie- en overdrachtsagent: CIBC Mellon Trust Company Halifax, Toronto, Calgary 1660 Hollis Street, Suite 406 Halifax, Nova Scotia B3J 1V7 Canada

opmerkingen (1) De heer Homburg is voorzitter van het Uitvoerend Comité. (2) De heer Arnold heeft zitting in het Auditcomité. (3) De heer Bakhuizen heeft zitting in het Uitvoerend Comité. (4) De heer Fitzgerald heeft zitting in het Auditcomité. (5) De heer Ovsenny is voorzitter van het Auditcomité. (6) De heer Stolle heeft zitting in het Uitvoerend Comité. (7) De heer Miles heeft zitting in het Uitvoerend Comité. Homburg Invest verhandelt op de Toronto Stock Exchange (“TSX”) onder de symbolen HII.A en HII.B. De aandelen Klasse A worden uitsluitend verhandeld op de NYSE Euronext in Amsterdam onder het symbool HII.

36

HOMBURG INVEST INC. JAARREKENING EN JAARVERSLAG 2008

Recommend Documents