Hoeve Zonneberg. Zonnebergweg 10 te Maastricht OPENBARE VERKOOP BIJ INSCHRIJVING. Samenvatting. Datum, tijdstip en plaats van inschrijving

 

Hoeve Zonneberg Zonnebergweg 10 te Maastricht   OPENBARE VERKOOP BIJ INSCHRIJVING  

Samenvatting   Te koop: authentieke hoeve met misschien wel het mooiste uitzicht van Maastricht! Hoeve Zonneberg is namelijk prominent gelegen boven op de Sint-Pietersberg en biedt vanuit het woonhuis onbelemmerd uitzicht over het Maasdal en de gehele stad. Hier, op het hoogste punt van Maastricht, draagt vereniging Natuurmonumenten als terreinbeheerder zorg voor de ontwikkeling en instandhouding van één van de belangrijkste natuurgebieden van Nederland. Ook de cultuurhistorie is hier uniek. Het grottenstelsel -ontstaan door eeuwenlange mergelwinning- is alom bekend. Zo ook de drie bijzondere gebouwen die van deze mergel op de berg zijn gebouwd. Twee oorspronkelijke verdedigingswerken (Lichtenberg en fort St. Pieter) en deze voormalige boerderij hoeve Zonneberg. Wellicht dat u zich net als velen hebt afgevraagd of dit ooit te koop zou komen. Het moment is daar! De hoeve is nu toe aan een nieuwe bestemming dit unieke gebouw wordt bij openbare inschrijving te koop aangeboden. De ondergrond wordt daarbij in erfpacht uitgegeven. De ultieme woonbeleving voor Maastricht met veel volume en enorme potentie! Deze kans dient zich maar een keer aan. Neem hem nu aan en doe een bod!

Datum, tijdstip en plaats van inschrijving De vrijwillige verkoop bij inschrijving vindt plaats op: Vrijdag 16 oktober 2015 om 16.00 uur Ten kantore van Team Notarissen te Maastricht.

 

 

Inhoudsopgave 1.

Algemene informatie

2.

Inschrijvingsvoorwaarden

3.

Erfpachtvoorwaarden

4.

Inschrijfformulier

Bijlagen: 1.

Kadastrale kaart en omgevingskaart

2.

Foto’s

3.

Planologische informatie

4.

Overeenkomst tot vestiging van een erfpachtrecht en vestiging van een afhankelijk recht van opstal

5.

Verslag controle dak kalksteengroeve (2013)

6.

Samenvatting en conclusies verkennend bodemonderzoek

7.

Uitgiftekader

8.

Bouwtekeningen

 

2  

 

 

1: Algemene informatie Klement2 Rentmeesters verkoopt in opdracht van Natuurmonumenten het hierna genoemde object. De ondergrond wordt gelijktijdig in erfpacht uitgegeven. Deze grond blijft daarbij in eigendom van Natuurmonumenten terwijl de koper van de hoeve gedurende minimaal 30 jaar een zakelijk recht t.a.v. het gebruik heeft. Hiervoor wordt een jaarlijkse vergoeding (canon) betaald van € 8.250,-

Object De vrijstaande carréhoeve “Zonneberg” bestaat uit een woonhuis met bijgebouwen en is gelegen aan de Zonnebergweg 10 te Maastricht. De hoeve dateert uit 1873 toen de voormalige pachter van de naastgelegen hoeve Lichtenberg (Emanuel Duchateau), besloot om op eigen grond nieuw te bouwen. De naam Zonneberg kiest hij naar analogie van de Lichtenberg. De hoeve is gelegen binnen een verstrekkend Natura-2000 gebied van vereniging Natuurmonumenten. Hierbinnen wordt een perceel ter grootte van ± 5.340 m² aan de koper in erfpacht geboden. De hoeve met zadeldak is gebouwd als een carréboerderij rond een gesloten binnenplaats en bestaat uit een ruim woonhuis van twee bouwlagen met zolderverdieping en is deels onderkeldert. Aan weerszijde van het woonhuis zijn twee iets lagere stalvleugels en aan de overzijde van het woonhuis is een grote schuur waarvan de nokhoogte weer gelijk is aan het woonhuis. Een en ander zoals op onderstaande luchtfoto is aangeduid.

De hoeve werd volledig uit mergelstenen van de Sint Pietersberg opgetrokken, vlak boven de ingang van het onderaardse gangenstelsel, dat later ook naar deze hoeve werd vernoemd. Het woonhuis is op een rechthoekig grondplan (± 220 m2) gebouwd en geniet (richting het oosten) van een waanzinnig uitzicht over het maasdal. De voorgevel van het woonhuis telt vijf vensterassen en wordt bekroond door een fronton, waarin het wapen van de familie Duchateau is uitgehouwen.

 

3  

 

 

Het casco complex verkeerd als geheel in goede conditie. In de jaren ’70 is er een grondige restauratie van alle daken uitgevoerd. Het volledig gesloten zadeldak is gedekt met gesmoorde verbeterd holle pannen. De afzonderlijke gebouwdelen kunnen als volgt nader worden toegelicht: Woonhuis: Het woonhuis vormt het oostelijk gedeelte van de carréboerderij. Exterieur: Dragende gevelmuren van mergel met een plint van cementpleister, houten T-vensters met een hardstenen latei. Aan de voorzijde wordt de overgang van de gevel naar het dak met fronton gevormd door een gelijste houten bakgoot. Interieur: Er zijn twee kelders met een in mergel uitgevoerd tongewelf en een vloer van aangestampte mergel. Op de begane grond bevindt zich in de as van het pand een gang met hardstenen vloer van de voor- tot de achtergevel met monumentale waarden. Aan de weerszijde van deze gang bevinden zich de keuken en 3 woonvertrekken met geornamenteerde stucplafonds. Op de verdieping zijn 4 slaapkamers en een compacte badkamer ingericht. De zolderverdieping is verder onbestemd. De binnendeuren zijn uitgevoerd als paneeldeur en de kozijnen voorzien van geprofileerde architraven. In diverse vertrekken bevinden zich schouwen in natuursteen of hout. In de keuken bevindt zich een kastenwand met paneeldeuren en een gemetseld keukenblok met een granito aanrechtblad en houten kastdeurtjes. De trapopgang naar de verdieping is voorzien van een gedraaide trappaal en een houten leuning op balusters. De verdiepingsvloeren zijn van hout en rusten op houten moerbalken met kinderbinten. De kapconstructie bestaat uit drie spanten met spantbenen met daarop drie gordingen. Bakhuis: Het bakhuis is tegen de oostelijke gevel van de stal en de zuidelijke gevel van het woonhuis gebouwd. Exterieur: De gevels zijn wederom opgetrokken in blokken mergel en op de hoek gecombineerd met veldbrand baksteen. Er is één T-venster met een harstenen latei en twee kleine rondboogvensters. Interieur: Twee verdiepingen aan bergruimte met een vaste trap en een gemetselde bakoven. De kapconstructie bestaat uit twee spantbenen met daarop één gording. Stal met poort: De stal met grote toegangspoort vormt het zuidelijk gedeelte van de carréboerderij en is het aanzicht vanaf de oprijlaan. Exterieur: Het onderste gedeelte van de gevels is opgetrokken in veldbrand baksteen met het opgaand werk in blokken mergel. De grote gewelfde toegangspoort met dubbele houten deuren biedt toegang tot de binnenplaats. De gevel is aan de zijde van de binnenplaats grotendeels geopend. Interieur: Het casco bestaat uit twee bouwlagen met dragende gevelmuren, waarin zware houten balken met houten vloerdelen zijn opgelegd. De kapconstructie bestaat uit spanten met spantbenen met daarop vijf gordingen.

 

4  

 

 

Open stal: De open stal vormt het noordelijk gedeelte van de carréboerderij. Exterieur: De gevels zijn opgetrokken in een combinatie van veldbrand baksteen en blokken mergel met breed uitgebouwde steunberen. De zijde van de binnenplaats is volledig open. Interieur: Het casco bestaat uit één bouwlaag met dragende gevelmuren met houten stijlen op gemetselde poeren. De kapconstructie bestaat uit een dakligger zeven gordingen. Schuur: De schuur vormt het westelijk gedeelte van de carréboerderij. Exterieur: Het onderste gedeelte van de gevels is opgetrokken in veldbrand baksteen met het opgaand werk in blokken mergel. In deze gevels zijn geen vensters aangebracht. Interieur: Het casco bestaat uit één bouwlaag met dragende gevelmuren met aan weerszijden een overwelfde toegangspoort waarin dubbele houten deuren zijn afgehangen. De kapconstructie bestaat uit spanten met spantbenen met daarop vier gordingen. Binnenplaats: De ruime binnenplaats (323 m2) heeft een waardevol cultuurhistorisch karakter vanwege de sobere (agrarische) inrichting met betonplaten i.c.m. veldkeien.

Omgeving De Sint-Pietersberg is het hoogste punt van Maastricht en één van de belangrijkste natuurgebieden van Nederland. Een Zuid-Limburgs landschap met vele uitkijkpunten en rijk aan natuur, cultuurhistorie en recreatieve mogelijkheden. Het samengaan van deze thema’s maakt de berg met 165 hectare natuurterrein en 45 km aan ondergrondse mergelgangen bijzonder en is voor de terreinbeheerder (Natuurmonumenten) een grote uitdaging. Dankzij het intensieve beheer (zowel boven- als ondergronds) en ondersteuning door tientallen vrijwilligers, zijn de natuurwaarden zichtbaar verbeterd en worden inmiddels sinds 1974 wettelijk erkend en Europees beschermd als Natura-2000 gebied. De ligging pal naast de stad Maastricht biedt uiteraard alle voorzieningen van het centrum en een goede aansluiting op de A2 (Luik-Eindhoven).

Kenmerken Bouwjaar

1873

Aansluitingen

-Water, elektra, telefoon en ADSL (internet) zijn aanwezig. -Riolering: Aan de voorzijde van de hoeve is er een aansluiting tot het gemeenteriool onder druk. De huisaansluiting tot dit gemeente riool is aanwezig en functioneel, doch mogelijk beperkt t.a.v. de capaciteit. - Gas: Er is geen aansluiting t.b.v. aardgas. Verwarming geschiedt middels oliegestookte kachels en op de badkamer middels een electro kachel.

 

5  

 

 

Olietank

Bovengrondse olietank (t.b.v. huisbrandolie). Deze voldoet mogelijk niet aan de gestelde actuele eisen en geadviseerd wordt om een propaangastank te installeren.

Perceel

Gemeente Sint Pieter, sectie B, nummer 3932 (gedeeltelijk). Uitgifte in erfpacht en afgepaald ter plaatse. (Zie ook bijgevoegde kadastrale gegevens en het uitgiftekader)

Onderhoudstaat

De algehele staat van onderhoud is redelijk. Met name de conditie van de kozijnen, het mergelwerk in onderzone en het algehele schilderwerk is matig en op onderdelen slecht en vereist herstel.

Astbest

Ja, het dakbeschot van het woonhuis is asbesthoudend. Het is niet uit te sluiten dat er meer asbesthoudende materialen aanwezig zijn.

Status

Rijksmonument (nummer: 27993)

WOZ-waarde

€ 453.000,-

Maten object Inhoud woonhuis

± 1.592 m3 (1.592 m3 woonhuis en 1.799 m3 bakhuis)

Vloeroppervlak

± 612 m2 (530 m2 woonhuis en 82 m2 bakhuis)

Bijgebouwen

± 597 m2 vloeroppervlak en 4.629 m3 inhoud

Binnenplaats

± 323 m2

Perceeloppervlak

± 5.340 m2 middels uitgifte erfpacht (afgepaald ter plaatse)

Indelingwoonhuis Kelder:

Twee provisiekelders (± 25 en 46 m2)

Begane grond:

Royale entree met trap (± 16 m2) Woonkamer (± 20 m2) Voorkamer (± 30 m2) Eetkamer (± 22 m2) Gesloten keuken (± 27 m2)

Verdieping:

Overloop (± 10 m2) Slaapkamer I (± 31 m2) Slaapkamer II (± 20 m2) Slaapkamer III (± 22 m2) Slaapkamer IV (± 14 m2) Badkamer (± 6 m2)

Zolder:

 

Middels vaste trap. Ruime bergzolder (± 130 m2)

6  

 

 

Bestemming Conform opgave van bestemmingsplan “Buitengebied - Sint Pietersberg, Jekerdal, Cannerberg” van de gemeente Maastricht heeft het perceel de bestemmingen: - Agrarisch met waarden - Dubbelbestemming: Waarden - Archeologie (specifiek zone C) - Gebiedsaanduiding: geluidzone - industrie - Maatvoering: Maximaal volume 1.200 m3, bouwhoogte 12 m en goothoogte 9 m In bijlage 3 is een uitgebreide toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. Gezien de bestemmingsmogelijkheden, die geënt zijn op de oorspronkelijke agrarische functie, zal een mogelijke toekomstige bestemmingen nader met gemeente dienen te worden afgestemd.

Kwalitatieve verplichting Ten aanzien van het onroerend goed zal koper middels een kwalitatieve verplichting en op straffe van een boete (zoals omschreven in artikel 12 van de erfpachtovereenkomst) bij- en gedurende overtreding, instemmen met de volgende voorwaarden: - Verbod t.a.v. de uitvoer tot veranderingen aan de uiterlijke verschijning van het gebouw; - Verbod t.a.v. parkeren binnen het directe aanzicht van het gebouw. Parkeerplaatsen zijn te situeren rechts van de oprijlaan richting het talud (extra parkeren is mogelijk op de binnenplaats). Van belang is dat de parkeerruimte eenvoudig en sober is en vooral niet te groot is. Bij eventuele half-verharding dient te worden gekozen voor streekeigen materiaal (bijv. silex). - Verbod t.a.v. het plaatsen van schuttingen of elke andere erf afscheidingen op het perceel; - Verbod t.a.v. het geheel wijzigen van de bestemming van het woonhuis (een woonfunctie dient behouden te blijven); - Verbod t.a.v. splitsing in appartementsrechten; - Verbod t.a.v. het toepassen van aanvullende gebruiksfuncties anders dan: •

Kleinschalige horeca (terras, theetuin of B&B);

•

Atelier, museum, showroom of expositieruimte;

•

Kantoor voor zakelijke dienstverlening;

- Verplichting t.a.v. instandhouding en -waar nodig- restauratie van het monument; - Verplichting t.a.v. het eens per 3 jaar laten uitvoeren van een inspectie door de Monumentenwacht en opvolgen van de eventueel vereiste onderhoudswerkzaamheden. - Verplichting t.a.v. het recht van overpad door natuurmonumenten voor het beheer en onderhoud van het omliggende terrein; - Verplichting t.a.v. het recht van overpad door natuurmonumenten het betreden van de inspectietoegang van het grottenstelsel; - Verplichting t.a.v. openstelling van een deel van de hoeve voor plubliek minstens 2 keer per jaar op verzoek van Natuurmonumenten (bijv. op “open monumentendag”). Een en ander niet limitatief en zoals volledig opgenomen en nader omschreven in artikel 3 van de alg. voorwaarden van de overeenkomst van erfpacht (p. 38 en verder).

 

7  

 

 

Gemeentelijke heffingen / kosten koper - De WOZ-heffing (jaar 2015) bedraagt € 629,67 per jaar. - De waterschapslasten (jaar 2015) bedragen € 98,30 per jaar. - Overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom. Indien en voor zover er bedrijf (ondergeschikt aan het woonhuis) wordt bestemd, volgt een naheffing over het verhoudingsgewijze deel tot het 6% tarief. - Kadastrale inschrijving: € 210,35 incl. btw - Notariskosten: € 1.089,- incl. btw

Biedingen De bieding dient te geschieden middels bijgevoegd inschrijfformulier en kan worden ingeleverd ten tijde van de inschrijfdag op vrijdag 16 oktober 2015 om 16.00 uur, of -op afspraak- vóóraf ten kantore van Team notarissen te Maastricht, Avenue Ceramique 105 te Maastricht. De opening van de inschrijfformulieren vindt aldaar direct daarna plaats, een ieder kan daarbij aanwezig zijn. Te laat ontvangen biedingen en biedingen die niet aan de voorwaarden voldoen zijn ongeldig. Let op! Nadere onderhandeling, gunning ofwel overeenstemming is onder voorbehoud van goedkeuring door de directie van Natuurmonumenten.

Gunningcriteria Natuurmonumenten heeft het recht om te gunnen op basis van een vrije afweging t.a.v. de hoogte van de bieding en het voorgenomen gebruik zoals door kandidaat koper wordt omschreven op het biedingformulier.

Informatie Heeft u interesse in de aankoop van dit prachtige object? Neem dan voor meer informatie telefonisch contact op met ons kantoor middels 043-323 35 11 ofwel per e-mail via [email protected] Deze brochure werd met de grootste zorg opgesteld. Mochten er in onze mededelingen toch fouten of vergissingen voorkomen, dan kunnen wij hiervoor niet aansprakelijk gesteld worden. Neem altijd persoonlijk contact met ons op, zodat wij volledige informatie en begeleidend advies kunnen verschaffen over het object waarvoor u interesse heeft.

 

8  

 

 

2: Inschrijvingsvoorwaarden   Op deze verkoop bij inschrijving zijn van toepassing de: - ALGEMENE VOORWAARDEN VOOR DE VERKOOP BIJ OPENBARE INSCHRIJVING VAN REGISTERGOEDEREN 1996 (verder te noemen “de Algemene Voorwaarden”) van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, vastgesteld bij akte op een april negentienhonderd zevenennegentig voor notaris mr. E. Postmus te Hoorn verleden, ingeschreven op twee april negentienhonderd zevenennegentig ondermeer ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers (voormalige bewaring Roermond) in register hypotheken, deel 10362 nr 1; en de - BIJZONDERE INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN; Inschrijving heeft betrekking op het volgende registergoed: De aankoop van de vrijstaande hoeve en het aangaan van een pachtovereenkomst t.a.v. de ondergrond en tuin. Kadastraal bekend: gemeente Maastricht, sectie B, nummer 3932 (gedeeltelijk, zoals afgepaald ter plaatse). BIJZONDERE INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN: 1.

De openbare zitting en de inschrijving

De inschrijvingen vinden plaats tijdens één openbare zitting op het kantoor van ThissenGroutarsVrancken Team Notarissen, Avenue Ceramique 105 te Maastricht, waarvan verslag wordt gedaan in een op te maken proces-verbaal. Deze zitting zal plaatsvinden op 16-10-2015 om 16:00 uur. De inschrijving geschiedt door middel van inschrijfbiljetten die overeenkomstig artikel 3 van de Algemene Voorwaarden zijn ingeleverd bij de notaris. De inschrijfbiljetten bieden de mogelijkheid om in te schrijven op voormeld object. Een voorbeeld exemplaar van het inschrijfbiljet maakt deel uit de van de bijzondere voorwaarden. 2. De betaling De koopprijs en het verder aan de verkoper verschuldigde dienen te worden voldaan uiterlijk 4 weken na datum goedkeuring door hoofd directie van Natuurmonumenten, maar niet later dan 6 weken na gunning en daarmee uiterlijk op 27-11-2015. Het door de koper verschuldigde bedrag aan kosten, alsmede het bedrag dat overeenkomt met de ter zake van de koop te betalen overdrachtsbelasting, ongeacht of deze ook werkelijk verschuldigd blijkt, dienen te worden voldaan uiterlijk op de achtste dag na de gunning. 3.

Omzet-, overdrachtsbelasting

Volgens opgave van de verkoper is ter zake van de levering géén omzetbelasting, doch wel overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit laat onverlet de mogelijkheid van de koper om op grond van de wet in aanmerking te komen voor vrijstelling van overdrachtsbelasting. Het verkrijgen van deze eventuele vrijstelling is voor rekening en risico van de koper. 4.

Aanvaarding

Met inachtneming van hetgeen hiervoor is gemeld kan de koper het gekochte aanvaarden leeg, ontruimd, vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten van derden. Indien de koper met de verkoper een andere datum van betaling van de koopprijs en levering overeenkomt en hij eerder dan onder 2 voorzien overgaat tot voldoening aan al zijn betalingsverplichtingen, kan hij het gekochte ook eerder, onmiddellijk na die betaling, aanvaarden. Het gekochte is voor rekening en risico van de koper vanaf de onder 2 vermelde vervaldag voor de betaling van de koopprijs of zoveel eerder als deze betaling plaats vindt.

 

9  

 

5.

 

Eigenschappen van het registergoed

a. Milieubepalingen 1. Het is verkoper niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van het gebezigde gebruik van het gekochte waaruit blijkt dat het gekochte in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging op grond van de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen. 2. Voor een verontreiniging, welke na de aanvaarding door de koper mocht worden aangetroffen, is de verkoper derhalve in het geheel niet aansprakelijk; 3. Het is verkoper wel bekend dat zich in het gekochte een bovengrondse tank voor huisbrandolie bevindt. Ter meerdere zekerheid van erfpachter en Natuurmonumenten is er ter plaatse van de bovengrondse tank een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De samenvatting en conclusies van dit onderzoek en zijn bijgevoegd in bijlage 6. 4. Aan koper is wel bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt zoals toegelicht in de verkoopbrochure. Met betrekking tot de eventuele verdere aanwezigheid van asbest verklaart koper ermee bekend te zijn, dat het ten tijde van de eventuele verbouwingen, inrichting c.q. interieur en renovaties van het verkochte voor 1993 normale praktijk was asbesthoudende materialen te verwerken. Koper aanvaardt de eventuele aanwezigheid van die materialen in of aan het verkochte en zal de verkopende partij in deze niet kunnen aanspreken. b. Bestemming De hoeve heeft blijkens het vigerende bestemmingsplan de bestemming Agrarisch met waarden. Koper heeft een eigen onderzoeksplicht inzake de door hem gewenste toekomstige bestemming. c. Bouwkundige staat De bouwkundige staat van het registergoed is ter informatie van koper in algemene bewoordingen beschreven als redelijk. Met name de conditie van de kozijnen, het mergelwerk in onderzone en het algehele schilderwerk is matig en op onderdelen slecht en vereist herstel. Het ontbreken van een aardgasaansluiting geeft mogelijke beperkingen t.a.v. het gebruik. Deze algemene bewoordingen kunnen niet beschouwd worden als een bouwkundig rapport. Het risico van de bouwkundige staat en toestand van het registergoed is geheel voor rekening en risico van koper, die in deze zijn eigen onderzoeksplicht heeft en erkent. Koper aanvaardt de huidige staat van het verkochte en zal de verkopende partij in deze niet kunnen aanspreken. 6.

Voorbehoud goedkeuring Hoofd Directie Natuurmonumenten / voorbehoud recht van beraad

Het hoofd directie van vereniging Natuurmonumenten dient goedkeuring te verlenen aan alle onderhandelingen, gunning en overeenkomst m.b.t. de verkoop. De verkoper maakt, tenzij hij blijkens het vervolg van dit proces-verbaal direct tot gunning overgaat, gebruik van zijn recht van beraad als vermeld in artikel 8 lid 3 van de Algemene Voorwaarden. Indien de verkoper vervolgens wil gunnen zal hij daarvan doen blijken uit een, vóór het verstrijken van de beraadtermijn, op te maken akte van gunning. In afwijking van artikel 8 lid 2 van de Algemene Voorwaarden eindigt de termijn van beraad op de tiende werkdag volgende op de zitting (zijnde maandag 9 november 2015) om vijf uur in de middag of zoveel eerder als de verkoper mocht hebben gegund. 7.

Bekendheid met de inschrijvingsvoorwaarden

De Algemene Voorwaarden en deze Bijzondere Voorwaarden zijn ter inzage gelegd van belangstellenden, waarvan melding is gemaakt in publicaties vooraf. Ook in de beschikbaar gestelde inschrijfbiljetten wordt verwezen naar deze voorwaarden. Door in te schrijven erkent de bieder met deze Algemene en Bijzondere Voorwaarden bekend te zijn en acht hij zich daaraan, evenals de verkoper, onvoorwaardelijk gebonden.

 

10  

 

8. -

-

 

 

Afwijking van de Algemene Voorwaarden daar waar genoemd “registergoed” wordt expliciet geduid op enkel de opstallen die bij openbare inschrijving worden verkocht en waarbij koper instemt met het aangaan van de overeenkomst tot vestiging van een erfpachtrecht. de verwijzing in artikel 10 lid 2 sub a. naar artikel 12 lid 7 is onjuist en moet zijn artikel 12 lid 6; de verwijzing in artikel 21 lid 3 naar artikel 19 lid 6 is onjuist en moet zijn artikel 19 lid 5; overal waar in de voorwaarden staat vermeld “guldens” dient daarvoor in de plaats gelezen te worden “euro’s”; in artikel 9 lid 1 onder b en artikel 9 lid 2 onder a. komen de zinsneden:“volgens het tarief van de Koninklijke Notariële Broederschap” te vervallen.

11  

 

 

3. Erfpacht en erfpachtvoorwaarden Natuurmonumenten heeft er bewust voor gekozen om de ondergrond (zoals weergegeven op onderstaande luchtfoto en afgepaald ter plaatse) in eigendom te houden en middels een overeenkomst van erfpacht, aan de koper van de Hoeve beschikbaar te stellen. Hierdoor wordt ook in de toekomst de beleving van de omgeving alsmede de cultuurhistorische waarden van de hoeve veilig gesteld.

Wat is erfpacht? De koper van de hoeve wordt eigenaar van het pand, exclusief de grond. Deze grond krijgt hij middels erfpacht volledig en exclusief in gebruik gesteld door Natuurmonumenten. Dit erfpacht is een zakelijk recht, een vorm van pacht voor een vaste looptijd van -in dit geval- 30 jaar. De erfpachter heeft dan ook in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van de eigenaar. De grond is in dit geval voorzien van een opstal en de erfpachter heeft het recht het erfpachtrecht inclusief de opstal te verkopen. Het recht van erfpacht is in Nederland geregeld in Boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek, Titel 7. Vergoeding Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de bloot eigenaar jaarlijks een vergoeding, de canon. Deze canon is vastgesteld en opgenomen in de overeenkomst van erfpacht (bijlage 4). Na 30 jaar? Als die periode afgelopen is, wordt de overeenkomst ofwel onder nieuwe condities verlengt, ofwel beëindigt. Bij beëindiging worden de opstallen dan door Natuurmonumenten teruggekocht tegen een dan actuele (getaxeerde) marktwaarde. Fiscaliteit en hypotheek bij erfpacht? De jaarlijkse betalingen van de canon (aan Natuurmonumenten) is voor diegenen die ook in Nederland belasting afdragen, net als de rente van een hypotheek, aftrekbaar van de inkomstenbelasting (box 1). Ten aanzien van de aankoop van de opstallen is het verkrijgen van een hypothecaire geldlening mogelijk. Hieraan kan uw bank specifieke voorwaarden stellen en wij adviseren u hiervoor uw financieel adviseur te raadplegen.

 

12  

 

 

4. Inschrijfformulier Zonnebergweg 10 te Maasticht Object: Vrijstaande hoeve “Zonneberg”, bestaande uit woonhuis met bijgebouwen gelegen aan de

Zonnebergweg 10 te Maastricht en, aanvaarding erfpachtovereenkomst t.a.v. de ondergrond ter grootte van ± 5.340 m² (condities conform publicatie Klement2 Rentmeesters). Kadastraal bekend: gemeente Maastricht, sectie B, nummer 3932 (gedeeltelijk, zoals afgepaald ter plaatse). De ondergetekende(n) Naam:

Naam:

Voornamen:

Voornamen:

Adres:

Adres:

Postcode + woonplaats:

Postcode + woonplaats:

Geb. datum + geb. plaats:

Geb. datum + geb. plaats:

Telefoonnummer:

Telefoonnummer:

e-mail:

e-mail:

Burgerlijke staat:

Burgerlijke staat:

BSN nummer:

BSN nummer:

Als bevoegd bestuurders van de rechtspersoon (indien van toepassing) Naam: Zetel / Adres: verklaart onvoorwaardelijk, zonder enig voorbehoud, hoe ook genaamd en met inachtneming en acceptatie van de in de verkoopbrochure van inschrijving vermelde voorwaarden en bepalingen, in te schrijven op de onroerende zaak, Zonnebergweg 10 Maastricht t.a.v. de aankoop van de opstellen en aanvaarding van erfpacht van de ondergrond. voor een bedrag groot: € ZEGGE: Getekend, plaatse en datum:

__________________ Handtekening

N.B. • Bijvoegen: een kopie van een geldig legitimatiebewijs. • Het inschrijfbiljet dient ingevuld en ondertekend in gesloten envelop te worden ingeleverd tijdens de zitting, of -op afspraak- vóóraf bij Team notarissen te Maastricht. • Indien dit inschrijfformulier wordt ingeleverd door een ander dan degene die het heeft ondertekend, dient deze andere bij het inleveren een schriftelijke opdracht van de inschrijver te overleggen. • Koper(s) kan/kunnen aan de inschrijving geen (ontbindende) voorwaarden verbinden en dus ook geen voorbehoud maken inzake financiering, toekomstige bestemming e.d. Pagina 1 van 2

 

13  

 

 

Beknopte toelichting ten aanzien van het voorgenomen gebruik / de bestemming van het gebouw: ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… ………………………………………………………………..………………………………………………………………..………………………… Verkoper heeft het recht om te gunnen op basis van een vrije afweging t.a.v. de hoogte van de bieding en het voorgenomen gebruik.

Pagina 2 van 2

 

14  

 

 

Bijlagen 1.

Kadastrale kaart en omgevingskaart

2. Foto’s 3. Planologische informatie 4. Overeenkomst tot vestiging van een erfpachtrecht en vestiging van een onafhankelijk recht van opstal 5. Verslag controle dak kalksteengroeve (2013) 6. Samenvatting en conclusies verkennend bodemonderzoek 7.

Uitgiftekader

8. Bouwtekeningen

 

15  

 

 

Bijlagen

 

16  

 

 

1. Kadastrale kaart en omgevingskaart

 

17  

 

 

 

18  

 

 

2. Foto’s Hieronder vindt u een selectie van foto’s. Op www.klement2.com zijn meer foto’s te vinden.

 

19  

 

 

 

20  

 

 

 

21  

 

 

 

22  

 

 

 

23  

 

 

3. Planologische informatie Onderstaande beschrijft de huidige bestemming. Op 22-07-2015 is een verzoek ingediend bij de gemeente Maastricht om de “bedrijfswoning” te bestemmen als “woonhuis”. De vergunning hiertoe zal bij ontvangst worden gepubliceerd.

Artikel 3 Agrarisch met waarden • • • • • • •

3.1 Bestemmingsomschrijving 3.2 Bouwregels 3.3 Nadere eisen 3.4 Afwijken van de bouwregels 3.5 Specifieke gebruiksregels 3.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 3.7 Wijzigingsbevoegdheid

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. een agrarisch bedrijf met een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, met dien verstande dat paardenhouderijen, (kerst)bomen- en plantenkwekerijen niet zijn toegestaan; b. agrarische functie met natuurwaarden; c. agrarische functie met landschapswaarden; d. agrarische functie met natuur- en landschapswaarden; e. agrarische functie met cultuurhistorische waarden; f. behoud landschappelijke en natuurlijke waarden; g. behoud, beheer en herstel van de cultuurhistorische waarde van de grotten en het gangenstelsel; h. landschappelijke tuin, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - 1'; i. bedrijfswoningen; j. wegen en paden; k. tuinen, erven en verhardingen, uitsluitend direct aansluitend aan de agrarische bebouwing; l. groenvoorzieningen; m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'waterberging' de gronden uitsluitend zijn bestemd voor waterhuishoudkundige doeleinden; n. extensieve recreatie.

3.2 Bouwregels 3.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. b. c. d. e. f.

Er mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van agrarische bedrijven worden gebouwd. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het aangeduide bouwvlak worden gebouwd. Kassen en tunnelkassen zijn niet toegestaan. Per bouwvlak mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van één agrarisch bedrijf worden gebouwd. De goothoogte van bedrijfsgebouwen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven. De bouwhoogte van bedrijfsgebouwen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven.

3.2.2 Bedrijfswoningen Voor het bouwen van bedrijfswoningen gelden de volgende bepalingen: a. Per agrarisch bedrijf is niet meer dan één bedrijfswoning toegestaan. b. De inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 800 m³, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum volume' de met deze aanduiding aangegeven volumemaat als maximum geldt.

 

24  

 

 

c.

De goothoogte van bedrijfswoningen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven. d. De bouwhoogte van bedrijfswoningen mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven. 3.2.3 Bijgebouwen bij bedrijfswoningen Voor het bouwen van bijgebouwen bij bedrijfswoningen gelden de volgende bepalingen: a.

Bijgebouwen dienen op een afstand van tenminste 3 m achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw te worden gebouwd. b. De maximale gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 80 m². c. De goothoogte van vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 3 m. d. De bouwhoogte van bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 6 m. 3.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a.

Met uitzondering van silo's mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd. b. De bouwhoogte van veevoedersilo's mag niet meer bedragen dan 4 m; mestsilo's zijn niet toegestaan. c. De bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' niet meer dan 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel niet meer mag bedragen dan 1 m. d. Ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' zijn tijdelijke en permanente teeltondersteunende voorzieningen toegestaan, met een maximum van 1500 m2. e. Buiten de aanduiding 'bouwvlak' zijn uitsluitend permanente, open groeiondersteunende voorzieningen toegestaan ten behoeve van fruitteelt (waaronder druiven), met een maximale bouwhoogte van 2 m. f. Voor erf- en terreinafscheidingen buiten de aanduiding 'bouwvlak' geldt het volgende: 1. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 1 m; 2. de erf- of terreinafscheiding mag uitsluitend in de vorm van een open constructie worden vormgegeven; 3. in afwijking van het bepaalde onder 2, mag een erf- of terreinafscheiding worden opgericht in de vorm van een houtstapel, houtwal of takkenwal. g. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - 1' zijn geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan, anders dan genoemd onder d. h. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag binnen het bouwvlak niet meer bedragen dan 8 m. i. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag buiten het bouwvlak niet meer bedragen dan 4 m. 3.2.5 Bestaande gebouwen buiten bouwvlak Veldschuren zijn niet toegestaan buiten de aanduiding 'bouwvlak', met dien verstande dat bestaande veldschuren zijn toegestaan, waarbij herbouw niet is toegestaan.

3.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en de afmetingen van bebouwing ten behoeve van: a.

Het voorkomen van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van de aangrenzende gronden en bouwwerken. b. De stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving. c. De verkeersveiligheid. d. De sociale veiligheid. e. De brandveiligheid en rampenbestrijding.

 

25  

 

 

3.4 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a.

artikel 3.2.4 onder c ten behoeve van het bouwen van erf- en terreinafscheidingen hoger dan 1 respectievelijk 2 m, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de verkeersveiligheid en er geen stedenbouwkundige bezwaren bestaan en geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in 3.1 opgenomen waarden; b. artikel 3.2.5 teneinde herbouw van een veldschuur buiten de aanduiding 'bouwvlak' mogelijk te maken, mits: 1. geen afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke kwaliteit als opgenomen in 3.1; 2. het bouwperceel heeft een minimale omvang van 1 ha; 3. de oppervlakte bedraagt niet meer dan 50 m2 per bouwperceel. c. artikel 3.2.4 onder e juncto 3.5.1 onder d ten behoeve van het toestaan van lage teeltondersteunende voorzieningen, anders dan toegestaan onder artikel 3.2.4 onder e, en hoge tijdelijke open teeltondersteunende voorzieningen voor zover het bouwen betreft, mits: 1. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 6 m; 2. de teeltondersteunende voorzieningen niet langer aanwezig mogen zijn dan 7 maanden, met dien verstande dat de ondersteunende bouwwerken permanent aanwezig mogen zijn; 3. de oppervlakte bedraagt niet meer dan 1500 m2; 4. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de landschappelijke waarden, te weten de kleinschaligheid van het landschap, de doorzichten, het ervaren van de hoogteverschillen, de beleving van het landschap; 5. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de waterhuishouding; 6. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bodemmorfologie. 3.5 Specifieke gebruiksregels 3.5.1 Strijdig gebruik Als strijdig gebruik als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt aangemerkt: a. Diepwoelen of –ploegen van de bodem vanaf 40 cm. b. Tunnelkassen. c. Buiten de aanduiding 'bouwvlak' zijn geen teeltondersteunende voorzieningen toegestaan, anders dan genoemd onder 3.2.4 onder e. 3.5.2 Specifieke vorm van agrarisch met waarden - 1 Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch met waarden - 1' geldt het volgende: a.

het onbebouwde karakter van de agrarische gronden staat centraal. Het betreft een invulling van agrarische gronden als landschappelijke tuin; b. het aanbrengen van (half)verhardingen is niet toegestaan; c. het aanbrengen van zwembaden en tennisbanen is niet toegestaan.

3.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 3.6.1 Omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a. b. c. d. e. f.

 

Het aanbrengen van oppervlakteverhardingen. Afgraven, vergraven, ophogen of egaliseren van de bodem. Aanbrengen van ondergrondse leidingen. Het vellen en rooien van houtgewas. Het bebossen van gronden. Het vergroten, opheffen en/of verleggen van gangen.

26  

 

 

g.

Het aanbrengen van lage teeltondersteunende voorzieningen, anders dan toegestaan onder artikel 3.2.4 onder e, en hoge tijdelijke open teeltondersteunende voorzieningen voor de duur van maximaal 7 maanden en met een oppervlakte van maximaal 1500 m2.

3.6.2 Uitzonderingen Het in 3.6.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a.

Het normale onderhoud betreffen dan wel van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming. b. Reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit bestemmingsplan. 3.6.3 Toelaatbaarheid De in 3.6.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend, indien geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a.

natuur- en landschapswaarden en cultuurhistorische waarden. De landschapswaarden bestaan uit de kleinschaligheid van het landschap, de doorzichten, het ervaren van de hoogteverschillen en de beleving van het landschap; b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de instandhouding en herstel van de in het buitengebied aanwezige onderaardse gangenstelsels en mergelgrotten en de daarmee samenhangende cultuurhistorische waarden; c. voor het toestaan van de teeltondersteunende voorzieningen als genoemd onder 3.6.1 onder g. geldt aanvullend dat: 1. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de waterhuishouding; 2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de bodemmorfologie. 3.7 Wijzigingsbevoegdheid 3.7.1 Wijziging t.b.v. omschakeling naar paardenhouderij Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming op onderdelen te wijzigen teneinde omschakeling toe te staan van een agrarische bedrijfsvorm, naar een productiegerichte paardenhouderij, door middel van het aanduiden van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' met de aanduiding 'paardenhouderij' mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.

k. l. m.

 

de omvang van de aanduiding 'bouwvlak' mag niet meer bedragen dan 1,5 ha en, indien dit noodzakelijk blijkt voor de bedrijfsvoering, worden vergroot naar maximaal deze maat; paardenbakken mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' worden opgericht; de omvang van een rijhal bedraagt maximaal 1200 m2; er zijn geen publieks- en verkeersaantrekkende voorzieningen toegestaan; er dient op eigen terrein te worden voorzien in de parkeerbehoefte; er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische, water- en bodemhuishoudkundige of milieuhygiënische kwaliteiten van het gebied; het dient om een concreet plan te gaan, waarbij onder andere milieutechnische gegevens worden overgelegd; bebouwing die niet noodzakelijk is voor de nieuwe bestemming (overtollige bebouwing) dient te worden gesloopt, tenzij het cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is; het gebruik mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de natuur-, milieu- en dierenwelzijnswetgeving; de omschakeling mag, gelet op de instandhoudingsdoelstelling van omliggende Natura 2000-gebieden, de kwaliteit van de natuurlijke habitats en de habitats van soorten in de Natura 2000-gebieden niet laten verslechteren of een significant verstorend effect hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen; er wordt voldaan aan de natuur-, milieuwet- en regelgeving; het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast; dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing;

27  

 

 

4. Overeenkomst tot vestiging van een erfpachtrecht en vestiging van een afhankelijk recht van opstal Ondergetekenden: De Vereniging tot behoud van Natuurmonumenten in Nederland, statutair gevestigd te ’s-Graveland, kantoorhoudende te 1243 JJ ’s-Graveland, Noordereinde 60, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken Gooi- en Eemland onder nummer 40516730, ten deze vertegenwoordigd door de rentmeester in de provincie Drenthe, hierna te noemen “Natuurmonumenten”. en KOPER hierna te noemen "erfpachter". 1. Nemen het volgende in aanmerking: a.

b.

c.

Natuurmonumenten is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente Sint Pieter, sectie B, nummer 3932 (gedeeltelijk), ter grootte van ongeveer 5.340 m² (zoals afgepaald ter plaatse), met de daarop en daarin aanwezige opstallen, werken en beplantingen. Dit perceel met de daarop en daarin aanwezige opstallen, werken en beplantingen wordt verder aangeduid als de onroerende zaak. Erfpachter wenst met Natuurmonumenten een overeenkomst aan te gaan, ertoe strekkende dat Natuurmonumenten ten behoeve van erfpachter tegen betaling een recht van erfpacht vestigt terzake van de onroerende zaak, alsmede, eveneens tegen betaling, een van dit recht van erfpacht afhankelijk opstalrecht, zodanig dat erfpachter voor de duur van het recht van erfpacht eigenaar wordt van de op, in of boven het perceel aanwezige opstallen, werken en beplantingen. Natuurmonumenten is bereid terzake een overeenkomst aan te gaan met de erfpachter.

2. Partijen komen overeen als volgt: Natuurmonumenten verbindt zich tot het vestigen van een recht van erfpacht voor de duur van dertig jaar ten behoeve van erfpachter, die zich verplicht om van Natuurmonumenten voor deze duur in erfpacht aan te nemen: een perceel grond – omvattende de ondergrond en tuin van Hoeve Zonneberg – gelegen te Maastricht, gemeente Maastricht, aan de Zonnebergweg 10, perceel kadastraal bekend gemeente Sint Pieter, sectie B , nummer 3932 (gedeeltelijk) ter grootte van ongeveer 53 are 40 centiare (5.340 m²). Zie kadastrale gegeven. Het recht van erfpacht is geldig voor een periode van dertig jaar en eindigt dertig (30) jaar na het passeren van de akte houdende uitgifte in erfpacht. a.

Natuurmonumenten verbindt zich, terzake van het voornoemde perceel, tot het vestigen van een afhankelijk opstalrecht voor de duur van dertig jaar ten behoeve van erfpachter, zodanig dat erfpachter, als gevolg van die vestiging, voor deze duur eigenaar wordt van de daarop of daarin aanwezige opstallen, werken en beplantingen, en erfpachter verplicht zich om dit afhankelijk opstalrecht van Natuurmonumenten te aanvaarden.

De weergave van de situatietekening (bijlage 1 van de prospectus) zal ook als bijlage bij deze overeenkomst worden toegevoegd.

 

28  

 

 

Koopprijs/canon De eenmalige vergoeding die erfpachter verschuldigd is voor de vestiging van het afhankelijk opstalrecht bedraagt KOOPSOM euro (€ KOOPSOM,-). De eenmalige vergoeding die erfpachter verschuldigd is voor de vestiging van het erfpachtrecht bedraagt een euro (€ 1,00). Naast de eenmalige vergoeding voor de vestiging van het erfpachtrecht is erfpachter een jaarlijkse canon verschuldigd welke Achtduizendtweehonderdenvijftig euro (€ 8.250,-) bedraagt, en welke canon iedere drie jaar zal worden geïndexeerd overeenkomstig paragraaf B artikel 2 lid 2 van de van deze overeenkomst deel uitmakende voorwaarden. Deze jaarlijkse canon zal bij vooruitbetaling worden voldaan in vier gelijke termijnen vóór één januari, één april, één juli en één oktober van elk jaar, voor het eerst te betalen over het alsdan lopende kwartaal. Uiterlijk vijf jaar voor het einde van het erfpachtrecht treden grondeigenaar en erfpachter met elkaar in overleg omtrent een eventuele verlenging van de overeenkomst of sluiten een nieuwe overeenkomst en de daarbij te stellen voorwaarden. De specifieke bedingen en bepalingen aangaande de uitgifte in erfpacht zijn in de conceptakte van uitgifte in erfpacht opgenomen, welke aan deze overeenkomst is gehecht en per bladzijde is geparafeerd. Per transportdatum is het mogelijk de canon af te kopen tegen een vergoeding van € XXX,(afhankelijk van rentestand alsdan) voor de looptijd van 30 jaar. Afkoop van de canon op elk ander tijdstip is mogelijk, alleen zal de afkoopsom op dat moment opnieuw berekend worden. E.e.a. is afhankelijk van de dan geldende rente en de resterende looptijd. A. BEDINGEN De vestiging van het recht van erfpacht en het recht van opstal zullen plaats vinden onder de volgende bedingen: Artikel 1: De voor de vestiging vereiste akte van zal worden verleden ten overstaan van notaris, Thissen van Team notarissen te Maastricht of diens plaatsvervanger uiterlijk op 27-11-2015 of op een eerder of later moment als partijen nader zullen overeenkomen; Artikel 2: Alle kosten ten gevolge van deze overeenkomst, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting, komen voor rekening van erfpachter. Artikel 3: 1.

2.

3.

 

De betaling van de overeengekomen vergoedingen voor de vestiging van het recht van erfpacht en het recht van opstal en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris. Erfpachter is verplicht het verschuldigde te voldoen bij ondertekenen van de akte van vestiging door creditering van de bank- en/of girorekening(en) van de notaris, uiterlijk per de dag van ondertekenen van de akte van vestiging door creditering van de bank- en/of girorekening(en) van de notaris per valuta van die dag. Uitbetaling aan Natuurmonumenten zal eerst plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de vestiging is geschied zonder inschrijvingen die bij

29  

 

 

verlijden van de akte van vestiging niet bekend waren. Natuurmonumenten is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen de dag van ondertekenen en het uitbetalen één of meer werkdagen verstrijken. Artikel 4: 1.

2.

3. 4. 5.

De feitelijke levering (aflevering) van de onroerende zaak waarop het recht van erfpacht en het recht van opstal betrekking hebben, zal geschieden in de staat, waarin deze zich bij het totstandkomen van deze overeenkomst bevindt behoudens normale slijtage. Natuurmonumenten verplicht zich voor de onroerende zaak zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, behoudens het bepaalde in artikel 8. De feitelijke levering van de onroerende zaak zal geschieden bij de ondertekening van de notariële akte tot vestiging van het recht van erfpacht en het recht van opstal. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij de ondertekening van notariële akte, eindigt de zorgplicht van Natuurmonumenten vanaf het tijdstip van feitelijke levering, tenzij partijen anders zijn overeengekomen; De feitelijke levering van de onroerende zaak zal geschieden vrij van huur of enig ander gebruik en ongevorderd. Erfpachter heeft het recht de onroerende zaak voor de feitelijke levering in- en uitwendig te (doen) inspecteren. Erfpachter verklaart de onroerende zaak te gebruiken als woning met een ondergeschikt gebruik voor beroep en/of bedrijf (maximaal 40% van het totale vloeroppervlak). Op dit artikel is uitsluitend een eigen bedrijf van de erfpachters van toepassing. Ten aanzien van dit gebruik van de onroerende zaak deelt Natuurmonumenten nog mee, dat voor zover bekend, dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden is toegestaan.

Artikel 5: 1.

2.

Het erfpachtrecht is onvoorwaardelijk gevestigd. Het erfpachtrecht en de daarop aanwezige gebouwen, werken en beplantingen zijn bij de vestiging van het erfpachtrecht niet bezwaard met: a. Beslagen of hypotheken of inschrijvingen daarvan. b. Kwalitatieve verplichting of kettingbedingen, anders dan in de akte van vestiging vermeld. c. Beperkte rechten, anders dan in de akte van vestiging vermeld. Natuurmonumenten heeft aan erfpachter kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf en van alle kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 van het Burgerlijk Wetboek en blijkend en/of voortvloeiend uit: a. de (laatste) akte(n) van levering, welke is aangehecht; b. andere akten, waarbij hiervoor omschreven rechten werden gevestigd.

Artikel 6: Het verschil tussen de werkelijke en de in de aanhef genoemde opgegeven grootte van de onroerende zaak zal aan geen der partijen aanleiding geven tot verrekening en/of het instellen van enigerlei actie.

 

30  

 

 

Artikel 7: De baten en lasten met betrekking tot het recht van erfpacht en het recht van opstal en de onroerende zaak waarop deze rechten betrekking hebben, zijn vanaf datum van het ondertekenen van de akte van levering / akte passering voor rekening van erfpachter. Artikel 8: Natuurmonumenten garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende: 1. Natuurmonumenten is bevoegd tot vestiging van het recht van erfpacht en het recht van opstal. 2. Het woonhuis is wel / niet gelegen aan de openbare weg. Ter bestendiging van de huidige situatie van toegang wordt in de akte van vestiging de erfdienstbaarheid van uitweg/overpad gevestigd ten laste van de bij Natuurmonumenten in eigendom verblijvende niet met het recht van erfpacht belaste percelen ten behoeve van de rechten van erfpacht en opstal welke erfdienstbaarheid door erfpachter zal worden aanvaard. 3. Van overheidswege (onder meer krachtens de woningwet) of door Nutsbedrijven zijn tot op heden geen voorzieningen voorgeschreven of aangekondigd die niet zijn uitgevoerd, of van overheidswege zijn uitgevoerd en nog niet betaald. 4. De onroerende zaak is wel / niet aangesloten op het aardgasnet, wel / niet op het elektriciteitsnet, wel / niet op het waternet en wel / niet op de (druk-)riolering. 5. Aan Natuurmonumenten is betreffende de onroerende zaak wel / geen lopende adviesaanvraag, wel / geen aanwijzing, of wel / geen aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving bekend: a als beschermd gemeentelijk monument in de zin van artikel 3 lid 1 van de gemeentelijke Monumentenverordening; b een lopende adviesaanvraag voor aanwijzing als Rijksmonument op grond van artikel 3,4 of 6 van de monumentenwet; c tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de monumentenwet; d tot door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht; 6. De onroerende zaak is niet ter onteigening aangewezen; er is geen sprake van leegstand noch van vordering op de onroerende zaak krachtens de huisvestingswet en de uit die wet voortvloeiende regelingen; 7. Aan Natuurmonumenten is niet bekend dat de onroerende zaak is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8 dan wel in een voorstel als bedoeld in artikel 6 of 8a van de Wet voorkeursrecht gemeenten; 8. Het is hem niet bekend dat de gemeente een stadsvernieuwingsplan of een leefmilieuverordening in de zin van de Wet op de Stads- en dorpsvernieuwing en de daaruit voortvloeiende regelingen heeft vastgesteld, waarin is begrepen; 9. Ten opzichte van derden bestaan overigens geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht; 10. De verschenen termijnen van de hiervoor in artikel 7 bedoelde baten en lasten zijn voldaan. Artikel 9: 1.

2.

 

De onroerende zaak komt eerst voor risico van erfpachter, zodra de notariële akte van vestiging is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van dat moment overgaat op erfpachter. Natuurmonumenten is verplicht de onroerende zaak ten genoegen van erfpachter tot de feitelijke levering naar herbouwwaarde casu quo nieuwwaarde verzekerd te houden. Ook na feitelijke levering zal Natuurmonumenten het pand verzekerd houden (zie paragraaf B art.4 lid 3). Indien de onroerende zaak voor het tijdstip van risico-overgang anders dan door toedoen van de erfpachter geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in geringe mate wordt beschadigd,

31  

 

3.

 

is Natuurmonumenten verplicht erfpachter daarvan onverwijld in kennis te stellen en is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken, nadat het onheil is geschied, maar in ieder geval voor de datum van de notariële akte van vestiging, erfpachter uitvoering van deze overeenkomst verlangt, in welk geval Natuurmonumenten aan erfpachter na de vestiging van het recht van erfpacht en het recht van opstal de onroerende zaak ter beschikking zal stellen in de staat waarin deze zich alsdan bevindt, alsmede – zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de overeengekomen prijs - alle rechten, welke Natuurmonumenten terzake van vorenbedoelde schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere hoofde jegens derden kan doen gelden; Het in lid 1 van dit artikel vermelde heeft geen toepassing waar het betreft van overheidswege of door nutsbedrijven gegeven aanschrijvingen tot het aanbrengen van veranderingen aan de onroerende zaak, welke zullen worden uitgebracht in de periode na het tot stand komen van deze overeenkomst doch voor het tijdstip van risico-overgang. De kosten verbonden aan de nakoming van deze voorschriften zullen voor rekening zijn van erfpachter, tenzij uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.

Artikel 10: 1.

2. 3.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van erfpachter, zal deze uiterlijk X XXX 2015 een waarborgsom van € XX.XXX.000,00 (XXXXXX euro) storten op de derdengeldrekening van de notaris met nummer XXXXXXXXXXX dan wel voor dat bedrag een bankgarantie af te geven, welke bankgarantie a. onvoorwaardelijk dient te zijn; b. ten genoegen van de notaris dient te zijn; c. is afgegeven door een in Nederland gevestigde bankinstelling; geldig is tot en met een maand na de in artikel 1 genoemde dan wel een maand d. nader overeen te komen datum van vestiging; e. de bepaling te bevatten dat de bank het bedrag van de garantie op eerste verzoek van de notaris aan de notaris zal uitkeren. De waarborgsom zal behoudens ontbinding van deze overeenkomst op grond van overeengekomen ontbindende voorwaarde(n) met de koopprijs worden verrekend. Zolang op grond van het vorenstaande geen restitutie, verrekening of terugbetaling van de waarborgsom heeft plaatsgevonden houdt de notaris de waarborgsom onder zich tot dat bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis is beslist aan wie de waarborgsom moet worden afgedragen, behoudens eensluidende betalingsopdracht van Natuurmonumenten en erfpachter.

Artikel 11: 1.

2.

 

Natuurmonumenten staat er voor in aan erfpachter met betrekking tot het recht van erfpacht en het recht van opstal alsmede met betrekking tot de onroerende zaak waarop deze rechten betrekking hebben, die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van erfpachter behoort te worden gebracht. Erfpachter aanvaardt uitdrukkelijk: a. de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan Natuurmonumenten thans niet bekend zijn) b. die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en / of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Het is erfpachter bekend dat Natuurmonumenten mogelijkerwijs op grond van wet- en regelgeving in de toekomst medewerking zal moeten verlenen aan het op enige locatie op

32  

 

 

het terrein plaatsen van zend- en of ontvangstmast(en). Voor het geval die situatie zich voordoet, zal erfpachter zich daartegen niet verzetten, en komt aan erfpachter geen aanspraak op enige vergoeding toe. Artikel 12: Ter meerdere zekerheid van erfpachter en Natuurmonumenten is er voor rekening van Natuurmonumenten opdracht gegeven aan de firma MAH-BV voor een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de bovengrondse tank voor huisbrandolie. Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd: - In de opgeboorde grond zijn plaatselijk bijmengingen aan sporen kolengruis en puin waargenomen en plaatselijk mergel; - In de opgeboorde grond zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen; - Aangezien het grondwater zich dieper dan 5,5 m-mv bevindt is geen grondwateronderzoek verricht; - Toetsing WBB: In het mengmonster van de bovengrond is geen verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond; - Toetsing BBK (eindoordeel): Mengmonster 1 voldoet aan de achtergrondwaarden (AW2000); De resultaten van onderhavig onderzoek vormen volgens MAH-BV geen bezwaar ten aanzien van de voorgenomen eigendomsoverdracht. Van bodemverontreiniging in de zin van dit artikel is sprake indien zich op en/of in de bodem van het in erfpacht uit te geven perceel hogere concentraties van schadelijke stoffen bevinden dan op grond van natuurlijk voorkomen te verwachten is gelet op de wettelijke normen die gelden in relatie tot de bestemming of het (voorgenomen) gebruik van de erfpacht en de opstal, de stand van de wetenschap, dan wel daarvoor in de plaats tredende of aanvullende algemeen gangbare kwaliteitseisen. Indien er schadelijke stoffen worden geconstateerd die conform de wettelijke normen voor sanering in aanmerking komen, dan zullen die op kosten van Natuurmonumenten worden verwijderd. Het risico dat nadien nog voor het milieu schadelijke stoffen in de onroerende zaak aangetroffen worden, komt geheel voor rekening en risico van erfpachter. Artikel 13: Erfpachter is verplicht om de onroerende zaak in harmonie met de omgeving, met respect voor de natuur en in lijn met de doelstelling van Natuurmonumenten langdurig te bewonen. De algemene erfpachtvoorwaarden die zijn aangehecht aan deze overeenkomst en geparafeerd door de erfpachter, zullen door de erfpachter strikt worden nageleefd. Artikel 14: In geval van ontbinding van deze overeenkomst in onderling overleg of op grond van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde zijn de kosten van de ter uitvoering van deze akte verrichte werkzaamheden voor rekening van Natuurmonumenten. In geval van ontbinding van deze overeenkomst op grond van een tekortkoming van één van de partijen komen de bovenbedoelde kosten voor diens rekening. Artikel 15: Indien de erfpacht aan twee of meer (rechts)personen toekomt, is ieder van hen hoofdelijk aansprakelijk tegenover de grondeigenaar voor de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de erfpachtakte.

 

33  

 

 

Artikel 16: 1.

2.

3.

Deze overeenkomst zal, tot uiterlijk XX XXXX XXXX, zonder rechterlijke tussenkomst, door middel van een aangetekende brief door erfpachter kunnen worden ontbonden indien voor XX XXXXXX XXX voor het bedrag € XXX.XXX,- (XXXXXXXXX euro) plus kosten door erfpachter geen hypotheek kan worden gevestigd tegen gebruikelijke en marktconforme condities. Indien erfpachter gebruik maakt van deze ontbinding zal erfpachter voor de beoordeling door Natuurmonumenten de nodige informatie verstrekken. Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen. De erfpachter, een natuurlijke persoon, natuurlijke personen, en niet handelend in de uitoefening van een / hun beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze overeenkomst te ontbinden. De bedenktijd van erfpachter duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte akte (in kopie) aan de erfpachter ter hand gesteld is. Ontvangst van (een kopie van) de akte bij het notariskantoor wordt ook aangemerkt als terhandstelling aan erfpachter. erkende feestdag is. De bedenktijd wordt, zo nodig, zoveel verlengd dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. De overeenkomst zal zonder rechterlijke tussenkomst worden ontbonden indien directie of bestuur van Natuurmonumenten geen toestemming verleent voor het aangaan van de overeenkomst.

Artikel 17: 1. 2.

Op de in deze overeenkomst geldende termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing. Partijen kiezen domicilie ten kantore van notaris Team notarissen te Maastricht.

B. ALGEMENE VOORWAARDEN MET BETREKKING TOT HET RECHT VAN ERFPACHT EN HET AFHANKELIJK RECHT VAN OPSTAL De onroerende zaak waarop het recht van erfpacht en het recht van opstal betrekking hebben, maakt deel uit van en is gesitueerd op de met cultuurhistorische, natuurwetenschappelijke en landschappelijke waarden “Sint Pietersberg”, dat eigendom is van Natuurmonumenten, en voor de instandhouding waarvan Natuurmonumenten verantwoordelijk is. Bij erfpachter bestaat de wens om te wonen op het perceel en in de hiervoor bedoelde woning, en de voordelen daarvan te genieten. Erfpachter realiseert zich evenwel dat dit wonen ook beperkingen en nadelen met zich brengt. Erfpachter verklaart zich jegens Natuurmonumenten bereid en gehouden tot medewerking aan de instandhouding van de “Sint Pietersberg” door aanvaarding van een recht van erfpacht met betrekking tot bedoeld perceel grond, alsmede van een daarvan afhankelijk recht van opstal ter zake de opstallen, werken en beplantingen en door aanvaarding van de verplichting tot gebruik van deze rechten van erfpacht en opstal in harmonie met de omgeving en in overeenstemming met de cultuurhistorische, natuurwetenschappelijke en landschappelijke waarden van de “Sint Pietersberg” als geheel, en de instandhouding ervan in al zijn onderdelen. Erfpachter is bekend met de omstandigheid dat in de directe en nabije omgeving van de onroerende zaak agrarische activiteiten worden verricht. Ook is hij ermee bekend dat de onroerende zaak gelegen is binnen een voor recreatie opengesteld natuurterrein. Hij is bereid de eventuele nadelige gevolgen hiervan te accepteren.

 

34  

 

 

Op het recht van erfpacht en het recht van opstal zijn gedurende de gehele duur van de betrokken rechten de volgende voorwaarden van toepassing: Artikel 1: DEFINITIES Akte van vestiging: Ten overstaan van een notaris verleden akte van vestiging van de erfpacht met het erfpachtafhankelijke recht van opstal waarin deze algemene voorwaarden van toepassing worden verklaard. Beplantingen: Met de erfpacht verenigde beplantingen. Bestemming: De bestemming zoals die op basis van BAG Web is vastgesteld. Canon: De periodieke vergoeding die de erfpachter aan de eigenaar verschuldigd is. De eventuele retributie voor het erfpachtafhankelijke opstalrecht wordt geacht te zijn inbegrepen in de canon. Consumentenprijsindex (CPI): De consumentenprijsindex, reeks alle huishoudens, vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Deskundige: Een persoon die bewezen deskundigheid heeft op het gebied waarop een advies of geschil betrekking heeft, bij voorkeur door certificering of lidmaatschap van een beroepsvereniging en die onafhankelijk van partijen staat en zonder last en ruggespraak zijn taak als deskundige kan uitoefenen. Erfpacht: Het blijkens akte van vestiging gevestigde erfpachtrecht en het erfpachtafhankelijke opstalrecht. Erfpachter: De gerechtigde tot de erfpacht en het erfpachtafhankelijk opstalrecht. Erfpachtrecht: Een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken. Erfpachtzaak: De bij de akte van vestiging uitgegeven onroerende zaak waarop tevens het recht van opstal rust. Gebouwen en werken: Gebouwen en werken die duurzaam met de erfpachtzaak zijn verenigd, hetzij rechtstreeks hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken. Grondeigenaar: De gerechtigde op de eigendom, belast met erfpacht en het erfpachtafhankelijke opstalrecht (ook wel: bloot-eigenaar). Herzieningsdatum: De datum zoals in artikel 2.3. van de overeenkomst voor het vestigen van een erfpachtrecht is bepaald.

 

35  

 

 

Looptijd: De termijn waarvoor het erfpachtrecht en erfpachtafhankelijk opstalrecht is uitgegeven. De looptijd vangt aan op het moment van ondertekenen van de notariële akte van vestiging van het erfpachtrecht en het erfpachtafhankelijk recht van opstal en eindigt op de contractuele datum. Marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Onroerende zaak: Het geheel van grond en opstallen, zoals blijkt uit de kadastrale registratie. Recht van opstal: Het eventueel in de akte van vestiging verleende zakelijke recht op basis waarvan de erfpachter eigenaar wordt van de gebouwen, werken en beplantingen waarvoor dat recht van opstal is gevestigd. Taxatie-richtlijn: De Taxatie-richtlijn (dient als handvat), die als bijlage aan deze Algemene Voorwaarden is gehecht en daarvan deel uitmaakt. WOZ-waarde: De waarde die aan een onroerende zaak is of wordt toegekend overeenkomstig het bepaald in artikel 17 e.v. Wet waardering onroerende zaken. Ingevolge artikel 17 lid 1 van genoemde wet, gaat het, behoudens in die wet genoemde uitzonderingen, om de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Artikel 2: CANON 1.

2.

Erfpachter is gedurende de looptijd van het erfpachtrecht de canon verschuldigd aan de eigenaar. De hoogte van de canon, de berekeningswijze en de gehanteerde parameters worden in de bijzondere voorwaarden vastgelegd. De jaarlijkse canon dient bij vooruitbetaling te worden voldaan in vier gelijke termijnen vóór één januari, één april, één juli en één oktober van elk jaar. De betalingen dienen plaats te vinden door storting of overschrijving op een door Natuurmonumenten daartoe schriftelijk aangewezen bankrekening. De canon zal telkens na verloop van drie (3) jaren, zonder nader overleg, worden geïndexeerd aan de hand van het meest recente consumentenprijsindexcijfer (CPI) alle huishoudens, zoals dit cijfer wordt gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Deze indexering vindt plaats op basis van de formule: C(n) = (A:B) x C(o); A: de CPI van het kalenderjaar voorafgaand aan de ingangsdatum van de canonaanpassing; B: de CPI van het kalenderjaar voorafgaand aan het kalenderjaar bedoeld onder A; C(o): de oude, aan te passen canon.

 

36  

 

 

De geïndexeerde canon is ook verschuldigd wanneer door grondeigenaar geen afzonderlijke schriftelijke mededeling van de aanpassing wordt gedaan aan de erfpachter. Indien het CBS om welke reden dan ook op enig moment het CPI niet langer bekend maakt, treedt bij de indexering van de canon daarvoor in de plaats het indexcijfer dat door het CBS als opvolger van de CPI wordt aangemerkt. Bij gebreke daarvan wordt door de grondeigenaar een ander indexcijfer voor het CPI in de plaats gesteld dat zoveel mogelijk overeenkomt met het doel van de indexering, namelijk dat de canon waardevast is en de algemene prijsontwikkeling en geldontwaarding volgt. Indien de erfpachter niet instemt met de wijziging van het indexcijfer, dan is sprake van een geschil dat zal worden beslecht overeenkomstig artikel 10 van deze algemene voorwaarden. 3.

Bij verloop van vijftien (15) jaren, te rekenen vanaf de datum van de vestiging van het erfpachtrecht, kan de canon worden herzien in verband met fluctuaties in de waarde van onroerende zaken. Daartoe kan zes maanden voor dit verloop, door ieder der partijen een verzoek tot herziening van de canon worden gedaan. Deze herziening kan tot een hogere of tot een lagere canon leiden dan de laatst geldende canon. Het verzoek tot herziening dient te worden gedaan bij aangetekende brief. De canon zal in onderling overleg opnieuw worden vastgesteld op basis van dezelfde uitgangspunten als bij aanvang van het erfpachtrecht, zoals bepaald in de bijzondere voorwaarden. Een en ander naar de marktomstandigheden zoals die gelden tegen het moment van de herziening. Een onafhankelijk taxateur bepaalt de marktwaarde van de kavel, met inachtneming van de taxatie-richtlijn, met opstal in het vrije verkeer per datum herziening. De grondwaarde wordt vervolgens vastgesteld door deze marktwaarde te vermenigvuldigen met het percentage zoals bij uitgifte is vastgelegd. Voor het bepalen van de grondwaarde bij herziening en voor het bepalen van de waarde van de opstallen bij einde erfpacht wordt gebruik gemaakt van de percentages ten opzichte van de totale marktwaarde zodat er door de taxateur geen uitsplitsing wordt gemaakt bij taxatie bij herziening. Rekenvoorbeeld: Totale waarde bij uitgifte: € 700.000,-. De opstal heeft een waarde van € 400.000,- en de grondwaarde is € 300.000,-. Percentage € 400.000/€ 700.000 = 43%. Voorbeeld marktwaarde bij herziening is € 800.000 dan is de grondwaarde ter bepaling van de canon 43% van € 800.000,- = € 344.000,-, of bij einde erfpacht is de totale waarde € 695.000. De waarde van de opstallen is dan 57% van € 695.000 = € 396.150,-. Mochten partijen in onderling overleg binnen drie maanden geen overeenstemming bereiken over de hoogte van de nieuw vast te stellen canon, dan zal de canon worden vastgesteld overeenkomstig de in artikel 10 geregelde geschillenschikking. Tot de reguliere herzieningsdatum is de oude canon verschuldigd, inclusief overeengekomen indexering tot de reguliere herzieningsdatum.

4. 5.

 

Ter zake van alle verschuldigde bedragen wordt voor erfpachter een beroep op verrekening en / of opschorting van betaling uitgesloten. De grondeigenaar informeert de erfpachter jaarlijks zo spoedig mogelijk over de hoogte van de canon die voor dat jaar is verschuldigd. Tevens informeert de grondeigenaar de erfpachter over: • De grondwaarde van de erfpachtzaak zoals die voor dat jaar is vastgesteld door taxatie of door indexatie ten opzichte van de vorige herziening. • De periode tot de eerstvolgende herziening. • Eventueel de canon voor de periode na herziening, indien deze reeds is vastgesteld.

37  

 

6.

 

Bepalingen die betrekking hebben op de verschuldigdheid van de canon zijn evenwel niet van toepassing op het recht van opstal, aangezien voor het recht van opstal geen afzonderlijke jaarlijkse retributie verschuldigd is. (Artikel 1 oude versie: ALGEMEEN)

Artikel 3: GEBRUIK EN ONDERHOUD VAN DE ONROERENDE ZAAK 1.

2.

3.

4.

5.

 

De erfpachter mag de erfpachtzaak en de daarop aanwezige gebouwen, werken en beplantingen slechts gebruiken zoals omschreven in de bijzondere voorwaarden in de akte van vestiging. Het is de erfpachter niet toegestaan om de erfpachtzaak en de daarop aanwezige gebouwen, werken of beplantingen geheel of gedeeltelijk langer dan een jaar niet of nagenoeg niet te gebruiken. De erfpachter mag de erfpachtzaak niet zodanig gebruiken of doen of laten gebruiken, dat hieruit bezwaren van welstand of milieuhygiëne dan wel gevaar, schade of hinder in welke vorm dan ook ontstaan of kunnen ontstaan. De erfpachter dient voor eigen rekening zorg te dragen voor het volledige onderhoud van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, zodanig dat deze in een behoorlijke staat van onderhoud verkeren. Onder het volledige onderhoud worden zowel gewone lasten en herstellingen als buitengewone herstellingen begrepen. Erfpachter is aansprakelijk voor het in schouwbare toestand houden van het erfpachtgoed. De met het beheer belaste personeelsleden van de grondeigenaar alsmede de in opdracht van de grondeigenaar handelende personen, hebben zo mogelijk na voorafgaand overleg, vrije toegang tot de in erfpacht uitgegeven gronden en opstallen en de inspectietoegang van het grottenstelsel, teneinde controle te kunnen uitoefenen op de bepalingen en voorwaarden van deze overeenkomst en op de naleving daarvan te kunnen toezien. Indien erfpachter weigert om toegang te verlenen, dan is de grondeigenaar bij calamiteiten gerechtigd om de grond en de opstallen te betreden. Het is de erfpachter niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar de aard, de inrichting of het uiterlijk karakter van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige gebouwen, werken of beplantingen te wijzigen. Het is de erfpachter ten aanzien van de erfpachtzaak niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar gebouwen, werken of beplantingen op te richten, aan te brengen, te wijzigen of weg te nemen. Tevens is het de erfpachter niet toegestaan om grond, zand of strooisel en dergelijk toe te voegen of af te voeren, zowel tijdelijk als permanent. De grondeigenaar mag voorwaarden stellen bij het verlenen van de toestemming. De voorwaarden mogen echter geen betrekking hebben op de hoogte van de canon. Voor nieuwbouw, aan- of verbouwing, welke naar het oordeel van Natuurmonumenten een intensiever gebruik van de onroerende zaak ten doel heeft, of waarbij de bestemming of het gebruik wordt gewijzigd, dient Natuurmonumenten toestemming te verlenen. Het Cultuurhistorische waardestellend onderzoek met de daarbij behorende randvoorwaarden, vastgesteld in september 2012, is hierin leidend. De weergave t.a.v. de bouwhistorische waardestelling (bijlage 2) zal ook als bijlage bij deze overeenkomst worden toegevoegd. De volgende functies zijn in lijn met de gedachten van Natuurmonumenten en kunnen in principe op medewerking rekenen. Wonen, al dan niet in combinatie met: • Kleinschalige horeca (terras, theetuin of B&B); • Atelier, museum, showroom of expositieruimte; • Kantoor voor zakelijke dienstverlening; Het is de erfpachter niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar de bestemming van de erfpachtzaak te wijzigen of tot meerdere appartementsrechten te splitsen. De grondeigenaar mag voorwaarden stellen bij het verlenen van toestemming, waaronder een herziening van de canon. De herziening vindt plaats op overeenkomstige wijze als bepaald in artikel 2.3., met inachtneming van de nieuwe bestemming. De meest gerede partij dient uiterlijk zes maanden na bestemmingswijziging de

38  

 

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13. 14.

 

 

andere partij om herziening van de canon te verzoeken. Indien het erfpachtrecht is bezwaard met een hypotheekrecht, is het de erfpachter of de grondeigenaar of beiden gezamenlijk niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder de bestemming van de erfpacht en als gevolg daarvan de canon te wijzigen. Een door Natuurmonumenten toegestane wijziging of herziening als hiervoor bedoeld kan, naar keuze van Natuurmonumenten, op kosten van erfpachter worden vastgelegd bij notariële akte. Het is erfpachter verboden de waarde van de onroerende zaak te verminderen door daaraan veranderingen aan te brengen die tot een waardevermindering kunnen leiden. Het is de erfpachter niet toegestaan het kleurenschema waarin de opstallen zijn geschilderd te veranderen, anders dan na verkregen schriftelijke toestemming van Natuurmonumenten. Reclameaanduidingen mogen niet worden aangebracht. Erfpachter mag de onroerende zaak niet zodanig gebruiken, doen of laten gebruiken, dat hieruit naar het oordeel van Natuurmonumenten bezwaren van welstand, waterhuishouding, of hygiëne van het milieu, dan wel waardevermindering, gevaar, schade of hinder in welke vorm dan ook ontstaan of kunnen ontstaan. Het is niet toegestaan bestrijdingsmiddelen te gebruiken. Erfpachter dient alle werkzaamheden op het gebied van een goede waterhuishouding te gedogen. Erfpachter is verplicht zich te gedragen naar de aanwijzingen, die hem ter zake het voorgaande door Natuurmonumenten worden verstrekt. Het onderhoud van de op de onroerende zaak aanwezige houtopstanden berust bij erfpachter en dit onderhoud dient te geschieden op een wijze die past bij de omgeving. Het beheer en het onderhoud dienen in ieder geval te worden afgestemd op dat van Natuurmonumenten met betrekking tot gronden in de directe omgeving van de onroerende zaak en erfpachter dient daartoe een plan voor inrichting, beheer en onderhoud van de onroerende zaak op te stellen dat de schriftelijke instemming dient te krijgen van Natuurmonumenten. Voor het vellen van bomen dient, behoudens in gevallen van overmacht, tevoren schriftelijk toestemming te worden gevraagd, waaraan Natuurmonumenten voorwaarden van herbeplanting kan verbinden, zulks onverminderd het bepaalde in de Boswet en andere wettelijke bepalingen ter zake. Natuurmonumenten behoudt zich het jachtrecht voor. Natuurmonumenten heeft het recht noodzakelijke of wenselijke maatregelen te nemen of te laten nemen tegen eventueel schadelijk optreden van dieren of diersoorten. Erfpachter is verplicht op zijn kosten het in erfpacht uit te geven perceel behoorlijk af te scheiden en afgescheiden te houden. De erfafscheiding dient beperkt te zijn en in overleg met grondeigenaar te worden aangebracht, dit in het belang vanwege de instandhouding van de natuurlijke omgeving. Het is erfpachter verboden om op de tot de onroerende zaak behorende grond goederen of afval op te slaan, anders dan in de bij de onroerende zaak behorende opstallen en op zodanige wijze dat iedere aantasting van de cultuurhistorische, natuurwetenschappelijke en landschappelijke waarden van het landgoed voorkomen wordt. Opslag van afval is, met inachtneming van het voorgaande, enkel geoorloofd als het afval betreft dat naar soort en hoeveelheid normaal in huishoudens gebruikelijk is. Het is erfpachter niet toegestaan in of boven de grond opslagtanks aan te brengen. Het is erfpachter verboden om buitenshuis zoveel geluid te produceren dat dit hinderlijk is voor en / of ongebruikelijk is in de omgeving en / of op het betreffende landgoed. Het is erfpachter verboden om te parkeren binnen het directe aanzicht van het gebouw. Parkeerplaatsen zijn te situeren rechts van de oprijlaan richting het talud (extra parkeren is mogelijk op de binnenplaats). Van belang is dat de parkeerruimte eenvoudig en sober is en vooral niet te groot is. Bij eventuele half-verharding dient te worden gekozen voor streekeigen materiaal (bijv. silex). Parkeren of stallen van andere zaken dan auto’s is verboden.

39  

 

15.

16.

17.

18.

 

Het is erfpachter in het algemeen verboden om al datgene te doen wat afbreuk doet of kan doen aan de eenheid van de onroerende zaak met andere onderdelen van het landgoed, aan het karakter van het landgoed waarop de woning gesitueerd is, aan de rust en de stilte die daar dienen te heersen, aan de op het landgoed aanwezige waarden alsmede aan de goede naam en de doelstellingen van Natuurmonumenten. Erfpachter is verplicht om alle redelijke aanwijzingen van Natuurmonumenten op te volgen, die strekken tot het behoud van het authentieke karakter van het landgoed en van de (eenheid van de) woningen in hun historische en natuurlijke omgeving. Erfpachter is verplicht om op eerste verzoek van Natuurmonumenten in overleg te treden met Natuurmonumenten over de gang van zaken met betrekking tot gebruik en onderhoud van de onroerende zaak. Natuurmonumenten streeft er naar geregeld overleg te voeren, tezamen met de andere erfpachters resp. gebruikers, teneinde het landgoed in optimale conditie te houden. De erfpachter verklaart zich uitdrukkelijk bereid en gehouden tot participatie aan dit overleg, en aanvaardt het behoud van het landgoed als een gezamenlijke, ook op hem rustende verantwoordelijkheid. Indien en voorzover de onroerende zaak een monument in de zin van de Wet op de bescherming van monumenten en landschappen is, laat erfpachter op zijn kosten eens per drie jaar door de plaatselijke Stichting monumentenwacht, hierna te noemen Stichting, de onroerende zaak inspecteren en is verplicht de aanwijzingen met betrekking tot het onderhoud van deze genoemde stichting op te volgen en te (doen) uitvoeren. Natuurmonumenten krijgt van het inspectierapport van genoemde Stichting een afschrift toegezonden door erfpachter. Mocht genoemde Stichting de driejaarlijkse inspecties niet meer kunnen of willen uitvoeren, zal in onderling overleg een nieuwe objectieve manier van controle van de onderhoudstoestand van de onroerende zaak worden overeengekomen. Minstens 2 keer per jaar zal koper op verzoek van Natuurmonumenten een deel van de hoeve openstellen voor publiek. (bijv. op “Open monumentendag”). Deze toestemming zal middels een kettingbeding in een notariële akte worden opgenomen en bij toekomstige verkopen aan nieuwe eigenaars worden opgelegd.

Artikel 4: AANSPRAKELIJKHEDEN, VRIJWARING, VERZEKERING EN LASTEN 1. 2.

3.

4.

 

Erfpachter is met zijn gehele vermogen aansprakelijk voor de voldoening van alle uit deze overeenkomst en uit de wet jegens Natuurmonumenten voortvloeiende verplichtingen. Erfpachter vrijwaart de grondeigenaar tegen alle aansprakelijkheid van derden op vergoeding wegens schade, hoe dan ook genaamd, of onheil die aan personen of goederen is overkomen, voor zover die schade of dat onheil voortvloeit uit of verband houdt met al hetgeen samenhangt met de erfpachtzaak. Erfpachter doet afstand van alle aanspraken die hij tegenover de grondeigenaar zou kunnen doen gelden wegens schade bij de uitoefening van de erfpacht, door welke oorzaak ook ontstaan, behoudens het geval dat de schade is ontstaan door grove schuld of ernstige nalatigheid aan de zijde van de grondeigenaar. De erfpachter is verplicht om de gebouwde opstallen naar herbouwwaarde te verzekeren en verzekerd te houden tegen brand-, storm- en vliegtuigschade en andere van buiten komende onheilen, één en ander conform taxatie als bedoeld in artikel 7:960 BW. Alle schadeuitkeringen dienen te worden aangewend voor hersteld, casu quo herbouw in oude staat, zulks na overleg met en ten genoegen van de grondeigenaar. De erfpachter is verplicht de aansprakelijkheid die op hem rust krachtens de wet of de erfpachtakte genoegzaam verzekerd te houden. Bij het geheel of gedeeltelijk verloren gaan van de opstallen alsmede bij schade aan de opstallen dient erfpachter, met gebruikmaking van de uitgekeerde schadepenningen, binnen een redelijke termijn voor herbouw, respectievelijk herstel zorg te dragen. Deze verplichting bestaat niet wanneer herplant, herstel of herbouw redelijkerwijs niet meer mogelijk is. Evenmin bestaat deze verplichting wanneer de grondeigenaar geen redelijk belang heeft bij

40  

 

5. 6. 7.

8.

 

herplant, herstel of herbouw van een opstal die geheel of gedeeltelijk teniet is gegaan en aan de erfpachter op diens verzoek schriftelijk meedeelt hem daarom niet te zullen houden aan deze herstel- en herbouwplicht. Voor zover geen herplant, herstel of herbouw plaatsvindt van gebouwen, werken of beplantingen die geheel of gedeeltelijk teniet is gegaan door brand, storm of enig ander calamiteit, is de erfpachter gehouden de restanten daarvan binnen één jaar na die calamiteit ten genoegen van de grondeigenaar te verwijderen, overigens onverminderd het recht van de grondeigenaar tot het vorderen van een schadevergoeding. Herbouw respectievelijk herstel dient te geschieden in overleg met en ten genoegen van Natuurmonumenten en met inachtneming van het bepaalde in paragraaf B artikel 6. Herbouw respectievelijk herstel zal in ieder geval niet mogen leiden tot vergroting of ingrijpende wijziging van de uiterlijke verschijningsvorm van de opstallen. Alle belastingen, rechten en lasten die, onder welke benaming dan ook, ter zake het in erfpacht uitgegevene en / of ter zake de zich daarop bevindende opstallen, werken en overige aanwezige voorzieningen en beplantingen worden of zullen worden geheven, komen ten laste van erfpachter, ongeacht op wiens naam de aanslag is gesteld, voor zover deze betrekking hebben op de tijd dat het erfpachtrecht geldt. Wanneer Natuurmonumenten premies, belastingen of lasten als hiervoor onder lid 3 en lid 7 bedoeld heeft betaald, zal daarvan schriftelijk kennis worden gegeven aan erfpachter, die verplicht is deze binnen 30 dagen na dagtekening van deze kennisgeving aan Natuurmonumenten te voldoen.

Artikel 5: OPZEGGING 1.

2.

3.

4.

5.

6.

 

Indien erfpachter nalatig is in de nakoming van enige voor hem uit deze overeenkomst of uit de wet voortvloeiende geldelijke verplichting, is hij het wettelijke rentepercentage vermeerderd met 3 procent verschuldigd over de achterstallig gebleven som. De erfpachter kan het erfpachtrecht niet opzeggen. De grondeigenaar kan het erfpachtrecht op grond van hetgeen in artikel 5:87, lid 2 BW is bepaald: a. indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, of, b. indien de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Als het erfpachtrecht is bezwaard met hypotheek, zal de grondeigenaar de hypotheekhouder(s) bij deurwaardersexploot in kennis stellen van de voorgenomen beëindiging van het erfpachtrecht. Het erfpachtrecht zal niet eerder eindigen dan nadat ten minste zes maanden na de betekening van het exploot zijn verlopen. Gedurende deze periode kan de hypotheekhouder opzegging voorkomen door de grond(en) voor opzegging weg te nemen. Natuurmonumenten kan te allen tijde vorderen dat erfpachter zonder schriftelijke toestemming van Natuurmonumenten aangebrachte toevoegingen en/of wijzigingen aan en in de onroerende zaak voor diens rekening wegneemt en de oude situatie herstelt. Natuurmonumenten kan er ook voor kiezen om de onroerende zaak zelf op kosten en voor rekening van erfpachter terug te (doen) brengen in de oorspronkelijke staat. Erfpachter heeft geen enkel recht tot wegneming bij het einde van het recht van erfpacht. Wanneer het recht van erfpacht krachtens opzegging zal zijn geëindigd, is Natuurmonumenten bevoegd daarvan aantekening te laten stellen in de openbare registers en dient erfpachter de onroerende zaak te ontruimen, welke ontruiming zo nodig met de grosse dezer akte zal kunnen worden bewerkstelligd. Bij niet-nakoming van enige bepaling van deze overeenkomst zal erfpachter in verzuim zijn door het enkel verloop van de gestelde termijn of door de enkele daad van nalatigheid of het

41  

 

7.

 

blote feit van de overtreding, zonder dat enige sommatie, ingebrekestelling of andere formaliteit is vereist. Indien erfpachter zijn in deze overeenkomst opgenomen verplichtingen niet nakomt, en Natuurmonumenten daartegen niet of niet onmiddellijk opkomt, verwerkt Natuurmonumenten daarmee niet zijn recht om alsnog of opnieuw volledige nakoming en naleving van de betreffende bepalingen te verlangen, een en ander onverminderd zijn overige rechten ter zake de betreffende tekortkoming. Het uitblijven van handhavend optreden van de zijde van Natuurmonumenten kan nimmer opgevat worden als stilzwijgende instemming met de tekortkoming.

Artikel 6: VERVREEMDING, SPLITSING, VERHUUR, VERPACHTING 1.

Het is de erfpachter niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de eigenaar: a. het erfpachtrecht of enig deel daarvan te splitsen door overdracht of toedeling of te splitsen in appartementsrechten. b. de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen te verhuren, te verpachten of onder welke titel dan ook geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik of genot af te staan. c. de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen geheel of gedeeltelijk in ondererfpacht uit te geven. d. op het erfpachtrecht alsmede op de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen (beperkte) zakelijke rechten te vestigen waaronder begrepen hypotheek – daarop vestigen dan wel inbrengen in een vennootschap, maatschap of enige andere vorm van samenwerking of deelname. Van bedoelde schriftelijke toestemming zal dienen te blijken doordat grondeigenaar het concept van de akte van levering of de akte van vestiging van enig zakelijk recht (erfdienstbaarheid daaronder inbegrepen) casu quo hypotheek, voor gezien en goedgekeurd ondertekent. De alsdan te maken definitieve akte van levering of vestiging van enig zakelijk recht/hypotheek zal overeenkomstig het voor ‘gezien en goedgekeurd’ concept worden verleden. Indien een dergelijke toestemming wordt verleend, moet een afschrift van de akte van levering, vestiging van zakelijk recht/hypotheek of inbreng, binnen een maand na haar dagtekening door zorg en op kosten van erfpachter aan Natuurmonumenten ter hand worden gesteld. De grondeigenaar mag voorwaarden stellen bij het verlenen van toestemming als hiervoor bedoeld, maar mag geen onredelijke bedragen voor zijn medewerking vragen. Tevens dient de erfpachter voorafgaand schriftelijk toestemming te vragen van de hypotheekhouder(s) om de rechtshandelingen te verrichten als genoemd onder a, b en c. Binnen twee maanden na dagtekening van de akte of overeenkomst waarin de rechtshandeling is vastgelegd, waaronder behalve de hiervoor genoemde rechtshandelingen in ieder geval ook het vestigen van een recht van pand of hypotheek wordt verstaan, doet de erfpachter een gewaarmerkt afschrift daarvan aan de grondeigenaar toekomen.

2.

Indien de erfpachter het erfpachtrecht geheel of gedeeltelijk wenst over te dragen aan, toe te delen aan of in te brengen in een rechtspersoon, over te dragen of toe te bedelen aan een natuurlijke persoon, dan wel over te dragen in economische eigendom, is de erfpachter gehouden om het erfpachtrecht eerst schriftelijk (middels een aangetekende brief) te koop aan te bieden aan de grondeigenaar ter attentie van de directie, onder vermelding van de koopprijs. De grondeigenaar dient binnen twee maanden na dagtekening van het schriftelijk aanbod aan de erfpachter kenbaar te maken of hij gebruik wenst te maken van zijn voorkeursrecht. Indien de grondeigenaar: • schriftelijk te kennen geeft geen gebruik te willen maken van zijn voorkeursrecht, of,

 

42  

 

 

niet binnen zes weken op het aanbod heeft gereageerd, of, zijn bereidheid tot aankoop intrekt gedurende de onderhandelingen of voordat de geschillenbeslechting tot een onherroepelijke koopprijs heeft geleid, is de erfpachter gedurende één jaar vrij om het erfpachtrecht aan een derde te vervreemden. De verkoopprijs mag alsdan niet lager zijn dan het aanbod dat de erfpachter in zijn eerste schriftelijke aanbod heeft gedaan, bij overtreding waarvan geen overdracht aan een derde mag plaats vinden en het voorkeursrecht van de grondeigenaar herleeft. Indien de grondeigenaar schriftelijk te kennen geeft in beginsel tot aankoop te willen overgaan, treden partijen met elkaar in onderhandeling over de koopprijs en de voorwaarden. 1. Indien partijen overeenstemming bereiken over de koopprijs en de overige voorwaarden, dan wordt binnen 2 maanden nadat de schriftelijke koopovereenkomst onherroepelijk is geworden, de notariële akte van levering van het erfpachtrecht gepasseerd. 2. Indien partijen niet binnen een maand na schriftelijke kennisgeving van de grondeigenaar tot overeenstemming zijn gekomen over de koopprijs en de overige voorwaarden, dan kan de meest gerede partij verzoeken om de koopprijs van het erfpachtrecht te laten vaststellen overeenkomstig de geschillenregeling als bedoeld in artikel 10. Als koopprijs geldt de markwaarde van het erfpachtrecht. Binnen twee maanden nadat de koopprijs overeenkomstig de geschillenregeling onherroepelijk is vastgesteld, zijn partijen verplicht om hun medewerking te verlenen aan het passeren van de notariële akte van levering tegen die koopprijs. a. in alle gevallen van vervreemding van het erfpachtrecht door erfpachter aan een derde, is de derde middels de verkrijging (bij notariële akte) van het erfpachtrecht gebonden aan deze voorwaarden van erfpachtuitgifte, zodat alle rechten en verplichtingen welke hieruit voor erfpachter voortvloeien sedert de datum van overdracht aan het erfpachtrecht aan hem toekomen respectievelijk voor zijn rekening komen. b. een authentiek afschrift van de transportakte zal door de zorg en op kosten van erfpachter onverwijld aan Natuurmonumenten ter beschikking worden gesteld. • •

3.

Artikel 7: VERDELING EN RECHTSOVERGANG 1.

2.

3.

 

Indien: - Erfpachter overlijdt of - de huwelijksgoederengemeenschap waarvan het erfpachtrecht deel uitmaakt bij zijn leven wordt ontbonden of - ingeval de gemeenschap uit hoofde van een geregistreerd partnerschap waarvan het erfpachtrecht deel uitmaakt bij zijn leven wordt ontbonden ofwel - ingeval van samenwoning de samenwoning bij zijn leven wordt ontbonden ofwel - ingeval van samenwoning de samenwoning bij zijn leven wordt beëindigd. Zijn diens rechtverkrijgende, en bij niet overlijden erfpachter zelf, verplicht binnen drie maanden na die gebeurtenis, schriftelijk mededeling daarvan te doen aan de grondeigenaar. Tevens dienen zij bij die gelegenheid mededeling te doen op wie het erfpachtrecht is overgegaan. De onverdeeldheid dient te worden opgeheven door toescheiding aan een natuurlijk persoon waarvan aan de grondeigenaar mededeling moet worden gedaan door toezending van een afschrift van de akte van verdeling. De rechthebbenden zijn bovendien gehouden om te bevorderen dat binnen één jaar na de betreffende overgang of ontbinding overgegaan wordt tot verdeling als bedoeld in artikel 3:182 BW van het recht van erfpacht, en tot levering als bedoeld in artikel 3:186 BW, zulks onverminderd het in paragraaf B artikel 10 bepaalde. Indien de onverdeeldheid langer dan een jaar voortduurt, zijn de rechthebbenden gehouden telkens binnen een maand na afloop van de termijn van een jaar hiervan schriftelijk opgave

43  

 

4.

5.

 

te doen aan Natuurmonumenten, onder vermelding van de redenen die aan de verdeling en levering in de weg staan. Indien het recht van erfpacht ten gevolge van overlijden of ten gevolge van het einde van een huwelijk dan wel een geregistreerd partnerschap van de erfpachter onder algemene titel overgaat, zijn diens rechtverkrijgenden verplicht binnen drie maanden na die gebeurtenis daarvan schriftelijk mededeling te doen aan de grondeigenaar. Daarbij dienen zij tevens mededeling te doen op wie het erfpachtrecht is overgegaan. Zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar is het niet toegestaan het erfpachtrecht gedurende langer dan één jaar in onverdeeldheid te bezitten. Erfpachter heeft een retentierecht op de in erfpacht uitgegeven zaak totdat hem de verschuldigde vergoeding is betaald.

Artikel 8: KOSTEN 1.

2.

Alle kosten welke Natuurmonumenten in redelijkheid mocht maken om, buiten een procedure, zijn rechten tegenover erfpachter uit te oefenen, te verzekeren of te handhaven, komen ten laste van erfpachter en moeten door deze binnen veertien dagen na schriftelijke opgave worden voldaan. Alle kosten van eventuele verlenging of vernieuwing van het recht van erfpacht en de kosten van de in paragraaf B artikel 3 lid 6 bedoelde notariële akte komen voor rekening van erfpachter.

Artikel 9: VOORTZETTING EN BEEINDIGING 1.

Uiterlijk vijf jaar voor het einde van het erfpachtrecht treden grondeigenaar en erfpachter met elkaar in overleg omtrent een eventuele verlenging van de overeenkomst of sluiten een nieuwe overeenkomst en de daarbij te stellen voorwaarden. In dit overleg is de uitgangspositie dat de overeenkomst wordt verlengd, tenzij de grondeigenaar gewichtige redenen aanvoert om dit niet te doen, b.v. gebruik van de opstallen voor eigen doelen of een geschiedenis van geschillen met de erfpachter gedurende de lopende overeenkomst. Over dit voornemen geeft de grondeigenaar bij schriftelijke kennisgeving aan erfpachter te kennen of hij de erfpachtzaak opnieuw aan de erfpachter in erfpacht wenst uit te geven of het erfpachtrecht wenst te verlengen en tegen welke voorwaarden deze heruitgifte of verlening alsdan geschiedt.

Indien de grondeigenaar de erfpachtzaak niet opnieuw aan erfpachter in erfpacht wenst uit te geven of niet tot verlenging van het erfpachtrecht wenst over te gaan, heeft de erfpachter het recht om het erfpachtrecht op te zeggen, tegen de vergoedingsregeling voor gebouwen, werken en beplantingen, zoals die ook geldt bij het einde van het erfpachtrecht. Zie vergoedingsregeling artikel 9.2. Indien de grondeigenaar te kennen heeft gegeven de erfpachtzaak opnieuw aan de erfpachter in erfpacht te willen uitgeven of het erfpachtrecht te willen verlengen, dient de erfpachter uiterlijk een jaar voor het einde van het erfpachtrecht aan de grondeigenaar schriftelijk mede te delen dat hij de voortzetting van het erfpachtrecht wenst tegen de hem ter kennis gestelde voorwaarden of de voorwaarden zoals partijen die in onderling overleg overeen zijn gekomen. Indien een jaar voor het einde van het erfpachtrecht de erfpachter geen schriftelijke mededeling heeft gedaan dat hij het erfpacht wenst voort te zetten of bij gebreken van overeenstemming over de voorwaarden eindigt het erfpachtrecht bij het einde van de overeengekomen termijn. De heruitgifte of de verlenging van het erfpachtrecht tegen de alsdan vastgestelde erfpachtvoorwaarden, wordt in een notariële akte vastgelegd.

 

44  

 

2.

 

Het is de erfpachter niet toegestaan om bij het einde van het erfpachtrecht de aanwezige gebouwen, werken en beplantingen weg te nemen. Na het einde van het erfpachtrecht, ongeacht of er sprake is van verloop van de erfpachttermijn of opzegging door de erfpachter als bedoeld in artikel 5.2, vergoedt de grondeigenaar aan de erfpachter de waarde van de gebouwen, werken en beplantingen die door de erfpachter of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen. Gebouwen, werken en beplantingen die de erfpachter niet zelf heeft bekostigd komen niet voor vergoeding in aanmerking. De waarde van de gebouwen, werken en beplantingen wordt bij geen overeenstemming binnen 2 maanden na het einde van het erfpachtrecht door deskundigen vastgesteld overeenkomstig de geschillenregeling als bedoeld in artikel 10. De grondeigenaar is bevoegd van de door hem ingevolge dit artikel verschuldigde vergoeding af te houden hetgeen uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter nog te vorderen heeft. De grondeigenaar ziet jegens de hypotheekhouder op het erfpachtrecht af van het recht om andere kosten en vorderingen dan de verschuldigde canon die in de afgelopen 2 jaar opeisbaar is geworden in mindering te brengen op de waarde van het erfpachtrecht. De grondeigenaar betaalt de vergoeding uit aan de hypotheekhouder(s) als wettelijke pandhouder(s) tot maximaal het beloopt van de hypothecaire vordering(en). De vergoeding is verschuldigd binnen 15 werkdagen vanaf de datum waarop het taxatierapport aan de totale marktwaarde is uitgebracht.

Artikel 10: GESCHILLENREGELING Indien een geschil ontstaat tussen partijen ter zake van het erfpachtrecht, en dat geschil kan niet in onderling overleg worden opgelost, kan de meest gerede partij verzoeken om drie deskundigen aan te stellen om een advies uit te brengen over het geschil. Eén deskundige wordt aangewezen door de grondeigenaar, één deskundige wordt aangewezen door de erfpachter en deze twee deskundigen benoemen in gezamenlijk overleg een onafhankelijke derde deskundige. Iedere partij draagt de kosten van de eigen deskundige en die van de derde deskundige ieder voor de helft. Deze drie deskundigen brengen binnen drie maanden na hun aanstelling als deskundigen, het gevraagde advies uit. Het advies heeft de kracht van een bindend advies. De deskundigen bepalen de procesorde bij het opstellen van hun advies. Indien één der partijen geen geschillenbeslechting door deskundigen wenst of dat er om welke reden dan ook binnen twee maanden na het verzoek tot geschillenbeslechting geen overeenstemming is bereikt over de benoeming van deskundigen, dan kan de meest gerede partij het geschil voorleggen aan de rechtbank. De verdeling van de proceskosten wordt in dat geval bepaald door de rechtbank. Artikel 11: TOESTEMMING 1.

2.

3.

4.

 

In alle gevallen waarin schriftelijke voorafgaande toestemming van Natuurmonumenten is vereist, kunnen aan deze toestemming door Natuurmonumenten voorwaarden worden verbonden. Het verleend zijn van toestemming in de zin van het eerste lid van dit artikel laat onverlet de op grond van wet- en regelgeving of uit andere hoofde bestaande verplichtingen van erfpachter om vergunning en / of toestemming te vragen en te verkrijgen. Een eenmaal verleende toestemming ontslaat erfpachter niet van zijn verplichting om andermaal toestemming te vragen indien zulks redelijkerwijs nodig te achten is, en verplicht Natuurmonumenten niet tot het verlenen van toestemming in zodanig geval. Het verlenen van toestemming ontslaat erfpachter niet van een juiste nakoming van de voor hem uit de erfpacht voortvloeiende verplichtingen, terwijl Natuurmonumenten door het verlenen van toestemming geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt.

45  

 

 

Artikel 12: BOETEBEDING Bij iedere overtreding, respectievelijk niet nakoming van enige bepaling van deze algemene voorwaarden en de bijzondere voorwaarden, verbeurt de erfpachter, zonder dat daartoe enige ingebrekestelling is vereist, een boete ter grootte van: De wettelijke handelsrente over de verschuldigde canon voor iedere maand dat de erfpachter nalatig is in de betaling van de canon. • Tien keer de jaarlijkse canon in andere gevallen. De bedoelde boete laat onverlet het recht van de grondeigenaar om ter zake nakoming en/of schadevergoeding te vorderen en/of tot opzegging van de erfpacht over te gaan. •

Artikel 13: WIJZIGING Erfpachter en grondeigenaar kunnen in gezamenlijk overleg besluiten om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. Deze wijzigingen worden vervolgens vastgelegd in een notariële akte van wijziging waaraan partijen hun medewerking zullen verlenen. Wijziging van de erfpachtvoorwaarden kan alleen met voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder.

Artikel 14: TOEPASSELIJK RECHT / BEVOEGDE RECHTER Op de onderhavige algemene voorwaarden is Nederlands recht van toepassing. Alle geschillen tussen partijen voortvloeiende uit deze voorwaarden of daarmede in rechtstreeks of zijdelings verband staande, zullen worden berecht door een Nederlands bevoegde rechter.

Aldus getekend in viervoud te ………………. op ………………….. 2015 en te ……………….... op ………………. 2015 op …. pagina’s tekst en ….. pagina’s bijlagen.

De heer NAAM

Vereniging tot behoud van Natuurmonumenten in Nederland

Mevrouw NAAM

De heer NAAM

 

46  

 

 

Situatieschets (bijlage 1)

Cultuurhistorische waardestelling gebouwdelen (bijlage 2) Beschrijving en waardering gebouwen en bouwdelen:

Woonvleugel Waardering hoofdvorm: - de hoofdvorm is zeer waardevol. Waardering gevels: - de opzet van de gevels is waardevol; - het streekgebonden materiaalgebruik (mergel) is waardevol. Waardering dak: - het dak (zowel de vorm als de bedekking) zijn waardevol omdat ze typerend zijn in de streek; - de schoorstenen vormen karakteristieke elementen op het dak; - de geslotenheid van het dak is waardevol. Waardering gevelopeningen: - de invulling van de gevelopeningen is waardevol; - de kleurige afwerking is waardevol. Waardering casco: - de opzet, het materiaalgebruik en de ouderdom van het casco zijn (zeer) waardevol; - de (bouwtechnische) aanpassingen aan de kap zijn verstorend doordat ze niet zijn aangepast aan de oorspronkelijke uitvoering. Waardering indeling: - de indeling van het pand is sinds de bouw niet gewijzigd en daardoor waardevol. Waardering indeling, diversen: - de genoemde onderdelen zijn waardevol.

Bakhuis Waardering hoofdvorm: - de hoofdvorm is zeer waardevol. Waardering gevels: - de opzet van de gevels is waardevol; - het streekgebonden materiaalgebruik (mergel en veldbrand baksteen) is waardevol. Waardering dak: - het dak (zowel de vorm als de bedekking) zijn waardevol omdat ze typerend zijn in de streek; - de geslotenheid van het dak is waardevol. Waardering gevelopeningen:

 

47  

 

 

- de invulling van de gevelopeningen is waardevol; - de kleurige afwerking is waardevol. Waardering casco: - de opzet en het materiaalgebruik zijn waardevol. Waardering indeling: - de indeling is sinds de bouw niet gewijzigd en daardoor waardevol. Waardering indeling, diversen: - de genoemde onderdelen zijn waardevol.

Stal met poort Waardering hoofdvorm: - de hoofdvorm is zeer waardevol. Waardering gevels: - de opzet van de gevels is waardevol; - het streekgebonden materiaalgebruik (mergel en veldbrand baksteen) is waardevol. Waardering dak: - het dak (zowel de vorm als de bedekking) zijn waardevol omdat ze typerend zijn in de streek; - de geslotenheid van het dak is waardevol. Waardering gevelopeningen: - de invulling van de gevelopeningen is waardevol; - de kleurige afwerking is waardevol. Waardering casco: - de opzet en het materiaalgebruik van het casco zijn waardevol; - de (bouwtechnische) aanpassingen aan de kap zijn neutraal. Waardering indeling: - de indeling van het pand is neutraal. Waardering indeling, diversen: - de koestand vormt een verwijzing naar de oorspronkelijke functie van het bouwdeel en is om die reden waardevol. - de overige genoemde onderdelen zijn waardevol.

Schuur Waardering hoofdvorm: - de hoofdvorm is zeer waardevol. Waardering gevels: - de opzet van de gevels is waardevol; - het streekgebonden materiaalgebruik (mergel en veldbrand baksteen) is waardevol. Waardering dak: - het dak (zowel de vorm als de bedekking) zijn waardevol omdat ze typerend zijn in de streek; - de geslotenheid van het dak is waardevol. Waardering gevelopeningen: - de invulling van de gevelopeningen is waardevol; - de kleurige afwerking is waardevol. Waardering casco: - de opzet en het materiaalgebruik van het casco zijn waardevol; - de (bouwtechnische) aanpassingen aan de kap zijn neutraal. Waardering indeling: - de indeling van het pand is neutraal. Open stal Waardering hoofdvorm: - de hoofdvorm is zeer waardevol. Waardering gevels: - de opzet van de gevels is waardevol; - het streekgebonden materiaalgebruik (mergel en veldbrand baksteen) is waardevol. Waardering dak: - het dak (zowel de vorm als de bedekking) zijn waardevol omdat ze typerend zijn in de streek; - de geslotenheid van het dak is waardevol. Waardering gevelopeningen:

 

48  

 

 

- de invulling van de gevelopeningen is waardevol; - de kleurige afwerking is waardevol. Waardering casco: - de opzet en het materiaalgebruik van het casco zijn waardevol; - de (bouwtechnische) aanpassingen aan de kap zijn neutraal. Waardering indeling: - de indeling van het pand is neutraal.

Binnenplaats Waardering binnenplaats: de indeling van de binnenplaats refereert sterk aan de oorspronkelijke agrarische functie van het complex en wordt als zeer waardevol beoordeeld; de keermuurtjes zijn als historisch relict zeer waardevol; de verhardingen zijn waardevol. Directe omgeving Waardering omgeving: de relatief ongeschonden situatie is zeer waardevol.

 

 

 

49  

 

 

 

 

 

50  

 

 

5. Verslag controle dak kalksteengroeve (2013) RAPPORTAGE CONTROLE- EN VERWIJDERINGSWERKZAAMHEDEN ZONNEBERG Werkmethode controle- en verwijderingswerkzaamheden; De dakstabiliteit wordt onderzocht d.m.v. het zg. afkloppen van het plafond met de achterzijde van een zg. bergbeitel. Aan de hand van de klank, welke veroorzaakt wordt door de beitel die het plafond raakt, kan men vaststellen of het plafond ter plaatse veilig is of dat deze beveiligd moet worden. Een harde klank betekend dat er niks aan de hand is, echter een doffe klank welke nagalmt, geeft aan dat het dak ter plaatse los is. Bij de uitvoering is zijn de aandachtspunten voortvloeiend uit de vorige controles nagelopen. Er zijn er enkele “nieuwe” gangen gecontroleerd met als doel deze toe te voegen aan de huidige routes. Er is extra aandacht besteed aan de gebieden die in de invloedszone liggen van de buitentemperatuur. Bevindingen controle Dakstabiliteit - Samenstelling Het dak in de groeve is opgebouwd uit een hardground met hierboven een fossielengruislaag. Tussen deze twee geologische lagen is voldoende hechting aanwezig zodat het dak gevormd word door een stabiel pakket. Vorstschade Bij de ingangspartij zijn enkele losse delen uit het dak verwijderd, de bovenliggende fossielengruislaag is stuk gevroren. Als tijdelijke oplossing zijn hier stempels geplaatst ( locatie X). Aandachtspunten Er zijn geen nieuwe aandachtspunten toegevoegd. Echter is op reeds bestaand aandachtspunt een deel uit het dak verwijderd. Pilaarstabiliteit Geen veranderingen waargenomen Aardpijpen Aardpijpen komen met regelmaat voor in de groeve, enkele van deze pijpen zijn ondervangen. Conclusie controle Algemeen De dakstabiliteit van de Zonneberg is goed te noemen. Eindconclusie Het ingangsgebied heeft geleden onder de weersomstandigheden van de afgelopen twee winters. De geplaatste stempels zorgen voor een tijdelijke stabilisatie van de situatie. Er zal worden gekeken naar een lange termijn oplossing. Controle interval Wij adviseren u, gezien de stabiliteit van de groeve in 2015 een korte inspectie d.m.v. afkloppen uit te laten voeren op de aandachtspunten die zijn voortgevloeid uit het de voorgaande onderzoeken en een algehele controle van ca.1/3 van de routes. (Iedere 6 jaar worden alle routes gecontroleerd). Hopend u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben,

Arnout Sluijsmans Mergelbouwsteen P. Kleijnen v.o.f.

 

51  

 

 

6. Samenvatting en conclusies verkennend bodemonderzoek

   

 

52  

 

 

7. Uitgiftekader                

  Uitgiftekader  bij  erfpacht   Hoeve  Zonneberg                

 

Datum:  

Adres:  

 

10  mei  2015  

  Zonnebergweg  10   6212  NE  Maastricht    

 

 

 

       

53  

 

 

 

 

 

54  

 

 

1.  Inleiding   Het  uitgiftekader  wordt  onderstaand  beschreven  per  onderwerp.  Hierbij  worden  de   uitgangspunten  en  randvoorwaarden  van  de  erfpachtovereenkomst  beschreven.     De  toekomstig  eigenaar  van  de  opstallen  zal  voorafgaand  aan  een  gunning  verplichten  om   onder  deze  condities  de  erfpacht  aan  te  gaan.  

 

55  

 

 

2. Objectomschrijving De hoeve bestaat uit een in 1873 gebouwde carréboerderij welke grotendeels uit mergel is opgetrokken. Natuurmonumenten is eigenaar van de opstallen en de direct omliggende gronden alsmede een groot deel van de overige terreinen op de Sint Pietersberg. Het rijksmonumentale gebouw is van aanzienlijk volume en op veel onderdelen sinds de bouw ongewijzigd gebleven. Mede om die reden wordt een en ander dan ook cultuurhistorisch oogpunt als (zeer) waardevol beschouwd. Een en ander is nader omschreven in de verkoopbrochure zoals opgesteld door Klement2 Rentmeesters.

2.1 Ligging Voorliggend uitgiftekader richt zich op de locatie Zonnebergweg 10, 6212 NE te Maastricht. Het gebied wordt in de navolgende afbeeldingen weergegeven op een luchtfoto.

Afbeelding 1: luchtfoto met aanduiding gebied.

Afbeelding 2: luchtfoto locatie met aanduiding onderdelen.

 

56  

 

 

2.2 Omschrijving erfpachtgoed Gebouwencomplex: boerderijcomplex met woongedeelte, open stal, schuur, gesloten stal met poort en bakhuis. Oppervlakte / kadaster Uit te geven oppervlakte, circa 5.340 m2, ondergrond (uitgepaald) en erf. De grond is gelegen binnen het kadastrale perceel: SINT PIETER sectie B nummer 3932 (gedeeltelijk), ter grootte van 5.340 m2 Een en ander zoals aangegeven op onderstaande weergave.

Geoorloofd gebruik Binnen het geoorloofd gebruik vallen in principe de volgende gebruiksfuncties: Wonen, al dan niet in combinatie met: • Kleinschalige horeca (terras, theetuin of B&B); • Atelier, museum, showroom of expositieruimte; • Kantoor voor zakelijke dienstverlening; Nutsvoorzieningen / riolering Aansluitingen: Water, elektra, telefoon en ADSL (internet) zijn aanwezig. Riolering: Aan de voorzijde van de hoeve is er een aansluiting tot het gemeente riool onder druk. De huisaansluiting tot dit gemeente riool is aanwezig en functioneel, doch mogelijk beperkt t.a.v. de capaciteit. Gas: Er is geen aansluiting t.b.v. aardgas. Verwarming geschiedt middels oliegestookte kachels en op de badkamer middels een electro kachel. Olietank Bovengrondse olietank (t.b.v. huisbrandolie). Deze voldoet mogelijk niet aan de gestelde actuele eisen en geadviseerd wordt om een propaangastank te installeren.

 

57  

 

 

Asbest Natuurmonumenten beschikt niet over een asbestrapportage of verkennend onderzoek t.a.v. asbesthoudende materialen. Het dakbeschot van het woonhuis is in elk geval van asbesthoudend materiaal. Gezien de bouwperiode is het niet uit te sluiten dat er meer asbest in het pand is verwerkt. Bodemverontreiniging Op 10 juni j.l. is door Klement2 Rentmeesters (in opdracht van Natuurmonumenten) een opname geïnitieerd en door de firma MAH-BV voor een verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de bovengrondse tank voor huisbrandolie. Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek wordt het volgende geconcludeerd: De aanleiding voor het onderzoek betreft de voorgenomen eigendomsoverdracht van de onderzoekslocatie; In de opgeboorde grond zijn plaatselijk bijmengingen aan sporen kolengruis en puin waargenomen en plaatselijk mergel; In de opgeboorde grond zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen; Aangezien het grondwater zich dieper dan 5,5 m-mv bevindt is geen grondwateronderzoek verricht; Toetsing WBB: In het mengmonster van de bovengrond is geen verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond; Toetsing BBK (eindoordeel): Mengmonster 1 voldoet aan de achtergrondwaarden (AW2000); De resultaten van onderhavig onderzoek vormen ons inziens geen bezwaar ten aanzien van de voorgenomen eigendomsoverdracht. Subsidie mogelijkheden Restauratiesubsidie (BRIM) is mogelijk van toepassing. Fiscale tegemoetkoming t.a.v. aftrekbaarheid restauratiekosten is mogelijk. Vigerende bestemming Conform het bestemmingsplan “Buitengebied - Sint Pietersberg, Jekerdal, Cannerberg” is de bestemming “Agrarisch met waarden (art.3)” en geldt er de dubbelbestemming “Waarde – archeologie (art. 19)”. Binnen deze bestemming is een bedrijf met een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering en één bedrijfswoning van maximaal 800 m3 toegestaan. Gezien deze zeer beperkte bestemmingsmogelijkheden zal medewerking van het College van B&W verkregen moeten worden om het bestemmingsplan aan te passen aan het toekomstig gebruik. Overleg met gemeente t.a.v. het toegestaan gebruik heeft op 3 juni j.l. plaatsgevonden. Heden nog in afwachting van gemeente t.a.v. het bestemmen van een woonfunctie. Op 22 juli 2015 is middels een zogenaamde planologische kruimelgevallen regeling een omgevingsvergunning aangevraagd tot woonfunctie. Als duidelijk is wat de koper, buiten de woonfunctie, verder in het pand wil gaan doen, vraagt koper daarvoor een volgende functieverandering aan.

 

58  

 

 

Gebruiksvergunning Er is geen gebruiksvergunning voor een specifieke vorm van exploitatie beschikbaar. Indien nodig zal deze door erfpachter bij de Gemeente Maastricht moeten worden aangevraagd. Doelstelling Voor Natuurmonumenten: Het behouden en versterken van de op de Sint Pietersberg aanwezige natuur- en cultuurwaarden en het in stand houden en waar mogelijk vergroten van de op natuur en landschap gerichte recreatieve beleving. Duurzame herbestemming welke aansluit op het omringend kleinschalige cultuurhistorisch landschap en Natura 2000 gebied. Behoud/ herstel samenhang gehele ensemble van rijks monumentale Carre hoeve met streekeigen tuin, erf en omringend cultuurhistorisch landschap. Openstelling publiek / zichtbaarheid agrarisch verleden hoeve en het omliggende kleinschalig cultuurlandschap.

Voor bewoner: Gebruik cultuurhistorische boerderij voor bewoning en een eventuele passende exploitatie van de bijgebouwen. Duurzame herbestemming welke aansluit op omringend cultuurhistorisch landschap en Natura 2000 gebied. Behoud/ herstel samenhang gehele ensemble van rijksmonumentale Carre hoeve met streekeigen tuin, erf en omringend cultuurhistorisch landschap. Openstelling publiek / zichtbaarheid agrarisch verleden hoeve en het omliggende kleinschalig cultuurlandschap.

 

59  

 

 

3. Erfpachtcondities 3.1 Soort overeenkomst Erfpachtovereenkomst met erfpachtrecht afhankelijk opstalrecht (koop opstallen), periode 30 jaar, conform standaard erfpachtovereenkomst van Natuurmonumenten met erpachtrecht afhankelijk opstalrecht en zoals bijgevoegd bij de verkoop documentatie, hierna te noemen het erfpachtrecht.

3.2 Doel van erfpacht Het doel van Natuurmonumenten bij het erfpachtrecht met een exploitant is het mogelijk maken van de herbestemming en duurzame toekomst van monument, waarbij de kernbegrippen zijn: Het behoud van het rijksmonument (minimaal consolidatie en beheer en onderhoud); Het behoud van natuur- landschaps- en cultuurhistorische waarden; Het terrein op gezette momenten toegankelijk maken voor het publiek (bijv. open monumentendag); Het gebruik van de hoeve wordt bepaald door de plannen van de erfpachter met wie Natuurmonumenten een erfpachtovereenkomst sluit. Tot de mogelijkheden behoren : (kleinschalige) horeca, overnachtingen, educatie, werken en kunst&cultuur. De gestelde eisen en randvoorwaarden van toepassing op deze inschrijving blijven gedurende de gehele contractperiode gelden.

3.3 Condities Deze specifieke erfpachtcondities zijn omschreven in de erfpachtovereenkomst. Belangrijke onderdelen hiervan zijn: Het zorg dragen voor het beheer en onderhoud van alle bebouwing vanaf de ingangsdatum van het erfpachtrecht; Het opknappen van het monument tot op z’n minst het niveau consolidatie binnen maximaal 5 jaar na ondertekening van het erfpachtcontract; Dit alles uitsluitend nadat Natuurmonumenten toestemming heeft verleend en met inachtneming van de voorwaarden zoals gesteld in de Cultuurhistorisch waarde stellend onderzoek. Publieke openstelling van een deel van de hoeve minstens 2 keer per jaar op verzoek van Natuurmonumenten (bijv. open monumentendag); Het aanleveren van beschikbare en relevante informatie over de hoeve; Samenwerking en waar gewenst inbreng van kennis en expertise op het gebied van natuurbeheer; Samenwerking en inzet van het (bestuurlijke) netwerk ten behoeve van ruimtelijke ordening en vergunningprocedures en subsidies; Samenwerking en inzet van het medianetwerk ten behoeve van eventuele marketing en promotie van de hoeve; Het handhaven van de afspraken in het erfpachtcontract door middel van een managementplan;

 

60  

 

 

Termijn en ingangsdatum De inschrijvingen vinden plaats tijdens één openbare zitting op het kantoor van Thissen Groutars Vrancken Team Notarissen, Avenue Ceramique 105 te Maastricht, waarvan verslag wordt gedaan in een op te maken proces-verbaal. De inschrijving geschiedt door middel van inschrijfbiljetten die overeenkomstig artikel 3 van de Algemene Voorwaarden zijn ingeleverd bij de notaris. De inschrijfbiljetten bieden de mogelijkheid om in te schrijven op voormeld object. De directie van vereniging Natuurmonumenten dient goedkeuring te verlenen aan alle onderhandelingen, gunning en overeenkomst m.b.t. de verkoop. De verkoper maakt, tenzij hij direct tot gunning overgaat, gebruik van zijn recht van beraad als vermeld in artikel 8 lid 3 van de Algemene Voorwaarden. Indien de verkoper vervolgens wil gunnen zal hij daarvan doen blijken uit een, vóór het verstrijken van de beraadtermijn, op te maken akte van gunning. In afwijking van artikel 8 lid 2 van de Algemene Voorwaarden eindigt de termijn van beraad op de tiende werkdag volgende op de zitting om vijf uur in middag of zoveel eerder als de verkoper mocht hebben gegund. De koopprijs en het verder aan de verkoper verschuldigde dienen te worden voldaan uiterlijk 4 weken na datum goedkeuring directie Natuurmonumenten, maar niet later dan 6 weken na gunning. Canon Na taxatie door AB & P Vaassen, is de jaarlijkse erfpachtcanon vastgesteld op € 8.250,-. Restauratie, bijbouw, sloop en onderhoud De consolidatie/restauratiewerkzaamheden aan het monument worden door de erfpachter uitgevoerd nadat Natuurmonumenten en de daartoe bevoegde instanties (o.a. Provincie Limburg en Gemeente Maastricht) het restauratieplan en bestek hebben goedgekeurd. Hierbij dienen de waarden uit het cultuurhistorisch waarde stellend onderzoek in acht te worden genomen. Slopen van monumentale onderdelen van de hoeve is expliciet niet mogelijk. Cultuurhistorisch waardestellend onderzoek In het Cultuurhistorische waardestellend onderzoek d.d. 12 september 2012 zijn randvoorwaarden benoemd ter bescherming en duurzaam behoud van de cultuurhistorische waarden van het gebouw. Vooral de authentieke staat van het hoevecomplex en de binnenplaats is kenmerkend en waardevol. Alle wijzigingen met betrekking tot de aard, de inrichting of het uiterlijk karakter van de erfpachtzaak zijn alleen toegestaan met schriftelijke toestemming van de grondeigenaar Natuurmonumenten. Bouwkundige aanpassingen en ingrepen zullen door de afdeling bouwkunde van Natuurmonumenten beoordeeld worden op consequenties voor de cultuurhistorische waarde. Het cultuurhistorisch waardestellend onderzoek is hiervoor leidend. Bij het opstellen van bouwkundige plannen kan een beroep gedaan worden op de afdeling

 

61  

 

 

bouwkunde voor advisering. Naast het Cultuurhistorisch waardestellend onderzoek zijn bij het opknappen van het monument onderstaande aandachtpunten van belang: • Kleurstelling kozijnen en deuren; behoud dan wel terugbrengen van historische kleuren. • Gezien het kenmerkende gesloten karakter van het hoevecomplex is het belangrijk zeer terughoudend om te gaan met nieuwe lichtopeningen. Aan de buitenzijde van de dakvlakken is dit in het geheel niet gewenst. In hoeverre aan de binnenzijde mogelijkheden denkbaar zijn dient in overleg met de afdeling Gebouwen te worden onderzocht. • Extra aandacht voor behoud van kwetsbare onderdelen / waarden die elders snel verdwijnen zoals: behoud keldervloer met aangestampte mergel. behoud van sober ingerichte binnenplaats met veldkeien, restanten mestvaalt, waterbakken. Ook de niet eenvormige maar juist variatie in eenvoudige bestratingsmateriaal (veldkeien, deels grindachtig, deels beton) is kenmerkend voor de ontwikkeling van een boerenerf. Risico bij herinrichting is dat het al te netjes word en eenvormig wordt. Bij toevoeging halfverharding letten op streekeigen materiaal. Behoud van kleine onderdelen die passen bij het boeren karakter van de gebouwen en sfeer geven, zoals roestige haken in de gevels. Haal niet onnodig elementen weg, maak het niet te netjes. • Directe omgeving hoevecomplex, het erf/tuin, buitengevels, entree Belangrijk is dat de buitenkanten en buiteninrichting van het gebouw zijn rustige en sobere uitstraling blijft behouden. Veel nieuwe toevoegingen en herinrichting is niet wenselijk. De hoeve ligt op een rustig deel van de berg. Behoud van de rust is een kwaliteit. Samen met de gewenste sobere uitstraling van het gebouw en omgeving word wonen al dan niet in combinatie met bijv. kleinschalige horeca (passantenterras, theetuin, erfgoedlogies); atelier, expositieruimte, kantoor voor zakelijke dienstverlening als meest passend geacht. Herinrichting van de voortuin met een streekeigen uitstraling, zodat gebouw (Limburgse Hoeve) en tuin (streekeigen Limburgse boerentuin) weer een geheel vormen en elkaar versterken. Dit hoeft geen precieze historische reconstructie te zijn, maar bij herinrichting rekening houden met een streekeigen karakter qua vorm en beplanting. Speciale aandacht voor inpassen toekomstig parkeren. Parkeren is uitsluitend toegestaan buiten het directe aanzicht van het gebouw en wordt voorgesteld dit te situeren rechts van de oprijlaan richting het talud. Van belang is dat de parkeerruimte eenvoudig en sober is. Niet te netjes, niet te formeel vormgegeven en vooral niet te groot. Het gebouw mag niet achter “blik” verdwijnen. Bij eventuele halfverharding aanbrengen kiezen voor streekeigen materiaal (bijv. silex). Bij eventueel toekomstig terras of buitenzitjes zijn locatie, sobere uitstraling en materiaalgebruik heel belangrijk. Indien verlichting gewenst is, dan is de gevraagde uitstraling sober en robuust. Op de binnenplaatst bijvoorbeeld verlichting aan de gevel in de vorm van een stallamp model (agrarische uitstraling). Geadviseerd wordt spaarzaam om te gaan met buitenverlichting om de gebouwen heen. Zowel voor behoud van de sobere sfeer als vanwege de natuurwaarden (vleermuizen). In geval van buitenverlichting om de hoeve dient deze laag te blijven en ondergeschikt aan het gebouw. • Samenwerking Het aanleveren van beschikbare en relevante informatie over de hoeve Samenwerking en waar gewenst inbreng van kennis en expertise op het gebied van bouwkundige ingrepen hoeve door afdeling Gebouwen van Natuurmonumenten  

62  

 

-

 

Samenwerking en waar gewenst inbreng van kennis en expertise op het gebied van natuurbeheer; Samenwerking en inzet van het (bestuurlijke) netwerk ten behoeve van ruimtelijke ordening en vergunningprocedures en subsidies; Samenwerking en inzet van het medianetwerk ten behoeve van eventuele marketing en promotie van de hoeve; Het handhaven van de afspraken in het erfpachtcontract door middel van een managementplan;

Zakelijke rechten / erfdienstbaarheden Onderstaande lopende of nog te vestigen zakelijke rechten, gebruiksovereenkomsten en kwalitatieve verplichtingen dient de erfpachter over te nemen: Recht van opstal leidingen (Nutsvoorzieningen) Bodem / grottenstelsel Op het uit te geven erf is een toegangsluik tot het ondergelegen grottenstelsel. Het is erfpachter uitdrukkelijk verboden om deze (afgesloten) toegang te betreden. Natuurmonumenten kan op geen enkele wijze verantwoordelijk worden gesteld voor het gebruik van deze toegang. Natuurbeheer De erfpachter verklaart bekend te zijn met het ecologisch programma van beheer van natuurmonumenten t.a.v. de omliggende gronden en zal op geen enkele wijze het beheer hiervan verstoren. Vergoeding na afloop Natuurmonumenten zal – na afloop van het erfpachtrecht- de erfpachter een vergoeding betalen voor opstallen zoals bij wet geregeld. Investeringen die vallen onder de onderhoudsverplichting of gefinancierd zijn door overheidssubsidies vallen hierbuiten. De hoogte van die vergoeding hiervan is vastgesteld en opgenomen in de erfpachtovereenkomst. Randvoorwaarden De erfpachter houdt zich aan het gestelde in de erfpachtovereenkomst en de overige eisen en randvoorwaarden o.a. met inbegrip van Cultuurhistorisch waardestellend onderzoek. Natuurmonumenten zal de erfpachter tevens jaarlijks vragen aan te tonen dat de activiteiten op de hoeve niet in strijd zijn met de afspraken in het erfpachtcontract en dat wordt gewerkt volgens het onderhoudsplan. Natuurmonumenten heeft het recht de wijze van exploitatie te toetsen aan de gestelde randvoorwaarden en eisen. Wanneer de erfpachter - na schriftelijke sommatie - nalaat aan de gestelde eisen te voldoen, zal Natuurmonumenten de rechter verzoeken het erfpachtrecht te ontbinden, dan wel nakoming te vorderen. Natuurmonumenten heeft te allen tijde recht op toegang tot het terrein.

 

63  

 

 

8.Bouwtekeningen

   

64  

 

 

 

65  

 

 

 

66  

 

 

 

67  

 

 

 

68  

 

 

 

69