Algemene voorwaarden behorende bij verkoop bij inschrijving van: twee (2) agrarische percelen en één (1) groen perceel gelegen nabij de Rhoonse Baan en Rijsdijk te Rhoon, kadastraal bekend gemeente Rhoon sectie A nummers 6364, 6365 en 6304 gezamenlijk groot 3 ha 32 a 50 ca (33.250 m2)
Verkoper: Gemeente Albrandswaard
WIJZE VAN INSCHRIJVING Artikel 1. -
-
-
De verkoop geschiedt door middel van vrijwillige inschrijving. Inschrijving vindt uitsluitend plaats door het tijdig indienen van een volledig ingevuld inschrijfformulier bij Lint Notarissen te Rhoon, welk inschrijfformulier in de informatiebrochure is bijgevoegd. Het inschrijfformulier dient of per aangetekende post te worden gezonden of persoonlijk te worden gebracht bij: Lint Notarissen te Rhoon, Parallelstraat 1, 3161 BD Rhoon, onder vermelding van "Inschrijving Rhoonse Baan/Rijsdijk te Rhoon". Deze post moet uiterlijk op donderdag 2 april om 12.00 uur zijn ontvangen ten kantore van de notaris te Rhoon. Ongetekende inschrijvingsformulieren zijn ongeldig. Per fax of email verzonden biedingen zijn ongeldig. Te laat ontvangen biedingen zijn ongeldig. De bieder is onvoorwaardelijk en onherroepelijk aan zijn bod gebonden tot aan de gunning door de verkopende partij. De beoordeling omtrent de geldigheid van het inschrijfformulier en de betekenis van de inhoud daarvan berust uitsluitend bij de notaris. Lint Notarissen aanvaardt geen aansprakelijkheid voor mededelingen of inlichtingen die niet in deze aankondiging of in de ontwerpakte/koopovereenkomst zijn opgenomen.
INSCHRIJVING Artikel 2. -
-
Er kan uitsluitend worden geboden vanaf tweehonderdzevenenveertigduizend euro (€ 247.000,--), kosten koper. Er dient een kort(e) visie of plan te worden overlegd waaruit blijkt wat de plannen met de onroerende zaak zijn (bestemming). Het hoeft geen zwaar uitgewerkt plan te zijn, een globaal plan is voldoende. Iedere inschrijver dient voor zichzelf te hebben geboden. Biedingen "voor nader te noemen meester" zijn niet toegestaan. Indien een inschrijving wordt gedaan door een rechtspersoon, zal het inschrijfformulier getekend dienen te worden door haar wettelijke vertegenwoordiger(s).
OPENING INSCHRIJFFORMULIEREN / INFORMATIEPLICHT
Artikel 3. Bekendmaking van de inschrijvingen zal ten kantore van Lint Notarissen te Albrandswaard – in alleen aanwezigheid van de verkoper - plaatsvinden op donderdag 2 april 2015 om 12.00 uur door notaris mr. J.H. Verwoerd of diens waarnemer. Artikel 4. De verkoper behoudt zich het recht toe de onroerende zaak niet zonder meer te gunnen aan de hoogste bieder. AANSPRAKELIJKHEID BIEDERS / INSCHRIJVERS Artikel 5. -
-
Met het doen van zijn bod onderwerpt de bieder zich aan alle bepalingen van de verkoop. Er kan onder in artikel 8 te melden ontbindende voorwaarden worden gekocht. De bieder is vanaf het moment waarop hij zijn inschrijfformulier inlevert tot woensdag 20 mei 2015 onvoorwaardelijk en onherroepelijk aan zijn bieding gebonden. Nadat en voor zover gunning heeft plaatsgehad, eindigt deze gebondenheid voor hem aan wie niet is gegund. Personen die gezamenlijk een bod hebben gedaan, zijn ieder voor het geheel én hoofdelijk aansprakelijk.
GUNNING Artikel 6. -
-
-
Verkoper beslist binnen twee weken na de opening, zonder dat hij daartoe redenen behoeft op te geven, omtrent het al dan niet aanvaarden van de biedingen en de gunning. De koopovereenkomst komt tot stand door de schriftelijke verklaring van de gunning van de verkoper, gericht aan koper. De koper dient binnen twee weken na de tot standkoming van de koopovereenkomst een aanbetaling te doen van tien procent (10%) van de koopprijs, middels storting op één door de notaris aan te geven derdenrekening. In plaats van het doen van een aanbetaling kan koper ook volstaan met het (laten) afgeven van een bankgarantie. Het risico van het gekochte gaat over op de bieder op het moment van de notariële levering.
MEERDERE KOPERS Artikel 7. Wanneer twee of meer personen tezamen koper zijn geworden is ieder van hen voor het geheel én hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de koopsom met alle kosten en voor nakoming van alle verdere uit de koop voortvloeiende verplichtingen. ONTBINDENDE VOORWAARDE Artikel 8. -
De koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 13 mei 2015 koper voor de financiering van de onroerend zaak voor een bedrag gelijk aan de
-
koopsom vermeerderd met overdrachtsbelasting en notaris- en kadasterkosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen én koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging deze overeenkomst wil ontbinden. Onder "gedocumenteerd" wordt verstaan: twee (2) brieven of emails van verschillende geldverstrekkers waaruit het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging van een financiering blijkt. Heeft koper een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden en is de koopovereenkomst dientengevolge ontbonden, dan is verkoper vrij om over te gaan tot verkoop aan een derde binnen de kring van de bieders.
NIET-NAKOMING VERPLICHTINGEN Artikel 9. Bij niet-nakoming door koper van hiervoor genoemde verplichtingen, zal zonder dat ingebrekestelling vereist is: a. De verkoper bevoegd zijn de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden; b. De koper een boete verschuldigd zijn gelijk aan tien procent (10%) van de koopprijs met een minimum van vierentwintigduizend zevenhonderd euro (€ 24.700,--), onverminderd de bevoegdheid van verkoper daarenboven vergoeding te vorderen van de geleden schade, indien het bedrag van die schade de boete overtreft. LEVERING Artikel 10. De akte van levering zal plaats hebben uiterlijk op woensdag 27 mei 2015 of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen ten kantore van Lint Notarissen te Albrandswaard. Er is thans niets bekend met betrekking tot bodemverontreiniging in het verkochte. In het verleden is een onderzoek verricht naar de bodemverontreiniging respectievelijk waterbodemverontreiniging in het verkochte conform NEN 5725-2009 respectievelijk NEN5720. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in één of meer rapportages, welke onderdeel uitmaken van de verkoopbrochure. Mocht te eniger tijd blijken dat er toch sprake is van enigerlei vorm van verontreiniging in het verkochte dan komt dit geheel voor rekening en risico van koper. Met betrekking tot bijzondere voorwaarden en bepalingen wordt verwezen naar hetgeen zal worden opgenomen in de akte van levering, woordelijk luidende: "Bestemming van het verkochte Verkoper verklaart dat het verkochte sub a. en b. omschreven de bestemming "Agrarisch met waarden" heeft en het verkochte sub c. omschreven de bestemming "Groen" heeft." Enzovoorts. "Bijzondere bepalingen/Erfdienstbaarheden/Kwalitatieve verplichtingen Met betrekking tot bijzondere bepalingen en/of bekende erfdienstbaarheden en/of kwalitatieve verplichtingen voor wat betreft de sub a. en b. omschreven registergoederen, wordt verwezen naar voormelde aankomsttitel (deel 60823 nummer 158), woordelijk luidende:
"Artikel 6. Bodemonderzoek en bodemverontreiniging Met betrekking tot het risico van bodemverontreiniging in het verkochte wordt het volgende bepaald: 1. Van bodemverontreiniging is sprake indien zich op en/of in de bodem van het verkochte hogere concentraties van schadelijke stoffen bevinden dan op grond van natuurlijk voorkomen is te verwachten gelet op de Achtergrondvoorwaarden van het Besluit- en de Regeling bodemkwaliteit, voorzover het de vaste bodem betreft, en gelet op de Streefwaarden grondwater van de Circulaire bodemsanering 2009, voor zover het grondwater betreft, dan wel daarvoor in de plaats tredende of aanvullende algemeen gangbare kwaliteitseisen. 2. Er is onderzoek verricht naar de aanwezigheid van bodemverontreiniging respectievelijk waterbodemverontreiniging in het verkochte conform NEN 5725-2009 respectievelijk NEN 5720. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in één of meer rapportages, die onderdeel uitmaken van de overeenkomst en waarvan gewaarmerkte exemplaren aan de verkoopovereenkomst zijn gehecht. Beide partijen verklaren in het bezit te zijn van deze rapportage(s), bekend te zijn met de inhoud en deze te onderschrijven. 3. De verkoper verwijst naar deze aan de verkoopovereenkomst gehechte onderzoeksrapportage(s) voor de hem bekende feiten en omstandigheden die van belang zijn of kunnen zijn voor de vraag of er sprake kan zijn van bodemverontreiniging of waterbodemverontreiniging in het verkochte. De verkoper is niet bekend met andere feiten of omstandigheden die er op wijzen of kunnen wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat, dan zijn vermeld in de onderzoeksrapportage(s). 4. Indien in de voormelde onderzoeksrapportage(s) melding is gemaakt van een bodemverontreiniging of waterbodemverontreiniging die is gesaneerd op basis van een goedgekeurd saneringsplan of een rechtsgeldige melding op grond van artikel 39b lid 3 van de Wet bodembescherming (BUS-melding), dan maken het saneringsplan of de BUS-melding, het evaluatieverslag- of rapport en de officiële reactie van het bevoegd gezag, eveneens deel uit van de overeenkomst en worden afschriften van deze stukken aan de overeenkomst en deze akte gehecht. Beide partijen gaan er van uit dat geen verdere sanering noodzakelijk is. 5. Mocht uit de voornoemde onderzoeksrapportage(s) blijken dat het verkochte enige verontreiniging bevat die als ernstig moet worden aangemerkt, dan wel gebruiksbeperkingen met zich brengt voor het gebruik van het verkochte zoals in de verkoopovereenkomst is vermeld, dan gelden in aanvulling op of in afwijking van de algemene voorwaarden de tussen partijen ter zake overeengekomen bijzondere voorwaarden. De koper zal de verkoper niet op grond van toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aanspreken tot sanering of anderszins nemen van maatregelen ten aanzien van de bodemverontreiniging of waterbodemverontreiniging, voor zover deze uit voormeld(e) rapportage(s) blijkt. Deze verplichting van de koper geldt als kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek. 6. Anders dan vermeld in artikel 6 in samenhang met artikel 7 lid 3 van de algemene voorwaarden komen de kosten van onderzoek, tijdelijke beveiligingsmaatregelen, maatregelen in het belang van de bescherming van de bodem, sanering, nazorg en waardedrukkend effect van eventuele (rest)verontreiniging voor rekening van de verkoper indien blijkt dat op het tijdstip van de risico-overgang behalve de eventuele bekende verontreiniging als vermeld in de voornoemde onderzoeksrapportage(s), ook andere verontreiniging in het verkochte aanwezig is, waarover de verkoper de koper verwijtbaar onjuist of onvolledig heeft geïnformeerd. 7. Wanneer binnen een periode van tien jaar, ingaande heden, indien alsdan de rechtsvordering van de koper niet reeds op grond van de wet is vervallen of
verjaard, door het bevoegd gezag krachtens de Wet bodembescherming wordt vastgesteld dat er in het verkochte sprake is van een aan partijen ten tijde van deze aktepassering niet bekend geval van ernstige bodemverontreiniging en door de koper aannemelijk wordt gemaakt dat deze verontreiniging ook ten tijde van de aktepassering in het verkochte aanwezig was en ook onder de heden geldende normen moet worden aangemerkt als een geval van ernstige verontreiniging, worden de eventuele door de koper gemaakte kosten van maatregelen in het belang van bescherming van de bodem alsmede het waardedrukkend effect van deze verontreiniging door de verkoper vergoed. Indien de koper bovendien aannemelijk maakt dat in het kader van de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen op moment van de aktepassering, en voorts uitgaande van het gebruik van de bodem ten tijde van de ondertekening van de akte, ten aanzien van dit geval van ernstige bodemverontreiniging sprake is van spoed om het betreffende geval te saneren, komen de eventueel door de koper gemaakte of te maken kosten van onderzoek, tijdelijke beveilingsmaatregelen, maatregelen in het belang van de bescherming van de bodem, sanering en nazorg alsmede het waardedrukkend effect van eventuele restverontreiniging voor rekening van de verkoper. 8. Behoudens omstandigheden genoemd in lid 6 komen de eventueel door de koper te maken kosten van onderzoek, tijdelijke beveiligingsmaatregelen, maatregelen in het belang van de bescherming van de bodem, sanering en nazorg alsmede het waardedrukkend effect van eventuele (rest)verontreiniging voortvloeiende uit de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen op het moment van de aktepassering voor rekening van de koper indien na tien jaar of langer zal blijken van een aan partijen, ten tijde van de overdracht van het verkochte, onbekende verontreiniging. Artikel 7 Meerwaardeclausule 1. Verkoper en koper hebben tijdens de verkooponderhandelingen voor wat betreft de vaststelling van de koopsom als uitgangspunt genomen dat de bij deze overeenkomst verkochte percelen (kadastraal bekend gemeente Rhoon, sectie A, nummers 6304 en 6365, met een totale oppervlakte van drie hectare vijftien are twaalf centiare) casu quo het verkochte de bestemming hebben die gelijk is aan de bestemming overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan “Buyteland van Rhoon”, vastgesteld op zesentwintig april tweeduizendtien, te weten de bestemming “Agrarisch met waarden”. 2.a. Koper verplicht zich onvoorwaardelijk en onherroepelijk jegens de verkoper om in geval van realisering van een andere, hoogwaardige bestemming van één of meerdere van de in lid 1 genoemde percelen binnen tien jaar na heden aan de verkoper een bedrag te voldoen. Dit bedrag zal gelijk zijn aan het alsdan door een niet-ambtelijk deskundige bindend te taxeren verschil tussen de op de taxatiedatum geldende marktwaarde van de in lid 1 genoemde percelen bij een gelijkblijvende bestemming als bedoeld in lid 1 en de op de taxatiedatum geldende marktwaarde van de in lid 1 genoemde percelen met inachtneming van de hoogwaardiger bestemming, met dien verstande dat per jaar gerekend vanaf heden wordt gepasseerd het te verrekenen bedrag met tien procent (10%) wordt verminderd. b. Er is sprake van realisering van een andere hoogwaardiger bestemming in geval van het onherroepelijk worden van een besluit tot vaststelling, wijziging of uitwerking van: een bestemmingsplan of een inpassingsplan op grond van de Wet ruimtelijke ordening of een niet-tijdelijke omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. c. Verkoper is gehouden schriftelijk, bij aangetekende post, beroep te doen op het sub a bedoelde bedrag, en wel binnen één jaar na de sub b. genoemde realisering van de andere, hoogwaardiger bestemming op straffe van het vervallen van de rechten voortvloeiende uit deze clausule. d. Met een hoogwaardiger bestemming wordt bedoeld een bestemming die een in
financieel opzicht hogere waarde heeft ten opzichte van de bestemming van de in lid 1 genoemde percelen. Onder een hoogwaardiger bestemming wordt nimmer verstaan een bestemming ten behoeve van een natuurterrein, een bosgebied, openbare openluchtrecreatie, (wandel)paden, wegen en/of water. 3. De in lid 2 geduide niet-ambtelijke deskundige zal in gezamenlijk overleg door koper en verkoper worden benoemd. In geval partijen in onderling overleg niet tot overeenstemming geraken omtrent de persoon van de deskundige, zal de bindende taxatie van het verschil bedoeld in lid 2 worden gedaan door drie deskundigen. Zowel koper als verkoper zullen in dat geval beiden één deskundige benoemen, waarna de beide door partijen genoemde deskundigen de derde deskundige zullen aanwijzen. Deze derde deskundige zal tevens als voorzitter van het driemanschap fungeren. 4. In geval één deskundige wordt benoemd zullen de kosten van de deskundige door koper worden gedragen. Indien uit de taxatie blijkt dat geen sprake is van een verschil in waarde als bedoeld in lid 2, komen de kosten van de deskundige voor rekening van verkoper. Ingeval van een driemanschap komen de kosten van de deskundigen voor rekening van verkoper en koper gezamenlijk, elk voor een gelijk deel. Indien uit de taxatie blijkt dat geen sprake is van een verschil in waarde als bedoeld in lid 2, komen de kosten van de deskundige volledig voor rekening van verkoper. 5. De benoeming van de deskundige in gezamenlijk overleg, dan wel de benoemingen door verkoper en koper afzonderlijk van een deskundige conform het bepaalde in lid 3, zal geschieden binnen één maand nadat verkoper een verzoek conform het in lid 2 genoemde heeft gedaan aan koper om tot verrekening over te gaan. 6. Indien koper niet binnen drie maanden na het definitief gereed komen van de rapportage van de deskundige(n) als bedoeld in lid 2 respectievelijk lid 3 aan deze verplichting tot verrekening heeft voldaan, heeft verkoper recht op een direct opeisbare boete ter grootte van tienduizend euro (€ 10.000,00), onverminderd het recht op voornoemde meerwaardevergoeding. 7. Koper verbindt zich het in dit artikel bepaalde, bij elke vervreemding in eigendom van het bij deze verkochte of een gedeelte daarvan, zo ook bij de vestiging van een zakelijk genotsrecht op het bij deze akte verkochte of een gedeelte daarvan, alsmede bij elke vervreemding van dat zakelijke genotsrecht, aan de nieuwe verkrijger in eigendom of zakelijk genotsrecht op te leggen, ten behoeve van verkoper te bedingen en aan te nemen en om dit beding, alsmede het in dit lid bepaalde, in elke verdere akte van vervreemding in eigendom of vestiging casu quo vervreemding van een zakelijk genotsrecht, woordelijk te doen opnemen, zulks op verbeurte voor koper en/of iedere opvolgende verkrijger in eigendom of zakelijk genotsrecht, die verzuimt te bedingen, op te leggen, aan te doen nemen of te doen opnemen, van een onmiddellijk opeisbare boete van vijfendertigduizend euro (€ 35.000,00) ten behoeve van verkoper, zonder dat enige ingebrekestelling daartoe zal worden vereist, zodat de bedongen boete terstond zal kunnen worden gevorderd." In de hiervoor aangehaalde tekst onder "Artikel 7 Meerwaardeclausule" wordt met verkoper bedoeld: Bureau Beheer Landbouwgronden. Deze meerwaardeclausule is derhalve ten behoeve van Bureau Beheer Landbouwgronden. Met betrekking tot bijzondere bepalingen en/of bekende erfdienstbaarheden en/of kwalitatieve verplichtingen voor wat betreft het sub c. omschreven registergoed, wordt verwezen naar een akte van levering op vijf april tweeduizendvier verleden voor mr. P. van der Stoep, destijds notaris te Albrandswaard, bij afschrift ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Rotterdam op zes april tweeduizendvier in deel 40375 nummer 79, woordelijk luidende: "Bodemverontreiniging
Artikel 6 Met betrekking tot het risico van bodemverontreiniging in het verkochte wordt verwezen naar de Algemene voorwaarden bij verkoop, welk aan deze akte zijn gehecht. BIJZONDERE VOORWAARDEN 1." Enzovoorts. "4. In aanvulling op artikel 7 lid 3 van de algemene voorwaarden is in opdracht van de koper door Verhoeve Milieu West B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van verontreiniging op en/of in het verkochte. De resultaten zijn vastgelegd in de volgende rapportage: projectnummer 35174 de dato achtentwintig november tweeduizenddrie. Hieruit blijkt dat er ten aanzien van de grond geen verhoogde waarden gemeten zijn. Ten aanzien van het grondwater zijn licht verhoogde concentraties arseen, chroom, nikkel, zink en xylenen gemeten." Verkoper verklaarde de hiervoor aangehaalde verplichtingen, voorzover hem deze bij wijze van kettingbeding zijn opgelegd en voorzover deze nog toepassing kunnen vinden ten behoeve van belanghebbende(n) te bedingen en aan de koper op te leggen, welke laatste verklaarde zich tot de stipte naleving daarvan te verbinden. Verkoper verklaarde deze verbintenis namens belanghebbende(n) aan te nemen."
