6e Stakeholdersdialoog 30 oktober 2014
Nico Nieman over de ambities van Eigen Haard.
Hoe verdelen we het maatschappelijk budget? Transparantie over de bedrijfsstrategie Eigen Haard wil de maatschappelijke keuzes die ze maakt
dertig (stadsdeel)wethouders, directeuren van diverse
op transparante wijze delen met haar stakeholders. Maar
woningcorporaties en vertegenwoordigers van huurders-
waar bestaan die keuzes uit? Tijdens de 6e dialoog met de
organisaties eind oktober de dilemma´s waar iedere woning-
stakeholders besprak de corporatie de voor- en nadelen
corporatie mee te maken krijgt. Is het belangrijker voor
van keuzes op basis van een zogeheten maatschappelijke
zittende huurders huurverhogingen te beperken of juist
budget.
vooral te investeren in nieuwe woningen?
In de ontspannen sfeer van het theater van Dansmakers
Hoe kijken de stakeholders tegen deze keuzes aan? Volgens
in de oude Kromhouthal in Amsterdam-Noord, door Eigen
Nico Nieman, bestuursvoorzitter van Eigen Haard, is er reden
Haard enkele jaren geleden omgedoopt tot De Overkant,
genoeg met stakeholders van gedachten te wisselen. “Het
sprak de corporatie met haar stakeholders. Maar waar
huurbeleid is sterk in verandering en de corporatiesector
bestaat die rol eigenlijk uit? Hoe maakt een corporatie
ligt onder vuur. De herzieningswet moet gestalte krijgen, de
keuzes die een effect hebben in de samenleving? Het zijn
relatie met gemeenten en de positie van huurders zal anders
belangrijke vragen waarvan de antwoorden de kern raken
worden. Wij zullen onze bedrijfsstrategie moeten aanpassen en
van wat een woningcorporatie is en het verschil maakt met
willen de input van onze stakeholders daarin een plek geven.”
commerciële ontwikkelaars en huiseigenaren. Met het maatschappelijk budget wordt gedoeld op de finan-
Dilemma’s
ciële waarde die de corporatie aan de samenleving ten goede
Op uitnodiging van de drie bestuurders Nico Nieman, Jan van
laat komen. Het kan dan gaan om investeringen in (onrenda-
den Berg Jeths en Mieke van den Berg bespraken ongeveer
bele) nieuwbouw en renovaties of om huismeesters die door
6e Stakeholdersdialoog - 2
de corporatie worden betaald om de leefbaarheid in wijken
meer huurkorting of meer investeren in nieuwbouw, maar ook
op peil te houden. En ook over de huurinkomsten die een cor-
over de verdeling van middelen over verschillende gemeenten.
poratie, in vergelijking met een marktpartij, niet int, maar als
3-kamermodel
korting geeft op de huur voor mensen met een smalle beurs.
Sturingsinstrument
Maatschappelijke kamer
Waar bestaat dat maatschappelijk budget uit? En hoe kunnen woningcorporaties dat als instrument gebruiken om hun investeringen te sturen en verantwoording af te leggen over
Bestuurs kamer
hun maatschappelijke inzet? Daar heeft prof. Johan Conijn het ‘3-kamermodel’ (zie kader) voor bedacht. Eigen Haard heeft vervolgens voor de eerste keer het maatschappelijk budget Vastgoed kamer
uitgerekend. Bestuurder Mieke van den Berg vindt dat Eigen Haard daarmee echt een slag maakt: “Een paar jaar geleden
Vermogens kamer
waren we nog niet zo open over de besteding van ons budget
Meer transparantie
en de kosten van onze bedrijfsvoering.”
Aan het einde van de bijeenkomst gaf bestuurder Jan van den Hoe verdeelt Eigen Haard haar maatschappelijk budget?
Berg Jeths nadrukkelijk aan te willen leren van zijn stakehol-
Van den Berg presenteerde tijdens de stakeholdersdialoog de
ders. “Wij moeten nog transparanter worden over de dingen
verdeling van de middelen over de verschillende gemeenten in
waarmee we bezig zijn, genuanceerd kijken naar de effecten
2013 (zie kader) en vroeg de aanwezigen aan de hand van stel-
van de liberalisering van een deel van onze woningvoorraad
lingen mee te denken over de afwegingen waar Eigen Haard in
en tijdelijke contracten kunnen een instrument zijn om scheef-
de komende jaren voor staat. Het ging dan om keuzes tussen
wonen verder te beperken.”
Investeringen per gemeente 2014-2018 Aandeel per gemeente o.b.v. aantal woningen
Aandeel per gemeente o.b.v. aantal te renoveren en nieuw te bouwen huurwoningen
Aandeel per gemeente o.b.v. hoogte investeringenw
2,5%
5,3%
3,2% 20,0%
18,6%
11,3% 2,0% 8,9%
1,2%
3,0%
0,5% 1,1%
7,4% 7,3% 1,5% 0,9%
63,3%
0,5% 1,1%
67,3%
73,0%
Amsterdam
6e Stakeholdersdialoog - 3
Aalsmeer
Amstelveen
Ouder Amstel
Uithoorn
Landsmeer
Zaanstad
Johan Conijn: “Keuze voor een, gaat ten koste van ander.”
Hulp bij discussie met stakeholders Inzicht in de investeringscapaciteit Corporaties moeten hun maatschappelijke rol duidelijk
exploitatie van het vastgoed. Zij beschikt daarvoor over een
maken. Zo zegt prof. Johan Conijn, directeur van Ortec
investeringsbudget. Het rendement wordt uitgekeerd aan
Finance. Het ‘3-kamermodel’ biedt corporaties inzicht in
de vermogenskamer. Die zorgt voor een goede verhouding
het eigen functioneren, helpt bij het ontwikkelen van een
tussen eigen en vreemd vermogen, gezonde kasstromen en
bedrijfsstrategie en is op basis van de gerealiseerde
positieve beoordelingen door WSW en CFV.
uitkomsten behulpzaam bij de verantwoording achteraf. Het geld dat uiteindelijk wordt verdiend, kan twee bestemminVolgens Conijn bedienen veel corporaties zich van wel
gen krijgen: of het versterkt de groei van het eigen vermogen,
heel makkelijke redeneringen. “Wij doen maatschappelijk
of het wordt als maatschappelijk budget bestemd voor de
goede dingen, omdat we zeggen dat het goede dingen
maatschappelijke kamer. “De corporatie is geen belegger met
zijn. Dat volstaat niet. Er is meer professionaliteit, grotere
aandeelhouders, maar een instelling die zelf het rendement
transparantie en betere verantwoording nodig. Corpora-
mag besteden. Anders dan een gewone marktpartij, kan een
ties moeten bijdragen aan de uitvoering van gemeentelijk
corporatie lagere huren vragen, onrendabele investeringen
beleid. En dat kan niet zonder een goed inzicht in de
doen en geld uitgeven aan leefbaarheid. Naarmate het budget
investeringscapaciteit.”
groter is, kan de maatschappelijke rol meer inhoud krijgen. De maatschappelijke kamer heeft de verantwoordelijkheid bij de
Drie pijlers
besteding van het maatschappelijke budget keuzes te maken
Het door hem ontwikkelde ‘3-kamermodel’ is vooral een stu-
en daarover verantwoording af te leggen.” Conijn onderscheidt
ringsmiddel. Hij onderscheidt drie pijlers: de vastgoedkamer
nog een vierde kamer. De bestuurskamer. “De drie kamers uit
is verantwoordelijk voor de meest efficiënte, best renderende
ons model zijn rollen. Of verantwoordelijkheden met wellicht
6e Stakeholdersdialoog - 4
tegengestelde belangen. Het corporatiebestuur stelt de
Transparantie
kaders, formuleert een strategie en hakt de knopen door.”
Is dat een goede verdeling? “Als het geld op gaat aan huurkorting, dan is het niet beschikbaar voor sociale interventies
Dividend
of onrendabele investeringen. Dat is wat we met ons model
Belangrijk in zijn denken is de beschikbaarheid van dividend.
transparant willen maken: de keuze voor de één gaat ten koste
Dat dividend is in principe marktconform: 5 of 6%. Wat bete-
van de ander. Met de stakeholders kan worden bediscussieerd
kent dat op hoofdlijnen voor Eigen Haard? “Het is een lastig
of deze keuze de meest in aanmerking komende keuze is.”
concept, maar als Eigen Haard een belegger was geweest dat had het in 2013 een dividend van 411 miljoen euro gerealiseerd.
De stakeholders toonden zich kritisch. Gemeenten kunnen
Voor het grootste deel is het dividend afkomstig uit netto huur-
alleen oordelen over de maatschappelijke rol van corporaties
inkomsten. Bovendien realiseerde Eigen Haard een verkoop-
en de besteding van het maatschappelijk budget, als ook de
winst van 10 miljoen euro. De rentekosten en overige kosten
andere corporaties een dergelijke rekensom maken. Ook is er
bedroegen 127 euro miljoen. De vastgoedkamer investeerde
twijfel over de vergelijking van een corporatie met een beleg-
70 miljoen euro. Vervolgens is voor het maatschappelijke
ger. Huurders worden geconfronteerd met huurverhogingen.
budget nog 241 miljoen euro beschikbaar.”
Zij ervaren niet dat sprake is van een hoge huurkorting.
Hoe is het maatschappelijke budget besteed? “Eigen Haard vraagt geen markthuren. Het merendeel van het budget (176 miljoen euro) is besteed aan huurkorting. Aan leefbaarheid en wijkbeheer is 24 miljoen euro uitgegeven. En de verlieslatende investeringen in sloop/nieuwbouw en woningverbetering bedragen 41 miljoen euro.”
6e Stakeholdersdialoog - 5
Mieke van den Berg: “Grootste deel budget naar huurkorting.”
Huurkorting of onrendabele nieuwbouw? Maatschappelijke inzet Eigen Haard Kan Eigen Haard haar maatschappelijk budget beter
gemeente fors verschillen. Dat geldt vooral voor de huurkor-
inzetten? Dat is wat bestuurder Mieke van den Berg met
ting. Zo ligt de gemiddelde huur van het bezit van Eigen Haard
de stakeholders wil bespreken. “We zetten nu ons maat-
in Zaanstad veel dichter bij de markthuur dan in Landsmeer.
schappelijke budget vooral in voor korting op de (markt)
In Landsmeer is de korting op de huur daarom hoger dan in
huur. De vraag is of we dat nog meer moeten doen of dat
Zaanstad.
we bijvoorbeeld meer moeten investeren in sociale interventies of in nieuwe woningen.”
Toekomst Hoe moet dat in de komende jaren, vraagt Van den Berg zich
Analyse
af. Extra onrendabele investeringen of hogere uitgaven voor
In 2013 bedroeg het maatschappelijk budget van Eigen Haard
sociale interventies gaan ten koste van de huurkorting. Daar
op basis van het door Ortec Finance ontwikkelde ‘3-kamer-
komt nog eens de vraag bij of het wenselijk is de schaarse
model’ in totaal 241 miljoen euro. Het grootste deel, liefst
beschikbare middelen naar rato van het woningbezit te ver-
73%, ging naar huurkorting. Die korting is gebaseerd
delen. Of dat gekozen moet worden voor de gebieden waar de
op wat de woningen in een vrije markt waard zouden zijn
nood het hoogste is. Dat in de komende jaren bijna 70% van
geweest. Het gaat het hier om een bedrag dat wel maatschap-
de investeringen in renovatie en nieuwbouw in de hoofdstad
pelijk genoemd kan worden, maar niet zomaar beschikbaar
besteed zal worden, is volgens haar verdedigbaar. “Immers
is voor investeringen in renovatie of sloop/nieuwbouw.
in Amsterdam staat ruim 63% van onze woningvoorraad en bovendien hebben wij juist daar veel vooroorlogs bezit, dat
Wat de analyse van Van den Berg al snel duidelijk maakt is, dat de maatschappelijke investeringen van Eigen Haard per 6e Stakeholdersdialoog - 6
veel geld kost om te renoveren.”
De doelmatigheid van de huurkorting zal in de komende jaren verbeteren. Het aantal ‘scheefbetalers’ neemt af. Het aandeel huurders met een inkomen onder de 34 duizend euro – alleen deze huurders komen in aanmerking voor een sociale huurwoning – ligt op 65%.
Huurbeleid Bij huurverhogingen letten we er op dat we woningen blijven aanbieden in verschillende huurklassen voor verschillende inkomens. Binnen de sociale voorraad zorgen we ervoor dat 70% onder de € 600 blijft; de grens waarbij de meeste doelgroepen betaalbaar huisvest kunnen worden. Het maatschappelijk budget zal dus voor een aanzienlijk deel aan huurkorting worden besteed.
6e Stakeholdersdialoog - 7
Felix Rottenberg, dagvoorzitter.
Laurens Ivens, wethouder gemeente Amsterdam.
Reacties van stakeholders Wat vinden gemeenten en collega-corporaties van die
Waar moet de huurkorting terecht komen?
nieuwe strategie? Kan het maatschappelijk budget beter
Thijs Reuten, stadsdeelbestuurder Amsterdam-Oost:
worden gebruikt? Reacties uit de zaal.
“We kunnen een lang zittende huurder met een relatief lage huur niet zo maar meer huur laten betalen. Bestaande rechten
Waar moet Eigen Haard investeren?
zitten in de weg, maar het zou niet onredelijk zijn sommige
Laurens Ivens, wethouder Amsterdam: “We moeten naar
mensen meer te laten betalen. En de beschikbare korting
buurten kijken en durven te zeggen: hier is het heel hard nodig
eerlijker te verdelen.”
en daar is het minder nodig.”
Wordt het maatschappelijk budget ingezet voor zittende of voor nieuwe huurders?
Is het doelmatig om woningen die veel huurkorting krijgen bij mutatie te liberaliseren of te verkopen?
Ber Bosveld, bestuurder Ymere: “Dat is een groot dilemma.
Ber Bosveld: “Ik denk dat het verstandig is dat daar te doen.”
Soms zal een corporatie kiezen voor verbetering van de huidige voorraad. Een andere keer gaat het erom door toevoeging
Sebastiaan Capel, stadsdeelbestuurder Amsterdam-Zuid:
iets te doen aan de lange wachtrij.”
“Dat is hét concept voor segregatie in de stad. Het idee van huurkorting is nu juist dat te voorkomen.”
Marien de Langen, bestuurder Stadgenoot: “De discussie over de volkshuisvestelijke opgave moet op een veel hoger
Tijdelijke contracten voor nieuwe huurders?
niveau worden gevoerd. Het gaat niet om bestaand bezit tegen-
Emile Jaensch, stadsdeelbestuurder Amsterdam-Zuidoost:
over nieuwbouw, maar het vinden van de juiste combinatie.”
“Dat is de toekomst. Over tien jaar zullen bijna alle huurcontracten tijdelijk zijn. Huurders moeten veel nadrukkelijker nadenken over hun toekomst.”
6e Stakeholdersdialoog - 8
Egbert de Vries, directeur AFWC: “Op de arbeidsmarkt is de
Wat is doelmatig? Waar ligt de grens?
stap naar flexibele contracten al lang gemaakt. Dat moet ook
Laurens Ivens: “Het is belangrijk dat gemeente, corporatie-
op de woningmarkt gebeuren. Dan kunnen we met hetzelfde
sector en huurders met elkaar kijken naar de doelen waar ze
budget veel betere resultaten behalen.”
samen het hardst naar moeten streven. De coalitie is duidelijk. De stad moet minimaal 187.000 sociale huurwoningen behouden. Vraag is: kunnen we daarin bondgenoten zijn?”
Egbert de Vries, directeur AFWC.
Eef Meijerman, directeur Amsterdams Steunpunt Wonen: “Maar voor veel huurders is een vast contract belangrijk. Als behoefte bestaat aan inkomensafhankelijke huren, dan vraagt dat wat anders.” Hans Bouma, wethouder Uithoorn: “Vaste bewoners zijn ook om een andere reden belangrijk. Die hebben we nodig. Anders is er geen sociale samenwerking in een wijk. ”
Het journalistiek verslag van de 6e stakeholdersdialoog is in opdracht van Eigen Haard verzorgd door CongresRedactie (www.congresredactie.nl).
6e Stakeholdersdialoog - 9
Eef Meijerman, directeur Amsterdams Steunpunt Wonen.
www.eigenhaard.nl
