Het nieuwe werken en kantoren: Een onderzoek naar de effecten van het nieuwe werken op kantorenlocaties in Amsterdam

Het nieuwe werken en kantoren:  Een onderzoek naar de effecten van ‘het nieuwe  werken’ op kantorenlocaties in Amsterdam.                

Masterscriptie Anouk Maat 2012 

 

Het effect van HNW op kantorenlocaties 

    UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM 

  GPIO  Onderwijs instituut geografie, planologie en internationale ontwikkelingsstudies  Master Planologie 

     

Het nieuwe werken en kantoren:  Een onderzoek naar de effecten van ‘het nieuwe werken’ op  kantorenlocaties in Amsterdam. 

   

                                10‐04‐2012    Anouk Maat  6404456  Begeleider: Leonie Janssen‐Jansen   

2 


 


Voorwoord    In  het  kader  van  de  Master  Planologie  aan  de  Universiteit  van  Amsterdam,  naar  aanleiding  van  het  afstuderen,  is  dit  onderzoek  uitgevoerd.  Het  voornaamste  doel  van  deze  thesis  is  leren  hoe  een  wetenschappelijk  onderzoek  opgezet  en  uitgevoerd  dient  te  worden.  Hierbij  zijn  alle  stappen  doorlopen die nodig zijn om tot een goed eindresultaat te komen. Vanaf de inventarisatie naar een  onderwerp, de probleemstelling, de theorie vorming, het uitvoeren van kwantitatieve analyses en de  conclusie,  zijn  alle  wetenschappelijk  stappen  doorlopen.  Het  eindresultaat  is  een  thesis  waarin  nieuwe  sociaal  wetenschappelijke  bevindingen  worden  aangedragen  en  een  toevoeging  zijn  aan  de  huidige kennis op wetenschappelijk gebied.    Voor de totstandkoming van deze thesis wil ik mijn begeleidster van de UvA, Leonie Janssen‐Jansen  bedanken. Dankzij de goede adviezen en kritische kijk op het maken van dit onderzoek is uiteindelijk  tot  dit  resultaat  gekomen.  Ook  Hanneke  Vreman‐Woutersen  wil  ik  bedanken  voor  de  goede  begeleiding  tijdens  de  stage  periode  bij  het  Kadaster.  Het  geduld  en  het  doorzettingsvermogen  om  het  databestand  met  hulp  van  andere  collega’s  tot  stand  te  brengen  heeft  geresulteerd  in  de  mogelijkheid  tot  het  uitvoeren  van  dit  onderzoek.  Deze  stage  periode  bij  het  Kadaster  heeft  mij  inzicht  gegeven  in  het  werkterrein  van  de  planoloog.  Interessant  was  te  weten  te  komen  hoe  de  theorie,  vanuit  de  wetenschappelijke  wereld,  in  praktijk  wordt  gebracht  in  het  maatschappelijk  werkveld.  Ook  wil  ik  Guido  Kuijer  en  Jan  Brinksma  van  het  Kadaster  bedanken  voor  de  adviezen  en  hulp bij het verkrijgen en analyseren van de databestanden. Naast de professionele begeleiding wil ik  ook mijn vrienden en familie bedanken voor de steun tijdens mijn afstudeerproces.   

 

3 


 


Inhoudsopgave  1.

Inleiding 

 

 

1.1. Aanleiding    1.2. Hoofdvraag en deelvragen  1.3. Doelstelling   

 

 

 

 

 

 

 

6 

     

     

     

     

     

     

     

6  7  7 

   

   

   

   

   

   

7  8 

 

1.3.1. Maatschappelijke relevantie  1.3.2. Wetenschappelijke relevantie 

1.4. Onderzoeksopbouw 

2.

3.

 

 

 

 

 

8 

1.5. Leeswijzer 

      Kantorenlocatie en ‘het nieuwe werken’ 

   

   

   

   

   

9  10 

2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

De kantorenmarkt        Structurele leegstand: de weg er naar toe  ‘Het nieuwe werken’      Kantorenlocaties       

       

       

       

       

       

10  11  13  15 

2.4.1. Functionaliteit  2.4.2. Bereikbaarheid  2.4.3. Identiteit   

     

     

     

     

     

     

     

15  15  16 

2.5. Conclusie theorie   

 

 

 

 

 

 

 

20 

Onderzoeksopzet 

 

 

 

 

 

 

 

23 

Conceptueel model       Veronderstellingen       Operationalisering van de kernbegrippen  Case selectie: kantoren in Amsterdam   

       

       

       

       

       

23  24  25  26 

3.4.1. 3.4.2. 3.4.3. 3.4.4.

       

       

       

       

       

       

28  30  32  33 

3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

5.

 

Sloterdijk/Teleport    Amstelstation/Overamstel‐Noord  Station Zuid WTC    Grachtengordel Zuid   

3.5. Steekproef 

4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

35 

Gegevensverzameling 

 

 

 

 

 

 

 

36 

4.1. Combineren van data: het ontdekken van een uitdaging  4.2. Pragmatische oplossing       

   

   

   

   

36  37 

Analyse 

 

 

 

 

 

40 

 

 

 

 

 

40 

       

       

       

       

       

40  41  41  41 

           

           

           

           

           

42  44  45  47  50  53 

 

 

 

 

5.1. ‘Het nieuwe werken’ op kantorenlocaties  5.1.1. 5.1.2. 5.1.3. 5.1.4.

5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7.

6. 7.

Sloterdijk/Teleport    Amstelstation/Overamstel‐Noord  Station Zuid      Grachtengordel Zuid   

       

Classificering        Statistische toetsing en het belang van weging  Functionaliteit        Bereikbaarheid        Identiteit         Conclusie analyse       

Conclusie 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

57 

6.1. Aanbevelingen 

 

 

 

 

 

 

 

 

61 

Reflectie 

 

 

 

 

 

 

 

 

63 

     

     

     

     

     

63  63  63 

         

65  69  70  72  75 

 

7.1. Reflectie: inhoud        7.2. Reflectie: proces        7.3. Reflectie op wetenschap: wat is waarheid? 

8. Literatuur                  Bijlage 1: Beslissingsboom              Bijlage 2: Het databestand met alle afzonderlijke adressen op de kantorenlocaties  Bijlage 3: SPSS Output                Bijlage 4: Gesprek met Rudolf Bak             

 

4 


 


Lijst met figuren     Figuur 1:   Figuur 2:   Figuur 3:   Figuur 4:  

Schematische weergave van de structuur van dit onderzoek.  Begrippen en definities met afkorting.  Componenten binnen de benadering op bereikbaarheid op basis van verkeer en vervoerssystemen.   Drie verschillende zones in een stedelijk gebied waar bedrijven gevestigd zijn. 

Figuur 5:     Figuur 6:  Figuur 7:  Figuur 8: 

Schematische weergave van de verschillende periodes die het hedendaagse locatiepatroon van de kantoren in  Nederland portretteren, 1850 – heden.  Conceptueel model.  Indicatoren van de kenmerken van kantorenlocaties.  Geografische weergave van de cases in dit onderzoek: Sloterdijk/Teleport, Amstelstation/Overamstel‐Noord, Station  Zuid WTC en Grachtengordel Zuid, 2011. 

Figuur 9:  Kaart Sloterdijk/Teleport.  Figuur 10:  Gebruiksfuncties in percentages en bereikbaarheid in kilometers op kantorenlocatie Sloterdijk/Teleport, 2010  Figuur 11:  Kaart Amstelstation/Overamstel‐Noord.  Figuur 12:  Gebruiksfuncties in percentages en bereikbaarheid in kilometers op kantorenlocatie Amstelstation/Overamstel‐ Noord, 2010.  Figuur 13:  Kaart Station Zuid WTC.  Figuur 14:  Gebruiksfuncties in percentages en bereikbaarheid in kilometers op kantorenlocatie Station Zuid WTC, 2010.  Figuur 15:  Kaart van de buurt Grachtgordel Zuid, 2012.  Figuur 16:  Gebruiksfuncties in percentages en bereikbaarheid in kilometers op kantorenlocatie Grachtengordel Zuid, 2010.  Figuur 17:  Schematische weergave van de geselecteerde cases en de bijbehorende kenmerken.  Figuur 18:  Cases, populatie van de cases, steekproef omvang en percentage van de populatie, 2010.  Figuur 19:  Een gedeeltelijke schematische weergave van de een selectie aan straten op de kantorenlocaties  Amstelstation/Overamstel‐Noord, Grachtengordel Zuid, Sloterdijk /Teleport en Station Zuid WTC, met de gemaakte  keuzes.  Figuur 20:  Overzicht van de gegevens van Sloterdijk/Teleport, Amstelstation/Overamstel‐Noord, Station Zuid WTC en    Grachtengordel Zuid, 2005 en 2010.  2 Figuur 21:  Het aantal panden op de kantorenlocaties met af‐ en toename van het aantal m  per werknemer tussen 2005 en    2010.  Figuur 22:  Aantal panden met aantal vierkante meters per werknemer tussen 2005 en 2010 in klasse.  Figuur 23:  Weging van variabele die de verschuiving in klasse aanduidt.  Figuur 24:  Gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de kantorenlocaties tussen 2005 en    2010, onderverdeeld in functionaliteit.  Figuur 25:  Uitkomsten van toetsing Hypothese 1. T‐toets, equal variances assumed.  Figuur 26:  Uitkomsten van toetsing hypothese 1 met wegen. T‐toets, equal variances assumed.  Figuur 27:  Gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de kantorenlocaties tussen 2005 en    2010, onderverdeeld in bereikbaarheid per auto.  Figuur 28:  Uitkomsten van toetsing Hypothese 2. T‐toets, equal variances assumed.  Figuur 29:  Uitkomsten van toetsing Hypothese 2. T‐toets met wegen, equal variances not assumed.  Figuur 30:  Gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de kantorenlocaties tussen 2005 en    2010, onderverdeeld in bereikbaarheid per trein.  Figuur 31:  Uitkomsten toetsing hypothese 3. T‐toets, equal variances assumed.  Figuur 32:  Uitkomsten toetsing hypothese 3. T‐toets met wegen, equal variances assumed.  Figuur 33:  Gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de kantorenlocaties tussen 2005 en    2010, onderverdeeld in ligging.  Figuur 34:  Uitkomsten toetsing hypothese 4. Mann whitney toets.  Figuur 35:  Uitkomsten toetsing hypothese 4. Mann whitney toets met wegen.  Figuur 36:  Gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de kantorenlocaties tussen 2005 en    2010, onderverdeeld in geclassificeerde bouwjaren.  Figuur 37:  Uitkomsten toetsing hypothese 5. Mann whitney toets met wegen.  Figuur 38:  Schematische weergave van de kantorenlocaties in dit onderzoek, kenmerken en gevonden verbanden na weging     (grijs gearceerd), 2005 en 2010.  Figuur 39:  Conceptueel model.  Figuur 40:  Conceptueel model na aanpassing vanuit bevindingen uit de analyse. 

 

5 


 


1. Inleiding   

1.1 Aanleiding  De kantorenmarkt is blootgesteld aan de economische crisis en heeft daar veel van te lijden gehad.  Kantorenleegstand  is  daar  een  kenmerk  van.  Ongeveer  zeven  miljoen  vierkante  meter  kantooroppervlak  in  Nederland  staat  leeg,  dit  is  ongeveer  13%  van  de  totale  voorraad.  Krantenkoppen  als  ‘Meer  leegstand  door  economische  recessie’  (NRC  Handelsblad,  2010)  duiden  de  problemen rondom de kantorenleegstand. Verwachtingen over het herstel van de kantorenmarkt zijn  alles  behalve  positief.  Mede  door  de  maatschappelijke  ontwikkelingen,  betreft  invulling  van  het  kantoorwerk,  dragen  hieraan  bij.  In  een  gezonde  kantorenmarkt  wordt  veelal  uitgegaan  van  een  frictie  leegstand  van  vier  tot  vijf  procent.  Het  huidige  leegstandspercentage  ligt  daar  flink  boven.  Duidelijk  is  dat  hier  een  meer  structurele  oorzaak  aan  ten  grondslag  ligt.  Deze  oorzaak  wordt  vaak  toegeschreven aan ‘het nieuwe werken’. ‘Het nieuwe werken’ is een trend rondom de invulling van  de werkomgeving. De nadruk van ‘het nieuwe werken’ ligt vooral op flexibiliteit. Kantooractiviteiten  zijn in de huidige maatschappij niet meer ‘fixed’ aan een bepaalde locatie, zoals een kantoorpand (van  ’t Spijker en van der Meer, 2010). Dit leidt tot een verandering in de inrichting van het kantoorwerk.  Een verschuiving van bedrijfsgebonden vestigingen naar zogehete ‘multi‐user’ kantoren vindt plaats.  Deze ‘multi‐user’ kantoren hebben samenwerkingsruimten en ontmoetingsplekken voor de klant en  de werknemer (Van ’t Spijker en van der Meer, 2010). Door deze verschuiving wordt een afname van  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer  verwacht,  voortvloeiend  uit  het  veranderend  vraagperspectief ‘het nieuwe werken’ (Zuidema & van Elp, 2010)   Nu de verwachtingen ten aanzien van het veranderend vraagperspectief zijn geïllustreerd is  de  vraag  in  hoeverre  dit  ruimtelijke  effecten  te  weeg  brengt.  In  het  kantorenmarkt  onderzoek  uit  2009  (Twynstra  Gudde,  2010)  wordt  verondersteld  dat  een  afname  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak zal plaatsvinden. Vijftien vierkante meter kantooroppervlak per werknemer wordt  daarbij de standaard (Twynstra Gudde, 2010). In 2005 was het gemiddeld aantal vierkante meters per  2 2 werknemer nog 28 m  (Oudeman, 2010) en in 2010 was dit gemiddelde 22,4 m  (Van Elp et. al., 2011).  Hierin  is  reeds  een  afname  te  constateren,  maar  zoals  verondersteld,  wordt  een  afname  van  20%  verwacht  in  de  komende  jaren  (Van  ’t  Spijker  en  van  der  Meer,  2010).  Wanneer  grote  kantoorhoudende  organisaties  over  gaan  op  ‘het  nieuwe  werken’,  zal  deze  ruimtereductie  plaatsvinden.  Overheden  en  onderwijsinstellingen  hebben  de  ruimte  reductie  opgenomen  in  de  huisvestingsstrategieën  voor  de  aankomende  jaren  (UvA  huisvestingsontwikkelingen,  2011).  Enige  overstap naar ‘het nieuwe werken’ is reeds te bespeuren.   De  vraag  is  echter  wat  dit  voor  ruimtelijke  consequenties  met  zich  mee  brengt.  Door  het  veranderd  vraagperspectief  ontstaat  een  mismatch  tussen  vraag  en  aanbod.  Onderzoek  naar  transformatie van ‘verouderde’ panden is reeds uitgekristalliseerd in beleid, zoals ‘de kantorenloods’  van de gemeente Amsterdam. Hierin wordt middels beleid geprobeerd verouderde kantoorpanden te  revitaliseren  (Zuidema  &  van  Elp,  2010).  De  focus  ligt  vooral  op  het  vinden  van  aansluiting  tussen  vraag  en  aanbod  op  pandniveau.  Wanneer  panden  niet  meer  voldoen  aan  de  eisen  die  de  nieuwe  vraag  stelt,  wordt  geprobeerd  het  pand  te  transformeren  of  te  slopen.  Hiermee  wordt  gepoogd  de  leegstandsproblematiek via beleid het hoofd te bieden. Desalniettemin ligt de nadruk op pandniveau.  Interessant is te onderzoeken wat de consequenties zijn op locatieniveau. Het inzichtelijk maken van  kantorenlocaties die wel en niet voldoen aan de eisen van ‘het nieuwe werken’ staat hierbij centraal.  Hiermee  wordt  een  beeld  geschetst  van  de  ruimtelijke  gevolgen  op  hoger  schaalniveau,  de  locatie.  Wanneer  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  een  bepaalde  locatie  afneemt,  kan  leegstand  optreden. Een toename van het gebruik van het kantooroppervlak op een locatie, geeft aan dat een  kantorenlocatie aantrekkelijk is voor de nieuwe vraag uit de markt.    

 

6 


 


1.2 Hoofdvraag en deelvragen  In dit onderzoek is de volgende hoofdvraag opgesteld:    Welke  effecten  heeft  ‘het  nieuwe  werken’  op  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  kantorenlocaties in Amsterdam? Op welk type kantorenlocaties (in Amsterdam) vindt intensivering  van  gebruik  van  het  kantooroppervlak  plaats  en  op  welk  type  kantorenlocaties  (in  Amsterdam)  vindt extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak plaats?     Om deze onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden zijn de volgende deelvragen geformuleerd:    1.

Wat is ‘het nieuwe werken’? 

2.

Wat is een kantorenlocatie en welke typen kantorenlocaties zijn te onderscheiden? 

3.

Hoe is ‘het nieuwe werken’ te meten in termen van intensivering en extensivering van het  gebruik van het kantooroppervlak? 

4.

Wat is de relatie tussen de functionaliteit van een kantorenlocatie en intensivering of  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op die locatie? 

5.

Wat is de relatie tussen de bereikbaarheid van een kantorenlocatie en de intensivering of  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op die locatie? 

6.

Wat is de relatie tussen de identiteit van een kantorenlocatie en intensivering of  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op die locatie? 

 

1.3 Doelstelling   De doelstelling van dit onderzoek is erop gericht een instrument te ontwikkelen die de effecten van  de veranderende vraag uit de markt, ‘het nieuwe werken’, en het gebruik van het kantooroppervlak  op  kantorenlocaties  inzichtelijk  maakt.  Het  blootleggen  van  deze  effecten  op  kantorenlocaties  in  Amsterdam kan bijdragen aan het zoeken naar oplossingen ten aanzien van de huidige en verwachte  toekomstige leegstandsproblematiek. Om tot inzichten te komen wordt eerst de problematiek op de  kantorenmarkt  wat  samenhangt  met  het  veranderend  vraagperspectief  uitgewerkt.  Vervolgens  worden  de  pijlen  op  vier  verschillende  kantorenlocaties  in  Amsterdam  gericht.  Het  gaat  om  een  locatiegerichte  studie,  dus  er  wordt  geen  onderzoek  uitgevoerd  op  pandniveau.  Er  wordt  gezocht  naar verbanden tussen locatiekenmerken en intensivering dan wel extensivering het gebruik van het  kantooroppervlak op de kantorenlocaties. 

  1.3.1 Maatschappelijke relevantie  Dit  onderzoek  probeert  de  ruimtelijke  effecten  op  kantorenlocaties  door  toedoen  van  het  veranderend  vraagperspectief,  ‘het  nieuwe  werken’  bloot  te  leggen.  Uit  de  verwachtingen  ten  aanzien van deze effecten is leegstand een van deze mogelijke effecten. Leegstaande kantoorpanden  of  beter  gezegd,  leegstand  op  kantorenlocaties  kunnen  verschillende  negatieve  effecten  hebben.  Eigenaren lopen inkomsten mis en kantoorpanden verouderen. Deze veroudering kan een negatieve  invloed  hebben  op  omliggende  gebouwen  en  omgeving.  Wanneer  inzichtelijk  wordt  gemaakt  welke  kantorenlocaties  om  welke  redenen  minder  aantrekkelijk  zijn  voor  ‘het  nieuwe  werken’  kan  vroegtijdig worden ingesprongen op het tegen gaan van negatieve effecten van deze nieuwe vraag.  Het zoeken naar mogelijke oplossingen kan nu, niet alleen op pandniveau, maar ook op locatieniveau  plaatsvinden.  Op  deze  manier  kunnen  maatschappelijke  problemen,  zoals  leegstand  door  toedoen  van  het  veranderend  vraagperspectief  (‘het  nieuwe  werken’),  via  een  locatiebenadering  worden  gesignaleerd en mogelijk worden opgelost.  

 

 

7 


 


1.3.2 Wetenschappelijke relevantie  Opvallend  is  dat  in  de  literatuur  over  ‘het  nieuwe  werken’  herhaaldelijk  naar  voren  komt  dat  ‘het  nieuwe  werken’  een  trend  is  binnen  de  invulling  van  het  kantoorwerk  en  effect  zal  hebben  op  de  vraag naar kantoren. Daarbij gaat de veronderstelling uit van een daling in de vraag naar het aantal  vierkante meter kantooroppervlakte wat naar verwachting een ‘double dip’ veroorzaakt ten aanzien  van  de  kantorenleegstand  (Van  der  Meer,  2010).  Desalniettemin  is  het  fenomeen  ‘het  nieuwe  werken’  en  de  effecten  daarvan  op  de  kantorenmarkt  nog  niet  empirisch  onderzocht.  Hierdoor  is  hetgeen  wat  verwacht  wordt  niet  wetenschappelijk  onderbouwd.  Dit  onderzoek  probeert  hieraan  invulling  te  geven.  Het  in  kaart  brengen  van  de  mogelijke  effecten  op  kantorenlocaties  is  hier  onderdeel van.  

  1.4 Onderzoeksopbouw  Dit onderzoek is opgebouwd uit een literatuuronderzoek, waarin de theorie wordt behandeld en de  basis  vormt  voor  het  empirische  gedeelte.  De  theorie  is  gestoeld  op  nationale  en  internationale  wetenschappelijke  literatuur  op  het  gebied  van  kantorenlocaties  en  ‘het  nieuwe  werken’.  Het  doel  van de theorievorming is een verklaring te geven over wat een kantorenlocatie is en wat ‘het nieuwe  werken’ inhoudt. Voortvloeiend uit de theorie is een conceptueel model opgesteld. In het empirische  deel  komt  de  beantwoording  van  de  hoofd  en  deelvragen  aan  bod.  Via  het  creëren  van  een  databestand worden kwantitatieve analyses uitgevoerd via SPSS. Via toetsing van veronderstellingen  die  voortvloeien  uit  het  conceptueel  model,  wordt  uiteindelijk  een  antwoord  op  de  hoofdvraag  geformuleerd in de conclusie van dit onderzoek.  Na  elke  stap  in  het  onderzoeksproces  vindt  terugkoppeling  tussen  zowel  de  theorie  en  empirie  plaats,  zodat  de  samenhang  binnen  het  onderzoek  wordt  gewaarborgd.  In  figuur  1  is  een  schematische  weergave  van  de  structuur  van  het  onderzoek  weergegeven.  Hierin  is  te  zien  dat  terugkoppeling tussen theorie en empirie continu plaatsgevonden heeft.    Figuur 1: Schematische weergave van de structuur van dit onderzoek   

 

 

Onderzoeksvraag 

Onderzoeksontwerp  Gegevensverzameling 

 

     

Theorie vorming 

Analyse 

Literatuur studie 

Op basis van case studie  en statistische toetsing 

         

Conclusie &  Aanbevelingen 

       

 

Reflectie  Op onderzoek & proces 

8 


 


1.5 Leeswijzer  In  dit  onderzoek  worden  verschillende  begrippen  en  definities  gebruikt  die  in  de  volgende  hoofdstukken  middels  een  afkorting  worden  genoemd.  In  het  figuur  2  worden  de  definities  met  afkorting weergegeven.     Figuur 2: Begrippen en definities met afkorting  Begrip  ‘Het nieuwe werken’ 

Afkorting   

HNW 

Extensivering van het gebruik van  het kantooroppervlak 

Extensivering 

Intensivering van het gebruik van  het kantooroppervlak 

Intensivering 

  De  inhoud  van  dit  onderzoek  is  geschetst  in  figuur  1.  De  uitwerking  ervan  wordt  via  hoofdstukken  ingedeeld.  Allereerst  zal  in  hoofdstuk  2  een  theoretisch  kader  geschetst  worden  welke  de  kernbegrippen  binnen  dit  onderzoek  nader  toelicht.  In  hoofdstuk  3,  de  onderzoeksopzet,  is  een  conceptueel  model  weergegeven  die  de  verbanden  tussen  de  kernbegrippen  weergeeft.  Voortvloeiend  uit  het  conceptueel  model  zijn  een  vijftal  veronderstellingen  opgesteld.  Vervolgens  vindt  operationalisering  van  de  kernbegrippen  plaats  zodat  toetsing  kan  plaatsvinden.  Voor  de  toetsing  van  de  veronderstellingen  zijn  een  viertal  cases  geselecteerd  wat  uitmondt  in  de  onderzoekssteekproef.  Vervolgens  worden  de  gegevens  verzameld  in  hoofdstuk  4.  Deze  gegevens  worden  zodanig  geprepareerd  zodat  analyse  plaats  kan  vinden.  Door  het  gebruik  van  statistische  toetsing  (SPSS)  worden  de  onderzoeksgegevens  in  hoofdstuk  5  geanalyseerd.  Tot  slot  worden  de  hieruit  getrokken  conclusies  in  hoofdstuk  6  besproken.  Ook  zal  een  antwoord  op  de  hoofdvraag  geformuleerd  worden.  Tevens  worden  enkele  aanbevelingen  voor  verder  onderzoek  en  beleid  gegeven.  In  hoofdstuk  7  komt  de  reflectie  aan  bod.  Hierin  zal  op  het  onderzoek  en  het  onderzoeksproces  gereflecteerd  worden.    Daarnaast  zal  een  reflectie  op  wetenschap  en  ‘waarheid’  gegeven worden.   

 

 

9 


 


2. Kantorenlocatie en ‘het nieuwe werken’    In dit hoofdstuk worden de belangrijkste concepten binnen dit onderzoek uiteengezet. Allereerst zal  een  uitleg  over  de  werking  van  de  kantorenmarkt gegeven worden.  Hierbij wordt  ingezoomd op  de  verschillende  deelmarkten  die  binnen  de  kantorenmarkt  actief  zijn.  Ook  zal  een  korte  geschiedenis  gegeven  worden  van  de  kantorenmarkt  tot  nu  toe.  Vervolgens  komt  de  nieuwe  trend  op  de  kantorenmarkt aan bod, ‘het nieuwe werken’. De betekenis van ‘het nieuwe werken’ zal naar voren  komen en de mogelijke invloed die deze trend heeft op kantorenlocaties. Als laatste komt het begrip  kantorenlocatie aan bod, uitgelegd aan de hand van locatiekenmerken.    2.1 De kantorenmarkt   In  het  proefschrift  van  Korteweg  (2002),  wordt  het  functioneren  van  de  kantorenmarkt  sinds  de  industriële  revolutie  uiteengezet.  Daarbij  onderscheidt  Korteweg  (2002)  drie  markten;  de  beleggersmarkt,  gebruikersmarkt  en  bouw  of  ontwikkelingsmarkt.  In  Nederland  is  geen  sprake  van  een  landelijke  kantorenmarkt  maar  functioneren  meerdere  regionale  markten  naast  elkaar.  Een  regionale  kantorensector  bestaat  uit  gebruikers  en  kantoorpanden.  De  kantoorpanden  vormen  het  (potentiële)  aanbod  op  de  markt  en  daarmee  de  voorraad  op  de  kantoorruimte.  Kantoorgebruikers  zorgen  voor  de  (potentiële)  vraag  naar  kantoorruimte.  (Kortweg,  2002,  p.16).  Redenen  voor  het  ontstaan  van  de  kantorenmarkt  komt  voort  uit  de  snelle  groei  van  de  diensteneconomie.  Kantoorhoudende organisaties kregen behoefte aan flexibele bedrijfhuisvesting. Het uitbesteden van  huisvesting  aan  bedrijven  die  hierin  gespecialiseerd  waren  zorgde  ervoor  dat  de  organisaties  zich  konden  richten  op  de  kernactiviteiten  (Weterings  et  al.,  2009).  Wanneer  de  vraag  naar  huur  van  kantoorruimte  groot  was,  ontstonden  investeringsmogelijkheden  voor  partijen  die  bereid  waren  op  eigen  risico  kantoorgebouwen  te  ontwikkelen;  de  projectontwikkelaars  (Neprom,  2008).  Zo  bestaat  op  de  kantorenmarkt  een  samenspel  tussen  de  gebruikersmarkt,  bouw  of  ontwikkelingsmarkt  en  beleggingsmarkt.  Waarbij  de  koop‐  en  huurprijzen  van  het  vastgoed  de  samenhang  tussen  deze  markten weergeven (Korteweg, 2002, p.13).     Volgens  Korteweg  (2002)  wordt  de  beleggersmarkt  gedomineerd  door  kopers  en  verkopers.  Projectontwikkelaars  zijn  hierin  de  belangrijkste  verkopers  en  institutionele  beleggers  zijn  de  belangrijkste  kopers.  Op  deze  markt  wordt  geïnvesteerd  met  als  doel  er  door  langer  durende  exploitatie,  namelijk  de  verhuur  van  het  pand  en  waardestijging,  een  gewenst  rendement  te  verwerven  (Korteweg,  2002,  p.15).  Tevens  doen  enkele  beleggers  zelf  aan  projectontwikkeling  waarmee  wordt  geprobeerd  een  zo  grootst  mogelijke  winst  op  een  kantoorpand  te  behalen.  Daarnaast stoten beleggers kantoorpanden af naar andere beleggers. Deze transacties wijzen op een  ander  kenmerk  van  de  beleggersmarkt,  namelijk  het  bestaan  van  een  voorraad  (Korteweg,  2002,  p.15).  Doordat  kantoorpanden  een  lange  levensduur  kennen  is  het  aandeel  nieuwe  kantoorpanden  slechts  enkele  procenten  van  de  bestaande  voorraad.  Hierdoor  worden  op  de  beleggersmarkt  niet  alleen  nieuwe  kantoorpanden  verkocht,  maar  ook  de  bestaande  voorraad  wordt  verhandeld  (Korteweg, 2002, p.15).    Korteweg  (2002)  definieert  de  bouw‐  of  ontwikkelingsmarkt  voor  kantoren  als  de  markt  waarop  in  opdracht  van  gebruikers,  door  projectontwikkelaars  en  andere  initiatiefnemers  kantoorgebouwen  worden  geproduceerd.  Hiermee  komt  het  aanbod  van  nieuwe  kantoorruimte  tot  stand via de beleggingsmarkt, middels de vraag van kantoorgebruikers. Binnen de ontwikkelingsmarkt  onderscheidt Korteweg (2002) twee segmenten. De eerste behelst de productie van kantoorpanden  voor  een  opdrachtgever  die  ook  gebruiker  wordt  (Korteweg,  2002,  p.14).  Bijvoorbeeld  een  kantoorhoudende organisatie, het Kadaster, die een projectontwikkelaar inschakelt voor het bouwen  van  een  nieuw  kantoorpand.  Dit  is  het  direct  kopen  van  de  verkoper,  relatie  opdrachtgever‐ gebruikers. Het tweede segment is de vrije markt (Korteweg, 2002, p.14). Hierop zijn initiatiefnemers 

 

10 


 


actief die voor eigen rekening en risico ontwikkelen voor op voorshands nog onbekende gebruikers.  Op  deze  vrije  markt  worden  strategieën  ontwikkeld  die  risicoreductie  proberen  te  bewerkstelligen,   bijvoorbeeld  voorverhuur  en  fasering.  Het  doel  van  projectontwikkelaars  is  er  niet  op  gericht  de  geproduceerde gebouwen in eigendom te houden. Doorgaans worden deze kantoorpanden verkocht  aan kantoorgebruikers of beleggers (Korteweg, 2002, p. 14).   De  gebruikersmarkt  wordt  door  Korteweg  (2002)  gedefinieerd  als  de  markt  waarop  eigendoms‐ en gebruiksrechten van kantoorpanden worden verhandeld. Hierbij ligt de nadruk op de  huisvestingsdiensten  van  die  panden  (Korteweg,  2002,  p.14).  Eigenaren  van  kantoorpanden  nemen  deze  panden  in  gebruik  ten  behoeve  van  accommodatie  voor  kantooractiviteiten.  Desbetreffend  worden  kantoorpanden  gekocht  of  gehuurd,  welke  worden  aangeboden  door  andere  gebruikers,  beleggers,  projectontwikkelaars  en  aannemers  (Korteweg,  2002,  p.14).  De  gebruikersmarkt  ondervindt  verandering  door  conjuncturele  en  structurele  dynamiek.  Conjuncturele  verandering  ontstaan door schommelingen in de economie en komen tot uiting in veranderende kwantitatieve en  kwalitatieve  vraag  naar  kantoorruimte  (Korteweg,  2002,  p.14).  Gedacht  kan  worden  aan  de  afname  van  het  aantal  werknemers  tijdens  een  economisch  reces.  Wanneer  de  economische  situatie  verbetert,  zal  het  aantal  werknemers  respectievelijk  weer  toenemen.  Daarom  vinden  conjuncturele  veranderingen  plaats  op  korte  termijn.  Veranderingen  in  de  conjuncturele  situatie  zorgen  voor  aanpassingsmechanismen  die  tot  een  nieuw  evenwicht  leiden  (Zuidema  &  Van  Elp,  2010).  De  structurele verandering op de gebruikersmarkt is te typeren als bijvoorbeeld de groeiende diensten  sector  waarbij  kantoorpanden  benodigd  zijn  voor  huisvesting  van  deze  sector,  waardoor  de  kantorenmarkten decennia lang zijn gegroeid (Korteweg, 2002, p.14), maar ook de huidige structurele  leegstand door veranderingen in gebruik van kantoorruimte zoals ‘het nieuwe werken’.    2.2 Structurele leegstand: de weg er naar toe.  Nu  de  verschillende  markten  binnen  de  kantorenmarkt  in  kaart  zijn  gebracht,  is  het  interessant  te  kijken  naar  de  huidige  situatie  op  de  kantorenmarkt  en  de  ontwikkeling  hier  naartoe.  In  de  eerste  plaats hadden beleggers en ontwikkelaars jarenlang ‘vertrouwen’ in het verkrijgen van hoge winsten  met bouwen van kantoren. Dit heeft geleid tot de voortdurende bouw van kantoren in de jaren ‘90.  Het  begon  bij  de  groeiende  vraag  naar  kantoren,  met  schaarste  als  resultaat.  Projectontwikkelaars  sprongen massaal in de ontwikkeling van kantoren, waardoor de bouw‐ en ontwikkelingsmarkt sterk  groeide.  Ten  gevolge  waarvan  banken  en  investeerders  geld  ter  beschikking  stelden  voor  de  ontwikkeling  van  deze  kantoren.  Op  de  beleggersmarkt  was  vastgoed  en  met  name  kantoorpanden  een  ‘zekere’  investering  door  de  langdurige  waardestijging.  Dit  leidde  tot  een  overschot  van  het  kantooraanbod  (Van  Gool  et.  Al,  2007).  Lange  tijd  is  het  kantorenoverschot  toegeschreven  aan  de  varkenscyslus  (Korteweg,  2002,  p.14).  Deze  varkenscyclus  wordt  gekenmerkt  door  afwisseling  van  overschotten  en  tekorten  van  een  product  (kantoren)  doordat  aanbieders  massaal  reageren  op  hoogte van prijzen van het product (Korteweg, 2002, p.14). Tussen de planvorming van ontwikkeling  van kantoren en de daadwerkelijke oplevering verstrijken een aantal jaren. In tijden van economisch  hoogconjunctuur  worden  zulks  beslissingen  genomen.  Wanneer  het  aanbod  op  de  markt  terecht  komt is de prijs gedaald en ontstaan overschotten. Enerzijds doordat het aanbod niet aansluit bij de  economische  situatie  door  geplande  kantoren  in  economische  hoogconjunctuur  en  anderzijds  door  het inperken van huisvestingen in tijden van economische laagconjunctuur (Korteweg, 2002, p.14).   Volgens  Downs  (2009)  is  het  niet  deze  varkenscyclus  maar  een  overschot  aan  e investeringsgeld in de jaren 90 en het begin van de 21  eeuw die de werking van de markt beïnvloedt.  Door  het  uitblijven  van  correctie  op  de  productie  en  een  ‘Niagara  of  capital’  op  de  kantorenmarkt  ontstond  een  structureel  overschot  (Downs,  2009).  Doordat  de  rente  laag  bleef  was  investeren  in  vastgoed  aantrekkelijk.  Bedrijven  konden  met  weinig  kosten  verhuizen  naar  nieuwe  en  betere  panden. Hiermee was het ontstaan van een vervangingsmarkt een feit. Kantoorgebruikers verhuizen  naar  aantrekkelijkere  gebouwen  en  locaties,  maar  er  komen  geen  nieuwe  huurders  voor  terug 

 

11 


 


(Remoy, 2010b). Wegens continue toevoeging van kantoorpanden aan de voorraad is het aanbod de  afgelopen  jaren  exponentieel  gegroeid.  Verouderde  kantoorgebouwen  worden  weggedrukt  door  nieuwe  ontwikkelingen.  Hiermee  zijn  oudere  kantoorpanden  deel  uit  gaan  maken  van  de  voorraad  structurele leegstaande kantoorgebouwen, waarvan de meeste zijn ontwikkeld tussen de jaren ’70 en  ’90 en veelal gelegen op monofunctionele kantorenlocaties (Remoy, 2010b).   Naast  de  ‘Niagara  of  capital’  die  op  de  kantorenmarkt  vloeide  wordt  door  Janssen‐Jansen  (2010) overoptimisme aangekaart als oorzaak voor de structurele leegstand. Volgens Janssen‐Jansen  (2010)  wordt  de  crisis  gebruikt  als  excuus  en  daarbij  als  externe  oorzaak  voor  de  leegstandsproblemen aangeduid. Ontkenning van de meer structurele problemen die zijn veroorzaakt  door overvloedige liquiditeiten, overambities en overoptimisme die in de afgelopen decennia de regie  over  de  ruimtelijke  planning  in  handen  had,  is  hiermee  een  feit  (Janssen‐Jansen,  2010,  p.3).  De  ruimtelijke  ordening  in  Nederland  vond  jaren  lang  plaats  op  basis  van  groei,  waarbij  planners  een  belangrijke  sturende  rol  hadden.  Het  in  het  buitenland  geprezen  Nederlandse  planningsysteem  is  volgens  Janssen‐Jansen  (2010)  in  realiteit  veel  meer  ontwikkelingsgericht  dan  wordt  aangenomen.  Enige  nuance  ten  aanzien  van  het  Nederlandse  planningsbeleid  is  hierbij  gepast  (Janssen‐Jansen,  2010,  p.4).  Het  beschermen  van  open  ruimte  leidt  tot  hogere  grondprijzen  op  locaties  waar  wel  ontwikkelt mag worden. Hiermee zijn de inkomsten van gronduitgiften belangrijk geworden voor het  verdienmodel in de ruimtelijke ordening (Janssen‐Jansen, 2010, p.5). Volgens Janssen‐Jansen (2010)  wordt  in  de  Nota  Ruimte  de  nadruk  meer  op  de  ontwikkelingsplanologie  gelegd  en  minder  op  toelatingsplanologie.  ‘Ruimte  voor  ontwikkeling’  wordt  hierin  centraal  gesteld  met  ‘decentraal  wat  kan, centraal wat moet’ (Janssen‐Jansen, 2010, p. 5). De markt kreeg hiermee een belangrijke positie  in de planologie en daarmee de gebiedsontwikkeling. Ook overheden namen hierbij in toenemende  mate  de  rol  van  een  marktpartij  aan.  Volgens  Janssen‐Jansen  (2010)  is  de  verschuiving  van  toelatingsplanologie naar ontwikkelingsplanologie een feit. Actief grondbeleid door overheden en het  initiëren  van  ontwikkelingen  door  betrokken  staat  centraal  in  de  ontwikkelingsplanologie  (Janssen‐ Jansen, 2010, p.5). Daarentegen hebben overheden in de toelatingsplanologie een meer sturende rol  ten aanzien van de ruimtelijke ordering. In de ontwikkelingsplanologie zijn overheden spelers op de  verschillende markten en nemen een actieve rol in bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de Nota Ruimte  werd  verondersteld  dat  een  combinatie  van  belangen  met  een  probleemoplossende  en  uitvoeringsgerichte  benadering  leidt  tot  win‐win  situaties  voor  gebieden  en  bewoners.  Door  middel  van  projecten  en  rood‐voor‐groen  financieringsconstructies  bestaat  de  mogelijkheid  waardecreatie  voor het gehele gebied te genereren. Dit geloof in de maakbaarheid van de zelf bedachte toekomst  leidt  tot  problemen,  zoals  de  structurele  kantorenleegstand.  De  actieve  rol  van  de  overheid  heeft  geleid tot overplanning (Janssen‐Jansen, 2010, p.7). Kortom, volgens Janssen‐Jansen (2010) heeft het  samenspel  tussen  de  mogelijkheid  tot  het  verkrijgen  van  investeringsgeld  en  overoptimisme  op  de  kantorenmarkt geleid tot de huidige structurele leegstand.   Volgens Rietdijk et. al. (2011) is de actieve rol van de overheid ook op lokaal niveau terug te  vinden.  Bij  lokale  (grootschalige)  gebiedsontwikkelingsprojecten  die  gericht  zijn  op  het  behoud  of  verbetering  van  de  ruimtelijke  kwaliteit,  werd  de  context  dikwijls  buiten  beschouwing  gelaten.  De  functionele  invulling  van  projecten  is  niet  in  de  context  van  de  gehele  stad  of  regio  geplaatst  waardoor  concurrentie  tussen  lokale  overheden  is  ontstaan.  Deze  concurrentie  tussen  lokale  overheden met betrekking tot de grond uitgifte, leidde tot grote winsten voor gemeenten, waardoor  het  maatschappelijke  karakter  van  het  grondbeleid  in  diskrediet  kwam  te  staan.  Resulterend  in  de  hedendaagse overschot aan kantoorpanden, vanwege een mismatch tussen vraag en aanbod (Rietdijk  et.  al.,  2011).  De  verwachting  is  dat  enig  herstel  plaatsvindt  in  werkgelegenheid,  maar  lost  in  het  huidige  geval  de  leegstand  niet  op.  Door  demografische  factoren,  zoals  de  vergrijzing,  zal  naar  verwachting  een  structurele  daling  plaatsvinden  in  de  werkgelegenheid  en  mogelijk  zelfs  licht  krimpen.  De  leegstand  kan  op  deze  manier  niet  vanuit  de  vraag  worden  opgelost  en  daarmee  is  sprake  van  structurele  leegstand  (Zuidema  &  Elp,  2010).  Een  tweede  oorzaak  voor  de  mismatch 

 

12 


 


tussen  vraag  en  aanbod  betreft  de  vroegtijdige  veroudering.  Deze  vroegtijdige  veroudering  van  kantoorpanden heeft plaatsgevonden door een trendbreuk in het kantoorgebruik. Aan het begin van  de  eeuwwisseling  zijn  kantoorgebruikers  steeds  efficiënter  met  het  ruimtegebruik  van  werknemers  omgegaan,  waardoor  de  kantoorbehoefte  stagneert.  Tevens  heeft  de  uitbreidings‐  c.q.  vervangingsvraag naar nieuwe kantoren ruim baan gekregen in tijden van werkgelegenheidsgroei en  overoptimisme  bij  lokale  overheden  (Janssen‐Jansen,  2010,  p.7).  Bij  veranderende  gebruiksvoorkeuren  sluit  nieuwbouw  beter  aan.  De  sterke  vraag  naar  nieuwbouw  wordt  door  de  gemeente  gefaciliteerd  met  een  ruim  uitgifte  beleid  met  oog  op  lokale  economische  groei  en  concurrentie  met  andere  gemeenten.  Dit  leidt  tot  hoge  productiestijging  en  daarmee  kent  de  kantorenmarkt  een  hoge  aanbodelasticiteit.  Maar  doordat  de  kantorenmarkt  is  veranderd  van  een  uitbreidingsmarkt naar een verplaatsingsmarkt loopt de leegstand verder op (Zuidema & Elp, 2010).  De trendbreuk op de vraagontwikkeling vloeit voort uit veranderingen in de kwalitatieve vraag naar  kantoren, één van die oorzaken wordt toegeschreven aan ‘het nieuwe werken’.     2.3 ‘Het nieuwe werken’  ‘Het nieuwe werken’ is reeds ontwikkeld in een hype rondom de invulling van de werkomgeving. De  grondlegger  van  Microsoft,  Bill  Gates,  introduceerde  in  2005  ‘the  new  world  of  work’.  Dit  concept  resulteert  uit  een  idee  waarin  samenwerking,  zakelijke  informatie,  de  prioriteit  van  schaarse  tijd  en  aandacht  essentieel  zijn  voor  succes.  Daarbij  bestaat  de  behoefte  voor  instrumenten  die  deze  ontwikkelingen  in  een  wereld  van  druk  en  toenemende  verwachtingen  eenvoudiger  maken  (Gates,  2005).  Tegenwoordig  is  deze  ‘new  world  of  work’  uitgegroeid  tot  ‘het  nieuwe  werken’  (HNW).  Doordat Microsoft het gebruik van technologie in de werkomgeving stimuleert, heeft deze omgeving  enkele ontwikkelingen doorgemaakt. De kern van deze ontwikkeling ligt vooral ten grondslag aan de  werknemer,  waarbij  de  werknemer  bepaalt  wanneer,  met  wie  en  waar  het  werk  plaatsvindt  (Twynstra  Gudde,  2010).  Volgens  Twynstra  Gudde  (2010)  ligt  de  nadruk  van  HNW  op  het  mogelijk  maken van flexibel werk waarbij de werknemer onafhankelijk is van plaats en tijd. Anderzijds, wordt  de  werknemer  steeds  meer  verantwoordelijk  voor  de  resultaten.  Verschillende  organisaties  en  bedrijven focussen momenteel op deze methode van werken door het stimuleren van zelforganisatie,  dynamisch management, culturele verandering op de werkvloer en een flexibele werkomgeving met  nieuwe  media  en  kennis  technologie  (Van  ’t  Spijker  &  van  der  Meer,  2010).  Dit  leidt  tot  een  verandering  van  de  klassieke  bedrijfsgebonden  vestigingen  naar  ‘multi‐user’  kantoren.  Binnen  deze  ‘multi‐user’ kantoren bestaat de vraag naar samenwerkingsruimten en plekken waar werknemers de  klant kunnen ontmoeten. Vanuit deze trend geven Van ’t Spijker & Van der Meer (2010) aan, dat de  vestiging  van  kantoren  niet  langer  bedrijfsgebonden  is,  maar  activiteitgebonden,  flexibel  en  multifunctioneel dient te zijn (Van ’t Spijker & van der Meer, 2010). Vanuit deze complexiteit rondom  HNW worden verschillende synoniemen en definities aangedragen.   Bijl  (2009),  ook  wel  bekend  als  de  grondlegger  en  aanjager  van  HNW,  geeft  de  volgende  definitie  aan  HNW:  ‘Het  Nieuwe  Werken  is  een  visie  waarbij  recente  ontwikkelingen  in  de  informatietechnologie als aanjager gelden voor een beter(e) inrichting en bestuur van het kenniswerk.  Het  gaat  om  vernieuwing  van  de  fysieke  werkplek(ken),  de  organisatiestructuur  en  –cultuur,  de  managementstijl en niet te vergeten de mentaliteit van de kenniswerker en zijn manager.’  In dit onderzoek wordt de definitie van Bijl (2009) gehanteerd ter definiëring van HNW. Resulterend  uit de definitie van het HNW kan worden opgemaakt dat dit van invloed zal zijn op het gebruik van  kantoorruimten.  Binnen  het  nationaal  kantoormarkt  onderzoek  wordt  verondersteld  dat  de  vraag  naar kantoorruimte zal afnemen en het concept kantoor eveneens verandert door toedoen van HNW.  De  verwachting  van  ’t  Spijker  en  Van  der  Meer  (2010)  is  dat  nationale  organisaties  HNW  implementeren  in  het  kantorenprogramma,  wat  uiteindelijk  effect  zal  hebben  op  vraag  en  aanbod  naar kantoren in Nederland. De eerste businesscases gemaakt door ’t Spijker en Van der Meer (2010)  in het nationaal kantorenmarkt onderzoek wijzen uit, dat vermindering van het kantooroppervlak van 

 

13 


 


25  tot  30  procent  eenvoudig  te  realiseren  is  binnen  organisaties  en  bedrijven.  Een  gemiddeld  BVO  (bruto vloeroppervlak) per persoon van 15 m² is daarbij geen uitzondering. Gezien in het licht van het  gegeven  dat  grote  Nederlandse  kantoorhoudende  organisaties  huisvestingsprogramma’s  uitvoeren  met betrekking tot de overstap op HNW en de effecten daarvan waarschijnlijk in 2012 merkbaar zijn.  Dit  heeft  naar  alle  waarschijnlijkheid,  grote  invloed  op  de  Nederlandse  kantorenvoorraad  (’t  Spijker  en Van der Meer, 2010). Wanneer 60 procent van de gehele kantorenvoorraad wordt gebruikt door  grote organisaties dan correspondeert dit met een BVO van 24,6 miljoen vierkante meters. Als gevolg  van  HNW  zal  20  procent  ruimtereductie  plaatsvinden  wat  een  afname  van  4,93  miljoen  vierkante  meter  betekent  (’t  Spijker  en  Van  der  Meer,  2010).  Dit  getal  komt  overeen  met  de  huidige  kantorenleegstand, wat volgens Van der Meer (2010) leidt tot een ‘double dip’. Daarbij hebben deze  ontwikkelingen  ten  aanzien  van  de  vraag  naar  kantoorruimte  grote  invloed  op  de  leegstandsproblemen  en  creëren  daarmee  een  toename  van  het  economische  en  maatschappelijk  probleem (Van der Meer, 2010).   Uitgaande  van  bovengenoemde veranderingen in vraag en aanbod  ten aanzien van  het  gebruik  van  kantoorpanden,  onderscheidt  Van  der  Meer  (2010)  drie  trends  binnen  het  kantoorwerk  welke  van invloed zijn op de veranderende vraag naar kantoren. Een eerste trend behelst de toename van  projectmatiger kantoorwerk (Van der Meer, 2010). Samenwerking in deze wordt daarbij als belangrijk  geacht maar is niet langer ruimtelijk gebonden aan de organisatie maar beweegt zich ook daarbuiten.  De huisvesting daarvan dient flexibel te zijn zodat wisselende groepen met wisselende behoefte aan  faciliteiten  gebruik  kunnen  maken  van  de  locatie.  Wanneer  deze  toepassing  van  flexibele  kantoorconcepten, zoals plaats‐ en tijdonafhankelijk werken toeneemt zal logischerwijs de behoefte  aan bereikbaarheid toenemen (Van der Meer, 2010). Het gebruik van verschillende werkplekken (ook  wel aangeduid als ‘desk rotating’) zal de mobiliteit tussen de werkplekken doen stijgen (Van Elp et. al.,  2011).  Een  tweede  trend  is  expertmatiger  kantoorwerk  (Van  der  Meer,  2010).  Door  het  steeds  complexer worden van financiële en zakelijke producten neemt het belang van expertise toe. Daarbij  vindt binnen netwerkschakels de kennisuitwisseling plaats. In de huisvesting is daarom hoogwaardig  voorzieningenniveau noodzakelijk en ruimte voor ontspanning en concentratie (Van der Meer, 2010).  Een laatste trend op het gebied van kantoorwerk is het belang van klantgerichtheid (Van der Meer,  2010). ‘Feeling’ hebben en houden met de klant wordt steeds belangrijker en daarom wordt de klant  nauw betrokken bij het tot stand brengen van het product. Dit vereist faciliteiten waarbij klanten in  passende  ambiance  kunnen  worden  ontvangen.  Daarbij  neemt  het  belang  van  architectonische  waarde, zichtbaarheid en identiteit van het klantenkantoor toe (Van der Meer, 2010). Kortom, door  de verwachtte ontwikkelingen rondom HNW verandert de vraag naar kantoren wat invloed heeft op  de bestaande kantorenvoorraad en daarmee op kantorenlocaties.   Voortvloeiend  uit  bovengenoemde  trends  ten  aanzien  van  de  veranderende  vraag  door  HNW  werken, worden de volgende eisen aan een kantorenlocatie onderscheiden:   •

Gelokaliseerd op een multifunctionele locatie waarbij wonen, werken en recreëren kunnen  worden gecombineerd. 

•

Hoogwaardige  architectonische  kwaliteit.  De  identiteit  en  de  ruimtelijke  omgeving  van  een  gebouw doen er opnieuw toe. 

•

Bereikbaarheid van de werkplek. Desk rotating (het gebruik van verschillende werkplekken)  zorgt voor een toename in mobiliteit tussen werkplekken. 

(Twynstra Gudde, 2010 en Van Elp et. al., 2011)  Resumerend  kan  vanuit  de  literatuur  geconcludeerd  worden  dat  HNW  eisen  stelt  aan  kantorenlocaties.  Omdat  in  dit  onderzoek  de  focus  ligt  op  het  achterhalen  van  het  effect  van  deze  eisen  op  kantorenlocaties,  zal  in  de  volgende  paragraaf  een  definitie  van  kantorenlocatie  gegeven  worden.   

 

14 


 


2.4 Kantorenlocaties.  Een  kantorenlocatie  wordt  gedefinieerd  als  een  vestigingsplaats  voor  kantoororganisaties  waarop  kantoorhoudende  activiteiten  worden  uitgevoerd.  Kantoororganisaties  zijn  bedrijven  die  kantoorarbeid  (het  verwerken  van  informatie)  uitvoeren  en  gevestigd  zijn  in  kantoorpanden.  Vestigingsplaatsfactoren  zijn  kenmerken  van  kantorenlocaties  (Louw,  1996,  p.190).  Er  zijn  velerlei  vestigingsplaatsfactoren  van  kantorenlocaties  te  onderscheiden.  Omdat  in  dit  onderzoek  HNW  centraal  staat,  wat  verschillende  eisen  stelt  ten  aanzien  van  kantorenlocaties,  zijn  een  drietal  kenmerken  van  belang;  functionaliteit,  bereikbaarheid  en  identiteit.  Deze  kenmerken  worden  in  de  volgende paragrafen nader toegelicht.    2.4.1 Functionaliteit  In Nederland bestaat relatief veel gemengde stedelijkheid. Dit komt door de historische ontwikkeling  van  steden.  Daardoor  hebben  oudere  buurten  een  gemengd  karakter  waar  wordt  gewoond  en  gewerkt, zoals bijvoorbeeld de grachtengordel in Amsterdam (Ebels, 1997). Naast gemengd stedelijk  gebied zijn verschillende clusters van woon‐ of werkfuncties aan te wijzen, zoals het Amstel Business  park  in  Amsterdam.  Concluderend  zijn  twee  typen  functionele  invulling  van  het  stedelijk  gebied  te  onderscheiden.  Enerzijds  een  monofunctionele  invulling  van  het  stedelijk  gebied  waarbij  scheiding  van  functies  (ontmenging)  aanwezig  is.  Anderzijds  een  multifunctionele  invulling  van  het  stedelijk  gebied waarbij functiemenging plaatsvindt. VNG (2007) onderscheidt bij het multifunctioneel stedelijk  gebied  een  aantal  woon‐  en  werk  combinaties.  Allereerst  de  aanpandige  woningen,  waarin  meestal  dienstverleners  zoals  makelaars,  advocaten,  uitzendbureaus  en  detailhandel  zijn  gevestigd.  Een  tweede categorie is het gemengd milieu, waarbij een ruimtelijke scheiding van woningen en andere  functies  bestaat  (VNG,  2007).  Dit  zijn  voornamelijk  onderwijsinstellingen,  zorginstellingen,  vervoersbedrijven, financiële dienstverleners en bouwbedrijven. Een laatste categorie is een gemengd  woonmilieu,  waarbij  de  bedrijvigheid  is  aangewezen  op  ontsluiting  op  de  hoofdinfrastructuur  door  grote  verkeersaantrekkingskracht,  zoals  groothandel,  post  en  telecommunicatiebedrijven  (VNG,  2007).  Monofunctioneel  stedelijk  gebied  wordt  gekenmerkt  door  een  eenzijdige  invulling.  In  dit  gebied  wordt  alleen  gewoond,  gewerkt  of  gerecreëerd.  Kortom,  een  multifunctionele  locatie  wordt  gekenmerkt door functiemenging. Verschillende functies, zoals wonen en werken, zijn op de locatie  aanwezig.  Een  monofunctionele  locatie  wordt  gekenmerkt  door  ontmenging.  Op  een  monofunctionele locatie is één gebruiksfunctie aanwezig.     2.4.2 Bereikbaarheid  Wanneer  wordt  gesproken  over  bereikbaarheid,  gaat  het  over  het  functioneren  van  personen,  huishoudens,  bedrijven  en  voorzieningen  zoals  winkels,  scholen  en  recreatieve  voorzieningen  in  termen  van  verplaatsingen  (Dijst  et.  al,  2002,  p.158).  Centraal  hierbij  staat  het  gemak  waarmee  mensen  deel  kunnen  nemen  aan  activiteiten.  Het  gemak  van  verplaatsingen  hangt  sterk  af  van  de  locatie waar gewoond wordt en de locatie waar de activiteit plaatsvindt. Daarnaast speelt de kwaliteit  van  het  verkeers‐  en  vervoersysteem  op  verschillende  tijdstippen  een  belangrijke  rol  in  de  verplaatsbaarheid  tussen  locaties.  Deze  condities  refereren  aan  bereikbaarheid.  Dijst  et.  al.  (2002)  hanteren de volgende definitie ten aanzien van bereikbaarheid:  ‘Bereikbaarheid  geeft  aan  in  welke  mate  de  ruimtelijk‐infrastructurele  configuratie  mensen  in  staat  stelt  ruimtegebonden  activiteiten  op  verschillende  locaties  op  diverse  tijdstippen  uit  te  oefenen  (perspectief  van  personen).  Verder  geeft  het  aan  in  welke  mate  de  ruimtelijk‐infrastructurele  configuratie  bedrijven, voorzieningen en andere  activiteitenplaatsen  in  staat stelt  mensen, goederen  en informatie op diverse tijdstippen te ontvangen (perspectief van locaties van activiteiten).’   Deze  definitie  van  bereikbaarheid  is  gebaseerd  op  perspectieven;  vanuit  personen  en  vanuit  de  locaties  van  activiteiten.  Het  perspectief  van  de  activiteitenplaats  gaat  uit  van  een  gebied  waarin  personen,  goederen  en  informatie  gesitueerd  zijn  die  vanuit  de  herkomstlocatie  op  een  bepaald 

 

15 


 


tijdstip  de  bestemming  kunnen  bereiken  (Dijst  et.  al.,  2002,  p.159).  Het  perspectief  vanuit  de  personen  gaat  uit  van  een  gebied  waarin  een  persoon,  huishouden  of  informatie  de  mogelijkheid  heeft  verschillende  activiteitenplaatsen  te  bezoeken  binnen  een  bepaald  tijdstip  (Dijst  et.  al.,  2002,  p.159). In dit onderzoek staat de kantorenlocatie centraal. Daarom wordt het perspectief van locaties  van  activiteiten  op  bereikbaarheid  gehanteerd.  Het  ontsluitingskenmerk  van  een  kantorenlocatie  is  daarmee  een  belangrijke  factor  binnen  de  bereikbaarheid  van  de  kantorenlocatie.  Dit  behelst  de  ontsluiting  van  de  kantorenlocatie  door  vervoerssystemen  (Dijst  et.  al.,  2002,  p.159).  Voorbeelden  daarvan  zijn  de  afstand  tot  een  bushalte,  station,  afslag  tot  autosnelweg  of  verkeersknooppunt.  Hiermee  kan  de  ontsluiting  van  een  regio  of  een  locatie  geanalyseerd  worden  (Dijst  et.  al.,  2002,  p.159).  Vanuit  de  gekozen  benadering  op  basis  van  verkeer  en  vervoerssystemen,  worden  verschillende componenten onderscheiden (figuur 3).    Figuur 3: Componenten binnen de benadering op bereikbaarheid op basis van verkeer en  vervoerssystemen.  Component 

Op verkeers‐ en  vervoersgericht  component 

 

•

Gemiddelde  reistijd 

•

Vervoers  verliesuren 

Temporele component 

Individuele component 

•

Spitsperiode 

Motief afhankelijk: 

•

Etmaal periode 

•

Sociaal 

•

Zakelijk 

Bron: Dijst et. al., 2002, p. 163 

  Deze  componenten  geven  indicatoren  weer  die  de  bereikbaarheid  van  een  kantorenlocatie  kunnen  meten. De verkeers‐ en vervoersgericht component geeft de weerstand weer om een kantorenlocatie  te  bereiken  (Dijst  et.  al.,  2002,  p.166).  Die  weerstand  wordt  uitgedrukt  in  bijvoorbeeld  afstand,  reistijd,  reiskosten,  betrouwbaarheid  en  overige  componenten  zoals  moeite,  risico,  kwaliteit  en  comfort.  De  temporele  component  wijst  op  de  bereikbaarheid  van  een  kantorenlocatie  in  de  spitsperiode en in etmaal periodes (Dijst et. al., 2002, p.166). Hiermee kan gemeten worden in welke  mate een kantorenlocatie per etmaal en in spitsperiodes beschikbaar is. De individuele component is  afhankelijk van het motief voor het bereiken van een kantorenlocatie (Dijst et. al., 2002, p.166). In dit  onderzoek  bevat  dit  een  zakelijk  motief.  Personen  hebben  behoefte  de  kantorenlocatie  te  bereiken  vanwege  contractuele  arbeidsovereenkomsten,  met  andere  woorden,  personen  werken  op  een  kantorenlocatie (Dijst et. al., 2002, p.166).    2.4.3 Identiteit  Een  derde  kenmerk  van  een  kantorenlocatie  is  identiteit.  Dit  is  een  lastig  te  definiëren  kenmerk  ten  aanzien  van  een  kantorenlocatie.  Van  Dale  omschrijft  identiteit  als  ‘het  individuele  kenmerk’  en  als  ‘eigen  karakter’.  Dussen  (2005)  definieert  identiteit  als  datgene  wat  blijvend  is  te  midden van verandering en als datgene wat een eenheid vormt tegenover diversiteit. Een methode  om  identiteit  vast  te  stellen  is  benadrukken  wat  iets  niet  is.  Onderscheiden  van  andere  geeft  vorm  aan  de  persoon  of  het  object.  Een  tweede  methode  is  het  vaststellen  van  identiteit  met  de  benadrukking  op  de  zogehete  collectieve  herinnering  in  de  zin  van  een  bewustzijn  van  een  gemeenschappelijk  verleden  (Dussen,  2005).  De  relatie  ruimte  en  identiteit  kan  vanuit  twee  wetenschappelijke  benaderingen  worden  omschreven;  Place  of  identity  en  Identity  of  place  (Boterman,  2009).  Place  of  identity  benadert  de  rol  van  plaatsen  in  collectieve  of  persoonlijke  identiteiten.  Tevens  focust  deze  benadering  op  de  abstracte  individuele  gevoelens  bij  of  verbondenheid  met  een  plaats.  Daarentegen  heeft  Identity  of  place  betrekking  op  de  plaats  (Boterman, 2009). In dit onderzoek wordt benadering van Identity of place gehanteerd, omdat hierbij  kenmerken  worden  gebruikt  welke  een  plaats  identiteit  of  persoonlijkheid  geven.  Hierbij  wijst 

 

16 


 


ruimtelijke identiteit uit naar de eigenheid of authenticiteit van een plaats en naar herkenbaarheid.  Deze relatie is constant onderhevig aan veranderende omstandigheden.   Lynch  (1960)  stelt  twee  elementen  centraal  die  belangrijk  zijn  ten  aanzien  van  deze  ruimtelijke  identiteit;  de  context  en  de  geschiedenis.  Met  de  context  wordt  aangegeven  dat  geen  enkel fysiek element op zichzelf staat maar wordt beleefd in de context van de omgeving. Dit duidt  Lynch (1960) aan als het fysieke perspectief op ruimtelijke kwaliteit. De geschiedenis heef invloed op  de  ruimtelijke  identiteit  vanuit  een  historisch  perspectief  (Lynch,  1960).  Hierbij  wordt  gekeken  naar  de invloed van het verleden op de plaats, waarvan ouderdom een gevolg kan zijn (Reinders, 2004). Dit  is  te  duiden  als  een  sociaal  perspectief  op  de  identiteit  van  een  kantorenlocatie.  Een  bepaalde  ‘feeling’  bij  een  locatie  is  historisch  gegroeid  en  wordt  sociaal  beleefd.  Zo  kan  een  gevoel  van  onveiligheid ontstaan wanneer leegstand optreedt.  Het  fysieke  perspectief  op  ruimtelijke  identiteit  wordt  gekenmerkt  door  de  ligging.  Verschillende  randvoorwaarden  die  bedrijven  stellen  aan  de  locatiekeuze  zijn:  een  goede  bereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid, een goede prijs‐ kwaliteitverhouding, mogelijkheden  tot  uitbreiding,  nabijheid  van  de  afzetmarkt,  beschikbaarheid  van  personeel  en  de  status  van  de  locatie  (Pieters  et.  al.  2006).  De  eerst  genoemde  randvoorwaarden  zijn  moeilijk  te  realiseren  in  binnensteden.  Hierdoor  zijn  bedrijven  over  het  algemeen  aangewezen  op  bedrijventerreinen  en  kantorenlocaties  nabij  de  stad.  Maar,  doordat  het  belang  van  de  status  van  de  locatie  toeneemt,  worden  binnenstedelijke  locaties  opnieuw  interessant  als  vestigingslocatie  (Twynstra  Gudde,  2010).  Door  deze  continue  verandering  van  perspectieven  op  de  vestigingskeuze  zijn  kantorenlocaties  gevestigd op verschillende stedelijke locaties. De ligging van een kantorenlocatie wordt gekenmerkt  door  drie  zones  in  een  stedelijk  gebied.  Zone  1  is  het  centrum  van  de  stad,  zone  2  de  rand  om  het  centrum heen en zone 3 het gedeelte nabij de stad (figuur 4) (Martens, 2000).    Figuur 4: Drie verschillende zones in een stedelijk gebied waar bedrijven gevestigd zijn. 

  Bron: Martens, 2000 

  Naast de geografische indeling van Martens (2000) heeft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)  (2011)  in  de  kantorenmonitor  een  indeling  van  de  markt  gemaakt  op  basis  van  kantorenlocaties  en  kantoorgebouwen  met  onderscheidende  kenmerken  en  kwaliteit.  Via  overleg  tussen  het  EIB  en  meerdere markt‐ en overheidspartijen is tot een aantal criteria gekomen die hebben geleid tot drie  typen locaties. Hierbij heeft het EIB (2011) de prijs van het pand als belangrijkste indicatie genomen  die impliciet informatie geeft over gebruikersvoorkeuren en gemaakte locatiekeuzes. Een eerste type  locatie  is  de  centrale  locatie  welke  is  gelegen  in  of  nabij  het  stadscentrum  (Van  Elp  et.  al.,  2011).  Kenmerken zijn multifunctionaliteit, levendigheid en een relatief goede ontsluiting met het openbaar  vervoer.  De  ruimte  voor  nieuwbouw  is  schaars  en  de  kantoorgebouwen  kennen  veelal  een  monumentaal  karakter.  De  tweede  locatie  is  de  formele  locatie.  Dit  zijn  de  monofunctionele 

 

17 


 


kantoorlocaties  en  grote  kantoorconcentraties  op  bedrijventerreinen.  Het  zijn  vooral  zakelijke  werklocaties.  De  overige  locaties  zijn  verspreide  kantoorlocaties,  bijvoorbeeld  kantoren  in  woonwijken of gelegen in het buitengebied (Van Elp et. al., 2011).    De vraag is echter hoe deze indeling van kantorenlocaties (de ligging) tot stand is gekomen.  Dit  ligt  ten  grondslag  aan  de  locatiekeuze  voor  het  vestigen  van  kantoren.  Daarbij  heeft  Pellenbarg  (2006)  globaal  drie  fases  aangewezen  welke  het  hedendaagse  locatiepatroon  van  kantoren  portretteren (figuur 5).     Figuur 5: Schematische weergave van de verschillende periodes die het hedendaagse locatiepatroon  van de kantoren in Nederland portretteren, 1850 – heden.  Fase 

Industriële revolutie  1850 – WOII 

Wederopbouw en  diensteneconomie 1950 –  2000 

Netwerksamenleving  2000 en verder 

Locatie kantoorpanden 

Binnenstedelijk,  scheiding van functies 

Clustering aan randen van  steden in de nabijheid van  mobiliteitsaders 

Op locaties waar de eisen  voor kantoorhoudende  organisaties worden  behartigd 

 

Regionale concentratie 

Stedelijke agglomeratie 

Ruimtelijke diffusie 

Bron: Pellenbarg, 2006, p.2 

  Tot  halverwege  de  negentiende  eeuw  ging  de  ambachtelijk  manier  van  werken  goed  samen  met  wonen. De eventuele overlast was een onvermijdelijk onderdeel van het woon‐ en werkmilieu in die  tijd (Pellenbarg, 2006, p.2). Door de opkomst van de industriële productie veranderde deze menging  van  functies.  De  vervuiling  die  deze  zware  industrie  veroorzaakt  in  de  stad  met  gepaard  gaande  milieu‐  en  gezondheidseffecten  zorgde  voor  het  scheiden  van  de  ruimtelijke  combinatie  van  wonen  en werken (Pellenbarg, 2006, p.2). De op diensten gebaseerde werkprocessen werden verplaatst naar  andere  gebouwen,  de  kantoorgebouwen,  welke  vooral  in  het  stadscentrum  werden  gesitueerd  (Remøy, 2010a, p.42). Later volgende banken en overheidsinstellingen deze trend. Aan het einde van  de negentiende eeuw werden ongemengde ‘woondorpen’ een feit. Sinds de industrialisering van de  economie  heeft  het  scheiden  van  wonen  en  werken  een  prominente  rol  in  ruimtelijk  beleid  gehad  (Pols et. al., 2009). Daarvan was Cornelis van Eesteren een van de eersten die afscheid nam van de  klassieke  stedenbouw.  Het  functionalisme  wordt  daarbij  een  belangrijke  stroming  binnen  de  stedelijke ontwikkeling. De nieuwe visie van Van Eesteren (1934) is gebaseerd op de functionele stad.  De functionele stad krijgt vorm vanuit vier hoofdfuncties: wonen, werken, recreatie en transport. Elke  functie  heeft  een  eigen  gescheiden  plek  in  de  ruimte;  vorm  volgt  functie.  Daarbij  leidt  het  optimaliseren  van  iedere  functie  tot  fysieke  scheiding  van  de  functie.  Het  eerste  voorbeeld  van  grootschalige functiescheiding is het Algemeen Uitbreidingsplan Amsterdam uit 1934. In dit plan valt  duidelijk  te  lezen  dat  een  planmatige  functiescheiding  heeft  plaatsgevonden.  Het  belang  van  optimalisering heeft geleid tot het scheiden van functies (Van Rossum, 1997). Dit functionalisme heeft  grote invloed gehad op stedenbouwkundig ontwerp in Amsterdam van de Westelijke tuinsteden tot  de  Bijlmermeer.  Regionale  concentratie  van  zowel  wonen  als  werken  was  een  feit.  Agglomeratie  voordelen speelden hierbij een belangrijke rol. De bereikbaarheid, arbeidskosten en grondkosten zijn  harde factoren die de vestigingsplaatskeuze voor bedrijven domineren.     Na  de  tweede  wereld  oorlog  wordt  in  Nederland  de  stedelijke  inrichting  gebaseerd  op  basis  van inzichten in functiescheiding. Daarbij wordt functiescheiding het sturende principe op alle niveaus  in  de  ruimtelijke  ordening  (Pols  et.  al.,  2009).  Dit  wordt  door  Pellenbarg  (2006)  aangeduid  als  de  tweede fase binnen de vestigingstendensen van het hedendaagse locatiepatroon van kantoren. Met  de  bestemmingsplannen,  milieuhindercategorieën  en  zonering  wordt  de  scheiding  geïnstitutionaliseerd.  De  nabijheid  van  de  afzetmarkt,  leveranciers  en  dienstverleners  zijn  leidend  voor de keuze van een vestigingsplaats (Pols et. al., 2009). Na de Tweede Wereldoorlog treedt tevens 

 

18 


 


een demografisch groei op. In deze periode worden nieuwe woonwijken aangelegd met winkelcentra  en scholen. Langs de rondwegen en interstedelijke verbindingswegen komen monofunctionele woon  en  werkgebieden  te  liggen  (Pols  et.  al.,  2009).  Ook  verdwijnt  met  de  stadsvernieuwing  in  de  jaren  zeventig veel van de oorspronkelijke werkgelegenheid uit de vooroorlogse wijken, met uitzondering  van  winkels  voor  de  dagelijkse  basisbehoefte,  horeca  en  primaire  medische  zorg.  Resulterend  in  functionele ontmenging in de stedelijke omgeving. Clustering van functies bepaalt het nieuw stedelijk  uiterlijk (Pellenbarg, 2006, p.5). Voor kantoren betekent dit ruimtelijke concentratie in binnensteden  en  daarna  tevens  aan  de  randen  van  steden.  Omdat  kantoorarbeid  voornamelijk  bestaat  uit  het  verwerken  van  informatie,  vestigen  kantoororganisaties  zich  vooral  daar,  waar  veel  informatie  voor  handen of benodigd is. Traditioneel is dit de binnenstad (Pellenbarg, 2006, p.5). Na de ontwikkeling  van communicatie technieken zijn kantoororganisaties meer foot‐loose geworden, maar tegelijkertijd  neemt  het  belang  van  face‐to‐face  contact  toe.  Hierdoor  is  de  behoefte  voor  hoog  kwalificeerde  arbeid  toegenomen  (Pellenbarg,  2006,  p.5).  Deze  hoog  opgeleide  werknemers  willen  in  een  aantrekkelijke omgeving wonen en werken. De binnensteden voldoen niet langer aan de eisen voor  de  bedrijfsomgeving.  Groene  locaties  in  de  nabijheid  van  snelwegen  of  vliegvelden  worden  wel  aantrekkelijk bevonden. Dit verklaart de clustering van kantoren aan randen van steden in nabijheid  van  mobiliteitsaders  (Louw,  1996,  p.191).  Tevens  kende  de  jaren  ’80  een  periode  van  economische  opbloei  en  daardoor  hebben  er  spectaculaire  ontwikkelingen  plaatsgevonden  op  de  kantorenmarkt.  In  deze  periode  voltrok  een  zodanige  stijging  van  de  productie  van  nieuwe  kantoren  dat  van  een  ‘office  boom’  gesproken  kan  worden  (Korteweg,  2002,  p.14).  Gepaard  gaande  met  een  sterke  groei  van  de  werkgelegenheid  en  een  grote  verplaatsingsdynamiek,  ontstonden  kantorenclusters  aan  de  randen  van  steden,  zoals  het  kantorenpark  bij  NS  station  Sloterdijk  in  Amsterdam  (Korteweg,  2002,  p.15).     De  vierde  fase,  2000  en  verder,  wordt  door  Pellenbarg  (2006)  omschreven  als  de  fase  van  ruimtelijke  diffusie.  De  moderne  netwerksamenleving  domineert  de  locatiekeuze  voor  de  vestigingsplaats  van  kantoren.  ‘Zachte’  factoren  als  instituties,  kennis,  milieu,  mentaliteit  en  imago  zijn  doorslaggevend  bij  de  locatiekeuze  (Pellenbarg,  2002,  p.6).  Ook  wordt  de  werkzaamheid  van  agglomeratievoordelen  op  steeds  grotere  afstand  voelbaar.  Daarnaast  neemt  het  belang  van  de  kwaliteit  van  de  bedrijfsomgeving,  zorg  voor  goede  ontsluiting  en  flexibele  bedrijfshuishouding  toe  (Pellenbarg, 2006, p.6). Met de toename van het belang voor kwaliteit van de bedrijfsomgeving wordt  zowel het pand zelf als het gebied waarin het kantoorpand gelokaliseerd is bedoeld. Zorg voor goede  ontsluiting  komt  neer  op  een  aansluiting  op  een  multimodaal  netwerk.  Flexibele  huisvesting  is  tweeledig, enerzijds dienen inpandige aanpassingen gemaakt te kunnen worden ten behoeve van het  gebruik  en  anderzijds  is  een  trendmatige  toename  van  huur  ten  opzichte  van  aankoop  zichtbaar.  Hierdoor neemt de gemiddelde verblijfsduur van bedrijven op een locatie af (Pellenbarg, 2006, p.6).     Kortom,  de  ruimtelijke  identiteit  van  een  kantorenlocatie  wordt  in  dit  onderzoek  beschreven  vanuit de identity of place, waarin een historisch en fysiek perspectief op de identiteit van de locatie  bestaat. Het historisch perspectief focust op de geschiedenis van de locatie. Het fysieke perspectief  op  ruimtelijke  identiteit  wordt  gekenmerkt  door  de  ligging.  De  ligging  van  kantorenlocaties  in  Nederland  wordt  gekenmerkt  door  verschillende  zones  in  het  stedelijk  gebied  die  in  verschillende  periodes,  waarin  bepaalde  benaderingen  ten  aanzien  van  de  vestigingskeuze  leidend  zijn  geweest,  hebben geleid tot het huidige locatiepatroon van kantoren.    

 

19 


 


2.5 Conclusie theorie  Nu  de  concepten  binnen  dit  onderzoek  zijn  uitgewerkt,  kunnen  de  eerste  twee  deelvragen  van  dit  onderzoek beantwoord worden. Als eerst zal ingegaan worden op de deelvraag: ‘Wat is het nieuwe  werken?’  De  kantorenmarkt  wordt  door  Korteweg  (2002)  onderverdeeld  in  drie  deelmarkten.  De  beleggersmarkt,  waarop  kopers  en  verkopers  van  kantoorpanden  opereren.  De  bouw‐  of  ontwikkelingsmarkt  is  de  markt  waarop  in  opdracht  van  gebruikers,  door  projectontwikkelaars  en  andere  initiatiefnemers  kantoorgebouwen  worden  geproduceerd.  Hiermee  komt  het  aanbod  van  nieuwe kantoorruimte tot stand. De gebruikersmarkt wordt gekenmerkt door de huisvestingsdiensten  van  de  kantoorpanden.  Eigendoms‐  en  gebruiksrechten  van  de  panden  worden  op  deze  markt  verhandeld. Vanuit de gebruikersmarkt ontstaan de vraag naar kantoorpanden, welke onderhevig is  aan  conjuncturele  en  structurele  dynamiek  (Zuidema  &  Van  Elp,  2010).  De  huidige  structurele  leegstand is onderdeel van de structurele dynamiek op de kantorenmarkt. Verschillende theoretische  inzichten bestaan naast elkaar ten aanzien van het kantorenoverschot. Korteweg (2002) heeft lange  tijd  de  kantorenleegstand  toegeschreven  aan  de  ‘varkenscyclus’.  Hierin  bestaat  afwisseling  van  overschotten  en  tekorten  van  een  product  (kantoren)  doordat  beleggers  en  ontwikkelaars  reageren  op schommelingen van de prijzen van het product. Daarentegen zegt Downs (2009) dat een ‘Niagara  of  capital’  (een  overvloed  aan  investeringsgeld)  oorzaak  is  voor  het  structurele  overschot  van  kantoren.  Het  laag  blijven  van  de  rente  zorgde  voor  grote  investeringsmogelijkheden  in  vastgoed,  zoals  kantoren.  Met  weinig  kosten  konden  kantoorhoudende  organisaties  verhuizen  naar  nieuwe  panden,  met  het  ontstaan  van  een  vervangingsmarkt  als  resultaat  (Downs,  2009).  Door  Janssen‐ Jansen  (2010)  wordt  het  probleem  toegeschreven  aan  overoptimisme  en  een  verschuiving  van  toelatingsplanologie  naar  ontwikkelingsplanologie.  Veelal  wordt,  volgens  Janssen‐Jansen  (2010),  de  leegstandsproblematiek toegedicht aan de financiële crisis, waardoor de meer structurele problemen  worden  ontkent.  Kortom,  een  overvloed  aan  liquiditeiten  (‘niagara  of  capital’)  (Downs,  2009)  en  daarmee gepaard gaand overoptimisme (de ruimtelijke ordening in Nederland vond jaren lang plaats  op basis van groei) (Janssen‐Jansen, 2010) hebben geleid tot een overschot aan kantoorpanden. Dit  overschot  kent  een  structurele  oorzaak  door  een  mismatch  tussen  vraag  en  aanbod  op  de  kantorenmarkt.  Door  concurrentie  tussen  lokale  overheden  met  betrekking  tot  het  aantrekken  van  werkgelegenheid,  werd  gronduitgifte  voor  het  bouwen  van  kantoren  een  belangrijk  onderdeel  van  het  grondbeleid  (Rietdijk  et.  al.,  2011).  Dit  was  mogelijk  door  een  overschot  aan  liquiditeiten  en  overoptimisme op de kantorenmarkt. Hierdoor is de mismatch tussen vraag een aanbod ontstaan. De  ontwikkeling van het aanbod was en is groter dan de daadwerkelijke behoefte. Door de verandering  in  behoefte,  het  veranderend  vraagperspectief,  treed  vroegtijdige  veroudering  van  kantoorpanden  op.  Deze  trendbreuk  in  de  vraag  naar  kantoorgebruik  wordt  veelal  toegeschreven  aan  ‘het  nieuwe  werken’. De verwachting is dat ‘het nieuwe werken’ in de toekomst invloed zal uitoefenen op vraag  en aanbod op de kantorenmarkt. Bijl (2009) geeft een definitie van HNW: ‘Het Nieuwe Werken is een  visie waarbij recente ontwikkelingen in de informatietechnologie als aanjager gelden voor een beter(e)  inrichting en bestuur van het kenniswerk. Het gaat om vernieuwing van de fysieke werkplek(ken), de  organisatiestructuur  en  –cultuur,  de  managementstijl  en  niet  te  vergeten  de  mentaliteit  van  de  kenniswerker en zijn manager.’ Vanuit dit veranderend vraagperspectief op kantoorwerk, wat invloed  heeft  op  de  bestaande  kantoorvoorraad  en  daarmee  op  kantorenlocaties,  worden  een  drietal  eisen  aan kantorenlocaties onderscheiden: 

 

•


•


•

Bereikbaarheid van de werkplek. ‘Desk rotating’ (het gebruik van verschillende werkplekken)  zorgt voor een toename in mobiliteit tussen werkplekken. 

20 


 


(Twynstra Gudde, 2010 en Van Elp et. al., 2011)  De  verwachting  is  dat  kantoorhoudende  organisaties  (bedrijven  die  als  core  business  informatieverwerking  hebben  (Louw,  1996))  HNW  implementeren  in  het  kantoorprogramma  wat  2 vermindering van het gebruik van het kantooroppervlak inhoudt. Een gemiddeld BVO van 15 m  per  werknemer is daarbij geen uitzondering, wat een vermindering van 25 tot 30 procent van het gebruik  van  het  kantooroppervlak  betekent.  Dit  zal  een  toevoeging  van  leegstaande  kantoorpanden  aan  de  huidige kantorenleegstand opleveren, wat de leegstandsproblematiek vergroot (Van der Meer, 2010).    Nu zal ingegaan worden op de tweede deelvraag: ‘Wat is een kantoor en welke type kantorenlocaties  zijn te onderscheiden?’  Een  kantorenlocatie  wordt  gedefinieerd  als  een  vestigingsplaats  voor  kantoororganisaties  waarop  kantoorhoudende  activiteiten  worden  uitgevoerd.  Kantoororganisaties  zijn  bedrijven  die  kantoorarbeid  (het  verwerken  van  informatie)  uitvoeren  en  gevestigd  zijn  in  kantoorpanden.  Vestigingsplaatsfactoren  zijn  kenmerken  van  kantorenlocaties  (Louw,  1996,  p.190).  Er  zijn  velerlei  vestigingsplaatsfactoren  van  kantorenlocaties  te  onderscheiden.  In  dit  onderzoek  ligt  de  focus  op  functionaliteit, bereikbaarheid en identiteit van kantorenlocaties.    Functionaliteit  wordt  onderverdeeld  in  monofunctionaliteit  en  multifunctionaliteit.  Een  monofunctionele kantorenlocatie wordt gekenmerkt door één gebruiksfunctie. Er wordt in dit gebied  alleen gewoond, gewerkt of gerecreëerd. Een multifunctionele kantorenlocatie kent functiemenging.  Naast  werkfuncties  zijn  ook  andere  functies  aanwezig,  zoals  woonfunctie  of  recreatie  functies.  Kortom,  een  monofunctionele  kantorenlocatie  kent  ontmenging  van  gebruiksfuncties  en  een  multifunctionele locatie kent menging van gebruiksfuncties.    Bereikbaarheid wordt door Dijst et. al. (2002) gedefinieerd als: ‘Bereikbaarheid geeft aan in  welke  mate  de  ruimtelijk‐infrastructurele  configuratie  mensen  in  staat  stelt  ruimtegebonden  activiteiten op verschillende locaties op diverse tijdstippen uit te oefenen (perspectief van personen).  Verder geeft het aan in welke mate de ruimtelijk‐infrastructurele configuratie bedrijven, voorzieningen  en andere activiteitenplaatsen in staat stelt mensen, goederen en informatie op diverse tijdstippen te  ontvangen  (perspectief  van  locaties  van  activiteiten).’  In  dit  onderzoek  wordt  het  perspectief  van  locaties  en  activiteiten  op  bereikbaarheid  gehanteerd,  omdat  kantorenlocaties  in  dit  onderzoek  centraal  staan.  Het  ontsluitingskenmerk  is  daarbij  een  belangrijke  factor  binnen  de  bereikbaarheid  van  de  kantorenlocatie.  Dit  behelst  de  ontsluiting  van  een  kantorenlocatie  door  vervoerssystemen  (Dijst et. al., 2002).     De identiteit van een kantorenlocatie wordt in dit onderzoek bepaalt vanuit de relatie tussen  ruimte en identiteit. De ‘identity of place’ benadert de rol van plaatsen in collectieve of persoonlijke  identiteiten. De ‘identity of place’ heeft betrekking op de plaats zelf, de kantorenlocatie (Boterman,  2009).  De  ruimtelijke  identiteit  wijst  uit  naar  de  eigenheid  of  authenticiteit  van  een  plaats  en  naar  herkenbaarheid.  Deze  relatie  is  constant  onderhevig  aan  veranderende  omstandigheden.  Lynch  (1960)  stelt  twee  elementen  centraal  die  belangrijk  zijn  bij  de  definitie  van  ruimtelijke  kwaliteit:  context en geschiedenis. Met de context wordt aangegeven dat geen enkel fysiek element op zichzelf  staat  maar  wordt  beleefd  in  de  context  van  de  omgeving.  Het  fysieke  perspectief  (de  context)  op  ruimtelijke  identiteit  wordt  gekenmerkt  door  de  ligging.  De  indeling  van  de  ligging  in  het  stedelijk  gebied  is  tot  stand  gekomen  door  verschillende  dominante  vestigingstendensen  uit  verschillende  fases.  De  eerste  fase  behelst  de  industriële  revolutie,  waarbij  de  kantoorgebouwen  vooral  in  het  stadscentrum werden gelokaliseerd (Remøy, 2010a, p.42). De tweede fase wordt vooral gekenmerkt  door functiescheiding in de periode van de wederopbouw. Clustering van functies bepaalt het nieuw  stedelijk  uiterlijk,  waarbij  kantorenlocatie  vooral  aan  de  randen  van  steden  komen  te  liggen.  De  laatste fase wordt gekenmerkt door de netwerksamenleving. Kantoorhoudende organisaties vestigen  zich  op  locaties  waar  de  eisen  van  deze  kantoorhoudende  organisaties  worden  behartigd.  Hierdoor  treed ruimtelijke diffusie op (Pellenbarg, 2006, p.2). Het historische perspectief op de identiteit van 

 

21 


 


een kantorenlocatie wordt bepaald door de geschiedenis. Hierbij wordt gekeken naar de invloed van  het verleden op de plaats (Lynch, 1960).  

 

22 


 


3. Onderzoeksopzet    In  dit  hoofdstuk  worden  de  kernbegrippen  uit  het  theoretisch  kader  uiteengezet.  Vanuit  de  theorie  zijn  verschillende  kernbegrippen  naar  voren  gebracht,  welke  de  bouwstenen  van  dit  onderzoek  vormen.  De  relaties  tussen  de  kernbegrippen  worden  in  het  conceptueel  model  weergegeven.  Het  conceptueel  model  geeft  de  verwachtingen  weer  tussen  de  kernbegrippen  waaruit  verschillende  veronderstellingen voortvloeien. Deze veronderstellingen worden aan de werkelijkheid getoetst door  middel  van  kwantitatieve  metingen.  Voordat  deze  toetsing  kan  plaatsvinden  worden  de  begrippen  omgezet  in  meetbare  eenheden,  de  variabele.  Vervolgens  worden  cases  geselecteerd  die  representativiteit van de werkelijkheid waarborgen, waarop de metingen worden voltrokken.    

3.1 Conceptueel model  Het conceptueel model (figuur 6) vormt een brug tussen de theoretische inzichten en het empirische  gedeelte  van  dit  onderzoek.  Het  conceptueel  model  geeft  een  schematische  weergave  van  de  verbanden  tussen  de  theoretische  concepten  en  formuleert  hierdoor  een  antwoord  op  de  hoofdvraag:  Welke  effecten  heeft  ‘het  nieuwe  werken’  op  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  kantorenlocaties  in  Amsterdam?  Op  welk  type  kantorenlocaties  (in  Amsterdam)  vindt  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  plaats  en  op  welk  type  kantorenlocaties  (in  Amsterdam)  vindt  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  plaats?  Voor  het  verkrijgen  van  een  antwoord zal allereerst een uitleg gegeven worden over het conceptueel model ten aanzien van de  kernbegrippen  en  de  verbanden  die  hierin  weergegeven  zijn.  In  dit  onderzoek  staat  HNW  centraal,  waarvan in het theoretisch kader reeds een definitie gegeven is. Twynstra Gudde (2010) en Van Elp  et.  al.  (2011)  veronderstellen  dat  kantorenlocaties  aan  verschillende  eisen  van  HNW  dienen  te  voldoen  namelijk:  multifunctioneel,  bijbehorende  identiteit  en  een  goede  bereikbaarheid  (Twynstra  Gudde,  2010  en  Van  Elp  et.  Al.,  2011).  Deze  trend  zorgt  voor  een  veranderende  vraag  naar  kantorenlocaties.  Om te onderzoeken wat het effect van deze eisen op kantorenlocaties behelst, is het concept  kantorenlocatie  in  het  conceptueel  model  toegevoegd.  De  kantorenlocaties  vormen  de  onderzoekseenheden.  Onderzoekseenheden  zijn  de  objecten  waarover  in  het  onderzoek  uitspraken  gedaan worden. Variabele of kenmerken vormen de eigenschappen van deze objecten (Baarda & de  Goede,  2006).  Op  basis  van  de  literatuur  kunnen  drie  verschillende  kenmerken  van  een  kantorenlocatie worden onderscheiden. De functionaliteit geeft aan in hoeverre een kantorenlocatie  multifunctioneel  ofwel  monofunctioneel  van  aard  is.  Monofunctionaliteit  duidt  op  de  aanwezigheid  van een dominante functie op de locatie. Dit kan bijvoorbeeld een kantoorfunctie zijn. Daarentegen  geeft multifunctionaliteit aan dat meerdere functies op een locatie naast elkaar bestaan. Een tweede  kenmerk  is  de  bereikbaarheid  van  een  kantorenlocatie.  Hiermee  wordt  aangegeven  in  hoeverre  de  locatie  wordt  ontsloten  door  vervoerssystemen.  Een  laatste  kenmerk  van  een  kantorenlocatie  is  de  identiteit.  In  dit  onderzoek  aangeduid  als  de  omgevingskwaliteit  van  een  kantorenlocatie  in  termen  van ligging en geschiedenis.   De  laatste  concepten  uit  het  conceptueel  model  zijn  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak en extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak. Omdat HNW eisen stelt  aan  kantorenlocaties,  welke  worden  onderscheiden  door  bepaalde  kenmerken,  kennen  bepaalde  kenmerken een grotere importantie dan andere. Afwezigheid van belangrijke kenmerken voor HNW  op  kantorenlocaties  kan  extensivering  van  het  gebruik  van  kantooroppervlak  op  een  locatie  bewerkstelligen.  Aanwezigheid  van  bepaalde  kenmerken  op  kantorenlocaties  kan  juist  tot  intensivering van het gebruik van kantooroppervlakte op een locatie leiden.  

 

23 


 


Figuur 6: Conceptueel model 

Veranderde vraag naar kantorenlocaties (HNW) 

Kantorenlocatie    

Kenmerken 

Kenmerken 

‐ ‐ ‐   

‐ ‐ ‐

Multifunctioneel  Goed bereikbaar  Adequate identiteit 

Monofunctioneel  Slecht bereikbaar  Inadequate  identiteit 

  

Intensivering van het  gebruik van het  kantooroppervlak 

Extensivering van  het gebruik van het  kantooroppervlak 

 

De  verwachtingen  tussen  de  concepten  in  het  conceptueel  model  komen  voort  uit  de  veranderende  vraag  naar  kantorenlocaties.  HNW  stelt  eisen  aan  kantorenlocaties  waardoor  het  vraagperspectief op kantorenlocaties verandert. Naar verwachting zal op een multifunctionele locatie  met een goede bereikbaarheid per auto en trein en een adequate identiteit (Twynstra Gudde, 2010)  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  een  kantorenlocatie  plaatsvinden.  Het  tegenovergestelde,  op  een  monofunctionele  locatie  met  een  slechte  bereikbaarheid  en  een  inadequate  identiteit  zal  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  een  kantorenlocatie plaatsvinden.   

3.2 Veronderstellingen   Voortvloeiend uit bovengenoemde verwachtingen in het conceptueel model tussen de concepten zijn  een  vijftal  veronderstellingen  opgesteld  die  in  dit  onderzoek  worden  geëxamineerd.  Uit  het  conceptueel model zijn de volgende veronderstellingen af te leiden die aan de werkelijkheid worden  getoetst:  1.

2.

3.

 

a.    

Op een multifunctionele kantorenlocatie vindt intensivering van het gebruik van het  kantooroppervlak plaats. 

b.  

Op een monofunctionele kantorenlocatie vindt extensivering van het gebruik van  het kantooroppervlak plaats. 

a.    

Op een kantorenlocatie met een goede bereikbaarheid per auto vindt intensivering  van het gebruik van het kantooroppervlak plaats. 

b.  

Op een kantorenlocatie met een slechte bereikbaarheid per auto vindt  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak plaats. 

a.    

Op een kantorenlocatie met een goede bereikbaarheid per trein vindt intensivering  van het gebruik van het kantooroppervlak plaats. 

24 


 


b.    

Op een kantorenlocatie met een slechte bereikbaarheid per trein vindt   extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak plaats. 

a.    

Op een kantorenlocatie gelegen in het stadscentrum vindt intensivering van het  gebruik van het kantooroppervlak plaats. 

 

b.    

Op een kantorenlocatie gelegen in stadsring vindt intensivering van het gebruik van  het kantooroppervlak plaats. 

 

c.    

Op een kantorenlocatie gelegen in de stedelijke periferie vindt extensivering van het  gebruik van het kantooroppervlak plaats. 

a.    

Op een kantorenlocatie met kantoorpanden voor 1950 vindt intensivering van het  gebruik van het kantooroppervlak plaats. 

b.

Op een kantorenlocatie met kantoorpanden gebouwd tussen 1950 en 2000 vindt  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak plaats. 

c.

Een kantorenlocatie met kantoorpanden jonger dan 2000 intensivering van het  gebruik van het kantooroppervlak plaats. 

  4.

5.

  3.3 Operationalisering van de kernbegrippen  Het is van belang de kernbegrippen uit het conceptueel model om te zetten in meetbare eenheden.  Dit  is  de  operationalisering.  Het  omzetten  van  de  begrippen  naar  meetbare  variabele  creëert  een  instrument waarmee de veronderstellingen gemeten kunnen worden (Bryman, 2008).  Om het effect van HNW op het gebruik van kantoren meetbaar te maken, zal allereerst HNW  worden omgezet in meetbare eenheden. Zoals in de theorie is aangegeven, wordt HNW gekenmerkt  door de toename van het aantal werknemers op een kantorenlocatie; er vindt intensivering van het  gebruik van het kantooroppervlak plaats (Spijker van ’t A. & van der Meer J. 2010). De indicator voor  2 deze meeteenheid is het aantal arbeidsplaatsen in kantoorpanden gelijk aan of kleiner dan 15m  BVO,  op verschillende kantorenlocaties, welke worden verkregen via officiële statistieken van de gemeente  Amsterdam  (Dienst  O+S).  Dit  betekent  dat  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  pandniveau  verkregen  wordt  om  vervolgens  via  het  cumulatieve  aantal  iets  te  zeggen  over  het  gebruik  op  een  kantorenlocatie.  De  variabele  HNW  is  de  afhankelijke  variabele,  in  dit  onderzoek  wordt  immers  onderzocht wat het effect van HNW op kantorenlocaties is.    Een tweede operationalisering behelst het concept kantoorlocatie, wat via buurtcombinaties  van het CBS wordt geoperationaliseerd. Naast HNW als afhankelijke variabele zijn kantorenlocaties de  onafhankelijke variabele in dit onderzoek, de kantorenlocaties zijn de te observeren eenheden. Deze  kantorenlocaties hebben een aantal kenmerken welke in het theoretisch kader van dit hoofdstuk naar  voren zijn gekomen.  Allereerst  de  bereikbaarheid.  De  bereikbaarheid  is  geoperationaliseerd  aan  de  hand  van  bereikbaarheidscijfers  via  het  CBS.  Bereikbaarheid  is  opgedeeld  in  auto  en  trein  bereikbaarheid.  Werknemers  van  kantoorhoudende  organisaties  bereiken  de  locaties  veelal  met  trein  of  auto.  De  bereikbaarheid  per  trein  is  de  gemiddelde  afstand  van  alle  inwoners  in  een  gebied  tot  het  dichtstbijzijnde  treinstation,  berekend  over  de  weg,  in  2010.  De  bereikbaarheid  per  auto  is  de  gemiddelde afstand van alle inwoners in een gebied tot het dichtstbijzijnde rijks‐ of provinciale weg,  berekend  over  de  weg,  in  2010  (CBS,  2012).  De  afstand  tot  de  dichtstbijzijnde  treinstation  of  rijk/provinciale weg groter dan 1.2 kilometer, wordt aangeduid als slechte bereikbaarheid. Wanneer  de afstand kleiner of gelijk is aan 1.2 kilometer, wordt uitgegaan van goede bereikbaarheid.  De  functionaliteit  van  een  kantorenlocatie  wordt  geoperationaliseerd  via  de  mate  van  monofunctionaliteit of multifunctionaliteit. In dit onderzoek wordt een stedelijk gebied aangeduid als  monofunctioneel  wanneer  een  bepaalde  dominante  functie  aanwezig  is.  Wanneer  één  bepaalde  functie  op  een  kantorenlocatie  een  aandeel  heeft  dat  groter  is  dan  60%  wordt  gesproken  van  een  monofunctioneel gebied. Een multifunctionele locatie wordt gekenmerkt door verschillende functies, 

 

25 


 


waarvan alle functies een aandeel van gelijk aan of minder dan 60% dienen te hebben. Voortvloeiend  uit  de  theorie  dient  een  monofunctionele  locatie  een  gebruiksfunctie  te  hebben  die  voor  100%  het  gebied  beslaat.  Er  wordt  bijvoorbeeld  alleen  gewerkt  of  gewoond.  Omdat  het  concept  kantorenlocatie wordt geoperationaliseerd via buurtcombinaties van het CBS is het niet mogelijk een  monofunctionele kantorenlocatie in pure vorm te selecteren. Daarom is het percentage verlaagd naar  60%. Met dit percentage is sprake van een dominante functie waardoor monofunctionaliteit toch in  ogenschouw wordt genomen.   De  identiteit  van  een  kantorenlocatie  wordt  geoperationaliseerd  via  het  bouwjaar  van  de  kantoorpanden  in  het  gebied  en  de  ligging  van  het  gebied.  Dit  vloeit  voort  uit  het  historische  perspectief ten aanzien van ruimtelijke identiteit. Het bouwjaar duidt op de leeftijd van de opstal en  kan  daarmee  een  indicatie  van  ouderdom  weergeven.  Via  het  bouwjaar  kan  de  architectonische  waarde  van  een  kantoorpand  geïndiceerd  worden.  De  architectonische  kwaliteit  geeft  de  aantrekkelijkheid van het exterieur dan wel interieur van een gebouw weer en bepaalt daarmee deels  de  identiteit  van  het  kantoorpand  en  zegt  hiermee  iets  over  de  identiteit  van  de  kantorenlocatie.  Naast  het  bouwjaar  zegt  de  ligging  van  een  kantorenlocatie  ook  iets  over  de  identiteit  van  de  kantorenlocatie.  Vanuit  de  vestigingstendensen  zijn  verschillende  periode  aan  te  wijzen  die  het  vestigingsbeleid hebben gedomineerd en daarmee de identiteit van de locatie bepalen. Een centrale  locatie kan worden aangeduid als een locatie in stadscentrum. In dit onderzoek wordt uitgegaan van  alle locaties binnen de Stadhouderskade. Een formele locatie kent een hoge concentratie kantoren en  is vaak gelokaliseerd in de buitenste ring van de stad; meestal aan de stadsring. De overige locaties  zijn de locaties die in de weilanden c.q. perifere zijn gelokaliseerd of gelegen in een woonwijk (Van Elp  et. al. 2011). In dit onderzoek worden alle kantorenlocaties tussen de Stadhouderskade en de ringweg  A10 als een locatie in de stadsring aangeduid. De perifere kantorenlocaties zijn alle locaties die buiten  de ringweg A10 liggen.   De  laatste  twee  concepten  welke  operationalisering  behoeven  zijn  intensivering  en  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak.  Het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  een  locatie  wordt  geoperationaliseerd  door  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer.  Zoals  2  bovengenoemd  wordt  eerst  het  aantal  m per  werknemer  op  pandniveau  in  kaart  gebracht  om  vervolgens  via  cumulatie  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer  op  locatieniveau  te  kunnen  duiden.  Om  de  verandering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  de  kantorenlocaties  te  vatten, is een tijdsspanne van vijf jaar, 2005‐2010, als uitgangspunt genomen. Intensivering van het  gebruik van het kantooroppervlak op een locatie behelst een afname van het aantal vierkante meters  per werknemer op die locatie tussen 2005 en 2010. Daarentegen omvat extensivering van het gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  een  locatie  een  toename  van  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer op een locatie tussen 2005 en 2010. 

  3.4 Case selectie: kantorenlocaties in Amsterdam  Dit onderzoek is inductief van aard, waarbij observaties door middel van een multiple‐case studie aan  de  overkoepelende  theorie  worden  getoetst.  In  dit  onderzoek  zal  gebruik  worden  gemaakt  van  een  multiple‐case design (Yin, 2003). De context is het effect van HNW op verschillende kantorenlocaties.  De cases zijn daarbij kantorenlocaties in Amsterdam en vormen de onderzoekseenheden.   De keuze voor kantorenlocaties in Amsterdam ligt ten grondslag aan de sterke dynamiek en  lange  historie  van  de  Amsterdamse  kantorenmarkt.  De  kantorenmarkt  in  Amsterdam  kan  aan  het  begin van deze eeuw gekenmerkt worden door een bijzonder lage leegstand. Dit is daarna opgelopen,  mede  door  het  op  de  markt  komen  van  grote  hoeveelheden  nieuwbouw  die  met  risico  ontwikkeld  zijn.  Door  een  toename  van  het  aanbod  en  het  achterblijven  van  de  vraag  is  structurele  leegstand  ontstaan. Toch is er dynamiek in de kantorenmarkt. Een groot deel van de nieuwbouw is gevuld met  kantoorhoudende  organisaties  en  de  leegstand  is  daardoor  vooral  ontstaan  in  de  achtergelaten  oudere gebouwen.  

 

26 


 


De kantorenleegstand in Amsterdam is na 1995 sterk afgenomen om na 2001 weer sterk toe  te  nemen.  De  huidige  kantorenleegstand  bedraagt  ongeveer  17%  van  de  voorraad  waarvan  40%  structureel  leeg  staat  (Remoy,  2010b).  Door  de  huidige  financiële  en  economische  crisis  wordt  verwacht  dat  de  structurele  leegstand  verder  zal  oplopen.  De  opname  zal  door  veranderingen  in  inrichting van de werkomgeving, zoals HNW, naar verwachting verder afnemen. Zonder onttrekkingen  aan de voorraad door middel van sloop of transformatie zal de structurele leegstand verder groeien  (Werkgroep Plabeka, 2009).   Een  ander  opmerkelijk  element  op  de  kantorenmarkt  is  de  ontwikkeling  in  de  kantoorhuur  (Zuidema  &  Van  Elp,  2010).  Tussen  1995  en  2001  heeft  verdubbeling  van  de  huur  plaatsgevonden,  mede als gevolg van het restrictieve beleid van de gemeente Amsterdam. Dit beleid was erop gericht  nieuwbouwplannen  terug  te  dringen  zodat  overaanbod  werd  tegengegaan.  Naderhand  werd  dit  beleid losgelaten wegens sterke werkgelegenheidsgroei en krapte op de markt (Zuidema & Van Elp,  2010).  Resulterend  in  nieuwbouw  door  speculatie  op  de  kantorenmarkt  en  daarmee  een  voorraadtoename tussen 1999 en 2002. Een goed voorbeeld hiervan is de realisatie van de Zuid‐As.  Doordat de vraag achterbleef liep de leegstand verder op. De kantoorhuren nemen af na de piek in  2001 door de ruime markt en tot op heden is dit niveau niet meer bereikt (Zuidema & Van Elp, 2010).   De leegstandproblematiek van Amsterdam staat hoog op de politieke agenda. De vraaguitval  in combinatie met toenemend aanbod zorgde voor de beslissing van de gemeente Amsterdam om in  Juli  2010  een  bouwstop  af  te  kondigen.  In  Oktober  2010  wordt  tevens  de  helft  van  de  geplande  kantoorontwikkeling geschrapt van het bouwprogramma (Dynamis, 2011). Daarnaast staat ruimtelijke  kwaliteit en leefbaarheid van verouderde kantorenlocaties onder druk. De hoge leegstand verstoort  de dynamiek in de markt en heeft invloed op nieuwbouwplannen rond de Zuid‐As en de ontwikkeling  van kantoorpanden rondom het centraal station als gevolg van de bouwstop in 2010 (Zuidema & Van  Elp,  2010).  Deze  ontwikkelingen  vormen  een  bedreiging  van  Amsterdam  als  vestigingslocatie  en  ondermijnt  daarmee  de  internationale  concurrentiepositie.  Nieuwbouw  is  ingeperkt  en  met  beleid  zoals de ‘kantorenloods’ wordt geprobeerd verouderde locaties te revitaliseren (Zuidema & Van Elp,  2010).   Amsterdam kent, net zoals elk ander stedelijk gebied, verschillende kantorenlocaties. Vanuit  de  theorie  in  hoofdstuk  2  zijn  vestigingstendensen  aan  te  wijzen  die  kantorenlocaties  van  elkaar  onderscheiden. Elke kantorenlocatie heeft bepaalde kenmerken waardoor het onderscheid zichtbaar  wordt, namelijk: functionaliteit, bereikbaarheid en identiteit.     Figuur 7: Indicatoren van de kenmerken van kantorenlocaties.  Kenmerken 

Indicatoren 

Functionaliteit 

•

Monofunctioneel 

•

Multifunctioneel 

•

Afstand tot treinstation in kilometers 

•

Afstand tot oprit hoofdverkeersweg in  kilometers 

•

Ligging: 

Bereikbaarheid 

Identiteit 

•

o

Stadscentrum 

o

Stadsring 

o

Periferie 

Bouwjaar 

Bron: VNG 2007, Dijst et. al. 2002, Reijnders 2004, Martens 2000, Twynstra Gudde 2010.   

Deze indicatoren vormen de case selectie criteria en zijn in een beslissingsboom uiteengezet, bijlage  1. Alle mogelijke kenmerken die een kantorenlocatie betreft zijn opgenomen in de beslissingsboom.  Op  basis  van  deze  indicatoren  is  geprobeerd  variëteit  ten  aanzien  van  de  te  selecteren  cases  te  waarborgen, zodat vergelijkingen tussen dezelfde type kantorenlocaties uit blijft. Deze verschillen in 

 

27 


 


kenmerken  zijn  tevens  terug  te  vinden  in  de  geformuleerde  veronderstellingen.  Het  opdelen  van  kenmerken zorgt ervoor dat keuzes van elkaar worden uitgesloten. Zo is er gestart met het splitsen  van functionaliteit op een kantorenlocatie, in mono‐ en multifunctionaliteit. Een kantorenlocatie kan  namelijk niet tegelijkertijd mono en multifunctioneel zijn. Vervolgens is de bereikbaarheid per auto en  trein verdeeld in goede en slechte auto en trein bereikbaarheid. Aansluitend wordt de ligging van de  kantorenlocatie  bepaald.  In  de  laatste  stap  wordt  het  bouwjaar  van  de  kantorenlocatie  onderscheiden.  Middels  de  beslissingsboom  zijn  vier  kantorenlocaties  geselecteerd  welke  fungeren  als cases in dit onderzoek: Sloterdijk/Teleport, Amstelstation/Overamstel‐Noord, Station Zuid WTC en  Grachtengordel Zuid (figuur 8). Gepoogd is daarbij een gevarieerd beeld van type kantorenlocaties in  Amsterdam  te  creëren  die  uitkomsten  naar  de  context  van  de  gehele  Amsterdamse  kantorenmarkt  kunnen vertalen. Het belang van representatieve cases staat hierbij centraal en is via de uiteenzetting  van  de  indicatoren  in  de  beslissingsboom  in  ogenschouw  gehouden.  Via  bovengenoemde  selectie  procedure, middels kenmerken van kantorenlocaties in een beslissingsboom uit een te zetten, kunnen  de veronderstellingen binnen dit onderzoek getoetst worden op de geselecteerde kantorenlocaties.    Figuur 8: Geografische weergave van de cases in dit onderzoek: Sloterdijk/Teleport,  Amstelstation/Overamstel‐Noord, Station Zuid WTC en Grachtengordel Zuid, 2011. 

  Bron: Google Earth, 2012 

  3.4.1 Sloterdijk/Teleport  Het  gebied  rondom  het  NS  station  Sloterdijk  wordt  Teleport  genoemd.  Deze  kantorenlocatie  ligt  tussen  de  Amsterdamse  binnenstad,  het  westelijk  havengebied,  de  westelijke  Tuinsteden  en  de  Brettonzone, net binnen de rijksweg A10. Kortom, Sloterdijk/Teleport is gelokaliseerd in de stedelijke 

 

28 


 


periferie  (figuur  9).  De  gebruikers  in  het  gebied  zijn  in  de  eerste  plaats  circa  20.000  mensen  die  in  Teleport werken. Daarnaast kent Station Sloterdijk ongeveer 50.000 reisbewegingen per dag.     Het gebied is in de jaren ’80 ontwikkeld met ambities op het worden van een aantrekkelijke  ‘toplocatie’.  De  aanwezige  kantoorpanden  zijn  gebouwd  tussen  1974  en  2005,  waarbij  de  meeste  kantoorpanden zijn opgeleverd tussen 1990 en 2000 (Kadaster, 2012). De ontwikkeling van kantoren  was erop gericht de telematica sector aan te trekken, wat tevens de naam van het gebied verklaart.  De  hooggespannen  verwachtingen  van  de  gemeente  Amsterdam,  waarin  Teleport  als  toplocatie  moest fungeren, zijn uiteindelijk niet waargemaakt. Met de Visie Teleport uit 2003 werden de eerste  problemen in het gebied aangekaart en gezocht naar oplossingen (Gemeente Amsterdam, 2003).     Figuur 9: Kaart Sloterdijk/Teleport. 

Bron: Google Earth, 2012 

 

  De  opzet  van  het  plan  is  vooral  gebaseerd  op  het  optimaliseren  van  de  vervoersknoop  Sloterdijk,  verdichting rond het station en de invoering van een grid voor de verkavelingstructuur. Hierbij staat  betere  integratie  van  het  gebied  centraal  (Gemeente  Amsterdam,  2003).  Echter,  Teleport  functioneert als kantorenlocatie, maar kent aanzienlijke leegstandsproblematiek. De huidige kantoren  leegstand  is  20%  en  de  structurele  leegstand  bedraagt  10%  van  het  totaal  aantal  kantoren  in  het  gebied in 2010 (Kantorenmonitor B.V., 2012). In het document Visie Teleport, nieuwe ronden nieuwe  kansen  uit  2003  worden  een  aantal  oorzaken  aangekaart  voor  het  uitblijven  van  het  succes  van  Teleport  als  ‘toplocatie’.  Een  eerste  oorzaak  is  de  geringe  functiemenging  in  het  gebied  (Gemeente  Amsterdam, 2003). In het structuurplan van 1981 staan 700 woningen ingepland, maar al snel bleek  dat  het  bouwen  van  woningen  in  het  gebied  onmogelijk  was.  Mede  door  geluidshinder  en  milieucontouren  van  de  haven  en  snelweg  bleef  de  realisatie  van  woningen  uit  (Gemeente  Amsterdam, 2008). In figuur 10, wordt de functiemenging in Sloterdijk/Teleport weergegeven. Hieruit  kan worden opgemaakt dat Sloterdijk/Teleport een sterk monofunctioneel karakter heeft. Werken is  de dominante functie waarbij vooral kantooractiviteiten worden uitgevoerd.   Een tweede oorzaak is de aansluiting van het gebied met de directe omgeving, met name de  binnenstad  van  Amsterdam.  De  ruimtelijke  structuur  van  het  gebied  wordt  gedomineerd  door  hoofdwegen en spoorlijnen die het gebied verdelen in vier kwadranten, waarbij Station Sloterdijk de  verbinding  vormt.  De  aanwezige  panden  zijn  grootschalig,  net  als  de  openbare  ruimte  en  de  vervoersaders. Vanwege de dominante aanwezigheid van infrastructuur kent Sloterdijk/Teleport een  relatief  goede  bereikbaarheid.  De  gemiddelde  afstand  naar  een  oprit  van  een  hoofdweg  is  0.5  kilometer  en  naar  het  dichtstbijzijnde  treinstation  is  dit  1.2  kilometer  in  2010  (figuur  10).  Desalniettemin is het gebied grotendeels geïsoleerd en verworden tot een eiland te midden van de  stedelijke  omgeving.  In  de  Visie  Teleport  zijn  oplossingen  geformuleerd  ter  verbetering  van  het  verblijfs‐  en  vestigingsklimaat  in  Teleport.  De  ambitie  behelst  het  beter  gebruik  maken  van  de 

 

29 


 


bereikbaarheid, bebouwing compacter maken, creëren van meer functionaliteit en intensiever ruimte  gebruik (Gemeente Amsterdam, 2003). De voltooiing van de ambitie stond gepland in 2015. Maar de  huidige  ontwikkelingen  rondom  de  kantorenmarkt  en  de  leegstandsproblematiek  hebben  de  visie  doen keren (Gemeente Amsterdam, 2012). Transformatie is het sleutelwoord in het huidig vigerend  beleid van de gemeente Amsterdam, waarbij leegstandsverordening als instrument wordt ingezet om  de ingebruikname van leegstaand kantoorvastgoed te bevorderen (Gemeente Amsterdam, 2012).     Figuur 10: Gebruiksfuncties in percentages en bereikbaarheid in kilometers op kantorenlocatie  Sloterdijk/Teleport, 2010. 

 

Bron: Kadaster, 2012 

  3.4.2 Amstelstation/Overamstel‐Noord  Dit gebied behelst het terrein rondom het Amstelstation en het bedrijventerrein ten zuiden van het  Amstelstation. Een zijstroom van de Amstel verdeelt het gebied in tweeën. Het noordelijke gedeelte,  rondom  het  Amstelstation,  kan  als  een  hoogwaardige  kantorenlocatie  worden  beschouwd,  met  de  Rembrandt  toren  als  landmark.  Het  zuidelijke  gedeelte  doet  meer  aan  als  bedrijventerrein  met  kantoorpanden verspreid over het gebied te midden van kleine bedrijven. De ligging van dit gebied is  in de stadsring, gelokaliseerd tussen het stadscentrum en de ringweg A10 (figuur 11). Met gemiddeld  60.000  reizigers  per  dag  is  het  Amstelstation  het  derde  station  van  Amsterdam  (Gemeente  Amsterdam, 2005).    Figuur 11: Kaart Amstelstation/Overamstel‐Noord. 


 

 

 

30 


 


e

De  Amstel  kwam  in  de  16   eeuw  in  gebruik  als  handelsroute  tussen  Amsterdam  en  Utrecht.  Op  de  strategisch gelegen Omval aan de oever van de Amstel werden de eerste kleine bedrijven gevestigd.  e Aan  het  begin  van  de  20   eeuw  lag  het  gebied  aan  de  rand  van  de  stad.  In  het  Algemeen  Uitbreidingsplan uit 1934 kreeg het zuidelijk gedeelte van het gebied een industriële bestemming. In  dit  plan  werd  tevens  de  omvangrijke  infrastructuur  ingetekend  zoals  de  ringweg  Oost  en  het  spoorwegtracé. Daarbij werd ook het Amstel station gepland in de open polder aan de rand van de  stad  (Gemeente  Amsterdam,  2005).  Het  station  werd  gesitueerd  op  het  Amstelplateau  met  uitzicht  op  de  polder,  waar  omheen  de  tuindorpen  van  de  Watergraafsmeer  werden  gepland.  Het  structuurplan  uit  1965  fungeerde  als  basis  voor  de  verdere  ontwikkeling  van  Amsterdam  in  zuidoostelijk  richting.  Door  de  overschakeling  van  kolengas  naar  aardgas  werd  de  Zuidergasfabriek  overbodig  en  maakte  plaats  voor  rioolwaterzuivering  en  het  gemeentelijk  energiebedrijf,  tegenwoordig NUON. Met de komst van de A2 en de Spaklerweg werd de infrastructuur verbeterd en  gaf  een  impuls  aan  het  gebied.  Hierdoor  werd  het  een  aantrekkelijk  vestigingsgebied  voor  nieuwe  bedrijven (Gemeente Amsterdam, 2005). De aanwezige fragmentatie van het gebied zorgt voor een  monofunctioneel karakter (figuur 12).     Figuur 12: Gebruiksfuncties in percentages en bereikbaarheid in kilometers op kantorenlocatie  Amstelstation/Overamstel‐Noord, 2010. 


 

 

Middels  deze  lange  historie  kent  het  gebied  een  gemêleerde  kantorenvoorraad.  De  kantoorpanden  variëren in bouwjaar tussen 1900 en 2002 waarvan de meeste in de periode rond 1990 en 2000 zijn  gebouwd  (Het  kadaster,  2011).  Door  de  aanwezigheid  van  het  Amstelstation  zou  verwacht  worden  dat het gebied redelijk goed bereikbaar is per trein. Door de hier boven beschreven tweedeling van  het gebied is de trein bereikbaarheid in het noordelijke gedeelte rond het Amstelstation goed, maar  in  het  zuidelijke  gedeelte  dient  een  grotere  afstand  afgelegd  te  worden.  Hiermee  is  de  gemiddelde  bereikbaarheid per trein 1.4 kilometer (figuur 12). De bereikbaarheid per auto is 1.1 kilometer tot de  dichtstbijzijnde  oprit  naar  een  hoofdweg.  Per  auto  is  Amstelstation/Overamstel‐Noord  daardoor  relatief beter bereikbaar.   Door  de  huidige  leegstand  in  het  gebied  is  het  onderdeel  van  het  vigerend  beleid:  Wibaut  aan de Amstel. Hierbij kent zowel het zuidelijke als het noordelijke gedeelte een eigen beleidsopgave.  De  opgave  van  het  zuidelijke  gedeelte,  behelst  een  transformatie  opgave.  Hierbij  staat  het  transformeren  van  een  traditioneel  werkgebied  naar  een  gemengd  grootstedelijk  woon‐  en  werkgebied  centraal.  Kortom,  een  omwenteling  van  het  monofunctioneel  bedrijventerrein  c.q.  kantorenlocatie  naar  een  multifunctioneel  stedelijk  gebied  (Gemeente  Amsterdam,  2005).  Het  noordelijke gedeelte behelst het revitaliseren van de stationsomgeving. Hierbij probeert de gemeente  Amsterdam  vooral  in  te  zetten  op  het  creëren  van  een  gemengd  woon‐  en  werk  milieu  met  toevoeging  van  voorzieningen.  Daarnaast  wordt  aandacht  besteed  aan  het  verbeteren  van  de  openbare ruimte (Gemeente Amsterdam, 2010).   

 

31 


 


3.4.3 Station Zuid WTC  De  Zuid‐As  is  grootschalig  stedelijk  project  in  Nederland,  waarbij  complexiteit  aanwezig  is  (Majoor,  2008).  De  strategische  locatie  van  de  Zuid‐As,  namelijk  op  een  ‘grasveld’  verdeeld  door  de  ringweg  A10 en in de nabijheid van Schiphol, de Amsterdamse binnenstad en de rest van de grote steden in de  Randstad, is cruciaal voor de ontwikkeling geweest (Majoor, 2008). Station Zuid WTC en omgeving is  onderdeel van de Zuid‐As. Het behelst het gebied ten Noorden van NS Station Zuid WTC tot aan de  stadionkade. Het gebied wordt in het westen ingesloten door het Beatrixpark en in het oosten door  begraafplaats  Buitenveldert.  Omdat  de  kantoorpanden  in  dit  gebied  rondom  de  rijksweg  A10  zijn  aangelegd  wordt  deze  locatie  als  stedelijke  periferie  aangeduid  (figuur  13).  De  bereikbaarheid  per  trein is relatief goed, mede doordat het NS Station Zuid WTC aan het gebied grenst. De gemiddelde  afstand tot het treinstation is 0.6 kilometer (figuur 14). Hiermee kent dit gebied de beste ontsluiting  ten opzichte van de andere cases in dit onderzoek. De bereikbaarheid per auto is relatief slechter dan  de bereikbaarheid per trein. De gemiddelde afstand naar een oprit van een hoofdweg is 1.3 kilometer  (figuur 14).     Figuur 13: Kaart Station Zuid WTC. 

Bron: Google Earth, 2012   

 

Het  masterplan  voor  de  Zuidas  is  vastgesteld  in  1998.  Vanaf  deze  periode  tot  2009  is  ongeveer  500.000  vierkante  meter  kantoor  gerealiseerd.  De  Zuidas  wordt  ook  wel  aangeduid  als  de  kantorenlocatie van Amsterdam dan wel heel Nederland. In die context heeft het project Zuidas de  ambitie  enerzijds  een  nieuwe  kantorenlocatie  te  worden  met  internationale  concurrentiepositie,  maar  dient  anderzijds  ook  te  fungeren  als  nieuw  stedelijk  hart  (Majoor,  2008).  De  geformuleerde  ambitie  van  de  gemeente  Amsterdam  luidt  “Een  duurzaam  en  succesvol  stedelijk  topmilieu,  van  internationale allure, met Amsterdamse kwaliteiten” (Gemeente Amsterdam, 2009). Door deze visie  op de ontwikkeling van het gebied, kent Station Zuid WTC een multifunctioneel karakter (figuur 14).  Naast de kantorenfunctie wordt er ook gewoond, gerecreëerd en gebruik gemaakt van voorzieningen  in het gebied. Desalniettemin heeft de kantoorfunctie het belangrijkste aandeel in de gebruiksfunctie  van  het  gebied.  Omdat  het  masterplan  in  1998  is  opgesteld,  zijn  de  nieuwe  kantoorpanden  recent  opgeleverd.  Het  bouwjaar  van  de  kantoorpanden  in  het  gebied  varieert  tussen  1957  tot  2005,  waarvan de meeste in 2005 zijn gebouwd (Het kadaster, 2012). Hiermee kan de kantorenlocatie als  een relatief nieuwe locatie worden getypeerd.   Sinds de start van de ontwikkelingen in op de Zuidas sinds 1998 bedraagt het huidige (2012)  2 kantooroppervlak  650.000  m   met  30.000  arbeidsplaatsen.  De  uiteindelijke  hoeveelheid  2 kantooroppervlak dient 1.100.000 m  te bedragen met 73.000 arbeidsplaatsen. Dit levert uiteindelijk  2 gemiddeld  19  m   per  werknemer  op  (Gemeente  Amsterdam,  2009).  De  vraag  is  echter  of  deze  ambities  waargemaakt  zullen  worden.  Naast  de  ambities  van  de  gemeente  Amsterdam  ten  aanzien  van de toekomstige ontwikkelingen van meer kantoormeters, staat leegstand hierbij in contrast. De 

 

32 


 


leegstand  bedraagt  8%  van  de  totale  voorraad,  waarvan  3%  in  2010  structureel  leeg  staat  (Kantorenmonitor B.V., 2012). 

  Figuur 14: Gebruiksfuncties in percentages en bereikbaarheid in kilometers op kantorenlocatie  Station Zuid WTC, 2010. 

 


  3.4.4 Grachtengordel Zuid  De  Grachtengordel  Zuid  is  een  buurt  die  is  gelegen  in  het  stadscentrum  van  Amsterdam.  Tussen  de  Amstel, Vijzelstraat en de Prinsengracht ligt het onderzoeksgebied (figuur 15).     Figuur 15: Kaart van de buurt Grachtgordel Zuid, 2012. 


 

  De  Amsterdamse  binnenstad,  waar  de  buurt  Grachtengordel  Zuid  deel  van  uitmaakt,  kent  een  lange  historie.  De  geschiedenis  van  Amsterdam  start  bij  de  uitbreiding  van  het  dorp  Aemstelledam  in  de  middeleeuwen  tot  een  van  de  grootste  handelssteden  in  de  Gouden  Eeuw.  Tijdens de Gouden Eeuw kwam de grootschalige uitbreiding van Amsterdam tot stand in de vorm van  de huidige grachtengordel. Tussen 1612 en 1663 werd de gordel aangelegd, waar de gegoede burgerij  zich  vestigde.  Dit  gedeelte  van  Amsterdam  staat  sinds  1  augustus  2010  op  de  UNESCO  werelderfgoedlijst, waarmee de binnenstad van Amsterdam een officiële monumentale waarde krijgt  e toegewezen.  Het  bouwjaar  van  de  kantoorpanden  in  deze  buurt  komen  dan  ook  uit  de  17   eeuw.  Toch  zijn  ook  enkele  gebouwen  in  de  Grachtengordel  gerenoveerd  en  heeft  nieuwbouw  plaatsgevonden. Het jongste gebouw in de Grachtengordel Zuid komt uit 1995 (Het Kadaster, 2011). 

 

33 


 


Deze  kantorenlocatie  kent  relatief  gezien  de  meest  slechte  bereikbaarheid  zowel  per  auto  als  per  trein, ten opzichte van de andere cases in dit onderzoek  (figuur 16). De gemiddelde afstand tot een  oprit van een hoofdweg is 3.3 kilometer. De gemiddelde afstand tot een treinstation is 2 kilometer.  Deze relatief slechte bereikbaarheid is te danken aan de structuur van de binnenstad die stamt uit de  Middeleeuwen  en  de  Gouden  eeuw,  waarin  paard  en  wagen  als  meest  gebruikte  vervoersmiddel  fungeerde.  De  inrichting  van  de  vervoerspatronen  is  daarom  niet  aangepast  op  de  hedendaagse  mobiliteit  van  personen,  zoals  het  openbaar  vervoer  en  de  auto.  Dit  verklaart  de  gebrekkige  bereikbaarheid  van  Grachtengordel  Zuid.  Naast  de  bouwjaren  en  de  bereikbaarheid  die  zijn  e vormgegeven in de 17  eeuw, komt tevens het multifunctionele karakter van de Grachtengordel Zuid  uit die periode. De Grachtengordel Zuid heeft eeuwen lang gefunctioneerd als woon‐ en werkgebied  voor de gegoede burgerij. Tot op heden is deze functiemenging aanwezig (figuur 16). Mede door de  historische  waarde  en  de  plaatsing  van  de  Grachtengordel  op  de  UNESCO  werelderfgoedlijst,  is  de  buurt een gewilde locatie. Dit uit zich in de grondprijs: 3525 euro per vierkante meter als één van de  hoogste  in  Nederland  (Teulings,  2011).  Toch  kent  de  Grachtengordel  Zuid  kantorenleegstand.  De  leegstand  bedroeg  in  2010  18%  van  de  totale  voorraad  waarvan  12%  structureel  leeg  staat  (Kantorenmonitor B.V., 2012).     Figuur 16: Gebruiksfuncties in percentages en bereikbaarheid in kilometers op kantorenlocatie  Grachtengordel Zuid, 2010. 

 

Bron: Kadaster, 2012. 

  Het  in  acht  genomen  belang  van  variëteit  in  cases  is  via  de  selectie  middels  de  beslissingboom  uitgekristalliseerd  in  vier  gekozen  kantorenlocaties  in  Amsterdam:  Sloterdijk/Teleport,  Amstelstation/Overamstel‐Noord, Station Zuid WTC en Grachtengordel Zuid.     Figuur 17: Schematische weergave van de geselecteerde cases en de bijbehorende kenmerken.  Kantorenlocatie  Sloterdijk/  Teleport  Amstelstation/  Overamstel‐ Noord  Station Zuid WTC  Grachtengordel  Zuid 

Bereikbaarheid  Auto  Goed 

Bereikbaarheid  trein  Goed 

Goed 

Slecht 

Slecht 

Goed 

Slecht 

Slecht 

Functionaliteit

 

Ligging 

Bouwjaar 

Mono  functioneel  Mono  functioneel 

Stedelijke  periferie  Stadsring 

2000 – nu 

Multi  functioneel  Multi  functioneel 

Stedelijke  periferie  Stadscentrum 

2000 – nu 

1950‐2000 

Voor 1950 

  Sloterdijk/Teleport  is  een  monofunctionele  kantorenlocatie  met  een  relatief  goede  bereikbaarheid,  gelegen  in  de  stedelijke  periferie  en  gebouwd  in  de  jaren  ’90.  Amstelstation/Overamstel‐Noord is een monofunctioneel gebied met een goede autobereikbaarheid  en  een  relatief  matige  bereikbaarheid  per  trein.  Kent  een  gemêleerd  scala  aan  kantoorpanden  in  termen van bouwjaar en is gelegen in de stadsring, tussen het centrum en de periferie. Station Zuid 

 

34 


 


WTC is een relatief nieuwe locatie, gelokaliseerd in de stedelijke periferie met een multifunctioneel  karakter. De bereikbaarheid per trein verschilt sterk van de bereikbaarheid per auto. Grachtengordel  Zuid  kent  een  lange  historie  die  de  ruimtelijke  structuren  voornamelijk  hebben  bepaald.  De  huidige  bereikbaarheid is relatief slecht, het gebied kent een multifunctioneel karakter en de kantoorpanden  e stammen  grotendeels  uit  de  17   eeuw.  Deze  kenmerken  van  de  geselecteerde  kantorenlocaties  zijn  weergegeven in figuur 17.   

3.5 Steekproef  In  dit  onderzoek  is  een  ‘multi‐stage  cluster  sampling’  strategie  gebruikt.  Dit  is  het  trapsgewijs  selecteren van groepen uit de populatie (Bryman, 2008). Omdat dit onderzoek het effect van HNW op  kantorenlocaties probeert te meten via het identificeren van intensivering dan wel extensivering van  de  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  locaties,  is  gekozen  om  groepen  kantoorpanden  op  kantorenlocaties als ‘unit of analysis’ te gebruiken. Op kantoorpandniveau is de benodigde informatie  te verkrijgen via data van het Kadaster en de gemeente Amsterdam. Het opschalen van informatie op  pandniveau naar groepen kantoorpanden op locatieniveau, creëert de benodigde eenheden voor het  voltrekken van metingen. Uiteindelijk worden uitspraken gedaan over de verzameling kantoorpanden  op een kantorenlocatie. De populatie zijn alle kantorenlocaties in Amsterdam. Via de beslissingsboom  zijn vier representatieve cases geselecteerd, paragraaf 3.4. Deze cases vormen de steekproefomvang. 

 

35 


 


4. Gegevensverzameling    Nu de onderzoeksopzet, het operationaliseren van de kernbegrippen, het selecteren van cases en het  bepalen  van  de  steekproef  omvang  duidelijk  is,  worden  de  gegevens  verzameld.  De  gegevensverzameling  heeft  plaatsgevonden  via  informatie  van  het  Kadaster  uit  de  BAG  (basis  registratie adressen en gebouwen) en Dienst Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam.  De gemeente Amsterdam heeft data aangeleverd, verkregen via de Dienst Belastingen en de Kamer  van  Koophandel.  Uit  de  BAG  zijn  alle  verblijfsobjecten  met  een  gebruiksdoel  als  kantoorfunctie  geselecteerd  in  Sloterdijk/Teleport,  Amstelstation/Overamstel‐Noord,  Station  Zuid  WTC  en  Grachtengordel Zuid. Een verblijfsobject “is de kleinste binnen een of meer panden gelegen en voor  woon‐  bedrijfsmatige,  of  recreatieve  doeleinden geschikte eenheid  van gebruik die ontsloten  wordt  via  een  eigen  afsluitbare  toegang  van  de  openbare  weg,  een  erf  of  een  gedeelde  verkeersruimte,  onderwerp  kan  zijn  van  goederenrechtelijke  rechtshandelingen  en  in  functioneel  opzicht  zelfstandig  is”  (VROM,  2009).  Deze  verblijfsobjecten  worden  op  basis  van  adres  gegevens  van  elkaar  onderscheiden. Naast het adres is het bouwjaar en het aantal vierkante meters van het verblijfsobject  opgevraagd. Omdat het Kadaster niet over informatie beschikt ten aanzien van het aantal werkende  personen in een gebouw, is de gemeente Amsterdam benaderd voor deze informatie. Hierbij zijn de  panden  met  een  kantoorfunctie  op  de  vier  geselecteerde  kantorenlocaties  opgevraagd  inclusief  het  aantal  werknemers  in  het  pand  in  2005‐2010  en  het  kantooroppervlak  van  het  pand.  Opnieuw  fungeren de adressen van de opstallen ter identificatie van het kantoorpand. Vervolgens zijn de twee  databestanden naast elkaar gelegd en gecombineerd.     4.1 Combineren van data: het ontdekken van een uitdaging  Tijdens  het  combineren  van  de  adresgegevens  uit  de  bestanden  van  de  BAG  en  de  gemeente  Amsterdam  zijn  een  aantal  problemen  geïdentificeerd.  In  figuur  18  worden  deze  problemen  schematisch weergegeven. Er is gekozen voor een gedeeltelijke weergave van het gehele bestand in  figuur 18, omdat het weergeven van alle adressen een te groot en onoverzichtelijk schema oplevert.  Deze  problemen  ten  aanzien  van  het  combineren  van  data  vormen  een  uitdaging  binnen  dit  onderzoek. Er dient namelijk een oplossing gevonden te worden voor deze problematiek. Hieronder  worden de problemen uiteengezet.  Een  eerste  probleem;  de  adresgegevens  verschillen.  Vanuit  de  BAG  zijn  verblijfobjecten  geselecteerd.  De  gemeente  Amsterdam  heeft  panden  geselecteerd.  Kortom,  er  is  een  definitie  verschil  in  de  te  selecteren  objecten.  Logischerwijs  bestaat  de  kans  dat  adresgegevens  van  elkaar  verschillen,  wat  zich  hier  voordoet.  De  huisnummers  met  kantoorfunctie  uit  de  BAG  en  de  huisnummers  met  kantoorfunctie  uit  de  data  van  de  gemeente  Amsterdam  komen  gedeeltelijk  overeen.  Omdat  de  BAG  de  verblijfsobjecten  in  een  pand  met  kantoorfunctie  geselecteerd  heeft,  kunnen meerdere kantoorfuncties in één pand aanwezig zijn. Dit pand kan tevens een woontoren zijn  met  een  verdieping  waarop  een  kantoorfunctie  aanwezig  is.  De  gemeente  Amsterdam  heeft  louter  kantoorpanden geselecteerd waarin kantooractiviteiten plaatsvinden. Wanneer meerdere functies in  het  pand  aanwezig  zijn,  wordt  dit  pand  buiten  beschouwing  gelaten.  Een  woontoren  met  een  verdieping waarop een kantoorfunctie aanwezig is, wordt niet in de data opgenomen. Hierin schuilt  de eerste mismatch in data tussen de BAG en de gemeente Amsterdam; verblijfsobject met kantoor  gebruiksdoel versus sec kantoorpanden.  Een  tweede  probleem  betreft  het  verschil  in  oppervlakte  tussen  overeenkomende  huisnummers. Wanneer het adres (straat en huisnummer) van een object met kantoorfunctie uit de  BAG  en  de  data  van  de  gemeente  Amsterdam  overeenkomt,  betekent  dit  niet  altijd  een  overeenkomstig kantooroppervlak, figuur 18. Zoals te zien bij Spaklerweg nummer 14 is het oppervlak  van het kantoorpand uit beide data bestanden ongelijk, terwijl de grootte van het vloeroppervlak in  beide gevallen uit 2010 komt. Ook ontbreekt op sommige huisnummers het aantal vloeroppervlak. In 

 

36 


 


de  data  uit  de  BAG  wordt  dit  aangegeven  met  getal  1  en  uit  de  data  van  de  gemeente  Amsterdam  wordt  dit  aangegeven  met  getal  0.  Dit  veroorzaakt  problemen  bij  de  berekening  van  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer  op  een  adres.  Deze  berekening  is  nodig  voor  de  indicatie  van  intensivering dan wel extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op de locatie.    Een  laatste  probleem,  welke  niets  met  het  combineren  van  de  data  bestanden  van  doen  heeft,  desalniettemin  toch  belangrijk  is  voor  het  onderzoek,  is  de  factor  leegstand.  Op  sommige  adressen  kan  aangenomen  worden  dat  het  pand  leeg  staat.  Deze  aanname  is  gebaseerd  op  de  2 leegstandscijfers op de kantorenlocaties uit hoofdstuk 3. In 2005 was 28 m  per werkend persoon in  2 een kantoorpand het gemiddelde (Oudeman, 2010). In 2010 was 22,4 m  per werkend persoon in een  kantoorpand  het  gemiddelde  (Van  Elp  et  al.,  2011).  Wanneer  het  aantal  vierkante  meters  per  werkend  persoon  in  een  kantoorpand  vier  keer  groter  is  dan  het  gemiddelde  van  dat  jaar,  kan  aangenomen  worden  dat  het  pand  leeg  staat  of  niet  voor  kantoorhoudende  activiteiten  wordt  gebruikt.  Het  is  vrij  onwaarschijnlijk  dat  één  werkend  persoon,  welke  kantoorhoudende  activiteiten  2 uitvoert, ongeveer 100 m  als werkoppervlak nodig heeft.     4.2 Pragmatische oplossing  Via  het  opzetten  en  verrichten  van  veldwerk  is  naar  verduidelijking  van  de  bovengenoemde  problemen gezocht. Al fietsend zijn de kantorenlocaties bezocht en daarbij zijn steekproefsgewijs drie  straten op elke kantorenlocatie gecontroleerd op huisnummer en kantoorfunctie. Uit observatie blijkt  dat  de  huisnummers  met  kantoorfunctie  uit  de  BAG  relatief  de  meeste  consistentie  bevatten.  Ook  blijken  adressen  met  kantoorfuncties  in  zowel  het  databestand  van  de  BAG  als  de  gemeente  Amsterdam  te  ontbreken.  De  constatering  van  deze  data‐inconsistentie  behoeft  een  pragmatische  oplossing  met  betrekking  tot  de  voortgang  van  het  onderzoek.  Het  verkrijgen  van  een  solide  databestand met kloppende cijfers past niet binnen het tijdsbestek waarin dit onderzoek plaatsvindt.  Desalniettemin,  is  dit  niet  het  doel  van  het  onderzoek.  Het  doel  is  het  ontwikkelen  van  een  instrument  waarmee  in  kaart  wordt  gebracht  welk  type  kantorenlocaties  intensivering  dan  wel  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  ondervinden.  Het  ontbreken  van  betrouwbare data staat de ontwikkeling van dit instrument niet in de weg. De data‐inconsistentie van  zowel  de  data  uit  de  BAG  en  de  gemeente  Amsterdam  beïnvloedt  de  betrouwbaarheid  van  de  analyses,  maar  niet  het  doel  van  het  onderzoek.  Vanuit  dit  oogpunt  zijn  een  aantal  keuzes  en  aanpassingen gemaakt die de aanwezige data hebben omgesmolten tot een werkbaar geheel.     Een eerste keuze betreft de data uit de BAG te definiëren als uitgangssituatie. Deze keuze is  gebaseerd  op  de  inzichtelijkheden  uit  het  veldwerk.  De  adressen  met  kantoorfunctie  uit  de  BAG  blijken,  zoals  gezegd,  relatief  het  meest  consistent  te  zijn.  Vervolgens  worden  hieraan  de  overeenkomstige  adresgegevens  uit  het  bestand  van  de  gemeente  Amsterdam  gekoppeld.  De  adresgegevens  die  niet  tussen  de  databestanden  overeenkomen  zijn  tijdens  het  veldwerk  (fietsend  door  de  straten  van  de  kantorenlocaties  Sloterdijk/Teleport,  Amstelstation/Overamstel‐Noord,  Station Zuid WTC en Grachtengordel Zuid) geverifieerd op kantoorhoudende activiteiten en tijdens de  koppeling tussen de bestanden. In sommige gevallen bleek een ander label aan het adres gekoppeld  te zijn, bijvoorbeeld een bedrijfsfunctie. In het geval van Nuon op de Spaklerweg 20 bleek de BAG de  opstal  geregistreerd  te  hebben  als  kantoorfunctie  en  de  gemeente  Amsterdam  als  bedrijfsfunctie.  Voor Delta Loyd op de Spaklerweg 4 was dit andersom het geval. Afgaande op de bevindingen uit het  veldwerk,  zijn  sommige  adressen  met  niet  overeenkomende  functies,  toch  in  het  bestand  gevoegd.  Deze keuze is blauw gearceerd in figuur 18.  Alle andere huisnummers, waarin koppeling onmogelijk  was, zijn uit het bestand verwijderd, dit is grijs gearceerd in figuur 19.    Een  tweede  keuze  betreft  het  invoegen  van  het  vloeroppervlak  bekend  bij  de  gemeente  Amsterdam op adressen waarbij het vloeroppervlak uit de BAG onbekend is. Dit is oranje gearceerd in  figuur 19. Op deze manier kan het adres in het bestand blijven waardoor de steekproefomvang niet  verder verkleind dient te worden. Omdat de oppervlaktes uit beide bestanden uit 2010 stammen was 

 

37 


 


het  mogelijk  deze  keuze  te  maken.  Wanneer  zowel  bij  in  de  BAG  gegevens  en  de  gegevens  van  de  gemeente  Amsterdam  geen  vloeroppervlakte  bekend  zijn  worden  deze  objecten  uit  het  bestand  verwijderd. Zonder vloeroppervlak is het onmogelijk het aantal vierkante per werknemer in het pand  te berekenen. Dit is nodig om een indicatie van intensivering dan wel extensivering van het gebruik  op de kantorenlocatie te verkrijgen.      Daarnaast zijn tien adressen uit het bestand verwijderd, omdat aangenomen wordt dat hier  geen kantoorhoudende activiteiten plaatsvinden ofwel dat het pand leeg staat in 2005 en 2010. Zoals  in  paragraaf  4.1  genoemd,  worden  op  basis  van  het  gemiddelde  vierkante  meters  per  werkend  2 2 persoon in een kantoorpand (in 2005 was dit 28 m  en in 2010 was dit 22,4 m  (Oudeman, 2010 en  Van Elp et al., 2011)) verschillende adressen uit het bestand verwijderd. Wanneer zowel in 2005 als in  2010 het aantal vierkante meters per werkend persoon vier keer groter is dan het gemiddelde van die  jaren, wordt het adres verwijderd. Indien alleen in 2005 of 2010 het gemiddelde vierkante meter per  werkend  persoon  vier  keer  groter  is  dan  het  gemiddelde  van  dat  jaar  dan  worden  deze  adressen  behouden.  Dit  betreft  het  feit  dat  het  pand  in  2010  niet  meer  voor  kantoorhoudende  activiteiten  wordt gebruikt terwijl dit in 2005 nog wel het geval was, en omgekeerd. Hierbij wordt intensivering  dan  wel  extensivering  gemarkeerd  en  bestaat  het  belang  deze  adressen  in  de  steekproefomvang  te  behouden.    Uiteindelijk,  na  de  aanpassing  van  de  gegevens  tot  een  werkbaar  geheel,  is  de  steekproefomvang  13%  van  de  steekproef  populatie.  Hierdoor  neemt  de  betrouwbaarheid  van  de  analyses en de generaliseerbaarheid naar de gehele populatie af (figuur 18). De data‐inconsistentie en  de genomen keuzes zijn voorgelegd aan Rudolf Bak (Vooraanstaand onderzoeker op het gebied van  kantorenleegstand met publicaties als; Kantoren in cijfers, 2010). Tijdens een gesprek met Rudolf Bak  (2012) (zie bijlage 4) zijn de gegevens, de daarbij gepaard gaande problemen en de gemaakte keuzes  voorgelegd. Uit dit gesprek blijkt dat het definiëren van een opstal met een kantoorfunctie een lastige  opgave  is  c.q.  wat  is  de  definitie  van  een  kantoorpand?  Zoals  uit  eigen  constatering  blijkt  dat  de  definiëring  van  de  BAG  verschilt  met  de  definiëring  van  de  gemeente  Amsterdam.  Bak  bevestigde  deze bevindingen. Bak hanteert zelf ook een eigen definitie van een kantoorpand, welke verschilt met  de definitie uit de BAG en de gemeente Amsterdam. Concluderend kan uit dit interview opgemaakt  worden dat de data‐inconsistentie niet kan worden opgelost, zonder zelf data in te winnen. Dit past  niet binnen het tijdsbestek van het onderzoek, waardoor voor een pragmatische oplossing is gekozen  waarin bovengenoemde keuzes schuilgaan.     Figuur 18: Cases, populatie van de cases, steekproef omvang en percentage van de populatie, 2010.  Buurtcombinatie  Station Zuid WTC  Amstelstation/Overamstel‐ Noord  Sloterdijk/Teleport  Grachtengordel Zuid  Totaal 

Populatie  Steekproef  381  70 

Steekproef  omvang  22  21 

459  266  1176 

75  35  153 

Percentage   5.7 %  30 %  16.3 %  13.2 %  13% 

Bron: Kadaster en gemeente Amsterdam, 2012 

 

38 


 


Figuur 19: Een gedeeltelijke schematische weergave van de een selectie aan straten op de  kantorenlocaties Amstelstation/Overamstel‐Noord, Grachtengordel Zuid, Sloterdijk/Teleport en  Station Zuid WTC, met de gemaakte keuzes.  Amstelstation/Overamstel‐Noord    Kadaster/BAG  2  Straat  Huisnr  Opp m

Gemeente  Huisnr 

Opp m

2 

2 

Wp m 2005 

2 

Wp m 2010 

Toe/afname   2

wp m   Spaklerweg 

Grachtengordel Zuid    Straat 

Amstel 

Keizersgracht  Sloterdijk/Teleport    Straat 

(Delta  Loyd) 4  14  (Nuon) 20  26  28  30  32 

30361 

4 

30361 

17 

2168.6 

2151.6 

7403  44920  170  162  120  189 

14  20         

3865  44920         

49.7  22.3         

139.7  17.3         

90  ‐5.0         

Kadaster/BAG  2  Huisnr  Opp m

64  82  84 H  106 A  106 B  138 H  176 A  182 B  188 H  190  208 A  214  228 H  228 O  244 H  266  268 H  268 O  270 A    563  726 

 

1  270  1  87  322  1  44  112  141  68  355  1535  109  36  174  158  41  52  242    267  1 


Gemeente  Huisnr 

  82                  208    228  228    266  268    270  62  563  726  Gemeente  Huisnr 

Opp m

 

2  2 

Wp m 2005 

  270                  464    0  0    282  0    242  0  547    584 

Opp m

2 

 

2 

Wp m 2010 

Toe/afname  

 

wp m  

14.2                 

15.9                  46.4    109  12    39.5  41    30.3    267  0.3 

46.4    109  36    39.5  1.7    30.3    267  0.1 

2 

Wp m 2005 

2 

Wp m 2010 

1.7                  0    0  ‐24    0  39.3    0    0  0.2 

Toe/afname   wp m

Molenwerf 

Station Zuid/WTC    Straat 

1  2  4  6  8  10  12  14  16  18  20  22  24 

10297  18559  1  1  1  3987  1  9892  1  1  1  1  1 


1  2‐8        10‐12                Gemeente  Huisnr 

10292  18559        3987               

Opp m

2 

1  19.2        16.1               

2 

Wp m 2005 

 

55  57  61  100  115  117  123 

1390  1  1  17270  1  1  6062 

      100      123 

      17270      6062 

      34.7      28.9 

2 

10292  19.7        15.9               

2 

Wp m 2010 

nb  0.5        ‐0.1               

Toe/afname   wp m

Fred. Roeskestraat 

2 

      27.9      32.6 

2 

      ‐6.8      3.7 

39 


 


5. Analyse    In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek gepresenteerd. Dit wordt gedaan middels  de vijf geformuleerde veronderstellingen in hoofdstuk 3. Deze veronderstellingen worden omgezet in  toetsbare  hypotheses.  De  toetsing  zal  via  statistische  analyse  in  SPSS  plaatsvinden.  Elke  hypothese  wordt geanalyseerd en zal aangenomen dan wel verworpen worden. 

  5.1 ‘Het nieuwe werken’ op kantorenlocaties  Voortvloeiend uit de theorie in hoofdstuk 2 zijn de relaties tussen HNW en kantorenlocaties aan bod  gekomen in hoofdstuk 3. HNW stelt eisen aan kantorenlocaties. Vanuit de theorie wordt verwacht dat  op  een  multifunctionele,  goed  bereikbare  kantorenlocatie  met  adequate  identiteit  (met  passende  ligging  en  bouwjaar),  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  zal  plaatsvinden.  Het  tegenovergestelde  wordt  verwacht  op  een  monofunctionele  en  slecht  bereikbare  kantorenlocatie  met inadequate identiteit (verkeerde ligging en bouwjaar). Hier zal extensivering van het gebruik van  het  kantooroppervlak  plaatsvinden.  Alvorens  de  in  hoofdstuk  3  geformuleerde  veronderstellingen  worden  getoetst  met  betrekking  tot  de  relatie  tussen  kenmerken  van  kantorenlocaties  en  intensivering/extensivering,  wordt  in  deze  paragraaf  de  mate  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak op de verschillende locaties in dit onderzoek uiteengezet.   Allereerst is gekeken naar het gebruik van het kantooroppervlak op de kantorenlocaties. In  figuur 20 is het totaal aantal panden, het totaal aantal werkend personen op de locaties in 2005 en  2010, het gemiddeld aantal vierkante meters per werknemer in 2005 en 2010 en de toe‐ en afname  2 van  het  aantal  m   per  werkend  persoon  tussen  2005  en  2010  weergegeven.  Ook  wordt  de  procentuele  verandering  tussen  2005  en  2010  voor  het  aantal  werknemers  en  het  aantal  vierkante  meter per werknemer weergegeven.    Figuur 20: Overzicht van de gegevens van Sloterdijk/Teleport, Amstelstation/Overamstel‐ Noord, Station Zuid WTC en Grachtengordel Zuid, 2005 en 2010.  Kantorenlocatie 

Aantal  panden  (N)  35  21 

WP  in  2005 

WP  in  2010  8720  8603 

Wp toe‐ of  afname in  %  18.2%  43.5% 

Aantal  2 m  WP in  2005  34.46  81.81 

Aantal  2 m  WP in  2010  31.14  142.29 

Toe of  2 afname m   WP  ‐3.37  60.48 

Toe of  2  afname m Wp in %  ‐9.6%  73.9% 

Sloterdijk/Teleport  7376  Amstelstation/Ove 5997  ramstel‐Noord  Station Zuid WTC  22  2059  Grachtengordel  75  2656  Zuid  Totaal  153  18088  WP: aantal werkend persoon in een pand 

2925  2968 

42.1%  11.7% 

142.30  80.12 

35.76  35.73 

‐95.34  ‐44.44 

‐74.9%  ‐55.4% 

23216 

28.4% 

84.67 

61.23 

‐23.44 

‐27.7% 

  5.1.1 Sloterdijk/Teleport  Op  Sloterdijk/Teleport  is  een  toename  van  het  aantal  werknemers  te  constateren.  Dit  bedraagt  18.2%. Daarnaast is een afname van het aantal vierkante meter per werknemer zichtbaar. Dit staat in  verhouding  met  de  toename  van  het  aantal  werknemers.  Wanneer  het  aantal  werknemers  op  een  locatie  toeneemt  kan  aangenomen  worden  dat  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  intensiveert.  Meer  werknemers  werken  op  dezelfde  hoeveelheid  kantooroppervlakte.  Daarom  vindt  er  intensivering van het gebruik van het kantooroppervlak plaats. De afname van het aantal werknemers  per  vierkante  meter  tussen  2005  en  2010  bedraagt  ‐9.6%.  Zoals  te  zien  in  figuur  21  zijn  er  geen  uitschieters aanwezig die het algemene beeld vertekenen.    

 

40 


 


5.1.2 Amstelstation/Overamstel‐Noord  Op  Amstelstation/Overamstel‐Noord  is  een  toename  van  het  gemiddeld  gebruik  van  het  kantooroppervlak  zichtbaar,  73.9%.  Terwijl  het  aantal  werknemers  ook  met  43.5%  is  toegenomen.  Vanuit  deze  toename  wordt  verwacht  dat  een  afname  van  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemers  zal  plaatsvinden.  Op  Amstelstation/Overamstel‐Noord  is  dit  niet  het  geval.  Wanneer  naar de afzonderlijke panden gekeken wordt ten aanzien van toe‐ of afname van het aantal vierkante  meters per werknemer in Amstelstation/Overamstel‐Noord, wordt duidelijk waarom een gemiddelde  toename plaatsvindt. Op de Spaklerweg 4 is het aantal werknemers van 1781 naar 14 afgenomen. Dit  2 2 2 betekent een toename van het aantal m  per werknemer van 17 m  naar 2168.6 m . Het pand is naar  alle waarschijnlijkheid leeg komen te staan. Wanneer dit pand buiten beschouwing wordt gelaten in  2 de berekening van de gemiddelde toe‐ en afname, wordt een gemiddelde afname van ‐37.8 m   per  werknemer gevonden op de locatie. Deze uitschieter (figuur 21) verklaart de toename van het aantal  werknemers  op  Amstelstation/Overamstel‐Noord.  Desalniettemin  wordt  dit  adres  meegenomen  in  het  data  bestand.  Het  behoud  van  dit  adres  komt  voort  uit  de  keuzes  ten  aanzien  van  de  pragmatische oplossingen inzake de dataverzameling, genoemd in hoofdstuk 4. In 2005 was dit pand  2 2 nog in gebruik met 17 m  per werknemer. In 2010 was dit pand niet meer in gebruik (2168.6 m  per  werknemer).  Dit  is  markering  van  extensivering  en  hoort  daarom  in  het  databestand  thuis.  Desalniettemin geeft dit pand een lichte vertekening op het algehele beeld van de locatie.     5.1.3 Station Zuid WTC  Op  Station  Zuid  WTC  is  een  toename  van  het  aantal  werknemers  zichtbaar,  42.1%  tussen  2005  en  2010.  Daarnaast  is  een  afname  van  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer  te  constateren,  dit  bedraagt  ‐74.9%.  Deze  afname  is  hoog  doordat  twee  uitschieters  aanwezig  zijn  (figuur  21).  Op  de  Strawinskylaan nummer 10 en 3105 stond het pand in 2005 leeg (6 en 3 werknemers in het pand) en  in 2010 is dit pand in gebruik genomen (144 en 202 werknemers in het pand). Deze adressen zijn in  het databestand gebleven, omdat intensivering van het gebruik van het kantooroppervlak plaatsvindt.  Desalniettemin geven deze twee adressen een lichte vertekening van de gemiddelde afname van het  aantal vierkante meter per werknemer op de locatie.    5.1.4 Grachtengordel Zuid  Op  de  locatie  Grachtengordel  Zuid  is  een  geringe  toename  van  het  aantal  werknemers  aanwezig,  11.7%. Toch neemt het aantal vierkante meters per werknemer tussen 2005 en 2010 sterker af dan  de  toename  van  het  aantal  werknemers  op  de  locatie,  namelijk  ‐55.4%.  Als  naar  de  afzonderlijke  panden  gekeken  wordt  zijn  een  drietal  uitschieters  zichtbaar.  Deze  adressen  kennen  allen  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak.  Tussen  2005  en  2010  is  het  aantal  werknemers  in  het  pand  toegenomen,  waardoor  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer  afneemt. Dit heeft invloed op de gemiddelde afname van het aantal vierkante meter per werknemer  op de locatie. Een lichte vertekening door deze uitschieters is aanwezig.   

 

41 


 


2

Figuur 21: Het aantal panden op de kantorenlocaties met af‐ en toename van het aantal m  per  werknemer tussen 2005 en 2010. 

    5.2 Classificering  Vanwege de constatering van enkele uitschieters in het data bestand op de verschillende locaties is  het  noodzakelijk  classificering  aan  te  brengen  zodat  voor  de  uitschieters  gecorrigeerd  kan  worden.  Hierbij  zijn  klassen  gemaakt  met  betrekking  tot  aantallen  vierkante  meters  per  werknemer.  Deze  klasse indeling vloeit voort uit de theorie rondom HNW. Verwacht wordt dat een gemiddeld BVO van  2 15  m   in  2012  geen  uitzondering  zal  zijn  omdat  grote  kantoorhoudende  organisaties  huisvestingsprogramma’s  uitvoeren  die  dit  gemiddelde  aanhouden  (Van  der  Meer,  2010).  Omdat  verwacht wordt dat het gebruik van het kantooroppervlak op kantorenlocaties zal intensiveren, wat  2 inhoudt  dat  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer  kleiner  of  gelijk  zal  worden  aan  15  m ,  2 beslaat de eerste klasse: 0 – 15 m . De tweede klasse is gebaseerd op het gemiddeld aantal vierkante  2 meters  per  werknemer  in  2010,  dit  bedraagt  22,4m   (Van  Elp  et  al.,  2011).  Deze  klasse  beslaat  alle  2 panden die een gemiddeld aantal vierkante meter per werknemer hebben, tussen de 15 en 25 m . De  2 derde klasse behelst alle kantoorpanden met een gebruik groter dan 25 m  per werknemer. Via deze  klasse indeling wordt dieper ingezoomd op de intensivering of extensivering op de kantorenlocaties  (figuur  22).  Wanneer  het  aantal  kantoorpanden  in  de  eerste  en  tweede  klasse  toeneemt  en  in  de  derde klasse afneemt tussen 2005 en 2010, kan gesproken worden van intensivering van het gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  de  kantorenlocaties.  Als  het  aantal  kantoorpanden  in  de  eerste  en  tweede klasse afneemt en in de derde klasse toeneemt tussen 2005 en 2010, kan gesproken worden  van extensivering.   Zoals  te  zien  in  figuur  20  is  op  Sloterdijk/Teleport,  ondanks  de  geringe  afname  van  het  gemiddeld  aantal  vierkante  per  werknemer  (figuur  20),  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak te observeren. Het aantal panden in de klasse 1 neemt af, de klasse 2 blijft gelijk en  het aantal panden in klasse 3 neemt toe.   Op Amstelstation/Overamstel‐Noord is een lichte intensivering op basis van de klasse aan te  duiden.  Klasse  1  neemt  toe,  klasse  2  neemt  af  en  klasse  3  blijft  gelijk.  Toch  is  het  gebruik  van  het  2 kantooroppervlak op de kantorenlocatie met 60.48 m  toegenomen. Hierbij zou verwacht worden dat  klasse  3  en  misschien  klasse  2  zal  toenemen.  Dit  is  niet  het  geval.  De  onderliggende  reden  wordt  zichtbaar  wanneer  opnieuw  afzonderlijk  naar  de  af‐  en  toename  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak op de adressen wordt gekeken (figuur 22). Amstelstation/Overamstel‐Noord heeft  één  uitschieter.  De  gemiddelde  afname  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  is  daarom  groot,  maar  dit  is  te  wijten  aan  de  uitschieter  en  niet  aan  de  verandering  tussen  de  klasse.  In  een  eerste  oogopslag zou extensivering aan te wijzen zijn, maar dit dient bij het blootleggen van het gebruik in  klassen, toch anders geïnterpreteerd te worden. Er vindt enerzijds extensivering plaats kijkend naar  2 de gemiddelde toename m  kantooroppervlak per werknemer, wat een toename van de derde klasse  zou  betekenen.  Anderzijds  komt  dit  niet  doordat  alle  kantoorhoudende  organisaties  op  de  locatie 

 

42 


 


minder  werknemers  in  dienst  hebben  waardoor  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  toeneemt,  maar  door  het  leeg  komen  te  staan  van  één  enkel  gebouw  op  de  kantorenlocatie.  Hierdoor  blijft  klasse 3 gelijk.  Op  Grachtengordel  Zuid  is  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  aan  te  wijzen aan de hand van de verandering tussen de klassen. Klasse 1 en 2 nemen toe en klasse 3 neemt  af.  Kortom,  er  zijn  kantoorhoudende  organisaties  die  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  2 intensiveren.  Dit  is  tevens  in  lijn  met  de  gemiddelde  afname  van  44.44  m   per  werknemer  op  de  Grachtengordel  Zuid.  Toch  zijn  er  drie  uitschieters  aan  te  wijzen  (figuur  22).  Kijkend  naar  de  afzonderlijke  adressen,  kan  geconstateerd  worden  dat  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak in alle drie de gevallen heeft plaatsgevonden. In 2005 kende deze panden leegstand  of het niet in gebruik zijn door kantoorhoudende organisaties, wat in 2010 wel het geval is.    Station Zuid WTC kent net als Grachtengordel Zuid, een intensivering van het gebruik van het  kantooroppervlak  kijkend  naar  de  gemiddelde  afname  van  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer.  Klasse  1  en  2  kennen  een  lichte  toename  van  het  aantal  panden  en  klasse  3  kent  een  afname  van  het  aantal  panden.  Ook  Station  Zuid  WTC  kent  twee  uitschieters  (figuur  22).  In  beide  2 2 gevallen was in 2005 het aantal m  per werknemer groter dan 700 m , wat in 2010 is veranderd naar  2 kleiner  dan  25  m .  Dit  geeft  blijk  van  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak.  Ook  kent Station Zuid WTC relatief de grootste toename van het aantal panden in klasse 1 en de relatief  grootste afname van het aantal panden in klasse 3. Hiermee ondervindt Station Zuid WTC de grootste  mate van intensivering van het gebruik van het kantooroppervlak, wat tevens terug te vinden is in de  2 gemiddelde afname van het gebruik van het kantooroppervlak per werknemer, namelijk 95.34 m .  Resulterend  kan  op  basis  van  de  hierboven  uitgevoerde  analyse  gesteld  worden  dat  Sloterdijk/Teleport  en  Amstelstation/Overamstel‐Noord  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak op de locatie ondervinden. Grachtengordel Zuid en Station Zuid WTC ondervinden  intensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op de locatie. De vraag die in dit onderzoek  centraal staat behelst het ‘waarom’ achter de intensivering en extensivering van het gebruik van het  kantooroppervlak  op  de  locaties.  Verwachtingen  ten  aanzien  van  intensivering  en  extensivering  zijn  gebaseerd op eisen die HNW aan kantorenlocaties stelt. Hiermee zijn bepaalde kenmerken van een  kantorenlocatie  belangrijk  voor  HNW.  De  nadere  verklaring  achter  de  geconstateerde  extensivering  en intensivering gaat in op relaties tussen kenmerken van kantorenlocaties en toe‐ of afname van het  gebruik van het kantooroppervlak op de locaties.     Figuur 22: Aantal panden met aantal vierkante meters per werknemer tussen 2005 en 2010 in klasse. 

 

 

 

43 


 


  5.3 Statistische toetsing en het belang van weging  Voordat  het  ‘waarom’  achter  de  intensivering  en  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak op de locaties achterhaald wordt, aan de hand van locatie kenmerken, wordt eerst  het belang van weging ten aanzien van de uitvoering van toetsing uitgelegd.     De  veronderstellingen  worden  in  de  volgende  paragrafen  omgezet  in  hypotheses  die  statistisch  getoetst  worden.  Deze  statistische  toetsing  vindt  op  twee  manieren  plaats.  In  eerste  instantie worden de gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer ten  aanzien van locatie kenmerken statistische met elkaar vergeleken. In deze vorm van toetsing wordt  de  toe‐  of  afname  van  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer  in  alle  gevallen  als  gelijk  beschouwd. Hier dient een kanttekening geplaatst te worden. De hoeveelheid toe‐ of afname van het  aantal vierkante meters per werknemer in een pand is ongelijk verdeeld over de steekproef. Groepen  kantoorpanden  die  een  relatief  grotere  toe‐  of  afname  kennen  dan  andere  zijn  ondervertegenwoordigd.  Daarom  is  de  toe‐  en  afname  van  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer geclassificeerd, zoals genoemd in paragraaf 5.1. Wanneer een afname van klasse 3 (≥ 25  2 2 m ) naar klasse 1 (≤ 15 m ) tussen 2005 en 2010 plaatsvindt vindt er sterkere intensivering plaats dan  2 een afname van klasse 2 (15‐ 25 m ) naar klasse 1. Dit geldt idem voor extensivering. Een toename  van klasse 1 naar klasse 3 is een sterkere extensivering dan een toename van klasse 1 naar klasse 2.  Daarom  heeft  weging  van  de  objecten  (adressen)  in  het  bestand  plaatsgevonden.  Allereerst  is  een  variabele aangemaakt die de verschuiving van de klasse weergeeft (figuur 23). Daarna wordt de toe‐  of  afname  aangegeven  met  een  sterke,  zwakke  of  geen  verschuiving.  De  wegingsfactoren  die  gekoppeld  worden  aan  de  mate  van  toe‐  of  afname  zijn  weergegeven  in  figuur  23.  Een  sterke  verschuiving krijgt een hogere wegingsfactor dan een zwakke of geen verschuiving. Op deze manier  wordt  de  verandering  in  termen  van  intensivering  en  extensivering  binnen  het  databestand  benadrukt.    Figuur 23: Weging van variabele die de verschuiving in klasse aanduidt.  Variabele: verschuiving van klasse 

Verschuiving 

1: geen toe of afname 

geen 

Frequency  105 

%  68.2 

Weging  0.5 

2: extensivering, van klasse 1 naar 2 

zwak 

3 

1.9 

1 

3: extensivering, van klasse 1 of 2 naar 3 

sterk 

15 

9.7 

2 

4: intensivering, van klasse 3 naar 1 of 2 

sterk 

21 

13.6 

2 

5: intensivering, van klasse 2 naar 1  

zwak 

9 

5.8 

1 

  Naast het belang van weging dient voorafgaand aan de uitvoering van een parametrische statistische  toets,  aan  verschillende  veronderstellingen  voldaan  te  worden.  De  variabele  dient  een  interval  of  ratio schaal te hebben, de toetsing moet plaatsvinden op een aselecte steekproef en er is sprake van  een  normale  steekproefverdeling.  Een  normale  steekproefverdeling  houdt  in  dat  de  populatie  normaal  verdeeld  dient  te  zijn  of  dat  de  streekproef  (N)  groter  dan  30  is.  De  steekproef  is  in  dit  onderzoek niet normaal verdeeld maar is groter dan 30 (N = 153 (zie figuur 18)), waardoor aan alle  veronderstellingen  is  voldaan  en  het  uitvoeren  van  een  parametrische  statistische  toets  voor  alle  kenmerken mogelijk is.   Kortom,  In  de  volgende  paragrafen  worden  parametrische  toetsten  uitgevoerd  met  betrekking tot functionaliteit, bereikbaarheid en identiteit en de gemiddelde toe‐ of afname van het  aantal vierkante meter per werknemer op een kantorenlocatie. Deze toetsing zal op twee manieren  worden uitgevoerd namelijk, in de eerste ronde zonder weging en in de tweede ronde met weging.  Alle  toetsen  worden  uitgevoerd  met  parametrische  toetsen,  omdat  aan  de  bovengenoemde  veronderstellingen wordt voldaan.   

 

44 


 


5.4 Functionaliteit  Een eerste eis die HNW stelt aan kantorenlocaties is multifunctionaliteit. De nadruk van HNW ligt op  flexibel werk, waarbij de werknemer onafhankelijk is van plaats en tijd. Een verschuiving in vraag naar  klassieke bedrijfgebonden vestigingen naar ‘multi‐user’ kantoren zorgen ervoor dat de vestiging van  kantoren niet langer bedrijfsgebonden is, maar activiteitgebonden, en dient daarom multifunctioneel  te  zijn  (Van  ’t  Spijker  &  van  der  Meer,  2010).  Op  de  huisvestingslocatie  is  een  hoogwaardig  voorzieningen  niveau  noodzakelijk  en  ruimte  voor  ontspanning  en  concentratie  mag  tevens  niet  ontbreken (Van der Meer, 2010). Vanuit deze nieuwe trend inzake de behoefte op kantorenlocaties is  een  multifunctionele  kantorenlocatie  een  vereiste  voor  HNW.  Verwacht  wordt  dan  ook,  dat  op  een  multifunctionele  kantorenlocatie  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  zal  plaatsvinden.  Op  een  monofunctionele  kantorenlocatie  juist  extensivering.  Uitgaande  van  deze  verwachtingen uit de theorie is de volgende veronderstelling opgesteld:    1  a.   Op een multifunctionele kantorenlocatie vindt intensivering van het gebruik van het      kantooroppervlakte plaats.   

b.    

Op een monofunctionele kantorenlocatie vindt extensivering van het gebruik van  het kantooroppervlakte plaats. 

  In figuur 24 wordt de gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op  de  kantorenlocaties  tussen  2005  en  2010  weergegeven.  Tevens  is  een  onderverdeling  gemaakt  in  functionaliteit.  Sloterdijk/Teleport  en  Amstelstation/Overamstel‐Noord  kennen  beide  een  monofunctioneel  karakter.  Daarentegen  kennen  Station  Zuid  WTC  en  de  Grachtengordel  Zuid  een  multifunctioneel  karakter.  De  verwachtingen  ten  aanzien  van  monofunctionaliteit  en  extensivering  c.q. multifunctionaliteit en intensivering komen uit in de gezamenlijke gemiddelde toe‐ of afname van  het aantal vierkante meter per werknemer.     Figuur 24: Gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de  kantorenlocaties tussen 2005 en 2010, onderverdeeld in functionaliteit.  Gemiddelde toe of  2 afname m  per  werknemer 

Gezamenlijk  gemiddelde 

Functionaliteit 

Kantorenlocatie 

Monofunctioneel 

Sloterdijk/Teleport 

‐3.37 

(extensivering) 

Amstelstation/Overamstel‐ Noord 

60.48 

Multifunctioneel 

Station Zuid WTC 

‐95.34 

(intensivering) 

Grachtengordel Zuid 

‐44.44 

20.57 

‐55.98 

  Desalniettemin  dient  dit  statistisch  getoetst  te  worden,  waarin  wordt  getoetst  of  de  twee  gemiddelden aan elkaar gelijk zijn. Daarvoor zijn twee hypothesen opgesteld:  Ho: µ 1 = µ2 (beide gemiddelden zijn aan elkaar gelijk)  H1: µ 1 ≠ µ2 (beide gemiddelden zijn niet aan elkaar gelijk)  De uitkomst van een statistische toets is dat er al dan niet een verschil is tussen de gemiddelden van  de  monofunctionele  en  de  multifunctionele  locatie.  Hiervoor  is  een  Independent  Sample  t‐test  uitgevoerd.     Figuur 25: Uitkomsten van toetsing Hypothese 1. T‐toets, equal variances assumed.  t‐toets F 

Tweezijdige  overschrijdingskans 

Vrijheidsgraden DF  0.086 

151 

0.071 

 

 

45 


 


Met de t‐toets wordt onderzocht of de gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per  werknemer op een monofunctionele en een multifunctionele locatie significant van elkaar verschillen.  De nulhypothese (Ho: µ 1  = µ2) luidt dat beide populatiegemiddelden aan elkaar gelijk zijn. De waarde  van de t‐toets F is 0.086 (figuur 25). Aan de hand van de tweezijdige overschrijdingskans (Sig. = 0.071)  wordt de nulhypothese met een betrouwbaarheid van 95% (α = 0.05) niet verworpen, omdat 0.071  groter is dan α = 0.05. Uit de toetsing van de hypotheses via een Independent Sample t‐test, blijkt dat  2 een toe‐ of afname van werkende personen per m  tussen 2005 en 2010 op een kantorenlocatie met  een  monofunctioneel  dan  wel  multifunctioneel  karakter  niet  significant  van  elkaar  verschillen.  De  hypothese  dient  niet  verworpen  te  worden,  waarmee  wordt  aangegeven  dat  het  verschil  in  gemiddelden  op  toeval  berust.  Intensivering    van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  kan  niet  worden  verklaard  door  het  multifunctionele  karakter  van  de  locatie.  Dit  geldt  tevens  voor  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op een monofunctionele locatie.  Middels  weging  wordt  opnieuw  een  Independent  Sample  t‐tets  uitgevoerd.  Met  de  t‐toets  wordt opnieuw getoetst of de twee gemiddelden aan elkaar gelijk zijn.  Ho: µ 1 = µ2 (beide gemiddelden zijn aan elkaar gelijk)  H1: µ 1 ≠ µ2 (beide gemiddelden zijn niet aan elkaar gelijk)   De  uitkomst  van  een  toets  is  dat  er  al  dan  niet  een  verschil  is  tussen  de  gemiddelden  van  de  monofunctionele en de multifunctionele locatie.    Figuur 26: Uitkomsten van toetsing hypothese 1 met wegen. T‐toets, equal variances assumed.  t‐toets F 



135 

0.016 

  Opnieuw wordt met de t‐toets onderzocht of de gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante  meter  per  werknemer  op  een  monofunctionele  en  multifunctionele  locatie  significant  van  elkaar  verschillen. De nulhypothese (Ho: µ  1  = µ2) voor de t‐toets luidt dat beide populatiegemiddelden aan  elkaar  gelijk  zijn,  waardoor  wordt  verondersteld  dat  het  verschil  tussen  de  gemiddelden  op  toeval  berust. De uitkomsten van de t‐toets staan in figuur 26 weergegeven. Uitgaande van de tweezijdige  overschrijdingskans  (Sig.  =  0.016)  wordt  de  nulhypothese  met  een  betrouwbaarheid  van  95%  (α  =  0.05)  verworpen.  Kortom,  uit  de  toetsing  van  de  hypothese  blijkt  dat  een  toe‐  of  afname  van  het  2 gemiddeld aantal werkende personen per m  tussen 2005 en 2010 op een kantorenlocatie met een  monofunctioneel dan wel multifunctioneel karakter significant van elkaar verschillen. Het verschil in  gemiddelde  toe‐  en  afname  wordt  verklaard  door  de  enerzijds  monofunctionaliteit  en  anderzijds  multifunctionaliteit van de kantorenlocaties.    Via  de  toetsing  van  deze  hypothese  kan  een  antwoord  op  de  deelvraag  geformuleerd  worden.  ‘Wat  is  de  relatie  tussen  de  functionaliteit  van  een  kantorenlocatie  en  intensivering  of  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op die locatie?’ In eerste instantie, wanneer  2 louter  op  het  gemiddelde  toe‐  en  afname  van  het  aantal  m   per  werknemer  en  de  functionaliteit  wordt  gezocht  naar  een  statistische  verband,  wordt  geen  relatie  gevonden  tussen  de  functionaliteit  van een kantorenlocatie en intensivering of extensivering. De functionaliteit heeft geen invloed op de  verandering  in  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  de  locatie.  Wanneer  wordt  gewogen  op  de  adressen,  waarbij  een  sterke  verandering  in  gebruik  van  het  kantooroppervlak  zwaarder  weegt  dan  een zwakke verandering of geen verandering, wordt wel een relatie gevonden tussen functionaliteit  en  intensivering  dan  wel  extensivering  op  de  kantorenlocatie.  Dit  is  in  lijn  met  de  verwachtingen  vanuit de theorie. Op de monofunctionele locaties Sloterdijk/Teleport en Amstelstation/Overamstel‐ Noord  vindt  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  plaats.  Op  de  multifunctionele  locaties  Station  Zuid  WTC  en  Grachtengordel  Zuid  vindt  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak plaats. 

 

46 


 


  5.5 Bereikbaarheid  Naast  multifunctionaliteit  als  eerste  eis  die  HNW  stelt  aan  kantorenlocaties  is  bereikbaarheid  een  tweede  eis  die  HNW  stelt  aan  kantorenlocaties.  Wanneer  de  toepassing  van  flexibele  kantoorconcepten,  zoals  plaats  en  tijdonafhankelijk  werken,  zal  logischerwijs  de  behoefte  aan  bereikbaarheid toenemen. Het gebruik van verschillende werkplekken, desk rotating, zal de mobiliteit  tussen  werkplekken  doen  toenemen  (Van  Elp  et.  al.,  2011).  Belangrijk  is  de  bereikbaarheid  van  die  verschillende werkplekken en is hiermee een vereiste voor HNW. Voortvloeiend wordt verwacht dat  een  bereikbare  kantorenlocatie  HNW  kan  aantrekken.  Daarentegen  heeft  een  slecht  bereikbare  locatie  kans  HNW  af  te  stoten  naar  bereikbare  locaties.  Kortom,  op  een  goede  bereikbare  locatie  zowel per auto als per trein zal intensivering plaatsvinden. Op een slecht bereikbare locatie zowel per  auto als per trein zal extensivering plaatsvinden. Uitgaande van deze verwachtingen uit de theorie zijn  de volgende twee veronderstellingen opgesteld:    2  a.   Op een kantorenlocatie met een goede bereikbaarheid per auto vindt intensivering      van het   gebruik van het kantooroppervlakte plaats.  b.  Op een kantorenlocatie met een slechte bereikbaarheid per auto vindt       extensivering van het gebruik van het kantooroppervlakte plaats.  3    

a.   

Op een kantorenlocatie met een goede bereikbaarheid per trein vindt intensivering  van het   gebruik van het kantooroppervlakte plaats. 

 

b.   

Op een kantorenlocatie met een slechte bereikbaarheid per trein vindt   extensivering van het gebruik van het kantooroppervlakte plaats. 

  In figuur 24 wordt de gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op  de  kantorenlocaties  tussen  2005  en  2010  weergegeven.  Tevens  is  een  onderverdeling  gemaakt  in  bereikbaarheid  per  auto.  Sloterdijk/Teleport  en  Amstelstation/Overamstel‐Noord  kennen  beide  een  relatief goede bereikbaarheid per auto. Daarentegen kennen Station Zuid WTC en de Grachtengordel  Zuid  een  relatief  slechte  bereikbaarheid  per  auto  (zie  hoofdstuk  3).  Waarin  de  verwachtingen  ten  aanzien  van  functionaliteit  in  de  gemiddelden  tot  uiting  kwamen  wordt  dit  bij  het  kenmerk  auto  bereikbaarheid niet weerspiegeld. Op kantorenlocaties waar goede auto bereikbaarheid aanwezig is  vindt een toename van het gemiddeld aantal vierkante meters per werknemer plaats. Daarnaast vindt  op  een  kantorenlocatie  met  een  slechte  auto  bereikbaarheid  een  afname  van  het  gemiddeld  aantal  vierkante meter per werknemer plaats. Via een statistische toetsing wordt gekeken in hoeverre deze  gemiddelden aan elkaar gelijk zijn (figuur 27).    Figuur 27: Gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de  kantorenlocaties tussen 2005 en 2010, onderverdeeld in bereikbaarheid per auto.  Gemiddelde toe of  2 afname m  per  werknemer 


Bereikbaarheid auto 

Kantorenlocatie 

Goed 


‐3.37 

(intensivering) 


60.48 

Slecht 


‐95.34 

(extensivering) 


‐44.44 

20.57 

‐55.98 

 

 

47 


 


Figuur 28: Uitkomsten van toetsing Hypothese 2. T‐toets, equal variances assumed.  t‐toets F 



151 

0.071 

  De uitkomst van een toets is dat er al dan niet een verschil is tussen de gemiddelden van de goede en  slechte auto bereikbaarheid op de kantorenlocatie. Daarvoor zijn twee hypothesen opgesteld:  Ho: µ 1 = µ2 (beide gemiddelden zijn aan elkaar gelijk)  H1: µ 1 ≠ µ2 (beide gemiddelden zijn niet aan elkaar gelijk)  De  statistische  toets  Idenpendent  Sample  t‐test  is  uitgevoerd.  De  nulhypothese  luidt  dat  beide  populatiegemiddelden aan elkaar gelijk zijn (Ho: µ  1  = µ2). Uit de toetsing van de hypotheses via een  2 Independent Sample t‐test, blijkt dat een toe‐ of afname van werkende personen per m  tussen 2005  en 2010 op een kantorenlocatie met een goede dan wel slechte autobereikbaarheid niet significant  van elkaar verschillen. Aan de hand van de tweezijdige overschrijdingskans (Sig. = 0.071) wordt met  een betrouwbaarheid van 95% (α = 0.05) de nulhypothese niet verworpen (figuur 28). De gemiddelde  toe‐  of  afname  is  niet  te  wijten  aan  auto  bereikbaarheid  van  de  kantorenlocatie.  Kortom,  de  verschillen  in  gemiddelde  berusten  op  toeval.  Daarom  kan  veronderstelling  2  niet  aangenomen  worden.     Wederom  wordt  de  t‐toets  uitgevoerd  waarin  weging  een  rol  speelt.  Zoals  uitgelegd  in  paragraaf 5.3 is weging van de variabele van belang. Ook hier wordt met de t‐toets onderzocht of de  gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op een goede en slechte  bereikbare  locatie  per  auto  significant  van  elkaar  verschillen.  De  veronderstelling  is  omgezet  in  een  toetsbare hypothese:  Ho: µ 1 = µ2 (beide gemiddelden zijn aan elkaar gelijk)  H1: µ 1 ≠ µ2 (beide gemiddelden zijn niet aan elkaar gelijk)   De nulhypothese (Ho: µ 1  = µ2) voor de t‐toets luidt dat beide populatiegemiddelden aan elkaar gelijk  zijn,  waardoor  wordt  verondersteld  dat  het  verschil  tussen  de  gemiddelden  op  toeval  berust.  De  uitkomsten van de t‐toets staan in figuur 29 weergegeven.   De uitkomsten van de t‐toets zijn gelijk aan de uitkomsten bij de toetsing van functionaliteit.  Aan  de  hand  van  de  tweezijdige  overschrijdingskans  (Sig.  =  0.016)  wordt  de  nulhypothese  met  een  betrouwbaarheid van 95% (α = 0.05) verworpen. Kortom, uit de toetsing van de hypothese blijkt dat  2 een toe‐ of afname van het gemiddeld aantal werkende personen per m  tussen 2005 en 2010 op een  kantorenlocatie met een met een relatief goede en slechte auto bereikbaarheid significant van elkaar  verschillen.  Het  verschil  in  gemiddelde  toe‐  en  afname  wordt  verklaard  door  de  mate  van  auto  bereikbaarheid.  Dit  is  niet  in  lijn  met  de  verwachtingen  uit  de  theorie.  Resumé,  op  basis  van  de  statistische analyse kan gesteld worden dat een kantorenlocatie met een slechte auto bereikbaarheid  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  kent.  Een  kantorenlocatie  met  een  goede  auto bereikbaarheid kent extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak.    Figuur 29: Uitkomsten van toetsing Hypothese 2. T‐toets met wegen, equal variances not assumed.  t‐toets F 



135 

0.016 

  Naast auto bereikbaarheid wordt de bereikbaarheid per OV, in dit onderzoek de trein bereikbaarheid,  onder  de  loep  genomen.  Verwacht  wordt  dat  een  kantorenlocatie  met  een  relatief  goede  trein  bereikbaarheid HNW kan aantrekken en daarmee vindt mogelijk intensivering van het gebruik van het  kantooroppervlak  op  de  locatie  plaats.  Een  kantorenlocatie  met  een  relatief  slechte  trein 

 

48 


 


bereikbaarheid  kan  HNW  afstoten  en  daarmee  kan  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  een  locatie  optreden.  In  figuur  30  is  de  gemiddelde  toe‐  of  afname  van  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer  op  de  kantorenlocatie  tussen  2005  en  2010  weergegeven.  Tevens  is  een  onderverdeling  gemaakt  tussen  goede  en  slechte  bereikbaarheid  per  trein  en  het  bijbehorende  gemiddelde.  Hieruit  valt  af  te  lezen  dat  op  zowel  een  goede  als  slecht  bereikbare  kantorenlocatie  een  afname  van  het  gemiddeld  aantal  vierkante  meters  per  werknemer  heeft  plaatsgevonden. In beide gevallen vindt extensivering plaats. Aan de hand van statistische toetsing is  gekeken in hoeverre deze gemiddelden aan elkaar gelijk zijn (figuur 31).    Figuur 30: Gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de  kantorenlocaties tussen 2005 en 2010, onderverdeeld in bereikbaarheid per trein.  Bereikbaarheid trein 

Kantorenlocatie 

Goed 


(intensivering) 


Slecht 


(extensivering) 

Gemiddelde toe of  2 afname m  per  werknemer 

Gezamenlijk  gemiddelde  ‐3.37 

‐38.87 

‐95.34  60.48 


‐21.49 

‐44.44 

  Figuur 31: Uitkomsten toetsing hypothese 3. T‐toets, equal variances assumed.  t‐toets F 



151 

0.682 

  Hier is tevens gekozen voor een Independent Sample t‐test. Via deze toetsing wordt gekeken of beide  gemiddelden aan elkaar gelijk zijn. De veronderstelling is omgezet in toetsbare hypothese:  Ho: µ 1 = µ2 (beide gemiddelden zijn aan elkaar gelijk)  H1: µ 1 ≠ µ2 (beide gemiddelden zijn niet aan elkaar gelijk)   Daarbij luidt de nulhypothese (Ho: µ 1  = µ2) dat beide populatiegemiddelden aan elkaar gelijk zijn. Uit  de toetsing van de hypotheses via een Independent Sample t‐test, blijkt dat een toe‐ of afname van  2 werkende  personen  per  m   tussen  2005  en  2010  op  een  kantorenlocatie  met  een  goede  dan  wel  slechte trein bereikbaarheid niet significant van elkaar verschillen. De nulhypothese wordt verworpen  aan  de  hand  van  de  tweezijdige  overschrijdingskans  (Sig.  =  0.682).  Met  95%  (α=0.05)  betrouwbaarheid  kan  aangenomen  worden  dat  de  gemiddelde  toe‐  of  afname  niet  wordt  verklaart  door een goede of slechte trein bereikbaarheid van de kantorenlocatie. De verschillen in gemiddelde  berusten op toeval. Veronderstelling 3 wordt niet aangenomen.  Ook  hier  wordt  middels  wegen  opnieuw  een  t‐toets  uitgevoerd.  De  uitkomsten  van  de  t‐ toets met wegen staat weergegeven in figuur 32.    Figuur 32: Uitkomsten toetsing hypothese 3. T‐toets met wegen, equal variances assumed.  t‐toets F 



135 

0.579 

  Met  de  t‐toets  is  onderzocht  of  de  gemiddelde  toe‐  of  afname  van  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer op een goede of slechte bereikbare locatie per trein significant van elkaar verschillen. De  veronderstelling is omgezet in een toetsbare hypothese:  Ho: µ 1 = µ2 (beide gemiddelden zijn aan elkaar gelijk) 

 

49 


 


H1: µ 1 ≠ µ2 (beide gemiddelden zijn niet aan elkaar gelijk)   De nulhypothese (Ho: µ 1 = µ2) voor de t‐toets is dat beide populatiegemiddelden aan elkaar gelijk zijn.  Er  wordt  verondersteld  dat  het  verschil  tussen  de  populatie  gemiddelden  op  toeval  berust  en  niet  wordt  verklaard  door  de  mate  van  trein  bereikbaarheid.  Aan  de  hand  van  de  tweezijdige  overschrijdingskans  (Sig.  =  0.579)  wordt  de  nulhypothese  niet  verworpen  (α  =  0.05)  (figuur  32).  Kortom,  uit  de  toetsing  van  de  hypothese,  zelfs  met  gebruikmaking  van  wegen,  wordt  geen  statistische  verband  gevonden  tussen  de  mate  van  trein  bereikbaarheid  en  intensivering  dan  wel  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op een locatie.   Met bovengenoemde uitkomsten kan een antwoord op de deelvraag geformuleerd worden:  ‘Wat  is  de  relatie  tussen  de  bereikbaarheid  van  een  kantorenlocatie  en  de  intensivering  of  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op die locatie?’ Uitgaande van de toetsingen  zonder het belang van de mate van toe‐ en afname in beschouwing te nemen kan gesteld worden dat  er  geen  relatie  is  tussen  de  bereikbaarheid  van  een  kantorenlocatie  en  intensivering  dan  wel  extensivering. Wanneer de mate van toe‐ en afname van het aantal vierkante meter per werknemer  wordt  meegenomen  in  de  toetsing  middels  weging  wordt  opnieuw  geen  relatie  gevonden  tussen  bereikbaarheid  per  trein  en  intensivering  en  extensivering.  Wel  wordt  een  relatie  gevonden  tussen  auto  bereikbaarheid  en  intensivering  en  extensivering.  Het  frappante  is  dat  een  goede  bereikbare  locatie  per  auto  extensivering  kent  en  op  een  slecht  bereikbare  locatie  per  trein  intensivering  plaatsvindt.  Deze  uitkomst  ten  aanzien  van  de  relatie  tussen  auto  bereikbaarheid  en  extensivering  spreekt tegen de verwachtingen in. 

  5.6 Identiteit  Een  laatste  eis  die  HNW  aan  een  kantorenlocatie  stelt  is  hoogwaardige  architectonische  kwaliteit  waarbij  de  ruimtelijke  omgeving  en  de  identiteit  van  het  gebouw  er  opnieuw  toe  doen  (Twynstra  Gudde, 2010). Deze eis is daarmee tweeledig in te vullen, via de ligging en het bouwjaar. Vanuit de  theorie over vestigingstendensen (hoofdstuk 2), zijn verschillende vestigingslocaties in en om de stad  aan  te  duiden.  Hierbij  worden  in  dit  onderzoek  drie  vestigingsplaatsen  onderscheiden:  het  stadscentrum, de stadsring en de stedelijke periferie. Naast de ligging is het bouwjaar van belang voor  de  identiteit  van  de  gebouwen  op  de  kantorenlocatie.  Aan  de  hand  van  de  genoemde  eisen  ten  aanzien van identiteit zijn de volgende veronderstellingen geformuleerd:    4.    

a.   

Op een kantorenlocatie gelegen in het stadscentrum vindt intensivering van het  gebruik van het kantooroppervlakte plaats.   

b.   

Op een kantorenlocatie gelegen in stadsring vindt intensivering van het gebruik van het kantooroppervlakte plaats. 

 

c.   

Op een kantorenlocatie gelegen in de stedelijke periferie vindt extensivering van het  gebruik van het kantooroppervlakte plaats. 

5.   

a.   

Op een kantorenlocatie met kantoorpanden voor 1950 vindt intensivering van het  gebruik van het kantooroppervlakte plaats. 

 

b.    

Op een kantorenlocatie met kantoorpanden gebouwd tussen 1950 en 2000 vindt  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlakte plaats. 

 

c.    

Een kantorenlocatie met kantoorpanden jonger dan 2000 intensivering van het   gebruik van het kantooroppervlakte plaats. 

  In figuur 26 zijn de gemiddelde toe‐ en afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de  kantorenlocaties tussen 2005 en 2010 op basis van ligging weergegeven. Afgaand op de verandering  van  het  gemiddeld  aantal  werknemers  tussen  2005  en  2010  op  de  verschillende  kantorenlocaties  komen de verwachtingen alleen tot uiting in het stadscentrum. Daar neemt het gemiddelde af. In de 

 

50 


 


stadsring  neemt  het  gemiddelde  juist  toe  en  in  de  stedelijke  periferie  juist  af  (figuur  33),  terwijl  de  verwachtingen  tegenovergesteld  zijn.  Voor  het  maken  van  gefundeerde  uitspraken  over  deze  constateringen  ten  aanzien  van  toe‐  en  afname  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  en  de  ligging is statistische toetsing een vereiste (figuur 34).    Figuur 33: Gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de  kantorenlocaties tussen 2005 en 2010, onderverdeeld in ligging.  Ligging 

Kantorenlocatie 



Stads centrum 


‐44.44 

‐44.44 

Stadsring 


60.48 

60.48 

Stedelijke periferie 


‐3.37 

‐38.87 


‐95.34 

  Figuur 34: Uitkomsten toetsing hypothese 4. Mann whitney toets.  One‐way ANOVA F 

Vrijheidsgraden DF 


1.510 

152 

0.224 

  Voor het uitvoeren van deze toets is gekozen voor een variantie analyse. Een variantie analyse toetst  of  populatiegemiddelden  van  een  variabele  voor  drie  of  meer  onafhankelijke  groepen  aan  elkaar  gelijk zijn. In dit geval de ligging. De veronderstellingen zijn omgezet in toetsbare hypotheses:  Ho: µ 1 = µ2 = µ3 (alle gemiddelden zijn aan elkaar gelijk)  H1: µ 1 ≠ µ2 ≠ µ3 (alle gemiddelden zijn niet aan elkaar gelijk)  Bij deze variantie analyse is de nulhypothese (Ho: µ 1  = µ2 = µ3) dat de populatiegemiddelden  aan elkaar gelijk zijn. Via het uitvoeren van de statistische toets, de Mann Whitney test, worden de  gemiddelden  met  elkaar  vergeleken.  Aan  de  hand  van  de  tweezijdige  overschrijdingskans  (Sig.  =  0.224) wordt de nulhypothese, dat de populatiegemiddelden van alle groepen aan elkaar gelijk zijn,  niet  verworpen  (α  =  0.05).  De  gemiddelde  af‐  of  toename  van  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer tussen 2005 en 2010 op een kantorenlocatie in het stadscentrum, stadsring en stedelijke  periferie verschillen niet significant van elkaar. Hiermee berusten de verschillen op toeval.    Net als in de vorige paragrafen is via weging opnieuw een variantie analyse uitgevoerd door  middel van een Mann Whitney test. De uitkomsten zijn weergegeven in figuur 35.    Figuur 35: Uitkomsten toetsing hypothese 4. Mann whitney toets met wegen.  One‐way ANOVA F 



3.716 

135 

0.026 

  De veronderstelling is omgezet in een toetsbare hypothese:  Ho: µ 1 = µ2 = µ3 (beide gemiddelden zijn aan elkaar gelijk)  H1: µ 1 ≠ µ2 ≠ µ3 (beide gemiddelden zijn niet aan elkaar gelijk)   Bij  deze  variantie  analyse  is  de  nulhypothese  (Ho:  µ  1  =  µ2  =  µ3)  dat  de  populatiegemiddelden  aan  elkaar  gelijk  zijn.  Via  het  uitvoeren  van  de  statistische  toets,  de  Mann  Whitney  test,  worden  de  gemiddelden met elkaar vergeleken. Voortvloeiend uit de uitkomsten van de statistische toetsing met  wegen,  kan  aan  de  hand  van  de  tweezijdige  overschrijdingskans  (Sig.  =  0.026)  de  nulhypothese 

 

51 


 


worden verworpen want Sig. =0.026 is kleiner dan α = 0.05. De gemiddelde toe‐ of afname van het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer  in  het  stadscentrum,  de  stadsring  en  de  stedelijke  periferie  verschillen met 95% betrouwbaarheid significant van elkaar. Kortom, wanneer wordt gewogen op de  mate van verandering in toe‐ en afname van het aantal vierkante meter per werknemer tussen 2005  en  2010  en  een  variantie  analyse  wordt  uitgevoerd  is  een  relatie  te  vinden  tussen  intensivering  en  extensivering en de ligging van de locatie.  In  figuur  36  zijn  de  gemiddelde  toe‐  en  afname  van  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer  op  de  kantorenlocatie  tussen  2005  en  2010  geclassificeerd  in  bouwjaren  weergegeven.  Verwacht  wordt  dat  een  toename  van  het  gemiddelde  zal  optreden  op  kantorenlocaties  met  een  bouwjaar  tussen  1950  en  2000.  In  de  periode  voor  1950  en  de  periode  na  2000  wordt  een  afname  verwacht. In figuur 36 is af te lezen dat de verwachtingen overeen komen met de werkelijke toe‐ en  afname  van  de  gemiddelden.  Via  statistische  toetsing  is  getoetst  of  deze  gemiddelde  berusten  op  toeval of dat de toe‐ en afname te verklaren zijn aan de hand van het bouwjaar.    Figuur 36: Gemiddelde toe‐ of afname van het aantal vierkante meter per werknemer op de  kantorenlocaties tussen 2005 en 2010, onderverdeeld in geclassificeerde bouwjaren.  Ligging 

Kantorenlocatie 



Voor 1950 


‐44.44 

‐44.44 

1950 ‐ 2000 

Amstelstation/Overamstel  Noord 

60.48 

60.48 

2000 ‐ nu 


‐3.37 

‐38.87 


‐95.34 

  Figuur 27: Uitkomsten toetsing hypothese 5. Mann whitney toets  One‐way ANOVA F 



0.635 

152 

0.532 

  Voor de toetsing van hypothese 5 is dezelfde statistische toetsing gehanteerd als voor hypothese 4,  de  variantie  analyse.  De  variantie  analyse  toetst  of  populatiegemiddelden  van,  in  dit  geval  het  bouwjaar  in  drie  verschillende  klassen,  onafhankelijke  groepen  aan  elkaar  gelijk  zijn.  De  veronderstellingen zijn omgezet in toetsbare hypotheses:  Ho: µ 1 = µ2 = µ3 (alle gemiddelden zijn aan elkaar gelijk)  H1: µ 1 ≠ µ2 ≠ µ3 (alle gemiddelden zijn niet aan elkaar gelijk)  Bij deze variantie analyse is de nulhypothese (Ho: µ 1  = µ2 = µ3) dat de populatiegemiddelden  aan  elkaar  gelijk  zijn.  Via  het  uitvoeren  van  de  statistische  toets,  de  Mann  Whitney  test,  zijn  de  gemiddelden  met  elkaar  vergeleken.  Aan  de  hand  van  de  tweezijdige  overschrijdingskans  (Sig.  =  0.532) wordt de nulhypothese, dat de populatiegemiddelden van alle groepen aan elkaar gelijk zijn,  niet  verworpen  (α  =  0.05).  De  gemiddelde  af‐  of  toename  van  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer  tussen  2005  en  2010  op  een  kantorenlocatie  met  bouwjaar  ≤  1950,  1950  –  2000  en  ≥  2000 verschillen niet significant van elkaar. Hiermee berusten de verschillen op toeval, waarmee de  nulhypothese verworpen dient te worden.    Vervolgens  wordt  weging  op  de  toe‐  en  afname  van  het  aantal  vierkante  meter  per  werknemer toegepast. Daarna wordt opnieuw de variantie analyse uitgevoerd, via een Mann Whitney  test. In figuur 37 worden de uitkomsten van deze statistische toets weergegeven.   

 

52 


 


Figuur 37: Uitkomsten toetsing hypothese 5. Mann whitney toets met wegen.  One‐way ANOVA F 



1.490 

135 

0.229 

  De  variantie  analyse  toetst  of  populatiegemiddelden  van,  in  dit  geval  het  bouwjaar  in  drie  verschillende klassen, onafhankelijke groepen aan elkaar gelijk zijn met weging. De veronderstellingen  zijn omgezet in toetsbare hypotheses:  Ho: µ 1 = µ2 = µ3 (alle gemiddelden zijn aan elkaar gelijk)  H1: µ 1 ≠ µ2 ≠ µ3 (alle gemiddelden zijn niet aan elkaar gelijk)  Bij  deze  variantie  analyse  is  de  nulhypothese  (Ho:  µ  1  =  µ2  =  µ3)  dat  de  populatiegemiddelden  aan  elkaar  gelijk  zijn.  Via  het  uitvoeren  van  de  statistische  toets,  de  Mann  Whitney  test,  zijn  de  gemiddelden met elkaar vergeleken.  Voortkomend  uit  de  resultaten  van  de  statistische  toetsing  met  wegen  kan  aan  de  hand  van  de  tweezijdige  overschrijdingskans    (Sig.  =  0.229)  de  nulhypothese  niet  worden  verworpen  want  de  tweezijdige overschrijdingskans is groter dan α = 0.05. De gemiddelde toe‐ of afname van het aantal  vierkante  meter  per  werknemer  met  bouwjaar  ≤  1950,  1950‐2000  en  ≥2000  verschillen  niet  significant  van  elkaar.  Kortom,  wanneer  wordt  gewogen  op  de  mate  van  verandering  in  toe‐  en  afname van het aantal vierkante meter per werknemer tussen 2005 en 2010 en een variantie analyse  wordt uitgevoerd is geen relatie te vinden tussen intensivering en extensivering en de bouwjaren van  de opstallen op de kantorenlocatie.   

  Op  basis  van  de  toetsing  van  hypothese  4 en  5  wordt  vervolgens  een  antwoord  op  de  deelvraag  geformuleerd:  ‘Wat  is  de  relatie  tussen  de  identiteit  van  een  kantorenlocatie  en  intensivering of extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op die locatie?’ Allereerst kan  gesteld  worden  dat  er  geen  relatie  bestaat  tussen  identiteit  van  een  kantorenlocatie  gefocust  op  bouwjaar  en  ligging  en  intensivering  of  extensivering.  Desalniettemin  is  er  na  gebruikmaking  van  weging  een  relatie  gevonden  tussen  de  ligging  van  de  kantorenlocatie  en  intensivering  dan  wel  extensivering.  Deze  relatie  komt  overeen  met  de  verwachtingen  uit  de  theorie.  Voor  het  bouwjaar  wordt  na  weging  geen  relatie  gevonden  met  intensivering  of  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak. Het kenmerk identiteit kan alleen in verband worden gebracht met intensivering of  extensivering op basis van het fysieke perspectief op ruimtelijke identiteit. 

  5.7 Conclusie analyse  Vanuit de theorie zijn verwachtingen geschetst ten aanzien van intensivering en extensivering van het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  kantorenlocaties.  Deze  verwachten  zijn  uitgesplitst  in  kenmerken  van  kantorenlocaties,  welke  in  de  vorige  paragrafen  zijn  omgezet  in  hypotheses  en  vervolgens  statistisch  zijn  getoetst.  De  kenmerken  van  kantorenlocaties  zijn:  functionaliteit,  bereikbaarheid en identiteit. Echter, is het interessant de uitkomsten van de toetsing te vertalen naar  het locatieniveau. Het combineren van gevonden verbanden ten aanzien van kenmerken naar locaties  is  hierbij  van  belang.  Alvorens  uitspraken  gedaan  worden  over  de  vier  locaties  in  dit  onderzoek  zal  allereerst  terug  gekomen  worden  op  de  verbanden  tussen  de  afzonderlijke  kenmerken  van  kantorenlocaties en intensivering dan wel extensivering op die locaties. Figuur 38 is een schematische  weergave van de kantorenlocaties die in dit onderzoek als cases zijn gebruikt. Dit schema is reeds in  hoofdstuk  3  aan  bod  gekomen.  De  bevindingen  uit  de  analyses  zijn  in  het  onderstaande  figuur  toegevoegd. De grijs gearceerde kolommen zijn kenmerken die een statistisch verband (na weging, zie  paragraaf  5.3)  kennen  met  intensivering  dan  wel  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  de  locatie.  Hieruit  valt  te  lezen  dat  auto  bereikbaarheid,  de  functionaliteit  en  ligging  verband  houden  met  intensivering  dan  wel  extensivering  op  de  kantorenlocaties.  Een 

 

53 


 


frappante  bevinding  is  het  verband  tussen  goede  auto  bereikbaarheid  en  extensivering  c.q.  slechte  auto  bereikbaarheid  en  intensivering.  Vanuit  de  theorie  wordt  het  tegenovergestelde  verwacht.  Na  statistische  toetsing  blijkt  dit  juist  in  omgekeerde  situatie  het  geval  te  zijn  (figuur  38).  Alle  andere  gevonden verbanden komen overeen in lijn der verwachting.     Figuur 38: Schematische weergave van de kantorenlocaties in dit onderzoek, kenmerken en gevonden  verbanden na weging (grijs gearceerd), 2005 en 2010.  Kantorenlocatie  (verwachting) 

Bereikbaarheid  Auto  (verband) 

Bereikbaarheid  trein 

Functionaliteit    (verband)

Ligging  (verband) 

Sloterdijk/  Teleport  (Extensivering)  Amstelstation/  Overamstel‐ Noord  (Extensivering)  Station Zuid WTC  (Intensivering) 

Goed  (Extensivering) 

Goed 

Stedelijke periferie  (Extensivering) 

Goed  (Extensivering) 

Slecht 

Mono  Functioneel  (Extensivering)  Mono  (Extensivering) 

Slecht  (Intensivering) 

Goed 

Multi  Functioneel  (Intensivering)  Multi  Functioneel  (Intensivering) 

Grachtengordel  Slecht  Slecht  Zuid  (Intensivering)  (Intensivering)  WP: Het aantal werkende personen.   

2000 – nu 

Toe of  2  afname m WP in %  ‐9.6% 

1950‐2000 

73.9% 

Extensivering 

Stedelijke  periferie  (Extensivering) 

2000 – nu 

‐74.9% 

Intensivering 

Stadscentrum  (Intensivering) 

Voor 1950 

‐55.4% 

Intensivering 

Stadsring  (Extensivering) 

Bouwjaar 

Toe‐ of afname  2 van m  in klasse  Extensivering 

Nu worden deze verbanden vertaald naar de kantorenlocaties an sich. Op Sloterdijk/Teleport  en  Amstelstation/Overamstel‐Noord  wordt  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  verwacht.  Wanneer  wordt  gekeken  naar  de  gemiddelde  toe‐  of  afname  van  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer  is  een  lichte  intensivering  (‐9.6%)  van  het  gebruik  op  Sloterdijk/Teleport  zichtbaar (figuur 38). Op Amstelstation/Overamstel‐Noord is een sterke extensivering van het gebruik  van  het  kantooroppervlak  waarneembaar,  73.9%.  Echter,  wanneer  wordt  gekeken  naar  een  toe‐  of  afname van het gebruik van het kantooroppervlak in klassen is extensivering van het gebruik van het  kantooroppervlak  aanwezig  op  zowel  Sloterdijk/Teleport  als  Amstelstation/Overamstel‐Noord.  Dit  spreekt in lijn der verwachtingen (toe‐ en afname van het aantal vierkante meters per werknemer in  klassen geeft een fijnmaziger beeld van intensivering dan wel extensivering op de kantorenlocatie. Op  deze  manier  wordt  voor  vertekening  van  uitschieters  gecorrigeerd.)  De  vraag  is  in  hoeverre  dit  verklaard  kan  worden  door  de  kenmerken  van  de  locaties.  Op  beide  locaties  houden  goede  auto  bereikbaarheid,  monofunctionaliteit  en  ligging  in  de  stedelijke  periferie  en  stadsring  verband  met  extensivering  op  de  locaties.  Daarom  kan  gesteld  worden  dat  extensivering  op  Sloterdijk/Teleport  wordt  verklaard  door  de  goede  auto  bereikbaarheid,  monofunctionaliteit  en  ligging  in  de  stedelijke  periferie.  Daarnaast  kan  op  Amstelstation/Overamstel‐Noord  de  extensivering  van  het  gebruik  van  het kantooroppervlak worden verklaard door de goede auto bereikbaarheid, monofunctionaliteit en  ligging in de stadsring.    Op  Station  Zuid  WTC  en  Grachtengordel  Zuid  wordt  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  verwacht.  Wanneer  wordt  gekeken  naar  de  gemiddelde  toe‐  en  afname  van  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer  op  de  locaties  is  in  beide  gevallen  een  sterke  afname  zichtbaar.  Op  Station  Zuid  WTC  bedraagt  de  afname  74.9%  en  op  Grachtengordel  Zuid  bedraagt  dit  55.4%.  Ook  de  verandering  tussen  2005  en  2010  in  klassen  geeft  dit  beeld  weer.  Op  beide  kantorenlocaties  is  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  waarneembaar.  Ook  wanneer  wordt  gekeken  naar  de  verandering  tussen  klassen,  blijft  de  intensivering  waarneembaar.  Nu  is  het  interessant  te  achterhalen  in  hoeverre  dit  door  de  kenmerken  van  de  locaties  wordt  verklaard.  Op  de  locaties  is  een  verband  tussen  intensivering  en  slechte  auto  bereikbaarheid  gevonden.  Ook  bestaat  een  verband  tussen  intensivering  en  multifunctionaliteit  op  de  kantorenlocaties. Betreft de ligging van Station Zuid WTC is een verband gevonden tussen stedelijke 

 

54 


 


periferie en extensivering. De intensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op Station Zuid  WTC wordt daarom niet verklaard door de ligging. Dit brengt namelijk extensivering te weeg, wat op  Station Zuid WTC niet het geval is. Kortom, de intensivering op Station Zuid WTC wordt verklaard door  slechte auto bereikbaarheid en het multifunctionele karakter van de locatie. Op Grachtengordel Zuid  is  de  ligging  wel  een  verklarende  factor  voor  de  intensivering  op  de  locatie.  De  intensivering  op  Grachtengordel  Zuid  wordt  daarom  verklaard  door  de  slechte  auto  bereikbaarheid,  multifunctionaliteit en de ligging in het stadscentrum.     Nu de gevonden verbanden tussen kenmerken van kantorenlocaties en intensivering dan wel  extensivering zijn vertaald naar het locatieniveau, is het noodzakelijk het conceptueel model aan te  passen. In hoofdstuk 3 is een conceptueel model (figuur 39) weergegeven die de verbanden tussen de  kernbegrippen en daarmee de verwachtingen binnen dit onderzoek representeert. Omdat bepaalde  verwachtingen  binnen  dit  onderzoek  niet  statistische  bevestigd  kunnen  worden  behoeft  het  conceptueel  enkele  aanpassingen.  Op  het  kenmerk  bereikbaarheid,  geoperationaliseerd  in  auto  en  trein  bereikbaarheid,  wordt  alleen  een  statistisch  verband  gevonden  met  auto  bereikbaarheid.  Daarom  wordt  het  kenmerk  bereikbaarheid  aangepast  naar  goede  en  slechte  auto  bereikbaarheid.  Het  gevonden  verband  is  tevens  niet  in  lijn  der  verwachtingen.  Goede  auto  bereikbaarheid  houdt  verband met extensivering, slechte auto bereikbaarheid houdt verband met intensivering. Daarnaast  dient nuance aangebracht te worden in het kenmerk identiteit. De identiteit van een kantorenlocatie  wordt verklaard vanuit een historisch en fysiek perspectief. Er is louter op het fysiek perspectief, de  ligging,  een  verband  gevonden  met  intensivering  dan  wel  extensivering.  De  aanpassingen  in  het  conceptueel model zijn weergegeven in figuur 40.    Figuur 39: Conceptueel model. 



Kenmerken 

Kenmerken 

‐ ‐ ‐   

‐ ‐ ‐

Multifunctioneel  Goed bereikbaar  Adequate identiteit 

Monofunctioneel  Slecht bereikbaar  Inadequate  identiteit 

  



   

 

55 


 


Figuur 40: Conceptueel model na aanpassing vanuit bevindingen uit de analyse. 



Kenmerken 

Kenmerken 

‐ ‐

‐ ‐

‐

Multifunctioneel  Slechte auto  bereikbaarheid  Ligging:  stadscentrum 

‐

Monofunctioneel  Goede auto  bereikbaarheid  Ligging:  stadsring,  stedelijke periferie 

  

  



 

 

56 


 


6. Conclusie    Nu de brug is geslagen tussen de theorie en het empirisch onderzoek zal de conclusie geformuleerd  worden.  In  de  inleiding  is  een  hoofdvraag  opgesteld  die  in  dit  hoofdstuk  beantwoord  zal  worden:  Welke  effecten  heeft  ‘het  nieuwe  werken’  op  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  kantorenlocaties  in  Amsterdam?  Op  welk  type  kantorenlocaties  (in  Amsterdam)  vindt  intensivering  van gebruik van het kantooroppervlak plaats en op welk type kantorenlocaties (in Amsterdam) vindt  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  plaats?  Alvorens  een  antwoord  op  de  hoofdvraag geformuleerd wordt, zal eerst ingegaan worden op de deelvragen die het antwoord op de  hoofdvraag ondersteunen.     1. Wat is ‘het nieuwe werken’?  De  kantorenmarkt  wordt  door  Korteweg  (2002)  onderverdeeld  in  drie  deelmarkten.  De  beleggersmarkt,  waarop  kopers  en  verkopers  van  kantoorpanden  opereren.  De  bouw‐  of  ontwikkelingsmarkt  is  de  markt  waarop  in  opdracht  van  gebruikers,  door  projectontwikkelaars  en  andere  initiatiefnemers  kantoorgebouwen  worden  geproduceerd.  Hiermee  komt  het  aanbod  van  nieuwe kantoorruimte tot stand. De gebruikersmarkt wordt gekenmerkt door de huisvestingsdiensten  van  de  kantoorpanden.  Eigendoms‐  en  gebruiksrechten  van  de  panden  worden  op  deze  markt  verhandeld. Vanuit de gebruikersmarkt ontstaan de vraag naar kantoorpanden, welke onderhevig is  aan  conjuncturele  en  structurele  dynamiek  (Zuidema  &  Van  Elp,  2010).  De  huidige  structurele  leegstand is onderdeel van de structurele dynamiek op de kantorenmarkt. Verschillende theoretische  inzichten bestaan naast elkaar ten aanzien van het kantorenoverschot. Korteweg (2002) heeft lange  tijd  de  kantorenleegstand  toegeschreven  aan  de  ‘varkenscyclus’.  Hierin  bestaat  afwisseling  van  overschotten  en  tekorten  van  een  product  (kantoren)  doordat  beleggers  en  ontwikkelaars  reageren  op schommelingen van de prijzen van het product. Daarentegen zegt Downs (2009) dat een ‘Niagara  of  capital’  (een  overvloed  aan  investeringsgeld)  oorzaak  is  voor  het  structurele  overschot  van  kantoren.  Het  laag  blijven  van  de  rente  zorgde  voor  grote  investeringsmogelijkheden  in  vastgoed,  zoals  kantoren.  Met  weinig  kosten  konden  kantoorhoudende  organisaties  verhuizen  naar  nieuwe  panden,  met  het  ontstaan  van  een  vervangingsmarkt  als  resultaat  (Downs,  2009).  Door  Janssen‐ Jansen  (2010)  wordt  het  probleem  toegeschreven  aan  overoptimisme  en  een  verschuiving  van  toelatingsplanologie  naar  ontwikkelingsplanologie.  Veelal  wordt,  volgens  Janssen‐Jansen  (2010),  de  leegstandsproblematiek toegedicht aan de financiële crisis, waardoor de meer structurele problemen  worden  ontkent.  Kortom,  een  overvloed  aan  liquiditeiten  (‘niagara  of  capital’)  (Downs,  2009)  en  daarmee gepaard gaand overoptimisme (de ruimtelijke ordening in Nederland vond jaren lang plaats  op basis van groei) (Janssen‐Jansen, 2010) hebben geleid tot een overschot aan kantoorpanden. Dit  overschot  kent  een  structurele  oorzaak  door  een  mismatch  tussen  vraag  en  aanbod  op  de  kantorenmarkt.  Door  concurrentie  tussen  lokale  overheden  met  betrekking  tot  het  aantrekken  van  werkgelegenheid,  werd  gronduitgifte  voor  het  bouwen  van  kantoren  een  belangrijk  onderdeel  van  het  grondbeleid  (Rietdijk  et.  al.,  2011).  Dit  was  mogelijk  door  een  overschot  aan  liquiditeiten  en  overoptimisme op de kantorenmarkt. Hierdoor is de mismatch tussen vraag een aanbod ontstaan. De  ontwikkeling van het aanbod was en is groter dan de daadwerkelijke behoefte. Door de verandering  in  behoefte,  het  veranderend  vraagperspectief,  treed  vroegtijdige  veroudering  van  kantoorpanden  op.  Deze  trendbreuk  in  de  vraag  naar  kantoorgebruik  wordt  veelal  toegeschreven  aan  ‘het  nieuwe  werken’. De verwachting is dat ‘het nieuwe werken’ in de toekomst invloed zal uitoefenen op vraag  en aanbod op de kantorenmarkt. Bijl (2009) geeft een definitie van HNW: ‘Het Nieuwe Werken is een  visie waarbij recente ontwikkelingen in de informatietechnologie als aanjager gelden voor een beter(e)  inrichting en bestuur van het kenniswerk. Het gaat om vernieuwing van de fysieke werkplek(ken), de  organisatiestructuur  en  –cultuur,  de  managementstijl  en  niet  te  vergeten  de  mentaliteit  van  de 

 

57 


 


kenniswerker en zijn manager.’ Vanuit dit veranderend vraagperspectief op kantoorwerk, wat invloed  heeft  op  de  bestaande  kantoorvoorraad  en  daarmee  op  kantorenlocaties,  worden  een  drietal  eisen  aan kantorenlocaties onderscheiden:  •


•


•

Bereikbaarheid van de werkplek. ‘Desk rotating’ (het gebruik van verschillende werkplekken)  zorgt voor een toename in mobiliteit tussen werkplekken. 

(Twynstra Gudde, 2010 en Van Elp et. al., 2011)  De  verwachting  is  dat  kantoorhoudende  organisaties  (bedrijven  die  als  core  business  informatieverwerking  hebben  (Louw,  1996))  HNW  implementeren  in  het  kantoorprogramma  wat  2 vermindering van het gebruik van het kantooroppervlak inhoudt. Een gemiddeld BVO van 15 m  per  werknemer is daarbij geen uitzondering, wat een vermindering van 25 tot 30 procent van het gebruik  van  het  kantooroppervlak  betekent.  Dit  zal  een  toevoeging  van  leegstaande  kantoorpanden  aan  de  huidige kantorenleegstand opleveren, wat de leegstandsproblematiek vergroot (Van der Meer, 2010).    2. Wat is een kantorenlocatie en welke typen kantorenlocaties zijn te onderscheiden?  Een  kantorenlocatie  wordt  gedefinieerd  als  een  vestigingsplaats  voor  kantoororganisaties  waarop  kantoorhoudende  activiteiten  worden  uitgevoerd.  Kantoororganisaties  zijn  bedrijven  die  kantoorarbeid  (het  verwerken  van  informatie)  uitvoeren  en  gevestigd  zijn  in  kantoorpanden.  Vestigingsplaatsfactoren  zijn  kenmerken  van  kantorenlocaties  (Louw,  1996,  p.190).  Er  zijn  velerlei  vestigingsplaatsfactoren  van  kantorenlocaties  te  onderscheiden.  In  dit  onderzoek  ligt  de  focus  op  functionaliteit, bereikbaarheid en identiteit van kantorenlocaties.  Functionaliteit  wordt  onderverdeeld  in  monofunctionaliteit  en  multifunctionaliteit.  Een  monofunctionele kantorenlocatie wordt gekenmerkt door één gebruiksfunctie. Er wordt in dit gebied  alleen gewoond, gewerkt of gerecreëerd. Een multifunctionele kantorenlocatie kent functiemenging.  Naast  werkfuncties  zijn  ook  andere  functies  aanwezig,  zoals  woonfunctie  of  recreatie  functies.  Kortom,  een  monofunctionele  kantorenlocatie  kent  ontmenging  van  gebruiksfuncties  en  een  multifunctionele locatie kent menging van gebruiksfuncties.  Bereikbaarheid wordt door Dijst et. al. (2002) gedefinieerd als: ‘Bereikbaarheid geeft aan in welke  mate de ruimtelijk‐infrastructurele configuratie mensen in staat stelt ruimtegebonden activiteiten op  verschillende locaties op diverse tijdstippen uit te oefenen (perspectief van personen). Verder geeft het  aan  in  welke  mate  de  ruimtelijk‐infrastructurele  configuratie  bedrijven,  voorzieningen  en  andere  activiteitenplaatsen in staat stelt mensen, goederen en informatie op diverse tijdstippen te ontvangen  (perspectief  van  locaties  van  activiteiten).’  In  dit  onderzoek  wordt  het  perspectief  van  locaties  en  activiteiten  op  bereikbaarheid  gehanteerd,  omdat  kantorenlocaties  in  dit  onderzoek  centraal  staan.  Het  ontsluitingskenmerk  is  daarbij  een  belangrijke  factor  binnen  de  bereikbaarheid  van  de  kantorenlocatie. Dit behelst de ontsluiting van een kantorenlocatie door vervoerssystemen (Dijst et.  al., 2002).   De  identiteit  van  een  kantorenlocatie  wordt  in  dit  onderzoek  bepaalt  vanuit  de  relatie  tussen  ruimte en identiteit. De ‘identity of place’ benadert de rol van plaatsen in collectieve of persoonlijke  identiteiten. De ‘identity of place’ heeft betrekking op de plaats zelf, de kantorenlocatie (Boterman,  2009).  De  ruimtelijke  identiteit  wijst  uit  naar  de  eigenheid  of  authenticiteit  van  een  plaats  en  naar  herkenbaarheid.  Deze  relatie  is  constant  onderhevig  aan  veranderende  omstandigheden.  Lynch  (1960)  stelt  twee  elementen  centraal  die  belangrijk  zijn  bij  de  definitie  van  ruimtelijke  kwaliteit:  context en geschiedenis. Met de context wordt aangegeven dat geen enkel fysiek element op zichzelf  staat  maar  wordt  beleefd  in  de  context  van  de  omgeving.  Het  fysieke  perspectief  (de  context)  op 

 

58 


 


ruimtelijke  identiteit  wordt  gekenmerkt  door  de  ligging.  De  indeling  van  de  ligging  in  het  stedelijk  gebied  is  tot  stand  gekomen  door  verschillende  dominante  vestigingstendensen  uit  verschillende  fases.  De  eerste  fase  behelst  de  industriële  revolutie,  waarbij  de  kantoorgebouwen  vooral  in  het  stadscentrum werden gelokaliseerd (Remøy, 2010a, p.42). De tweede fase wordt vooral gekenmerkt  door functiescheiding in de periode van de wederopbouw. Clustering van functies bepaalt het nieuw  stedelijk  uiterlijk,  waarbij  kantorenlocatie  vooral  aan  de  randen  van  steden  komen  te  liggen.  De  laatste fase wordt gekenmerkt door de netwerksamenleving. Kantoorhoudende organisaties vestigen  zich  op  locaties  waar  de  eisen  van  deze  kantoorhoudende  organisaties  worden  behartigd.  Hierdoor  treed ruimtelijke diffusie op (Pellenbarg, 2006, p.2). Het historische perspectief op de identiteit van  een kantorenlocatie wordt bepaald door de geschiedenis. Hierbij wordt gekeken naar de invloed van  het verleden op de plaats (Lynch, 1960).     3. Hoe is ‘het nieuwe werken’ te meten in termen van intensivering en extensivering van het gebruik  van het kantooroppervlak?  Zoals in de theorie naar voren is gekomen, wordt HNW gekenmerkt door de toename van het aantal  werknemers op een kantorenlocatie, er vindt intensivering van het gebruik van het kantooroppervlak  plaats  (Spijker  van  ’t  A.  &  van  der  Meer  J.  2010).  De  indicator  voor  deze  meeteenheid  is  het  aantal  2 arbeidsplaatsen  in  kantoorpanden  gelijk  aan  of  kleiner  dan  15m   BVO,  op  verschillende  kantorenlocaties.  Om  de  verandering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  de  kantorenlocaties  te  vatten  is  een  tijdsspanne  van  vijf  jaar,  2005‐2010,  als  uitgangspunt  genomen.  Intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  een  locatie  behelst  een  afname  van  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer  op  die  locatie  tussen  2005  en  2010.  Daarentegen  omvat  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op een locatie een toename van het aantal  vierkante meters per werknemer op een locatie tussen 2005 en 2010. Via deze operationalisering van  het begrip HNW, wordt het meten van ervan mogelijk.    4. Wat is de relatie tussen de functionaliteit van een kantorenlocatie en intensivering of  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op die locatie?  Vanuit  de  theorie  is  naar  voren  gekomen  dat  functionaliteit  kan  worden  opgedeeld  in  monofunctionaliteit en multifunctionaliteit (zie antwoord deelvraag 2). De verwachting is dat op een  monofunctionele  locatie  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  plaatsvindt.  Daarentegen  vindt  op  een  multifunctionele  locatie  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  plaats.  Deze  verwachting  vloeit  voort  uit  de  eisen  die  HNW  aan  kantorenlocaties  stelt.  Door  HNW  verandert  de  vraag  naar  kantorenlocaties  en  stelt  de  eis  dat  het  kantoor  gelokaliseerd is op een multifunctionele locatie waarbij wonen, werken en recreëren kunnen worden  gecombineerd.  Deze  verwachtingen  zijn  in  dit  onderzoek  getoetst.  In  eerste  instantie  wordt  geen  relatie  gevonden  tussen  de  gemiddelde  toe‐  en  afname  van  het  aantal  vierkante  meters  per  werknemer  (intensivering  dan  wel  extensivering)  en  de  functionaliteit  van  de  kantorenlocaties  na  statistische  toetsing.  Wanneer  wordt  gewogen  op  de  adressen,  waarbij  een  sterke  verandering  in  gebruik van het kantooroppervlak zwaarder weegt dan een zwakke verandering of geen verandering,  wordt  wel  een  relatie  gevonden  tussen  functionaliteit  en  intensivering  dan  wel  extensivering  op  de  kantorenlocatie. Dit is in lijn met de verwachtingen vanuit de theorie. Op de monofunctionele locaties  Sloterdijk/Teleport  en  Amstelstation/Overamstel‐Noord  vindt  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  plaats.  Op  de  multifunctionele  locaties  Station  Zuid  WTC  en  Grachtengordel  Zuid  vindt intensivering van het gebruik van het kantooroppervlak plaats.   

 

59 


5.

 


Wat is de relatie tussen de bereikbaarheid van een kantorenlocatie en de intensivering of  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op die locatie? 

Zoals aangegeven, wordt in dit onderzoek het perspectief van locaties op bereikbaarheid gehanteerd  (Dijst  et.  al.  2002).  Het  ontsluitingskenmerk  is  een  belangrijke  factor  ten  aanzien  van  de  bereikbaarheid van een kantorenlocatie. Daarom is bereikbaarheid geoperationaliseerd in de auto en  trein bereikbaarheid. Dit focust op de ontsluiting van een kantorenlocatie door vervoerssystemen, via  het wegen‐ en sporennetwerk.   De verwachtingen ten aanzien van bereikbaarheid en intensivering dan wel extensivering op een  kantorenlocatie vloeien voort uit de theorie. Op een goed bereikbare locatie, zowel per auto als per  trein,  wordt  intensivering  verwacht.  Op  een  slecht  bereikbare  locatie,  zowel  per  auto  als  per  trein,  wordt  extensivering  verwacht.  Deze  aannames  komen  voort  uit  de  eisen  die  HNW  stelt  aan  een  kantorenlocatie (zie antwoord deelvraag 1). Deze verwachtingen zijn vervolgens statistisch getoetst.    Allereerst is een toetsing uitgevoerd zonder het belang van de mate van toe‐ en afname in  beschouwing te nemen. Er kan gesteld worden dat er geen relatie is tussen de bereikbaarheid, zowel  per auto als per trein) van een kantorenlocatie en intensivering dan wel extensivering. Wanneer de  mate van toe‐ en afname van het aantal vierkante meter per werknemer wordt meegenomen in de  toetsing  middels  weging  wordt  opnieuw  geen  relatie  gevonden  tussen  bereikbaarheid  per  trein  en  intensivering  en  extensivering.  Wel  wordt  een  relatie  gevonden  tussen  auto  bereikbaarheid  en  intensivering  en  extensivering.  Het  frappante  is  dat  een  goede  bereikbare  locatie  per  auto  extensivering  kent  en  op  een  slecht  bereikbare  locatie  per  trein  intensivering  plaatsvindt.  Deze  uitkomst  ten  aanzien  van  de  relatie  tussen  auto  bereikbaarheid  en  extensivering  spreekt  tegen  de  verwachtingen in.    6.

Wat is de relatie tussen de identiteit van een kantorenlocatie en intensivering of extensivering van  het gebruik van het kantooroppervlak op die locatie? 

Bij  de  beantwoording  van  deelvraag  2,  is  reeds  naar  voren  gekomen  dat  de  identiteit  van  een  kantorenlocatie  wordt  bepaald  vanuit  de  relatie  tussen  ruimte  en  identiteit;  de  ruimtelijk  identiteit.  Lynch  (1960)  onderscheid  daarbij  een  historisch  en  fysiek  perspectief  op  ruimtelijke  identiteit.  Deze  perspectieven  zijn  geoperationaliseerd  in  bouwjaar  en  ligging.  Een  eis  die  HNW  stelt  aan  een  kantorenlocatie  is  een  adequate  identiteit.  Kortom  een  goed  bouwjaar  en  de  juiste  ligging  zorgen  voor intensivering op een kantorenlocatie. Een slecht bouwjaar en een verkeerde ligging zorgen voor  extensivering op de kantorenlocatie. Deze verwachtingen ten aanzien van de relatie tussen identiteit  en intensivering dan wel extensivering zijn statistisch getoetst.   Allereerst  kan  gesteld  worden  dat  er  geen  relatie  bestaat  tussen  identiteit  van  een  kantorenlocatie gefocust op bouwjaar en ligging en intensivering of extensivering. Desalniettemin is  er na gebruikmaking van weging op adressen met een sterke, zwakke of geen verandering, een relatie  gevonden  tussen  de  ligging  van  de  kantorenlocatie  en  intensivering  dan  wel  extensivering.  Deze  relatie komt overeen met de verwachtingen uit de theorie. Voor het bouwjaar wordt na weging geen  relatie  gevonden  met  intensivering  of  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak.  Het  kenmerk identiteit kan alleen in verband worden gebracht met intensivering of extensivering op basis  van het fysieke perspectief op ruimtelijke identiteit.    Nu de antwoorden op deelvragen zijn uitgewerkt kan een antwoord op de hoofdvraag geformuleerd  worden:  Welke  effecten  heeft  ‘het  nieuwe  werken’  op  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  kantorenlocaties  in  Amsterdam?  Op  welk  type  kantorenlocaties  (in  Amsterdam)  vindt  intensivering  van gebruik van het kantooroppervlak plaats en op welk type kantorenlocaties (in Amsterdam) vindt  extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak plaats?   

 

60 


 


De effecten van HNW op het gebruik van het kantooroppervlak op kantorenlocaties in Amsterdam is  in dit onderzoek gestoeld op de eisen die HNW aan kantorenlocaties stelt. Dit zijn achtereenvolgend  goede  bereikbaarheid,  multifunctionaliteit  en  een  passende  identiteit.  Deze  eisen  zijn  in  relatie  tot  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  een  kantorenlocatie  getoetst.  Het  tegenovergestelde (slechte bereikbaarheid, monofunctionaliteit en inadequate identiteit) is getoetst  in relatie tot extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op een kantorenlocatie. Hieruit  blijkt dat het vinden van een verband in eerste instantie een lastige opgave is. Wanneer dieper op de  verandering  van  het  kantoorgebruik  op  de  kantorenlocatie  ingegaan  wordt,  zijn  een  drietal  relaties  waarneembaar.  Op  een  multifunctionele  en  slecht  bereikbare  locatie  per  auto,  met  ligging  in  het  stadscentrum wordt intensivering van het gebruik van het kantooroppervlak geconstateerd. Dit geldt  voor Station Zuid WTC en Grachtengordel Zuid. Op een monofunctionele en goed bereikbare locatie  per auto, met ligging in de stadsring of stedelijke periferie vindt extensivering van het gebruik van het  kantooroppervlak plaats. Dit geldt voor Sloterdijk/Teleport en Amstelstation/Overamstel‐Noord.   De  verwachtte  effecten  van  HNW  op  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  kantorenlocaties in Amsterdam voortvloeiend uit de theorie, komen na toetsing niet geheel overeen  met  de  werkelijkheid.  Een  slechte  autobereikbaarheid  houdt  verband  met  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak.  Dit  is  een  frappante  constatering  en  spreekt  tegen  de  verwachtingen in. Het effect van HNW, in termen van goede bereikbaarheid, op het gebruik van het  kantooroppervlak  op  kantorenlocaties  zou  intensivering  teweeg  brengen.  Dit  is  echter  niet  geconstateerd na statistische toetsing. Enkele kanttekeningen bij het belang van bereikbaarheid van  een kantorenlocatie in relatie tot de eisen van HNW ten aanzien van kantorenlocaties, dienen hierbij  geplaatst  te  worden.  De  andere  eisen  die  HNW  stelt  ten  aanzien  van  een  kantorenlocatie  brengen  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  teweeg.  Dit  komt  overeen  met  de  lijn  der  verwachting.   Kortom,  de  effecten  van  ‘het  nieuwe  werken’  op  kantorenlocaties  in  Amsterdam  behelst  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  tussen  2005  en  2010,  wanneer  de  kantorenlocatie  een  slechte  auto  bereikbaarheid  heeft,  multifunctioneel  is  en  gelegen  in  het  stadscentrum. Op Grachtengordel Zuid en Station Zuid WTC vindt intensivering van het gebruik van  het  kantooroppervlak  plaats.  Station  Zuid  WTC  is  niet  gelegen  in  het  stadscentrum,  maar  kent  toch  intensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak.  Extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak tussen 2005 en 2010 vindt plaats wanneer een kantorenlocatie die goed bereikbaar  is  met  de  auto,  monofunctioneel  is  en  gelegen  in  de  stedelijke  periferie  of  stadsring.  Op  Sloterdijk/Teleport  en  Amstelstation/Overamstel‐Noord  vindt  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak plaats.   

6.1 Aanbevelingen  Als aanvulling op de resultaten van dit onderzoek worden er tevens enkele aanbevelingen gedaan ten  aanzien van verder onderzoek en beleid. Een eerste aanbeveling voor verder onderzoek is gericht op  het concept identiteit. Het operationaliseren van identiteit is een lastige opgave. Dit ligt ten grondslag  aan de moeilijke definiëring van identiteit. Omdat binnen de theorie over HNW nog onduidelijk is wat  de identiteit van een kantorenlocatie precies dient in te houden, is verder onderzoek naar de invulling  hiervan een vereiste. Hierdoor kan een betere theoretische invulling gegeven worden aan het begrip  identiteit. Een kwalitatieve benadering ten aanzien van de inrichting van het verdere onderzoek is een  gerichte  manier  om  de  betekenis  van  identiteit  binnen  HNW  in  kaart  te  brengen.  Op  deze  manier  kunnen  meer  gefundeerde  uitspraken  gedaan  worden  over  de  relatie  tussen  identiteit  en  de  intensivering dan wel extensivering van het gebruik van het kantooroppervlak op kantorenlocaties.     Naast  het  creëren  van  betere  vat  op  het  begrip  identiteit  is  het  van  belang  het  ‘waarom’  achter  de  gevonden  verbanden  binnen  dit  onderzoek  in  kaart  te  brengen.  Hiervoor  is  het  opzetten  van  een  kwalitatief  onderzoek  een  vereiste.  Dit  kwalitatieve  gedeelte  zal  in  moeten  gaan  op  de 

 

61 


 


beweeg  redenen  van  bedrijven  om  over  te  stappen  op  HNW  en  wat  de  vestigingsplaatskeuze  daarmee  van  doen  heeft.  Hierdoor  krijgen  de  gedane  uitspraken  over  de  effecten  van  HNW  op  kantorenlocaties  een  meer  gefundeerde  basis.  Tevens  kan  inzicht  verkregen  worden  in  de  constateringen  ten  aanzien  van  de  relatie  tussen  bereikbaarheid  en  intensivering  dan  wel  extensivering  op  de  kantorenlocaties.  Er  is  een  verband  gevonden  die  tegen  de  verwachtingen  in  spreekt;  een  frappante  constatering.  Een  slechte  auto  bereikbaarheid  brengt  intensivering  teweeg,  terwijl  extensivering  verwacht  wordt.  Verder  onderzoek  naar  het  belang  van  bereikbaarheid  in  kwalitatieve zin zal dit verband bloot kunnen leggen.    Naast aanbevelingen voor verder onderzoek worden enkele beleidsaanbevelingen gegeven.  De  gemeente  Amsterdam  probeert  met  het  vigerend  beleid,  de  kantorenloods,  verouderde  en  leegstaande kantoorpanden te transformeren (Gemeente Amsterdam, 2012). Dit beleid gaat louter in  op  het  transformeren  van  kantoorpanden,  waardoor  het  beleid  gefocust  is  op  pandniveau.  Hierbij  wordt  het  locatieniveau  buiten  beschouwing  gelaten.  Vanuit  dit  onderzoek  komt  naar  voren  dat  er  wel degelijk verbanden zijn aan te wijzen tussen locatiekenmerken en intensivering en extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak.  Daarom  dient  de  gemeente  Amsterdam  een  locatiebenadering  ten  aanzien  van  het  beleid  inzake  het  transformeren  van  kantoorpanden  in  het  vigerend  beleid  op  te  nemen.  Hierdoor  wordt  met  beleid,  breder  ingestoken  op  de  problematiek  rondom de kantorenleegstand. Inzichten in kansrijke en kansarme kantorenlocaties bieden het beleid  een breder perspectief op revitalisering en transformatie.     

 

62 


 


7. Reflectie    De reflectie op deze master thesis is drieledig. In eerste instantie wordt ingegaan op de inhoud van dit  onderzoek. Hierin worden kanttekeningen geplaatst ten aanzien van de theorie en bevindingen in het  onderzoek. Een tweede reflectie vindt plaats op het proces. Hierin wordt gereflecteerd op de manier  waarop  dit  product  tot  stand  is  gekomen.  Een  laatste  reflectie  vindt  plaats  vanuit  een  wetenschapsfilosofische  benadering.  Hierin  wordt  op  het  algemeen  beeld  van  ‘waarheid’  gereflecteerd.  

  7.1 Reflectie: inhoud  In dit onderzoek is ingezoomd op een drietal locatiekenmerken die als verklarende factoren fungeren  voor  intensivering  en  extensivering  van  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  een  locatie.  In  eerste  plaats  zijn  geen  significante  verbanden  aan  te  wijzen  tussen  de  locatiekenmerken  en  de  verandering in het gebruik van het kantooroppervlak. Dit heeft waarschijnlijk te maken met het feit  dat  ook  andere  factoren  zijn  aan  te  wijzen  die  van  invloed  zijn  op  intensivering  en  extensivering.  Kortom,  een  drietal  factoren  is  een  te  klein  aantal  om  gefundeerde  verbanden  te  kunnen  vinden.  Deze  constatering  schuilt  ook  in  de  notie  dat  identiteit  een  moeilijk  te  definiëren  concept  is.  Daarnaast is operationalisering van identiteit in de juiste variabele een lastige opgave.    Tevens is door de gemaakte keuzes ten aanzien van het combineren van de data een relatief  kleine  steekproefomvang  over  gebleven.  Hierdoor  is  het  vinden  van  relaties  tussen  kenmerken  van  kantorenlocaties en de verandering van het gebruik van het kantooroppervlak op locaties een lastige  opgave.  Het  wegen  van  adressen  op  mate  van  toe‐  en  afname  heeft  ertoe  geleid  dat  enkele  verbanden  werden  gevonden,  maar  zijn  van  zwakke  aard.  De  uitspraken  over  de  gevonden  relaties  kennen geringe betrouwbaarheid en behoeven verder onderzoek (zoals genoemd in paragraaf 6.1).    Desalniettemin is het doel van dit onderzoek bereikt. Het doel van dit onderzoek behelst het  creëren van een instrument dat de effecten van de veranderende vraag uit de markt, HNW, in relatie  tot het gebruik van het kantooroppervlak inzichtelijk maakt. Via het in kaart brengen van de eisen die  HNW  stelt  aan  kantorenlocaties  en  de  verandering  in  het  gebruik  van  het  kantooroppervlak  op  representatieve  kantorenlocaties  in  Amsterdam,  is  het  instrument  ontwikkelt.  Toevoeging  van  meerdere factoren zal het instrument verbeteren.  

  7.2 Reflectie: proces  Gedurende  het  proces,  ten  aanzien  van  de  totstandkoming  van  deze  thesis,  is  een  uitdaging  aangegaan  ten  aanzien  van  de  data‐inconsistentie.  De  gegevens  uit  de  BAG  en  de  gegevens  van  de  gemeente Amsterdam kwamen niet overeen. Hiervoor is uiteindelijk naar een pragmatische oplossing  gezocht.  Omdat  het  combineren  van  de  gegevens  veel  tijd  heeft  gekost,  was  het  uiteindelijk  niet  mogelijk het vooraf geplande kwalitatieve onderzoek uit te voeren. Het combineren van de data en  het  vat  krijgen  op  de  gegevens  verkregen  uit  de  BAG  en  de  gemeente  Amsterdam,  heeft  langer  geduurd  dan  gepland.  Het  uitvoeren  van  veldwerk  was  een  vereiste  om  inzicht  te  krijgen  in  de  problemen  rondom  de  data‐inconsistentie.  Uiteindelijk  is  gekomen  tot  een  werkbaar  geheel,  waarmee  statistische  toetsing  is  uitgevoerd.  Deze  genomen  stappen  hebben  het  proces  vertraagd,  waardoor  uiteindelijk  het  gewenste  kwalitatieve  onderzoek  ontuitgevoerd  bleef.  Desalniettemin  roepen de uitkomsten van dit onderzoek op tot verdere vragen. 

  7.3 Reflectie op wetenschap: wat is waarheid?  Naar  aanleiding  van  de  reflectie  op  de  inhoud  en  het  proces  van  dit  onderzoek  kan  geconcludeerd  worden dat  de  perceptie  op  wat als ‘waarheid’ wordt aangenomen  door verschillende partijen, kan  verschillen. Dit schuilt in de definiëring van identiteit en de gevonden data‐inconsistentie. Daarom zal 

 

63 


 


nu een korte reflectie gegeven worden op dit probleem aan de hand van de theorie van Richard Rorty  (1989)  over  ‘waarheid’.  In  het  boek  ‘Contigency,  irony  and  solidarity’  uit  1989  schetst  Rorty  een  conceptueel  schema  waarin  de  opvatting  over  wat  ‘waarheid’  betekent,  wordt  neergezet  als  iets  ondoorgrondelijk  en  onbeduidends.  Kortom,  het  vatten  van  de  waarheid  is  een  lastige  opgave.  Daarvoor  draagt  Rorty  een  drietal  concepten  aan  die  dit  probleem  beschrijven.  In  eerste  is  contingentie, wat inhoudt dat er geen enkele waarheid bestaat. Er bestaan meerdere percepties op  wat  ‘waar’  kan  zijn  naast  elkaar.  De  ironie  hierachter  schuilt  in  het  bewustzijn  dat  meerdere  waarheden naast elkaar bestaan. Volgens Rorty is committeren aan een absoluut idee van wat waar  en  goed  is  onmogelijk.  Het  bereiken  van  sollidariteit  is  daarbij  het  sleutelwoord.  Dit  is  de  rechtvaardiging van meerdere percepties op de waarheid. Door te zoeken naar een gezamenlijk doel  kan solidariteit bereikt worden. Kortom, het creëren van een gemeenschappelijke waarheid (Rortty,  1989)  Deze  theorie  kan  toegepast  worden  op  dit  onderzoek.  De  contingentie  schuilt  in  de  definiëring  van  een  kantoorpand.  Tijdens  de  dataverzameling  (beschreven  in  hoofdstuk  4)  is  gestuit  op  een  probleem  ten  aanzien  van  de  definitie  van  een  kantoor.  De  aanwezige  discrepantie  over  de  definitie  van  een  kantoor  tussen  het  Kadaster  en  de  gemeente  Amsterdam  heeft  dit  onderzoek  in  eerste  instantie  in  een  moeilijk  vaarwater  geplaatst.  Ten  aanzien  van  dit  probleem  is  naar  een  pragmatische  oplossing  gezocht,  zoals  het  combineren  van  data,  zodat  voortzetting  van  het  onderzoek mogelijk werd. Het bewustzijn van de verschillende waarheden, betreft de definiëring van  een kantoorpand, heeft in de zoektocht naar pragmatische oplossingen vorm gekregen. Uiteindelijk is  door de gemaakte keuzes in de dataverzameling een relatief kleine steekproefomvang overgebleven.  De  data‐inconsistentie  tussen  de  gegevens  van  het  Kadaster  en  de  gemeente  Amsterdam  kan  niet  worden  opgelost,  tenzij  zelf  data  ingewonnen  wordt.  Opnieuw  speelt  de  manier  waarop  een  kantoorpand wordt gedefinieerd een grote rol in hoe het gegevensbestand tot stand komt. Daarom is  solidariteit  een  benodigde  voor  verder  onderzoek  naar  het  ruimtelijk  effect  van  HNW.  Solidariteit  betreft  hier  het  opzetten  van  een  onderzoeksgroep  waarin  gestreefd  wordt  naar  een  gezamenlijk  doel. Dit doel behelst het creëren van een instrumentarium om de ruimtelijke effecten van HNW in  kaart brengen. Daarvoor dient een gemeenschappelijke definitie van ‘kantoor’ opgesteld te worden,  zodat  de  data‐inconsistentie  geringer  wordt  en  de  betrouwbaarheid  van  de  uitkomsten  van  het  onderzoek  toeneemt.  Ideologisch  gezien  lijkt  het  voor  de  hand  liggend  dat  persoonlijk  ingewonnen  data vergeleken met data van instituties (die over data beschikken ten aanzien van kantoorpanden)  de basis vormen voor verder en diepgaander onderzoek naar de effecten van HNW op de ruimte in  Nederland. Desalniettemin dienen vooral de verschillende percepties op wat ‘waar’ is, in termen van  definiëring, in ogenschouw genomen te worden.  

 

64 


 


8. Literatuur    Baarda  D.B.  &  Goede  de  M.P.M  (2006)  Basisboek  methoden  en  technieken.  Handleiding  voor  het    opzetten en uitvoeren van kwantitatief onderzoek. Groningen/Houten: Wolters‐Noordhoff.    Bijl D. (2009) Aan de slag met Het Nieuwe Werken. Zeewolde: Par CC.                  Boterman    B.  (2009)    Stedelijke  identiteit:  stedelijke  identiteit  als  succesfactor  bij  binnenstedelijke    gebiedontwikkeling. Groningen: Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen.    Bryman A. (2008) Social Science Research Methods. Oxford: Oxford University Press.     Centraal  Bureau  voor  de  Statistiek  (2012)  Kerncijfers  wijken  en  buurten  2004‐2010.  Statline.  Den    Haag    Dijst  M.,  Geurs  K.,  van  Wee  B.  (2002)  Bereikbaarheid:  perspectieven,  indicatoren  en  toepassingen.    In:  van  Wee  B.  &  Annema  J.A.  (red.)  Verkeer  en  vervoer  in  hoofdlijnen.  Bussum:  Uitgeverij    Coutinho. p. 155‐174.    Downs A. (2009) Real estate and the financial crisis. How turmoil in the ciotal markets is  restructuring    real estate finance. Washington D.C.: Urban Land Institute. p. 76‐99    Dussen  J  (2005)  Geschiedenis  en  Beschaving,  kritische  opstellen  over  verleden,  heden  en  toekomst.    Hilversum: Uitgeverij verloren.    Dynamis (2011) Regio Amsterdam en Almere, Sprekende cijfers, kantorenmarkten  2011.Utrecht:    Dynamis    Ebels  H.J.  (1997)  Oudere  stadsdelen  en  de  ruimtelijke  effecten  van  bedrijfsverplaatsingen.    Amsterdam: Thesis Uitgevers.    Elp van M., Kok de I., Saitua Nistal R., Zuidema M.V. (2011) Kantorenmonitor. Analyse van vraag en    aanbod.  Amsterdam: Economisch Instituut voor de Bouw      Gates B. (2005) Digital Workstyle: The New World of Work. A Microsoft White Paper. Verkrijgbaar op    het www: < http://www.microsoft.com/presspass/events/ceosummit/docs/NewWorldof    WorkWP.doc > Laatst geraadpleegd op 09‐01‐2012    Gemeente Amsterdam (2003) Visie Teleport. Amsterdam: Dienst Ruimtelijke Ordening    Gemeente Amsterdam (2005) Visie Overamstel. Amsterdam: Dienst Ruimtelijke Ordening    Gemeente Amsterdam (2008) Plan Amsterdam  n.r  5.  Amsterdam  Teleport.  Nieuwe  ronde,  nieuwe    kansen. Amsterdam: Dienst Ruimtelijke Ordening    Gemeente Amsterdam (2009) Visie Zuidas. Amsterdam: Dienst Ruimtelijke Ordening    Gemeente  Amsterdam  (2010)  Omgeving  Amstelstation  stedenbouwkundig  plan.  Stadsdeel  Oost‐   Watergraafsmeer. Amsterdam: Projectbureau Wibaut aan de Amstel. 

 

65 


 


  Gemeente  Amsterdam  (2012)  Plan  Amsterdam.  Kantorenleegstand,  transformeren  naar  nieuwe    bestemmingen. Amsterdam: Dienst Ruimtelijke Ordening.    Gool van P., Brounen D., Jager P., Weisz R. (2007) Onroerend goed als belegging. Houten: Wolters‐   Noordhoff Groningen.    Janssen‐Jansen L. (2010) Ontwikkelingsbubbels en planningsdromen. Pre‐advies voor de BNSP en de    Minister van Ruimte. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam.    Kantorenmonitor B.V. (2012) Gegevens opgevraagd via mail contact met Ad Wagemakers op 13‐02‐   2012.    Kadaster,  Het  (2011)  Databank  geo‐informatie.  Basisregistratie  kadastrale  percelen.  Basisregistratie    topografie.    Korteweg  P.  (2002)  Veroudering  van  kantoorgebouw:  probleem  of  uitdaging?  Nederlandse    geografische studies. Utrecht: Labor Grafimedia B.V.    Louw  E.  (1996)  Kantoorgebouwen  en  vestigingsplaats,  een  geografisch  onderzoek  naar  de  rol  van    huisvesting bij locatiebeslissingen van kantoorhoudende organisaties. Delft: Delftse    Universitaire Pers.    Lynch K. (1960) The image of the city. Cambridge: The M.I.T. Press.    Majoor S. (2008) Disconnected innovations. New urbanity in large‐scale development projects: Zuidas    Amsterdam, Orestad kopenhagen and forum Barcelona. Delft: Eburon    Martens  K.  (2000)  Debatteren  over  mobiliteit  Over  de  rationaliteit  van  het  ruimtelijk    mobiliteitsbeleid. Nijmegen: NWO.    Meer J. van der (2010) Naar een nieuwe kantorenmarkt. Nationaal kantoren onderzoek    2009. Real estate magazine. nr 72. p. 33‐36    NRC Handelsblad (2010) Meer leegstand door economische recessie. Gepubliceerd op 05‐01‐2010     Neprom (2008) Handboek Projectontwikkeling: een veelzijdig vak in een dynamische omgeving. Lier:    Roels Printing BV.    Ministerie  van  volkshuisvesting,  ruimtelijke  ordening  en  milieubeheer,  VROM  (2009)  Catalogus    basisregistraties adressen en gebouwen, versie 2009. Den Haag: Ministerie van VROM.    Reinders L. (2004) Merkwaardige wijken, de rol van identiteit bij de transformatie  van stadswijken:    een terreinverkenning. Eindrapport. Delft: onderzoeksinstituut OTB.    Rietdijk N., Korteweg P.J. en Stijnenbosch M.H. (2011) Thermometer Kantoren. Amsterdam:     Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers.   

 

66 


 


Remøy H.D. (2010a) Out of Office, A Study on the Cause of Ofﬁ ce Vacancy and Transformation as      a Means to Cope and Prevent. Amsterdam: IOS Press    Remøy  H.D.  (2010b)  Transformatie  van  monofunctionele  kantoorgebieden.  Real  Estate  magazine.  jr    72. nr. 41    Rorty R. (1989) Contigency, Irony and solidarity. Cambridge: Cambridge University Press    Rossum van V. (1997) Voorwoord bij Het idee van de functionele stad. Rotterdam: NAi Uitgevers.    Oudeman P. (2010) Werkplan kantorenloods 2011‐2014. Amsterdam: Ontwikkelingsbedrijf gemeente    Amsterdam OGA.    Pellenbarg  P.  (2006)  Locatie  of  prestatie?  Bedrijventerreinen  en  vestigingskeuze.  Stedenbouw  en    Ruimtelijke Ordering. jr 87. nr3. p. 26‐29.    Pieters F. Boekema F.W.M., van der Heijde P. en Hoppenbrouwer E. (2006) Wat te doen met onze    kantoren?  In:  Een  exploratief  onderzoek  naar  de  potentie  van  kantoren  in  multifunctionele    (sub)  centra  ten  opzichte  van  monofunctionele  kantorenlocaties.  Nijmegen:  Radboud    Universiteit Nijmegen.      Pols  L.,  van  Amsterdam  H.,  Habers  A.,  Kronberger  P.,  Buitelaar  E.,  (2009)  Menging  van  wonen  en   werken. Den Haag/Bilthoven: Planbureau voor de leefomgeving.    Spijker  van  ’t  A.  &  van  der  Meer  J.  (2010)  Het  nieuwe  werken  werkt,  kwalitatieve  en    kwantitatieve effecten. Facility management magazine. Augustus 2010.     Teulings C. (2011) Steden, grondprijzen en de lokale overheid. Den Haag: Centraal Planbureau.    Twynstra  Gudde  (2010)  Nationaal  kantorenmarkt  onderzoek  2010.  De  economische  crisis    voorbij?. Amersfoort: Twynstra Gudde    Universiteit van Amsterdam (2011) UvA: naar vier open stadscampussen. Amsterdam: UvA    Huisvestingsontwikkeling     Van  Dale  (2011)  Online  woordenboek,  verkrijgbaar  op  het  www:  <  http://www.vandale.nl  >  Laatst    geraadpleegd op 09‐01‐2012    VNG (2007) Bedrijven en Milieuzonering. Den Haag: Sdu Uitgevers.    Weterings A. B. R., Dammers E., Breedijk M. Boschman S. & Wijngaarden P. (2009) De waarde van    kantooromgeving: effecten van omgevingskenmerken op de huurprijzen van kantoorpanden.   Den Haag: Planbureau voor de leefomgeving    Werkgroep  Plabeka  monitor  (2009)  Monitor  uitvoeringsstrategie  Plabeka.  Voortgangsrapportage    2008‐2009. Houten: DPP    Yin R.K. (2003) Case Study Research: Design and Methods. Londen/New Dehli: SAGE Publications   

 

67 


 


Zuidema M. & Elp van M. (2010) Kantorenleegstand. Analyse van de marktwerking. Eindrapport.     Amsterdam: Economisch instituut voor de bouw. 

 

68 


 


Bijlage 1: Beslissingsboom    Sloterdijk/Teleport 

Amstelstation 

Station Zuid/WTC e.o. 


 

69 


 


Bijlage 2: Het databestand met alle afzonderlijke adressen op de  kantorenlocaties     Station Zuid WTC 

 

 

Amstelstation/Overamstel‐Noord 

 

 


 

70 


 



 

71 


 


Bijlage 3: SPSS output    Output Spss paragraaf 5.2 

  Independent Samples Test, functionaliteit   

Levene's Test  for Equality of  Variances  F 

Toe of  afname van  het  oppervlakte  per werkend  persoon in  het pand  tussen 2005  en 2010 

Equal  variances  assumed 

t‐test for Equality of Means 

Sig. 

,086   

t 

df 

,769  1,820 

Sig. (2‐ tailed) 

Mean  Difference 

Std. Error  Difference 

95% Confidence  Interval of the  Difference  Lower 

Upper 

151 

,071 

76,555 

42,074 

‐6,575 

159,685 

1,673  88,874 

,098 

76,555 

45,747  ‐14,345 

167,455 

 

Equal  variances not  assumed 

 

  Independent Samples Test, weight cases   

Levene's Test for  Equality of  Variances  F 


Sig. 

t 

df 

Sig. (2‐ Mean  Std. Error  tailed)  Differenc Differenc e  e 


Toe of afname  van het  oppervlakte  per werkend  persoon in het  pand tussen  2005 en 2010 

Equal variances  assumed 

,159   

,691  2,441 

Upper 

135 

,016 

142,555 

58,393 

27,069  258,042 

2,242  82,715 

,028 

142,555 

63,573 

16,105  269,005 

 

Equal variances  not assumed 

  Output SPSS paragraaf 5.3    Independent Samples Test, auto bereikbaarheid   

Levene's Test for  t‐test for Equality of Means  Equality of Variances  F 

Sig. 

t 

df 


Mean  Std. Error  95% Confidence  Difference Difference Interval of the  Difference  Lower 

Toe of afname  Equal variances  ,105  van het  assumed  oppervlakte per    werkend persoon  Equal variances  in het pand  not assumed  tussen 2005 en  2010 

 

,746 

‐,410  151 

Upper 

,682 

‐17,377 

42,353 

‐101,059  66,305 

‐,454  149,128 ,651 

‐17,377 

38,309 

‐93,077 

  58,322 

72 


 




Sig. 


t 

df 

Sig. (2‐ Mean  Std. Error  tailed)  Difference  Difference 



Equal  variances  assumed  Equal  variances not  assumed 

,159   

,691  2,441 

Upper 

135 

,016 

142,555 

58,393 

27,069  258,042 

2,242  82,715 

,028 

142,555 

63,573 

16,105  269,005 

 

    Independent Samples Test, trein bereikbaarheid   

Levene's Test for  t‐test for Equality of Means  Equality of Variances  F 

Toe of afname  Equal variances  van het  assumed  oppervlakte per  werkend persoon  Equal variances  in het pand  not assumed  tussen 2005 en  2010 

Sig. 

,086 

,769 

 

 

t 

df 


1,820  151 

Mean  Std. Error  95% Confidence  Difference Difference Interval of the  Difference  Lower 

Upper 

,071 

76,555 

42,074 

‐6,575 

159,685 

1,673  88,874 ,098 

76,555 

45,747 

‐14,345 

167,455 

 




Equal  variances  assumed  Equal  variances not  assumed 

Sig. 

,673   

,413 


t 

‐ ,557 

df 

Sig. (2‐ Mean  Std. Error  tailed)  Differenc Differenc e  e 


Upper 

135 

,579 

‐33,865 

60,810 

‐ 154,132 

86,401 

‐ 130,688  ,666 

,507 

‐33,865 

50,858 

‐ 134,478 

66,747 

 

 

 

73 


 


Output SPSS paragraaf 5.4  ANOVA  Toe of afname van het oppervlakte per werkend persoon in het pand tussen 2005 en 2010    Between Groups  Within Groups  Total 

Sum of Squares 

df 

191389,890  9506783,265  9698173,155 

Mean Square  2  150  152   

95694,945  63378,555     

F 

Sig. 

1,510 

,224     

 

  ANOVA, weight cases  Toe of afname van het oppervlakte per werkend persoon in het pand tussen 2005 en 2010    Between Groups  Within Groups  Total 


df 

841944,446  14885477,717  15727422,163 

Mean Square  2  133  135   

420972,223  111920,885     

F 

Sig. 

3,761 

,026     

      ANOVA 

Toe of afname van het oppervlakte per werkend persoon in het pand tussen 2005 en 2010    Between Groups  Within Groups  Total 


df 

81360,331  9616812,824  9698173,155 

Mean Square  2  150  152   

F 

40680,165  64112,085     

Sig.  ,635 

,532     

    ANOVA, weight cases  Toe of afname van het oppervlakte per werkend persoon in het pand tussen 2005 en 2010    Between Groups  Within Groups  Total 

Sum of Squares  344605,826  15382816,337  15727422,163 

df 

Mean Square  2  133  135   

172302,913  115660,273     

F 

Sig. 

1,490 

,229     

 

 

74 


 


Bijlage 4: Gesprek Rudolf Bak    Datum:     Aanwezige:  

21 Februari 2012  Rudolf Bak  Hanneke Vreman‐Woutersen (Kadaster)  Leonie Janssen‐Jansen (begeleidster UvA)  Anouk Maat 

            Dit gesprek dient als verificatie voor de gevonden data‐inconsistentie ten aanzien van de gegevens uit  de BAG en de gemeente Amsterdam. Rudolf Bak is een vooraanstaand onderzoeker op het gebied van  kantoren  en  leegstand.  De  data‐inconsistentie  is  aan  Rudolf  Bak  voorgelegd.  De  opmerking  die  Bak  plaatste, is dat het concept kantoor lastig te definiëren is. De definitie die Bak hanteert verschilt met  de definitie uit de BAG en de gemeente Amsterdam. Dit is een bevestiging van de inconsistentie ten  aanzien van de data. Ook stelde Bak vast, dat verschillende bouwjaren van adressen en oppervlakken  niet kloppen. Dit heeft geen verdere invloed op het onderzoek, want er dient ergens van uitgegaan te  worden. Desalniettemin roept dit vragen op. De conclusie uit het gesprek met Rudolf Bak komt erop  neer dat het verkrijgen van eigen data, de meest betrouwbare gegevens oplevert, waarop vervolgens  toetsing kan worden uitgevoerd. Dit pas niet binnen het tijdsbestek van dit onderzoek.     Kortom, het gesprek diende voor het sparren van ideeën ten aanzien van het onderzoek en  als verificatie voor de verkregen bestanden vanuit de BAG en de gemeente Amsterdam. De vraag, hoe  om  te  gaan  met  de  data‐inconsistentie  en  de  juistheid  van  de  bestanden  zijn  aan  Rudolf  Bak  voorgelegd.  Hierop  heeft  Bak  een  eigen  visie.  Het  inwinnen  van  eigen  data  levert  volgens  Bak  de  meest betrouwbare gegevens op.   

   

 

75 

Het nieuwe werken en kantoren: Een onderzoek naar de effecten van het nieuwe werken op kantorenlocaties in Amsterdam

Recommend Documents