HET HUURBELEID EN HET AAN- EN VERKOOPBELEID VAN INSTITUTIONELE BELEGGERS
Blbllcth••k TU Delft
111111111111
C 2340123
8512 477G
UW'
OTBOUWSTENEN
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11 , 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail mailbox@otb .tudelft.nJ hUp: / /www.otb.tudelft. nJ
f
'-IW--
'1'_'
__.' ___
. ' i ' ., __
d SI-=F"d·'iA
20
HET HUURBELEID EN HET AAN- EN VERKOOP-
BELEID VAN INSTITUTIONELE BELEGGERS
J.B.S. Conijn
Delft University Press, 1997
De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door: Delft University Press Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland.
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BmLIOTHEEK, DEN HAAG Conijn, I.B.S. Het huurbeleid en het aan- en verkoopbeleid van institutionele beleggers / I.B.S. Conijn - Delft : Delft University Press. - (OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173 : 20) Met lit. opg. ISBN 90-407-1612-9 NUGI 655 Trefw. : institutionele beleggers , huurbeleid , verkoopbeleid Copyright
@
1997 by Onderzoeksinstituut OTB
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher: Delft University Press, Mekelweg 4, 2628 CD Delft, The Netherlands.
INHOUD
VOORWOORD 1
INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
2
DE RESPONS ..... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..... .... 3
3
HET HUURBELEID ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
4
HET AAN- EN VERKOOPBELEID . . . . . . . . . . . . ..... ..... 9
5
EEN VERGELUKING MET DE HUURENQUÊTE VAN HET CBS. 13
6
ENKELE CONCLUSIES
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
LITERATUUR . . . . . . . . . . . . . . . . .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 BULAGE ENQUÊTE HUUR-, EN AAN- EN VERKOOPBELEID VAN INSTITUTIONELE BELEGGERS ..... .... .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
VOORWOORD
Tijdens de onderhandelingen tussen de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (lVBN) en het ministerie van VROM over de afkoop van de nog lopende subsidies in het kader van de dynamische-kostprijsregeling, bleek er behoefte te zijn aan nadere informatie over het huurbeleid en het aan- en verkoopbeleid van institutionele beleggers bij de huurwoningen die zij in eigendom hebben. Door het Onderzoeksinstituut OTB is een enquête opgesteld. Deze nota doet verslag van de resultaten van deze enquête. dr. 1.B.S . Conijn oktober 1997
,i
I
;.
Ij
.
i t .
fi
;;
1
INLEIDING
Institutionele beleggers, in hoofdzaak pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, hebben een deel van hun middelen belegd in huurwoningen. Het aantal huurwoningen in bezit van institutionele beleggers is niet precies bekend. Volgens het laatste Woningbehoeftenonderzoek (WBO 1993/1994) worden 299.300 huurwoningen verhuurd door particuliere instellingen. Onder particuliere instellingen vallen echter ook andere verhuurders dan alleen institutionele beleggers. In het kader van de Parlementaire Enquête Bouwsubsidies uit 1988 is voor het laatst uitgebreid onderzoek gedaan naar het woningbezit en het daarmee samenhangende beleid van institutionele beleggers. Toentertijd bleek dat de institutionele beleggers tezamen 238.400 woningen verhuurden. Naar verwachting is dat aantal sindsdien enigszins teruggelopen. Niet alleen over het aantal huurwoningen, ook over het beleid van institutionele beleggers is relatief weinig bekend. In het kader van de voorgenomen afkoop van de dynamische-kostprijssubsidies is een enquête gehouden onder de institutionele beleggers, voorzover deze lid zijn van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), en voorzover ze dynamische-kostprijswoningen in bezit hebben. Hiermee zijn niet alle institutionele beleggers met huurwoningen geënquêteerd. De institutionele beleggers die buiten de enquête zijn gevallen, zijn echter gering in aantal en hebben een relatief klein woningbezit. De enquête heeft met name betrekking op het huurbeleid en het aan- en verkoopbeleid van institutionele beleggers. In deze rapportage wordt verslag gedaan van de enquête. In het volgende hoofdstuk wordt een beeld geschetst van het aantal institutionele beleggers en het aantal woningen waarop de enquête betrekking heeft. Vervolgens staat in hoofdstuk 3 het huurbeleid en in hoofdstuk 4 het aan- en verkoopbeleid van institutionele beleggers centraal. Er is aansluitend een apart hoofdstuk gewijd aan een vergelijking tussen de uitkomsten van de Huurenquête van het Centraal Bureau voor de Statistiek en de uitkomsten van deze enquête. Deze rapportage wordt afgesloten met een concluderend hoofdstuk.
1
Pc·,
2
"*' _ '
lil
.It
2
DE RESPONS
De enquête is gehouden onder alle IVBN-leden met dynamische-kostprijswoningen in portefeuille. Hiertoe zijn 22 enquêtes verstuurd. In feite zijn veel meer institutionele beleggers geënquêteerd omdat met name de kleine pensioenfondsen zijn ondergebracht bij administratiekantoren. Deze administratiekantoren hebben de enquête voor alle aangesloten pensioenfondsen beantwoord. Er zijn 19 enquêtes retour ontvangen, waarover in deze rapportage verslag wordt gedaan. Twee enquêtes, verzonden aan relatief kleine fondsen, zijn niet beantwoord. Eén fonds bleek op het moment van enquêtering geen woningen meer in bezit te hebben en is op die gronden uit het onderzoek gehaald. Een overzicht van de IVBNleden naar categorie institutionele belegger is in tabel 2.1 weergegeven. Het zijn overwegend pensioenfondsen, inclusief administratiekantoren met aangesloten pensioenfondsen. Er is een beperkt aantal verzekeringsmaatschappijen en een even gering aantal overige institutionele beleggers. Tot deze laatste categorie behoren verzekeringsmaatschappijen die onderdeel uitmaken van een financieel concern, waarin ook andere financiële activiteiten worden verricht. De geënquêteerde IVBN-leden hebben in totaal bijna 183.000 woningen in bezit. Dit aantal is lager dan het aantal volgens de enquête die in 1988 is gehouden tijdens de Parlementaire Enquête Bouwsubsidies. Toentertijd hadden de institutionele beleggers 238.400 woningen. Het verschil wordt deels veroorzaakt door het feit dat enkele, kleinere institutionele beleggers met woningen geen lid zijn van de IVBN. Een ander deel van de daling zal naar alle waarschijnlijkheid het gevolg zijn van een vermindering van de beleggingen in woningen. Tweederde van het woningbezit van institutio-
Tabel 2.1
De verdeling van de respondenten naar type institutionele belegger
pensioenfonds verzekeringsmaatschappij overige institutionele belegger
13
3 3
3
Tabel 2.2
Het woningbezit van de IVBN-Ieden (N =19)
woningen in de Randstad in overig Nederland totaal I) waarvan: DKP-woningen in de Randstad in overig Nederland totaal\) I)
65 .380 112.084 182.964 14.798 32.714 50.415
Het totaal is groter dan de onderdelen omdat enkele respondenten de gevraagde uitsplitsing niet beschikbaar hebben.
nele beleggers is buiten de Randstad gelegen. Verder blijkt dat bijna 30% van de woningen onder het dynamische-kostprijssysteem valt. De dynamische-kostprijswoningen zijn voor bijna 70% buiten de Randstad te vinden.
4
3 HET HUURBELEID
Een belangrijk deel van de enquête heeft betrekking op het huurbeleid van de IVBNleden. De laatste jaren met het loslaten van het trendmatige huurbeleid is er een dalende tendens in de hoogte van de huurstijging. Dit doet zich ook duidelijk bij de institutionele beleggers voor. Uit tabel 3.1 blijkt dat de huurverhoging per 1 juli 1997 bij de IVBN-Ieden is uitgekomen op 2,50% . Hiermee is de gemiddelde huurverhoging in een periode van 2 jaren met bijna 2%-punt gedaald: van 4,41 % in 1995 naar 2,50% dit jaar. Er is in 1997 nog wel een redelijke spreiding bij de afzonderlijke institutionele beleggers, variërend van 4,20% tot niet meer dan 1,81 %. Uit deze gegevens blijkt dat de huurverhoging bij de IVBN-Ieden aanmerkelijk lager is dan het gemiddelde in Nederland. De gemiddelde huurverhoging inclusief harmonisatie is voor alle verhuurders volgens de Huurenquête van het CBS in 1997 uitgekomen op 3,7 %. Verderop zal nog aan de orde komen dat het harmonisatieeffect bij de IVBN-Ieden minder dan 0,2 % bedraagt, zodat het verschil tussen de huurverhoging bij de IVBN-Ieden en het landelijke gemiddelde 1 %-punt bedraagt. Volgens dezelfde Huurenquête van het CBS is de huurverhoging bij de particuliere instellingen, een ruimer begrip dan institutionele beleggers, in 1997 3,5%. De discrepantie tussen de uitkomst van de Huurenquête en die van deze enquête zal in hoofdstuk 5 meer uitgebreid aan de orde komen. In de Huurbrief 1997 van het ministerie van VROM wordt, mede op basis van de informatie over de huurverhoging bij de IVBN-Ieden, de huurverhoging bij de beleggers op 3,0% gesteld.
Tabel 3.1
1 juli 1995 1 juli 1996 1 juli 1997
De hoogte van het huurverhogingspercentage per 1 juli onder de IVBN-leden (gewogen) gemiddelde
minimum
maximum
N
4,41 % 3,46 % 2,50 %
3,00% 2,43% 1,81 %
5,50% 5,20% 4 ,20%
15 17 19
5
Tabel 3.2
De verwachting van de IVBN-Ieden over de jaarlijkse huurverhoging in de periode tot 2000 ten opzichte van de huidige huurverhoging (gewogen)
dalend gelijkblijvend stijgend
73,4% 26,6% 0,0%
De oorzaken voor een verwachte verdere daling van het huurverhogingspercentage in de periode tot 2000 (gewogen)
Tabel 3.3
concurrentie koopsector concurrentie ander huurwoningen dreigende leegstand ongunstige prijs-kwaliteitverhouding
99,9%
64,2% 78,6% 9,4%
Aan de IVBN-leden is ook gevraagd naar hun verwachting voor de toekomstige huurontwikkeling. Bijna driekwart van de IVBN-leden, gewogen naar de omvang van het woningbezit, voorziet in de periode tot 2000 een verdere daling van de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging. Geen enkele van de respondenten verwacht in de nabije toekomst een stijging. Als naar de oorzaak van de verwachte daling van de huurverhoging wordt gekeken, is de concurrentie met de koopsector de belangrijkste factor met een dreiging van de leegstand op de tweede plaats. Hieruit blijkt dat marktontwikkelingen de hoogte van de huurverhogingen sterk beïnvloeden. Een meerderheid van de IVBN-Ieden verwacht een huurverhoging die in de periode tot 2000 gelijk is aan de inflatie . Daarnaast gaat toch nog 30% ervan uit dat de huurverhoging lager zal worden dan de inflatie. Aansluitend op de verwachtingen over de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging, is gevraagd hoe men aankijkt tegen een systematiek waarbij de jaarlijkse huurverhoging voor langere tijd via een indexeringsformule wordt vastgelegd. Een zeer ruime meerderheid van de (gewogen) IVBN-leden staat afwijzend tegen deze mogelijkheid.
Tabel 3.4
De verwachting over de jaarlijkse huurverhoging ten opzichte van de inflatie in de periode tot 2000 (gewogen)
hoger dan inflatie gelijk aan inflatie lager dan inflatie
6
9,8%
61 ,6 % 28,6 %
Tabel 3.5
Het oordeel over het vastleggen van de jaarlijkse huurverhoging via een indexeringsformule voor een langere periode (gewogen)
instemmend afwijzend geen mening
7,5% 88,6% 4,0%
Tabel 3.6
De mate waarin het huurniveau wordt aangepast bij bewonerswisseling (gewogen)
ja, in principe wel afhankelijk van de situatie neen, dan wel hoogst zelden
19,9% 67,9% 12,3%
Behalve via de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli zijn er ook huuraanpassingen mogelijk bij bewonerswisseling, de zogenaamde huurharmonisatie ineens. Uit tabel 3.6 blijkt dat een meerderheid van de IVBN-leden deze mogelijkheid afhankelijk van de situatie toepassen. Bijna 20% geeft aan het in principe in alle gevallen te doen, terwijl ruim 10 % aangeeft dit niet dan wel hoogst zelden te doen. Het aanpassen van het huurniveau na bewonerswisseling wordt in de Randstad iets vaker gedaan dan buiten de Randstad. In de Randstad gebeurt het bij 31 % van de woningen met bewonerswisseling; buiten de Randstad is dit percentage 26. De belangrijkste reden om het huurniveau aan te passen is gelegen in de prijs-kwaliteitverhouding . Deze reden wordt bij 84% van de IVBN-leden genoemd. Slecht bij 18% speelt het voorkomen van leegstand een rol bij het doorvoeren van een huuraanpassing. Dit percentage is wellicht relatief laag omdat voor een neerwaartse aanpassing van het huurniveau vanwege leegstand, het niet nodig is om te wachten op een bewonerswisseling .
Tabel 3.7
Randstad overig Nederland
Het aandeel van de woningen waarbij na bewonerswisseling het huurniveau wordt aangepast (gewogen; N = 12) gemiddelde
minimum
maximum
30,8% 25,9%
2,0 % 3,0 %
100% 100%
7
Tabel 3.8
De reden om bij bewonerswisseling de huuraanpassing door te voeren (gewogen)
aanpassing prijs-kwaliteitverhouding voorkoming van leegstand
84,1% 17 ,5%
De huuraanpassing na bewonerswisseling leidt in driekwart van de gevallen tot een verhoging van het huurniveau. Hierbij is er nagenoeg geen verschil tussen de Randstad en overig Nederland. Bij eenkwart van de woningen wordt de huur verlaagd. Per saldo leidt dit tot een effect van de harmonisatie ineens op de totale huurverhoging van minder dan 0,2% . In 1996 was dit effect nog 0,19% in 1997 wordt verwacht dat door de harmonisatie ineens de huursom met 0,16% zal toenemen.
Tabel 3.9
verhoging verlaging
Tabel 3.10
1996 (realisatie) 1997 (prognose)
8
De mate waarin de huur bij bewonerswisseling wordt verhoogd, dan wel verlaagd (gewogen; N = 13) Randstad
Overig Nederland
77,0% 23,0%
75,6% 24,4%
Het effect van de huuraanpassing bij bewonerswisseling in procenten van de totale huursom (gewogen) 0,19% 0,16%
4
HET AAN- EN VERKOOPBELEID
Het tweede belangrijke onderdeel van de enquête heeft betrekking op het aan- en verkoopbeleid van de IVBN-Ieden. Hierbij komt ook aan de orde welke invloed de voorgenomen afkoop van de dynamische-kostprijssubsidies naar verwachting zal hebben op het verkopen van huurwoningen. In tabel 4.1 wordt weergegeven hoe bezit van de IVBN-Ieden zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. De aantallen sluiten niet volledig op elkaar aan omdat niet alle respondenten de gegevens tot hun beschikking hadden. Uit de tabel valt op te maken dat de IVBN-Ieden in de periode 1994-1996 per saldo meer woningen hebben verkocht dan aangekocht. Het verschil tussen verkoop en aankoop blijkt in de tijd bovendien toe te nemen. Voor de interpretatie van deze ontwikkeling is het van belang te weten dat met name het hoge aantal verkopen in 1996 is veroorzaakt door een inhaaleffect bij een institutionele belegger. Als gevolg hiervan is het stijgende verloop van het aantal verkopen niet zonder meer maatgevend voor de toekomst zoals verderop nog zal blijken. Voor de toekomst wordt een tegengestelde ontwikkeling verwacht. Bijna 35 % van de (gewogen) IVBN-Ieden voorziet een stijging van het aantal woningen in eigendom, terwijl bij slechts 19% een daling wordt verwacht. De uitbreiding van het woningbezit willen de IVBN-Ieden vooral via nieuwbouw realiseren en voor een klein deel via verwerving van bestaande woningen. In de periode 1997-2000 verwachten de IVBNleden in totaal ruim 23 .000 woningen te zullen verwerven. Dit is ruim 5.700 wo-
Tabel 4.1
Het verloop van het woningbezit van IVBN-leden, tussen haakjes het aantal respondenten
aankoop/verwerving verkoop/ afstoting bezit (per 31 december)
1993
1994
1995
1996
113 . 150 (14)
1.587 (14) 1.915 (14) 173.636 (17)
2. 113 (16) 3.468 (16) 173.130 (18)
2.537 (17) 5 .839 (17) 183.046 (19)
9
ti.
,,_, i i
I
,
iI
i
I
Tabel 4.2
De verwachting ten aanzien van de ontwikkelingen van het aantal woningen in eigendom (gewogen)
stijgend aantal gelijk aan aantal dalend aantal
Tabel 4.3
34,7% 46,6% 18,7%
Het aantal woningen dat de IVBN-Ieden in de periode tot 2000 verwachten te zullen verwerven (ongewogen)
1997 1998 1999
2000
nieuwbouw
bestaande bouw
totaal
4388 5326
1200 1200
5588 6526
4700 5110
600 600
5300 5710
ningen per jaar, hetgeen aanmerkelijk hoger is dan hetgeen in de afgelopen periode is verworven. De verwachte verwerving van woningen is overigens minder dan gewenst wordt. In overgrote meerderheid, geven de IVBN-leden aan dat ze meer woningen zouden willen verwerven. De belangrijkste reden waarom de verwachte ontwikkeling achter blijft bij de gewenste ontwikkeling is het feit dat het rendement van de nieuwbouw te la~g is. Deze reden wordt maar liefst door 89% van de (gewogen) IVBN-Ieden genoemd. Op de tweede plaats komt het te geringe aanbod van nieuwbouw als oorzaak voor de mindere uitbreiding van het woningbezit.
Tabel 4.4
De mate dat de IVBN-Ieden meer woningen zouden willen verwerven dan in de praktijk wordt verwacht (gewogen)
ja neen
Tabel 4.5
te te te te
98,2% 1,8 %
Den reden waarom de verwachte verwerving van woningen achterblijft bij de gewenste verwerving van woningen (gewogen)
weinig aanbod nieuwbouw weinig aanbod bestaande bouw laag rendement nieuwbouw laag rendement bestaande bouw
10
75 ,6 % 45 ,3% 88,5 % 39,4 %
Ten aanzien van de te verwachte verkoop van huurwoningen verwachten de IVBNleden een dalend aantal verkopen, van bijna 5000 in 1997 tot ruim 2.600 in 2000. Eengezinswoningen zullen naar verwachting meer verkocht worden dan meergezinswoningen, al zijn de verschillen niet erg groot. Als gekeken wordt naar de reden waarom IVBN-Ieden tot verkoop overgaan, blijkt het rendement dat via verkoop kan worden gerealiseerd, veruit de belangrijkste factor te zijn. Bijna 86% van de (gewogen) IVBN-Ieden noemt het rendement als reden om tot verkoop over te gaan. Andere belangrijke verkoopmotieven zijn een gewenste herschikking van de eigen portefeuille, de slechte verhuurbaarheid van de woning en een beoogde herpositionering van de wijk of buurt. Opmerkelijk is dan dat nagenoeg geen enkel IVBN-lid de inkrimping van zijn woningbezit nastreeft. IVBN-Ieden verkopen de woningen in meerderheid aan de zittende huurder of aan een nieuwe eigenaar-bewoner. Met name bij eengezinswoningen is dit het geval: bij bijna 90% van de (gewogen) IVBN-Ieden worden de eengezinswoningen op deze wijze verkocht. Bij de meergezinswoningen is dit percentage bijna 66 %. Meergezinswoningen worden in eenderde van de gevallen verkocht aan een andere belegger. Bij eengezinswoningen is dit slechts bij 10% het geval.
Tabel 4.6
Het aantal woningen dat de IVBN-leden verwachten te zullen verkopen (N = 15)
1997 1998 1999 2000
Tabel 4.7
eengezins
meergezins
totaal
2587 2448 1790 1605
2320 1570 1030 1015
4907 4018 2820 2620
De redenen om tot verkoop van woningen over te gaan (gewogen)
rendementsoverweging slechte verhuurbaarheid herpositionering wijkIbuurt herschikking eigen portefeuille beoogde inkrimping woningbezit leeftijd van de woning
85,5% 56,5% 51,0% 57,1 % 3,0% 20,7%
11
Het is plausibel om te veronderstellen dat de voorgenomen afkoop van de dynamische-kostprijssubsidies enige invloed heeft op het verkoopbeleid van IVBN-Ieden. Ruim tweederde heeft bij het huidige verkoopbeleid evenwel nog geen rekening gehouden met deze afkoop. De invloed op het verkoopbeleid wordt door de IVBNleden overigens beperkt genoemd. Bijna tweederde geeft aan dat deze invloed slechts marginaal is en eenderde geeft aan dat er in het geheel geen invloed is. Ongeveer een kwart van de IVBN-Ieden is niet in staat om een inschatting te geven van het aantal dynamische-kostprijswoningen dat extra verkocht zal worden na de voorgenomen afkoop van de dynamische-kostprijssubsidies. De meerderheid die dit aantal wel kan noemen geeft aan dat het aantal extra te verkopen woningen ruim 800 zal zijn. Dit is minder dan 2 % van het totale aantal dynamische-kostprijswoningen dat de IVBN-Ieden momenteel hebben.
Tabel 4.8
De wijze waarop de woningen worden verkocht in procenten van het totaal aantal verkopen (gewogen)
aan zittende huurder aan nieuwe eigenaarlbewoner aan andere institutionele beleggers aan woningcorporatie aan andere belegger anders totaal
Tabel 4.9
47,3 % 41 ,8 % 0,0 % 0,6 % 10,0 % 0,4 %
33 ,4 % 32,3 % 0,0 % 2,6 % 31 ,1% 0,7 %
100%
100%
37 ,7 % 62,3 %
De mate waarin de eventuele afkoop van de DKP-subsidies invloed uitoefent op het aantal te verkopen woningen (gewogen)
in het geheel niet slechts marginaal in redelijk grote mate in zeer aanzienlijke mate
12
meergezins
Is bij het huidige verkoopbeleid reeds rekening gehouden met een eventuele afkoop van DKP-subsidies (gewogen)
ja neen
Tabel 4.10
eengezins
34,7 % 62,7 % 2,5 % 0,0 %
5 EEN VERGELIJKING MET DE HUURENQUÊTE VAN HET CBS
De Huurenquête van het CBS vormt van oudsher de belangrijkste informatiebron over de huurstijging van woningen. De laatste jaren is er evenwel een opvallende discrepantie tussen de huurstijging bij institutionele beleggers volgens de IVBN enerzijds en de huurstijging bij particuliere instellingen volgens het CBS anderzijds . In dit hoofdstuk zal worden uiteengezet door welke factoren dit verschil veroorzaakt zou kunnen worden. Allereerst laat tabel 5.1 de hoogte van de huurstijging volgens beide bronnen zien. Het verschil in de hoogte van de huurstijging is zeer opmerkelijk. In 1997 is het verschil uitgekomen op 1 %-punt. Er is een aantal mogelijke verklaringen voor de uiteenlopende huurstijgingen. Deze verklaringen zijn: - het verschil in waarnemingsmethode; - het verschil in waarnemingspopulatie; - het gebrek aan representativiteit bij de Huurenquête van het CBS. Achtereenvolgens zullen deze mogelijkheden worden behandeld. Het primaire doel van de Huurenquête voor het CBS is het verzamelen van informatie over de huurstijging ten behoeve van het consumentenprijsindexcijfer. Het CBS past hierbij de benadering van Laspeyres toe . Deze benadering komt erop neer dat
Tabel 5.1
De huurstijging volgens de Huurenquête van het CBS en volgens de enquête onder de IVBN-leden, in procenten, 1996-1997
CBS IVBN I)
1996
1997
4,0% 3,3%1)
3,5% 2,5%
Ontleend aan een enquête van de IVBN in 1996.
13
.W3'
Ri
.ai. U: _
-u,
i~,,_,
de prijsveranderingen van een pakket goederen en diensten wordt gevolgd die in een bepaald basisjaar werd geconsumeerd. Dit leidt ertoe dat prijsveranderingen die het gevolg zijn van woningverbetering buiten beschouwing blijven. Het pakket 'woonconsumptie' dient immers ten opzichte van het basisjaar ongewijzigd te blijven. Anderzijds beperkt het CBS zich bij zijn waarneming niet tot de huurverhoging per 1 juli. Ook een tussentijdse huurverhoging, bijvoorbeeld als gevolg van een huurharmonisatie bij bewonerswisseling, wordt door het CBS meegenomen bij de bepaling van de huurstijging. De huurstijging op basis van de gegevens van de IVBN blijft beperkt tot de huurverhoging per 1 juli. Een deel van het verschil wordt derhalve verklaard doordat de tussentijdse huurverhoging buiten beschouwing blijft. Dit is maar een deel van het verschil. Het effect van de tussentijdse huurverhoging op jaarbasis is, zoals uit het voorafgaande is gebleken, niet meer dan 0,1 à 0,2%-punt. De tweede verklaring voor het verschil tussen beide huurstijgingen is gelegen in het feit dat de waarnemingspopulatie niet gelijk is. De waarneming van het CBS heeft betrekking op particuliere instellingen. Bij de IVBN gaat het om institutionele beleggers die lid zijn. Het belangrijkste verschil tussen beide populaties is het feit dat 'particuliere instelling' een ruimer begrip is dan 'institutionele belegger'. Andere beleggers dan institutionele beleggers en sommige non-profit instellingen behoren ook tot de categorie particuliere instellingen. Daarnaast zijn niet alle institutionele beleggers lid van de IVBN. Het aantal woningen dat in eigendom is van leden van de IVBN bedraagt 183 .000. Particuliere instellingen hebben volgens het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) 1993/1994 in totaal 299.300 woningen in bezit. De belangrijkste oorzaak voor het verschil in de hoogte van de huurstijging is gelegen in het feit dat de Huurenquête naar alle waarschijnlijkheid geen representatief beeld schetst van de particuliere instellingen. De Huurenquête heeft betrekking op een vast panel huurwoningen. De oorspronkelijke steekproef gaat terug tot 1973. Sindsdien is het panel actueel gehouden door de steekproef aan te vullen met een steekproef uit de nieuwbouw van huurwoningen, terwijl de huurwoningen, die aan de voorraad zijn onttrokken of omgezet zijn in koopwoningen, uit het panel zijn afgevoerd. Aangezien een panel over zo'n lalige periode aanleiding kan geven tot selectieve uitval, is de representativiteit een kwart eeuw na de eerste steekproeftrekking niet verzekerd. Het WBO 1993/1994 vormt een goede mogelijkheid om de representativiteit van de huurenquête te toetsen. Beide bestanden onderscheiden 'particuliere instellingen' als verhuurderscategorie. Het WBO is evenwel gebaseerd op een aanmerkelijk grotere steekproef en geeft een actueel beeld van het woningbezit van particuliere instellingen. Het blijkt dat het gemiddelde huurniveau van woningen in bezit van particuliere instellingen volgens het WBO f 740,- per maand bedraagt. Volgens de Huurenquête was dat in 1993 f 577,- per maand. In de Huurenquête zijn de goedkopere huurwoningen van particuliere instellingen derhalve oververtegenwoordigd. Het is derhalve plausibel om te veronderstellen dat de hogere huurstijging uit de Huurenquête vooral 14
wordt veroorzaakt doordat in de Huurenquête de goedkopere huurwoningen sterk oververtegenwoordigd zijn.
15
16
6
ENKELE CONCLUSIES
In het kader van de voorgenomen afkoop van de dynamische-kostprijssubsidies is een enquête gehouden onder de IVBN-leden. Hoofdonderwerpen van de enquête zijn het huurbeleid en het aan- en verkoopbeleid. In de IVBN zijn nagenoeg alle institutionele beleggers verenigd met beleggingen in woningen. De enquête geeft derhalve een representatief beeld van het beleid van institutionele beleggers. Enkele belangrijke conclusies zijn: - de IVBN-leden hebben gezamenlijk 183 .000 huurwoningen in bezit; hiervan is ruim 50.000 gesubsidieerd volgens het dynamische-kostprijssysteem; globaal tweederde van de huurwoningen bevindt zich buiten de Randstad; de huurverhoging per 1 juli 1997 bedroeg bij de IVBN-leden gemiddeld 2,5%, waarmee de jaarlijkse huurverhoging in een periode van 2 jaren met bijna 2 %-punt is gedaald; voor de toekomst verwachten de IVBN-leden per saldo een verdere daling van de jaarlijkse huurverhoging; het effect van de huurharmonisatie ineens bij bewonerswisseling op de huursom bedraagt minder dan 0,2 % bij de IVBN-leden; de IVBN-leden verwachten de komende jaren ruim 5.700 huurwoningen per jaar aan hun portefeuille toe te voegen, overwegend via nieuwbouw; dit aantal is minder dan door de IVBN-leden wordt gewenst als gevolg van het feit dat het rendement bij de nieuwbouw te laag is en er te weinig aanbod van nieuwe huurwoningen is; de verkoop van huurwoningen vindt met name op grond van rendementsoverwegingen plaats; eengezinswoningen worden overwegend aan de zittende huurder en aan een nieuwe eigenaar-bewoner verkocht; meergezinswoningen worden ook in meerderheid aan een huurder of zittende bewoner verkocht, maar eenderde wordt door een andere belegger overgenomen; - de invloed van de voorgenomen afkoop van de dynamische-kostprijssubsidies op de verkoop van dynamische-kostprijswoningen wordt door de IVBN-leden als gering ingeschat; voorzover de IVBN-leden daar inzicht in hebben wordt voor de komende jaren rekening gehouden met een extra verkoop in een omvang van 800 dynamische-kostprijswoningen per jaar; 17
- de discrepantie die er is tussen de uitkomsten van de Huurenquête van het CBS, waaruit blijkt dat de huurverhoging in 1997 bij particuliere instellingen 3,5% bedraagt, en deze enquête die op een huurverhoging, exclusief het harmonisatieeffect, van 2,5 % uitkomt, wordt naar alle waarschijnlijkheid veroorzaakt doordat in de Huurenquête de goedkopere woningen van particuliere instellingen oververtegenwoordigd zijn, waardoor er geen representatief beeld ontstaat.
18
LITERATUUR
Conijn, J.B.S. en O.A. Papa, 1988, De rol van de institutionele beleggers op de Nederlandse woningmarkt . Onderzoek in opdracht van de Parlementaire Enquêtecommissie Bouwsubsidies. Tweede Kamer, zitting 1987-1988, 19.623, nr. 33, pp. 1211.
Ministerie van VROM, 1997, Huurprijsbeleid voor 1998 en volgende jaren, Tweede Kamer, zitting 1997-1998, 25 .651 , nr. 1, pp. 1-14.
19
l
I
20
i 'W , . _ 1_ _ 1_
_ _ _a
BIJLAGE
ENQUÊTE HUUR-, EN AAN- EN VERKOOPBELEID VAN INSTITUTIONELE BELEGGERS
21
_w:w
II
Enkele aanwijzingen voor het invullen van de vragenlijst:
22
*
Wilt u bij iedere vraag steeds één antwoord aankruisen, tenzij anders vermeld.
*
Afhankelijk van uw antwoorden, kunt u sommige vragen overslaan. Achter het antwoord staat dan het nummer van de vraag waar u verder kunt gaan (bijvoorbeeld ' naar 10') .
- - -- - --
- --
-
Algemene informatie 1.
Wilt u de volgende gegevens invullen: NAAM VAN DE ONDERNEMING: PLAATS VAN VESTIGING: . . . CONTACTPERSOON: TELEFOONNUMMER: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .••• • . • . . . . . ..
2.
3a.
Tot welke categorie institutionele belegger behoort u?
Hoeveel woningen had u op 31 december 1996 in economisch eigendom? (aantallen invullen)
o
PENSIOENFONDS
o
VERZEKERINGSMAATSCHAPPU
o
OVERIGE INSTITUTIONELE BELEGGER
RANDSTADI):
..
NIET-RANDSTAD:
I) Onder Randstad wordt verstaan de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, en het gebied daartussen.
3b.
Hoeveel dynamische-kostprijswoningen had u op 31 december 1996 in economisch eigendom? (aantallen invullen)
RANDSTAD : .. .. . .. . . . . .. . . . . . . NIET-RANDSTAD .. . . . . . . . . . . .. . .
23
•
I
IJI" _ I
Mi lill i li._I' Wil liU ••
I Huurbeleid 4.
5.
6.
Hoe hoog was het huurverhogingspercentage (gewogen gemiddelde) per 1 juli van de afgelopen jaren? (percentage invullen)
Hoe verwacht u dat het jaarlijkse huurverhogingspercentage in de periode tot 2000 zich in uw woningbezit zal ontwikkelen?
Indien u een dalende tendens verwacht in de hoogte van uw jaarlijkse huurverhogingspercentage. wat is hiervan de oorzaak? (meer antwoorden mogelijk)
1 JULI 1995 . . . . . . . . . . . . . . . .. % 1 JULI 1996 . . . . . . . . . . . . . . . . . % 1 JULI 1997 . . . . . . . . . . . . . . . .. %
o o o
DALEND GELUKBLUVEND______~n~aar~~vr~aag~~7 STUGEND__________~n~aar~_v~r~aag~~7
o
CONCURRENTIE KOOPSECTOR
o
CONCURRENTIE ANDERE HUURWONINGEN DREIGENDE LEEGSTAND
o o
ONGUNSTIGE PRIJS-KWALITEITVERHOUDING
7.
8.
24
Hoe verwacht u dat in de periode tot 2000 uw jaarlijkse huurverhogingspercentage zich zal verhouden tot de inflatie (consumenten-prijsindex)?
Zou u voorstander zijn van een algemeen huurbeleid waarbij het jaarlijkse huurverhogingspercentage voor een langere periode via een indexeringsformule vastligt?
o
OVERIG, NAMELUK . . . . . . . . . . . .
o
HOGER
o
GELUK
o
LAGER
o
JA
o
NEE
o
GEEN MENING
9.
Past u bij bewonerswisseling het huurniveau van de woning aan?
o o
JA, IN PRINCIPE WEL
o
NEE, DAN WEL HOOGST ZELDEN
o
NIET BEKEND_ _ _---'na....,ar""-v~r'_'aa!!!liig'_'I~4
AFHANKELUK VAN DE SITUATIE
naar vraag 14
10.
11.
12.
Wilt u aangeven in hoeveel procent van de gevallen u bij bewonerswisseling het huurniveau van de woning aanpast? (percentage invullen)
Indien u bij bewonerswisseling het huurniveau aanpast, op grond van welke overweging doet u dat? (meer antwoorden mogelijk)
RANDSTAD: . . . . . . . .. . . . .. . . . . . NIET-RANDSTAD: . . . . . . . . . . . . . . . .
o
AANPASSING PRIJS-KWALITEITVERHOUDING
o
VOORKOMING VAN LEEGSTAND
o
OVERIG, NAMELUK . .. . .. . .
Indien u bij bewonerswisseling het huurniveau aanpast, wilt u dan de volgende verdeling (eventueel globaal) maken? (percentages invullen) RANDSTAD
NIET-RANDSTAD
VERLAGING HUURNIVEAU
....... ... %
VERHOGING HUURNIVEAU
.......... %
.. .... .. .. % .. ..... ... %
100%
100%
25
JiUliI iUiII"" .
'
._flU
13 .
Wat is het totale effect van de huuraanpassing bij bewoners wisseling in procenten van de totale huursom van uw woningbezit? (percentage invullen)
1996 1997
(REALISATIE)
...... .... . .
(PROGNOSE) . . . . . . . . . . . . .
Aan- en verkoopbeleid 14.
Hoe heeft de afgelopen jaren uw woningbezit zich ontwikkeld? (aantallen invullen) 1993 AANKOOP!vERWERVING VERKOOP! AFSTOTING BEZIT (PER
15 .
16.
31
1994
1996
X X
DECEMBER)
Welke ontwikkeling verwacht u ten aanzien van uw woningbezit in de periode tot 2ooo?
o o o o
STDGEND AANTAL GELDKBLDVEND AANTAL DALEND AANTAL NOG NIET BEKEND
Hoeveel woningen verwacht u in de periode tot 2000 te verwerven? (aantallen invullen) NIEUWBOUW
1997 1998 1999 2000
26
1995
BESTAANDE BOUW
% %
17.
18.
Zou u in de periode tot 2000 meer woningen willen verwerven dan in vraag 15 als verwachting heeft geformuleerd?
Indien u meer woningen zou willen verwerven, door welke oorzaak denkt u dat niet te kunnen realiseren?
(meer antwoorden mogelijk)
o o
JA
o
TE WEINIG AANBOD NIEUWBOUW
o o o
TE LAAG RENDEMENT NIEUWBOUW
o
OVERIG, NAMELDK . . . .. .. . . .
NEE
TE WEINIG AANBOD BESTAANDE BOUW TE LAAG RENDEMENT BESTAANDE BOUW
19.
Op grond van welke overwegingen gaat u over tot verkoop van woningen?
(meer antwoorden mogelijk)
ORENDEMENTSOVERWEGING
o o
HERPOSITIONERING WIJK!BUURT
o
HERSCHIKKING EIGEN BELEGGINGS-
SLECHTE VERHUURBAARHEID
PORTEFEUILLE
20.
o o
LEEFTUD VAN DE WONING
o
ANDERS, NAMELDK
BEOOGDE INKRIMPING WONINGBEZIT ...... .... .
Hoeveel woningen verwacht u in de periode tot 2000 te zullen verkopen?
(aantallen invullen) EENGEZINS
MEERGEZINS
1997 1998 1999 2000
27
21.
Indien u woningen verkoopt, op welke wijze geschiedt dit (eventueel een globale indicatie)?
(percentages invullen)
AAN ZITIENDE HUURDER AAN NIEUWE EIGENAAR/BEWONER AAN ANDERE INSTITUTIONELE BELEGGER AAN WONINGCORPORATIE AAN ANDERE BELEGGER ANDERS
22 .
23.
24 .
Is in uw toekomstige verkoopbeleid (de aantallen van vraag 19) al rekening gehouden met een eventuele afkoop van dynamische-kostprijssubsidies?
In welke mate zal de eventuele afkoop van dynamische-kostprijssubsidies het aantal te verkopen woningen beïnvloeden?
Kunt u een inschatting geven hoeveel woningen u extra zult gaan verkopen na een eventuele afkoop van de dynamische-kostprijssubsidies?
(aantallen invullen)
28
EENGEZINS
MEERGEZINS
...... .... % .......... % ... .. ..... % ... .... ... % .... .... .. % ....... ... % 100%
.. .... ... . % . .... ... . . % .... .... .. % .. ..... .. . % .......... % ........ .. % 100%
o
JA
o
NEE
o
IN HET GEHEEL NIET
o o o
SLECHTS MARGINAAL
o o
IN REDELDK GROTE MATE IN ZEER AANZIENLDKE MATE
NEE JA, NAMELDK :
1998 . .. .... . . . . 1999 2000
We zijn hiermee aan het einde van de enquête gekomen. Bedankt voor uw medewerking. Eventuele opmerkingen kunt u hieronder schrijven.
29
VERSCHENEN IN DE SERIE OTBOUWSTENEN
1.
F. van der Zon, Kengetallen en succescriteria voor woningcorporaties 1995/70 blz./ISBN 90-407-1200-X/j 25,-
2.
T. Hoenderdos en A. Metselaar, Probleemcomplexen en leefbaarheid: over de prestaties van woningcorporaties inzake de bevordering van leefbaarheid 1996/57 blz./ISBN 90-407-1360-X/j 15,-
3.
B. van Rosmalen en F. Wassenberg, VO!kshuisvestingsplan 1996-2000 Gemeente Venray 1996/110 blz./ISBN 90-407-1368-5/j 29,50 ,
4.
H. Kruythoff en H. Heeger, Ogen, oren en mond van Haap:1anden. Burgers over wonen 1996/47 blz./ISBN 90-407-1401-0/j 15,-
5.
H. Priemus, B. van Rosmalen, F. Wassenberg, Regionaal volkshuisvestingsplan Haaglanden. Balans tussen herstructurering en behoud kernvoorraad 1996/224 blz./ISBN 90-407-1400-2/j 60,-
6.
J. Kullberg, Aanbodmodellen geïnventariseerd. Een landelijke verkenning van vormen van marktgerichte woonruimteverdeling en impressies van de verdelers 1997/76 blz./ISBN 90-407-1412-6/j 25,-
7.
B. van Rosmalen, De omslag. Woningmarktanalyse Monster 1997/69 blz./ISBN 90-407-1486-X/j 21,50
8.
P .J. Boelhouwer, Woningmarktonderzoek Venio en Tegelen: naar een woningbouwprogrammering. Een samenvatting 1997/101 blz./ISBN 90-407-1487-8/j 30,-
9.
M. Elsinga, De Weerter woningmarkt in beeld. Conclusies woningmarktonderzoek 1997/49 blz./ISBN 90-407-1522-2/j 15,-
mil" _
,'.!IIP1{1I
11.'"111'11111
']"1111-1
IW]'P
-,
••
I . __
r
,
'11_
.... II· ...... U
10.
B. van Rosmalen en F. Wassenberg, Regionaal Volkshuisvestingsperspectief Gooi en Vechtstreek 1997/108 blz./ISBN 90-407-1525-4/j 30,-
11.
F. van der Zon, Naar prestatie-afspraken tussen FEW, corporaties en gemeente in Enschede 1997/40 blz./ISBN 90-407-1555-6
12.
T.A.L. Leliveld, Woningmarktanalyse Hoogvliet/Pernis 1997/142 blz./ISBN 90-407-1559-9
13.
P.J. Boelhouwer en R. ter Bogt, Woningbehoefte- en migratieonderzoek Woerden en regio West-Utrecht 1997/119 blz./ISBN 90-407-1560-2
14.
P.J. Boelhouwer en R. ter Bogt, Woningmarktonderzoek Woerden Verschijnt binnenkort
15 .
H.M. Kruythoff, H.C.C.H. Coolen en G.L.M. Hilkhuysen, Doorstromingseffecten van VINEX-Iocaties in Haarlemmermeer 1997/265 blz./ISBN 90-407-1598-0
16.
B. van Rosmalen, Evaluatie aanbodmodel Amstel-Meerlanden. Beleving en slaagkansen van woonboninstuurders 1997/ca. 59 blz./ISBN 90-407-1605-6
17.
B. van Rosmalen, Evaluatie aanbodmodel Zaanstad. Beleving, zoekgedrag en slaagkansen van woonboninstuurders 1997/ca. 73 blz./ISBN 90-407-1606-4
l
I
