WERK AAN DE WINKEL CASE STUDY DELFT. 8ibliotheek TU Delft C G

WERK AAN DE WINKEL CASE STUDY DELFT

8ibliotheek TU Delft

111111111111

C 3031531

8504

569G

Werk aan de Winkel

Case Study Delft 262~ ~:C

DELFT

Vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer Faculteit Bouwkunde TU Delft

Delft, februari 1999

drs. P.Guyt ir. W. van der Toom Vrijthoff

Delftse Universitaire Pers, 1999

Uitgegeven door: Delft University Press Postbus 98 2600 MG Delft Telefoon: 015-2783254 Fax: 015-2781661 In opdracht van: Vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer Technische Universiteit Delft Faculteit de Bouwkunde Berlageweg 1 2628 CR Delft Telefoon: 015-2784159 Fax: 015-2783171

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Guyt, P. Werk aan de Winkel, Case study Delft Guyt, P. en ir. W . van der Toom Vrijthoff - Delft: Delftse Universitaire Pers - 111. - (Winkelmarkt, nr. V, ISSN 1385-1780) Met lit. opg. ISBN 90-407-1862-8 NUGI655 Trefwoorden: Winkelvoorzieningen/Delft Copyright 1999 by Delft University Press, The Netherlands No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher: Delft University Press, The Netherlands

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING •••••••.•••.•.•••.••••.•••.••••.•••••.•••.•.•.•..•.•.•.•.•.•.•.•..•.•.••..••.•.•.•.•...•••••••••••••••••• VII

1

INLEIDING ........................................................................................................... 1

1.1

Het onderzoekskader ........................................................................................ 1

1.2

Plaatsbepaling en doel van de case studies in het onderzoek ..........•..•...••... 1

1.3

Opbouw van de case study Delft ..................................................................... 1

2

BESCHRIJVING HUIDIGE SiTUATIE •.•••••••.••••••••••••••••.•.••••.••.••••••••••.•••••••••••••••••••••• 3

2.1

Analyse van de vraagzijde ................................................................................ 3 2. 1. 1 Bevolkingsontwikkeling .............................................................................. 3 2. 1.2 Economische ontwikkeling ............................................................ ............. 3 2.1.3 Koopgedrag en koopstromen .... ................................................................. 4

2.2

Analyse van de aanbodzijde ...................................................•.•.•.•..•.•.••...••.•...• 5 2.2. 1 Ontwikkelingen in de detailhandel ............. ................. ..... .... ......... .............. 5 2.2.2 Diensten en leisure ........................................................... .... ... .................. 7

2.3

Regionale ontwikkelingen ................................................................................ 8

3

TOEKOMSTSCENARIO'S ..................................................................................... 9

3.1

Kwalitatieve specificatie scenario's winkel marktonderzoek ......................... 9

3.2

Kwantificering toekomstige vraag ..................................................................10

4

GEWENSTE VERANDERINGEN IN HET AANBOD .................................................13

4.1

Uitbreidingen ....................................................................................................13

4.2

Aanpassingen .................................•••..•..•......................................................... 14

4.3

Bereikbaarheid .................................................................................................16

4.4

Kwaliteit openbare ruimte ...............................................................................18

4.5

De veranderingspotentie van het huidige vastgoed ...................................... 19

v

5

BELANGEN EN INTENTIES ACTOREN •••••••••.•.•.•.••••••••••••.••••••••.••.••••••••••••••••.•••.•••21

5.1

De betrokken partijen ......................................................................................21

5.2

Gemeentelijk detailhandelsbeleid ...................................................................22

5.3

(On)mogelijkheden bij het realiseren van de gewenste veranderingen ....... 27

5.4

Confrontatie toekomstige vraag met gemeentelijk detailhandelsbeleid ...... 28

6

ALTERNATIEVEN VOOR DELFT ••••.•••••••••••••••.••••••••.•••••••.•••••••••••••••••.•.••••.•••.••••••• 29

6.1

Inleiding ............................................................................................................29

6.2

Varianten in het 1,2o/o-scenario .................•.....................................................30

6.3

Varianten in het 2,5o/o-scenario volgens KAWIR ...........................................31

6.4

Varianten in het 2,5%-scenario .......................................................................32

7

SLOTBESCHOUWING •••••••••••••••••••••••.•••••••••••.••••.•.•••.•••.•.•.••••••.••••.••••••••••••••.••••••• 35

7.1

Inleiding ............................................................................................................35

7.2

Aanbevelingen ..................................................................................................35

Literatuur ..................................................................................................37 BIJLAGE •••.•.•.••••••.••.••..•••.•••••••••••••.•••.•••••.••••.•.••••••.••.•.•••••.•••••••••••••••••••••••• 39

VI

SAMENVATTING De case studies in het kader van het onderzoek "Werk aan de Winkel" zijn bedoeld als locale illustratie bij mogelijke toekomstscenario's. Het gaat daarbij om de vraag, welke verschillende situaties in een gemeente denkbaar zijn bij de twee groeiscenario's en de verschillende consumententypen, zoals die in het hoofd rapport zijn genoemd. Na een beschrijving van het winkelareaal, zijn op basis van een indeling van het winkelareaal in 1995 , en uitgaande van een totaal benodigd winkelareaal in een gemeente in het jaar 2015, verschillende mogelijke verdelingen van het areaal over typen winkelcentra opgesteld, en vervolgens vergeleken met de thans bekende plannen van de gemeente. Daaruit kunnen enkele voorlopige conclusies worden getrokken. Het case study-rapport bevat ook een aantal algemene opmerkingen over uitbreidingen en aanpassingen van winkelcentra, en (on)mogelijkheden om gewenste veranderingen (zoals uitbreidingen en aanpassingen) in winkelcentra door te voeren, alsmede een korte bespreking van belangen en intenties van partijen. De indeling van het case study-rapport is als volgt: • Hoofdstuk 1: Nadere toelichting van kader en doel van de case study. Tevens komt de opzet aan de orde. • Hoofdstuk 2: Beschrijving van de huidige situatie aan de hand van beschikbare data, en in het verleden uitgevoerd onderzoek. • Hoofdstuk 3: Toelichting op de kwalitatieve toekomstscenario's en de kwantitatieve vertaling daarvan. • Hoofdstuk 4: Aangeven van de beperkingen, die voortkomen uit het bestaande vastgoed en de stedenbouwkundige situatie. • Hoofdstuk 5: Bespreking van belangen en intenties van partijen • Hoofdstuk 6: Het aangeven van de alternatieven voor Almere op basis van scenario's (varianten) • Hoofdstuk 7: Het weergeven van een visie op het toekomstig functioneren van het winkelapparaat in Almere.

VII

Brabantse Turfmarkt op donderdag

Supermarkt in woonwijk

VIII

1

INLEIDING

1.1

Het onderzoekskader De doelstelling van het winkelmarktonderzoek "Werk aan de Winkel" is drieledig: •

•

•

Specificeren, kwantitatief en kwalitatief, van de vraag naar detailhandelsvastgoed in ruime zin, op basis van inzicht in mogelijke, waarschijnlijke en wenselijke ontwikkelingen in het bestedingsgedrag en de bestedingsomvang van de consument. Kwantificeren en kwalificeren van de noodzakelijke uitbreidingen, aanpassingen en verbeteringen van de voorraad detailhandelsvastgoed naar aanleiding van confrontatie van de (vastgoed)vraag met de beschikbare voorraad. Beschrijven volgens welk proces de ontwikkelingen in het vastgoedaanbod verlopen, gezien over de periode 1995 - 2015.

Het totale onderzoek bestaat uit vijf delen. Kwantitatieve analyse en modelontwikkeling, Kwalitatieve verkenning toekomst-scenariofs, Confrontatie bestaande voorraad met planvoorraad, Ontwikkelingsproces 1995 - 2015 en Case Studies. Deze deelrapportage betreft de Case Study Delft.

1.2

Plaatsbepaling en doel van de case studies in het onderzoek In eerste instantie was het de bedoeling om door middel van case studies een representatief beeld te verkrijgen van het Nederlandse winkelareaal. Statistische representativiteit was daarbij het uitgangspunt. Dat uitgangspunt kan niet meer waargemaakt worden. De nu geselecteerde cases zijn interessant vanuit ontwikkelingen op de winkelmarkt. De doelstelling van de case studies is nu vooral het illustreren van de uitgangspunten en visies, die in de toekomstscenario's naar voren komen in concrete praktijksituaties.

1.3

Opbouw van de case study Delft Uitgaande van beschikbare data bestanden en door anderen uitgevoerd onderzoek wordt in hoofdstuk 2 een beeld geschetst van de huidige situatie. Ten aanzien van de vraag wordt gebruik gemaakt van PRIMOS en Omnigis om de bevolkingsopbouw inzichtelijk te maken. Voor inzicht in het koopgedrag en de koopstromen is gebruik gemaakt van het koopstromen-onderzoek van ZuidHolland (winkelatlas Zuid-Holland) . Om de aanbodsituatie in detailhandelsvastgoed in beeld te brengen is gebruik genmaakt van de DISbestanden zoals die zijn verwerkt in het Omnigis-bestand. Over het ruimtebeslag van diensten & leisure funkties in winkelcentra is weinig bekend.

Daarom zijn van enkele stadsplattegronden konkrete metingen verricht. Daarvan wordt in paragraaf 2.3 verslag gedaan. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de toekomstscenario's. Daarbij gaat het om een specificatie van de scenario's die voortkomen uit de deelstudie toekomstscenario's voor de Delftse situatie. Vervolgens zijn die toekomstbeelden doorgerekend met behulp van het KAWIR model. De huidige situatie legt op diverse terreinen beperkingen op aan de, vanuit de consumenten-optiek, wenselijke veranderingen. Die beperkingen hebben te maken met de bestaande stedelijke structuren en met het bestaande vastgoed. Bovendien spelen gevestigde belangen van partijen een belangrijke rol. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de beperkingen vanuit de stedenbouwkundige situatie en het vastgoed. Hoofdstuk 5 behandelt de intenties en belangen van betrokken partijen. In hoofdstuk 6 worden enkele altematieven voor de winkelsituatie in Almere genoemd, terwijl hoofdstuk 7 een visie geeft over het toekomstig functioneren van het detailhandelsapparaat.

2

2

BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE

2.1

Analyse van de vraagzijde

2. 1. 1

Bevolkingsontwikkeling

De laatste jaren is het aantal inwoners van Delft langzaam, maar min of meer regelmatig gestegen, namelijk van 88.700 per begin 1990 tot 94.000 per begin 1997. Het inwonertal van Delft zal volgens recente prognose gestaag blijven groeien tot in ieder geval het jaar 2.000, waarna het aantal inwoners in de volgende eeuw misschien licht zal teruglopen. De top zal naar verwachting rond de 98.000 inwoners liggen. (gemeente Delft, 1996). De huishoudensprognose van PRIMOS voorziet in een toename van het aantal huishoudens in Delft van 46.881 in 1995 tot 49.979 in 2015 (via 47.837 in 2000, 48.368 in 2005 en 49.139 in 2010). Het aantal personen per woning is in de afgelopen jaren een stuk gedaald; de gemiddelde woningbezetting is in Delft nu iets meer dan 2. Naar verwachting zal dit nog iets verder afnemen, omdat het aantal een- en tweepersoonshuishoudens in detoekomst nog groter zal worden en op de duur het aantal gezinnen met kinderen zal overtreffen. In de regio Delft zullen op de bouwlocaties Ypenburg, Delfgauw en Pijnacker-Zuid minimaal 13.000 woningen worden gebouwd.; bij een gemiddelde woningbezetting van 2,2 zullen er ongeveer 2.800 nieuwe bewoners bijkomen. De vergrijzing van de bevolking gaat voort en het percentge jongeren tussen de 20 en 24 jaar daalt. Omdat elke leeftijdscategorie een ander bestedingspatroon kent, moet de detailhandel met de verschuivingen in de bevolkingso-bouw rekening houden. Daamaast moet rekening gehouden worden met het koopgedrag van de allochtone Delftenaren, die in 1996 5,9% van de totale bevolking van 93.229 inwoners uitmaakten (CBS, 1997). Het aandeel allochtonen in een gemeente is van invloed op de bestedingen. Over het algemeen geven allochtonen per hoofd van de bevolking minder uit aan levensmiddelen, maar vooral minder aan niet-dagelijkse artikelen. Daamaast doen zij hun inkopen bij voorkeur dicht bij huis en gaan zij vaker naar de markt dan Nederlanders. Aan de andere kant betekent een stijgend percentage allochtonen ook een steeds groter draagvlak voor uitheemse producten. Een aantal concepten zijn denkbaar waarin de verkoop van uitheemse producten gestalte kan krijgen. Bijvoorbeeld in de vorm van kleinschalige, marktachtige bazaars en oosterse markten, of grootschalige (overdekte) allochtone warenmarkten. Daarnaast kan gedacht worden aan shopping mails en multiculturele winkelcentra met een exotische ambiance en een sterk gemengd aanbod.

2. 1.2

Economische ontwikkeling

Uit CBS-cijfers van 1989 blijkt, dat het gemiddelde netto besteedbaar inkomen in Delft voor de voltijdsberoepsbevolking fl 23.750,- bedroeg; dit is ongeveer gelijk aan het Nederlands gemiddelde. Het netto besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking ligt gemiddeld lager dan het Nederlands gemiddelde en 3

bedraagt fl 15.650,-. Gemiddeld ligt het bestedingspotentieel voor de gehele regio Haaglande iets hoger dan op locaal niveau van de gemeente Delft (gemeente Delft, 1996). Uit de CBS-statistiek Regionaal Inkomens Onderzoek 1994 blijkt, dat het gemiddeld netto besteedbaar inkomen per inwoner in Delft fl 19.700,- te bedragen, hetgeen iets hoger is dan het landelijk gemiddelde van fl. 19.200,-. 2.1.3

Koopgedrag en koopstromen

In 1994 is door D&P Onderzoek en Advies voor Zuid Holland een koopstromen onderzoek uitgevoerd. Opdrachtgevers voor het onderzoek waren de Provincie Zuid Holland, Kamers van Koophandel van diverse gemeenten, de gemeente Den Haag en de gemeente Rotterdam (Winkelatlas Zuid Holland). Het onderzoek is gericht op de wijzigingen in koopstromen gericht op de (grote) regionale centra. Het onderzoek vormt een aktualisatie van het koopstromenonderzoek dat in 1988 is uitgevoerd. In het kader van het koopstromenonderzoek zijn 12.700 huishoudens geenqueteerd in de provincie Zuid Holland over het aankoopgedrag. Tevens zijn gegevens verzameld over het autobezit, inkomen, huishoudengrootte en leeftijdsopbouw. Voor de aanbodkant is gebruik gemaakt van het DIS-bestand van de Kamers van Koophandel. In het koopstromenonderzoek zijn in totaal 45 winkelgebieden opgenomen plus Delft IKEA. De in het onderzoek opgenomen Delftse centra zijn weergegeven in onderstaand schema. Tabel 1. Delftse winkelgebieden in koopstromenonderzoek

I

Winkelgebied

I

type

I

omzet in

Delft

city

330

Delft in de Hoven

stadsdeeIcentrum

180

Delft

perifeer gevestigd

80

Delft

perifeer gevestigd

80

Hiema zijn de resultaten van het koopstromenonderzoek samengevat in hoofdlijnen. De omzet per m2 wo in de bijna 22.000 winkels (met totaal 3,1 miljoen m2 wo) in Zuid Holland, ligt in zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse goederen enkele procenten boven het landelijk gemiddelde. • Het grootste deel van de omzet in de niet-dagelijkse goederen komt terecht in de binnensteden en de grotere winkelconcentraties. • Voor de provincie als geheel is er geen sprake van een overschot of tekort aan winkels. • Voor de aankoop van dagelijkse goederen wordt de nabijheid van het aanbod als de belangrijkste kwaliteit genoemd.

4

• Bij het koopgedrag in de sector niet-dagelijkse goederen is veel keuze en volledigheid van het aanbod de dominante attractiefactor. Nabijheid, sfeer en ambiance zijn minder belangrijke factoren. • Een kwart tot een derde van de respondenten geeft aan ontevreden te zijn over de parkeerkwaliteiten en de bereikbaarheid van het winkelcentrum waar de meeste aankopen gedaan worden. • De binding in de niet-dagelijkse sector aan de eigen regio neemt af ten gunste van winkelaanbod elders. In het rapport "Kennis van Zaken" van de gemeente Delft (Dienst Beheer en Milieu, Economische Zaken) zijn enkele gegevens over koopkrachtbinding opgenomen . In de dagelijkse sector is er sprake van een gemiddelde binding van 90%. Een belangrijk deel (40%) komt ten goede aan In de Hoven. De binnenstad neemt 26% voor haar rekening, en de buurtcentra binden samen 23%. De Makro bindt 1% van de koopkracht in de dagelijkse sector. In de nietdagelijkse sector is sprake van een relatief lage binding aan het eigen winkelapparaat. Een belangrijk deel vloeit af naar Den Haag-Centrum, Rotterdam-Centrum, en Rijswijk-In de Bogaard. Echter niet alleen de nabijheid van concurrerende centra is hier debet aan, ook speelt het feit, dat in omvang en samenstelling van het Delftse kernwinkelapparaat een en ander ontbreekt of onvoldoende ontwikkeld is. De regio-functie van Delft is gezien bovenstaande zeer bescheiden. Een groot deel van de koopkrachtbinding van elders is slechts incidenteel aanwezig en voor een deel gerelateerd aan de toeristische functie van Delft.

2.2

Analyse van de aanbodzijde

2.2. 1

Ontwikkelingen in de detailhandel

Het belangrijkste winkelgebied in Delft is de binnenstad. Het bestaat uit drie onderdelen, namelijk De Klis, In de Stede en In de Veste. Het winkelcentrum In de Hoven heeft zich van wijkcentrum ontwikkeld tot stadsdeelcentrum . Bovendien heeft Delft nog 13 buurtcentra en drie perifere detailhandelsgebieden. De Makro neemt daarbij in die zin een bijzondere positie in dat het officieel geen detailhandel maar groothandel betreft. In de praktijk functioneert het echter wel als detailhandel. Onderstaand overzicht geeft een beeld van omvang en differentiatie in het detailhandelsaanbod in Delft volgens de gegevens die zijn opgenomen in de structuurvisie van de gemeente. In de structuurvisie wordt het aanbod deels in wo (verkoopvloeroppervlak) en deels in bvo (bedrijfsvloeroppervlak) vermeld. De in het volgende schema vermelde cijfers moeten daarom als een indicatie worden beschouwd. De verhouding van het bruto vloeroppervlak detailhandel tot die van diensten & leisure is voor het stadscentrum 100 staat tot 50. In onderstaand schema is die verhouding ook aangehouden voor het wo. Voor de buurt en wijkcentra is de verhouding gesteld op 100 staat tot 30. Volgens een DIS-uitdraai van Delft per 1995 zou er in de gemeente Delft ca 91.000 m wo aanwezig zijn. De onderstaande tabel geeft een uitsplitsing van dit totale areaal.

5

Tabel 2. Verdeling winkelareaal in Delft naar type winkelcentrum (1995)

Winkelcentrum Stadscentrum In de Hoven Buurtwinkelcentra Verspreide winkels Bedrijventerreinen/periferie (waaronder Ikea met 9.500 m2, en Leeuwenstein met 4.500 m2) Totaal

Oppervlak

%

46.100 13.400 7.900 5.000 18.600

51 15 9 5 20

91.000

100

Delft neemt ten opzichte van het gemiddelde van andere gemeenten in dezelfde grootte- klasse een bijzondere positie in. Dat komt tot uitdrukking in de volgende punten: • Het stadscentrum heeft met bijna 60% een groot aandeel in de totale bewinkeling. • Het aandeel van de buurtcentra is met 8% van het totaal klein, zeker als bedacht wordt dat het hier gaat om 13 buurtcentra. Gemiddeld genomen bedraagt het aandeel van elk afzonderlijk buurtcentrum 0,6% van het totale winkelvloeroppervlak (wo). • Ongeveer de helft van de bestedingen van dagelijkse goederen doen Delftenaren in het winkelcentrum In de Hoven. • Delft heeft in de huidige situatie een fors aandeel perifere vestigingen (inclusief winkels op bedrijventerreinen), zeker als aan de Makro de status van detailhandel toegekend zou worden . De Makro valt weliswaar officiëel onder de categorie groothandel, maar in de praktijk functioneert het in sterke mate als detailhandel. • Gemeten per inwoner heeft Delft minder m2 winkelvloeroppervlak dan het gemiddelde van de gemeenten in dezelfde grootte-klasse. • Het aantal winkelvestigingen per type winkelgebied ligt in Delft echter hoger dan het gemiddelde van de gemeenten in dezelfde grootte-klasse. Dat impliceert dat de detailhandel in Delft zeer veel kleine vestigingen heeft. In Delft concentreert de problematiek zich sterk op het stadscentrum. De buurtcentra hebben te maken met een verminderend draagvlak door een teruglopende woningbezetting en toenemende mobiliteit. Het wijkcentrum In de Hoven heeft zich ontwikkeld tot een stadsdeelcentrum dat zo goed functioneert dat het op onderdelen concurreert met het stadscentrum. Dat is mede een overweging voor de gemeente om geen verdere uitbreiding van In de Hoven toe te staan. Het stadscentrum wordt geconfronteerd met een afname van de koopkrachttoevloeiing uit de regio. Die ontwikkeling wordt toegeschreven aan de volgende oorzaken: • een onevenwichtig detailhandelsaanbod • een onduidelijke profilering • een niet optimale bereikbaarheid • ontbreken van eenheid in het stadscentrum 6

• lange loopafstanden • lage kwaliteit openbaar gebied In het stadscentrum is de non food-sector sterk vertegenwoordigd (86%) Bovendien herbergt het stadscentrum een groot aantal diensten & leisure functies met een omvangrijk ruimtebeslag (zie par. 2.2.2). In de branche-mix op hoofdlijnen ligt er reeds een sterk accent op funshoppen. 2.2.2

Diensten en leisure Over de omvang van het areaal aan diensten en leisure in winkelcentra is weinig bekend. Voor planmatig opgezette winkelcentra kan worden verwezen naar een onderzoek van Verhoef in 1996. Het te hanteren opslagpercentage voor commerciële diensten en leisure (horecabedrijven zoals snackbars, lunchrooms, coffeeshops; baliefuncties zoals reisbureaus, uitzendbureaus, videotheken, postkantoor en bankfilialen; en ambachtelijke bedrijven zoals kappers, stomerijen en schoenreparatiebedrijven) is voor buurt-, wijk-, en stadsdeelcentra ca 15%, hetgeen moet worden opgeteld boven het areaal aan detailhandelszaken. Voor planmatig opgezette stadscentra noemt Verhoef een opslagpercentage van 10% voor commerciële diensten en leisure. Om inzicht te krijgen in het aandeel van diensten en leisure functies in stadscentra is in het kader van het onderzoek "Werk aan de Winkel" voor een aantal binnensteden, namelijk Delft, Amhem, Almere en Eindhoven, aan de hand van bij Kolpron aanwezige en ingekleurde Goad-plankaarten opgemeten, wat het bruto oppervlak is voor publiekgerichte niet-detailhandelsvoorzieningen, zoals horeca-bedrijven, ambachtelijke diensten, zakelijke en balie-diensten, en overige functies zoals culturele voorzieningen, bioscopen, etcetera. Uit de inventarisatie bleek, dat van het totale areaal aan detail handels- en nietdetailhandelsvoorzieningen het aandeel van diensten en leisure ca 30% bedroeg. Dit betekent een opslagpercentage van 40-45 boven het areaal aan detailhandelsvestigingen. In onderstaande tabel is de verdeling voor Delft weergegeven. Tabel3. Verdeling bruto vloeroppervlak naar functies in het centrum van Delft

Van het totaal aan consumentenvoorzieningen neemt de detailhandel 69% voor haar rekening. Wordt de detailhandel op 100 gesteld en worden dan de diensten en leisure functies als toeslag daarop genomen, dan moet rekening worden gehouden met een toeslag op het bruto vloeroppervlak in het centrum van Delft van 44%.

7

2.3

Regionale ontwikkelingen

De positie van de hoofdwinkelcentra van Den Haag en Rotterdam binnen de detailhandelshiërarchie is het laatste decennium aangetast door de ontwikkeling van de stadsdeelcentra en de winkelcentra in de omliggende plaatsen. De grote steden proberen het verloren gegane terrein weer terug te winnen door de komende jaren op een grootscheepse wijze hun kemwinkelgebieden te moderniseren. Zoetermeer kent reeds een modern, attractief en met ruime (en nog gratis) parkeermogelijkheden uitgerust hoofdwinkelcentrum, dat in de nabije toekomst nog verder versterkt zal worden. Ook in de kleinere plaatsen als Wateringen, Nootdorp, Pijnacker, etcetera is het hoofdwinkelcentrum gemoderniseerd en uitgebreid, of bestaan er plannen om dat op korte termijn te doen. Gezien bovengenoemde ontwikkelingen lijkt de conclusie gerechtvaardigd, dat het Delftse kernwinkelapparaat in de nabije toekomst in nog toenemender mate concurrentie zal ondervinden van de grote en kleine winkelcentra in de omringende plaatsen, en dat mede daarom een antwoord van de Delftse binnenstad noodzakelijk is (Kolpron, 1995).

8

3

TOEKOMSTSCENARIO'S

;3.1

Kwalitatieve specificatie scenario's winkelmarktonderzoek In het hoofdrapport van het onderzoek "Werk aan de winkel" (figuur 5.4) worden vanuit de vraagzijde twee scenario's onderscheiden, namelijk A. Individueel georiënteerd, en B. Collectief georiënteerd. Aan de aanbodkant zijn drie scenario's onderscheiden: een behoudend scenario (waarschijnlijk), een scenario vanuit consumenten-optiek (wenselijk) en een compromis-scenario (mogelijk en wenselijk). Confrontatie van vraag- en aanbodscenario's, en koppeling aan de twee economische groeiscenario's (namelijk 1,2 en 2,5% economische groei per huishouden per jaar) leidt, na het wegstrepen van twee niet bij elkaar passende ontwikkelingen tot de volgende vier typen consumenten: • De sobere consument (bij het 1,2%-groeiscenario). De consument is collectief georiënteerd en hecht waarde aan nabijheid van voorzieningen. Materieel bezit wordt minder belangrijk (nadat men een bepaald niveau van behoeftenbevrediging heeft bereikt). De betrekkelijk sobere levensstijl is geen goede voedingsbodem voor cybershoppen. Er zal ten opzichte van de huidige situatie geen groei plaatsvinden van de leisure-bestedingen. De winkelstructuur blijft gehandhaafd. Aanpassingen hebben het karakter van modemisering binnen reeds bestaande concepten. Er zijn weinig mogelijkheden voor de toevoeging van leisure-elementen in bestaande winkelconcentraties. • De huiselijke consument (bij het 1,2%-groeiscenario). De consument is collectief georiënteerd, en is niet zo veeleisend. Er is een groei van de bestedingen in de categorieen woningdiensten en· woninginrichting, veroorzaakt door de trend cocooning.Aan de aanbodzijde wordt rekening gehouden met de beperkingen, die voortvloeien uit de bestaande voorraad, hetgeen in combinatie met een collectief georiënteerd vraagscenario leidt tot niet al te ingrijpende veranderingen. • De verwende consument (bij het 2,5%-groeiscenario). De consument is zeer productgericht en materialistisch ingesteld. Door grote tijdsdruk en mobiliteitsontwikkeling is er een noodzaak tot efficiënte tijdsbesteding en dientengevolge een sterke toename van van de multifunctionele verplaatsingen, waarbij commercieel vermaak een onderdeel moet zijn. Boodschappen doet men van achter de computer of tv, dus thuisbezorging is volstrekt normaal geworden. Het bestaande winkelareaal voldoet niet aan de gestelde eisen. Er vindt schaalvergroting en concentratie plaats, hetgeen ten koste gaat van de huidige hiërarchische structuur. Nieuwe winkels zullen hoofdzakelijk in combinatie met grootschalige detailhandelsvestigingen zijn, leisurevoorzieningen, gelegen op goed bereikbare locaties. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, moet ruimtelijke deregulering worden doorgevoerd, waarbij men volledig op de markt vertrouwt. De functie van het stadscentrum zal veranderen, waarbij de nadruk zal komen te liggen op het cultureel erfgoed.

9

•

3.2

De geremde consument (bij het 2,5%-groeiscenario). De consument is als beschreven bij het vorige scenario. De wensen gaan echter bij het onderhavige scenario niet volledig in vervulling, omdat veranderingen in de aanbodstructuur moeten voldoen aan bepaalde juridische, financiële en technische randvoorwaarden. Er wordt een meer realistisch compromis tot stand gebracht, dat sterk wordt bepaald door de veranderingspotentie van de bestaande voorraad, en de bereidheid van betrokken partijen (overheid, beleggers en winkelbedrijven) om de door de consument gewenste veranderingen te initiëren.

Kwantificering toekomstige vraag

Wat zal het benodigde winkelareaal in Delft zijn in het jaar 2015? Een benadering daarvan is opgesteld naar analogie van de landelijke ontwikkeling zoals in het hoofdrapport "Werk aan de Winkel" is weergegeven. Voor het landelijk gemiddelde is daar uitgegaan is van 1,12 m2 wo per inwoner in 1995, zijnde het quotient van 17,4 mln m2 wo en 15,5 mln inwoners. Voor 2015 zijn er twee groei-scenario's, namelijk het 1,2%-groeiscenario per huishouden, dat leidt tot een toename van het winkelareaal per inwoner tot 1,27, zijnde het quotient van 21,3 mln m2 wo en 16,7 mln inwoners in 2015. Voor het 2,5%-groeiscenario per huishouden geldt een ontwikkeling tot 1,56 m2 wo per inwoner, zijnde het quotiënt van 26,0 mln m2 wo en 16,7 mln inwoners. In 1995 was het aantal m2 wo in Delft ca 0,98 (91.000 m2 wo gedeeld door 92.500 inwoners). Vergeleken met het landelijk cijfer van 1,12 is dat nogal laag (0,98 is slechts 87% van 1,12). Dat heeft te maken met het feit, dat Delft veel concurrentie ondervindt van Den Haag, Rotterdam, Rijswijk en ook Zoetermeer. We zullen aannemen, dat het winkelareaal per inwoner in Delft in 2015 is toegenomen tot 90% van het landelijk cijfer per inwoner in 2015. Dit percentage is gekozen, uitgaande van de veronderstelling, dat door de voorgestelde plannen van de gemeente Delft de koopkrachtbinding zal toenemen. Genoemde aannamen betekenen voor Delft in het 1,2%-groeiscenario een stijging tot 1,14 (0,90 x 1,27), en in het 2,5%-groeiscenario een stijging tot 1,40 (0,90 x 1,56) m2 wo per inwoner. Bovenstaande zou inhouden, dat Delft (met 95.000 inwoners, dit is 49.979 huishoudens volgens de PRIMOS-prognose x de geschatte gemiddelde huishoudensgrootte van 1,9) in het jaar 2015 in het 1,2% groeiscenario ca 108.000 m2 wo zou bevatten, en in het 2,5%-groeiscenario ca 133.000 m2 wo. Ten opzichte van de situatie per 1996 zou dat een toename impliceren van ca 17.000 m2 (+ 19%) resp. 42.000 m2 (+ 42%) wo. Met behulp van KAWIR is eveneens een schatting opgesteld van de benodigde omvang van het winkelapparaat in Delft. Bij de berekeningen is uitgegaan van een metrage per 1995 van 68.500 m2 wo, hetgeen aanmerkelijk lager is dan de 91.000 m2 wo, die in par. 2.2.1 is genoemd. Volgens het 1,2%-scenario zou het winkelareaal met 5% moeten stijgen en in het 2,5%-scenario met 22%. Als deze groeipercentages worden toegepast op de omvang van 91.000 m2, dan zou het winkelareaal in 2015 ca 95.500 m2 resp. ca 111.000 m2 wo moeten bedragen. In het 1,2%-scenario zou een per saldo toevoeging nodig zijn van 4.500 m2 wo, en in het 2,5%-scenario van 20.000 m2 wo.

10

Markt

Zicht op Jacob Gerritstraat 11

Winkelcentrum In de Veste

Winkels aan de Gasthuislaan 12

4 4.1

GEWENSTE VERANDERINGEN IN HET AANBOD Uitbreidingen In het hoofdrapport "Werk aan de Winkel" zijn 3 aanbodscenario's onderscheiden. Aanbodscenario 1 gaat uit van volledige instandhouding van de bestaande detailhandelsstructuur. Voor zover er sprake is van groei of krimp van het totale winkelvloeroppervlak komt dat tot uiting naar evenredigheid van het huidig oppervlak. In aanbodscenario 2 wordt ervan uitgegaan, dat volledig tegemoet wordt gekomen aan de veronderstelde wensen van de consument. Er wordt daarbij voorbijgegaan aan beperkingen, die voortkomen uit de huidige voorraad ofwel de belangen van de betrokken partijen. Aanbodscenario 3 vormt het compromis tussen 1 en 2. Hierin wordt maximaal opgeschoven in de richting van scenario 3, echter binnen de beperkende randvoorwaarden van de huidige voorraad en de belangen van partijen in die voorraad. De eindconclusies van het onderzoek plaatsen deze scenario's in een wat ander daglicht. Er is namelijk rekening gehouden met efficiency-verbeteringen in het bedrijfsproces van de detailhandel. Deze ontwikkeling begint zich inmiddels steeds duidelijker te manifesteren. Dat leidt weer tot een optimaler gebruik van het bestaande winkelvastgoed. Toevoeging danwel versterking van grootschalige distributiecentra is daarbij een voorwaarde (zie hoofdstuk 7 van het hoofdrapport). Een en ander impliceert, dat er een "combinatie" ontstaat van de aanvankelijk geformuleerde aanbodscenario's. Aanbodscenario 1 wordt gerealiseerd, waarbij de huidige voorraad wordt getransformeerd, zodat maximaal tegemoet kan worden gekomen aan scenario 2 (wensen van de consument). De consessies, die gedaan moeten worden, en verondersteld worden deel uit te maken van aanbodscenario 3, zijn zeer beperkt. Nadrukkelijke knelpunten zijn te verwachten bij de bereikbaarheid van de winkelconcentraties in de toekomst mede ten gevolge van wenselijke uitbreiding van functies in de sfeer van diensten en leisure. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op beperkingen, die worden opgelegd aan de veranderingen, die vanuit scenario 2 wenselijk worden geacht. Indien in een winkelcentrum uitbreiding van het totale areaal, inclusief openbare ruimte en parkeeroppervlak, moet plaatsvinden, dan is de vraag, hoe dit gerealiseerd zou kunnen worden. In het geval dat voldoende ruimte aanwezig is, of kan worden vrijgemaakt door sloop of functieverandering van panden rondom het uit te breiden winkelcentrum (zie paragraaf 4.2), kan de uitbreiding van het totale areaal relatief eenvoudig gebeuren. Wanneer dat niet tot de mogelijkheden behoort, zal men zijn toevlucht moeten nemen tot intensivering van het grondgebruik.

13

Enkele opties daarvoor zijn dan in geval van: Bebouwde plekken • Meerlaags winkelen, waar dat nog niet is toegepast. • Betere benutting van de bovengrondse winkelvoorzieningen door de magazijnen ondergronds onder te brengen, met betere aan- en afvoer. • Dubbel grondgebruik door parkeren onder de grond of op het dak. Bestaande parkeervoorzieningen op maaiveld • Deze parkeervoorzieningen in één of meer lagen ondergronds realiseren. • De vrijgekomen ruimte benutten voor het bouwen van winkelvloeroppervlak in één of zelfs meer lagen. Openbaar gebied • Doelmatiger gebruik van de openbare ruimte. • Vervoersstromen door de openbare ruimte ondergronds realiseren en de vrijkomende ruimte benutten op maaiveld.

Situaties, waarin er mogelijkheden zijn om tot intensivering van het huidige grondgebruik over te gaan, zullen met name te vinden zijn bij de planmatig ontwikkelde winkelcentra met grote parkeerterreinen op maaiveld direct grenzend aan de winkelbebouwing (bijvoorbeeld stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra in de grootschalige na-oorlogse uitbreidingswijken). Daar is het mogelijk om de parkeervoorzieningen ondergronds te situeren in combinatie met toevoeging van winkelareaal bovengronds op de vrijgekomen ruimte. Bij de stadskemen ligt de zaak gecompliceerder. Daar ontbreekt het doorgaans aan de ruimte om binnen afzienbare tijd tot een forse intensivering van het grondgebruik over te gaan. De huidige parkeervoorzieningen zijn vaak nu al ontoereikend. Er is sprake van een hoge bebouwingsdichtheid en van weinig openbare ruimte, waarbinnen ook nog grote verkeersstromen moeten worden verwerkt. Onder bestaande pleinen kunnen parkeergarages worden gebouwd (bijvoorbeeld Het Plein in Den Haag), maar daarmee wordt echter nog niet de ruimte geschapen voor noodzakelijk gebleken uitbreidingen van het winkelareaal. Deze uitbreidingen zullen dus elders moeten plaatsvinden, bij voorkeur grenzend aan of in de directe omgeving van het stadscentrum, bijvoorbeeld op te herstructureren vooroorlogse bedrijventerreinen. 4.2

Aanpassingen

Er zijn diverse soorten aanpassingen te onderscheiden. Allereerst kan men denken aan de aanpassing van het winkelareaal aan nieuwe eisen. Het kan nodig zijn om het bestaande winkelareaal op een bepaalde locatie op te knappen (renovatie) of zelfs geheel of gedeeltelijk te vervangen door nieuwe winkelpanden. Het is ook mogelijk het areaal uit te breiden door lege gebieden in de directe omgeving van de bestaande winkels te bebouwen, of bestaande bebouwing, die een andere functie had, te slopen.

14

Tenslotte is het mogelijk, dat bestaande panden een functieverandering, een transformatie ondergaan. Deze transformatie kan bijvoorbeeld verschillende vormen hebben. • Transformatie van woningen naar winkels In oude stadscentra is de woonfunctie vaak redelijk vertegenwoordigd, en kan men deze woningen in bijvoorbeeld aanloopstraten omzetten naar winkelpanden. In het centrum van Almere is deze conversie niet of nauwelijks aan de orde. • Transformatie van winkels naar woningen Dit kan worden toegepast, wanneer het totale winkelareaal zou moeten worden verkleind, of wanneer het winkelcentrum compacter zou moeten worden, zonder dat het totale areaal zou moeten worden teruggebracht. Bepaalde winkels. die wat achteraf liggen, worden opgeheven, terwijl op andere, meer centrale plekken, winkels worden toegevoegd. •

Transformatie (verplaatsing) van detailhandel in volumineuze goederen naar speciaalzaken De attractiviteit van het stadscentrum zit in de diversiteit, geconcentreerd op een relatief klein oppervlak. Een goede autoluwe of autoloze routing en beloopbaarheid van alle detailhandelsvoorzieningen in combinatie met diensten en leisure, is belangrijk. In dat beeld kunnen bepaalde grootschalige winkels met volumineuze goederen niet passend zijn. Denkbaar is dat een afsplitsing van deze zaken uit het kernwinkelapparaat naar al of niet gethematiseerde winkelconcentraties elders plaatsvindt. Dit zou tevens ruimte scheppen voor speciaalzaken, diensten en leisure. In 1991 is in opdracht van de Commissie Ontwikkeling Bedrijven (COB) en de Sociaal-Economische Raad (SER) door het Instituut Midden- en Kleinbedrijf een studie verricht naar de herinvullingsmogelijkheden van zogenaamde af te bouwen (buurt-)winkelcentra. Dit naar aanleiding van het feit, dat de voor de herstructurering van de locale detailhandels-structuur noodzakelijke afbouw van niet meer goed lopende winkelcentra slechts moeilijk op gang komt doordat voor het "af te bouwen" onroerend goed geen altematieve invullingsopties voorhanden zijn. De gemeente speelt hierbij een belangrijke rol door een randvoorwaarden-scheppend beleid te voeren voor de af te bouwen winkelcentra. Volgens het COB/SER-rapport moet het herontwikkelingsbeleid de volgende elementen bevatten: • Het formuleren en bekend maken van een herontwikkelingsbeleid om aan te geven, dat de gemeente zich positief en actief opstelt. • Het herontwikkelingsbeleid laten samengaan met een herstructureringbeleid om negatieve imagovorming rond centra tegen te gaan. • De specifieke positie van de af te bouwen winkelcentra koppelen aan het toekomstige functieprofiel. • Een soepele en snelle afhandeling van benodigde vergunningen en bestemmingsplanwijzigingen. • Bemiddeling en ondersteuning bij het vinden van geschikte gebruikers via de bedrijvencarthotheek en de bedrijfscontactfunctionaris. • Eenmalige subsidie bij renovatie, indien dit de marktperspectieven verbetert.

15

•

4.3

Met name in achterstandsgebieden middelen bijeenbrengen voor renovatie en herontwikkeling van buurtwinkelcentra met bedrijven en activiteiten als onderdeel van de sociale vernieuwing ten behoeve van de buurt (Beleidsplan buurt- en wijkwinkelcentra, gemeente Breda, 1992).

Bereikbaarheid Er bestaat een verband tussen het type winkelcentrum en de daarbij gewenste bereikbaarheid. Buurtwinkelcentra dienen vooral goed (en veilig) per fiets en te voet (eventueel na gebruikmaking van openbaar vervoer) bereikbaar te zijn. Daamaast is er behoefte aan parkeervoorzieningen, vooral indien een supermarkt aanwezig is, en men de gekochte goederen met behulp van een winkelwagentje naar de auto wil brengen. Voor wijkwinkelcentra geldt in beginsel hetzelfde, omdat een wijkwinkelcentrum voor de direct omwonenden ook een buurtwinkelfunctie heeft. Goede autobereikbaarheid en bereikbaarheid per openbaar vervoer zijn echter relatief belangrijker, omdat de bezoekers van verder komen dan het geval is bij buurtwinkelcentra. Een goede auto-bereikbaarheid is zeker van groot belang op plaatsen, waar geen openbaar vervoer aanwezig is, en waar het koopexpeditiegedrag op de voorgrond staat. Men wil snel de auto "kwijt", en de gekochte artikelen, vooral als deze nogal zwaar zijn, makkelijk in de auto kunnen zetten. De stadscentra, waar het recreatief winkelen van belang is, zijn vanwege een centrale ligging in de stad niet bijzonder goed per auto bereikbaar. Aandacht moet worden besteed aan een goede doorstroming en routing, en aan goede bewegwijzering naar voldoende parkeerplaatsen. Van invloed op de attractie van een winkelcentrum is ook de prijs, die men voor het parkeren moet betalen. Een prijsdifferentiatie naar kwaliteit van de parkeerplaats is aan te bevelen. Verder speelt een rol de vraag of men al of niet gebonden is aan het aflopen van de parkeertijd, zoals bij parkeermeters het geval is. De bevoorrading stelt ook specifieke eisen: er moet op gelet worden, dat deze zo weinig mogelijk hinder oplevert voor zowel bezoekers als omwonenden. In de directe nabijheid van winkelvoorzieningen bevinden zich meestal ook nog andere gebouwen die een bepaalde parkeerbehoefte oproepen. Woningen, kantoren, ziekenhuizen, voetbalstadions, bioscopen enzovoort. Aan elke functie is een specifieke parkeemorm te verbinden. Om een locatie te beoordelen op de kwaliteit van de parkeerfaciliteiten is het noodzakelijk om een parkeerbalans op te stellen. Daarbij gaat het om het aantal benodigde parkeerplaatsen per voorziening en het tijdstip en de tijdsduur waarop die vraag zich manifesteert. Een parkeemorm voor winkelvoorzieningen wordt vaak uitgedrukt in het aantal vierkante meters verkoopvloeroppervlak per parkeerplaats. Als we de grote buitenlandse winkelconcentraties als voorbeeld nemen dan heeft de parkeemorm een zeer snelle ontwikkeling doorgemaakt.

16

Tabel 4. Parkeervoorzieningen bij enkele grote buitenlandse winkelcentra

Parkeer voorzieningen bij enkele grote buitenlandse winkelcentra

I I I I

Winkelconcentratie

I West Edmonton

vvo

~Canadal

norm

20.0001

81-851

17,651

167.0001

10.0001

85-891

16,701

I 160.0001

15 .0001

84-871

10,671

111.0001

12.0001

88-901

9,251

122.0001

18.0001

88-901

6,781

70.0001

20.0001

94-961

3,501

4 Meadowhall~Sheffieldl 5 Thurrock Lake

bouw periode

I 353.0001

2 The Me~ Hili Centre ~Birmin!lhaml 3 Metrocentre ~Newcastle l

parkeer plaatsen

~Londenl

6 CentrO

Bolt verwijst naar de volgende kengetallen:

IKategorie winkels

bvo per

11 parkeerplaats

Boven lokaal

20 tot 30

stads- wijkverzorgend

30 tot 40

Buurtverzorgend

40 tot 60

Dorpscentrum

30 tot 50

I

Uit het lijstje met buitenlandse voorbeelden blijkt dat de norm die is aangehouden in de verschillende centra een relatie heeft met de bouwperiode. CentrO heeft wel een norm waarbij kennelijk is uitgegaan van een wel zeer hoge parkeerbehoefte. Daarbij moet aangetekend worden dat een deel van de opgenomen parkeerplaatsen bestemd is voor de in de nabijheid gelegen andere functies. De mobiliteit en het autobezit neemt de komende jaren verder toe. Er zullen als gevolg daarvan meer mensen met de auto het centrum willen bezoeken. Bovendien impliceert verhoging van de attractiviteit van het centrum dat de verblijfsduur van de bezoeker toeneemt. Dat heeft op zich weer tot gevolg dat het aantal benodigde parkeerplaatsen toeneemt. Tenslotte zal de beschikbaarheid van goede parkeervoorzieningen een grote rol gaan spelen bij de concurrentie van verschillende stadscentra. Naarmate de verblijfsduur toeneemt neemt het relatieve aandeel van de reistijd af. De consument is in dat verband snel bereid om een grotere afstand te

17

overbruggen als de zekerheid bestaat dat er in korte tijd een goede parkeerplaats gevonden kan worden. Het is dus voor de toekomst van het centrum van levensbelang om over uitstekende parkeervoorzieningen te beschikken en om de mogelijkheid te hebben de behoefte uit de markt te kunnen volgen. Dit wordt bevestigd door een onderzoek (1997) van het European Institute of Retailing and Services Studies (EIRASS) en het Instituut Midden- en Kleinbedrijf - RuimtelijkEconomische Advisering (IMK-REA). De resultaten van het onderzoek bevestigen de hypothese dat naarmate de parkeermogelijkheden bij een winkelgebied positiever worden beoordeeld, de bezoekkans per auto groter is. Het voeren van een sturend parkeerbeleid leidt tot onbedoelde verschuivingen in koopstromen. Instanties die zo'n beleid voeren, dan wel hiermee worden geconfronteerd, dienen zich hiervan bewust te zijn en hiermee rekening te houden. Omzetdalingen tengevolge van restrictief parkeerbeleid kunnen voor winkelcentra als geheel tot 6 procent en voor somminge branches zelfs tot 11 procent oplopen. Consumenten laten namelijk over het algemeen de auto niet staan maar wijken uit naar andere winkelcentra. Een locale economische effectmeting is dan ook aan te raden als nieuw parkeerbeleid wordt overwogen.

Parkeerfaciliteiten Openbare parkeervoorzieningen zijn vrijwel altijd tevens betaalde parkeervoorzieningen, behalve als het gaat om kleine buurtcentra. Het is voor gemeenten een welkome inkomstenbron. Parkeertarieven lopen sterk uiteen. In Delft worden door de gemeente de volgende tarieven gehanteerd: locatie • • • •

in historische centrum nabij historisch centrum Stationsplein, Westvest winkelcentrum In de Hoven

gld. per uur fI3,ti 2.fl 1,fI2,-

De voorziening-gebonden parkeerplaatsen ofwel de parkeerplaatsen die een integraal onderdeel vormen van de detailhandelsvoorziening worden vaak als hefboom gebruikt om de consument te lokken. Voor een gratis parkeerplaats rijdt de consument graag een eindje om, zelfs als dat meer benzine kost. Winkelcentrum In de Hoven heeft gratis parkeerplaatsen op het parkeerdak boven een tweetal supermarkten.

4.4

Kwaliteit openbare ruimte Openbare ruimten vervullen van oudsher een belangrijke rol in het maatschappelijk en economisch functioneren van de samenleving. Met het veranderen van die samenleving veranderen ook de ideeën over inrichting en vormgeving van de openbare ruimte. . De beleving van de vormgegeven openbare ruimte door individuen kan zeer uiteenlopen.

18

In de jaren tachtig en negentig wordt de openbare ruimte ingezet als middel voor citymarketing. Stedenbouwkundige en architectonische vormgeving van de ruimte moeten een uitstraling van allure en kwaliteit teweeg brengen. Deze vormbenadering heeft echter nauwelijks nog iets van doen met sociale en democratische aspecten van de openbare ruimte zoals die in vorige eeuw de hoofdfunctie vormden. Toch wordt de noodzaak van de kwaliteit van de openbare ruimte nog onderschreven. Doordat de nabije openbare ruimte mede bepalend is voor het gezicht van-onder andere kantoren, woningen en winkels, is het van invloed op de beeldvorming van het vastgoed. Een goede openbare ruimte is niet alleen van invloed op de directe omgeving, maar kan ook een structurerende werking hebben voor een groter gebied. Het verschil tussen de openbare ruimte die deel uitmaakt van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum en de openbare ruimte in het binnenstedelijk winkelgebied is dat in het laatste geval het historisch erfgoed (monumenten, pleinen) zelf een aantrekkingskracht uitoefent op de bezoekers en tevens een verblijfsfunctie heeft, terwijl in het eerste geval de openbare ruimte vaak een kwestie van vormgeving is. Naast de aanwezigheid van de gewenste winkels en een goede bereikbaarheid, is de inrichting/vormgeving van het winkelcentrum van groot belang. Vooral is dit het geval bij winkelcentra, waar de verblijfsduur relatief lang is, en sfeer erg gewaardeerd wordt door de bezoeker. Gedacht kan worden aan de volgende aspecten: • afwezigheid van auto- en fietsverkeer in het winkeldomein • routing, compactheid • overzichtelijkheid, zichtlijnen, oriëntatiemogelijkheid • netheid, veiligheid • comfort (klimaat, plaveisel, zitgelegenheid) • sfeer, druktebeeld, uitstraling • pleinen met horeca, groen, fontijn, kiosk • architectuur (gevels, puien) 4.5

De veranderingspotentie van het huidige vastgoed Vooraf zij opgemerkt, dat het belang van de veranderingspotentie van de huidige vastgoedvoorraad afhankelijk is van het toekomstscenario, dat men kiest, zowel qua economische groeisnelheid als qua te verwachten consumentengedrag. Bij verandering kan men denken aan aanpassing van een bestaand winkelcentrum, aan uitbreiding, of aan een combinatie van deze twee. Aanpassing kan een kleine ingreep betreffen, zoals het uitvoeren van onderhoud, of een bepaalde vorm van renovatie, die zowel betrekking kan hebben op de winkelpanden als op het openbaar gebied. Aanpassing zou zelfs een gedeeltelijke of gehele vervanging van het oude winkelcentrum door nieuwbouw kunnen betekenen. Aanpassing ter plaatse is alleen zinvol, indien er voldoende draagvlak in de toekomst verwacht mag worden en de locatie op zich goed is. Verandering is nodig indien routing niet optimaal is, en/of indien de algehele inrichting van het

19

winkelcentrum niet meer aan de eisen van de moderne, verwende consument voldoet. Men kan daarbij denken aan de factoren, die in de paragrafen 4.3 en 4.4 genoemd zijn. De bouwkundige staat (deels samenhangend met de leeftijd) en de technische en functionele aanpasbaarheid, kosten, etcetera zullen van invloed zijn op de vraag of men zijn toevlucht neemt tot renovatie of tot nieuwbouw. Uitbreiding van een winkelcentrum kan aan de orde zijn, wanneer men verwacht daarmee de attractie van het centrum te verhogen, of dat er een is vanwege een groter noodzaak voor uitbreiding aanwezig bestedingspotentieel als gevolg van meer inwoners en/of stijgende inkomens en bijgevolg hogere bestedingen. Dit kan actueel zijn in binnensteden van met name gemeenten, die sterk qua inwonertal groeien. In oude binnensteden kan de uitbreiding een probleem zijn, indien het winkelcentrum omgeven is door historische panden. Men kan dan niet tot sloop overgaan, maar men zou dan moeten nagaan in hoeverre functieverandering van deze panden mogelijk is. In het kader van de problematiek van aanpassing van binnensteden kan verwezen worden naar een afstudeerscriptie van Lipsch getiteld: "Quick scan voor het Binnenstedelijk winkelgebied". Het is een hulpmiddel om, vanuit het oogpunt van de projectontwikkelaar, te bepalen of er in een bepaald binnenstedelijk winkelgebied verbeteringsmogelijkheden bestaan.

Bloemenkiosk

20

5

BELANGEN EN INTENTIES ACTOREN

5.1

De betrokken partijen

Om tot een evenwichtige detailhandelsstructuur te komen, zal medewerking van diverse partijen noodzakelijk zijn. De gemeente zal op regionaal niveau overleg moeten hebben met buurgemeenten (regionale structuurvisie) en op locaal niveau met winkeliersorganisaties, beleggers en ontwikkelaars. Op het niveau van een concreet winkelcentrum zal samenwerking tussen ondernemers van belang zijn, indien deze zelf eigenaar zijn van de winkelpanden. Bedacht moet worden, dat er belangentegenstellingen (kunnen) bestaan tussen diverse categorieën partijen, bijvoorbeeld winkeliers versus projectontwikkelaars, maar ook tussen winkeliers onderling. Bijvoorbeeld: sommige winkeliers zijn tegen invoering van een promenade, waar geen autoverkeer is toegestaan, terwijl anderen er juist voor zijn . Bij planmatig ontwikkelde winkelcentra is sprake van slechts één of een klein aantal eigenaren. Voor de aanpak van die centra is het nog relatief eenvoudig om de direct betrokkenen op één lijn te krijgen. Het beheer is ook van belang. Allereerst kan gedacht worden aan het beheer van het winkelcentrum zelf, in opdracht van belegger en ondernemers. Daarnaast heeft de gemeente een taak in de inrichting en het beheer van de openbare ruimte (straten, pleinen, ontsluitingen en parkeervoorzieningen). De gemeente en/of andere partijen kunnen initiatieven nemen om het tot stand komen van bepaalde decentrale overlegvormen te stimuleren, bijvoorbeeld in de vorm van winkelmanagement. De ontwikkeling van winkelcentrummanagement is nog steeds gaande. In de toekomst zal een slagvaardig beheer van winkelcentra steeds meer aan de orde zijn, mede door het feit, dat het kennen van de concurrentiepositie van winkelcentra steeds belangrijker wordt. Een bepaalde vorm van winkelmanagement is het zogenaamde centrum management, dat sinds eind jaren tachtig vorm begint te krijgen in vooral historische binnensteden. Verschillende betrokken partijen in de binnensteden sloegen de handen ineen om de hier en daar oprukkende verpaupering en verlies van marktaandeel tegen te gaan, en zich gezamenlijk in te spannen om de binnenstedelijke economie te versterken. Kwaliteitsverbetering en vernieuwing spelen veelal een belangrijke rol. Om de samenwerking binnen centrummanagement te doen slagen dient aan de volgende voorwaarden te worden voldaan: • Een gezamenlijke visie op het gebied. Partijen moeten het eens zijn over waar ze met elkaar naar toe willen . Informatie over ontwikkelingen en plannen is daarbij van belang. • Daadwerkelijke samenwerkingsbereidheid. Partijen dienen zich bewust te zijn van de compromiskarakter van de afspraken. Indien participanten slechts hun eigen belang nastreven, is centrummanagement gedoemd te mislukken. Het is van belang, dat eigenaren bij centrummanagement participeren.

21

•

•

Een organisatorisch kader. Afspraken dienen te worden gemaakt over wie welke verantwoordelijkheden heeft, wie welke taken uitvoert, en op welke wijze er gecommuniceerd / wordt. Financiële middelen. Het hebben van een bepaald budget is een voorwaarde voor te nemen acties.

Het beheer van winkels is in principe een zaak van marktpartijen: belegger, beheerder en ondememer. De gemeente, meer in het bijzonder wijkbeheer, heeft eerst en vooral een rol in de inrichting en het beheer van de openbare ruimte (straten, pleinen, ontsluitingen, parkeervoorzieningen). De gemeente wil initiatieven nemen om het tot stand komen van bepaalde decentrale overlegvormen te stimuleren, bijvoorbeeld in de vorm van winkelmanagement.

5.2

Gemeentelijk detailhandelsbeleid

In november 1996 heeft de gemeente het rapport "Kennis van Zaken" uitgebracht, waarin een structuurvisie voor de detailhandel 1997-2007 is opgenomen. Bij de opstelling van die structuurvisie is gebruik gemaakt van een aantal onderzoeken die in de periode 1990-1995 zijn uitgevoerd (zie literatuur) Hiema wordt de inhoud van de structuurvisie nader toegelicht. De visie

De bevolking van Delft zal naar verwachting van de gemeente nog tot 2000 groeien en dan een omvang bereiken van circa 98.000. Daama wordt een lichte afname van de bevolkingsomvang verwacht. Voor het jaar 2015 zullen wij voor Delft een bevolkingsomvang van 95.000 aannemen. De gemeente Delft gaat uit van een bestedingsgroei in de detailhandel van 0% per persoon. Bij een lichte afname van de gemiddelde huishoudengrootte impliceert dit een lichte stijging van de bestedingsontwikkeling per huishouden. Tabel 5. Ontwikkeling bestedingspotentieel Haaglanden

Ontwikkeling bestedingspotentieel Haaglanden 1994

I

2000

I

2005

I

2010

bevolkingsaantallen

829477

868433

920414

936863

bestedingspotentiee1 dag art in mij gids 1!!:r 1!!:rsoon in gids

2985

3118

3305

3363

3599

3590

3591

3590

3760

3931

4169

4243

4533

4527

4529

4529

bestedingspotentieel niet dag art in mij gids 1!!:r 1!!:rsoon in gids

22

I

De nul-groei-verwachting is gerelateerd aan de verwachting dat de koopkrachtontwikkeling verder zal afnemen. Dat wordt in de structuurvisie niet gekwantificeerd. Bovendien is de verwachting dat de premie- en belastingdruk onafwendbaar verder zal stijgen. De gemeente Delft is dus pessimistisch over de ontwikkeling van de consumptieve bestedingen . Ook is in de afgelopen jaren de positie van Delft in de regio verzwakt. Desondanks wordt voorgesteld door de gemeente om tot een forse uitbreiding van het winkelvastgoed te komen in de eerstvolgende 10 jaar. De gemeente heeft zichzelf tot taak gesteld om met name de aantrekkingskracht van de Delftse binnenstad te vergroten. Dat moet dan leiden tot een groei van de koopkrachttoevloeiing uit de regio. Op grond van een groei van de koopkrachttoevloeiing, gebaseerd op een vergroting van de aantrekkingskracht van het centrum, wil de gemeente tot 201036.500 tot 40.500 m2 bvo aan het huidige winkelbestand toevoegen. Dat is een toevoeging van circa 30%, hetgeen hoog is als wordt uitgegaan van een groei van de consumptieve bestedingen van iets meer dan nul. De uitbreidingen die de gemeente Delft voor ogen heeft zijn als volgt in te delen: •

•

•

De perifere detailhandelslocatie Leeuwenstein wordt uitgebreid van 4.500 m2 bvo tot 28.000 m2 bvo voor volumineuze detailhandel. Daarvan mag 17.000 m2 worden ontwikkeld ten behoeve van meubel- en woninginrichtingsbedrijven. Ca 8000 m2 is bedoeld voor nieuwe bedrijven en 9000 m2 voor elders uit te plaatsen bedrijven. De verwachting is dat de bedrijven die in Leeuwenstein 9000 m2 zullen claimen elders in de gemeente circa 4000 m2 zullen vrijmaken voor kleinschaliger detailhandel. Die vrijkomende ruimte zal zich met name in de binnenstad bevinden . Aan de zuidkant van de binnenstad, in het Zuidpoortgebied, wil de gemeente het winkelvloeroppervalk uitbreiden met 11 .000 tot 15.000 m2 bvo (dit is 9.000 tot 12.000 m2 wo). Daar moet bij opgeteld worden de 4.000 m2 die op andere plaatsen in de binnenstad vrij gemaakt wordt. Verdere uitbreiding van het stadsdeelcentrum In de Hoven wordt niet wenselijk geacht (in 1995 is het centrum met 2.800 m2 wo uitgebreid). Bij de Delftse buurtwinkelcentra ontbreekt vaak de fysieke ruimte voor uitbreiding. Ook de economische uitbreidingsruimte heeft door bevolkingsafname en gezinsverdunning in de wijken, en verandering in koopgedrag haar grenzen bereikt. Uitbreidingsplannen ten behoeve van buurtwinkelcentra zullen door de gemeente met de grootst mogelijke voorzichtigheid worden afgewogen.

Het winkelbestand van Delft wordt dus uitgebreid in het stadscentrum en in de periferie. Daarbij moet aangetekend worden dat de perifere locatie waar het hier om gaat een flinke steenworp verwijderd ligt van het stadscentrum. Dat is zeker het geval als de uitbreiding aan de zuidkant van het stadscentrum gerealiseerd is.

23

Tabel 6. Bruto Vloer OppelVlak 2010

Bruto Vloer Oppervlak, 2010 volgens structuurvisie detailhandel 1997-2007 Detailhandel food l:o:-fOÎ% m2 Stadscentrum Wijklstadsdeelcentrum in de Hooven

m2

1%

117672 1

170687 1

%

m2

m2

1%

1%

58%

144180 180% 1 1132539164% 1

127376 116%/

19%

18213

115%

135589 117%

7%

2832

5%

112272 16%

overis versj!r. bewink.

16% 1 10% 1

aov, Leeuwenstein

28000 117%/

lKEA

15079 19%

MAKRO

Algemeen totaal

188359 153%1

9440

Buurtcentra

procentuele verdeling in 1997

1Totaal 1

Diensten en leisure

I

10 4%

10%

128000 113%

12%

IEm

TOTAAL

168255

55225

208400

De relatieve omvang van het stadscentrum neemt af van 58% tot 53% gepaard gaande met een betere profilering van dat centrum als uitgaanscentrum. De perifere locatie, die ontwikkeld is/wordt op een voormalig industrieterrein dicht bij het centrum, wordt sterk uitgebreid. De relatieve omvang daarvan gaat van 4% naar 17%. Met de buurtcentra gaat het minder goed en die worden min of meer aan hun lot overgelaten. Met het wijk/stadsdeelcentrum gaat het uitstekend. Zo goed zelfs dat het mogelijk een bedreiging zou kunnen vormen voor het stadscentrum. Mede om die reden wordt verdere uitbreiding daarvan niet toegestaan. Zoals reeds in par. 2.2.1 werd gesteld, concentreert de problematiek zich in Delft sterk op het stadscentrum. Het stadscentrum wordt geconfronteerd met een afname in de koopkrachttoevloeiing uit de regio. Het beleid in Delft is daarom primair gericht op het stadscentrum. De zwakke punten die aan het stadscentrum worden toegeschreven, hebben te maken met de volgende oorzaken: . • Een beperkt en onevenwichtig detailhandelsaanbod Het kemwinkelapparaat is relatief klein, en het aanbod is incompleet. Het aanbod is onvoldoende afgestemd op de behoefte.

24

• Een niet optimale bereikbaarheid De toegankelijkheid laat te wensen over. Er zijn veel relatief kleinschalige parkeervoorzieningen . • Ontbreken van eenheid in het stadscentrum De verbindingsstraten tussen de winkelconcentraties zijn niet optimaal bewinkeld en maken daardoor geen deel uit van het winkelcircuit. Daardoor wordt benadrukt dat er sprake is van drie deelgebieden. De zwakke relatie tussen de deelgebieden in noordzuid-richting wordt versterkt door de barrierewerking van gesloten gevelwanden in oost west richting, zoals bijvoorbeeld op de Markt. • Lange loopafstanden De oppervlakte van het totale winkelgebied is groter dan de aktieradius van de wandelende consument. Ook dat draagt er toe bij dat het winkelgebied niet als één stadscentrum wordt ervaren. • Lage kwaliteit openbaar gebied De entourage en uitstraling van In de Veste zijn verouderd. Om de attractiviteit van het stadscentrum te versterken en daarmee te bewerkstelligen dat de koopstromen uit de regio zich meer dan nu op Delft orienteren stelt de gemeente de volgende maatregelen voor: • Uitplaatsen van volumineuze detailhandel (mede in dit verband wordt de PDV/GDV-Iocatie Leeuwenstein ontwikkeld), en ruimte maken voor kleinschalige speciaalzaken. Voor deze zaken komt ongeveer 4000 m2 bvo vrij in het centrumgebied. • Creëren van nieuwe bewinkelde looproutes en daarmee versterking van de eenheid van het centrumwinkelgebied. Dit geeft een uitbreiding van het winkelvloeroppervlak met maximaal 2000 m2 bvo. • Het creëren van een meer evenwichtig winkelapparaat. De oorzaak voor de koopkrachtafvloeiing naar andere winkelconcentraties op korte afstand in de regio is volgens de gemeente het ontbreken van schakels in de distributieketen. Vandaar de doelstelling een goed, evenwichtig en aantrekkelijk winkelapparaat te ontwikkelen. • Concreet wordt dat uitgewerkt door aan de zuidzijde van het centrum het winkelvloeroppervlak uit te breiden met 11.000 tot 15.000 m2 bvo. • Ontwikkelen van een promotieplan in samenwerking met de ondememers en Kamer van Koophandel. Delft heeft een historisch centrum met een unieke sfeer. Toeristen die s'zomers in grote getale de binnenstad bezoeken ontdekken nu echter bij toeval dat er ook nog leuke winkels zijn. Het goed promoten van Delft is zeker ook van groot belang in verband met de ontwikkeling van VINEX locaties in de regio. • Kwaliteitsverbetering openbaar gebied binnenstad door het gedeeltelijk autoluw maken van de binnenstad en door het herinrichten van de openbare ruimte in het voetgangersgebied. • Verbetering van de toegankelijkheid door verbetering van de parkeervoorzieningen, goede routing door het gebied, verbetering van de looproutes naar rustpunten en parkeervoorzieningen, en verbetering van de ontsluiting met het openbaar vervoer. Het binden van de Delftse consument is een opdracht voor de Delftse detailhandel. Het binden van de koopkracht van de Randstad-consument is een

25

uitdaging. De Randstad-consument is zeer mobiel en heeft de keuze uit vele mogelijkheden en alternatieven. Aldus de taakstelling die de gemeente zichzelf stelt. Of met de genoemde maatregelen aan die taakstelling tegemoet wordt gekomen is de vraag. De concurrentie zit ook niet stil. In Rijswijk (op ongeveer 5 km afstand) wordt bijvoorbeeld het winkelcentrum In de Bogaard ingrijpend herontwikkeld. OOK in Rotterdam en Den Haag worden de stadscentra verbeterd, waardoor de regio-consument wordt aangetrokken. De maatregelen die de attractiewaarde van de binnenstad van Delft moeten opvijzelen geven nog geen uitzicht op een sterke verbetering van de positie ten opzichte van de concurrentie in de regio . Winkelcentrum In de Hoven heeft zich ontwikkeld tot een bovenwijks winkelcentrum. De food sector is zeer sterk vertegenwoordigd. Op dat punt heeft het winkelcentrum een stadsdeelverzorgende functie. Het winkelcentrum functioneert goed. Het beleid is erop gericht om verdere groei te beperken om daardoor de binnenstad zoveel mogelijk te stimuleren . De ontwikkeling van de perifere locatie is mede bedoeld om ruimte te scheppen voor ontwikkelingen in het stadscentrum . Ten aanzien van de buurtwinkelcentra wordt de verwachting uitgesproken dat in de toekomst aantal en omvang waarschijnlijk gereduceerd zal moeten worden. Door de teruglopende gezinsgrootte, de teruglopende gemiddelde woningbezetting en het veranderende consumentengdrag wordt het voor de bestaande buurtcentra steeds moeilijker om economisch rendabel te functioneren. Ten aanzien van de buurtcentra wordt daarom een passief beleid ingezet. Goed functionerende buurtwinkelcentra moeten waar nodig worden gerevitaliseerd, maar buurtwinkelcentra met onvoldoende draagvlak moeten gesaneerd worden. De plannen hebben overwegend betrekking op uitbreiding van het winkelvastgoed. De transformaties van de voorraad spelen zich in belangrijke mate af binnen het bestaande volume, en worden door de gemeentelijke overheid niet gezien als een essentiële bijdrage aan de wenselijke uitbreiding van het winkelareaal. Die plannen zijn daarom niet of nauwelijks te vinden in de gemeentelijke beleidsnota's, en ook niet of nauwelijks in de rapporten, die door adviesbureaus worden geproduceerd. Consequentie is dat partijen geen of te weinig zicht hebben op de mate en de snelheid waarmee het verkoopvloeroppervlak de komende jaren op locaal niveau wordt uitgebreid. Dat kan weer leiden tot "verrassingen" in de problematiek ten aanzien van de bereikbaarheid. Meer verkoopoppervlak binnen bestaande winkelconcentraties, gecombineerd met uitbreidingen ten behoeve van diensten en leisure, leidt tot het aantrekken van meer consumenten/bezoekers. Zulks wordt nog versterkt door het streven naar een langere verblijfsduur. Verruiming van de openingstijden kan daarvoor een verlichting betekenen .

26

5.3

(On)mogelijkheden bij het realiseren van de gewenste veranderingen

Allereerst zullen wij ingaan op de mogelijkheden. In het algemeen staat de gemeentelijke overheid het volgende beleidsinstrumentarium ter beschikking: • Bestemmingsplan: gewenste functies bevorderen en ongewenste tegengaan. • Leefmilieuverordening: biedt mogelijkheden om het uiterlijk aanzien en de woon- en werkomstandigheden van een gebied niet achteruit te laten gaan. • Privaatrechtelijke mogelijkheden in het geval de gemeente zaken in eigendom heeft. • Instrumenten gericht op kwaliteitsbeheer zoals de Algemene Politieverordening, Bouwbesluit, parkeerbeheer, openbaar vervoer, en overig sectoraal beleid . • Fonds stadsvemieuwing, waaruit winkeliers een bijdrage kunnen ontvangen in de verplaatsingskosten naar nieuwe of levensvatbare winkelcentra. • Voorkeursrecht bij verkoop van panden en actieve aankoop van panden . Vervolgens zou men nog de volgende mogelijkheden kunnen onderzoeken: uitvoeringsorganisatie, die sturing geeft aan het • Project- en herstructureringsproces. • Herverkaveling, waardoor men in overleg met ondernemers via ruil kan komen tot verplaatsing van winkeliers. • Pandenpool, wat inhoudt het inbrengen van panden in een pool, waarbij als tegenwaarde aandelen in de pool verworven worden . De toekomstige waarde van het aandeel wordt bepaald door het rendement van het totale proces. Remmende factoren bij het realiseren van gewenste veranderingen zijn afhankelijk van het type verandering wat aan de orde is. Wij zullen verschillende mogelijkheden nalopen. Inkrimping of zelfs opheffing van een winkelcentrum. Dit is een mogelijkheid bij met name buurtwinkelcentra. In het geval van inkrimping is de vraag of er alternatieve bestemmingen zijn voor de leegstaande panden. Willen de omwonenden de andere functies accepteren? De gemeente kan op grond van sociale overwegingen ervoor pleiten om een buurtwinkelcentrum te handhaven. Daarbij komt, dat voor minder mobiele bevolkingsgroepen , zoals bejaarden, het wegvallen van een buurtwinkelcentrum een probleem kan zijn. Dit probleem kan eventueel worden ondervangen door boodschappendiensten, rijdende winkels, en dergelijke. Aanpassing (renovatie of herbouw) van een winkelcentrum De verschillende belanghebbenden zullen met elkaar overeenstemming moeten bereiken. Belangentegenstellingen kunnen ervoor zorgen , dat bepaalde aanpassingen niet gerealiseerd worden, of slechts ten dele. De kosten, die met de aanpassing gemoeid zijn, en te verwachten gevolgen van de ingrepen spelen een grote rol. In de praktijk is er vaak sprake van weerstand tegen herontwikkeling als de bestaande panden nog niet zijn afgeschreven. Maar bij de keuze tussen het handhaven van de bestaande situatie en een nieuwe te ontwikkelen situatie moet men letten op het verschil in

27

winstpotentie, uiteraard wel meegerekend een afschrijvingsverlies, dat men heeft moeten "nemen". Als praktisch probleem speelt de vraag hoe men de aanpassing praktisch moet uitvoeren.

Uitbreidingen In § 4.1 is al ingegaan op de problemen, die zich met name in historische binnensteden kunnen voordoen als gevolg van gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden aldaar. Zou men uitbreidingen willen realiseren door intensivering van het grondgebruik door toepassing van dubbel grondgebruik, ondergronds bouwen, dan zal men waarschijnlijk geconfronteerd worden met (zeer) hoge kosten. Het is maar de vraag of betrokkenen dit kunnen en willen opbrengen. Ook moet nog genoemd worden de noodzaak om bestemmingsplannen te wijzigen, indien men tot uitbreidinglfunctiewijziging wil overgaan. Door inspraakprocedures kan de realisering enige tijd op zich laten wachten. Tenslotte kan het beleid uitbreiding zelfs verbieden. 5.4

Confrontatie toekomstige vraag met gemeentelijk detail handelsbeleid Wij zullen aan de hand van de schatting van het totale benodigde metrage aan winkelareaal in 2015 zoals aangegeven in § 3.2 enkele mogelijke ruimtelijke spreidingsopties van het totale winkelareaal naast elkaar zetten. Daarvoor verwijzen wij naar hoofdstuk 6.

Woonboulevard Leeuwenstein

28

6

ALTERNATIEVEN VOOR DELFT

6.1

Inleiding In § 3.2 hebben wij enkele groeicijfers voor het winkelareaal in Delft genoemd, namelijk 17.000 m2 wo op basis van het zogenaamde l,2%-groeiscenario, en 42.000 m2 wo op basis van het 2,5%-groeiscenario, en wel voor de periode 1995-2015. Daarnaast werd volgens een KAWIR-berekening bij deze twee groeiscenario's een toename van 4.500 en 20.000 m2 genoemd. In dit hoofdstuk willen wij bij drie groeicijfers, afgerond 5.000 m2, 20.000 m2 en 40.000 m2 diverse varianten qua verdeling van het toekomstig winkelareaal over de gemeente Delft opstellen. Voor de varianten met 20.000 en 40.000 m2 zullen wij nog nagaan wat de effecten van transformatie van het winkelareaal naar een wo/bevo-verhouding van 91/100 zouden zijn. Voor onderstaande exercitie is het totale winkelareaal in Delft verdeeld naar typen winkelcentra. Dit is gedaan aan de hand van een uitdraai van de Verenigde Kamers van Koophandel op basis van het DIS-bestand. Voor wat betreft de typen consumenten (zie § 3.1) zullen wij uitgaan van de verwende consument (vraagscenario A) en van de sobere consument (vraagscenario B). De huiselijke en geremde consument worden geacht te worden gedekt door de kolom "groei naar rato huidige voorraadverdeling" in de tabellen 8, 9 en 10. Wij willen benadrukken, dat de exercitie met alternatieven aan de hand van typen consumenten en de vertaling ervan naar een verdeling van het totale locale winkelmetrage over typen winkelcentra in die gemeente, tentatief is. Tabel 7. Verdeling winkelareaal (in m2 wo) in Delft naar type winkelgebied (1995)

Winkelcentrum Stadscentrum In de Hoven Buurtwinkelcentra Verspreide winkels Bedrijventerreinen/periferie (waaronder Ikea met 9.500 m2, en Leeuwenstein met 4.500 m2) Totaal

Oppervlak

%

46.100 13.400 7.900 5.000 18.600

51 15 9 5 20

91.000

·100

Bron: DIS-gegevens.

29

6.2

Varianten in het 1,2%-scenario

In dit scenario breidt de omvang van het totale areaal met 5.000 m2 wo uit. Variant 1: Vraagscenario A, dat wil zeggen: de consument is individueel georiënteerd. Nabijheid is niet zo belangrijk, het gaat om bereikbaarheid binnen netwerken, binnen multifunctionele verplaatsingen. Er is veel behoefte aan funshoppen. Vertaald naar de winkelstructuur betekent dit een accent op de city, en op thematische perifere ontwikkelingen. De totale oppervlakte in nevencentra zal toenemen naar rato van het totale inwonertal. Dit is zeer gering, en daarom afgerond op O. Verondersteld wordt, dat de verspreide bewinkeling zal worden opgeheven. De huidige winkels op bedrijventerreinen zullen gehandhaafd blijven. Variant 2: Vraagscenario A, zoals bij variant 1 is aangegeven. Het accent wordt nu gelegd bij zowel de city als bij stadsdeelcentra, in het geval van Delft: één stadsdeelcentrum. Variant 3: Vraagscenario B, dat wil zeggen collectief georiënteerd. Er is minder behoefte aan funshoppen , en er is voorkeur voor nabijheid van voorzieningen. Vertaald naar de winkelstructuur betekent dit het handhaven en zelfs versterken van nevencentra, hetgeen mogelijk zal zijn door de economische groei. De buurtcentra nemen driemaal zo sterk toe dan op grond van hun huidige aandeel in het winkelareaal. De verspreide bewinkeling zal naar evenredigheid met het huidige aandeel toenemen, terwijl het winkelareaal op bedrijventerreinen gehandhaafd zal blijven. Aangenomen is dat de verhouding tussen city en periferie gelijk is als bij variant 1. Variant 4: Vraagscenario B, zoals aangegeven bij variant 3. Het accent wordt vooral gelegd bij het versterken van de wijkwinkelcentra ten opzichte van buurtwinkelcentra. Omdat in Delft geen typische wijkwinkelcentra aanwezig zijn, is verondersteld, dat het stadsdeelcentrum relatief meer metrage krijgt. Uitgaande van de accentverschillen bij de zojuist genoemde varianten, en rekening houdende met de huidige aandelen van de verschillende typen winkelcentra, is in onderstaande tabel 8 een tentatieve kwantificering opgesteld van de groei per type winkelcentrum. De genoemde uitbreiding van 5.000 m2 is zeer gering als het vergeleken wordt met de uitbreidingen, die de gemeente heeft aangegeven in haar structuurvisie. Met name in variant 2 komt een hoger cijfer naar voren bij het stadsdeelcentrum, dan de gemeente wenselijk acht. Onder de veronderstelling van transformatie naar een wo/bevo-verhouding van 91/100 zou het areaal zelfs kunnen dalen. Immers in het 1,2%-scenario is in 2015 in Delft circa 96.000 m2 wo nodig, terwijl de huidige voorraad na transformatie 127.000 m2 wo zou opleveren . Er zou dan per saldo 31.000 m2 wo kunnen worden afgestoten ten behoeve van andere functies.

30

--

.-

. _ ....a.

~

,.....

.....a...J.&l .

Tabel 8. Groei van het winkelareaal in Delft per type winkelcentrum tot 2015.

Type centrum

Hoofdwinkelcentrum

Groei naar Var. 1 rato huidige voorraad verdeling

I

IIVar.2

IIVar.3

IIVar.4

2.550

5.000

5.000

1.700

1.700

750

0

5.000

0

900

450

0

0

1.350

450

Verspreide bewinkeling

250

-5.000

-5.000

250

250

GDV/PDV

750

5.000

0

1.700

1.700

Bedrijventerreinen

250

0

0

0

0

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

Stadsdeelcentrum In de H. Buurtcentra

Totaal

6.3

1 1

I1

I

Varianten in het 2,5%-scenario volgens KAWIR De totale benodigde uitbreiding bedraagt 20.000 m2 wo. Wij hanteren weer dezelfde 4 varianten op basis van verschillende consumentenscenario's. Variant 1: Vraagscenario A, dat wil zeggen : de consument is individueel georiënteerd. Nabijheid is niet zo belangrijk, het gaat om bereikbaarheid binnen netwerken, binnen multifunctionele verplaatsingen. Er is veel behoefte aan funshoppen. Vertaald naar de winkelstructuur betekent dit een accent op de city, en op thematische perifere ontwikkelingen . Ook nu is verondersteld wordt, dat de verspreide bewinkeling zal verdwijnen . De huidige winkels op bedrijventerreinen zullen gehandhaafd blijven. Variant 2: Vraagscenario A, zoals bij variant 1 is aangegeven. Het accent wordt nu gelegd bij zowel de city als bij stadsdeelcentra, in het geval van Delft op In de Hoven. De GDV/PDV-Iocatie groeit naar rato van het huidige aandeel. Variant 3: Vraagscenario B, dat wil zeggen collectief georiënteerd. Er is minder behoefte aan funshoppen, en er is voorkeur voor nabijheid van voorzieningen. Vertaald naar de winkelstructuur betekent dit het handhaven en zelfs versterken van nevencentra, hetgeen mogelijk zal zijn door de economische groei. Verondersteld is dat de groei van de binnenstad even groot is als van het totale areaal van de buurtwinkelcentra. De verspreide bewinkeling zal tot 7.500 m2 worden uitgebreid. Aangenomen is dat het areaal op de GDV/PDV-Iocatie naar rato van het huidige aandeel groeit. Variant 4: Vraagscenario B, zoals aangegeven bij variant 3. Het accent wordt meer gelegd bij het versterken van de grotere winkelcentra, in casu In de .. Hoven . De buurtwInkelcentra groeien naar rato van het hUidige aandeel.

31

Uitgaande van de accentverschillen bij de zojuist genoemde varianten, en rekening houdende met de huidige aandelen van de verschillende typen winkelcentra, is in onderstaande tabel een tentatieve kwantificering opgesteld van de groei per type winkelcentrum.

Tabel 9. Uitbreiding van het winkelareaal in Delft per type winkelcentrum tot 2015.

Type centrum

Groei naar Var.1 rato huidige voorraad verdeling

I I I

11 Var.

2

11 Var.

3

11 Var.

4

10.200

12.500

11

12.500

7.250

11

7.250

3.000

0

11

9.500

0

11

5.450

1.800

0

0

7.250

11

1.800

Verspreide bewinkeling

1.000

-5.000

-5.000

2.500

11

2.500

GDV/PDV

3.000

12.500

3.000'

3.000

I1

3.000

Bedrijventerreinen

1.000

0

0

0

11

0

20.000

20.000

20.000

20.000

I1

20.000

Hoofdwinkelcentrum Stadsdeelcentrum In de H. Buurtcentra

Totaal

I

In de varianten 1 en 2 komt de per saldo uitbreiding in de binnenstad redelijk overeen met de plannen van de gemeente. De groei bij de PDV/GDV-Iocatie is beduidend minder dan thans voor Leeuwenstein is voorzien. Daarentegen is de groei van In de Hoven in de varianten 2 en 4 groter dan de gemeente wenselijk acht. Met name in variant 3 zou aandacht moeten worden besteed aan de uitbreiding c.q. bouw van nieuwe buurtwinkelcentra. Uiteraard dient dit in nauwe relatie met de verspreide bewinkeling te worden bezien. Onder de veronderstelling van transformatie naar een wo/bevo-verhouding van 91/100 zou het areaal kunnen dalen. Immers volgens de KAWIR-berekening in het 2,5%-scenario zou in 2015 in Delft circa 111.000 m2 wo nodig zijn, terwijl de huidige voorraad na transformatie 127.000 m2 wo zou opleveren. Er zou dan per saldo 16.000 m2 wo kunnen worden afgestoten ten behoeve van andere functies.

6.4

Varianten in het 2,5%-scenario De totale benodigde uitbreiding bedraagt 40.000 m2 wo. Wij hanteren weer dezelfde 4 varianten op basis van verschillende consumentenscenario's. Variant 1: Vraagscenario A, dat wil zeggen: de consument is individueel georiënteerd. Nabijheid is niet zo belangrijk, het gaat om bereikbaarheid binnen netwerken, binnen multifunctionele verplaatsingen. Er is veel behoefte aan

32

funshoppen. Vertaald naar de winkelstructuur betekent dit een accent op de city, en op thematische perifere ontwikkelingen. Verondersteld is, dat de verspreide bewinkeling zal worden gehandhaafd. Ook de huidige winkels op bedrijventerreinen zullen gehandhaafd blijven. Variant 2: Vraagscenario A, zoals bij variant 1 is aangegeven. Het accent wordt nu gelegd bij vooral de city en bij stadsdeelcentra, in het geval van Delft op In de Hoven. De GDV/PDV-Iocatie groeit naar rato van het huidige aandeel. Variant 3: Vraagscenario B, dat wil zeggen collectief georiënteerd. Er is minder behoefte aan funshoppen, en er is voorkeur voor nabijheid van voorzieningen. Vertaald naar de winkelstructuur betekent dit het handhaven en zelfs versterken van nevencentra, hetgeen mogelijk zal zijn door de economische groei. Aangenomen wordt een tweemaal zo sterke groei als op basis van het huidige aandeel zou geschieden. De verspreide bewinkeling zal tot 7.500 m2 worden uitgebreid. Ten aanzien van In de Hoven wordt een beperkte groei aangenomen, namelijk de helft van de proportionele groei. Variant 4: Vraagscenario B, zoals aangegeven bij variant 3. Het accent wordt vooral gelegd bij het versterken van de grotere nevenwinkelcentra, in casu In de Hoven. Uitgaande van de accentverschillen bij de zojuist genoemde varianten, en rekening houdende met de huidige aandelen van de verschillende typen winkelcentra, is in onderstaande tabel een tentatieve kwantificering opgesteld van de groei per type winkelcentrum. Tabel 10. Uitbreiding van het winkelareaal in Delft per type winkelcentrum tot 2015.

Type centrum

Groei naar Var. 1 rato huidige voorraad verdeling

Hoofdwinkelcentrum

20.400

20.000

Stadsdeelcentrum In de H.

6.000

Nevencentra

11 Var.

2

"Var. 3

JIVar.4

25.000

21.300

11

21.300

0

9.000

3.000

11

7.200

3.600

0

0

7.200

II

3.000

Verspreide bewinkeling

2.000

0

0

2.500

1I

2.500

GDV/PDV

6.000

20.000

6.000

6.000

I1

6.000

Bedrijventerreinen

2.000

0

0

0

I1

0

Totaal

40.000

40.000

40.000

40.000

I1

40.000

11

11

Vergeleken met de huidige situatie is er sprake van forse uitbreidingen. Het is qua totaal echter even groot als wat de gemeente Delft in haar structuumota voor de periode tot 2010 aangeeft (namelijk 36.500 tot 40.500 m2 wo) . Echter de verdeling in de diverse varianten verschilt van die van de gemeente. De

33

gemeente voorziet alleen uitbreiding van zowel de binnenstad als perifere locaties. De varianten 2 Vm 4 laten onder de gemaakte veronderstellingen uitbreidingen zien van In de Hoven, terwijl de gemeente geen uitbreiding wenselijk acht. Ook de buurtwinkelcentra zouden in de varianten 3 en 4 een grotere aandacht vragen . De binnenstad is ca 5.000 m2 wo meer metrage toebedeeld (en in variant 2 ca 10.000 m2), terwijl in de varianten 2 Vm 4 aan perifere locaties minder is toegedacht. Onder de veronderstelling van transformatie naar een wo/bevo-verhouding van 91/100 zou het wo-areaal per saldo nauwelijks behoeven toe te nemen. Immers volgens de schatting van de groei van het benodigde areaal in het 2,5%-scenario zou in 2015 in Delft circa 131.000 m2 wo nodig, terwijl de huidige voorraad na transformatie 127.000 m2 wo zou opleveren.

Winkelcentrum In de Hoven

34

7

SLOTBESCHOUWING

7.1

Inleiding Aangaande de verre toekomst zijn er uiteraard veel onzekerheden. Allereerst de onzekerheid over de economische groei op lange termijn. Voorts de onzekerheden over het toekomstig koopgedrag van de consument, en tenslotte de vraag in hoeverre en in welk tempo het aanbod kan en wil reageren op toekomstige ontwikkelingen. Gegeven deze onzekerheden, en gezien het kader van het onderzoek "Werk aan de Winkel" kon niet diepgaand worden ingegaan op de locale situatie, maar is vanuit enkele scenario's en varianten getracht enkele mogelijke toekomstige situaties te verkennen, en deze te vergelijken met de thans bekende plannen.

7.2

Aanbevelingen De gemeente Delft heeft in haar structuurvisie alleen/vooral nadruk gelegd op de binnenstad, en mede in verband daarmee ook op perifere ontwikkelingen, zoals de locatie Leeuwenstein. Echter aandacht voor de buurtwinkelcentra mag niet achterwege blijven. Ook moeten eventuele ontwikkelingen op bedrijventerreinen en het winkelcentrum In de Hoven worden gevolgd.

35

IKEA-vestiging langs Rijksweg13

Regionaal distributiecentrum van Albert Heijn langs Rijksweg 13

36

LITERATUUR BRO Adviseurs, 1995, Regionale structuurvisie detailhandel. D&P onderzoek en advies, 1994, Winkelatlas van Zuid Holland. D&P onderzoek en advies, Kamer van Koophandel, 1996, Handboek DIS. Economische Zaken Delft, 1990, Buurtwinkelcentra in Delft. Kamer van Koophandel voor Delft en Omstreken, Detailhandel in de Delftse regio 1993/94. Kopron Consultants, oktober 1995, Visie toekomstige positionering Binnenstad Delft en potenties Zuidpoortgebied. Economische Zaken Delft, november 1996, structuurvisie voor detailhandel 1997-2007.

Kennis

van

Zaken,

Een

37

38

BIJLAGE Winkelgebieden in Delft volgens OMNIGIS In onderstaande figuur is aangegeven in welke wijken en buurten in Delft zich welke type winkelgebieden bevinden.

Winkelgebieden in Delft

type winkelgebied

kemwinkelapparaat overig hoofdwinkelgebied verspreid in woongebied nevencentrum in woongebied

lwijknaam

Ibuurtnaam

verspreid in buiten- of bedrijvengebied

I I

A

I

I I B

C

I DIE

~~--~~~--~~---------

I 2 3 4

6 7

8 9 10 1I 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 •

Centrum-West Centrum-Oost Centrum Centrum Centrum-Zuidwest Binnenstad in de Veste Binnenstad Centrum-Zuidoost Binnenstad Binnenstad Zuidpoort Vrijenbaan Bedrijventerrein Haagweg Vrijenbaan Indische Buurt-Zuid Vrijenbaan Bomenwijk Vrijenbaan Biesland Vrijenbaan Heilige Land Bedrijventerrein Delftse Poort West Vrijenbaan Hof van Delft Agnetapark Hof van Delft Ministerbuurt Oost Hof van Delft Olofsbuurt Hof van Delft Westerkwartier Voordijkshoorn Kuyperwijk Noord Voordijkshoorn Ecodus Delftse Hout Bedrijventerrein Delftse Poort Oost 1---+---10_ _ Tanthof West Westflank Tanthof West Derde Wereldbuurt Tanthof West Latijns Amerikabuurt Tanthof Oost Bedrijventerrein Tanthof Oost Tanthof Oost Boerderijbuurt Voorhof Poptabof Zuid Bedrijventerrein Voorhof Voorhof Voorhof Mythologiebuurt Voorhof Roland Holstbuurt Voorhof Voorhof Hoogbouw Voorhof Multatulibuurt Buitenhof Reinier de Graaf Buitenhof Buitenhof Noord Buitenhof Juniusstraat Buitenhof Vrijheidsbuurt Scieweg Hooikade Scieweg Bedrijventerrein Schieweg Noord Scieweg Bedrijventerrei n Schieweg Zuid Wippolder Zeeheldenbuurt Wippolder Wippolder Noord Wippolder Wippolder Zuid Wippolder Bedrijven!. Rotterdamseweg N. Wippolder TU wijk Ruiven Bedrijven!. Rotterdamseweg Z. Binnenstad Binnenstad Binnenstad Stationsbuurt

totaal 61 locaties

39

40