Herzieningswet De betekenis voor de gemeente en regio; de relaties op lokaal niveau Stand van zaken (feb 2015) De Herzieningswet ligt voor vaststelling bij de Eerste Kamer. Deze Wet gaat over taken, toezicht en maatschappelijke verankering van woningcorporaties. Daarbij is de rol van gemeenten nadrukkelijk aan de orde. Wij schetsen in dit document voor gemeenten een overzicht van belangrijkste wijzigingen en aandachtspunten. Uiteraard staan er in de Wet veel meer punten, maar die zijn voor gemeenten minder van belang.
Inhoud 1. Achtergrond Wet 2. Ons advies: de punten om nu aandacht aan te besteden - Prestatieafspraken - Samenwerking gemeente, corporatie en huurdersorganisatie - Betaalbaarheid en passendheid - Leefbaarheid - Zienswijze 3. Belangrijkste veranderingen
2
1. Achtergrond Wet
3
Achtergrond Wet: proces • Herzieningswet uit 2013 • Wijziging van de Herzieningswet in 2014 • Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting: AMvB bij de Herzieningswet • Waarschijnlijk voor provinciale verkiezingen vaststelling in Eerste Kamer De meest recente voorstellen (t/m 12 februari) zijn in deze presentatie verwerkt.
4
Doelstelling en speerpunten: Herzieningswet Doel: • Maatschappelijk bestemd vermogen moet beschikbaar blijven voor het verhuren van woningen voor de laagste inkomenscategorieën. Kernthema’s: • Concentratie op kerntaken en financiering activiteiten • Versterking van de positie van de gemeente • Vormgeving toezicht op woningcorporaties* *Woningcorporaties heten in de Wet: Toegelaten Instellingen (TI’s). Zij zetten zich in voor sociale huisvesting: Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Commerciële activiteiten (niet-DAEB) zijn zeer beperkt mogelijk. 5
Nieuwe verhoudingen in 3-hoek: corporatie – gemeente – huurders Grotere invloed gemeente: • Volkshuisvestingsbeleid wordt leidend. • TI doet ‘bod’ op dit volkshuisvestingsbeleid (“redelijke bijdrage”). • Bindende prestatieafspraken Grotere invloed huurders: • TI stelt overzicht van activiteiten op in overleg met huurders. • Huurders zitten gelijkwaardig aan tafel bij maken prestatieafspraken.
6
2. Ons advies: de punten om nu aandacht aan te besteden
7
Opsomming relevante punten De Herzieningswet gaat over het brede functioneren van corporaties. Op een aantal punten heeft deze in het bijzonder betekenis voor gemeente en de lokale samenwerking. Dan gaat het om: • Prestatieafspraken • Samenwerking gemeente, corporatie en huurdersorganisatie • Betaalbaarheid en passendheid • Leefbaarheid
8
Per punt: je hebt de Wet en de praktijk Op basis van de bestudering van de wettekst en onze ervaringen geven we een overzicht van punten die bij de implementatie een rol spelen.
9
Prestatieafspraken: 5 adviezen Herzieningswet: “Bindende prestatieafspraken naar aanleiding van een redelijk bod op de gemeentelijke woonvisie” 1. Vooraf nieuwe rollen bespreken: Wij adviseren gemeente(n), corporatie(s) en huurdersorganisatie(s) om direct na vaststelling van de Herzieningswet een workshop te plannen over de nieuwe rollen en hoe die lokaal / regionaal ingevuld worden. 2. Geen u vraagt, wij draaien. Er zal vooral geïnvesteerd moeten worden in de samenwerking tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisaties. Vertrouwen en werken vanuit een gezamenlijke visie op investeringen doet het meest recht aan ieders rol. 10
Prestatieafspraken: 5 adviezen 3. De vrijblijvendheid voorbij. Gemeente en TI moeten er samen uitkomen. Ook stelt de Wet geen vormvereisten aan de prestatieafspraken. De druk ligt er om concreet te worden in echte “handelingsafspraken”. 4. Weet wat redelijk is. Om te bepalen of de TI in voldoende mate bijdraagt aan de woonvisie, is kennis van corporatiefinanciën nodig. Overvraagt de gemeente? Is de bijdrage van de corporatie redelijk in verhouding tot haar mogelijkheden? De kennis hierover is nu niet altijd aanwezig bij gemeenten. 5. Bepaal samen vooraf de speelruimte. Het is productiever om vooraf duidelijk te krijgen wat de financiële ruimte is. Zo wordt duidelijk binnen welk kader het volkshuisvestelijk beleid kan worden opgesteld; noodzakelijk voor het maken van echte keuzes. 11
wat wel / niet in afspraken? • Prestatieafspraken gaan over het taakveld van de TI, en dus bijvoorbeeld niet over commerciële activiteiten, zoals huur boven €710,68. Vanuit de Herzieningswet is het de bedoeling dat het volkshuisvestingsbeleid wel uitspraken doet over commerciële investeringen. Dat biedt investeerders houvast. • Prestatieafspraken worden voor vijf jaar gemaakt. Het is de vraag of je over die termijn voldoende concrete afspraken kunt maken. Een afsprakenkader voor kortere termijn zal concreter zijn. In veel woonvisies wordt beleid voor de lange termijn opgesteld, maar bevat het uitvoeringsprogramma vooral concrete afspraken voor de komende twee jaar. Dit vraagt een slimme koppeling tussen woonvisie, uitvoeringsprogramma en prestatieafspraken. 12
Samenwerking gemeente, corporatie en huurdersorganisaties • Gemeente(n), corporatie(s) en huurdersorganisatie(s) komen in een nieuwe verhouding ten opzichte van elkaar te staan. De huurdersorganisatie is niet meer alleen de gesprekspartner van de woningcorporatie, maar ook van de gemeente. Tegelijkertijd blijven er tal van onderwerpen waarop corporatie en huurdersorganisatie zonder de gemeente spreken. Dit vraagt afstemming over rollen en communicatie: wie spreekt met wie waarover en wanneer? • Een goede huurdersvertegenwoordiging is in het belang van de corporatie en de gemeente. Dan gaat het om: - goede vertegenwoordiging / afspiegeling in huurdersorganisaties - aandacht voor korte- en lange termijnbelangen - Voldoende kennisniveau (hiervoor komt budget beschikbaa). 13
Betaalbaarheid en passendheid Herzieningswet: “95% of meer van de woningzoekenden met inkomen tot de Huurtoeslaggrens zal in een woning onder aftoppingsgrenzen een woning moeten krijgen.” • De passendheidstoets zorgt ervoor dat er in de woonvisie meer aandacht moet zijn voor verschillende inkomensgroepen en de huurprijsopbouw van de woningvoorraad. In de woonvisie moeten hiervoor de richtingen aangegeven worden. De corporaties bepalen hoe zij die richting willen bereiken (het hoe / het bod).
14
Wat vraagt introductie van de passendheidstoets? • De passendheidstoets vraagt dat gemeenten in hun woonvisie gedetailleerd ingaan op de slaagkansen van verschillende doelgroepen en de betaalbaarheid van het wonen. • In het kader van het ‘bod op de woonvisie’ zullen gemeente en corporaties over de volgende punten het gesprek aangaan: 1. Huren worden hoger om de bedrijfsvoering rond te krijgen. Dit gaat ten koste van de betaalbare huurvoorraad. Bedrijfsvoering en volkshuisvestingsbeleid staan op gespannen voet met elkaar. 2. Bij woonruimtetoewijzing zullen corporaties grenzen willen stellen aan wie in hun woningen terecht kunnen. Hoe doe je dit binnen de regels van een Huisvestingsverordening. 15
Ten aanzien van leefbaarheid Herzieningswet: “bakent nauwgezet taken van corporaties af, ook ten aanzien van leefbaarheid.” • Wij horen best wel eens geluiden dat leefbaarheid nauwelijks nog tot de taak van corporaties hoort. Echter, er blijft nog steeds veel mogelijk. • Voorwaarde is wel dat de inzet voor leefbaarheid past binnen de taken uit de Herzieningswet en dat deze verankert zijn in prestatieafspraken. • De financiële ruimte voor leefbaarheidsmaatregelen is aanzienlijk: maximaal €100 per woning. Dit is meer dan de meeste corporaties nu uitgeven. • Commerciële wijkvoorzieningen (huisartsenpost, winkels) mogen enkel nog als onderdeel van een wooncomplex. 16
Waar vraagt uw corporatie uw zienswijze? Herzieningswet: “zienswijze gemeente (& huurdersorganisatie) bij”: • Verkoop sociale huurwoningen • Uitbreiding werkgebied • Fusie of splitsing van de TI • Overheveling van geliberaliseerde woningen naar afzonderlijk deel (gescheiden) deel van de corporatie • Beoordeling van commerciële (niet-DAEB) werkzaamheden: deze mogen alleen als gemeente deze noodzakelijk acht (blijkend uit het volkshuisvestelijkbeleid!) en er geen commerciële aanbieders zijn die dit oppakken (op basis van een markttoets te bepalen). • Vaststelling regionale werkgebied van de TI • Betrokken bij opstellen reglement door TI over sloop woningen • Jaarlijks volkshuisvestingsverslag van de corporatie (bij jaarverslag) 17
Hoe kun je onderbouwd deze zienswijzen geven? • Antwoorden op de genoemde punten moeten verankerd zijn in het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. • Het overzicht van punten op de vorige sheet is hierbij een waardevolle checklist. • Wij adviseren de woonvisie op deze punten concreet en scherp te formuleren.
18
3. Belangrijkste veranderingen
19
Inhoudsopgave 3. Belangrijkste veranderingen • • • • • •
Taken van de TI Lokale verhoudingen en positie bewonersorganisaties Hoe lokaal samenwerken: prestatieafspraken Passendheid bij woningtoewijzing Werkgebied Commerciële activiteiten
20
Wat kan en mag de TI? De rol die de TI kan spelen bij de uitvoering van het woonbeleid zijn nauw(er) omschreven: “het bouwen, verhuren, beheren sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed”. • Deze werkzaamheden hebben een gebiedsgerichte functie: wijk, buurt of buurtschap. • Ze vinden plaats in gebieden waar de woongelegenheden van de TI al gelegen zijn.
21
Wat mag zij verder nog? • Vrije sector huur- en koopwoningen: mogen alleen vanuit een woningvennootschap of een administratief afzonderlijk onderdeel van de TI. • Zorg: functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen, zoals activiteitenruimte in een verzorgingshuis. • Maatschappelijk vastgoed: er is een limitatieve lijst opgesteld van wat nog mag. Nieuwbouw is alleen mogelijk als het gekoppeld is aan een woongebouw. • Leefbaarheid: alleen direct rondom woningen, ten behoeve van huurders. Primair gericht op schoon, veilig, beperking overlast.
22
Lokale verhoudingen Corporatie(s) - Activiteitenplan - Aanbieding (“bod”) - Partner bij prestatieafspraken
Gemeente - Maakt Woonvisie, in samenwerking met corporatie, huurders en andere belanghebbenden - Partner bij prestatieafspraken
Bewonersorganisaties - Dialoog met corporatie over activiteitenplan/bod - Partner bij prestatieafspraken 23
Bewonersorganisaties krijgen meer invloed • Bod van TI wordt afgestemd met huurders. • Aan tafel bij de prestatieafspraken, maar geen tekenbevoegdheid. Maar als er geen overeenstemming komt, kunnen huurders geschil bij minister melden. Het volkshuisvestingsbeleid en de financiële polsstok van de TI is vervolgens leidend in het oordeel. • Recht om informatie van de TI op te vragen • Zienswijze: - fusies en verbindingen - toelatingsverzoek - verkoop woningen • Verkoop aan derden: verklaring omtrent sociaal verhuurgedrag, betreft transparantie voor huurders en goed onderhoud. • Bewonersorganisaties krijgen middelen van de TI om zich te professionaliseren. 24
Hoe lokaal samenwerken: 1. volkshuisvestingsbeleid Volkshuisvestingsbeleid
Bod
Prestatieafspraken
Naar de Minister
• Volkshuisvestingsbeleid is leidend. Zonder dit beleid zijn prestatieafspraken niet verplicht.
• Over onderwerpen in het volkshuisvestingsbeleid waarbij andere gemeenten rechtstreeks belang hebben, moet er overleg zijn gevoerd met de andere gemeenten. Dit geldt ook voor niet-DAEBactiviteiten.
25
Hoe lokaal samenwerken: 2. bod / bijdrage Volkshuisvestelijkbeleid
Bod
Prestatieafspraken
Naar de Minister
• TI maakt een lijst met voorgenomen activiteiten in de komende 5 jaar (op basis van het volkshuisvestingsbeleid). Dit vormt feitelijk de bijdrage die de TI wil leveren aan het volkshuisvestingsbeleid. • Deze lijst stemt zij af met de huurdersorganisatie. • TI maakt de gemeente haar bijdrage voor 1 juli kenbaar. Dit is het bod. • Bod bevat ook een overzicht van de voorgenomen werkzaamheden van de rechtspersonen waarmee verbinding is aangegaan.
26
Hoe lokaal samenwerken: 3. prestatieafspraken Volkshuisvestelijkbeleid
Bod
Prestatieafspraken
Naar de Minister
• De bijdrage wordt vastgelegd in prestatieafspraken (TI nodigt college B&W en huurders uit voor overleg).
• De bijdrage moet naar redelijkheid zijn. De financiële polsstok van de TI en het volkshuisvestingsbeleid zijn leidend. Op lokaal niveau wordt bepaald of het bod redelijk is.
27
Hoe lokaal samenwerken: 4. naar de Minister Volkshuisvestelijkbeleid
Bod
Prestatieafspraken
Naar de Minister
• De gemaakte afspraken gaan met een bestuursverklaring (college B&W) naar de Minister. • Strikt formeel als het maken van prestatieafspraken niet slaagt, kan na 6 maanden de TI, huurdersorganisatie of college B&W geschil voordragen aan de Minister en deze legt het voor aan een commissie. Dit zal praktisch niet / nauwelijks gebeuren, omdat dit de lokale verhoudingen duurzaam frustreert.
• Bindend oordeel over het geschil door de commissie. Basis vormt het volkshuisvestingsbeleid en de financiële polsstok van de TI. 28
Normen voor passend toewijzen van woningen Gedurende 5 jaar (prijsniveau 2015) €710,68 maximale huurprijs
Aftoppingsgrens: €575,87 voor een- en tweepersoonshuishoudens, €618,24 voor grotere huishoudens
Passendheidsnorm 80% < €34.911,-
EU-toewijzingsnorm
10% < €38.000,-
10% vrij
Inkomen tot huurtoeslaggrens Tot circa €22.000,- à € 30.000,(afhankelijk van het huishouden) 29
Werkgebied Het werkgebied van de TI is beperkt tot daar waar zij bezit heeft. • Buiten het kerngebied geen uitbreiding woningvoorraad, anders dan via sloop-nieuwbouw. Bestaand bezit mag blijven. • Gemeenten kunnen gezamenlijk voorstel doen voor bepaling regionale werkgebied van de TI’s in de gemeenten. Voorwaarden: - Werkgebied ten minste 100.000 huishoudens - Inhoudelijke onderbouwing - Aannemelijk maken dat het een samenhangende woningmarkt is - Op basis van gezamenlijke woonvisie - Rekenschap gevend van gevolgen voor TI’s • Geen voorstel gemeenten? Minister stelt regionale gebieden vast. • TI mag zienswijze geven op de aanvraag van de gemeente. 30
Commerciële activiteiten: Niet-DAEB Commerciële activiteiten mogen niet door de TI, wel (beperkt) door een aan de TI-gelieerde woningvennootschap (niet-DAEB-tak):
• Gemeente moet in woonvisie noodzakelijke niet-DAEB-activiteiten aangeven, afgestemd met omliggende gemeenten. • Voornemens publiceren • Altijd investeren op basis van rendementstoets • Alleen in gebieden met DAEB-bezit • Rol TI alleen als commerciële marktpartijen de gewenste activiteiten niet uitvoeren. • Toestemming minister nodig.
31
Vragen of suggesties? Bel of mail ons! Bram Klouwen
[email protected] 06 53 77 88 93
Bert van ‘t Land
[email protected] 06 22 21 69 45
Marnix Groenland
[email protected] 06 20 60 96 47
32
