Heerenstede Vastgoed B.V., Herengracht 562, 1017 CH Amsterdam, T 020 514 10 30, I www.heerenstede.nl
Heerenstede Noord CV
Financieel overzicht 2009
Geachte participanten, Met genoegen presenteren wij u een financieel overzicht over de periode 1 januari tot en met 31 december 2009, zoals gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende verklaring door de accountant HLB Schippers te Amsterdam. Separaat hebben wij een invulinstructie toegevoegd voor uw aangifte inkomsten- of vennootschapsbelasting, die gebaseerd is op onderstaande cijfers. Onderstaand treft u de balans en de winst- en verliesrekening per 31 december 2009 aan, alsmede een uitgebreide toelichting. Deze cijfers zullen ter vergadering nader worden toegelicht en vanzelfsprekend zal er voldoende ruimte zijn om vragen uwerzijds te beantwoorden. De goedgekeurde jaarrekening 2009 van Heerenstede Noord CV ligt op de vergadering en ten kantore van de beheerder ter inzage.
Balans per 31 december 2009 Activa
Passiva
Immateriële vaste activa
Eigen vermogen
Geactiveerde plaatsings- en
Commanditair kapitaal (1)
structureringskosten
Overige reserves (2)
925.436
Resultaat boekjaar 2009 (3)
455.497
Materiële vaste activa
Beschikbaar rendement (4)
-/- 1.365.875
Beleggingsobject
268.290
5.575.000
16.071.112
5.590.058
Vlottende activa Debiteuren
18.757
Voorzieningen Voorziening groot onderhoud (5)
0
Overige vorderingen en 58.231
Langlopende schulden
overlopende activa
Hypothecaire leningen
Liquide middelen
10.417.490
77.041
Kortlopende schulden
Crediteuren
Overige schulden
Aflossingsverplichting
hypothecaire leningen (6)
TOTAAL
TOTAAL
16.493.431
45.731 296.422 143.730 16.493.431
Winst- en verliesrekening 2009 – Begroting 2010
Gerealiseerd
Huuropbrengsten Leegstand
Begroot
Afwijking
Prognose
Prospectus
2009 (1)
2009
2010
2010
1.261.977
1.243.400
18.577
1.310.000
1.293.600
22.935
2009
22.935
Afkoop huurders
14.215
14.215
Leegstand
-22.935
0
-22.935
-25.000
-64.700
763
10.000
-9.237
PM
PM
1.276.955
1.253.400
23.555
1.285.000
1.228.900
90.631
109.400
18.769
77.350
91.400 (8)
Ontvangen rente Totale opbrengsten (2) Exploitatielasten (3) Exploitatielasten (overige kosten) (4)
5.164
4.000
Beheervergoeding
50.263
49.700
1.164 - 563
51.400
49.200
Bewaarvergoeding (7)
10.253
6.600
- 3.653
7.000
6.900
Rente hypotheek (6)
485.308
500.000
14.692
476.500
491.300
978
7.600
6.622
7.000
2.000
642.597
677.300
34.703
619.250
640.800
665.750
588.100
Kosten permanent toezicht (5) Totaal kosten
Exploitatieresultaat
634.358
576.100
58.258
Voorstel dotatie Voorziening groot onderhoud
15.000
Afschrijving geactiveerde plaatsings- en structureringskosten
178.861
Resultaat boekjaar
455.497
Toelichting Balans per 31 december 2009 1) Het Commanditair kapitaal betreft het door de participanten gestorte vermogen. 2) De Overige reserves betreft het cumulatieve resultaat van de voorgaande boekjaren. 3) Het Resultaat boekjaar betreft het resultaat van de periode 1 januari tot en met 31 december 2009. 4) Beschikbaar rendement betreft het totaal van de betaalde tussentijdse uitkeringen aan de participanten tot en met 2009. 5) De Voorziening groot onderhoud bedroeg aan het begin van het boekjaar nihil. Gedurende het boekjaar heeft geen mutatie op deze Voorziening plaats gevonden omdat de werkelijke onderhoudskosten (ten gevolge van een onvoorziene, voortijdige upgrading van een te verhuren ruimte in het oudere gedeelte van het object) de geprognosticeerde onderhoudskosten hebben overtroffen. Aldus bedraagt de Voorziening groot onderhoud ultimo 2009 nihil. 6) Ter optimalisering van de liquiditeitspositie van het Fonds is voor 2010 een halvering van de aflossingsverplichting op de Hypothecaire leningen met de bank overeengekomen.
Toelichting Winst- en verliesrekening 2009 1) De kolom Begroot 2009 betreft de herziene begroting welke is vastgesteld in de jaarvergadering van 6 april 2009. 2) De Totale opbrengsten waren in 2009 hoger door hogere Huuropbrengsten en afkoopsommen van huurders die voortijdig de door hen gehuurde ruimten hebben verlaten. Gelijktijdig werden bij opvulling van de aldus vrijgekomen ruimten nieuwe huurders gecontracteerd tegen hogere huuropbrengsten (en langere looptijden). In tegenstelling tot de verwachting heeft er een ruimte gedurende 6 maanden leeg gestaan (kleine ruimte van 33 m2), als gevolg van een faillissement van de huurder. Een andere ruimte werd grondig gerenoveerd en samengevoegd met een andere unit, waar ook een huurder voortijdig is vertrokken. Gedurende de periode van verbouw is er 4 maanden geen huuropbrengst voor deze units ontvangen. 3) Het positieve verschil in de Exploitatielasten is toe te schrijven aan een aantal factoren. Als eerste wordt een afwijking op de kosten van onderhoud vermeld. De onderhoudskosten en kosten van renovatie waren in 2009 enigszins hoger dan begroot (begroot was € 55.000). Samen bedroegen deze kosten € 58.466, waarvan incidenteel circa € 47.000 uitmaakte ten behoeve van de verbouwing van de onder punt 2 genoemde unit. Tevens zijn er niet voorziene kosten gemaakt ten gevolgen van meerdere huurdermutaties. Dit betreffen onder andere advocaat kosten en de makelaarskosten bij verhuur van de lege ruimtes. In totaal bedroegen deze kosten circa € 14.000. Hiertegenover staan de opbrengsten voortkomende uit de Afkoopsommen huurders. Als positieve afwijking kan een voordeel op de verzekeringskosten worden genoemd, ter grootte van circa € 3.500. Daarnaast is een positieve afwijking ontstaan in de component WOZ. De WOZ is in 2009 door de gemeente Amsterdam afgerekend over de jaren 2007, 2008 en 2009. Daardoor ontstond een eenmalig positief voordeel ten opzichte van de geprognosticeerde kosten van € 31.600 (Begroting 2009 bedroeg € 15.000, terwijl er over die jaren een restitutie van € 16.600 is ontvangen). 4) Onderdeel van de Exploitatielasten zijn de ‘overige kosten’. Ook deze post is een samenstelling van verschillende componenten. Als opbrengst wordt hier de
doorberekende rente aan huurders (€ 7.496) vanwege te late betaling van huurfacturen geboekt. Daarentegen is er een afboeking (€ 16.516) van een dubieuze debiteur geboekt die in 2010 is gefailleerd. Het niet nader verklaarde verschil bestaat uit een samenstelling van verschillende kleinere posten. 5) Kosten permanent toezicht betreft de kosten die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in rekening brengt voor haar permanent toezicht. Deze kosten zijn in 2009 veel lager uitgevallen dan begroot, omdat de toezichthouder een éénmalige restitutie heeft gegeven voortvloeiend uit een substantieel overschot in haar exploitatie voor deze activiteiten. 6) De post Rente hypotheek wijkt af door een lagere marktrente op het variabele gedeelte van de hypothecaire lening. Ten gevolge van dezelfde, aanzienlijk lagere marktrente en een beperkter liquiditeitssaldo (als gevolg van een extra aflossing van een lening en de verbouwingsinvestering) bij de bank, was de post Ontvangen rente in 2009 ook aanmerkelijk lager. 7) De Bewaarvergoeding in 2009 heeft betrekking op de periode januari 2009 tot en met juni 2010. 8) In het Prospectus is voor 2010 een bedrag van € 116.400 aan Exploitatielasten geprognosticeerd. Echter, vanwege het structurele jaarlijkse voordeel in de kosten van erfpacht wordt de raming voor 2010 met dit verschil van het jaarlijkse voordeel (zijnde € 25.000) verlaagd naar € 91.400. In de begrotingen 2008 en 2009 is abusievelijk geen rekening gehouden met dit jaarlijkse voordeel, waardoor de afwijkingen tussen de werkelijke Exploitatielasten en de begrotingen 2008 en 2009 in die jaren feitelijk groter waren.
Ondanks de afwijkingen blikt de Beheerder met tevredenheid op het verslagjaar 2009 terug. Er is substantieel in het object geïnvesteerd en de weerslag van de economische crisis is relatief beperkt gebleven tot betalingsproblemen en/of een faillissement bij een zeer beperkt aantal huurders. De daardoor ontstane huurdermutaties hebben zelfs geresulteerd in hogere huurprijzen per m² en verlenging van looptijden van de huurovereenkomsten.
Prognose 2010 In kolom Prospectus 2010 zijn de getallen vermeld, zoals deze oorspronkelijk in het Prospectus zijn geprognosticeerd. In de kolom Prognose 2010 zijn deze oorspronkelijke veronderstellingen geactualiseerd, hetgeen tot de volgende majeure afwijkingen leidt. Als eerste kan een afwijking m.b.t. de Huuropbrengsten worden vermeld. De Huuropbrengsten worden in 2010 trendmatig verhoogd. Voor 2010 wordt een reguliere frictie leegstand voorzien. Een blijvend negatief effect op de Huuropbrengsten hebben de indexeringen van de afgelopen jaren. In de destijds opgestelde prognose werden de jaarlijkse indexeringen van de Huuropbrengsten op 2% geprognosticeerd. De werkelijke indexering over 2006, 2007 en 2008 heeft respectievelijk 1,8%, 1,6% en 1,7% bedragen. Over het jaar 2009 kon een indexering van gemiddeld circa 1,6% worden doorberekend. Deze negatieve invloeden worden in 2010 ruimschoots gecompenseerd door een hogere bezettingsgraad en hogere verhuurprijzen per m2. De Exploitatielasten zullen in 2010 aanmerkelijk lager uitvallen doordat er een verbeterd arrangement met de verzekeraar is gesloten en de onderhoudskosten in 2010 substantieel lager zullen zijn dan in 2009. De erfpacht welke ten tijde van het opstellen van het Prospectus nog niet definitief was en afgekocht is, valt aanzienlijk lager uit dan destijds voorzien. Het voordeel bedraagt jaarlijks ca. € 25.000. De post Rente hypotheek wijkt positief af doordat er enerzijds in 2008 een lening van € 200.000 werd afgelost en anderzijds door de lagere rentelasten op een variabel deel van een lening. Verder worden er nagenoeg geen bijzondere afwijkingen ten aanzien van de destijds opgestelde en in het Prospectus opgenomen prognose verwacht. Indien vorengenoemde veronderstellingen gedurende dit boekjaar worden gerealiseerd, resteert uiteindelijk een aanmerkelijk hoger Exploitatieresultaat dan eerder in het Prospectus was voorzien. Voorgesteld wordt om vanaf 2010 tot en met 2013 jaarlijks een extra dotatie van € 15.000 ten laste van het Exploitatieresultaat te plegen voor toekomstig groot onderhoud. Zo wordt in 2014 de vervanging van de dakbedekking op fase I van het object voorzien. Wij vertrouwen u met vorenstaande informatie voldoende geïnformeerd te hebben.
Heerenstede Vastgoed Beheer B.V.
