kantorenmonitor
Haarlemmermeer 2009 “L’Oréal Nederland heeft haar hoofdkantoor verplaatst van verschillende locaties in Alphen aan de Rijn en Weesp naar een modern en representatief pand in Beukenhorst-Zuid waar onze vier divisies konden worden geïntegreerd en rekening kon worden gehouden met ruimte voor groei. Door de samenbundeling op één locatie en de open en ruimtelijke uitstraling van het pand met veel glas en licht worden gemakkelijker onderling contacten gelegd. De strategische ligging nabij Schiphol (met een snelle treinverbinding naar de zustervestiging in Brussel en de hoofdvestiging in Parijs) en naast NS-station Hoofddorp, in een goed bereikbaar kantorengebied waar ook veel andere internationale ondernemingen zijn gevestigd, biedt een inspirerende en efficiënte werkomgeving. Op loopafstand van station Hoofddorp zijn we voor het personeel en de duizenden cursisten die we per jaar in de L’Oréal Academie ontvangen veel beter bereikbaar geworden met openbaar vervoer. De vestiging op een stationslocatie sluit ook beter aan bij de duurzame ontwikkeling die wij als kerndoelstelling voor ons bedrijf en als
Hoofddorp; Beukenhorst Zuid, hoofdkantoor L’Oréal
marktleider in de cosmeticamarkt hebben, waarbij we de milieubelasting zo veel mogelijk terug willen dringen.” Inge Kaaijk-Wijdogen, Corporate Communication L’Oréal Nederland
“Ik ben blij te kunnen constateren dat de kantorenmarkt zich in Haarlemmermeer net als in de rest van de Metropoolregio Amsterdam de afgelopen jaren weer herstelt. Zo zijn we er als gemeente trots op dat L’Oréal haar hoofdkantoor in onze gemeente heeft gevestigd en diversen grote bedrijven er voor kiezen zich binnen de gemeente te hervestigen. Ook de steeds grotere nadruk op vestiging van kleinschalige ondernemingen versterkt de economische positie. De bouw van
kantoren met een geringe milieubelasting waarbij nauwelijks gebruik hoeft te worden gemaakt van fossiele brandstoffen én het stimuleren van kleinschalige broedplaatsen in bestaande panden kunnen bijdragen aan het aantrekken van extra kantooractiviteiten. Daarmee kan de economische neergang die zich nu ook in onze regio aftekent beter tegemoet worden getreden. De gemeente blijft zich inzetten om ondernemers gedurende deze recessie te helpen. Zo is er een ZZPloket bij het Centrum voor Bedrijven en Instellingen ingericht om starters en zelfstandigen zonder personeel waar mogelijk te ondersteunen.” Arthur van Dijk, wethouder Economische Zaken en voorzitter van het Platform Bedrijven en Kantorenlocaties (1)
Hoofddorp; Beukenhorst Zuid, nieuwbouw Dura Vermeer en Advin
Voortgaande daling leegstand door groei kantoorgebruik en sloop van verouderde panden
vooral kantoorruimte betrokken in Beukenhorst en Schiphol
In 2008 werd in de gemeente Haarlemmermeer 20.000 m2 nieuwbouw opgeleverd. Omdat er met 16.000 m2 per saldo bijna evenveel kantoorruimte aan de voorraad werd onttrokken nam de voorraad nauwe- lijks toe. Hierdoor leidde de groei van het kantoorgebruik met 18.000 m2 tot een daling van de leegstand met 14.000 m2 van 16 naar 15 procent. Januari 2009 was daarvan 1 procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 14 procent leeg zonder dat hiervoor een huurder bekend was.
In 2008 werd in Haarlemmermeer 116.000 m2 kantoorruimte betrokken. Dat komt neer op 12 procent van de 980.000 m2 die in de Metropoolregio in gebruik werd genomen. In Haarlemmermeer werd meer kantoorruimte in gebruik genomen dan in voorgaande jaren (88.000 m2 in 2007, 85.000 m2 in 2006 en 104.000 m2 in 2005). Het accent lag in 2008 op ingebruikname door overige zakelijke diensten (30.000 m2, waarvan 12.000 m2 vervoer), de ict-sector (23.000 m2), bouw/industrie/handel (22.000 m2, waarvan 19.000 m2 handel), en de financiële sector (10.000 m2). De ingebruikname vond in 2008 vooral plaats in Beukenhorst (45.000 m2) en Schiphol (33.000 m2), gevolgd door Hoofddorp (12.000 m2) en Schiphol-Rijk (10.000 m2).
Het herstelproces dat een aantal jaren geleden in gang gezet is door een beperkte nieuwbouw en sloop van verouderde kantoorpanden heeft er de afgelopen vier jaar toe geleid dat de voorraad met 37.000 m2 (2V procent) terugliep. In deze periode groeide het kantoorgebruik met 53.000 m2 (3V procent). Als gevolg hiervan werd de leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer met 90.000 m2 terug gebracht naar 203.000 m2 (van 21 naar 15 procent). De ontwikkeling in Haarlemmermeer komt in grote lijnen overeen met de ontwikkeling in de Metropoolregio Amsterdam waar zich de afgelopen vier jaar een herstel heeft voorgedaan met een groei van de voorraad met 140.000 m2 (1 procent), een groei van het kantoorgebruik met 545.000 m2 (4 procent) en een daling van de leegstand met 405.000 m2 naar 1.910.000 m2 (van 18 naar 15 procent).
(2)
fig. 1 Percentage leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari
fig. 3 Betrokken kantoorruimte in Haarlemmermeer naar gebied
25% 2006
20%
2007
15% 10%
2008
5% 0%
x 1.000 m²
2005
2006
onverhuurd
2007
2008
groei voorraad
20
40
60
80
De Hoek Hoofddorp Beukenhorst
Schiphol Schiphol-Rijk, Oude Meer
2009
100
120
Badhoevedorp/Lijnden Nieuw-Vennep Overig
voorverhuurd
fig. 2 Ontwikkeling van de kantorenmarkt in Haarlemmermeer ten opzichte van de regio 3,0%
0
groei gebruik
fig. 4 Betrokken kantoorruimte in Haarlemmermeer naar type activiteit
groei leegstand 2006
2,0% 1,0%
2007 0,0% -1,0%
2008
-2,0%
x 1.000 m² 0
-3,0% 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008 Haarlemmermeer Meerlanden
Amsterdam Metropoolregio
20
40
60
media/reclame bouw, industrie, handel overig zakelijk financieel overheid rechtskundig/accountants informatie- en communicatietechnologie
80
100
120
sociaal/maatschappelijk onderwijs/gezondheid divers/verzamel onbekend
kleinschalige kantoorgebruikers vestigen zich vooral in grotere (verzamel)panden Evenals in voorgaande jaren lag het accent sterk op kleinschalige ingebruikname. Van het in 2008 in Haarlemmermeer betrokken vloeroppervlak betrof 46 procent kantoorgebruikers kleiner dan 1.000 m2, 22 procent kantoor gebruikers van 1.000 tot 2.500 m2, 8 procent kantoorgebruikers van 2.500 tot 5.000 m2 en 23 procent kantoor gebruikers groter dan 5.000 m2: de vestiging van het hoofdkantoor van L’Oréal Nederland uit Alphen aan de Rijn en Weesp in Beukenhorst Zuid (9.000 m2), de verplaatsing van gemeentelijke diensten binnen Hoofddorp-Centrum (6.000 m2) en de verhuizing van het hoofdkantoor van Microsoft uit SchipholRijk naar Schiphol-Centrum (12.000 m2). De omvangrijk ingebruikname van kleinschalige kantoorgebruikers vindt vooral plaats in grotere (verzamel)panden. In 2008 werd maar 5 procent van het vloeroppervlak betrokken in panden kleiner dan 1.000 m2, 12 procent in panden van 1.000 tot 2.500 m2,
32 procent in panden van 2.500 tot 5.000 m2 en 53 procent in panden groter dan 5.000 m2. Van de in 2008 in Haarlemmermeer betrokken kantoorruimte betrof 9 procent van het vloeroppervlak panden gebouwd tot en met 1980, 18 procent panden uit de periode 1981 tot en met 1990, 37 procent panden uit de periode 1991 tot en met 2000,
23 procent panden uit de periode 2001 tot en met 2007 en 14 procent vorig jaar opgeleverde panden. Naast de opgeleverde kantoorruimte werd 26 procent van het vloeroppervlak betrokken in vorig jaar vrijgekomen kantoorruimte, stond 19 procent korter dan 1 jaar leeg, 14 procent 1 tot 2 jaar en 27 procent langer dan 2 jaar.
Schiphol Centrum; the Outlook (o.a. Microsoft)
(3)
fig. 7 Betrokken kantoorruimte in Haarlemmermeer naar periode leegstand
fig. 5 Betrokken kantoorruimte in Haarlemmermeer naar schaal gebruikers
2006
2006
2007
2007
2008
2008
x 1.000 m²
0
20
40
60
80
1.000 - 2.500 m² 2.500 - 5.000 m²
< 500 m² 500 - 1.000 m²
100
120
5.000 - 10.000 m² > 10.000 m²
x 1.000 m²
0
20 5 jaar of meer 4 - 5 jaar
40 3 - 4 jaar 2 - 3 jaar
160
80 1 - 2 jaar 0 - 1 jaar
100
120 vrijgekomen opgeleverd
fig. 6 Betrokken kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari naar bouwperiode
2006
2007
2008 x 1.000 m² 0
20 t/m 1980 1981 t/m 1990 1991 t/m 2000
40
60 2001 2002 2003 2004
80
100
120
2005 2006 2007 2008
de kantorenmarkt is vooral een vervangingsmarkt De eerdergenoemde ingebruikname in Haarlemmermeer van 116.000 m2 (8V procent ten opzichte van de voorraad die januari 2008 in gebruik was) leidde in 2008 tot een groei van het totale gebruik van kantoorruimte met 18.000 m2 (1V procent), waarvan de helft door de komst van L’Oréal. De groei van het kantoorgebruik is vergelijkbaar met de groei van 20.000 m2 in 2007 en hoger dan de 4.000 m2 groei in 2006 en 11.000 m2 in 2005. Het kantoorgebruik nam in 2008 vooral toe in Schiphol (+ 21.000 m2, mede door de komst van Microsoft), Beukenhorst (+ 19.000 m2, mede door de komst van L’Oréal) en Nieuw-Vennep (+ 6.000 m2), maar daalde in SchipholRijk (- 14.000 m2, mede door het vertrek van Microsoft) en in Oude Meer (- 10.000 m2, vooral door sloop in het Anthony Fokker Business Park om plaats te maken voor nieuwe distributiecentra).
Cruquius; nieuwbouw Dura Vermeer
De ontwikkeling van het kantoorgebruik in Haarlemmermeer in 2008 komt min of meer overeen met de ontwikkeling in de Metropoolregio Amsterdam waar 980.000 m2 werd betrokken (7V procent) en het kantoorgebruik met 240.000 m2 groeide (2 procent).
(4)
fig. 8 Onverhuurde leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari naar gebied
fig. 10 Onverhuurde leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari naar periode leegstand
2007
2007
2008
2008
2009
2009
x 1.000 m²
0
50
100
150
De Hoek Hoofddorp Beukenhorst
Schiphol Schiphol-Rijk, Oude Meer
200
250
x 1.000 m²
Badhoevedorp/Lijnden Nieuw-Vennep Overig
fig. 9 Onverhuurde leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari naar schaal leegstand
2008
2008
2009
2009 50 < 500 m² 500 - 1.000 m²
100 1.000 - 2.500 m² 2.500 - 5.000 m²
150
200 5.000 - 10.000 m² > 10.000 m²
250
100
150
3 - 4 jaar 2 - 3 jaar
200
1- 2 jaar 0 1 jaar
250 opgeleverd
fig. 11 Onverhuurde leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari naar bouwperiode
2007
0
50 5 jaar of meer 4 - 5 jaar
2007
x 1.000 m²
0
x 1.000 m²
0
50
100
t/m 1980 1981 t/m 1990 1991 t/m 2000
150 2001 2002 2003 2004
200
250
2005 2006 2007 2008
omvangrijke sloop van kantoorruimte
leegstand sterk geconcentreerd in Beukenhorst en Schiphol-Rijk
oudere kantoorruimte staat naar verhouding minder lang leeg
In 2008 werd in Haarlemmermeer per saldo 16.000 m2 kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Dat komt neer op een aandeel van 12 procent van de 135.000 m2 die per saldo in de Metropoolregio Amsterdam aan de voorraad werd onttrokken. In Haarlemmermeer werd 2.000 m2 omgezet naar kantoorruimte en werd 18.000 m2 aan de voorraad onttrokken door sloop van verouderde kantoorruimte en omzetting naar andere functies. Daarbij werd op het Anthony Fokker Business Park in Oude Meer 9.000 m2 gesloopt, in Schiphol-Oost 6.000 m2 en in Hoofddorp-Centrum 1.000 m2.
Per januari 2009 stond in Haarlemmermeer 193.000 m2 kantoorruimte (14 procent van de voorraad) leeg zonder dat hiervoor een gebruiker bekend was. Dat komt neer op een regionaal aandeel van 11 procent van de 1.730.000 m2 die binnen de Metropoolregio Amsterdam onverhuurd leegstond. De onverhuurde leegstand is sterk geconcentreerd in Beukenhorst met 69.000 m2 (16 procent van de voorraad) en Schiphol-Rijk met 56.000 m2 (26 procent). In Badhoevedorp en omgeving stond 28.000 m2 (25 procent) onverhuurd leeg, in Hoofddorp 15.000 m2 (11V procent), in De Hoek en omgeving 11.000 m2 (22 procent), en in Schiphol 8.000 m2 (2 procent).
De schaal van het onverhuurde vloer oppervlak betrof voor 14 procent panden waar minder dan 1.000 m2 leegstond, 30 procent in panden waar 1.000 tot 2.500 m2 leegstond, 33 procent in panden waar 2.500 tot 5.000 m2 leegstond en 23 procent panden waar 5.000 tot 10.000 m2 leegstond. In Haarlemmermeer stond 25 procent van het onverhuurde vloeroppervlak al langer dan 5 jaar leeg, 20 procent 3 tot 5 jaar, 23 procent 1 tot 3 jaar en 31 procent korter dan 1 jaar. Het betrof voor 7 procent van het vloeroppervlak panden gebouwd tot en met 1980, 26 procent panden uit de periode 1981 tot en met 1990, 46 procent panden uit de periode 1991 tot en met 2000 en 21 procent panden opgeleverd vanaf 2001. Hoewel er meer oudere kantoorruimte leegstaat, staat deze gemiddeld korter leeg dan nieuwere kantoorruimte.
(5)
fig. 12 Onverhuurde leegstand van kantoorruimte in Haarlemmermeer per januari 2009 naar bouwperiode en periode leegstand
fig. 13 Verhouding verhuismogelijkheden en verhuisdynamiek in Haarlemmermeer 4,5
t/m 1980 4,0 1981 t/m 1990 3,5 1991 t/m 2000 3,0 2001 t/m 2008 2,5 x 1.000 m²
0
10
20
5 jaar of meer 4-5 jaar
30
40
50
3 - 4 jaar 2 - 3 jaar
60
70
80
90
100
1 - 2 jaar 0 - 1 jaar
2004
2005
2006
2007
2008
te betrekken t.o.v. betrokken te betrekken t.o.v. betrokken + voorverhuurd
gemeente Haarlemmermeer
Hoofddorp; Beukenhorst Zuid, nieuwbouw Irdeto
ad reijneveld postbus 250 2130 ag hoofddorp 023 567 64 96
[email protected] www.haarlemmermeer.nl
bouwproductie neemt weer toe Na enkele jaren waarin in Haarlemmer meer nauwelijks kantoorruimte werd gebouwd, is in 2008 in SchipholCentrum de eerste fase van The Outlook (17.000 m2) opgeleverd, grotendeels in gebruik genomen door Microsoft. De afgelopen jaren is de bouw weer flink aangetrokken. In 2007 werd gestart met de tweede fase van The Outlook (17.000 m2), in 2008 gevolgd door de nieuwbouw voor Irdeto (10.000 m2), Dura Vermeer en Advin (samen 9.500 m2) in Beukenhorst-Zuid, de gebouwen Rose (4.000 m2) en Iris (7.000 m2) aan de Kruisweg in Business Garden en een regiokantoor voor Dura Vermeer (2.000 m2) in Cruquius. Daarmee zal de voorraad met zo’n 50.000 m2 worden uitgebreid ofwel een toevoeging van 4 procent ten opzichte van de voorraad. Dat is vergelijkbaar met de 620.000 m2 (4V procent ten opzichte van de voorraad) die in de Metropool regio Amsterdam in aanbouw was.
In Haarlemmermeer staan voor de komende jaren nog diverse projecten op stapel. Begin 2009 is de bouw gestart van het nieuwe hoofdkantoor voor TNT (17.700 m2), in combinatie met 7.300 m2 voor de verhuurmarkt in BeukenhorstZuid; 4.500 m2 voor Abbott in Beukenhorst-Oost en 12.700 m2 in SchipholOost voor Transavia en Martinair. De voorraad zal hiermee verder worden uitgebreid. Om een toename van de leegstand te beperken is het dan ook nodig voortgaande sloop en omzetting van kantoorruimte naar andere functies actief te stimuleren. © drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V. mei 2009
Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de Metropool regio Amsterdam geregistreerd. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 2008 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Voor nadere gegevens:
kantorenmonitor b.v. ad wagemakers pentagon 11 postbus 15029 1001 ma amsterdam 06 17 55 66 84 020 695 95 84
[email protected] www.kantorenmonitor.nl
(6)
