Gemeente Laarne RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN DENDERMONDSESTEENWEG Toelichtingsnota Stedenbouwkundige voorschriften

SumResearch Urban Consultancy

Gemeente Laarne RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN DENDERMONDSESTEENWEG Toelichtingsnota – Stedenbouwkundige voorschriften Definitief ontwerp DE ONTWERPER

GEZIEN EN DEFINITIEF VASTGESTELD DOOR DE GEMEENTERAAD IN ZITTING VAN …

PATRICK MAES RUIMTELIJK PLANNER

BURGEMEESTER

2041 / november 2007

SECRETARIS

GEMEENTEZEGEL

GEZIEN

EN GOEDGEKEURD DOOR DE DEPUTATIE IN ZITTING VAN …

SumResearch / RUP “Dendermondsesteenweg” te Laarne

1

SumInhoudstafel Inhoud 1.

INLEIDING – RELATIE MET HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN - PROCESVERLOOP

3

2.

SITUERING EN ANALYSE BESTAANDE TOESTAND

4

2.1. 2.2. 2.3.

Situering en begrenzing globale analyse bestaande toestand Analyse zonevreemde bedrijven

4 4 6

2.4.

Juridische context

2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.3.5. 2.3.6. 2.3.7. 2.3.8. 2.4.1. 2.4.2. 2.4.3. 2.4.4. 2.4.5. 2.4.6. 2.4.7. 2.4.8.

Bloemen Temmerman Bvba Hanselaer Autocenter Necra Elektro De Witte Winkel NV Garage Verheyden Bacchus, Drankendiscount DBR Design NV Fotoreportage

6 7 8 9 10 11 12 13

Gewestplan Bijzondere plannen van aanleg Ruimtelijke uitvoeringsplannen Goedgekeurde niet-vervallen Verkavelingen Rooilijn Dendermondsesteenweg Waterlopen Vergunningentoestand zonevreemde bedrijven Vergunningentoestand zonevreemde woningen

17 17 17 17 17 18 18 18

17

3.

PLANNINGSCONTEXT

19

3.1. 3.2. 3.3.

Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen Provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

19 19 19

4.

KNELPUNTEN EN POTENTIES

27

5.

GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR

28

5.1. 5.2.

Gewenste ruimtelijke structuur / algemene doelstellingen Specifieke opties

28 31

3.3.1. 3.3.2.

5.2.1. 5.2.2. 5.2.3. 2041/bg.pm

Bindende bepalingen Richtinggevend deel

Dendermondsesteenweg Westelijke gemengde woonzone Gemengde woonzone ter hoogte van de scheestraat/bosstraatje

19 19

31 31 32


2

SumInhoudstafel 5.2.4.

Gebied tussen Zauwerstraat en grens met Berlare

32

6.

WATERTOETS

36

7.

RUIMTEBALANS

37

5.3.

Relatie gewenste structuur – voorschriften

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

34

38

Kaarten kaart kaart kaart kaart

2041/bg.pm

01 02 03 04

Schematische weergave van de bestaande ruimtelijke structuur Gewenst ruimtelijk beeld op Laarne Gewenste ruimtelijke ontwikkelingen Kalken Schematische weergave van de gewenste ruimtelijke structuur

5 24 26 30


1.

3

INLEIDING – RELATIE MET HET RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN - PROCESVERLOOP Het gemeentebestuur van Laarne heeft aan Groep Planning de opdracht gegeven tot de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voor de Dendermondsesteenweg. Hiermee geeft de gemeente invulling aan het goedgekeurd gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van 30 april 2004, waarbij in de bindende bepalingen het volgende is opgenomen: -

Er wordt een ruimtelijk uitvoeringsplan opgemaakt voor het gemengde lint langs de Dendermondsesteenweg. Het wordt gestructureerd als gemengde woon-werk zone. Er wordt tevens een inrichtingsplan gemaakt voor het openbaar domein. Dit alles volgens volgende intenties: Het structureren van de bestaande bedrijven en kleinhandelszaken. Het nemen van infrastructurele en omgevings-verfraaiende ingrepen Inperken en onder controle houden van de verkeersstromen Behouden van open-ruimtecorridors Bereiken van een herkenbare bebouwde omgeving

Op 3 mei 2006 werd een plenaire vergadering gehouden. Uit de ingediende adviezen werd een herwerking van het RUP gevraagd, omdat o.a. te veel mogelijkheden werden gegeven aan bestaande en mogelijk nieuwe kleinhandelzaken. Het aangepaste voorontwerp trachtte aan de gemaakte opmerkingen tegemoet te komen. Algemeen was dit ook de conclusie van de tweede plenaire vergadering van 29 november 2006.

2041/bg.pm


2.

SITUERING EN ANALYSE BESTAANDE TOESTAND

2.1.

SITUERING EN BEGRENZING

4

De zone van het RUP is gesitueerd rond de N445 Dendermondsesteenweg op het grondgebied van de deelgemeente Kalken, te beginnen net voor het kruispunt met de Kruisenstraat - Schriekstraat tot aan de grens met de gemeente Berlare (deelgemeente Overmere). De begrenzing van het RUP werd afgestemd op het feitelijke kadastrale percelen waarbinnen de verschillende (zonevreemde) activiteiten langsheen de Dendermondsesteenweg functioneren.

2.2.

GLOBALE ANALYSE BESTAANDE TOESTAND De N445 Dendermondsesteenweg vormt in oorsprong de verbindingsweg tussen Gent en Dendermonde via Zele, maar heeft deze verbindingsweg reeds lang verloren door de aanleg van de E17 eind jaren zestig, waardoor een kortere route naar Zele en Dendermonde is ontstaan. Toch heeft de N445 een breed profiel met vrijliggende fietspaden aan beide kanten en een weinig ontwikkelde bomenrij telkens tussen rijweg en fietspad. Rond deze verbindingsweg hebben zich in een van oorsprong landbouwgebied, een aantal historisch gegroeide ontwikkelingen voor gedaan onder de vorm van kleinschalige bedrijvigheid, een paar grootschalige groothandelszaken en woningen. Vooral ter hoogte van het kruispunt met de Kruisenstraat – Schriekstraat in het westen van het RUP komen deze ontwikkelingen in een vrij gemende vorm voor. Kleinschalige woningen, kleinschalige tot grootschalige ambachtelijke bedrijvigheid, kleinhandel in grootschalige bebouwing komen samen voor. Via de Kruisenstraat bereikt men de kern van Kalken en hierdoor is dit kruispunt als het ware een uitloper van de bebouwde kern. Meer oostwaarts gaat het eerder over inplantingen van kleinschalige woningen in landbouwgebied. Een aantal van deze woningen zijn gerealiseerd binnen goedgekeurde niet-vervallen verklaarde verkavelingen. Daarnaast komt ook een grootschalig drankencentrum (kleinhandel), twee ambachtelijke bedrijven, en een grootschalige boerderij voor. Hier moet spreken van een sterk onderbroken bouwlint in oost-westelijke richting met aan beide zijden van de straat openruimtekamers in noord-zuidelijke richting. Het doorsnijden van de bebouwing d.m.v. nog open zichten (open kamers) gaat veelal gepaard met de aanwezigheid van een aantal waterlopen en wegen. Het is opvallend dat deze waterlopen en wegen in noord-zuidelijke richting lopen.

2041/bg.pm


AA T R ST R

ZA U W E

T

EEK AATB KSTR

TRAA

BONTIN

INKS

BONT

T

TRAAT

SCHEES

A TRA IEKS

SCHR

N445

STE EN BE

BO

AVERMAATBEEK

EK

ZELE

SS TR AA TJ E

WIN TER EK

AAN EMA NSB

BE

KR UI

DESTELBERGEN

PENN

ER

KOUTERSTRAAT

KK SA

07

N4

SE NS A TR AT

Woonbebouwing

Waterloop

Bedrijvigheid Handelszaak Verweving wonen, handel en bedrijvigheid Gemeenschapsvoorzieningen: school, rusthuis, begraafplaats

Gemeentebestuur van Laarne 2041/HVD-WVS/oktober 2006

01 Schematische weergave van de bestaande ruimtelijke structuur


2.3.

6

ANALYSE ZONEVREEMDE BEDRIJVEN Omdat in het plangebied verschillende zonevreemde bedrijven en kleinhandelszaken voorkomen die een groot ruimtebeslag hebben binnen het plangebied, wordt hieronder wat dieper ingegaan op de meest belangrijke ervan. Ze worden beschreven van west naar 1 oost.

2.3.1.

BLOEMEN TEMMERMAN ADRES Heirweg 3 HISTORIEK / OMSCHRIJVING ACTIVITEIT / HUIDIGE TEWERKSTELLING Het betreft een detailhandelszaak (verkoop van bloemen) sinds 1987 in een in oorsprong uitsluitend serrekweekbedrijf voor bloemen en planten. Er zijn twee en occasioneel drie mensen tewerkgesteld in het bedrijf. OMGEVINGSFACTOREN - Het gebouw is ingeplant net op de scheiding van de Heirweg en de Dendermondsesteenweg (provincieweg). Het hoofdgebouw en de parkeergelegenheid zijn gericht naar de straatzijde. Hierachter zijn serregebouwen in verschillende fases opgebouwd. Tevens aan de straatzijde is een woongebouw ingericht. Daarachter staat nog een bijkomende serre op het terrein. - Het terrein is +/- 8350m². De grondoppervlakte van de bebouwing bedraagt +/- 1500m² voor de bedrijfsgebouwen, waarvan ca 580 m² verkoopvloeroppervlakte en 170m² voor de woning. - Het bedrijfsgebouw aan de straatzijde is +/- 4m hoog (kroonlijsthoogte) met een platte dakopbouw. De woning aan de straatzijde heeft +/- 3m kroonlijsthoogte met een hellend dak. RUIMTELIJK DRAAGVLAK VAN DE OMGEVING / CONFRONTATIE MET BEDRIJF OP GEBIED VAN LAWAAI, VISUELE IMPACT, VERKEERSAANTREKKING - De bloemenzaak is gelegen langsheen de drukke Heirweg/Dendermondsesteenweg, die wordt gekenmerkt door een aantal vergelijkbare inplantingen. De gebouwen zijn gericht naar de steenweg. - De activiteiten van de handel gebeuren binnenin de bebouwing. Er is buiten nagenoeg geen opslag. De aanwezigheid en de activiteit van de handel leveren geen speciale lawaaiproblemen op. - De hoogte van het bedrijfsgebouw past volledig binnen het hoogteprofiel van de andere aanwezige woningen. Het gebouw is weliswaar breder dan de overige woningen maar vormt er geen schaalbreuk mee - Op topmomenten staan er een 15-tal wagens geparkeerd. De verkeersaantrekking (korte bezoeken van klanten voor bloemen- en plantenaankoop) wordt volledig opgenomen op de voorliggende parking. REDEN TOT UITBREIDING / ECONOMISCHE MOTIEVEN Het bedrijf heeft niet zozeer ruimteproblemen. De problematiek is eerder de vergunningstoestand, waarbij de huidige winkel niet juridisch conform is met het gewestplan en zelf ook niet vergund is (zie verder).

1

2041/bg.pm

Als zonevreemde bedrijven worden beschouwd die bedrijven die geheel of gedeeltelijk gelegen zijn buiten de geëigende zone of buiten een niet-vervallen verkaveling. Als geëigende zone voor ambachtelijke bedrijven wordt beschouwd (landelijk) woongebied of ambachtelijke zone, voor kleinhandelszaken is dit (landelijk) woongebied. Bedrijven in woonuitbreidingsgebied worden ook zonevreemd beschouwd, indien dit woonuitbreidingsgebied nog niet is aangesneden of geordend.


7

VERGUNNINGSTOESTAND - Gewestplan: Agrarisch gebied - Verkavelingen: Niet van toepassing - Vergunningen: De oorspronkelijke serre met woning dateren van vóór 1962 Uitbreiding van een bestaande woning 04/09/1979 Bouwen van een serre 02/03/1982 Uitbreiding van een serre 21/10/1987 Bouwen van een tweede bedrijfswoning 09/12/1987 Uitbreiding serre 23/02/1993 De huidige winkelfunctie horend bij de tuinbouwuitbating is als dusdanig niet vergund

2.3.2.

BVBA HANSELAER ADRES Dendermondsesteenweg 5-7 HISTORIEK / OMSCHRIJVING ACTIVITEIT / HUIDIGE TEWERKSTELLING Het betreft een detailhandelszaak (verkoop van vloeren en verven) in een oorspronkelijk bedrijfsgebouw met atelier en toonzaal. OMGEVINGSFACTOREN - Het gebouw is ingeplant net op de scheiding van de Heirweg en de Dendermondsesteenweg. De magazijnen zijn +/- 4m hoog en zijn volledig achterin op het perceel gelegen. De gebouwen zijn verdeeld over landbouwgebied en woongebied. - Aan de straatzijde is een woning in gericht op een apart perceel dat geen deel uitmaakt van het bedrijf. Links ervan is een ruimere parkeergelegenheid ingericht ten behoeve van de bedrijvigheid. - Achteraan grenst het gebouw aan een ander bedrijfsgebouw (nr. 11) dat onlangs werd opgekocht door de firma Hanselaer. - Het terrein is +/- 2800m². De grondoppervlakte van de bebouwing bedraagt +/- 1430m² voor de bedrijfsgebouwen. - Het bedrijfsgebouw aan de straatzijde is +/- 4m hoog (kroonlijsthoogte) met een platte dakopbouw. RUIMTELIJK DRAAGVLAK VAN DE OMGEVING / CONFRONTATIE MET BEDRIJF OP GEBIED VAN LAWAAI, VISUELE IMPACT, VERKEERSAANTREKKING - De zaak is gelegen langsheen de drukke Dendermondsesteenweg, die wordt gekenmerkt door een aantal vergelijkbare inplantingen. De gebouwen zijn achterin het perceel gelegen en daardoor minder zichtbaar vanaf de straat. Ze zijn wel meer zichtbaar komende vanuit de richting Heirweg, waar tevens reclame voor het bedrijf op de gevel is geschilderd. - De activiteiten van de handel gebeuren binnenin de bebouwing. Er is buiten nagenoeg geen opslag. De aanwezigheid en de activiteit van de handel leveren geen speciale lawaaiproblemen op. - De hoogte van het bedrijfsgebouw past volledig binnen het hoogteprofiel van de andere aanwezige woningen. Het gebouw is echter toch grootschaliger dan de omgevende bewoning en valt sterk op vanuit de richting van de Heirweg. - Er is ruimte voor er een 30-tal wagens op het parkeerruimte. De verkeersaantrekking wordt volledig opgenomen op de voorliggende parking. REDEN TOT UITBREIDING / ECONOMISCHE MOTIEVEN Het bedrijf heeft ruimteproblemen en heeft de wens tot uitbreiding voor toonzaal. Een deel is echter in landbouwgebied gelegen en daardoor juridisch niet conform. Het bedrijf wenst de toonzaal op de plaats van de huidige parkeergelegenheid op te richten.

2041/bg.pm


8

VERGUNNINGSTOESTAND - Gewestplan: Deels gelegen in agrarisch gebied, deels in woongebied met landelijk karakter, deels in woongebied - Verkavelingen: Het bedrijf is ook deels gelegen in een verkaveling van twee loten dd. 8/12/1969 - Vergunningen: Bouwen atelier + toonzaal 20/06/1970 (in afwijking van de verkaveling) Uitbreiden magazijnen 19/11/1974

2.3.3.

AUTOCENTER NECRA ADRES Dendermondsesteenweg 61B HISTORIEK / OMSCHRIJVING ACTIVITEIT / HUIDIGE TEWERKSTELLING Het betreft een autogarage met werkplaats en toonzaal voor verkoop. Het bedrijf was oorspronkelijk gelokaliseerd aan het kruispunt met de Schriekstraat en is in 1992 verhuisd naar de huidige plek. Bij de bedrijvigheid is tevens een uitbaterswoning voorzien achteraan in de bebouwing. De gebouwen zijn nieuw opgericht ten behoeve van deze bedrijvigheid. OMGEVINGSFACTOREN - Het gebouw is gelegen langs de Dendermondsesteenweg. In de onmiddellijke nabijheid zijn nog twee bedrijfsgebouwen met gelijkaardige schaal opgericht. De toonzaal en de parkeergelegenheid zijn gericht naar de straatzijde. Rechts van de toonzaal en ook achteraan zijn werkplaats en uitbaterswoning ingericht in eenzelfde volume. - Het terrein is +/- 4100m². De grondoppervlakte van de bebouwing bedraagt +/- 1120m² voor de bedrijfsgebouwen inclusief de woning. - Het bedrijfsgebouw aan de straatzijde is +/- 5m hoog (kroonlijsthoogte) met een platte dakopbouw. Vooraan is een architecturaal accent uitgewerkt als inkom naar de toonzaal. RUIMTELIJK DRAAGVLAK VAN DE OMGEVING / CONFRONTATIE MET BEDRIJF OP GEBIED VAN LAWAAI, VISUELE IMPACT, VERKEERSAANTREKKING. - Het autobedrijf is gelegen langsheen de drukke Dendermondsesteenweg, die wordt gekenmerkt door een aantal vergelijkbare inplantingen. Het gebouw is gericht naar de steenweg. - De activiteiten van het bedrijf gebeuren binnenin de bebouwing. Er is buiten nagenoeg geen opslag. De aanwezigheid en de activiteit van de bedrijvigheid leveren dus geen speciale lawaaiproblemen op. - De hoogte van het bedrijfsgebouw past volledig binnen het hoogteprofiel van de andere aanwezige woningen en omgevende bedrijven. Het gebouw en het perceel zijn wel breder dan de 3-tal woningen links van het bedrijf maar gelijkaardig aan de percelen en bedrijfsgroottes rechts. - Er zijn nu een 10-tal parkeergelegenheden. De verkeersaantrekking wordt voorlopig volledig opgenomen op de voorliggende parking. Er is echter wel vraag naar bijkomende parkeergelegenheid (zie verder). REDEN TOT UITBREIDING / ECONOMISCHE MOTIEVEN Het bedrijf heeft niet zozeer ruimteproblemen qua bebouwing maar wel qua parkeerplaatsen. De uitbater wil parkeergelegenheid herstructureren en uitbreiden voor een 10-tal supplementaire parkeerplaatsen, volgens de voorwaarden van de merkverdeling (concessie). VERGUNNINGSTOESTAND: - Gewestplan: Woonuitbreidingsgebied - Verkavelingen: Niet van toepassing - Vergunningen: Bouwen garage + exploitatiewoning dd 04/02/1992

2041/bg.pm


2.3.4.

9

ELEKTRO DE WITTE WINKEL ADRES Dendermondsesteenweg 61A HISTORIEK / OMSCHRIJVING ACTIVITEIT / HUIDIGE TEWERKSTELLING Het betreft een bestaande elektro-zaak (kleinhandel) met toonzaal en stockeerruimte. Het bedrijf is ter plaatse gesticht in 1978. Er zijn 4 personen tewerkgesteld. OMGEVINGSFACTOREN - Het gebouw gelegen de Dendermondsesteenweg. In de onmiddellijke nabijheid zijn nog twee bedrijfsgebouwen met gelijkaardige schaal opgericht. De toonzaal en de parkeergelegenheid zijn gericht naar de straatzijde. Achteraan het gebouw is een boogloods ingericht. - Het gebouw bestaat uit 1 gelijkvloerse bouwlaag met platte dakopbouw. - Het terrein is +/- 8800 m². De grondoppervlakte van de bebouwing bedraagt +/- 940m² voor de bedrijfsgebouwen. - Het bedrijfsgebouw aan de straatzijde is +/- 4.5m hoog (kroonlijsthoogte) met een platte dakopbouw. RUIMTELIJK DRAAGVLAK VAN DE OMGEVING / CONFRONTATIE MET BEDRIJF OP GEBIED VAN LAWAAI, VISUELE IMPACT, VERKEERSAANTREKKING - De elektro-zaak is gelegen langsheen de drukke Dendermondsesteenweg, die wordt gekenmerkt door een aantal vergelijkbare inplantingen. Het gebouw is gericht naar de steenweg. - De activiteiten van het bedrijf gebeuren binnenin de bebouwing. Er is buiten nagenoeg geen opslag. De aanwezigheid en de activiteit van de bedrijvigheid leveren dus geen speciale lawaaiproblemen op. - De hoogte van het bedrijfsgebouw past volledig binnen het hoogteprofiel van de andere aanwezige bedrijfsgebouwen. Het gebouw en het perceel zijn van dezelfde schaal dan de bedrijven waartussen het gelegen is. - Er zijn nu een 25-tal parkeergelegenheden. De verkeersaantrekking wordt voorlopig volledig opgenomen op de voorliggende parking. REDEN TOT UITBREIDING / ECONOMISCHE MOTIEVEN Het bedrijf heeft in kader van vernieuwing van de toonzaal ook plannen om deze uit te breiden naar de straatzijde toe. De parkeergelegenheid zal op dat moment moeten geherstructureerd worden. De bouwvergunning is intussen (december 2005) afgeleverd: zie hieronder in de vergunningstoestand. VERGUNNINGSTOESTAND - Gewestplan: Woonuitbreidingsgebied - Verkavelingen: Niet van toepassing - Vergunningen: Bouwen van woning met verkoopsruimte Bouwen van opslagruimte Plaatsen van publiciteitsbord Verbouwen en uitbreiden bestaande handelszaak + woning + slopen aparte vrijstaande woning

2041/bg.pm

30/05/1978 26/02/1985 13/03/2000 22/12/2005


2.3.5.

10

NV GARAGE VERHEYDEN ADRES Dendermondsesteenweg 65 HISTORIEK / OMSCHRIJVING ACTIVITEIT / HUIDIGE TEWERKSTELLING De bedrijvigheid omhelst de herstelling van wagens en de verkoop van nieuwe en tweedehandswagens. Het bedrijf is opgericht in 1992 op hetzelfde adres. Er zijn op dit ogenblik 2 personen tewerkgesteld. OMGEVINGSFACTOREN - Het gebouw is langs de Dendermondsesteenweg. In de onmiddellijke nabijheid zijn nog twee bedrijfsgebouwen met gelijkaardige schaal opgericht. - De bebouwing bestaand uit een modern gebouw met links werkplaatsen met plat dak; in het midden een woning met hellende dakopbouw; en rechts een toonzaal met plat dak. - Het terrein is +/- 14300m². De grondoppervlakte van de bebouwing bedraagt +/- 540m² voor de bedrijfsgebouwen + woning - Het bedrijfsgebouwen met plat dak aan de straatzijde hebben een kroonlijsthoogte van +/- 5.5m links en +/-4m rechts. Het middengedeelte telt twee bouwlagen met een kroonlijsthoogte van +/- 6m. RUIMTELIJK DRAAGVLAK VAN DE OMGEVING / CONFRONTATIE MET BEDRIJF OP GEBIED VAN LAWAAI, VISUELE IMPACT, VERKEERSAANTREKKING - Het autobedrijf is gelegen langsheen de drukke Dendermondsesteenweg, die wordt gekenmerkt door een aantal vergelijkbare inplantingen. Het gebouw en de toonzaal is maximaal gericht naar de steenweg. - De activiteiten van het bedrijf gebeuren binnenin de bebouwing. Er is buiten nagenoeg geen opslag. De aanwezigheid en de activiteit van de bedrijvigheid leveren dus geen speciale lawaaiproblemen op. - De hoogte van het bedrijfsgebouw past volledig binnen het hoogteprofiel van de andere aanwezige bedrijfsgebouwen. Het gebouw en het perceel zijn van dezelfde schaal dan de bedrijven waartussen het gelegen is. - Er zijn nu een 15-tal parkeergelegenheden. De verkeersaantrekking wordt volledig opgenomen op de voorliggende parking. REDEN TOT UITBREIDING / ECONOMISCHE MOTIEVEN Het bedrijf heeft geen concrete uitbreidingsplannen in de toekomst. Het terrein heeft tevens zijn maximale draagkracht bereikt. Het bedrijf wenst wel meer zekerheid op juridisch gebied naar conformiteit met de vergunningstoestand. VERGUNNINGSTOESTAND - Gewestplan: Woonuitbreidingsgebied - Verkavelingen: Niet van toepassing - Vergunningen: Bouwen garage + exploitatiewoning dd 04/02/1992

2041/bg.pm


2.3.6.

11

BACCHUS, DRANKENDISCOUNT ADRES Dendermondsesteenweg 86, Laarne HISTORIEK / OMSCHRIJVING ACTIVITEIT / HUIDIGE TEWERKSTELLING Het betreft een detailhandelszaak (verkoop van drank) in een voormalig landbouwbedrijf. Oorspronkelijk opgericht in Beervelde in 1983 en sinds 1984 gevestigd op huidig adres OMGEVINGSFACTOREN - Het gebouw is ingeplant op de hoek van de Dendermondsesteenweg (provincieweg) en de Zauwerstraat. Het hoofdgebouw voor de drankencentrale staat achter en naast een kleinschalig gebouw op de hoek zelf. De terreininname van het hoofdgebouw bedraagt ongeveer 1100m². Deze bebouwde grondoppervlakte is duidelijk niet voldoende zodat achteraan de bebouwing een vrij grote zone is ingenomen voor opslag in open lucht. Vooraan is een zone ingenomen voor parkeergelegenheid voor de activiteit. - Het gebouw is +/- 5m hoog (kroonlijsthoogte). - Aan de straatzijde van de Zauwerstraat is een hoge haag ingeplant die het zicht van de bebouwing onttrekt aan de straat. Aan de achterzijde van het perceel is een ruim groenscherm en een berging ingericht als afscherming van de bebouwing en de opslag in open lucht RUIMTELIJK DRAAGVLAK VAN DE OMGEVING / CONFRONTATIE MET BEDRIJF OP GEBIED VAN LAWAAI, VISUELE IMPACT, VERKEERSAANTREKKING - De drankencentrale is gelegen langsheen de drukke Dendermondsesteenweg. Het gebouw is ook volledig gericht naar de steenweg en is niet of nauwelijks waarneembaar vanaf de Zauwerstraat. Twee percelen verderop is tevens een bedrijf ingeplant van dezelfde schaalorde en met koeltechnieken als activiteit. - De activiteiten van de handel gebeuren binnen. Enkel een gedeelte van de opslag gebeurt buiten, maar hier komen geen klanten of private wagens. De aanwezigheid en de activiteit van de handel levert geen speciale lawaaiproblemen op. - De visuele impact moet gezien worden samen met de naastgelegen bestaande bebouwing van +/-3m kroonlijsthoogte en een nok op +/- 6m hoogte. Het hoofdgebouw staat een 5-tal meter naar achter t.o.v. de Dendermondsesteenweg zodat de hoogte (+/- 5m kroonlijsthoogte) hiermee ook in evenredigheid is. - De verkeersaantrekking (korte bezoeken van klanten voor drankophaling) wordt volledig opgenomen op de voorliggende parking. REDEN TOT UITBREIDING / ECONOMISCHE MOTIEVEN Het bedrijf kampt met een gebrek aan opslagruimte. VERGUNNINGSTOESTAND - Gewestplan: Agrarisch gebied - Verkavelingen: Niet van toepassing - Vergunningen: Wederopbouw magazijn 06/07/1987 dit betreft het voorste gedeelte, het achterste deel is een wederrechtelijk opgerichte uitbreiding waarvoor een meerwaarde in 2001 werd betaald Verbouwen drankencentrale met woonentiteit 21/10/2004

2041/bg.pm


2.3.7.

12

DBR DESIGN NV ADRES Dendermondsesteenweg 90/90A, Laarne HISTORIEK / OMSCHRIJVING ACTIVITEIT / HUIDIGE TEWERKSTELLING De firma is gesticht in 1990 in Gent om vervolgens op 01/01/1994 naar een bestaand gebouw op het huidige adres te Laarne te verhuizen. De bedrijvigheid omhelst koeltechnieken en winkelinrichtingen. Er zijn op dit ogenblik 4 personen tewerkgesteld. OMGEVINGSFACTOREN - Het gebouw is ingeplant op de Dendermondsesteenweg naast drankendiscount Bacchus. Het bedrijf bestaat uit 1 bebouwing. De terreininname van het hoofdgebouw bedraagt ongeveer 615m². Ten westen van de bebouwing is een open gebied van +/- 160m lengte. Links van +/- 60m lengte tot de drankencentrale waarvan eerder sprake. - Het gebouw is +/- 6m hoog (kroonlijsthoogte). Het telt twee verdiepingen en valt mede door zijn strakke vormgeving sterk op in de Dendermondsesteenweg. RUIMTELIJK DRAAGVLAK VAN DE OMGEVING / CONFRONTATIE MET BEDRIJF OP GEBIED VAN LAWAAI, VISUELE IMPACT, VERKEERSAANTREKKING - Het bedrijf is gelegen langsheen de drukke Dendermondsesteenweg. Het gebouw is volledig gericht naar de steenweg. Het bedrijf heeft dezelfde schaal als de naastgelegen drankencentrale. - De activiteiten gebeuren binnen. De aanwezigheid en de activiteit van de handel leveren geen speciale lawaaiproblemen op. - De visuele impact is aanzienlijk door de strakke vorm en de kroonlijsthoogte van twee bouwlagen. - De verkeersaantrekking wordt volledig opgenomen op de voorliggende parking. REDEN TOT UITBREIDING / ECONOMISCHE MOTIEVEN Het bedrijf heeft geen concrete uitbreidingsplannen in de toekomst. Enkel bestendiging van het bedrijf is van belang. VERGUNNINGSTOESTAND - Gewestplan: Agrarisch gebied - Verkavelingen: dd. 07/05/1968 waarvan linkse perceel is vervallen. - Vergunningen: Bouwen van een toonzaal + appartement

2041/bg.pm

01/03/1971 (in afwijking van de verkaveling)


2.3.8.

2041/bg.pm

13

FOTOREPORTAGE FOTO 1

FOTO 2

FOTO 3

FOTO 4


2041/bg.pm

14

FOTO 5

FOTO 6

FOTO 7

FOTO 8


2041/bg.pm

15

FOTO 9

FOTO 10

FOTO 11

FOTO 12


2041/bg.pm

16

FOTO 13

FOTO 14

FOTO 15

FOTO 16


2.4.

JURIDISCHE CONTEXT

2.4.1.

GEWESTPLAN

17

Op het gewestplan (Gentse en Kanaalzone, KB 14/9/1977) zijn volgende bestemmingen voorzien in de zone van het RUP Dendermondsesteenweg (van west naar oost): - De Kruisenstraat en de Schriekstraat (in noord-zuidelijke richting) zijn gelegen in respectievelijk woongebied en landelijk woongebied. Dit landelijk woongebied kent een uitloper naar de Dendermondsesteenweg ter hoogte van de kruising met de twee vermelde straten. - Aan de zuidelijke zijde van de Dendermondsesteenweg is een ruim gebied gelegen dat is ingeschreven als woonuitbreidingsgebied. - Ten noorden hiervan komen twee bedrijven voor in een zone voor ambachten. Eén van deze twee bedrijven (RIPA) maakte in een eerder stadium deel uit van het “BPA Zonevreemde Bedrijven” (goedgekeurd bij MB van 11/02/2003). - Ten oosten van deze beschreven zones is de bestemming agrarisch gebied. In dit agrarisch gebied zijn een 10-tal zonevreemde woningen gelegen (zie o.a. aanduidingen), maar tevens twee bedrijven/handelsvestigingen die geenszins deel uitmaken van een cluster of gemengde woonzone. - Nabij de grens met Berlare komt nog een restant voor van een erfdienstbaarheidszone voor een omleidingsweg rond Overmere. Op het gewestplan Dendermonde (KB 7/11/1978, dus een jaar later goedgekeurd dan het gewestplan Gentse en Kanaalzone) is deze omleidingsweg echter niet doorgetrokken. - Ten oosten van de Pennemansbaan is een ruime zone ingericht als agrarisch gebied. In deze zone komen een 15-tal woningen voor, waarvan 8 zonevreemd. Hierin zijn ook twee zonevreemde bedrijven gevestigd. - In het uiterste oosten van de zone is een deelgebied van het BPA Zonevreemde bedrijven gelegen met MB 11/02/2003 (zie hieronder).

2.4.2.

BIJZONDERE PLANNEN VAN AANLEG De bedrijven RIPA (groothandel in tegels) en garage Blanquaert werden reeds opgenomen in het “BPA Zonevreemde Bedrijven”, recent goedgekeurd bij MB van 11/02/2003. Om deze reden werden beide deelplannen van het BPA buiten de afbakening van het RUP gehouden.

2.4.3.

RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLANNEN Tussen de Drapstraat en de Scheestraat is een “RUP Lokaal Bedrijventerrein” in opmaak. Ter hoogte van de Kouterstraat is het “RUP Kouterstraat/Kruisenstraat” onlangs goedgekeurd (BD 27 juli 2006). (zie verder bij planningscontext).

2.4.4.

GOEDGEKEURDE NIET-VERVALLEN VERKAVELINGEN Er komen heel wat niet-vervallen verkavelingen voor binnen het plangebied. Ze zijn aangegeven op het plan van de bestaande juridische toestand. Er werd ook rekening gehouden met de vervalregel voor onbebouwde loten binnen verkavelingen van voor 1970.

2.4.5.

ROOILIJN DENDERMONDSESTEENWEG De N445 Dendermondsesteenweg heeft een rooilijn van 26m die is goedgekeurd bij KB van 12-11-1964. Op het terrein blijkt dat deze rooilijn grotendeels slechts op 24 m is gerealiseerd. Vooral ter hoogte van het kruispunt met de Schriekstraat, maar ook aan het kruispunt met de Bontickstraat worden nog verschillende bebouwingen geraakt door deze rooilijn. Het provinciebestuur heeft als

2041/bg.pm


18

beheerder van de weg echter laten weten vast te houden aan de bestaande rooilijn zolang in een streefbeeld de gewenste inrichting als secundaire weg in zijn totaliteit niet is onderzocht.

2.4.6.

WATERLOPEN De Steenbeek is een erkende waterloop van tweede categorie; de Avermaatbeek en de Wintersakkerbeek van derde categorie.

2.4.7.

VERGUNNINGENTOESTAND ZONEVREEMDE BEDRIJVEN Zie eerder bij de analyse van de afzonderlijke zonevreemde bedrijven en ook kaart juridische toestand.

2.4.8.

VERGUNNINGENTOESTAND ZONEVREEMDE WONINGEN Hieronder wordt een overzicht gegeven van de vergunningentoestand van de zonevreemde woningen buiten niet-vervallen verkavelingen (specifiek aangeduid op het plan juridische toestand) ADRES

PERCEELSNR

VERGUNNING VOOR

VERGUNNINGSDATUM

DENDERMONDSESTEENWEG 3

645B

BOUWEN VAN EEN WONING

01-05-1966


879X

VERBOUWEN EN UITBREIDEN VAN WONING MET GARAGE EN SLOPEN BESTAANDE

05/10/1998


879D2

BOUWEN VAN EEN LANDELIJKE WONING

19-02-1963


879Y


29-01-1963


1035F

VERBOUWEN WONING

11-09-1984

DENDERMONDSESTEENWEG 84A

1035G2

GEEN VERGUNNING GEVONDEN

GEBOUWD VOOR


700M


20-05-1974


698C


20-06-1972


1248C

OMBOUWEN BESTAANDE STALLINGEN TOT WOONHUIS

2-12-1980 26-11-1990

VERBOUWEN VAN EEN GEDEELTE VAN WOONHUIS

ZAUERSTRAAT 2

888D


GEBOUWD VOOR

SCHEESTRAAT 3

894B

OPRICHTEN VAN BUNGALOW

19-02-1986

BONTINCKSTRAAT 1

699A

VERBOUWEN VAN EEN WONING

AFBREKEN EN HEROPBOUW AUTOBERGPLAATS

9-11-1982 4-12-1995


GEBOUWD VOOR

BONTINCKSTRAAT 2

2041/bg.pm

699F

1962

1962

1962


3.

PLANNINGSCONTEXT

3.1.

RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN VLAANDEREN

19

De volgende uitspraken in het RSV zijn relevant voor dit RUP: -

-

3.2.

Conform het principe van gedeconcentreerde bundeling kan een verdere groei van linten en een toename van de verspreide bebouwing niet aanvaard worden. (p. 408) Langs verbindingswegen buiten de kernen van het buitengebied, worden, conform het principe van gedeconcentreerde bundeling, geen nieuwe ruimtelijk geïsoleerde kleinhandelsbedrijven worden ingeplant Voor kleinhandelslinten die structuurloos gegroeid zijn langs verkeerswegen is een ruimtelijke herstructurering van essentieel belang. Onder ruimtelijk structureren wordt verstaan het verbeteren van de bestaande ruimtelijke samenhang en relaties tussen de kleinhandelsvestigingen en met de omgeving, het verhogen van de verkeersleefbaarheid, de verkeersveiligheid en interne verkeersorganisatie en de ontsluiting (o.m. parkeren) en het creëren van een hogere beeldwaarde of imago van het kleinhandelslint of –concentratie in de omgeving. De bestaande, verspreide inplantingen worden geval per geval behandeld. (p.364)

PROVINCIAAL RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN OOST-VLAANDEREN De N445 Dendermondsesteenweg ter hoogte van het RUP is geselecteerd als secundaire weg type 2 (ontsluitend). De deelgemeente Kalken is geselecteerd als hoofddorp. De Dendermondsesteenweg te Kalken is in het informatief gedeelte opgenomen als een beperkte kleinhandelsconcentratie van lokaal en bovenlokaal belang buiten de kernen (tabel 12, p. 142). In het richtinggevend deel wordt gesteld dat hiervoor een restrictief beleid zal worden gevoerd. Verdere uitbreiding is niet wenselijk, de kleinhandel kan hoogstens blijven bestaan op het huidig niveau, ruimtelijke en functionele schaalvergroting zijn niet wenselijk. Nieuwe grootschalige handelszaken van lokaal belang (300-400 m²) kunnen enkel in de hoofddorpen voorzien worden. (p. 428)

3.3.

GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN

3.3.1.

BINDENDE BEPALINGEN Zie hoofdstuk 1.

3.3.2.

RICHTINGGEVEND DEEL De Dendermondsesteenweg is gelegen in de deelruimte “Multifunctionele ruimte Laarne en Kalken”. Zij wordt noordelijk begrensd door de ‘zandakkers’. MULTIFUNCTIONELE RUIMTE LAARNE-KALKEN (P. 12)

Deze hoofdruimte moet zich profileren als een multifunctionele, hoogdynamische zone in een nieuw landschap. ‘Wonen in het groen’, ‘verwevenheid met lokale activiteiten’, ‘alternatieve landen tuinbouw’ vormen er de belangrijkste thema’s. Ze komen voor een groot deel verweven voor. Het nieuwe landschap wordt ontwikkeld op basis van de bestaande bebouwing en het bestaande wegenpatroon. De bebouwing in deze deelruimte varieert van aaneengesloten dichtbebouwde zones naar halfopen versnipperde 2041/bg.pm


20

zones met open ruimtekamers. De bebouwing wordt doorspekt door groenelementen allerhande. Geïsoleerde of zonevreemde woningen krijgen alle kansen om volwaardige woongelegenheden te blijven. Geïsoleerde of zonevreemde bedrijven krijgen eveneens alle kansen op hun activiteiten op een volwaardige manier te kunnen verder zetten zolang zij een lokaal karakter blijven behouden, geen grote hinder veroorzaken voor het wonen en niet gelegen zijn in elementen van de natuurlijke structuur. Land- en tuinbouw komt in deze zone voor in de vorm van intensieve, weinig ruimtebehoevende teelten en/of niet hinderlijke specialismen (bv. glastuinbouw, biologische landen tuinbouw). GEWENSTE NEDERZETTINGSSTRUCTUUR Om een doelgericht woonbeleid te kunnen voeren werden naast de kernen nog andere nederzettingspatronen omschreven, één ervan is de beleidscategorie “rurale woongebieden type A” (p. 24)

Rurale woongebieden TYPE A: dit zijn woongebieden die behoren tot de multifunctionele ruimte Laarne-Kalken. Het ruimtelijk beleid voor deze gebieden is gericht op het structureren van het landelijk woongebied en het verbeteren van de kwaliteit van de woonfunctie. Het structureren houdt in dat dergelijk gebied kan evolueren naar een volwaardig woongebied mits behoud en/of versterking van de landschapsgebonden eigenschappen. In deze zin zijn ook alle functiewijzigingen en uitbreidingen van bestaande constructies mogelijk binnen de limieten opgelegd door de functionele en ruimtelijke draagkracht van de omgeving; deze zal geëvalueerd worden op gedetailleerde wijze in de studie tot opmaak van het RUP zonevreemde woningen. Voor deze woninggroepen geldt aldus dat ze binnen dit kader kunnen worden opgenomen in een geëigende zone, dat eveneens de grenzen van het bestaande juridische aanbod kunnen aangepast worden aan de reële situatie (oplossing gedeeltelijke zonevreemdheid) doch dat anderzijds geen creatie van bijkomende volwaardige bouwkavels op nieuwe percelen buiten het huidig juridisch aanbod mogelijk is zodat geen rurbanisering van de open ruimte ontstaat. Eekhoek Eesvelde Steentje Linten langs de Dendermondsesteenweg

-

Lange Meire-Steentjesstraat Kerkstraat Meirhoekstraat (gedeeltelijk zonevreemd)

-

Kapellestraat-Hoekstraat Krimineelstraat-Nerenweg Provinciebaan

GEWENSTE RUIMTELIJK ECONOMISCHE STRUCTUUR Inzake zonevreemde bedrijven worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: (p.42) IN DE MULTIFUNCTIONELE RUIMTE LAARNE-KALKEN:

Algemene regel: bestaande vestigingen krijgen alle kansen om hun activiteiten op een volwaardige manier te kunnen ontwikkelen; nieuwe vestigingen mogen zich enkel in de hoofddorpen en de rurale zone-eigen woongebieden TYPE A vestigen. Bij uitbreiding van bestaande bedrijven moet naast het vergroten van de economische vitaliteit ook de ruimtelijke kwaliteit een positieve impuls krijgen: 2041/bg.pm

De activiteiten van zowel bestaande als nieuwe bedrijven moeten uitdrukkelijk lokaal en kleinschalig van aard zijn (zwak dynamisch). De aard van de bedrijvigheid moet verweefbaar blijven met de andere functies binnen de deelruimte, d.w.z. dat er geen grote overlast mag veroorzaakt worden voor de omliggende functies. Uitbreidingen kunnen enkel gebeuren op schaal van de omgeving. Een vlotte en veilige verkeersafwikkeling moet gegarandeerd worden of blijven.


-

21

Bedrijven welke niet verenigbaar zijn met de andere functies van de multifunctionele ruimte moeten zich in het lokaal bedrijventerrein vestigen. Iedere uitbreiding moet samengaan met ruimtelijke kwaliteitswinst, wat o.a inhoudt dat er aan landschaps- en natuurontwikkeling gedaan wordt, dat verwaarloosde en overtollige bebouwing gesaneerd of gesloopt wordt en dat er inspanningen gebeuren om de uitstraling van het erf te verbeteren.

IN DE ZANDAKKERS:

Algemene regel: bestaande vestigingen krijgen slechts beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Verbouwing en beperkte uitbreidingen zijn mogelijk. Een echte schaalvergroting van het bedrijf is niet toegelaten. Er mogen geen nieuwe vestigingen bijkomen. Bij uitbreiding van bestaande bedrijven moet naast het vergroten van de economische vitaliteit ook de ruimtelijke kwaliteit een positieve impuls krijgen: -

Iedere uitbreiding moet samengaan met ruimtelijke kwaliteitswinst, wat o.a inhoudt dat er aan landschaps- en natuurontwikkeling gedaan wordt, dat verwaarloosde en overtollige bebouwing gesaneerd of gesloopt wordt en dat er inspanningen gebeuren om de uitstraling van het erf te verbeteren.

GEWENSTE AGRARISCHE STRUCTUUR Ook hier worden ontwikkelingsperspectieven geformuleerd op basis van de deelruimten: GEBIED MET AAN DE BODEM GEBONDEN AUTONOME LAND-

EN TUINBOUW:

Gewenste ontwikkelingsrichting: Dit zijn agrarisch autonome productiegebieden waar hoofdzakelijk landbouwactiviteiten voorkomen, naast niet agrarische landelijke functies: vnl; wonen, natuur, werken en infrastructuur. De eigenheid van deze gebieden laat toe dat de ruimte flexibel kan ingericht worden in functie van de landbouw. Vanuit diverse functies worden eisen gesteld aan de kwaliteit van het milieu en de natuur (basiskwaliteit). Naast het behoud en de ontwikkeling van landbouw, waarbij onder meer voldoende flexibiliteit wordt gewaarborgd voor bodemgebruik door (intensieve) grondgebonden teelten gerelateerd aan de zandbodem, zal veel aandacht dienen te gaan naar het weren van functies, activiteiten en externe invloeden die de landbouw ernstig kunnen belemmeren. Uitzonderingen worden gemaakt voor bepaalde elementen die van belang zijn om natuurverbindingen te realiseren in functie van de natuurlijke structuur (in hoofdzaak de beken en hun depressies). Voorts wordt er in het algemeen best gewerkt naar één of meer bepaalde hoofdproductierichtingen bv. akkerbouw, veeteelt. Teelten onder glas zijn in dit gebied omwille van landschappelijke aspecten (vrijwaren open ruimte) uitgesloten. Gebiedsgerichte beleidselementen: -

2041/bg.pm

Bestaande bedrijfszetels mogen uitbreiden in de toekomst, zodat een economische leefbaarheid behoudbaar en versterkbaar is. Bij uitbreiding zal door de overheid investeringen gevraagd worden in milieu en landschap. Nieuwe bedrijven en gebouwen worden enkel toegelaten op bestaande en/of verlaten sites. Nieuwe inplantingen van glastuinbouwbedrijven worden niet toegelaten; bestaande bedrijven mogen wel uitbreiden.


-

22

Leegstaande bedrijfsgebouwen kunnen ingenomen worden door nieuwe agrarische bedrijven of door lokaal para2 agrarische bedrijven , cfr. RSV p.397. Het gebied moet zodanig ingericht worden dat de ruimtelijke condities van de landbouw voor een flexibel gebruik in de tijd werkelijk gestalte krijgen. Ontwikkelen van flexibele bedrijfsstijlen (bv. landbouwfunctie in combinatie met lokaal para-agrarische functie). Landbouwzetels moeten in het landschap ingepast worden: opstellen van een erfbeplantingsprogramma.

Deze gebieden zijn: LAND-

Alle landbouwgronden in de deelruimte ‘zandakkers’. Dit komt hoofdzakelijk overeen met alle landbouwgronden ten noorden van de N445. EN TUINBOUW IN VERSNIPPERDE GEBIEDEN (MULTIFUNCTIONEEL LANDBOUWGEBIED VAN LOKAAL BELANG)

Gewenste ontwikkelingsrichting: Dit zijn gebieden waar de traditionele landbouw als hoofdfunctie stilaan verdrongen wordt door andere functies zoals wonen, diensten, werken, infrastructuur,... Ruimtelijk worden deze gebieden gekenmerkt door versnippering. De multifunctionaliteit van deze gebieden brengt mee dat de ruimte zo efficiënt mogelijk moet worden benut en ingericht; waardoor de leefbaarheid van de landen tuinbouwbedrijven hier sterk afhangt van hun flexibiliteit. De landen tuinbouw zal hier op zoek dienen te gaan naar bedrijfsvoeringen die goed kunnen samengaan met andere functies. Biologische landen tuinbouw en glastuinbouw zijn hiervan goede voorbeelden. Gebiedsgerichte beleidselementen: -

(…) Nieuwe inplantingen zijn mogelijk mits zij verenigbaar zijn met de andere functies en de omgeving. De inplanting van glastuinbouwbedrijven wordt hier ondersteund en indien mogelijk gestructureerd. Het gebied moet zodanig ingericht worden dat de ruimtelijke condities voor de landbouw goed samengaan met deze van de andere functies. Stimuleren van flexibele bedrijfsstijlen met intensief ruimtegebruik. Bestaande en nieuwe vestigingen moeten in het landschap ingepast worden: voorwaarden worden opgenomen in het beplantingsraster (zie gewenste landschappelijke structuur).

Deze gebieden zijn: -

2

2041/bg.pm

Alle landbouwgronden in de deelruimte ‘multifunctionele ruimte Laarne-Kalken’. Dit komt hoofdzakelijk overeen met alle landbouwgronden gelegen tussen de kernen en gehuchten Eekhoek, Laarne, Zand, Steentje, Eesvelde en Kalken.

Een lokaal para-agrarische bedrijf is een zuiver toeleverend of verwerkend bedrijf met een ruimtelijk-functionele relatie met de landbouw. Het bedrijf werkt bovendien op lokaal niveau, m.a.w. heeft een volgende activiteit met beperkte impact op de omgeving (vb. loonwerken, herstel landbouwmachines, poot- en zaaigoed, kleinschalige kaasmakerij). Er bestaan ook regionale para-agrarische bedrijven (vb. grootschalige diepvriesbedrijven): deze hebben een grote impact op de omgeving en moeten bijgevolg als zonevreemd worden beschouwd in het agrarische gebied.


23

GEWENSTE LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUUR In het GRS wordt gepleit voor een “nieuw functioneel landschap Laarne-Kalken (p. 86)

Gewenste ontwikkelingsrichting: In deze gebieden waar de versnippering en de teloorgang van het landschap reeds zo ver is gevorderd dat herstel niet meer mogelijk blijkt, dient er gezocht te worden naar een nieuw landschap dat integraal is opgebouwd vanuit de nieuwe functies en kenmerken van het gebied. Beleidselementen: -

Er wordt een beplantingsraster uitgewerkt voor dit nieuwe landschap, waarbij de bebouwing, het wegennet en de percelering als belangrijke basis wordt opgenomen.

Concreet gaat het over de volgende gebieden: -

2041/bg.pm

Alle gronden in de deelruimte ‘multifunctionele ruimte Laarne-Kalken’. Dit komt hoofdzakelijk overeen met alle gronden gelegen tussen de kernen en gehuchten Laarne, Zand, Steentje, Eesvelde en Kalken.


kaart 02

2041/bg.pm

Gewenst ruimtelijk beeld op Laarne

24


GEWENSTE ONTWIKKELINGEN OP MICRONIVEAU:

25

HOOFDKERN

KALKEN (P.94)

RUIMTELIJKE AFBAKENING VAN DE WOONKERN

Ook hier is lintbebouwing de oorzaak dat voornamelijk de randen van de woonkern versnipperd geraken. Eén van de doelstellingen is dat de kern van Kalken ruimtelijk afgelijnd wordt ten opzichte van de omliggende ruimte. - In het noorden ligt de afbakening over de N445 en wordt bepaald door de noordelijke grens van het nieuwe lokale bedrijventerrein GERICHT WOONBELEID

Functioneel dient Kalken zich te ontwikkelen als een hoofdkern die kan voorzien in de eigen basisbehoeften, waar de verweving van kleinschalige activiteiten gestimuleerd wordt en waar nieuwe lokale bedrijvigheid wordt ingepast. Woonuitbreidingen kunnen er komen voor het opvangen van de eigen woonbehoeften binnen Laarne.(…) Het woonuitbreidingsgebied “Bosstraatje-Pennemansbaan” wordt gereserveerd voor na de planperiode 1997-2007. Het gebied “Kruisenstraat- Kouterstraat” is gelegen aan de noordelijke rand van de dorpskern. Een gedeelte ervan wordt ingenomen door de Steenbeekvallei en door een voetbalveld. Dit gebied wordt als woonuitbreidingsgebied geschrapt om haar waardevolle open ruimte te vrijwaren van bebouwing. Tegelijkertijd kunnen delen van dit gebied worden ingeschakeld in het publieke domein door er functies aan te koppelen zoals gemeenschapsvoorzieningen, recreatie, groenvoorziening, waterberging en natuur. (apart RUP onlangs goedgekeurd) (…) ONTWIKKELEN LOKAAL BEDRIJVENTERREIN

Een lokaal bedrijventerrein wordt ontwikkeld aan de noordelijke rand van het hoofddorp Kalken tussen Scheestraat en Schriekstraat aansluitend bij een bestaande kleine ambachtelijke zone langsheen de Dendermondsesteenweg (N445) die via het BPA zonevreemde bedrijven beperkt werd uitgebreid. Op die manier kan het morfologisch aansluiten bij bestaande bedrijven. De oppervlakte blijft beperkt tot max. 7 ha, conform de behoefte berekend in het informatief deel. Het terrein dient als alternatief voor bestaande slecht ingeplante ambachtelijke (niet-milieu-belastende) bedrijven. De percelen zullen (als richtwaarde) bijgevolg maximaal 5.000 m² groot zijn. De zone valt net buiten het RUP Dendermondsesteenweg maar heeft er uiteraard wel invloed op. De ontwikkeling van dit bedrijventerrein zal met de grootste zorg voor de omgeving dienen te gebeuren, zowel op landschappelijk vlak als naar de leefbaarheid voor de omliggende woningen toe. Dit betekent dat een voldoende brede buffer zal worden voorzien 3 ten opzichte van de woningen in de Schriekstraat en Scheestraat. De Steenbeek kan als bufferelement en in functie van de waterbeheersing worden geïntegreerd in het bedrijventerrein. De ontsluiting moet rechtstreeks worden voorzien op de Dendermondsesteenweg, zodat de Schriekstraat en Scheestraat gevrijwaard blijven van vrachtverkeer. (apart RUP in opmaak) STRUCTUREREN VAN BEDRIJVEN EN KLEINHANDELZAKEN LANGS DE DENDERMONDSESTEENWEG

Het structureren van dit lint gebeurt door het vastleggen van de bestaande concentraties van bedrijven en kleinhandelszaken en het nemen van infrastructurele en omgevingsverfraaiende ingrepen. Deze maatregelen zijn alle ten behoeve van het leefbaar houden, het inperken en onder controle houden van de verkeersstromen, het behouden van openruimte-corridors en het bereiken van een herkenbare bebouwde omgeving. De ingrepen moeten steeds getoetst worden met de kwaliteit van de woonfunctie. 3

2041/bg.pm

Op de figuur met de gewenste ruimtelijke structuur voor het hoofddorp Kalken staat de Mortelbeek op de plaats van de Wintersakkerbeek. De Mortelbeek is het verlengde van de Wintersakkerbeek in zuidelijke richting.


kaart 03 2041/bg.pm

Gewenste ruimtelijke ontwikkelingen Kalken

26


4.

27

KNELPUNTEN EN POTENTIES De volgende knelpunten kunnen worden onderscheiden in het plangebied: -

-

-

Er is een veelheid aan bestemmingen binnen een zelfde functionerend systeem. Bedrijven komen voor tussen kleinhandelszaken en woningen. Ze worden visueel een aantal malen doorsneden door fragmenten agrarisch gebied. Het geheel komt zeer versnipperd en ongeordend over. De open doorzichten vormen stilaan een minderheid en geven een dreigend verlies aan openheid langsheen de steenweg. Op juridisch vlak zijn een groot aantal inplantingen in agrarisch gebied en woonuitbreidingsgebied zonevreemd. Vooral de grootschalige handelszaken zijn alle zonevreemd. Dit is een mogelijke belemmering in het functioneren van deze handelszaken. Tevens op juridisch vlak heeft de Dendermondsesteenweg ter hoogte van de grens met Berlare een achterhaalde rooilijn (vroegere aanzet tot omleidingsweg rond Overmere). Hoewel de bij KB vastgelegde rooilijn overal elders breder is dan de feitelijke, wenst de provincie deze te behouden (ook ter hoogte van het kruispunt Schriekstraat). Er is een tendens waarneembaar naar kleinhandelszaken met een bovenlokaal karakter. Dit betekent echter ook een bovenlokale aantrek die problemen op gebied van mobiliteit kan scheppen. Deze winkels geven op gebied van schaal en zelf architectuur een vrij uniform beeld van inrichting (baanwinkeleffect met parking, vitrine, materiaalgebruik, publiciteit...), zonder echte relatie met de omgeving. Bij het binnenrijden van de zone in oostelijke richting (links op het plan) komt de gebruiker uit een nog volwaardig open gebied maar wordt hij geconfronteerd met onafgewerkte randen en ongecontroleerde publiciteit, zowel links als rechts van de steenweg.

Als potenties in het gebied kunnen naar voor geschoven worden: -

2041/bg.pm

De aanwezige beekvalleien die loodrecht op de Dendermondsesteenweg zijn gelegen geven in samenhang met het nog open gebied interessante aanknopingsmogelijkheden voor groene dwarsdoorsteken al dan niet gecombineerd met voetgangersverbindingen. Er zijn nog een tweetal open doorzichten die relatief gespaard zijn gebleven van bebouwing. Zij situeren zich beide aan de noordelijke zijde van de steenweg.


28

5.

GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR

5.1.

GEWENSTE RUIMTELIJKE STRUCTUUR /

ALGEMENE DOELSTELLINGEN

Voor de gewenste ruimtelijke structuur van de Dendermondsesteenweg worden de volgende doelstellingen geformuleerd: 1. Bevestigen van de Dendermondsesteenweg als multifunctionele strip De Dendermondsesteenweg is vandaag een zone, waarlangs uiteenlopende functies voorkomen (woningen, kleinschalige bedrijven, verkoopsruimten, landbouwactiviteiten. Geen enkele functies is storend of hoort niet thuis op deze plek. De aanwezige functies worden behouden en bevestigen; maar wel geordend. 2. De Dendermondsesteenweg als geleed lint De ordening van de verschillende functies gebeurt via een doordachte compartimentering van het verbrokkelde lint om zo tot meer samenhang te komen: -

Een gemengde woonzone in het westen van het RUP in de omgeving van het kruispunt met de Scheestraat, als uitloper van de kern van Kalken Een bedrijfscluster bestaande uit het lokaal bedrijventerrein, uitkijkend op de groene zone rond het rusthuis en de voetbalterreinen Een tweede gemengde woonzone tussen kruispunt Bosstraatje en Pennemansbaan Een wooncluster in agrarisch gebied ter hoogte van de Scheestraat Een agrarisch gebied tussen Pennemansbaan en Gaverstraat Een wooncluster in landbouwgebied ter hoogte van Bontinckstraat – Gaverstraat Het woonuitbreidingsgebied Kouterstraat-Kruisenstraat onbebouwd te houden en enkel voor te behouden voor gemeenschapsvoorzieningen met beperkte bebouwingsbehoefte (sportvelden, uitbreiding rusthuis,…)

Elk van deze opties wordt verder uitgewerkt bij de specifieke invulling van de zones (zie hieronder).

3. Versterking van de landschappelijke kwaliteit door dwarse groenassen De Dendermondsesteenweg wordt uitgebouwd als verbindingselement voor afwisselende beelden in het landschap. De steenweg wordt op geregelde afstanden gedwarst door lokale wegen en beekvalleien. Van west naar oost kruisen we achtereenvolgens de Winterakkersbeek, Schriekstraat-Kruisenstraat, Steenbeek, Scheestraat-Bosstraatje, Pennemansbaan-Zauwersstraat, Avermaatbeek, Bontinkstraat-Gaverstraatje). Deze dwarsverbindingen en de beekvalleien zullen uitgebouwd worden voor het lokaal en langzaam verkeer als 4 groene assen. Deze groene assen versterken de functionele compartimentering van de Dendermondsesteenweg. 4. Gescheiden verkeerscircuits voor het doorgaand verkeer en langzaam verkeer uitbouwen Het doorgaande, snelle verkeer wordt afgewikkeld via de Dendermondsesteenweg. Op de dwarsverbindingen is het langzaam verkeer de prioritair. Deze dwarsstraten krijgen een inrichting als lokale weg met ruime aandacht en plaats voor het langzaam verkeer. 2041/bg.pm


29

De ontsluiting voor het gemotoriseerd verkeer van het toekomstige lokaal bedrijventerrein zal gebeuren ter hoogte van de aansluiting van de Scheestraat en het Bosstraatje. Het langzaam verkeer van en naar het lokaal bedrijventerrein krijgt een aparte dwarsverbinding : deze is voorzien in het verlengde van de Drapstraat doorheen het lokaal bedrijventerrein, en vervolgt zijn weg langs de Steenbeek ten zuiden van de Dendermondsesteenweg. Ter hoogte van de oversteekplaats op de steenweg worden veiligheidsmaatregelen voor een veiliger oversteek voorgesteld. 5. Behoud van de openruimtecorridors en -kamers Langsheen de Dendermondsesteenweg bevinden zich nog een aantal openruimtekamers en –corridors. Zij bepalen in grote mate de beeldkwaliteit langs de weg, en dienen dan ook behouden te blijven. De landbouw zal hier ingezet worden als beschermer van deze openruimtegebieden. De openruimtezones ten noorden van de Dendermondsesteenweg maken deel uit van een ruimer aaneengesloten openruimtegebied met een belangrijke agrarische functie. Om deze openruimtezones te vrijwaren voor de grondgebonden landen tuinbouw, worden ze bouwvrij gemaakt. De openruimtezones ten zuiden van de Dendermondsesteenweg zijn eerder fragmentarisch en maken deel uit van de multifunctionele zone, waar bijkomende glastuinbouw wordt gestimuleerd.

2041/bg.pm


ZELE

DESTELBERGEN

KALKEN

Woonzone

Sportterrein

Secundaire weg

Gemengde zone wonen, kleinschalige handel, bedrijvigheid Woonreservegebied

Behoud open ruimte

Lokale weg

Bouwvrij te houden agrarisch gebied

Gemeenschapsvoorzieningen

Bedrijvenzone

Multifunctioneel agrarisch gebied (glastuinbouw toegelaten)

Uitbreiding sportinfrastructuur + rusthuis

Fietsroute

Uit te bouwen groenas

Veilige oversteekplaats N445

Gemeentebestuur van Laarne 2041/HVD-WVS/januari 2007

04 Schematische weergave van de gewenste ruimtelijke structuur


5.2.

31

SPECIFIEKE OPTIES De specifieke opties worden ingedeeld per compartiment in afzonderlijke paragrafen. Zij worden hieronder verder uitgewerkt.

5.2.1.

DENDERMONDSESTEENWEG De Dendermondsesteenweg blijft het verbindingselement voor afwisselende beelden in het landschap met verschillende clusters die erop zijn geënt: gemengde woonzones in het westen van het RUP, agrarisch bouwvrij gebied ten noorden van de steenweg en woonclusters in landbouwgebied ten oosten van de plangebied. Gezien zijn selectie als secundaire weg (en dus van provinciaal belang) wordt de Dendermondsesteenweg op zich wel buiten het RUP gehouden. Daardoor vallen in het westelijke deel een aantal bebouwde en onbebouwde perceeldelen ook buiten het RUP en blijft de gewestplanbestemming van kracht. Dit vormt geen specifiek probleem naar vergunningen toe. De rooilijn van de Dendermondsesteenweg ter hoogte van de Bontinckstraat als aanzet tot omleiding rond Overmere wordt wel geschrapt. Het verschil in categorisering tussen de Dendermondsesteenweg en de erop aansluitende lokale straten wordt vertaald in de visuele inrichting van de straten. De aanwezige rasterstructuur, nl: de Dendermondsesteenweg als lineaire oost-west as en loodrecht hierop noord-zuidinfrastructuren van ondergeschikte wegen en waterlopen, wordt scherper gesteld. In combinatie met beekvalleien en wegen worden groene doorsteken voorzien over de Dendermondsesteenweg. Deze kunnen visuele schermen vormen links en rechts van de Dendermondsesteenweg en zodoende bijdragen tot een aangenamere beeldvorming van de steenweg en tevens een snelheidsverlagend effect hebben. De visuele lineariteit van de steenweg wordt er immers mee ingeperkt.

5.2.2.

WESTELIJKE GEMENGDE WOONZONE Er wordt uitgegaan van de blijvende vermenging van wonen en handel en bedrijvigheid. De kleinhandel wordt ingeperkt door het instellen van een maximale nettoverkoopsoppervlakte van 1000m² voor bestaande handelszaken. Deze waarde legt tevens een link met de federale wetgeving omtrent handelsvestigingen. Voor nieuwe geldt de regel van max. 400 m² uit het provinciaal ruimtelijk structuurplan. De handel en bedrijvigheid moet hier steeds kerngericht zijn en een lokaal karakter hebben. De reeds ingenomen en bebouwde verkavelingen blijven van toepassing, met uitzondering van 1 verkaveling (dd. 08/12/1969 in het westelijk deel van het RUP) waar de bestemming en bebouwingsvorm (kleinhandelszaak Hanselaer) niet in overeenstemming is met de voorschriften van de verkaveling. Deze verkaveling wordt opgeheven. De bestaande woningen die geen deel uitmaken van een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling en soms zonevreemd zijn, krijgen rechtszekerheid door inschrijving in het RUP (gemengde woonzone). Ten westen van deze gemengde woonzone wordt een betere inkomsituatie uitgewerkt en worden de randen uitgewerkt als groene buffers. Zo wordt een buffer voorzien rond de bloemenzaak Temmerman die apart wordt gezoneerd als een kleinhandelszaak gerelateerd aan een tuinbouwactiviteit. Deze buffer is tevens de vertaling van de groenas Winkersakkerbeek, die hier gedeeltelijk is overwelfd. Zij geven een oplossing aan de ongeordende bebouwing en publiciteit, die nu storend werkt. Komende vanuit het nog open westelijk gebied (buiten de RUP-zone) ontstaat een aangenamer inrijsituatie van het steenweglint. De huidige winkelfunctie van de bloemenzaak Temmerman is nu niet vergund als dusdanig. Omwille van zijn ligging aansluitend bij het woonlint dat tevens onderdeel vormt van het hoofddorp Kalken geeft het RUP aan het bedrijf kansen tot verdere ontwikeling, maar het wil ook voorkomen dat op termijn een overgang kan gemaakt worden naar kleinhandel van een andere hoedanigheid. Vandaar wordt het artikelnummer voor dit gebied specifiek omschreven als tuinbouw en/of aan tuinbouw gerelateerde kleinhandel. Bij eventuele verkoop van de gebouwen zal dit voorschrift zeker steeds moeten aangehaald worden in de verkoopsakte (stedenbouwkundige inlichtingenplicht van de notaris). Er is dus geen risico dat dit overgaat naar andersoortige kleinhandel.

2041/bg.pm


32

Door de aanduiding van een tuinzone wordt een diepe aansnijding van deze zone vermeden. Aan de oostelijke zijde van dit eerste deeltje gemengde woonzone wordt de mogelijkheid ingeschreven om een groene doorsteek te creëren. Deze doorsteek hangt samen met de grens van het RUP Lokaal bedrijventerrein en de Steenbeek die er langs loopt.

5.2.3.

GEMENGDE WOONZONE TER HOOGTE VAN DE SCHEESTRAAT/BOSSTRAATJE Deze zone wordt gescheiden van de westelijke gemengde woonzone door de toekomstige inplanting van het lokaal bedrijventerrein (apart RUP) en door het open te houden gebied tussen Kouterstraat en Kruisenstraat (eveneens een apart RUP). Aan beide zijden wordt de zone afgezoomd met een groene doorsteek die samen loopt met enerzijds de toekomstige ontsluiting van het lokaal bedrijventerrein en anderzijds de Pennemansbaan/Zauwerstraat (samenlopend met de Avermaatbeek). ZUIDELIJK DEEL Als gemengde woonzone wordt uitgegaan van de blijvende vermenging van wonen en handel en bedrijvigheid en aan handel wordt een maximale nettoverkoopsoppervlakte van 1000m² toegekend voor bestaande zaken en 400 m² voor nieuwe. NOORDELIJK DEEL De veel voorkomende bestaande zonevreemde woningen die geen deel uitmaken van een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling, krijgen rechtszekerheid door inschrijving in het RUP als wooncluster in landbouwgebied, conform de opties uit het GRS. De reeds ingenomen en bebouwde verkavelingen blijven van toepassing. Er wordt duidelijk optie genomen voor ééngezinswoningen, Het aantal woningen kan in aantal niet toenemen t.a.v. de vergunde of vergund geachte toestand. Het maximaal volume bedraagt 1000m³ per woning.

5.2.4.

GEBIED TUSSEN ZAUWERSTRAAT EN GRENS MET BERLARE ZONE VOOR GROOTHANDEL MET BEPERKTE VERKOOPSRUIMTE (DRANKENCENTRALE BACCHUS) Dit gebied is specifiek doordat het bedrijf functioneel en visueel niet hoort bij de gemengde woonzone. Er wordt een aparte zonering ingeschreven voor het huidig ingenomen kadastraal perceel, gericht op de groothandel in dranken. Het bebouwingspercentage wordt vastgelegd op 70 %, waardoor de firma de huidige buitenopslag van dranken in een overdekt gebouw kan brengen. Tevens wordt het verkoopsgedeelte voor particulieren zoals het vandaag aanwezig is, apart afgebakend op het bestemmingsplan. De oppervlakte hiervan bedraagt ca. 1000 m² en wordt ook zo behouden in de voorschriften. Er wordt bijgevolg geen bijkomende uitbreiding toegestaan, zodat ook geen bijkomende dynamiek ontstaat. Eén bedrijfswoning is toegestaan. Naar achter en naar de straat toe wordt de zone gebufferd, zodat het bedrijf geïntegreerd wordt in zijn omgeving. De bestaande kleine woning op de hoek van de straat worden op termijn opgenomen in de bufferzone rond de drankencentrale. In afwachting hiervan worden de voorschriften voor zonevreemde woningen van toepassing op deze woning (zoals ook nu reed het geval). De buffer op het perceel met de woning moet pas aangelegd worden wanneer de woning eigendom is geworden van het bedrijf. AGRARISCH BOUWVRIJ GEBIED Dit gebied is gelegen ten noorden van de Dendermondsesteenweg en behoort tot het open agrarisch gebied van de zandakkers (cfr. GRS). Er is één landbouwbedrijf gelegen in deze zone. Dit landbouwbedrijf moet zijn activiteiten kunnen verder zetten. De uitbating hoeft niet grondgebonden te zijn; er wordt wel een beperking ingevoerd zodat niet naar glastuinbouw kan overgeschakeld worden. De optie is dus duidelijk om dit gebied open te houden, dit in tegenstelling met het agrarisch gebied ten zuiden van de Dendermondsesteenweg waar geen of minder interessante doorzichten nog aanwezig zijn en die de voorschriften van het gewestplan behouden.

2041/bg.pm


33

De voorkomende bestaande woningen die geen deel uitmaken van een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling, worden niet afzonderlijk als bestemming opgenomen in het RUP en worden dus behandeld volgens de in voege zijnde wetgeving voor zonevreemde woningen, cfr opties GRS. Het bestaande bedrijf voor koeltechnieken wordt als zonevreemd bedrijf behandeld. Dit bedrijf is vergund voor zijn huidige inplanting, in afwijking van de verkavelingsvergunning (geen verkavelingswijziging) en kan dus zijn activiteiten verder zetten binnen de bestaande gebouwen. Wegens de negatieve landschappelijke impact en de geïsoleerde ligging van het bedrijf wordt gekozen voor een uitdoofbeleid: op lange termijn moeten de voorschriften van de goedgekeurde verkaveling terug in voege komen. De goedgekeurde verkaveling omschrijft voor dit perceel de mogelijke woonfunctie. D.w.z. dat bij uitdoving van het bedrijf de verkavelingvoorschriften met betrekking tot wonen hier geldig blijven. Deze voorschriften stellen een typologie voor die ruimtelijk minder radicaal overkomt dan deze van de bestaande bebouwing. Er wordt niet met een nabestemming voor deze zone gewerkt omdat er dan geen duidelijkheid is wanneer deze in voege zal treden. WOONCLUSTER IN AGRARISCH GEBIED Ter hoogte van het kruispunt met de Bontinckstraat komt een kleine wooncluster voor. Deze cluster wordt bevestigd in het RUP, maar beperkt naar aantal en bouwmogelijkheden. De twee goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen uit de jaren zestig worden opgeheven via het RUP. Deze verkavelingen laten immers nieuwe ambachtelijke bedrijvigheid toe in achteruitbouw. Een dergelijke ontwikkeling die juridisch nog steeds mogelijk is, strookt niet met de gewenste ruimtelijke structuur. De bestaande woningen die geen deel uitmaken van een goedgekeurde niet-vervallen verkaveling, krijgen rechtszekerheid door inschrijving in het RUP (wooncluster in agrarisch gebied). Er wordt duidelijk optie genomen voor ééngezinswoningen, Het aantal woningen kan in aantal niet toenemen t.a.v. de bestaande en/of vergunde toestand. Het maximaal volume bedraagt 1000m³ per woning. AGRARISCH GEBIED TEN ZUIDEN VAN DE DENDERMONDSESTEENWEG Dit deel behoort tot de multifunctionele ruimte waar de landen tuinbouw maximale kansen krijgen. Omdat de gewestplanbestemming agrarisch gebied deze mogelijkheden toelaat en bijgevolg het RUP geen meerwaarde kan bieden, is geoordeeld om deze zone niet op te nemen in het RUP

2041/bg.pm


5.3.

34

RELATIE GEWENSTE STRUCTUUR – VOORSCHRIFTEN ZONE

OPTIES

VAST TE LEGGEN

ALGEMEEN

-

-

-

AFLIJNEN EN COMPARTIMENTEREN VAN DE VERSCHILLENDE DEELZONES IN HET GEBIED. VRIJWAREN VAN OPEN GEBIED MAAR MET

BEOORDELINGSCRITERIA TOT DUURZAME ONTWIKKELING VOOR GROTERE PROJECTEN

MOGELIJKHEDEN VOOR BESTAANDE WONINGEN EN BEDRIJVEN

GEMENGDE WOONZONE

-

VERMENGING

VAN

WONEN

EN

HANDEL

+

-

-

DE BESTAANDE WONINGEN DIE GEEN DEEL UITMAKEN VAN EEN GOEDGEKEURDE VERKAVELING, KRIJGEN RECHTSZEKERHEID DOOR INSCHRIJVING IN HET RUP (GEMENGDE WOONZONE). WONINGEN MAXIMAAL 2 BOUWLAGEN. BEDRIJFSGEBOUWEN MAXIMAAL 1 BOUWLAAG. DE HANDEL WORDT INGEPERKT DOOR HET INSTELLEN VAN EEN MAXIMALE NETTOVERKOOPSOPPERVLAKTE VAN 1000M² VOOR BESTAANDE HANDELSZAKEN EN 400 M² VOOR NIEUWE. RANDEN UITGEWERKT ALS GROENE BUFFERS.(APART ARTIKEL) + UITWERKEN

-

GROOTSCHALIGE GEBBOUWEN WORDEN VERMEDEN DOOR AANDUIDING VAN

BEDRIJVIGHEID.

-

BETERE

NIET-VERVALLEN

INKOMSITUATIE

IN

HET

GEBIED

-

UITWERKEN

-

GROENE DOORSTEKEN

TUINZONE

WOONCLUSTER IN

-

LANDBOUWGEBIED

DE BESTAANDE WONINGEN DIE GEEN DEEL UITMAKEN VAN EEN GOEDGEKEURDE NIETVERVALLEN VERKAVELING, KRIJGEN RECHTSZEKERHEID.

-

HET AANTAL WONINGEN KAN IN AANTAL NIET TOENEMEN T.A.V. DE BESTAANDE EN/OF VERGUNDE TOESTAND.

-

MOGELIJKHEDEN

VOOR

ÉÉNGEZINSWONINGEN

EN

COMPLEMENTAIRE

ACTIVITEITEN VOOR DEZE WONINGEN.

-

HET MAXIMAAL VOLUME BEDRAAGT 1000M³ PER WONING. AANTAL BOUWLAGEN: MAXIMAAL 1 BOUWLAAG. OPHEFFEN VERKAVLINGEN MET MOGELIJKHEID TOT

AMBACHTELIJKE

BEDRIJVIGHEID

ZONE VOOR

-

AGRARISCH GEBIED

ABSOLUUT BOUWVERBOD INSTELLEN, BEHALVE

-

VOOR HET BESTAANDE LANDBOUWBEDRIJF DAT ZIJN

ACTIVITEITEN

MOET KUNNEN VERDER

ZETTEN.

-

DEEL

UITMAKEN

VAN

GRONDGEBONDEN

UITBATING

IN

VOEGE

ZIJNDE

WETGEVING

2041/bg.pm

-

MAXIMALE BEBOUWINGSINDEX

VOOR

BEVESTIGEN VAN DE ACTIVITEIT OP HET

NAAR

-

EEN

ZONEVREEMDE WONINGEN

ZONE VOOR

OVERSCHAKELING

MOGELIJKHEDEN VOOR BESTAANDE LANDBOUWBEDRIJF. MOGELIJKHEDEN VOOR BESTAANDE WONINGEN OMSCHRIJVEN VOLGENS WETGEVING ZONEVREEMDE WONINGEN.

VERKAVELING, WORDEN BEHANDELD VOLGENS DE

GEEN

-

NIET-VERVALLEN

GOEDGEKEURDE

+

GLASTUINBOUW

DE VOORKOMENDE BESTAANDE WONINGEN DIE GEEN

NIET


ZONE

35

OPTIES

GROOTHANDEL MET

VAST TE LEGGEN

HUIDIGE PERCEEL

-

VERKOOPSRUIMTE (MAX. 1000 M²) GELINKT AAN OPSLAGPLAATS MAX 1 WONING GELINKT AAN ACTIVITEIT BUFFERING NAAR OMGEVING

BEVESTIGEN VAN DE ACTIVITEIT OP HET

-

MAXIMALA BEBOUWINGSINDEX VERKOOPSRUIMTE (MAX. 1000 M²) GELINKT AAN SERRES MAX 2 WONING GELINKT AAN ACTIVITEIT BUFFERING NAAR OMGEVING

-

INSTELLEN VAN ZONE VOOR LOKAAL VERKEER. UITWERKING VAN GROENE DOORSTEKEN ALS VISUELE VERNAUWING PARKEREN MOET GEORGANISEERD WORDEN OP PERCEEL VAN BEDRIJVEN EN TOONZALEN ZELF.

VERKOOPSRUIMTE

ZONE VOOR

-

KLEINHANDEL

HUIDIGE PERCEEL

GERELATEERD AAN TUINBOUW

ZONES VOOR VERKEER

-

HIËRARCHIE BELANGRIJKHEID

2041/bg.pm

IN

WEGEN

NAAR


6.

36

WATERTOETS Het decreet integraal waterbeleid van 18 juli 2003 bepaalt dat voor elk (ruimtelijk) plan de watertoets moet gebeuren, nl. nagaan of het plan geen schadelijk effect heeft op het natuurlijk watersysteem. Het voorstel van RUP ligt niet in een watergevoelig gebied, met uitzondering van een gebiedje rond het kruispunt van de Zauerstraat en de Dendermondsesteenweg. Dit gebied is ook weergegeven in de kaart met Recent Overstroomde Gebieden of Natuurlijk Overstroomde Gebieden. Dit zou echter gaan over een tijdelijk fenomeen van een verstopte gracht. Sindsdien zijn geen problemen aan dit punt meer gesignaleerd. Dit is dus niet te beschouwen als een structureel probleem. In het algemeen zijn, met betrekking tot de watertoets, volgende voorschriften van toepassing: -

2041/bg.pm

De riolering voor nieuwbouw en verbouwingen moet gescheiden gebeuren voor hemelwater en huisvuilwater. Het hemelwater moet voldoende opgevangen wordt in regenwaterputten in verhouding tot de dakoppervlakte en conform de gewestelijk hemelwaterverordening. De verhardingsmaterialen moeten maximaal waterdoorlatend zijn, tenzij andere wetgeving dit niet toelaat. Voor hemelwater afkomstig van verhardingen (die geen dakoppervlakte zijn) groter dan 200m² is, moeten, conform de gewestelijke stedenbouwkundige verordening, ook maatregelen getroffen worden in het project. Indien deze worden geoordeeld als zijnde waterdoorlatend, hoeft de verharding niet in rekening te worden gebracht. Voor verharde oppervlakten, groter dan 200m³ moet met een vertraagde afvoer of met buffering gewerkt worden, om te zorgen dat regenwater niet in grote hoeveelheden naar de riolering wordt verplaatst.


7.

37

RUIMTEBALANS Onderstaande tabel geeft de wijzigingen aan van bestemmingszones binnen het gebied van het RUP (ruimtebalans). VAN/NAAR AGRARISCH GEBIED WOONUITBREIDINGSGE

GEMENGD WOONGEBIED 64A 25CA 2HA 44A 13CA

ZONE VOOR GROOT_ EN KLEINHANDEL 1HA08A 12CA

+ 3HA 08A 38CA

+1HA08A 12CA

BUFFERGEBIED

TOTAAL

3HA 16A96CA

34A 95CA

- 5HA 24A28CA - 2HA 44A 13CA

+3HA 16A96CA

+ 34A 95CA

ZONE WOONCLUSTER IN LANDBOUWGEBIED

BIED

TOTAAL

Tabel 1 : BESTEMMINGSWIJZIGINGEN

2041/bg.pm


38

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN

TOELICHTING

1.1. OPGAVE VAN DE VOORSCHRIFTEN DIE STRIJDIG ZIJN MET HET RUP DIE OPGEHEVEN WORDEN.

EN

De voorschriften en bepalingen van het gewestplan (agrarisch gebied, woongebied, landelijk woongebied, woonuitbreidingsgebied, reservatiestrook) wordt opgeheven bij de inwerkingtreding van onderhavig gemeentelijk RUP. Tevens worden de volgende verkavelingen langsheen de Dendermondsesteenweg opgeheven: - Verkaveling dd 08/12/1969 - Verkaveling dd. 16/01/1967 - Verkaveling dd. 03/03/1969 Daarnaast wordt de rooilijn van de N445 (KB 12-11-1964) afgeschaft op de hoek met de Bontinckstraat.

1.2. VERORDENENDE

Ter hoogte van de Bontinckstraat wordt in het rooilijnenplan de aanzet gegeven van een achterhaalde omleidingsweg rond Overmere. Voor de rest blijft het rooilijnplan van de N445 bestaan.

KRACHT VAN DE DIVERSE ELEMENTEN OPGENOMEN IN

ONDERHAVIG GEMEENTELIJK RUP

De grafische plannen en stedenbouwkundige voorschriften kracht.

de erbij horende hebben verordenende

De toelichting bij de voorschriften in de rechterkolom en schuin gedrukt dienen als richtinggevende interpretatie van de voorschriften gelezen te worden samen met de stedenbouwkundige voorschriften. Hierin zijn ook definities opgenomen. Deze bepalingen en definities zijn richtinggevend. Er kan dus, mits voldoende motivatie, van afgeweken worden

Bestaande goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen hebben steeds voorrang op de voorschriften van de zones van het bestemmingsplan

De bestaande en niet-vervallen verkavelingen blijven dus van kracht tot op het moment dat zij eventueel van rechtswege worden opgeheven of vervallen.

1.3. VOORRANGSREGELING VERKAVELINGEN

1.4. BEOORDELINGSCRITERIA TOT DUURZAME ONTWIKKELING Elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning binnen onderhavig gemeentelijk RUP zal, naast de toetsing aan de bestemmingsen inrichtingsvoorschriften, onder meer

2041/bg.pm

De reeds voorziene beschrijvende nota in de procedure van aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning, dient de elementen aan te halen die aantonen dat aanvraag tot de


VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN beoordeeld worden aan de hand van volgende criteria: - Zuinig en compact ruimtegebruik - Kwalitatief kleur- en materiaalgebruik - Landschappelijke integratie - Waterbeheersing De aanvrager van een stedenbouwkundige vergunning dient via de motiveringsnota aan te tonen dat aan deze criteria is voldaan.

39

TOELICHTING stedenbouwkundige vergunning voldoet aan de beoordelingscriteria. Indien uit het dossier tot aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning blijkt dat niet voldaan is aan onder meer deze criteria, dan kan de stedenbouwkundige vergunning, niettegenstaande het voldoet aan de bestemmingsen inrichtingsvoorschriften, geweigerd worden omwille van het feit dat de aanvraag niet voldoet aan de beoordelingscriteria tot duurzame ontwikkeling

1.5. INRICHTINGEN VAN OPENBAAR NUT Het oprichten van kleinschalige gebouwen en infrastructuur voor openbaar nut is toegelaten in alle zones, ongeacht de bestemming, maar wel rekening houdend met de inrichtingsvoorschriften van de desbetreffende strook. Hun noodzaak moet om technische of sociale redenen aangetoond kunnen worden door een omstandige verklarende verantwoordingsnota.

ARTIKEL 1: GEMENGDE WOONZONE 1. BESTEMMING -

-

-

2041/bg.pm

Wonen Kleinhandel met een maximum van 400m² nettoverkoopsoppervlakte voor nieuwe vestigingen en 1000m² voor de bestaande vestigingen op datum van de definitieve vaststelling van het RUP door de gemeenteraad. Kleine ambachtelijke bedrijven, kleinschalige kantoren en diensten en horeca, in zoverre zij niet geoordeeld worden als schadelijk voor de omgeving. De kleinhandel en de ambachtelijke bedrijvigheid moet kerngericht zijn en een lokaal karakter hebben. Het lokale en kleinschalige karakter zal beoordeeld worden op basis van aantal bezoekers, mobiliteitsaantrek, ruimtelijke uitbouw en impact van de bebouwing op de omgeving, integratie van de bebouwing in de omgeving.

De nettoverkoopsoppervlakte is de oppervlakte die dienstig is voor verkoop en toegankelijk is voor het publiek.


VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN

40

TOELICHTING

2. INRICHTING VOOR BEBOUWING -

-

-

-

Vrijstaande, gekoppelde of gegroepeerde bebouwing. In te planten binnen de aangeduide zone. Op bestaande wachtgevels moet steeds aangesloten worden. De zijgevels van woningen moeten worden opgericht op minimum 3m afstand van bestaande of te creëren perceelsgrenzen; de zijgevels van bedrijfsgebouwen op minimaal 4m van bestaande of te creëren perceelsgrenzen. Vergunde of vergund geachte gebouwen, hiermee niet in overeenstemming, kunnen behouden blijven op hun huidige inplanting. Woningen hebben maximaal 2 bouwlagen. Kroonlijsthoogte: maximaal 7m voor woongebouwen. Voor gekoppelde en gegroepeerde bebouwing, moet de kroonlijst aansluiten op de eerst vergunde kroonlijsthoogte. Bedrijven moeten een verklarende nota bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag voegen met een verantwoording van de gevraagde kroonlijst- en bouwhoogte. De dakvorm is vrij voor alleenstaande woningen. Bij gekoppelde bebouwing volgt de tweede vergunde dakvorm de eerst vergunde. Minstens de dakhelling van het voorste dakvlak moet gelijk zijn en in elkaars verlengde liggen. De inrichting moet bijdragen tot een kwalitatieve omgeving

3. INRICHTING VAN NIET-BEBOUWDE DELEN VOOR WONINGEN De niet-bebouwde stroken zijn uitsluitend bestemd voor de aanleg van parkeergelegenheid, opritten, voetpaden en terrassen, tuinen en de aanplanting van laag/hoogstammig groen en dienen als dusdanig gehandhaafd. De voortuin voor woningen (zone van voorgevel tot rooilijn) kan voor maximaal 40% verhard worden. De overige 60% moet voldoende beplant worden met hoog- en laagstammig groen. Achter de woningen kunnen bergplaatsen, garages, serres en tuinhuisjes en andere tuinaanhorigheden worden opgericht. Waardevolle bomen dienen behouden te blijven.

2041/bg.pm

In geval van een hellend dak kan de ruimte in het dak als 1 extra bouwlaag worden ingericht Binnen het volume kunnen verspringingen van kroonlijst en dakvorm plaatsvinden volgens architecturaal concept. .


VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN 4. INRICHTING

41

TOELICHTING

VAN NIET-BEBOUWDE DELEN VOOR KLEINHANDEL, HORECA

EN AMBACHTELIJKE BEDRIJVEN, KANTOREN EN DIENSTEN

De niet-bebouwde stroken zijn uitsluitend bestemd voor de aanleg van parkeergelegenheid, opritten, opslag, voetpaden en de aanplanting van laag/hoogstammig groen en dienen als dusdanig gehandhaafd. De parkeerdruk van bedrijvigheid moet volledig op het eigen terrein worden opgevangen. Opslag in de voortuinstrook is niet toegestaan. Opslag in de achtergelegen delen mag tevens niet zichtbaar zijn vanaf de straat. De niet-bebouwde delen kunnen voor maximaal 50% verhard worden. De overige 50% moet voldoende beplant worden met hoog- en laagstammig groen. De aanvrager zal bij de stedenbouwkundige vergunning ook de inrichting van de niet-bebouwde ruimte weergeven, met aanduiding van groen, verharding, parkeerplaatsen en eventuele opslag. Voor de niet-bebouwde ruimte dient een gedetailleerd plan met groenaanleg aan het dossier van de stedenbouwkundige aanvraag te worden toegevoegd met een verklaring dat de groenaanleg binnen de twaalf maanden na de ingebruikname van de bouwwerken zal uitgevoerd zijn. De controle op de uitvoering van de groenaanleg wordt geregeld door de gemeente. De verharding dient maximaal waterdoorlatend te zijn, tenzij om milieutechnische redenen hiervan kan worden afgeweken (mogelijke vervuiling van het water dat de grond indringt of bodemkwaliteit die geen infiltratie toelaat). ARTIKEL 2: ZONE VOOR TUINEN Deze zones zijn uitsluitend bestemd voor de aanleg van tuinen en de aanplanting van laag/hoogstammig groen en dienen als dusdanig gehandhaafd. Er kunnen geen constructies of verhardingen in opgericht worden. Waardevolle bomen dienen behouden te blijven.

2041/bg.pm

Met waardevolle bomen wordt bedoeld bomen met een omtrek groter dan 30cm en van het inheemse type ( eik, beuk es, iep, haagbeuk, hulst, linde,…).


42


TOELICHTING

ARTIKEL 3: ZONE VOOR WOONCLUSTER IN LANDBOUWGEBIED 1. BESTEMMING Eéngezinswoningen en complementaire activiteiten op maximaal 50% van het gelijkvloers zijn mogelijk, maar enkel indien de woonfunctie reeds aanwezig is of gelijktijdig wordt gerealiseerd. Handel of horeca is niet toegestaan. Het aantal woningen kan in aantal niet toenemen t.a.v. de vergunde of vergund geachte toestand.

Met complementaire activiteiten worden activiteiten bedoeld die verweefbaar zijn met het wonen zoals kantoorfunctie, vrij beroep, dienstverlening. Handel of horeca wordt hierbij uitgesloten.

2. INRICHTING 2.A.BEBOUWINGSWIJZE Vrijstaande bebouwingen inplanting/perceelindeling.

volgens

de

bestaande

2.B. AFMETINGEN VAN DE GEBOUWEN - Het maximaal volume bedraagt 1000m³ per woning. - Aantal bouwlagen: maximaal 1 bouwlaag. Kroonlijsthoogte: in overeenstemming met het maximaal aantal bouwlagen en de draagkracht van de omgeving. 2.C. DAKVORM De dakvorm is vrij 2.D. INRICHTING VAN DE NIET-BEBOUWDE STROKEN. -

-

2041/bg.pm

Gedeelte tussen bouwlijn en rooilijn (voortuin): Deze zone, grenzend aan de openbare wegenis, is uitsluitend bestemd voor de aanleg van voortuintjes, voetpaden, terrassen, opritten, en de aanplanting van groen. Bouwwerken zijn niet toegelaten in deze zone. Gedeelte tussen bouwlijn en achterste perceelsgrens (tuin min bebouwing): De niet-bebouwde stroken zijn uitsluitend bestemd voor de aanleg van tuinen en aanplantingen van laag en hoogstammig groen en terrassen, en moeten als dusdanig worden gehandhaafd. Een beplanting is verplicht op minimaal 70% van de oppervlakte van de zone op het perceel.

In geval van een hellend dak kan de ruimte in het dak als 1 extra bouwlaag worden ingericht, horende bij de onderliggende woongelegenheid.

In geval van hellende daken: Nokhoogte: in overeenstemming met het maximaal aantal bouwlagen en de draagkracht van de omgeving



-

In de strook achter de bebouwing zijn volgende bijgebouwen toegelaten: kleinschalige agrarische bedrijfsgebouwen, bergplaatsen, garages, serres en tuinhuisjes en andere tuinaanhorigheden, voor zover ze achter en gescheiden van het hoofdgebouw worden opgericht. De aanleg van deze zone moet bijdragen tot een kwalitatief waardevol straatbeeld. De heesters, struiken en bomen moeten voor 50 % streekeigen zijn Alle beplantingen moeten het landschapsbeeld zodanig beheersen dat zij samen met de bouwmaterialen een aanvaardbare eenheid vormen.

43

TOELICHTING

ARTIKEL 4: ZONE VOOR GROOTHANDEL MET VERKOOPSOPPERVLAKTE 1. BESTEMMING De zone is bestemd voor de vestiging van één groothandelszaak (opslagplaats) met beperkte verkoopszone (toonzaal) die voor de omgeving geen abnormale hinder of gevaar meebrengen. Eén bedrijfswoning is toegestaan. Bestaande vergunde (of vergund geachte) en niet-verkrotte woningen kunnen verbouwen binnen het bestaand volume. Herbouw is niet toegestaan.

De bestemming wordt beperkt tot deze functietypes, speciaal gericht op de aanwezige situatie.

2. INRICHTING -

-

2041/bg.pm

Inplanting van de gebouwen De terreinbezetting van het totaal van de bebouwing bedraagt maximaal 70% van de aangeduide zone (buffer niet meegerekend). De voorgevel wordt ingeplant op minimaal 8m van de rooilijn. De zijgevels worden ingeplant op een minimale afstand van 4m van de grens met de bufferzone. De dakvorm is vrij. De maximale nok en/of kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 8m. De verkoopszone heeft een maximale oppervlakte van 1000 m² Inrichting van de niet-bebouwde delen In de niet-bebouwde ruimte is maximaal 70% als verharding toegelaten voor de circulatie en eventuele

De bedrijfswoning maakt dus deel uit van deze 70%.

De verkoopszone staat vast aangeduid op het grafisch plan



parkeergelegenheid rond het bedrijf (en bereikbaarheid van het achterste deel van het gebouw voor de brandweer). Minimaal 30% moet als groene ruimte worden ingericht. Parkeerdruk dient volledig op het eigen terrein worden opgenomen. De verharding dient maximaal waterdoorlatend te zijn, tenzij om milieutechnische redenen (mogelijke vervuiling van het water dat de grond indringt of bodemkwaliteit die geen infiltratie toelaat). hiervan moet worden afgeweken. Voor de niet-bebouwde ruimte dient een gedetailleerd plan met groenaanleg aan het dossier van de stedenbouwkundige aanvraag te worden toegevoegd. De controle op de uitvoering van de groenaanleg wordt geregeld door de gemeente.

44

TOELICHTING

ARTIKEL 5: ZONE VOOR TUINBOUW EN/OF AAN TUINBOUW GERELATEERDE KLEINHANDEL

1. BESTEMMING De zone is bestemd voor de vestiging van een tuinbouwbedrijf en/of één kleinhandelszaak gerelateerd aan tuinbouwexploitatie (verkoopsruimte + serres) die voor de omgeving geen abnormale hinder of gevaar mee mag brengen. Er zijn 2 bedrijfswoningen is toegestaan. 2. INRICHTING -

Inplanting van de gebouwen De terreinbezetting van het totaal van de bebouwing bedraagt maximaal 70% van de aangeduide zone (buffer niet meegerekend). De voorgevel wordt ingeplant op minimaal 8m van de rooilijn. - De dakvorm is vrij. De maximale nok en/of kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 8m. - De verkoopszone heeft maximale oppervlakte van 1000m². - Inrichting van de niet-bebouwde delen. In de niet-bebouwde ruimte is maximaal 30% verharding toegestaan en in te richten in het gedeelte tussen de rooilijn en de achterste grens van de bestaande bebouwing.

2041/bg.pm

Er zijn op ogenlik twee zaakvoerders met elk een bedrijfswoning. Deze kunnen behouden blijven.


VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN Parkeerdruk dient volledig op het eigen terrein worden opgenomen. De verharding dient maximaal waterdoorlatend te zijn, tenzij om milieutechnische redenen (mogelijke vervuiling van het water dat de grond indringt of bodemkwaliteit die geen infiltratie toelaat) hiervan moet worden afgeweken. ARTIKEL 6: ZONE VOOR BUFFER 1. BESTEMMING Dit zijn zones bestemd als overgangsgebied tussen gebieden die door hun bestemming niet te verenigen zijn. 2. INRICHTING In deze zones geldt een absoluut bouwverbod. Zij moeten volledig beplant worden met streekeigen groen, zijnde groen/terreinindex = 1. met een klemtoon op hoogstammige bomen. Enkel één doorgang is mogelijk ter hoogte van de zone voor kleinhandel met een maximale breedte van 5m. De beplanting moet gemengd bladhoudend en bladverliezend zijn en dient het karakter van het omliggend landschap te respecteren. Het groenscherm moet als totaliteit ondoorzichtig zijn. Zijn uitdrukkelijk verboden: - Opslagplaatsen van materialen, waren, en van schroot; - Elke vorm van publiciteit of mededeling. De bestaande woning mag blijven bestaand en verbouwd/herbouwd worden met behoud van het volume. Bij herbouw moet aantal bouwlagen, dakvorm en architecturale typologie wordt behouden. Indien de woning wordt aangekocht door het bedrijf van artikel in zone met artikel 4, moet de woning uitdoven en vervangen worden door de zone voor buffer (art 6). Voor de zone van de buffer dient een gedetailleerd plan met groenaanleg als volwaardig deel aan het dossier van de stedenbouwkundige aanvraag voor de te bufferen bedrijfsgebouwen te worden toegevoegd

2041/bg.pm

45

TOELICHTING



46

TOELICHTING

3. BEHEER De bufferzone moet aangelegd worden en beheerd door de eigenaar/bouwheer van het betreffende bedrijf. De buffer moet ontworpen worden bij de eerste stedenbouwkundige aanvraag na goedkeuring van dit RUP , met een verklaring dat de groenaanleg binnen de twaalf maanden na de ingebruikname van de bouwwerken zal uitgevoerd zijn. De controle op de uitvoering van de groenaanleg wordt geregeld door de gemeente Het deel van de buffer op het perceel van de bestaande woning moet aangelegd worden wanneer de woning in eigendom overgaat naar de eigenaar van het bedrijf van artikel 4. ARTIKEL 7: ZONE VOOR AGRARISCH GEBIED (BOUWVRIJ) 1. BESTEMMING Deze zone is bestemd voor landbouwactiviteiten. 2. INRICHTING Er geldt een absoluut verbod gebouwen op te richten, evenals het uitvoeren van bouw-, wegenis-, infrastructuur- en verhardingswerken met uitzondering van: - Landbouwbedrijfsgebouwen en -verhardingen bij het bestaande landbouwbedrijf. Omschakeling naar glastuinbouw wordt niet toegestaan. Uitbreidingen moeten gegroepeerd zijn rond de reeds bestaande bebouwing en de straat. - Één bedrijfswoning van max. 1000 m³ - De bouw van schuilhokken in hout. - De aanleg van een drinkplaats voor dieren (een poel) is toegelaten zolang er een directe relatie is met de exploitatie van de gronden (weide voor dieren). De oppervlakte wordt beperkt tot 50m². Een visvijver wordt niet toegelaten. Voor de niet-verkrotte en behoorlijk vergunde (of vergund geachte bestaande) (zonevreemde) woningen is het volgende 2041/bg.pm

Er is één bestaand landbouwbedrijf

De bestaande (zonevreemde) woningen in het gebied worden gedoogd Voor deze woningen is de huidige wetgeving van


VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN toegelaten: - Het verbouwen van de bestaande woning of bijgebouwen binnen het bestaand volume - Het uitbreiden van de woning, mits dit leidt tot een maximaal bouwvolume van 1000 m³ en mits deze uitbreiding de 100% volumevermeerdering niet overschrijdt - Het herbouwen van woning en bijgebouwen op dezelfde plaats binnen het bestaand volume. Indien het bestaand volume van de woning meer bedraagt dan 1000m³ dient het volume beperkt te blijven tot 1000 m³ - Zelfde typologie en bouwlagen als de bestaande woning in geval van herbouw en uitbreiding - Binnen het woonvolume kunnen nevenfuncties als een kleine kantoor- of werkruimte voor een zelfstandige of vrij beroep worden toegelaten, voor zover beperkt to 100 m² vloeroppervlakte

47

TOELICHTING zonevreemde woningen van toepassing

ARTIKEL 8: ZONE VOOR LOKALE WEGEN 1. BESTEMMING Deze zone is bestemd voor het lokale verkeer en de hieraan noodzakelijke infrastructuur, en voetpaden, nutsvoorzieningen, groenaanleg en straatmeubilair 2. INRICHTING Alle overige constructies zijn verboden. Materialen moeten maximaal waterdoorlatend zijn. ARTIKEL 9.: INDICATIEVE GROENAS 1. BESTEMMING Deze indicatieve zone wordt bestemd als groene verbinding tussen het noordelijke en het zuidelijke deel van de Dendermondsesteenweg.

2041/bg.pm

Speciale inrichtingen kunnen voorzien worden om de snelheid van de voertuigen te verlagen.


VERORDENENDE VOORSCHRIFTEN 2. INRICHTING Deze zones worden ingericht als groene linten onder de vorm van hoogstammige bomenrijen. De groene verbindingen kunnen gecombineerd worden met voet-en fietspaden. Zij kunnen tevens gecombineerd worden met de bufferstrook

2041/bg.pm

48

TOELICHTING


49

SumColofon DATUM

OPGESTELD TE GENT, NOVEMBER 2007

PROJECTLEIDER

PATRICK MAES, GEOGRAAF – RUIMTELIJK PLANNER,

PROJECTMEDEWERKERS

WIM GEEROMS, ARCHITECT – STEDENBOUWKUNDIGE PHILIP MARCHAND, GRAFICUS

SUMCONTACT

COUPURE RECHTS 164B B-9000 GENT T: +32 09 225 54 88 F: +32 09 223 98 92 [email protected]

2041/bg.pm

VENNOOT

WATERLOOLAAN 90 B-1000 BRUSSEL T: +32 2 512 70 11 F: +32 2 512 31 90 [email protected]

Gemeente Laarne RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN DENDERMONDSESTEENWEG Toelichtingsnota Stedenbouwkundige voorschriften

Recommend Documents