Stedenbouwkundige voorschriften. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Borgloon Centrum. Versie definitieve aanvaarding

Stedenbouwkundige voorschriften Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan “Borgloon Centrum” Versie definitieve aanvaarding

Dossier: G0271 Versie: 01 Datum: juni 2011 Opdrachtgever: Stad Borgloon Antea Group n.v. Jaarbeurslaan 25 3600 Genk

Antea Group NV Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Antea Group NV, noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd.

Gemeentelijk RUP “Borgloon Centrum”

Colofon Opdrachtgever Opdrachtgever contactpersoon Opdrachthouder

Stadsbestuur Borgloon Stefanie Grootaers, stedenbouwkundig ambtenaar Dominique Lormans, erfgoeddeskundige Antea Group n.v. Jaarbeurslaan 25 3600 GENK

Tel. 089 / 74 11 00 Fax 089 / 74 11 01 Projectverantwoordelijke

Datum

G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

Roland Vanmuysen, Ruimtelijk Planner Juni 2011

1 / 91


Voor Antea Group nv,

ROLAND VANMUYSEN, ruimtelijk planner Gezien en voorlopig aangenomen door de gemeenteraad in zitting van 22 februari 2011

DE SECRETARIS,

Vera Leemans

DE BURGEMEESTER,

Eric Awouters

Het college van burgemeester en schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek In het gemeentehuis werd neergelegd van 15 maart 2011 tot 16 mei 2011

DE SECRETARIS,

Vera Leemans

DE BURGEMEESTER,

Eric Awouters

Gezien en definitief aangenomen door de gemeenteraad in zitting van .28 juni 2011

DE SECRETARIS,

Vera Leemans

DE BURGEMEESTER,

Eric Awouters

Gezien en goedgekeurd door de Deputatie op .....................................................

DE GRIFFIER,


DE GOUVERNEUR,

2 / 91


Inhoudsopgave Inleiding...................................................................................................................................................4 1 Hoofdstuk 1: Terminologie en meetwijze.....................................................................................5 1.1. Terminologie.................................................................................................................................5 1.2. Meetwijze....................................................................................................................................10 2 Hoofdstuk 2: Algemene voorschriften voor het ganse plangebied.........................................12 1.1. Op te heffen voorschriften ..........................................................................................................12 1.2. Voorrangsregels .........................................................................................................................12 1.3. Categorieën van stedenbouwkundige voorschriften...................................................................12 1.4. Bouwcommissie..........................................................................................................................13 1.5. Ruimtelijke kwaliteit en contextuele inpassing............................................................................13 1.6. Algemene voorschriften voor alle delen van het grafisch plan ...................................................14 1.6.1. Materialen ...............................................................................................................................14 1.6.2. Samenvoegen van twee of meerdere gebouwen ...................................................................15 1.6.3. Woondichtheden en toegangen..............................................................................................15 1.6.4. Terrassen en balkons bij wooneenheden...............................................................................16 1.6.5. Afwijkingen op de rooilijn ........................................................................................................17 1.6.6. Erfscheidingen ........................................................................................................................17 1.6.7. Wijziging van het bodemreliëf.................................................................................................17 1.6.8. Vellen van bomen ...................................................................................................................17 1.7. Parkeer- en/of stalplaatsen voor auto’s en fietsen bij woongebouwen.......................................18 1.7.1. Algemeen................................................................................................................................18 1.7.2. Aantal plaatsen om wagens en fietsen te parkeren of te stallen ............................................18 1.8. Overgangsbepaling.....................................................................................................................19 2 Hoofdstuk 3: Specifieke stedenbouwkundige voorschriften...................................................20 0.1. Artikel 3.1. Zone voor wonen – woonzone type A.......................................................................20 2.1. Artikel 3.2. Zone voor wonen – woonzone type B.......................................................................27 2.2. Artikel 3.3. Zone voor wonen – etagewoningen..........................................................................33 2.3. Artikel 3.4. Zone voor wonen – strategisch woonproject ............................................................39 2.3.1. Artikel 3.4.1. Projectzone 1 (SP1)...........................................................................................41 2.3.2. Artikel 3.4.2. Projectzone 2 (SP2)...........................................................................................46 2.3.3. Artikel 3.4.3. Projectzone 3 (SP3)...........................................................................................49 2.3.4. Artikel 3.4.4. Projectzone 4 (SP4)...........................................................................................53 2.4. Artikel 3.5. Zone voor tuinen en bijgebouwen.............................................................................57 2.5. Artikel 3.6. Zone voor tuinen - onbebouwbaar............................................................................59 2.6. Artikel 3.7. Zone voor openbaar nut ...........................................................................................61 2.7. Artikel 3.8. Zone voor zorgcampus.............................................................................................65 2.8. Artikel 3.9. Zone voor groen en openbaar nut ............................................................................71 2.9. Artikel 3.10. Zone voor openbaar nut en horeca ........................................................................73 2.10. Artikel 3.11. Zone voor groen .................................................................................................76 2.11. Artikel 3.12. Zone voor openbaar domein - centrumstraten ...................................................78 2.12. Artikel 3.13. Zone voor openbaar domein - woonstraten........................................................80 2.13. Artikel 3.14. Aanduidingen in overdruk ...................................................................................82


3 / 91


Inleiding

Hierna volgen de stedenbouwkundige voorschriften van het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan “Borgloon Centrum”. De stedenbouwkundige voorschriften moeten samen gelezen worden met het grafisch plan, dat aangeeft voor welke gebieden de stedenbouwkundige voorschriften van toepassing zijn, en gehanteerd worden samen met de toelichtingsnota.

Leeswijzer De stedenbouwkundige voorschriften zijn als volgt opgebouwd: De hoofdstukken 1 en 2 bevatten algemene bepalingen die geldig zijn voor alle percelen en gebouwen gelegen in het plangebied. Hoofdstuk 1 bevat de gehanteerde begrippen en meetwijzen binnen dit ruimtelijk uitvoeringsplan. In hoofdstuk 2 worden de volgende elementen behandeld: – een opsomming van bepalingen omtrent ruimtelijke kwaliteit van gebouwen en terreinen, en van de vergunningen; – een opsomming van de voorschriften die door dit uitvoeringsplan opgeheven worden (art. 38 §1 van het decreet R.O. van 18 mei 1999 en latere wijzigingen). Hoofdstuk 3 bevat bijzondere bepalingen en voorschriften per zone. Op het grafisch plan is voor elk perceel aangegeven in welke zone het gelegen is. Bijgevolg kan voor elk perceel binnen de begrenzing van dit ruimtelijk uitvoeringsplan een vast kader aangereikt worden voor het beoordelen van de stedenbouwkundige attesten of stedenbouwkundige vergunningsaanvragen. De stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht.

Algemene opvatting Het ruimtelijk uitvoeringsplan maakt in de eerste plaats gebruik van een aantal concreet bepaalde bestemmingszones binnen de begrenzing van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Daarnaast worden accenten in de gewenste ruimtelijke structuur van het plangebied gelegd d.m.v. de elementen genaamd “symbolen in overdruk”, die een bijkomend aantal bepalingen vastleggen voor percelen of gebouwen door middel van een overdruk.


4 / 91


1

1.1.

Hoofdstuk 1: Terminologie en meetwijze

TERMINOLOGIE

Aanplakborden: Aanplakborden zijn reclame-inrichtingen waarop publiciteit (werving voor het kopen van merkproducten) wordt aangeplakt. Kleinambacht: Kleinschalige activiteiten die gericht zijn op handwerk waarbij de omvang van de activiteit zodanig beperkt is dat deze in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen kunnen worden uitgeoefend en de woonfunctie wordt gehandhaafd, en bovendien de producten voortvloeiend uit het handwerk ter plaatse verkocht worden. De activiteiten zijn onderworpen aan de wetgeving ter zake. Appartement: Een appartement is een wooneenheid in een meergezinswoning (of meergezinsgebouw) waarin de verschillende leeffuncties verdeeld zijn over verschillende ruimtes. Het appartement omvat alle lokalen die het gezin primair nodig heeft om comfortabel te leven (leefruimten, keuken, slaapruimten en de bijhorende dienstruimten zoals badkamer, WC, wasplaats en bergplaats). Een appartement is steeds toegankelijk via een gemeenschappelijke traphal, inkomhal of galerij. Balkon: Uitkraging aan een gevel van een gebouw, waarvan het bovenvlak als buitenruimte vanuit het gebouw toegankelijk is, en aansluitend bij één of meer vertrekken van een wooneenheid, die niet gelegen is op maaiveldhoogte, en in rechtstreeks contact met de buitenlucht, waar personen buiten kunnen verblijven, rusten, enz.; een balkon kan geheel of ten dele overdekt zijn, maar minstens één zijwand van de balkonruimte is permanent open naar het buitenklimaat. Beheer: Beheer is de instandhouding van alle omstandigheden die voor een goed gebruik en inrichting van de functies van een gebied nodig zijn (oa. oeverrandenbeheer, beheer van houtwallen, enz.) Bestemming: De bestemming duidt de functie aan die door het verordenend grafisch plan juridisch vastgelegd wordt. Bijgebouw: Een constructie of gebouw dat ruimten en/of bestemmingen bevat die een ondersteunende functie hebben voor de eigenlijke woning. Het gaat hier over overdekte terrassen, pergola’s, garages, carports, fietsenstallingen, tuinbergplaatsen, tuinhuizen en technische lokalen horende bij de woning (bv. verwarmingslokaal, het filterhuis van een zwembad, ...). De bijgebouwen die ingericht zijn voor een nevenbestemming vallen niet onder deze definitie. Bouwlaag: Een niveau van aaneensluitende volwaardige leefvertrekken die boven elkaar binnen een gebouw voorkomen, en dat bestaat uit een doorlopend gedeelte van dit gebouw, aan boven- en onderzijde begrensd door een op gelijke hoogte liggende vloer. Bouwlagen: Zijn de niveaus van aaneensluitende volwaardige leefvertrekken die boven elkaar binnen een gebouw voorkomen. De 1ste bouwlaag komt overeen met het gelijkvloers of de vertrekken op maaiveldniveau; de 2de bouwlaag komt overeen met de vertrekken op de 1ste verdieping, enz. Bouwlagen volledig ondergebracht in een hellend-dakconstructie worden niet als bouwlaag meegeteld. Er wordt enkel rekening gehouden met bouwlagen boven het peil van het maaiveld, waarbij een bouwlaag als ondergronds beschouwd wordt wanneer meer dan 75% van de totale hoogte van de bouwlaag onder het peil van het maaiveld gelegen is. G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

5 / 91


Constructie: Elk bouwwerk van hout, steen, metaal of ander bouwmateriaal dat hetzij met de grond verbonden is, hetzij op de grond geplaatst is en zodanige afmetingen heeft dat het niet zonder voorbereidende werkzaamheden kan worden verplaatst. Contextualiteit: In het plan opgevat als stedenbouwkundige aanpak die wil dat bouwvormen en detailleringen aansluiten bij de bestaande elementen in de omgeving of er op een creatieve wijze mee corresponderen. Contextualiteit heeft een eigen tijd- en ruimte dimensie. Diensten: Activiteiten gericht op een frequente (voor een groot deel van de dag en een groot deel van de werkzaamheden) dienstverlening (met een onmiddellijke bediening ter plaatse) naar de burger (loketfuncties). Het betreft reisbureaus, bankinstellingen, verzekerings- en/of administratiekantoren, makelaarskantoren, advocaten- en of notariskantoren, uitzendbureaus, wasserijen, consultancybureaus, boekhoudingskantoren, huisartsenpraktijken, tandartsenpraktijken, praktijkvestigingen voor fysiotherapie en tandtechniek. Bij een dienst wordt geen fysiek product verkocht, zoals bij de bestemming handel, maar wel een intellectueel of “niet-tastbaar” product. Diensten met privaat, persoonsgebonden karakter: Deze specifieke dienstverlening situeert zich in de private verzorging (schoonheidssalons, kapsalons, massage, wellness) of in de persoonlijke dienstverlening (verzekeringen, boekhouding, accountancy). Duurzame aspecten: Aspecten die een duurzame ontwikkeling behoeven. Bij de ontwikkeling wordt tegemoet gekomen aan de noden van de huidige generaties, zonder de mogelijkheid van de toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien op het spel te zetten. Eengezinswoning / woning: De woning is het huis of het gedeelte van het huis, bestemd voor de huisvesting van een gezin en als dusdanig gebruikt. De woning omvat alle lokalen die het gezin primair nodig heeft om comfortabel te leven (leefruimten, keuken, slaapruimten en de bijhorende dienstruimten zoals badkamer, WC, was-/bergplaats, …). Een woning heeft een rechtstreekse toegang van op het openbaar domein of van in de voor- of zijtuin, zonder eerst via een gemeenschappelijke traphal te moeten passeren. Erfdienstbaarheid: Een last waarmee een erf of een onroerend goed bezwaard is tot gebruik en ten nutte van een ander onroerend goed, bijvoorbeeld recht van toegang, bouwverbod, etc. Formele sport: Activiteiten vooral uitgevoerd in openlucht en in team- en/of verenigingsverband met een sportief en competitief karakter. Er wordt gebruik gemaakt van specifieke sportinfrastructuur. Dergelijke activiteiten zijn mede bedoeld om toeschouwers aan te trekken. Gemeenschapsvoorzieningen: Dit zijn voorzieningen en functies, met uitzondering van recreatie, die op bepaalde tijdstippen of altijd voor de burger toegankelijk zijn en een dienst verlenen aan de gemeenschap. Het betreft ondermeer alle vormen van onderwijs (van kleuter, lager tot hoger onderwijs, dag- en avondonderwijs, …), cultuur en erediensten (museum, cultureel centrum, tentoonstellings- en congresruimten, bibliotheek,, jeugdhuis, kerk, gebedshuis, …), overheidsdiensten (politie, brandweer, administratie, opslag, bescherming, …), verzorging (poliklinieken, materniteiten, ziekenhuizen en bijhorende diensten, bejaardentehuizen, aanleunwoningen/serviceflats voor bejaarden, …), nutsvoorzieningen (elektrische verdeelcabines, pompstations, drukstations, …). Geveltuin: G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

6 / 91


Kleinschalig groenelement aan de voorgevel van een pand, bestaande uit een kleine oppervlakte van het openbaar domein, grenzend aan de gevelwand, die niet verhard wordt en beplant met aangepaste soorten, bij voorkeur klimplanten. Handel: Commerciële activiteit die erin bestaat dat fysieke (tastbare) goederen tussen twee partijen worden uitgewisseld tegen betaling van een geldsom. Voorbeelden: bakker, kruidenier, slager, kledingzaak, parfumerie, … Bij een handelsbestemming wordt een fysiek product verkocht, en geen intellectueel of “niet-tastbaar” product, zoals bij diensten. Harmonisch: (zoals in harmonische samenhang, op harmonieuze wijze aansluiten op), dit houdt in dat de gebouwen voor de meeste elementen die hun voorkomen in de omgeving bepalen, een samenwerking of verband aangaan; dit moet leiden tot een welgeordend en aangenaam ogend geheel, wat niet uitsluit dat er op een verantwoorde en bewust doordachte manier aparte accenten kunnen gelegd worden. Hemelwater: Het geheel van regen, sneeuw en hagel. Horeca: Dit is de bedrijfstak in de economie die alle eet- en drinkgelegenheden (restaurants, taveernes, cafés, …) en toeristische verblijfsaccommodaties (hotels, pensions, gastenkamers, …) omvat. Inpandig volume: Bouwvolume dat gelegen is op één of meerdere percelen van een goed en geen enkele gevel heeft die uitgeeft op het openbaar domein Kangoeroewoning: Een kangoeroewoning bestaat vormelijk uit één geheel; functioneel bestaat deze woning uit twee wooneenheden, maar beide wooneenheden zijn met elkaar verbonden door middel van een aantal gemeenschappelijke delen. Eén van de twee wooneenheden is steeds ondergeschikt aan de andere en ontstaat steeds uit een sociale noodzaak. Zo kan een kangoeroewoning bv. aan een oudere persoon de kans bieden om bij het gezin van één van zijn/haar kinderen of kleinkinderen in te trekken zonder de eigen zelfstandigheid te verliezen. Beiden kunnen tegelijkertijd genieten van wederzijdse hulp. Kantoor: Een kantoor is een ruimte waar “hoofdarbeid” wordt uitgevoerd. Het betreft onder meer ruimten van banken, verzekeringsgroepen, vrije beroepen, studie- en adviesbureaus e.a. Kroonlijst: Een geaccentueerd (dikwijls uitstulpend) deel aan de bovenrand van een gevel dat de bovenkant van de gevel aanduidt, de ruimtelijk verticale beëindiging van de bovenzijde van de gevel van het gebouw. Landschapsscherm: Ruimtelijk scherm dat op een dusdanige manier wordt ingericht dat zij een afschermende functie kan vervullen tussen een zone die visuele, geluids- of andere hinder kan veroorzaken voor een andere zone of bestemming, hetzij binnen of hetzij buiten het plangebied van het RUP. Perceel: Een grondstuk aangegeven op de kadastrale kaarten en leggers, en die bepaald wordt door de kadastrale perceelsgrenzen zoals die op de kaarten van de bestaande feitelijke en juridische toestand zijn weergegeven. Reclame-inrichtingen: Zijn dragers van merknamen van producten die te koop worden aangeboden. G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

7 / 91


Recreatie: Het geheel van gedragingen die primair gericht zijn op de eigen verlangens betreffende fysieke ontspanning (sport, spel, etc.) en die plaatsvinden binnen de vrije tijd (de tijd die overblijft na de maatschappelijke en fysiologische activiteiten). De recreatieve activiteiten kunnen o.a. worden ontplooid binnen de daartoe aangeduide gebieden voor recreatie. Rooilijn: Deze lijn vormt de grens tussen de openbare weg en de aanpalende eigendommen, hetzij op basis van feitelijke waarnemingen (percelen, kadasterplan), hetzij in overeenstemming met wat door de administratieve overheid is voorgeschreven voor de toekomst in een rooilijnenplan. Spel- en ontspanningsactiviteiten: Informele dagelijkse en niet-competitieve activiteiten (vooral in functie van de kinderen en jeugd) met een recreatief karakter waarbij deelnemers van buiten de onmiddellijke omgeving en/of toeschouwers niet aangetrokken worden. Streekeigen plantensoorten: Beplanting of plantengroei die van nature, spontaan voorkomt bij de fysische omstandigheden die zich in een bepaalde streek en/of op een specifieke plaats voordoen. Een plant is autochtoon of oorspronkelijk inheems in een bepaalde streek in Vlaanderen als deze een nakomeling is van planten die zich sinds hun spontane vestiging na de laatste ijstijd altijd natuurlijk hebben verjongd, of kunstmatig vermeerderd werden met strikt lokaal materiaal. Deze bepaalde streken in Vlaanderen worden afgebakend als zogenaamde herkomstgebieden. De afbakening van de herkomstgebieden is gebaseerd op bodemkundige, hydrologische en klimatologische factoren, en op de verspreiding van soorten. Binnen één herkomstgebied heersen uniforme ecologische groeicondities. Het plangebied situeert zich binnen het herkomstgebied “Brabants District oost”, gekenmerkt als leemstreek. Struweel: Is een struikvormige gesloten vegetatie, opgebouwd uit houtige planten niet hoger dan 2,00m tot 4,00m, zonder bomen. Terras: Verblijfsruimte in de buitenlucht, doorgaans afgescheiden, besloten en verhard, en aansluitend bij één of meer vertrekken van een wooneenheid, en in rechtstreeks contact met de buitenlucht; een terras kan geheel of ten dele overdekt zijn, maar minstens één zijwand van de terrasruimte is permanent open naar het buitenklimaat. Een terras bevindt zich ofwel op maaiveldniveau, ofwel op (een deel van) een plat dak. Terrein: In de context van een stedenbouwkundige aanvraag zijn dit alle kadastrale percelen en/of loten, die fysiek één geheel vormen en aan elkaar grenzen, en die, eventueel samen met het gebouw of de woning op dat terrein, tot dezelfde eigenaar behoren. Uithangborden: Uithangborden verkondigen de ter plaatse, in een gebouw of op een terrein beoefende activiteit. Ze vermelden de activiteit of verwijzen naar de uitbater, de zaak of vereniging. Voorbeelden zijn infopanelen of naamborden. Verblijfsaccommodatie: Dit is een vorm van horeca (zie hoger), maar hier beperkt tot de toeristische verblijfsaccommodatie, meerbepaald hotels, pensions, groepsverblijven en gastenkamers. Horeca is de algemene benaming, verblijfsaccommodatie is er een welbepaald onderdeel van. Verhardingen: Alle materialen voor bodembedekking en alle behandelingswijzen van de bodem die het grondoppervlak hard maken en dit karakter garanderen onder alle omstandigheden.


8 / 91


Verkrot: Een gebouw wordt beschouwd als verkrot indien het niet voldoet aan de elementaire vereisten van stabiliteit op het moment van de eerste vergunningsaanvraag tot het uitvoeren van onderhouds-, instandhoudings-, verbouwings- of renovatiewerken, of uitbreidingswerken. Stabiliteit is geen visueel of esthetisch aspect, maar heeft betrekking op de constructie van het betrokken gebouw. Ingestorte, al lang verwoeste, met de grondvesten gelijkgemaakte of instabiele gebouwen worden beschouwd als verkrot. Indien de gemeente een gebouw als verkrot beschouwt, wordt dit gemotiveerd met een deskundigenverslag. VIOE: Gebouw opgenomen in VIOE - Cultuurhistorisch waardevol gebouw: Een gebouw dat opgenomen is in de Vlaamse Inventaris van het Onroerend Erfgoed (VIOE), opgesteld met toepassing van artikel 3, 2° van het koninklijk besluit van 1 juni 1972 tot oprichting van een Rijksdienst voor Monumenten- en Landschapszorg bij het Ministerie van Nationale Opvoeding en Nederlandse Cultuur, en vastgesteld door de Vlaamse minister, bevoegd voor de monumenten en landschappen. Vrij beroep: Onder de definitie vrij beroep vallen de volgende beroepen of activiteiten: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingsconsulent, architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar, leraar, logopedist, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandartsspecialist, tolk-vertaler (al dan niet beëdigd), tuinen landschapsarchitect, verloskundige. Wooneenheid: Één woon- en verblijfplaats van een alleenstaande of van meerdere personen die een sociale (familiale) band met elkaar hebben. Zone: Afgebakend gebied op het grafisch plan, dat één of meerdere bestemmingen kan hebben en waarbinnen specifieke stedenbouwkundige voorschriften gelden.


9 / 91


1.2.

MEETWIJZE

Bebouwde oppervlakte: Dit is de bruto-oppervlakte van alle ruimten en kamers op de verschillende bovengrondse vloerniveaus van een woning of gebouw, met inbegrip van de dikte van binnen- en buitenmuren, verluchtingsschachten en schouwen. De oppervlakte van de vrijstaande woningbijgebouwen en van de aansluitende overdekte terrassen, carports en andere open overdekte constructies wordt niet meegeteld in deze bruto-oppervlakte. Bebouwingspercentage: Een in de voorschriften aangegeven percentage, dat de maximale oppervlakte van het perceel of lot aangeeft dat mag worden bebouwd. De oppervlakte van de woningbijgebouwen en van de aansluitende overdekte terrassen, carports en andere open overdekte constructies wordt meegeteld in deze bruto-oppervlakte. Bij het berekenen hiervan tellen ondergrondse ruimtes (kelders, garages, parkeergarages, technische ruimtes, …) niet mee. Bebouwingsindex B/T: De bebouwingsindex is de verhouding van het geheel van de bebouwde en/of overdekte terreinoppervlakte op de totale terreinoppervlakte van een perceel, of desgevallend alle percelen die deel uitmaken van een totaalproject, en uitgedrukt als een decimaal getal. Begroeningspercentage: Een in de voorschriften aangegeven percentage, dat de minimale oppervlakte van het perceel of lot aangeeft dat onverhard en met vegetatie begroeid moet zijn. Een groen dak boven op een ondergrondse parkeergarage of andere ondergrondse ruimte telt mee in het bepalen van de oppervlakte die groen en onverhard is aangelegd. Bouwwerken: werken die uitgevoerd worden in, aan of in de onmiddellijke nabijheid van bestaande gebouwen, met als doel het onderhoud, de instandhouding, de aanpassing, de uitbreiding of de vernieuwing van deze bestaande gebouwen. De volgende categorisering van bouwwerken wordt aangehouden in de voorschriften bij dit ruimtelijk uitvoeringsplan: • Onderhouds- en instandhoudingswerken: onder onderhouds- of instandhoudingswerken worden werken verstaan die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen. Hieronder wordt ook verstaan het vervangen van dakgebinten en het gedeeltelijk vervangen van de bestaande buitenmuren (maximum 50%). Het betreft ingrepen die noch de bestemming, noch het gabariet, noch de morfologie van het gebouw wijzigen. • Verbouwings- en renovatiewerken: verbouwings- en renovatiewerken zijn werken die tot doel hebben een beter functioneel gebruik van het betrokken gebouw te realiseren. Dit zijn herstellings- en/of aanpassingswerken waarbij structurele herstellingen, constructieve wijzigingen en/of ingrepen worden uitgevoerd, en de bestemming, het functioneel gebruik en/of de morfologie van het gebouw wel wijzigen. Het gabariet blijft ook hier gelijk aan het bestaande. Algemeen worden de werken slechts onder de noemer “verbouwing” of “renovatie” gevat voor zover aan de volgende twee voorwaarden tegelijk voldaan is: o 60% van de buitenmuren blijft fysiek behouden; o de dakvorm blijft behouden als verschijningsvorm. • Vernieuwbouw: vernieuwbouw betekent het geheel of gedeeltelijk wederopbouwen van een bestaand vergund gebouw in geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging door overmacht (bv. brand, blikseminslag, instorting, verkrotting, enz…), waarbij het oorspronkelijk volume en de afmetingen behouden blijven. • Uitbreidingswerken: wanneer het bestaande, vergunde volume van een gebouw vergroot wordt door de toevoeging van nieuwe delen of volumes, eventueel tot een bruto maximumvolume, dan betreft het uitbreidingswerken. Uitbreidingswerken kunnen gecombineerd worden met verbouwingswerken. • Nieuwbouw: wanneer een constructie of gebouw volledig nieuw opgebouwd wordt, al of niet na afbraak van bestaande gebouwen op het betrokken perceel, of wanneer werken uitgevoerd worden die hiermee gelijkgesteld kunnen worden, betreft het nieuwbouw.


10 / 91


•

Het vergroten van een bestaand gebouw met een bepaalde bestemming door het in gebruik nemen van een reeds bestaand of verbouwd gebouwvolume, wordt niet beschouwd als uitbreidingswerken. Deze werken vallen onder de noemer verbouwings- of renovatiewerken.

Bruto bouwvolume: Het bruto bouwvolume van een woning wordt gemeten met inbegrip van de binnenmuren, buitenmuren, dakconstructie, verluchtingsschachten en schouwen, te vertrekken van het gemiddelde maaiveldpeil. Bij de volumeberekening wordt het bruto volume van de woningbijgebouwen en van aansluitende overdekte terrassen, carports en andere open overdekte constructies meegeteld in dit bruto bouwvolume. Keldervolumes onder het gemiddeld maaiveldpeil worden niet meegerekend, op voorwaarde dat het gaat over gebruikelijke onderkeldering van het woongebouw. Wanneer ondergrondse ruimtes woonfuncties herbergen (woonlokalen, hobbyruimte, nevenbestemming) moeten ze wel meegerekend worden. Kroonlijsthoogte: De kroonlijsthoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het gemiddeld maaiveldpeil ter hoogte van de voorgevel, tot aan de bovenzijde van de goot, de kroonlijst of de gevelbeëindiging. De hoogte van het (eventuele) hellende dak wordt hierin niet meegerekend. Totale bouwhoogte: De totale bouwhoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het gemiddeld maaiveldpeil ter hoogte van de voorgevel, tot aan het hoogste punt van het dak (de nok). Schouwen, antennes, bliksemafleiders, verluchtingselementen, technische installaties en sierelementen op het dak worden in deze hoogte niet meegeteld. Verhardingspercentage: Een in de voorschriften aangegeven percentage, dat de maximale oppervlakte van het perceel of lot aangeeft dat verhard mag worden. Vloerindex V/T: De vloerindex is de verhouding van de bruto-vloeroppervlakte van een gebouw, geteld over alle bovengrondse bouwlagen, op de totale terreinoppervlakte van een perceel, of desgevallend alle percelen die deel uitmaken van een totaalproject, en uitgedrukt als een decimaal getal.


11 / 91


2

1.1.

Hoofdstuk 2: Algemene voorschriften voor het ganse plangebied

OP TE HEFFEN VOORSCHRIFTEN

Door de goedkeuring van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan door de bevoegde overheid, worden de volgende voorschriften opgeheven: De voorschriften van het gewestplan Sint-Truiden - Tongeren, (K.B. van 5 april 1977), die binnen de begrenzing van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan liggen. De op te heffen bestemmingen zijn in dit geval: “woongebieden (code 0100)”; “woongebieden met cultureel, historische en/of esthetische waarde (code 0101)”; “parkgebieden (code 0500)”; De voorschriften van het nog bestaande BPA “Centrum 1B” in hun integraliteit. Het plangebied van het vernoemde BPA wordt immers volledig door het plangebied van dit gemeentelijk RUP bedekt. Bovenstaande bestemmingsplannen worden vervangen door de bestemmingszones en door de bestemmingsvoorschriften van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

1.2.

VOORRANGSREGELS

Deze stedenbouwkundige voorschriften vormen één geheel met het grafisch plan. Indien er afwijkingen voorkomen tussen voorschriften en grafisch plan, moet rekening gehouden worden met die welke de oogmerken van het RUP het best verwezenlijken. In de regel zullen dit de meest beperkende bepalingen zijn.

1.3.

CATEGORIEËN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Volgens het besluit van de Vlaamse overheid van 18 mei 2008 tot vaststelling van nadere regels met betrekking tot de vorm en inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen, dienen de bestemmingen van het RUP overeen te komen met de 10 door de overheid vooropgestelde categorieën. In onderstaande tabel worden enerzijds de bestemmingen uit het RUP, anderzijds worden de door de overheid vastgelegde categorieën weergegeven waar de bestemmingen ondergebracht worden.

Bestemming in het RUP

Categorie

Artikel 3.1. Zone voor wonen – woonzone type A Artikel 3.2. Zone voor wonen – woonzone type B Artikel 3.3. Zone voor wonen – etagewoningen Artikel 3.4. Zone voor wonen – strategisch woonproject Artikel 3.5. Zone voor tuinen en bijgebouwen Artikel 3.6. Zone voor tuinen – onbebouwbaar Artikel 3.7. Zone voor openbaar nut Artikel 3.8. Zone voor zorgcampus Artikel 3.9. Zone voor groen en openbaar nut Artikel 3.10. Zone voor openbaar nut en horeca

wonen wonen wonen wonen wonen wonen gemeenschapsvoorzieningen en nutsvoorzieningen gemeenschapsvoorzieningen en nutsvoorzieningen gemeenschapsvoorzieningen en nutsvoorzieningen gemeenschapsvoorzieningen en nutsvoorzieningen / private voorzieningen groenzone lijninfrastructcuur lijninfrastructuur

Artikel 3.11. Zone voor groen Artikel 3.12. Zone voor openbare domein – centrumstraten Artikel 3.13. Zone voor openbaar domein – woonstraten Artikel 3.14. aanduidingen in overdruk G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

12 / 91


1.4.

BOUWCOMMISSIE

Er wordt een Bouwcommissie opgericht voor bepaalde onderdelen van dit RUP. De Bouwcommissie moet samengesteld worden binnen 6 maanden na de definitieve goedkeuring van dit RUP door de Deputatie. De Bouwcommissie blijft aangesteld zolang nodig is om de bestemming, de bebouwing en de inrichting te realiseren van de zones waarover zij bevoegd wordt . De Bouwcommissie is bevoegd voor stedenbouwkundige aanvragen en attesten die geheel of gedeeltelijk binnen de volgende zones van het RUP liggen: • Artikel 3.4. – zone voor strategisch project • Artikel 3.7. – zone voor openbaar nut • Artikel 3.8. – zone voor zorgcampus • Artikel 3.10. – zone voor openbaar nut en horeca De Bouwcommissie wordt als volgt samengesteld: • Een afgevaardigde van RO Vlaanderen – Agentschap Ruimtelijke Ordening; • Een afgevaardigde van RO Vlaanderen - Agentschap Onroerend Erfgoed; • De stedenbouwkundige ambtenaar van Borgloon of zijn (haar) afgevaardigde; • De Voorzitter van de GECORO of zijn ondervoorzitter; Elke stedenbouwkundige aanvraag en attest, die betrekking hebben op bouwwerkzaamheden die onder architectuurplicht vallen, worden voorgelegd aan de Bouwcommissie. De Bouwcommissie formuleert een geschreven advies over het voorgelegde dossier op basis van een voorontwerp en op uitdrukkelijk verzoek van de aanvrager, die op zijn beurt dit advies toevoegt aan zijn stedenbouwkundige aanvraag/attest. De Bouwcommissie zal haar advies formuleren binnen de vijftig kalenderdagen. nadat de stedenbouwkundig ambtenaar er schriftelijk om gevraagd heeft, overeenkomstig de bepalingen van dit artikel. De stedenbouwkundig ambtenaar behandelt het advies van de Bouwcommissie in zijn (haar) advies op het dossier. Op vraag van de Bouwcommissie kan de Bouwcommissie uitgebreid worden met één of meerdere externe deskundigen, en dit kan voor een bepaald dossier of op permanente basis.

1.5.

RUIMTELIJKE KWALITEIT EN CONTEXTUELE INPASSING

Elke handeling die vergunningsplichtig is binnen het plangebied zal moeten beantwoorden aan twee criteria, met name ruimtelijke kwaliteit en contextuele inpassing. Het onderzoek van de ruimtelijke kwaliteit steunt op het principe van de “toegevoegde waarde”: elke vergunningsplichtige handeling zal op haar eigen schaalniveau moeten zorgen voor een toegevoegde waarde aan de bestaande ruimte. Een toegevoegde waarde wordt bekomen in de volgende gevallen: De handeling versterkt een aanwezige ruimtelijke kwaliteit: versterken van straat- of pleinwand, benadrukken van straat- en stadszichten, door discretie in vormgeving een beeldbepalend gebouw extra in beeld brengen, herstructureren in positieve zin van de openbare ruimte, (gedeeltelijke) herbestemming van een gebouw dat beschermd is als monument of opgenomen is als waardevol, beeldbepalend pand. De handeling herstelt door haar uitwerking de ruimtelijke kwaliteit die (gedeeltelijk) verloren gegaan is: invulling van open plekken binnen de kleinschalige ruimtelijke structuur van het plangebied, vervangen van een verkrot of versleten gebouw door een nieuwbouw. Als de toegevoegde waarde duidelijk herkenbaar is in de aanvraag, kan er sprake zijn van ruimtelijke kwaliteit. Het onderzoek van de geslaagdheid van de contextuele, eerlijke inpassing wordt onder meer gebaseerd op: – de inplantingsplaats van de gebouwen: gebouwen dienen op zowel een functioneel verantwoorde als een ruimtelijk verantwoorde wijze ingeplant te worden;


13 / 91


–

– – –

de relatie met de overige bebouwing in de omgeving: de bebouwing en harde infrastructuurelementen worden zoveel mogelijk gebundeld en sluiten zowel morfologisch als naar opbouw aan met andere bebouwing in de omgeving; de ruimtelijke draagkracht; de architecturale kwaliteit, de verschijningsvorm en de gebruikte bouwmaterialen; het eigentijdse en oorspronkelijke karakter van de architectuur;

Bij het indienen van een stedenbouwkundige aanvraag binnen het plangebied dient deze geslaagde contextuele inpassing te worden aangetoond en gemotiveerd. Het einddoel van elke stedenbouwkundige vergunning moet een nieuw of verbouwd gebouw zijn dat volledig past in de omgeving waarin het ingeplant is. Dit wil zeggen dat de volumetrie, typologie en architectuur tegelijk moeten passen binnen de ruimtelijke structuren van de omgeving, en een eigentijdse toevoeging moeten vormen tot de bebouwde omgeving en de diverse architectuurvormen en -stijlen. Elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning met architectuurplicht binnen dit gemeentelijk RUP zal naast de toetsing aan de hierboven vermelde basiscriteria, en aan de bestemmings- en inrichtingsvoorschriften, ook beoordeeld worden aan de hand van de volgende criteria van het principe van “duurzaam bouwen”: – Energiezuinig bouwen, dus compact bouwen; – Maximaal gebruik maken van passieve zonne-energie; – Het gebruik van natuurlijke materialen verkiezen boven kunstmatige materialen; – Het nastreven van hemelwaterbeheersing en efficiënte waterhuishouding; – Tuinen en groene ruimten als natuurlijke, streekeigen ruimtes aanleggen. De aanvrager van een stedenbouwkundige vergunning moet, naast de verplichte inhoud van de nota die decretaal verplicht is bij een uitgebreid dossier voor een stedenbouwkundige aanvraag, ook de volgende elementen belichten in deze nota: – De maatregelen om te voldoen aan het basiscriterium van “ruimtelijke kwaliteit”; – De maatregelen om te voldoen aan het basiscriterium van “contextuele inpassing”; – De maatregelen die genomen werden om te voldoen aan het algemeen criterium van “duurzaam bouwen” De aanvrager moet duidelijk aantonen dat aan deze drie criteria maximaal voldaan is. Indien uit het dossier tot aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning blijkt dat niet is voldaan aan de gestelde criteria, wordt de vergunning geweigerd. Een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning kan dus, niettegenstaande het voldoet aan de bestemmings- en inrichtingsvoorschriften, geweigerd worden omwille van het feit dat de aanvraag niet voldoet aan de drie hierboven opgesomde criteria.

1.6.

1.6.1.

ALGEMENE VOORSCHRIFTEN VOOR ALLE DELEN VAN HET GRAFISCH PLAN

MATERIALEN

Vanwege het sterk historisch-erfgoedkarakter van het plangebied, wordt een strak schema opgelegd voor de te gebruiken materialen. Dit schema geldt voor alle gebouwen binnen het grafisch plan, en dit schema geldt bij alle vormen van bouwwerken zoals beschreven onder artikel 1.2. Als hoofd-gevelmaterialen worden toegelaten: • baksteen in natuurlijke tinten: schakeringen van bruin, rood en aardetinten, of een menging hiervan. Andere, blekere tinten of donkergrijze of zwarte, of enige anders gekleurde bakstenen zijn verboden; • natuursteen in alle grijze kleuren of lichte kleur zoals schakeringen van gebroken wit, zandkleur of licht oker; • gevelbepleistering of gevelcementering in lichte, natuurlijke kleur (schakeringen van wit, gebroken wit, zandkleur, licht oker); • Gevelschilderwerk in lichte, natuurlijke kleur (schakeringen van wit, gebroken wit, zandkleur, licht oker).


14 / 91


Houten bekledingen in de vorm van beplankingen zijn alleen toegelaten als accent in de gevels, met een maximum oppervlakte van 30% van de gesloten delen van elke gevel. Kleuraccenten zijn in de gevelafwerking toegelaten in de volgende tinten: grijs, blauwgrijs, bruingrijs of aardetinten; de maximum oppervlakte bedraagt dan 20% van de gesloten delen van elke gevel. Gevelafwerkingen in kunstmaterialen, zoals allerlei kunst- en betonsteen, metalen bekledingen of allerlei plaatmateriaal, of gevelafwerkingen in materialen die hieronder opgelijst worden als dakmateriaal, zijn niet toegelaten. Afwijkingen zijn slechts mogelijk cfr. art. 4.4.1. van de VCRO in functie van een kwalitatief ontwerp. Als dakmaterialen voor hellende daken zijn toegelaten: • Dakpannen van rode, zwarte of donkerblauwgrijze kleur; • Leien (kunst- of natuurleien) in zwarte of donkerblauwe kleur. Platte daken mogen met alle daartoe geschikte materialen afgewerkt worden, en de toepassing van een extensief of intensief “groen dak” is eveneens toegelaten. De materialen voor losstaande bijgebouwen zijn dezelfde als voor de hoofdgebouwen, zoals hierboven beschreven, maar met dit verschil dat houten gevelafwerking toegelaten is als bijkomend hoofd-gevelmateriaal en niet meer alleen als accent. Alle zichtbare en zichtbaar bedoelde gevels van het bouwvolume zijn evenwaardig en dit zowel naar materiaalgebruik als in functie van representatie. Vrijblijvende delen van de gemeenschappelijke muren (zijgevels) zullen door de vorm en het volume van het op te richten of te verbouwen gebouw een harmonisch geheel vormen en met een geschikt gevelmateriaal afgewerkt worden. Het aanbrengen van reclame in de vorm van panelen of schilderwerk op de blinde (wacht)gevels is verboden. De tijdelijke wachtgevels worden afgewerkt in harmonie met de gebruikte gevelmaterialen van de voorgevel. De vrijblijvende geveldelen worden afgewerkt door de laatst bouwende met gevelmateriaal gelijkwaardig en in harmonie met de voorgevel van de eerst bouwende.

1.6.2.

SAMENVOEGEN VAN TWEE OF MEERDERE GEBOUWEN

Bij verbouwingswerken en renovatiewerken is het toegelaten om twee of meer bestaande woningen of gebouwen samen te voegen tot één groter gebouw, woning of woninggroep. Dit moet echter gebeuren met behoud van de voorgevelopbouw van de bestaande woningen en/of gebouwen. Verder zal ook de gevelritmiek en verticaliteit, evenals de kroonlijsthoogte of verschillende kroonlijsthoogten behouden blijven, om het historische straatbeeld maximaal te bewaren. Het is dus niet toegelaten om bv. één van de kroonlijsthoogtes van een gebouw/woning aan de andere kroonlijsthoogte aan te passen, dit om reden van een eenvormige voorgevel. De bestaande verschillen in type, volume, gevelritmiek ,verticaliteit en kroonlijsthoogte/dakvorm moeten na de verbouwing behouden blijven.

1.6.3.

WOONDICHTHEDEN EN TOEGANGEN

Het maximaal aantal wooneenheden per gebouw of inpandig volume mag niet meer bedragen dan de bebouwde oppervlakte van het gebouw gedeeld door 75 (= gemiddelde appartementsoppervlakte), afgerond naar het lagere gehele getal. Elke wooneenheid moet, ongeacht de ligging of de bouwlaag waarin de wooneenheid zich bevindt, voorzien zijn van: Ofwel een eigen toegang naar het openbaar domein in het geval van een woning; Ofwel een toegang naar een gemeenschappelijke hal, overloop, galerij of andere gemeenschappelijke ruimte die op haar beurt uitgeeft op het openbaar domein, in het geval van een appartement of groepswoning.

In geen geval mag de toegang tot de woning of de gemeenschappelijke toegangsruimte via een andere bestemming (hoofdof nevenbestemming) georganiseerd worden. Dit wil o.a. zeggen dat in een voorgevel van een pand dat tegelijk én wonen én een andere bestemming herbergt, twee onderscheiden rechtstreekse toegangen van op het openbaar domein moeten


15 / 91


voorzien worden. Desgevallend mag de toegang tot woongelegenheden via de achtergevel of een gemeenschappelijke binnenkoer georganiseerd worden. Een voorbeeld: appartementen boven een handelsbestemming moeten een aparte toegang van op het openbaar domein krijgen.

1.6.4.

TERRASSEN EN BALKONS BIJ WOONEENHEDEN

Algemeen: Iedere wooneenheid die gerealiseerd wordt of na renovatie of verbouwing van een bestaand pand ontstaat, moet beschikken over een bruikbare private buitenruimte van minimaal 25,00m2 voor een wooneenheid in de eerste bouwlaag (op het gelijkvloers), en minimaal 6,00m2 vanaf de tweede bouwlaag, dit in de vorm van een terras of een balkon. Terrassen en balkons mogen geen afmeting (lengte of breedte) hebben die kleiner is dan 1,80m. Het terras/balkon moet toegankelijk zijn vanuit minstens één van de volgende ruimten in de wooneenheid: keuken, living, salon, eetkamer of bureau. Een terras/balkon dat enkel vanuit een slaapkamer, badkamer, bergplaats of inkomhal toegankelijk is, is niet toegelaten. Balkons Een balkon aan de voorgevel mag slechts 0,60m uitsteken voorbij de rooilijn, en dit vanaf een hoogte van 3,00m boven het peil van het voetpad op die plaats. Maximum 1/3 van de gevelbreedte mag door een balkon ingenomen worden, met een maximum van 3,50m. Terrassen: Een terras op maaiveldniveau mag aangelegd worden op een plaats naar keuze binnen de niet-bebouwde ruimte van een perceel, aansluitend op de woon- en leefvertrekken van de wooneenheid waarbij ze hoort. Indien de zijranden van een terras op de perceelsgrens gelegen zijn, moet een erfscheiding kunnen opgetrokken worden volgens de voorschriften onder de alinea “Erfscheidingen”. Bijkomende terrassen op maaiveldniveau die niet aansluiten op de woon- en leefvertrekken van een wooneenheid, mogen eveneens aangelegd worden binnen de grenzen van het perceel (tuinterrassen). Indien terrassen op platte daken worden aangelegd, dan gelden de volgende beperkingen en parameters: 1. Aan de achtergevel mag een terras op een plat dak aangelegd worden binnen het maximaal toegelaten bouwvolume (zogenaamde inpandige terrassen). Dit wil dan zeggen dat de uiterste buitenrand van het terras steeds tussen voorgevelbouwlijn en maximale achtergevelbouwlijn voorzien wordt. Indien het terras tot aan de perceelsgrens reikt, moet de afscheiding met het naburig perceel daar uitgevoerd worden met een gemene muur, opgetrokken volgens de wettelijke voorschriften, en afgewerkt met een weersbestendig gevelmateriaal. 2. De delen van het platte dak waarop het terras wordt aangelegd, die begrensd zijn door vergunde of vergund geachte muren op de perceelsgrenzen, mogen ingericht worden als terras over de volledige oppervlakte van dat deel. De muren moeten bestaan op het moment van de stedenbouwkundige aanvraag voor het dakterras, en deze De muren moeten minstens 1,90m hoog zijn, gemeten ten opzichte van het vloerpeil van het afgewerkte dakterras. 3. Indien er geen bestaande muren aanwezig zijn op de perceelsgrenzen, die het terras kunnen afschermen, mag een scheidingswand in metselwerk, draadgaas of stalen roosterwerk met klimplanten of ondoorzichtig glas (dit laatste slechts over max. 2,00m lengte opgericht worden, met een maximum van 1,90m hoogte boven het afgewerkte vloerpeil van het dakterras in kwestie. Dit kan slechts gebeuren indien de eigenaar(s) van het aangrenzende perceel of de aangrenzende percelen hiertoe hun akkoord geven. 4. Indien er geen bestaande muren aanwezig zijn op de perceelsgrenzen, die het terras kunnen afschermen, en er is geen akkoord met de betrokken eigenaars van aanpalende percelen om de onder punt 2 vermelde scheidingswand op te trekken, dan moet het terras op die plaatsen op minstens 1,90m afstand van de perceelsgrens aangelegd worden, en de vermelde breedte van 1,90m moet ontoegankelijk gemaakt worden met groenaanleg of verhoogde plantenbakken met groenaanleg. Beschermde gebouwen of beeldbepalende gebouwen kunnen hierop een uitzondering vormen, mits grondige motivatie.


16 / 91


1.6.5.

AFWIJKINGEN OP DE ROOILIJN

Maximum 1/3de van de voorgevel, gemeten over de volledige hoogte ervan, mag maximaal 2,00m inspringen ten opzichte van de rooilijn. De daardoor ontstane onbebouwde zones tussen de voorgevel en het openbaar domein worden ingericht als representatieve voortuintjes of worden aangelegd met verhardingsmaterialen die aansluiten op het openbaar domein. Vanaf de tweede bouwlaag mag de voorgevel uitspringen ten opzichte van de rooilijn, en dit tot een maximum van 0,60m voorbij deze rooilijn, en maximaal 1/3de van de totale perceelsbreedte. Bij dergelijke uitsprongen zal de afstand van de uitsprong tot aan de zijdelingse perceelsgrens telkens minimaal 1,00m bedragen.

1.6.6.

ERFSCHEIDINGEN

Alle erfscheidingen moeten uitgevoerd worden op de volgende wijzen: 1. Ofwel met een muur in baksteen of natuursteen, met een maximumhoogte van 2,20m. Een afsluitingsmuur bekleed met houten planken is eveneens toegelaten. 2. Ofwel met een levende, inheemse en streekeigen haag, ingeplant op de erfscheiding of op 0,50m van deze scheiding verwijderd, en met een maximum hoogte van 2,00m. 3. Ofwel in een combinatie van draad met palen; de palen mogen in beton of staal zijn, dat laatste al dan niet geplastificeerd, en worden voorzien van een geplastifieerde metalen draadgaas. De hoogte van deze constructie is maximum 2,00m. Houten schuttingen, kunststof schuttingen of vlechtwerk, prefab en imitatie houtelementen in gewapend beton, prefabbeton elementen, rieten vlechtwerk, en alle andere vormen van afscheiding dan hierboven beschreven zijn verboden. Voor terrassen en/of balkons vanaf de tweede bouwlaag gelden de regels vermeld onder punt 1.6.4.

1.6.7.

WIJZIGING VAN HET BODEMRELIËF

Onbebouwde gronden kunnen enkel afgegraven of aangevuld worden in functie van een stedenbouwkundige vergunning. Bomen en heesters op deze onbebouwde gronden mogen enkel verwijderd worden ter voorbereiding van bouwwerkzaamheden of in het kader van een verantwoord groenbeheer. Reclame- inrichtingen mogen niet op onbebouwde gronden geplaatst worden. Wijzigingen van het bodemreliëf zijn slechts toegelaten voor zover het maaiveld niet hoger of lager gebracht wordt dan 1,00m verschil met het bestaande peil en/of het niveau van de aanpalende eigendommen. Een uitzondering wordt gemaakt in de volgende gevallen: Voor de toegang van halfondergrondse en ondergrondse parkeergarages waarbij een hellende in- en/of uitrit toegelaten wordt in de bouwvrije voortuinstrook vanaf de gevel tot maximum 5,00m van de rooilijn of tot de rooilijn voor zover een goed zicht op het aanpalende openbaar domein gewaarborgd is. Voor reliëfwijzigingen die enkel tot doel hebben de nieuwe of verbouwde gebouwen op een normale wijze toegang tot het openbaar domein te verschaffen, en dit conform met de wetgeving op de toegankelijkheid van gebouwen voor personen met verminderde mobiliteit.

1.6.8.

VELLEN VAN BOMEN

Het vellen van bomen kan, behoudens andersluidende beperkingen in de bijzondere bepalingen, onder andere worden toegelaten als dat noodzakelijk is met het oog op de veiligheid, de oprichting van de gebouwen en het nemen van toegang tot die gebouwen, alsmede indien de boom in kwestie oud en kaprijp geworden is. Elke velling van een bestaande boom moet gevolgd worden door een heraanplant met een streekeigen hoogstamboom van vergelijkbare omvang en hoogte.


17 / 91


1.7.

PARKEER- EN/OF STALPLAATSEN VOOR AUTO’S EN FIETSEN BIJ WOONGEBOUWEN

1.7.1.

ALGEMEEN

Binnen de grenzen van het terrein waarop een woongebouw wordt opgericht of verbouwd, rekening houdend met de voorwaarden vermeld in de specifieke voorschriften en met de beperkingen inzake oppervlakte en toegankelijkheid van het terrein, dienen tegelijkertijd parkeer- en/of stalplaatsen voor auto’s en fietsen te worden aangelegd met een minimale en maximale stallingscapaciteit zoals hierna bepaald onder punt 1.7.2. Een maximum aantal parkeerplaatsen wordt opgelegd in functie van het stimuleren van het openbaar vervoer en het fietsgebruik. Doordat een gebrek aan parkeer- en stalplaatsen eveneens een negatieve invloed heeft op de leefkwaliteit van de omgeving, wordt tevens een minimum aantal parkeer- en stalplaatsen opgelegd. Elke aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning voor een woongebouw moet worden aangevuld met een berekeningsnota waaruit blijkt dat aan de minimale en maximale vereiste stallingscapaciteit voor auto’s en fietsen is voldaan. Op het grondplan dat bij de aanvraag is gevoegd moet de aanvrager de nodige stallingsplaatsen intekenen die voldoen aan de hieronder (punt 2.7.2.) bepaalde minimale afmetingen. Op dat grondplan moeten ook de toegangen met hun afmetingen duidelijk worden opgetekend. De parkeer- en/of stalplaatsen kunnen enkel worden aangelegd voor zover voldaan is aan de specifieke stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. Naast de bepalingen van dit RUP blijven de bepalingen van bestaande en toekomstige stedenbouwkundige verordeningen met betrekking tot parkeerplaatsen, autostalplaatsen en/of fietsenstalplaatsen onverminderd van kracht voor wat betreft het plangebied, voor zover zij niet strijdig zijn met de bepalingen van dit RUP.

1.7.2.

AANTAL PLAATSEN OM WAGENS EN FIETSEN TE PARKEREN OF TE STALLEN

Als vloeroppervlakte van de gebouwen worden de bebouwde oppervlakte genomen: de bruto-oppervlakte van alle ruimten en kamers op de verschillende bovengrondse vloerniveaus van een woning of gebouw, met inbegrip van de dikte van binnen- en buitenmuren, verluchtingsschachten en schouwen. De oppervlakte van de woningbijgebouwen en van de aansluitende overdekte terrassen, carports en andere open overdekte constructies wordt meegeteld in deze vloeroppervlakte Bij verbouwing of uitbreiding van een bestaand woongebouw dat nog niet beschikt over de minimale parkeer- of stallingscapaciteit dient deze integraal te worden gerealiseerd indien de totale woningoppervlakte met meer dan 50% toeneemt ten opzichte van de bestaande vergunde toestand op datum van goedkeuring van dit RUP. Zelfs indien deze uitbreidingen van vloeroppervlakte niet wordt overschreden, blijft voor woongebouwen de verplichting om per bijkomende woning de nodige plaatsen te realiseren. Rekenmatrix voor de benodigde min. en max. aantal stallingsplaatsen voor motorvoertuigen Functie van het gebouw Eengezinswoning (perceelsgebonden) appartement Studio of serviceflat of kamer

Minimum aantal

Maximum aantal

1,0 per wooneenheid 1,0 per wooneenheid 0,25 per wooneenheid

2 1,5 1 per wooneenheid

De aldus bekomen totale aantallen worden afgerond naar het lagere gehele getal. Opdat een stallingsplaats in aanmerking zou kunnen worden genomen bij de berekening van de stallingscapaciteit zijn de volgende minimale afmetingen vereist: – garage of carport: 5,50m x 3,00m x 2,20m (l x b x h); – standplaats: 5,00m x 2,50m (l x b);


18 / 91


–

maximale hellingsgraad hellende in- en/of uitrit: 4% over een lengte van 5,00m te rekenen vanaf de rooilijn.

Rekenmatrix voor de benodigde min. en max. aantal stallingsplaatsen voor fietsen Functie van het gebouw

Maximum aantal

Minimum aantal

Eengezinswoning

onbeperkt

2 per woning

Appartement Studio of serviceflat

onbeperkt onbeperkt

2 per woning 1 per woning

Elke stallingsplaats, zowel voor auto’s als voor fietsen, moet aan een toegangsweg grenzen. Voor andere dan woongebouwen moet in voldoende mate stallingsplaatsen worden voorzien, rekening houdend met de plaatselijke omstandigheden. Deze algemene voorschriften kunnen in de gedetailleerde voorschriften per artikel en per zone verder worden gedetailleerd, beperkt of uitgebreid.

1.8.

OVERGANGSBEPALING

Aan de behoorlijk vergunde gebouwen die volledig niet of slechts gedeeltelijk beantwoorden aan de voorschriften van het voorliggend RUP kunnen enkel beperkte verbouwingen, onderhouds- en instandhoudingswerken toegelaten worden. Onder beperkte verbouwingen worden werken verstaan die tot oogmerk hebben het bestaande volume en de daar aanwezige bestemming in overeenstemming te brengen met de actuele en minimale eisen van comfort, milieuhygiënische aspecten en veiligheid. Bestemmingswijzigingen moeten altijd (ook die binnen het bestaande volume blijven) in overeenstemming zijn met de bepalingen van het RUP.


19 / 91


2

Hoofdstuk 3: Specifieke stedenbouwkundige voorschriften

Dit hoofdstuk is een opsomming van de stedenbouwkundige voorschriften voor de verschillende zones en overdrukken van het grafisch plan. De bladschikking is uniform gehouden, met een indeling in drie kolommen: Kolom 1: de toelichting bij de juridische voorschriften, ruimtelijke principes, visie-elementen; Kolom 2: essentiële inhoudelijke aspecten die noodzakelijk zijn om het beoogde doel uit kolom 1 te realiseren; Kolom 3: deze kolom bevat het verordenende deel en is voor de duidelijkheid van een achtergrondkleur voorzien. Kolommen 1 en 2 hebben een informatieve en toelichtingfunctie.

Toelichting, ruimtelijke principes

Essentiële aspecten

Juridische voorschriften 0.1.

ARTIKEL 3.1. ZONE VOOR WONEN – WOONZONE TYPE A

(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan)

§1. Bestemmingsvoorschriften De toegelaten bestemming kan hier zowel wonen als andere bestemmingen zijn. Wonen in het historische centrum wordt als een belangrijke bestemming beschouwd, en krijgt veel ruimte op niveau van de voorschriften (zie verder).

Wonen wordt aangeduid voornaamste bestemming

Het gehanteerde principe van evenwaardige bestemmingen leidt tot het werken met een aantal gelijkwaardige bestemmingen, zonder onderscheid tussen hoofdof nevenbestemming, die onder bepaalde voorwaarden kunnen toegepast en ingericht worden. Deze voorwaarden hebben te maken met het aanwezige erfgoed en met de ligging ten opzichte van het stratennet in het plangebied.

Een aantal evenwaardige bestemmingen zijn ruim toegelaten


als

Deze zone is in het algemeen bestemd voor allerlei bestemmingen, in hoofdzaak wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw (appartementen) in gesloten bouworde. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak. De mogelijke bestemmingen verschillen naargelang de aanwezigheid van erfgoed of naargelang de ligging in het stratenpatroon van het plangebied: onderstaande tabellen geven deze twee criteria weer, met de mogelijke bestemmingen. In gebouwen of gebouwencomplexen die beschermd zijn als monument of die aangeduid zijn als beeldbepalend, waardevol gebouw op het grafisch plan, zijn binnen alle bestaande volumes en op alle vloerniveaus de onderstaande bestemmingen mogelijk, naargelang de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone 20 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes Eerste voorwaarde: aanwezigheid van waardevol erfgoed of beschermd monument: Monumenten en beeldbepalende gebouwen krijgen een grote vrijheid van bestemming, op voorwaarde dat de nieuwe of gemengde bestemming de erfgoedwaarde behoudt en bestendiging van het monument verzekert.

Tweede voorwaarde: de ligging aan een Centrumstraat of niet: Er wordt een grote vrijheid gegeven voor de mogelijke bestemmingen op de gelijkvloerse verdieping, maar met een onderscheid naargelang de ligging van de bestemmingszone, na afbakening van centrumstraten en woonstraten: • Mogelijke bestemmingen in centrumstraten: wonen, handel, diensten, horeca, kleinambacht, vrije beroepen, persoonsgebonden diensten. • Mogelijke bestemmingen in woonstraten: wonen, persoonsgebonden diensten, vrije beroepen. Er zijn geen nevenbestemmingen omschreven: dit centrum is in de eerste plaats een plek voor meerdere “hoofdbestemmingen” of gelijkberechtigde bestemmingen (naast wonen) zoals hoger opgesomd.


Essentiële aspecten Eerste onderscheid: Ruime bestemmingen toegelaten in waardevolle gebouwen, om behoud van de gebouwen te verzekeren

Tweede onderscheid: de ligging aan een Centrumstraat of andere straat

Juridische voorschriften beschreven in artikels 3.12 of 3.13. Dit is enkel mogelijk op voorwaarde dat de nieuwe bestemming(en) de erfgoedwaarde behoudt en bestendiging van het erfgoed verzekert. Ligging voorgevel Bestemmingen

Art. 3.12. Centrumstraten

Art. 3.13. Woonstraten

Wonen

Ja

Ja

Handel

Ja

Neen

Diensten

Ja

Neen

Persoonsgebonden diensten

Ja

Ja

Kleinambacht

Ja

Neen

Vrije beroepen

Ja

Ja

Horeca

Ja

Neen

Verblijfsaccommodatie

Ja

Ja

Gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut

Ja

Neen

In alle andere gebouwen en op alle andere percelen zijn onderstaande bestemmingen mogelijk, naargelang de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone beschreven in artikels 3.12 of 3.13. Bestemmingen

Ligging voorgevel



Wonen

Ja

Ja

Handel

Ja

Neen

Diensten

Ja

Neen


Ja

Ja – enkel glvl

Kleinambacht

Ja – enkel glvl

Neen

Vrije beroepen

Ja – enkel glvl

Ja – enkel glvl

Horeca

Ja – enkel glvl

Neen


Ja

Ja


Ja

Neen

21 / 91




Juridische voorschriften Een laatste beperking inzake bestemmingen geldt voor de percelen en gebouwen, waarvan de voorgevel/rooilijn georiënteerd is naar of aanliggend is aan de straat genoemd “Graaf”: daar zijn als bestemming “wonen” enkel perceelsgebonden ééngezinswoningen toegelaten, met inbegrip van zorgwoningen.

In de tuinstrook mogen enkel gebouwen opgetrokken worden op het gelijkvloers, verplicht met plat dak. Bestaande volumes mogen onderhouden, verbouwd, gerenoveerd en herbestemd worden volgens de zone waarin het perceel gelegen is. Het volledig volbouwen van de gemengde tuinstrook is toegelaten. Indien er toch bijgebouwen op het perceel opgetrokken worden, zullen deze het gebruik van de tuin sterk bepalen. Vanwege de kleine perceelsoppervlakte in het centrum wordt opgelegd dat de bijgebouwen los van het hoofdgebouw in de tuin van het perceel worden ingeplant, Het streefdoel is eigenlijk dat er zo een opdeling groeit volgens het principe straat – gebouw/woning – tuin – bijgebouwen. De bijgebouwen zouden dan ahw achteraan in elke tuin de “rug” vormen, en de tuin komt zo dicht bij het woonvolume te liggen, wat bevorderlijk is voor het wooncomfort.

De onbebouwde delen van de zone zijn bestemd voor private tuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de diverse bestemmingen.

§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften

Strikte voorschriften vrijblijvende kopgevels

voor

Bouwoppervlakte ruim toegelaten, zelfs volledig dichtbouwen van perceel, maar onder strikte voorwaarden


Typologie, inplanting Enkel gesloten bebouwing is vergunbaar. Het begin en einde van de gebouwenrijen worden afgewerkt met een kopgevel. De zone tussen de kopgevel en de laterale perceelsgrens moet beschouwd worden als een zone non-aedificandi. Er zijn hier twee mogelijkheden: • De vermelde kopgevel wordt op de perceelsgrens ingeplant, omdat de perceelsgrens ook rooilijn is: dan is de zone nonaedificandi niet van toepassing. • De vermelde kopgevel wordt niet op de perceelsgrens ingeplant: in dat geval zal de zone non-aedificandi minimaal 3,00m bedragen. Bij herverkaveling heeft elk perceel (en dus mogelijk bouwvolume) een minimale breedte van 5,00m.

Volumes, afmetingen De B/T van hoofd- en bijgebouwen samen bedraagt in hun totaliteit maximaal 1,0. Op het gelijkvloers is geen maximale bouwdiepte opgelegd, het perceel kan over de volledige oppervlakte bebouwd worden indien aan beide volgende voorwaarden voldaan is:

22 / 91




Juridische voorschriften De bestemming op de gelijkvloerse verdieping is een andere bestemming dan wonen; • De afwerking van het platte dak op de gelijkvloerse verdieping gebeurt verplicht als extensief groen dak, met uitzondering van de ingerichte terrassen. Vanaf de tweede bouwlaag is de maximale bouwdiepte gemeten vanaf de voorgevel vastgelegd op 12,00m. •

Het toegelaten bouwgabariet is omschreven in de voorschriften. De dakvorm is altijd verplicht hellend, waarbij soms een meerdiepte achteraan kan ontstaan. Deze kan op twee manieren worden afgedeklt: • Met een plat dak; • Met een helllend dak, met de nok loodrecht op de straat gericht en met de nodige beperkingen qua nokhoogte en dakhelling. Aan de hand van onderstaande schetsen wordt toegelicht hoe de meerdiepte kan afgedekt worden ingeval van een hellend dak, en dit achtereenvolgens voor 6,50 max. kroonlijsthoogte en 8,50 max. kroonlijsthoogte. Hier zijn de maximale afmetingen af te lezen die toegelaten zijn volgens de voorschriften. Dit moet een ruime invulling toelaten van de bestaande percelen. De gemiddelde oppervlakte van veel percelen in het centrum is klein tot zeer klein.

Maximale bouwdiepte bepaald in functie van hedendaagse woonnormen voor woningen en appartementen

Hellende daken hoofddakvorm

Max. gabariet bij kroonlijst max. 6,50m en dakhelling 50° G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

vormen

de

Het hoofdgebouw moet opgericht worden binnen de verder in dit artikel beschreven enveloppe, te starten vanaf de voorgevelbouwlijn of rooilijn. De voorgevel van het hoofdgebouw moet vast ingeplant worden op de voorgevelbouwlijn voor tenminste 50% van de totale breedte van de voorgevel. Het hoofdvolume heeft verplicht een hellend zadeldak van minimaal 35° en maximaal 50° helling, waarbij de nok van het hoofddak evenwijdig loopt met de voorgevel. Afwijkende dakvormen, dakkapellen, vensters, dakterrassen zijn in functie van de architecturale accenten of harmonieuze opbouw van het volume, toegelaten tot een maximum van 30% van de totale dakoppervlakte en dit indien zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de dakvorm en in harmonie met de totale opbouw van het gebouw. Afhankelijk van de gekozen dakhelling en de bouwdiepte kan het voorkomen dat delen achteraan van de hoofdbouw niet met het hoofddak (zadeldak) afgedekt kunnen worden. Hier zijn twee mogelijkheden: • De resterende delen van de hoofdbouw worden met een al dan niet toegankelijk plat dak afgewerkt; • De resterende delen worden afgewerkt met een hellend zadeldak, met een secundaire nok, die loodrecht op de nok van het hoofddak geplaatst wordt. Deze nok kan maximaal even hoog liggen dan de hoofdnok. De helling van dit zadeldak is vrij te kiezen in functie van de breedte van het gebouw en de hoogte van de secundaire nok, 23 / 91




Juridische voorschriften maar mag nooit minder zijn dan 35°. De kopgevel van dit zadeldak wordt gevormd door het verlengde van de achtergevel of door een teruggeplaatste gevelwand. Lichtkoepels en/of lichtstraten zijn toegelaten mits ze minder dan 1,20m boven de dakoppervlakte uitsteken en minder dan 25% van de dakoppervlakte van het platte dak innemen. Indien de perceelsoppervlakte op het gelijkvloers niet volledig dichtgebouwd wordt, zijn bijgebouwen toegelaten; deze staan altijd los van het hoofdgebouw, en bestaan uit één bouwlaag met een verplicht plat dak, waarbij de maximale bouwoppervlakte beperkt wordt tot 45,00m2 per perceel en de dakrandhoogte maximaal 3,50m bedraagt.

Max. gabariet bij kroonlijst max. 6,50m en dakhelling 35°

Max. gabariet bij kroonlijst max. 8,50m en dakhelling 50°


Verdichting in historische inpandige bouwvolumes is mogelijk, maar onder bepaalde voorwaarden

Bouwvolume wordt begrensd door de hoogtes strikt te bepalen

Inpandige volumes Inpandige volumes, die op het moment van goedkeuring van dit RUP als behoorlijk vergund en niet verkrot kunnen beschouwd worden, en een onderdeel vormen van een gebouw of gebouwencomplex dat een beschermd monument is, of aangeduid is als waardevol, beeldbepalend gebouw, mogen een bestemming krijgen in het kader van wonen. Dit kan enkel onder de volgende voorwaarden: • De wetgeving omtrent lichten en zichten van het Burgerlijk Wetboek zal strikt gerespecteerd worden; • Eventuele buitengevels van de inpandige volumes, die op of tegen perceelsgrenzen met aangrenzende eigendommen liggen, moeten voldoen aan de voorschriften voor mandelige muren; • Een toegang tot deze inpandige wooneenheden via een openbaar pad, een openbaar te maken pad of een erfdienstbaarheid van doorgang is verplicht. Maximale kroonlijsten nokhoogtes Bestaande panden die verbouwd of gerenoveerd worden, mogen hun oorspronkelijke, vergunde of vergund geachte volume, kroonlijsthoogte 24 / 91




Juridische voorschriften en nokhoogte behouden. Dit wil zeggen dat een verbouwing of renovatie het ganse bestaande volume mag omvatten, en dat deze panden niet moeten teruggebracht worden naar de vastgelegde maximale kroonlijsten nokhoogtes.

Differentiatie in bouwhoogte naargelang de ligging aan bepaalde straten

Max. gabariet bij kroonlijst max. 8,50m en dakhelling 35° Om vestiging van normale handelszaken toe te laten, die actuele minimale oppervlaktes kunnen hanteren (150-200 m2 voor een handelszaak), is het toegelaten om het gelijkvloers toe te bouwen van elk perceel binnen deze zone. Dit houdt wel in dat de bedaking best in “groendak” uitgevoerd wordt, om de woonkwaliteit van de bewoners van de appartementen en woningen in de buurt te behouden. Het groendak zorgt er voor dat de “tuin” als het ware naar de eerste verdieping opgeheven wordt. Het spreekt vanzelf dat de nabijheid van een beeldbepalend pand of monument deze gabarieten beperkend zal beïnvloeden. Zo worden in dat geval kroonlijsten nokhoogte beperkt tot die van het waardevol gebouw of monument. Zo blijven deze “bakens” hun rol van structurerend element in de bebouwde omgeving spelen, en komen ze niet in de verdrukking. G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

De relatie met de beeldbepalende gebouwen wordt vastgelegd: er wordt nooit hoger gebouwd dan deze panden

Bij uitbreidingswerken, nieuwbouw of vernieuwbouw gelden twee regels om de uiteindelijke limieten van kroonlijsten nokhoogte te bepalen voor het volume: • De maximale kroonlijsthoogte en nokhoogte gemeten vanaf de as van de voorliggende straat is afhankelijk van de ligging van het bouwvolume: Volume 1: kroonlijsthoogte 8,50m en nokhoogte 13,00m, geldig voor de volumes waarvan de voorgevel georiënteerd en aanliggend is aan de zone beschreven in artikel 3.12 – Zone voor openbaar domein – Centrumstraten; Volume 2: kroonlijsthoogte 6,50m en nokhoogte 12,00m, geldig voor de volumes waarvan de voorgevel georiënteerd en aanliggend is aan de zone beschreven in artikel 3.13. – Zone voor openbaar domein – Woonstraten. • Indien de rooilijn van het bouwperceel of van één van de bouwpercelen waarvoor de stedenbouwkundige aanvraag ingediend wordt, ofwel grenst aan de voorgevel van een beschermd monument of een beeldbepalend, waardevol gebouw, ofwel grenst aan de rooilijn van een perceel dat aan een voorgevel van de vernoemde panden grenst, wordt de maximale kroonlijsthoogte en nokhoogte beperkt tot de werkelijke kroonlijsten nokhoogte van het beschermd monument of het beeldbepalend, waardevol pand. Op dit voorschrift zijn geen afwijkingen mogelijk. Bij de samenvoeging van percelen wordt uitgegaan van de oorspronkelijke toestand. • Voor de delen van het bouwvolume op het gelijkvloers, die met een plat dak worden afgedekt, is de maximale kroonlijsthoogte 25 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes Er wordt gestreefd naar de aanleg van ondergrondse, gegroepeerde garages, om het straatbeeld zo veel mogelijk vrij van wagens te maken. Dit is eveneens een bijdrage tot het wooncomfort: bij realisatie van woonprojecten worden zo wooneenheden aangeboden die een private autostaanplaats bieden, hetgeen verkiesbaar is boven een staanplaats op het openbaar domein.

In het historische centrum komen nog enkele bomen voor op private percelen. Om deze beeldbepalende bomen zoveel mogelijk te behouden, is gekozen voor een streng beheer en behoud van deze bomen, met kapping die enkel mogelijk is in zeer omschreven gevallen.


Juridische voorschriften bepaald op 4,00m, gemeten vanaf het peil van het vloergedeelte waar de voordeur aan de straatzijde van het gebouw op aansluit.

Ondergrondse garages worden aangemoedigd – ruime opties

Kwaliteitsbewaking voorgevels – geen garages of carports in bepaalde straten

Diversen Ondergrondse, gegroepeerde garages bij een aantal wooneenheden of bij een aantal woningen, zijn overal binnen deze zone toegelaten. De toegang moet minimaal 3,00m breed zijn over de totale lengte, en de helling mag slechts 4% bedragen voor de eerste 5,00m gerekend vanaf de rooilijn. Individuele garages en carports zijn niet toegelaten in voorgevels georiënteerd of aanliggend aan de zone beschreven in artikel 3.12 – Zone voor openbaar domein – Centrumstraten; in andere voorgevels zijn ze wel toegelaten, op voorwaarde dat: • De maximale bruto-breedte van de garagepoortopening in principe steeds beperkt blijft tot 2,50m; • Deze garagepoorten enkel worden voorzien in voorgevels van minimaal 6,00m breed. De niet bebouwde delen van deze zone, gelegen achter de voorgevel, worden ingericht volgens de voorschriften van artikel 3.5, als private tuin ter ondersteuning van de woonbestemming of als buitenruimte bij de andere toegelaten bestemmingen van het gelijkvloers.

§3. Voorschriften inzake beheer Niet alleen gebouwen vormen bakens in Borgloon, ook sommige hoogstammige bomen. Bescherming van het natuurlijk patrimonium is zinvol in een sterk bebouwd en versteend centrum.


Behoud van hoogstammige bomen in het centrum – bewaren is de regel, kappen de uitzondering

De aanwezige streekeigen hoogstambomen op de percelen binnen deze zone moeten behouden blijven. Op alle stedenbouwkundige aanvragen moeten de hoogstambomen op het betrokken perceel of de betrokken percelen worden aangeduid, met hun stamdiameter, hoogte en de grootte van de kruinprojectie.

26 / 91





ARTIKEL 3.2. ZONE VOOR WONEN – WOONZONE TYPE B


§1. Bestemmingsvoorschriften De toegelaten bestemming kan hier zowel wonen als andere bestemmingen zijn. Wonen in het historische centrum wordt als een belangrijke bestemming beschouwd, en krijgt veel ruimte op niveau van de voorschriften (zie verder). Deze randzones hebben nog altijd betrekking op de historische kern van de oude Gravenstad, en krijgen daarom brede bestemmingsmogelijkheden. Het gehanteerde principe van evenwaardige bestemmingen leidt tot het werken met een aantal gelijkwaardige bestemmingen, zonder onderscheid tussen hoofdof nevenbestemming, die onder bepaalde voorwaarden kunnen toegepast en ingericht worden. Deze voorwaarden hebben te maken met het aanwezige erfgoed en met de ligging ten opzichte van het stratennet in het plangebied.

Eerste voorwaarde: aanwezigheid van waardevol erfgoed of beschermd monument: Monumenten en beeldbepalende gebouwen krijgen een grote vrijheid van bestemming, op voorwaarde dat de nieuwe of gemengde bestemming de erfgoedwaarde behoudt en bestendiging van het monument verzekert.



als


Eerste onderscheid: Ruime bestemmingen toegelaten in waardevolle gebouwen, om behoud van de gebouwen te verzekeren

Deze zone is in het algemeen bestemd voor allerlei bestemmingen, in hoofdzaak wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw (appartementen) in gesloten bouworde. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak. De mogelijke bestemmingen verschillen naargelang de aanwezigheid van erfgoed of naargelang de ligging in het stratenpatroon van het plangebied: onderstaande tabellen geven deze twee criteria weer, met de mogelijke bestemmingen. In gebouwen of gebouwencomplexen die beschermd zijn als monument of die aangeduid zijn als beeldbepalend, waardevol gebouw op het grafisch plan, zijn binnen alle bestaande volumes en op alle vloerniveaus de onderstaande bestemmingen mogelijk, naargelang de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone beschreven in artikels 3.12 of 3.13. Dit is enkel mogelijk op voorwaarde dat de nieuwe bestemming(en) de erfgoedwaarde behoudt en bestendiging van het erfgoed verzekert.

27 / 91




Juridische voorschriften Ligging voorgevel

Tweede voorwaarde: de ligging aan een Centrumstraat of niet: Er wordt een grote vrijheid gegeven voor de mogelijke bestemmingen op de gelijkvloerse verdieping, maar met een onderscheid naargelang de ligging van de bestemmingszone, na afbakening van centrumstraten en woonstraten: • Mogelijke bestemmingen in centrumstraten: wonen, handel, diensten, horeca, kleinambacht, vrije beroepen, persoonsgebonden diensten. • Mogelijke bestemmingen in woonstraten: wonen, persoonsgebonden diensten, vrije beroepen. Er zijn geen nevenbestemmingen omschreven: dit centrum is in de eerste plaats een plek voor meerdere “hoofdbestemmingen” of gelijkberechtigde bestemmingen (naast wonen) zoals hoger opgesomd. Ook in deze bestemmingszone, aan de rand van de eigenlijke historische kern, wordt dit principe aangehouden.


Bestemmingen



Wonen

Ja

Ja

Handel

Ja

Neen

Diensten

Ja

Neen


Ja

Ja

Kleinambacht

Ja

Neen

Vrije beroepen

Ja

Ja

Horeca

Ja

Neen


Ja

Ja


Ja

Neen


Ligging voorgevel



Wonen

Ja

Ja

Handel

Ja

Neen

Diensten

Ja

Neen


Ja

Ja – enkel glvl

Kleinambacht

Ja – enkel glvl

Neen

Vrije beroepen

Ja – enkel glvl

Ja – enkel glvl

Horeca

Ja – enkel glvl

Neen


Ja

Ja


Ja

Neen

Een laatste beperking inzake bestemmingen geldt voor de percelen en gebouwen, waarvan de voorgevel/rooilijn georiënteerd is naar of G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

28 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes Het toegelaten bouwgabariet is omschreven in de voorschriften. De dakvorm is altijd verplicht hellend, waarbij soms een meerdiepte achteraan kan ontstaan. Deze kan op twee manieren worden afgedeklt: • Met een plat dak; • Met een helllend dak, met de nok loodrecht op de straat gericht en met de nodige beperkingen qua nokhoogte en dakhelling. Aan de hand van onderstaande schetsen wordt toegelicht hoe de meerdiepte kan afgedekt worden ingeval van een hellend dak. Dit moet een functionele invulling toelaten van de bestaande percelen. Deze zone bevindt zich meer aan de randen van het historische centrum, waar meer groene tuinen gewenst zijn. Daarom is het niet toegelaten om het ganse gelijkvloers dicht te bouwen, maar moet strikt binnen de onderstaande enveloppe gebleven worden.


Juridische voorschriften aanliggend is aan de straat genoemd “Graaf”: daar zijn als bestemming “wonen” enkel perceelsgebonden ééngezinswoningen toegelaten, met inbegrip van zorgwoningen. De onbebouwde delen van de zone zijn bestemd voor private tuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de diverse bestemmingen.



voor

Typologie, inplanting Binnen deze zone zijn enkel gesloten of halfopen bebouwingen vergunbaar. Het begin en einde van de gebouwenrijen worden afgewerkt met een kopgevel. De zone tussen de kopgevel en de laterale perceelsgrens moet beschouwd worden als een zone non-aedificandi. Er zijn hier twee mogelijkheden: De vermelde kopgevel wordt op de perceelsgrens ingeplant, omdat de perceelsgrens ook rooilijn is: dan is de zone nonaedificandi niet van toepassing. De vermelde kopgevel wordt niet op de perceelsgrens ingeplant: in dat geval zal de zone non-aedificandi minimaal 3,00m bedragen. Bij herverkaveling heeft elk perceel een minimale breedte van 5,00m bij gesloten bebouwing en 9,00m bij halfopen bebouwing.

Bouwoppervlakte beperkt tot op grafisch plan aangegeven gebied, om tuinvorming te ondersteunen

Volumes, afmetingen Het hoofdgebouw moet opgericht worden binnen de verder in dit artikel beschreven enveloppe, te starten vanaf de voorgevelbouwlijn of rooilijn. De voorgevel van het hoofdgebouw moet vast ingeplant worden op de voorgevelbouwlijn voor tenminste 50% van de totale breedte van de voorgevel.

Max. gabariet dakhelling 50° G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

29 / 91




Juridische voorschriften

Maximale bouwdiepte bepaald in functie van hedendaagse woonnormen voor woningen; appartementen moeten zich schikken naar beperkte bouwmogelijkheden

Vanaf de eerste verdieping (tweede bouwlaag) is de maximale bouwdiepte gemeten vanaf de voorgevel vastgelegd op 12,00m of op de maximale bouwdiepte op het gelijkvloers, de kleinste maat van beide wordt gehanteerd.


vormen

de

Afhankelijk van de gekozen dakhelling en de bouwdiepte kan het voorkomen dat delen achteraan van de hoofdbouw niet met het hoofddak (zadeldak) afgedekt kunnen worden. Hier zijn twee mogelijkheden: • De resterende delen van de hoofdbouw worden met een al dan niet toegankelijk plat dak afgewerkt; • De resterende delen worden afgewerkt met een hellend zadeldak, met een secundaire nok, die loodrecht op de nok van het hoofddak geplaatst wordt. Deze nok kan maximaal even hoog liggen dan de hoofdnok. De helling van dit zadeldak is vrij te kiezen in functie van de breedte van het gebouw en de hoogte van de secundaire nok, maar mag nooit minder zijn dan 35°. De kopgevel van dit zadeldak wordt gevormd door het verlengde van de achtergevel of door een teruggeplaatste gevelwand. Lichtkoepels en/of lichtstraten zijn toegelaten mits ze minder dan 1,20m boven de dakoppervlakte uitsteken en minder dan 25% van de dakoppervlakte van het platte dak innemen.

Max. gabariet dakhelling 35° Het spreekt vanzelf dat de nabijheid van een beeldbepalend pand of monument deze gabarieten beperkend zal beïnvloeden. Zo worden in dat geval kroonlijsten nokhoogte beperkt tot die van het waardevol gebouw of monument. Zo blijven deze “bakens” hun rol van structurerend element in de bebouwde omgeving spelen, en komen ze niet in de verdrukking, ook niet in de randzone van het historische centrum.

Bouwvolume wordt begrensd door G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

Het bouwvolume heeft verplicht een hellend zadeldak van minimaal 35° en maximaal 50° helling, waarbij de nok van het hoofddak evenwijdig loopt met de voorgevel. Afwijkende dakvormen, dakkapellen, vensters, dakterrassen zijn in functie van de architecturale accenten of harmonieuze opbouw van het volume, toegelaten tot een maximum van 30% van de totale dakoppervlakte en dit indien zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de dakvorm en in harmonie met de totale opbouw van het gebouw.

Maximale kroonlijsten nokhoogtes Bestaande panden die verbouwd of gerenoveerd worden, mogen hun 30 / 91





de hoogtes strikt te bepalen, dit om gradatie in het centrum te krijgen

oorspronkelijke, vergunde of vergund geachte volume, kroonlijsthoogte en nokhoogte behouden. Dit wil zeggen dat een verbouwing of renovatie het ganse bestaande volume mag omvatten, en dat deze panden niet moeten teruggebracht worden naar de vastgelegde maximale kroonlijsten nokhoogtes.

De relatie met de beeldbepalende gebouwen wordt vastgelegd: er wordt nooit hoger gebouwd dan deze panden

Er wordt gestreefd naar de aanleg van ondergrondse, gegroepeerde garages, om het straatbeeld zo veel mogelijk vrij van wagens te maken. Dit is eveneens een bijdrage tot het wooncomfort: bij realisatie van woonprojecten worden zo wooneenheden aangeboden die een private G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

Ondergrondse garages worden aangemoedigd – ruime opties

Bij uitbreidingswerken, nieuwbouw of vernieuwbouw gelden twee regels om de uiteindelijke limieten van kroonlijsten nokhoogte te bepalen voor het volume: De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 6,50m, en de maximale nokhoogte bedraagt 12,00m, beide gemeten vanaf de as van de voorliggende straat; Indien de rooilijn van het bouwperceel of van één van de bouwpercelen waarvoor de stedenbouwkundige aanvraag ingediend wordt, ofwel grenst aan de voorgevel van een beschermd monument of een beeldbepalend, waardevol gebouw, ofwel grenst aan de rooilijn van een perceel dat aan een voorgevel van de vernoemde panden grenst, wordt de maximale kroonlijsthoogte en nokhoogte beperkt tot de werkelijke kroonlijsten nokhoogte van het beschermd monument of het beeldbepalend, waardevol gebouw. De in punt 1 aangegeven kroonlijsten nokhoogten mogen echter nooit overschreden worden. Op dit voorschrift zijn geen afwijkingen mogelijk. Bij de samenvoeging van percelen wordt uitgegaan van de oorspronkelijke toestand. Diversen Ondergrondse, gegroepeerde garages bij een aantal wooneenheden of bij een aantal woningen, zijn overal binnen deze zone toegelaten. De toegang moet minimaal 3,00m breed zijn over de totale lengte, en de helling mag slechts 4% bedragen voor de eerste 5,00m gerekend vanaf de rooilijn.

31 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes autostaanplaats bieden, hetgeen verkiesbaar is boven een staanplaats op het openbaar domein.

Essentiële aspecten Kwaliteitsbewaking voorgevels – geen garages of carports in bepaalde straten, in andere beperkende voorwaarden opgelegd

Juridische voorschriften Individuele garages en carports zijn niet toegelaten in voorgevels georiënteerd of aanliggend aan de zone beschreven in artikel 3.12 – Zone voor openbaar domein – Centrumstraten; in andere voorgevels zijn ze wel toegelaten, op voorwaarde dat:

De maximale bruto-breedte van de garagepoortopening in principe beperkt blijft tot 2,50m; Deze garagepoorten enkel worden voorzien in voorgevels van minimaal 7,00m breed.

De niet bebouwde delen van deze zone, gelegen achter de voorgevel, worden ingericht volgens de voorschriften van artikel 3.5, als private tuin ter ondersteuning van de woonbestemming of als buitenruimte bij de andere toegelaten bestemmingen van het gelijkvloers.

In het centrum en de randzones komen nog enkele bomen voor op private percelen. Om deze beeldbepalende bomen zoveel mogelijk te behouden, is gekozen voor een streng beheer en behoud van deze bomen, met kapping die enkel mogelijk is in zeer omschreven gevallen.

§3. Voorschriften inzake beheer Niet alleen gebouwen vormen bakens in Borgloon, ook sommige hoogstammige bomen. Bescherming van het natuurlijk patrimonium is zinvol in een sterk bebouwd en versteend centrum, ook aan de randen. Borgloon-centrum heeft een uitgesproken reliëf, waardoor deze bomen van buiten de stad nog meer het stadszicht gaan bepalen. Het brengt een aantal accenten in de stadszichten, die behouden moeten blijven.



De aanwezige streekeigen hoogstambomen op de percelen binnen deze zone moeten behouden blijven. Op alle stedenbouwkundige aanvragen moeten de hoogstambomen op het betrokken perceel of de betrokken percelen worden aangeduid, met hun stamdiameter, hoogte en de grootte van de kruinprojectie.

32 / 91





ARTIKEL 3.3. ZONE VOOR WONEN – ETAGEWONINGEN


§1. Bestemmingsvoorschriften De toegelaten bestemming kan hier zowel wonen als andere bestemmingen zijn. Wonen in het historische centrum wordt als een belangrijke bestemming beschouwd, en krijgt veel ruimte op niveau van de voorschriften (zie verder). Deze randzones hebben nog altijd betrekking op de historische kern van de oude Gravenstad, en krijgen daarom brede bestemmingsmogelijkheden. Het gehanteerde principe van evenwaardige bestemmingen leidt tot het werken met een aantal gelijkwaardige bestemmingen, zonder onderscheid tussen hoofdof nevenbestemming, die onder bepaalde voorwaarden kunnen toegepast en ingericht worden. Deze voorwaarden hebben te maken met het aanwezige erfgoed en met de ligging ten opzichte van het stratennet in het plangebied. Eerste voorwaarde: aanwezigheid van waardevol erfgoed of beschermd monument: Monumenten en beeldbepalende gebouwen krijgen een grote vrijheid van bestemming, op voorwaarde dat de nieuwe of gemengde bestemming de erfgoedwaarde behoudt en bestendiging van het monument verzekert.



als


Eerste onderscheid: Ruime bestemmingen toegelaten in waardevolle gebouwen, om behoud van de gebouwen te verzekeren

Deze zone is in het algemeen bestemd voor allerlei bestemmingen, in hoofdzaak wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw (appartementen) in gesloten bouworde. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak. De mogelijke bestemmingen verschillen naargelang de aanwezigheid van erfgoed of naargelang de ligging in het stratenpatroon van het plangebied: onderstaande tabellen geven deze twee criteria weer, met de mogelijke bestemmingen. In gebouwen of gebouwencomplexen die beschermd zijn als monument of die aangeduid zijn als beeldbepalend, waardevol gebouw op het grafisch plan, zijn binnen alle bestaande volumes en op alle vloerniveaus de onderstaande bestemmingen mogelijk, naargelang de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone beschreven in artikels 3.12 of 3.13. Dit is enkel mogelijk op voorwaarde dat de nieuwe bestemming(en) de erfgoedwaarde behoudt en bestendiging van het erfgoed verzekert.

33 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes Tweede voorwaarde: de ligging aan een Centrumstraat of niet: Er wordt een grote vrijheid gegeven voor de mogelijke bestemmingen op de gelijkvloerse verdieping, maar met een onderscheid naargelang de ligging van de bestemmingszone, na afbakening van centrumstraten en woonstraten: • Mogelijke bestemmingen in centrumstraten: wonen, handel, diensten, horeca, kleinambacht, vrije beroepen, persoonsgebonden diensten. • Mogelijke bestemmingen in woonstraten: wonen, persoonsgebonden diensten, vrije beroepen. Er zijn geen nevenbestemmingen omschreven: dit centrum is in de eerste plaats een plek voor meerdere “hoofdbestemmingen” of gelijkberechtigde bestemmingen (naast wonen) zoals hoger opgesomd. Ook in deze bestemmingszone, aan de rand van de eigenlijke historische kern, wordt dit principe aangehouden.


Juridische voorschriften Ligging voorgevel


Bestemmingen



Wonen

Ja

Ja

Handel

Ja

Neen

Diensten

Ja

Neen


Ja

Ja

Kleinambacht

Ja

Neen

Vrije beroepen

Ja

Ja

Horeca

Ja

Neen


Ja

Ja


Ja

Neen


Ligging voorgevel



Wonen

Ja

Ja

Handel

Ja

Neen

Diensten

Ja

Neen


Ja

Ja – enkel glvl

Kleinambacht

Ja – enkel glvl

Neen

Vrije beroepen

Ja – enkel glvl

Ja – enkel glvl

Horeca

Ja – enkel glvl

Neen


Ja

Ja


Ja

Neen

De onbebouwde delen van de zone zijn bestemd voor private tuinen en toegangverlening ter ondersteuning van de diverse bestemmingen. G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

34 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes Het toegelaten bouwgabariet is omschreven in de voorschriften. De dakvorm is altijd verplicht hellend, waarbij soms een meerdiepte achteraan kan ontstaan. Deze kan op twee manieren worden afgedeklt: • Met een plat dak; • Met een helllend dak, met de nok loodrecht op de straat gericht en met de nodige beperkingen qua nokhoogte en dakhelling. Aan de hand van onderstaande schetsen wordt toegelicht hoe de meerdiepte kan afgedekt worden ingeval van een hellend dak. Dit moet een functionele invulling toelaten van de bestaande percelen. Deze voorschriften zijn erop gericht een woningtype te realiseren dat past in deze omgeving met een steile helling naar beneden van de straat weg: de terraswoning of gestapelde woning. Deze zone bevindt zich op de zuidrand van het centrum, volledig in het stadszicht gelegen.

De trapvormig oplopende achtergevel moet toelaten van aangename terrassen te realiseren voor de bovengelegen woonst. De tuin wordt aan de woning op gelijkvloers en tuinniveau toebedeeld.

Max. gabariet dakhelling 50°



Juridische voorschriften §2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften


voor

Typologie, inplanting Binnen deze zone zijn enkel gesloten of halfopen bebouwingen vergunbaar. Het begin en einde van de gebouwenrijen worden afgewerkt met een kopgevel. De zone tussen de kopgevel en de laterale perceelsgrens moet beschouwd worden als een zone non-aedificandi. Er zijn hier twee mogelijkheden: De vermelde kopgevel wordt op de perceelsgrens ingeplant, omdat de perceelsgrens ook rooilijn is: dan is de zone nonaedificandi niet van toepassing. De vermelde kopgevel wordt niet op de perceelsgrens ingeplant: in dat geval zal de zone non-aedificandi minimaal 3,00m bedragen. Bij herverkaveling heeft elk perceel een minimale breedte van 6,00m bij gesloten bebouwing en 9,00m bij halfopen bebouwing.

Bouwoppervlakte beperkt tot op grafisch plan aangegeven gebied, om tuinvorming te ondersteunen

Maximale bouwdiepte bepaald in functie van hedendaagse woonnormen voor woningen; maximale mogelijkheden voor tweewoonsten in etagevorm worden

Volumes, afmetingen Het hoofdgebouw moet opgericht worden binnen de verder in dit artikel beschreven enveloppe, te starten vanaf de voorgevelbouwlijn of rooilijn. De voorgevel van het hoofdgebouw moet vast ingeplant worden op de voorgevelbouwlijn voor tenminste 50% van de totale breedte van de voorgevel. De bouwdiepten worden als volgt bepaald: Op het gelijkvloers (eerste bouwlaag), en dit altijd gerekend vanaf het openbaar domein uit art. 3.12., is de maximale bouwdiepte 12,00m. Vanaf de eerste verdieping (tweede bouwlaag) is de maximale bouwdiepte gemeten vanaf de rooilijn eveneens 12,00m.

35 / 91





gecreëerd


Max. gabariet dakhelling 35°

Het spreekt vanzelf dat de nabijheid van een beeldbepalend pand of monument deze gabarieten beperkend zal beïnvloeden. Zo worden in dat geval kroonlijsten nokhoogte beperkt tot die van het waardevol gebouw of monument. Zo blijven deze “bakens” hun rol van structurerend element in de bebouwde omgeving spelen, en komen ze niet in de verdrukking, ook niet in de randzone van het historische centrum. G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

vormen

de

Op de tuinverdieping (kelderbouwlaag) is de maximale bouwdiepte gemeten vanaf de rooilijn 14,00m; hier is de minimale bouwdiepte bij nieuwbouw eenduidig vastgelegd op 12,00m.

Het bouwvolume heeft verplicht een hellend zadeldak van minimaal 35° en maximaal 50° helling, waarbij de nok van het hoofddak evenwijdig loopt met de voorgevel. Afwijkende dakvormen, dakkapellen, vensters, dakterrassen zijn in functie van de architecturale accenten of harmonieuze opbouw van het volume, toegelaten tot een maximum van 30% van de totale dakoppervlakte en dit indien zij kleinschalig zijn uitgevoerd, ondergeschikt zijn aan de dakvorm en in harmonie met de totale opbouw van het gebouw. Afhankelijk van de gekozen dakhelling en de bouwdiepte kan het voorkomen dat delen achteraan van de hoofdbouw niet met het hoofddak (zadeldak) afgedekt kunnen worden. Hier zijn twee mogelijkheden: • De resterende delen van de hoofdbouw worden met een al dan niet toegankelijk plat dak afgewerkt; • De resterende delen worden afgewerkt met een hellend zadeldak, met een secundaire nok, die loodrecht op de nok van het hoofddak geplaatst wordt. Deze nok kan maximaal even hoog liggen dan de hoofdnok. De helling van dit zadeldak is vrij te kiezen in functie van de breedte van het gebouw en de hoogte van de secundaire nok, maar mag nooit minder zijn dan 35°. De kopgevel van dit zadeldak wordt gevormd door het verlengde van de achtergevel of door een teruggeplaatste gevelwand. Lichtkoepels en/of lichtstraten zijn toegelaten mits ze minder dan 1,20m boven de dakoppervlakte uitsteken en minder dan 25% van de dakoppervlakte van het platte dak innemen.

36 / 91



Essentiële aspecten Bouwvolume wordt begrensd door de hoogtes strikt te bepalen, dit om gradatie in het centrum te krijgen

Juridische voorschriften Maximale kroonlijsten nokhoogtes Bestaande panden die verbouwd of gerenoveerd worden, mogen hun oorspronkelijke, vergunde of vergund geachte volume, kroonlijsthoogte en nokhoogte behouden. Dit wil zeggen dat een verbouwing of renovatie het ganse bestaande volume mag omvatten, en dat deze panden niet moeten teruggebracht worden naar de vastgelegde maximale kroonlijsten nokhoogtes. Bij uitbreidingswerken, nieuwbouw of vernieuwbouw gelden twee regels om de uiteindelijke limieten van kroonlijsten nokhoogte te bepalen voor het volume: De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 8,50m, en de maximale nokhoogte bedraagt 13,00m, beide gemeten vanaf de as van de voorliggende straat; Indien de rooilijn van het bouwperceel of van één van de bouwpercelen waarvoor de stedenbouwkundige aanvraag ingediend wordt, ofwel grenst aan de voorgevel van een beschermd monument of een beeldbepalend, waardevol gebouw, ofwel grenst aan de rooilijn van een perceel dat aan een voorgevel van de vernoemde panden grenst, wordt de maximale kroonlijsthoogte en nokhoogte beperkt tot de werkelijke kroonlijsten nokhoogte van het beschermd monument of het beeldbepalend, waardevol gebouw. De in punt 1 aangegeven kroonlijsten nokhoogten mogen echter nooit overschreden worden. Op dit voorschrift zijn geen afwijkingen mogelijk. Bij de samenvoeging van percelen wordt uitgegaan van de oorspronkelijke toestand.

Omwille van de kleinschalige percelering, de historische bebouwing en de steile hellingen (onstabiele bodem) worden ondergrondse, gegroepeerde garages niet toegelaten. En omwille van de historische gebouwen in de straat, het kleinschalige typische karakter van deze straat, zijn garagepoorten niet toegelaten (doen afbreuk aan de G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

Ondergrondse gegroepeerde garages worden hier verboden omwille van kleinschalig karakter

Diversen Ondergrondse garages en individuele garages zijn in principe niet toegelaten; een carport in de voorgevel is toegelaten.

37 / 91





kleinschaligheid van de gevels). De benodigde autostaanplaatsen zullen op andere plaatsen of dmv carports (voorwaardelijk) gerealiseerd worden. Carports kunnen de gevels een derde dimensie geven en bijdragen tot het kleinschalige van de gevelopbouw (combinatie carportoverdekte woningingang bv.)

omgeving; er mogen individuele carports

De niet bebouwde delen van deze zone, gelegen achter de voorgevel, worden ingericht volgens de voorschriften van artikel 3.5, als private tuin ter ondersteuning van de woonbestemming of als buitenruimte bij de andere toegelaten bestemmingen van het gelijkvloers.

§3. Voorschriften inzake beheer In het centrum en de randzones komen nog enkele bomen voor op private percelen. Om deze beeldbepalende bomen zoveel mogelijk te behouden, is gekozen voor een streng beheer en behoud van deze bomen, met kapping die enkel mogelijk is in zeer omschreven gevallen. Niet alleen gebouwen vormen bakens in Borgloon, ook sommige hoogstammige bomen. Bescherming van het natuurlijk patrimonium is zinvol in een sterk bebouwd en versteend centrum, ook aan de randen. Borgloon-centrum heeft een uitgesproken reliëf, waardoor deze bomen van buiten de stad nog meer het stadszicht gaan bepalen. Het brengt een aantal accenten in de stadszichten, die behouden moeten blijven.



De aanwezige streekeigen hoogstambomen op de percelen binnen deze zone moeten behouden blijven. Op alle stedenbouwkundige aanvragen moeten de hoogstambomen op het betrokken perceel of de betrokken percelen worden aangeduid, met hun stamdiameter, hoogte en de grootte van de kruinprojectie. De aanwezige streekeigen hoogstambomen mogen slechts verwijderd worden van het betrokken perceel indien de boom of de bomen een gevaar betekenen voor de directe omgeving, of indien de boom ziek is en er geen kans meer op herstel bestaat. Beide motivaties moeten door een rapport van een deskundig tuin- of landschapsarchitect, bioloog of boomspecialist gestaafd worden.

38 / 91





ARTIKEL 3.4. ZONE VOOR WONEN – STRATEGISCH WOONPROJECT

(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan) In de volgende artikels worden enkele specifieke projectzones omschreven binnen het plangebied. Deze zones krijgen een veelal gemengde bestemming, en moeten in hun geheel bekeken worden. Daartoe wordt het principe van de “inrichtingsstudie” gehanteerd: • Een voorafgaandelijk onderzoek naar de bestaande kwaliteiten en mogelijkheden, gevolgd in een tweede deel door een stedenbouwkundig ontwerp voor de ganse zone; • Deze studie wordt samen met een eventuele bouwaanvraag ingediend; • De bij dit RUP ingestelde Bouwcommissie moet een voorafgaandelijk advies uitbrengen over het project en de inrichtingsstudie.

Verder wordt uitgegaan van het concept dat elke projectzone in haar geheel ontwikkeld wordt, en niet fragmentair door elke eigenaar van elk betrokken bouwperceel. Hiertoe zijn twee mogelijkheden: • De eigenaars werken samen en ontwikkelen de projectzone zelf, als samenwerkende entiteit, die verder alle stappen onderneemt: planning, vereiste aanvragen en realisatie. • De gemeente treedt op als actor, en verwerft alle noodzakelijke gronden. Daarna kan via een gemeentelijk project, een PPS-project of een andere vorm van samenwerking de invulling van de projectzone gerealiseerd worden. Bij elke projectzone hoort bijgevolg een onteigeningsplan, dat alle percelen of perceelsdelen omvat die nodig zijn om de projectzone te kunnen ontwikkelen. G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

Vier verschillende projectzones met eigen accenten en bestemmingen

De vier projectzones horende bij dit artikel vormen vier verschillende entiteiten binnen dit RUP; daarom worden ze afzonderlijk beschreven.

Uitvoerige inrichtingsstudie wordt gevraagd, om beoordeling op vaste items mogelijk te maken van elk project

Concreet moet de inrichtingsstudie, in aanvulling op de beschrijvende nota en informatie voor het bekomen van een stedenbouwkundig attest en/of vergunning klaarheid geven in: De opmeting van de bestaande toestand (terrein en eventuele gebouwen), waarbij bouwvolumes, hoogten, bouwdiepten, materiaalgebruik, omgevende open ruimten en relaties weergegeven worden, en een analyse van de aanwezige bestemmingen en activiteiten. Het geplande project, met een duidelijke voorstelling van de verschijningsvorm en een omschrijving en kwantificering van de bestemmingen. Een onderzoek betreffende het behoud van de cultuurhistorische waardevolle elementen en betreffende de noodzakelijke ingrepen

Het voldoen aan de onder elke deelzone vermelde randvoorwaarden dient bij aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning informatief aangetoond te worden door middel van een inrichtingsstudie. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor de zone.

39 / 91





De inrichtingsstudie dient door alle eigenaars voor akkoord ondertekend te worden. De stad heeft bij de opmaak hiervan een sturende rol.

Bouwcommissie wordt in ontwerpen inrichtingsproces betrokken

Er gelden duidelijke richtlijnen voor de aanleg van groene delen van de projectzones. Dit is gedaan vanuit de bekommernis om in het dichtbebouwde centrum, en in de zeer dicht bebouwde projectzones, toch nog een minimum aan tuinruimte (wooncomfort!) te behouden.

De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag voor het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning. In geval de projectzone eigendom is van meerdere eigenaars, dient deze studie door alle mede-eigenaars voor akkoord ondertekend te worden. Deze studie wordt als zodanig overgemaakt aan de Bouwcommissie, die hieromtrent een gemotiveerd advies geeft aan het College van Burgemeester en Schepenen. Tevens wordt het advies van de Bouwcommissie mee verzonden aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van stedenbouwkundige aanvragen. Diversen

Minimum aan groen in de stad Ondergrondse garages worden aangemoedigd – privatieve garages zijn in principe verboden G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

voor de draagkracht, stabiliteit, brandveiligheid en beveiliging van de gebouwen; een onderzoek naar het effect van dergelijke ingrepen op de directe omgeving van de gebouwen en een toelichting bij de mate van reversibiliteit van dergelijke ingrepen. Het beantwoorden van het project aan de harde eisen, meerbepaald inzake bestemmingen, afmetingen, volumes, enz., uit de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. De mate waarin de eenheid van het complex en zijn omgeving bewaard blijft. De harmonie met de omgeving, meerbepaald wat betreft volume, gevelcompositie en materiaalgebruik.

De mogelijke B/T voor elke projectzone is afzonderlijk bepaald, naargelang het te realiseren programma, de ligging binnen de gebouwde structuur en de fysieke bouwmogelijkheden van de zone. Het minimale begroeningspercentage voor elke projectzone bedraagt 30%. Individuele garages en carports zijn in principe niet toegelaten, tenzij uitdrukkelijk vermeld bij de eigenlijke projectzone. Inzake te realiseren parkeerplaatsen bij een project in deze zone geldt dat de in artikel 1.7.2. 40 / 91




Juridische voorschriften opgelegde maximale aantallen parkeerplaatsen bij woningen, appartementen, studio’s en serviceflats niet van toepassing zijn.

2.3.1.

Projectzone P1 bevindt zich aan de zuidrand van het centrum van Borgloon. Het terrein is sterk hellend, en nodigt uit tot creatieve oplossingen om een ondergrondse parkeergarage te combineren met een site-eigen woonproject: wonen op de wal en in een terraserf. De bestemming wonen wordt ruim toegelaten. Verder wordt gewerkt met een aantal evenwaardige andere bestemmingen, die onder bepaalde voorwaarden kunnen toegepast en ingericht worden. Er wordt een grote vrijheid gegeven voor bestemmingen op de gelijkvloerse verdieping, maar met een onderscheid naargelang de ligging van de bestemmingszone, na afbakening van centrumstraten en woonstraten: • Bestemming in centrumstraten: wonen, handel, diensten, horeca, kleinambacht, vrije beroepen, persoonsgebonden diensten. • Bestemming in woonstraten: wonen, persoonsgebonden diensten, vrije beroepen.

Project P1 omvat enerzijds een kleinschalig project tussen Graaf en Graethemstraat, en anderzijds een (mogelijk) groter project aan de Graaf. Oppervlakte bij benadering: P1a – 930m2; P2 – 3.530 m2. De inrichtingsschets omvat enkele principes waarmee rekening moet gehouden G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

ARTIKEL 3.4.1. PROJECTZONE 1 (SP1)

§1. Bestemmingsvoorschriften Wonen wordt aangeduid als voornaamste bestemming

Deze zone is in het algemeen bestemd voor de bestemming wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw (appartementen) in gesloten of halfopen bouworde. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak.

Diverse bestemmingen zijn ruim toegelaten, maar een differentiatie naargelang ligging aan bepaalde straat: centrumondersteunende bestemming toelaten

Binnen de eerste bouwlaag (gelijkvloers) zijn als bestemming ook handel, horeca, diensten, kleinambacht en vrije beroepen vergunbaar, op voorwaarde dat de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend is aan de zone beschreven in artikel 3.12 – Zone voor openbaar domein Centrumstraten. . Indien de voorgevel georiënteerd is naar, of aanliggend aan de zone beschreven in artikel 3.13. – Zone voor openbaar domein – Woonstraten zijn enkel vrije beroepen en private, persoonsgebonden diensten vergunbaar. Deze bestemmingen mogen maximaal de totale bebouwde oppervlakte van de eerste bouwlaag innemen.

§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften In deze zone wordt de invulling per deelzone (1a en 1b) via één globale stedenbouwkundige aanvraag vergund. Het bouwproject moet derhalve in één geheel en als totaalproject gerealiseerd worden.

41 / 91





worden bij de invulling van de zone, zowel voor P1a als voor P1b.

Projectzone 1a: kleinschalige invulling met inpandig wonen aan een erf

Projectzone 1a In projectzone 1a worden twee bouwvolumes ingeplant op de rooilijn met Graethemstraat en Graaf; deze volumes worden gebouwd en ingericht volgens de voorschriften van artikel 3.1., §2 – woonzone type A. Een voetgangersdoorsteek moet voorzien worden op de gelijkvloerse verdieping van het bouwvolume van de Graethemstraat tot aan de Graaf. Een autodoorsteek wordt voorzien vanaf de Graaf, zonder doorrijmogelijkheid naar de Graethemstraat. Tussen beide bouwvolumes in mogen minimaal 4 en maximaal 6 grondgebonden wooneenheden opgericht worden. Deze wooneenheden tellen maximaal twee bouwlagen en worden voorzien van een plat dak.

Projectzone 1b: voorafgaand technisch onderzoek nodig omwille van onzekerheid ondergrond.

Projectzone 1b Omwille van de onzekerheid omtrent de stabiliteit van de ondergrond, hangt de keuze van invulling van deze zone af van een deskundig rapport, over de stabiliteit en bouwmogelijkheden op de betrokken ondergrond. Bij de opstart van eender welk project in deze zone, moet de initiatiefnemer een deskundig rapport laten opmaken. Dit rapport wordt opgesteld door een gespecialiseerd bureau dat funderings- en grondonderzoeken uitvoert, en wordt overgemaakt aan het stadsbestuur.

De eerste zone, P1a, is gericht op wonen in speciale typologie, eventueel in de vorm van serviceflats voor bejaarden. Het binnengebied wordt doorloopbaar voor voetgangers van Graaf naar Graethemstraat, maar de voertuigen moeten het gebied binnenrijden langs de Graaf. Midden op het perceel worden enkele koerwoningen gerealiseerd, met beperkte tuintjes, uitgevend op een intern woonerf. Het tweede project (P1b) ligt in een zone met sterke hellingen en een mogelijk niet-stabiele ondergrond. Het betrokken gebied is te belangrijk om NIET te ontwikkelen; centrumgericht, G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

De volgende aspecten moeten verplicht behandeld worden in dit rapport: • Draagkracht van de ondergrond in de volledige projectzone 1b; • Onderzoek naar de aard van de grondlagen: watergehalte, grondwaterspiegel, stabiliteit van de verschillende lagen; • Invloed van een ondergrondse parkeergarage in zone 1b op de hoger gelegen gronden en gebouwen aan Graethemstraat en Klappoel: waterhuishouding, stabiliteit, impact op bestaande achtertuinen en de daar gelegen constructies (zoals bv. keermuren) Naargelang de besluiten van de deskundigen in het vermelde rapport, 42 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes opvang van parkeerlast, zeer gunstige woonplek, … Een ontwikkeling in functie van wonen is dan ook altijd gewenst, maar hier gebeurt het in een in een getrapte werkwijze: • Grondig onderzoek van de stabiliteit van de ondergrond, met rapportage aan het stadsbestuur. • Evaluatie van de gevolgen van dit onderzoek. • Keuze uit twee opties, scenario A of scenario B Scenario A: de ondergrond is voldoende stabiel, In dat geval wordt een grondgebonden woonproject met ondergrondse parkeergarage als concept gehanteerd, en waarbij parkeerplaatsen in overtal voor andere wooneenheden in het centrum gecreëerd worden. Bij deze berekening werd rekening gehouden met de moeilijkheidsgraad van het terrein (sterk hellend, veiligheidsafstanden ten opzichte van nabuureigendommen te respecteren). Deze ondergrondse parking wordt gekoppeld aan een woonerf met aangepaste terraswoningen en halfopen bebouwingen. De terraswoningen vangen het reliëfverschil op tussen Graaf en Graethemstraat, en schikken zich rond een woonerf-plein dat doorloopbaar is van Graaf naar Klappoel. Deze woningen zijn beperkt tot een plat dak om geen zichthinder van in de woningen aan Abeel te veroorzaken. Er wordt gewerkt met twee à drie wooneenheden per volume bij de terraswoningen. De halfopen bebouwingen met zijtuin lijnen de Graaf ruimtelijk af, met voldoende doorsteekmogelijkheden naar het woonerfplein. De haflopen bebouwingen hebben een tuinmuur langsheen de Graaf, om het idee van wand daar te versterken.



Juridische voorschriften worden twee mogelijke scenario’s voor ontwikkeling voorgesteld; beide scenarios’ gaan uit van een minimale invulling met een aantal wooneenheden.

Scenario A: middenschalig project met aandacht voor de helling van het terrein, en wonen in twee ordes: • Wonen aan Graaf in rijwoningen • Wonen aan een erf in terraswoningen Bouw ondergrondse parking is hier verplicht, capaciteit van parking nauwkeurig omschreven

Scenario A: de ondergrond is voldoende stabiel, De invulling gebeurt met een woonproject met ondergrondse parkeergarage, waar parkeerplaatsen in overtal zullen gecreëerd worden. In projectzone 1b is de bouw van een ondergrondse parking verplicht. De minimale capaciteit van deze ondergrondse parkeergarage wordt berekend aan de hand de formule Pt = Ps + Pw + Po: Pt = minimaal totaal aantal staanplaatsen; Ps= huidige capaciteit van de stadsparking = 30; Pw = vereiste aantal staanplaatsen volgens omvang woonproject; Po = staanplaatsen in overtal = (Ps+Pw) x 0,50) Deze ondergrondse parking wordt gekoppeld aan het woonproject erboven met aangepaste toegangen. De bestaande toegang naar de ondergrondse garage van de appartementen aan Klappoel wordt opgenomen in het project. De toegang naar de nieuwe ondergrondse parking is voorzien vanuit de Nieuwe Steenweg, in een onderdoorgang onder Graaf.

Kleinschalige invulling Graaf

In dit scenario worden twee reeksen bouwvolumes ingeplant: • Een eerste reeks wordt ingeplant op de rooilijn met de Graaf. Hier worden halfopen bebouwingen met zijtuin gebruikt als typologie. Platte daken zijn verplicht. Elke tuin heeft een minimale netto oppervlakte van 100m2. Elke woning krijgt een tuinmuur langsheen de Graaf als afsluiting van de daarachter gelegen tuin. Minimaal twee voetgangersdoorsteken naar het achtergelegen gebied van deze zone moeten voorzien worden vanaf de Graaf. • Een tweede reeks wordt ingeplant tegen de helling aan de 43 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes Scenario B: de ondergrond is niet voldoende stabiel. De realisatie van een gecombineerd parkeer- en woonproject kan dan niet op een economisch verantwoorde wijze tot stand gebracht worden, en indien dit toch zou geprobeerd worden, ontstaat gevaar voor de hoger gelegen panden aan Klappoel en Graethemstraat (afglijden bodem, enz.). Ter vervanging wordt de gevelwand tegen Graaf afgebouwd met een kleinschalige bebouwing, bestaande uit grondgebonden woningen. Deze worden opgetrokken op de historische en reeds aangezette bouwlijn van de Graaf, en zijn in een halfopen typologie. Deze halfopen bebouwingen met zijtuin lijnen de Graaf ruimtelijk af. De haflopen bebouwingen hebben een tuinmuur langsheen de Graaf, om het idee van wand daar te versterken.

De bestaande gemeentelijke parking wordt geïntegreerd in dit kleinschalig woonproject. Er wordt geen ondergrondse parking aangelegd, maar de G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2



Aangepast wonen tegen en in de helling: terraswoningen Creatie van een publiek tot semi-publiek woonerf dat Graaf, Graethemstraat en Klappoel met elkaar verbindt

noordrand van de projectzone. Hier worden de woningen geschikt in een typologie van boven elkaar gelegen terrasappartementen, waarbij de gelijkvloerse appartementen een tuin en de daarboven gelegen appartementen grote dakterrassen hebben. Platte daken zijn verplicht. Elke tuin heeft een minimale netto oppervlakte van 100m2, en elk dakterras heeft een minimale oppervlakte van 40m2. De appartementen richten zich naar het ingesloten plein achter de woningen aan de Graaf. Er wordt aangesloten op de bestaande voetgangersdoorsteek naar Klappoel.

Scenario B: kleinschalig project, wonen aan Graaf in rijwoningen Bouw bovengrondse parking is hier verplicht, capaciteit van parking nauwkeurig omschreven

Scenario B: de ondergrond is niet voldoende stabiel. De bouw van een ondergrondse parkeergarage is niet toegelaten. De bestaande parkeerplaats van de stad moet in het project opgenomen worden als een groene, met bomen beplante en halfverharde parkeerplaats. Deze parking moet de scheiding uitmaken tussen de wooninvulling aan de Graaf en de bestaande panden en percelen aan Graethemstraat. De minimale capaciteit van deze stadsparking is 30 wagens, de maximale capaciteit is 50 wagens.

Kleinschalige invulling Graaf

Een wooninvulling van deze zone gebeurt op de rooilijn met de Graaf. Hier worden halfopen bebouwingen met zijtuin gebruikt als typologie. Platte daken zijn verplicht. Elke tuin heeft een minimale netto oppervlakte van 100m2. Elke woning krijgt een tuinmuur langsheen de Graaf als afsluiting van de daarachter gelegen tuin. Minimaal één voetgangersdoorsteek naar het achtergelegen gebied van deze zone moet voorzien worden vanaf de Graaf. Er wordt aangesloten op de bestaande voetgangersdoorsteek naar Klappoel.

Algemene

volume-

en

De volgende voorschriften en principes gelden bij de invulling van projectzone 1b: • De B/T van alle hoofd- en bijgebouwen samen bedraagt 44 / 91




bestaande parking wordt op maaiveldniveau ingepast in het woonproject. De bestaande capaciteit (30 wagens) moet minimaal behouden blijven, omwille van de belangrijke rol van deze parking in het ganse parkeerbeleid van de stad.

inplantingsvoorschriften voor deze zones

De bestaande toegang naar de ondergrondse garage van de recent gebouwde appartementen aan Klappoel wordt in beide gevallen opgenomen in het concept.


• •

•

•

Projectzone P2, bevindt zich aan de noordrand van het centrum van Borgloon. Het terrein is sterk hellend, en ligt tussen twee straten. De combinatie van een ondergrondse parkeergarage met een woonproject van kleine schaal laat toe deze verloren ruimte aan de rand zinvol te verdichten.

Algemene beperking op hoger vermelde afmetingen en gabarieten: inpassen in omgeving is steeds het vertrekpunt

§3. Voorschriften inzake beheer

Fasering project is mogelijk

De invulling van zone 1a mag apart gebeuren van de invulling van zone 1b, indien deze invulling van zone 1a alle gevraagde opties en randvoorwaarden voldoet, en de ontwikkeling van zone 1b op geen enkele manier in gevaar brengt of kan vertragen.

De bestemming wonen wordt ruim toegelaten. Andere bestemmingen worden beperkt, om een sturing naar de centrumstraten te verkrijgen van alle grotere functies en voorzieningen naast het wonen. Oppervlakte bij benadering: 2.300 m2.


minimaal 0,50 en maximaal 0,75. De oppervlakte van de eventuele openbare ruimten (pleinen straten, doorgangen) bovenop eventuele ondergrondse parkeergarages worden niet meegeteld in de berekening van deze B/T. De V/T bedraagt maximaal 1,0. Het aantal bouwlagen is beperkt tot 2 bouwlagen onder de kroonlijst. De maximale hoogte onder de kroonlijst bedraagt 7,00m. De verschillende bouwlagen kunnen ingericht worden binnen dit maximum gabariet. Binnen dit gabariet worden eveneens strikt noodzakelijke en beperkte uitbouwen toegestaan voor technische ruimten zoals liftkoker, ventilatiekoker, enz. De niet-bebouwde ruimte sluit aan bij het openbare domein van Graaf en Graethemstraat, of wordt ingericht als private tuinen bij de gerealiseerde wooneenheden.

De voorschriften worden beschouwd als maxima bij de beoordeling van vergunningsaanvragen. De noodzakelijke woonkwaliteit, de aansluitingsaspecten van verschillende volumes, de ondersteuning van het straatbeeld, enz. kunnen ertoe leiden dat deze maxima niet gerealiseerd kunnen worden. Bij de beoordeling van een aanvraag voor deze projectzone zullen de ruimtelijke kwaliteit, de inpassing in de erfgoed- en landschappelijke omgeving, en de draagkracht van de omgeving de belangrijkste beoordelingscriteria zijn.

45 / 91




Juridische voorschriften 2.3.2.

Wonen wordt aangeduid als voornaamste bestemming

Andere woonbestemmingen beperkt toegelaten

dan zijn

§1. Bestemmingsvoorschriften Deze zone is in het algemeen bestemd voor de bestemming wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw (appartementen) in gesloten of halfopen bouworde. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak. Binnen de eerste bouwlaag (gelijkvloers) zijn enkel private, persoonsgebonden diensten als andere bestemming vergunbaar. Deze bestemmingen mogen maximaal 50% van de totale bebouwde oppervlakte van de eerste bouwlaag van elke wooneenheid innemen.

Hier kan de helling gebruikt worden als bindend element tussen de verschillende wooneenheden. Langsheen een geheel van trappen en bordessen worden een aantal wooneenheden geschikt, zoveel mogelijk met eigen tuin op het oosten of het westen. Het bestaande niveauverschil van ongeveer 5m wordt hierdoor een wandeltraject naar het centrum vanuit de Kanunnik Darisstraat en verderop.

De nodige maatregelen moeten getroffen worden teneinde dat de anderedan-woonbestemming niet hinderlijk is voor de woonbestemming. De andere-dan-woonbestemming is enkel toegestaan mits eerdere of gelijktijdige realisatie van de woonbestemming.

Onder deze oppervlakte kan een parking gerealiseerd worden; de minimale capaciteit van deze parking wordt berekend aan de hand van de parkeernormen in de voorschriften, en zal berekend worden voor het totaal aantal wooneenheden binnen de zone. De realisatie van staanplaatsen in overtal is verplicht. In dat geval kunnen staanplaatsen gecreëerd worden voor de voertuigen van de bewoners van de Hendrik Van Veldekestraat, Wellenstraat, Stationsstraat en Nieuwland.

Kleinschalige invulling twee typologieën

De huidige buurtparking in open lucht op het hoekperceel met Nieuwland kan op termijn worden bebouwd met enkele flats, aansluitend op het concept van de “trapkensstraat” verderop. Hier kan de stad Borgloon enkele

concept van woningen aan een “trapkensstraat” wordt opgelegd



in

§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften In deze zone wordt de invulling via één globale stedenbouwkundige aanvraag vergund. Het bouwproject moet derhalve in één geheel en als totaalproject gerealiseerd worden. In deze projectzone mogen minimaal 11 en maximaal 20 wooneenheden gerealiseerd worden. In deze zone wordt bij de inplanting en vormgeving van het (de) volume(s) met de volgende zaken rekening gehouden: • Het basisconcept is een hellend verlopende straat van Nieuwland naar Kanunnik Darisstraat, aan weerzijden bebouwd met kleine, grondgebonden woningen. Bijgevolg moet aan weerszijden van 46 / 91




wooneenheden realiseren voor noodsituaties (woning getroffen door brand, overstroming, enz.), waarbij een gezin dringend en tijdelijk huisvesting nodig heeft. Dit geeft de gelegenheid om deze hoek, waar auto’s moeilijk kunnen doorrijden, van een geprononceerd hoekgebouw te voorzien en zo de “open hoek” van Nieuwland en Van Veldekestraat passend af te sluiten.


• •

Bouw ondergrondse parking is hier verplicht, capaciteit van parking nauwkeurig omschreven

•

Algemene volumeen inplantingsvoorschriften voor deze zones

•

Beperking in hoogte om stadszicht te vrijwaren

• •

•

Creatie van een publiek G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

•

deze nieuwe straat een wandvorming gecreëerd worden. Deze wand moet continue zijn, en mag maximaal 2 bouwlagen hoog zijn, of 6,50m. De aldus gecreëerde straat moet doorlopen tot aan Nieuwland. Op de grens met de zones uit artikel 3.2. en 3.6. moet een zijdelingse bouwvrije afstand van 5m gerespecteerd worden. Op het perceel bovenaan de projectzone, en eigendom van de Stad Borgloon, moet een meergezinswoning (appartement) opgericht worden die de hoek daar ruimtelijk beklemtoont en tegelijk aansluit op de gevormde straat met woningen. De invulling gebeurt met een woonproject met ondergrondse parkeergarage, waar parkeerplaatsen in overtal zullen gecreëerd worden. De minimale capaciteit van deze ondergrondse parkeergarage wordt berekend aan de hand de formule: Pt = Pw + Po: Pt = minimaal totaal aantal staanplaatsen; Pw = vereiste aantal staanplaatsen volgens omvang woonproject; Po = staanplaatsen in overtal = Pw x 1 De B/T van alle hoofd- en bijgebouwen samen bedraagt minimaal 0,40 en maximaal 0,60. De oppervlakte van de eventuele openbare ruimten (pleinen straten, doorgangen) bovenop eventuele ondergrondse parkeergarages worden niet meegeteld in de berekening van deze B/T. De V/T bedraagt maximaal 1,2. Het aantal bouwlagen is beperkt tot 2 bouwlagen onder de kroonlijst. De maximale hoogte onder de kroonlijst bedraagt 6,50m. De dakvorm is vrij. De verschillende bouwlagen kunnen ingericht worden binnen dit maximum gabariet. Binnen dit gabariet worden eveneens strikt noodzakelijke en beperkte uitbouwen toegestaan voor technische ruimten zoals liftkoker, ventilatiekoker, enz. De niet-bebouwde ruimte sluit aan bij het openbare domein van de 47 / 91



Essentiële aspecten woonerf in diverse terrassen en trappen, dat Nieuwland en Kanunnik Darisstraat met elkaar verbindt

Juridische voorschriften Nieuwland, of wordt ingericht als private tuinen bij de gerealiseerde wooneenheden. Daarbij moet een globaal concept uitgewerkt worden voor dit openbare domein, waarbij uitgegaan wordt van een hoofdfunctie als autoluw woonerf voor alle openbare ruimten.

§3. Voorschriften inzake beheer De voorschriften worden beschouwd als maxima bij de beoordeling van vergunningsaanvragen. De noodzakelijke woonkwaliteit, de aansluitingsaspecten van verschillende volumes, de ondersteuning van het straatbeeld, enz. kunnen ertoe leiden dat deze maxima niet gerealiseerd kunnen worden. Bij de beoordeling van een aanvraag voor deze projectzone zullen de ruimtelijke kwaliteit, de inpassing in de erfgoed- en landschappelijke omgeving, en de draagkracht van de omgeving de belangrijkste beoordelingscriteria zijn.

Projectzone P3 bevindt zich midden in het historische centrum van Borgloon. Het is een zone die historisch gezien lange tijd onbebouwd is gebleven, en momenteel nog een eerder tuinkarakter heeft dan een bebouwd karakter. De mogelijkheid bestaat hier om twee mogelijke bestemmingen te voorzien: • Woningbouw in diverse vormen, geen andere bestemming buiten vrij beroep; • Woningbouw gecombineerd met allerlei voorzieningen en woonvormen voor bejaarden en/of doelgroepen in de sector mindervaliden (mensen met een beperking); dit kan dan gespreid worden over alle bouwblokken binnen het projectgebied, uitgezonderd de woningen aan de Graaf. Deze kunnen in het totaalproject geïntegreerd worden, bijvoorbeeld als serviceflats. Een functionele combinatie van bejaardenen/of G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

48 / 91




mindervalidenvoorzieningen met het nabijgelegen Klooster Nieuwland is mogelijk.

2.3.3.

De bestemming wonen wordt ruim toegelaten. Wonen wordt aangeduid als voornaamste bestemming Oppervlakte bij benadering: 6.150 m2. De inrichtingsschets omvat een aantal principes waarmee rekening moet gehouden worden bij de invulling van de zone. Bij de invulling is in grote mate rekening gehouden met de mogelijke vestiging van een rusthuis met alle noodzakelijke voorzieningen, hetgeen resulteert in een bepaalde minimale noodzakelijke bebouwde oppervlakte.


Mogelijkheid tot uitbouw van een “bejaardencampus”: voorzieningen voor ouderen, gekoppeld aan een rusthuis


§1. Bestemmingsvoorschriften De volgende bestemmingen zijn toegelaten in deze zone: • Wonen, onder de vorm van ééngezinswoningbouw en groepswoningbouw (appartementen) in gesloten of halfopen bouworde. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak. • Wonen voor bejaarden, oudere personen of anders-validen (mensen met een beperking), onder alle mogelijke vormen, met gehele of gedeeltelijke zorgverstrekking. De bestemming wonen is eveneens toegelaten in het dakvolume van een hellend dak. Deze bestemming mag zowel door een instelling van openbaar nut als door een private instelling of ontwikkelaar gerealiseerd worden. • Een combinatie van beide bovenvermelde bestemmingen, in elke mogelijke verhouding.


Invulling projectzone kant Graaf met aangepaste typologie: tuinmuren, achterkanten woonproject


In deze zone wordt de invulling via één globale stedenbouwkundige aanvraag vergund. Het bouwproject moet derhalve in één geheel en als totaalproject gerealiseerd worden. In deze projectzone worden de volgende volumes en typologieën ingeplant: • Aan de zijde van Graaf mogen enkel bijgebouwen met één bouwlaag, die aansluiten bij een hoofdbouw in de projectzone, op de rooilijn worden opgetrokken. Eventuele woonvolumes, hetzij ééngezinswoningen, hetzij appartementen, of een combinatie van deze, moeten met de 49 / 91





Invulling projectzone kant Nieuwland: wandvorming

•

•

• Deze grote bouwblok midden in het centrum van Borgloon krijgt in de eerste plaats een invulling, die kleinschalig blijft en past binnen het daar aanwezige bouwkader (2-3 bouwlagen plus zadeldak). Er wordt een duidelijk verschil gemaakt tussen de behandeling van de straatwand aan Nieuwland met die aan Graaf: • Nieuwland: gesloten bouworde, 3 bouwlagen op zuidelijke straatwand en 2 bouwlagen aan oostelijke wand. • Graaf: tuinen en tuinmuren van individuele tuinen of gemeenschappelijke tuin bij appartementen/rusthuis.

Creatie van halfondergrondse parkings mogelijk maken; ruimte boven parkings wordt semipubliek plein/groenruimte

•

• Dit zorgt voor twee verschillende “straatsferen”, waarbij de Graaf als een secundaire, rustige “achterweg bevestigd wordt”, terwijl de Nieuwland de G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

Algemene

volume-

en

private/gemeenschappelijke tuin uitgeven op Graaf. De afscheiding tussen deze tuin(en) en Graaf gebeurt verplicht met een tuinmuur in baksteen, maximaal 2,00m hoog. Er wordt minimum één voetgangersdoorsteek voorzien vanuit Graaf naar het binnengebied van deze projectzone. Bij het inrichten van aparte percelen met grondgebonden woningen langsheen Graaf, mag de bijbouw waarvan hier sprake is, maximaal 50% van de perceelsbreedte innemen. De afdekking van de eventuele bijgebouwen gebeurt met een hellend dak, waarvan de nok loodrecht op Graaf ligt. Naar het openbaar domein van Nieuwland toe moet een wandvorming gecreëerd worden. Deze wand mag discontinue zijn. Eén of meerdere doorgangen naar het achtergelegen binnenplein van deze zone moeten voorzien worden. Deze doorgang(en) mag (mogen) overbouwd worden. Binnen de projectzone mogen vrijstaande en/of gekoppelde volumes opgericht worden, op voorwaarde dat de afstand tot de private perceelsgrens even groot is als de kroonlijsthoogte van de betrokken volumes. Op de grens met de zones uit artikel 3.2. en 3.6. moet een zijdelingse bouwvrije afstand van 5m gerespecteerd worden. In deze projectzone is de bouw van een ondergrondse parking verplicht. De minimale capaciteit van deze ondergrondse parkeergarage wordt berekend aan de hand de formule: Pt = Ps + Pw + Po: Pt = minimaal totaal aantal staanplaatsen; Ps= huidige capaciteit van de stadsparking = 50; Pw = vereiste staanplaatsen volgens omvang woonproject; Po = staanplaatsen in overtal = (Ps+Pw) x 0,50) De minimale capaciteit van deze ondergrondse parkeergarage bedraagt de som van het vereiste aantal staanplaatsen naargelang de omvang van het (eventueel gemengde) 50 / 91




normale bouwmogelijkheden van het centrum krijgt.

inplantingsvoorschriften voor deze zones

De realisatie van een ondergrondse parking is hier zeer belangrijk, en voor een stuk structurerend, voor de aanleg van het openbaar domein tussen de bouwblokken. Door de helling binnen het projectgebied kan hier met een halfopen parking gewerkt worden, wat het veiligheidsgevoel zeker ten goede zal komen. De verschillende niveaus van het dak van de parking leiden op maaiveldniveau tot pleinen en groene ruimten op verschillende niveaus. De capaciteit van de ondergrondse parking kan in haar uiterste vorm 220 plaatsen bedragen. Dit lost in grote mate enkele prangende parkeerproblemen op: • Parkeren voor bewoners en gebruikers van het project op deze plek; • Opvang van de bestaande stadsparking, met mogelijkheid tot verhogen van de parkeercapaciteit op deze stadsparking; • Staanplaatsen in overtal voor bewoners uit de omliggende straten.

Beperking in hoogte om kwaliteitsvolle inpassing in omgeving te verzekeren


•

• •

•

•

Globaal concept voor binnengebied tussen woonvolumes is vereist, ruimte wordt semi-publiek na realisatie van project


•

woonproject in deze zone, en het bestaande aantal parkeerplaatsen op de openbare parking aan de Graaf, namelijk 50 staanplaatsen. Deze ondergrondse parking wordt gekoppeld aan het woonproject erboven met aangepaste toegangen, die uitgeven op het openbaar domein. De toegang naar de nieuwe ondergrondse parking is voorzien vanuit Nieuwland. De B/T van alle hoofd- en bijgebouwen samen bedraagt minimaal 0,50 en maximaal 1,00. De oppervlakte van de eventuele openbare ruimten (pleinen straten, doorgangen) bovenop de ondergrondse parkeergarage worden niet meegeteld in de berekening van deze B/T. De V/T bedraagt maximaal 2. Het aantal bouwlagen is beperkt tot 2 of 3 bouwlagen onder de kroonlijst. De maximale hoogte onder de kroonlijst bedraagt 7,00m bij twee bouwlagen en 9,00m bij drie bouwlagen. De dakvorm is vrij. De verschillende bouwlagen kunnen ingericht worden binnen dit maximum gabariet. Binnen dit gabariet worden eveneens strikt noodzakelijke en beperkte uitbouwen toegestaan voor technische ruimten zoals liftkoker, ventilatiekoker, enz. Door het grote niveauverschil binnen de projectzone kunnen half-ondergrondse ruimtes ingericht worden, die deel uitmaken van één van de gerealiseerde bestemmingen; in dat geval mag het volledige oppervlak van de projectzone, dichtgebouwd worden met een bouwlaag. Deze bouwlaag moet met een plat dak afgedekt worden. Dit platte dak zal de openbare of semipublieke ruimte vormen bij het project. De niet-bebouwde ruimte sluit aan bij het openbare domein van Nieuwland, of wordt ingericht als private tuinen bij de gerealiseerde wooneenheden. Daarbij moet een globaal concept uitgewerkt worden voor dit openbare domein, waarbij uitgegaan wordt van een hoofdfunctie als woonerf voor alle 51 / 91




Juridische voorschriften openbare ruimten.

§3. Voorschriften inzake beheer De voorschriften worden beschouwd als maxima bij de beoordeling van vergunningsaanvragen. De noodzakelijke woonkwaliteit, de aansluitingsaspecten van verschillende volumes, de ondersteuning van het straatbeeld, enz. kunnen ertoe leiden dat deze maxima niet gerealiseerd kunnen worden. Bij de beoordeling van een aanvraag voor deze projectzone zullen de ruimtelijke kwaliteit, de inpassing in de erfgoed- en landschappelijke omgeving, en de draagkracht van de omgeving de belangrijkste beoordelingscriteria zijn.


52 / 91





2.3.4.

Projectzone P4 bevindt zich op een historische erg geladen plek;: de site van de vroegere burcht van de Graven van Loon. Het is een zone die historisch gezien lange tijd bebouwd was: • In de Middeleeuwen stond hier zoals gezegd de burcht van de Graven van Loon; • Later werd de zone bebouwd met de gemeenteschool van de stad Borgloon, een gebouw dat afgebroken werd voor 1980. Projectzone P4 is de meest centrumgerichte van de vier zones; het is ook de zone met de meeste historische achtergrond (burcht).

Deze zone krijgt een beperkt aantal mogelijke nieuwe bestemmingen – respect voor archeologische en historische omgeving is vertrekpunt

§1. Bestemmingsvoorschriften De volgende bestemmingen zijn in deze zone toegelaten: • Openbaar nut – bibliotheek, maar beperkt tot het huidige bouwvolume van de biliotheek; • Openbaar nut – museale/archeologische functie, gecombineerd met horeca-functie; • Openbaar plein gecombineerd met archeologische zone.


Duidelijke regels en beperkingen voor bestaande bibliotheekgebouw

Oppervlakte bij benadering: 5.500 m2. Hier werd gezocht naar een combinatie van het zoveel mogelijk vrijhouden van de Burchtlocatie, een historisch geankerde invulling gerelateerd aan het Graafschapverhaal, en een ruimtelijke beëindiging van het Speelhof.

Bestaande bibliotheekgebouw: Het bestaande bibliotheekgebouw mag onderhouden worden en intern verbouwd en gerenoveerd. Interne aanpassingen ten gevolge van sectorale wetgeving (bibliotheekbeheer, veiligheid, toegankelijkheid) zijn eveneens mogelijk. Hierbij mag het bestaande volume nooit uitgebreid worden, noch kan de grondoppervlakte van het gebouw toenemen (de footprint van het gebouw).

Nieuwe bouwvolumes enkel op twee plekken mogelijk



Nieuwbouw: Binnen deze zone mag slechts op twee plekken een nieuwbouw opgericht worden. Deze plekken zijn enkel met zekerheid af te bakenen na raadpleging van de in het verleden al uitgevoerde of nog uit te voeren archeologische onderzoeken. 53 / 91





Sala: Informatie in een echt gebouw, open naar de omgeving

De Sala Na de afbakening van de vroegere sala van de burcht kan een nieuwbouw worden opgericht. De bestemmingen zijn hoger vermeld. Het gebouw moet zo ingeplant en opgevat worden dat een uitkijk over de westelijke rand van de Burchtheuvel mogelijk is. Volgende randvoorwaarden zijn geldig: Inplanting: Het nieuwe volume moet geheel binnen de afbakening van de vroegere sala ingeplant worden. 100% van het grondvalk van de afgebakende sala kan bebouwd worden. Open, overdekte ruimtes (terrassen, patio’s, …) zijn eveneens toegelaten. Volume: Er kan een bruto-bouwvolume van 1.000m3 opgericht worden. Kelders zijn hier altijd verboden.

Omgaan met de bibliotheek: Het bestaande bibliotheekgebouw is “het verkeerde gebouw op de verkeerde plaats”: de inplanting is totaal niet conform de eigen aard van de plek waar het ingeplant werd, en de vormgeving is karakterloos en niet aangepast aan de waarde van de plek waar het staat. De impact van dit gebouw is zonder meer negatief. Verdere uitbreiding is dan ook niet gewenst, om bijkomende onaangepaste bouwwerken op die plek te kunnen vermijden. Een uitbreiding van de bibliotheek kan niet anders dan van de bestaande bebouwing uitgaan, en deze bebouwing is nu net het grootste probleem, door haar onaangepast karakter.

Hoogte: De hoogte van het gebouw is beperkt tot een maximale kroonlijsthoogte van 6,00m. De dakvorm is vrij, en indien er geen plat dak gebruikt wordt, is de totale bouwhoogte beperkt tot 9,00m Materialen: De materiaalkeuze is vrij. Motte Baken en uitkijk

De Motte Deze heuvel moet zijn huidige configuratie, helling en hoogteverschil met de rest van de zone behouden. Voor de nieuwe constructie zijn de volgende randvoorwaarden van toepassing:


54 / 91




Inplanting: Het nieuwe volume of de nieuwe constructie worden ingeplant bovenop de huidige Motteheuvel.

Vrijhouden burchtlocatie: Aangezien er geen sporen van de burcht meer in de ondergronden aanwezig zijn, maar door vroegere opmetingen de plaats van de grote “sala” nog kan teruggevonden worden, kan de plek van deze “sala” als uitgangspunt dienen. Deze wordt in het projectgebied als middelpunt van een aangepaste herinrichting voorzien. De vroegere motte wordt gesuggereerd door de struiken op de helling van de burchtheuvel daar kort te houden, zodat een nieuwe stenen borstwering op die plaats beter tot haar recht komt. Historisch geankerde invulling: Het RUP moet de bouw en inrichting van “museale plek”, al dan niet in een gebouw, mogelijk maken. De grafelijke geschiedenis kan men enkel hier duiden. Een ruimte kan voorzien worden voor een eenvoudig, beeldbepalend en functioneel gebouw, eventueel op de oude Sala. De locatie van de vroegere Motte kan dienst doen als plek om een uitkijktoren of “kijk-gebouw” in te planten. De Sala en de Motte worden zo “geactualiseerd”: er zijn geen sporen meer van terug te vinden, en reconstructie zou een foute stap zijn, maar beide belangrijke elementen van de geschiedenis worden op hedendaagse en eenvoudige wijze terug zichtbaar gemaakt. Wat vooral belangrijk is op deze historische plek, is dat men, nieuwbouw of niet, een coherente en uniforme “taal” gebruikt bij de heraanleg, herinrichting of nieuwe bebouwing van deze plek: daartoe is het noodzakelijk om vooraf een totaalvisie en een inrichtingsstudie uit te voeren, waarin niet alleen stedenbouwkundige principes worden opgenomen en uitgewerkt, maar waarin ook een bepaalde materialen- en vormentaal geduid wordt. Archeologisch onderzoek wordt hier voorafgaandelijk aan elke herinrichtings-, afbraak- of bouwoperatie opgelegd, en de sporen kan men gebruiken als basisconcept voor het nieuwe gebouw. Indien gewenst, kan op een “Gravenhuis” worden ingericht. Dit kleinschalig infocentrum is te vergelijken met het infopunt van de organisatie “Voeren 2000”, midden in ’s Gravenvoeren. Thematische informatie over het Land van Loon en de historiek van de Graven van Loon kan hier aan de bezoekers getoond worden. G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2


Hoogte: De hoogte van de constructie of het gebouw is beperkt tot een maximale totale bouwhoogte van 10,00m. Materialen: De materiaalkeuze is vrij. Verbod op parkings

ondergrondse

Aanvullende voorschriften In deze projectzone is de bouw van een ondergrondse parking verboden. De aanleg van parkeerplaatsen voor motorvoertuigen is niet toegelaten.

Specifieke volumeen inplantingsvoorschriften voor deze zone

De vrijblijvende ruimte binnen deze zone wordt ingericht als een verblijfsruimte met respect voor de historische ondergrond. Bij de inrichting van deze ruimte zal de historische waarde ervan getoond worden door elementen van de toekomstige inrichting. Een minimale vereiste is dat de contouren van de burchtwal in de inrichting zichtbaar gemaakt worden. Een duidelijke ruimtelijke link met de burchtheuvel ten zuiden van de huidige bibliotheek moet eveneens in de inrichting voorzien worden.

Creatie van een polyvalente, doch historische en archeologische publieke ruimte

Volgende werken, handelingen, voorzieningen en inrichtingen zijn daartoe vergunbaar: Het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur voor het al dan niet toegankelijk maken van de zone voor educatief en recreatief medegebruik, waaronder het aanleggen, inrichten of uitrusten van paden voor niet-gemotoriseerd verkeer. Deze paden moeten in kleinschalige, waterdoorlatende verharding worden aangelegd. De genoemde werken, handelingen en wijzigingen zijn toegelaten voor 55 / 91




Beëindiging Speelhof: Door de plaatsing van een “poort” tussen Burcht en Speelhof kan de historische link zichtbaar gemaakt worden. Samen met een aantal ruimtelijke elementen in een bepaalde schikking kan het Speelhof zijn “vierde wand” krijgen en ruimtelijk van de Burchtheuvel worden gescheiden, met een mogelijke doorkijk naar de Burchtruimte (en het landschap verderop!) Dit verbetert de beleving van het Speelhof, maar maakt de Burchtheuvel ook tot een intiemere ruimte.

Bepaalde werken worden toegelaten, namelijk om een functionele en esthetische inrichting van de zone mogelijk te maken

Beplanting streekeigen gebeuren

moet


met soorten

Afsluitingen zijn enkel in bepaalde gevallen toegelaten – openbaar karakter van de ruimte beklemtonen

zover de ruimtelijke samenhang, de cultuurhistorische waarden en natuurwaarden in de zone bewaard blijven en de sociale functie niet geschaad wordt. Het herstellen of heraanleggen van bestaande wegenis en nutsleidingen. Bestaande wegenis en nutsleidingen kunnen verplaatst worden voor zover dit noodzakelijk is vanuit technisch oogpunt, voor de kwaliteit van het leefmilieu, de openbare veiligheid of de volksgezondheid. Het aanplanten van streekeigen hoogstambomen, struiken, heesters en hagen, en dit in functie van rustig recreatief medegebruik of het verhogen van de natuurwaarde binnen de zone. In deze zone is het niet toegelaten om afsluitingen op te richten, behalve uit historisch-archeologisch oogpunt (zoals het zichtbaar maken van de burchtwal), of uit veiligheidsoogpunt.

§3. Voorschriften inzake beheer De voorschriften worden beschouwd als maxima bij de beoordeling van vergunningsaanvragen. De noodzakelijke woonkwaliteit, de aansluitingsaspecten van verschillende volumes, de ondersteuning van het straatbeeld, enz. kunnen ertoe leiden dat deze maxima niet gerealiseerd kunnen worden. Het maximum gabariet wordt dan ook niet beschouwd als een recht, maar wel als een absolute bovengrens voor de gewenste zone-ontwikkeling. Bij de beoordeling van een aanvraag voor deze projectzone zullen de ruimtelijke kwaliteit, de inpassing in de erfgoed- en landschappelijke omgeving, en de draagkracht van de omgeving de belangrijkste beoordelingscriteria zijn.


56 / 91





ARTIKEL 3.5. ZONE VOOR TUINEN EN BIJGEBOUWEN


§1. Bestemmingsvoorschriften De bestemming van deze tuinzones is in de eerste plaats een groene buitenruimte bij de erbij horende woningen.

Hoofdbestemming is tuin bij wooneenheden, eventueel voorzien van bijgebouwen

Eventueel zijn bijgebouwen in functie van de voorliggende bouwzones toegelaten, en ook beperkte uitbreidingen van deze bouwzones.

Beperkte uitbreiding van hoofdbestemming aangrenzende zone toegelaten

Deze zone is uitsluitend bestemd voor de inrichting van private tuinen bij de bestemmingen aangeduid in de artikels 3.2. en 3.3., en voor het oprichten van bijgebouwen zoals hieronder beschreven. Bijgebouwen horende bij de normale hoofdbestemmingen van de zone die aansluiten op deze zone, zijn toegelaten. Hieronder worden o.a. verstaan, tuinberging, technische ruimte bij zwembad, autobergplaatsen, enz. In beperkte zin is de uitbreiding van de hoofdbestemming van de aanliggende zone toegelaten binnen deze zone. Dit is beperkt tot een maximale totale bouwdiepte van 17m (in de zone aansluitend op art. 3.3. is de bouwdiepte beperkt tot 14m en dit enkel voor het kelderniveau), en dit volume moet integraal aansluiten op de volumes uit de aanliggende zone.

§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften In de tuinstrook mogen enkel gebouwen opgetrokken worden met plat dak. Bestaande volumes mogen onderhouden, verbouwd, gerenoveerd en herbestemd worden volgens de zone waarin het perceel gelegen is. Het volledig volbouwen van de tuinstrook is niet toegelaten.


Bouwvolume wordt strikt vastgelegd, binnen bepaalde oppervlakte- en hoogtebeperkingen

Bijgebouwen: volumes, afmetingen Bestaande, behoorlijk vergunde gebouwen in deze bestemmingszone kunnen onderhouden, gerenoveerd en verbouwd worden. Het oprichten van nieuwe bijgebouwen is toegelaten; deze bestaan uit één bouwlaag, waarbij de maximale bouwoppervlakte beperkt wordt tot 45,00m2 per perceel en de dakrandhoogte maximaal 3,50m bedraagt. De dakvorm is vrij, nokhoogte beperkt tot 5,00m..Indien er reeds 57 / 91




Juridische voorschriften bijgebouwen aanwezig zijn op het perceel, en deze zijn groter dan 45,00m2, dan mogen er geen nieuwe bijgebouwen worden opgetrokken.

De verhardingen zijn weliswaar toegelaten en kunnen het wooncomfort verhogen, maar er gelden strikte voorwaarden inzake oppervlakte en aard van de verharding. Dit laatste is bedoeld om maximaal insijpelen van regenwater ter plaatse toe te laten.

Beperking van verhardingen wordt opgelegd

Autostaanplaatsen toegelaten, maar enkel in open vorm, geen carports of garages

Tuin: inrichting Maximum 50% van de vrijblijvende oppervlakte van elk perceel mag verhard worden, waarvan minimaal de helft van de verharde oppervlakte met waterdoorlatende verhardingen wordt uitgevoerd. Als op één perceel of meerdere aan elkaar grenzende percelen een groepswoning (appartementen) wordt opgericht in de zone van artikel 3.2., mogen de vereiste autostaanplaatsen in deze zone gerealiseerd worden. Hierbij zijn enkel open en niet overdekte autostaanplaatsen toegelaten, waarbij de totale oppervlakte aan autostaanplaatsen moet voorzien worden van een waterdoorlatende verharding. De niet-verharde delen van deze zone worden aangelegd als groene verblijfsruimte met beplantingen, waarvan de bomen inheems en streekeigen moeten zijn. De aanleg van vijvers, kleinschalige speltoestellen en vast zitmeubilair is toegelaten.

§3. Voorschriften inzake beheer Ook in deze zones gelden strikte beschermingsregels voor bestaande hoogstambomen. Ook in de delen van het RUP waar tuinen ruimer zijn, maken bomen deel uit van de woonkwaliteit van de aanliggende woningen. Verder kan hier bijkomend aangehaald worden dat hoogstambomen in middelgrote tot grote tuinen ervoor zorgen dat er bijkomende biotopen ontstaan. Vanuit het oogpunt van natuurbehoud en ecologisch verantwoorde stedenbouw is het daarom wenselijk deze hoogstambomen te behouden en te beschermen.




58 / 91





ARTIKEL 3.6. ZONE VOOR TUINEN - ONBEBOUWBAAR


§1. Bestemmingsvoorschriften De bestemming van deze tuinzones is in de eerste plaats een groene buitenruimte bij de erbij horende woningen. Hier zijn geen bijgebouwen toegelaten. Deze zones bevinden zich aan de zuidrand van het centrum, en de tuinen zijn vaak zichtbaar van buiten het centrum. Om een “groene basis” te creëren dat het stadszicht ondersteunt, is het nodig hier bouwverbod in te voeren voor nieuwe constructies. De verhardingen zijn weliswaar toegelaten en kunnen het wooncomfort verhogen, maar er gelden strikte voorwaarden inzake oppervlakte en aard van de verharding. Dit laatste is bedoeld om maximaal insijpelen van regenwater ter plaatse toe te laten.

Ook in deze zones gelden strikte beschermingsregels voor bestaande hoogstambomen. Ook in de delen van het RUP waar tuinen ruimer zijn, maken bomen deel uit van de woonkwaliteit van de aanliggende woningen. Verder kan hier bijkomend aangehaald worden dat hoogstambomen in middelgrote tot grote tuinen ervoor zorgen dat er bijkomende biotopen ontstaan. Vanuit het oogpunt van natuurbehoud en ecologisch verantwoorde stedenbouw is het daarom wenselijk deze G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

Hoofdbestemming is tuin bij wooneenheden, bouwvrij te houden

Deze zone is uitsluitend bestemd voor de inrichting van private tuinen bij de bestemmingen aangeduid in de artikels 3.2. en 3.3. §2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften

Strikte voorschriften inzake verhardingen en mogelijke inrichting; beperking van verhardingen wordt opgelegd

Tuin: inrichting Alle gebouwen en constructies zijn verboden. De aanleg van vijvers, kleinschalige speltoestellen en vast zitmeubilair is toegelaten. Maximum 20% van de totale oppervlakte van elk perceel binnen deze zone mag verhard worden, maar enkel met waterdoorlatende verhardingen. De niet-verharde delen van deze zone worden aangelegd als groene verblijfsruimte met beplantingen, waarvan de bomen inheems en streekeigen moeten zijn.

§3. Voorschriften inzake beheer Behoud van hoogstammige bomen in het centrum – bewaren is de regel, kappen de uitzondering

De aanwezige streekeigen hoogstambomen op de percelen binnen deze zone moeten behouden blijven. Op alle stedenbouwkundige aanvragen moeten de hoogstambomen op het betrokken perceel of de betrokken percelen worden aangeduid, met hun stamdiameter, hoogte en de grootte van de kruinprojectie. De aanwezige streekeigen hoogstambomen mogen slechts verwijderd worden van het betrokken perceel indien de boom of de bomen een gevaar betekenen voor de directe omgeving, of indien de boom ziek is 59 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes hoogstambomen te behouden en te beschermen. Tenslotte geldt ook hier dat deze tuinen in hun geheel deel uitmaken van het stadszicht van Borgloon, wat een ruimtelijk kenmerk is van deze kern, en dat voor de toekomst gevrijwaard moet blijven.



Juridische voorschriften en er geen kans meer op herstel bestaat. Beide motivaties moeten door een rapport van een deskundig tuin- of landschapsarchitect, bioloog of boomspecialist gestaafd worden.

60 / 91





ARTIKEL 3.7. ZONE VOOR OPENBAAR NUT

Deze zone groepeert een aantal gebieden en gebouwen in het centrum, gelegen op diverse plekken in de ruimtelijke structuur.


Zo bevinden het Kanunnikenhuis (deelzone Speelhof), de kerk met kloostergang, pastorij en dekenij (deelzone religieuze gebouwen) en het stadhuis op de Markt (deelzone Stadhuis) zich aan de centrumstraten van Borgloon.

§1. Bestemmingsvoorschriften

De deelzone Nieuwland, met daarin het complex van klooster en schoolgebouwen, bevindt zich aan de rand, op de overgang tussen het centrum en de halfopen ruimte in het noordoosten.

De bestemmingen worden per deelzone aangegeven, met nauwkeurige limieten en eventuele nevenbestemmingen die mogelijk zijn. Het gaat in de eerste plaats over de bestendiging van de huidige bestemmingen binnen de historische bebouwing van elke deelzone.


Alle bestemmingen van openbaar nut zijn toegelaten

Deze zone is bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en woningen of wooneenheden die gerelateerd zijn aan de vermelde voorzieningen, met name de wooneenheden voor huisbewaarders of directie.

De niet bebouwde delen van de zone moeten als publieke ruimte ingericht worden

De onbebouwde delen van de zone zijn bestemd voor toegangsverlening en kwaliteitsvolle gemeenschappelijke publieke ruimte ter ondersteuning van de gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.

Bestaande gebouwen die waardevol en beeldbepalend zijn, worden behouden

Het behoud in elke deelzone (A,B,C, en D) van de erfgoedwaarde van de bestaande bebouwing op zichzelf en in relatie tot hun omgeving, is prioritair.

Differentiatie naargelang deelzone – bestendiging bestaande bestemmingen

Voor de verschillende deelzones worden de volgende bestemmingen gedetailleerd: Deelzone A – Nieuwland: de hoofdbestemming is onderwijs onder alle mogelijke vormen, en de daaraan verbonden functies, zoals lesruimten, speelruimten, verblijfsruimten en internaat voor de leerlingen. Als nevenbestemmming is één wooneenheid voor de huisbewaarder en één wooneenheid voor de directie van de school toegelaten, met een maximale bruto oppervlakte van 200,00m2 per wooneenheid. Deelzone B – Speelhof: de hoofdbestemming is overheidsdiensten onder alle mogelijke vormen. Deelzone C – Religieuze gebouwen: de hoofdbestemming is cultuur en

de van

61 / 91




Juridische voorschriften eredienst onder alle mogelijke vormen. Als nevenbestemming zijn wooneenheden toegelaten voor de bedieners van de eredienst, met een maximum van 25% van de totale bebouwde oppervlakte. Deelzone D – Stadhuis: de hoofdbestemming is overheidsdiensten onder alle mogelijke vormen.

§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften Het voldoen aan de ondervermeldde randvoorwaarden dient bij aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning informatief aangetoond te worden door middel van een inrichtingsstudie. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor de zone. Deze inrichtingsstudie is enkel verplicht bij werken die onder de uitgebreide dossiersamenstelling vallen.

Omwille van de hoge beeld- en architectuurwaarde van deze zone (drie deelzones bevatten beschermde monumenten), is het verplicht om een “inrichtingsstudie” te maken bij werken in deze zone. Deze inrichtingsstudie moet het volgende toelaten: • Een voorafgaandelijk onderzoek naar de bestaande kwaliteiten en mogelijkheden, gevolgd in een tweede deel door een stedenbouwkundig ontwerp voor de ganse zone; • Deze studie wordt samen met een eventuele bouwaanvraag ingediend; • De bij dit RUP ingestelde Bouwcommissie moet een voorafgaandelijk advies uitbrengen over het project en de inrichtingsstudie.



Concreet moet de inrichtingsstudie, in aanvulling op de beschrijvende nota en informatie voor het bekomen van een stedenbouwkundig attest en/of vergunning klaarheid geven in: De opmeting van de bestaande toestand (terrein en gebouwen), waarbij bouwvolumes, hoogten, bouwdiepten, materiaalgebruik, omgevende open ruimten en relaties weergegeven worden, en een analyse van de aanwezige bestemmingen en activiteiten, de verschijningsvorm, de bouwkundige geschiedenis en inventaris (o.a. elementen die bijdragen tot de cultuurhistorische waarde). Het geplande project, met een duidelijke voorstelling van de verschijningsvorm en een omschrijving en kwantificering van de bestemmingen. Een onderzoek betreffende het behoud van de cultuurhistorische waardevolle elementen en betreffende de noodzakelijke ingrepen voor de draagkracht, stabiliteit, brandveiligheid en beveiliging van 62 / 91





Bouwcommissie wordt in ontwerpen inrichtingsproces betrokken

In de deelzones zijn een aantal werken en handelingen toegelaten, die het mogelijk moeten maken vrij ruim om te gaan met de bestaande bebouwing inzake renovatie, restauratie, eventuele uitbreiding van de volumes.


De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag voor het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig overgemaakt aan de Bouwcommissie, die hieromtrent een gemotiveerd advies geeft aan het College van Burgemeester en Schepenen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of een nieuwe inrichtingsstudie bevatten. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig zijn of nuttig zijn voor de realisatie, het instandhouden en het beheer van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze voor wat betreft schaal en ruimtelijke impact verenigbaar zijn met de omgeving en voldoen aan de hieronder uitgedetailleerde voorschriften.

Inzake de deelzone Nieuwland is gekozen voor een ruime mogelijkheid tot verbouwing, om de huidige bestemming (school en internaat) alle mogelijkheden te beiden om volgens de sectoriële normen en voorschriften van onderwijsgebouwen zich aan de “eisen van de tijd” aan te passen. In andere deelzones zijn slechts inwendige verbouwingen toegestaan, om de huidige hoge beeldkwaliteit te behouden. De gebouwen in deelzones B,C en D vormen op zich staande volumes die bakens vormen in de historische en ruimtelijke structuur van het centrum. Nieuwbouw zou hier de waarde van het “monument” of “baken” enkel maar verminderen.

de gebouwen; een onderzoek naar het effect van dergelijke ingrepen op de directe omgeving van de gebouwen en een toelichting bij de mate van reversibiliteit van dergelijke ingrepen. Het beantwoorden van het project aan de harde eisen, meerbepaald inzake bestemmingen, afmetingen, volumes, enz., uit de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. De mate waarin de eenheid van het complex en zijn omgeving bewaard blijft. De harmonie met de omgeving, meerbepaald wat betreft volume, gevelcompositie en materiaalgebruik.

In deelzones B, C en D zijn enkel inwendige verbouwingswerken toegelaten; uitbreidingen van de bestaande volumes of losstaande nieuwbouw is niet toegelaten. Beperking op uitbreidingen gewenst in bepaalde deelzones

is De onbebouwde oppervlakte van de zone wordt ingericht als een (semi)publieke buitenruimte, waarbij de voorschriften van artikel 3.12. gevolgd worden.

63 / 91




Juridische voorschriften §3. Voorschriften inzake beheer

Ook hier wordt de aandacht gevestigd op eventuele aanwezige hoogstambomen. Het behoud hiervan is belangrijk voor de beeldkwaliteit van het centrum.




64 / 91





Bestemmingen worden per deelzone gespecificeerd, maar kaderen alle in een zorgcampus voor oudere personen Voor de zorgcampus aan de Graethempoort is reeds een visie uitgewerkt, nog voor de opstart van dit RUP. Een aantal bijkomende volumes werden voorgesteld aansluitend op de bestaande volumes van het rusthuis. Dit moet toelaten om het rusthuis aan de huidige rusthuisnormen aan te passen. In het RUP wordt de zone voor openbaar nut die de ganse zorgcampus bedekt, opgesplitst worden in drie specifieke deelgebieden: Deelzone 1: rusthuis en serviceflats, sociaal huis Deelzone 2: wijk Begijnhof, aanleunwoningen Deelzone 3: wijk Begijnhof, uitbreiding In het RUP worden aparte voorschriften en een apart ruimtelijk kader ontworpen voor elke deelzone. De bestemmingen worden gegeven volgens de deelzone, en er wordt rekening gehouden met recente ontwikkelingen of lange-termijn-plannen voor de deelzone.

Deelzone 1 is bestemd voor rusthuis en aanverwante voorzieningen


§1. Bestemmingsvoorschriften Bestemmingen per deelzone Deelzone 1: rusthuis – serviceflats: Alle bestemmingen en voorzieningen die te maken hebben met de verzorging, de opvang en het permanent verblijven van oudere personen, zijn toegelaten. Dit kan in de vorm van rusthuis, RVT-tehuis, serviceflats, of alle andere collectieve of individuele woonvormen voor oudere personen.

Menging met normale wooneenheden voor gezinnen is op niveau van deelzone mogelijk

Een beperkt aantal wooneenheden voor gezinnen is toegelaten, als deze deel uitmaken van een gemengd huisvestingproject waarvan het grootste aantal wooneenheden speciaal voor ouderen bestemd is, en op voorwaarde dat het absoluut aantal van deze wooneenheden nooit groter is dan 8 stuks.

Aandacht voor de publieke bestemming van beide kapellen

De bestaande kapellen (Gasthuiskapel en grote kapel van het rusthuis) mogen ingericht worden voor een socio-culturele bestemming: alle bestemmingen en voorzieningen die moeten toelaten om beide kapellen te gebruiken voor sociale of culturele doeleinden (vergaderingen, presentaties, culturele voorstellingen, tentoonstellingen, …).

Deelzone 2 wordt voorbehouden voor aangepast wonen voor ouderen alleenstaanden en gezinnen G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

ARTIKEL 3.8. ZONE VOOR ZORGCAMPUS

Deelzone 2: Begijnhof: Alle bestemmingen en voorzieningen die te maken hebben met het wonen van gezinnen, maar enkel onder de vorm van aanleunwoningen zoals de bestaande woningen. Het huidig aantal wooneenheden op het 65 / 91




Juridische voorschriften tijdstip van goedkeuring van dit RUP moet behouden blijven.

Een uitbreiding van de zorgcampus onder de vorm van speciale woontypologieën wordt voorzien

De niet bebouwde delen van de zone moeten als publieke ruimte ingericht worden

Deelzone 3: uitbreiding zorgcampus: Alle bestemmingen en voorzieningen die te maken hebben met het wonen van oudere personen, en dit onder de vorm van aanleunwoningen en/of serviceflats. Een beperkt aantal zelfstandige wooneenheden voor gezinnen is toegelaten, als deze deel uitmaken van een gemengd huisvestingproject waarvan het grootste aantal wooneenheden speciaal voor ouderen bestemd is, en op voorwaarde dat het absoluut aantal van deze wooneenheden nooit groter is dan 4 stuks. Er mogen maximaal 10 wooneenheden gerealiseerd worden in deze zone. De onbebouwde delen van de zone zijn bestemd voor openbaar domein in de vorm van straten en pleinen, toegangsverlening en kwaliteitsvolle gemeenschappelijke publieke ruimte ter ondersteuning van de gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Deze worden ingericht volgens de voorschriften van artikel 3.13 – woonstraten.


Ook hier wordt voor twee deelzones, deelzone 1 en 3, het principe van de “inrichtingsstudie” gehanteerd: • Een voorafgaandelijk onderzoek naar de bestaande kwaliteiten en mogelijkheden, gevolgd in een tweede deel door een stedenbouwkundig ontwerp voor de ganse zone; • Deze studie wordt samen met een eventuele bouwaanvraag ingediend; • De bij dit RUP ingestelde Bouwcommissie moet een voorafgaandelijk advies uitbrengen over het project en de inrichtingsstudie.


Specifieke voorschriften voor deelzones 1 en 3 Het voldoen aan de ondervermeldde randvoorwaarden dient bij aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning informatief aangetoond te worden door middel van een inrichtingsstudie. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor de zone. Uitvoerige inrichtingsstudie wordt gevraagd, om beoordeling op vaste items mogelijk te maken van elk

Concreet moet de inrichtingsstudie, in aanvulling op de beschrijvende nota en informatie voor het bekomen van een stedenbouwkundig attest en/of vergunning klaarheid geven in: 66 / 91





project

Deelzone 1: rusthuis en serviceflats

Zo wordt voor deelzone 1 de vestiging van een rusthuis met alle noodzakelijke voorzieningen en bijhorende bestemmingen en functies toegelaten, tot een woning voor conciërge toe. Verder wordt hier rekening gehouden met de huidige multifunctionele bestemming van beide historische kapellen binnen de zone. Eén kapel doet momenteel dienst als gebouw voor erediensten, en wordt zo bestendigd; de andere kapel heeft en behoudt zijn culturele bestemming. De bebouwingsmogelijkheden worden vastgelegd onder de titel “Algemene voorschriften”, en omvatten een maximale B/T-index, maximale hoogtes en de verplichting om op een bepaalde manier een half-ondergrondse parking aan te leggen. In deze parking zal maximaal gestreefd worden naar de realisatie van staanplaatsen “in overtal”, die ter beschikking gesteld worden van de bezoekers van het historische centrum zogenaamde “randparkings” die momenteel al enkele jaren ingericht en bewegwijzerd zijn.


Projectcommissie wordt in ontwerpen inrichtingsproces betrokken

De opmeting van de bestaande toestand (terrein en gebouwen), waarbij bouwvolumes, hoogten, bouwdiepten, materiaalgebruik, omgevende open ruimten en relaties weergegeven worden, en een analyse van de aanwezige bestemmingen en activiteiten. Het geplande project, met een duidelijke voorstelling van de verschijningsvorm en een omschrijving en kwantificering van de bestemmingen. Een onderzoek betreffende het behoud van de cultuurhistorische waardevolle elementen en betreffende de noodzakelijke ingrepen voor de draagkracht, stabiliteit, brandveiligheid en beveiliging van de gebouwen; een onderzoek naar het effect van dergelijke ingrepen op de directe omgeving van de gebouwen en een toelichting bij de mate van reversibiliteit van dergelijke ingrepen. Het beantwoorden van het project aan de harde eisen, meerbepaald inzake bestemmingen, afmetingen, volumes, enz., uit de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. De mate waarin de eenheid van het complex en zijn omgeving bewaard blijft. De harmonie met de omgeving, meerbepaald wat betreft volume, gevelcompositie en materiaalgebruik.

De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag voor het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig overgemaakt aan de Bouwcommissie, die hieromtrent een gemotiveerd advies geeft aan het College van Burgemeester en Schepenen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of een nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

Algemene voorschriften Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig zijn of nuttig zijn voor de realisatie, het instandhouden en het beheer van de bestemming zijn 67 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes Deelzone 2: Begijnhof

Essentiële aspecten Algemene volumeen inplantingsvoorschriften voor deze zones

Juridische voorschriften toegelaten voor zover ze voor wat betreft schaal en ruimtelijke impact verenigbaar zijn met de omgeving en voldoen aan de hieronder uitgedetailleerde voorschriften.

Concept van bouwen rond enkele koeren is verplicht – privacy van bewoners garanderen

In deelzone 2 wordt dan weer uitgegaan van het strikte behoud van de bestaande woningen en B/T index, omwille van de bestaande hoge dichtheid (25 wo/Ha). Aanpassingen aan de bestaande woningen moeten wel mogelijk blijven. Hier ligt de nadruk op het behoud van het woonconcept en de absolute bescherming van de huidige dichtheid van 25 wo/Ha. Een hogere dichtheid, door verdere verdichting, zou hier afbreuk doen aan de woonkwaliteit.


Drie bouwlagen in deelzone 1 toegelaten om maximale bouwmogelijkheden aan OCMzorgcampus te bieden

Beperking bouwlagen in deelzones 2 en 3 omwille van kleinschalige omgeving

Alle zichtbare gevels van alle bouwvolumes zijn evenwaardig en dit zowel naar materiaalgebruik als in functie van representatie. De B/T van alle bouwvolumes in hun totaliteit bedraagt maximaal: 0,90 voor deelzone 1; 0,25 voor deelzone 2; 0,40 voor deelzone 3. In zone 1 wordt alle nieuwe bebouwing geschikt rond enkele binnenkoeren, al dan niet volledig omsloten. De hoofdvolumes van de eventuele nieuwe gebouwen worden langs de Kogelstraat ingeplant. De hoofdingang van het totale complex in zone 1 moet via de Graethemstraat genomen worden. De bestaande bouwvolumes van beide kapellen en het oude rusthuis moeten op volwaardige wijze geïntegreerd worden in het totaalcomplex. Het aantal bouwlagen bedraagt in zone 1 maximaal 3 bouwlagen, te weten een gelijkvloers plus twee volle verdiepingen daarboven. Technische volumes voor daktoegang, liften, luchtbehandeling of watervoorziening mogen bovenop de derde bouwlaag ingericht worden, op voorwaarde dat de totale oppervlakte van deze volumes op de derde bouwlaag nooit groter is dan 20% van het totale bouwkader op maaiveldniveau, en deze volumes steeds ingeplant worden op een afstand van de dakranden gelijk aan de totale hoogte van de technische volumes. Het aantal bouwlagen bedraagt in deelzone 2 maximaal 1 en in deelzone 3 maximaal 2 bouwlagen, te weten een gelijkvloers (deelzone 1) of een gelijkvloers en een volle verdieping daarboven (deelzone 2). De dakvorm is vrij te kiezen, in het geval van hellende daken is de dakhelling gelegen tussen 35° en 50°. 68 / 91





Deelzone 3: uitbreiding zorgcampus

De bouw van een semiondergrondse parking wordt verplicht, gebruik moet semi-publiek zijn

In deelzone 3 is een gemengd project toegelaten, maar ook een eenvoudige uitbreiding van het woonconcept van Begijnhof, namelijk aanleunwoningen voor ouderen en voor alleenstaanden. Er wordt rekening gehouden met de ligging tegen een reeks achtertuinen aan de Nieuwe Steenweg: de dichtheid is hier 20 wo/Ha, wat een absoluut aantal van 10 wooneenheden oplevert.


De kroonlijsthoogte zal, gerekend van op het maaiveld ter hoogte van de gevelopstand, nooit hoger zijn dan - 10,00m in deelzone 1; - 3,50m in deelzone 2; - 6,00m in deelzone 3.

In zone 1 is de bouw van een semi-ondergrondse parking verplicht, samen met de uitbreiding van het bestaande rusthuis. . De in artikel 1.7.2. opgelegde maximale aantallen parkeerplaatsen bij serviceflats zijn niet van toepassing. De minimale capaciteit van deze semi-ondergrondse parkeergarage is te beschouwen als de som van volgende elementen: Het vereiste aantal staanplaatsen voor het personeel van het rusthuis en de bijhorende administratie; Een aantal staanplaatsen voor bezoekers van het rusthuis, à rato van 1 staanplaats per 3 verblijfseenheden voor oudere personen; Een aantal parkeerplaatsen voor vaste bewoners van de seviceflats, à rato van 1 staanplaats per 3 serviceflats; Minimaal 25 staanplaatsen in overtal, toegankelijk voor iedereen; De toegang naar de nieuwe semi-ondergrondse parking is voorzien vanuit de Kogelstraat. Deze parking moet semi-ondergronds opgevat worden, dat wil zeggen met minimaal één open of halfopen zijde, en ingebouwd worden in de helling op de zuidzijde van de zone.

69 / 91




Juridische voorschriften §3. Voorschriften inzake beheer

Verder wordt ook hier opgelegd dat hoogstambomen op deze zone maximaal behouden moeten worden, met dien verstande dat dit geldt na de realisatie van de uitbreiding en vernieuwing van het rusthuis. Indien het nodig is om voor deze werken bepaalde aanwezige hoogstambomen te kappen, moet dit mogelijk blijven. Vanaf de ingebruikname van het vernieuwde rusthuis geldt dat alle hoogstambomen een zekere bescherming krijgen.




70 / 91





Het betreft hier zeer specifiek de zone die de huidige begraafplaats dekt. De huidige begraafplaats zal nog een aantal jaar gebruikt worden, totdat de nieuwe begraafplaats in de deelgemeente Hendrieken klaar is. Na stopzetting van de begravingen kan een groenplan opgesteld worden, en een beheersplan voor de graven, vooral dan de monumentale grafstenen uit het oudste gedeelte. Er is vrij veel funerair erfgoed aanwezig op deze begraafplaats, dat in de toekomst gecatalogeerd kan worden en als uitgangspunt voor inrichting en gebruik kan dienen.

ARTIKEL 3.9. ZONE VOOR GROEN EN OPENBAAR NUT


§1. Bestemmingsvoorschriften Huidige begraafplaats beeldentuin

wordt

Het gebied is bestemd voor de instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van een begraafplaats als “beeldentuin”, te weten een in onbruik gestelde begraafplaats die voor het publiek toegankelijk is als rusten bezinningsruimte.

Natuur en archeologie kunnen als nevenbestemming gehanteerd worden

Binnen dit gebied zijn natuurontwikkeling en de zorg voor waardevolle en monumentale grafstenen nevengeschikte functies. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor deze functies zijn toegelaten voor zover de ruimtelijke samenhang in het gebied, de cultuurhistorische waarde en natuurwaarden in het gebied bewaard blijven en de sociale functie niet geschaad wordt.

§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften Limitatieve opsomming van toegelaten werken: alles in functie van bestemming als beeldentuin en bezinningsruimte

Het openbaar nut blijft bestendigd, bv. als parkfunctie. Bebouwing is beperkt toegelaten, de bestaande gebouwen mogen onderhouden en gerenoveerd worden, zelfs van bestemming veranderd, zolang het in functie is van de hoofdbestemming van de zone.


Volgende werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen en functiewijzigingen zijn vergunbaar: Werken, handelingen, voorzieningen, inrichtingen die nodig of nuttig zijn voor de instandhouding van de aanwezige grafstenen, grafmonumenten en gebouwen. Het aan brengen van kleinschalige infrastructuur gericht op het toegankelijk maken van de begraafplaats, alsook in functie van het uitoefenen van het rustig recreatief medegebruik. De genoemde werken, handelingen en wijzigingen zijn toegelaten voor zover de ruimtelijke samenhang, de cultuurhistorische waarden en 71 / 91





Functioneel bebouwing kan, maar is beperkt

Parkeervoorzieningen voor bezoekers in beperkt aantal en met strikte materiaalvoorschriften


natuurwaarden in de zone bewaard blijven en de sociale functie niet geschaad wordt. Het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur voor het al dan niet toegankelijk maken van de zone voor educatief en rustig recreatief medegebruik, waaronder het aanleggen, inrichten of uitrusten van paden voor niet-gemotoriseerd verkeer. Deze paden moeten in kleinschalige, waterdoorlatende verharding worden aangelegd. Beperkte bebouwing in functie van het rustig recreatief medegebruik of in functie van het beheer van de zone, onder voorwaarde dat de bebouwing zich beperkt tot een totale oppervlakte van 75,00m2 gesloten volumes en 75,00m2 open, overdekte volumes. De kroonlijsthoogte is beperkt tot 4,00m. Het herstellen of heraanleggen van bestaande wegenis en nutsleidingen. Bestaande wegenis en nutsleidingen kunnen verplaatst worden voor zover dit noodzakelijk is vanuit technisch oogpunt, voor de kwaliteit van het leefmilieu, de openbare veiligheid of de volksgezondheid. De aanleg van een beperkt aantal parkeerplaatsen voor motorvoertuigen is toegelaten. Er kunnen maximaal 10 parkeerplaatsen worden aangelegd, waarbij waterdoorlatende verhardingen verplicht zijn. De parkeerplaatsen worden duidelijk aangegeven in de ruimte door een afsluiting rondom in de vorm van haag of struikenrij. Het aanplanten van streekeigen hoogstambomen, struiken, heesters en hagen, en dit in functie van rustig recreatief medegebruik of het verhogen van de natuurwaarde binnen de zone. In deze zone is het niet toegelaten om afsluitingen op te richten, enkel op de grens met de andere zones uit het RUP mogen de nodige afsluitingen worden aangebracht ter vrijwaring van de integriteit van de aanwezige functies, of uit veiligheidsoogpunt.

72 / 91





Het gaat hier specifiek over het Brigittijnenklooster. Deze zone bedekt het oorspronkelijk 17de eeuwse gebouw, en de vleugel westelijk daarvan, bestaande uit een nieuwbouw voor de school, waarin o.a. een turnzaal gelegen is. Hier is zowel elke herbestemming voor openbaar nut mogelijk, als een herbestemming in de horeca-sector, bijvoorbeeld tot een hotel. De bijkomende volumes westelijk van het beschermde klooster worden mee ingetekend met deze dubbele bestemming, en met enige ruimte voor uitbreiding en eventuele nieuwbouw. Dit laat een eventueel hotel toe om daar de meer technische ruimten te voorzien (keuken, restaurant, administratie, fitnessruimten) en zo het oorspronkelijk klooster vrij te houden voor de kamers. De huidige functie voor de school komt hierdoor niet in het gedrang.

ARTIKEL 3.10. ZONE VOOR OPENBAAR NUT EN HORECA


§1. Bestemmingsvoorschriften Alle bestemmingen van openbaar nut zijn toegelaten, maar horecabestemming kan evenwaardig ingericht worden

Deze zone is bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen en/of een horeca-bestemming. Als nevenbestemmming is één wooneenheid voor de huisbewaarder toegelaten, met een maximale bruto oppervlakte van 200,00m2.

De niet bebouwde delen van de zone moeten als ondersteunende semi-publieke ruimte ingericht worden Bestaande gebouwen die waardevol en beeldbepalend zijn, worden behouden

De onbebouwde delen van de zone zijn bestemd voor toegangsverlening en kwaliteitsvolle gemeenschappelijke publieke ruimte ter ondersteuning van de gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Het behoud van de erfgoedwaarde van de bestaande bebouwing op zichzelf en in relatie tot hun omgeving, is prioritair.


Deze zone ligt vlakbij één van de opvallendste beschermde waardevolle gebouwcomplexen van het centrum, namelijk het vernoemde klooster. Daarom wordt hier gevraagd om bij de vergunningsaanvraag voor herbestemming een “inrichtingsstudie” toe te voegen: • Een voorafgaandelijk onderzoek naar de bestaande kwaliteiten en mogelijkheden, gevolgd in een tweede deel door een stedenbouwkundig ontwerp voor de ganse zone; • Deze studie wordt samen met een eventuele bouwaanvraag G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2


Algemeen Het voldoen aan de ondervermeldde randvoorwaarden dient bij aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning informatief aangetoond te worden door middel van een inrichtingsstudie. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het kader van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor de zone. Concreet moet de inrichtingsstudie, in aanvulling op de beschrijvende 73 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes •


ingediend; De bij dit RUP ingestelde Bouwcommissie moet een voorafgaandelijk advies uitbrengen over het project en de inrichtingsstudie.

nota en informatie voor het bekomen van een stedenbouwkundig attest en/of vergunning klaarheid geven in: De opmeting van de bestaande toestand (terrein en gebouwen), waarbij bouwvolumes, hoogten, bouwdiepten, materiaalgebruik, omgevende open ruimten en relaties weergegeven worden, en een analyse van de aanwezige bestemmingen en activiteiten, de verschijningsvorm, de bouwkundige geschiedenis en inventaris (o.a. elementen die bijdragen tot de cultuurhistorische waarde). Het geplande project, met een duidelijke voorstelling van de verschijningsvorm en een omschrijving en kwantificering van de bestemmingen. Een onderzoek betreffende het behoud van de cultuurhistorische waardevolle elementen en betreffende de noodzakelijke ingrepen voor de draagkracht, stabiliteit, brandveiligheid en beveiliging van de gebouwen; een onderzoek naar het effect van dergelijke ingrepen op de directe omgeving van de gebouwen en een toelichting bij de mate van reversibiliteit van dergelijke ingrepen. Het beantwoorden van het project aan de harde eisen, meerbepaald inzake bestemmingen, afmetingen, volumes, enz., uit de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. De mate waarin de eenheid van het complex en zijn omgeving bewaard blijft. De harmonie met de omgeving, meerbepaald wat betreft volume, gevelcompositie en materiaalgebruik. Bouwcommissie wordt in ontwerpen inrichtingsproces betrokken



De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag voor het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig overgemaakt aan de Bouwcommissie, die hieromtrent een gemotiveerd advies geeft aan het College van Burgemeester en Schepenen. Tevens wordt het advies van de Bouwcommissie mee verzonden aan de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van stedenbouwkundige aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande 74 / 91




Juridische voorschriften inrichtingsstudie of een aangepaste of een nieuwe inrichtingsstudie bevatten.

De eventuele (ver)nieuwbouw naast het kloostercomplex moet met de nodige zorg ingeplant worden. In de voorschriften zijn mogelijkheden geboden om de nieuwbouw ruim te dimensioneren, om zo toe te laten de grotere of meer technische ruimten en functies bij de herbestemming daar onder te brengen, en het beschermde klooster eerder een invulling te geven die past binnen de constructie-opvatting van dit klooster, namelijk gangen met individuele kamers.

Algemene volumeen inplantingsvoorschriften voor deze zone

Indien gekozen wordt voor een hotelbestemming, kunnen in het beschermde klooster inderdaad een reeks kamers ondergebracht worden, terwijl eetruimte, keuken, eventuele vergaderruimte, enz. kan voorzien worden in de nieuwbouw ernaast. Daarom is het bouwvolume hier beschreven met twee bouwlagen, plat dak en een B/T van 0,9. Aangezien het beschermde klooster twee hoge bouwlagen telt, zal de nieuwbouw niet boven het klassieke volume uitsteken.

Twee bouwlagen en B/T van 0,9 toegelaten om uitgebreid hotelprogramma mogelijk te maken

Bebouwing oriënteren bestaande tuinen en koeren

naar

Open ruimten binnen de zone laten aansluiten bij de zone 3.11


Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig zijn of nuttig zijn voor de realisatie, het instandhouden en het beheer van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze voor wat betreft schaal en ruimtelijke impact verenigbaar zijn met de omgeving en voldoen aan de hieronder uitgedetailleerde voorschriften. De bebouwing wordt georiënteerd naar de koeren, pleinen en tuinen uit de zone beschreven in artikel 3.11. – groenzone. Hierbij zijn alle zichtbare gevels van alle bouwvolumes evenwaardig en dit zowel naar materiaalgebruik als in functie van representatie. De B/T van alle bouwvolumes in de totaliteit bedraagt maximaal 0,9. Het aantal bouwlagen bedraagt maximaal 2 bouwlagen, te weten een gelijkvloers plus één volle verdieping daarboven. Technische volumes voor daktoegang, liften, luchtbehandeling of watervoorziening mogen bovenop de derde bouwlaag ingericht worden, op voorwaarde dat de totale oppervlakte van deze volumes op de tweede bouwlaag nooit groter is dan 10% van het totale bouwkader op maaiveldniveau, en deze volumes steeds ingeplant worden op een afstand van de dakranden gelijk aan de totale hoogte van de technische volumes. De dakvorm is verplicht plat; de toepassing van groene daken is hier verplicht. De kroonlijsthoogte zal, gerekend van op het maaiveld ter hoogte van de gevelopstand, nooit hoger zijn dan 8,00m. De niet-bebouwde delen van deze zone worden aangelegd als groene verblijfsruimte volgens de voorschriften van de aangrenzende zone uit artikel 3.11.

75 / 91





ARTIKEL 3.11. ZONE VOOR GROEN


§1. Bestemmingsvoorschriften De op het grafisch plan aangeduide zones voor groen worden ingericht als ecologische stapstenen en verbindingen binnen het dichtbebouwde centrum van Borgloon. Hiertoe wordt de hoofdbestemming vastgelegd als groene zone met ecologische functie.

Hoofdbestemming is groene accenten in het bebouwde centrum

De hoofdbestemming is een groene zone, aangeduid in functie van het creëren van ecologische verbindingen op kleine schaal. De zone heeft een functionele (wandeltraject), esthetische (verhogen van de beeldkwaliteit) en ecologische functie.

Recreatief medegebruik moet mogelijk blijven, dit als ondersteunende functie bij het wonen in het dichtbebouwde centrum.

Recreatief medegebruik mogelijk blijven

De nevenbestemming is recreatief medegebruik in de vorm van wandelen en/of verblijven; in de groene zone aansluitend bij de zone uit artikel 3.10. is als nevenbestemming eveneens medegebruik als buitenverblijfsruimte voor horeca-gasten toegelaten.

moet

§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften In deze zone zijn alle bouwwerken verboden. Haast alle zones dragen bij tot het stadszicht van Borgloon, en moeten daarom een uniform groen en natuurlijk karakter behouden, als tegengewicht voor de eerder dicht bebouwde delen van het centrum. Enkele van de groenzones vormen ook de overgang van het Middeleeuwse centrum naar de open ruimte (de groenzone aan Kanunnik Darisstraat bv.) Borgloon en omstreken is gekenmerkt door hoogstamboomgaarden, en in mindere mate door kasteelparken, koeren bij hoeves, enz. Deze historische typologie wordt opgelegd bij de herinrichting van deze zones. En omwille van het streven naar levensvatbare ecologische stapstenen en verbindingen, wordt uitgegaan van een maximale inpassing van deze G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

Totaal verbod op bebouwing in deze zone

Historische typologie groenaanleg is richtinggevend

van

Alle bebouwing en constructies van welke aard dan ook zijn verboden, uitgezonderd verlichtingsapparatuur, wegwijzers en het normale tuinen parkmeubilair. Alle reclame of opslag in deze zone is verboden. Het voorzien van parkeervoorzieningen binnen deze zone is niet toegelaten. De zone wordt ingericht als een voornamelijk natuurlijk geheel, met de historische structuur en aanleg van hoogstamboomgaard, houtwal, koeren of kleinschalige parken als uitgangspunt. De inrichting van de zone sluit ruimtelijk zoveel mogelijk aan bij de andere elementen vanuit de groenstructuur in de omgeving. De zone wordt opgebouwd met gevarieerde streekeigen beplanting. De zone 76 / 91




zones in andere reeds groene gebieden of percelen in de onmiddellijke omgeving. De mogelijke verhardingen beperken zich tot hetgeen hoogst noodzakelijk is voor de zachte ontsluiting en het eventuele onderhoud van de zone. Een uitzondering vormt de groenzone die aansluit bij het Brigitijnenklooster, waar de mogelijkheid tot terrassen geboden worden voor de eventuele hotelbestemming in dat pand.

Juridische voorschriften krijgt een sobere landschappelijke aanleg, voorzien van inheemse en streekeigen bomen en heestergroepen en bosjes.

Verhardingen worden

moeten

beperkt

Verhardingen zijn enkel mogelijk in de vorm van paden voor voetgangers in grind, dolomiet of ander waterdoorlatend materiaal, met een breedte van maximum 3,00 m, of onder de vorm van terrassen bij de lokalen uit de zone van artikel 3.10., met een beperking tot 100m2 voor deze terrassen.

§3. Voorschriften inzake beheer De beplanting dient zodanig onderhouden te worden dat de gewenste bestemmingen van de zone permanent gerealiseerd worden. Er moet gestreefd worden naar een zo natuurlijk mogelijk uitzicht van de zone. Er mogen geen chemische bestrijdingsmiddelen worden gebruikt.


77 / 91





ARTIKEL 3.12. ZONE VOOR OPENBAAR DOMEIN CENTRUMSTRATEN


§1. Bestemmingsvoorschriften De centrumstraten moeten een gemengde afwikkeling van allerlei verkeersstromen toelaten: voetgangers, fietsers, auto’s. Verder is een inrichting met een hoge gewenst. Alle centrumstraten omvatten, diensten, ook wonen als hoofdbestemming. centrum is een openbaar domein met de zeker gewenst.

Openbare ruimte met gemengde bestemming: verkeersafwikkeling en verblijfsfunctie

verblijfskwaliteit eveneens naast allerlei functies en Voor de bewoners van het nadruk op verblijfskwaliteit

De normale voorzieningen voor een verkeersveilige, esthetische en functionele aanleg van deze straten zijn toegelaten. Het openbaar vervoer en alle noodzakelijke haltevoorzieningen moeten in ruime mate kunnen aangelegd worden. Dit bevordert alternatieve vervoerswijzen voor de auto, hetgeen vanuit duurzaamheidsoogpunt na te streven is.

De straten moeten tegelijk een verkeersfunctie, maar ook een aangename verblijfsfunctie krijgen.


Deze zone is bestemd voor de aanleg van alle infrastructuur noodzakelijk voor een functionele en duurzame verkeersafwikkeling voor alle weggebruikers. De zone is bestemd voor gemengd bestemmingsverkeer en de hiervoor noodzakelijke infrastructuur, nutsvoorzieningen, groenaanleg en straatmeubilair. §2. Bouwvoorschriften Alle gebouwen en constructies zijn verboden, uitgezonderd verlichtingsapparatuur, wegwijzers, verkeersborden, schuilplaatsen bij openbaar-vervoerhaltes, straatmeubilair en installaties behorend bij de ondergrondse nutsleidingen.

Normale voorzieningen binnen centrumomgeving zijn toegelaten

§3. Inrichtingsvoorschriften De aanleg van de wegen gebeurt in functie van de verkeersveilige verkeersafwikkeling, met aandacht voor het erfkarakter van de aanpalende ruimten. De aanleg van openbaar vervoervoorzieningen en parkeerplaatsen is toegelaten. Binnen het openbaar domein kunnen ondergrondse nutsleidingen zoals elektriciteit, gas, water, T.V.-distributie, telefoon, riolering enz. worden aangelegd. De aanleg van openbare groenoppervlakte en lokale ontmoetings- en speelruimte wordt afgestemd op de lokale behoefte.

78 / 91





Er gelden specifieke voorschriften voor de groenaanleg op het openbaar domein. Deze groenvoorzieningen moeten in streekeigen soorten gebeuren, en structuur geven aan de wegen, pleinen, straten en erven.

Uitgangspunten zijn functionaliteit, verkeersremming en streekeigen groen

De technische aanleg en speciale inrichtingen, zoals niveauverschillen, drempels, bochten, versmallingen, struiken, enz. kunnen worden voorzien teneinde de erfontsluitingsfunctie van de weg te visualiseren evenals de rechtlijnigheid te breken en de snelheid van de voertuigen te verlagen. De verhardingen zijn vrij te kiezen. Bij de aanleg zullen op deskundige wijze beplantingen voorzien worden. De heesters, struiken en boomsoorten moeten inheems en streekgebonden zijn. De aanplantingen mogen uitdrukkelijk niet bestaan uit coniferen. Bomenrijen, hagen, struikmassieven en bomengroepen zijn de elementen die bij voorkeur hiertoe gebruikt worden.


79 / 91





ARTIKEL 3.13. ZONE VOOR OPENBAAR DOMEIN WOONSTRATEN


§1. Bestemmingsvoorschriften De woonstraten moeten een vlotte toegangverlening mogelijk maken tot de gebouwen die eraan gelegen zijn.

Openbare ruimte verblijfsgraad

met

hoge

Verder is een inrichting die vertrekt vanuit een hoge verblijfskwaliteit verplicht. Alle woonstraten omvatten hoofdzakelijk wonen als hoofdbestemming. Voor de bewoners van het centrum is een openbaar domein met de nadruk op verblijfskwaliteit hier van essentieel belang.

Deze zone is bestemd voor de aanleg van alle infrastructuur noodzakelijk voor een aangename verblijfskwaliteit voor de omwonenden. De zone is eveneens bestemd voor het gemengd erftoegangsverkeer aan gereduceerde snelheid en de hiervoor noodzakelijke infrastructuur, nutsvoorzieningen, groenaanleg en straatmeubilair.

§2. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften Alle gebouwen en constructies zijn verboden, uitgezonderd verlichtingsapparatuur, wegwijzers, verkeersborden, straatmeubilair en installaties behorend bij de ondergrondse nutsleidingen.

§3. Inrichtingsvoorschriften De normale voorzieningen voor een esthetische en functionele aanleg van deze verblijfsomgeving zijn toegelaten. Er wordt op gewezen dat de aanleg van het openbaar domein in deze zone in grote mate rekening moet houden met de ontsluiting van de private percelen en erven, alsook van de gemeenschappelijke private erven waar woningen op uitgeven.


Uitgangspunten zijn een duidelijke verkeersremming en streekeigen groen

Binnen het openbaar domein kunnen ondergrondse nutsleidingen zoals elektriciteit, gas, water, T.V.-distributie, telefoon, riolering enz. worden aangelegd. De aanleg gebeurt in functie van de verkeersveilige verkeersafwikkeling, met bijzondere aandacht voor het groene karakter van de omgeving en het erfkarakter van de aanpalende ruimten. De breedte van de rijwegen binnen de zone wordt beperkt tot 5,50 m voor rijwegen in dubbelrichting en 4 m voor rijwegen in enkelrichting. Voor de verharding worden betonstraatstenen of kasseien gebruikt. 80 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes Er gelden specifieke voorschriften voor de groenaanleg op het openbaar domein. Deze groenvoorzieningen moeten in streekeigen soorten gebeuren, en structuur geven aan de wegen, pleinen, straten en erven.



Juridische voorschriften De verhardingen zijn vrij te kiezen. Bij de aanleg zullen op deskundige wijze beplantingen voorzien worden. De heesters, struiken en boomsoorten moeten inheems en streekgebonden zijn. De aanplantingen mogen uitdrukkelijk niet bestaan uit coniferen. Bomenrijen, hagen, struikmassieven en bomengroepen zijn de elementen die bij voorkeur hiertoe gebruikt worden.

81 / 91





De aanduidingen in overdruk geven speciale randvoorwaarden aan die gelden binnen de onderliggende bestemmingszone. Ze hebben enkel waarde voor de zone waarbinnen ze aangeduid zijn.

ARTIKEL 3.14. AANDUIDINGEN IN OVERDRUK

Puntvormige aanduidingen 3.14.1.1.

Waardevol beeldbepalend gebouw


Borgloon-centrum is een bebouwd geheel dat grotendeels uit monumenten en beeldbepalende, waardevolle gebouwen bestaat. Deze bebouwing vormt de hoofdstructuur van het stadscentrum.

Behoud van de ruimtelijke structuur van Borgloon: beeldbepalende gebouwen

Omwille van deze beeldbepalende waarde van dit gebouw, is de afbraak van dit pand, zelfs gedeeltelijk, verboden. Elke verbouwing of renovatie gebeurt met respect voor en rekening houdend met de bestaande typologie, de oorspronkelijke structuur, de verhoudingen en de uitwendige verschijningsvorm van het betrokken gebouw.

Om behoud van deze volumes en architectuur te verzekeren in de toekomst, gaat men uit van het principe dat deze gebouwen niet mogen afgebroken worden. Verder moet bij elke renovatie, uitbreiding of verbouwing uitgegaan worden van de bestaande structuren en typologie.

Een bijkomend advies van de bevoegde dienst inzake bouwkundig erfgoed is gewenst.


De gebouwen aangeduid met dit symbool bezitten, omwille van hun cultuurhistorische of architecturale waarde, een beeldbepalende kwaliteit in het plangebied.

Advisering door bevoegde diensten van Vlaamse Overheid is gewenst

Het departement RWO – Onroerend Erfgoed brengt een advies uit over de stedenbouwkundige aanvraag.

82 / 91




Juridische voorschriften 3.14.1.2.

Nabestemming openbaar nut


Deze nabestemming geldt enkel voor het gebouw gelegen op Speelhof, vlak naast het huidige Administratief Centrum. Alhoewel de huidige bestemming wonen is, en dit een gepaste bestemming is en blijft, moet met eventuele uitbreidingsmogelijkheden van het Administratief Centrum rekening gehouden worden. Uitbreiden naar de bestaande tuin toe bij het Administratief Centrum is onmogelijk, aangezien de bouwdichtheid dan te hoog wordt voor deze plek. Uitbreiden in een naastliggend bestaand volume is de enige mogelijkheid. Er wordt verwezen naar de voorschriften in artikel 3.7. voor details indien de nabestemming geactiveerd wordt. En deze nabestemming is pas mogelijk indien de stad Borgloon eigenaar wordt van het betrokken pand. De nabestemming kan dus enkel als een initiatief van de gemeentelijke overheid plaatsvinden.


Uitbreidingsmogelijkheid voor stedelijke administratie verzekeren

Het gebouw aangeduid met dit symbool kan, naast de aangegeven bestemmingen van de zone waarin het gelegen is, ook volledig bestemd worden als een gebouw voor openbaar nut, maar dan enkel aansluitend op het gebouw gelegen in de aangrenzende zone 3.7. – zone voor openbaar nut. In dat geval gelden de stedenbouwkundige voorschriften van de zone 3.7. als kader voor stedenbouwkundige aanvragen.

Nabestemming verbonden eigendomsverwerving stadsbestuur

aan door

Deze nabestemming kan pas gerealiseerd worden als het gebouw eigendom geworden is van de stad Borgloon.

83 / 91




Juridische voorschriften Lijnvormige aanduidingen 3.14.2.1.

Bij realisatie van ondergrondse parking is het soms aangewezen om de plek voor de hoofdtoegang voor voertuigen naar deze (ondergrondse-) parking meteen vast te leggen op het grafisch plan. Dit is ondermeer van toepassing bij: • Projectzone P1b: hier moet de toegang genomen worden van op de Nieuwe Steenweg en de kleine doodlopende zijstraat van de Nieuwe Steenweg. Alleen zo kan op een verantwoorde wijze deze parking verkeerskundig en ruimtelijk ontsloten worden. • Projectzone P2. hier is de plaats van de toegang van belang voor de verkeersveiligheid, aangezien de toegang vlak na een bocht ligt en aan de binnenzijde van deze bocht. Door de toegang zo ver mogelijk van de bocht weg te leggen, wordt de verkeersveiligheid van de straat gegarandeerd.

Toegang parking


Toegang ondergrondse parkings vast aangeven op grafisch plan

Bij de realisatie van een ondergrondse parking moet de in- en uitrit hiervan aangelegd worden binnen een afstand van 7,50m links of rechts van de plaats waar deze aanduiding op plan weergegeven is.

Technische randvoorwaarden voor parkingtoegang opleggen

De opening van deze in-/uitrit zal minstens 4,00m en maximaal 6,00m breed zijn, en de laatste 6,00m lengte van de verharding op die plaats, gerekend vanaf de rooilijn, mag een maximale helling van 10% hebben.

3.14.2.2.

Doorgang voetgangers


Doorheen het centrum ontbreken nog enkele voetgangersschakels om een aangenaam en ten dele verkeersarm circuit te bekomen.

Deze ontbrekende schakels zijn als indicatieve trajecten aangeduid op het grafisch plan. De aanleg moet eveneens gebeuren volgens bepaalde principes van verharding en beplanting.


Voetgangersdoorgangen creëren voor verhoogde doorloopbaarheid van centrum

De aanduiding op het grafisch plan geeft de gewenste plaats van een voetgangersdoorgang of voetgangerscircuit aan. Deze doorgang of circuit zal ingeplant worden op maximaal 10,00m links of rechts van de grafische aanduiding op het grafisch plan. De voetwegen worden zodanig aangelegd dat normaal voertuigenverkeer geen toegang kan nemen tot deze zones. De verhardingen moeten bestaan uit kleinschalige verhardingsmaterialen, klinkers of kasseien. Bij de aanleg kunnen beplantingen voorzien worden. De heesters, struiken en boomsoorten moeten inheems en streekgebonden zijn. De aanplantingen mogen uitdrukkelijk niet bestaan 84 / 91




Juridische voorschriften uit coniferen. Bomenrijen, hagen, struikmassieven en bomengroepen zijn de elementen die bij voorkeur hiertoe gebruikt worden.

Vlakvormige aanduidingen 3.14.3.1.

Beschermde stads- en dorpsgezichten


In de voorschriften van diverse zones wordt verwezen naar de relatie met waardevolle, beeldbepalende panden en/of monumenten.

Overname beschermde stads- en dorpsgezichten als kader bij vergunningverlening

De aanduiding op het grafisch plan geeft de bij Koninklijk of Ministerieel Besluit beschermde stads- en dorpsgezichten binnen de perimeter van het RUP aan. Deze overdruk houdt een aantal beperkingen in, die geformuleerd zijn in de respectievelijke voorschriften van de zones waarin de betrokken stads- en dorpsgezichten gelegen zijn.

3.14.3.2.

Beschermde monumenten

(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan) Ten behoeve van een goed begrip van de voorschriften werden de overdrukken van beschermd monument en beschermd stads- of dorpsgezicht overgenomen . Dit moet toelaten elke stedenbouwkundige aanvraag juist te kunnen interpreteren naar de ligging vlakbij of verderaf van een monument.


Overname beschermde gebouwen als kader bij vergunningverlening

De aanduiding op het grafisch plan geeft de bij Koninklijk of Ministerieel Besluit beschermde monumenten binnen de perimeter van het RUP aan. Deze overdruk houdt een aantal beperkingen in, die geformuleerd zijn in de respectievelijke voorschriften van de zones waarin de betrokken stads- en dorpsgezichten gelegen zijn.

85 / 91





3.14.3.3.

Hoogstamboomgaard


Een bepaalde zone aan de zuidkant van het centrum is momenteel ingericht als hoogstamboomgaard. Deze inrichting wordt bestendigd, en er worden beperkingen opgelegd voor wat betreft afsluitingen en eventuele paden. Het grote belang van deze hoogstamboomgaard is dat ze betrekkelijk groot is in oppervlakte, en gelegen op de zuidkant in het “stadszicht”. Landschappelijk heeft ze dus een grote waarde voor de beeldvorming van het stadszicht van Borgloon.

Strenge beperkingen voor inrichting beeldbepalende boomgaard – vrijwaring van stadszicht

Deze overdruk houdt de volgende beperkingen in: Alle bebouwing en constructies van welke aard dan ook zijn verboden. Alle reclame of opslag in deze zone is verboden. De inrichting van de zone sluit ruimtelijk zoveel mogelijk aan bij de andere elementen vanuit de groenstructuur in de omgeving. De zone wordt ingericht als een hoogstamboomgaard en wordt opgebouwd met gevarieerde streekeigen beplanting. De zone krijgt een sobere landschappelijke aanleg. Verhardingen zijn enkel mogelijk in de vorm van paden voor voetgangers in grind of dolomiet, met een breedte van maximum 1,50 m. Alle erfscheidingen moeten uitgevoerd worden met een levende, inheemse en streekeigen haag, ingeplant op de erfscheiding of op 0,50m van deze scheiding verwijderd, en met een maximum hoogte van 2,00m. Deze zone moet naadloos en zonder scheidingen aansluiten op de andere zones van het openbaar domein waar zij aan grenst. De beplanting dient zodanig onderhouden te worden dat de functies van de zone permanent gerealiseerd worden. Er moet gestreefd worden naar een zo natuurlijk mogelijk uitzicht van de zone. Er mogen geen chemische bestrijdingsmiddelen worden gebruikt.

Bij de inrichting zijn verhardingen mogelijk (educatieve of zachtrecreatieve nevenbestemming). Deze paden moeten discreet blijven en mogen het algemeen beeld van de boomgaard niet beïnvloeden.


86 / 91





3.14.3.4.

Hoogstamboomgaard - recreatie


Een zone aan de noordkant van het centrum is momenteel al jaren gekend als hoogstamboomgaard. Aan de zuidrand van deze boomgaard ligt de infrastructuur voor een jeugdvereniging. De boomgaard, die mooi is uitgegroeid, wordt bestendigd, en er worden beperkingen opgelegd voor wat betreft afsluitingen en eventuele paden. Omwille van de jeugdvoorzieningen worden bouwmogelijkheden binnen een bepaald kader toegelaten (zie artikel 3.14.3.4.). Dit moet toelaten de functie jeugdvoorzienig, eventueel gekoppeld aan kamphuis, te blijven uitbaten. Het grote belang van deze hoogstamboomgaard is dat ze een dubbele functie heeft: • Ecologische stapsteen aan de rand van de stad; • Speelomgeving voor de jeugdactiviteiten. Er is dus niet alleen een grote landschappelijke waarde (hoogstam in volwassen staat), maar ook een hoge recreatieve waarde. Bij de inrichting zijn verhardingen mogelijk (educatieve of zachtrecreatieve nevenbestemming). Deze paden moeten discreet blijven en mogen het algemeen beeld van de boomgaard niet beïnvloeden. Inzake veiligheid voor de aanwezige jeugdinfrastructuur worden alle noodzakelijke verhardingen en toegangen toegelaten.


Strenge beperkingen voor inrichting beeldbepalende boomgaard – vrijwaring van stadszicht en recreatieplek voor jeugdvereniging

Deze overdruk houdt de volgende beperkingen in: De bestaande boomgaard wordt maximaal behouden. Kapping van bestaande bomen kan enkel bij ziekte, afsterven of gevaar voor de omgeving, en moet gepaard gaan met vervangende aanplant van gelijkaardige soorten. De voor de veiligheid en toegang noodzakelijke opritten en paden mogen aangelegd worden naar het bouwvlak omschreven in artikel 3.14.3.4. – Bouwkader, en de daar gelegen gebouwen. De verharding hiervoor is verplichtend uit klinkers, dolomiet of steenslag. Bitumen of betonverhardingen zijn hier niet toegelaten. Alle erfscheidingen moeten uitgevoerd worden met een levende, inheemse en streekeigen haag, ingeplant op de erfscheiding of op 0,50m van deze scheiding verwijderd, en met een maximum hoogte van 2,00m. Deze zone moet naadloos en zonder scheidingen aansluiten op de andere zones van het openbaar domein waar zij aan grenst. De beplanting dient zodanig onderhouden te worden dat de functies van de zone permanent gerealiseerd worden. Er moet gestreefd worden naar een zo natuurlijk mogelijk uitzicht van de zone. Er mogen geen chemische bestrijdingsmiddelen worden gebruikt. Het bouwvolume is beperkt tot maximum 2 volwaardige bouwlagen onder de kroonlijst. De kroonlijsthoogte is beperkt tot maximum 6,00m. De

87 / 91


Toelichting, ruimtelijke principes De hier beschreven voorschriften laten toe om de bestaande bouwvolumes te onderhouden en eventueel te renoveren of nog uit te breiden. Alles dient echter binnen het hoger vermelde bouwkader te gebeuren.

Essentiële aspecten Bouwvoorschriften passen in bouwkader en omgeving – uitbreidingsmogelijkheden bestaand volume mogelijk maken binnen bepaalde grenzen


3.14.3.5.

minimale hoogte van de kroonlijst is 3,00m. De totale bouwhoogte is maximum 6,00m. De dakvorm is verplicht plat. Het oprichten van losstaande bijgebouwen buiten het aangeduide bouwvlak is verboden.

Speelveld


Deze overdruk geeft de bijkomende toegelaten hoofdbestemming aan binnen de zone. Een deel van de vroegere tuin bij het Brigittijnenklooster is momenteel in gebruik als speelplaats bij de daar gevestigde school. Om de bestemming onderwijs te bestendigen, is buitenruimte nodig die voldoet aan de sectoriële voorwaarden voor onderwijsinstellingen (minimale oppervlakte per leerling, verhardingen, veiligheid, …)

Speelveld is essentieel bij de naastliggende school

Het speelveld wordt aangelegd en gebruikt in functie van de onderwijsinstelling uit artikel 3.10. De inrichting moet voldoen aan de basisvoorwaarden en richtlijnen voor een functioneel en veilig speelterrein bij een onderwijsinstelling. Maximaal 75% van deze zone met overdruk mag verhard worden, maar alleen met kleinschalige materialen, waarvan de helft van de gerealiseerde verharde oppervlakte waterdoorlatend is.

Aangezien de huidige inrichting een combinatie is van verharding met groen, en de groenvolumes die aanwezig zijn, bijdragen tot de kwaliteit van de aanwezige buitenruimtes, wordt verplicht dat de verhardingen slechts een bepaald aandeel van de oppervlakte van de zone mogen omvatten. Tocht wordt mogelijk gemaakt dat deze zone bij bepaalde evenementen in het centrum als extra parking kan dienst doen, omdat ze vlakbij de toekomstige ondergrondse parking van Nieuwland gelegen is. Toegang voor de veligheidsdiensten moet, omwille van de aanwezigheid van een school en van een internaat, altijd mogelijk blijven. Hier bepalen G0271_RUP_Borgloon_Centrum_voorschriften_DA_juni2011_V2

Dubbel gebruik van oppervlakte mogelijk laten - evenementenparking

Bij de inrichting moet een gebruik als tijdelijke parking bij evenementen in het centrum van Borgloon mogelijk blijven. De eventuele verharding en de groenaanleg moeten voor de delen die overrijdbaar zijn, voldoende draagkrachtig zijn.

Veiligheid van nabije gebouwen verzekeren

Omwille van de veiligheid van de vlakbij gelegen onderwijsinstelling is de aanleg van een doorgang voor hulpvoertuigen van brandweer en ziekenwagens eveneens toegelaten.

88 / 91




de verantwoordelijke brandweerdiensten en de wetgeving ter zake de juiste richtlijnen.


Bouwkader


Dit bouwkader wordt in twee zones gehanteerd: • De projectzone P4 (artikel 3.4.4.) • De zone met de overdruk uit artikel 3.14.3.2. – Hoogstamboomgaard – recreatie; Het gebruik van een bouwkader is bedoeld om bebouwing te sturen naar een vooraf onderzochte en ruimtelijk verantwoorde plaats. Er mag onder geen enkele voorwaarde buiten de aangegeven bouwkaders gebouwd worden.

Maximale spreiding van bebouwing aangeven binnen bepaalde zones

De aanduiding op het grafisch plan geeft hat maximale bouwkader aan voor de bestaande en/of nieuwe bebouwing. Alle nieuwe bouwvolumes moeten binnen het aangegeven bouwkader worden opgetrokken. De bouwvoorschriften binnen deze bouwkaders worden telkens in de respectievelijke artikelen omschreven. Deze grafische aanduiding van het bouwkader geeft enkel de verplichte zone aan waarbinnen het betrokken bouwvolume moet worden opgetrokken.

3.14.3.7.

Beeldkwaliteit Graaf

(symbolische weergave van aanduiding op grafisch plan) De percelen die opgenomen zijn in deze overdruk, grenzen in min of meerdere mate aan Graaf, en voor deze percelen, maar ook voor het openbaar domein van Graaf, gelden specifieke voorschriften gericht op de beeldkwaliteit van het geheel. De visie komt voort uit het onderzoek naar de beeldkwaliteit van Graaf en Burcht, dat in bijlage bij de toelichtingsnota van dit RUP gevoegd is. Het gaat over enkele details die extra opgelegd worden aan de private percelen grenzend aan Graaf, en aan het openbaar domein zelf, om een uniform beeld te verkrijgen van Graaf als stadsruimte.


De volgende voorschriften zijn extra van toepassing, bovenop deze opgenomen in de resp. artikels van de resp. zones van het grafisch plan: Afsluitingen: Afsluitingen tussen private percelen en het openbaar domein mogen binnen deze zone enkel in de volgende materialen opgetrokken worden: • Baksteen van rode, roodbruine of donkerbruine tinten; • Houten schuttingen met verticale structuur (palissades); • Haagaanplantingen in inheemse soort. De hoogte van deze afsluitingen is steeds beperkt tot 1,80m, gemeten van op het maaiveldniveau in Graaf.

89 / 91




Juridische voorschriften Rooilijn: Indien de onderliggende bestemmingzone het oprichten van gebouwen of constructie toelaat, moeten deze steeds op de rooilijn tussen het private perceel en het openbaar domein van Graaf worden opgetrokken. Voortuinen, terugligstroken, allerlei verhardingen op privaat domein tussen voorgevel en rooilijn, parkeerstroken, enz. zijn verboden. Indien een garage opgericht wordt binnen deze overdruk en uitgeeft op Graaf, mag het inrijden in deze garage enkel vergemakkelijkt worden door een bredere poort, en niet door een terugliggende garagepoort. Bijgebouwen: Indien bijgebouwen worden opgericht binnen deze overdrukzone, vanwege de mogelijkheid in de onderliggende bestemmingszone, mag de kroonlijsthoogte aan Graaf maximaal 3,50m bedragen. Autostalplaatsen: Indien op de private percelen opgenomen in de overdruk een publieke of semi-publieke parking wordt ingericht, moet er een afsluiting op de rooilijn worden opgericht, zoals beschreven onder de titel “Afsluitingen”. Een inrit van maximaal 4,00m breedte mag vrijgehouden worden voor toegang tot de parking. Aanwezig hoogstammig groen Het binnen de overdruk gelegen hoogstammig groen (bomen) moet maximaal behouden blijven. Bij het kappen van bomen zullen gelijkaardige bomen van streekeigen soort worden heraangeplant. Inrichting Graaf Graaf moet het voorwerp uitmaken van een voorafgaandelijke inrichtingsstudie voor het totale traject van Graaf.


90 / 91




Juridische voorschriften Concreet moet deze inrichtingsstudie, in aanvulling op de beschrijvende nota en informatie voor het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning klaarheid geven in: De opmeting van de bestaande toestand, waarbij bouwvolumes, hoogten, bouwdiepten, materiaalgebruik, omgevende open ruimten en relaties weergegeven worden, en een analyse van de aanwezige bestemmingen en activiteiten. Het geplande project, met een duidelijke voorstelling van de verschijningsvorm en een omschrijving van materialen en straatmeubilair. Een onderzoek betreffende het behoud van de cultuurhistorische waardevolle elementen en betreffende de noodzakelijke ingrepen voor de draagkracht, stabiliteit en beveiliging van het traject en een onderzoek naar het effect van dergelijke ingrepen op de directe omgeving van de gebouwen. Het beantwoorden van het project aan de harde eisen, meerbepaald inzake bestemmingen, afmetingen, volumes, enz., uit de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. De mate waarin de eenheid van het traject en zijn omgeving bewaard blijft. De harmonie met de omgeving, meerbepaald wat betreft kleinschaligheid en materiaalgebruik. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag voor het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning en wordt als zodanig overgemaakt aan de Bouwcommissie, die hieromtrent een gemotiveerd advies geeft aan het College van Burgemeester en Schepenen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan een bestaande inrichtingsstudie of een aangepaste of een nieuwe inrichtingsstudie bevatten. De herinrichting van Graaf kan in verschillende fasen uitgevoerd worden. Deze inrichtingsstudie legt de krijtlijnen van het ontwerp en de inrichting


91 / 91




Juridische voorschriften vast vanaf de eerste stedenbouwkundige aanvraag tot en met de uitvoering van de laatste fase der werken.

Deze randvoorwaarden hebben tot doel de waarde van Graaf als grens – overgang – specifieke plek te benadrukken. De hier geciteerde randvoorwaarden proberen een aanzet te zijn om Graaf bij herinrichting een meer in het oog springend uitzicht en een duidelijker rol in het stadsweefsel te geven.


Bij de herinrichting van het openbaar domein van Graaf worden de volgende extra randvoorwaarden opgelegd: • Het openbaar domein wordt in de eerste plaats aangelegd voor de voetgangers, als een zeer autoluwe rondweg rondom het historisch centrum. Kleinschalige materialen zijn verplicht. • Ter hoogte van de vier historische stadspoorten wordt de belangrijkheid van deze plek benadrukt in de inrichting, door andere materialen, vormentaal of door de introductie van bepaalde volumes of straatmeubilair, of een combinatie ervan. • Groenaanleg binnen het openbaar domein van Graaf zal tot een uiterst minimum beperkt worden. Hagen als afbakening, of keermuren/borstweringen/scheidingsmuren met klimplanten zijn wel toegelaten. • Graaf tussen Tongersestraat en Padonck moet heringericht worden als een smal en onverhard pad, bovenop de helling van de Motvallei; hiertoe zijn beperkte verstevigingswerken in de vorm van steunwanden in beton of hout toegelaten, om het wandelpad veilig en functioneel te maken.

92 / 91





De plaats waar Graaf en Centrumstraten elkaar kruisen, is zeer belangrijk in het ruimtelijk weefsel van de kern. Een eerste en zeer eenvoudige maar doeltreffende aanzet tot duiding van deze plekken is reeds gegeven: de plaatsing van acht lichtbakens, twee per kruising, op de plaats van de vroegere stadspoorten. Dit wordt in de voorschriften ook opgevolgd door op die kruisingen meer bouwmogelijkheden te geven, maar dan wel binnen een duidelijk afgebakend deelgebied. De afbakening van deze deelgebieden is gediversifieerd naargelang het huidige uitzicht van de plek: • Graethempoort – Graethemstraat: momenteel het meest onduidelijke punt – ruime mogelijkheden ingetekend aan beide zijden van de kruising. • Wellenpoort – Wellenstraat: deze plek is al sterk bepaald door de waardevolle panden daar aanwezig aan de westzijde van de plek. Een bijkomend deelgebied is ingetekend ten oosten van de kruising. • Tongersepoort – Tongersestraat: deze plek is al sterk bepaald door de waardevolle panden daar aanwezig (o.a. pand op hoek Tongersestraat – Tongersesteenweg met grote voortuin) – geen bijkomende mogelijkheden ingetekend. • Luikerpoort – Kortestraat/Burchtheuvel: deze plek is ruimtelijk en historisch gesproken de belangrijkste van allemaal, als poort die uitgaf op het zuiden en op de stad Luik. De configuratie van de plek, met de imposante Burchtheuvel, is voldoende gestructureerd. Er is geen nood aan extra duiding binnen de bouwvolumes. Eventuele bijkomende duiding zal komen als de Burchtheuvel volledig is ingericht volgens de visie in dit RUP.


Beeldkwaliteit Graaf - poorten

Het aangeven van de kruispunten van Graaf met Centrumstraten dmv vormentaal of bepaalde volumes kan op privaat domein enkel gebeuren binnen de op het grafisch plan afgebakende deelgebieden van artikel 3.14.3.7. Bij een stedenbouwkundige aanvraag voor nieuwbouw, vernieuwbouw, verbouwings- en/of renovatiewerken binnen dit deelgebied moet dit op één of meer van de volgende wijzen gebeuren: •

•

•

Volume: op de hoek van Graaf en kruisende straat of straten wordt, in afwijking op de gedetailleerde voorschriften van artikels 3.1. en 3.2., een hoger dakvolume toegelaten. De kroonlijsthoogte van dit dakvolume is beperkt tot de daar toegelaten maximale hoogte, vermeerderd met 1,00m. de bruto-oppervlakte van het deel van het gebouw dat dit hoger dakvolume kan krijgen, is beperkt tot 121m2. Dakvorm: de dakvorm mag hier afwijken van de zadeldakvorm: een tentdak, piramidedak, kegelvormig dak of plat dak is hier eveneens toegelaten. Materialen: de in 1.6.1. opgesomde materialen blijven van toepassing, met dien verstande dat de daar opgesomde beperkingen voor houten bekledingen en kleuraccenten wegvallen.

93 / 91

Stedenbouwkundige voorschriften. Gemeentelijk Ruimtelijk uitvoeringsplan Borgloon Centrum. Versie definitieve aanvaarding

Recommend Documents