vastgoed een marktverkenning
focus op vastgoed michael keogh, henderson global investors, mei 2012
7
Fondsmanagers over de hele wereld hebben turbulente tijden achter de rug. Slechts weinig beleggingscategorieën zijn overeind gebleven in wat begon als een bankencrisis en uitgroeide tot de Europese schuldencrisis die nu het voorbestaan van de euro bedreigt.
De onzekerheid onder beleggers weerspiegelt de
mogen verwachten. De Amerikaanse en Aziatische
bezorgdheid omtrent de wereldwijde economische
economieën genieten meer vertrouwen, maar
vooruitzichten. Ingrijpende fiscale en monetaire
zolang de landenbegrotingen en obligatiemarkten
maatregelen maken plaats voor harde bezuini-
in de herstelfase zitten, overheersen neerwaartse
gingspakketten om de overheidsfinanciën weer op
macro-economische risico’s.
orde te brengen. Europa dreigt dit jaar opnieuw in een recessie te geraken. Door de politieke onzeker-
De onrust die de afgelopen jaren de wereldmark-
heid, het afbouwen van de schuldpositie bij
ten beheerste, heeft investeerders ertoe aangezet
banken en vrees voor het faillissement van enkele
op zoek te gaan naar beleggingen met een lage
eurolanden is een traag en verdeeld Europees
volatiliteit. Ook grote pensioenfondsen proberen
economisch herstel zo’n beetje het beste wat we
langetermijngroei veilig te stellen via beleggingen
inbeeld special nr 6 augustus 2012
inbeeld special nr 6 augustus 2012
6
kenmerken en is qua risico en rendement met
kwaliteit zijn, de voordelen en de mogelijkheden
henderson global
beide vergelijkbaar. In tijden van achterblijvende
van tactische asset allocatie. Door beleggers niet
Henderson Global Investors is een toonaangeven-
obligatierendementen, lage rentes en onzekere
te binden aan hun thuismarkt, kunnen ze op
de, onafhankelijke vermogensbeheerder met een
dividenduitkeringen lijken de relatief hoge en
markten elders de cyclische rendementen
beheerd vermogen van € 80 miljard.
stabiele inkomsten uit vastgoed dan ook bijzonder
vergroten. Met een wereldwijde aanpak en om de
aantrekkelijk.
naar risico gewogen rendementen te verbeteren,
Henderson is een belangrijke speler in wereldwijde
kunnen beleggers risico’s spreiden over verschil-
vastgoedbeleggingen met ruim 30 jaar gedegen
Vastgoed heeft zich inmiddels een prominentere
lende markten, objecten en typen vastgoed. Dit is
ervaring op het gebied van gesepareerde directe
plaats verworven in gespreide institutionele
te danken aan de omvang en heterogeniteit van de
mandaten, samengevoegde fondsen, vastgoed-
beleggingsportefeuilles. Daar zijn drie fundamen-
internationale vastgoedmarkten. Zoals in Figuur 2
fondsen en fund of funds-klanten.
met een laag risico. De gewijzigde EU-regelgeving
tele redenen voor:
is te zien bestaat er weinig correlatie tussen de
voor pensioenfondsen, en de nieuwe solvabiliteits-
• Dividendrendement als belangrijke
rendementen van de financiële zwaartepunten van
Henderson is wereldwijd aanwezig met kantoren
Europa en Azië-Pacific. Toch zou men verwachten
in Londen, Parijs, Frankfurt, Luxemburg, Milaan,
‘Voor beleggers biedt vastgoed aantrekkelijke investeringskarakteristieken’ eisen voor andere institutionele investeerders,
component van totaal rendement
versterken deze trend nog eens. Globalisering
• Diversificatievoordelen
dat deze rendementen vergelijkbaar zouden zijn
Madrid, Wenen, Hamburg, Chicago, Hartford,
heeft een duidelijk stempel gedrukt op de strategie
• Aantrekkelijke, risicogecorrigeerde
omdat ze steunen op internationaal verhandelde
Beijing, Hongkong en Singapore. In totaal beheert
diensten en vertrouwen in de financiële markten.
Henderson € 14,9 miljard aan vastgoed.
Om de diversificatievoordelen van vastgoed op
NB: Alle cijfers per 31 maart 2012
achter internationale kapitaalstromen en de
rendementen
vereiste rendementsdoelstellingen voor vermoFiguur 1 laat zien dat vastgoed een aantrekkelijke
waarde te kunnen schatten, moeten fondsmana-
tegorieën (aandelen, obligaties, vastgoed etc.).
categorie is met hogere inkomsten dan aandelen
gers inzicht hebben in een aantal economische,
Dit geldt met name voor vermogensbeheerders die
of obligaties. Ten opzichte van het rendement op
financiële en vastgoedspecifieke factoren, zoals
hun beleggingsmix afstemmen op hun verplich-
obligaties van “kern”-eurolanden is er sprake van
transparantie, liquiditeit, inkomstenzekerheid en
tingen, waarbij pensioenfondsen door de toene-
aantrekkelijke dividendrendementen van vast-
de bestuurlijke en juridische omstandigheden op
mende vergrijzing genoodzaakt zijn een stabieler
goed. Dit komt door de zorgen van beleggers over
regionaal en landelijk niveau.
rendement te genereren.
de schulden van de perifere eurolanden. Maar ook
9
voordat de eurocrisis uitbrak, leverde vastgoed
De prestaties van vastgoed ten opzichte van
staatsleningen goed gerendeerd, maar gezien de
Voor beleggers biedt vastgoed aantrekkelijke
een hoger rendement op. Bovendien is het zo dat
andere gangbare beleggingscategorieën vormen
huidige zwakke obligatiemarkt kunnen toekom-
investeringskarakteristieken, zoals stabiele
de onrust op de aandelenmarkten als gevolg van
een aantrekkelijk pluspunt. Zoals Figuur 3
stige rendementen onder druk komen te staan.
inkomsten die ook perspectief op groei bieden.
de wereldwijde recessie weliswaar heeft geleid
aangeeft, verdient vastgoed een prominente
Recent onderzoek van de Zwitserse bank UBS
tot hogere rendementen op aandelen, maar
plaats in elke gespreide beleggingsportefeuille
onder wereldwijd actieve vastgoedbeleggers geeft
dividenden op aandelen blijven altijd onzeker,
gezien de betere historische resultaten in vergelij-
Wereldwijde trends in vastgoed VS: focus op fundamentals
aan dat 44% van de respondenten vindt dat een
terwijl huurinkomsten contractueel zijn vastge-
king met aandelen en de veel lagere volatiliteit.
De Verenigde Staten lijken zich los te maken van
portefeuilleallocatie van 5 tot 10% in vastgoed als
legd. Daarnaast is er internationaal sprake van een
Sinds het begin van de recessie in 2008 hebben
Europa en een dubbele dip te vermijden.
passend wordt gezien voor institutionele beleg-
verscheidenheid aan huurafspraken en kunnen
gers, terwijl nog eens 27% zich uitspreekt voor een
huurprijzen stijgen. Obligaties daarentegen
allocatie van 11 tot 15%. Wij zijn er dan ook van
hebben een vaste couponrente. Nu de economi-
overtuigd dat de belangstelling van beleggers voor
sche situatie langzaam stabiliseert, kan de
vastgoed zal toenemen nu men op zoek is naar een
historisch lage correlatie tussen vastgoed
stabielere beleggingsmix en een vaste cashflow in
enerzijds en obligaties of aandelen anderzijds
de vorm van huuropbrengsten.
spreidingsvoordelen bieden in een gemengde beleggingsportefeuille.
inbeeld special nr 6 augustus 2012
figuur 1
Vastgoed heeft premie van ca. 180 bps rendementsverschil met obligaties
% 7,500
bron: datastream CBRE
5,875
EU-obligaties *
KW1 2012
KW3 2011
KW1 2011
KW3 2010
KW1 2010
KW3 2009
KW1 2009
KW3 2008
KW1 2008
KW3 2007
KW1 2007
KW3 2006
KW1 2006
vastgoedmarkten, die veelal van institutionele
KW3 2005
asset. Het vertoont zowel obligatie- als aandelen-
1,000 KW1 2005
toegankelijke en groeiende internationale
KW3 2004
portefeuille. Bovendien bieden de steeds beter
rie, is eerder een materiële dan een financiële
KW1 2004
beschouwd als een alternatieve beleggingscatego-
Duitse 5-jr swap
KW3 2003
dynamiek bijdragen aan de diversificatie van een KW1 2003
nale portefeuille op te bouwen. Vastgoed, vaak
Vastgoed ** 2,625
KW3 2002
met hun specifieke lokale en economische
KW1 2002
beleggingen om zo een goed gespreide internatio-
EU-aandelen
KW3 2001
De vastgoedmarkten in de diverse regio’s kunnen
KW1 2001
van de verschillende mogelijkheden van vastgoed-
4,250
KW3 2000
Beleggers willen in toenemende mate profiteren
KW1 2000
inbeeld special nr 6 augustus 2012
8
gensbeheerders in de verschillende beleggingsca-
* Benchmark synthetische obligatie eurozone ** Gemiddeld rendement prime vastgoed EU-15 landen
De economie is er klaar voor om in 2012 de groei te
een sterk groeipotentieel). Meer optimistische
hervatten. Niettemin heeft de economische
beleggers zijn wellicht geneigd ook buiten de
onzekerheid gezorgd voor een afvlakking van het
hoogwaardige vastgoedmarkten te kijken.
%
Jaarlijks totaalrendement, % op jaarbasis in lokale valuta t.o.v. aandelen & staatsobligaties
15
10
prijsherstel dat in 2010 intrad. De rendementen op nog onder het piekniveau van 2007, maar beleggers
Azië-Pacific: inkomstengroei verdisconteerd in rendementen
hebben geheel terecht een lagere vraag ingecalcu-
De Aziatische markten voeren het wereldwijde
leerd met het oog op toekomstige prestaties. Het
herstel aan en bieden, gesteund door gunstige
tempo waarin verschillende gebruikersmarkten
economische vooruitzichten, de komende jaren
zich herstellen, varieert sterk per regio, sector en
uitzicht op een bloeiende vastgoedmarkt.
bron: IPD 1 jaar vertegenwoordigt
5
rendement over 2011 0
1 jaar 5 jaar
-5
10 jaar Frankrijk
Duitsland
Nederland
Engeland
Aandelen 10 jaar
de kwaliteit van de objecten. De aantrekkende
Geholpen door forse fiscale stimuleringsmaatrege-
werkgelegenheid heeft geleid tot betere cijfers
len en soepel monetair beleid zullen de belangrijk-
voor de detailhandel, maar de huur- en taxatie-
ste Aziatische vastgoedmarkten naar verwachting
waarden zijn nog niet op peil. De sectoren
structureel betere rendementen blijven bieden
technologie en energie stimuleren de vraag naar
dan staatsobligaties. De grootste uitdaging voor
kantoorruimte, vooral in Texas en Californië. En
de overheden in 2012 is het beteugelen van de
tegenover de zwakkere huurontwikkeling in New
inflatiedruk zonder de vraag de kop in te drukken.
York en Washington, als gevolg van de malaise op
De beleggingsvolumes in vastgoed zullen gesteund
de financiële markten, staat een sterke vraag van
worden door westerse en Aziatische institutionele
De Aziatische kantorenmarkt heeft sinds 2010
Europa: toenemende marktdivergentie
beleggers naar hoogwaardige objecten.
beleggers die door de onrust op de financiële
geprofiteerd van een sterk herstel van de werkge-
In Europa zorgen politieke onzekerheid en sociale
markten op zoek zijn naar veilige havens. Markt- en
legenheid en bedrijfsactiviteiten, vooral in China,
onrust voor een toenemende kans op langdurige
De belangrijkste Amerikaanse vastgoedmarkten
beleidsspecifieke risico’s vragen zorgvuldig
Hongkong en Singapore. De jongste cijfers wijzen
financiële onzekerheid. Partijen die zich verzetten
10
zullen zich verder herstellen zodra het vertrouwen
optreden van de belangrijkste vastgoedinvesteer-
er echter op dat Hongkong en Singapore de eerste
tegen strenge bezuinigingen doen goede zaken,
11
in de financiële wereld terugkeert. Beleggers
ders. Zij zullen hun verwachtingen omtrent
effecten ondervinden van een vertraging van dat
dus het is geen wonder dat de financiële markten
zullen selecteren op kwaliteit en zich vooral
waardegroei moeten bijstellen en zich op huurin-
herstel. Dit als gevolg van de mondiale economi-
blijven aarzelen en spreads op obligaties weer
richten op primaire bewezen vastgoedmarkten en
komsten moeten richten.
sche onzekerheid en een toenemend negatief
toenemen. Banken mogen minder uitlenen, terwijl
sentiment onder beleggers. In Tokio daarentegen,
nieuwe regelgeving uitblijft – dit houdt de angst
dat na de aardbeving achterbleef bij de meeste
op de markt erin.
inbeeld special nr 6 augustus 2012
inbeeld special nr 6 augustus 2012
commercieel vastgoed en appartementen liggen
figuur 3
Staatsobligaties 10 jaar
‘gateway’-markten (metropooleconomieën met
andere Aziatische steden, zou de kantorenmarkt figuur 2
Correlaties totaal rendement topkantoorlocaties 1990 – 2011
Sydney Sydney Perth
Perth
Hongkong
Tokio
Singapore
Parijs
Frankfurt
Milaan
Madrid
Stockholm
Londen
1 0.83
1
Hongkong
0.14
0.01
1
Tokio
0.40
0.43
0.29
1
Singapore
0.46
0.64
0.44
0.46
1
Parijs
0.52
0.40
0.34
0.76
0.44
1
Frankfurt
0.12
0.23
-0.05
0.62
0.39
0.61
1
Milaan
0.28
0.23
-0.19
0.45
0.09
0.63
0.58
1
Madrid
0.44
0.48
-0.14
0.68
0.25
0.73
0.63
0.67
1
Stockholm
0.66
0.49
0.16
0.44
0.40
0.66
0.24
0.38
0.53
1
Zürich
0.50
0.52
-0.02
0.59
0.47
0.67
0.56
0.65
0.60
0.48
Londen
Zürich
0.66
0.52
0.45
0.47
0.44
0.67
0.31
0.22
0.35
0.63
1 0.28
1
in 2012 een verbetering moeten laten zien. De
Na het aanvankelijke herstel van de marktprijzen
toonaangevende Australische vastgoedmarkten –
dat begon in 2009 is een brede opwaardering van
Brisbane, Sydney, Melbourne en Perth – lijken ook
de vastgoedmarkt op korte termijn niet te
de weg naar herstel te zijn ingeslagen.
verwachten, gelet op de zwakke vraag en de
In de retailsector toonden Hongkong en belang-
kredietbeperkende maatregelen. Investeerders die
rijke Tier 1- en Tier 2-steden in China zich de
minder afhankelijk zijn van financiering en onder
sterkste spelers van 2010 en 2011. De consumen-
druk staan om met opgehaald kapitaal activa aan
tenbestedingen groeiden hier met gemiddeld 15%
te schaffen, zullen de markt blijven domineren.
op jaarbasis, gedreven door snelle verstedelijking,
Internationaal opererende partijen blijven echter
binnenlands toerisme en hogere koopkracht.
argwanend tegenover Europa. Ze houden uiteraard
De opkomende industrielanden in de Aziatische
afstand van de zuidelijke Europese landen met hun
regio hebben een open, exportgerichte en met
hogere valutarisico’s, maar lijken ook te twijfelen
westerse economieën vergelijkbare structuur.
over de Benelux-landen met hun open economie.
Deze landen zullen naar verwachting echter met
De recessiedreiging heeft ook daar de onrust op de
waardecorrecties worden geconfronteerd. Japan,
gebruikersmarkt versterkt. Groot-Brittannië,
Australië en Nieuw-Zeeland lijken daarentegen
Duitsland en Frankrijk namen in 2011 samen
klaar voor breed herstel op de middellange
driekwart van de totale investeringen van de EU-15
termijn en gezonde, zij het bescheiden vast-
landen voor hun rekening. Dit zegt veel over de
goedrendementen.
huidige impasse.
De traditionele aanjagers van de vastgoedmarkt –
werkgelegenheid, zoals we in 2010 en 2011 zagen in
per land kan verschillen, en (ii) een bankencrisis
menten van topobjecten, mede door de afwezig-
economische groei, bedrijfsinvesteringen,
veel Europese zakencentra. De teruglopende
plus diepe recessie ten gevolge van het ongecon-
heid van buitenlandse investeerders. Niettemin
werkgelegenheid en bancaire kredietverlening –
gebruikersvraag sinds de zomer van 2011 heeft het
troleerd uiteenvallen van Europa. In Figuur 4 is de
zullen de vooruitzichten voor prime vastgoed in
staan allemaal onder immense druk. Dat betekent
prille herstel van de huurprijzen gesmoord en
Europese markt verdeeld in een kern en periferie.
deze landen een enorme impuls krijgen zodra deze
op korte termijn weinig zicht op aantrekkelijk
vrijwel elke risicobereidheid bij beleggers de kop
De kern bestaat uit Noord- en West-Europa en de
economieën het dieptepunt gepasseerd zijn en de
rendement uit vastgoed. De geloofwaardigheid
ingedrukt. Beleggers zullen zich dan ook vooral
Scandinavische landen, terwijl de periferie wordt
huurprijzen hun historische laagterecords
van centrale banken, beleidsmakers en politici die
richten op de transparante en liquide markten met
gevormd door voornamelijk zuidelijke landen.
structureel achter zich laten.
hervormingen beloofden, staat meer dan ooit ter
een gevestigde structuur en concrete groeikansen.
Deze indeling staat echter ter discussie en recente
In het tweede, wat somberder scenario zullen de
discussie. Het is dan ook begrijpelijk dat beleggers
Wel dient te worden opgemerkt dat als het
studies suggereren dat de categorie ‘core’ een
huren en rendementen van topobjecten in de
hun handelsactiviteiten opschorten zolang de rust
merendeel van de beleggers zich blijft richten op
beperkter aantal markten behelst.
kernlanden ook een duidelijke correctie te
op zowel het financiële als het politieke front niet
topobjecten die verondersteld worden veilig te
is weergekeerd. Door de uitblijvende economische
zijn, deze strategie zichzelf deels onderuit zal
In het scenario met lage groei blijven de top
termijn nadelig beïnvloeden. Er kan een deflatie-
groei en de problemen die de belangrijkste
halen. Deze ontwikkelingen doen zich ook voor in
netto-aanvangsrendementen in de kernlanden
economie à la Japan ontstaan, met als eindresul-
vastgoedinvesteerders hebben om aan hun
de VS en Azië-Pacific.
stabiel, althans zolang een recessie kan worden
taat een herstel van top netto-aanvangsrendemen-
afgewend. De huurprijzen zijn gestagneerd op
ten. Verdere krimp van de ontwikkelingscyclus kan
Europese vooruitzichten alternatieve scenario’s
veel belangrijke kantoorlocaties, terwijl beleggers
aanleiding zijn voor een bescheiden herstel van
Hierdoor zal de kloof tussen de noordelijke en de
beducht blijven voor uitblijvend herstel van de
huurprijzen van topobjecten. De rendementen op
zuidelijke landen alleen maar groter worden. De
In het licht van de huidige verhoogde risico’s
economie en de toekomstige huurmarkt. Dit zal
non-prime objecten zullen dan waarschijnlijk nog
zuidelijke en perifere markten van de eurozone
kunnen we aan de hand van een aantal scenario’s
minder investeringsbereidheid in vastgoed tot
jaren achterblijven bij de niveaus die we nu
blijven buiten beeld zolang de eurocrisis niet is
de mogelijke uitkomsten belichten. In Figuur 4
gevolg hebben. Gebrek aan financiering voor
gewend zijn, omdat de enorme voorraden bestaan-
opgelost.
worden de gevolgen voor de gebruikers- en
non-prime objecten en risicomijdend gedrag bij
de kantoorruimte het herstel bemoeilijken.
beleggingsmarkten onderzocht aan de hand van
geldverstrekkers zullen leiden tot zwakkere
Potentieel exploderende obligatierendementen en
12
Sentiment speelt een cruciale rol op de vastgoed-
twee concurrerende scenario’s: (i) een aanhouden-
kortetermijnprestaties bij non-core objecten.
een verhoogd risico op vertrek uit de euro zouden
inbeeld special nr 6 augustus 2012
rendementseisen te voldoen, zal er vooralsnog
verwerken krijgen. Dit zal de prestaties op de korte
markten en bepaalt de vraag bij stagnerende
de periode van vertraagde economische groei, die
Tegelijkertijd zullen rendementen langzaamaan
zorgwekkend zijn voor de perifere landen in dit
licht stijgen en huurwaarden dalen waar meer
scenario. Dit zou immers betekenen dat zelfs de
gebruikte kantoorruimte vrijkomt. De perifere
top netto-aanvangsrendementen structureel hoger
landen zullen in 2012 en 2013 in recessie zijn, met
zouden moeten blijven en de waarden van
als gevolg lagere huren en netto-aanvangsrende-
vastgoed lager dan de huidige niveaus.
weinig in Europees vastgoed worden geïnvesteerd.
bron: Henderson Global Investors Research Centraal scenario Zwakke groei/recessie
Kans 80%
Bankencrisisscenario Faillissement/diepe recessie
Kans 20%
Kern Oostenrijk, Finland, Frankrijk, Duitsland, Nederland, Polen, Zweden, Verenigd Koninkrijk
Periferie België, Ierland, Italië, Griekenland, Hongarije, Portugal, Spanje
Middellangetermijn vooruitzichten (2014 e.v.)
• Stagnatie tophuren; stijging incentives • Veilige-havenstatus van landen neemt toe en lage obligatierendementen ondersteunen prijzen van eersteklas vastgoed • Banken blijven selectief krediet verstrekken, maar onder strengere voorwaarden • Waarden van secundair vastgoed worden zwakker
• Tophuren blijven dalen • Investeerders verdisconteren valutarisico. Obligatierendementen stijgen. Top netto-aanvangsrendementen stijgen. • Banken uitermate restrictief in kredietverstrekking • Sterke daling bij waarden van secundair vastgoed
Kern: Zwakke/matige prestaties voor hoogwaardig vastgoed over een periode van 5 jaar. Kans op groei verbetert vanaf 2014; verlaagd risico voor marktrendement bij desinvestering. Periferie: Aantrekkelijke vooruitzichten vanaf 2014 als economieën zich herstellen. Rendementen nemen af. Sterkere groei in huurmarkt vanaf lagere basis.
• Daling bij tophuren – omvang afhankelijk van volatiliteit • Kredietstop: ‘Lehman-achtig’ effect op top netto-aanvangsrendement • Deflatie resulteert in lage obligatierendementen en verminderde groeivooruitzichten. Top netto-aanvangsrendementen herstellen zich.
• Scherpe daling bij tophuren houdt langer aan • Beleggingsmarkt jarenlang verstoord door ineenstorting bankensector • Top netto-aanvangsrendementen stijgen sterk en blijven structureel hoog. Internationale kapitaalvlucht
Kern: Sterkere prestaties vanaf 2014, convergentie van marges (narrowing of yields) terwijl de huren zich stabiliseren. Periferie: Vooruitzichten huurmarkt verbeteren vanaf 2015/2016, maar rendementen blijven structureel hoog.
inbeeld special nr 6 augustus 2012
figuur 4
13
figuur 5
Duitsland
Groei 2012 – 2016 % op jaarbasis t.o.v. langetermijngemiddelde*
Verenigde Staten Australië Zweden
bron: Oxford Economics Verenigd Koninkrijk * Tussen 1980-2007
Frankrijk Japan Oostenrijk Italië China Spanje -3.0
-2.5
-2.0
-1.5
-1.0
-0,5
0.0
‘Beleggers geloven nog steeds in locaties die veel inkomsten genereren’
Europa is ’s werelds grootste regionale economie,
goed in balans met zowel een sterke exportgerich-
michael keogh
maar het herstel zal niet overal langs dezelfde
te industriële sector als een krachtige dienstensec-
senior investment & economic analyst
lijnen verlopen (zie Figuur 5). Toenemende
tor. Op de langere termijn is het ook van belang dat
politieke onzekerheid in combinatie met negatieve
de demografische vooruitzichten relatief gunstig
Michael trad in januari 2009 bij Henderson Global
reële obligatierendementen in de kernlanden
zijn. Demografische factoren zijn van groot belang
Investors in dienst na eerder zes jaar te hebben ge-
hebben geleid tot de huidige prijzen van prime
voor vastgoedbeleggers. Een aantal Europese
werkt in het Economics, Investment & Forecasting
vastgoed in Noord-Europa, ook al lijken deze
landen zien hun inwoneraantal stagneren of zelfs
researchteam bij CB Richard Ellis.
prijzen historisch gezien aan de hoge kant. Er
afnemen, terwijl het bevolkingsbureau van de
schuilt wellicht waarheid in de bewering dat
Verenigde Naties de Nederlandse bevolking pas
In deze periode fungeerde Michael als belangrijke
sommige onderdelen van veilige beleggingshavens
ergens begin jaren 2030 ziet pieken.
contactpersoon voor de waarderings- en
als Duitsland, Zweden en Zwitserland oververhit raken. Beleggers zullen in ieder geval rekening
Internationale vastgoedinvesteerders waarderen
voor het opstellen van periodieke rapporten over
De vastgoedmarkten hebben zich over de hele
moeten houden met wat lagere opbrengsten. Deze
de grote transparantie en het professionele
de situatie op de vastgoed- en gebruikersmarkt.
wereld hersteld van de waardedalingen van 2008,
stemming wordt bevestigd door het licht bekoelde
karakter van de Nederlandse vastgoedmarkt.
Ook speelde Michael bij CB Richard Ellis een
maar dat geldt vooral voor kwaliteitsobjecten op
sentiment op de Britse beleggingsmarkt, dat altijd
Dit vertaalt zich in een hoge mate van volwassen-
cruciale rol bij het opstellen en presenteren
kwaliteitslocaties. Beleggers zijn weliswaar veel
een goede indicator is geweest voor de ontwikke-
heid van zowel genoteerde als niet-genoteerde
van vooruitzichten voor de economie en
selectiever, maar geloven nog steeds in locaties die
lingen op de Europese beleggingsmarkten.
vastgoedfondsen en in de belangrijke rol die
vastgoedmarkt.
veel inkomsten genereren. Dat klinkt misschien
Internationale investeerders blijven goeddeels
Nederlandse beleggers spelen op andere Europese
tegenstrijdig als we bedenken dat commercieel
weg uit Zuid-Europa en laten de markten daar aan
markten. De vastgoedmarkten voor retail en
Voor Henderson stelt Michael de vooruitzichten op
vastgoed sterk afhankelijk is van de gebruikers-
binnenlandse spelers, die vooral inzetten op prime
woningen worden gedomineerd door sterke
voor de economie en vastgoedmarkten in het VK en
vraag. En de vraag naar vastgoed is zwak gezien de
vastgoed. Na de opwaartse correctie van het top
binnenlandse partijen, hetgeen de prijzen onder-
Europa. Daarbij analyseert hij langetermijntrends
verwachte economische teruggang, achterblijven-
netto-aanvangsrendement in Zuid-Europa aan het
steunt. De kantorenmarkt daarentegen is duidelijk
voor vastgoed, beleggings- en conjunctuurcycli om
14
de groei van het reële inkomen, kredietbeperkin-
eind van 2011 zullen eventuele nieuwe prijsdalin-
internationaal georiënteerd, zij het dat de gretig-
toekomstige prestaties en resultaten te ramen.
15
inbeeld special nr 6 augustus 2012
kapitaalmarktteams. Hij was verantwoordelijk
Conclusies
gen en de hoge werkloosheid. Maar voor risicomij-
gen relatief beperkt blijven. Een bredere en meer
heid van beleggers hier wat bekoelt als gevolg van
Michael adviseert fondsmanagers bij het kopen,
dende beleggers biedt hoogwaardig vastgoed,
diepgaande naar risico gewogen herwaardering op
de toenemende leegstand en het afstoten van
afstoten en ontwikkelen van objecten binnen de
verhuurd op basis van langlopende contracten aan
een breder marktniveau ligt echter voor de hand.
bezittingen door Duitse open vastgoedfondsen.
Europese vastgoedmarkt.
financieel sterke partijen, nog steeds zeer
Op de gebruikersmarkt heerst malaise en de druk
aantrekkelijke rendementen in een zeer onzekere
op banken als gevolg van slechte vastgoedlenin-
Nederlandse banken zijn disproportioneel
Michael heeft geografie en economische
financiële wereld.
gen neemt toe. Anderzijds kunnen realistische
getroffen door de gevolgen van de financiële crisis.
ordening gestudeerd aan de universiteit van
vastgoedwaarderingen in ieder geval de verwach-
Hierdoor kunnen vastgoedinvesteerders moeilijker
Birmingham. Hij is lid van de Society of Property
Ervan uitgaande dat we de rit in de economische
tingen van kopers en verkopers dichter bij elkaar
aan kredieten komen, terwijl de marges van de
Researchers en houdt regelmatig lezingen op
achtbaan zonder al te grote schokken kunnen
brengen. Een broodnodige voorwaarde om de
banken hier vaak hoger zijn dan elders in de
vastgoedconferenties.
inbeeld special nr 6 augustus 2012
voortzetten, zullen de vastgoedmarkten hun eigen
beleggingsmarkten weer in beweging te brengen.
kernlanden. Door deze combinatie van zwakke fundamenten voor de kantoorgebruikersmarkt en
weg vervolgen, met een duidelijke verdeling naar
beperkte financieringsmogelijkheden ligt het
vraag naar prime vastgoed en goede objecten van
Wat betekent dit alles voor de Nederlandse situatie?
secundaire kwaliteit in de kernlanden. Beleggers
Vanuit het perspectief van de vastgoedinvesteer-
dat van andere kernmarkten als Duitsland,
zijn immers uit op stabiele inkomstenbronnen,
der behoort Nederland zeker tot de groep van
Frankrijk, Groot-Brittannië en Zweden. Internatio-
samen met een handjevol opportunistische spelers
Europese kernlanden, die wordt aangevoerd door
nale beleggers staan momenteel voor de lastige
die buiten de veilige marges durven te handelen.
Duitsland, Frankrijk en Groot-Brittannië. Het
keus tussen zeer lage rendementen in een groot
Bijgestelde economische verwachtingen en gebrek
niveau van de Nederlandse staatsschuld ligt onder
deel van Noord-Europa en hogere, maar aanzienlijk
aan vertrouwen in beleidsmakers hebben een
dat van Duitsland en Frankrijk en het land heeft
riskantere opbrengsten in Zuid-Europa en de
nieuw realisme geïntroduceerd op de markten
een van de laagste werkloosheidscijfers van
perifere landen. Wij verwachten dat de Nederland-
voor objecten van secundaire en tertiaire kwali-
Europa (4,5%, volgens de ILO-norm). Het exportcij-
se combinatie van laag risico, goede middellange
teit. Banken blijven zich terecht inspannen om hun
fer per hoofd van de bevolking ligt zelfs hoger dan
vooruitzichten en aantrekkelijke rendementen
vastgoedrisico’s af te bouwen en dit zal in de loop
dat van Duitsland. Wel bestaan er risico’s op de
snel zal worden opgepakt door internationale
van 2012 logischerwijze resulteren in meer
korte termijn, met name als gevolg van het open
investeerders. Dit zal de beleggingsmarkt nieuwe
realistische prijzen.
karakter van de economie. De economie is echter
impulsen geven.
kwaliteit en regio. Dit zal leiden tot een sterke
Nederlandse netto-aanvangsrendement hoger dan
