Haegens Vastgoed Marktscan Markt en omgeving Afzetmogelijkheden van appartementen op de markt van Meerssen 29 augustus 2011
Projectnr. 7624.100/g
Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon Telefax
(026) 3512532 (026) 4458702
E-mail:
[email protected] Internet: www.companen.nl
Haegens Vastgoed Marktscan Markt en omgeving Afzetmogelijkheden van appartementen op de markt van Meerssen 29 augustus 2011
Inhoud 1.
Vraagstelling en aanpak
1
2.
Vraaganalyse 2.1. Demografische ontwikkeling in de afgelopen jaren 2.2. Ontwikkeling huishoudens en woningbehoefte 2.3. Kwalitatieve woningbehoefte
3 3 5 7
3.
Locatieanalyse
12
4.
Concurrentieanalyse 4.1. Bestaande bouw 4.2. Nieuwbouw
14 14 16
5.
Conclusie en aanbevelingen
19
1. Vraagstelling en aanpak Vraagstelling De gemeente Meerssen werkt al enkele jaren aan een plan om de markt en directe omgeving op te knappen. Het omvangrijke project bestaat uit de volgende onderdelen: • ontwikkeling van een appartementencomplex in het voormalige klooster; • realisatie van het entreegebouw voor het bestuurscentrum (inclusief ontwikkeling van enkele appartementen daarboven); • realisatie van een horecagelegenheid in de Proosdijschuur; • realisatie van winkelruimten op de begane grond van het bestuurscentrum; • uitbreiding van de reeds bestaande parkeergarage. Het opknappen van de markt, Proosdijpark en Kloostertuin is voorlopig uitgesteld als gevolg van de huidige financiële situatie van de gemeente. In het voormalige klooster worden 16 appartementen (ca. 150 m²), 4 maisonnettes (ca. 150 m²) en een stadswoning 1 (ca. 260 m², in de voormalige kapel) gerealiseerd . De wens vanuit de gemeente is om deze appartementen in het dure koopsegment in de markt te zetten, maar een definitieve keuze is hier nog niet in gemaakt. Boven het bestuursgebouw worden vier koopappartementen en een penthouse gerealiseerd. Haegens Vastgoed is geselecteerd als één van de partijen die in aanmerking komt voor het uitvoeren van één of meerdere ontwikkelingen binnen het project. Voor Haegens Vastgoed het moment om een marktscan te laten uitvoeren naar de afzetmogelijkheden van het woningaanbod binnen het project Markt en Omgeving. De marktscan moet uiteindelijk antwoord geven op twee hoofdvragen: • Hoe groot is de vraag naar woningen op deze locatie? • Welk woningtype is gewenst op deze locatie? Omdat het hier gaat om een bestaand gebouw waarin nieuwe woningen worden ontwikkeld, stellen we de volgende subvraag: • Aan welke randvoorwaarden / aanvullende kwaliteiten moet het klooster en het bestuursgebouw voldoen om tegemoet te komen aan de woonwensen van de doelgroep(en)? Aanpak Hoofdstuk 2 bestaat uit de vraaganalyse. Op basis van enquêtegegevens van het WoON2009 kunnen we analyseren hoeveel huishoudens willen verhuizen in de gemeente Meerssen en welke woning zij zoeken. Daarnaast kijken we met behulp van de migratiestromen uit het verleden of er ook doelgroepen van buiten de gemeente interesse hebben in de appartementen die gerealiseerd worden in het plan. In hoofdstuk 3 gaan we in op de locatie van het nieuwbouwproject. Voor- en nadelen zullen tegen elkaar worden afgewogen.
1
Prijsindicaties zijn gebaseerd op plangegevens op de website www.meerssen.nl (augustus 2011)
-1-
Hoofdstuk 4 is de concurrentieanalyse. Welke nieuwbouwprojecten in de gemeente Meerssen en omliggende gemeenten zouden concurrerend kunnen zijn voor het plan ‘Markt en omgeving’? Ook maken we een inventarisatie van het huidige aanbod van bestaande appartementen (huur en koop) in de gemeente Meerssen. Hoofdstuk 5 vormt de afsluitende conclusie. Hierin geven we antwoord op de hoofd- en deelvragen van het onderzoek. Voor het onderzoek zijn drie makelaars ondervraagd over de woningmarkt in Meerssen en de kansen van het plan ‘Markt en omgeving’. Er is uitgebreid gesproken met Ruijters Makelaardij en Renders Makelaardij. Daarnaast heeft Tijs Hillen makelaardij een korte reactie gegeven.
-2-
2. Vraaganalyse Welke marktopnamecapaciteit valt de komende jaren te verwachten voor de nieuwbouw bij de Markt en omgeving? Op deze vraag zoeken we in dit hoofdstuk een antwoord. Op basis van ontwikkelingen uit het verleden en verschillende prognoses gaan we hier nader op in.
2.1.
Demografische ontwikkeling in de afgelopen jaren
Als we de nieuwbouwontwikkelingen in de afgelopen tien jaar vergelijken met de demografische ontwikkelingen ontstaat het volgende beeld. Figuur 2.1: Gemeente Meersen. Ontwikkelingen 2000-2009
200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 2000
2001
2002
2003
2004
Bevolkingsontwikkeling Buitenlandse migratie Woningvoorraadontwikkeling
2005
2006
2007
2008
2009
Geboorteoverschot Binnenlandse migratie
Bron: CBS.
•
Figuur 2.1 maakte inzichtelijk dat de uitbreiding van de woningvoorraad de laatste tien jaar rond de 0 tot 50 woningen zat, met een uitschieter in 2008 toen de woningvoorraad met 150 woningen toenam. In dezelfde periode zien we ook een bevolkingsafname, hoofdzakelijk als gevolg van de volgende twee ontwikkelingen: o Natuurlijke aanwas daalt: de natuurlijke groei van de bevolking als gevolg van een positief saldo tussen geboorten en sterften daalt en zit anno 2009 rond het nulpunt. Hierin zien we twee ontwikkelingen terug die zich in heel Nederland voltrekken. In de eerste plaats de vergrijzing. Het aandeel ouderen op de bevolking neemt toe, met als gevolg meer sterfte. In de tweede plaats neemt ook het aandeel gezinnen af. Ook dit is een trend dit zich in heel Nederland voordoet. Dit leidt tot minder geboorten. Beide ontwikkelingen versterken elkaar en verklaren het dalende geboortesaldo. o Migratiesaldo is negatief: er hebben per saldo meer huishoudens de gemeente verlaten dan dat er zijn komen wonen. Vooral in 2002, 2004 en 2009 zien we een sterk vertrekoverschot. We gaan in het navolgende verder in op de migratieontwikkelingen.
-3-
Migratie naar richting De gemeente Meerssen heeft een negatief migratiesaldo. Over de periode 2005 – 2009 vertrokken er per saldo 328 mensen uit de gemeente. Uitgaande van de huidige gemiddelde huishoudensgrootte zijn dat circa 140 huishoudens. Tabel 2.1: Gemeente Meerssen. Vestiging en vertrek naar richting (2005 – 2009) Gevestigd
Vertrokken
Saldo 2005 - 2009
145
214
-69
41
58
-17
Maastricht
1.656
1.365
291
Margraten
85
65
20
Nuth
75
126
-51
Schinnen
21
16
5
Sittard-Geleen
228
310
-82
Stein
151
174
-23
Valkenburg aan de Geul
188
232
-44
Overig Limburg
452
527
-75
Beek Eijsden
Overig Nederland
662
797
-135
Totaal Nederland
3.664
3.884
-220
449
637
-188
Buitenland Bron: CBS.
•
•
•
De gemeente Meerssen oefent een relatief grote aantrekkingskracht uit op huishoudens in de gemeente Maastricht. Per saldo stromen huishoudens vanuit deze gemeente in. Met de meeste andere regiogemeenten heeft Meerssen een negatief migratiesaldo. Vooral naar Sittard-Geleen, Valkenburg, Beek, Nuth en Stein vertrekken veel mensen uit Meerssen. Hoewel het migratiesaldo van ‘overig Nederland’ negatief is, stromen er nog relatief veel mensen in naar Meerssen. De goede infrastructuur (verbinding met Maastricht) en de ligging nabij voorzieningen speelt hierin een belangrijke rol.
Migratie naar leeftijd We kijken nu naar de leeftijdscategorieën die zich per saldo gevestigd hebben in de gemeente Meerssen en die per saldo vertrokken zijn. Figuur 2.2: Gemeente Meerssen. Migratie naar leeftijd 2005 – 2009 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 2005
2006
2007 0-14
15-24
Bron: CBS.
-4-
2008 25-49
50-64
2009 65+
De migratie uitgesplitst naar leeftijd laat zien dat: • De gemeente Meerssen per saldo vooral gezinnen met kinderen aantrekt. Meerssen is vooral voor jonge gezinnen uit Maastricht aantrekkelijk die iets ruimer en rustiger willen wonen. • Dat jongeren en 65-plussers juist de gemeente verlaten. Het vertrek van jongeren speelt in vrijwel alle Nederlandse gemeenten (studentensteden uitgezonderd). Het vertrek van 65-plussers heeft mogelijk te maken met een trek van deze doelgroep naar Maastricht waar meer (zorg)voorzieningen te vinden zijn.
2.2.
Ontwikkeling huishoudens en woningbehoefte
Kwantitatieve woningbehoefte De woningbehoefte is het best te ramen op basis van de te verwachten huishoudens- en bevolkingsontwikkeling. Als we deze ontwikkelingen voor de gemeente Meerssen in kaart brengen op basis van bestaande prognose, blijken er nogal verschillende verwachtingen ten aanzien van de huishoudens- en bevolkingsontwikkeling te bestaan. We nemen hierbij de E’til-prognose (2010) als uitgangspunt. Daarbij maken we een vergelijking met landelijke Primos-prognose. Figuur 2.3: Gemeente Meerssen. Huishoudens prognoses vergeleken
Figuur 2.4: Gemeente Meerssen. Bevolkingsprognoses vergeleken
9.000 19.500
8.500 18.500
8.000
17.500
16.500
7.500
15.500 2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
7.000 2010
Primos-prognose
E'til-prognose
2015
2020
2025
Primos-prognose
2030
2035
2040
E'til-prognose
Bron: PRIMOS2009, E’til, CBS.
• •
Voor de eerste tien jaar (2010-2020) lopen de scenario’s nagenoeg gelijk aan elkaar. Na 2020 neemt de bevolking in de E’til-prognose sneller af dan in de Primosprognose.
Huishoudensontwikkeling en woningbehoefte Met het oog op de marktopnamecapaciteit is de huishoudensontwikkeling interessanter dan de bevolkingsontwikkeling. Elk huishouden vraagt immers woonruimte: welke doelgroepen zullen zich de komende jaren manifesteren?
-5-
Figuur 2.5: Gemeente Meerssen. Huishoudensontwikkeling in beeld (2011-2031) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2.011 1&2 phh < 35 jaar
2.016 Gezinnen
2.021
1&2 phh 35-55 jaar
2.026
2.031
1&2 phh 55-75 jaar
1&2 phh > 75 jaar
Bron: E’til-prognose (2010). Tabel 2.2: Gemeente Meerssen. Huishoudensontwikkeling in cijfers (2011-2031)
2011
2016
2021
2026
2031
590
7%
595
7%
640
8%
640
8%
590
7%
Gezinnen
2.970
36%
2.770
33%
2.535
30%
2.320
28%
2.190
27%
1&2 phh 35-55 jaar
1.060
13%
970
12%
815
10%
720
9%
670
8%
1&2 phh 55-75 jaar
2.650
32%
2.730
33%
2.790
33%
2.765
33%
2.655
33%
1&2 phh > 75 jaar
1.065
13%
1.330
16%
1.590
19%
1.810
22%
1.915
24%
8.335 Totaal Bron: E’til -prognose (2010).
100%
8.395
100%
8.370
100%
8.255
100%
8.020
100%
1&2 phh < 35 jaar
•
•
Tot 2021 neemt het aantal huishoudens nog licht toe. o De natuurlijke aanwas van het aantal gezinnen en één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar neemt sterk af. Er is zelfs sprake van een afname van het aantal gezinnen en jonge huishoudens in de gemeente. Het vestigingsoverschot van gezinnen (zoals te zien in figuur 2.2) is dus niet voldoende om de daling van de natuurlijke aanwas van gezinnen die in Meerssen wonen, te compenseren. o Het aantal 55-plussers neemt sterk toe. Van 3.715 huishoudens nu naar 4.380 in 2021; een groei van 670 huishoudens. Ondanks het vertrekoverschot van 65 plussers (te zien in figuur 2.2) neemt het aantal ouderen door middel van natuurlijke aanwas sterk toe. o De toename zit vooral bij de 75-plussers. Hun aantal neemt tot 2031 steeds toe (tot 2021 met 525 huishoudens). Het aantal 55 tot 75-jarigen neemt toe tot 2021 (2.790), daarna neemt dit aantal weer ligt af. Uitgaande van bovenstaande cijfers is de woningbehoefte voor de gemeente Meerssen in de periode 2011-2021 zo’n 35 woningen. Deze groei wordt volledig veroorzaakt door de sterke groei van 55-plus huishoudens (+670 tot 2021). In de jongere leeftijdscategorieën is juist sprake van een afnemende behoefte. Hieruit blijkt de sterke vergrijzing van de bevolking van Meerssen.
Marktopnamecapaciteit is beperkt Uit de huishoudensontwikkeling kunnen we de kwantitatieve woningbehoefte voor Meerssen afleiden. Deze behoefte is beperkt; na 2016 neemt het aantal huishoudens af,
-6-
waardoor de woningbehoefte voor de komende tien jaar op slechts 35 woningen uitkomt. De ontwikkeling van de onderlinge leeftijdscategorieën is echter verschillend. Jongere huishoudens nemen af, de 55-plussers nemen juist enorm toe. De eerdergenoemde migratiebewegingen in Meerssen (per saldo een vertrek van 65 plussers en vestiging van gezinnen) zijn te beperkt om deze vergrijzing van de eigen bevolking af te remmen. Hoewel de woningbehoefte in kwantitatieve zin beperkt is, is er wel een kwalitatieve opgave om de bestaande voorraad aan te passen aan de wensen van de groeiende groep ouderen in Meerssen.
2.3.
Kwalitatieve woningbehoefte
Nu we een beeld hebben van de marktopnamecapaciteit en de ontwikkeling van verschillende huishoudenstypen is het van belang meer in te zoomen op de gewenste woningkwaliteit en vooral dit beeld te vergelijken met het nieuwbouwprogramma bij het plan ‘Markt en omgeving’. Aan het WoON2009 ontlenen we voor Meerssen de volgende woonwensenprofielen:
Vestiging /
jaar
vertrek
Vertrek
Huidig
Gewenst
Huidig
Gewenst
Huidig
Gewenst
Vestiging
1+2 phh > 55
jaar
Gewenst
Tabel 2.3: Gemeente Meerssen. Woonwensenprofielen per doelgroep Starter 1+2 phh < 55 Gezinnen
Huurwoning
40%
53%
46%
28%
37%
40%
64%
42%
43%
< €652
38%
43%
46%
27%
33%
40%
43%
15%
36% 6%
€652 - €800 > €800
-
10%
-
1%
-
-
6%
6%
2%
-
-
-
4%
-
15%
25%
-
Koopwoning
60%
47%
54%
72%
63%
60%
36%
58%
57%
< €200.000
23%
14%
-
15%
8%
5%
5%
5%
9%
€200 - €300.000 €300 - €400.000 > €400.000
25%
23%
37%
25%
21%
28%
32%
25%
25%
13%
9%
17%
12%
27%
18%
-
10%
8%
-
-
-
20%
7%
10%
-
15%
17%
12%
45%
17%
-
24%
Woningtype (huur) Eengezinswoning
8%
7%
23%
26%
20%
17%
32%
47%
23%
2%
18%
23%
-
-
-
-
-
-
5%
-
2%
Eengezinswoning
50%
38%
46%
60%
49%
38%
17%
35%
45%
Appartement
10%
3%
8%
-
5%
3%
4%
5%
3%
-
5%
-
12%
8%
5%
15%
15%
9%
Appartement Nultreden grondgebonden
Woningtype (koop)
Nultreden grondgebonden Bron: WoON2009
•
•
Het zijn vooral één- en tweepersoonshuishoudens boven de 55 jaar en in mindere mate starters en kleine huishoudens tot 55 jaar, die geïnteresseerd zijn in een (huur)appartement. De vraag naar koopappartementen is duidelijk kleiner en zit vooral bij starters en één- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar. De meeste interesse voor (middel)dure huur komt van 55-plussers (21%). Van de verhuisgeneigde 55-plussers zoekt 15% een huurwoning in het hogere segment (met
-7-
•
•
•
name vanaf € 800). Starters en één- en tweepersoonshuishoudens zoeken vooral een sociale huurwoning. Koopwoningen in het dure segment (€ 300.000 of meer) zijn vooral gewenst onder gezinnen en vestigers (ook vaak gezinnen, zie figuur 2.2). Bij senioren is die vraag er niet of nauwelijks. Vertrekkers laten meestal een grondgebonden koopwoning achter. Zoals te zien was in paragraaf 2.1 bestonden de vertrekkers uit Meerssen voor een belangrijk deel uit senioren. Vestigers in Meerssen zoeken voornamelijk een grondgebonden koopwoning. Dit komt overeen met de wensen van gezinnen (en zij vormen het grootste aandeel van de vestigers in Meerssen). In de huur is een appartement wel gewenst, maar dan wel in het sociale segment.
Makelaars in de regio herkennen deze woonwensen. Daarnaast geven ze aan dat als het gaat om maisonnettes, het vooral jonge één- en tweepersoonshuishoudens zijn die hierin interesse hebben. Door alle huidige en gewenste profielen bij elkaar op te tellen, kunnen we vraag en aanbod op de woningmarkt voor de komende jaren in Meerssen in kaart brengen. Dit doen we door de gewenste en huidige woonsituatie van alle doelgroepen met elkaar te confronteren. Zo ontstaat een ‘vraag-aanbodbalans’ die zicht geeft op de fricties op de woningmarkt (we beperken ons hier tot vraag en aanbod van appartementen). Het beeld dat ontstaat, geeft een waardevol inzicht in de kwalitatieve kansen voor appartementen op de lokale woningmarkt. Figuur 2.6: Gemeente Meerssen. Vraag en aanbod van appartementen, periode 2011-2016.2
Huurappartement
< 652 euro
652 - 800 euro
800 - 1.000 euro
Koopappartement
< 200.000 euro
200.000 - 300.000 euro
Vraag
300.000 - 400.000 euro
Aanbod
> 400.000 euro
-500
-400
-300
-200
-100
0
100
200
300
400
500
Bron: WoON 2009, bewerking Companen.
2
Gezien de randvoorwaarden van de locatie (het plan biedt vrijwel uitsluitend ruimte voor appartementen) zijn vraag en aanbod naar grondgebonden woningen hier buiten beschouwing gelaten.
-8-
• •
De meeste vraag en aanbod van appartementen zit in de sociale huursector (tot € 652). De verwachte vraag voor de komende vijf jaar is groter dan het aanbod. In het koopsegment is er enige vraag naar het segment tussen de € 200.000 tot € 300.000. In het duurste koopsegment (vanaf € 400.000) is de vraag ongeveer gelijk aan het verwachte aanbod. Dat geldt ook voor de goedkoopste categorie (tot € 200.000).
Door vraag en aanbod met elkaar te confronteren, krijgen we zicht op de fricties en daarmee de kwalitatieve woningbehoefte in het appartementensegment. De kwantitatieve woningbehoefte in Meerssen is, zoals eerder vermeld, 35 woningen tot 2021. Daarnaast dient binnen de bestaande woningvoorraad ingespeeld te worden op de veranderende kwalitatieve woningbehoefte (als gevolg van de vergrijzing). De fricties geven aan welke segmenten het meest kansrijk zijn om aan die veranderde woonwensen tegemoet te komen en om hoeveel appartementen het daarbij gaat:
Huurappartement
Figuur 2.7: Gemeente Meerssen. Kwalitatieve woningbehoefte appartementen in de gemeente Meerssen 2011 – 2016 (bedragen exclusief kosten koper)
< 652 euro 652 - 800 euro 800 - 1.000 euro
Koopappartement
< 200.000 euro 200.000 - 300.000 euro 300.000 - 400.000 euro > 400.000 euro 0
50
100
150
200
Bron: WoON 2009, bewerking Companen.
• • •
Wat betreft appartementen is het sociale huursegment het meest kansrijk in de komende vijf jaar. Kansen voor middeldure huurappartementen zijn er niet of nauwelijks. In het duurdere segment (> €800) zijn die kansen er wel (ongeveer 20 appartementen). In het koopsegment liggen er vooral kansen voor appartementen tussen de € 200.000 en € 300.000 (ongeveer 45 appartementen). Tussen de 3 en 4 ton is er ruimte voor ongeveer 20 appartementen. Appartementen boven de € 400.000 zijn niet kansrijk in Meerssen.
De kwalitatieve woningbehoefte aan appartementen is groter dan de totale kwantitatieve opgave voor Meerssen (35 woningen). Er zit dus enige scheefheid in de markt; te weinig appartementen en teveel grondgebonden woningen. Makelaars geven aan dat in de regio Meerssen er nog wel enige vraag is naar koopappartementen van rond de € 400.000. Het probleem is echter de huidige markt. De meeste geïnteresseerden moeten eerst hun eigen koopwoning verkopen (meestal in het middeldure of dure koopsegment) alvorens men tot koop van een andere woning / appartement over gaat. Doordat deze door-
-9-
stroming niet vlot, duurt het ook langer voordat mogelijk geïnteresseerden in appartementen besluiten om een appartement te kopen of te huren. Overige kwaliteiten Een aantal zaken is erg belangrijk bij de ontwikkeling van appartementen in het hogere segment. Daarbij gaat het in eerste instantie om de indeling: • minimaal twee slaapkamers;; • minimaal 10 à 15 m² buitenruimte (er moet een tafel met vier stoelen kunnen staan); • een woonkamer van zeker 35 m². Ook een separate berging en een vaste parkeerplaats (meestal in de vorm van een parkeergarage) zijn belangrijk. Daarnaast is het verstandig om geen 55+label op de appartementen te plakken. Makelaars constateerden bij andere appartementen in Meerssen dat er veel interesse was van mensen net boven de 50 jaar die wilden voorsorteren op een mogelijk afnemende fysieke gesteldheid in de verre toekomst. Dit is ook een groep die nog appartementen wil kopen. Echter, door het 55+label haakten veel van deze geïnteresseerden af. € 400.000 lijkt de grens bij kwalitatieve vraag naar appartementen De kwalitatieve woningbehoefte laat zien dat er enige vraag is naar dure appartementen in Meerssen. Echter, de vraag ligt deels in de huur en deels in de koopsfeer. Bovendien hebben de meeste geïnteresseerden daarin wel een maximumprijs. In de huur ligt dat tussen de € 800 en € 1.000 per maand. In het koopsegment ligt dat punt tussen de 3 en 4 ton. Boven de € 400.000 is er niet of nauwelijks vraag naar koopappartementen. Hoewel de kwantitatieve behoefte voor heel Meerssen beperkt blijft tot 35 woningen in de komende tien jaar, is er wel een kwalitatieve opgave om de bestaande woningvoorraad aan te passen aan de veranderende woningbehoefte, met name door de toenemende vergrijzing. Door deze veranderende behoefte ontstaat er op termijn een tekort aan appartementen en een overschot aan grondgebonden woningen. Als we kijken naar de belangrijkste kwalitatieve opgaven in de appartementensfeer, dan zijn die als volgt: Huurappartementen: • < € 652: 130 woningen (25 per jaar) • € 800 - € 1.000: 20 woningen (4 per jaar) Koopappartementen • € 200.000 - € 300.000: 45 woningen (9 per jaar) • € 300.000 - € 400.000: 20 woningen (5 per jaar) Opgelet: we gaan hierbij nog steeds uit van een netto nieuwbouwproductie van maximaal 35 woningen (dus minus sloop), gezien de beperkte kwantitatieve woningbehoefte voor Meerssen. Een grotere nieuwbouwproductie brengt risico’s met zich mee; het duurt langer voordat alle appartementen verkocht zijn (de markt raakt verzadigd), of dient gecompenseerd te worden met sloop van kwetsbare segmenten, zoals grondgebonden koopwoningen (waarbij het verwachte aanbod groter is dan de vraag). De grootste vraag in Meerssen qua appartementen ligt in het goedkope huursegment en komt met name van starters en senioren. De vraag is echter of dergelijke appartementen op de beoogde locatie en met het huidige ontwerp financieel haalbaar zijn. Bovendien
- 10 -
komt een deel van de vraag van senioren die vanuit een koop- naar een huurwoning willen verhuizen, waarbij het huishouden over een inkomen boven de € 33.614 beschikt (en dus niet tot de doelgroep voor sociale huurwoningen behoort). Een deel van deze groep is te verleiden om in de vrije sector een appartement te huren.
- 11 -
3. Locatieanalyse Ligging van de nieuwbouwlocatie De appartementen die in het plan ‘Markt en omgeving’ worden ontwikkeld komen in en om het klooster en in het bestuursgebouw te zitten. Beide gebouwen liggen aan het marktplein van Meerssen. Het plangebied bevindt zich op een aantrekkelijke locatie vlakbij de winkelvoorzieningen van Meerssen. Daarnaast bevinden zich diverse karakteristieke gebouwen aan het plein, zoals de basiliek, de proosdijschuur (beiden rijksmonumenten) en het klooster zelf. Bovendien grenst de locatie aan de groene omgeving van het Proosdijpark en de kloostertuin. Om te voorzien in voldoende parkeerruimte voor de toekomstige bewoners wordt de bestaande ondergrondse parkeergarage bij de markt vergroot. Figuur 3.1: Overzichtskaart van de kern Meerssen
Bron: Google Earth, bewerking Companen.
Naast bovengenoemde voordelen biedt een dergelijk centrale locatie ook enkele nadelen. De bedoeling is dat het marktplein het centrale plein van Meerssen gaat vormen, waar ook meer ruimte komt voor horecagelegenheden (terras) en enkele winkels. Ook zullen er wellicht in de toekomst diverse evenementen op het marktplein georganiseerd worden. In ieder geval de wekelijkse markt en de jaarlijkse kermis zullen hier georganiseerd worden.
- 12 -
Het Klooster en het bestuursgebouw Zoals gezegd worden de woningen in het plan in diverse gebouwen gesitueerd. De appartementen in en bij het klooster worden over twee gebouwen verdeeld. In het bestaande oude klooster komen de vier maisonnettes (verdeeld over twee verdiepingen) en de stadswoning. Dit is het gebouw dat uitkijkt op het marktplein. Aan de achterzijde van het klooster komt nieuwbouw waarin de 16 appartementen worden ondergebracht. De nieuwbouw ligt in dezelfde architectonische lijn als het bestaande klooster. De appartementen zullen aan de oostzijde dus ook niet direct op het marktplein uitkijken (daar staat immers het bestaande kloostergebouw). Aan de westzijde kijkt men wel uit op het Proosdijpark. Beide gebouwen worden via een galerij met elkaar verbonden. De appartementen in het bestuursgebouw komen op de eerste en tweede verdieping te liggen. Op de bovenste (derde) verdieping komt het penthouse. Op de begane grond van het nieuwe entreegebouw worden de publieksbalies / loketten van de gemeente gehuisvest. Voor de bewoners van de bovenliggende appartementen wordt overigens een aparte entree gemaakt, zodat men niet elke keer via de publieksbalie naar de eigen woning toe moet. Figuur 3.2: Vooraanzicht nieuw appartementencomplex Proosdijklooster (links)
Bron: Gemeente Meerssen.
- 13 -
4. Concurrentieanalyse Nu zicht bestaat op de kwalitatieve woningmarktfricties op basis van bestaand consumentenonderzoek, kijken we aanvullend naar de huidige markt. Wat staat er momenteel allemaal te koop? En welke prijsdifferentiatie hoort daarbij?
4.1.
Bestaande bouw
Op basis van een analyse van het huidige appartementenaanbod in Meerssen brengen we de prijs/kwaliteitverhouding in beeld voor de koop- en huursector. In de maand augustus 2011 werden 6 appartementen in Meerssen op Funda te koop aangeboden. Het aanbod was als volgt verdeeld: Koopappartementen Tabel 4.1: Uitkomsten Funda-analyse koopappartementen Meerssen Vraagprijs in € Meerssen
Aantal woningen
Minimaal
Maximaal
Gemiddeld
App. < € 200.000
3
125.000
199.000
169.667
App. € 200.000-€ 400.000
3
269.000
289.000
276.833
App. > € 400.000 Totaal Meerssen Bron: Funda (augustus 2011).
-
-
-
-
6
125.000
289.000
223.250
Vanuit het beschikbare aanbod kunnen we inzoomen op de aspecten oppervlak en prijsniveaus: Tabel 4.2: Funda-analyse verdieping oppervlakte en prijsstelling koopappartementen Meerssen Meerssen Woonoppervlak in €
Minimaal
Maximaal
Gemiddeld
App. < 200.000
60
70
65
App. 200.000 - 400.000
90
106
104
App. > 400.000 Totaal Prijsniveau per m2 woonoppervlak
-
-
-
60
106
84
Minimaal
Maximaal
Gemiddeld
App. < 200.000
1.785
3.083
2.643
App. 200.000 - 400.000
2.339
3.027
2.698
-
-
-
1.785
3.027
2.670
App. > 400.000 Totaal Bron: Funda, (augustus 2011).
•
Het aanbod in Meerssen is zeer beperkt, ook makelaars herkennen dit beeld. Terwijl er wel een duidelijke vraag naar dit woningtype ligt.
De gemiddelde vierkante meter (vraag)prijs voor appartementen ligt in Meerssen rond de € 2.670. Het gaat hier echter om een beperkt aanbod, dat we iets kunnen nuanceren als we de ontwikkeling van de m² over een langere periode zien:
- 14 -
Figuur 4.1: Ontwikkeling vraagprijs koopappartementen in Meerssen februari 2010-juli 2011 (gemiddeld en per m²).
Bron: Huizenzoeker.nl (augustus 2011)
•
In de laatste anderhalf jaar lag de vierkante meterprijs voor appartementen in Meerssen rond de € 2.500 per m².
Omdat het aanbod van bestaande koopappartementen in Meerssen beperkt is, verge3 lijken we de prijs/kwaliteitverhouding met de appartementenmarkt in Maastricht . Tabel 4.3: Uitkomsten Funda-analyse koopappartementen Maastricht Vraagprijs in € Maastricht
Aantal woningen
Minimaal
Maximaal
Gemiddeld
211
84.000
199.500
138.971
App. € 200.000-€ 400.000
91
204.000
399.000
292.542
App. > € 400.000
33
420.000
797.000
602.393
335
84.000
797.000
226.338
App. < € 200.000
Totaal Maastricht Bron: Funda (augustus 2011)
Tabel 4.4: Funda-analyse verdieping oppervlakte en prijsstelling koopappartementen Maastricht Maastricht Woonoppervlak in € App. < 200.000 App. 200.000 - 400.000 App. > 400.000 Totaal Prijsniveau per m2 woonoppervlak
Maximaal
Gemiddeld
30
110
75
70
135
104
104
200
165
30
200
92
Minimaal
Maximaal
Gemiddeld
App. < 200.000
1.335
4.166
1.945
App. 200.000 - 400.000
1.622
4.065
2.857
App. > 400.000
2.490
4.251
3.745
1.335
4.251
2.370
Totaal Bron: Funda, (augustus 2011).
•
•
3
Minimaal
Ten eerste valt op dat er in Maastricht een grote hoeveelheid appartementen te koop staat (335). Makelaars geven aan dat dit enerzijds met de moeilijke marktomstandigheden (men krijgt de eigen woning niet verkocht, doorstroming stokt) en anderzijds aan het grote aantal appartementen waar te weinig kwaliteit (te weinig buitenruimte, geen goede indeling) wordt geboden. De vierkante meterprijs in Maastricht ligt lager (€ 2.370) dan in Meerssen.
We kiezen hier voor een vergelijking met Maastricht gezien het grote aanbod aan appartementen in de ligging nabij Meerssen, hoewel de woningmarkt in Maastricht natuurlijk een meer stedelijk karakter heeft dan Meerssen. Echter, een vergelijking met andere omliggende gemeenten (die meer op Meerssen lijken) is lastig, omdat ook daar het appartementenaanbod beperkt is.
- 15 -
Huurappartementen Naast koopappartementen is het ook belangrijk om inzicht te hebben in de prijs/kwaliteitverhouding van huurappartementen. Het huidige aanbod hiervan was ten tijde van het onderzoek (augustus 2011) in Meerssen dermate beperkt (3 appartementen te huur) dat we hiervoor naar het aanbod van huurappartementen in Maastricht kijken. In augustus 2011 stonden er 216 appartementen te huur op www.pararius.nl. Tabel 4.5: Uitkomsten Pararius-analyse huurappartementen Maastricht Vraagprijs in € Maastricht
Aantal woningen
Minimaal
App. < € 652
12
App. € 652-€ 1.000
99
App. > € 1.000 Totaal Maastricht Bron: Pararius, (augustus 2011).
Maximaal
Gemiddeld
385
650
542
664
1.000
852
105
1.050
2.000
1.363
216
385
2.000
1.083
Maximaal
Gemiddeld
Tabel 4.6: Pararius-analyse woonoppervlakte huurappartementen Maastricht Woonoppervlak
Minimaal
App. < € 652
30 m2
80 m2
50 m2
App. € 652-€ 1.000
30 m2
160 m2
70 m2
App. > € 1.000
50 m2
200 m2
90 m2
30 m2
200 m2
79 m2
Totaal Maastricht Bron: Pararius, (augustus 2011).
•
De gemiddelde huurprijs voor een appartement ligt in Maastricht op € 1.083. De appartementen hebben een gemiddeld woonoppervlak van ongeveer 80 m².
4.2.
Nieuwbouw
We kunnen dezelfde analyses uitvoeren voor nieuwbouw. Vanwege het beperkte aanbod van nieuwe appartementen in Meerssen, kijken we ook hier naar het aanbod in Maastricht. Het aanbod van nieuwe huurappartementen is op dit moment vrijwel nihil; we beperken ons daarom tot de nieuwbouw in de koop. Tabel 4.7: Uitkomsten Funda-analyse nieuwbouw koopappartementen Maastricht Vraagprijs in € Maastricht App. < € 200.000 App. € 200.000-€ 400.000 App. > € 400.000 Totaal Maastricht Bron: Funda, (augustus 2011)4.
4
Aantal woningen
Minimaal
Maximaal
Gemiddeld
9
129.600
199.800
186.866
12
266.000
395.000
291.916
1
420.000
420.000
420.000
22
129.600
420.000
254.476
Wat betreft nieuwbouwgegevens geeft Funda een goede indruk van het aanbod aan koopappartementen. Echter, het betreft hier niet het volledige aanbod aan nieuwbouw van koopappartementen in Maastricht.
- 16 -
Tabel 4.8: Funda-analyse verdieping oppervlakte en prijsstelling koopappartementen Maastricht Woonoppervlak in €
Minimaal
Maximaal
Gemiddeld
50
116
87
80
109
91
145
145
145
App. < 200.000 App. 200.000 - 400.000 App. > 400.000 Totaal
50
145
92
Minimaal
Maximaal
Gemiddeld
App. < 200.000
1.722
2.527
2.472
App. 200.000 - 400.000
2.800
4.066
2.950
App. > 400.000
2.897
2.897
2.897
1.722
2.897
2.752
Prijsniveau per m2 woonoppervlak
Totaal Bron: Funda, (augustus 2011).
• •
De gemiddelde vierkante meter(vraag)prijs voor appartementen ligt op € 2.752. Er zijn nauwelijks nieuwe appartementen boven de € 400.000 te koop. Het gemiddelde woonoppervlak is 92 m²
Overige nieuwbouwprojecten in de gemeente Meerssen Naast de plannen voor de Markt in Meerssen zijn er nog enkele andere nieuwbouwprojecten in de gemeente. Onderstaande tabel geeft een overzicht van deze projecten (exclusief nieuwbouw van onzelfstandige woonzorgeenheden). Project
Programma
Prijssegment
Planning
Damiaanberg
• 9 vrijstaande woningen • 8 luxe koopappartementen • 3 penthouses • 9 bouwkavels
Hogere koopsegment
2010 – 2012
• 8 appartementen • 34 bouwkavels
Onbekend
Onbekend
• 48 huurappartementen • 5 geschakelde woningen
Deels sociale huur en deels
Vanaf 2010
• 6 seniorenwoningen • 9 eengezinshuurwoningen • 12 eengezinskoopwoningen • 12 vrijstaande koopwoningen • 12 vrije sector kavels
Zowel koop als huurwoningen
Vanaf 2010
• 28 seniorenwoningen • 6 eengezinswoningen
Onbekend
Vanaf 2010
Meerssen (29 woningen) Overbunde Denneberg (42 woningen) Herinrichting Marktplein Geulle
koop
(53 woningen) Beekerweg – Gen Eijke Ulestraten (51 woningen)
Centrum Ulestraten (34 woningen)
Het overzicht laat zien dat de gemeente Meerssen over een grote hoeveelheid nieuwbouwprojecten beschikt, waarbij het geplande aantal woningen (209, exclusief 26 woningen uit het plan Markt en omgeving) in ruime mate de kwantitatieve woningbehoefte van 35 woningen overstijgt. Door deze grote plancapaciteit wordt het nog belangrijker om nieuwe plannen aan te laten sluiten op de kwalitatieve woonwensen en te sturen op een goede fasering, zodat verzadiging van de markt zoveel mogelijk wordt voorkomen. Verwachte concurrentiepositie ‘Markt en omgeving’ De vierkante meterprijs voor koopappartementen ligt in Meerssen rond de € 2.500. Uitgaande van een gemiddeld vloeroppervlak van 150 m² bij de appartementen van het plan Markt en omgeving, komt dat uit op een verkoopprijs van tussen de € 375.000 en € 390.000. Dit zijn hoge prijzen vergeleken met het huidige aanbod in Meerssen en
- 17 -
Maastricht. Wel betreft het hier een goede locatie en is er op dit moment nog weinig aanbod in dit koopsegment in Meerssen. Daar staat tegenover dat (een deel van) de appartementen een te kleine buitenruimte hebben, er geen individuele bergingen zijn en dat er geen vaste parkeerplaatsen zijn opgenomen. De kansen worden aanmerkelijk vergroot als er ook wordt ingezet op huurappartementen. Gemiddeld hebben huurappartementen in Meerssen en Maastricht van € 1.000 of meer een oppervlakte van 90 m². Het woonoppervlak bij de appartementen van het plan Markt en omgeving is aanmerkelijk groter (150 m²). Dit heeft consequenties voor de huurprijs die daarmee wellicht boven de € 1.000 uitkomt. Voor een dergelijk hoge huurprijs is de markt beperkt in Meerssen. Het is duidelijk dat het plan Markt en omgeving aan de bovenkant van de markt gaat zitten. De kwaliteit sluit echter maar ten dele aan op de verwachte prijs (goede locatie, maar beperkte buitenruimte en matige indeling). De verwachting is dat de woningbehoefte in Meerssen bij deze prijs/kwaliteitverhouding niet voldoende is om de appartementen in het plan Markt en omgeving af te zetten.
- 18 -
5. Conclusie en aanbevelingen In dit afsluitende hoofdstuk komen we tot beantwoording van de hoofdvragen: • •
Hoe groot is de vraag naar woningen op de locatie Markt en omgeving? Welk woningtype is gewenst op deze locatie?
Beperkte marktopnamecapaciteit, maar sterk groeiende vraag van senioren Het aantal huishoudens in de gemeente Meerssen groeit in de komende tien jaar met slechts 35. Dit laat dus weinig ruimte voor nieuwbouw toe. Anderzijds is er binnen het totaal aantal huishoudens wel een sterke groei van het aantal 55-plus huishoudens (+670). Hoewel de woningbehoefte in kwantitatieve zin beperkt is (35 woningen in de komende tien jaar), is er wel een kwalitatieve opgave om de bestaande voorraad aan te passen aan de wensen van de groeiende groep ouderen in Meerssen. Dat kan deels via nieuwbouw, maar zal deels ook via het aanpassen van de bestaande woningvoorraad moeten geschieden, om geen overschot aan woningen in Meerssen te creëren. Een grotere nieuwbouwproductie brengt risico’s met zich mee; het duurt langer voordat alle appartementen verkocht zijn (de markt raakt verzadigd), of dient gecompenseerd te worden met sloop van kwetsbare woningtypen, zoals grondgebonden koopwoningen (waarbij het verwachte aanbod groter is dan de vraag). Vraag naar appartementen zit vooral in goedkope huursector Kijkend naar de woonwensen van de verschillende doelgroepen in Meerssen dan zijn het vooral starters en één- en tweepersoonshuishoudens vanaf 55 jaar die interesse hebben in appartementen. Zij zijn met name op zoek naar goedkope huurappartementen. De vraag naar koopappartementen is relatief beperkt en zit vooral in de prijscategorie € 200.000 tot € 300.000. Hoewel de kwantitatieve behoefte voor heel Meerssen beperkt blijft tot 35 woningen in de komende tien jaar, is er wel een kwalitatieve opgave om de bestaande woningvoorraad aan te passen aan de veranderende woningbehoefte, met name door de toenemende vergrijzing. Als we kijken naar de belangrijkste kwalitatieve opgaven in de appartementensfeer (bestaand en nieuw aanbod), dan manifesteren die zich in de volgende marktsegmenten: Huurappartementen: • < € 652: 130 woningen (25 per jaar) • € 800 - €1.000: 20 woningen (4 per jaar) Koopappartementen • € 200.000 - € 300.000: 45 woningen (9 per jaar) • € 300.000 - € 400.000: 20 woningen (5 per jaar) De marktopnamecapaciteit van koopappartementen boven de 4 ton is vrijwel nihil. Kwaliteit van de locatie appartementen plan Markt is hoog…net als de prijs De appartementen in het plan ‘Markt en omgeving’ bevinden zich op een uitstekende locatie, dichtbij winkel- en andere voorzieningen en op een karakteristieke en sfeervolle plaats. Bovendien gaat het om zeer ruime appartementen. Dit brengt echter een hoge
- 19 -
vraagprijs met zich mee. De prijs per m² voor koopappartementen ligt in Meerssen rond de € 2.500. Gezien de huidige grootte van de beoogde appartementen (gemiddeld 150 m²) betekent dit een verkoopprijs van ongeveer € 375.000. Dit zijn prijzen die ruim hoger zijn dan het gewenste prijsniveau van woningzoekenden in Meerssen met interesse voor een appartement (met name senioren). Bovendien is er in Maastricht een ruim aanbod van appartementen te vinden dat duidelijk goedkoper is. Daarnaast zitten er nog een aantal aandachtspunten in het ontwerp van de appartementen: de buitenruimte van een aantal appartementen is erg klein (< 10 m²) en de toekomstige eigenaarbewoners / huurders beschikken niet over een vaste parkeerplaats. Wat betreft huurprijzen bestaat er in de omgeving van Meerssen (zeker in Maastricht) een ruim aanbod appartementen (gemiddelde huurprijs € 1.080 bij een oppervlakte van 80 m²). Bij de huidige oppervlakte van 150 m² per appartementen betekent dat voor het plan in Meerssen dat eventuele huurprijzen ruim boven de € 1.000 zouden uit komen. Voor dat segment is de markt in Meerssen zeer beperkt. Conclusie: aanpassing van het programma: minder vierkante meters en lagere prijzen Het huidige programma is in grote lijn kwalitatief goed, maar door het grote aantal vierkante meters valt de geschatte verkoopprijs dusdanig hoog uit dat er betrekkelijk weinig behoefte lijkt te zijn voor deze prijs/kwaliteitverhouding. In de komende vijf jaar is er ruimte voor ongeveer 20 koopappartementen tussen de € 300.000 en € 400.000. Dat is te weinig om het programma van ca. 25 appartementen verkocht te krijgen. We stellen daarom een alternatief programma op hoofdlijnen voor, waarbij meer appartementen worden ontwikkeld en een mix tussen koop en huur wordt gehanteerd. Dit programma, dat we hieronder globaal beschrijven, dient in dialoog met de gemeente nog nader uitgewerkt en gekwantificeerd te worden: • •
• •
•
•
We willen streven naar kleinere appartementen, waardoor de uiteindelijke verkoopprijs lager kan worden gehouden dan bij appartementen van 150 m². Kleinere appartementen betekent ook dat er ruimte is voor meer appartementen. Wel betekent een hoger aantal appartementen dat de appartementen gefaseerd op de markt gebracht moeten worden. Dit om te voorkomen dat de lokale markt overvoert raakt met appartementen. Ook gezien het aantal nieuwbouwprojecten dat nog op de planning staat voor Meerssen. Om tot een groter aantal woningen in het plan te komen, stellen wij voor de maisonnettes te vervangen tot (nultreden)appartementen. We stellen voor om in het koopsegment een evenwichtige verdeling te maken tussen het segment 2 tot 3 ton en 3 tot 4 ton. Uit de vraaganalyse bleek dat koopappartementen vooral gewenst zijn als ze een prijs hebben tussen de € 200.000 en € 300.000. Voor de vraag naar luxere appartementen blijft ook in een alternatief programma ruimte. Het is tevens belangrijk om ook huurappartementen in het programma op te nemen. Vooral onder senioren en starters is dit woningtype gewenst. Gezien de unieke locatie en de combinatie met luxe koopappartementen stellen we voor om de huurprijs tussen de € 800 en € 1.000 te stellen. Hoewel er vraag is naar sociale huurwoningen achten wij het niet noodzakelijk om in dit plan huurappartementen onder de € 652 in het programma op te nemen. Ten eerste komt een deel van deze vraag van senioren die een inkomen boven de
- 20 -
€ 33.614 hebben en dus wel de financiële mogelijkheden hebben om in de vrije sector te huren. Ten tweede is het voor de verkoopbaarheid van het plan niet verstandig om luxe appartementen en sociale huur in één gebouw of op zo’n korte afstand van elkaar te ontwikkelen.
- 21 -
