Eco focus
■ Banimmo Real Estate is de promotor van het Gosselies Logistics Park: 32.000 m2 en op termijn een investering van 12,5 miljoen EUR.
Vastgoedpromotoren en -ontwikkelaars voorzien de komende jaren in België nog eens meer dan 2 miljoen m2 logistieke oppervlaktes af te leveren. Philippe Tomberg
Logistiek vastgoed
Een massa ambitieuze Globaal gezien is de toestand op de Belgische markt van het logistiek vastgoed betrekkelijk gespannen. Enerzijds rijzen de prijzen van de gronden en gebouwen. Anderzijds verzwakt de huurmarkt, met prijzen die een dalende neiging vertonen en een toenemende vrijstand in bepaalde zones. De grote boosdoener zijn de lage intrestvoeten, die nogal wat huurders ertoe aanzetten eigenaar van hun logistieke gebouwen te worden. Een verschijnsel dat nog kracht wordt bijgezet door een iets optimistischer economisch klimaat, dat er tussen haakjes een groeiend aantal bedrijven toe aanspoort hun eigen gebouwen op te trekken. De vastgoedprijzen worden ook opgepept door de opmerkelijke vitaliteit van de investeerders (o.a. de steeds actievere buitenlandse fondsen) op ons grondgebied), die de logistiek zien als een volwaardig en rendabel alternatief. De aankoop voor eigen gebruik verklaart grotendeels de groei van 7,3% in 2004 van de brutobezetting van logistie-
20 • Warehouse & Logistics 19
ke oppervlakten (in totaal 640.000 m2) in België, zegt makelaar Jones Lang LaSalle. Die was bijvoorbeeld tussenpersoon in de aankoop in 2004 door Scott Sports Group (voor eigen gebruik) van 28.000 m2 opslagruimte op haar terrein in Aubange in de provincie Luxemburg (meer dan 10 hectaren). De Belgische voorraad van op- en overslagoppervlakte wordt overigens geschat op ongeveer 20 miljoen vierkante meter, waarvan 5 miljoen rond de Antwerpse haven. Volgens Walter Goossens, Associate Director bij Jones Lang LaSalle, heeft het gebrek aan industriegronden de laatste twee jaar een rol gespeeld in de stijging van de vastgoedprijzen: tot 15% voor gronden in Henegouwen, Limburg, de provincies Luik en Oost-Vlaanderen. De duurste gronden liggen nog altijd in de Brusselse agglomeratie, waar de prijs kan oplopen tot 250 EUR/m2. Een paar prijsmarges in aankoop van (semi-industriële en logistieke) bouwgronden in de rest van het land: 150-
250 EUR/m2 in Vlaams Brabant, 75125 EUR/m2 in Antwerpen, 50-100 EUR in Oost-Vlaanderen, 25/50 EUR/m2 in Limburg en 25-30 EUR/m2 in Luik en Henegouwen.
Huurmarkt Op de huurmarkt merkt Water Goossens dat de huurprijzen voor goed gelegen kwaliteitsgebouwen (“prime rents”) betrekkelijk stabiel blijven, terwijl ze een dalende tendens vertonen in bepaalde streken waar de vrijstand toeneemt (Zaventem bijvoorbeeld). De gemiddelde huurprijs van logistieke oppervlakten schommelt tussen 40 en 48 EUR/m2/jaar op de as AntwerpenBrussel, tussen 35 en 43 EUR/m2/jaar op de as Antwerpen-Gent en tussen 34 en 42 eur/m2/jaar op de as AntwerpenLimburg-Luik. De huur van 1.200 m2 magazijnen in het E-40 Business Park van Zaventem bijvoorbeeld kost 55 EUR/m2/jaar. Ongeveer evenveel is betaald in Sint-
Fase 4 Fase 3 Fase 2
Rij sel
Fase 1
Lu ik
■ ProLogis Park Liège: een ultramodern logistiek centrum in de industriezone Hauts-Sarts.
■ Het Magna Park in La Louvière: een logistieke operator neemt zijn intrek op zo’n 40.000 m2.
e projecten Niklaas( (Europark Zuid) voor de huur door Transport De Ridder van 1.800 m2 opslagruimte.
Eerste beslissende stappen In ons land is een groot aantal ambitieuze projecten aangekondigd of geprogrammeerd. De promotoren hebben doorgaans formele bouwvergunningen voor de gronden, maar verbinden zich zelden louter speculatief, d.w.z. zonder bij voorbaat gekende huurders. Gemiddeld kan de bouw van opslagplaatsen 6 tot 8 maanden in beslag nemen. Een promotor als Gazeley heeft soms amper 10 weken nodig om een gebouw af te leveren. De groep, een 100% filiaal van de wereldwijde nummer 1 van de distributie Wal Mart, lanceert een eerste operatie in België: het Magna Park in La Louvière (48 hectaren). Na wat aarzeling komt het project nu pas goed van de grond. Blijkbaar was een zeer zinvolle stimulans nodig, nl. de huur door farmaceutisch verdeler OCP Pharma van een eerste
Actieve investeerders In 2004 zijn in België ongeveer 170 miljoen EUR geïnvesteerd in logistiek en semi-industrieel vastgoed. De vraag naar kwaliteitsgebouwen met stevige rendementen blijft zeer groot en meer en meer buitenlandse investeerders interesseren zich voor de Belgische markt. De hoogste rendementen voor gebouwen langs de as Antwerpen-Brussel zijn tot 7,75% gedaald en ondervinden nog steeds een neerwaartse druk. De vraag, hoofdzakelijk naar logistieke producten, blijft groeien, terwijl het aanbod beperkt is. Tot de grote investeringen in 2004 behoort de overname door Queristics Investments (joint venture van Koeweit en Nederland) van Tri Access Logistics (34.000 m2 gehuurd door Schenker en ODTH). Ander voorbeeld: Standard Life EPGF heeft het gebouw van Schenker in Willebroek en het gebouw van NYK in Genk (totaal: 68.000 m2) gekocht, met een rendement van iets minder dan 8%.
gebouw van 6.500 m2. Volgens recente verklaringen van Ian Worboys (PDG van Gazeley) in de wandelgangen van de MIPIM (internationale vastgoedmarkt in Cannes) heeft die eerste operatie de twijfels van heel wat kandidaat-huurders opgelost. Momenteel lopen er zelfs onderhandelingen (die bijna afgerond zijn trouwens) met een belangrijke logistieke operator voor de huur van niet minder dan 40.000 m2 logistieke oppervlakte, d.w.z. één vijfde van de ganse oppervlakte die uiteindelijk ter beschikking zal staan in het megaproject Magna Park. Ian Worboys wijst op de diverse troeven van het park: de ligging, de multimodaliteit en een groot aantal betrekkelijk goedkope arbeidskrachten. Hij onderstreept bovendien de zeer goede samenwerking met Idea, de intercommunale belast met de economische ontwikkeling en inrichting van de gronden in de regio Bergen-Borinage-Centre. Hebben de in België actieve logistiekers dan misschien een bijzonder sterk kudde-instinct? Een ander voorbeeld
ondersteunt die stelling, nl. het geplande logistieke project Centre-Ardenne, op termijn goed voor 250.000 m2 gebouwen (zie elders). Om het op gang te brengen, hebben de drie aannemers die aangeduid zijn door Idelux (intercommunale voor de aanleg van de gronden) beslist de hand aan de ploeg te slaan. De firma’s Houyoux, Thomas et Piron en Socogetra zullen dus zelf een eerste gebouw van 20.000 m2, dat begin volgend jaar klaar moet zijn, financieren.
Trilogis verandert van eigenaar Een ander groots opgezet project (het was tijd, zullen zijn critici zeggen) zou op de goede weg zijn: Trilogis in Luik (Bierset). Dat logistiek park is onlangs overgenomen door een nieuwe investeerder: de NV Trilogis, met op de achtergrond een trio, nl. de bouwgroep Moury, de Federale (verzekeringen) en Meusinvest. De verkoper is de bankverzekeringsgroep Mercator, een filiaal van de Zwitserse groep Bâloise, die het vastWarehouse & Logistics 19 •
21
Eco focus
Logistieke projecten inBelgië Oppervlakte (m2) Promotor
Gebied
Gemeente
Park
Antwerpen
Haven van Antwerpen Neufchateau La Louvière Oostende Manage Luik Rumst Opglabbeek Willebroek Luik Bornem Doornik Gosselies Willebroek Vilvoorde Tongeren Nivelles
Loghidden City
Luxemburg Henegouwen West-Vlaanderen Henegouwen Luik Gouden Driehoek Limburg Gouden Driehoek Luik Gouden Driehoek Henegouwen Henegouwen Gouden Driehoek Gouden Driehoek Limburg Waals-Brabant
Centre Ardennes 250 000 Idelux Magna Park 200 000 Gazeley Sea Gate 130 000 IIG Zoning C 125 000 Lanson ProLogis Park Liège 89 832 ProLogis Rumst Logistics 85 000 Slough Estates Logistic Campus 80 000 Maasland ProLogis Park Willebroek 53 000 ProLogis Trilogis 48 500 Mercator Bornem Logistics 37 000 Slough Estates Tourtex 36 000 Tourtex Gosselies Logistics Park 32 000 Banimmo Astrid Logistic Centre 32 000 Investimmo ProLogis Park Vilvoorde 18 000 ProLogis Tongres II 13 000 ProLogis Nivelles Sud 12 000 Slough Estates
goed niet meer als een strategische activiteit ziet. Trilogis plant op termijn 48.500 m2 logistieke oppervlakte, voor een totale waarde (grond plus gebouwen) van 20 miljoen EUR. “De koper is een investeerder op lange termijn. Hij verbindt er zich toe het project in zijn huidige staat over te nemen, de vergunningen en de door de overheid opgelegde voorwaarden te respecteren. Wij hebben veelbelovende contacten met toekomstige huurders, logistieke operatoren en industriële ondernemingen, telkens voor flinke oppervlaktes. Een eerste gebouw van 12.000 m2, dat in februari 2006 afgewerkt zal zijn, wordt speculatief opgetrokken, zonder bij voorbaat gekende huurder dus,” aldus Christophe Nihon, directeur van het Waalse kantoor van makelaar DTZ. Hij is zeer enthousiast over het succes voor toekomstige verkoop van het project, waar de gevraagde huurprijs 42 EUR/m2/jaar bedraagt.
Privé-ontwikkelaars Nog steeds in Luik plant ProLogis een uitbreiding van het ProLogis Park Liège. Buiten dat project wil ProLogis ook 18.000 m2 bouwen in Vilvoorde. De privéontwikkelaar voorziet daarnaast nog eens 13.000 m2 in Tongeren, Limburg. Een andere zeer dynamische ontwikkelaar in ons land is Slough Estates. Eén van zijn plannen is een project in Rumst, op de oude gronden van steenbakkerij Swenden (Rumst Logistics), waarvoor er een ontwikkelingspotentieel van 85.000 m2 is. De tweede fase van het project van Slough in Bornem (Bornem Logistics) plant 37.000 m2. De eerste
22 • Warehouse & Logistics 19
1 100 000 Katoen Natie
fase van ongeveer 16.000 m2 is afgewerkt en verhuurd aan logistieker Tibbett & Britten. Slough is ook de ontwikkelaar van 12.000 m2 in Nivelles Sud. In Oostende is Sea Gate (130.000 m2) een promotie van de Vlaamse groep IIG (Immo Industrie Groep), met medewerking van de KBC en GE Capital. In Manage Seneffe (provincie Henegouwen) wordt zone C, een project van 125.000 m2 op 25 hectaren oppervlakte, ontwikkeld door privé-investeerder Lanson. Op termijn bedraagt de globale investering zowat 37 miljoen EUR. Nog andere projecten liggen in de pijplijn: Astrid Logistics, een ontwikkeling van Investimmo in Willebroek (32.000 m2) en in het zuiden van het land het Gosselies Logistics Park (32.000 m2 en op termijn een investering van 12,5 miljoen eur) op 2 kilometer ten zuiden van de luchthaven Brussels South Charleroi op de as E42. De promotor is Banimmo Real Estate (zie www.gologostics.be). In Doornik (west) plant Tourtex een gebouw van 36.000 m2. In Limburg, in Opglabbeek bij Genk, op de voormalige gronden van Velda, voorziet de privéindustriële groep Maasland de bouw van nog eens 70.000 m2 op de logistieke campus. Meer dan 50.000 m2 zijn al afgewerkt en worden gehuurd door Exel, dat er o.a. logistieke prestaties levert voor Tyco. Een ander gigantisch logistiek centrum in ontwikkeling is Loghidden City (zie elders), dat de groep Katoen Natie bouwt op een terrein van 280 ha op de linkeroever van de Schelde. Overigens onderzoeken meerdere logistiekers de bouw van “gigacentra”, die
■ Christophe Nihon (DTZ Wallonie): “Een nieuwe koper van het Trilogisproject in Luik is een investeerder op lange termijn.”
■ Water Goossens (Jones Lang laSalle): “Het gebrek aan industriële gronden heeft de vastgoedprijzen de laatste twee jaar de hoogte ingejaagd.”
uiteraard grote oppervlaktes in beslag nemen. En daar wringt nu juist het schoentje!
Gebrek aan gronden Het zuiden van het land heeft nog gronden beschikbaar voor vrij redelijke prijzen. In Vlaanderen zijn er praktisch geen gronden meer, een paar in de provincie Limburg uitgezonderd. De beschikbaarheid van gronden en de termijn voor de toekenning van bouwvergunningen zijn een serieus probleem. De autoriteiten zijn zich daarvan bewust en velen hopen op een nieuwe aanpak. Maar wat de prijzen voor gronden en gebouwen betreft, is België nog altijd goed geplaatst ten opzichte van andere Europese landen. Bij wijze van besluit verwacht Walter Goossens een blijvende toename van de take-up voor de rest van het jaar, want “België blijft een uitstekende plek voor distributie- en logistieke activiteiten, niettegenstaande de verwoede concurrentie van Nederland, Duitsland en Noord-Frankrijk”. In dat kader zal er geen gebrek aan werk zijn voor promotoren en ontwikkelaars, al blijven ze met beide voeten op de grond en zullen ze niet zo gauw beginnen te speculeren. Ze gooien zich met andere woorden niet in het water zonder vooraf de huurders te kennen. Een houding die het mogelijk moet maken een oververhitting van de markt in de toekomst te voorkomen. ■
Eco focus
■ Het project Loghidden City past in de doelstelling van Katoen Natie om zijn vastgoed meer te commercialiseren.
Loghidden City
Katoen Natie bouwt op de Linkeroever van de Schelde in Antwerpen het grootste logistieke complex van Europa. Het gaat om een investering van 500 miljoen euro die rechtstreeks 1.000 jobs moet opleveren. Onrechtstreeks komen er nog eens 1.000 banen bij. Het project draagt de naam Loghidden City. Luc Franco
Grootste logistieke park van Europa Katoen Natie is een van de grootste Europese ondernemingen in warehousing en value added logistics. De groep combineert wereldwijd engineering en technologie om klantgerichte, geïntegreerde logistieke oplossingen aan te bieden aan bedrijven uit diverse sectoren: de chemische industrie, retail, consumentengoederen, elektronica en de automobielsector. Het bedrijf opereert daarvoor vanuit 85 platformen in 22 landen in Europa, Noord- en Zuid-Amerika en Azië. Wereldwijd stelt het bedrijf 8.000 mensen tewerk.
Loghidden City Aan de linkerzijde van de Schelde in Antwerpen had KTN al 110 ha in gebruik. Die grond werd vier jaar geleden aangekocht van Kallo Industries. Begin dit jaar heeft Katoen Natie 100 ha aanpalende terreinen gekocht van de Duitse chemiereus Bayer. De nuttige ruimte is dus samen 210 ha groot. Ze wordt omzoomd door een groene gordel van 40 ha en een strook voor pijpleidingen en nutsvoorzieningen.
24 • Warehouse & Logistics 19
Op deze terreinen gaat de Antwerpse onderneming nu een logistiek complex, Loghidden City genaamd, bouwen met kantoren en grote magazijnen. In totaal gaat het om 24 industriële gebouwen die met wegen in een rechthoekig lijnenpatroon met elkaar worden verbonden. Voor een vlotte aan- en afvoer van de goederen voert Katoen Natie in het logistieke park tevens diverse infrastructuurwerken uit. De ontsluiting naar het binnenland wordt verzekerd met de aanleg van een spoorwegterminal. Aan de waterzijde is de aanleg van een binnenvaartkade voorzien. Bovendien is het nieuwe terrein ook voor vrachtwagens vlot bereikbaar, want het komt vlak naast de autosnelweg te liggen. Met deze grote investering van in totaal 500 miljoen euro speelt Katoen Natie in op de te verwachten trafieken na de ingebruikname van het Deurganckdok. Het nieuwe complex moet met name een belangrijke rol spelen in de containertrafiek die zich zal ontwikkelen wanneer het dok in gebruik wordt genomen. Inmiddels werden de eerste loodsen al gebouwd en 70.000 m2 zijn reeds operationeel. De definitieve oplevering van het logistiek park is voorzien voor 2008.
Vastgoed commercialiseren Het project Loghidden City past overigens in de doelstelling van Katoen Natie om zijn vastgoed meer te commercialiseren. Tot nu toe bouwde de onderneming alleen voor zichzelf maar het logistieke park op de linkeroever wordt ook ter beschikking van andere bedrijven gesteld. Voor het kantorencomplex opteert Katoen Natie om aan het functionele doel ook een culturele betekenis te koppelen. Concreet moet dit gedeelte verwijzen naar de geschiedenis van de grond waarop Katoen Natie actief is. Het krijgt daarom de naam Burcht Singelberg. Die verwijst naar het kasteel waar in 1585 de overgave van de stad Antwerpen werd getekend. De eerste klant van het kantorengedeelte is al bekend. Het gaat om chemiebedrijf Du Pont. Tenslotte is het project Loghidden City ook erg goed nieuws voor de arbeidsmarkt. Katoen Natie rekent erop dat het logistieke park rechtstreeks een 1.000-tal jobs zal opleveren. Onrechtstreeks zouden er nog eens evenveel arbeidsplaatsen moeten bijkomen. ■
Eco focus ■ Twee jaar tussen de aankondiging van het project en de eerste concrete werken: Ardennes Logistics blijft niet bij de pakken zitten.
Ardennes Logistics
Wie speelt locomotief? Van alle in België geplande projecten voor logistieke parken, was Ardennes Logistics misschien het minst verwachte. Het zal nochtans één van de projecten zijn die Claude Yvens het vlugste concreet worden... In april 2004 kondigden de algemene aannemer GSE en de intercommunale Idelux op de SITL-vakbeurs hun plan aan voor de aanleg in het hart van de provincie Luxemburg van een groot logistiek park, met een totale bebouwde oppervlakte van 250.000 m2. Het park is tot nu toe de tastbaarste uiting van de weerslag, die het Waals plan voor de ontwikkeling van logistieke activiteiten in Wallonië kan hebben.
Buiten het centrum, maar bereikbaar De basis van het project is een ware uitdaging: een uitsluitend voor logistiek bestemde zone, een combinatie van grote percelen voor EDC en kleinere terreinen voor de regionale uitstraling, goed geïntegreerd in de bestaande transportnetwerken. Plus een perfecte timing: de huidige werven op de autosnelwegen E25 en E411 zullen klaar zijn als de eerste gebouwen worden opgetrokken. Waar de werken voor de aanleg van de zone in de komen-
26 • Warehouse & Logistics 19
de herfst zullen starten, begint men pas in de zomer van 2006 aan de eerste gebouwen. De integratie van het toekomstige park in de bestaande transportnetwerken zal bimodaal zijn. Enerzijds zal de directe nabijheid van de autosnelwegen borg staan voor een goede verbinding met Luik en Nederland, de Gouden Driehoek (E411 noord) en de regio Saar-Lor-Lux (E411 zuid en omleiding van Luxemburg via Athus). Dat de zone even buiten de grote industriële centra ligt, zou gemakkelijk gecompenseerd moeten worden, gezien het wegennet helemaal niet verzadigd is. Anderzijds is een spooraansluiting op het centrum van Athus gepland. Voor het luchtvervoer zal Ardennes Logistics op minder dan een uur rijden van de luchthaven Luxemburg-Findel liggen, als grootste logistiek park dus dichtbij de vijfde Europese vrachtluchthaven. De ligging van het toekomstige logistieke park blijkt één van zijn grootste troeven te zijn. Maar ook zijn positionering stellen de investeerders op prijs, zegt ons René-
Eerste gebouw in 2006 De vier partners in Ardennes Logistics (Idelux, Houyoux Constructions, Socogetra en Thomas & Piron) zullen starten met een eerste gebouw van 10.000 m2 (geïsoleerd, met sprinklers, opsplitsbaar en met een binnenhoogte van 12 meter) aan de ingang van het park. Maar Alciator onderstreept dat de sleutel van het succes van Ardennes Logistics zal liggen in de komst van een locomotief, niet noodzakelijk in grootte van de opslagplaats, maar vooral als imagodrager. Wie wordt de eerste “grote naam” die naar Neufchâteau komt? “Momenteel is er vooral belangstelling van logistieke operatoren uit België, Nederland, Frankrijk en Duitsland. In een eerste fase zullen er kleine centra voor groepage/degroepage komen,” zegt Peter Vandereet (Idelux).
Laurent Alciator (business development bij Idelux): “De zorg die wij besteden aan het landschapsbeheer en de hoge kwaliteitsgraad van de installaties moeten ons de kans geven ons te onderscheiden van andere parken waaraan gewerkt wordt. De zekere aanwezigheid van het Forem Logistique en de kwaliteit van de arbeidskrachten die daaruit voortvloeit, zijn eveneens veelbelovend.” ■
