Financiering van de corporatiesector na de novelle
René Goorden
Oktober 2014
Novelle?
… een prozaverhaal dat wat de omvang betreft tussen de roman en het korte verhaal geplaatst wordt. De lengte is typisch tussen de 50 en 100 pagina's, maar hierover bestaat geen consensus. Een novelle bezit een eenvoudige structuur en een klein aantal personages.
2|
Financiering van de corporatiesector na de novelle
Inhoud – Beoordeling ongeborgde (niet-DAEB) financiering – Splitsing DAEB / niet-DAEB en financiering – Aandachtspunten administratieve scheiding – Aandachtspunten juridische splitsing – Niet-DAEB (her)financieringsopgave – Potentiële rol BNG Bank – Conclusies
3|
Financiering van de corporatiesector na de novelle
Beoordeling ongeborgde (niet-DAEB) financiering – Herziene Woningwet verandert niets aan de essentie van de beoordeling door de bank – Beoordeling debiteur en project/te financieren vastgoed – Kasstromen bepalen primair de financierbaarheid: DSCR en ICR – Overige ratio’s: LTV en Solvabiliteit – Inzet zekerheden – Niet alleen ‘financials’, ook kwaliteit management, organisatie, strategie, rapportages Maar: – De wettelijke context verandert – Afhankelijkheid van handelen diverse partijen: gemeenten, toezichthouder, WSW en de minister 4|
Financiering van de corporatiesector na de novelle
Splitsing DAEB / niet-DAEB en financiering
“Beide takken dienen levensvatbaar en zelfstandig financierbaar te zijn” – Beoordelingscriteria splitsingsplan? – Op moment van splitsing: nog geen externe financiering noodzakelijk vanwege inzet interne startlening – Toekomstige financierbaarheid niet-DAEB tak (maar ook DAEB-tak) afhankelijk van kapitalisatie – Hoeveelheid over te hevelen activa – Samenstelling passiva (omvang interne-/startleningen) – DAEB en niet-DAEB: communicerende vaten!
5|
Financiering van de corporatiesector na de novelle
Beoordelingscriteria splitsingsplan? Zienswijze gemeente en huurders Financieel toezichthouder WSW Uiteindelijke goedkeuring: de minister Scenario’s CFV1: – “Noodzakelijke solvabiliteit in DAEB-tak hoger” – LTV: “Startpositie voor niet-DAEB ligt tegen de grens van wat commercieel acceptabel is” – Kasstroomkengetal: “Financiers verlangen een ICR van 1,7 a 1,8” 1 Financiële Meerjarenverkenning van de corporatiesector na administratieve scheiding
6|
Financiering van de corporatiesector na de novelle
Aandachtspunten financiering Administratieve scheiding Na scheiding: – Procedure ministriële goedkeuring niet-DAEB activiteit in relatie tot het financieringsproces – Gemeentelijke verklaring (legitimatie en markttoets) – WSW-toets (effect op TI en rendementseis) – Inzet onderpand – Bestaand bezit veelal reeds in onderpand WSW – Continuering interne lening, indien: – Aflossing vanuit vrije kasstroom niet mogelijk is – Aantonen dat ongeborgde lening niet kan worden aangetrokken – Hoe, hoe vaak en rol van de banken? – Kleine (her)financiering: wachten tot ‘natuurlijk’ (her)financieringsmoment? 7|
Financiering van de corporatiesector na de novelle
Aandachtspunten financiering Juridische splitsing Op moment van splitsing – Overheveling bestaande ongeborgde leningen – Toestemming bank, herfinanciering, opeisbaarheid – Kapitalisatie op moment van splitsing bepaalt grotendeels toekomstige investeringsmogelijkheden Na splitsing – Geen mogelijkheid tot storting extra aandelenkapitaal of andere vorm van vermogensverstrekking / garantie na splitsing – Aflossing startlening in 15 jaar – Effect op DSCR
8|
Financiering van de corporatiesector na de novelle
Niet-DAEB herfinancieringsopgave Scenario’s CFV: Overheveling bestaand niet-DAEB – Omvang interne/startleningen EUR 7,2 miljard – Bij volledige herfinanciering EUR 500 miljoen/jaar Bestaand niet-DAEB + 10% DAEB bezit: – Omvang interne/startleningen EUR 18,6 miljard – Bij volledige herfinanciering: EUR 1,25 miljard/jaar Maar, geen volledige herfinanciering: – Regulier aflossen interne/startlening – Continuering interne lening
9|
Financiering van de corporatiesector na de novelle
Financieringsopgave nieuwe investeringen dPi-2013: – Omvang investeringen neemt af – Aandeel DAEB neemt toe – Niet-DAEB investeringen in vastgoed voor verhuur: EUR 1 miljard /jaar – Desinvesteringen in niet-DAEB nemen toe: 5000 4000
Ontwikkeling aantal niet-DAEB huurwoningen
3000 2000 1000 0 -1000 2012
10 | Financiering van de corporatiesector na de novelle
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Potentiële rol BNG Bank – Geborgde en ongeborgde leningen – DAEB: binnen het zekerheidsstelsel – Niet-DAEB: indien ‘in het belang van de volkshuisvesting’ – Beschikbaarheid geborgde kredietverlening – Mogelijkheden op het gebied van ongeborgde (niet-DAEB) kredietverlening niet onbeperkt – Risicoperspectief – Vermogensbeslag
11 | Financiering van de corporatiesector na de novelle
Conclusies – Toekomstige financierbaarheid niet-DAEB sterk afhankelijk van kapitalisatie niet-DAEB tak op moment van splitsing – Vrijheidsgraden bij splitsing? – Opstelling diverse partijen – BNG Bank wil rol blijven spelen op gebied van DAEB en niet-DAEB financiering
12 | Financiering van de corporatiesector na de novelle
The pessimist complains about the wind; The optimist expects it to change; The realist adjusts the sails. William Arthur Ward
13 | Financiering van de corporatiesector na de novelle
Contact
René Goorden Sectorspecialist woningcorporaties
[email protected] 070 - 3750 703 06 – 534 574 34
14 | Financiering van de corporatiesector na de novelle
