Hoofdlijnen van de concept-novelle 21 februari 2014
De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren. Daarbij maken we graag gebruik van de expertise bij leden en andere belanghebbenden. Hieronder staan de hoofdlijnen van de novelle. Voordat we daar op ingaan vragen wij graag aandacht voor het volgende: Aedes heeft intensief overleg gevoerd over de novelle tegen de achtergrond van de in augustus met het kabinet gemaakte afspraken. Zoals bekend heeft het bestuur onlangs de conclusie getrokken dat de minister zich niet aan de afspraken houdt. Voor ons was het cruciaal dat woningcorporaties mogelijkheden houden om niet-Daeb investeringen te doen als (1) de gemeente dat wenst, (2) marktpartijen ze niet willen doen, en (3) ze financieel verantwoord zijn. En niet alleen op papier, maar ook in de praktijk: ‘Wat nodig is, moet ook kunnen’ is steeds ons motto geweest. Onder deze voorwaarde hebben we ons verzet tegen de verhuurdersheffing tijdelijk opgegeven. Niet-Daeb activiteiten zijn echter niet haalbaar onder de hele rits voorwaarden die de minister er aan wil stellen. Een zeer teleurstellende maar op dit moment onontkoombare conclusie. Te beperkt De mogelijkheden voor interne financiering worden zodanig begrensd, dat er niet mee te werken valt. Ook zijn de mogelijkheden van stads- en dorpsuitbreiding (nieuwe uitleg) bij administratieve scheiding te beperkt. Wat nodig is, kan niet meer. Het wordt voor woningcorporaties onmogelijk te investeren in niet-Daeb activiteiten, terwijl dat wel het uitganspunt van de afspraken was. Dat betekent een forse rem op wijk-, dorp- en stadsvernieuwing. De woningproductie zal nog verder terugvallen. Op termijn ontstaan er meer eenzijdige wijken met cumulatie van problemen. Het is voor woningcorporaties niet mogelijk een kwetsbare wijk ‘in de lift te krijgen’, zodat vervolgens het kantelpunt wordt bereikt waarna ook commerciële marktpartijen er brood in zien. Wat wij vragen: Wanneer u suggesties / opmerkingen hebt bij de novelle dan vernemen wij dat graag via:
[email protected]. Dit verzoek is eerder geplaatst op onze website (aedes.nl). Wij roepen u ook op uw opvattingen in uw lokale netwerk uit te dragen, belanghebbenden te mobiliseren en de lokale media op te zoeken. Daarbij m.n. ook wijzend op concrete projecten en activiteiten die straks niet meer van de grond komen i.c. de gevolgen voor de huurders en woningzoekenden.
De Novelle nader bezien. Inleiding In deze notitie wordt een schets op hoofdlijnen gegeven van de novelle. Dit mede naar aanleiding van verzoeken van een aantal leden. De novelle behelst een aanpassing van de Herzieningswet die in de Eerste Kamer ligt.
De Herzieningswet regelt een scala van zaken, zoals het systeem van toelating en intrekking toelating; governance; werkdomein; staatssteun; onderscheid Daeb / niet-Daeb; verbindingen; toezicht.
Met de novelle worden – mede n.a.v. het regeerakkoord- aanpassingen voorgesteld. Dit betreft zaken zoals een sterkere rol van de gemeente, nadere definiëring van het werkdomein, de beperking van de Daeb-duur, de keuzemogelijkheid tussen administratieve scheiding / juridische splitsing, mogelijkheden voor i.c. beperking van interne financiering van niet-Daeb, beperking nieuwe activiteiten tot een regionale schaal, (proces) vereisten voor nieuwe niet-Daeb activiteiten, rol WSW bij sanering en beoordeling niet-Daeb.
Tevens herstelt de novelle enkele weeffouten in de Herzieningswet (bijvoorbeeld het wetsartikel m.b.t. visitatie). In de Herzieningswet werd het financieel toezicht belegd bij de financiële autoriteit. Met de novelle wordt het CFV onder de directe politieke ministeriële verantwoordelijkheid van de minister voor W&R gebracht.
Keuze vrijheid scheiding / splitsing De novelle biedt keuzevrijheid voor corporaties tussen administratieve scheiding en juridische splitsing. Vormgeving administratieve scheiding
Bij de vormgeving van de administratieve scheiding is t.o.v. de Herzieningswet op drie punten een andere keuze gemaakt: o
Op het moment van scheiding / splitsing wordt gestart met een marktconforme lening van de Daeb-tak aan de niet-Daeb-tak (of van de toegelaten instelling aan de woningvennootschap). Op momenten van herfinanciering van de geborgde leningenportefeuille wordt de interne lening proportioneel omgezet in een ongeborgde financiering uit de markt. Daarbij vormen verantwoorde bedrijfseconomische principes het toetsingskader. Met andere woorden als ongeborgde herfinanciering niet bedrijfseconomisch verantwoord kan, dan kan de lopende financiering worden doorgezet.
o
Interne financiering van niet-Daeb activiteiten is weliswaar toegestaan, maar onder veel strengere condities (zie onder kopje ‘interne financieringsmogelijkheden).
o
benadrukt wordt dat de waardering van het vastgoed plaatsvindt op marktwaarde in verhuurde staat.
Er wordt nog geen keuze gemaakt over : o
de startsolvabiliteit van de twee delen.
o
het rendement van de niet-Daeb-tak.
o
het maximaal aandeel (facultatief) over te hevelen te liberaliseren woningen naar de niet-Daeb-tak.
Dit vergt maatwerk per corporatie. De novelle biedt hiervoor de ruimte. E.e.a. wordt in de AMvB nader uitgewerkt. Voorwaarden voor nieuwe niet-Daeb investeringen
De corporatie voert niet-Daeb investeringen pas uit indien: o
De gemeente daarom heeft verzocht;
o
De gemeente heeft onderzocht of er geen andere marktpartijen zijn die het project willen en kunnen uitvoeren;
o
Het WSW het plan financieel heeft getoetst;
o
De minister toestemming heeft gegeven (andere markpartijen kunnen zienswijze ook kenbaar maken aan de minister).
Na toestemming is het uiteraard nog zaak dat de niet-Daeb investeringen kunnen worden gefinancierd.
Interne financieringsmogelijkheden niet-Daeb na scheiding/splitsing
Juridische splitsing Geen interne (marktconforme) financiering meer mogelijk. De toegelaten instelling mag dus geen lening dan wel garanties verstrekken aan de woningvennootschap na moment van scheiding (geldt ook voor de bestaande holdingstructuur). Administratieve scheiding Uitgangsprincipe is ongeborgde externe financiering. Twee vormen van interne financiering zijn mogelijk vanuit een gevormde reserve, opgebouwd uit netto verkoopopbrengsten (na aflossing van de WSW-geborgde lening), te weten:
1.
In uitzonderlijke gevallen is herfinanciering van (een gedeelte van) bestaande ongeborgde leningen mogelijk.
2.
Interne marktconforme leningen ten behoeve van nieuwe niet-Daeb activiteiten, die voldoen aan strikte voorwaarden: o
procedures zijn doorlopen (zie kopje ‘voorwaarden voor nieuwe niet-Daeb investeringen);
o
aangetoond is dat externe financiering niet mogelijk is;
o
beperkt volume: de groei van de omvang van de interne lening wordt begrensd op een maximaal percentage van het balanstotaal (op marktwaarde). Gedacht wordt vooralsnog aan maximaal 1 a 2%;
o
beperkt volume: voldoende gereserveerd uit de netto verkoopopbrengsten.
Invulling leefbaarheid / maatschappelijk vastgoed De toegestane activiteiten worden verder beperkt. Hoofdlijn is dat deze activiteiten ten dienste staan van Daeb-activiteiten.
Er komt een lijst van niet toegestane activiteiten.
Maatschappelijk vastgoed alleen in buurt / dorp waarin corporaties bezit hebben en alleen als het gaat om op die buurt / dat dorp gerichte functies.
Maatschappelijk vastgoed onlosmakelijk verbonden met woonvastgoed (geen losstaande gebouwen).
Toetsing door de toezichthouder in het ‘grijze gebied’.
Activiteiten die in het verleden zijn toegestaan en thans niet meer zouden mogen, hoeven niet te worden beëindigd.
In de AMvB volgt een nadere uitwerking.
Werkdomein: toegestane niet-Daeb activiteiten
Naast de procesvereisten die gelden voor het investeren in nieuwe niet-Daeb wordt de inzet op dit terrein nader ingekaderd. Dit geldt bij administratieve scheiding: o
Niet-Daeb moet dienstbaar zijn aan Daeb;
o
Niet-Daeb niet toegestaan in gebieden waar de corporatie geen bezit heeft (geen nieuwbouw niet-Daeb op uitleglocaties);
o
Maximering aandeel niet-Daeb in AMvB.
De regionale schaal (territoriaal werkgebied) Regels gelden niet voor categorale instellingen.
De gemeenten krijgen de mogelijkheid een voorstel te doen voor de bepaling van het regionale werkgebied van de corporaties die daar actief zijn. Op basis van zo’n voorstel kan de minister een begrenzing vaststellen. Buiten dat gebied kunnen dan geen nieuwe activiteiten worden ontplooid.
Na evaluatie van de Herzieningswet na 3 jaar mogelijk alsnog beperking territoriaal werkgebied bij AMvB.
Projectsteun Kapstok voor heffing/toekenning projectsteun blijft bestaan.
Sanering WSW krijgt een zware rol bij sanering. Dit wordt vormgegeven door een mandaatbesluit van de minister. Voorwaarden saneringssteun nader in te vullen via AMvB (i.p.v. BCFV).
Vormgeving en kosten toezicht Het toezicht wordt ondergebracht in een rijksdienst en de kosten worden belegd bij de sector.
Fiscaliteit Geen bijzondere regels in het kader van scheiding / splitsing.
Duur Daeb
Op grond van het vrijstellingsbesluit van de EC over Daeb uit 2011 moeten lidstaten de Daeb voor een bepaalde termijn opdragen.
In de novelle is voorzien in een termijn van 25 jaar, aansluitend op hetgeen onlangs is geregeld in de ‘Tijdelijke regeling staatsteun.’
Op basis van een evaluatie wordt bepaald of na deze periode een nieuwe termijn volgt.
Kleine corporaties en administratieve scheiding Corporaties met minder dan 1.000 woningen zonder dochters of deelnemingen en met minder dan 5% omzet in de niet-Daeb krijgen een lichter regime ten aanzien van de verantwoording. Nader in te vullen bij AMvB.
