Afdeling Utrecht
Aan het Algemeen Bestuur van de NVM Aan de Ledenraad van de NVM Postbus 2222
3430 DC Nieuwegein
Zeist,6 december 2012 Onze NVM anno2OL2= Doen wíj als bestuurders en medewerkers van en binnen de NVM ons werk wel goed ten behoeve van de NVM leden?
Geacht Algemeen Bestuur en Ledenraad,
Algemeen NVM is een branchevereniging die moeite heeft om haar doel te verwezenlijken; die een branchevereniging binnen de makelaardij wil zijn. Dit staat onder druk! Zo staat het in het faarplan 2013. NVM een merk met een hoge merkwaarde en gelijktijdig heeft de makelaar een slecht imago. Veel NVM makelaars zijn er trots op om NVM makelaar te zijn en gelijk doet het hen pijn dat er zoveel collega NVM makelaars zijn die het merk NVM doen nivelleren. Binnen het bestuur van de afdeling Utrecht hebben wij ons de vraag gesteld hoe het nu kan dat dit soort tegenstriidigheden binnen de NVM bestaan en welke invloed dit heeft op de NVM en de NVM makelaar, intern en extern? Als afdelingsbestuur hebben wij de laatste jaren een aantal kwalitatief goede mensen zien "aftraken" binnen de NVM nu het niet transparant is met al die tegenstrijdigheden. 0ok onze voorzitter, facques de Koning heeft om die reden aangegeven dat hij in 2013 voornemens is terug te treden als lid van de ALV Wonen en de Ledenraad. Dat is voor onze afdeling de 3e voorzitter op rij die stopt, die aftraakt. Dat maakt ons bestuur niet vrolijk en het vinden van een nieuwe voorzitter binnen onze afdeling is met deze geschiedenis geen 1,2,3-tje. Het merk NVM mag dan ijzersterk zijn, de wijze van besturen en communiceren met elkaar binnen de NVM is ronduit slecht. Het is nog maar een paar jaar terug dat er een groot wantrouwen was binnen de Ledenraad en met de deelname van de 3 vakgroepen in deze Ledenraad kan het snel weer spannend zijn als de individuele belangen op het niveau van vakgroepen te veel geraakt worden. Onderhuids is de spanning niet weg. Het dossier 'nieuwbouw' heeft de gelederen binnen de Vereniging en dan met name binnen Wonen knap doen bewegen en de afloop kennen wij; een " Neen" en enkele maanden later een voorzitter die aftreedt en zich beschadigd voelt. Onze voorzitter facques de Koning is de man die zaken graagtransparant benoemt, Zijn waarneming is nu dat er binnen de Vereniging meer Ieeft dan wordt uitgesproken. Hoe moet dat nu verder en is daar iets structureel aan te verbeteren?
Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM
Afdeling Utrecht Secretariaat: Postbus 701 3100 AS Zeist T 030 899 7092 F C3C 696 2378 Ë nvrr1 afcl utrechl@)planet.nl
ffi NVM
Als bestuur van de afdeling Utrecht zijn wij van mening dat het beter is om nu een keer kritisch te zijn naar elkaar en dat er geprobeerd moet worden om met het verleden, de verdeeldheid binnen de NVM, af te rekenen. 0ok al moet je hiervoor misschien een paar harde noten kraken.
Voordat wij hier op ingaan benoemen wij een aantal zaken van en binnen de Vereniging en vervolgens bij het Hoofdstuk " Hoe nu voorwaarts " geven wij een aantal voorstellen. NVM Extern Een sterk merk! Een goede algemeen voorzitter met een goede PR! De makelaardij is een professioneel vak. Een hoge standaard, goede data en research. Goed, meer realistisch in communicatie dan in voorgaande jaren en richting de politiek een goede lobby en serieuze gesprekspartner. Een voorbeeld waarin NVM, en specifiek onzevoorzitter, goed geacteerd heeft is Wonen 4.0.
NVM makelaars Waar of niet waar maar het lijkt er toch veel van te hebben dat de afschaffing van de beêdiging bij de Rechtbank de start is geweest van de nivellering van de makelaardij. Een andere reden dat het NVM gehalte nivelleert kan zijn dat het lid zijn van de NVM een steeds grotere economisch reden is geworden. Als dit waar is dan komt dat omdat lid zijn van de NVM gelijk staat met het professioneel en voordelig kunnen plaatsen van woningaanbod in de digitale etalage: Funda.
Vraag: is de automatische koppeling tussen NVM lidmaatschap en Funda een economische factor voor het business model van de NVM? Met andere woorden: als Funda op afstand, los van de NVM zou staan, zou de NVM dan een hogere kwaliteit hebben omdat het economisch motief niet de doorslag geeft om lid te zijn van deze organisatie maar, veel meer, de kwaliteit van de NVM en dus de kwaliteit van de collega NVM makelaars die maakt dat je ook bij deze organisatie aangesloten wilt zijn? Als dit zo is dan komt primair de ethiek en de onafhankelijkheid en secundair het economisch motief. Dan zijn leden (van de NVMJ weer troÍs om lid te ztjn van hun belangenbehartiger, hun NVM! Logisch gevolg zou dan ook zijn dat de NVM een grotere homogeniteit in zich zou hebben en een kleiner aantal leden.
neemt binnen de NVM de afgelopen jaren een aantal zaken waar die leiden tot een naargeestig proces binnen de NVM. Het bestuur van de afdeling Utrecht denkt dat dit alles te maken Ons bestuur
heeft met bovenstaande,
BesluÍtvormÍng binnen de NVM De afstemming tussen De Directie en de Besturen met haar leden is ronduit slecht. Besluitvorming over voorgestelde initiatieven moet sneller op de agenda komen. Niet zelden komt van uitstel -) àfstetl Let op: hierin is bepalend hoe de afnemers, de leden, dit ervaren en niet hoe u als Directie of als Bestu[uJr[en) kunt uitleggen welke instrumenten u allemaal inzet om te proberen in contact te komen met uw leden. Zodra er een onderwerp is dat de individuele leden meer en direct raakt zien wij de weerstand binnen de NVM snel oplopen en dit gebeurt 2x jaarlijks rond de ALV Wonen en de Ledenraad. Dan kruisen de wegen van individuele leden (via hun vertegenwoordigers binnen deze 2 organen) zich met die van de Besturen en de Directie van de NVM.
De oorzaak is naar onze mening het ontbreken van voldoende feeling met uw leden en het oprechte gevoel bij uw leden dat uw Besturen en de Directie onvoldoende bezig zijn in het belang van uw
leden. Het initiatiel genomen met de inloopavonden in het voorjaar van 2012 en de inspiratiemiddag op 16 november jl., zijn welgemeende en goede initiatieven om de brug tussen de leden en de NVM haar organen te verkleinen.
0nlosmakelijk verbonden hierbij is naar onze mening de verantwoordelijkheid van hetAlgemeen Bestuur om aan de Directie taakstellend mee te geven dat binnen het Bureau een cultuur dient te zijn/komen van vertrouwen en werkplezier die het voor medewerkers duidelijk maakt dat hun inzet in het licht van de dienstverlening/ondersteuning naar de leden van de Vereniging toe een 'must' is. Zij (de medewerkers) zullen dan ook de trots ervaren deel uit te maken van een sterke, transparante en betrouwbare organisatie. De NVM en haar deelnemÍngen AIs bestuur begrijpen wij hoe zaken gaan. Er is een initiatief binnen de NVM, noem het innovatie en dat wordt uitgewerkt en dit komt in een bepaald organisatremodel. Tegenwoordig noemen wij dit een business model. Denk aan opleidingen, kantoorautomatisering en later weer digitale media. In volgorde: de SOM, MDC/ Masterplan/ Realworks en als laatste Funda.
Het lukt de NVM als Vereniging dus wel heel goed om te innoveren. Logisch want dat komt uit de bloedbanen van hoog gemotiveerde en goed gekwalificeerde makelaars. Wat de NVM echter niet lukt, met alle nare gevoigen van dien, is het structureel, modern en kwalitatief hoogwaardig exploiteren van deze initiatieven binnen de NVM, al dan niet in een aparte
entiteit.
r
o
de SOM al decennialang een zorgenkindje. Bestuursleden die zelf zeggen 'er moe van te worden' dat het keer op keer fout gaat maar opvallend wel gemotiveerd blijven om de zaken te
verbeteren. ICT: wie herinnert zich nog de problemen met Masterplan 2000. Anna 20L2 hebben wij dit geoutsourcet via KA bedrijven. Echter tussen de KA bedrijven is een ongezonde concurrentie door de voorkeurspositie van de NVM gegeven aan Realworks met een rechtstreeks groot financieel belang van de NVM in Realworks. InnovatÍe, noodzakelijk om kwalitatief hoogwaardige dienstverlening te leveren aan de klant, wordt op deze manier aan de makelaar onthouden. In 2011 / 201,2 krijgen de deelnemingen samen met de NVM het opnieuw voor elkaar om een vreemd proces te doorlopen. De deelnemingen hadden samen het plan opgevat om te gaan fuseren. Wij spreken niet uit of dit goed of fout is maar heel snel daarna komt de NVM met iTiara en dat was, zo werd gezegd, 'belangrijk, had haast en paste binnen een herijking binnen de NVM'.
Fusieplannen van de deelnemingen zijn dan plotseling niet meer aan de orde en de eerder geuite snelheid bij i-Tiara is weg. Echter 'onder water' gebeuren er wel allerlei zaken. De brief van de KA bedrijven aan hun klanten,la alle KA bedrijven hebben Ín november iI' een brief gestuurd. Alle leden van de NVM weten niet wat hen overkomt. Het Bestuur Wonen geeft in de ALV Wonen aan van niets te weten; dat er niets gebeurt en dat er geen kosten gemaakt worden. In het concept verslag van de vergadering staat het echter anders dan zoals het die ochtend, de L6e november, is besproken. Natuurlijk vreemd. Achteraf bezien was het mogelijk beter geweest deze vraag niet aan het bestuur Wonen te stellen maar aan de Directie van de NVM.
.
Funda: een fantastisch initiatief dat de NVM deze site zelf gelanceerd heeft en het business model heeft ontwikkeld. Geen enkele andere woningsite is het in Nederland gelukt om Funda te verbeteren. Dat is geen garantie voor de toekomst. Wie kan zich nog Yahoo herinneren? Een site van naam maar Google lukte het om Yahoo in korte tijd van haar troon te stoten. Kortom succes kan kortstondig zijn. Het is dus belangrijk om innovatief te zijn en snel te kunnen schakelen, De onderneming Funda heeft ook een keerzijde. o de investering is vanaf dag L onjuist. Een groep van, wij hebben wel eens gehoord, zo'n 400 makelaars hebben de noodzakelijke hfl. 24 miljoen bijeengebracht. o de NVM heeft naast haar meerderheidsbelang ook een zwaar oververtegenwoordigd stemrecht en dit belet een normale koersvorming van het aandeel Funda. o de investeringen, gedaan door Funda, zijn ongeveer gelijk aan 50 o/ovan de stortingen door de makelaars. De makelaars die vanaf het l-e uur hebben gezorgd voor de funding hebben tot2jaar geleden geen ofeenbeperktdivÍdend ontvangen. Vanafdag 1 is er een veel te volle spaarrekening bij Funda. o de combinatie van de inleg door de makelaars, het alleenrecht dat de NVM heeft in de vergadering van Aandeelhouders bij Funda, èn het negeren van de groep makelaars die gezorgd hebben dat Funda heeft kunnen starten is gewoonweg fout. Al enkele jaren wordt er aandacht voor gevraagd maar het bestuur komt niet concreet met een antwoord op deze situatre. o het businessmodel Funda zorgt ook voor verdeeldheid binnen de Vereniging. De NVM makelaar en gelijktijdig aandeelhouder van Funda heeft een ander belang dan NVM makelaar zonder aandelen Funda (het hebben van het ene, om niet verkregen, aandeel Funda door alle makelaars is hierin niet relevantJ.
Ledenraad en de DirectÍe binnen de NVM Bestuurder, voorzitter zijn binnen een afdeling, Iijdt min of meer automatisch tot zitting nemen in de ALV Wonen en in de Ledenraad,
De ALV (Wonen), de
Onze voorzitter, f acques de Koning, is ook op die manier in deze organen terechtgekomen. Zitting nemen in die organen betekent dat je een visie moet kunnen ontwikkelen, dat je dossierkennis hebt en dat je veranderingen enerzijds moet kunnen en durven initiëren en anderzijds veranderingen die je voorgelegd worden als lid van deze organen moet kunnen beoordelen op hun totale reikwijdte. Dat'kunnen' heeft alles met competenties te maken.
Het zijn van een goede makelaar die de tijd en moeite neemt om ook bestuurslid f voorziïter te zijn van een afdeling is al een prestatie maar dan ben je nog niet automatisch een goed lid van de ALV Wonen en van de Ledenraad. Dat gaat verder. Dit geldt ook voor het plaatsnemen in een bestuur. Vandaag de dag heb je 'kanjers' nodig, Lieden die kunnen besturen, die feeling hebben met hun achterban en de materie van het makelen begrijpen. Minstens zo beiangrijk zijn Directie en Managementteam en niet te vergeten de medewerkers binnen de NVM die de Vereniging professioneel runnen, Enerzijds moeten zij het bureau als bedrijf runnen en anderzijds moeten zij een Vereniging [met ledenbelangJ kunnen runnen. Een Vereniging heeft nu eenmaal een aantal unieke kenmerken en als je die onvoldoende waarborgt krijg je het aan de stok met de leden en verlies je draagkracht. Van de Directie van de NVM vraagt dit ook nog een andere deskundigheid nl. zij moeten de deelnemingen aansturen waarbij zij de noodzakelijke commercie van de deelnemingen moeten kunnen matchen met dat ledenbelang. Wij stellen vast dat het de Directie niet lukt om die zaken goed te "runnen".
Hoe nu voorwaarts? Ondernemen is keuzes maken. Blijkt iets niet te lukken linksom dan een volgende keer rechtsom en dan kijken of je dan wel succesvol bent. Het is ons NVM niet gelukt om de deelnemingen goed te runnen. Het AB stelt dat de deelnemingen van strategisch belang zijn. Onze vraag is nu: is het bezit 'een strategisch belang' of zi jn de faciliteiten voor de NVM leden van 'strategische waarde?'
Faciliteiten kan men inkopen en in een contract vastleggen welke rechten minimaal moeten worden gewaarborgd. Ons bestuur gaat er vanuit dat u het laatste bedoelt omdat u iedere keer ook aangeeft dat rendement secundair is. Bij verkoop van de deelnemingen worden ook automatisch een aantal structurele problemen opgelost binnen de NVM, zo zienwij'. o De deelnemingen kunnen veel sneller inspeien op marktontwikkelingen,zijn hiermee niet meer afhankelijk van de Holding van de NVM c.q. de Ledenraad. o De verdeel en heers politiek met deze deelnemingen vanuit de Directies van zowel NVM en als die van de Deelnemingen is dan voor eens en voor altijd voorbij. Er ontstaat voor het eerst een gezonde klant-leveranciersverhouding en NVM leden bepalen voor het eerst zelfstandig bij wie en hoe zij hun tools inkopen. Deze marktwerking zal reinigend en innoverend werken bij de toeleveranciers en de discussie met de KA bedrijven wordt direct anders en transparant. o De Directie van de NVM kan volstaan met minder competenties. o Heel veel ruis binnen de NVM en onder de NVM leden is voor altijd voorbij. Heel belangrijk: het klimaat binnen de NVM in al haar geledingen zal heel snel weer ten goede keren en zaken als ethiek,kwaliteit zullen snel weer bovenaan de agenda komen te staan. Alleen datzal de trots doen terugkeren bij meer en meer NVM makelaars en dat zal het verdienmodel van de makelaars ten goede komen. De ALV en Ledenraad worden weer vakmatig gedreven vergaderingen. Klasse! o Een nadeel op het 1e oog kan zijn dat het secundaire doel het rendement in de vorm van dividend van de deelnemingen komt te vervallen, maar o verkoop van deelnemingen levert een eenmalige grote bate op. Bij de huidige winstcapaciteit schatten wij in een kleine L00 miljoen euro. Deze opbrengst geeft u terug aan uw leden óf het wordt een reserve die rendeert en die jaarlijks de V&W rekening positief beïnvloedt. Een combinatie van deze2zalwel eens de beste kunnen zijn. o De capaciteit die gevraagd wordt van uw Holding, Directie en Bureau wordt kleiner en dus een kleiner tijdsbeslag en een structureel goedkopere organisatie! o De problemen met uw Funda aandeelhouders annex makelaars van het Le uur lost u in een
o
keer op! Het risico dat u nu als Hoofdbestuur loopt nl, dat de waarde van de deelnemingen fors lager wordt en u hiervoor aansprakelijk gehouden wordt door uw leden is dan voor eens en altijd voorbij. Dat risico is er nu wel nu de keuze van het AB is dat de deelnemingen een strategische keuze zijn en u als dagelijks bestuur de scepter zwaait over deze deelnemingen. Het draagviak onder uw achterban voor deze keuze is naar onze mening niet zo groot. Kortom een ogenschijnlijk nadeel dat kan worden omgezet naar meer voordelen.
Met deze keuzes mag en zal het resultaat er naar zijn is ons ideel o Rust binnen de Vereniging. Veel minder verdeei en heers toestanden. Rond een ALV en Ledenraad, veel meer rust en een open spel in hoe wij met elkaar omgaan. o Het zal binnen de Vereniging weer primair gaan om het vak van makelaar.
. o
De competenties van Directie en Bestuursleden kunnen met minder uit. Belangrijk want de gemiddelde makelaar is een vrije beroepsbeoefenaar en geen strateeg, geen organisator en geen bestuurder met een lange horizon. Financieel komt het wel goed omdat de vrije markt die ontstaat met de aanbieders de tarieven scherp zal houden. Nog belangrijker echter: met het wegvallen van voorkeursposities zal de innovatie en kwaliteit van de producten die een makelaar kan inkopen omhoog gaan. Het voordeel van de makelaar is dat hij zich met verschillende diensten beter zal kunnen onderscheiden.
Kwaliteit en onderscheidend vermogen van de makelaar wordt, weer net zoals vroeger, het verdienmodel van de makelaar. De NVM makelaar komt hiermee met een goede toekomst uit de kredietcrisis. De NVM makelaar zalweer trots zijn om NVM makelaar te zijn. Deze brief is een uitnodiging aan de Bestuursorganen, in het bijzonder aanhetAlgemeen Bestuur en de Ledenraad van de NVM en de Directie om te komen tot een gezond klimaat binnen de NVM.
Als afdelingsbestuur beseffen wij dat . deze koersverandering tijd kost, in onze ogen maximaal 1 tot 2 jaar o dat op onderdelen van deze koerswijziging flankerend beleid nodig is We zijn echter van oordeel dat, maar als de wil er is om te veranderen dan komt het goed. Het afdelingsbestuur en met name onze voorzitter is de laatste weken veelvuldig benaderd door collega's over de haperingen, de plooien van het gordijn binnen de Vereniging. Als bestuur hebben wij gekozen voor de transparante wijze van communiceren met u en onze collega bestuurders, Het leeft binnen de Vereniging wellicht niet bij een ieder in gelijke mate bij ieder onderwerp maar het leeft!
Wij sturen u deze brief nu en er gaan er van uit dat, gezien het belang van de leden èn het belang voor de organisatie, deze als ingekomen stuk behandeld wordt op de Ledenraad van 14 december a.s.
Na de Ledenraad zouden
wij het op prijs stellen om over de inhoud van deze brief een gesprek te
hebben met het Algemeen Bestuur. Hoogachtend
Bestuur NVM Afdeling Utrecht J. de Koning, voorzitter A. Speh secretaris
van Ingen, penningmeester Jager-Budel T. Kempees-Stein P,
G.
I I I
<1:
--_ ---,1 I
